(1)業績
当連結会計年度(自 平成29年1月1日 至 平成29年12月31日)におけるわが国経済は、海外経済が緩やかな成長を続けるなか、政府の経済政策と継続する日銀の金融緩和策を背景に、企業業績や雇用情勢の改善が進み、景気の拡大が続きました。不動産業界におきましては、日銀によるマイナス金利政策が継続されるなどの良好な資金調達環境を背景に、不動産市場への資金流入が続いており、投資家層の多様化も進展しています。
このような環境のなか、当連結会計年度は、既存事業の拡大に向けた取り組みとして、IT活用戦略を推進しました。具体的には、リスティング広告等を用いたデジタルマーケティングにより、当社提供ウェブサイト「0からはじめる安心相続」、「from REI」、「０からはじめる不動産投資」へ土地所有者・投資家を集客し、マンション投資情報を提供することで、土地仕入、マンション販売の生産性向上を実現しました。その他にも、テレビ番組「元手0円！あなたの土地を最大収益化」を制作、12月よりBS12トゥエルビで放送し、視聴した土地所有者から42件の問い合わせがあり、その後も増加傾向にあります。
当社グループの当連結会計年度の売上高は、販売が好調に推移したことから17,167,041千円(前年同期比47.9％増)となりました。売上原価は、仕入環境の悪化、建築費用の高騰等により13,999,220千円(同50.3％増)となり、売上総利益は3,167,821千円(同38.4％増)、売上総利益率は18.5％(前年度は19.7％)となりました。販売費及び一般管理費は、営業販促費及び従業員増に伴う人件費の増加により、2,058,924千円(前年同期比21.6％増)と前年度比では増加しましたが、営業効率の向上により、販管費率は12.0％(前年度は14.6％)と前年度から低下しました。この結果、営業利益は1,108,897千円(前年同期比86.0％増)、営業利益率は6.5％(前年度は5.1％)と改善しました。営業外損益については、保険解約返戻金65,132千円を営業外収益に計上しました。この結果、経常利益は1,092,023千円(前年同期比106.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益696,970千円(同112.0％増)となりました。
＜セグメント情報＞
セグメントごとの業績(売上高は外部顧客への売上高)は次のとおりです。
(不動産ソリューション事業)
当連結会計年度は、個人投資家向けの販売(BtoC)で「アルテシモ シェルト(東京都江東区)」、「アルテシモ サグラ(東京都新宿区)」、「アルテシモ グレアス(川崎市幸区)」、同業者含む法人向けの販売(BtoB)で「豊洲プロジェクト(東京都江東区)」など、「アルテシモ」シリーズの販売が増加し、販売戸数は過去最高の489戸(前連結会計年度実績335戸)となりました。なお、BtoBの「豊洲プロジェクト」は単独で242戸の大型案件となりましたが、当社の仕入力及び企画・開発力によって、BtoC同等の利益率を実現しています。
この結果、当連結会計年度の売上高は15,035,107千円(前年同期比54.6％増)、営業利益1,040,636千円(同87.2％増)となりました。
(プロパティマネジメント事業)
当連結会計年度は、不動産ソリューション事業における個人投資家向け販売(BtoC)の堅調な販売件数の伸びに伴い、オーナーに対するサブリース業務、管理代行業務の契約がともに伸長しました。
この結果、当連結会計年度の売上高は、2,131,934千円(前年同期比13.3％増)、営業利益68,261千円(同69.3％増)となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ1,051,036千円増加し、1,985,455千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により得られた資金は1,095,609千円(前連結会計年度は1,014,428千円の支出)となりました。主な収入要因は税金等調整前当期純利益1,090,690千円、たな卸資産の減少337,209千円であり、主な支出要因は法人税等の支払額247,940千円です。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は123,710千円(前連結会計年度は29,382千円の支出)となりました。主な収入要因は保険積立金の解約による収入88,317千円であり、主な支出要因は有形固定資産の取得による支出154,604千円、無形固定資産の取得による支出30,399千円です。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は79,137千円(前連結会計年度は1,122,768千円の収入)となりました。主な収入要因は短期借入れによる収入1,833,200千円、長期借入れによる収入894,306千円、株式の発行による収入567,003千円であり、主な支出要因は長期借入金の返済による支出1,673,918千円、短期借入金の返済による支出1,513,715千円です。
(1)生産実績
該当事項はありません。
(2)受注状況
該当事項はありません。
(3)販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
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区分 |
当連結会計年度 (自 平成29年1月1日 至 平成29年12月31日) |
||
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戸数 |
