第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
(1）連結経営指標等
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回次 |
第38期 |
第39期 |
第40期 |
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決算年月 |
2016年３月 |
2017年３月 |
2018年３月 |
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売上高 |
（百万円） |
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経常利益 |
（百万円） |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
（百万円） |
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包括利益 |
（百万円） |
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純資産額 |
（百万円） |
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総資産額 |
（百万円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり当期純利益 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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営業活動による キャッシュ・フロー |
（百万円） |
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△ |
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投資活動による キャッシュ・フロー |
（百万円） |
△ |
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財務活動による キャッシュ・フロー |
（百万円） |
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△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（百万円） |
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従業員数 |
（名） |
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〔外、平均臨時従業員〕 |
〔 |
〔 |
〔 |
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（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第38期及び第39期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので、記載しておりません。
また、当社は2017年12月12日に東京証券取引所市場第一部に上場したため、第40期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新規上場日から連結会計年度末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。
３．自己資本利益率は、親会社株主に帰属する当期純利益を自己資本(期首及び期末における連結純資産（新株予約権及び非支配株主持分控除後)）の平均で除した数値です。
なお、当社は第38期より、株式会社リプライスを連結子会社としております。みなし取得日を第38期連結会計年度末日としているため、第38期の期首の純資産額は当社単体の純資産額を、期末の純資産額は連結純資産額を用いて自己資本利益率を算定しております。
４．第38期及び第39期の株価収益率は、当社株式が非上場であるため、記載しておりません。
５．第38期以降の連結財務諸表については、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（1976年大蔵省令第28号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任監査法人トーマツにより監査を受けております。
６．2017年９月22日付で普通株式１株につき30株の割合で株式分割を行っておりますが、第38期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。
(2）提出会社の経営指標等
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回次 |
第36期 |
第37期 |
第38期 |
第39期 |
第40期 |
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決算年月 |
2014年３月 |
2015年３月 |
2016年３月 |
2017年３月 |
2018年３月 |
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売上高 |
（百万円） |
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経常利益 |
（百万円） |
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当期純利益 |
（百万円） |
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資本金 |
（百万円） |
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発行済株式総数 |
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普通株式 |
（株） |
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A種種類株式 |
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純資産額 |
（百万円） |
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総資産額 |
（百万円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 |
（円） |
