## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」をコーポレートスローガンとしております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。

また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。

(2) 経営戦略等

当社グループは、2024年１月12日に公表した中期経営計画「Find the Value 2026」の下、“ヒト”も建物も高齢化しつつある社会において、リノベーションマンションの供給を通じて住宅循環システムの普及・定着に努めてまいります。当社グループは「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を着実に遂行してまいります。なお、資本コストや株価を意識した経営をより強化するため、中期経営計画で掲げた戦略は維持しつつも、定量目標の一部を見直しております。中期経営計画の見直しの内容については、2025年１月14日に公表しております「中期経営計画の見直しに関するお知らせ」をご参照ください。

（中期経営計画の概要）

イ．対象期間

2024年11月期から2026年11月期まで（３カ年）

ロ．企業価値の最大化に向けた戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰
・都市部シェア拡大
・リフォーム構造改革
・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）
・ファンド化の推進

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化
・規律ある成長投資と株主還元

＜IR戦略＞

・IR体制の構築
・IR資料 / Websiteの刷新
・株主との対話強化

ハ．企業価値の最大化に向けた目標

・2026年11月期 売上高 | 700億円
・2026年11月期 営業利益 | 70億円
・2026年11月期 当期純利益 | 38億円
・ROE | 12.0％以上
・営業利益率 | 10.0％以上
・EPS （１株当たり純利益）成長率 | 14.0％以上
・販売事業期間 | 1.5カ月短縮
・OC（オーナーチェンジ物件）回転期間 | 18カ月短縮
・販売用不動産残高 | 1,000億円以上
・自己資本比率 | 25.0％以上
・総還元性向 | 40.0％
・PBR（株価純資産倍率） | １倍以上

(4）経営環境

当連結会計年度における我が国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復が続くことが期待されます。ただし、欧米における高い金利水準の継続や中国における不動産市場の停滞の継続に伴う影響など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっており、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,207件（前年同月比10.6％増）と５カ月ぶりに、成約㎡単価は79.41万円（同5.9％増）と55カ月連続で前年同月を上回りました。成約価格は5,022万円（同6.1％増）となりました。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は45,646件（同2.9％減）となりました。

翌連結会計年度以降は、物価上昇による家計負担の増加や、金融政策の見直しによる金利上昇等が予見される中、当面の間、不透明な経営環境が続くと予想されるものの、新築マンションの価格高騰や供給減を受けて、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続するものと考えられます。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

上記の経営方針・経営戦略等を実現するために優先的に対処すべき事業及び財務上の課題は以下のとおりです。

①　購入・販売戸数の拡大

当社グループは、主力事業であるリノベマンション事業の更なる発展へ向け、物件購入戸数・販売戸数を拡大する方針であります。購入戸数拡大においては、15,000戸を超える累積購入実績から培った独自の物件査定手法の一層強化及びエリア戦略の進化（首都圏エリア深堀及び地方中核都市への積極展開）が必要であると考えております。販売戸数拡大においては、お客様のニーズを捉えた商品ラインナップの拡充や、子会社仲介機能の一層の強化が必要であると考えております。

②　財務基盤の強化

当社グループは、不透明な事業環境下においても経営の安定性を維持するため、財務基盤の強化に努める方針であります。具体的には、ストック収入である賃貸総利益の維持に加え、フロー収入である販売総利益の増加に努め、内部留保の一層の蓄積を行うことが必要であると考えております。また、より一層安定した資金調達体制の構築へ向け、取引金融機関の拡大や、多様な調達手法の模索を行う必要があると考えております。

③　コンプライアンスの強化

当社グループは、常に法令等を遵守し、高い倫理観と社会的良識をもって行動することが、継続的に企業価値を高めるために最も重要であると考えております。関連する法令・制度が変革される中、常に企業としての社会的責任を果たすために、経営管理体制の強化に努めます。

④　サステナビリティ経営の実現

企業の社会的責任としてサステナビリティ経営が求められ、社会課題解決の取り組みにおいて企業が果たす役割がますます重要となっております。当社グループは、様々な課題を抱えた中古マンションの取得・リノベーション・販売活動を通じ、これらの物件を次の世代へ健全に承継していくことで、人・地域社会・不動産業界・地球環境にとってよりよい価値を創出してまいります。今後も企業成長を通じた社会課題の解決や持続可能な社会の実現への貢献を志向し、環境・社会・ガバナンスの観点に留意しつつ、社会に役立つ事業の創造に挑戦いたします。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）サステナビリティに関する基本的な考え方及び取組

