文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1）会社の経営の基本方針
当社グループは、「元気な街、心豊かな暮らし」を経営理念としております。「私たちが住み、働く街を元気にする、活性化する。そして私たちが関わる全ての人に幸せになってもらう、心豊かな暮らしを送ってもらう。そんな社会を実現したい」これが当社グループの経営理念の根幹であります。この経営理念の下、“ライフスタイルに合った良質な「すまい」を提供し、持続的に発展する「まち」を作る”をミッションとし、本社のある北九州市を中心に、マンション事業は沖縄県を除く九州全域と山口県で事業を展開、また住宅事業は福岡県全域と山口県・佐賀県・熊本県の一部にて事業を展開し、お客様一人ひとりに寄り添った「すまい」の提供を行っております。
また、当社の誇りは働く従業員です。お客様の想いを預かる大切な仕事だからこそ、いつも元気で溌溂とした対応にて、お客様や取引業者、そして一緒に働いている仲間を大切にしながら業務を遂行し、従業員個々人の日々成長へと繋げたいと考えております。
以上のような経営理念、ミッションを基に持続的な会社の成長を続け、株主、お客様、取引先、地域社会から愛され、必要とされる企業となることを目指しております。
(2）経営環境ならびに中長期的な会社の経営戦略及び会社の対処すべき課題
当社グループが属する不動産業におきましては、金融緩和による低金利が続いており、コロナ禍の厳しい経済環境の中でも急激な市況下落には陥っておりません。しかしながら地政学的問題や新型コロナウイルスを影響とした資材の高騰など、経済環境が変化しつつあります。このような経済環境が変化する中、当社グループは、経済資源の効率化と多種多様な「すまい」の提供に邁進し、各エリアでの地域に根差した事業の浸透を目指してまいります。
①マンション事業
マンション分譲事業におきましては、「プロジェクト用地の取得および建物原価の上昇」、「売上時期の偏重」、「完成在庫の圧縮」の３点が挙げられます。
（a)「プロジェクト用地の取得および建物原価の上昇」
分譲マンションを建設するエリアや立地条件は、マンション分譲事業の販売に大きく影響致します。そのため市場における需要と供給のバランスが崩れた場合、販売の進捗の遅れや価格の競争を生むこととなり、いかにお客様に求められるプロジェクト用地を取得できるかがポイントとなります。ここでいう立地条件とは、一概に駅に近いという条件だけではなく、生活利便施設や学校区、住環境など、利便性、環境を含め、お客様の住みやすい場所を指しており、マンション分譲業者において、立地条件が追求されるがゆえ、プロジェクト用地取得の競争が激化し、公開入札によるプロジェクト用地の募集となり、価格高騰へと繋がっております。
また、コンクリートや鉄筋などの主要部分、原油の高騰に塩化ビニール、輸送費などの経費を含めた資材の高騰、さらに労務人員費用の高騰の影響による建築費の高騰は依然続いており、販売価格の抑制が難しい状況であります。今後は土地の情報網拡大、マーケティングを駆使した用地選定基準の厳格化、一部資材の一括発注などにより、周辺相場より販売価格が高くてもお客様に選んでいただける好立地の用地を仕入れられる体制の構築に努めてまいります。
（b)「売上時期の偏重」
マンション分譲事業においては、青田売り（建物完成前から販売を行うこと）という販売手法を用いることにより、建物が竣工したタイミングでお客様への引渡しを行い、売上を計上します。当社マンション事業においては、第４四半期に建物の竣工が偏っており、売上が偏って計上されております。また土地の仕入から竣工までの期間は約２年前後必要であるため、売上時期の偏重をすぐに対処することが難しい状況ではありますが、今後は土地の仕入や工期を計画的かつ平準的に進捗できるよう努めてまいります。
（c)「完成在庫の圧縮」
当マンション事業における事業展開エリアは九州・山口県（沖縄県を除く）としており、そのほとんどが地方エリアでの販売となります。そのため、青田売りを行う中でも、実物の建物を見ないと決められないというお客様が多く、竣工時に一定の割合で在庫が残る状況となっております。完成在庫の増加は資金の滞留を生むため、完成までの早期販売手法を模索し、完成在庫をできるだけ最小限として、資金の回転率を上げることに努めてまいります。
②住宅事業
分譲住宅事業におきましては、「競合他社との差別化商品の開発」、「施工業者の確保」の２点が挙げられます。
（a)「競合他社との差別化商品の開発」
新型コロナウイルス感染症による米国の住宅需要の増加に伴い、国内の木材需要が高まり価格が高騰（いわゆるウッドショック）したことから、競合他社含め戸建て住宅の販売価格の高騰、または利益率を下げざるを得ない状況になりました。このような外部環境の変化にも対応できる資材調達の体制、また価格が高騰しても、お客様に選択いただける差別化された商品の開発を行っていくことが必須であると考えております。
（b)「施工業者の確保」
当住宅事業の展開エリアは福岡都市圏を中心に九州北部、山口県としております。新型コロナウイルス感染症の影響により、戸建て需要は増加、地場の工務店による建売住宅の販売が増えつつある中で、施工業者の引き合いが一層強くなっている状況にあります。当社グループでは株式会社大英工務店にて大工工事を行うなど建築原価を内製化し、出来る限りの原価圧縮に努めてまいります。
