## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

（1）企業理念と経営の基本的な方針

当社グループは、不動産事業を通じた「街づくり」と「地域活性化」を使命と考え、「人々が"安心"して住める街づくり」・「人々が"快適"に暮らせる街づくり」・「人々が"満足"する街づくり」を通して、地域の発展とそこに住む人々の幸せを追求することを企業理念に掲げております。
当社グループは、事業用不動産の取得（入口）～開発（商品化）～販売・賃貸（出口）までを縦断的にフルラインで扱う少数精鋭の専門集団としての特徴を基盤とし、不動産業の一部領域に特化するのではなく、社会構造の変化、経済の動向、国策の転換等に応じて、柔軟に経営資源の選択と集中を行い、長期にわたり安定的成長を続けていくことを目指しております。ユニハイムエステート株式会社との合併統合プロセスを通して経営管理体制や事業推進体制を強化し、さらなる発展に繋げていく方針です。

（2）経営環境

長期化した新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、依然として日本経済全体の先行きは不透明であります。当社グループの属する不動産市場に関しては、インバウンド需要の消失や経済活動の制限により、市況の急激な悪化が懸念されましたが、各種経済対策や継続的な低金利環境により、不動産需要自体は底堅く推移していると認識しています。しかしながら、今般の感染症拡大が社会構造の変化を加速させ、不動産需要の「質」については、大きく変容していくものと考えています。

居住用不動産については、リモートワークや在宅勤務など、働き方の多様化が進むにつれ、人びとの居住地選択や住環境に対する価値観が大きく変わっていくと予想され、また、人口減少下において、都市中心部及びその郊外にある交通利便性や生活環境の優れた地域と、衰退傾向にある地域との間で、需要格差が拡大することが考えられます。

法人向け不動産に関しても、社会や産業構造の変化に伴う新たなニーズの高まりがみられ、例えば、eコマース市場の拡大による物流施設や倉庫用地の開発や、社会のデジタル化の浸透に伴うデータセンターの開発等については、今後の有望な成長分野であると予想されます。

（3）経営戦略

上記のような経営環境の過渡期においては、将来性のある優良地の見極めと、土地の新たな価値を創造する力がこれまで以上に重要であると考えています。

当社グループは、土地の価値に対する分析力とその価値を最大限に引き出す企画構成力を活かし、社会経済情勢やニーズの変化に即応する付加価値の高い不動産を提供してまいります。特に、素地からの不動産開発については、土地ごとの個別性が高く、また、専門的知識と豊富な経験値が要求されることから、当社グループの独自性の高いアプローチとして、エリアや規模を問わず競争力を発揮できるものと考えており、このノウハウを活用して、近畿圏でのプレゼンスを高めると共に、首都圏へと営業エリアを拡大し、成長を加速させていきたいと考えています。

事業ごとの具体的な施策は以下のとおりです。

①不動産開発・賃貸事業

当事業では、長期保有による安定した賃貸収益の獲得を目指しており、継続的に賃貸用不動産の保有数の積上げを進めています。賃貸用不動産の取得は、次の通り大別されますが、いずれも保有期間のキャッシュ・フローを投資の判断材料としております。

a) 既存賃貸用不動産の取得

これまで当社グループでは、不動産の「目利き力」を活かして、高い収益性が見込まれる賃貸用不動産を取得してきました。過去のバブル崩壊やリーマンショックなどの経済的混乱が生じた際には、様々な理由で手放される「割安」な不動産を積極的に取得し、成長の糧としてきました。取得した不動産については長期保有を原則とし、設備更新やテナント管理、入居促進等によるバリューアップを図ることで安定的収益を獲得しているものと考えています。近年は、低金利環境等により収益不動産の市場価格が上昇したことを受け、含み益の大きな保有不動産については売却を実施し、手元資金を厚くすることで、新たな優良不動産取得を獲得する方針であります。

b) 新規賃貸用不動産の自社開発

戸建分譲地開発のノウハウを応用し、当社グループでは2008年から郊外型の商業地開発に取組んでいます。具体的には、ロードサイド商業施設の敷地となる土地を素地の状態で取得（又は一団の土地として借上げ）して開発を行い、当該地について、当社グループが貸主となる事業用定期借地権（土地の用途が事業用に限定され、契約期間が10年から50年未満とされている借地権）を活用することで、長期にわたり安定収益を獲得するスキームに注力してきました。こうした素地からの開発には、既存不動産の取得に比べて許認可の取得や地権者との折衝といった一定のリスク等がある反面、素地価格での取得や開発業務の分離発注等を通じて原価を抑制することが期待でき、収益性を高めることができる特徴があると考えております。また、開発行為に一定の期間を要するものの、計画の初期段階で借主となるテナントの誘致活動を行い、借主が内定した時点で開発作業を本格推進することができることから、在庫リスクを低減することが可能であります。引き続き、新規賃貸用不動産の自社開発に積極的に取り組んでまいります。

