## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1）会社の経営の基本方針

当社グループは、「元気な街、心豊かな暮らし」を経営理念としております。「私たちが住み、働く街を元気にする、活性化する。そして私たちが関わる全ての人に幸せになってもらう、心豊かな暮らしを送ってもらう。そんな社会を実現したい」これが当社グループの経営理念の根幹であります。この経営理念のもと、“ライフスタイルに合った良質な「すまい」を提供し、持続的に発展する「まち」を作る”をミッションとし、本社のある北九州市を中心に、マンション事業は沖縄県を除く九州全域と山口県で事業を展開、また住宅事業は福岡県全域と山口県・佐賀県・熊本県の一部にて事業を展開し、お客様一人ひとりに寄り添った「すまい」の提供を行っております。

また、当社の誇りは働く従業員です。お客様の想いを預かる大切な仕事だからこそ、いつも元気で溌溂とした対応にて、お客様や取引業者、そして一緒に働いている仲間を大切にしながら業務を遂行し、従業員個々人の日々成長へと繋げたいと考えております。

以上のような経営理念、ミッションをもとに持続的な会社の成長を続け、株主、お客様、取引先、地域社会から愛され、必要とされる企業となることを目指しております。

(2）経営環境並びに中長期的な会社の経営戦略及び会社の対処すべき課題

当社グループが属する不動産業におきましては、金融緩和による低金利が続いており、コロナ禍の厳しい経済環境の中でも急激な市況下落には陥っておりません。しかしながら地政学的問題や新型コロナウイルス感染症を影響とした資材の高騰など、経済環境が変化しつつあります。このような経済環境が変化する中、当社グループは、経営資源の効率化と多種多様な「すまい」の提供に邁進し、各エリアでの地域に根差した事業の浸透を目指してまいります。

①マンション事業

マンション分譲事業におきましては、「プロジェクト用地の取得」、「建物資材の不足と価格の高騰」、「売上時期の偏重」の３点が挙げられます。

１．「プロジェクト用地の取得」

分譲マンションを建築するエリアや立地条件は、マンション分譲事業の販売に大きく影響いたします。マンション事業がエリア展開する九州、山口エリアにおける地価公示価格は、2021年に新型コロナウイルス感染症の影響もあり一部下落したものの、2022年には再度上昇に転じ、福岡県においては８年連続の上昇となりました。特に分譲マンションを建設する立地においては、駅などの交通利便性や生活利便性に優れた立地条件が必須となり、需要が高いことから、住宅業界のみならず、他業種等も含め競争率が高く、取引価格において公示価格の数倍もの価格で取引されている状況にあります。情報社会となった今、より高値で販売したいという土地の所有者様も増加し、相対取引よりも入札案件が増加していることも土地価格が上昇している要因であります。

今後も土地の取引価格は高止まり、更には上昇が加速する可能性が十分にあり、土地の取得ルートの拡大と、他社等との連携による土地入札により、付加価値をつけた物件の販売を行っていく必要があると考えております。

２．「建築資材の不足と価格の高騰」

当連結会計年度におきましては、新型コロナウイルス感染症による中国のロックダウンや世界的な半導体の不足、更にはロシアによるウクライナ軍事侵攻、国内におきましても海外の地政学的リスクを踏まえ、国内メーカーへの受注の集中による生産の制限などにより、住宅業界全体において建築資材の不足や納入時期の遅れが余儀なくされました。分譲マンションの建築は１年半～２年程度建築期間を要するものであり、発注タイミングが早く、優先的に納品が確保し易い業態ではありますが、納品時期のズレや資材の高騰に繋がる可能性はあり、建設会社や各メーカー、卸業者との密な連携が必須であると考えております。

３．「売上時期の偏重」

当連結会計年度において、マンション事業は第４四半期に売上の約50%を計上する結果となり、大英グループ全体において売上が第４四半期に大きく偏ることとなりました。売上が偏重することにより、災害等による建物完成の期ずれ、業務、アフターサービスの発生時期の偏りなど多くのリスクを抱えることとなります。分譲マンションは建物完成前に販売する青田売りという販売手法を用いており、土地の仕入れから売上の計上までに約１年半から２年程度の期間を要するため、すぐに改善できず、次年度においても第４四半期に竣工時期が偏る状況は続いておりますが、計画的な仕入れを行い、平準化できるよう努める必要があると考えております。

