## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1）今後の経営環境の変化

当社グループは、土地価格の高止まりや建築資材の高騰、建築に関わる人材不足に伴う人件費の増加に加え、政策金利の引き上げや国債保有残高の圧縮等の金融政策に注意を払う必要があります。一方で、賃貸需要は底堅く、低金利政策を背景とした投資用不動産による資産運用ニーズや相続対策としての購入ニーズ等により、投資用不動産の購入需要については、今後も堅調に推移するものと判断しております。

また、今後の見通しにつきましては、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れがわが国経済を下押しするリスクがあり、先行きは不透明な状況が続くことが予想されます。当社グループの主軸商品である投資用レジデンスマンションについては、引き続き需要は旺盛にあり、市場規模は維持されていくものと推察しております。当社グループといたしましては、土地の仕入・設計・建設・販売・賃貸募集・物件管理に至るまで、全てを一括して管理するワンストップサービスを提案できる優位性を生かし、事業をスピーディーに進め、また、従来通り各関連業界とも業務提携を模索しながら、経済、経営環境の変化へ対応していきたいと考えております。

(2）会社の経営の基本方針

当社グループの目指す姿として「経営理念」及び「行動指針」を以下のとおり定め、One to One マーケティングによるきめ細かい不動産オーナーへのサービス提供を行ってまいります。

<経営理念>
我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます

<行動指針>
知覚動考

「行動を起こさずに、意思決定の場を去ってはならない。」という言葉があります
「知って、覚えて、動いてから、考える」これが成功の方程式
「知覚動考（ともかくうごこう）」を行動指針として走り続けたいと思います。

(3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

#### ① ＤＸ推進による優良な自社企画開発物件の安定供給体制の強化

自社企画開発物件である投資用新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズを安定的に供給する体制づくりは重要な課題です。人員の拡充・情報収集網の構築による用地仕入力及び設計開発力の強化を引き続き推進するとともに、課題解決のため、当社グループのビジネスモデルの基盤となるワンストップサービスにおけるＤＸを推進し、安定供給体制の強化を図って参ります。用地仕入、顧客管理、業務管理等のシステムを戦略的に統合し、必要なデータを社内はもちろん、取引先や業者と連携・共有することで、より密な連携を図るとともに、迅速且つ適切な意思決定に繋げ、物件開発のスピードを向上させて参ります。これらの取り組みにより、当社物件の商品価値を高め、入居率を保持する物件の企画開発を推進してまいります。

#### ② 自社企画開発物件の品質維持・向上

当社グループにおいて自社企画開発物件の品質は重要と捉えております。今後事業規模の拡大により取扱物件数が増加しても品質を維持していくため、当社グループの特徴であるワンストップサービス体制の強化と優良な工事下請け業者の確保、優良な人材の確保及び教育研修の充実を図っております。社内に設計・施工部隊から独立した品質管理部隊を設け品質の維持・向上を図っております。また、優良な工事下請け業者の確保のため、安全協力会を設置し工事下請け業者との協力体制の強化を図っております。

#### ③ ブランド力の強化及び知名度の向上

当社グループが供給する新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズは城南３区を中心に展開しております。城南３区を中心としてブランド力を強化し、知名度を高めることにより新規顧客獲得と新規入居者獲得を行うことが、販路拡大につながるため、当社グループでは、費用対効果を見極めながら、広告宣伝活動に取り組んでまいります。

#### ④ 優秀な人材の確保及び教育研修の充実

当社グループの安定的な成長のためには、不動産の仕入、設計、施工、管理、販売及び入居者募集といった専門的な知識及び経験を有する人材や一級建築施工管理技士、一級建築士等の専門的な資格を有する優秀な人材を継続して確保、育成することが重要だと考えております。入社後も定期的に教育研修の機会を与え、専門能力や知識の維持向上を図ってまいります。

#### ⑤ 財務基盤の維持・充実

安定的かつ継続的に自社企画開発物件を提供していくためには、金融機関からの資金調達が不可欠であり、金融機関との良好な取引関係を保つことが、安定した借入を継続的に行っていくため必要となります。常に様々な視点から当社グループのおかれている状況を分析し、定期的に金融機関に業績説明を行い、良好な関係を維持することに努めて参ります。