②不動産開発・販売事業

当事業では、戸建分譲地の開発・販売と、住宅以外の用途として産業用地（倉庫や工場用地などの事業活動に供する土地）の開発・販売を行っています。

a)戸建分譲地

国土交通省令和３年度「住宅経済関連データ」において示されるように、人口減少下においても継続的に総世帯数及び住宅総数は増加しており、住宅需要に関して当面の間は堅調に推移するものと予想しております。

当社グループの住宅営業の拠点の一つである和歌山県は、持ち家住宅率が73.0％と、全国平均の61.2％や東京都の45.0％、大阪府の54.7％、兵庫県の64.8％に対して高水準であり(総務省 「平成30年住宅・土地統計調査」の「平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計」）、比較的持ち家志向の高い地域として今後も一定の需要が見込まれます。

また、立地環境の優れた住宅地を開発することに加えて、「建物部分」の付加価値向上や市場細分化によるきめ細やかな価格及び仕様グレードの設定が重要であると考えております。そこで、当社グループでは和歌山エリアの地元ビルダーが一般的に採用している木造軸組み工法による標準ランクの商品企画に加えて、株式会社ＬＩＸＩＬ住宅研究所が展開する「ＧＬホーム」のFC加盟店として、木造枠組壁工法の一種である２×６工法による高気密・高断熱を謳った災害に強い商品づくりや欧米風デザインの採用による他社商品との差別化を推進しております。

さらなる成長の機会を求め、2015年より近畿圏を中心として新たな住宅地開発に取り組んでおり、2019年には「夙川St Terrace秀麗の丘」（兵庫県西宮市における総72区画の住宅用地分譲プロジェクト。以下「夙川プロジェクト」という。）が完成し、販売活動を進めております。現在は、夙川プロジェクトの後続となる50区画以上の新規住宅地開発を進めており、成長戦略の重要な柱と位置付けております。

b)産業用地

近年多発する自然災害等に対する企業の危機管理の観点から、産業用地の移転や分散などの需要が高まるものと考えられます。当社グループではこうした需要に応えるべく、新たな取組みとして、企業をターゲットとした産業用地の開発・販売を進めており、2019年に和歌山県和歌山市吐前にて産業用分譲地を完成させ、現在販売活動を行っています。

現在は後続案件の開発許可の取得を進めているところです。

③マンション事業

ユニハイムエステート株式会社（2021年３月に吸収合併）は、当社が2016年３月に子会社化する以前から50年以上にわたり累計16,000戸以上（旧社名での販売実績及び共同事業分の事業比率に応じた販売実績を含む。）のマンション販売を継続してきました。

当事業では、この実績とブランド力を活用し、今後も大阪市中心部をはじめ、交通利便性の高いマンション適地を積極的に取得し、マンション供給数を着実に拡大していく方針です。また、これまで外部委託していた販売業務の一部を内製化することで収益力の向上と販売ノウハウの充実を図っています。

今後、当社グループの賃貸用不動産運用のノウハウと、分譲マンション事業を主力としてきたユニハイムエステート株式会社（2021年３月当社に吸収合併）のリソースを活用した新たなビジネスモデルを推進し、合併のシナジー効果を創出してまいります。具体的には、中古マンションを一棟購入し数年程度運用した後、リノベーションを実施して分譲販売する案件や、マンション適地である不動産を取得して一定期間運用し、解体更地化を実施して分譲マンションに用途変更する案件等を手掛けております。一定期間、賃料収益獲得の目的で運用している間に、減価償却が進み、さらに分譲事業化のタイミングをコントロールすることで、他社物件との販売競争を回避し、適切な販売価格の設定と利益率の確保が可能であると考えております。

（4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、不動産開発を基礎とした事業展開を行っており、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しており、目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。

（5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

①経営管理体制の継続的な強化

当社グループでは2021年３月に経営管理体制の強化のために子会社のユニハイムエステート株式会社を吸収合併し、人員配置や業務分掌の見直し、意思決定の効率化等の構造改革を実施しました。新体制の下で、今後のさらなる成長のために、コンプライアンスの認識や内部統制の継続的な充実が必要であると考えております。そのため当社グループは、引き続き経営管理体制の強化に取り組んでまいります。

②優秀な人材の確保

不動産のワンストップサービスを向上させるためには、優秀な人材の確保が必要であると考えています。当社グループでは、不動産に関する幅広い知識と高い専門性を養うために、採用した人材について配置転換や部署横断的なキャリアプロセスを通じて、モチベーションの持続を図るとともにマルチスキルを有する人材としての育成を進めています。また、企業成長を促進するために、従来の人材育成プロセスを継続する一方で、即戦力となる経験豊富な人材も獲得し、営業エリアの拡大や新たなビジネス領域への進出を進めてまいります。