②住宅事業

分譲住宅事業におきましては、「建築原価の高騰」、「新展開エリアにおける施工体制の安定化と施工業者の確保」の２点が挙げられます。

１．「建築原価の高騰」

新型コロナウイルス感染症による米国の住宅需要の増加に伴う、国内の木材価格の高まり、また、同感染症による中国上海のロックダウン、ロシアによるウクライナ軍事侵攻、世界的な半導体の不足、更には米国の金融緩和政策の影響による円安基調が追い打ちをかけ、競合他社を含め戸建て住宅業界全体として、建築資材の不足、高騰から販売価格の高騰、または利益率を下げざるを得ない状況になりました。このような外部環境の変化にも対応できる資材調達の体制、また価格が高騰しても、お客様に選択いただける差別化された商品の開発を行っていくことが必須であると考えております。

２．「新展開エリアにおける施工体制の安定化と施工業者の確保」

住宅事業におきましては、当連結会計年度に福岡県京都郡、大分県中津市、山口県宇部市、佐賀県佐賀市など、新たな市場を開拓しエリアを拡大させております。新展開エリアにおいても建築原価の抑制や販売体制、利益確保を鑑み、一定数の供給戸数が必要となりますが、新展開エリアにおいては施工業者の確保や工事コントロールが難しく、また施工業者の引き合いも厳しい状況にあります。展開エリアを数多く増やしていくのではなく、新たなエリアにおいては一定数の供給が安定的に行えるエリアの選定、施工体制を強化し、エリアのシェア獲得に努めるとともに、当社グループである株式会社大英工務店にて大工工事を行うなど建築原価を内製化し、できる限りの原価圧縮に努めてまいります。

不動産流通事業におきましては、仕入れの安定確保が当面の課題です。当事業は自社で仕入れた物件をリフォームして付加価値を付けたうえで転売するものであるため、仕入れ価格を抑制すること、また住宅事業同様建築資材の高騰からリフォーム工事価格を抑制することが粗利の確保に直結します。新規参入業者や競合他社が多い中、需要の高いエリアや物件を選定し、価格を抑制して仕入れを行うことは容易ではありませんが、自社の強みを活かした仕入れルートを強化し、事業拡大を目指してまいります。

③その他

その他全社的な対処すべき課題としては、経営体質の向上が挙げられます。現状では、マンション事業および住宅事業が当社グループの総売上の９割を占めておりますが、好不調の激しい不動産業界においては、長期的な安定経営を行うことが重要となります。大きな景気変動下でも揺るがない経営体質の保持のため、マンション事業、分譲住宅事業の展開エリアでの販売シェアの獲得と利益の向上、また、55期（2023年９月期）より新設した新規事業開発本部、すまいサポート事業本部にて、「住まい事業」を超えた新たな事業の探索と、過去のお客様の満足度を高め、新たな価値を提供することでLTV（Life　Time　Value：顧客生涯価値）の確保、更には街づくり事業を確固たる事業に成長させ、急速な時代の変化に対応できる新たな事業の創生を行い、経営の安定化と拡大化を目指してまいります。

(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

企業を継続的に安定成長させるためには、利益の確保が重要であることから、当社グループは売上高経常利益率を重要な経営指標として認識しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）不動産市況等について

当連結会計年度における不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症（以下「同感染症」という）の再拡大やロシアによるウクライナへの軍事侵攻、米国による利上げによる急激な円安など大きな影響を受けることとなりました。更には当社グループの事業展開エリアである九州・山口の人口や世帯数の推移、顧客の価値観の多様化等日々変化しており、これら環境の変化においても対応が求められております。

・人口動向について

当社グループの事業エリアである九州・山口エリアは、総人口の減少と少子高齢化が進んでおり、今後、その傾向はますます強くなることが想定されます。このことにより、特に住宅事業の主な購入者層である20～40代の子育て世代は、減少していくことが確実視されます。今後は、従来の北九州近郊から事業エリアを広げて顧客を確保すること、多様な家族構成・価値観に合わせた商品開発を展開し、住まいシェアを確保するなどの対策を検討しなければなりませんが、対策がうまくいかなかった場合、売上が低下し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