#### ⑥ コンプライアンス経営の強化

当社グループは、コンプライアンス経営の重要性を認識しており、当社グループの継続的な成長や社会的信用の構築に不可欠であると認識しております。そのため、役員及び社員は、常に倫理観を持って行動するよう、定期的にコンプライアンスに関する研修を行っております。また内部監査部、監査等委員会、会計監査人との連携を強化することが監査機能の充実を図り、コンプライアンス強化につながると考え、連携強化を図っております。

#### ⑦ 新規事業の展開

当社グループは、主力事業である新築一棟マンション販売を中心に堅調に成長しておりますが、当社グループの更なる成長の加速と事業の拡大のため、新規事業の開拓を行っていくことが必要不可欠と考えております。中長期的な視点で新規事業を育成し、将来の中核事業の一つへと発展・拡大させるため、企画立案力の強化、人材確保及び積極的な営業活動に取り組んで参ります。

### ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

#### （1）ガバナンス

当社グループでは、サステナビリティの推進を経営の重要課題の一つとして位置づけております。

サステナビリティの取組みの実効性を維持・向上させるため、サステナビリティの取組みに関する重要事項の決定は取締役会が行うものとしつつ、2022年４月15日付で、取締役会の直属機関としてサステナビリティ委員会を設置し、サステナビリティに関する様々な審議等を行うものとしております。

サステナビリティ委員会は、３か月に１回以上の開催が義務付けられ、具体的な役割と権限については、次のとおり定めております。

① サステナビリティ推進規程及び関連する社内規程の制定・改廃に関する取締役会への付議

② 会社のサステナビリティの取組みに関する基本方針の取締役会への付議

③ 持続可能な社会の実現に向けた責任及び事業戦略立案

④ CSR活動、環境活動及び社会貢献活動の企画、推進に関する審議

⑤ ESG活動に係る対外情報開示及び外部評価向上施策の推進に関する審議

⑥ 委員会における審議事項についての取締役会報告

⑦ 役職員を対象としたサステナビリティに関する教育・研修等の企画及び実施

サステナビリティを巡る様々な課題に対して、それぞれの課題に適した人材による検討を可能にするため、サステナビリティ委員会は必要に応じて、同委員会の下部組織としてワーキンググループを設置できることとしております。

当社では、取締役会、サステナビリティ委員会、ワーキンググループという三段階の組織構造においてサステナビリティの推進に取り組み、実効性を確保しております。

#### （2）リスク管理

当社グループでは、リスク発生の防止及び会社損失の最小化を図る目的でリスク管理規程を制定し、同規程に基づき、リスク管理委員会を設置しております。

当社グループにおける全社的なリスク管理は、サステナビリティに関するものであると否とを問わず、まずはリスク管理委員会において行っておりますが、リスク管理委員会は取締役全員がその構成員となっており、サステナビリティ委員会の委員長は取締役の中から選任されますので、サステナビリティ委員会の委員長はリスク管理委員会の構成員でもあり、リスク管理委員会で検出されたリスク情報はサステナビリティ委員会でも共有されることになります。

これにより、リスク管理委員会で検出されたリスクのうち、サステナビリティに関するものは、サステナビリティ委員会において対応を検討することが可能になっています。

対応の検討に当たっては、ワーキンググループにおいて詳細な審議を行い、サステナビリティ委員会に報告します。ワーキンググループから報告を受けたサステナビリティ委員会は、内容を検討した上、さらに取締役会に報告がなされ、会社の経営戦略に反映されていくこととなります。

（3）人的資本に関する戦略

①人材の育成に関する方針

当社では、適切な人事制度を制定・運用することにより、社員が目指すべき目標を明示するとともに、それぞれの社員に必要とされる能力の開発に適した教育の機会を提供することにより、適切な成長を促すことを人材育成に関する基本的な方針としております。

まず、当社は、全社員一律に適用される人事制度を基礎に、職種や地位に応じた個別の評価項目や目標を設定することによって、昇給や昇格に対する制度的な平等性を確保しつつ、各社員の能力や適性に応じた実質的な評価を可能にしております。

これにより、各社員は、自らが会社から求められていることと、自身の現在地を適切に把握することができ、目指すべき将来像を見失うことなく業務に取り組めるものと考えております。

次に、各社員の配属部署における実務経験を通じた知識や技術の習得を基本としながら、会社組織で働いていく上で、全社員が共通して身に付けておくべき知識の習得機会を提供するため、eラーニングや社内で作成した動画を利用した教育を行っております。