③マンション事業の関連ビジネスへの進出

マンション事業において、販売後の顧客との繋がりを強化し、リフォーム需要や住替えニーズに対する積極的な提案が必要と考えています。そこでまずは、分譲マンション管理業へ進出し、販売後も顧客との接点を継続することで新たなビジネスチャンスに繋げてまいります。併せて、累計16,000戸以上ある過去の顧客情報を分析し、リフォームや住替えに伴う中古マンションの買取再販等の営業体制を構築してまいります。

④再開発用地の取得

当社グループのビジネスモデルは優良な土地の仕入れが重要であると認識しており、いかに取得価格を抑制するかが課題となります。直ちに利用可能な完成宅地の取得は競合が多く、価格が上昇する傾向にあることから、当社グループの素地からの開発力とフルラインの強みを活かし、様々な理由で過小評価されている土地や現況では利用が限定される土地をできるだけ安価で取得し、隣地の買い増しや権利関係の整理あるいは既存建物の建替え等を通じて土地の価値を再生・バリューアップする再開発ビジネスを推進してまいります。

⑤営業エリアの拡大

さらなる企業成長のためには、近畿圏だけでなく、より大きなマーケットである首都圏での営業展開が必要と考えております。当社グループでは、2017年に東京都小平市にて土地の取得・開発を行い商業用地として賃貸しています。また、2020年から東京事務所を中心に不動産取得に向けた活動を開始しており、2021年12月には埼玉県所沢市にて収益不動産（共同住宅）を取得しました。

当面は、当社の機動力が活かせる規模の不動産（東京駅から10km～30km圏にある不動産で、数億円程度の取得額）の開発案件に取り組んでまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1)新型コロナウイルス感染症の影響について

新型コロナウイルス感染症の拡大が続き、経済活動の制約が長期化することで、当社グループの経営成績、財政状態及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。

「不動産開発・販売事業」において、戸建住宅及びマンション建設に係る資材や住宅設備の調達について、生産地である海外諸国のロックダウンや物流の停滞等が長期化した場合、工事の遅延や引渡しの遅れにつながる可能性があります。当社ではこれまでのところ、早期の資材確保や代替品への切り替えにより引渡しの遅延等は回避できていますが、引き続き国際的なサプライチェーンの動向に注視が必要であると考えています。

「不動産開発・賃貸事業」において、緊急事態宣言等に基づく各テナントの営業制限等による減収への対応として、賃料減免の実施や、あるいはテナント撤退による空室率上昇の可能性がございます。当社グループでは、コロナ対策の影響が顕著な都市部での商業施設やホテル用地等を保有しておらず、生活密着型の沿道商業施設や住居系の収益不動産を中心としていることから、これまでのところ経営に重要な影響を受けるに至っていないと捉えておりますが、当面は各不動産の稼働状況を注視しつつ、稼働率を維持するために迅速な施策を講じてまいります。

(2)経済情勢の変動について

当社グループの事業は、景気、個人消費、金利、地価・不動産需要、各種税制及び補助制度等の動向により影響を受けております。景気の急速な悪化や個人消費の冷え込み、大幅な金利上昇、不動産需給の悪化、住宅税制の変更等が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特に、新型コロナウイルス感染症による経済活動の縮小が長引き、景気全体が著しく悪化した場合には、一般顧客層の住宅購入意欲の低下や出店施策変更による賃貸需要の減退、賃料低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3)土地の仕入について

当社グループの事業は、賃貸又は分譲販売に用いる優良な土地を取得することが重要であり、取引事業者や金融機関等からの情報に基づき、不動産毎の立地、周辺環境、価格、顧客ニーズ等を踏まえた事業化・商品化を検討し、収益性等を考慮の上で新規取得を行っております。

今後において、良質な不動産情報入手が困難となる場合や地価上昇その他の要因により収益性確保が可能な不動産が減少した場合及び、その他何らかの要因により取得が困難となった場合、当社グループの事業展開の制約要因となり、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4)原材料・資材価格等の変動について

当社グループの事業展開においては、戸建建築及びマンション等の建築において、木材・鉄材・セメント等の各種原材料・資材等を使用しております。それらの仕入価格は市場価格の変動により影響を受けており、今後において、原材料市況や需給、為替等の変動により仕入価格が高騰した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特に、海外での新築住宅需要の急増や商流の変動により、新築住宅建築に必要な材木価格が上昇傾向にあります。仕様見直しや代替品確保等による企業努力で吸収できないコスト増加分については、建築請負による販売利益の圧縮や営業計画の変更が必要となる可能性があります。

(5)外注企業の活用について

当社グループの各事業においては、開発用地のプランニング、開発許可申請、造成工事にかかる設計施工等について外注企業を活用しております。また、「不動産開発・販売事業」においては、戸建建築等に際して、自社にて設計業務及び管理者(監理技術者・主任技術者)配置による施工管理業務を行うほか、施工工事等は外注企業を活用しており、「マンション事業」においては、設計から施工までの各工程について外注により対応しております。当社グループの事業運営において、外注活用の重要性は高いことから、外注企業の確保及び育成に努めております。