・金融機関による利上げ

米国での利上げにより米国の住宅需要は減少している状況にあります。日本においては、大手金融機関で一部利上げはあったものの、当社グループにおけるお客様の多くが利用される地方銀行等の住宅ローン金利は、現段階での利上げはみられておりません。しかしながら、住宅ローン金利が上昇した場合、顧客の住宅ローン返済額の増加や借入限度額の減少による購入可能な顧客の減少、住宅購入マインドの低下などが起こる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

・土地の仕入について

当社グループでは、主要事業が全て土地に関連する事業のため、事業用地の仕入れが各プロジェクトの成否において生命線となります。立地条件、地積、地盤、周辺環境、権利関係、収支計画等について事前に調査・検討し、その結果を踏まえた上で土地の仕入を行っております。近年、全国的な土地公示価格が上昇、土地の取引価格においても相対取引が減少し、入札による取引が増加していることから、土地の購入価格は年々高騰しております。このような土地価格の高騰により、プロジェクトの収益が計画どおりに確保できない、あるいは仕入中止によりプロジェクトを断念するなど、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、用地取得時に予想できない土壌汚染や地中埋設物が発見された場合や、工事進捗に影響する近隣住民との問題が解決できなかった場合においても、プロジェクトの遅れや追加費用の発生により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

・原材料・資材価格等の高騰について

当連結会計年度においては、同感染症における中国のゼロコロナ政策によるロックダウン、ロシアやウクライナを生産拠点とする工場の停止、円安による国外資材の高騰など、国内外市場の動向により大きな影響を受けました。建築コストは売上原価の主要項目であり、原材料・資材・物流等の価格が上昇した場合は、原則として上昇分に応じて販売価格に転嫁しております。しかしながら、想定を上回って建築コストが上昇し、販売価格へ転嫁することが難しい場合は、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

・感染症に関するリスク

同感染症において、当社への影響は２点ありました。１点目はロックダウン等による工場の稼働停止や物流網混乱による建築資材の不足や高騰、２点目は顧客の住宅購入マインドの低下等販売における影響です。同感染症は効果的な治療法が明確でないまま３年が経過し、一定程度のリスクを抱えながらも経済活動を止めない方針となっておりますが、今後更なる強力な変異株の出現や、新しい感染症が見つかる場合などは同感染症と同様のリスクが考えられ、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

（2）業績の偏重について

不動産業界においては、一般に、物件の引渡し（売上計上）時期は３月、９月頃に集中する傾向があり、また、マンション分譲事業においては、その性質上、建物竣工時に当該マンションのほとんどの住戸が引き渡されるため、月次または四半期等で見た場合、売上が特定の時期に偏る傾向があります。売上が偏重することにより、年間での売上が安定しないことは勿論、お客様への引渡しやアフターサービス等、業務の偏りが起きることで人的ミスに繋がるリスクもあります。今後は特定の時期に偏らないよう仕入や工期を調整する必要がありますが、マンションや一戸建てにおいては既に半年～２年先の売上が概ね決定しているため、短期的な改善が難しく、また大型物件の引渡しにより売上計上が集中するなど、偏重が起きた場合には年間を通して安定的な利益確保が難しいなどの影響を及ぼす可能性があります。

（3）有利子負債について

当社グループは、原則として、プロジェクト案件ごとに用地の取得資金と開発費用等そのプロジェクトの推進に必要な資金を、プロジェクトの期間に応じた金融機関からの借入金により調達しており、下表のとおり有利子負債依存度が高い水準で推移しております。なお、当社グループにおいて、「短期借入金」、「１年内償還予定の社債」、「１年内返済予定の長期借入金」、「リース債務」、「社債」、「長期借入金」が有利子負債に該当いたします。

また、運転資金については、原則として手許資金で賄うこととしておりますが、資金繰り弾力化のため、一部金融機関からの借入を実施しております。近年においては、低金利の継続により、金利負担は比較的低水準で推移しておりますが、将来において金利が上昇した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、今後の金融政策の方針が変更された場合、プロジェクトの進捗や業績に影響を及ぼす可能性があります。

