第２ 【事業の状況】
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
当社は、以下の経営理念に従い、仲介・コンサルティングから土地購入・開発まで、土地活用における最適なソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーとして、商品及びサービスを提供してまいります。
①不動産ビジネスにインテリジェンスを吹き込む
②お客様に選んでいただける商品ブランドの確立
③社員のチャレンジスピリットを尊重した「完全成果主義」の実現
④パートナーとのＷＩＮ－ＷＩＮの関係であり続け、高い信用力を保つ
現在のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、緩やかな回復基調が続いており、不動産業界におきましても、概ね堅調に推移し、市場の投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続しております。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。
そこで、今後当社と致しましては、既存の事業はもとより既存不動産事業とシナジー効果のある事業の多角化を行うため、「収縮と転換」、「多極化」及び「多角化推進」の３つの基本戦略テーマを定め、以下の施策により強固な経営基盤を築き、事業の拡大に努めてまいります。
・事業規模拡大を牽引
相続対策商品としての「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」開発推進によるマーケットニーズの取り込み
■「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」を相続対策商品のマーケットリーダーとして成長させる
■東京都心10区、ターミナル駅徒歩10分などの重点エリアについては積極的に物件を仕入れ、事業の収益性の向上を図る
■富裕層をターゲットとするビジネスモデルを本格化する
■大阪と東京の２大都市を事業の中心としながら、マーケットエリアを限定せず、その他都市圏においても、人口増減や不動産需給などのマーケット動向に注視して、優良物件を購入することにより事業規模の拡大を図る
・持続的な成長の実現
持続的な不動産情報取得に向けた自社ネットワークの構築
■情報提供者と事業利益を分配するリーガルパートナー制度の推進により、不動産情報保有者を囲い込み、継続的かつ優先的な不動産情報取得を図る
・安定収益の確保、不動産ソリューション事業・賃貸事業の収益性向上、持続的な成長の実現
不動産サービス（管理・役務提供）を軸とした持続・循環的な収益機会の構築
■不動産管理・役務提供サービスの開始により物件を接点とする持続的な収益機会を構築
■介護施設のオペレーションサービスにより、不動産事業との相乗効果を目指す
■不動産売買、賃貸、仲介だけでなく、既存の不動産事業とシナジー効果のある新規事業を行い、安定した経営基盤を築く。既に開始している介護事業に加え、平成30年７月期にプロパティマネジメント事業を開始し、その後もホテル運営事業など、さらなる事業の多角化を進め、事業の拡大と安定化を図る
このような経営方針の下、当社が対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。
(1) 内部管理体制の強化
当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正性や健全性を確保しつつも、更に効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。
(2) コンプライアンス体制の強化
当社は、法令、定款及び社内規程等の遵守は勿論のこと、日々の業務を適正かつ確実に遂行しており、クリーンで誠実な姿勢を企業行動の基本として、事故やトラブルを未然に防止する取り組みを強化してまいります。
今後、更なる事業拡大と企業価値の向上に向けて、引き続き日常業務における関連法令の遵守を徹底するとともに、リスク・コンプライアンス委員会の定期的開催、各種取引の健全性の確保、情報の共有化、再発防止策の策定などを行い、また、社内啓蒙活動を実施し、厳正な管理による社会の「公器」としての責任を重視した透明性のある管理体制の構築を図ってまいります。
(3) 仕入力及び販売力の増強
当社は、不動産を取り巻く環境の変化に柔軟に対応しながら、優良な物件を仕入れるため、数多くの物件情報を収集できるネットワークを一層強化し、不動産査定及び収益力のある物件を発掘する目利きを活かして、個人富裕層のニーズに合致した物件の仕入を積極的に行ってまいります。
また、物件ごとにソフト・ハードの両面において適切なバリューアップを施すことで、資産価値を高める一方、最適な投資利回りを確保し、投資対象として魅力のある物件を提供できるよう努めております。
(4) 収益構造の転換
収益不動産の販売に依存する収益モデルは、少なからず市況の影響を受けるビジネスモデルであるため、当該収益構造に過度に依存することはリスクが高いと考えております。
そのため、収益不動産の売却益に加えて、収益不動産残高の拡大を通して賃料収入の増加を図り、収益基盤の安定化を実現することが当社にとって最重要課題であると位置づけております。
収益基盤の安定化を図るためには、収益不動産残高の積み上げを積極的に進めるなかで、短期/中期販売用及び長期保有用収益不動産の保有割合のバランスを取りながら、それらの収益不動産からの賃料収入を増加させることが有効な手段であります。
このような収益安定化モデルへの転換を図ることによって、市況の影響に左右されにくい、安定した収益基盤を早期に確立できるよう、引き続き取り組んでまいります。
(5) 財務体質の健全化
当社は、これまで事業・業容の拡大に際して、事業用地の取得及び運転資金を主として金融機関からの借入れによって賄ってきたため、平成30年7月期において自己資本比率が3.8％と低く、有利子負債比率も2,276.0％と高い水準となっております。このため、景気の変動による業績悪化や金利動向に大きな影響を受ける財務構造となっており、今後の企業間競争に耐えうるべく財務体質の改善が急務であると認識しております。
