第2 【事業の状況】

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(１) 経営方針

当社グループは、企業理念において、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」をミッション（社会的使命）として掲げ、持続可能な社会の実現と企業としての持続的な成長の両立を目指しております。この基本方針をもとに、不動産事業を通して、環境問題や社会課題に積極的に取組み、お客様や従業員、すべてのステークホルダーの皆様の豊かさの実現に貢献し、不動産業界のリーディングカンパニーを目指しております。

 

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上記の不変的なミッションとビジョンを踏まえて、当社グループでは2030年に向けた長期ビジョン「GLM VISION 2030」を策定しています。「GLM VISION 2030」では、「不動産×環境×DXにより”全国No.１”サステナブルな不動産開発・運用企業」を目標としています。

 

具体的には、以下の事項に取り組むことを検討しております。

・環境配慮型不動産のLCCM（注）を実現する

・環境配慮型不動産とデジタルの融合により新しいビジネスモデルを構築する

・サステナブルファイナンスを活用した環境配慮型不動産の私募ファンド・リートを組成する

 

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（注）「LCCM」とは、ライフサイクルカーボンマイナスの略称です。建設時、運用時、廃棄時において出来るだけ省CO2に取り組み、さらに太陽光発電等を利用した再生可能エネルギーの創出により、ライフサイクルを通じたCO2の収支をマイナスにする取り組みです。

(２) 経営環境認識

世界では急速にカーボンニュートラル等の環境意識が高まりをみせております。日本においても、2020年10月に2050年カーボンニュートラルを目指すことを宣言しており、経済産業省が中心となって策定した「グリーン成長戦略」において、住宅・建築物は環境負荷を抑制しながら成長を期待される重要分野となっております。当社グループとしては、住宅・建築物に対する環境規制の強化、あるいは環境対応物件のニーズの増加が見込まれると考えております。

また、日本国内においては、長期的に人口が減少していく見通しでありますが、首都圏においては人口流入傾向が続いております。世帯構造でみても単身世帯数は増加が続いており、首都圏の不動産、特に投資用コンパクトマンションは引き続き強い需要があります。その結果、機関投資家は積極的な投資スタンスを維持しております。しかしながら、投資用コンパクトマンションの供給数は横ばいの状態になっているため、豊富なパイプライン（注）持つ当社グループのプレゼンスは上昇していると認識しております。

さらに、コロナ禍でEC購買が増えたことも影響し、物流施設の需要が急伸していることも認識しております。そうした不動産市況の中で、人口動態・世帯構造の変化に対応する社会的ニーズのある物件を開発・供給し続けることが、当社グループの経営理念で掲げる豊かさの実現のためにも重要であると考えております。

（注）「パイプライン」とは、当社グループが確保している販売可能な不動産を言います。

 

(３) 経営戦略

＜中期経営計画＞

（２）の経営環境認識を踏まえて、当社グループでは「2022年中期経営計画」を策定しています。「2022年中期経営計画」では、①開発物件の資産価値の向上（環境配慮型建築「ZEH・ZEBへの取り組み」）、②開発物件の販売効率・利益率向上（レジデンス：１棟バルク販売・オフバランス開発強化による営業効率改善と成長加速）、③時代に即した新しいセグメントの確立（非レジデンス：物流施設のSPC開発による拡大）、④事業エリアの拡大（開発エリアの拡大）を成長戦略として掲げています。

 

①環境配慮型建築「ZEH・ZEBへの取り組み」

開発物件の環境対応により資産価値の向上を図ってまいります。経営環境認識にて記載したとおり、サステナブルな社会を実現するために、カーボンニュートラルに向けた物件開発は必然であり、社会的ニーズはさらに高まるものと認識しています。そのニーズの高まりは、既に海外では、環境認証を受けた物件の成約価格や賃料が向上するというデータが出ており、ZEH・ZEBへの取り組みが資産価値の向上へと繋がっております。

当社グループは、2022年２月、経済産業省がネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）の推進に向けた登録制度である「ZEH デベロッパー」に認定されました。2024年12月期での自社開発物件の環境対応比率100％に向け、開発物件の資産価値向上を図り、企業理念（ミッション）である「不動産を通じて、豊かな社会を実現する」ことを目指してまいります。

（当社プレスリリース：https://ssl4.eir-parts.net/doc/3486/tdnet/2085387/00.pdf）

 

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②レジデンス：１棟バルク販売・オフバランス開発強化による営業効率改善と成長加速

１棟バルク販売とは、開発物件を複数棟まとめて販売することを言います。日本においては物件供給量が伸び悩む中、機関投資家の複数物件を一度に購入できる１棟バルク販売へのニーズは強く、投資効率の向上の観点からも、引き続き強い需要が見込まれます。

