文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。
（１）会社の経営の基本方針
当社は、企業理念に則り、誠意・誠実をモットーに社会に貢献できる仕事を通じ、お客様に満足を戴き、その利潤によって社員一同がより豊かな生活の向上を目指しております。
また、「経営方針」として
一、管理業を通じて社会に貢献する
一、創意と工夫で業界の発展と社会的地位の向上に努める
一、自己への挑戦と可能性の追求に努め、新しい自分が発見出来る職場作りを構築する
一、仕事は厳しく、人に優しく人間性豊かな企業を目指す
一、会社の繁栄と共に全社員の生活向上に努める
を掲げ、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。
（２）目標とする経営指標及び中長期的な会社の経営戦略
堅実な経営基盤を将来的に堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視いたします。但し、管理戸数は一朝一夕に増加させることができるわけではありません。当社は、管理物件の入居者様の満足度の向上がオーナー様の経営の安定化に繋がると考え、入居者様向けのサービスを拡充してまいります。日々の管理業務を通じオーナー様からの信頼を得ることが新たな管理受託に繋がると考えております。
徐々にではありますが、管理戸数を増加させることで事業の発展、経営効率の改善及び財務体質の強化に努める所存であります。併せて新規優良物件に対する投資を継続的に推進いたします。
（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
わが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響を受け雇用・所得環境が悪化しており、賃貸経営を取り巻く環境は先行き不透明な状況が続いております。
このような経営環境の元、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下の項目と認識しております。
① 他社との差別化を図る特色ある入居者様向けサービスの強化
きめ細やかな管理を実現するため、管理戸数700～1,300戸毎に管理センターを設け、入居者様からの問い合わせに迅速に対応できる体制を構築しております。また、当社独自の会員組織「Bellevie Club」を開設し、ご入会いただいた入居者様には各種イベントへの招待やプレゼントキャンペーンを実施しております。さらに留学生が安心して生活できる支援を行うための専門部署を設け、入退去手続きのみではなく日本での生活に関する支援やイベントを実施する等のサービスを行っております。
② 内部管理体制の強化
当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正化や健全性を確保しつつも、更に効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。
③ コンプライアンス体制の強化
当社は、法令、定款及び社内規程等の遵守は勿論のこと、日々の業務を適正かつ確実に遂行しており、クリーンで誠実な姿勢を企業行動の基本として、事故やトラブルを未然に防止する取り組みを強化しております。
今後、更なる事業拡大と企業価値の向上に向けて、引き続き日常業務における関連法令の遵守を徹底するとともに、リスク管理・コンプライアンス推進委員会の定期的開催、各種取引の健全性の確保、情報の共有化、再発防止策の策定等を行い、また、社内啓蒙活動を実施し、厳正な管理による社会の「公器」としての責任を重視した透明性のある管理体制の構築を図ってまいります。
④ 財務体質の健全化
当社は、自社物件を購入する際にその全額を借入金にて調達し購入していることから、当社の負債比率は一般的に適正とされる比率よりは高い水準となっております。これに関して、当社の物件の購入及び有利子負債に関する方針は次のとおりです。
(ⅰ) 自社物件は全て長期保有を前提とし、購入する際には十分な検討を行い、当社基準の適正な価格で購入する。
(ⅱ) 借入について、購入金額全額を金融機関から長期で借入できることを条件としている。また、返済は各物件の収入から支出を差し引いた収支差額の範囲内で余力をもって返済可能な金額とする。
上記の方針により、当社の貸借対照表は固定資産と固定負債の増加が対応しており借入金返済後には資産が残ることを想定しております。
以上のとおり、物件購入に当たり固定負債が増加する場合があるもののそれに見合った固定資産を積み上げていくことで一定の財務体質の健全化が図れるとものと考えております。
⑤ 安定した資金調達手法の確保
当社が掲げる経営戦略を実現するためには、従来にも増して、自社物件の積み増しを進めるにあたり購入資金の調達力が必要不可欠であります。
市況の変化に左右されることなく安定した資金調達を行うために、物件単位の資金調達に加えて、フリーキャッシュである手元資金の増強が有効であると認識しております。
そのためには、金融機関からの借入のみならず、多様な資金調達手法を検討していくことが重要であると考えております。
⑥ 人材の確保と育成
上記の課題を克服するためには、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要な課題であると認識しております。そのため当社では、従業員のプロフェッショナル化として不動産管理に係る従業員に対し不動産管理に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、すべての業務に携わる従業員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に着けること、自律的に行動していくことを求めております。これにより、従業員個々の能力の向上を図り、当社の人材レベルの向上、ひいてはサービスの質の向上、維持に繋げていきたいと考えております。その実現には、人材に対する投資が必要不可欠であると考え、毎年策定する人員計画に教育研修を盛り込み、持続して人材のレベルアップに取り組んでおります。また併せて、経営理念やコンプライアンスに基づいた業務運営体制の徹底のため、従業員に対し各種研修を実施しております。
⑦ 新型コロナウイルスへの対応
