第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

決算年月

2021年8月

2022年8月

2023年8月

2024年8月

2025年8月

売上高

（百万円）

14,295

20,780

37,282

65,685

96,501

経常利益

（百万円）

1,037

1,732

4,119

7,860

17,134

親会社株主に帰属する

当期純利益

（百万円）

793

1,018

2,050

5,020

10,250

包括利益

（百万円）

791

1,019

2,450

5,474

11,594

純資産額

（百万円）

4,906

9,360

11,681

27,739

38,193

総資産額

（百万円）

15,040

30,437

43,780

77,549

121,688

１株当たり純資産額

（円）

362.79

571.35

675.71

1,364.58

1,830.18

１株当たり当期純利益金額

（円）

60.71

66.42

126.61

270.83

520.37

潜在株式調整後

１株当たり当期純利益金額

（円）

58.20

64.68

124.90

265.97

512.32

自己資本比率

（％）

32.1

30.2

25.2

34.6

29.7

自己資本利益率

（％）

18.2

14.5

20.3

26.5

32.5

株価収益率

（倍）

17.54

22.62

20.61

27.60

17.80

営業活動によるキャッシュ・フロー

（百万円）

972

△11,689

△7,733

△8,446

6,893

投資活動によるキャッシュ・フロー

（百万円）

△1,641

△436

△1,153

△4,809

△18,557

財務活動によるキャッシュ・フロー

（百万円）

2,195

13,901

9,310

18,413

24,698

現金及び現金同等物の

期末残高

（百万円）

3,603

5,390

5,893

11,056

24,012

従業員数

（名）

108

140

190

436

727

〔ほか、平均臨時雇用人員数〕

〔－〕

〔－〕

〔39〕

〔89〕

〔146〕

　（注）1．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数は〔　〕内に年間の平均人員（8時間換算）を外数で記載しております。

2．2021年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を、2025年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割をおこなっております。第10期の期首に当該株式分割がおこなわれたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算出しております。

3．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日）等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

4．第14期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするために第13期以前についても、金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

 

(2）提出会社の経営指標等

回次

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

決算年月

2021年8月

2022年8月

2023年8月

2024年8月

2025年8月

売上高

（百万円）

14,090

20,289

33,130

42,049

58,474

経常利益

（百万円）

1,277

1,863

2,234

4,024

6,047

当期純利益

（百万円）

515

1,053

1,085

3,487

3,491

資本金

（百万円）

1,643

3,514

3,549

9,287

9,523

発行済株式総数

（株）

3,334,920

8,156,520

8,195,620

9,859,947

9,905,629

純資産額

（百万円）

4,667

9,121

10,095

24,613

27,272

総資産額

（百万円）

12,295

28,146

38,639

60,731

95,426

１株当たり純資産額

（円）

346.98

561.68

609.13

1,241.72

1,357.56

１株当たり配当額

（円）

40.00

30.00

60.00

170.00

240.00

（１株当たり中間配当額）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

１株当たり当期純利益金額

（円）

39.45

68.74

67.04

188.18

177.27

潜在株式調整後

１株当たり当期純利益金額

（円）

37.80

66.93

66.14

184.80

174.53

自己資本比率

（％）

37.6

32.1

25.8

40.2

28.1

自己資本利益率

（％）

12.1

15.4

11.4

20.3

13.6

株価収益率

（倍）

27.01

21.86

38.93

39.72

52.24

配当性向

（％）

50.7

21.8

44.7

45.2

67.7

従業員数

（名）

103

119

164

256

349

〔ほか、平均臨時雇用人員数〕

〔－〕

〔－〕

〔6〕

〔15〕

〔13〕

株主総利回り

（％）

114.5

322.4

562.5

1,607.4

2,009.5

（比較指標：配当込みTOPIX）

（％）

(123.8)

(126.9)

(154.9)

(184.3)

(214.3)

最高株価

（円）

5,630  

※2,815

6,490

5,540

19,620

20,000  

※9,370

最低株価

（円）

3,215  

※1,608

1,830

2,890

5,140

9,160  

※8,760

　（注）1．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数は〔　〕内に年間の平均人員（8時間換算）を外数で記載しております。

2．2021年9月1日で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を、2025年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割をおこなっております。第10期の期首に当該株式分割がおこなわれたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算出しております。なお、1株当たり配当額については、それぞれ株式分割前の金額を記載しております。

3．最高株価及び最低株価は、2022年4月3日以前は東京証券取引所マザーズにおけるものであり、2022年4月4日から2023年10月5日の間は東京証券取引所グロース市場、2023年10月6日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであります。なお、※印は（注）2に記載の2021年9月1日付でおこなった株式分割、及び2025年9月1日付でおこなった株式分割によるそれぞれの権利落後の株価であります。