当社グループは、１棟バルク販売を取り入れることで、機関投資家に対する竣工前の売買契約締結による営業活動の効率化を図っております。当社グループが仕入を進め確保している、豊富なパイプラインを背景に、機関投資家の１棟バルク販売へのニーズに応え、当社グループの更なるプレゼンス向上を図ってまいります。

 

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オフバランス開発とは、当社グループで物件開発の企画・検討を行い、パートナー企業に土地の購入や開発を行っていただく開発方法を言います。オフバランス開発では、当社グループのバランスシート上の資金制約を受けることがなくなるため、事業拡大の速度を速めることができます。今後パートナー企業の数を増やし、物件の供給量を増やしてまいります。また、仕入担当者を増員し、将来の販売に繋げる仕入拡大に取り組んでおります。

 

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③非レジデンス：物流施設(ロジスティクス)のSPC開発による拡大

コロナ禍で需要の増えた物流施設の開発についての調査を開始し、物流施設開発事業参入の検討を継続しております。また非レジテンス領域については、コロナ禍の収束を見据えて、オフィス・商業テナントビル・ホテル等にも検討対象を拡げ、当社グループの事業ポートフォリオを拡大するための取り組みを進めてまいります。非レジデンス領域については、パートナー企業と共同出資するSPCを活用し、リスクを抑えつつ収益性を保った形での事業展開を構想しています。

 

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④開発エリアの拡大

当社グループではこれまで東京23区内中心の開発を行ってまいりました。首都圏への人口流入・世帯数増加の傾向は継続すると考えております。一方で、リモートワーク等の普及により人口流入先が都心だけに限定されず、周辺広域まで拡大しております。人口動態やニーズの変化を柔軟に捉え、１都３県にも開発エリアを拡げ、事業拡大の機会を獲得してまいります。

 

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＜中期経営計画達成に向けた事業上及び財務上の対処すべき課題＞

当社グループでは、上記の経営方針、経営環境認識、中期経営計画を踏まえ以下の事項を優先課題として取り組みます。

 

①環境配慮物件

2050年カーボンニュートラル実現に向けて、国・地方自治体による不動産開発における規制強化が想定されます。そのような規制に適合していない物件の資産価格が下落することが想定されますが、当社グループにおいては、既に開発物件の環境配慮対応を進め、2022年12月末までに、11棟の環境認証を取得しています。今後、当社グループが取り扱うすべての物件の環境認証を取得するためには、お取引先を含めたビジネスパートナーの皆様の協力が不可欠であると考えています。中期経営計画の戦略や指標として掲げている計画達成に向け、環境配慮物件開発を推進するとともに、ビジネスパートナーの皆様との連携を深め、LCCMの実現、当社グループ開発物件の資産価値向上に努めてまいります。

 

②仕入ルートの拡充・開発エリアの拡大

当社グループの主要な事業基盤である東京23区内での事業用地や仕入物件の確保は、地価の上昇に加え、他社との競合もあり、厳しさを増すものと想定されております。当社グループは、レジデンス用地仕入部門の人員増強による仕入拡大と、オフバランス開発を進め、仕入を加速させてまいります。

加えて、人口動態やマーケティングに基づき、開発エリアを１都３県に拡大し、開発用地を継続的かつ安定的に確保してまいります。また、2023年度より事業用地等の仕入を行う事業部（用地仕入事業グループ）を立ち上げ、新たな仕入チャネルを増やし事業機会を創出してまいります。

 

③新規事業の展開

当社グループでは、中長期での安定的な収益基盤の確立及び成長加速を目指しております。

現在主力としている投資用コンパクトマンション（レジデンス領域）以外にも、中長期的には商品ラインナップを拡充する必要があると認識しており、物流施設、オフィス・商業テナントビル・ホテル等の非レジデンス領域へ検討対象を拡げております。

なお、2023年１月から、上記②に記載した用地仕入事業グループと、ビルディング事業グループ（オフィス領域）を立ち上げ、新たな収益の柱となるよう取り組んでまいります。

 

④財務体質の強化

当社グループの不動産ソリューション事業における販売用不動産の購入資金は、主に金融機関からの借入により賄っております。金融機関との良好な関係を維持するとともに資金調達手段の多様化に取り組むことはもちろんのこと、持続的な成長戦略を可能とするため、戦略的に財務体質の強化を図ってまいります。

 