このほか、部署によっては、特有の専門知識を習得するため、外部コンサルティング会社を利用した講習を受講させるなどしております。

②社内環境整備に関する方針

当社では、必要に応じて柔軟な働き方を認め、社員の定着率と業務効率の向上を図るとともに、風通しの良い組織風土を構築することにより、社内環境の整備を図ることを基本的な方針としております。

まず、当社は、現実の出社を原則としながらも、新型コロナウイルス感染症の拡大防止対策をきっかけに本格的に導入した在宅勤務や時差出勤を、新型コロナウイルス感染症の流行が落ち着いた現在も必要に応じて認めており、それぞれの生活に合わせた柔軟な働き方を可能にし、業務効率の向上を図っております。

また、社員に自分や配偶者の出産がキャリア形成の妨げにならないかとの不安を抱かせないため、男女を問わず、育児休業の取得を積極的に勧め、出産祝い金の支給額を段階的に増額していくなど、会社として社員の子育てを支援する姿勢を打ち出しております。

次に、就業環境の課題等について社内でアンケートを実施した結果、社内の人間関係や社内でのコミュニケーションについて、何らかの課題を感じている社員が多数を占めました。

この結果を受けて、身の回りで起きた良かった行動を見つけ、全社員が閲覧できる場に、ギフト券と交換可能なポイントを添えてメッセージを投稿することで、互いに感謝や賞賛、応援の気持ちを伝え、組織全体で称え合うピアボーナスシステム「ほめ活！」（Unipos株式会社）を導入し、社内コミュニケーションの活性化を図っております。

その他、社員旅行をはじめとした、様々な社内イベントを企画することにより、通常の業務以外でも社員同士が相互に触れ合う場を提供し、部署を超えた人間関係の構築を可能にしております。

（4）人的資本に関する指標及び目標

①eラーニング実施状況

eラーニングによる教育は、社員が一堂に会さなくとも、各社員が自身の都合に合わせて受講ができるという利点はありますが、各社員の自主性に委ねざるを得ない部分がありますので、受講状況を会社側で管理する必要があります。そこで、当社では、一部の特別な理由による例外を除き、全社員に受講してもらうため、受講率を常に95％以上にするという目標を設定しております。

当事業年度に実施しましたeラーニングの受講率は、次のとおり、すべてこの目標を達成しております。

実施時期 | テーマ | 受講率
2024年４月 | インサイダー取引防止研修 | 99.6％
2024年５月 | 情報セキュリティ研修 | 100％
2024年６月 | 会社法 | 96.4％
2024年７月 | メンタルヘルス研修 | 99.5％
2024年８月 | ハラスメント研修 | 99.0％
2024年９月 | 情報セキュリティ研修 | 99.5％
2024年10月 | インサイダー取引防止研修 | 100％
2024年11月 | ロジカルライティング | 98.4％
2024年12月 | 情報セキュリティ研修 | 99.5％
2025年１月 | 論理的に話す／書くためのロジック図解 | 99.0％
2025年２月 | モチベーションの基本と行動 | 97.9％
2025年３月 | 情報セキュリティ研修 | 99.5％

②育児休業取得率

育児休業の取得を推進し、子育て支援を行うため、2026年３月31日までに、男性は75％以上、女性は100％の育児休業取得率にするとの目標を立てております。

当事業年度の実績は下表のとおりであります。

| 男性(％) | 女性(％)
育児休業取得率 | 100 | 100

③女性管理職の人数

当社では、新卒採用であると中途採用であるとを問わず、性別や国籍による区別を設けることなく、能力に着目して採用を行い、管理職への登用も人事制度に基づき、能力、適性、実績等を総合的に考慮して行うことにより、人材の多様性を図っております。

しかしながら、応募者数や希望者数の差から結果として男女比に偏りが生じ、多様性が失われないよう、2024年２月に、2024年４月１日から2026年３月31日までの間に「女性管理職の人数を現員の40％増にする」との目標を立てております。

（注）当社グループの上記「(3)人的資本に関する戦略」及び「(4)人的資本に関する指標及び目標」につきましては、基本的な考え方と取組みは連結グループ内で共有しているものの、前連結会計年度中に唯一の連結子会社となった㈱岩本組と当社の間には、人員構成や労働条件等に差異があり、そのような差異を可能な限り解消しつつ、連結グループとしての統一的な戦略等を整備しているところでありますので、具体的な連結グループにおける記載が困難であります。このため、上記各項目につきましては、連結グループにおける主要な事業を営む提出会社のものを記載しております。