不動産流通事業におきましては、仕入れの安定確保が当面の課題です。当事業は自社で仕入れた物件をリフォームして付加価値を付けたうえで転売するものであるため、仕入れ価格を抑制することが粗利の確保に直結します。競合他社が多い中、価格を抑制し仕入れを行うことは容易ではありません。今後は自社の強みを生かした仕入れルートを強化し事業拡大を目指してまいります。
③既存事業による収益基盤の維持強化と経営体質の向上
現状では、マンション事業および住宅事業が当社グループの総売り上げの９割を占めておりますが、好不調の激しい不動産業界においては、長期的な安定経営を行うことが重要となります。大きな景気変動下でも揺るがない経営体質の保持のため、マンション事業、分譲住宅事業の安定的な売り上げの確保、また、新たな柱となる事業の成長として街づくり事業を確固たる事業に成長させ、急速な時代の変化に対応出来る新たな事業の創生を行い、経営の安定化と拡大化を目指してまいります。
(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
企業を継続的に安定成長させるためには、利益の確保が重要であることから、当社は売上高経常利益率を重要な経営指標として認識しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）不動産市況等の影響について
当連結会計年度において不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の拡大によって大きな影響を受けることとなりました。緊急事態宣言やまん延防止等重点措置期間の延長に伴う、経済状況の悪化による顧客の不動産購入に対するマインドの低下、収入の減少など厳しさは継続しております。当社グループは北九州市を中心に沖縄県を除く九州全域と山口県を基盤とした地域密着型の事業を展開しているため、同エリアにて経済環境、地価及び資材の高騰や自然災害等、業績に影響を受ける可能性があります。
（2）新型コロナウイルス感染症に関するリスク
当連結会計年度末において、当社グループの主要な事業セグメントへの影響としては、建築資材の高騰に伴う粗利率の低下と販売価格の上昇、販売に伴う影響の２点と分析しております。
まず、主要事業における「建築資材の高騰に伴う粗利率の低下と販売価格の上昇」につきましては、コロナウイルス感染症に伴い米国での戸建需要が増加、国内での木材が減少し輸出価格が高騰した、いわゆるウッドショックの影響が第一に挙げられます。戸建事業のみならず、マンション建築における内装工事や不動産流通事業におけるリフォーム工事にも影響を及ぼすとみられ、市場の価格等を鑑み価格への転嫁が難しいことから、粗利率を下げざるを得ない状況となっております。また、木材のみならずその他住宅資材、また原油の高騰により、一定期間は原価高騰は続くと想定しております。
次に、販売に伴う影響としましては、ワクチンの普及などから一定程度の落ち着きはあるものの、景気の中長期的な低迷により、企業の人件費削減等の施策による住宅購入のマインドの低下、住宅ローンの審査の厳格化により売上が低迷する可能性があります。
なお、当該リスクについて、収束時間が不確実であり予想困難ですが、当社グループにおいては、資材や輸送費の高騰については一定期間続くと考えており、その予想する影響は業績に織り込んでおります。
（3）業績の偏重について
不動産業界においては、一般に、物件の引渡し（売上計上）時期は３月、９月頃に集中する傾向があり、また、マンション分譲事業においては、その性質上、竣工時に当該マンションのほとんどの住戸が引き渡されるため、月次または四半期等で見た場合、売上が特定の時期に偏る傾向があります。今後は特定の時期に偏らないよう仕入や工期を調整するように進めてまいりますが、調整が想定通り進まない場合、四半期毎の業績が不安定になる可能性があります。
（4）有利子負債について
当社グループは、原則として、プロジェクト案件ごとに用地の取得資金と開発費用等そのプロジェクトの推進に必要な資金を、プロジェクトの期間に応じた金融機関からの借入金により調達しており、下表のとおり有利子負債依存度が高い水準で推移しております。なお、当社グループにおいて、「短期借入金」、「１年内償還予定の社債」、「１年内返済予定の長期借入金」、「リース債務」、「社債」、「長期借入金」が有利子負債に該当いたします。
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決算期 |
総資産（百万円） |
有利子負債（百万円） |
有利子負債依存度（％） |
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第49期事業年度 |
27,983 |
17,515 |
62.6 |
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第50期連結会計年度 |
25,997 |
16,428 |
63.2 |
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第51期連結会計年度 |
29,676 |
15,585 |
52.5 |
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第52期連結会計年度 |
32,302 |
17,967 |
55.6 |