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（うち１株当たり中間配当額） |
（ |
（ |
( |
( |
( |
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１株当たり当期純利益 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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従業員数 |
（名） |
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〔外、平均臨時従業員〕 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
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（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．2017年４月27日付でＡ種種類株式を消却しております。なお、当社は2017年６月20日開催の定時株主総会において、種類株式を発行する旨の定款の定めを廃止しております。
３．１株当たり配当額及び配当性向については、第36期及び第37期は配当をしていないため、記載しておりません。
４．2017年９月22日付で普通株式１株につき30株の割合で株式分割を行っておりますが、第38期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。
５．第36期から第39期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できませんので、記載しておりません。
また、当社は2017年12月12日に東京証券取引所市場第一部に上場したため、第40期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新規上場日から事業年度末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。
６．第36期から第39期までの株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。
７．第38期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（1963年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任監査法人トーマツにより監査を受けております。なお、第36期及び第37期については、「会社計算規則」（2006年法務省令第13号）に基づき算出しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく有限責任監査法人トーマツの監査を受けておりません。
２【沿革】
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年月 |
概要 |
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1978年９月 |
群馬県桐生市に資本金1,000万円で石材業を目的に株式会社やすらぎを設立 |
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1988年12月 |
宅地建物取引業の免許を取得し、不動産の売買、代理業を開始 |
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1989年１月 |
建築部及び不動産部を開設し、戸建住宅の販売業を開始 事業領域の拡大のため不動産事業を開始 |
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1990年２月 |
賃貸部を開設し、不動産の賃貸業を開始 |
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1998年８月 |
民事執行法改正に伴い、不動産競売物件を落札し、リフォーム後に販売する事業形態（中古住宅再生事業）を確立 営業店舗を群馬県桐生市に開設 |
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1999年３月 |
高崎支店を開設（その後、各地に展開し2018年３月31日現在110店） |
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2001年７月 |
東京本部を中央区八丁堀に開設 |
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2003年６月 |
事務処理能力の拡充のため群馬県みどり市笠懸町にマネジメントセンターを開設 |
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2003年10月 |
株式会社プロパティーを設立 |
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2004年２月 |
株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場に上場 |
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2004年８月 |
株式会社ＹＵＴＯＲＩ債権回収を設立 |
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2004年９月 |
株式会社バリュー・ローンを設立 |
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2005年４月 |
業容拡大に伴う事務処理能力の更なる拡充のため群馬県桐生市琴平町にマネジメントセンターを移転 |
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2006年２月 |
株式会社バンカー及びやすらぎ共済株式会社を設立 |
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2006年11月 |
やすらぎ共済株式会社を解散 |
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2008年３月 |
株式会社ＹＵＴＯＲＩ債権回収を売却 |
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2008年８月 |
株式会社バンカーを解散 |
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2009年７月 |
東京本部を中央区新川に移転 |
