文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社は、当社の経営の特徴である、高い生産性、効率性、財務健全性を維持し、分譲住宅事業、注文住宅事業ともに、第一次住宅購入層のお客様を中心に、高品質で安全性の約束されたスタンダード住宅の提供をメインテーマに、次のような経営理念をもって事業活動を行っております。
＜経営理念＞
１．建物創りを通して、志を持って事業にあたる
２．時に合わせて柔軟に変化する能力を養いスピーディな営業を目指す
３．社内の強調と協働により一人あたりの生産性において地域においての業界ナンバーワンを目指す
４．お客様に、安心と安全を備えた、低価格で高品質な住宅を提供する
(2) 経営戦略等
当社が手掛ける分譲住宅及び注文住宅は共に、自社設計・自社施工管理の建築形態でありますので、住宅品質を維持したまま建築資材等に係る中間コストの削減が可能であり、更に建物の規格化・標準化を通じて全体コストの最小化を図っております。
① 分譲住宅事業
「分譲住宅事業」は、当社における主要な事業であり、事業開始以来、「住み心地の良い家」の提供をミッションに、「都市型・狭小・低価格」の新築３階建戸建住宅を主体に展開しております。
主たる営業エリア（注１）及び顧客層は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区（注２）を中心に、20歳代から40歳代前半の年代層とそのご家族をはじめとする一次取得者を主要な顧客層として事業を展開しております。
地価の高い都市部では「良質でリーズナブルな戸建住宅」に対する潜在的需要は大きいと考えており、低価格のなかにどれだけ機能や品質をいかにバランス良く取り入れるか創意工夫をしております。当社は、事業用地の仕入から企画、設計、施工・管理、アフターメンテナンスの一連の工程を自社でマネジメントし、各工程に専任担当者を配してプロジェクトチームを編成し、１棟１棟ごとに間取りや内装は、そこに住まわれる方の家族構成やライフスタイル、生活への動線を考慮した間取りに十分配慮しております。また、地域ごとのニーズ特性を反映した付加価値企画型の開発に取り組んでおります。
販売価格帯は、都市部に適した「都市型３階建戸建住宅」を周辺家賃と比較して購入メリットを感受することができる価格を基本として設定しております。この「都市型・狭小・低価格」とすることにより一次取得層に訴求力を発揮しております。とりわけ、当社で企画開発した物件の多くは、竣工する前に販売の成約をいただいており、土地取得から竣工引渡し（販売）までの期間短縮を図り、たな卸資産の回転率を高めることにより資金力や土地仕入力の向上を図っております。
（注）１．横浜・川崎エリアと東京都心を結ぶ東急東横線を主軸として、東急大井町線・目黒線・田園都市線及びＪＲ沿線のエリアであります。
２．世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区を総称しております。
② 注文住宅事業
注文住宅事業は、「人生の価値を考える住まいの提供」をテーマに、人生の住まいのコストバランスに新しい視点で切り込んだ住宅のブランド構築を目指しております。安心を創り、満足を創り、余裕を創る注文住宅としてお客様のこだわりのお住まい創りに応えてまいります。
主たる営業エリア及び顧客層は、東京都23区内、神奈川県横浜市及び川崎市を中心に、20歳代から40歳代前半の年代層とそのご家族をはじめとする一次取得者を主要な顧客層として事業を展開しております。
請負価格については、「こだわりの注文住宅を子育て世代の方でも無理なく購入できる価格で」をモットーに、お客様のご要望に沿ったプランを提案し、建物面積を基準として分りやすくシミュレーションしていただける仕組みを採用しながら決定しております。
(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、経営上の目標として「売上」「営業利益率」「ＲＯＥ（自己資本利益率）」を特に注視しており、2019年に策定した中期経営計画でも年度毎の目標を掲げており、中期経営計画１年目である2020年３月期におきましては、売上高9,630,485千円、営業利益率3.4％、ＲＯＥ8.6％となりました。
一方、株主に対しましては利益還元を経営の重要課題のひとつとして位置づけ、業績に応じた成果を株主に配分することを基本方針としております。剰余金の配当については配当性向20％を基本に、安定的な配当を目指しております。2020年３月期の配当性向は28.6％となっております。
(4) 経営環境
当社の属する住宅業界におきましては、職人の高齢化・人材不足等による建築工事費の上昇、用地取得の競争激化、新設住宅着工戸数の長期的な減少等が見込まれますが、低金利環境における住宅取得支援策の継続もあり住宅取得に関するニーズは安定的であります。
新型コロナウイルス感染症に関しては、一次取得者の実需ニーズは衰えることなく販売も安定的に推移していましたが、2020年４月７日の緊急事態宣言後の外出自粛の動き以降は、突然の経済活動の停止、停滞により市況の不透明感が一気に増す事態となっています。当社は「一次取得者用の実需」をターゲットとしているため、新型コロナウイルス感染症の影響収束に応じて、経営環境は落ち着くものと考えております。
(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社の対処すべき課題については、一次取得者を主要な顧客層としてリーズナブルな価格かつ良質な新築戸建住宅を提供するだけでなく、事業用不動産の仕入からアフターサービスまでをワンストップとすることにより、高い顧客満足度を通して地域社会の貢献に努め、ひいては中長期的に更なる収益力向上を図る観点から、次の事項を重点施策として取り組む必要があると判断しております。
① 事業エリアの拡充