### ３ 【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

#### (1) 経済状況等の影響について

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、建設価格動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また賃貸相場の下落や入居率の悪化による賃貸収入の減少や金融機関の融資動向の変化により新築一棟マンション経営に支障をきたし、購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (2) 有利子負債への依存と資金調達について

当社グループは、不動産事業における不動産の購入資金を主に金融機関からの借入により調達しております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、プロジェクトごとに物件収支計画の妥当性を分析したうえで借入金等の資金調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になる場合、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発してリファイナンスができない場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(単位：千円)

| 前連結会計年度末 （2024年３月31日） | 当連結会計年度末 （2025年３月31日）
有利子負債残高(a) | 15,967,665 | 16,054,412
総資産額(b) | 26,609,442 | 30,036,340
有利子負債依存度(a／b) | 60.0％ | 53.4％

（注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）、社債（１年内償還予定の社債を含む）、長期未払金（１年内支払長期未払金を含む）の合計額であります。

#### (3) 資金調達の財務制限条項に係るリスクについて

当社の一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当社は、現時点において、当該条項に抵触する可能性は低いものと認識しておりますが、当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等により当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

#### (4) 事業用地の取得について

当社は、主に城南３区を中心として事業用地を取得し、不動産の企画、開発、販売を行っております。城南３区は、交通の便や良好な住環境などから安定した賃貸ニーズが見込まれる地域と判断しており、創業時より主に同地域における優良な事業用地の取得に注力してきた結果、事業展開が同地域に集中しております。このような状況において、同地域の地価が急激に上昇したり、競合他社との用地取得競争が激化した場合、同地域において優良な用地を計画通りに取得できず、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (5) 近隣住民とのトラブルリスクについて

当社グループは新築一棟マンション建設にあたり、関係する法令、各自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境と調和した不動産開発を行うため、近隣住民に対する事前説明会を実施しており、近隣住民との関係を重視して開発を行っております。しかしながら、建設中の騒音や日照問題、プライバシーへの配慮等を理由に近隣住民とのトラブルが発生する可能性があり、問題解決による工事遅延や追加工事が発生する場合、計画の中止や変更が必要となる場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (6) 設計施工工事の外注について

当社グループは、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を外注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っております。また、設計事務所の管理においては、全杭打ち検査の徹底、社内一級建築士による杭打ち、鉄筋数量、コンクリート打設状況確認及び床置き前検査、上棟時検査、各部屋内装検査の実施などを、建設会社の管理においては、建設会社現場所長、設計事務所責任者、設備・電気業者責任者、当社施工管理者での月次定例会議による進捗把握、仕様確認、建築基準法の法定事項の実施確認などを実施しており、その検査体制の充実を図っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (7) 収益計上基準及び季節的変動について

当社グループは、請負工事につきましては、工事進捗度に応じて一定の期間にわたり収益を認識しておりますが、請負工事以外の工事及び、不動産等の譲渡については、物件の引渡し時に収益を認識しております。そのため、事業年度及び四半期ごとに業績を認識した場合、物件の引渡し時期に伴い、期ずれなどの業績偏重が生じる可能性があります。また、各物件のプロジェクトの進捗状況、販売計画、竣工時期の変更、天災やその他予想しえない事態の発生による施工遅延、不測の事態の発生による引渡し遅延があった場合には、計画していた時期に収益が認識できず、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、季節的変動につきましては、年度末に向けて不動産融資を行う金融機関や不動産の仲介会社の動きが活発になり、それに連動し購入されるお客様が増えるため、第４四半期に売上および利益が集中する傾向があります。
この点につきましては、年間を通じて積極的な営業活動を展開し、販売先の多様化や契約交渉の早期化を図り、竣工時期の分散により年間を通じた安定的な商品の供給を行うことにより、売上および利益の集中を回避する取り組みを推進しております。

○提出会社のデータ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(単位：千円)

|  | 第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期
第23期 | 売上高 | 1,336,461 | 1,812,734 | 2,768,824 | 14,375,013
営業利益 | △365,685 | △173,602 | △26,789 | 2,797,758
第24期 | 売上高 | 1,422,079 | 5,397,699 | 4,753,829 | 16,277,777
営業利益 | △375,049 | 632,293 | 647,968 | 3,633,542