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2009年10月 |
株式会社プロパティーを吸収合併 |
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2012年３月 |
日本住宅再生株式会社による当社株式に対する公開買付の実施により当社は日本住宅再生株式会社の子会社となる |
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2012年７月 |
株式会社名古屋証券取引所セントレックス市場上場廃止 |
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2012年10月 |
株式会社バリュー・ローンを売却 |
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2013年１月 |
日本住宅再生株式会社を吸収合併 |
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2013年７月 |
社名を株式会社カチタスへ商号変更 |
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2016年２月 |
経済産業省により「先進的なリフォーム事業者表彰経済産業大臣賞」を受賞 |
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2016年３月 |
株式会社リプライス（現・連結子会社）の株式を全部取得 同社子会社である総合都市開発株式会社及び株式会社アークティブも連結子会社化 |
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2016年９月 |
総合都市開発株式会社及び株式会社アークティブを売却 |
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2017年４月 |
株式会社ニトリホールディングスと資本・業務提携契約を締結 |
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2017年10月 |
第17回「ポーター賞（一橋大学大学院国際企業戦略研究科主催）」を受賞 |
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2017年12月 |
東京証券取引所市場第一部に株式を上場 |
３【事業の内容】
当社グループは、当社（株式会社カチタス）及び連結子会社１社（株式会社リプライス（以下、「リプライス」という。））の計２社で構成されております。
当社グループは、「未来への扉を。『家に価値タス』ことを通じて、地域とお客様に。」という経営理念のもと、「安心・清潔・実用的」な中古住宅を提供すべく、地域に根差した全国125（2018年３月31日時点）の店舗において中古住宅を自ら調査して仕入れ、リフォームし、さらに販売までを一気通貫で行っております。設立以来累計販売件数４万件以上の販売実績によって蓄積した中古住宅再生のノウハウを基に、当社グループとして2018年３月期4,773件の物件を販売できるスケールメリットを活かしたリフォームを施すことにより、付加価値の高い中古再生住宅をお客様のお求めやすい価格で販売しております。
これにより、「新築」でも「現況の中古」でも「賃貸」でもない、「リフォーム済みの中古再生住宅」という「住まい選びの第４の選択肢」を社会に提供・提唱しております。
以上のように当社グループは中古の戸建又はマンションを仕入れ、リフォームを行った上で販売する「中古住宅再生事業」を単一の報告セグメントとしており、その他の事業については量的重要性が乏しいため、記載を省略しております。
(1） 仕入れ
当社グループの物件の仕入方法には、「買取仕入」による方法及び「競売仕入」による方法があります。当社グループでは仕入の安定化と同時に在庫回転率の向上を図るためにも特に買取仕入に注力しておりますが、以下の通り「買取仕入」及び「競売仕入」に分類して仕入について記載します。
① 買取仕入
買取仕入は、主に個人が所有する物件を、住み替えや相続等の売却事由に起因して発生する売主本人から当社グループへの問合せ又は不動産仲介会社から当社グループへの紹介によって買い取る仕入れを言います。買取仕入では、事前に物件の内覧を行い、物件を適切に評価した上で仕入価格が決定できる利点と、競売仕入の様に法定の手続きや公告期間をはじめとする法定の期間がないことから、早期に商品化することができるという利点があります。
当社は、買取内覧時に自社だけでなく、リフォーム協力会社及び白蟻調査会社の三者による立会検査を推奨しております。これは、仕入後にリフォ－ムを行う過程で想定外の追加工事が発生する事態を未然に防ぎ、さらにリフォーム業者が第三者的な立場から建物の劣化に対する意見を伝えることで売主と当社間での査定価格の公平性を保つことを目的としております。2014年１月からこの三者による立会検査を開始した結果、導入前に比して仕入物件の品質が改善され、在庫回転率は向上し、売上総利益率も上昇しております。
リプライスは、競合他社に比して査定金額を早期に提示することが仕入れにおける競争力になっています。具体的には物件に関する情報を分析する専門部署（分析課）が物件情報を元に迅速に簡易査定を行い、それによって他社より早く内覧の約束を取り付けることで、買取仕入の機会を増やしております。
当社グループの2018年３月期における中古住宅の仕入件数5,336件のうち4,981件（仕入件数に対する割合93.3％）が買取仕入となっております。当社グループでは、安定した中古住宅の仕入れと、リフォーム費用の平準化、安定化のためにも買取仕入の増加を仕入れにおける主たる方針としております。
② 競売仕入
競売仕入は、各地方裁判所より、競売物件として公告された物件に入札し、落札することによる仕入れを言います。競売物件は、前所有者が金融機関等からの住宅ローン等の返済遅滞等に起因して、債権者が債権回収のために裁判所に申立てを行い、受理されることで公告されます。各地方裁判所により若干の期間の相違はあるものの、民事執行法に基づいて、「競売情報の公告」、「入札」、「開札」、「代金納付」、「所有権移転登記」の順番に行われ、入札は入札書を郵送する方法で行っております。
競売仕入は買取仕入と比較し、売主への認知向上のための宣伝広告や、仲介訪問による物件情報の取得を行わずとも裁判所の公告によって売りに出される物件情報が入手できます。そのため近年では中古住宅再生事業に新規参入する業者が物件仕入のために入札に参加するケースが増え、競落価格は上昇傾向を辿っております。
当社グループでは、築古物件を内覧しない状態で仕入れると、当初想定していない瑕疵が発見されるリスクが高いことや競落価格が上昇傾向であることから買取仕入にシフトしております。
当社グループの仕入物件数の推移は以下のとおりであります。
