文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（１）経営の基本方針
当社グループは、「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」という経営理念のもと、不動産総合ブランド「RENOSY（リノシー）」の開発・運営を行っております。当社では、“現状”や“常識”にとらわれることなく「ユーザーが未だ体験したことがない、世界を変えるようなサービスを常に創造し、ユーザーに新しい価値を提供する」ことを目指して企業活動を行っております。
（２）経営環境及び経営戦略
① 企業構造及び主要サービス
当社グループは、当社及び子会社８社で構成され、不動産総合ブランド「RENOSY（リノシー）」及び中華圏向けの不動産プラットフォーム「神居秒算」の開発・運営を中心として、中古不動産の売買及び仲介、マンション賃貸管理、サブリース、リノベーション、不動産仲介会社及び管理会社向け業務支援システムの開発・運営、高級賃貸用不動産の仲介、銀行ローン申込プラットフォーム等自社プロダクトの開発・運営・外販及び家賃債務保証事業等を主たる業務としており、不動産の各領域（賃貸、売買、リノベーション、投資等）を網羅し、ワンストップでのサービス提供を行っております。
② 競争優位性
不動産業界の多くの会社は、賃貸、売買、リノベーション、投資の不動産の各領域ごとに分業制を取っていますが、当社グループではこれらの領域全てを網羅し、ワンストップでのサービス提供を行っております。これにより、お客様のユーザー体験の向上が図られております。
また、当社グループはRENOSY iBuyer事業、RENOSY Living事業、ITANDI事業におけるBtoC取引で培った様々な事業ノウハウを賃貸仲介会社、賃貸管理会社、売買仲介会社及び投資用不動産販売会社にSaaSで提供（BtoB取引）することが可能となっております。
さらに、RENOSYにおける不動産売買、仲介等においては物件検索から申込・契約、アフターフォローまで、ITANDI BBにおける不動産賃貸仲介会社向けSaaSの提供においては物件検索から内見予約、入居申込・電子契約、更新退去まで、一気通貫でのサービス・顧客体験の提供が可能となっております。
③ 事業を行う市場の状況及び経営戦略
あらゆるものがネットワークに繋がり、それを通じて収集・蓄積されるデータがリアルタイムで解析され、結果としてこれまでに無かった新しいサービスやビジネスが出現する時代が本格到来しつつある中、政府は2016年に発表した「名目GDP600兆円に向けた成長戦略」において、IoT・AI・ビッグデータ等の活用を通じた第４次産業革命の実現で30兆円の付加価値創出を目指すことを示しています。
そのような大きな時代の転換点にあって、2019年のわが国の住宅市場は、90.5万戸の新規住宅着工戸数（国土交通省「2020年版 住宅着工統計」）に対して中古住宅の成約件数は18.7万戸（不動産流通推進センター「2020不動産業統計集」）と、新築に大きく偏った市場構造となっています。一方で、少子高齢化、人口飽和、核家族化、所得の伸び悩み、都市部への人口集中等、様々な社会構造的要因により、中古住宅の有効活用が果たす役割は今後より一層大きくなることが期待されています。2016年に閣議決定された「住生活基本計画」においては、既存住宅流通・リフォームの市場規模を11兆円（2013年）から20兆円（2025年）へと増大させることが目標として掲げられています。
また、住宅の購入層に目を向けると、住宅取得適齢期とされる30～40代は、これまでITリテラシーが限定的な層が主な構成員でしたが、今後はいわゆるデジタルネイティブ世代が占める割合が一気に上昇することが予見されています。
換言すれば、IT活用が最も遅れている市場のひとつと言われる不動産市場において、今後はIT活用が必須となる、あるいはIT活用が競争上の大きな優位性を持ち得る状況となることが予想されます。
また、新型コロナウイルスの感染拡大を契機に、①店舗来店不要のセルフ内見、②非対面での賃貸、売買契約、③ワンストップでシームレスな顧客・購入体験、④クラウドファンディングによる世界の不動産の手軽な購入、⑤業界のペーパーレス化へのシフト等、テクノロジーによる変革が起きてこなかった不動産業界が大きく変わろうとしています。このような事業環境はいずれも当社グループの事業を加速するための大きなチャンスととらえております。
なお、当連結会計年度においては、新型コロナウイルスの感染拡大により、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞、管理会社の営業停滞に伴う仲介可能物件数減少及び仲介業界の冷え込みによる電子申込利用減等の影響がありましたが、非対面販売体制の早期確立、自社メディアの強化及び賃貸業界のDXシフト等、従前より長期的な業界変化を見据えたDX推進に注力してきた結果、業績への影響は限定的なものとなっております。
④ 経営戦略
当社グループは以下の戦略のもと業務を行っております。
(a) リアルとテックの融合
RENOSY iBuyer事業及びRENOSY Living事業において、メディア運営から不動産取引までを一気通貫に行うことで、安心した高品質のサービスとなめらかな顧客体験を提供することを目指します。
(b) RENOSYリニューアルとワンストップの追求
従来別々のブランドだったプロダクトをRENOSYにブランド統合することにより、ユーザーの入り口を一本化し、「買いたい」、「貸したい」、「投資したい」、「売りたい」、「借りたい」が全てRENOSYの中で完結でき、RENOSYのエコシステムをなめらかにすることでLTV（顧客生涯価値）の最大化を目指します。
(c) 認知拡大及びブランド強化
「RENOSY」の認知拡大のため、ブランドムービー制作、エージェントのユニフォーム導入等、リアル接点でのブランド訴求も強化します。
(d) 不動産業界全体のDX推進
自社開発したプロダクトを自社グループ内の不動産取引に実際用いることで、プロダクトのPDCAサイクルを高速化し、価値のあるプロダクトを他の不動産関連企業へ外販促進します。
（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