今後の事業展開において、外注企業にかかる十分なリソース確保が困難となった場合には、当社グループの事業拡大の制約要因となる可能性があるほか、外注企業の経営不振や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合の発生やその他予期せぬ事象が発生した場合には、工事等の中断又は大幅な遅延、建設コストの上昇等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6)瑕疵担保について

戸建建築及び分譲マンションについては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づき、売主に対して物件引渡後10年間にかかる瑕疵担保責任が課せられております。

当社グループは、開発、分譲及び販売等を行う不動産にかかる品質管理を徹底しており、土壌汚染、使用建材、耐火・耐震性能及び施工品質等について、自社及び第三者機関の検査等を含むチェック体制を構築しております。

今後において、当社グループが供給する不動産について、販売・引渡し後に上記事項を含む何らかの瑕疵が判明した場合、当社グループに対する信頼性低下や損害賠償請求の発生等により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7)賃貸用不動産にかかる稼働率について

当社グループが展開する不動産賃貸においては、商業施設やオフィスビルにおける主要テナント企業の出店戦略変更等に伴う退去や、入居者獲得競争の激化等により、賃貸用不動産にかかる稼働率に低下が生じる可能性があります。また、代替テナント等の確保のため賃料引下げが必要となる場合もあり、これら要因による収益性低下が当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8)大型開発案件について

当社グループは、着手から販売まで数年単位の期間を要する不動産開発を事業の軸としています。

大規模開発には、用地取得等にかかる多額の投資が必要であるほか、開発許可取得、各種関係者の調整や工事等の多くの業務プロセスが必要であります。開発に際し、近隣住民等の反対運動が発生し結果としてプロジェクトの中止や遅延が発生する可能性があるほか、必要とされる許認可の取得や関係者の調整ができない場合は、事業が中止となるリスクを有しております。

著しい販売不振が生じた場合には、販売促進のための費用増加や値引施策の実施等により採算悪化が生じるリスクがあり、これらのリスクが顕在化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。

(9)エリア展開について

当社グループの営業地域は、和歌山県を中心とした近畿エリアに集中しております。当該地域において、地域経済の悪化や人口動態に変化が生じた場合又は台風や地震等の大規模災害による影響が発生した場合には、当該エリアにおける不動産市況等に影響が生じ、当社グループの経営成績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社グループは、当該地域を中心として事業エリア拡大を推進していく方針でありますが、新たな営業エリアにおける競合や事業実績が限定的であること等に起因して、当社グループの想定する事業拡大が実現出来ない可能性があり、営業拠点分散に伴う業務効率の悪化等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10)人材の確保について

当社グループの事業は、専門的な知識及び経験に加えて、不動産取引に係るソリューション提供や調整能力、高いコミュニケーション能力を有する人材が重要な要素であります。

今後における事業拡大を図るため、優秀な人材の確保及び育成が必要であると考えておりますが、これらが計画通り進まない場合又は現在在籍する人材の流出が生じた場合には、当社グループの事業展開に影響が生じ、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11)法的規制について

当社グループの事業である不動産・建設・介護・飲食・温泉等に関する事業活動において、「宅地建物取引業法」、「建設業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「国土利用計画法」、「借地借家法」、「介護保険法」、「公衆浴場法」、「食品衛生法」及び関連法令等による法的規制を受けており、特に「宅地建物取引業法」に関しては当社の主要な事業活動の前提となっています。

当社グループの事業に関係する許認可は下表のとおりであります。当社グループは、法令遵守に留意した事業展開を行っており、現時点において当該許認可が取消しとなる事由は発生しておりませんが、今後において何らかの理由により、当該許認可が取り消される又はこれらの更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、経営成績及び財政状態に重大な影響を与える可能性があります。