当社は、入居者様に安心して頂けるよう管理物件、自社物件の共用部や営業所のドアノブや扉等、お客様の触れる機会の多い箇所の消毒の徹底及び従業員のマスク着用・アクリル板の設置等による飛沫対策等により感染防止対策を徹底しております。また、インターネット設備の導入や非対面・非接触設備の導入など、コロナ禍における空室対策をオーナー様に提案するなど、コロナ禍の状況に対応した対策を実施しております。さらに、インバウンド需要を短期的には見込めないため、簡易宿所については用途変更を行うなど対策を行っております。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。当社はこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。また、本書に記載した事項は事業等に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。
（１）法令・税制の変更に係るリスク及び許認可等について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：大］
当社の事業に関しては、主として不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更によっては、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
また関連する各種税制の変更によっても、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社が事業に関し取得している許認可等は以下のとおりであります。本書提出日現在、これらの許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社の事業の活動に支障をきたすとともに当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
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許認可等の名称 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主な許認可取消事由 |
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許認可(登録)番号 |
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賃貸住宅管理業登録 |
2021年８月13日から |
賃貸住宅管理業法第23条 |
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国土交通大臣登録（２）第000400号 |
2026年８月12日まで |
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宅地建物取引業免許 |
2019年３月10日から |
宅地建物取引業法第66条 |
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国土交通大臣免許（７）第5066号 |
2024年３月９日まで |
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一般建設業許可（注）１ |
2019年５月９日から |
建設業法第29条 |
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京都府知事許可（般-１）第30640号 |
2024年５月８日まで |
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一般建設業許可（注）２ |
2019年９月９日から |
建設業法第29条 |
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京都府知事許可（般-１）第30640号 |
2024年９月８日まで |
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一級建築士事務所登録 |
2017年６月28日から |
建築士法第９条 |
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京都府知事登録（29Ａ）第01479号 |
2022年６月27日まで |
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ホテル営業許可 |
2018年２月23日取得 |
旅館業法第８条 |
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京都市指令保医セ第820号 |
有効期限なし |
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住宅宿泊管理業者登録 |
2018年６月15日から |
住宅宿泊事業法第42条 |
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国土交通大臣登録（01）第F00072号 |
2023年６月14日まで |
（注）１．一般建設業許可は、塗装工事業であります。
２．一般建設業許可は、建築工事業及び大工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、鋼構造物工事業、内装仕上工事業であります。
（２）不動産市況動向等に係るリスク
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：中期的 影響度：大］
賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。
この場合、不動産管理事業においては、管理物件にかかわる管理収入が、不動産賃貸事業においては、自社物件の家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
また、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、保有資産の価値が低下する等の影響を及ぼす可能性があります。
（３）外国人留学生、訪日外国人観光客について
[発生可能性：高 発生可能性のある時期：短期的 影響度：中］
当社の事業は、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客の動向により少なからず影響を受けております。
これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（４）減損会計の適用について
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
当社が所有する固定資産において、不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（５）競合について
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：長期的 影響度：中］