① 「RENOSY（リノシー）」事業の強化
(a) 不動産取引のオンライン化への取り組み
不動産業界はオンライン化が最も遅れている業界の一つであり、今後は「非対面化」や「電子書面化」が加速することが想定されています。特に電子書面化においては、今後法改正により規制が緩和される可能性があり、係る規制緩和をビジネスの機会にしていく必要があると考えております。当社グループは従前から積極的に不動産取引のオンライン化におけるプロダクトの開発・製品化を行っており、今後も競争力の強化を図っていく方針であります。
(b) 安定的収益の確保を実現するSaaS型ビジネスの強化
現在、当社グループは不動産投資事業（いわゆるRENOSY iBuyer事業）からの収益が大きく、当ビジネスは急拡大を続けておりますが、中期的には安定的な収益の確保が可能となるSaaS（Software as a Service）型ビジネスの強化が必要であると考えております。当社グループにおいては、イタンジ株式会社が賃貸領域におけるSaaS型ビジネスを、株式会社RENOSY Xが売買領域におけるSaaS型ビジネスをBtoBビジネスとして手掛けており、SaaS型ビジネスの拡大によりグループ全体の収益の安定性の確保を図っていく方針であります。
(c) 自社プロダクトの開発
不動産業界のIT化は、他業種に比べて極めて低い状況であります。その要因は様々ではありますが、一つとして不動産取引が非常に複雑なことがあげられます（取引に関係者が多い、ペーパーレス化に向けた法令の未対応等）。そのため、このような複雑な取引が理解されないまま実態にそぐわないプロダクトがITベンダー等によって開発されている状況が散見されます。そこで、当社グループが不動産の事業会社であるという強みを活かして、最も効率化の必要性が高い取引のプロセスについて、自社でプロダクトを開発・使用することで改善を重ねています。自社プロダクトの開発力は、当社の競争優位性に大きく貢献していることから、今後更なる業務効率化を図っていく方針であります。
(d) セールスの強化及び自社開発システムによるセールス支援
テクノロジーとリアルとの融合を図っている当社のビジネスモデルにおいて、セールス体制強化による成約件数の増加及び自社開発システムによるセールス支援（１人当たり売上高の増加）が重要であると考えております。人材の採用、育成に加え、業務効率向上のための分業の徹底や不動産ビックデータ、AIを活用したセールス支援体制の構築等、引き続きセールスの強化に取り組んでいく方針であります。
(e) 認知度向上・ブランディング強化及びオープン化
当社グループが今後も事業を拡大していくためには、不動産テック総合ブランド「RENOSY（リノシー）」の認知度向上及びブランディング強化による新規会員の獲得が重要であると考えております。当社グループでは、効果的かつ効率的な新規会員の獲得を行うため、インターネット広告からの反響、アポイント、成約実績などの分析を行っておりますが、今後もこれらの活動への取り組みを強化してまいります。ブランディング強化の観点からは、エージェント（セールス）にユニフォームを導入し、RENOSYのブランディングを強化する方針であります。
また、中長期には「RENOSY（リノシー）」をサードパーティーへ開放し、オープン化することで更なる認知度向上を図ってまいります。「RENOSY（リノシー）」はこれまでサードパーティーにサイトの開放をしておりませんでしたが、自社の不動産取引だけでなく、不動産業界全体の取引をなめらかにするために、今後はオープン化を進める方針であります。
(f) 「OHEYAGO（オヘヤゴー）」の強化
OHEYAGO（オヘヤゴー）は、スマートロックを利用し、鍵の受け渡しをすることなくスマートフォンで内見から申込まで即日中に手続きが可能なお部屋探しサービスで、2019年９月にサービスを開始しました。利用者から支持されるためには、掲載物件、内見可能物件の充実が必須であると認識しておりますので、引き続き掲載物件数及び内見可能物件数の増加に注力していきます。掲載物件数の拡大のためには、管理会社にイタンジ株式会社のプロダクトを導入していただくことが重要であり、プロダクトの契約社数は順調に伸びておりますが、今後も契約社数の拡大のための施策に継続して取り組んでいく方針であります。
(g) 海外事業の展開
現在、海外事業を見据えた海外の市場調査をしております。日本人が海外の不動産を手軽に購入できるようになる、海外の方が日本を含め世界の不動産を手軽に購入できるようになる、そんな世界の実現に向けて海外事業にもチャレンジしていく方針であります。
② 新規事業の創出
既存の主な事業である「RENOSY（リノシー）」事業は、コア事業として更に強化を行っていく一方で、新たな収益の柱として、新規事業の創出も必要となってくると認識しております。
不動産領域においては、当社の既存事業とのシナジーが期待できる事業への進出を積極的に検討しております。また、不動産に隣接する新たな領域への進出についても検討を進めていく方針であります。不動産業は、建設、金融、保険等と非常に親和性が高い状況にあります。この隣接領域への取り組みとして、建設領域にはAIを活用し間取り図からCADデータを自動生成できる「BLUEPRINT by RENOSY（ブループリント バイ リノシー）」、金融領域には住宅ローンの効率化システムである「MORTGAGE GATEWAY by RENOSY(モーゲージ ゲートウェイ バイ リノシー）」等、新規プロダクトをローンチいたしました。今後もこのような社内システムの外部販売や、不動産に隣接する領域に対してテクノロジーで進出するなど新規事業へのチャレンジを進めていく方針であります。
③ 内部管理体制の強化
当社グループの更なる事業の拡大、継続的な成長のためには、内部管理体制及びコーポレート・ガバナンスの強化が重要な課題であると認識しております。そのために、当社は、2020年１月28日開催の定時株主総会において監査等委員会設置会社への移行を決議し、監査等委員会設置会社へ移行しました。監査等委員と内部監査の連携、定期的な内部監査の実施、経営陣や従業員に対する研修の実施等を通じて、内部管理体制の一層の強化に取り組んでいく方針であります。
④ 人材の採用、育成