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第53期連結会計年度 |
30,252 |
18,092 |
59.8 |
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また、運転資金については、原則として手許資金で賄うこととしておりますが、資金繰り弾力化のため、一部金融機関からの借入を実施しております。近年においては、低金利の継続により、金利負担は比較的低水準で推移しておりますが、将来において金利が上昇した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、今後の金融政策の方針が変更した場合、プロジェクトの進捗や業績に影響を及ぼす可能性があります。
（5）法的規制について
当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等、不動産取引や建築に関わる多数の法令、及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、連結子会社の大英リビングサポート株式会社におきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、新法の制定等により、事業計画を見直す必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの事業活動における必要不可欠な免許として、当社においては宅地建物取引業免許が、大英リビングサポート株式会社においては管理業務主任者免許があります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由（※下表枠外に記載）に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
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会社名 |
法令名 |
免許・許可・登録等 |
有効期限 |
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大英産業㈱ |
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業免許 国土交通大臣免許(２) 第008700号 宅地建物取引主任士（152名） |
2024年11月11日 |
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大英産業㈱ |
建築士法 |
一級建築士事務所登録 福岡県知事登録 第1－60140号 一級建築士（３名） 二級建築士（19名） |
2025年12月12日 |
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大英産業㈱ |
建設業法 |
特定建設業許可 福岡県知事許可 （特－２）第98911号 一級施工管理技士（４名） 二級施工管理技士（８名） |
2025年９月10日 |
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大英リビングサポート㈱ |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 |
国土交通大臣(3) 第093710号 管理業務主任者（５名） |
2025年12月16日 |
※許認可等の取消事由について
ａ．宅地建物取引業者免許の取消事由は、宅地建物取引業法第66条に定められております。
ｂ．一級建築士事務所登録の取消事由は、建築士法第26条に定められております。
ｃ．建設業許可の取消事由は、建設業法第29条に定められております。
ｄ．マンション管理業者登録の取消事由は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条に定められております。
（6）融資について
当社グループの事業については、多額の資金が必要になります。多額の資金を自己資金で賄うことは現実的ではなく、金融機関等の借入金により、各事業のプロジェクトを遂行しております。経済環境の変化により、金融機関の融資条件等がより一層厳しくなった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（7）土地仕入について
当社グループでは、主要事業が全て土地に関連する事業のため、事業用地の仕入が各プロジェクトの成否において生命線となります。立地条件、地積、地盤、周辺環境、権利関係、収支計画等について事前に調査・検討し、その結果を踏まえた上で仕入を行っております。しかし、競合等により仕入価格が上がった場合、プロジェクトの収益が計画どおりに確保できない、あるいは仕入中止によりプロジェクトを断念する等、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、用地取得時に予想できない土壌汚染や地中埋設物が発見された場合や、工事進捗に影響する近隣住民との問題が解決できなかった場合、プロジェクトの遅れや追加費用の発生により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（8）原材料・資材価格等の高騰について