そのため、今後の経営の安定化のためにも、利益の蓄積及び直接金融による多様な調達手法を活用し自己資本を充実すること及び仕入と売却のバランスを意識し、厳格な管理による在庫コントロールをさらに徹底し、営業キャッシュ・フローの改善を図ってまいります。
また、今後も不動産賃貸事業におけるストックビジネスを強化し、急激な外部環境の変化等に耐えうるよう安定的な収益性の確保に努めてまいります。
（有利子負債比率＝有利子負債額÷自己資本×100）
(6) 安定した資金調達の確保
当社が掲げる経営戦略を実現するためには、従来にも増して、収益不動産残高の積み増しを進めるにあたり、物件の仕入資金の調達力が必要不可欠であります。
市況の変化に大きく左右されることなく安定した資金調達を行うために、物件単位の資金調達に加えて、フリーキャッシュである手元資金の増強が有効であると認識しております。
そのためには、金融機関からの借入のみならず、多様な資金調達手法を検討していくことが重要であると考えております。
(7) 人材の確保と育成
上記の課題を克服するためには、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要な課題として認識しております。
そのために当社では、従業員のプロフェッショナル化として不動産運用に係る従業員に対し不動産に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、すべての業務に携わる従業員に対し、自己研鑽を重ね、高い専門性を身に着けること、自律的に行動していくことを求めております。
これにより、従業員個々の能力向上を図り、当社の人材レベルの向上、ひいてはサービスの質向上、維持に繋げていきたいと考えております。
その実現には、人材に対する投資が必要不可欠であると考え、毎年策定する人員計画に教育研修を盛り込み、継続して人材のレベルアップに取り組んでおります。
また併せて、経営理念やコンプライアンスに基づいた業務運営体制の徹底のため、リスク認識などに対する全社員の意識向上にも努めております。
目標とする経営指標
当社は、売上高と営業利益を重要な経営指標として位置づけており、安定的かつ継続的な成長を重視し、売上高を事業規模の拡大・成長の指標、営業利益を収益力の向上の指標として企業価値の継続的向上を目指しております。
なお、財務基盤強化の観点から、自己資本比率も重要な経営指標として位置づけており、早期に10％以上に向上させてゆく方針です。
各指標の達成状況につきましては、月次の取締役会及び経営会議等で定期的にモニタリングを行ってまいります。
２ 【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(１) 経済情勢の動向について
当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社においてもこれらの経済情勢の変化により各事業の業績は影響を受けます。当社では、不動産査定及び不動産営業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材を多く有しており、不動産にかかるリスクの軽減と同時に、収益の極大化を図ることができるよう市況の動きに注意を払っておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定した以上の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社の経営成績及び財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産の用地取得競争の激化による取得価格の上昇や建設資材価格の上昇に伴い原価が高騰する状況にお
いて、販売価格への転嫁が難しい場合には、売上総利益が圧迫され、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社は平成30年7月期において自己資本比率が3.8％と低く、有利子負債比率も2,276.0％と高いことからも分かるように、このような場合、特に当社の財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。
（有利子負債比率＝有利子負債額÷自己資本×100）
(２) 物件の売却時期による業績の変動について
不動産ソリューション事業の売上高及び利益は、各プロジェクトの規模や利益率に大きく影響を受けるとともに、当該事業の売上は顧客への引渡時に計上されることから、各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延による引渡時期の変更が、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、一取引当たりの金額が高額なプロジェクトも行っており、当該プロジェクトの売却時期が変更された場合、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(３) 有利子負債の依存及び資金調達について
当社は、物件取得及び建築等の事業資金を金融機関からの借入金により調達しており、当社の総資産額に占める有利子負債の割合は、比較的高水準であります。今後におきましては、資金調達手段の多様化に積極的に取り組むことにより自己資本の充実に注力する方針でありますが、市場金利が上昇する局面においては支払利息等の増加により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は資金調達に際しまして、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行を受けた後にプロジェクトを進行させております。しかしながら、事業着手時期の遅延、もしくは何らかの理由により計画どおりの資金調達が不調に終わった場合等には、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。加えて当社では、有利子負債の返済原資を主に取得した物件の売却代金としており、物件の売却時期が計画から遅延した場合、又は、売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(４) 法的規制等について