当社は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区を中心に狭小三層構造の新築戸建住宅の分譲事業を主軸として注文住宅事業へ展開を行っておりますが、この地域は住宅取得希望者の人気が高い地域であることから、既存店の規模拡充により営業基盤を固め周辺地域へ延伸を図ってまいります。また、関西圏域における事業展開を進めてまいります。
② 事業用地仕入の強化
当社の主要事業である新築戸建住宅の分譲事業を推進するうえで、事業用地の取得が不可欠であります。これまで大手不動産仲介会社や地場の不動産会社を通じた仕入を行っておりますが、今後も仕入先との一層の関係強化と仕入ルートの多元化により、当社が企図する立地条件の事業用地を適正価格によって安定的な確保を図ってまいります。
③ 原価管理の強化
原材料費や外注費の上昇については、設計・施工・技術基準の見直しやスケール・メリットを活かしたコスト低減及び標準工期の順守並びに完成在庫期間の短縮化を図ることにより、品質を維持しながら収益の確保向上に努めてまいります。
④ 事業領域の拡充
当社は、主要事業である新築戸建住宅の分譲事業のほか、注文住宅事業を展開しております。同事業は成長軌道に乗りつつあると考えておりますが、中長期的には主たる事業のひとつに成長させるべく強化に取り組んでおります。
また、更なる収益基盤を拡充すべく京都地区において既存マンションのリノベーション分野での事業領域拡充に取り組んでまいります。
⑤ 財務管理の強化
当社の資金調達は、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金が主たる使途であり、この資金調達を機動的かつ安定的に行う必要があります。今後の事業拡大のため在庫管理と財務管理の一層の徹底に努めてまいります。
⑥ 人材の確保と育成
当社は、引き続き持続的な成長を目指すに当たり、事業用地の仕入を担当する企画営業職や新規出店エリアにおける建築士・施工技術者の確保等の体制整備を適宜適切に図ることが、地域に密着した事業活動を支え経営基盤を強固なものとし得ると認識しております。
このため、今後も継続して既存店舗の規模を拡充し、事業エリアを拡大していくためには、責任者の確保が必要不可欠であると考えております。
また、業容を拡大するうえで人的リソースによる寄与度が高いことから、不動産・住宅事業に関する知見が豊かな人材の中途採用及び中堅に位置する人材の育成を重要な施策として取り組んでまいります。
⑦ 内部統制及びコンプライアンス体制の強化
当社は、企業の継続的発展を図るために、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。その一環として、当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。
当社の事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した場合に当社の経営成績等の状況に与える影響につきましては、合理的に予見することが困難であるため記載しておりません。
また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、当社の事業活動を理解するうえで重要と考えられる事項については、ステークホルダーに対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 経済情勢の変動によるリスクについて
当社事業が属する不動産・住宅業界におきましては、景気動向・経済情勢、金利動向、税制等の影響を受けやすい特性があります。
① 不動産市況等による業績の変動について
分譲住宅事業における各プロジェクトの原価は事業用不動産の仕入価格や建築費に大きく依存します。当社は、中期経営計画及び年度予算に基づいて、事業用不動産の仕入及び施工並びに販売を行っておりますが、経済情勢や不動産市況等による事業用不動産の仕入価格や建築費等の変動及び在庫過多等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、原価管理の強化を行っております。具体的には、原材料費や外注費の上昇について、設計・施工・技術基準の見直しやスケール・メリットを活かしたコスト低減及び標準工期の遵守並びに完成在庫期間の短縮化を図ることにより、品質を維持しながら収益の確保向上に努めてまいります。
② 消費税率の引き上げについて
不動産・住宅業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しており、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りから個人消費を抑制する要因となります。駆け込み需要の反動が個人消費の振幅を大きくした場合、消費税率引き上げ直後は個人消費が大幅に落ち込む懸念があり、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区を中心に新築戸建住宅の分譲を主軸として注文住宅事業を展開しております。当該リスクに対しては、需要が高い地域に注力していることで、需要変動リスクの低減を図っております。また一次取得者層の実需をターゲットとしているため、需要は安定的に見込まれております。
(2) 物件の売却時期による業績の変動について
不動産・住宅事業の売上高及び利益は、各プロジェクトの規模や利益率に大きく影響を受けると共に、当該事業の売上は顧客への引渡時に計上されることから、各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建築工事等の遅延による引渡時期の変更により、当社の経営成績が変動する可能性があります。
当該リスクに対しては、市場調査による適正な価格設定や定期的な価格の見直しにより完成在庫期間の短縮化を図ることによりリスクを低減しております。
(3) 競合リスクについて