建築コストは売上原価の主要項目であり、国内外市場の動向等により原材料・資材・物流等の価格が上昇した場合は、上昇分に応じて販売価格に転嫁しております。しかしながら、想定を上回って建築コストが上昇し、販売価格へ転嫁することが難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（9）災害等によるリスクについて
当社グループは、震災等による社員の安全・当社建築等に係るビジネスパートナーの安全等を確保するため、大地震対応マニュアルの作成や緊急連絡・安否確認システムの構築、災害備蓄品の設置を実施しております。しかしながら、当社グループ事業エリアにおける震災、また広域で被害予測される南海トラフ地震等の災害が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、ウイルス感染症においても、新型コロナウイルス感染症を機にウイルス感染マニュアルを作成しておりますが、受注減及びサプライチェーンの不安定化による建築物件の設備等の納品遅れや、それに伴う工期の遅延等が起こることがあれば、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(10）契約不適合責任について
当社グループの不動産事業については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅（分譲マンション含む）の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について住宅の引渡しから10年間、その他の部分については、「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間について契約不適合責任を負っております。（2020年４月１日民法改正により「瑕疵担保責任」に変わり「契約不適合責任」が制定。）
当社グループは建築工事の工程管理、品質管理に万全を期しておりますが、何らかの事情により当社グループが責任を負うことにより、想定外の補償工事費用の計上や当社の信用力の低下が発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(11）完成工事補償引当金について
お客様へ物件を引き渡した後に補修工事を行う場合や、完成工事の瑕疵担保責任に備える目的の引当金を計上しております。販売棟数の増加に伴い必然的に利益圧縮に繋がることに加え、不測の施工不良等により実際に多額の補修工事が発生した場合、引当金の計上額（販売費及び一般管理費）が増加し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(12）建築の外部委託及び工程監理について
当社グループの事業における建築工事は、一部または全部を外部に委託しております。このことは、自社の固定人件費の抑制に繋がっており、不況時においては、経営リスクを軽減する反面、好況時においては、外部委託先への委託業者の競合が増加し、委託先が十分に確保できなくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、住宅建築工事においては、外部に分離発注する形態にて工事委託を行っておりますが、一部、連結子会社の大英工務店が携わっております。将来の住宅業界における工事職人不足は顕在化しており、当社委託先の職人が減少した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。各現場工程監理につきましては、各事業担当者にて、より慎重を期して行っておりますが、不測の事態等により工事の遅延等が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(13）販売の外部委託について
当社グループは、一部物件の販売活動を外部業者に委託しております。これにより、当社グループのみで販売する場合に比べて、より多くの物件を同時に販売できる反面、販売手数料等の増加により利益率が悪くなります。また、新築住宅において、販売を外部へ委託する販売手法を採用する住宅会社が増加してきたことにより、競合が激化しております。2021年10月１日（2022年９月期）付けにて、将来の販売体制を見据えマンション分譲事業、住宅事業における子会社の販売会社を設立いたしましたが、今後も引き続き外部業者への委託を継続していくため、委託割合が増加した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(14）個人情報の漏洩について
当社グループでは、事業の性質上、常時多数のお客様の個人情報をお預かりしている状況にあります。個人情報については、プライバシーマークを取得し、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内では個人情報保護委員会を設け、当社グループの従業員等に対する定期的な教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかし、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、社会的信用が著しく低下する上に、多額の損害賠償金等が発生し、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(15）人材の確保及び育成について