当社では、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において当該許認可等が取消しとなる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社の事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後の法律改正又は規制の動向によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社が取得している許認可等は次のとおりであります。
(５) 外注業務について
建設工事においては、当社はほぼすべての工事を外注しており、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期の遅延、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、杭工事における施工不具合や施工データの改ざん等の発生により、建設現場における管理体制の強化等が図られた場合には、建設コストの増加や建設工期が長期化する可能性があります。これらの場合には、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(６) 顧客情報管理について
当社では、保有している賃貸マンション、テナントの入居者、収益不動産並びに居住用不動産の売主・買主、及び不動産仲介やリフォーム請負顧客等の個人情報を保有しており、今後も当社の業務の拡大に伴いこれらの個人情報が増加することが予想されます。当社といたしましては、これら個人情報を正確かつ最新の内容に保つよう努めるとともに、内部の情報管理体制の強化により個人情報の保護に注力しております。しかしながら、不測の事態により個人情報の漏洩等があった場合、損害賠償請求や信用低下等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(７) 販売用不動産の評価損について
当社では、不動産ソリューション事業に係る仕入に際して、立地条件、競合物件の動向、地中埋設物の有無、仕入価格等について十分な調査を行い、その結果を踏まえて仕入を行っております。
しかしながら、開発に必要な条件がそろわなかったり、土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見されたことにより事業計画の遂行に重大な問題が生じたり、不動産価格の急激な変動等の要因により販売価格の引き下げを行い、取得原価が販売予定価格を上回ったりした場合、販売用不動産の評価損が発生する恐れがあります。その結果、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(８) 減損会計の適用について
当社が所有する固定資産において、急激な経済情勢の変化や金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用し業績と財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(９) 偶然不測の事故・自然災害について
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社の事業が影響を受ける可能性があります。こうした場合には、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 訴訟の可能性について
本書提出日現在、当社が関係する重大な訴訟の事実はありません。しかしながら、当社が売却した物件における
瑕疵の発生、当社が行う開発工事にかかる近隣トラブル、当社が請け負った工事に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 瑕疵担保責任について
売買対象不動産に瑕疵がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うこととなります。万が一当社の販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合（工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。）には、その直接的な原因が当社以外の責によるものであっても当社は売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。これらの場合には、当社が当該欠陥・瑕疵等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(12) 競合について
一般的に不動産業界は比較的参入障壁が低いということもあり、大小様々な既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社では慎重に事業計画を精査しプロジェクトを進行しておりますが、競合他社の動向によっては事業計画の遂行に問題が生じ、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 人材の確保及び育成について
当社の将来の成長は優秀な人材をはじめとする人的資源に大きく依存するため、専門性の高い不動産の知識と豊富な経験を有する人材の確保と育成が不可欠な条件であります。したがいまして、これら優秀な人材こそが当社の経営資源の核となるものであり、今後も優秀な人材の中途採用並びに、優秀な学生の新卒採用、人事制度の充実等により人材の育成に積極的に取り組んでいく方針でありますが、当社が求める人材の確保・育成が充分にできない場合や当社の役職員が大量に社外に流出した場合には、当社の事業展開及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 代表取締役への依存について
当社の代表取締役である平野哲司は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定すると共に、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。