⑤サステナビリティの推進

サステナビリティに関する取り組みとしては、特に気候変動に対する取り組みの重要性が高まっていると認識しており、(３)経営戦略及び対処すべき課題①に記載のとおり、環境配慮物件開発を戦略的に取り組んでおります。また後述する(４)サステナビリティへの取り組みを全社で進め、持続的な成長及び企業価値向上を目指してまいります。

 

⑥優秀な人材の確保と育成

当社グループでは、ステークホルダーの皆様の信頼を獲得できる人材を確保・育成することが企業価値の源泉であると認識しております。こうした人材の採用と育成を重要な経営課題の一つとして捉え、適時適切な採用活動により優秀な人材の確保に努めるとともに、全社員への宅地建物取引士資格の取得支援をはじめとした資格取得支援制度を充実させることにより、社員のスキルアップを促進しております。

また、当社グループが定めている一般事業主行動計画においては、非管理職のキャリアアップ研修により次世代の育成を図り、管理職の女性社員割合を高めるための環境を整備する取り組みを掲げております。それらの計画を推進し達成するとともに、各部門での育成計画及びMBO(目標管理制度)により人材の育成に努めてまいります。

 

⑦コンプライアンスへの取り組みとコーポレート・ガバナンスの強化

当社グループでは、持続的成長を可能とする基盤の確立に向けて、コンプライアンスの徹底とコーポレート・ガバナンスの充実が重要であると認識しております。そのため、リスク対策・コンプライアンス委員会を定期的に開催し、コンプライアンス違反事案の発生を未然に防止するとともに、発生してしまった事案に対する損失の軽減に努めております。また、日常業務における関係法令遵守を徹底するとともに、従業員の意識向上のためのコンプライアンス教育・定着活動に継続的に取り組み、コンプライアンス違反が起きない体制整備を引き続き進めてまいります。

また、スキル・マトリックスに基づく役員の選任、ジェンダー、国際性、職歴、年齢等に留意した執行体制の構築等、経営における多様性を強化し、コーポレート・ガバナンスの更なる強化にも努めてまいります。

 

⑧上場維持基準適合に向けた取り組みの推進

当社は、プライム市場への上場を維持することが、当社グループの持続的な成長と中長期的な企業価値向上を実現する上で必要であると考えております。2021年12月20日に適時開示した「プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書」（注）に記載したとおり、2025年12月期末までの「流通株式時価総額」適合に向けて、企業理念である「不動産を通じて豊かな社会を実現する」に基づき策定した「GLM VISION 2030」及び「2022年中期経営計画」の達成をはじめとした各種施策を推進してまいります。

 

（注）“新市場区分における「プライム市場選択」の選択申請および上場維持基準適合に向けた計画書”

　　　（https://ssl4.eir-parts.net/doc/3486/tdnet/2061710/00.pdf）

 

＜目標とする経営指標＞

当社グループは中長期的な企業価値の増大を目指しております。この観点から、「2022年中期経営計画」においては、売上高500億円、経常利益50億円を2024年12月期に達成すべき数値目標として設定しております。また、同2024年12月期に、販売戸数1,400戸、環境対応比率自社開発物件100％、自社開発物件以外の環境配慮物件の取扱比率50％を目指してまいります。

 

＜利益目標＞

 

2022年12月期

（計画）

2022年12月期

（実績）

2023年12月期

（計画）

2024年12月期

（計画）

売上高　　　　(億円)

350

356

400

500

経常利益　　　(億円)

20

22

33

50

（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前期（2021年12月期）の数値及び対前期増減率は記載しておりません。

 

＜財務目標＞

 

2022年12月期

（計画）

2022年12月期

（実績）

2023年12月期

（計画）

2024年12月期

（計画）

売上高経常利益率

5.7%

6.3%

7.5%

10.0%

ROE

22.6%

22.7%

27.5%

34.1%

販管費率

9.4%

9.1%

8.8%

7.4%

（注）当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前期（2021年12月期）の数値及び対前期増減率は記載しておりません。

 

＜事業指標＞

 

2022年12月期

（計画）

2022年12月期

（実績）

2023年12月期

（計画）

2024年12月期

（計画）

販売戸数合計　　(戸)

1,000

977

1,120

1,400

環境配慮対応比率

自社開発物件※

―

0%

100.0%

100.0%

環境配慮対応比率

当社取扱全物件

―

0%

40.0%

50.0%

　　　　※自社開発物件における環境配慮認証取得件数（2022年12月31日現在）

環境認証

2023年上半期

竣工予定物件数

2023年下半期

竣工予定物件数

2024年度

竣工予定物件数

BELS★★★★★

2

2

3

BELS★★★★

－

3

－

ZEH-M Oriented

－

1

－

合計

2

6

3

 