また、将来において、当社グループの事業に関連する法規制等が改廃された場合や新たな法規制等が設けられた場合には、事業展開において制約要因となる可能性があります。

許認可の名称 | 事業所名 | 許認可番号等/有効期限 | 取消条項
宅地建物取引業 （免許） | 和歌山本店 | 国土交通大臣（２）第8520号 自　2018年10月19日 至　2023年10月18日 | 宅地建物取引業法 第５条
一般建設業 （許可） | 和歌山本店 | 国土交通大臣 許可（般-3）第28183号 自　2021年６月18日 至　2026年６月17日 | 建設業法 第７条・第８条
特定建設業 （許可） | 和歌山本店 | 国土交通大臣 許可（特-3）第28183号 自　2021年６月18日 至　2026年６月17日 | 建設業法 第15条・第17条
一級建築士事務所 （登録） | 和歌山本店 | 和歌山県知事登録 第（リ）136-2号 自　2020年７月３日 至　2025年７月２日 | 建築士法 第23条の４
大阪本社 | 大阪府知事(イ)第26063号 自　2021年４月16日 至　2026年４月15日
賃貸住宅管理業者 （登録） | 和歌山本店 | 国土交通大臣(02)第000417号 自　2021年８月13日 至　2026年８月12日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第23条
小規模不動産特定共同事業事業者 （登録） | 和歌山本店 | 和歌山県知事（1）第1号 自　2020年９月２日 至　2025年９月１日 | 不動産特定共同事業法第53条
公衆浴場営業 （許可） | 株式会社ウェルネス・コート | 和歌山県指令海保衛第09190003号 ― | 公衆浴場法 第７条
訪問介護営業 （許可） | 株式会社ウェルネス・コート | ― 自　2019年８月１日 至　2025年７月31日 | 介護保険法 第77条
海南市介護予防・日常生活支援総合事業営業 （許可） | 株式会社ウェルネス・コート | ― 自　2020年４月１日 至　2023年３月31日 | 介護保険法 第77条
居宅介護支援営業 （許可） | 株式会社ウェルネス・コート | ― 自　2020年７月１日 至　2023年６月30日 | 介護保険法 第77条
介護予防・訪問看護 (指定） | 株式会社ウェルネス・コート | ― 自　2019年１月１日 至　2024年12月31日 | 介護保険法 第77条
地域密着型通所介護営業（許可） | 株式会社ウェルネス・コート | ― 自　2016年９月１日 至　2022年８月31日 | 介護保険法 第77条
飲食店営業 （許可） | 株式会社ウェルネス・コート | 4-21-1-01-003(LIC20210000005169) 自　2021年６月15日 至　2027年６月30日 | 食品衛生法 第55条及び第56条
損害保険代理店 （登録） | 和歌山本店 | AIG損害保険株式会社 損害保険代理店委託登録番号 21661000579 ― | 保険業法第280条 民法第653条

(12)個人情報の管理について

当社グループは、事業活動において顧客等の個人情報を取得しており、また、各種契約に際してはその性質上プライバシー性の高い情報を扱っております。当社グループは、個人情報の取り扱いにかかる社内規程及びマニュアルの整備及び運用を実施すること等により厳正な管理を行っておりますが、不測の事態により情報漏洩が発生した場合、信用低下や企業イメージの毀損、また損害賠償請求等により経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13)不動産の引渡時期等による業績の変動について

当社グループの「不動産開発・販売事業」及び「マンション事業」においては、不動産売買契約後において顧客に対する引渡をもって売上を計上する引渡基準を採用しております。

当社グループの四半期業績は、不動産引渡しのタイミングにより売上及び利益が変動しており、大型開発案件の有無や各不動産の完成・引渡しの時期により大きく依存しております。当該要因から、四半期ごとの業績については、必ずしも他の四半期業績と同水準にはならず、また、各四半期業績の偏重度合は過年度のそれと同様にならない可能性があります。

また、当社グループの計画に対して、販売活動や建築工事の遅延等に起因して、引渡時期が各決算期末を超える可能性があり、当社グループの通期経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。このほか、完成・引渡し不動産の取得価格や販売価格の高低等により、業績が変動する場合、当社グループの通期経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(14)有利子負債について

当社グループは、販売用不動産及び賃貸用不動産にかかる不動産取得資金について、主に金融機関借入により賄っております。また、事業成長を目的としてこれら投資を継続していることから、当社グループの連結総資産額に占める有利子負債の割合は、2022年３月期第３四半期連結会計期間末時点で66.7％となっております。

当該状況から、今後、金利の急激な上昇が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、金融情勢の急速な変動等の何らかの理由により将来における十分な資金調達が困難となる場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15)保有資産の減損について

当社グループの保有資産について、棚卸資産においては販売用不動産(仕掛含む)が、固定資産においては賃貸用不動産が、それぞれ多くを占めております。不動産市況の著しい悪化等によりこれら棚卸資産及び固定資産の価値が下落した場合、評価損の計上や減損処理が適用され、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(16)訴訟等について

当社グループの事業においては、不動産売買や賃貸借、土地開発、設計施工その他の各種取引、飲食や介護等にかかる各種サービス提供について、予期せぬトラブルや問題が生じるリスクがあり、その要因が当社グループに起因するか否かに拘らず、紛争等が発生する可能性があります。また、紛争等に対する対応が不適当であった場合等には、風評を含めた信頼性低下や訴訟に発展する可能性があり、場合によっては多額の費用負担が生じる可能性がある等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17)大株主に関するリスク

当社の代表取締役社長である山田茂は、当連結会計年度末現在で発行済株式総数の56.14％を保有しており、同氏の資産管理会社であるウィル・アセット株式会社が保有の9.39％と併せて65.52％を保有しております。同氏は、当社の創業者であり代表取締役社長であることから、引き続き安定株主として一定の議決権を保有し、その議決権行使に当たっては株主共同の利益を追求するとともに、少数株主の利益にも配慮する方針ですが、将来的に何らかの事情により同氏の当社株式が売却され議決権比率が低下した場合、当社株式の市場価格及び議決権の行使に影響を及ぼす可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態の状況