当社の主力事業である分譲戸建住宅は、東京神奈川圏の限定された地域に展開しており、参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがあります。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、当社の競争力を維持できなくなる可能性があります。今後においても当該競合状況による事業用不動産仕入の計画変更、当該用地仕入価格及び係る販売価格の大幅な変動等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、20年以上の業歴により狭小物件に対する設計、施工のノウハウが蓄積されており差別化が図れております。また以下の対策により、リスクの低減を図っております。
１．既存店舗の規模拡充により営業基盤を固め周辺地域へ延伸を図っております。
２．大手不動産仲介会社や地場の不動産会社を通じた仕入を行っておりますが、一層の関係強化と仕入ルートの多元化を図っています。
３．主要事業である新築戸建分譲事業のほか、注文事業を展開しております。更なる収益基盤を拡充するため京都地区において既存マンションのリノベーション分野での事業領域の拡大を図っております。
(4) 建築工事について
当社は、分譲戸建住宅及び注文住宅の建築工事については、一定の技術水準を満たす建築工事業者を選定して発注しており、また、建築工事を実施するに際しては、当該業者と当社との間で打ち合わせや報告により、コスト、品質及び工期を管理しております。しかしながら、今後において取扱い物件の増加や営業地域を拡大した場合又は建築工事業者の減少又は従事者の不足等によっては当社の要求水準を満たす建築工事業者を確保できなかった場合や、適切なコントロールができず建築工事についてトラブル等が生じた場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、品質の維持は住宅ハウスメーカーとしては最優先事項であり、その維持ができない時は取扱物件数を抑制的にすると同時に、営業地域も拡大しない方針であります。
(5) 販売用不動産の評価に関する会計処理の適用について
経済情勢の悪化や不動産市況悪化等により販売用不動産としての価値が大きく減少した場合には、たな卸資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。当社が保有する販売用不動産については、2015年３月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成20年９月26日）を適用しております。期末に保有している販売用不動産（分譲戸建）については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価又は取得価額を下回っている場合には販売用不動産評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価又は取得価額を下回り、販売用不動産評価損を計上することも予測され、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、下記の対策を取っております。
１．神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京都内城南地区を中心に事業を展開しております。この地域は住宅取得希望者の人気が高い地域になっており、値崩れを起こしにくいエリアになっております。
２．社内の設計、施工のサプライチェーンの強化により、品質維持による収益性の確保、向上を図っております。
(6) 減損会計の適用について
当社は「固定資産の減損に係る会計基準」等に従い、固定資産から生ずる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなっているか、又は継続してマイナスとなる見込みである場合等に関して、決算期ごとに固定資産の将来キャッシュ・フロー等を算定し減損損失の認識・測定を行っております。
なお、本社以外では武蔵小杉展示場に関する設備が主な固定資産となっておりますが、注文住宅事業は順調に業容を拡大しており、足許キャッシュ・フローがマイナスになることは想定しておりません。
(7) 偶然不測の事故・自然災害等について
大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合、当社が保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社の事業が影響を受ける可能性があります。こうした場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 法的規制等について
当社は、「宅地建物取引業法」、「建築士法」、「建築基準法」、「建設業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」等各種法令の他、各自治体が制定した条例等による規制を受けると共に、事業を営むうえで各種関連法令等に定める免許・登録等を取得しております。当社では、現在を含め過去においても、免許・登録等の取消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりません。しかし、将来において不本意ながら、これら法令に違反する事実が発生し、免許・登録等の取消しや行政処分が発せられた場合には、当社の事業活動や経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、関連法令の改正や制定に伴い当社の事業活動が制約を受ける場合や当社が十分に対応できない場合には、当社の事業活動や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、当社では現在を含め過去においても、免許・登録の取消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりません。３ヶ月に１回コンプライアンス委員会を開催している他、入社時、入社後のフォローアップ研修においても法令遵守、コンプライアンスに対しての教育を実施しております。