決算期 | 総資産（百万円） | 有利子負債（百万円） | 有利子負債依存度（％）
第50期連結会計年度 | 25,997 | 16,428 | 63.2
第51期連結会計年度 | 29,676 | 15,585 | 52.5
第52期連結会計年度 | 32,302 | 17,967 | 55.6
第53期連結会計年度 | 30,252 | 18,092 | 59.8
第54期連結会計年度 | 38,375 | 23,410 | 61.0

（4）融資について

当社グループの事業については、多額の資金が必要になります。多額の資金を自己資金で賄うことは現実的ではなく、金融機関等の借入金により、各事業のプロジェクトを遂行しております。経済環境の変化により、金融機関の融資条件等がより一層厳しくなった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5）現金及び預金残高の増減について

マンション事業においては、その性質上、竣工引渡時に一斉に売上代金を回収するため、一時的に現金及び預金の残高が大幅に増加し、その後の数ヶ月間で工事代金の最終金決済やプロジェクト資金の返済が行われるため、大幅に減少いたします。竣工時期に偏りがないような用地仕入、並びにゼネコンとの工事請負契約締結のスケジュール組みに着手しておりますが、想定通り進まない場合、当社グループの財政状態に大きく影響を及ぼす可能性があります。

（6）災害等によるリスクについて

当社グループは、震災等による社員の安全・当社建築等に係るビジネスパートナーの安全等を確保するため、大地震対応マニュアルの作成や緊急連絡・安否確認システムの構築、災害備蓄品の設置を実施しております。しかしながら、当社グループ事業エリアにおける震災、また、広域で被害予測される南海トラフ地震等の災害が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

（7）法的規制について

当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等、不動産取引や建築に関わる多数の法令、及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、連結子会社の大英リビングサポート株式会社におきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、新法の制定等により、事業計画を見直す必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループの事業活動における必要不可欠な免許として、当社、株式会社大英エステート、株式会社大英不動産販売においては宅地建物取引業免許が、大英リビングサポート株式会社においては管理業務主任者免許があります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由（※下表枠外に記載）に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。

会社名 | 法令名 | 免許・許可・登録等 | 有効期限
大英産業㈱ | 宅地建物取引業法 | 宅地建物取引業免許 国土交通大臣免許(２) 第008700号 宅地建物取引主任士（165名） | 2024年11月11日
大英産業㈱ | 建築士法 | 一級建築士事務所登録 福岡県知事登録第1－60140号 一級建築士（２名） 二級建築士（20名） | 2025年12月12日
大英産業㈱ | 建設業法 | 特定建設業許可 福岡県知事許可 （特－２）第98911号 一級施工管理技士（５名） 二級施工管理技士（９名） | 2025年９月10日
大英リビングサポート㈱ | マンションの管理の適正化の推進に関する法律 | 国土交通大臣(3) 第093710号 管理業務主任者（４名） | 2025年12月16日
㈱大英エステート | 宅地建物取引業法 | 宅地建物取引業免許 福岡県知事(１) 第19857号 宅地建物取引主任士（２名） | 2026年12月９日
㈱大英不動産販売 | 宅地建物取引業法 | 宅地建物取引業免許 福岡県知事(１) 第19858号 宅地建物取引主任士（３名） | 2026年12月９日

※許認可等の取消事由について

ａ．宅地建物取引業者免許の取消事由は、宅地建物取引業法第66条に定められております。

ｂ．一級建築士事務所登録の取消事由は、建築士法第26条に定められております。

ｃ．建設業許可の取消事由は、建設業法第29条に定められております。

ｄ．マンション管理業者登録の取消事由は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条に定められております。

(8）契約不適合責任について

当社グループの不動産事業については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅（分譲マンション含む）の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について住宅の引渡しから10年間、その他の部分については、「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間について契約不適合責任を負っております。

当社グループは建築工事の工程管理、品質管理に万全を期しておりますが、何らかの事情により当社グループが責任を負うことにより、想定外の補償工事費用の計上や当社の信用力の低下が発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(9）個人情報の漏洩について