(４)サステナビリティへの取組み

＜サステナビリティに対する考え方＞

当社グループでは、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」という企業理念（ミッション）を掲げております。この企業理念には、不動産の役割（人々や企業の「資産」及び活動を支える「社会基盤」）を踏まえて、地球環境や社会・経済課題に取り組み、不動産の新たな可能性を追求し、世界中の人々の幸せにLinkすることを使命とするという想いが込められています。環境・社会の持続可能性と、当社グループの持続的成長を両立するサステナビリティ経営の遂行を、企業理念に反映しております。

このような理念の下、レジデンス・ロジスティクスといったインフラ構築や、環境配慮物件の開発を通じて、サステナブルな不動産企業としてリーディングカンパニーを目指してまいります。また、プライム市場で求められるESG情報開示も段階的に進め、多様なステークホルダーとの対話を通じて、持続的な成長を目指してまいります。

 

＜サステナビリティ推進体制（ガバナンス）＞

当社グループは、2023年１月にサステナビリティ経営を推進するため、代表取締役社長直属の経営企画室内に「ESG推進課」を設置いたしました。当社グループのサステナビリティに関する方針や人的資本経営に関する方針等の策定・諸策立案と各部門のサステナビリティ活動の支援を行ってまいります。

取組みの推進に当たっては、取締役会が、経営会議やリスク対策・コンプライアンス委員会において審議されたサステナビリティの取り組みについて、意思決定や監督等を行ってまいります。

リスク対策・コンプライアンス委員会は、リスク対策及びコンプライアンスの方針・計画・体制の策定、活動の推進・維持運営を目的として設置しております。今後は気候変動に係るリスクや環境課題等についても積極的に審議してまいります。

当社グループは、上記体制を整え、「GLM VISION 2030」の目標である「不動産×環境×DXにより“全国No.１”サステナブルな不動産開発・運用企業」 の実現を目指します。

 

2 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

 

（１）リスク管理体制について

当社グループではリスク管理を適切に行うことは経営の最重要課題の一つと認識し、リスク管理体制の整備とその高度化に努めています。具体的な取り組みとして、リスク区分毎に定めたリスク管理所管部署が、リスクの未然防止や再発防止に努めるべく、定期的に、潜在的なリスクの特定、発生頻度と影響度の評価、対応方針と未然防止策の策定を行っています。

当社グループでは、全社的なリスク管理の実効性向上を目的として、社外取締役を除く取締役で構成された、リスク対策・コンプライアンス委員会を設置しています。同委員会では、リスク管理所管部署よりリスク管理の状況について定期的に報告を受け、対応の妥当性や十分性について審議しています。さらに、リスク管理に関する重要事項については、取締役会にて審議又は決議することとしています。

また、リスクが顕在化した場合に備え、リスク管理所管部署による適切な原因分析及び再発防止策の策定を目的とした「リスク事象報告」制度を設けています。

重大なリスクが顕在化した場合には、臨時のリスク対策・コンプライアンス委員会を招集し、迅速に現場対応の指揮を執り、原因分析及び再発防止策の策定について審議をすることとしています。

 

＜リスク管理の体制図＞

 

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（２）事業等のリスク

①不動産市況の悪化リスク

■リスクの内容

当社グループは機関投資家向けの１棟バルク販売に注力しており、現況では購買需要が旺盛であることは前述のとおりです。ただし、日銀の金利政策変更、世界的な景気後退懸念発生、地政学的リスクが顕在化等した場合、機関投資家の購買需要・価格目線が低下してしまい、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは３チカモデル（「駅から徒歩10分圏内（駅からチカい）」「ターミナル駅まで30分前後（都心からチカい）」「高い地価（チカ）」）という基準に基づき、長期に渡り資産価値が継続する物件取得・開発に努めており、現在進めている開発エリアの拡大の際にも、そのノウハウを活かしてまいります。

また、短期から中期的な対応としては不動産の環境対応や1棟バルク販売を通して、差別化・高付加価値化等を図り、物件の価値を高め、投資家にとっての魅力を最大化してまいります。長期的な対応としては、ストック収益を積み上げることにより固定費をカバーできる体制を目指し、景気変動等の外部環境の変化に対応可能なビジネスモデルの構築に取り組む方針となっております。

 