4．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日）等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

5．第14期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするために第13期以前についても、金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

6．第14期の1株当たり配当額240円は、2025年11月27日開催予定の定時株主総会で決議予定のものであります。

 

２【沿革】

　当社は、東日本大震災で被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)の取得及び再生を目的とした合同会社の設立により事業を開始いたしました。

　設立以降の当社に係る経緯は以下のとおりであります。

年月

概要

2011年9月

宮城県仙台市宮城野区において合同会社フォルテ（現　当社）を設立

ショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を取得し、ショッピングセンター事業を開始

2011年11月

本社を宮城県柴田郡大河原町字小島2番地1に移転

2013年6月

ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを572kW設置し売電をおこない、自然エネルギー事業を開始

2014年9月

不動産コンサルティング事業を開始

2015年6月

合同会社から株式会社へ改組

2015年8月

当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更

本社を東京都千代田区霞が関三丁目7番1号に移転

2017年7月

本社を現在の東京都千代田区霞が関三丁目2番1号に移転

2017年11月

宅地建物取引業者免許を取得

2018年11月

東京証券取引所マザーズ市場上場

2019年9月

インドネシアに現地法人PT. Kasumigaseki Development Indonesiaを設立

タイに現地法人Kasumigaseki Capital (Thailand) Co., Ltd.を設立

当社子会社として霞ヶ関パートナーズ株式会社（現fav hospitality group株式会社。以下同様。）、霞ヶ関投資顧問株式会社、霞ヶ関アセットマネジメント株式会社の3社を設立

2020年3月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録

2021年3月

当社子会社としてKC Technologies 株式会社を設立

2021年6月

OYO Japan 合同会社のオンライン不動産賃貸事業をKC Technologies株式会社が譲受

2021年10月

ロジフラッグ・デベロプメント株式会社を設立

2022年3月

一級建築士事務所の登録

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しによりマザーズ市場からグロース市場へ移行

 

合同会社LF Solarを設立

2022年5月

KC peaks合同会社を設立

 

KC-Welfare株式会社を設立

2022年12月

ドバイに現地法人KASUMIGASEKI MIDDLE EAST PROJECT MANAGEMENT L.L.C（現KASUMIGASEKI MIDDLE EAST REAL ESTATE L.L.C）を設立

2023年9月

霞ヶ関パートナーズ株式会社を存続会社として、霞ヶ関パートナーズ株式会社とKC Technologies 株式会社が合併

2023年10月

東京証券取引所プライム市場に上場市場を変更

2023年11月

株式会社仙台89ERSの株式を取得し子会社化

 

X NETWORK株式会社を設立

2025年3月

マレーシアに現地法人KASUMIGASEKI CAPITAL (MALAYSIA) SDN.BHD.を設立

2025年8月

霞ヶ関ホテルリート投資法人の東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場

 

３【事業の内容】

　当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動をおこなっており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発をおこなう不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。

　当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。

 

　なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。

 

 　(1）ホテル事業

　当社グループは、観光立国の実現や地域創生への貢献を目的として、需給ギャップのある多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』及びカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しております。サービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴であり、今後もインバウンド需要のさらなる増加やニーズの多様化を見込み、ブランドの多角化を推進しながら、付加価値のある施設の開発に取り組んでまいります。また、さらなる事業成長に向けて、2025年8月に当社がスポンサーとなる霞ヶ関ホテルリート投資法人（以下「霞ヶ関ホテルリート」という。）が上場し、国内でのホテル事業において、当社のビジネスモデルを完遂させるとともに、物件の管理・運営等により資産価値の維持向上を図る運用フェーズへの移行を開始させました。霞ヶ関ホテルリートの上場により、国内におけるホテル開発を加速させるとともに、当社のホテル開発・運営のノウハウを活かし米国等でのホテル事業も推進してまいります。

 

 　(2）物流事業

　当社グループは賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主として開発をおこなっております。「2024年問題」やフロン規制、冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、開発地域を広げるとともに、さらなる付加価値として冷凍自動倉庫の開発も積極的に進めることで、効率化や収益性の向上だけでなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。また、これまで培ってきた冷凍冷蔵倉庫及び冷凍自動倉庫開発の知見を活かし、2025年9月よりASEAN諸国への進出の初弾としてマレーシア・クアラルンプールにおける物流事業を始動しております。マレーシア市場の成長を取り込みつつ、同国で物流事業を拡大し、他のASEAN諸国への進出も視野に入れながら、当社のさらなる成長を目指してまいります。

 