金額(千円) |
前年同期比(%) |
|
|
不動産ソリューション事業 |
489 |
15,035,107 |
154.6 |
|
プロパティマネジメント事業 |
－ |
2,131,934 |
113.3 |
|
合計 |
489 |
17,167,041 |
147.9 |
(注) 1．上記金額には、消費税等を含んでおりません。
2．セグメント間の取引については、相殺消去しています。
3．最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおり
です。
|
区分 |
販売先 |
前連結会計年度 (自 平成28年1月1日 至 平成28年12月31日) |
当連結会計年度 (自 平成29年1月1日 至 平成29年12月31日) |
||
|
金額(千円) |
割合(%) |
金額(千円) |
割合(%) |
||
|
不動産ソリューション事業 |
株式会社木下不動産(注)2 |
1,280,044 |
11.0 |
－ |
－ |
|
ケネディクス不動産投資顧問株式会社(注)3 |
－ |
－ |
7,503,084 |
43.7 |
|
(注) 1．上記金額には、消費税等を含んでいません。
2．株式会社木下不動産の当連結会計年度については、販売実績がないため、記載していません。
3．ケネディクス不動産投資顧問株式会社の前連結会計年度については、販売実績がないため、記載していません。
文中の将来に関する記載は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。
(1) 経営方針
当社グループは「不動産を通じてお客様の真の豊かさに貢献する」を企業理念、「不動産ソリューション」×「IT」により、新しいサービスを創造し、世界都市東京からGlobal Companyを目指すことを企業ビジョンとし、それらを経営の基本方針としています。
(2) 経営戦略
当社グループは、主に東京23区の主要沿線の、駅から徒歩10分圏内、ターミナル駅まで30分前後の立地を、「駅からチカ(近)い」、「都心からチカ(近)い」、「高いチカ(地価)」から「3チカ」と称し、この長期的に収益性、資産価値が高いと見込まれる「3チカ」を開発の前提条件としています。この「3チカ」に立地する物件に関して、不動産の土地仕入、投資用コンパクトマンションの企画・開発、販売、賃貸管理、建物管理までをワンストップサービスとして提供しています。それにより、土地仕入に際して「価格競争力」、「迅速な企画対応」を実現し、その実績から新たな土地情報が入手できるという好循環が成立しています。また、税理士や弁護士等の士業との提携を強化しているほか、自社開催セミナーや自社運営インターネットサイトの活用、「等価交換スキーム」を活用した土地所有者との共同開発などを推進しています。
また当社グループでは、「アルテシモ」オーナーに対して最大35年間の契約期間のサブリースサービス(原則7年毎の賃料改定、賃料の下げ幅最大5%、6か月の予告期間で双方からの解約が可能)を提供しています。その背景としては、「3チカ」の「アルテシモ」の優位性と、きめ細やかな賃貸管理の運営により、当社グループが賃貸管理している物件の入居率が4年連続で入居率99%を上回っていることがあります。それらにより、高い顧客満足度を獲得し、年間販売件数の約8割が既存顧客からのリピート、もしくは紹介となっています。なお、新規顧客開拓については、インターネット上でのデジタルマーケティング手法を活用した集客を行い、お客様を当社コンサルタントが開催するセミナーに誘導する「プル型営業」の形態をとっています。
これらの好循環の徹底に加え、IT活用、デジタルマーケティングの更なる活用、海外投資家への販売を推進していきます。
(3) 対処すべき課題
当社グループでは、次の4点を主な経営課題と認識しています。
①仕入ルートの拡充
②優秀なマネージャー、コンサルタント、エンジニアの採用・育成
③IT化、デジタル化の推進
④新規事業、サービスの立ち上げ
これらの経営課題を解決し事業拡大・成長を続けるために、内部管理体制やコーポレート・ガバナンスの充実を図りながら、人材育成・採用の強化に積極的に取り組んでいきます。
当社グループの事業等において、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、次のようなものがあります。
なお、これらは当連結会計年度末現在における事業等に関するリスクのうち代表的なものであり、実際に起こり得るリスクはこの限りではありません。また、本文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。
(1)法的規制等に関するリスク
①法的規制について
当社グループの属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、住宅の品質確保の促進などに関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により、多数の法的規制を受けています。
当社グループの主要事業においては、事業活動に際して、これらの法的規制に対応した社内体制を構築しており、現在、当該免許及び許認可等が取消となるおそれのある事由は発生しておりません。しかしながら今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消し等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、経営成績や財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは次のとおりです。