当社グループは今後の事業の拡大のために優秀な人材の採用、育成が重要な課題であると認識しております。そのため、新卒者の定期的な採用や経験者の中途採用を積極的に実施しております。また、新たに入社した社員に対しては研修を実施する等により人材の育成に取り組んでおります。優秀なエンジニアやセールスの採用は競争が激しくなっておりますが、既存社員の紹介等も積極的に活用することで、当社の成長の根幹を支える人材の採用強化を図っています。今後も積極的な採用を計画しており、社員への研修・教育制度を整備することで、優秀な人材の採用、育成に取り組んでいく方針であります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を及える可能性があると認識している主要なリスクは以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（１）新型コロナウイルス感染拡大について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループが属する不動産業界は、新型コロナウイルスの感染拡大により、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞、管理会社の営業停滞に伴う仲介可能物件数減少等が事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
新型コロナウイルスの感染拡大により、当該リスクが顕在化する可能性は相応にあるものと認識しております。
当社グループはこれらのリスク低減を図るため、非対面販売体制の早期確立、自社メディアの強化及び賃貸業界のDXシフト等、長期的な業界変化を見据えたDX推進に注力しております。
（２）不動産取引市場の動向について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価水準等の変化による不動産取引市場の動向に影響されます。したがって、不動産取引市場の動向が顧客の不動産投資意欲に影響を与えることにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
不動産取引市場の冷え込み等により当該リスクが顕在化する可能性は相応にあるものと認識しております。当社グループはこれらのリスク低減を図るため、不動産市場の動向を注視するとともに、当該動向に柔軟に対応できる体制構築に努めております。
（３）競合について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループが属する不動産業界は、競合他社が多く存在しており、今後、他社の参入等により十分な差別化ができなくなり、競争が激化した場合には、価格競争及び販売件数の減少並びに仕入価格の上昇等により当社の経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
競争激化により当該リスクが顕在化する可能性は相応にあるものと認識しております。当社グループはこれらのリスク低減を図るため、ITを活用した不動産総合プラットフォーム「RENOSY（リノシー）」を利用し、他社と差別化を図っております。当社は、今後も「RENOSY（リノシー）」の機能向上等により他社との差別化を強化する方針であります。
（４）賃貸物件の空室時のリスクについて
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、販売した投資不動産の賃貸管理業務まで一気通貫でサービス提供を行っておりますが、購入した顧客と当該賃貸物件の一部について空室時の家賃保証契約を行っております。当社グループでは、空室率を低下させるための施策を講じているものの、空室が多くなった場合には、家賃保証の費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループが販売している投資不動産は東京を主とする、国内主要都市圏の駅から近い、単身者用マンションであることから、当該リスクが顕在化する可能性は低いと考えております。しかしながら、中長期的に日本の人口動態が変化していくことに伴い、リスクが今後変化していく可能性はありえると考えております。当社グループはこれらのリスク低減を図るため、AI技術を用いた、空室リスクの低い投資不動産の特定及び販売、並びに短期間での原状回復など様々な施策を講じております。
（５）有利子負債の増加に伴う金利変動リスク及び在庫保有リスクについて
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、投資不動産の販売を行っておりますが、仕入から販売までの期間が短いため、基本的に当該不動産を長期間に亘り保有することはなく、投資不動産の仕入のために有利子負債残高が高水準になる可能性は高くありません。しかしながら、例外的に長期間保有する場合には、借入れによる資金調達が増え、有利子負債残高が高まる可能性があります。その場合には、金利負担の増加やたな卸資産の評価損等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。また、仕入から販売までの期間が想定以上に長期化した場合には、販売価格の値引きにより販売を促進する施策をとる可能性があります。その場合には、利益率の悪化等により、当社グループの経営成績に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループは投資不動産の仕入から販売までのプロセスについて、テクノロジーの導入の結果、在庫保有期間を短くするオペレーションを確立しており、当該リスクが顕在化する可能性は低いと考えております。しかしながら、当該リスクが顕在化した場合に一定のインパクトがあると認識していることから、投資不動産については物件の仕入基準を設けた上で、AI技術を用い、在庫品質及び在庫量管理を徹底することで、当該リスクの低減に努めております。