不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社は、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理については高い競争力を有していると自負しておりますが、競合他社の動向によっては当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
不動産賃貸事業においては、人口減少のもと賃貸物件の供給過剰状態が加速する可能性があり、家賃の値下げなど競合する物件の動向によっては当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（６）新型コロナウイルス感染症について
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：中期的 影響度：中］
不動産管理事業においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、顧客への営業活動が難しい状況となったことから、大型工事の受注が減少しそれに伴い工事売上が減少しております。
また、不動産賃貸事業のうちマンスリーマンション事業については、在宅勤務が広がるなか法人需要が落込み、ホテル事業についてはホテルを休業するなど大きな影響を受けております。
当社の主要な収入である家賃収入に関しては、一部のテナントから家賃の減額ないし敷金充当等の要請が出てきておりますが、本書提出日現在ではこれらの要請は限定的なものであり、またワクチン接種が進んでいる現状から、現時点では新型コロナウイルス感染症の影響は比較的軽微であると予想しております。
但し、新型コロナウイルス感染症の影響については、長期間に渡り残り続けることも考えられ、その場合、休業等による宿泊収入の減少、マンスリーマンションの利用者の減少等により、収益が悪化し当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
当社の事業においては今後の動静を注視し、必要な対応策を適時に講じるよう努めてまいります。
（７）自社物件の賃借人との賃貸借契約について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
不動産賃貸事業において、自社物件の賃借人との賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はなく、また賃借人が一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継賃借人が見つかるまでの間、家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（８）不動産の欠陥・瑕疵について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
不動産賃貸事業において、当社が不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。
一方で、当社の保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社の責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（９）地域偏在に係るリスク
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
当社が保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（10）資金調達及び返済のリスクについて
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
不動産賃貸事業において、当社は物件取得の資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行後に物件を取得しております。しかしながら、何らかの理由により計画どおりの資金調達ができなかった場合には、当社の事業展開が影響を受ける可能性があります。また、有利子負債の主な返済原資は保有する不動産（賃貸マンションや駐車場等の自社物件）の家賃収入ですが、家賃条件が想定から悪化した場合、あるいは、入居率が想定より下回った場合等には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（11）有利子負債への依存について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
自社物件を購入する際にその全額を借入金にて調達し購入していることから、当社の負債比率は一般的に適正とされる比率よりは高い水準となっております。今後、金利の急激な変動や金融情勢の変化により計画どおり資金調達ができない場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（12）自然災害、人災等に係るリスク
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：中］
地震、風水害等の自然災害や、事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合、管理物件、自社物件が、毀損、滅失又は劣化してしまい、管理物件ないし賃貸物件等が減少することにより管理収入・家賃収入が減少し、自社物件については修復のための費用負担が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（13）レピュテーションリスクについて
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社は、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社を取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（14）個人情報管理に係るリスク
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社は、事業を行うにあたりオーナー様、入居者及び宿泊者様等の個人情報を多数扱っております。個人情報の取り扱いに際しては、厳重な取り扱いに留意しておりますが、不測の事態により、万が一個人情報が外部へ漏洩するような事態になった場合は、当社の信用失墜により契約件数の減少、売上の減少又は損害賠償による損失発生の可能性も考えられ、その場合には、当社の業績及び財務状況等に対して影響を及ぼす可能性があります。