#### (8) 在庫リスクについて

当社グループは、開発用地の仕入及び新築一棟マンション企画・販売を中長期的な経済展望に基づき実施し、物件の早期売却を図っております。しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇及び不動産関連税制の影響により、販売が計画どおりに進まなかった場合には、新築一棟マンション開発の遅延や完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号　2006年７月５日）を適用しておりますが、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損失が計上された場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (9) 賃貸管理物件の空室時のリスクについて

当社では、当社が販売した新築一棟マンションの一部について、不動産オーナーとのサブリース契約により、当該新築一棟マンションの空室時に家賃保証をしております。当社では、空室率の低下策を実施しているものの、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (10) 瑕疵担保責任について

当社グループは、民法及び宅地建物取引業法のもと、販売した物件に対して瑕疵担保責任を負っており、意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。当該保険は建物の構造耐力上主要な部分の性能または防水性能が不十分である場合に補償を受けられるものです。今後、販売件数の増加に伴い品質管理に不備が生じた場合は、損害賠償請求を受けるリスクまたは瑕疵修復のための費用が、住宅瑕疵担保責任保険の補償額を上回る可能性もあることから、当社グループの信用力低下や瑕疵を原因とする損害賠償請求により財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (11) 人材の確保と教育について

当社グループは、経営理念を充分に理解した責任ある人材の育成を行っていく方針であり、人材資源が今後の成長や発展を支えていくと考えております。このため優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが、財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性のある様々な経営課題の克服のために重要であると認識しております。特に不動産業界では高度な専門知識と技術を連携させる必要があり、今後も優秀な人材の採用を行い、教育・研修制度の内容の強化を図ります。また業務や人事体系、仕事のやりがいに関して社員をサポートできる仕組みを構築し、より充実した人事制度を整備しています。しかし、この人事制度が上手く機能しない場合、社員の目的意識の低下や在籍者の流出につながるなど、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (12) 法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等、多数の法的規制を受けております。当社グループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由により関連法令等の規制が遵守できず、監督官庁より処分を受けた場合や、これらの法的規制に大幅な変更があった場合には、販売や開発といった当社の主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また当社グループの主な事業領域である世田谷区、目黒区、渋谷区は、ワンルームマンション建築に関する条例等が制定されており、当社グループではこれらの条例等に沿った物件開発を行っております。しかしながら、各自治体により関連する規制強化が進められた場合には、予定していた開発の変更や中止等により当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

その他の法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは下表のとおりであり、今後何らかの理由により免許や許認可の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に重大な影響を与える可能性があります。

①提出会社

許認可等の名称 | 許認可登録番号 | 有効期間 | 関係法令 | 許認可等の取消事由
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事 (5)第80509号 | 2022年３月２日～2027年３月１日 | 宅地建物取引業法 | 同法第66条
一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第56724号 | 2020年12月１日～2025年11月30日 | 建築士法 | 同法第26条
特定建設業許可 | 東京都知事許可(特-2)第135866号 | 2020年12月10日～2025年12月９日 | 建設業法 | 同法第29条
賃貸住宅管理業者登録 | 国土交通大臣(02) 第002377号 | 2021年11月５日～2026年11月４日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 同法第23条
不動産特定共同事業許可 | 東京都知事第111号 | 2018年９月27日～ | 不動産特定共同事業法 | 同法第36条
警備業認定 | 東京都公安委員会 第30004584号 | 2021年２月５日～ 2026年２月４日 | 警備業法 | 同法第８条

②連結子会社

許認可等の名称 | 許認可登録番号 | 有効期間 | 関係法令 | 許認可等の取消事由
一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第59620号 | 2024年９月１日～2029年８月31日 | 建築士法 | 同法第26条
特定建設業許可 | 東京都知事許可(特-6)第142203号 | 2025年１月20日～2030年１月19日 | 建設業法 | 同法第29条

#### (13) 消費税について

当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しております。消費税率が引き上げられ、家計の実質所得の目減りから個人消費が落ち込み景気が悪化した場合には、不動産オーナーの購入意欲が減退し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、消費税率の引上げは不動産オーナーにとって物件取得価額の上昇となるため、表面利回りの低下により価格の引き下げ圧力に晒される可能性があります。

#### (14) 災害の発生、感染症等の影響について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、特に当社グループの主要なプロジェクトエリアである城南３区において発生した場合には当社グループが販売する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め大規模な感染症等の発生により社会活動が停滞し、経済環境が悪化しますと、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (15) 個人情報の管理について