②不動産開発に関するリスク

■リスクの内容

当社グループでは、東京23区内を中心とした仕入に努めておりますが、当該エリアは競合他社も多く、今後は競争が激化する可能性があり、何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や、仕入に必要な資金が十分に調達できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは、レジデンス用地仕入部門の人員増強による仕入拡大と、オフバランス開発による仕入の加速化を進め、新築レジデンス１棟バルク販売に積極的に取り組んでまいります。加えて、開発用地の継続的、安定的な確保のため、仕入エリアを1都3県に拡大するとともに、2023年度より事業用地等の仕入を行う事業部（用地仕入事業グループ）を立ち上げ、土地・建物の仕入業務に従事したことのある従業員の経験者採用等の体制整備を進めることで新たな仕入チャネルを増やし事業機会を創出してまいります。

 

③工事外注に関するリスク

■リスクの内容

当社グループでは物件を建設する場合、当該業務を外部業者に発注をしておりますが、その外部業者が工事途中で倒産した場合、工事をスケジュールどおりに進めることができず、工事継続に多大な費用が発生するおそれがあります。

また、外部業者が不正を行う場合等には、当該物件が法令等又は当社グループの品質基準を満たさず、当社グループの信用毀損や、多大な費用が発生するおそれがあります。

これらの要因により、当社グループの事業、財政状態及び経営成績等に大きな影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは、外部業者選定時点において、信用性・実績を持つ外部業者に依頼することで、当該リスクの低減に努めています。特に、外部業者の倒産リスクについては、信用調査会社のデータを取得するだけでなく、同業他社、設計事務所等にヒアリングを行う等調査を綿密に行っております。

また、外部業者の請負及び委託等に係る業務が適切に行われるようモニタリング等を実施し、所定スケジュールと進捗状況の確認、当社グループが求めるアルテシモ品質の維持や法令等を遵守し、安全安心の工事履行が確保されるよう外部業者に求めてまいります。

 

④賃貸管理に関するリスク

■リスクの内容

当社グループでは、自社販売物件のオーナーとサブリース契約を締結し、当社グループ所定の条件(契約期間最大35年間、原則 ７年毎のサブリース賃料改定とし、賃料が下がる場合には下げ幅を最大５％に制限)において当該物件を借り上げ、契約で定められた賃料を支払い、入居者に転貸するサブリース業務を行っております。

市況悪化又は物件の老朽化による入居率の低下、その他不測の事態の発生により入居者からの不動産賃貸収入が想定以上に減少した場合や保証会社が倒産して賃料回収が出来ない場合に、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループでは、外部・内部の賃貸環境に関する分析を週次で実施し、機動的に募集条件の見直しを行うことで、入居率の低下防止に努めております。

また、保証会社の倒産リスクに関して、信用調査データを取得するだけでなく、同業他社等にヒアリングを実施することで、当該リスクの低減に努めております。

 

⑤災害等発生リスク

■リスクの内容

大規模の地震、暴風雨、洪水その他の自然災害や、火災・戦争・暴動・テロその他の人災、新型コロナウイルスを含むパンデミック等が発生した場合、当社グループの事業継続に大きな影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは大規模地震等による影響を最小限に抑えることを目的としたBCPを策定しております。加えて、定期的にBCP訓練を実施し、有事における早期事業復旧に備えております。

また、パンデミックが発生した場合に備え、感染症の発生状況に合わせて対応を明文化したタイムラインの作成を進めております。

 

⑥個人情報・機密情報漏えいリスク

■リスクの内容

不十分な体制や社員の過失により、当社グループの持つ個人情報・機密情報が漏えいしてしまった場合、当社グループの信用が毀損され、ひいては事業、財政状態及び経営成績等に悪影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは情報セキュリティ委員会を設置し、情報セキュリティ基本方針、プライバシーポリシー、個人情報取扱基本規程を定め、当該方針等に合わせた社内ルールを作成し、個人情報等を漏えいさせない体制整備を進めております。 加えて、本リスクの所管部署である人事総務部がIT戦略部と連携し、定期的なルールの周知及び徹底活動を行っております。

 

⑦サイバーセキュリティに関するリスク

■リスクの内容

当社グループの情報システムに対して、外部からの不正アクセス、ウイルス等の攻撃により、個人情報・機密情報の漏えい、事業継続が困難になる事態が発生し、ひいては当社グループの事業、財政状態及び経営成績等に悪影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは、ウイルス対策ソフトの導入・ネットワーク防御機器（UTM）の交換を進め、外部からの不正攻撃に対しての防御力を高めております。

加えて、サイバーセキュリティリスクの所管部署であるIT戦略部より定期的な注意喚起を行い、人為的ミスによるリスクの低減にも努めております。

また、在宅勤務でもセキュリティを担保できるよう施策を講じております。

 