なお、本報告書提出日現在において、事業の継続に支障を来す事象は発生しておりません。
また、許認可、免許及び登録等の状況は、次のとおりであります。
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取得年月 |
2016年９月 |
2016年３月 2016年９月 2019年10月 |
2016年10月 |
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許認可等の名称 |
宅地建物取引業者免許 |
一級建築士事務所登録 |
特定建設業許可 |
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所管官庁等 |
国土交通大臣 |
都道府県知事 |
国土交通大臣 |
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許認可等の内容 |
国土交通大臣免許 （１）第9048号 |
神奈川県知事登録第17059号 東京都知事登録第61105号 神奈川県知事登録第15352号 |
国土交通大臣許可 （特-28）第26379号 |
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有効期限 |
2021年９月９日 |
2021年３月３日 2021年９月14日 2024年10月29日 |
2021年10月３日 |
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法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
取消事由 |
取消事由 |
取消事由 |
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破産手続開始の決定がされたとき、暴力団員等に該当するとき、不正の手段により免許を受けたとき、業務停止処分に違反し業務を行った場合等。 |
本人からの免許取り消し要請、死亡の届出、虚偽又は不正の事実に基づいて免許を受けたことが判明したとき、建築士法若しくは建築物の建築に関する他の法令又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反したとき等。 |
建設業法第７条に定める経営業務の管理責任者、専任技術者、財産的基礎、誠実性を満たさなくなったとき及び建設業法第８条に定める欠格要件に該当したとき。 |
(9) 瑕疵担保責任について
当社は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分について10年間、中古不動産については引渡し後２年間の瑕疵担保責任を負っております。また、2009年10月１日以降に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づき、住宅の品質確保措置を確保するために国土交通大臣の指定する保険法人と当社は保険契約を交わしており、保険金の支払又は保険金の還付によって瑕疵の補修工事等に必要な資力を確保しております。しかしながら、万が一当社の販売した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、瑕疵修復のための費用増加や当社の信用が毀損する等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては３ヶ月に１回コンプライアンス委員会を開催している他、入社後のフォローアップ研修においても法令遵守、コンプライアンスに対しての教育を実施しております。
(10) 個人情報の管理について
当社は、宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があります。また、改正個人情報保護法に則した情報管理に努めておりますが、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社の信用失墜による売上の減少又は損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、当社は、企業の継続的発展を図るために、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。その一環として当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めております。
(11) 組織体制について
① 特定人物への依存について
当社の創業者であり代表取締役である奥本健二は、当社の設立以来、経営方針、経営戦略、事業戦略、投資判断等、事業活動の推進に当たり重要な役割を担ってまいりました。同代表取締役が当社の業務執行から離れることを現時点において想定しておりませんが、当社では今後、同代表取締役に過度に依存しないよう取締役及び幹部社員への権限移譲を進めると共に同代表取締役の経営哲学を共有し、人材の育成に努める等、同代表取締役に過度に依存しない経営体制の整備の必要性を認識しております。しかしながら、このような組織的経営体制への移行段階にあり、同代表取締役の業務執行が困難となるような不測の事態が生じた場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、代表取締役に過度に依存しないよう取締役や幹部社員への権限移譲を進めるとともに人材の育成に努めております。
② 小規模組織であることについて