当社グループでは、事業の性質上、常時多数のお客様の個人情報をお預かりしている状況にあります。個人情報については、プライバシーマークを取得し、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内では個人情報保護委員会を設け、当社グループの従業員等に対する定期的な教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかし、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、社会的信用が著しく低下する上に、多額の損害賠償金等が発生し、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10）完成工事補償引当金について

お客様へ物件を引き渡した後に補修工事を行う場合や、完成工事の瑕疵担保責任に備える目的の引当金を計上しております。販売棟数の増加に伴い必然的に利益圧縮に繋がることに加え、不測の施工不良等により実際に多額の補修工事が発生した場合、引当金の計上額（販売費及び一般管理費）が増加し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(11）建築の外部委託及び工程監理について

当社グループの事業における建築工事は、一部または全部を外部に委託しております。このことは、自社の固定人件費の抑制に繋がっており、不況時においては、経営リスクを軽減する反面、好況時においては、外部委託先への委託業者の競合が増加し、委託先が十分に確保できなくなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、住宅建築工事においては、外部に分離発注する形態にて工事委託を行っておりますが、一部、連結子会社の大英工務店が携わっております。将来の住宅業界における工事職人不足は顕在化しており、当社委託先の職人が減少した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。各現場工程監理につきましては、各事業担当者にて、より慎重を期して行っておりますが、不測の事態等により工事の遅延等が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(12）住宅業界の技術革新について

2021年10月閣議決定された「第６次エネルギー基本計画」において、「2030年度以降新築される住宅について、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）基準の省エネルギー性能の確保を目指す」という政府の目標が宣言・公表されました。SDGsの観点から高付加価値を持つ住宅に対するニーズは大いに高まっております。また、省エネに加え、IOTを駆使したスマートハウスのニーズもあり、様々な新商品が市場に投入される傾向にあります。これら高付加価値の商品を導入する場合、建築コストの増加においては、販売価格への転嫁を行うことになりますが、原価の高騰から販売価格への転嫁が難しい場合、また、業界またはお客様の望む技術革新のスピードに当社グループが対応できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(13）販売の外部委託について

当社グループは、一部物件の販売活動を外部業者に委託しております。これにより、当社グループのみで販売する場合に比べて、より多くの物件を同時に販売できる反面、販売手数料等の増加により利益率が悪くなります。また、新築住宅において、販売を外部へ委託する販売手法を採用する住宅会社が増加してきたことにより、競合が激化しております。2021年10月１日（2022年９月期）付けにて、将来の販売体制を見据えマンション事業、住宅事業における子会社の販売会社を設立いたしましたが、今後も引き続き外部業者への委託を継続していくため、委託割合が増加した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(14）人材の確保及び育成について

当社グループでは、継続的な成長を達成するために、優秀な人材の採用と教育が重要であると考えております。当社グループとしては、積極的な事業展開により求職者にとって魅力的な企業となるべく努力をしてまいりますが、必要な人材の確保及び育成が計画通りに進まない場合や当社グループの予想を大幅に上回るような退職者が発生した場合、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。

(15）競合について

当社グループは、沖縄県を除く九州全域で事業展開しております。首都圏等に比較すると少ないものの、大手マンションデベロッパー・ハウスメーカーから個人事業者に至るまで大小様々な競合他社が多数存在しており、大変厳しい競争環境に晒されております。今後においても新規大手の参入や異業種からの参入も増える可能性があり、更に競争が激化することが想定されます。これにより、物件の仕入価格の上昇（原価の高騰）や、販売価格の下落（売上の減少）が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(16）棚卸資産の評価損処理について