（６）技術革新等について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、不動産総合プラットフォーム「RENOSY（リノシー）」を活用することで、業務の効率化や情報収集力の強化、データ分析による顧客への効果的な広告配信に努め、他社と差別化を図っております。今後は既存システムの改善に加え、それらのBtoB販売を含めた様々な可能性を想定しておりますが、「RENOSY（リノシー）」がサービスを提供しているIT技術分野は技術進歩が速く、当社グループが想定する以上の技術革新により、当社グループの技術やサービスが競争力を失うような事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループは常に最先端のIT技術を当社サービスに導入するべく事業運営を心掛けておりますが、IT技術の技術進歩の方向性やスピードは予測することが困難であることから、当該リスクが顕在化する可能性は相応にあるものと認識しております。しかしながら、当社グループは、このようなリスクを低減するために継続的に最新の技術をもったエンジニアの採用及び継続的な社内研修を行うなどの対応を取っております。
（７）システムトラブルについて
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループの事業は、コンピュータ・システムを結ぶ通信ネットワークに依存しており、自然災害や事故等により通信ネットワークが切断された場合には、当社の事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。当社グループではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの理由によりシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当該リスクが顕在化する可能性は相応にあるものと認識しております。そのため、当社のデータをクラウド上で保有するなどの対応を取っております。
（８）法的規制について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループが属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「建設業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「建物の区分所有等に関する法律」、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」等の法的規制を受けております。当社グループではこれらの法的規制を遵守するように努めておりますが、法令違反が発生した場合や新たな法令の制定・法令の改正等が行われた場合、当社の事業活動が制約を受け、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
また、当社グループは事業活動を行うに際し以下の許認可を得ており、現在、許認可が取消となる事由は発生しておりません。しかしながら、今後、何らかの理由によりこれらの許認可の取消等があった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループは法務部が中心となって各種法的規制に対応し、またリスク管理・コンプライアンス委員会において、リスク管理及びコンプライアンス計画を推進しております。そのため、当該リスクが顕在化する可能性は低いものと考えておりますが、万が一、法的規制に抵触した場合には極めて大きな問題に発展する可能性のある重要なリスクであると認識しております。当社グループは、このようなリスクを低減するために法務部が各社法令等の改正等を適時にキャッチアップするとともに、新規事業の開始時点においても、法務部のコンプライアンスチェックや外部弁護士との連携によるチェック体制を整備しており、法令違反等の予防に努めております。また、法務部が中心となって定期的に各部署及び各グループ会社に関連するコンプライアンス研修を 実施し、当社グループのコンプライアンスに対する意識向上を図っています。
（当社）
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許認可の名称 |
所管官庁 |
許認可の番号 |
有効期限 |
取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
国土交通省 |
国土交通大臣（１） 第9135号 |
2022年２月22日 |
宅地建物取引業法 第66条、第67条及び第67条の２ |
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一般建設業許可 |
国土交通省 |
東京都知事許可 第145636号 |
2021年８月18日 |
建設業法 第29条及び 第29条の２ |
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小規模不動産特定共同事業者 |
東京都 |
東京都知事（１） 第１号 |
2023年５月14日 |
不動産特定共同事業法 第11条及び第36条 |
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一級建築士事務所登録 |
東京都 |
東京都知事登録 第61581号 |
2022年４月24日 |
建設業法 第26条 |
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マンション管理業登録 |
国土交通省 |
国土交通大臣（１） 第034425号 |
2024年３月８日 |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条 |
（イタンジ株式会社）
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許認可の名称 |
所管官庁 |
許認可の番号 |
有効期限 |
取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事（１） 第103729号 |
2024年７月26日 |
宅地建物取引業法 第66条、 第67条及び第67条の２ |
（株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT）