当社は、比較的小規模な組織となっており、内部管理体制もそれに応じたものとなっております。当社は今後の事業規模の拡大に応じて人員を増強し、内部管理体制の一層の充実を図っていく方針でありますが、人員等の増強が予定どおり進まなかった場合や既存の人員が社外に流出した場合、規模に応じた充分な内部管理体制が構築できない可能性があり、場合によっては当社の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、不動産・住宅事業に関する知見が豊かな人材の中途採用を行うことにより内部統制管理の深化を図っておりますが、規模・業容に合わせて内部管理体制構築に必要な人材の確保を図っていくつもりです。
③ 人材の確保について
当社の将来の成長は優秀な人材をはじめとする人的資源に大きく依存するため、不動産・建築分野における高い専門性と豊富な知識と経験を有する人材の確保が不可欠な条件であります。しかしながら、計画どおりに当社の求める人材が確保できない場合には、当社の経営成績及び今後の事業推進に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクに対しては、業容拡大を図るうえで人的リソースによる寄与度が高いことから、不動産・住宅事業に関する知見が豊かな人材の中途採用及び中堅に位置する人材育成を重要な施策として取り組んでおります。
(12) サプライチェーンについて
当社は、住宅に関わる建築資材を多くの取引先から仕入れております。当社が仕入れているのは直接的には国内企業ではありますが、その企業が商品を完成させる過程においては一部の部品は中国等海外からの輸入に依拠している場合もございます。中国等海外からの輸入が困難になった場合は、建築資材の供給を受けることが出来なくなることもあります。また世界的なパンデミック等の危機が生じた場合は、国内企業との間においても経済活動の停滞により円滑な商品の供給を受けられなくなる可能性もあり、当社の経営成績及び今後の事業推進に影響を及ぼす可能性があります。
また、本報告書提出日現在も新型コロナウイルス感染症（COVID19）の問題が完全に解決されてはおらず、第２波に伴う緊急事態宣言の再発令や外出自粛の動きも想定されます。当該リスクに対しては、下記の取り組みを行っております。
１．トイレ・システムキッチンなどの不足に関しては代替品での対応を図りました。今後も必要に応じて仕入ルートの多元化を図ってまいります。
２．2020年４月に変事抵抗力を高め手許資金を厚くするため、750,000千円の長期資金を調達しました。今後とも事業に支障が出ないように資金面でも十分な対応を図ってまいります。
３．分譲住宅事業においては仕入から引渡まで８ヶ月、注文事業においては受注から引渡まで９～10ヶ月の期間を要します。そのため、経済情勢の変化等の影響は８～10ヶ月後の売上に表れますが、この期間に工事の進行状況・販売計画の調整を図っております。
(1) 経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は企業業績が堅調に推移するとともに、雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調が続いておりましたが、2019年の秋口から度重なる台風等の自然災害、消費税引上げの実施等により、個人消費の動きは弱含みとなっております。一方、世界的には米中貿易戦争、英国のEU離脱、中東情勢の不安定化により不透明感を増したところに、新型コロナウイルス感染症の拡大が生じており、引き続き景気の動向には留意が必要な状況です。
当社の属する住宅業界では、新型コロナウイルス感染症の拡大により中国からのサプライチェーンが分断し、一時期トイレ、システムキッチン等の住宅資材の供給が受けられなくなる事態となりましたが、当社におきましては代替品での対応や取引先企業の協力の下で乗り越えることができました。
住宅市況に関しましては、首都圏を中心に分譲マンション価格が高止まりする中、戸建住宅は比較的割安に購入可能であり、住宅取得支援施策や住宅ローンの低金利水準の継続も相まって、一次取得者層需要を中心として安定的に推移しました。一方、人口減少による新築着工件数の長期的減少、建築コストの高騰等、将来的な不安定要素も引き続き内在しております。このような状況のもと、当社は自社設計・自社施工管理による高品質かつ低価格な住宅の供給をミッションに、横浜市、川崎市、東京都内城南地区において一次取得者層をターゲットとして活動エリアの深耕を図り、分譲住宅事業、注文住宅事業ともに引渡棟数、売上高は創業来の最大値となりました。
これらの結果、当事業年度の売上高は9,630,485千円（前年同期比20.7％増）、営業利益は331,321千円（同35.8％増）、経常利益は305,978千円（同40.6％増）、当期純利益は209,933千円（同53.3％増）となりました。
なお、2019年11月13日に通期業績予想では、売上高9,900百万円、営業利益375百万円との発表を致しましたが、売上高では修正予想比269百万円の未達、営業利益では43百万円の未達となっております。売上高に関しましては新型コロナウイルス感染症の蔓延に伴い、中国からのサプライチェーンが滞ったことにより、トイレ、キッチン等の手当てができずに、翌期に繰り越したことが主な要因となります。また営業利益に関しましては、売上高の未達によるものであります。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
（分譲住宅事業）
横浜・川崎における新築小規模戸建て分譲住宅においては、分譲用地の取得競争が厳しさを増し、土地仕入、物流、建築に関わるコストの増加により売上原価が上昇し、エンドユーザーの選別眼が厳しくなりました。
分譲住宅事業における具体的な対応は以下のとおりであります。
１．ここ数年、横浜・川崎では完成在庫が多くなっていますが、当社としては肌理細やかな販売価格の設定を継続しており、案件毎の利益率の管理を徹底しております。土地仕入契約時からエンドユーザーに販売するまでは平均的に８ヶ月を要しますが、この間の市況の変化に柔軟に対応しております。