当社グループは、サステナビリティ基本方針を次のとおり定めております。

＜サステナビリティ基本方針＞

「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、公正・誠実に事業を行うとともに、社会に役立つ事業の創造へチャレンジし、「成長性」と「収益性」の双方を追求するスター・マイカグループを目指す。 ◆お客様 お客様の立場に立ち、プロフェッショナルとして常にサービスの向上へ努める。 ◆取引先 取引先との相互の信頼と公正な取引関係（腐敗・汚職の防止等）を築く。 ◆地域社会 事業を通じて日本社会が直面する課題を解決し、これからの日本社会に必要とされる存在であり続ける。 ◆従業員 透明性の高いガバナンス体制を構築するとともに、従業員の労働環境に配慮した職場作りを行う。 ◆地球環境 既存住宅流通の活性化を実現することで、環境負荷の軽減・CO2削減及び地球環境の保全に貢献する。 ◆株主・投資家 適時適切な情報開示に努めるとともに、積極的なIRによりコミュニケーションを図る。

現在、日本では、“ヒト”・建物の高齢化に伴い次のような様々な社会課題が顕在化する中、既存資源の有効活用による持続性のある社会の実現が求められております。このような状況を受け、当社グループは実現を目指す４つの価値をマテリアリティ（重要課題）として特定し、様々な課題を抱えた中古マンションの取得・リノベーション・販売等の事業活動を通じ、これらの物件を次の世代へ健全に承継していくことで、人・地域社会・不動産業界・地球環境にとってよりよい価値を創出し、持続的な企業価値の向上と社会課題の解決に取り組んでおります。

＜マテリアリティ＞

人 | 多様化する不動産購入・売却ニーズへの対応
地域社会 | 都市部の持続的発展を支える住宅循環システムの普及・定着
不動産業界 | 新築・中古市場に続く第３の選択肢 リノベーション市場の成長
地球環境 | 既存住宅活用による環境負荷の低減

①ガバナンス

当社グループでは、経営陣が、営業部門、企画部門、管理部門と連携し、社外取締役や外部専門家の知見や助言を取り入れながらサステナビリティ経営を推進しております。

取締役会の事務局である社長室は、サステナビリティ経営の推進状況をモニタリングし、必要に応じて取締役会へ報告・付議する体制としており、取締役会が監督しております。

②リスク管理

当社グループでは、以下に掲げるサステナビリティに関連するリスクを認識しており、取締役会はこれらのリスクのモニタリングを行い、必要に応じて改善策の審議・決定を行っております。必要な改善活動については、管理指標を設定し、対応の進捗を管理しております。

＜サステナビリティに関連するリスク＞

１．経営人材の確保及び流出について ・事業変革をリードする経営人材や自律的に成長して活躍する人材が確保できない場合及び社内から流出した場合の、当社グループの運営に多大な影響を及ぼす可能性
２．リノベーション工事について ・工事の過程でクレーム等のトラブル等が生じた場合、及び国内外の経済情勢の影響により資材の高騰や物流遅延が生じた場合の、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性 ・環境負荷の小さな資材の開発や技術の普及に伴い、各資材への価格転嫁が起こり、リノベーションコスト増加により収益圧迫要因となる可能性 ・労働人口の変動等の影響を受け、取引業者がリノベーション工事に関わる人材を確保できない可能　性
３．地球温暖化の進行について ・酷暑により、従業員の業務効率低下や労働災害発生により、収益が圧迫される可能性 ・事務所等での暖房使用による光熱費増大や、暖房使用による電気使用量や温室効果ガス排出量の増加により、炭素税によるコスト増加要因となる可能性
４．法的規制について ・関連する法令の新制定・改廃により事業の一部が制約を受ける、あるいは対応のため追加的な費用がかかる場合の、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性 ・特に、今後強化が予想される環境関連法の違反による行政処分、課徴金の負担、刑事罰や社会的信用の失墜等により、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性
５．炭素税の導入について ・いわゆる炭素税（温室効果ガスの排出量に基づく課税）が導入され、リノベーション資材等の調達価格、社用車燃料価格、電気料金等のコストが増加し、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性
６．異常気象の増加について ・豪雨や台風等の頻発により事業活動全体が遅延し、物件購入戸数の減少や、リノベーション工期長期化、販売期間長期化により保有物件のランニングコストが増加する可能性 ・間接的には、災害対策に関わる法規制の改正や、ハザードマップの規制拡大により、保有物件の評価額が減少する可能性
７．脱炭素社会への移行について ・社会全体が「脱炭素社会」へ移行する中で、当社の対応が遅延し、商品（販売物件等）の市場競争力が低下する可能性
８．不測の事故・自然災害による損害について ・不測の事故・自然災害が保有不動産の存在する地域で生じた場合、不動産の滅失、劣化または毀損による突発的な修繕費用の負担及び将来の売却価格下落が発生する可能性 ・不動産投資市場における投資マインドの冷え込みにより、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性
９．災害等の緊急事態発生時の事業継続について ・事業継続計画（BCP）対策不足により、本社機能の復旧に遅れが生じ、事業活動の再開が遅延する可能性