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許認可の名称 |
所管官庁 |
許認可の番号 |
有効期限 |
取消事由 |
|
宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事（１） 第104689号 |
2025年４月10日 |
宅地建物取引業法 第66条、第67条及び第67条の２ |
|
マンション管理業登録 |
国土交通省 |
国土交通大臣（１）第034543号 |
2025年12月１日 |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条 |
（９）情報の管理について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、会員やオーナーの個人情報を保有しており、「個人情報の保護に関する法律」の適用を受けております。また、株式会社RENOSY Xでは、金融機関を対象としたシステムの受注開発・サービス提供をおこなっており、「FISC（金融情報システムセンター）」安全対策基準に対応した体制の構築と運用が求められています。何らかの理由でこれらの情報が漏洩してしまった場合、信用失墜、取引停止、損害賠償請求等が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループにおいて個人情報保護管理体制を、また、システムの開発をおこなう子会社では、FISC安全対策基準やISO27001を充足した管理体制を構築、運用しております。当該リスクが顕在化する可能性は低いものの、万が一、情報漏洩が発生した場合には、極めて大きな問題に発展する可能性があると認識しております。当社グループはプライバシーマーク、ISMSの認証を取得するとともに、各種情報の取り扱いの重要性については、社内研修等を通じて社員へ啓発活動を継続的に実施するなどの施策を講じております。
（10）知的財産権について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは現在、他社の知的財産権を侵害している事実は認識しておりません。しかしながら、当社グループの認識していない知的財産権が既に成立していることにより当社グループの事業運営が制約を受ける場合や第三者の知的財産権の侵害が発覚した場合等においては、信用失墜や損害賠償請求等が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。また、第三者が当社グループの技術などを使用し、市場において当社グループの競争力に悪影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループは第三者の知的財産権を侵害しないような体制を構築しておりますが、万が一、当社グループが第三者の知的財産権を侵害してしまった場合には、極めて大きな問題に発展する可能性のある重要なリスクであると認識しております。当社グループは、これらのリスク低減を図るために、新規事業の開始時点において、法務部のコンプライアンスチェック（第三者の知的財産権の侵害等の確認を含む）を受けるなどのプロセスを設け、知的財産権等を侵害することがないよう運営しております。
また、第三者が当社グループの技術などを使用する可能性は常にあるものと認識しております。当該リスク低減を図るために、商標登録や自社製品に関する特許を取得することで第三者による知的財産権の侵害を防いでおります。
（11）自然災害について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループが事業展開している地域は、首都圏や関西圏が中心となっておりますが、これらの地域で不測の大規模地震や台風等の自然災害等が発生した場合、当社グループの不動産価値の低下や事業展開に支障が生じ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当該リスクは発生する可能性は低いと想定されますが、発生した場合のインパクトは相応にあると認識しております。
そのため当社グループは、常にリモート対応ができるようなシステム環境を整備する等、物理的に当社グループの本社や支店の設備に依存しないようなビジネス体制を構築しております。
（12）人材の確保・育成について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、オンラインのみならず実業でのオペレーションも有していることから、今後の事業拡大のために優秀な人材の確保、育成並びに事業成長に必要となる人員数の確保が重要な課題であると認識しており、積極的に人材を採用しておりますが、必要な人材を確保できない可能性や育成した人材が当社グループの事業に十分に寄与できない可能性があります。その場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当該リスクが発生する可能性は常に一定程度あり、発生した場合、特に当社グループの成長に対して相応のインパクトがあるものと認識しております。当社グループは、これらのリスク低減を図るために、幅広い採用ルートから積極的に人材を採用していくとともに、研修の実施等により人材の育成に取り組んでいく方針であります。
（13）特定の経営者への依存について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、代表取締役社長ＣＥＯ 樋口龍に当社グループの経営の重要な部分を依存しております。何らかの理由により同氏による当社グループ業務の遂行が困難となった場合には、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当該リスクが発生する可能性は低いものの発生した場合に相応のインパクトがあるものと認識しております。
当社グループは、同氏に過度に依存しないよう、内部管理体制の整備、人材の育成を行う等体制の整備に努めております。
（14）配当政策について