２．ここ数年、新規採用人材の戦力化が進み、リーダー格の人材も育っております。リーダー格の人材の成長により従来の３チームから５チームへ体制拡大しており、各チームはお互いに切磋琢磨しながら営業活動を行っております。当社の根幹事業である分譲住宅事業において次世代に繋がる体制となっております。
３．一定規模以上の案件に関しては、企画会議を実施しており、営業、施工、設計等社内の総力を結集しております。当社は自社設計、自社施工管理が強みでありますが、社内サプライチェーンの強化に努めております。
４．当社のビジネスモデルは仲介会社からの土地情報を得て、同時に販売も委託しております。東横線沿線を中心とした仲介会社との紐帯関係が現状良好であるとともに、今後益々深耕させて行く所存です。
これらの結果、引渡棟数は203棟（前年同期比36棟の増加）、売上高は7,721,803千円（同22.2％増）、営業利益は690,405千円（同14.3％増）となりました。
（注文住宅事業）
注文住宅については、業界全体として2019年10月の消費税引上げの反動の影響を大きく受けておりますが、当社は注文住宅事業の成長率が、その反動減のマイナスを上回る貌となりました。
注文住宅事業における具体的な対応は以下のとおりであります。
１．見込み顧客の取りこぼしを回避すべく丁寧な受注活動を徹底しております。当事業年度の受注高は100棟/2,003,034千円となり、棟数で前年同期比21.9％増、金額で同20.2％増となっております。当事業年度末における受注残高は91棟/1,930,804千円となっております。地域別では東京での受注割合がこの２年間で46.5％から59.0％に増加しており、注文住宅事業は横浜・川崎の神奈川県圏内よりも東京のウエイトが年々拡大しております。
２．１棟当たりの請負金額が増加しております。引渡ベースでは70棟でありますが、前事業年度から単価が19.4百万円から21.2百万円へ増加しております。
３．広告媒体については、ホームページの改訂ともにリターゲティング広告、リスティング広告に加え、ランディングページを創設しました。引き続きITを活用した施策を展開してまいります。
４．分譲住宅部門と同様に、ここ数年で採用した人員の戦力化が実現しております。人材の教育・育成体制構築も進み、この４年間で４倍以上の規模に拡大しております。
５．法人受注に関しては、金融機関を利用して、与信強化のための体制作りを行いました。緊急事態宣言以降は急激な信用不安も想定されていることから、抑制的な運用をしております。
６．当社は横浜・川崎・東京都内城南地区を主たる営業エリアとしておりますが、分譲住宅事業で培った仲介会社との紐帯関係からの紹介案件も多く、当社の地域戦略において注文住宅事業と分譲住宅事業との相乗効果を創出しております。
これらの結果、引渡棟数は70棟（前年同期比1棟減）、売上高は1,717,376千円（前年同期比18.6％増）、営業利益は70,214千円（同167.2％増）となりました。
（その他事業）
その他事業につきましては、京都エリアにてマンション（区分所有）のリノベーション物件の販売により、売上が増加しております。この他、既存物件のリフォーム工事も当セグメントに含まれます。
その他事業における具体的な対応は以下のとおりであります。
１．当社は京都に事務所を開所して３年が経過しますが、地道な営業活動により地元仲介会社との紐帯関係も確実に深まっております。京都の人員を増強して、当事業年度からはチーム制で営業を行う体制に変更し、売上高５億円を目指せる体制にしております。また、従来京都における資金調達は自己資金又は金融機関の当座貸越枠の利用で対応しておりましたが、規模拡大に伴い分譲住宅事業と同様に案件毎の資金調達を開始しており、京都での銀行取引も開始しました。
２．地域的には中京区と下京区で人気の「田の字地区」での情報収集により仕入ができておりますが、2021年３月期は緊急事態宣言後の市況を見極める上でもエリアに拘らず実需の仕入を目指しております。
３．リノベーション工事では、自社施工を開始しておりますが、利益率の更なる向上を図るため、一層肌理細やかに対応してまいります。
これらの結果、売上高は191,306千円（前年同期比8.1％減）、営業損失は22,326千円（前年同期は営業損失7,991千円）となりました。
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セグメントの名称 |
売上高（千円） |
（前年同期比） |
引渡棟数 |
（前年同期） |
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分譲住宅事業 ［うち土地分譲］ |
7,721,803 |
（22.2％） |
203 |
（167） |
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［254,961］ |
［△20.7％］ |
［7］ |
［7］ |
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|
注文住宅事業 |
1,717,376 |
（18.6％） |
70 |
（71） |
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その他 |
191,306 |
（△8.1％） |
5 |
（7） |
|
合計 |
9,630,485 |
（20.7％） |
278 |
（245） |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．［ ］は、土地分譲に係る内数であります。
セグメントごとの経営成績は以上です。
当社は2018年上期の業績悪化を契機に社内変革に努めてまいりました。前述以外の取り組みの状況は以下のとおりであります。
１．社内インフラの整備
旧態然とした仕組みを高度化しました。具体的には給与計算、年末調整、経費精算、法定調書等の仕組みをシステム化し、属人的な対応を排除し、サスティナブルな仕組みを整備しました。また情報漏洩等に備えるため一部クラウドを取りやめ、社内サーバーの導入に切替えました。同時にサイバーセキュリティ対策も実施しております。