当社グループでは、継続的な成長を達成するために、優秀な人材の採用と教育が重要であると考えております。当社グループとしては、積極的な事業展開により求職者にとって魅力的な企業となるべく努力をしてまいりますが、必要な人材の確保及び育成が計画通りに進まない場合や当社グループの予想を大幅に上回るような退職者が発生した場合、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。
(16）現金及び預金残高の増減について
マンション事業においては、その性質上、竣工引渡時に一斉に売上代金を回収するため、一時的に現金及び預金の残高が大幅に増加し、その後の数ヶ月間で工事代金の最終金決済やプロジェクト資金の返済が行われるため、大幅に減少いたします。竣工時期に偏りがないような用地仕入、ならびにゼネコンとの工事請負契約締結のスケジュール組みに着手しておりますが、想定通り進まない場合、当社グループの財政状態に大きく影響を及ぼす可能性があります。
(17）競合について
当社グループは、沖縄県を除く九州全域で事業展開しております。首都圏等に比較すると少ないものの、大手マンションデベロッパー・ハウスメーカーから個人事業者に至るまで大小様々な競合他社が多数存在しており、大変厳しい競争環境にさらされております。今後においても新規大手の参入や異業種からの参入も増える可能性があり、さらに競争が激化することが想定されます。これにより、物件の仕入価格の上昇（原価の高騰）や、販売価格の下落（売上の減少）が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(18）人口動向について
当社グループの事業エリアである九州・山口エリアは、総人口の減少と少子高齢化が進んでおり、今後、その傾向はますます強くなることが想定されます。このことにより、特に住宅事業の主な購入者層である20～40代の子育て世代は、減少していくことが確実視されます。今後は、従来の北九州近郊から事業エリアを広げて顧客を確保することや、多様な家族構成に合わせた商品開発を展開するなどの対策を中長期的に検討しなければなりませんが、対策がうまくいかなかった場合、売上が低下し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(19）住宅業界の技術革新について
近年、耐震・耐火・省エネなどの高付加価値を持つ住宅に対するニーズが高まっています。特に「スマートハウス」は、ＩＴ技術と連動することで快適な住空間を制御できる住宅であり、大手ハウスメーカーを中心に、様々な新商品が市場に投入される傾向にあります。少子高齢化の構造的な問題を抱える住宅業界においては、高付加価値商品の提供が生存競争上の大きなポイントとなりますが、業界またはお客様の望む技術革新のスピードに当社グループが対応できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(20）棚卸資産の評価損処理について
当社グループでは事業の性質上、棚卸資産が総資産に占める割合は2021年９月期において66.93％と非常に高い水準にあります。会社方針により竣工在庫を抑制するよう努めており、完成在庫である販売用不動産だけであれば、総資産の22.44％と比較的少ない水準ではありますが、何らかの理由により不動産の市場価値が下落した場合は、評価損処理が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の変異株拡大により、緊急事態宣言が断続的に発令されており、インバウンド効果の高い飲食業界や旅行業界は厳しさを増す一方、製造業における輸出等の回復が見られ、大きく二極化の状況にありました。また、長引く緊急事態宣言の中、コロナ慣れや東京五輪の開催に加え、ワクチン接種の普及に伴い外出の制限は限定的となりつつあり、個人消費動向は改善の傾向にあるといえます。海外経済におきましても、世界的に新型コロナウイルスの変異株が拡大しつつも、先進国のワクチン接種が予想以上に速いペースで進められたこと、米国での追加財政支援施策の実施などから、総じてコロナ危機からの回復の動きを見せており、加えてコロナ禍におけるデジタルトランスフォーメーション（DX）の推進や脱炭素世界への実現に向けた動きがより一層強まりました。一方、一部新興国や途上国においては、変異株の拡大やワクチン接種の遅れにより経済回復の兆しが見られず、世界中で経済と医療の格差が拡大しております。また、中国の不動産バブルの崩壊や、米国の金融緩和政策によるインフレ―ションの進行が懸念されるなど、新型コロナウイルス感染症の影響のみならず、先行き不透明さは依然続いており、わが国の景気を押し下げる可能性がある状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症に伴う在宅ワークの定着、おうち時間の過ごし方の変化により、住まいの中にワークスペースが求められるようになり、一時的に戸建需要の高まりがみられました。しかしながら、緊急事態宣言の長期化により経済全体に対する不安感からくる顧客購入マインドも徐々に下落傾向にあり、加えて新型コロナウイルス感染症における米国での住宅需要の高まりから木材需要が増え、同国国外輸出量が激減したことによる世界の木材価格の高騰（いわゆる「ウッドショック」）や、その他住宅建設に必要な部材も輸出や生産調整による高騰もあり、日本の住宅業界への影響は2022年以降も続くと見られております。