第32期連結会計年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

（資産）

当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,025,285千円増加し、38,344,072千円となりました。これは主に、販売用不動産の新規取得1,734,585千円を計上したことに伴う増加によるものであります。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,249,928千円増加し、31,829,459千円となりました。これは主に、支払手形及び買掛金が1,300,654千円増加したことによるものであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ775,356千円増加し、6,514,613千円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益803,577千円の計上等に伴い、利益剰余金が増加したことによるものであります。

第33期第３四半期連結累計期間（自　2021年４月１日　至　2021年12月31日）

（資産）

当第３四半期連結会計期間末における資産合計は、前連結会計年度末に比べて1,129,553千円減少し、37,214,519千円となりました。その主な要因は、売掛金が329,955千円増加したこと及び有形固定資産が431,703千円増加した一方で、借入金の返済及び買掛金の支払い等により現金及び預金が1,841,783千円減少したこと及び棚卸資産が80,715千円減少したことによるものであります。

（負債）

当第３四半期連結会計期間末における負債合計は、前連結会計年度末に比べて2,347,749千円減少し、29,481,709千円となりました。その主な要因は、未払法人税等が695,374千円増加した一方で、支払手形及び買掛金が2,771,704千円減少したこと及び借入金が568,306千円減少したことによるものです。

（純資産）

当第３四半期連結会計期間末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べて1,218,196千円増加し、7,732,809千円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益1,261,029千円の計上等に伴い、利益剰余金が増加したことによるものであります。

②経営成績の状況

第32期連結会計年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

当連結会計年度における我が国の経済は、2020年初頭から始まった新型コロナウイルス感染拡大の影響により、経済活動の自粛やインバウンド需要の急減、テレワークの推進、消費行動の変容等により、飲食業、イベント、観光業界など、多くの集客や密接を伴う業態にとって大きなマイナス影響がある一方で、巣ごもり需要を追い風とする電子商取引やデジタルトランスフォーメーション関連のサービスが躍進するなど「まだら模様」の景気動向を示しました。

近畿圏の不動産市況については、低金利環境を背景として都市部を中心に活発な不動産投資が行われ、価格が上昇しておりますが、コロナショックによるホテル用地需要の蒸発と商業地の活力低下により、今後の取引価格の動向が注目されます。

このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高15,024,559千円（前年同期比6.3％増）、営業利益1,891,115千円（前年同期比13.0％減）、経常利益1,515,178千円（前年同期比16.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益803,577千円（前年同期比36.7％減）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

当セグメントにおきましては、売上高は新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済の停滞により、一部テナントビル等において賃料の減免措置などを実施したことによる減収の影響はありましたが、集合住宅２件（神戸市東灘区の集合住宅「アーデンコート住吉川」及び和歌山県和歌山市の集合住宅「セジュール弐番館」）を購入したことによる収益が寄与し、セグメント売上としては2,483,073千円（前年同期比2.0％増）、セグメント利益734,433千円（前年同期比1.8％減）となりました。

（不動産開発・販売事業）

当セグメントにおきましては、和歌山エリアの住宅用地の販売が76区画、建物引渡し棟数が71棟でした。また、兵庫県西宮市で完成した大型開発プロジェクト（夙川St Terrace秀麗の丘:夙川PJ）の集合住宅用地（約10,000㎡）の引渡しが増収に大きく寄与しました。これらの結果により、セグメント売上として5,673,906千円（前年同期比8.5％増）、セグメント利益としては1,135,683千円（前年同期比28.7％減）となりました。セグメント利益が前年同期比減となりましたが、主な要因として、前期は一過的に営業利益率が高い商品の販売があったことでセグメント利益が大幅に増加しており、その影響によるものです。

（マンション事業）

当セグメントにおきましては、全般的に販売活動が堅調に推移しました。物件別では、ユニハイムエクシア池田城南が11戸（完売）、ユニハイム豊中レジデンスが２戸（完売）、ユニハイム泉佐野駅前通りが70戸（完売）、ユニハイムあびこヴェスティが57戸（完売）、ユニハイム高田本郷が28戸（残35戸）、ユニハイム鳳ソレイユが38戸（残28戸）の引渡しとなり、計206戸を引渡しました。セグメント売上高としては、6,606,362千円（前年同期比6.8％増）、セグメント利益481,138千円（前年同期比21.1％増）となりました。

（その他の事業）

当セグメントにおきましては、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等から構成されており、シニア事業に関しては、期中において介護度の重症化による退去が発生し一時的に入居率が低下したものの、入居促進施策を行った結果、期末における入居率は前期末に引き続き90％を維持出来ました。しかしながら新型コロナウイルスの感染拡大による影響でレジャー事業の利用者が減少したことにより、減収となりました。結果として、セグメント売上高は261,216千円（前年同期比8.1％減）、セグメント利益72,107千円（前年同期比22.6％減）となりました。