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、株主への利益還元を経営上の重要な課題として認識しており、事業基盤の整備状況や事業展開の状況、業績や財政状態等を総合的に勘案しながら、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。
しかしながら、当社グループは現在成長過程にあり、内部留保の充実を図り、更なる成長に向けた事業の拡充や組織体制、システム環境の整備への投資等の財源として有効活用することが、株主に対する最大の利益還元に繋がると考え、配当を実施しておりません。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループは、将来的には財政状態及び経営成績を勘案しながら配当を実施していく方針ではありますが、現時点では、フリーキャッシュフローを成長のための投資に投じ、企業価値向上を図ることが株主の利益最大化へ繋がると考えていることから、現時点において配当の実施時期等については未定であります。
（15）M&Aについて
① リスクが顕在化した場合に連結会社の経営成績等の状況に与える影響の内容等
当社グループは、企業価値を継続的に向上させる上で有効な手段となる場合や、市場において短期間で優位性を確立するといった大きな相乗効果が見込める場合には、今後も必要に応じてM&Aを実施する方針です。
しかしながら、事前の調査・検討内容に不十分な点が存在することや、買収後の市場環境や競争環境の著しい変化があった場合には、買収した事業が計画どおりに展開することができず、或いは投下資金の回収ができず、のれんの減損や追加費用が発生する可能性があります。その場合等には、当社グループの業績や成長見通し及び事業展開等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
② リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクへの対応策
当社グループはM&Aを継続的に実施していることから、当該リスクが顕在化する可能性は少ないながらもあるものと認識しております。当社グループは市場動向や顧客のニーズ、相手先企業の業績、財務状況、技術優位性や市場競争力、当社グループの事業ポートフォリオ等を投資管理規定に基づき、十分に精査し、また、投資委員会を開催することで投資対象の選定から調査方針の決定、投資判断にあたっての調査及び審査をおこなうことで、当該リスクを低減できるものと認識しております。
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度におけるわが国経済は、世界的なIT需要の持ち直しや、人手不足などを背景とする企業の積極的な設備投資により回復基調であったものの、新型コロナウイルスの感染拡大の影響により、内外需要が大きく落ち込み、先行きも不透明な状況となっております。
不動産市場におきましては、日銀のマイナス金利政策や政府の住宅取得支援拡充などを背景に、2019年の首都圏中古マンション成約件数は過去最高を更新し、2020年１月～２月においても成約件数、成約平米単価ともに前年比で上昇するなど、中古マンション需要が高まっておりました。2020年３月以降は新型コロナウイルスの感染拡大の影響により、首都圏中古マンション成約件数は2020年４月～６月期で前年比33.6％減と大幅に減少するなど前年比で減少傾向が続いておりましたが、８月及び10月に前年比増加に転じるなど改善の兆しをみせております。（公益財団法人 東日本不動産流通機構 統計情報）
このような事業環境の下、当社グループ（当社及び連結子会社）におきましては、新型コロナウイルスの感染拡大により、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞、管理会社の営業停滞に伴う仲介可能物件数減少及び仲介業界の冷え込みによる電子申込利用減等の影響がありましたが、非対面販売体制の早期確立、自社メディアの強化及び賃貸業界のDXシフト等、長期的な業界変化を見据えたDX推進に注力しており、業績への影響は限定的なものとなっております。
また、引き続き「RENOSY（リノシー）」事業拡大のための広告宣伝及び人財への投資を行ったことにより、「RENOSY（リノシー）」会員数は当連結会計年度末において98,058人と順調に増加、前年同期比で売上は堅調に推移いたしました。
（a）財政状態
（資産）
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ2,941百万円増加し、8,453百万円となりました。これは主に、現金及び預金が2,107百万円増加し6,386百万円となったこと、及び販売用不動産が703百万円増加し1,386百万円となったことによるものであります。また、固定資産は前連結会計年度末に比べ3,724百万円増加し、10,051百万円となりました。これは主に、のれんが2,204百万円増加し3,911百万円となったこと、ソフトウエア（ソフトウエア仮勘定を含む）が710百万円増加し2,600百万円となったこと、敷金及び保証金が274百万円増加し892百万円となったこと、及び投資有価証券が216百万円増加し410百万円となったことによるものであります。
この結果、資産合計は前連結会計年度末に比べ6,665百万円増加し、18,505百万円となりました。
（負債）
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,999百万円増加し、5,723百万円となりました。これは主に、短期借入金が1,403百万円増加し1,503百万円となったこと、預り金が619百万円増加し1,074百万円となったこと、未払金が347百万円増加し988百万円となったこと、未払法人税等が283百万円増加し661百万円となったこと及び１年内返済予定の長期借入金が214百万円増加し949百万円となったことによるものであります。また、固定負債は前連結会計年度末に比べ2,285百万円増加し、5,643百万円となりました。これは主に、社債が1,960百万円増加し2,110百万円となったこと及び長期借入金が204百万円増加し2,383百万円となったことによるものであります。