⑧有利子負債依存及び金利上昇リスク

■リスクの内容

当社グループは物件の仕入を行う場合、その大部分を金融機関より借入しております。

そのため有利子負債の増加や金利の上昇により、財務指標が悪化した場合、金融機関の格付け低下を招くことで、円滑な資金調達が困難になり、物件仕入活動や運転資金が不足するおそれがあり、ひいては当社グループの事業、財政状態及び経営成績等に悪影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループでは、「2022年中期経営計画」において、オフバランス開発の強化に取り組むこととしており、資金制約を受けずに開発を加速していく方針を掲げ、財務指標の改善を進めております。

また、新規取引金融機関の開拓、各金融機関とも中長期的な財務戦略に関する情報交換を実施し、借入金利の低下に努めております。

 

⑨人事労務管理に関するリスク

■リスクの内容

当社グループでは適正な労務管理に向けた取り組みの推進やハラスメント撲滅に向けた取り組みの推進に努めておりますが、万一、各種規制遵守や適切な対応に不備があった場合、当社グループの信用が毀損され、業務遂行等に悪影響が及ぶおそれがあります。

■対応策

当社グループでは、社内外通報窓口の設置、定期的なハラスメント調査・働き方調査を実施して情報の吸い上げを行うとともに、ハラスメント研修を実施し、ハラスメントの未然防止に注力しております。

また、残業の過少申告や有給休暇の未取得といった不適切な労務管理状況の発生を防ぐべく、不適切な労務状況の兆候を掴んだ場合、人事総務部による上長・個人に対する注意喚起、ヒアリング等を行っております。

 

⑩法的規制等に関するリスク

■リスクの内容

当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、不動産特定共同事業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等、多数の法的規制を受けております。

例えば、東京23区においては、コンパクトタイプのマンションの建設を規制する条例が制定されておりますが、今後さらに各地方自治体による最低住戸面積の引上げ等の規制強化が進められた場合は、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。

また、法令対応等が疎漏した場合や法令違反が生じた場合は、業務停止等の行政処分が下されるおそれがあります。

■対応策

当社グループにおいては、継続して法令等の改正や、ガイドライン等の情報収集を進めており、これらの法的規制の変更に迅速に対応する社内体制を構築しております。

また、コンプライアンス研修を定期的に行う等、コンプライアンスの徹底に努めております。

 

＜許認可等について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているもの＞

許認可等の名称

会社名

許認可番号等／有効期間

規制法令

免許取消

条項等

宅地建物取引業者免許

株式会社グローバル

・リンク・マネジメント

東京都知事(４)第84454号

2020年５月14日～2025年５月13日

宅地建物取引業法

第５条、

第66条等

賃貸住宅管理業者登録

株式会社グローバル

・リンク・マネジメント

国土交通大臣(01)第0001837号

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

第23条、

第24条等

不動産特定共同事業者許可

株式会社グローバル

・リンク・マネジメント

東京都知事第114号

不動産特定共同事業法

第36条

マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録

（連結子会社）

株式会社G&G Community

国土交通大臣(１)第034557号

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第83条

 

⑪訴訟リスク

■リスクの内容

マンション等の開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、設計・建築段階での過失、分譲後における瑕疵(契約不適合)等を理由とするクレーム、販売時の説明不足に起因する顧客からのクレーム等により、訴訟等が発生する可能性があります。訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

■対応策

当社グループは、マンション建設にあたっては、関係する法律、地方自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施する等コンプライアンスの重要性を強く認識し、十分な対応に努めております。

また、個人顧客を対象とした物件販売にあたり、当社グループは重要事項説明を別課で行うこととしており、顧客に対する説明が不十分にならない体制を整備しています。

あわせて部署全体においても、営業マニュアルだけでなくリスク説明に関する見本動画の作成・共有を行い、法務部や関連部署と連携した定期的な研修の実施、クレーム等発生事例の部署内共有等をすることで意識を高め、訴訟等を未然防止するよう努めております。

 

 

 

3 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(１) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

当社グループは、当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前期との比較分析は行っておりません。

 

①財政状態及び経営成績の状況

イ．財政状態

(資産)

当連結会計年度末において、流動資産は30,551,738千円となりました。主な内訳は、仕掛販売用不動産19,805,594千円、販売用不動産5,947,600千円、現金及び預金3,531,535千円であります。

当連結会計年度末において、固定資産は1,768,049千円となりました。主な内訳は、有形固定資産1,307,818千円であります。

 

(負債)

当連結会計年度末において、流動負債は14,565,764千円となりました。主な内訳は、未払金1,807,336千円、１年内返済予定の長期借入金6,557,944千円、短期借入金4,923,932千円であります。