第33期第３四半期連結累計期間（自　2021年４月１日　至　2021年12月31日）

当第３四半期連結累計期間におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種が進み、また、９月には緊急事態宣言が解除されたことから、企業の景況感に改善傾向がみられ、サービス消費が持ち直すなど少しずつ経済活動と景気回復の動きが見られましたが、依然として先行きは不透明な状況であります。

このような状況の下、当社グループの当第３四半期連結累計期間の経営成績は、売上高11,770,939千円、営業利益2,328,018千円、経常利益2,096,159千円、親会社株主に帰属する四半期純利益1,261,029千円となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

当セグメントにおきましては、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済の停滞により一部テナントビル等において、前期に引き続き賃料の減免措置などを実施しております。また、2021年12月に埼玉県所沢市の賃貸等不動産を購入しました。これらの結果、セグメント売上としては、1,805,696千円、セグメント利益614,638千円となりました。

（不動産開発・販売事業）

当セグメントにおきましては、京都市南区久世殿橋町の物流施設跡地の販売及び和歌山県和歌山市吐前の産業用地の引渡し、戸建住宅引渡しを行い、堅調に推移しました。これらの結果により、セグメント売上としては、5,249,011千円、セグメント利益1,870,547千円となりました。

（マンション事業）

当セグメントにおきましては、マンション在庫39戸（ユニハイム鳳ソレイユ25戸、ユニハイム高田本郷14戸）の引渡し及び竣工した新規分譲マンション97戸（ユニハイム住之江公園64戸、ユニハイム枚方牧野33戸）の引渡しを行い、セグメント売上としては、4,510,918千円、セグメント利益195,143千円となりました。

（その他の事業）

当セグメントにおきましては、主にレジャー事業に関して、上期においては前期より続いておりました新型コロナウイルスの感染拡大の影響による減収が落ち着き、徐々に客足も戻りつつ回復傾向にありましたが、変異株の発生の影響により、予断を許さない状況となりました。また、介護サービス利用者の需要は底堅く、シニア事業は堅調に進捗しています。結果として、セグメント売上としては、205,313千円、セグメント利益67,066千円となりました

③ キャッシュ・フローの状況

第32期連結会計年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ、495,750千円増加し、3,030,478千円（前事業年度末比19.6％増）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

#### （営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果、得られた資金は781,014千円（前年同期は1,780,722千円の収入）となりました。主な増加要因は、仕入債務の増加額1,300,653千円及び税金等調整前当期純利益1,170,116千円であり、主な減少要因は、棚卸資産の増加額946,682千円及び法人税等の支払額767,740千円であります。

#### （投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果、使用した資金は880,193千円（前年同期は2,575,234千円の支出）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得（主に賃貸用不動産の取得）による支出779,735千円であります。

#### （財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果、得られた資金は594,929千円（前年同期は1,142,784千円の収入）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入6,471,405千円であり、主な減少要因は、短期借入金の純減額1,667,374千円及び長期借入金の返済による支出4,178,968千円であります。

#### ④ 生産、受注及び販売の実績

#### ａ． 生産実績

当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

#### ｂ． 受注実績

当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。

#### ｃ． 販売実績

第32期連結会計年度及び第33期第３四半期連結累計期間の販売実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 第32期連結会計年度 （自　2020年４月1日 至　2021年３月31日) | 第33期第３四半期連結累計期間 （自 2021年４月1日 至　2021年12月31日）
金額(千円) | 前年同期比(％) | 金額(千円)
不動産開発・賃貸事業 | 2,483,073 | 102.0 | 1,805,696
不動産開発・販売事業 | 5,673,906 | 108.5 | 5,249,011
マンション事業 | 6,606,362 | 106.8 | 4,510,918
その他の事業 | 261,216 | 91.9 | 205,313
合計 | 15,024,559 | 106.3 | 11,770,939

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度及び第33期第３四半期連結累計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 第31期連結会計年度 （自　2019年４月1日 至　2020年３月31日) | 第32期連結会計年度 （自　2020年４月1日 至　2021年３月31日) | 第33期第３四半期 連結累計期間 （自 2021年４月1日 至　2021年12月31日）
金額(千円) | 割合(％) | 金額(千円) | 割合(％) | 金額(千円) | 割合(％)
株式会社プレジオ | ― | ― | 2,599,590 | 17.3 | ― | ―
日本電産グローバルサービス株式会社 | ― | ― | ― | ― | 2,190,000 | 18.6

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

#### (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。

#### ① 重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。

#### ａ．固定資産の減損

当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。

####

ｂ． 繰延税金資産
当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。

なお、新型コロナウイルス感染症の会計上の見積りに対する影響につきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。

####

②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a.　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討

第32期連結会計年度（自　2020年４月１日　至　2021年３月31日）

(売上高)