この結果、負債合計は前連結会計年度末に比べ5,284百万円増加し、11,367百万円となりました。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,380百万円増加し、7,137百万円となりました。これは主に、利益剰余金が903百万円増加し2,039百万円となったこと及び資本剰余金が464百万円増加し3,931百万円となったことによるものであります。
（b）経営成績
当連結会計年度の業績は、主に「RENOSY（リノシー）」の会員数獲得のための広告宣伝及び人材確保のための投資等により、投資不動産の販売数が増加した結果、売上高63,070百万円（前年同期比60.5％増）、EBITDA※2,861百万円（前年同期比72.5％増）、営業利益1,888百万円（前年同期比58.3％増）、経常利益1,654百万円（前年同期比62.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益903百万円（前年同期比77.2％増）となりました。
なお、当社グループは、「RENOSY（リノシー）」事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の記載を省略しております。
※EBITDA＝営業利益＋減価償却費（営業費用）＋のれん償却額
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ2,091百万円増加し6,318百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と主な増減要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により得られた資金は、2,312百万円（前年同期は1,235百万円の獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,592百万円、減価償却費629百万円、のれん償却額344百万円、預り金の増加額323百万円、未払金の増加額144百万円による資金の増加と、たな卸資産の増加額420百万円及び法人税等の支払額517百万円による資金の減少によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は、3,766百万円（前年同期は3,441百万円の使用）となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,944百万円、無形固定資産の取得による支出1,100百万円、敷金及び保証金の差入による支出341百万円、投資有価証券の取得による支出231百万円及び有形固定資産の取得による支出212百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により得られた資金は、3,545百万円（前年同期は4,414百万円の獲得）となりました。これは主に、社債の発行による収入1,978百万円、短期借入金の純増額1,400百万円、長期借入れによる収入933百万円及び長期借入金の返済による支出970百万円によるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
（a）生産実績
当社グループで行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
（b）契約実績
当社グループは、契約実績と販売実績が概ね同じであるため、記載を省略しております。
（c）販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） |
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金額（百万円） |
前年同期比（％） |
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「RENOSY（リノシー）」事業 |
62,940 |
160.7 |
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その他の事業 |
129 |
116.3 |
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合計 |
63,070 |
160.5 |
（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。一般に公正妥当と認められる連結財務諸表の作成においては、期末日における資産及び負債の報告額や、報告対象期間中の収益及び費用の報告額に影響する判断及び見積りを行うことが求められております。当社グループの連結財務諸表作成においては、過去の実績等を勘案し合理的に判断及び見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの財務諸表で採用する重要な会計方針は「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１） 連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響については「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 （追加情報）」に記載しております。
連結財務諸表に関して、認識している特に重要な見積りを伴う会計方針は、以下のとおりであります。
固定資産の減損
当社グループは、事業投資の結果生じた有形固定資産やのれん等の無形固定資産のうち、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前キャッシュ・フローを見積り、その総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の認識及び測定に当たっては、慎重に検討を行っておりますが、事業計画や経営環境等の前提条件の変化により、減損処理が必要となる可能性があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
（a）財政状態
