# 第一部【企業情報】

## 第1 【企業の概況】

### 1 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第8期 | 第9期 | 第10期 | 第11期 | 第12期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | (百万円) | 15,116 | 16,979 | 17,920 | 23,637 | 28,726
経常利益 | (百万円) | 3,272 | 4,168 | 5,327 | 7,230 | 7,456
親会社株主に帰属する当期純利益 | (百万円) | 2,077 | 2,700 | 3,465 | 4,843 | 4,883
包括利益 | (百万円) | 2,077 | 2,700 | 3,465 | 4,843 | 4,883
純資産額 | (百万円) | 7,821 | 7,721 | 10,847 | 14,769 | 19,293
総資産額 | (百万円) | 44,337 | 51,156 | 56,983 | 65,704 | 75,473
1株当たり純資産額 | (円) | 364.69 | 469.92 | 656.46 | 906.11 | 1,152.48
1株当たり当期純利益金額 | (円) | 97.42 | 152.48 | 211.50 | 301.69 | 301.48
潜在株式調整後1株当たり 当期純利益金額 | (円) | 96.77 | 151.67 | 208.33 | 294.58 | 296.22
自己資本比率 | (％) | 17.64 | 15.04 | 18.92 | 22.17 | 25.12
自己資本利益率 | (％) | 30.33 | 34.82 | 37.51 | 38.21 | 29.13
株価収益率 | (倍) | 11.55 | 5.90 | 4.76 | 5.33 | 6.82
営業活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △3,986 | △4,118 | △450 | △1,517 | △789
投資活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △31 | 0 | 12 | △232 | △1
財務活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | 5,913 | 3,688 | 1,013 | 3,226 | 3,314
現金及び現金同等物の期末残高 | (百万円) | 7,766 | 7,331 | 7,926 | 9,403 | 11,927
従業員数 | (人) | 57 | 59 | 52 | 64 | 61
(外、平均臨時雇用者数) | (7) | (6) | (6) | (6) | (7)

(注) 「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第8期 | 第9期 | 第10期 | 第11期 | 第12期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | (百万円) | 14,747 | 16,644 | 17,258 | 22,767 | 27,587
経常利益 | (百万円) | 2,874 | 3,836 | 4,769 | 6,792 | 6,655
当期純利益 | (百万円) | 1,989 | 2,649 | 3,294 | 4,665 | 4,559
資本金 | (百万円) | 1,402 | 1,402 | 1,402 | 1,402 | 1,402
発行済株式総数 | (株) |  |  |  |  |
普通株式 | 21,444,000 | 21,444,000 | 21,444,000 | 21,444,000 | 21,444,000
純資産額 | (百万円) | 7,645 | 7,494 | 10,333 | 14,076 | 18,276
総資産額 | (百万円) | 37,986 | 44,665 | 46,691 | 55,035 | 64,638
1株当たり純資産額 | (円) | 356.48 | 456.04 | 625.14 | 863.04 | 1,090.68
1株当たり配当額 | (円) | 14.50 | 24.50 | 32.00 | 50.00 | 52.50
(うち1株当たり中間配当額) | (-) | (-) | (-) | (-) | (-)
1株当たり当期純利益金額 | (円) | 93.33 | 149.59 | 201.04 | 290.61 | 281.46
潜在株式調整後1株当たり 当期純利益金額 | (円) | 92.70 | 148.80 | 198.03 | 283.76 | 276.54
自己資本比率 | (％) | 20.12 | 16.72 | 21.99 | 25.21 | 27.76
自己資本利益率 | (％) | 29.62 | 35.07 | 37.15 | 38.65 | 28.66
株価収益率 | (倍) | 12.05 | 6.02 | 5.00 | 5.54 | 7.31
配当性向 | (％) | 15.54 | 16.38 | 15.92 | 17.21 | 18.65
従業員数 | (人) | 57 | 59 | 52 | 64 | 61
(外、平均臨時雇用者数) | (7) | (6) | (6) | (6) | (7)
株主総利回り | (％) | 151.9 | 125.2 | 143.6 | 230.7 | 297.4
(比較指標：配当込みTOPIX) | (％) | (118.1) | (126.8) | (143.0) | (139.5) | (178.9)
最高株価 | (円) | 1,189 | 1,134 | 1,275 | 2,311 | 2,259
最低株価 | (円) | 713 | 411 | 856 | 937 | 1,301

(注)1. 「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

2. 最高株価及び最低株価は、2022年3月17日以前は東京証券取引所マザーズ市場、2022年3月18日より2022年4月3日までは東京証券取引所市場第一部、2022年4月4日より東京証券取引所プライム市場におけるものであります。

### 2 【沿革】

当社は、2012年に創業し、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げて事業を運営しております。

年月 | 概要
2012年 3月 | 東京都渋谷区恵比寿においてロードスターキャピタル株式会社を設立
2012年 6月 | 宅地建物取引業免許を取得
2012年 9月 | 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業登録(※)
2013年12月 | 東京都渋谷区恵比寿(同区内)に本社移転
2014年 3月 | Renren Lianhe Holdingsを引受先とする第三者割当増資を実施
2014年 5月 | 不動産特化型のクラウドファンディングサービスの実施のため、当社100％出資子会社としてロードスターファンディング株式会社を設立
2014年 9月 | 「OwnersBook：オーナーズブック」のブランド名のもと貸付型クラウドファンディングサービスを開始(国内初の不動産特化型クラウドファンディング)
2015年 4月 | 東京都中央区銀座に本社移転
2015年 7月 | ロードスターファンディング株式会社が貸金業登録
2016年 5月 | 総合不動産投資顧問業者登録(※)
2017年 9月 | 東京証券取引所マザーズに株式を上場
2018年 1月 | 投資運用業・電子申込型電子募集取扱業務登録(※)
2018年 8月 | エクイティ型クラウドファンディングサービスを開始
2018年10月 2019年 8月 | 東京都中央区銀座(同区内)に本社移転 不動産アセットマネジメントビジネスの拡大のため、当社100％出資子会社としてロードスターインベストメンツ株式会社を設立
2021年 8月 | 会社分割(吸収分割)によりクラウドファンディング事業とアセットマネジメント事業をロードスターインベストメンツ株式会社(現 連結子会社)に承継
2022年 3月 | 東京証券取引所マザーズから同取引所市場第一部に市場変更
2022年 4月 | 東京証券取引所の市場再編によりプライム市場へ移行
2022年11月 | 東京都中央区銀座(同区内)に本社移転