（15）ストック・オプションと株式の希薄化について
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：長期的 影響度：小］
当社では、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社の業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより、企業価値向上に資することを目的とするため、ストック・オプション制度を設け、その一環として新株予約権を付与しております。本書提出日現在、新株予約権による潜在株式数は349,000株であり、株式の総数（潜在株式を含み、自己株式を除く。）に対する潜在株式数の割合は8.65％となっております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
（16）少子高齢化リスクについて
[発生可能性：中 発生可能性のある時期：長期的 影響度：小］
日本国内では少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少を受けて、学生数が減少する可能性があります。当社管理物件（自社物件を含む）は１Ｒ～１ＬＤＫといった単身者向けの比率が高いところ、未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向け物件の利用者は若年層（15歳～34歳）の単身者から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと変化していることからも学生数の減少による影響は軽微であると想定されますが、京都市など特に学生人口が多い地域のマーケットが想定以上に縮小した場合は、当社の業績及び財務状況等に対して影響を及ぼす可能性があります。
（17）外注業務について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社は管理物件、自社物件の大修繕工事、原状回復工事等については、ほぼ外注しているため、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（18）代表取締役への依存について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社の代表取締役である長田修は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定すると共に、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。
当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、長田修に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により長田修の業務執行が困難になった場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（19）人材の確保及び育成について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社の将来の成長は優秀な人材をはじめ人的資源に大きく依存するため、専門性の高い不動産管理の知識と豊富な経験を有する人材の確保と育成が不可欠であります。したがいまして、これらの優秀な人材こそが当社の経営資源の核となるものであり、今後も優秀な人材の中途採用並びに、優秀な学生の新卒採用、人事制度の充実等により人材の育成に積極的に取り組んでいく方針でありますが、当社の求める人材の確保・育成が充分にできない場合や当社の役職員が大量に社外に流出した場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（20）業務運営に係るリスクについて
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社の事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。
当社では、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（21）新規物件が取得できない可能性について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
不動産賃貸事業においては、新規に物件を取得するにあたって当社の基準に見合う利回りが確保できる物件がない場合や、資金面で当社が求める基準での調達ができない場合においては、当社の事業計画どおりに新規に物件を取得することが難しくなることが考えられ、その場合には当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクについては、現在の事業エリアに限らず高利回りが期待できるエリアを開拓すること、売主様からの直接購入による取得費用の圧縮等で利回りを確保すること、資金調達においても間接的な調達に依存せず直接資金を調達する方法も取り入れることなどの対応策を講じることで低減できると考えております。
（22）訴訟の可能性について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社は本書提出日現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。これらの手続は結果の予測が困難であり、多額の費用が必要となることや、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらの手続において当社の責任を問うような判断がなされた場合には、当社の業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
（23）労務管理について
[発生可能性：低 発生可能性のある時期：特定時期なし 影響度：小］
当社は、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取り組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、争訟の発生、会社イメージの低下等により、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
（１）経営成績等の状況の概要
① 財政状態の状況
第33期事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）
（総資産）
当事業年度末における総資産は52,238,498千円となり、前事業年度末に比べ2,164,014千円増加いたしました。主な要因は次のとおりであります。