当社グループは不動産オーナーの個人情報及び賃貸物件契約者情報等、不動産投資支援事業を通してお預かりしている個人情報については、個人情報保護規程による規程化、個人情報保護管理責任者による取り扱い方法の周知、安全対策の実施などを行い細心の注意を払い取り扱っております。
万一、個人情報の不正利用その他不測の事態により当該情報が漏洩した場合、損害賠償請求を受けるリスクや当社への信用の低下により、財政状態及び経営成績、今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

#### (16) 訴訟などの可能性について

当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションにあたっては、関係する法律、自治体の条例等を十分に検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションについては、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、当該新築一棟マンションに係る瑕疵等に起因する訴訟、販売時の投資リスクに関する説明不足に起因する訴訟、その他の請求が行われる可能性があります。これら訴訟及び請求の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (17) 知的財産権等について

当社グループは、「ＧranＤuoグランデュオ」「３区miraie」「フェイスネットワーク」「ＧrandStory」「八屋」「Ｇrand Ｆundingグランファンディング」「資産まもる君」「THE GRANDUOザ グランデュオ」等の商標権を保有しております。当社グループが事業活動を進めていくうえで、当社グループが認識していない知的財産権等がすでに成立している可能性、または今後新たに当社の事業活動で第三者の著作権が成立する可能性があります。これらの場合、当社グループが損害賠償を含む法的責任を負う可能性があるだけでなく、当社グループ及び当社グループが提供するサービスに対する信頼性やブランドが毀損し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(18) 代表取締役の所有株式に係る担保設定について

当社代表取締役である蜂谷二郎（以下、「対象者」という）の資産管理会社と東海東京証券株式会社（以下、「金融機関」という）との間には借入金に対する担保契約が締結されており、当該契約に基づき、下表の通り、対象者の保有する当社株式の一部が担保として差入されております。

| 保有株式数 | 担保対象株式数
株式会社88（対象者の資産管理会社） | 4,000,000株 | 1,200,000株

下記に定めるいずれかの事由が生じた場合には、法定の順序に関わらず、また被担保債務の期限が到来したかどうかに関わらず、その債務の弁済に充当するため、金融機関により担保対象株式の売却が行われる可能性があります。

・支払いの停止または破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始もしくは特別清算開始の申立があっ　たとき
・対象者の預金その他の金融機関に対する債権について仮差押、保全差押、または差押の命令、通知が発送されたとき
・対象者の責めに帰すべき事由によって、金融機関に対象者の所在が不明となったとき
・担保の目的物について差押または競売手続きの開始があったとき
・金融機関との約定に違反したとき
・上記のほか、対象者の債務の弁済に支障をきたす相当の事由が生じたとき

提出日現在、担保対象株式数の総数は1,200,000株であり、発行済株式総数9,960,000株の12.0％に相当しております。東京証券取引所における売却又はその他の方法により担保対象株式の売却がなされた場合、又はその可能性が顕在化した場合には、当社株式の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
また、担保対象株式の売却がなされた場合には、株主構成の変化をもたらし、筆頭株主、創業社長の蜂谷をはじめ、その他の大株主の構成が大きく変わる可能性があります。

### ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

### (1) 経営成績等の状況の概要

#### 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復基調で推移しているものの、物価上昇の継続が消費者マインドの下振れ等を通じて個人消費に及ぼす影響や、通商政策など米国の政策動向、金融資本市場の変動等の影響が景気を下押しするリスクがあり、先行きは依然として不透明な状況が続くことが見込まれます。

当社グループが属する不動産業界におきましては、2024年度の首都圏マンションの供給は前年度に対し17.0％減の２万2,239戸となりました。平均価格は7.5％上昇し8,135万円、平米単価は6.9％上昇し123.0万円と、平均価格は４期連続、平米単価は13期連続で上昇し、過去最高値を更新するという状況となりました(「首都圏マンション市場動向2024年度」、㈱不動産経済研究所調べ)。

新築分譲マンションの供給戸数が減少し価格が高騰する中、好立地の賃貸マンションへの入居需要は高く、この流れを受け高い入居率により安定した収益が見込める東京の人気エリアにある居住用賃貸不動産への投資需要は引き続き旺盛であると捉えております。