そのような状況下、当社グループにおきましては、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置が発令される中、マスク着用やアルコール消毒、予約制でのご案内、パーテーション越しの接客やオンライン面談等の活用、IT重要事項説明を取り入れるなど、徹底した感染対策を施し、継続して営業活動を実施してまいりました。また、従業員の活動におきましても感染対策マニュアルにより、在宅勤務の実施、リモートでの面談など、従業員の安全を第一に考え、活動を継続してまいりました。各事業におきましては、Withコロナ、またアフターコロナを見据えた分譲建売住宅の新商品開発、新規分譲マンションの売出し、完成在庫の販売強化、戸建賃貸の販売等を進めてまいりました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響が、当初の想定をはるかに上回り緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の長期化に加え、九州地方を襲った大雨等の自然災害により、お客様の来場意欲の減少や所得減少不安による購入マインドが低下し、完成在庫の販売に遅れが生じました。更に競合他社との競争による各種サービスが発生したことにより、販売価格の調整を余儀なくされました。売上原価につきましては、販売用不動産の適正販売価格を保守的に再評価した結果、一部の分譲マンションにおいて予想販売価格が販売原価を下回ったことから、棚卸資産評価損を計上致しました。また、販売経費に関しては、広告活動においてインターネット等が主力になったことによる広告宣伝費の削減、コロナ禍における活動量の低下による旅費や会議費等、総じて削減できております。
これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高31,726百万円（前期比9.9％増）、営業利益914百万円（同21.8％減）、経常利益783百万円（同21.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は513百万円（同18.0％減）となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
（マンション事業）
マンション事業におきましては、「サンパーク川内駅テラス（鹿児島県薩摩川内市、総戸数55戸）」を始めとして、全12棟の竣工を行いました。中でも１LDK、２LDKを中心としたコンパクトマンション「サンレリウス黒崎駅（福岡県北九州市、総戸数54戸）」は単身の方や少人数世帯の方など、コンパクトな都市型住宅への価値の向上により順調に販売が進み、竣工４ヶ月後に完売に至りました。また「ザ・サンパークシティ守恒（福岡県北九州市、総戸数200戸）」を始めとして、竣工在庫全６棟の完売、引渡しを行うことができており、全体として売上戸数は547戸となっております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症等の影響により販売進捗が遅れ、完成在庫が例年より残る結果となりました。一方で、新規分譲マンションの販売として、ファミリー層向けの「サンパーク水前寺公園レジデンス（熊本県熊本市、総戸数52戸）」やコンパクトマンションの「サンレリウス黒崎駅ネクスト（福岡県北九州市、総戸数52戸）」等計13棟の販売を開始し、契約３ヶ月の平均販売率が約35%を超えており、好調に販売が推移しております。
また、子会社であるマンション総合管理会社「株式会社リビングサポート」は、当社の分譲マンション供給増加に伴い、分譲マンション等の管理戸数は3,237戸（前期比16.8％増）となっております。（「株式会社リビングサポート」は2021年10月１日より、社名を「大英リビングサポート株式会社」へ変更しております。）
これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は15,790百万円（前期比10.4％増）、セグメント利益は914百万円（同33.6％減）となりました。
（住宅事業）
住宅事業におきましては、当社ブランド分譲建売住宅「サンコート」に加え、新型コロナウイルス感染症における「おうち時間の過ごし方の変化、お客様の価値の変化」を捉え、遊び心をくすぐる要素を企画化した分譲住宅新プラン「the park」や、女性設計士による女性ならでの発想から生まれた「Sakuhana」のふたつの新商品を開発いたしました。また、分譲建売住宅でありながら、間取りや外観、内装をセレクトできる「ONEHOUSE」を開発し、注文住宅とは異なるオーダー感覚を実現できる新しい住宅のカタチとして、お客様に好評を得ております。また、北九州市及び北九州周辺地区を中心に、山口県宇部市、福岡市・佐賀県など、マーケティング調査を実施しながら、エリアの展開も強化しております。一方で仕入活動におきましては、コロナ禍における地主様との面談数の減少、経済の不安定さから土地や建物の売り控えが発生し、建売住宅の用地、土地分譲事業の用地の仕入購入に遅れが生じたことにより、分譲建売住宅の販売が大きく下振れし、分譲住宅事業における引渡し戸数は429戸となりました。