当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、平野哲司に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により、平野哲司の業務執行が困難になった場合、当社の事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
(15) 資金使途について
今回当社が計画している公募増資による調達資金の使途につきましては、平成31年７月期中の物件購入資金に充当する予定であります。当社では、主に金融機関からの借入によって賄っている営業用不動産の購入資金を増資資金で賄うことにより財務体質改善と機動的な物件取得を図る目的であります。しかしながら、不動産関連市場は変化が激しく、その変化に柔軟に対応するため、上記計画以外の使途に充当する可能性もあります。また、計画どおりに資金を使用したとしても、期待どおりの効果をあげられない可能性があります。これらの場合には、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(16) ストック・オプションの権利行使による株式価値の希薄化について
ストック・オプション制度は、企業価値と役職員個々の利益を一体化し、ベクトルの共有や目標の達成等組織における職務の動機付けを向上させることを目的として導入し、今後も資本政策の中で慎重に検討しつつ、継続的に実施してまいりたいと考えております。
当事業年度末における潜在株式数は147,500株であり、発行済株式総数の7.3％に相当しておりますが、権利行使された場合には、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
(17) 不動産に係る税制について
当社の物件を取得・保有するにあたって不動産取得税、固定資産税等の各種の租税公課が発生します。現在、国策として住宅の取得を推進しているため、不動産取得税の税率軽減措置や固定資産税の負担調整措置等の税負担の軽減措置が講じられております。しかしながら、上記の税負担の軽減措置が行われなくなった場合、住宅の取得・保有にかかる負担が増加することから、お客様の住宅購入意欲の減退につながり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(18) 保有物件の賃借人との賃貸借契約について
収益物件の賃借人との賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はないこと、また賃借人が一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継賃借人が見つかるまでの間、賃貸収入が減少する等、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(19) レピュテーションリスクについて
当社は、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社を取り巻く環境や競合他社及び競業他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(20) 中期経営計画について
中期経営計画に基づき、経営基盤の強化を重点課題として、各種施策を推進し、事業の拡大及び財務体質の強化等に努めておりますが、計画通りに進捗しない場合、業績に影響を及ぼす可能性があります。
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
当事業年度よりマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したリフォームを主な内容とするファシリティマネジメント事業をその他事業セグメントより不動産賃貸事業セグメントへ区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
(業績等の概要)
(1) 業績
当事業年度におけるわが国経済は、引き続き好調な世界経済や、政府、日銀による各種政策の効果を背景に、緩やかな回復が続きました。海外経済でも、景気回復が続くことが期待されるものの、アメリカの金融政策正常化の影響、中国を始めアジア新興国等の経済の動向による影響、金融資本市場の変動の影響等について留意する必要があります。
当社の属する不動産業界におきましては、銀行による不動産業向けの新規貸し出しや融資残高が過去最高を更新する中、マイナス金利政策の影響により不動産市場への資金流入が更に加速し、市況は堅調に推移しました。また、不動産投資市場におきましても、相続税制改正や低金利政策に伴うイールドスプレッド（利回り格差）の拡大、インバウンド増加によるホテル需要の急増等により、投資対象となる不動産への期待値が高まりました。これらの影響により、取引価格や建築コストが上昇し、利回りは低下基調となりましたが、投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続いたしました。一方で、大都市圏における地価上昇や建築コストの高止まり等に加え、首都圏中古マンションの在庫件数も増加傾向にあり、リテール市場は活況ながらも慎重な見方が出始めており、先行きは不透明といえます。
このような事業環境下におきまして、当社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。
その結果、当事業年度におきましては、売上高192億63百万円（前年同期比29.7％増）、営業利益18億85百万円（前年同期比35.4％増）、経常利益８億61百万円（前年同期比22.3％増）、当期純利益５億84百万円（前年同期比22.8％増）となりました。
また、当事業年度末における財政状態については、総資産466億48百万円（前年同期比46.3％増）、負債448億30百万円（前年同期比46.2％増）、純資産18億17百万円（前年同期比48.7％増）となり、自己資本比率は前年と同じ3.8％となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
① 不動産ソリューション事業
当事業セグメントは、期初に掲げた経営計画に基づき、積極的に販売用不動産の仕入及び販売活動を行いました。不動産価格が上昇基調にある中、販売用不動産の仕入に際しては、当社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い物件の選定に注力しました。