  　(3）ヘルスケア事業

　当社グループは、超高齢社会である日本において、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅（注）1に大きな将来性を見込んでおり、ヘルスケア施設の中でもホスピス住宅の開発に注力しております。運営面まで一貫しておこなうとともに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かした「駅近の好立地」「快適性を提供する空間デザイン」「機能性の高い施設企画力」といった特徴で既存のサービスとの差別化を図ってまいります。

 

（注）1. ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問

看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設です。

 

   　(4）海外事業

　当社グループの海外事業は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しております。当社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいりました。2025年9月には、日本国内のビジネスモデルと同様に、自社主導の開発型ビジネスに本格参入し、共同パートナーと不動産開発事業を始動いたしました。これを契機として、当社はドバイにおける持続可能かつ国際競争力のある不動産開発プラットフォームの構築を図るとともに、将来的なグローバル市場展開の足掛かりを築いてまいります。

 

 

（ビジネスモデルおよび収益ポイント）

　当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく4つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画をおこなうことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注）2へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注）3、開発投資家から不動産投資家（注）4への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対しておこなうアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注）5となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。

 

　このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。

　この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用型ファンドに対して当社グループより匿名組合出資をおこなうケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。

　また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスをおこない遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保をおこなうことで、利益相反防止体制を構築しております。

 

（注）2. 開発投資家：開発フェーズに投資をおこなう投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク

　　　　 等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断をおこないます。

　　　3. プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監

修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指します。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領します。

　　　4. 不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資をおこなう

　　　　 投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多いです。

　　　5. アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって

物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等をおこないます。

 

 

[事業系統図]

 

0101010_001.png

 

 

４【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の

所有割合

関係内容

（連結子会社）

 

 

 

 

 

fav hospitality group㈱

（注）1,5

東京都千代田区

105百万円

不動産コンサルティング

98.74％

役員の兼任

資金の借入

霞ヶ関アセットマネジメント㈱

（注）2

東京都千代田区

105百万円

不動産コンサルティング

100.00％

役員の兼任

資金の貸付

ロジフラッグ・デベロプメント㈱

（注）3

東京都千代田区

101百万円

不動産コンサルティング

66.00％

役員の兼任

KME INVESTMENT & MANAGEMENT L.L.C

アラブ首長国連邦
ドバイ首長国

5万AED

不動産コンサルティング

100.00％

－

（注）1.2025年7月1日付でfav hospitality group株式会社を存続会社、ミッドインホテル株式会社を消滅会社とする吸収合併をおこなっております。また、fav hospitality group株式会社は、2025年5月26日付で増資をおこない、資本金が増加しております。

2.霞ヶ関アセットマネジメント株式会社は、2025年7月31日付で増資をおこない、資本金が増加しております。

3.ロジフラッグ・デベロプメント株式会社は、2025年7月25日付で増資をおこない、資本金が増加しております。

4.上記以外に連結子会社が38社ありますが、量的重要性・質的重要性を鑑み総合的に判断し、記載を省略しております。また、そのうち特定子会社に該当する会社はSK特定目的会社です。

5.fav hospitality group株式会社については、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

 

主要な損益情報等

売上高

（百万円）

経常利益

（百万円）

当期純利益

（百万円）

純資産額

（百万円）

総資産額

（百万円）

fav hospitality group㈱

20,356

6,806

4,717

6,294

12,597

 

 

 

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

 

2025年8月31日現在

 

従業員数（名）

合計

727（146）

　（注）1.従業員数は就業人員であります。なお臨時従業員数は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.1年間で291名増加しましたのは、主として連結子会社数の増加や業務拡大に伴う採用によるものであります。

3.当社グループは不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載はしておりません。

 

(2）提出会社の状況

 

 

 

2025年8月31日現在

従業員数（名）

平均年齢（歳）

平均勤続年数（年）

平均年間給与（千円）

349（13）

37.5

2.2

16,832

　（注）1.従業員数は就業人員であります。なお臨時従業員数は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.1年間で93名増加しましたのは、主として業務拡大に伴う採用によるものであります。

3.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金等を含んでおります。

4.当社は不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載はしておりません。

 

(3）労働組合の状況

　労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

①　提出会社

当事業年度

補足説明

管理職に占める女性労働者の割合（％）

 （注）1

男性労働者の育児休業取得率（％）

 （注）2

労働者の男女の賃金の差異（％）

全労働者

正規雇用

労働者

パート・

有期労働者

10.2

85.7

59.2

58.2

87.5

－

（注）1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）（以下、「女性活躍推進法」という。）の規定に基づき算出したものであります。

2.「育児休業、介護休業等育児又は家族介護をおこなう労働者の福祉に関する法律」（平成3年法律第76号）（以下、「育児介護休業法」という。）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護をおこなう労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成3年労働省令第25号）第71条の6第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

 

②　連結子会社

連結子会社は、女性活躍推進法及び育児介護休業法の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。