|
仕入方法 |
2017年３月期 |
2018年３月期 |
||
|
件数（件） |
比率（％） |
件数（件） |
比率（％） |
|
|
買取仕入 |
4,196 |
89.7 |
4,981 |
93.3 |
|
競売仕入 |
482 |
10.3 |
355 |
6.7 |
|
仕入合計 |
4,678 |
100.0 |
5,336 |
100.0 |
（注）１．上記のグループ合計の件数は、当社及びリプライスの数値を合算しております。
２．上記の2017年３月期の件数には、2016年９月２日に株式を売却した株式会社総合都市開発の数値が含まれております。
(2） 商品化
当社グループでは、仕入れた中古住宅を、清潔で快適なリフォーム済み中古再生住宅とするために、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等の水周り交換や、壁紙や床の張替え、間取り変更、外壁塗装、駐車場拡張等の外構工事までを企画・施工しています。仕入れた中古住宅は、前所有者の退去後に改めて営業担当者が物件の調査を行い、個々の物件の特徴を把握した上で一件毎にリフォーム商品企画を立ててリフォーム協力会社に工事を発注しています。リフォーム完了時には当社グループの営業担当者が工事内容を確認し、社内で定めた基準に基づく品質チェックを行った上で商品化完了としております。
当社グループでは、リフォーム工事に係る担当部署を設け、当社グループで使用する設備・資材の選定、リフォーム業者の調査及び選定、リフォーム内容への相談、過去のクレーム事案を題材とした研修会の実施等を行っております。リフォーム工事担当部署を設置し、工事管理の体制を整備することで、当社グループの中古再生住宅の付加価値向上及び安定的な品質確保に努めています。商品化のコスト削減が当社グループの売上総利益率の改善に寄与することから、リフォームにおける資材コスト及び施工コストの削減にも取り組んでおります。資材コストに関しては、使用する資材を定期的に見直し、当社グループ全体での資材共通化で実現する大量発注によって、市場価格よりも安い価格で調達することを実現しています。施工コスト削減に関しては、リフォーム協力会社へ安定的かつ継続的に発注を行うことにより、お客様が個別に住宅リフォームを発注するよりも安価な価格でリフォーム工事を発注しています。
当社グループのリフォーム協力会社の選定では、リフォーム工事の外注価格のみならず、リフォーム工事の品質及び施工のスピード等を総合的に判断しております。
当社は、設立以来累計販売戸数４万件以上の中古住宅の再生販売を行ってきたリフォームのノウハウを「標準仕様書」として明文化することで、工事会社や担当者に因らずリフォーム工事の品質を確保し、過去にクレームになってしまった事例等の再発防止に努めています。さらに、当社とリフォーム協力会社との勉強会を兼ねた会議、「カチタスリフォームパートナー会」も全国で定期的に開催し、質の高い施工を実施したリフォーム協力会社への表彰を制度化し、工事事例を「カチタスリフォーム通信」という会報誌にて配付する等の取り組みによって、当社のビジョンを共有し、リフォーム協力会社のスキル向上とともに関係性の強化に注力しております。
リプライスでは、比較的築浅物件を取り扱うため、水周り交換や壁紙交換というクリーニングリフォームを中心に施工しています。そのためリフォーム内容をパターン化して、企画～発注～施工の期間を短縮化することで早期商品化を図り、在庫回転率の向上を図っております。
(3) 販売
当社グループの中古再生住宅の販売は「自社販売」と「仲介販売」により行っており、その販売方法は、以下のとおりであります。
① 自社販売
自社販売は、当社又はリプライスの自社ＨＰ及び不動産ポータルサイトによるＷＥＢ販売活動やチラシの配布（ポスティング及び新聞折込）、オープンハウスの実施等により買主へ直接アプローチする販売活動を言います。
当社グループのうち、当社は、築年数の古い中古再生住宅を安心してお客様にご購入いただくために、自社ＨＰや出広（掲載）している不動産ポータルサイトにて物件のリフォーム進捗を週一回のペースで更新するよう努めており、お客様に常に最新の情報を提供するよう心掛けております。ＷＥＢサイトへ提供する情報量を増やし、リフォーム内容を含めた物件詳細情報の充実化を図ることで当社の中古再生住宅が細部に渡りリフォームされていることをお客様にご納得いただき、購入いただくことが可能となっています。さらに当社はオープンハウス等に来場されたお客様にアンケートを配付し同日に回収しております。アンケートにご回答頂いたお客様が物件購入に至らないとしても、今後購入いただける見込のお客様としてリスト化し管理しております。この様な取り組みによりお客様からの問い合わせが増加した結果などにより、リフォーム中の成約が約３割となっております。
② 仲介販売
仲介販売は、各地域の不動産仲介会社が買主に当社グループの物件を紹介して販売することを言います。全国に宅地建物取引業者は、約12万社あります（出典 国土交通省 平成27年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果 - 国土交通省）。全国展開する当社グループは不動産仲介会社に販売協力を依頼することで、潜在顧客に対して幅広く当社の中古再生住宅の販売が可能となっております。
特にリプライスは、三大都市圏の郊外や地方都市の中心部という不動産仲介会社が多い地域の物件の取り扱いが多いことから不動産仲介会社を介した販売が多くなっております。
当社グループの販売物件数の推移は以下のとおりであります。
|
販売方法 |
2017年３月期 |
2018年３月期 |
||
|
件数（件） |
比率（％） |
件数（件） |
比率（％） |
|
|
不動産仲介会社経由 |
1,669 |
37.9 |
2,018 |
42.3 |
|
お客様 |
2,733 |
62.1 |
2,755 |
57.7 |
|
合計 |
4,402 |
100.0 |
4,773 |
100.0 |
（注）１．上記のグループ合計の件数は、当社及びリプライスの数値を合算しております。
２．「お客様」の中には、法人に対して販売している場合も含まれていますが、反復継続して取引を行うのではなく単発的な取引であり、ただ不動産登記の名義が法人名義であるとの認識のため、個人のお客様に併せて集計を行っております。
３．上記の2017年３月期の件数には、2016年９月２日に株式を売却した総合都市開発の数値が含まれております。
なお、当社とリプライスでは、事業展開するエリア及び取り扱い物件等によりビジネスモデルが異なるため、各社で独立して事業運営を行っております。それぞれの事業内容の特徴は、以下の通りであります。
（当社）
当社の中古住宅再生事業の特徴は、郊外の築20年～築40年という築年数の古い戸建の住宅を中心に安価に取得した上で、耐久性の確保と見栄えを良くすることを目的に外壁の塗り直し等の外装の修繕を行い、間取り変更や設備類の交換等で居室内を住みやすくし、さらに駐車スペースの拡大や庭木の伐採、門扉の刷新などまで含めて現代的な生活スタイルに合うリフォームを実施することで、そのままでは買い手が付かないような中古住宅を魅力ある住宅に蘇らせて販売することであります。