当連結会計年度における売上高は15,024,559千円(前年同期比6.3％増)となりました。これは主に、マンション事業において、ワンルーム及びファミリー向けの分譲マンションを206戸(前期は178戸)引き渡したことによる売上高が6,606,362千円(前年同期比6.8％増)、不動産開発・販売事業において、和歌山エリアでの販売に加え、兵庫県西宮市で完成した大型開発プロジェクト（夙川St Terrace秀麗の丘:夙川PJ）の集合住宅用地（約10,000㎡）の引渡しをしたことによる売上高が5,673,906千円(前年同期比8.5％増)、不動産開発・賃貸事業において、新規購入した集合住宅が増収要因となり売上高が2,483,073千円(前年同期比2.0％増)へと増加したことによるものであります。

(売上原価、売上総利益)

当連結会計年度における売上原価は10,842,002千円(前年同期比11.0％増)となりました。これは主に売上高の増加に伴う原価の増加によるものであります。

この結果、売上総利益は、4,182,556千円(前年同期比4.3％減)となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,291,440千円(前年同期比4.4％増)となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したことによるものであります。

この結果、営業利益は、1,891,115千円(前年同期比13.0％減)となりました。

(営業外損益、経常利益)

当連結会計年度における営業外収益は67,703千円(前年同期比12.0％減)となりました。これは主に受取保険金の減少によるものであります。また、営業外費用は443,640千円(前年同期比0.7％減)となりました。これは主に、支払利息の減少によるものであります。

この結果、経常利益は、1,515,178千円(前年同期比16.0％減)となりました。

(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度における特別利益は171千円(前年同期比96.4％減)となりました。これは主に、受取和解金の減少によるものであります。また、特別損失は345,234千円(前年同期は13,143千円)となりました。これは主に、減損損失の増加によるものであります。　当連結会計年度における法人税等合計は366,538千円(前年同期比30.4％減)となりました。

この結果、親会社株主に帰属する当期純利益については、803,577千円(前年同期比36.7％減)となりました。

第33期第３四半期連結累計期間（自　2021年４月１日　至　2021年12月31日）

（売上高）

当第３四半期連結累計期間における売上高は11,770,939千円となりました。主な要因は、マンション事業において前年度完成したマンション在庫並びに2021年８月に竣工した新規分譲マンションの引渡し(136戸)等によるセグメント売上高が4,510,918千円となったことによります。

（売上原価、売上総利益）

当第３四半期連結累計期間における売上原価は7,764,260千円となりました。これは売上の増加に伴う原価の増加によるものです。

この結果、売上総利益は、4,006,678千円となりました。これは、不動産開発・販売セグメントにおいて、京都市南区久世殿橋町の物流施設跡地の販売が大きく寄与した結果です。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

当第３四半期連結累計期間における販売費及び一般管理費は1,678,660千円となりました。これは、マンション販売活動に伴う広告宣伝費等の増加によるものです。

この結果、営業利益は、2,328,018千円となりました。

（営業外損益、経常利益）

当第３四半期連結累計期間における営業外収益は84,470千円となりました。また、営業外費用は316,328千円となりました。

この結果、経常利益は、2,096,159千円となりました。

（特別損益、親会社株主に帰属する四半期純利益）

当第３四半期連結累計期間における特別利益は6,154千円となりました。また、特別損失は132,011千円となりました。

当第３四半期連結累計期間における法人税等合計は709,273千円となりました。

この結果、親会社株主に帰属する四半期純利益については、1,261,029千円となりました。

b.　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

c.　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）　経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所用資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。

③財政状態の分析

「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(１)経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

④経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について

当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率(ROE)を客観的な指標としております。2020年３月期については、高収益案件である夙川PJの宅地造成工事完成に伴い、顧客への宅地販売が短期間に集中した結果、一過的にROEが上昇しています。

なお、過去２年間の自己資本当期純利益率(ROE)は以下のとおりであります。

決算年月 | 2020年３月期 | 2021年３月期 | 2022年３月期 第３四半期連結累計期間
自己資本当期純利益率(ROE) | 24.9％ | 13.1％ | 17.7％

### ４ 【経営上の重要な契約等】

#### (1)フランチャイズ契約

当社は、2019年９月30日付で株式会社ＬＩＸＩＬ住宅研究所と「ＧＬホームフランチャイズチェーン加盟契約書」を締結しております。契約の概要といたしましては、契約期間を2019年９月30日から2022年９月29日までとした契約更新型の「ＧＬホーム住宅の建築・販売」に関するフランチャイズ契約となっております。ロイヤリティとして固定的費用と売上高に応じた変動的費用を支払っております。

#### (2)吸収合併契約

当社は、2021年１月12日開催の取締役会において、当社の連結子会社であるユニハイムエステート株式会社を吸収合併することを決議し、同日付で合併契約を締結し、2021年２月12日開催の合併承認に係る株主総会において承認されました。当該契約に基づき、当社は2021年３月１日付けでユニハイムエステート株式会社を吸収合併いたしました。

なお、詳細につきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（企業結合等関係）」をご参照下さい。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。