(※)当社の投資助言・代理業、投資運用業、電子申込型電子募集取扱業務及び総合不動産投資顧問業の許認可等については、2021年8月をもって廃止しております。なお、上記の許認可につき、当社の連結子会社であるロードスターインベストメンツ株式会社が新規に登録をしております。

### 3 【事業の内容】

当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターインベストメンツ㈱及びロードスターファンディング㈱)の計3社で構成されており、オフィスビル等への不動産投資事業を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産アセットマネジメント事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業等を展開しております。

当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。

(1) コーポレートファンディング事業

① 不動産投資事業

コーポレートファンディング事業では、バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。

主な投資対象は、東京23区内の数億円から数十億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。理由としては、当社の強みである不動産投資業界の経験とネットワークを活かして、これらの要因を整理・解決することにより物件本来の適正価格にバリューアップすることができるからです。また、大手不動産会社等は大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多い一方、個人投資家は小規模不動産への投資が多いこと、中規模オフィスビルは取引件数も多く流動性が高いことも投資要因の一つです。

情報を入手した物件については、不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価書を取得した上で、迅速な意思決定により物件を取得しております。

物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。

付加価値を高めた物件については長期保有を前提としながらも、物件やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の意向やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な役職員のネットワークを駆使することで収集し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。

② 不動産賃貸事業

当社が取得したオフィスビル等は賃貸により運用しております。不動産のマーケット価格が下落傾向にある時期であっても長期賃貸運用を行うことにより物件の運用効果の最大化、経営の安定化を図ってまいります。

賃貸運用中は、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナント及び管理会社等との信頼関係を構築し、高稼働率の維持と安定利益の確保に努めております。

また、最近はインバウンド需要を見据えたホテルの取得も積極的に行っております。

(2) アセットマネジメント事業

当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱は主に機関投資家を相手に、投資効率とリスクに見合ったリターンの最大化を図り、投資用不動産の取得・保有時の管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス及び投資用不動産を運用するアセットマネジメント事業を営んでおります。

(3) クラウドファンディング事業

当社グループは不動産特化型クラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook(オーナーズブック)』を運営しております。OwnersBookは、インターネット上で一口1万円からの資金で不動産投資をはじめることを可能にした資産運用サービスであり、貸付型とエクイティ型の2つの商品があります。貸付型商品では、主に当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱が投資家会員から集めた資金を原資として同連結子会社のロードスターファンディング㈱が法人向け不動産担保融資を行っております。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家会員に対しては元本の返還と利息の配当を行っております。

一方、エクイティ型商品では投資家会員から特別目的会社(SPC)のエクイティ部分に出資してもらい、当該SPCが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元いたします。ロードスターインベストメンツ㈱は当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、ロードスターインベストメンツ㈱がアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得ることになります。

[事業系統図]

### 4 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 (％) | 関係内容
(連結子会社) | 東京都中央区 | 50 百万円 | アセットマネジメント事業 クラウドファンディング事業 | 100.0 | 当社へ管理業務を委託 役員の兼任 当社への資金の貸付
ロードスター インベストメンツ㈱
(連結子会社) | 東京都中央区 | 25 百万円 | 貸金業 | 100.0 | 当社へ管理業務を委託 役員の兼任 当社への資金の貸付
ロードスター ファンディング㈱

### 5 【従業員の状況】

当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載はしておりません。

(1) 連結会社の状況

| 2023年12月31日現在
セグメント名称 | 従業員数(人)
不動産関連事業 | 61 | (7)

(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(2) 提出会社の状況

|  |  |  | 2023年12月31日現在
従業員数(人) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
61 | (7) | 41.9 | 4.1 | 11,846

(注)1. 平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおり、臨時従業員に対するものは含んでおりません。

2. 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(3) 労働組合の状況

当社には、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。

なお、労使関係については円滑な関係にあり、特記すべき事項はありません。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率、男女の賃金差異

当社及び当社連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号。以下「女性活躍推進法」という。)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号。以下「育児・介護休業法」という。)の規定による公表義務の対象ではありませんが、連結会社の状況を任意開示しております。

連結会社

当事業年度
管理職に占める女性 労働者の割合(%)(注1) | 男性労働者の育児休業取得率(%)(注2) | 労働者の男女賃金差異(%)(注1)(注3)
全労働者 | うち正規雇用 労働者 | うちパートタイム 労働者(注4)
15.4 | 60.0 | 50.0 | 65.0 | -

(注)1. 女性活躍推進法に基づき算出したものであります。

(注)2. 育児・介護休業法の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成3年労働省令第25号）第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

(注)3. 当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、全従業者共通の処遇を行っております。また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。一方、男性従業者と女性従業者の職掌・雇用形態等における人員構成の違いや、人材市場における専門職種への供給の偏りが賃金差異の主要因となっております。

(注)4. パートタイム労働者は女性労働者のみのため算出しておりません。