当社グループでは事業の性質上、棚卸資産が総資産に占める割合は2022年９月期において65.43％と非常に高い水準にあります。会社方針により竣工在庫を抑制するよう努めており、完成在庫である販売用不動産だけであれば、総資産の18.82％と比較的少ない水準ではありますが、何らかの理由により不動産の市場価値が下落した場合は、評価損処理が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症（以下、「同感染症」という）の蔓延が長期化する中、ワクチン接種が進み、経済活動が再開される一方、新たな変異株による強い感染力により、再度急激に感染が拡大しました。そのような中、ロシアによるウクライナへの軍事侵攻、米国を始めとした諸外国の金融の引き締めによる金利上昇、急激な円安により、物価、資材価格の高騰が更に進み、収益の悪化や国民生活への影響は大きく、先行き不透明な状況は依然続いております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、同感染症により一時的に減少していた住宅、マンションの着工・供給数は戻りつつあり、一戸建て、マンションの販売数が増加いたしました。しかしながら、米国によるウッドショックや中国のゼロコロナ政策におけるロックダウンにより物資物流が悪化、住宅原材料や半導体が不足し、住宅業界全般的に住宅建材や設備機器の仕入れ値が高騰し、住宅原価が上昇いたしました。また、住宅資材の高騰が落ちつきを見せたところに急激な円安が進んだことにより、依然資材高騰及び出口価格の上昇傾向は続いております。

そのような状況下、当社グループにおきましては、社内情報の一元化に取り組み、新たなシステム導入によりデジタルトランスフォーメーションを推進しつつ、新築分譲マンションや新築分譲住宅の販売や集客方法の効率化を図ってまいりました。当連結会計年度におきましては、同感染症の影響が徐々に減少するものと考え、積極的なエリア展開や集客活動を行うこと、前連結会計年度の住宅業界の住宅需要の落ち込みからの反動により、分譲マンション、分譲住宅の需要が伸びると想定しておりましたが、想定以上の同感染症の増加もあり、経済活動の停滞が長期化、新築分譲住宅の販売が鈍化し、期初予算売上高から実績は下回る結果となりました。一方で、同じく経済活動の停滞により、各種イベント中止や延期などを余儀なくされ、当社グループが協賛や開催する地域イベント等の活動自粛により、広告宣伝費や販売経費等を利用せず、一般管理費が期初予算より減少することになりました。

これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高33,999百万円（前期比7.2％増）、営業利益1,149百万円（同25.7％増）、経常利益965百万円（同23.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は698百万円（同35.8％増）となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

（マンション事業）

マンション事業におきましては、「サンパーク水前寺公園レジンデンス（熊本県熊本市、総戸数52戸）」、「サンパーク足立妙見通りレジデンス（福岡県北九州市、総戸数36戸）」など、全11棟448戸の物件が竣工し、約９割の物件の契約が完了しております。また、前連結会計年度末に竣工未販売住戸のあった「サンパーク城址公園グラッセ（大分県大分市、総戸数36戸）」や「サンパーク桜町南ヴィータジオーネ（熊本県熊本市、総戸数44戸）」他９物件の完成物件におきましても当連結会計年度中に全戸完売いたしました。当連結会計年度におきましては、完成在庫の増加を課題と特定し、在庫の圧縮を図ることを重視した計画となっておりましたが、竣工在庫の順調な販売により、大幅な在庫の圧縮に繋がっております。

新規分譲におきましては、「サンパーク学園大通りグラッセ（熊本県熊本市、総戸数30戸）」、「サンパーク姪浜西グラッセ（福岡県福岡市、総戸数49戸）」、他８物件の３～４LDKを中心としたサンパークシリーズ、１～２LDKを中心とした間取りのコンパクトマンションシリーズ、「サンレリウス小倉駅南（福岡県北九州市、総戸数68戸）」の販売を開始いたしました。エリアにおける最高層マンションや駅徒歩圏内の利便性を活かしたマンションなど、それぞれにコンセプトを持たせた商品企画を行い、契約３ヶ月の平均販売率が約30%と好調に推移し、第55期における売上計上物件の確保ができております。

また、当連結会計年度におきましては、当社100％出資子会社として、分譲マンションの販売を専属で行う子会社「株式会社大英エステート」を設立いたしました。当子会社は親会社の企画する分譲マンションを販売しつつ、営業力の強化を目的として、販売人員の育成に尽力しております。

これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は16,460百万円（前期比4.2％増）、セグメント利益は1,279百万円（同39.8％増）となりました。