(2）気候変動への取組

①ガバナンス

当社グループでは、サステナビリティ基本方針で「既存住宅流通の活性化を実現することで、環境負荷の軽減・CO2削減及び地球環境の保全に貢献する。」ことを掲げており、気候変動への対応は、当社グループの重要課題の一つとして認識しております。

気候変動のリスクと機会への対応は、経営陣と社長室が協議の上、基本的な方針を策定し随時取締役会へ報告・付議する体制としており、取締役会が監督しております。

②戦略

世界全体の温室効果ガスの増加等により、気候変動は深刻さが増しており、世界規模の課題として捉えられています。2020年以降の国際的枠組みであるパリ協定等を背景に、世界規模で温室効果ガス削減の取組が進んでおり、再生可能エネルギーの普及や、環境に配慮した商品・サービスが重要なものとなっております。中長期での気候変動は、お客様の住宅需要、ひいては当社グループの事業へ影響を及ぼすものであります。

当社グループは、すべての人々の生活の根幹である「住まい」の再生・流通を推進する企業として、気候変動の緩和に貢献すること及び、気候変動が事業環境に及ぼすリスクや機会を踏まえた企業環境を行うことが課題であると認識しており、温室効果ガスを削減し、気候変動緩和に取り組むと同時に事業成長を目指します。

＜当社グループが認識する気候変動がもたらすリスクと機会の例＞

| 項目 | 内容 | 財務影響 | 期間
移行機会 | 環境負荷の小さいリノベーション技術の進展 | 環境負荷の低い建材、キッチン等水回り備品の導入により、リノベーションマンションの省エネ化が進み、新たな商品として当社グループの事業拡大の機会となる。 | 中 | 中～長期
移行機会 | 新築と比較して環境負荷の低いリノベーションマンションの認知向上 | 新築マンションの供給減少が続く中、新築マンション建設と比較したリノベーションマンションの環境負荷の小ささがお客様により一層認知され、お客様の購入の選択肢としての検討機会が増加する。また当社グループの市場シェア拡大の機会となる。 | 中 | 中～長期
移行リスク | 炭素税の導入 | 温室効果ガスの排出量に基づく課税である、いわゆる炭素税が導入され、リノベーション資材等の調達価格、社用車燃料価格、電気料金等のコスト増加が想定される。 | 大 | 中～長期
移行リスク | リノベーション資材の環境性能向上による調達コスト増加 | 環境負荷の小さな資材の開発が進み、技術が一般に普及するにつれ、各資材への価格転嫁が想定される。環境性能の高い資材の普及は移行機会である半面、リノベーションコスト増加による収益圧迫要因となる。 | 大 | 中～長期
物理リスク | 自然災害の増加及び激甚化 | 豪雨や台風等による事業活動の遅延が予想され、物件購入の戸数減少や、リノベーション工期の長期化、販売期間の増加による、ランニングコスト増加の要因となりうる。 間接的には、災害対策に関わる法規制の改正や、ハザードマップの規制拡大による、保有物件の評価額減少の要因にもなり得る。 | 中 | 中～長期
物理リスク | 酷暑による健康被害の増大（熱中症等） | 社員の業務効率低下や労働災害発生による、収益圧迫が予想される。 | 中 | 中～長期
物理リスク | 寒冬による光熱費の増大 | 事務所等での暖房使用による光熱費の増大が予想される。間接的には、暖房使用による電気使用量や温室効果ガス排出量の増加により、いわゆる炭素税によるコスト増加要因となる可能性がある。 | 中 | 中～長期