また、ターゲットエリアを人口５万人から30万人規模の地方都市としております。当該エリアは人口流動性が低いことに起因して、築年の浅い良質な中古住宅の流通量が少なく、また新築住宅の供給も少ないことから、リフォーム済み中古住宅の顧客ニーズが高いエリアと言えます。一方、競合他社にとっては、築古の中古住宅、特に戸建住宅に潜む特有のリスク（隣地との境界不明瞭や蟻害の発生等）が大きいこと、取引事例が少なく参考情報が少ないこと等からビジネスリスクが大きく、進出が難しい市場であります。当社はこのブルーオーシャンの市場で一定の販売価格を維持しながら事業を展開できているものと認識しております。
このような一般的には事業展開が難しいエリアでも当社が継続的にビジネスを拡大できている理由としては、全国を網羅する110店舗による物件仕入ルートの確保、及び地域に密着した現地従業員によるお客様ニーズの把握、1998年から約20年に渡り中古住宅再生事業を営んできたことによる住宅再生ノウハウの蓄積、設立以来累計販売件数４万件以上の実績、テレビＣＭを中心としたプロモーション活動による認知度の向上等が挙げられ、いち早く中古住宅再生事業に取り組んだ企業としての先行者利益を最大限に享受してきた結果と考えております。
当社の物件の仕入方法には「買取仕入」及び「競売仕入」がありますが、買取仕入の強化により安定的な仕入ルートが構築されてきたことから、外的要因により価格と物件数に変動が生じやすかった従来の主要仕入ルートである競売仕入から買取仕入にシフトしております。
なお、当社が全国に展開して高度なノウハウが必要な築古物件のリフォームを行い、清潔で快適な付加価値を付けた中古住宅として販売できているのは、時間をかけて全国各地のリフォーム協力会社と信頼関係を築き、強固なネットワークを構築してきたからでもあります。
（リプライス）
リプライスの中古住宅再生事業の特徴は、当社と異なり、都市圏の比較的築年数の浅い中古住宅を取り扱い、設備類を全面交換したり住宅の構造部分までリフォームを行ったりするのではなく、壁紙や床材交換、水周り設備の一部交換等といったパッケージ化された簡易的なリフォームを行い、清潔で快適なリフォーム済み中古再生住宅として販売することにあります。
リプライスは、1989年以降に建築された築５年～30年の住宅を多く取り扱っているため、比較的築浅ゆえにリフォーム工事の期間を短縮化して在庫回転率を向上させるというビジネスモデルが確立されております。
また、ターゲットエリアを人口30万人から50万人の三大都市圏の郊外や地方都市の中心部としております。リプライスの取扱物件は築浅中心で、かつ、エリアが都市部であることから、競合他社は多く存在するものの、物件に関する情報を分析する専門部署（分析課）を設け、当該部署が独自の不動産売買のデータベースを基に中古住宅再生事業において重要な知見である「仕入・販売における適正な価格の算出」を行うことで、競争優位性を確保しております。
当社グループの「中古住宅再生事業」の事業系統図は以下のとおりであります。
＜事業系統図＞
４【関係会社の状況】
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名称 |
住所 |
資本金 （百万円） |
主要な事業の内容 |
議決権の所有割合又は被所有割合 （％） |
関係内容 |
|
（連結子会社） |
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|
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株式会社リプライス （注）２ |
愛知県名古屋市中区 |
75 |
中古住宅再生事業 |
100.0 |
リプライスの販売用不動産等の仲介取引あり 資金の貸付及び債務保証あり 役員の兼任あり |
|
（その他の関係会社） |
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|
株式会社ニトリホールディングス（注）３ |
北海道札幌市北区 |
13,370 |
グループ会社の経営管理、並びにそれに付帯する業務 （家具・インテリア用品の販売） |
被所有 35.7 |
リフォーム資材及び家具等の仕入取引あり 役員の兼任あり |
（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。
２．株式会社リプライスについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等 ① 売上高 19,159百万円
② 経常利益 1,385百万円
③ 当期純利益 960百万円
④ 純資産額 3,664百万円
⑤ 総資産額 12,879百万円
３．有価証券報告書を提出しております。
５【従業員の状況】
(1）連結会社の状況
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2018年３月31日現在 |
|
セグメントの名称 |
従業員数（名） |
|
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中古住宅再生事業 |
585 |
( 37 ) |
|
全社（共通） |
71 |
( 28 ) |
|
合計 |
656 |
( 65 ) |
（注）１．従業員数は、就業人員数であります。
２．従業員数の（外書）は、臨時従業員数の年間平均雇用人員数であります。
３．全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員数であります。
(2）提出会社の状況
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2018年３月31日現在 |
|
従業員数（名） |
平均年齢（歳） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（千円） |
|
538( 54 ) |
39.1 |
6.2 |
4,273 |
|
セグメントの名称 |
従業員数（名） |
|
|
中古住宅再生事業 |
502 |
( 27 ) |
|
全社（共通） |
36 |
( 27 ) |
|
合計 |
538 |
( 54 ) |
（注）１．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
２．従業員数の（外書）は、臨時従業員数の年間平均雇用人員数であります。
３．全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員数であります。
(3）労働組合の状況
当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。