（住宅事業）

住宅事業におきましては、当連結会計年度より佐賀店、山口県に宇部店を新たに出店し、エリアの拡大を行いました。当社の主力ブランドである分譲住宅「サンコート」を中心に、コンセプトを変えた「the park」や「Sakuhana」、当連結会計年度は平屋モデルの「hidamari」を新たに展開し、商品ラインナップを充実させました。また、「フリーダムシリーズ」として、「大英CODATEのお家に+」をコンセプトとした、施工約１ヶ月、３～６畳で建てられる「離れ」の販売を開始し、住まいへの価値観の変化をキャッチし、商品化することにも取り組んでおります。これにより建売住宅では前期比101.4％の435戸の引渡しを行い、マーケットを鑑みながら確実に供給を拡大させております。しかしながら、米国のウッドショックによる木材の価格高騰、半導体不足による住宅資材の高騰により原価が高騰し、建売住宅における利益率は前期比で減少する結果となりました。

土地分譲事業におきましては、売上件数は前期比100％ではありますが、纏まった土地の分譲等により、売上高においては前期比123％の伸び率となっており、コロナ禍や情勢の不安定さから流通件数が伸びていること、土地需要は依然高く高値で取引されることから売上高増加に伴い利益も伸ばすことができております。

また、戸建事業の集客手段として、ホームページ上に「大英CODATEバーチャルタウン」を開設し、ウェブ上で商品ラインナップやその特徴、物件を探すところまで行うことができる、無人の集客手段を拡大させました。お客様のニーズに合わせた情報の提供手段をとりつつ、広告宣伝費を大幅に削減できております。

不動産流通事業におきましては、本社北九州市を中心とした福岡県、熊本県、当連結会計年度より大分県にエリアを拡大し、中古不動産の買取再販176戸の引渡しを行い、前期比で118％と伸ばすことができております。新築物件の土地、資材の高騰による販売価格が高止まりする中、中古市場においては今後も市場が拡大するものと考えております。

街づくり事業におきましては、完成在庫であったタウンハウス６戸の引渡しを行いました。また、当連結会計年度より本格的に事業を開始した、投資家向け商品である戸建賃貸におきましては、投資需要や副業への関心の高まりから、前期比242.8％の17戸の引渡しが完了しております。

当連結会計年度におきましては、当社100％出資子会社として、分譲住宅の販売を専属で行う子会社「株式会社大英不動産販売」を設立いたしました。当子会社は親会社の企画する分譲住宅の販売を行いつつ、同エリアにおける他社の新築住宅の仲介も行っております。

これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高17,473百万円（前期比10.1％増）、セグメント利益は896百万円（同0.4％減）となりました。

（その他事業）

鹿児島県鹿児島市や福岡県中間市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は65百万円（前期比11.2％増）、セグメント利益は19百万円（同18.9％減）となりました。

②　財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における資産合計は38,375百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,122百万円増加いたしました。これら要因は、当連結会計年度は分譲マンションの竣工時期が第４四半期に集中し、引渡しを行ったため現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、3,139百万円増加し10,842百万円に、翌期以降の分譲マンション用地の仕入や建築期間の長期化による早期着工等により、仕掛販売用不動産は4,416百万円増加し17,849百万円になったことなどによるものです。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は30,902百万円となり、前連結会計年度末に比べ7,489百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が1,709百万円増加し4,823百万円に、短期借入金が3,470百万円増加し10,555百万円に、長期借入金が1,712百万円増加し8,587百万円になったことなどによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は7,472百万円となり、前連結会計年度末に比べ632百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、親会社株主に帰属する当期純利益698百万円計上及び配当金の支払いにより65百万円減少し、利益剰余金が総額で632百万円の増加が主な変動要因であります。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,053百万円増加し、10,369百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、1,767百万円（前期は1,807百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益の増加額1,006百万円、仕入債務の増加額1,709百万円、棚卸資産の減少額4,876百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、431百万円（前期は501百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出225百万円、有形固定資産の取得による支出358百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、5,252百万円（前期は73百万円の増加）となりました。これは主に短期借入れによる収入18,063百万円及び短期借入金の返済による支出14,592百万円、長期借入れによる収入10,767百万円及び長期借入金の返済による支出8,915百万円によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．契約実績