一方、販売面においては、当社販売物件の収益性に対する顧客の信頼は引き続き高く、順調に販売数を伸ばすことができました。その結果、売上高は163億22百万円（前年同期比27.2％増）、セグメント利益14億11百万円（前年同期比22.5％増）となりました。
② 不動産賃貸事業
当事業セグメントは、当社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、当事業年度においても保有不動産残高を順調に積み上げることができ、売上高を伸ばしました。その結果、売上高は22億63百万円（前年同期比18.9％増）、セグメント利益10億41百万円（前年同期比32.1％増）となりました。
③ その他事業
売上高は６億78百万円（前年同期比461.2％増）、セグメント利益１億36百万円（前期末のセグメント利益は７百万円）となりました。 主な内容としては、不動産コンサルティング事業における任意売却を中心とした不動産仲介及び介護事業としての有料老人ホームの運営であります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して２億58百万円減少し、４億76百万円となりました。
また、当事業年度中における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、減少した資金は77億98百万円（前事業年度は51億92百万円の減少）となりました。主な増加要因は、税引前当期純利益８億55百万円及び非資金取引である減価償却費２億55百万円であります。主な減少要因は、たな卸資産の増加99億78百万円、利息の支払額８億78百万円及び法人税等の支払額２億70百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、減少した資金は52億85百万円（前事業年度は45億65百万円の減少）となりました。主な減少要因は、有形固定資産（主として賃貸用不動産）の取得による支出48億95百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、増加した資金は128億26百万円（前事業年度は100億82百万円の増加）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入172億１百万円、短期借入金の増加16億75百万円であります。主な減少要因は、長期借入金の返済による支出60億87百万円であります。
(生産、受注及び販売の状況)
(1) 生産実績
当社が営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。
(2) 受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．セグメント間取引については、相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3) 販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．セグメント間取引については、相殺消去しております。
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容)
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産及び負債または損益の状況に影響を与える見積りを用いております。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し、合理的に判断しておりますが、見積もりには不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なることがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(1) 経営成績の分析
① 売上高の分析
当事業年度における売上高は、192億63百万円と大幅な増収となりました。これは不動産ソリューション事業において予定通り売上高を確保したことに加え、収益不動産残高の拡充により、不動産賃貸事業において賃料収入が増加したことなどが主な要因であります。以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業163億22百万円、不動産賃貸事業22億63百万円、その他事業６億78百万円となりました。
② 費用・利益の分析
当事業年度の売上原価は、不動産ソリューション事業における売上増加に伴う原価の増加などにより148億63百万円、売上総利益は43億99百万円となりました。販売費及び一般管理費は、人件費の増加及び販売物件に係る支払手数料の増加などにより、25億14百万円となりました。この結果、営業利益は18億85百万円となりました。
営業外収益は、受取和解金及び保険解約返戻金などにより24百万円となり、営業外費用は、支払利息等の通常の金融費用などにより、10億48百万円となりました。以上の結果、経常利益は８億61百万円、税効果会計適用後の法人税等負担額は２億71百万円、当期純利益は５億84百万円となりました。
(2) 財政状態の分析
① 資産
当事業年度末における総資産は466億48百万円となり、前事業年度末に比べ147億70百万円増加しました。
流動資産は380億50百万円となり、前事業年度末に比べ143億97百万円増加しました。これは主として、不動産仕入の増加による販売用不動産の112億80百万円の増加を反映したものであります。
固定資産は85億97百万円となり、前事業年度末に比べ３億73百万円増加しました。これは主として、長期保有目的の収益不動産の取得等による有形固定資産の４億61百万円の増加を反映したものであります。
② 負債
負債は448億30百万円となり、前事業年度末に比べ141億74百万円増加しました。
流動負債は153億95百万円となり、前事業年度末に比べ50億11百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に対する短期借入金の16億75百万円の増加及び１年内返済予定の長期借入金の20億65百万円の増加を反映したものであります。