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許認可等の名称 |
会社名 |
許認可番号等／有効期間 |
規制法令 |
免許取消 |
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宅地建物取引業者免許 |
㈱グローバル・リンク・マネジメント |
東京都知事(3)第84454号 平成27年5月14日～平成32年5月13日 |
宅地建物取引業法 |
第5条、 第66条等 |
|
宅地建物取引業者免許 |
㈱グローバル・リンク・パートナーズ |
東京都知事(3)第88653号 平成29年12月22日～平成34年12月21日 |
宅地建物取引業法 |
第5条、 第66条等 |
|
マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 |
㈱グローバル・リンク・マネジメント |
国土交通大臣(2)第033627号 平成27年2月16日～平成32年2月15日 |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 |
第47条、 第83条等 |
また、東京23区においては、コンパクトタイプのマンションの建設を規制する条例が制定されています。具体的には、25㎡以上等への最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置義務付け等があります。当社グループでは、これらの条例等に沿った物件の開発を行っており、現時点においては、当該規制が当社グループの事業に大きな影響を及ぼす可能性は小さいと認識しております。しかしながら、今後さらに各地方自治体による規制強化が進められた場合は、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。
②瑕疵担保責任について
当社グループでは、販売した物件について住宅瑕疵担保責任保険に加入しています。しかし、当社グループが販売した物件に、当該保険の対象とならない重大な瑕疵があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループでは、土地の取得にあたり、売買契約前に土地履歴や土壌汚染対策法の指定区域か否かなど土壌汚染の有無について事前調査を実施し、必要に応じて対策工事を実施しています。
しかしながら、上記調査にて認識できない土壌汚染が契約後に発見され、追加費用の発生や当初スケジュールの変更が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2)経営環境に関するリスク
①経済状況や不動産市況等の影響について
当社グループの主力事業である不動産ソリューション事業は、景気動向、金利動向、販売価格動向、競合による供給過剰による販売価格の下落、不動産関連税制等の影響を大きく受ける傾向があります。将来、このような事態が発生した場合には、顧客の購買意欲の低下となり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②災害発生リスクについて
地震等の自然災害及び不測の人災により、景気動向、経済情勢、金利動向等が悪化した場合、顧客の購買意欲の低下や空室の長期化、完成遅延等により当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3）当社グループの事業体制に関するリスク
①事業について
当社グループが開発・販売する投資用不動産は、主に資産運用を目的として購入されますが、一般的にマンションによる資産運用には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃貸収入の低下、金利上昇による借入金返済負担の増加など収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在します。当社グループは、顧客に対してはこれらの投資リスクについて十分説明を行い、理解の上で売買契約を締結すべく、営業社員のコンプライアンス教育を徹底しています。
また、当社グループとして、投資家に、投資用不動産の購入、入居者募集・集金代行・建物維持管理に至るまでのワンストップサービスを提供することで、オーナーの長期的かつ安定的なマンション経営をサポートし、空室の発生や資産価値下落等のリスク低減に取り組んでいます。
しかしながら、今後、営業社員の説明不足等が原因で投資リスクに対する理解が不十分なままマンションが販売されること等により、オーナーからの訴訟等が発生した場合、当社グループの信頼が損なわれることに繋がり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、景気、社会情勢の変化や自然災害等により、入居率の悪化や家賃相場の大幅な下落、金融機関の融資姿勢の変化や急激な金利上昇等が発生した場合、顧客のマンション経営に支障をきたす可能性があります。その場合、顧客のマンション経営と密接な関係がある当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②訴訟などの可能性について
当社グループは、マンション建設にあたっては、関係する法律、地方自治体の条令等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなどコンプライアンスの重要性を強く認識し、十分な対応に努めています。しかしながら、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、分譲後における瑕疵等を理由とするクレーム、販売時の説明不足に起因する顧客からのクレーム等により、訴訟等が発生する可能性があります。訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③営業エリアについて