当社グループの認識する、気候変動がもたらすリスクのうち、実質的な財務上または戦略上の影響を与える可能性があると特定されたもの、その詳細は、次のとおりです。

◆特定リスクの種類：炭素税の導入

地球温暖化に伴い、日中の最高気温の上昇や異常気象が世界的に報告されており、2050年までに温室効果ガスの排出を実質ゼロにし、地球の気温上昇を産業革命前と比べて1.5℃未満に抑えることが、社会の目標とされています。その実現へ向けた手段のひとつとして、炭素税の導入が各国で議論されています。当社グループにおいても、気候変動や、対策に向けての様々な取組は戦略上・また財務上の影響を与えるものと捉え、リスク分析を行いました。IEA World Energy Outlook 2024は、2050年までに少なくとも38,250円/tCO2の炭素税を予測しています。現在、2024年11月期時点で当社グループの排出量は92.3tCO2であるため、同量の排出量で試算した場合、3.5百万円の租税負担の増加が見込まれます。これは、当社グループにおいて、重大な財務上のリスクであると認識しました。 こうしたリスクを回避しつつ、脱炭素社会の実現に向けて、当社グループは排出量削減に向けた取組を推進いたします。当社グループにおいて、排出量の大部分を占めるScope2においては、オフィス利用における省エネの推進、リノベーション工事の際の再生可能エネルギー利用の推進を行ってまいります。また、Scope1においても、社用車の台数削減やEV社への切り替えを推進し、削減目標の達成に努めてまいります。

◆特定リスクの種類：資材調達コスト高騰

昨今の世界的な気候変動等の予期せぬ出来事は原材料の高騰、エネルギー価格の上昇などを招き、企業の調達活動に深刻な影響を与えております。重要な物的資源（木材やステンレス等）の調達可能性の変動の結果、売上原価が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に悪影響を与える可能性があります。一方で、気候変動による出来事は、環境配慮商品の開発を早め、環境負荷の小さな資材及び、技術の普及に寄与する一面もあります。よって、環境性能の高い資材の普及は移行機会であると同時に、各資材への価格転嫁がなされた場合、リノベーションコスト増加による収益圧迫要因となる可能性があります。また、当社事業活動と密接に関わるリノベーション業務に関して、石油価格の変動や人件費の高騰は、当社グループの経営成績及び財政状態に悪影響を与える可能性があります。

③リスク管理

気候変動に関するリスク管理は、「第２事業の状況 ２サステナビリティに関する考え方及び取組 （1）サステナビリティに関する考え方及び取組 ②リスク管理」と同様であります。

④指標と目標

当社グループは、気候変動に伴うリスクの低減のため、中長期での温室効果ガス排出量の削減目標を設定しております。Scope1,2の目標達成に向けて早期に取組を行うとともに、Scope3の目標達成についても、引き続き検討を進めてまいります。

＜温室効果ガス排出量の削減目標＞

2030年　Scope1,2　40％削減（原単位、2022年11月期比）

*Scope1,2,3の考え方

GHGプロトコルイニシアティブに準拠し、それぞれ次の排出を指します。

・Scope1：事業者自らによる温室効果ガスの直接排出（燃料の燃焼、工業プロセス）

・Scope2：他社から供給された電気、熱・蒸気の使用に伴う間接排出

・Scope3：Scope1、Scope2以外の間接排出(事業者の活動に関連する他社の排出)

＜温室効果ガス排出量（総量、スコープ別）＞

（t-CO2） | 2022年11月期 | 2023年11月期 | 2024年11月期
合計 | 192.6 | 158.1 | 92.3
Scope 1 | 8.2 | 5.7 | 3.6
Scope 2 | 184.4 | 152.4 | 88.7
原単位（t-CO2/億円） | 0.39 | 0.32 | 0.16
売上高（億円） | 482.1 | 488.7 | 558.4

*Scope1,2の集計対象

・Scope 1：社用車の燃料における排出（直接排出）

・Scope 2：オフィス利用、保有物件のリノベーション工事での電気使用による排出（間接排出）

(3）人的資本・多様性に関する取組

①推進体制とマネジメント

当社グループの人材戦略については、経営陣と人事部門が連携して、課題の抽出や取組を検討し、取締役会の承認を得て実行・推進する体制としております。また、実施した取組については、内部監査担当部門と連携して取組の実効性の確認と改善等を実施しております。

②人材育成に関する方針

当社グループは、高いコンプライアンス意識を持ち、早期に活躍できる人材の育成を目指しております。入社後に当社グループで様々な経験を積み上げることで質の高い意思決定ができる経営者の目線を持ったプロフェッショナルとして、社内・社外のどこでも活躍できる人材を育成する方針です。