当連結会計年度末において、固定負債は11,307,537千円となりました。主な内訳は、長期借入金11,020,336千円であります。

 

(純資産)

当連結会計年度末において、純資産合計は6,446,485千円となりました。主な内訳は、利益剰余金5,531,824千円であります。

 

ロ．経営成績

当連結会計年度におけるわが国の経済状況は、新型コロナウイルス感染症対策の行動制限緩和により、個人消費を中心とした経済活動正常化に向けた動きが見られました。しかしながら、急激な物価高騰や為替変動等、依然予断を許さない状況ではあります。

日本の不動産投資市場においては、相対的な資金調達コストの低さにより、海外機関投資家による投資意欲が引き続き見受けられる状況であります。

このような経済状況の下で、当社グループは、レジデンス(マンション)商品の開発・販売を中心として事業展開をしてまいりました。当連結会計年度においては、１棟バルク販売が順調に進捗しました。１棟バルク販売「まとめて販売」の推進による付加価値向上により、物件の販売価格が上昇しました。販売価格の上昇に伴い売上総利益が増加する一方、１棟バルク販売による販売効率化で経費を抑制できました。また、環境対応物件の開発についても順調に進捗しており、2023年12月期販売予定分・2024年12月期販売予定分の２ヶ年累計で目標としている数値をすでに達成、超過しております。

この結果、当連結会計年度は、売上高35,673,388千円、営業利益2,610,686千円、経常利益2,278,850千円、親会社株主に帰属する当期純利益1,458,850千円となりました。

なお、「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号　2020年３月31日)等を当連結会計年度の期首から適用しております。詳細は「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項(会計方針の変更)」に記載のとおりであります。

 

＜セグメント情報＞

セグメントごとの業績(売上高は外部顧客への売上高)は次のとおりであります。

 

(不動産ソリューション事業)

当連結会計年度は、１棟バルク販売を中心として販売活動を推進しました。マンション１棟販売については23棟・797戸実施しており、新築物件や中古物件を182戸区分販売しました。

この結果、当連結会計年度の当セグメントの売上高は32,817,343千円、セグメント利益は3,463,230千円となりました。

 

(プロパティマネジメント事業)

当連結会計年度末は、管理戸数2,727戸となりました。

この結果、当連結会計年度の当セグメントの売上高は2,856,044千円、セグメント利益は206,424千円となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、3,451,734千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、営業活動により支出した資金は8,290,205千円となりました。これは主に、棚卸資産の増加額9,142,211千円、税金等調整前当期純利益2,280,550千円があったことによるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、投資活動により得られた資金は4,921千円となりました。これは主に、出資金の回収による収入63,830千円、無形固定資産の取得による支出39,925千円があったことによるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、財務活動により得られた資金は9,306,171千円となりました。これは主に、短期借入れによる収入13,968,132千円、長期借入れによる収入10,982,090千円、短期借入金の返済による支出12,240,000千円、長期借入金の返済による支出3,370,699千円であります。

 

③生産、受注及び販売の実績

イ．生産実績

該当事項はありません。

 

ロ．受注実績

該当事項はありません。

 

ハ．販売実績

 

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分

当連結会計年度

(自 2022年１月１日

　至 2022年12月31日)

戸数

金額(千円)

前年同期比(%)

不動産ソリューション事業

979

32,817,343

-

プロパティマネジメント事業

-

2,856,044

-

合計

979

35,673,388

-

(注)　１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。

２．当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

 

区分

販売先

当連結会計年度

(自 2022年１月１日

　至 2022年12月31日)

金額(千円)

割合(%)

不動産ソリューション事業

合同会社円海山

12,981,500

36.4

合同会社筑波山

9,403,100

26.4

 

 

 

(２) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

イ．財政状態の分析

(資産)

当連結会計年度末の資産については、前事業年度末(単体)に比べて10,552,585千円増加し、32,319,788千円となりました。これは主に前事業年度末(単体)に比べて仕掛販売用不動産が9,323,114千円増加したことによるものであります。

 

(負債)

当連結会計年度末の負債については、前事業年度末(単体)に比べて9,341,825千円増加し、25,873,302千円となりました。これは主に仕掛販売用不動産取得に伴い、前事業年度末(単体)に比べて長期借入金が5,784,672千円、１年内返済予定の長期借入金が2,148,718千円増加したことによるものであります。2022年中期経営計画で計画しているパイプラインの積み上げにつながっております。

 

(純資産)

当連結会計年度末の純資産については、前事業年度末(単体)に比べて1,210,760千円増加し、6,446,485千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益1,458,850千円を計上したことによるものであります。