当連結会計年度の財政状態につきましては、「第２ 事業の状況 ３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 （a）財政状態」に記載のとおりであります。
（b）経営成績
（売上高及び売上総利益）
売上高は、「RENOSY（リノシー）」の認知度向上によって会員数が増加したことなどにより、63,070百万円（前年同期比60.5%増）となり、売上総利益は9,861百万円（前年同期比43.9%増）となりました。
（販売費及び一般管理費、EBITDA及び営業利益）
販売費及び一般管理費は事業規模の拡大に伴い、主に人件費、減価償却費及び広告宣伝費の増加により、7,973百万円（前年同期比40.9%増）となりました。
この結果、EBITDA※2,861百万円（前年同期比72.5%増）、営業利益は1,888百万円（前年同期比58.3%増）となりました。
※EBITDA＝営業利益＋減価償却費（営業費用）＋のれん償却額
（営業外損益及び経常利益）
営業外収益が17百万円（前年同期比71.4%増）であったのに対して、営業外費用が主に資金調達関係の手数料により251百万円（前年同期比37.0%増）となり、営業外損益は△234百万円（前年同期比△60百万円）となりました。
この結果、経常利益は1,654百万円（前年同期比62.3%増）となりました。
（特別損益、法人税等及び当期純利益）
主に当社のRENOSY STAND SHIBUYA及び当社の完全子会社である株式会社Modern Standardの拠点閉鎖に伴う減損損失を特別損失として計上し、特別損益は△61百万円（前年同期比58百万円増）となりました。また、法人税等は、主に税金等調整前当期純利益の増加により、688百万円（前年同期比76.9%増）となりました。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は903百万円（前年同期比77.2%増）となりました。
（c）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２ 事業の状況 ３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性
当社の主な資金需要は自社保有投資不動産の取得、販売費及び一般管理費の広告宣伝費及び人件費、ソフトウエアの開発投資及びM&A等であります。これらの資金需要に対しては、営業活動から獲得する自己資金及び金融機関からの借入や社債による調達を基本としており、経済・金融環境の変化に備えた十分な手許流動性の確保により、安定した財務基盤の維持に努めております。また、資金調達の機動性及び流動性確保の補完機能を高めるため、取引銀行と当座貸越契約及び貸出コミットメント契約を有しております。
（１）株式取得及び簡易株式交換による企業結合
当社は、2019年12月９日開催の取締役会において、株式会社Modern Standard（以下、「MS社」という。）の株式を取得し、その後、当社を完全親会社、MS社を完全子会社とする簡易株式交換の実施について決議し、同日付で株式譲渡契約及び株式交換契約を締結いたしました。なお、同日付で株式取得の手続が完了し、MS社の株式67％を取得しております。また、2020年１月15日付で簡易株式交換の手続きが完了し、MS社の株式33％を取得しており、同社を当社の完全子会社としております。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 (企業結合等関係)」に記載しております。
（２）当社事業の会社分割
当社は、2020年３月12日開催の取締役会において、2020年５月１日を効力発生日として、当社の不動産賃貸管理事業を、当社の完全子会社であるリーガル賃貸保証株式会社（2020年５月１日付で「株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT」へ商号変更。）へ会社分割（吸収分割）により承継させることを決議し、同日承継会社との間で吸収分割契約を締結いたしました。なお、本件分割については、予定通り実施されております。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 ２．財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項 (企業結合等関係)」に記載しております。
（３）株式取得による企業結合
当社は、2020年６月11日開催の取締役会において、NeoX株式会社（以下「NeoX Japan」）及び淼瀛（上海）信息技術有限公司（以下「NeoX China」）が共同運営する「神居秒算（しんきょびょうさん）」事業（以下「本事業」）に関して、NeoX Japanの分割会社（以下「株式会社神居秒算」）の株式取得及びNeoX Chinaの本事業を譲受するために新設される会社（以下「積愛科技（上海）有限公司」。2020年７月27日に設立。株主はNeoX China及びNeoX Chinaの一部株主）の株式取得につき、NeoX Japanの株主、NeoX China、及びNeox Chinaの株主と合意することを決議し、同日付でNeoX Japanの株主、NeoX China及びNeoX Chinaの株主と当該株式の取得を目的とした基本合意書を締結いたしました。同合意書に基づき、2020年６月30日開催の取締役会において、NeoX Japanの分割会社及び積愛科技（上海）有限公司の株式取得に係る株式譲渡契約の締結につき決議し、同日付で当該株式譲渡契約を締結するとともに、2020年９月10日付で当該株式を取得しており、両社を当社の完全子会社としております。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 (企業結合等関係)」に記載しております。
当社は「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」という経営理念のもと、AI戦略室の拡大、大学との共同研究・産学連携により「RENOSY（リノシー）」事業を推進してまいりました。
当連結会計年度の主たる研究活動としては、AIにより間取り図からCADデータを自動生成する「BLUEPRINT」等であり、当連結会計年度における研究開発費の総額は