③人材育成の主な取組

・宅建勉強会

毎年10月に実施される宅地建物取引士試験に向けて、受験希望者の資格取得の勉強をサポートしています。

・新入社員研修

新入社員を対象に、３か月間、社内でビジネスマナー研修やOJTを行います。

・フォローアップ研修

全従業員を対象に、不動産研修、リフォーム研修等の業務に必要なスキルを取得するための研修を適宜、行います。

・マネジメント研修

管理職を対象に、組織・人・業務のマネジメントスキルを習得するための研修を行います。

・資格取得支援

従業員の能力向上や自己啓発の一環として公的資格を推奨すると共に、対象者には資格手当を支給する制度です。「プロフェッショナルとは学び続ける人」という行動指針に従い、学び続ける文化の醸成に努めています。

当社では、宅地建物取引士を必須資格と定め、職種（営業系、事務系、管理系）を限定せず、企画・管理部門（経理部・財務部等）で就業する社員へも取得を推奨しています。2024年11月末時点の当社グループにおける総合職の宅地建物取引士取得者は166名です。

・創業者による「水永ゼミ」開催

将来、経営幹部を目指す従業員が、経営トップの前で自社の課題や解決策に関するプレゼンテーションを行い、直接フィードバックを受けるゼミ形式の勉強会（通称「水永ゼミ」）です。

④社内環境整備に関する方針

当社グループは、社員が働きがいを感じながら、個々の能力を発揮できる職場環境づくりを目指しています。

多様な人材の活躍に向けて、役職員の行動指針である「スター・マイカ・ウェイ」の下、従業員が生涯勤めたいと思えるような健全な労働環境を整備し、従業員の多様な働き方を支援する方針です。

＜スター・マイカ・ウェイ＞

① | オープン＆フラット | コミュニケーションはオープン＆フラット
② | チームワーク | 感謝とリスペクトはチームワークの基本
③ | プロフェッショナル | プロフェッショナルとは、学び続ける人
④ | クリーン・スマート | 目指すはワークスマート
⑤ | スピード | スピードで驚かせよう
⑥ | 当事者意識 | オーナーシップを持てばやるべきことが見えてくる
⑦ | ビジョンの共有 | リーダーはビジョンを共有し自ら行動する
⑧ | 成長 | 年齢・経歴ではなく、意欲と向上心
⑨ | チャレンジ | チャレンジに限界も後悔もなし
⑩ | イノベーション | カッコいい会社でいよう

⑤社内環境整備の主な取組

当社グループの社内環境整備に関する取組は以下のとおりです。

＜社内のコミュニケーションを活性化する取組＞

・メンター制度：先輩社員がメンターになり、新しく入社した後輩社員へ様々な支援を行います。

・スター・カード：スター・マイカ・ウェイを体現し、模範となった従業員へメッセージカードを贈ります。

・夜会：月に一度、情報共有を目的として開催される全社員参加のオンライン会議です。各種表彰も行います。

・シャッフルランチ：会社が昼食代を負担し、部署横断型の交流ランチ会を開催しています。

・社内イベント：2024年11月期は全社一斉清掃イベント、社内Bar×ドネーション、社員旅行等を開催しました。

＜人事制度の見直し＞

従業員の多様な働き方を支援し、社員が持つ能力を最大限に発揮できるようにするため、人事制度を2023年12月１日より改定しました。フレックスタイム制度の導入、育児短時間勤務を対象となる子が小学校を卒業するまで延長、介護短時間勤務を無期限に延長、私傷病休暇制度の充実化等を図りました。

＜資産形成支援＞

拠出金の90％を奨励金として付与する従業員持株会制度や、企業型確定拠出年金制度を導入しています。

＜ITの活用による効率的な働き方＞

モバイル端末やクラウドシステム等のITツールの活用を推進することで、労働生産性の向上に努めています。

⑥指標と目標

当社グループは、ダイバーシティー＆インクルージョン推進の一環として、性別に関わらず活躍できる組織風土づくりに取り組んでおり、女性活躍にも注力しています。また、従業員の健康と安全に配慮し、全社員がその能力を十分に発揮できるよう、取組を進めており、以下のような指標と目標を掲げております。