このような状況の中、当社グループは開発物件の物件価値向上に積極的に取り組み、販売単価の向上を図りながら、城南３区を中心に、新築一棟RCマンション「ＧranＤuo」シリーズ及び高級レジデンス「THE GRANDUO」シリーズの企画開発を推進し、「THE GRANDUO」３棟が完成しました。また、前期に子会社化した岩本組への当社開発物件の施工促進など、事業基盤の強化とシナジーの創出に積極的に取り組みました。

この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下の通りとなりました。

ａ．財政状態

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ3,426,897千円増加し、30,036,340千円となりました。負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,093,303千円増加し、20,271,044千円となりました。純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,333,594千円増加し、9,765,296千円となりました。

ｂ．経営成績

当連結会計年度の経営成績は、売上高29,915,894千円（前期比34.2％増）、営業利益4,519,032千円（前期比116.2％増）、経常利益4,106,943千円（前期比130.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,769,383千円（前期比193.6％増）となりました。

なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

##### (a)不動産投資支援事業

不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）、セグメント利益は4,348,061千円（前期比121.0％増）となりました。

##### (b)不動産マネジメント事業

不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）、セグメント利益は170,971千円（前期比39.4％増）となりました。

#### ②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,538,188千円増加し、8,838,769千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果得られた資金は、4,407,214千円（前年同期は3,996,252千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を4,026,452千円計上し、完成工事未収入金が1,512,262千円減少、未成工事受入金が458,565千円増加、営業出資金が290,464千円減少した一方、棚卸資産が1,231,366千円増加、前受金が647,321千円減少、法人税等の支払を261,272千円行ったこと等によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果支出した資金は、471,334千円（前年同期は633,425千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が469,114千円あったこと等によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果支出した資金は、397,691千円（前年同期は5,545,703千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が10,474,140千円あった一方、長期借入金の返済による支出が10,266,397千円、配当金の支払を444,097千円行ったこと等によるものです。

### ③　生産、受注及び販売の状況

#### a. 生産実績

該当事項はありません。

#### b. 受注実績

当連結会計年度における受注実績は次のとおりであります。なお、不動産マネジメント事業については受注に相当する事項が無いため、受注実績に関する記載はしておりません。

セグメントの名称 | 受注高(千円) | 前年同期比(％) | 受注残高(千円) | 前年同期比(％)
不動産投資支援事業 | 1,826,000 | 76.7 | 1,675,943 | 48.2

#### c. 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 販売高(千円) | 前年同期比(％)
不動産投資支援事業 | 29,046,185 | 135.1
不動産商品 (注)1 | 22,039,956 | 162.1
建築商品等 (注)2 | 7,006,228 | 88.7
不動産マネジメント事業 | 869,709 | 110.2
合計 | 29,915,894 | 134.2

(注) １．不動産商品は、主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供した物件です。不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益を認識しております。

２．建築商品は、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工した物件です。建築商品は、先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益を認識、請負工事契約につきましては、一定の期間にわたり履行義務が充足されると判断し、履行義務の充足に係る進捗度に基づき収益を認識しております。また、顧客から建物の建築のみの注文を受け工事請負契約を締結する受注商品もあります。

３．主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

前連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日)

相手先 | 金額（千円） | 割合（％）
合同会社城南ファンド | 2,770,000 | 12.4
NECキャピタルソリューション株式会社 | 2,428,978 | 10.9

当連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)

相手先 | 金額（千円） | 割合（％）
合同会社スリーオークス | 3,880,000 | 13.0
合同会社レジデンシャルエイチ | 3,619,000 | 12.1

### (２)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

#### ① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いており、請負工事にかかる収益認識、棚卸資産の評価など、これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。

#### ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

##### a.　財政状態の分析

(a)資産の部

当連結会計年度末における総資産残高は30,036,340千円となり、前連結会計年度末に比べ3,426,897千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が4,094,483千円、現金及び預金が3,538,188千円、土地が436,988千円増加した一方、販売用不動産が2,863,116千円、完成工事未収入金が1,517,725千円減少したことによるものです。

##### (b)負債の部

当連結会計年度末における負債残高は20,271,044千円となり、前連結会計年度末に比べ1,093,303千円増加しました。これは主に、長期借入金が2,165,667千円、未払法人税等が1,073,493千円、未成工事受入金が458,565千円増加した一方、１年内返済予定の長期借入金が1,957,924千円、前受金が647,321千円減少したことによるものであります。