施工部門においては、取引先企業・職人との現場工事にかかわる工程管理のクラウド化を採用し、円滑な現場運営の促進に努めております。更に2020年10月の本格稼働を目指し、受注・発注業務の電磁化対応の準備を進めております。施工部門自体の働き方改革につながるとともに、経理部門における支払業務の短縮化が期待でき、迅速な決算処理が可能になると考えております（当初この受発注システムについては開始時期を2020年４月としておりましたが、新型コロナウイルス感染症の影響により半年延期しております）。
２．社内求心力の向上
福利厚生制度としては、定期健診制度、従業員持株会制度、役員持株会制度等、既存制度の他、確定拠出年金制度の導入、資格手当制度の導入、永年勤続制度の導入、業績表彰パーティー等を開始して、求心力の向上に努めております。また、入社間もない社員を対象にフォローアップ研修も開始し、社員教育の高度化にも努めております。
３．株主とのエンゲージメント向上
前事業年度から株主優待制度を導入しております。同時に議決権行使の電子化も実施しております。株主数は優待取扱前後で1.5倍に増加しており、議決権行使に関しては約半数の株主に電磁的方法を利用していただいております。
４．中期経営計画の策定
新型コロナウイルス感染症の影響により、日本経済は急遽不透明感が増しており、2019年に策定しました中期経営計画の前提が異なる事態となりましたので、中期経営計画を一旦取り下げ、新型コロナウイルス感染症の影響が落ち着きましたら新たな中期経営計画を策定する予定です。
② 財政状態の状況
（資産の部）
当事業年度末における流動資産は4,884,448千円となり、前事業年度末に比べて372,195千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が571,858千円増加、完成工事未収入金が191,680千円増加した一方、現金及び預金が302,335千円減少、販売用不動産が109,215千円減少したことによるものであります。
固定資産は300,300千円となり、前事業年度末に比べて783千円減少しました。これは主に減価償却累計額が増加したこと等により有形固定資産が13,614千円減少した一方、繰延税金資産が13,422千円増加したことによるものであります。
この結果、総資産は5,184,749千円となり、前事業年度末と比較して371,412千円増加しました。
（負債の部）
当事業年度末における流動負債は2,481,473千円となり、前事業年度末に比べて293,983千円増加しました。これは主に、買掛金が137,564千円増加、未払法人税等が63,280千円増加、前受金が55,270千円増加、短期借入金が49,000千円増加したことによるものであります。
固定負債は181,141千円となり、前事業年度末に比べ72,463千円減少しました。これは主に、社債が80,000千円減少したことによるものであります。
この結果、負債合計は2,662,615千円となり、前事業年度末に比べて221,519千円増加しました。
（純資産の部）
当事業年度末における純資産合計は2,522,134千円となり、前事業年度末と比べて149,892千円増加しました。これは主に、当期純利益の計上209,933千円及び剰余金の配当59,992千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は48.6％（前事業年度末は49.3％）となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により180,516千円を使用、投資活動により7,408千円を使用、財務活動により114,410千円を使用したことにより、前事業年度末に比べ302,335千円減少し、当事業年度末には1,240,640千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は、180,516千円（前年同期は386,802千円の使用）となりました。これは主に、税引前当期純利益の計上305,978千円があった一方で、たな卸資産の増加462,642千円による資金の減少があったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は、7,408千円（前年同期は6,268千円の使用）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出5,509千円、無形固定資産の取得による支出4,432千円があったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果使用した資金は、114,410千円（前年同期は504,188千円の獲得）となりました。これは主に、短期借入れによる収入3,001,000千円があった一方で、短期借入金の返済による支出2,952,000千円、社債の償還による支出100,000千円、配当金の支払による支出59,963千円があったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当社が営む分譲住宅事業及び建築請負を主体とする注文住宅事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
ｂ．受注実績
当事業年度における住宅事業のうち建築請負の受注状況は次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
受注高（千円） |
前年同期比（％） |
受注残高（千円） |
前年同期比（％） |
|
注文住宅事業 |
2,003,034 |
20.2 |
1,930,804 |
46.2 |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。