指標 | 目標 | 2023年 11月期 | 2024年 11月期 | 目標時期
女性マネジメント階層比率 | （％） | 40.0 | 以上 | 29.8 | 20.8 | 2026年
男性に対する女性の賃金比率 | （％） | 70.0 | 以上 | 60.1 | 62.5 | 2026年
女性の育児休業取得率 | （％） | 100.0 |  | 100.0 | 100.0 | －
男性の育児休業取得率 | （％） | 25.0 | 以上 | 20.0 | 25.0 | －
育児等による短時間勤務者数 | （名） | － |  | 11 | 10 | －
月平均残業時間 | （時間） | 15.0 | 以内 | 18.0 | 14.3 | 2026年
年次有給休暇取得率 | （％） | 75.0 | 以上 | 72.0 | 79.9 | －
健康診断受診率 | （％） | 100.0 |  | 100.0 | 100.0 | －
ストレスチェック受検率 | （％） | 100.0 |  | 98.3 | 97.5 | －
総合職の宅地建物取引士取得率 | （％） | 100.0 |  | 96.7 | 96.0 | －

（注）目標、目標時期の「－」は、設定がないことを示しております。

### ３【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）不動産市場環境の動向について

当社グループの中核であるリノベマンション事業での投資対象であるファミリータイプの中古分譲マンションは、高騰する新築分譲マンション価格に対する割安感や購入層のリノベーションに対する認知度向上を受けて底堅い需要は継続するものと予想しておりますが、不動産市場は、景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けて需給が変動する可能性があります。

当社は、取締役会等の会議体において不動産市場環境の動向について常にモニタリングを実施し、環境の変化に対応できる体制を構築しております。

(2）不動産に係る税制改正等の政策について

消費税の税制改正は、一時的に住宅需要を増減させる可能性や、当社グループにおける租税公課の負担額を増加させる可能性があります。また、景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の改正等が行われることがあります。この政策の内容によっては、不動産の取得及び売却時におけるコストの増加や、消費者の住宅購入意欲低下によって、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3）競合について

近年、リノベーションマンションへの旺盛な需要を受けて新規参入する企業が増加し、リノベーションマンション市場の競争環境は厳しさを増しております。そのような中、当社グループがメインで取得する賃貸中のファミリータイプ中古分譲マンションは、取得・保有の難しさから、当社規模で当該物件の取得を目指す競合会社は存在せず、差別化が図られております。また、仲介会社との長年の取引実績に基づく物件情報網、取得時の価格査定の迅速性、長期での物件保有を可能とする資金調達力、膨大な査定・取引をミスなく迅速に行う社内の業務遂行体制等の構築により競合会社との差別化を図っております。

(4）有利子負債への依存について

当社グループは、物件の取得に際して自己資金と金融機関からの借入金を活用しており、物件取得の状況によってその残高も変動します。当社グループは、資本効率を高めた経営を志向しており、財務レバレッジに配慮した適正な規模での借入金の調達に努めておりますが、金融環境が変化した場合には、支払利息の増加等の事態が発生する可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、取引金融機関の拡大や資金調達手段の多様化へ努めるとともに、金利スワップを活用した変動金利の固定化を行い、将来の金利上昇に備えております。

なお、当社グループは、資金調達に伴い、金融機関との間で複数の金銭消費貸借契約等を締結しておりますが、これらの契約には一定の財務維持条項が付されているものもあり、条項に抵触した場合には、期限の利益の喪失等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5）販売用不動産の評価損について

当社グループが保有する販売用不動産のうち、収益性の低下した物件については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としており、正味売却価額と帳簿価額の差額を評価損として計上することとしております。また、正味売却価額の見積りの基礎となる販売見込額は、物件ごとの現況に応じて、物件の立地、規模、周辺の売買取引事例、販売実績、外部業者による価格査定結果等を踏まえ、算出しております。今後、経済情勢や不動産市況の動向により、正味売却価額が下落した場合、評価損計上額が増加し、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(6）契約不適合責任について

当社グループは、中古分譲マンションの取得に際し権利、構造、環境等についての予期せぬ損害を被る可能性がないよう、選定・取得の判断を行うに当たって調査を行い、慎重な対応に注力しております。契約内容に適合しない事象が取得後に発覚し、その内容が売主の責めに帰すべき事由による場合、当社グループは原則として、売主に契約不適合責任を追及することが可能ですが、必ずしも追及できるとは限りません。かかる事象が将来の売却価値を著しく損ねるものである場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループがリノベーションマンションを販売する場合においても、買主に対し予期せぬ損害を与えることがないよう、リノベーションの設計・施工については慎重に管理を行い、契約の際には物件状況報告書の交付等による買主への情報提供を行うよう、社内体制が整っております。しかしながら販売後に契約に適合しない不具合が発覚した場合には、契約不適合責任に基づき追完請求や代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があり、修復や損害賠償等の追加費用発生や代金減額等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7）リノベーション工事について