当社グループは、主に東京23区エリアに経営資源を集中することにより効率的な事業運営を行っています。このことから、当該エリアの経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また当該エリアにおいて、自然災害やテロ等の不測の事態が発生し、事業環境が悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④仕入について
当社グループでは、東京23区内を中心とした仕入に努めていますが、当該エリアは競合他社も多く、今後は競争が激化する可能性があり、何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や、仕入に必要な資金が十分に調達できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤建築工事の外注について
当社グループでは、建築工事については建設会社に外注しています。発注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案したうえで行っており、また、工事着工後においては、施工者、設計者及び当社グループによる工程ごとの管理を実施すること等により工事遅延防止や品質管理に努めています。しかしながら、発注先である建設会社が経営不安に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合等、取引関係に急激な関係の変化が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑥業者向けの販売に関して
当社グループは、土地及び自社開発物件を不動産業者に販売する場合があります。不動産業者向けの販売を行う際には、事前に当該会社の財務内容等の与信を十分調査した上で販売を行っていますが、販売先に不測の事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑦引渡し時期による業績変動について
当社グループの主力事業である不動産ソリューション事業においては、マンションの売買契約成立後、顧客への引渡しをもって売上が計上されます。そのため、四半期ごとに当社グループの業績を見た場合、引渡しのタイミングにより売上高及び利益に偏りが生じる可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態が発生し、引渡しの遅延が生じた場合には、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑧在庫に関するリスク
当社グループは、東京23区内のエリアを中心に土地を仕入れ、物件の早期販売に取り組んでいますが、不動産関連税制の改正、景気悪化や予期せぬ社会情勢の変化、金利の急激な上昇等が発生した場合には、販売の低迷により完成在庫が増加し、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 平成20年9月26日)の適用により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産に対して評価損が計上された場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑨賃貸管理物件について
当社グループでは、自社販売物件のオーナーに対して、一定期間(最長35年間の契約。当該契約は申し出のない場合、2年又は7年の自動更新)賃貸物件を借り上げ、契約で定められた賃料を支払い、入居者に転貸するサブリース業務を行っていますが、当該物件において競合他社の供給状況や予想し得ない不測の事態の発生により、入居者からの不動産賃貸収入が想定以上に減少した場合、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑩有利子負債への依存について
当社グループは、土地の仕入資金を主として金融機関からの借入金によって調達しています。当社グループでは、財政状態の健全性を維持するため手元資金とのバランスを考えながら借入額や借入時期を調整していますが、市場金利が上昇する局面や、不動産業界又は当社の調達金利が上昇した場合には、支払利息が増加し、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得た後に各プロジェクトを進行させています。しかしながら、何らかの要因により当社グループが必要とする資金調達に制約を受けた場合には、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑪情報資産の管理について
当社グループは、ISMS/ISO27001の認証を取得しており、取得した情報資産については、データアクセス権限の設定、データ通信の暗号化、外部侵入防止施策等により、ISO27001の要求事項に基づき、流出の防止を図っています。また、情報セキュリティに関する社内規則を定め、代表取締役社長をトップマネジメントとする情報セキュリティ委員会を中心に、規則遵守の徹底とセキュリティ意識の向上に努めています。特に個人情報の取り扱いについては、細心の注意を払っていますが、今後、個人情報の不正使用、その他不測の事態によって外部流出が発生した場合、当社グループへの信用の低下や損害賠償請求等により、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑫Mansion Techについて
当社グループは、土地の仕入や販売機会の多様化を推進するために、マンション投資・経営ITプラットフォーム「Mansion Tech」(注）の導入を進め、ITとデジタルマーケティングの活用を積極的に推進していく考えです。しかしながら当社グループの想定よりも費用が発生し、また、想定する成果が上がらない場合には、当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(注）マンション投資・経営IT プラットフォーム「Mansion Tech」とは、土地所有者への企画提案、投資家へ情報提供、相談受付、マンション紹介・提案から購入後の管理状況報告といったマンション経営に関わる一連のやり取りをIT化したものです。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
当社グループの当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりです。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されています。連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要となる会計方針は、「第5 経理の状況 1．連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えています。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っていますが、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は7,655,985千円となり、前連結会計年度末に比べて869,492千円増加しました。これは主に、現金及び預金1,057,246千円が増加したことによるものです。
当連結会計年度末における固定資産は412,998千円となり、前連結会計年度末に比べて149,055千円増加しました。これは主に、土地が80,602千円増加したことによるものです。
以上の結果、総資産は8,068,984千円となり、前連結会計年度末に比べて1,018,548千円増加しました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は4,493,312千円となり、前連結会計年度末に比べて696,691千円増加しました。これは主に、短期借入金319,484千円が増加したことによるものです。
当連結会計年度末における固定負債は1,191,333千円となり、前連結会計年度末に比べて951,682千円減少しました。これは主に、長期借入金941,254千円が減少したことによるものです。
以上の結果、負債合計は5,684,646千円となり、前連結会計年度末に比べて254,990千円減少しました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は2,384,337千円となり、前連結会計年度末に比べて1,273,538千円増加しました。これは主に、親会社株式に帰属する当期純利益696,970千円計上に伴い利益剰余金が増加したことによるものです。
(3) 経営成績の分析
当連結会計年度の概況については、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1)業績」に記載しています。なお、経営成績の分析については、下記のとおりです。
(売上高及び営業利益)
当連結会計年度の売上高は17,167,041千円となり、前連結会計年度に比べて5,561,721千円増加しました。
売上総利益は3,167,821千円となりましたが、広告宣伝費や販売促進費の増加により、販売費及び一般管理費
は2,058,924千円になりました。
この結果、当連結会計年度の営業利益は1,108,897千円となり、前連結会計年度に比べて512,708千円増加しま
した。
(営業外損益及び経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は69,088千円となり、前連結会計年度に比べて65,467千円増加しました。これは
主に、保険解約返戻金65,132千円によるものです。また、当連結会計年度の営業外費用は85,962千円となり、前
連結会計年度に比べて15,280千円増加しました。これは主に、支払利息73,308千円によるものです。
この結果、当連結会計年度の経常利益は1,092,023千円となり、前連結会計年度に比べて562,895千円増加しま
した。
(特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の特別損失は1,333千円となりました。特別損失の内訳は固定資産除却損1,333千円です。
当連結会計年度の税金費用(法人税、住民税及び事業税に法人税等調整額を加減したもの)は393,719千円となり、前連結会計年度に比べて192,640千円増加しました。
この結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は696,970千円となり、前連結会計年度に比べ
て368,244千円増加しました。
(4) キャッシュ・フローの状況
各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシ
ュ・フローの状況」に記載のとおりです。