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は7,367,957千円となり、前事業年度末に比べ151,239千円増加いたしました。これは主に現金及び預金が158,017千円増加したことによるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産は44,870,540千円となり、前事業年度末に比べ2,012,775千円増加いたしました。これは主に新規の自社物件の取得に伴う有形固定資産の増加1,999,440千円によるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は5,145,129千円となり、前事業年度末に比べ541,406千円増加いたしました。これは主に2022年３月償還予定の社債360,000千円を１年内償還予定の社債に振替えたこと及び１年内返済予定の長期借入金の増加90,460千円によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は40,827,940千円となり、前事業年度末に比べ975,758千円増加いたしました。これは主に有形固定資産の増加に伴う長期借入金の増加1,324,915千円及び上記社債の１年内償還予定の社債への振替による減少360,000千円によるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産合計は6,265,428千円となり、前事業年度末に比べ646,849千円増加いたしました。これは主に配当金の支払335,453千円を上回る当期純利益982,302千円を計上したことよるものであります。
第34期第２四半期累計期間（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
（総資産）
当第２四半期会計期間の末日における総資産は52,061,905千円となり、前事業年度末に比べ176,592千円減少いたしました。主な要因は次のとおりであります。
（流動資産）
当第２四半期会計期間の末日における流動資産は7,662,014千円となり、前事業年度末に比べ294,057千円増加いたしました。これは主に、自社物件の売却などで、現金及び預金が201,884千円増加したことによるものであります。
（固定資産）
当第２四半期会計期間の末日における固定資産は44,399,890千円となり、前事業年度末に比べ470,650千円減少いたしました。これは主に、新規の賃貸物件を２棟取得した一方、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したことなどにより、有形固定資産が541,916千円減少したことによるものであります。
（流動負債）
当第２四半期会計期間の末日における流動負債は4,039,339千円となり、前事業年度末に比べ1,105,789千円減少いたしました。これは主に、未払法人税等が447,815千円増加した一方、借入金返済により１年内返済予定の長期借入金が1,558,590千円減少したことによるものであります。
（固定負債）
当第２四半期会計期間の末日における固定負債は40,891,786千円となり、前事業年度末に比べ63,845千円増加いたしました。これは主に、借入金返済及び１年内返済予定の長期借入金への振替により長期借入金が1,870,552千円減少した一方、自社物件売却に関し長期前受収益を1,555,581千円計上したこと及び資産除去債務が358,559千円増加したことによるものであります。
（純資産）
当第２四半期会計期間の末日における純資産合計は7,130,779千円となり、前事業年度末に比べ865,351千円増加いたしました。これは、配当金の支払335,453千円を計上する一方で、四半期純利益を1,200,804千円計上したことによるものであります。
② 経営成績の状況
第33期事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）
当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による経済活動の停滞から極めて厳しい状況で推移いたしました。経済活動再開のため様々な施策の打出しがなされたものの、再度の感染拡大を受け景気の先行きは依然不透明な状況が続いております。
当社が属する不動産業界においても、商業施設の家賃減額交渉など新型コロナウイルス感染症拡大による事業環境の悪化が生じており、新型コロナウイルス感染症の収束の見通しが立たない中先行き不透明な状況が続いております。
こうした事業環境のなか、当社は管理センターを２店舗開設し顧客サービスの充実に努めました。また、新規物件を７棟取得するなど事業拡大に努めました。更に、インバウンド需要の見込めなくなった簡易宿所については一般賃貸への用途変更を行いました。しかし、これらの施策にもかかわらず新型コロナウイルス感染症による減収の影響を完全に補うまでには至りませんでした。その結果、当事業年度の経営成績は、売上高8,031,258千円（前年同期比3.1％減）、営業利益1,813,218千円（同4.3％減）、経常利益1,435,167千円（同10.5％減）、当期純利益は982,302千円（同0.3％減）となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
（不動産管理事業）
当社の不動産管理事業は、オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも入居者様に長期に渡って住み続けて頂くことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し入居者満足度を上げるための様々な施策を行っております。
不動産管理事業の売上高の約半分を占める管理収入については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響は比較的軽微なものにとどまりました。しかし、リフォーム工事については先行きに対する不透明感から大型工事の受注が減少しました。また、不動産取引の停滞から不動産売買の仲介が減少しました。さらに、留学生を対象とした不動産賃貸の仲介についても減少しました。これらの結果、売上高は3,155,658千円（前年同期比7.6％減）、営業利益は518,910千円（同21.6％減）となりました。
（不動産賃貸事業）
当社の不動産賃貸事業は、利回りが高く資産効率が高い優良な物件を購買し、不動産管理事業で得たノウハウを活かして物件の価値を高めるように取り組んでおります。物件の購入にあたっては、立地その他の条件を勘案した上で概ね高い入居率が維持できると判断した物件を取得し、地域に密着した入居者サービスによって入居率を高め、物件の資産価値を高めて効率的な資産運用を行えるように取り組んでおります。