 

ロ．経営成績の分析

(売上高)

当連結会計年度の売上高は35,673,388千円となり、過去最高を更新いたしました。（３）経営戦略において記載のとおり、2022年中期経営計画の成長戦略として進めている１棟バルク販売が計画どおりに進捗し、売上高の計画達成に大きく寄与いたしました。当連結会計年度の総販売戸数979戸に対し、約81％に当たる797戸が１棟バルク販売によるものであります。なお、2022年11月には22棟922戸について機関投資家と売買契約の締結を行い、2023年12月期の１棟バルク販売における販売計画戸数を上回る契約を完了しております。中期経営計画の売上高達成に向け順調であると認識しております。

 

(売上総利益)

当連結会計年度の売上総利益率は16.4％となり、前事業年度の売上総利益率(単体)14.5％から1.9ポイント改善しました。また、期初計画の売上総利益率は16％としておりましたが、計画を上回りました。こちらも１棟バルク販売による高付加価値化を通じた結果であると認識しております。今後につきましても、１棟バルク販売及び環境対応物件の供給により付加価値を向上させ、売上総利益率の改善を進めてまいります。

 

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は3,252,500千円となりました。土地仕入に係る費用等で支払手数料は前年比47.3％増(前年度は単体数値)の519,326千円となりました。こちらは、中期経営計画の達成に向けた順調な仕入の結果と認識しております。仕入を強化するべく、仕入担当者を10名増員し、21名体制としました。その一方、１棟バルク販売の推進等により販売の効率化を進めることで、売上高及び売上総利益の伸長に対して販売費及び一般管理費は抑制しました。その結果、当連結会計年度の営業利益率は7.3％となり、前事業年度の営業利益率(単体)5.5％から1.8ポイント改善しました。

 

(営業外損益及び経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は雑収入3,421千円の計上等により6,880千円となりました。

当連結会計年度の営業外費用は338,716千円となりました。土地仕入が順調に進捗し、土地仕入にかかる借入利息が増加したため、支払利息が319,461千円となりました。この結果、当連結会計年度の経常利益は2,278,850千円となり、期初計画を278,850千円上回り、着地しました。なお、2023年12月期以降の物件パイプラインの積み上げも計画どおり進んでおります。

また社用車の売却により特別利益に固定資産売却益1,700千円を計上しました。

この結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は1,458,850千円となり、経常利益と親会社株主に帰属する当期純利益につきましても、過去最高となりました。

 

＜セグメント情報＞

セグメントごとの業績(売上高は外部顧客への売上高)は次のとおりであります。

 

(不動産ソリューション事業)

当連結会計年度は成長戦略である１棟バルク販売が順調に進捗し、売上高32,817,343千円、セグメント利益 3,463,230千円となり過去最高の実績となりました。セグメント利益率につきましても、成長戦略を進めることで5.4％(単体)から10.6％に改善いたしました。

 

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(プロパティマネジメント事業)

当連結会計年度は管理戸数2,727戸と前事業年度の管理戸数(単体)2,464戸から大幅な増加、また管理物件の2022年の年間平均入居率は98.5％と12年連続して98％を超え、売上高は 2,856,044千円、セグメント利益は206,424千円となりました。管理戸数の増加は、販売した物件のプロパティマネジメント業務を受託したことによるものであり、入居率については、適正な賃料設定や迅速な顧客対応及び取引先対応により、高水準を維持できていると認識しております。

 

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②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、上記「(１) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、下記のとおりであります。

当社グループの資金需要の主なものは販売用不動産・仕掛販売用不動産取得に伴うものであり、その調達手段は主として金融機関からの借入金によっております。販売用不動産・仕掛販売用不動産取得以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則としつつも一部借入を行っております。

 

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要となる会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。

この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　（１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

なお、新型コロナウイルス感染症拡大による会計上の見積りへの影響については、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。

 

④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　」に記載のとおりであります。

 

⑤経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの経営成績は、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおり、法的規制、不動産市況、事業体制等、様々な要因の変化の影響を受ける可能性があります。このため、事業環境を注視するとともに、仕入ルートの拡充、優秀な人材の育成・採用、財務体質の強化、コーポレート・ガバナンスの強化等によりこれらのリスク要因に対応するよう努めてまいります。

 

⑥経営者の問題認識と今後の方針について

「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

 

 

4 【経営上の重要な契約等】

　　　当社は、2022年４月18日開催の取締役会において、譲渡制限付株式報酬として新株の発行を行うことを決議し、

　　2022年５月６日に払込が完了いたしました。

 

5 【研究開発活動】

該当事項はありません。