当社グループでは、取得した中古分譲マンションのリノベーションを行う外注業者について、設計・施工能力、工期、コスト及び品質等を総合的に勘案し、一定の水準を満たす会社を選定しておりますが、取扱物件数の増加及び営業地域の拡大により、当社グループの要求水準を満たす外注業者を確保できなかった場合、適切なコントロールが出来ずリノベーション工事についてトラブル等が生じた場合及び国内外の経済情勢の影響により資材の高騰や物流遅延が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、外注業者の新規開拓及び既存先との関係性深化に注力しております。

(8）不測の事故・自然災害による損害について

当社グループが保有する不動産は、首都圏を中心として、関西圏、その他の地域（北海道、宮城県、愛知県及び福岡県等）に所在しております。保有不動産の存在する地域で火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故・自然災害が発生した場合には、保有不動産が滅失、劣化または毀損し、突発的な修繕費用の負担や、将来の売却価格の下落が発生する可能性があります。また、不測の事故・自然災害により、不動産投資市場における投資マインドが冷え込み、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

かかる影響の最小化へ向け、当社グループが物件取得を行うエリアの分散を一層進めるとともに、保有する不動産に関して、原則として火災保険・施設賠償責任保険を付保しております。

(9）法的規制について

当社グループは、現時点における法令を遵守して業務を行っておりますが、今後、関連する法令が新たに制定され、または既存の法令が改廃された場合には、当社グループの事業の一部が制約を受け、あるいは対応のために追加的な費用がかかるなど、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。また、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消等の処分を受けた場合、当社グループの財政状態、経営成績に影響を与える可能性があります。なお、当社グループの事業に関連する主な法律は以下のとおりであります。

・宅地建物取引業法

当社グループは不動産業に属し、「宅地建物取引業法」の許認可を受けております。宅地建物取引業法をはじめとして、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築基準法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは法令遵守を徹底し、不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（許認可等の状況）

会社名 | 許認可等の名称 | 許認可等の内容 | 有効期間
スター・マイカ㈱ | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣(3)第8237号 | 2021年12月１日から 2026年11月30日まで
スター・マイカ・レジデンス㈱ | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣(2)第9665号 | 2025年１月７日から 2030年１月６日まで
スター・マイカ・プロパティ㈱ | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事(1)第105742号 | 2021年１月16日から 2026年１月15日まで
スター・マイカ・アセット・ パートナーズ㈱ | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事(2)第102192号 | 2023年６月23日から 2028年６月22日まで

・金融商品取引法

当社グループは、金融商品取引法に基づく「第二種金融商品取引業」、「投資助言・代理業」の登録を行っております。金融商品取引業者は、金融商品取引法をはじめとして、それに関連する各種法令により規制を受けております。

（許認可等の状況）

会社名 | 許認可等の名称 | 許認可等の内容 | 有効期間
スター・マイカ㈱ | 金融商品取引業登録 （第二種金融商品取引業） | 関東財務局長 （金商）第2191号 | -
スター・マイカ・ アセットマネジメント㈱ | 金融商品取引業登録 （投資助言・代理業） | 関東財務局長 （金商）第808号 | -

(10)個人情報の管理について

当社グループは、リノベーションマンションの販売及び管理に関して多量の個人情報を取り扱っており、万が一個人情報が漏洩した場合には、損害賠償の発生や社会的な信用力の低下に繋がり、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。かかる影響の最小化へ向け、当社グループは、個人情報の取扱に関する規程の整備や社員向け教育を徹底し、情報漏洩が発生する危険を可能な限り回避するよう努めております。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産は99,532,958千円となり、前連結会計年度末に比べ7,068,187千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が2,295,122千円減少したものの、販売用不動産が9,226,667千円増加したこと等によるものであります。固定資産は3,227,100千円となり、前連結会計年度末に比べ710,406千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が276,351千円、繰延税金資産が117,878千円及び投資その他の資産のその他が349,556千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は102,760,751千円となり、前連結会計年度末に比べ7,778,000千円増加いたしました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債は16,065,934千円となり、前連結会計年度末に比べ3,197,618千円増加いたしました。これは主に、営業未払金が259,497千円、短期借入金が1,834,000千円及び未払法人税等が607,600千円増加したこと等によるものであります。固定負債は61,195,270千円となり、前連結会計年度末に比べ2,312,144千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,352,144千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は77,261,205千円となり、前連結会計年度末に比べ5,509,762千円増加いたしました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は25,499,546千円となり、前連結会計年度末に比べ2,268,237千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当686,883千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益3,106,800千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は24.8％（前連結会計年度末は24.4％）となりました。