前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自　2020年10月１日 至　2021年９月30日） | 当連結会計年度 （自　2021年10月１日 至　2022年９月30日）
件数 | 金額（千円） | 件数 | 金額（千円）
マンション事業 | 546 | 15,099,713 | 582 | 16,821,363
住宅事業 | 754 | 15,147,462 | 797 | 17,941,387
合計 | 1,300 | 30,247,175 | 1,379 | 34,762,750

ｃ．販売実績

前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自　2020年10月１日 至　2021年９月30日） | 当連結会計年度 （自　2021年10月１日 至　2022年９月30日）
件数 | 金額（千円） | 件数 | 金額（千円）
マンション事業 | 547 | 15,790,259 | 584 | 16,460,913
住宅事業 | 729 | 15,877,147 | 767 | 17,473,187
その他 | － | 58,720 | － | 65,319
合計 | 1,276 | 31,726,126 | 1,351 | 33,999,420

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績

当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。

| 前連結会計年度 （自　2020年10月１日 至　2021年９月30日） | 当連結会計年度 （自　2021年10月１日 至　2022年９月30日） | 差額
金額（千円） | 金額（千円） | 金額（千円）
売上高 | 31,726,126 | 33,999,420 | 2,273,293（ 7.2％増）
売上総利益 | 5,661,033 | 6,266,524 | 605,490（ 10.7％増）
営業利益 | 914,227 | 1,149,590 | 235,363（25.7％増）
経常利益 | 783,847 | 965,488 | 181,640（23.2％増）
親会社株主に帰属する当期純利益 | 513,935 | 698,109 | 184,173（35.8％増）

（売上高・売上総利益）

当連結会計年度の売上高は、33,999百万円（前期比7.2％増）、売上総利益は6,266百万円（前期比10.7％増）となりました。

売上高はマンション分譲、分譲住宅事業、更に不動産流通事業において、販売件数が増加したことにより、前期と比較し増加いたしました。

また、売上総利益につきましては、新型コロナウイルス感染症による中国のロックダウンや物流網の悪化等、建築原価の高騰があり、分譲住宅にて悪化いたしましたが、マンション事業では建築工期が長く、当期での原価高騰による影響が少ないため、粗利率が減少せず、相対的に粗利率を確保できております。

（営業利益）

当連結会計年度の販売費及び一般管理費につきまして、新型コロナウイルス感染症の収束を見込み、各事業の販促費や全社におけるイベントの再開など、活動費の増加を見込んでおりましたが、変異株等による感染の拡大、長期化により、販管費が当初予算を下回り5,116百万円（前期比7.8％増）となり、その結果、営業利益は1,149百万円（同25.7％増）となりました。

（営業外損益及び経常利益）

当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、191百万円（前期比11.1％増）となりました。営業外費用につきましては前連結会計年度と比べ大きな変化はなく、375百万円（同24.0％増）となり、経常利益は965百万円（同23.2％増）となりました。

（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の特別利益は54百万円（前期比531.3％増）、特別損失は13百万円（同899.3％増）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は698百万円（同35.8％増）となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの主要事業が全て土地に関連する事業のため、土地価格の上昇や土地需要の高まりによる各プロジェクト用地の確保が困難になった場合には、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、

地場不動産会社や金融機関との連携した土地情報収集力を更に強化し、立地条件等良質な土地収集に努めております。

④　資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの資金需要の主なものは、土地及び物件仕入に加え、各種プロジェクト建設費用等があります。いずれも、金利コスト等を勘案しながら、自己資金又は金融機関からの借入金により調達しております。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

当社グループの経営陣は、地元に愛され継続性のある優良な企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。売上高経常利益率は10％の達成を目標とし、総資産利益率は５％以上※の達成を目標としております。

しかしながら、新型コロナウイルス感染症やロシアによるウクライナへの軍事侵攻、米国の利上げによる円安基調等による建築原価の高騰は未だ上昇しており、売上総利益率の上昇が難しい状況にあります。外部環境の影響を受けにくい商材を確保するための新規事業、ストック事業の強化、全社的な販売費および一般管理費の抑制を図り経常利益を確保すること、更に滞留資金の長期化を避け資金の回転率を高めることにより、資金の有効的且つ効率化を鑑み、目標達成に努めてまいります。

※当社はROA算出の基準として、当期純利益ではなく経常利益にて算出を行っております。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。