##### (c)純資産の部

当連結会計年度末における純資産残高は9,765,296千円となり、前連結会計年度末に比べ2,333,594千円増加しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の獲得等により利益剰余金が2,325,108千円増加したことによるものです。

当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。

b.　経営成績の分析

##### (a)売上高

当連結会計年度の売上高は、29,915,894千円（前期比34.2％増）となりました。

なお、セグメント別の売上高は、不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）となりました。不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）となりました。

##### (b)売上原価、売上総利益

当連結会計年度の売上原価は、22,639,237千円（前期比26.2％増）となり、売上総利益は7,276,656千円（前期比67.7％増）となりました。

##### (c)販売費及び一般管理費、営業利益

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、金融機関等からの紹介顧客への販売に伴う仲介手数料の増加及び積極的な人材採用による人件費が増加いたしました。

その結果、当連結会計年度の営業利益は4,519,032千円（前期比116.2％増）となりました。

なお、セグメント別の利益は、不動産投資支援事業につきましては、4,348,061千円（前期比121.0％増）となり、不動産マネジメント事業につきましては、管理戸数が堅調に増加したことから、170,971千円（前期比39.4％増）となりました。

##### (d)営業外損益、経常利益

当連結会計年度の経常利益は、受取利息などの営業外収益を4,943千円計上した一方、支払利息328,593千円を計上し、4,106,943千円（前期比130.1％増）となりました。

##### (e)法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益

当連結会計年度の法人税等は、税金等調整前当期純利益の増加に伴い、1,257,069千円（前期比215.8％増）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,769,383千円（前期比193.6％増）となりました。

なお、セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

###### 不動産投資支援事業

不動産投資支援事業につきましては、不動産商品21件、建築商品７件等を販売いたしました。売上高は29,046,185千円（前期比35.1％増）、セグメント利益は4,348,061千円（前期比121.0％増）となりました。

金融機関との連携強化による販売促進や物件価値の向上に向けた取り組みが奏功し、売上高及び各段階利益が過去最高額を更新いたしました。

###### 不動産マネジメント事業

不動産マネジメント事業につきましては、売上高は869,709千円（前期比10.2％増）、セグメント利益は170,971千円（前期比39.4％増）となりました。

増益となった主な要因は、管理戸数が堅調に増加したのに対し、効率的な業務運用により原価及び販管費を抑制できたことによるものであります。

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況」の「３．事業等のリスク」をご参照ください。

#### c.　キャッシュ・フローの状況の分析

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,538,188千円増加し、8,838,769千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果得られた資金は、4,407,214千円（前年同期は3,996,252千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を4,026,452千円計上し、完成工事未収入金が1,512,262千円減少、未成工事受入金が458,565千円増加、営業出資金が290,464千円減少した一方、棚卸資産が1,231,366千円増加、前受金が647,321千円減少、法人税等の支払を261,272千円行ったこと等によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果支出した資金は、471,334千円（前年同期は633,425千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出が469,114千円あったこと等によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果支出した資金は、397,691千円（前年同期は5,545,703千円の収入）となりました。これは主に長期借入金による収入が10,474,140千円あった一方、長期借入金の返済による支出が10,266,397千円、配当金の支払を444,097千円行ったこと等によるものです。

資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、不動産投資支援事業の土地仕入及び建築資金です。当社グループは事業活動の資金については、事業運営上必要な流動性を確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関からの借入金や社債により、時期に応じて最適な手段を選択して調達しており、金利情勢を注視しながら、適切なコストで安定的に資金を確保するとともにコストの低減を図ることを基本方針としております。

### ５ 【重要な契約等】

当社は、財務上の特約が付された金銭消費貸借契約を締結いたしました。

契約に関する内容等は、以下のとおりであります。

(1)契約締結日

2024年５月28日

(2)金銭消費貸借契約の相手方の属性

都市銀行

(3)金銭消費貸借契約に係る債務の期末残高及び弁済期限並びに当該債務に付された担保の内容

債務の期末残高　1,820百万円

弁済期限　2026年５月29日

担保の内容　土地(開発用地)

(4)財務上の特約の内容

①2025年３月期以降、各年度の決算期末日における損益計算書に示される経常損益について、２期連続して損失を計上しないこと。

②2025年３月期以降、各年度の決算期末における単体の貸借対照表における純資産の部の金額について、2024年３月期または当該決算期の直前の決算期末日の貸借対照表における純資産の部の金額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

### ６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。