② 経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績は、売上高が55,849,959千円となり、前連結会計年度に比べ6,972,402千円（前年同期比14.3％増）の増加となりました。

営業費用については、売上原価が46,033,366千円となり、前連結会計年度に比べ5,577,855千円（同13.8％増）の増加、販売費及び一般管理費が4,292,036千円となり、前連結会計年度に比べ716,197千円（同20.0％増）の増加となりました。その結果、営業利益は5,524,556千円となり、前連結会計年度に比べ678,350千円（同14,0％増）の増加となりました。

営業外損益については、営業外収益が184,200千円となり、前連結会計年度に比べ175,680千円（前連結会計年度は8,519千円）の増加、営業外費用が1,101,399千円となり、前連結会計年度に比べ167,972千円（前年同期比18.0％増）の増加となりました。その結果、経常利益は4,607,357千円となり、前連結会計年度に比べ686,058千円（同17.5％増）の増加となりました。

その結果、税金等調整前当期純利益は4,607,357千円となり、前連結会計年度に比べ686,058千円（同17.5％増）の増加となりました。

税金費用については、法人税、住民税及び事業税が1,648,277千円、法人税等調整額が△147,720千円の合計1,500,556千円となり、前連結会計年度に比べ243,497千円（同19.4％増）の増加となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は3,106,800千円となり、前連結会計年度に比べ442,560千円（同16.6％増）の増加となりました。

セグメント別の概況は、次のとおりであります。

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当連結会計年度は、大型購入案件を含む都市部のオーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）の購入に注力し、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は4,667,149千円（同11.5％増）となりました。販売面においては、良質な販売在庫を活かした販売活動により販売戸数が増加し、販売売上は49,068,573千円（同11.6％増）、販売利益率は13.0％（同0.2ポイント減）となりました。

この結果、売上高は53,735,722千円（同11.6％増）となりましたが、大型購入案件に伴う控除対象外消費税額等の計上により租税公課が増加したこと等により、営業利益は4,844,000千円（同0.4％減）となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、244,896千円となりました。

翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当連結会計年度は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件の売却を行うとともに、新たな一棟収益物件の購入を行いました。

この結果、売上高は896,123千円（前連結会計年度は売上高6,406千円）で、営業利益は164,349千円（前連結会計年度は営業損失24,270千円）となりました。

翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当連結会計年度は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。

この結果、売上高は1,893,310千円（前年同期比54.7％増）、営業利益は1,230,111千円（同98.4％増）となりました。

翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、長期借入れによる収入38,557,915千円、税金等調整前当期純利益4,607,357千円等の資金増加要因があるものの、販売用不動産の増加額9,226,667千円、長期借入金の返済による支出36,164,792千円及び法人税等の支払額1,063,219千円等の資金減少要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ2,295,122千円減少し、当連結会計年度末には1,904,843千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は5,269,268千円（前年同期比199.2％増）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額9,226,667千円、法人税等の支払額1,063,219千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益4,607,357千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は56,605千円（同10.7％減）となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出25,000千円、無形固定資産の取得による支出24,735千円などによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は3,030,751千円（同4.0％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入38,557,915千円及び短期借入金の純増額1,834,000千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出36,164,792千円、配当金の支払額686,883千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b. 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c. 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

セグメント | 当連結会計年度 （自　2023年12月１日 至　2024年11月30日） | 前年同期比（％）
リノベマンション事業（千円） | 53,735,722 | 11.6
インベストメント事業（千円） | 896,123 | －
アドバイザリー事業（千円） | 1,218,112 | 70.1
合計（千円） | 55,849,959 | 14.3

（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度は、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力し、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高55,849,959千円(前年同期比14.3％増)、売上総利益9,816,592千円(同16.6％増)、営業利益5,524,556千円(同14.0％増)、経常利益4,607,357千円(同17.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益3,106,800千円(同16.6％増)と増収増益となりました。

セグメント別の概況は、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　②経営成績の状況」に記載のとおりであります。

③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。

資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。

当連結会計年度末における有利子負債は73,335,825千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。

④ 経営上の目標の達成状況

当連結会計年度における自己資本当期純利益率（ROE）は12.8％と前年同期比0.8ポイント上昇しました。また、自己資本比率は24.8％と同0.4ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率（ROE）及び自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。

⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。

重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。

なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。

（販売用不動産の評価）

販売用不動産の評価については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。

繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。

### ５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。