ｃ．販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 2019年４月１日 至 2020年３月31日） |
前年同期比（％） |
|
分譲住宅事業（千円） |
7,721,803 |
22.2％ |
|
注文住宅事業（千円） |
1,717,376 |
18.6％ |
|
その他事業（千円） |
191,306 |
△8.1％ |
|
合計（千円） |
9,630,485 |
20.7％ |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
３．直近２事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。
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地域 |
前事業年度 |
当事業年度 |
||
|
売上高（千円） |
割合（％） |
売上高（千円） |
割合（％） |
|
|
東京都23区 |
1,392,571 |
22.0 |
1,441,874 |
18.7 |
|
神奈川県横浜市 |
3,366,344 |
53.3 |
3,953,038 |
51.2 |
|
神奈川県川崎市 |
1,562,237 |
24.7 |
2,326,891 |
30.1 |
|
合計 |
6,321,153 |
100.0 |
7,721,803 |
100 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針・重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、重要な会計方針及び見積りにつきましては、十分検討して作成しております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
なお、当社の財務諸表で採用する重要な会計方針、重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項」の「重要な会計方針」に記載しております。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
分譲住宅事業に関しては、販売に関しては肌理細やかな対応により売上高が増加しました。仕入に関しても営業エリア内の仲介会社との紐帯関係が順調に深まり安定した仕入を実現できました。またここ数年新規採用している人材の戦力化により自律的な運営が実現できるようになりました。その結果、売上高は7,721,803千円（前年同期比22.2％増）、営業利益は690,405千円（同14.3％増）となりました。
注文住宅事業に関しては、受注段階での取りこぼしを防ぐため丁寧な営業活動に務め、７期連続の増収を実現できました。その結果、売上高は1,717,376千円（前年同期比18.6％増）、営業利益は70,214千円（同167.2％増）となりました。
その他事業に関しては、京都リノベーション事業も人員強化を図り、従来の体制からステップアップを図っております。その結果、売上高191,306千円（前年同期比8.1％減）、営業損失22,326千円（前年同期7,991千円の損失）となりました。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、法的規制、自然災害等のリスクなどがあります。なお、各々の内容については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載しております。
④ キャッシュ・フローの状況の分析・資本の財源及び資金の流動性
当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。また、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約を締結しております。
当社の運転資金需要のうち主なものは、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金や、住宅建築に係る材料費及び外注費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。
なお、当事業年度末における借入金、社債及びリース債務を含む有利子負債の残高は1,851,087千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,240,640千円となっております。
当社は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、特に主要な事業である分譲住宅事業において、いかに立地の良い土地を適正な価格で数多く仕入れることができるかを最重要課題のひとつとしており、当社の属する不動産・住宅業界が特有なビジネス環境の変化に影響を受けやすいことを鑑みますと、事業用不動産等の取得に係るプロジェクト資金の調達を機動的かつ安定的に行う必要があると共に、事業環境変化のリスクに備えるため資金調達手段の多様化を図る必要があると認識しております。
分譲住宅会社はその調達に当たり、プロジェクトの期間に応じた短期借入での調達が一般的であり当社も短期を中心とした調達でしたが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、手許流動性を高める必要性から2020年４月に、、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社日本政策金融公庫他合計４行から計750,000千円の長期資金を調達しました。新型コロナウイルス感染症の収束状況を判断しながら短期借入を抑制し、無駄に借入残高が多くならないように制御していく予定です。
なお、キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。