第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
(1) 連結経営指標等
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第18期及び第19期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株予約権の残高がありますが、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。
３．第18期及び第19期の株価収益率は、当社株式が非上場であるため記載しておりません。
４．従業員数は就業人員であります。
５．第18期以降の連結財務諸表については、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人により監査を受けております。
６．2017年６月27日付けで普通株式１株につき普通株式10,000株の割合で株式分割を行っております。第18期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。
(2) 提出会社の経営指標等
(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第17期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．第18期、第19期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株予約権の残高がありますが、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。
４．第17期から第19期の株価収益率は、当社株式が非上場であるため記載しておりません。
５．従業員数は就業人員であります。
６．主要な経営指標等の推移のうち、第17期については、会社計算規則（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定による監査証明を受けておりません。
７．第18期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人により監査を受けております。
８．2017年６月27日付けで普通株式１株につき普通株式10,000株の割合で株式分割を行っておりますが、第18期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり当期純利益を算定しております。
９．第17期から第20期の株主総利回り及び比較指標は、2019年12月19日に東京証券取引所マザーズに上場したため、記載しておりません。第21期の株主総利回り及び比較指標は、2020年３月期末を基準として算定しております。
10．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所マザーズにおけるものであります。ただし、当社株式は、2019年12月19日から東京証券取引所マザーズに上場されており、それ以前の株価については記載しておりません。
２ 【沿革】
当社は、2001年に東京都目黒区において、新規事業の検討を目的として、当社の前身である「株式会社アーバン・ライフ」を設立いたしました。不動産を通じて喜び・感動を提供したいという創業者である当社代表取締役の岡田の思いにより、2002年9月に株式会社コスモプランニングに商号変更した上で、不動産の売買・賃貸・コンサルティング業を開始しました。設立以降の経緯は次のとおりであります。
３ 【事業の内容】
当社グループは、当社及び連結子会社（株式会社グランデ）の計２社で構成しており、不動産売買・仲介、注文住宅のマッチングを行う「sumuzu（スムーズ）」事業と、ビル・マンション等の賃貸を行う「賃貸」事業の２つの報告セグメントを有しております。
(1) 「sumuzu」事業
「sumuzu」事業では、住宅用地を中心とした仕入れ・分譲による売買収入、不動産仲介収入、注文住宅建築に伴う建築業者からの請負紹介手数料収入を得ております。
当社グループは主に、不動産や住宅に関する情報メディア 「sumuzu（スムーズ）」運営による戸建住宅用の土地売買と建築請負紹介を主力事業として、富裕層顧客からのリピート取引及び紹介案件の獲得を強みとした収益用不動産の販売を含む総合的な不動産売買サービスを行っております。
東京城南６区（世田谷・目黒・大田・品川・渋谷・港）が主力事業エリアとなっており、渋谷・二子玉川・自由が丘のトライアングルエリアをカバーするように３つの営業拠点（桜新町本店、自由が丘センター、恵比寿センター）を設置しております。
また、2021年３月には自由が丘サテライトオフィスを設置し、「sumuzu Matching」における建築請負マッチングのサポート強化及びサービス向上を目的として「sumuzuカウンター」を開設しました。
（sumuzu事業の特徴）
① 「sumuzu Matching」を基軸としたワンストップサービス
当社グループでは、優れたデザイン性とコストパフォーマンスを両立させた住宅の実現をサービス理念としております。
当社グループが運営する建築業者とのマッチングプラットフォーム「sumuzu Matching」では、オンライン環境で建築デザインの比較・検討できるマッチングコンペサービスを提供しております。複数の建築業者によるデザイン及び見積りの提案を非対面で取得できることが特徴で、利用者は、建築業者検討における時間の制約や過度な営業を受けることなく、デザイン及びコストパフォーマンスの追求を行うことが可能です。
また、従来取り込むことができなかった、競合他社において土地を購入した顧客や注文住宅購入の見込み顧客・潜在顧客をターゲットとする新たな顧客獲得チャネルとなっており、対面型営業の効率化にも寄与しております。
② 既存顧客をベースとしたリピート・紹介の獲得
当社グループは、東京23区の中でも主として富裕層（当社グループでは世帯年収1,000万以上の顧客としております。）の多い城南エリアを中心に事業を展開しております。
メインターゲットである富裕層は、取引後も収益物件の追加購入や買い替え、家族の不動産購入等を目的として複数回の不動産取引を行う傾向にあります。そのため、既存顧客からのリピート利用や、紹介による取引が当社グループの強みであり、高い成約率につながっております。
また、事業エリアにおいて、当社グループ独自の物件情報の提供によるハウスメーカー等との継続的なパートナーシップを築いており、相互の顧客紹介を行っております。
③ 良質な自社物件ラインナップとインサイドセールスの活用
当社グループは、事業エリアにおける高い認知度により、大手不動産会社や地元不動産業者・各金融機関との強力な仕入れネットワークを作り上げてまいりました。また、グループ内に販売部門と仕入れ部門を有することにより、ニーズに合った適切な価格の仕入れや効率的な販売活動を行えるため、当社グループの物件はコストパフォーマンスや資産価値、希少性等、様々な面で強い競争力を持っております。
当社グループでは、インターネットにおける集客と、問い合わせからのスムーズな契約を重視しております。そのため、良質な自社物件ラインナップによる早期成約、蓄積された顧客データの分析及び活用による効果的なインサイドセールス強化に注力しており、2021年３月期は、当社グループの成約実績のうち、インターネットからの成約が53.7％となっております。
(2) 賃貸事業
当社グループの賃貸事業は、収益用不動産を購入し、賃料収入を継続的に得ることで、安定収益の基盤を形成しております。
【事業系統図】
４ 【関係会社の状況】
(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。
２．特定子会社であります。
３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。
４．株式会社グランデについては、売上高(連結会社間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10%を超えております。
主要な損益情報等 ①売上高 7,564,242 千円
②経常利益 587,411 〃
③当期純利益 385,097 〃
④純資産額 2,293,215 〃
⑤総資産額 5,218,115 〃
５ 【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
(注) １．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門等に所属しているものであります。
２．前連結会計年度末に比べ従業員数が10名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。
(2) 提出会社の状況
(注) １．全社（共通）として記載している従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門等に所属しているものであります。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．前事業年度末に比べ従業員数が６名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。
(3) 労働組合の状況
当社グループには労働組合はありません。なお、労使関係については円満に推移しております。