固定負債は294億34百万円となり、前事業年度末に比べ91億63百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に対する長期借入金の90億48百万円の増加を反映したものであります。
③ 純資産
純資産は18億17百万円となり、前事業年度末に比べ５億95百万円増加しました。これは主として、当期純利益５億84百万円を計上したためであります。自己資本比率は、前事業年度末の3.8％と同じ結果となりました。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因
当社の経営成績に重要な影響を与える要因については、「２．事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(4) 経営戦略の現状と見通し
当社は不動産の開発、賃貸、分譲、リフォーム、介護サービスなど多角化を志向する総合不動産業を目指し、「不動産ソリューション事業」、「不動産賃貸事業」及び「その他事業」を展開しております。
当社を取り巻く経営環境としましては、一般財団法人日本不動産研究所が公表した「第38回不動産投資家調査」の調査結果において、投資用不動産の利回り動向は、緩和的な金融環境のもと、全体として0.1％～0.3％程度の「低下」が続く結果が出ており、不動産市場の悪化を示す兆しがあります。
また、平成31年10月の消費税増税についても不動産市況へ悪影響を及ぼす要因であり、今後の市場動向について油断できない見通しとなっております。
しかしながら、当社では不動産市場への悪影響も鑑み、市場動向を慎重に検討しておりますが、平成32年の東京オリンピックに向けた不動産市場の活性化や、上記「第38回不動産投資家調査」において、新規投資を積極的に行うという投資家の投資意欲が根強いという調査結果を受け、今後数年間不動産市場は活発であり、この傾向は継続するとの判断のもと利益計画を策定しております。
このような状況のもと、当社が展開する各事業の概要は下記のとおりであります。
「不動産ソリューション事業」においては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し、資産価値を高めた上で、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売しております。特に当社主力商品であります「LEGALAND」は、富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズとして、外観・ディテールにこだわるとともに、徹底的なコストダウンと増加する単身・少人数世帯向けの明確な仕入戦略に基づき、富裕層の投資経験にこだわらない商品開発を行っております。
「不動産賃貸事業」においては、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの販売用不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としております。収益物件取得時にターゲットを明確化し大都市エリア、ターミナル駅近郊といった重点エリアの物件を積極的に購入し、収益安定性に繋げております。
「その他事業」においては、任意売却を中心とする不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によっては当社での買い取りなど、顧客のニーズに合わせた不動産仲介サービスの提供及び有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護支援を営む介護サービスを提供しております。
このように、当社の事業は、土地開発、ビル、店舗、マンション開発、転売、収益物件投資等といったあらゆる不動産メニューを対象とし、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいります。
以上の結果、平成31年7月期の業績の見通しにつきましては平成30年10月23日に発表しました業績予想のとおり、売上高25,253百万円（前期比31.0％増）、営業利益2,103百万円（前期比11.5％増）、経常利益943百万円（前期比9.5％増）、当期純利益655百万円（前期比12.2％増）を見込んでおります。
なお、有価証券報告書提出日現在において平成31年7月期の業績は目標の達成に向けて順調に進捗しております。
(5) 資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要は、主として販売用不動産の仕入、建築工事費、賃貸用不動産の取得及び運転資金であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関からの短期借入金により調達を行っております。また、販売用不動産の取得、建築工事費及び賃貸用不動産の取得等については、金融機関からの短期借入金及び長期借入金により調達を行っております。
(6) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、売上高と営業利益を重要な経営指標として位置づけており、安定的かつ継続的な成長を重視し、売上高を事業規模の拡大・成長の指標、営業利益を収益力の向上の指標として企業価値の継続的向上を目指しております。
なお、財務基盤強化の観点から、自己資本比率も重要な経営指標として位置づけており、早期に10％以上に向上させてゆく方針です。当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と同じ3.8％となりました。
収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。
各指標の推移は次のとおりであります。
(7) 経営者の問題認識と今後の方針について
経営者の問題意識と今後の方針については、「第２ 事業の状況 １．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
４ 【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
５ 【研究開発活動】
該当事項はありません。