また、不動産流通事業におきましては、本社北九州市を中心とした福岡県、熊本県にて、中古不動産の買取再販を行い149戸の引渡し、その他土地分譲事業において116区画の引渡しを行いました。
住宅事業セグメントにおける街づくり事業におきましては、タウンハウス28戸の引渡しを行いました。また、コロナ禍における戸建需要の高まり、副業への関心の高まりを受け、新たな商品として投資用の戸建賃貸事業を開始し、７戸の引渡しが完了しております。
これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高15,877百万円（前期比9.4％増）、セグメント利益は900百万円（同21.4％増）となりました。
（その他事業）
鹿児島県鹿児島市や福岡県中間市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、仕掛販売用不動産を固定資産に振り替え、賃貸売上が増加したことにより、売上高は58百万円（前期比3.2％増）、セグメント利益は24百万円（同47.0％増）となりました。
② 財政状態の状況
（資産）
当連結会計年度末における資産合計は30,252百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,049百万円減少いたしました。これは、当連結会計年度は分譲マンションの竣工時期が各四半期に分散されていたため、同じく分譲マンションにおける竣工が第４四半期に集中した前連結会計年度末に比べ、販売用不動産が減少致しました。また、分譲マンション融資資金の返済等に充当させたため、現金及び預金も減少、さらに翌期以降の分譲マンション用地の仕入や建築期間の長期化による早期着工等により、仕掛販売用不動産は743百万円増加したものの、販売用不動産が前連結会計年度末に比べ、679百万円減少し6,790百万円、現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、2,192百万円減少し7,702百万円になったことなどによるものです。
（負債）
当連結会計年度末における負債合計は23,412百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,512百万円減少いたしました。これは、分譲マンション竣工引渡等に伴い、分譲マンションプロジェクト融資資金である借入金を返済したため、１年内返済予定の長期借入金が1,900百万円減少し4,122百万円に、短期借入金が13百万円増加し7,084百万円に、長期借入金が2,276百万円増加し6,875百万円に、支払手形及び買掛金が1,989百万円減少し3,114百万円なったことなどによるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は6,840百万円となり、前連結会計年度末に比べ462百万円増加いたしました。親会社株主に帰属する当期純利益513百万円計上による利益剰余金の増加が主な変動要因であります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ2,234百万円減少し、7,316百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、1,807百万円（前期は2,256百万円の減少）となりました。これは主に仕入債務の減少額1,989百万円、法人税等の支払額214百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、501百万円（前期は235百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出130百万円、有形固定資産の取得による支出419百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、73百万円（前期は2,277百万円の増加）となりました。これは主に短期借入れによる収入16,570百万円及び短期借入金の返済による支出16,557百万円、長期借入れによる収入8,780百万円及び長期借入金の返済による支出8,404百万円によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
ｂ．契約実績
前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 （自 2019年10月１日 至 2020年９月30日） |
当連結会計年度 （自 2020年10月１日 至 2021年９月30日） |
||
|
件数 |
金額（千円） |
件数 |
金額（千円） |
|
|
マンション事業 |
447 |
12,109,411 |
546 |
15,099,713 |
|
住宅事業 |
721 |
14,713,054 |
754 |
15,147,462 |
|
合計 |
1,168 |
26,822,465 |
1,300 |
30,247,175 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
ｃ．販売実績
前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 （自 2019年10月１日 至 2020年９月30日） |
当連結会計年度 （自 2020年10月１日 至 2021年９月30日） |
||
|
件数 |
金額（千円） |
件数 |
金額（千円） |
|
|
マンション事業 |
492 |
14,304,275 |
547 |
15,790,259 |
|
住宅事業 |
687 |
14,518,543 |
729 |
15,877,147 |
|
その他 |
－ |
56,918 |
－ |
58,720 |
|
合計 |
1,179 |
28,879,737 |
1,276 |
31,726,126 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積もり及び当該見積もりに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ．経営成績
当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。
|
|
前連結会計年度 （自 2019年10月１日 至 2020年９月30日） |
当連結会計年度 （自 2020年10月１日 至 2021年９月30日） |
差額 |
|
金額（千円） |
金額（千円） |
金額（千円） |
|
|
売上高 |
28,879,737 |
31,726,126 |
2,846,389（ 9.9％増） |
|
売上総利益 |
5,577,582 |
5,661,033 |
83,451（ 1.5％増） |
|
営業利益 |
1,168,563 |
914,227 |
△254,336（21.8％減） |
|
経常利益 |
1,003,140 |
783,847 |
△219,292（21.9％減） |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
626,465 |
513,935 |
△112,530（18.0％減） |
（売上高・売上総利益）
当連結会計年度の売上高は、31,726百万円（前期比9.9％増）、売上総利益は5,661百万円（前期比1.5％増）となりました。
売上高はマンション分譲、分譲住宅事業、さらに不動産流通事業において、販売件数が増加したことにより、前期と比較し増加いたしました。
また、売上総利益の減少につきましては、新型コロナウイルス感染症による来場顧客の減少や、購入マインドの低下に伴う完成在庫の増加により、手許資金を確保する手法として在庫の早期完売のため販売価格の値下げ等を行ったこと、また、競合他社や当社の販売実績を鑑み、完成在庫に対する価格の再評価を行った結果、棚卸評価損を計上したことによるものです。
（営業利益）
当連結会計年度の販売費及び一般管理費につきましては、売上高の増加に伴い4,746百万円（前期比7.7％増）となり、その結果営業利益は914百万円（同21.8％減）となりました。
（営業外損益及び経常利益）
当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、172百万円（前期比16.4％増）となりました。営業外費用につきましては前連結会計年度と比べ大きな変化はなく、302百万円（同3.4％減）となり、経常利益は783百万円（同21.9％減）となりました。
（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の特別損失は１百万円（前期比79.0％減）となりました。以上の結果、親会社に帰属する当期純利益は513百万円（同18.0％減）となりました。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの主要事業がすべて土地に関連する事業のため、土地価格の上昇や土地需要の高まりによる各プロジェクト用地の確保が困難になった場合には、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、
地場不動産会社や金融機関との連携した土地情報収集力をさらに強化し、立地条件等良質な土地収集に努めております。
④ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要の主なものは、土地及び物件仕入に加え、各種プロジェクト建設費用等があります。いずれも、金利コスト等を勘案しながら、自己資金又は金融機関からの借入金により調達しております。
⑤ 経営者の問題認識と今後の方針について
当社グループの経営陣は、地元に愛され継続性のある優良な企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識より、売上高経常利益率を重要視しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。売上高経常利益率は10％の達成を目標とし、総資産利益率は５％以上の達成を目標としております。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症の終息が未だに見えない中、安定した収益の確保も重要ではありますが、企業が安全且つ継続的に運営される事こそが最重要だと捉え、直近年度では滞留資金の長期化を避け、資金の回転率を速めることに努め、各事業における利益を確保し、資金の有効的且つ効率化を鑑み、目標達成に努めてまいります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。