不動産賃貸事業においては、当事業年度に取得した７棟の新規物件及び前事業年度に取得した物件が家賃収入の増加に寄与したものの、ホテルやマンスリーマンションにおける新型コロナウイルス感染症の影響による減収を完全に補うまでには至りませんでした。その結果、売上高は4,875,599千円（前年同期比0.1％増）、営業利益は1,512,457千円（同1.4％減）となりました。
第34期第２四半期累計期間（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
当第２四半期累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が継続しているものの経済活動については徐々に持ち直しの動きがみられます。国内のワクチン接種率も過半数となり、変異株等による急激な感染拡大も収まりつつあります。しかしながら新型コロナウイルス感染症の終息時期についてはいまだ見通せず、不透明な状況は継続するものと予測しております。また、不動産業界では空室率の上昇と賃料水準の下落が懸念されるなど、厳しい状況で推移するものと予測しております。
当社は、このような環境の中、前事業年度に落ち込んだ営業活動の回復に伴い不動産管理事業が堅調に推移しました。また、前事業年度に取得した自社物件が当第２四半期累計期間の収益に寄与するなど不動産賃貸事業についても堅調に推移しました。さらに、ホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却したことにより、固定資産売却益1,120,734千円を計上しました。その結果、当第２四半期累計期間の経営成績は売上高4,086,522千円、営業利益953,796千円、経常利益785,323千円、四半期純利益1,200,804千円となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
（不動産管理事業）
不動産管理事業については、当第２四半期累計期間において管理業務は低調であったものの、その周辺業務が前事業年度に落ち込んだ営業活動の回復に伴い伸長しました。具体的には、先行きの不透明感が緩和されたことから大型のリフォーム工事の受注が増加しました。また、商談機会の回復により不動産売買仲介が増加しました。これらの結果、売上高は1,617,638千円、営業利益は235,113千円となりました。
（不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業においては、当第２四半期累計期間にホテル用途で賃貸していた物件１棟及び２棟のマンションの土地（底地）を売却する一方、新規の賃貸物件を２棟取得しました。当第２四半期累計期間においては、マンスリーマンション事業が需要減退により減収となる一方で、前事業年度に取得した物件の家賃収入がそれを上回ったことから全体として増収となりました。
その結果、売上高は2,468,884千円、営業利益は808,858千円となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
第33期事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税引前当期純利益の計上1,453,229千円、減価償却費の計上1,184,017千円、長期借入れによる収入3,319,000千円、法人税等の支払額474,234千円、有形固定資産の取得による支出3,169,956千円、長期借入金の返済による支出1,903,623千円、配当金の支払額335,453千円等により137,012千円増加し、合併に伴う現金及び現金同等物の増加額16,186千円を加えた現金及び現金同等物の期末残高は6,669,963千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は2,205,589千円（前年同期比4.6％減少）となりました。これは主に税引前当期純利益の計上1,453,229千円、減価償却費の計上1,184,017千円及び法人税等の支払額474,234千円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は3,133,602千円（前年同期比18.4％減少）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出3,169,956千円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は1,065,026千円（前年同期比17.4％減少）となりました。これは主に長期借入れによる収入3,319,000千円、長期借入金の返済による支出1,903,623千円及び配当金の支払額335,453千円によるものであります。
第34期第２四半期累計期間（自 2021年４月１日 至 2021年９月30日）
当第２四半期累計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、営業活動により得られた資金2,168,965千円、投資活動により得られた資金1,761,405千円、財務活動により使用した資金3,772,888千円の結果、前事業年度末に比べ157,482千円増加し、6,827,446千円となりました。
当第２四半期累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は2,168,965千円となりました。これは、固定資産売却益1,120,714千円、法人税等の支払額246,243千円により資金が減少した一方、長期前受収益の増加1,163,462千円、税引前四半期純利益1,906,038千円及び減価償却費599,935千円等により資金が増加したことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果得られた資金は1,761,405千円となりました。これは有形固定資産の取得による支出454,593千円により資金が減少した一方、有形固定資産の売却による収入2,335,421千円等により資金が増加したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果使用した資金は3,772,888千円となりました。これは長期借入れによる収入327,000千円があり資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出3,756,142千円や配当金の支払額335,453千円等により資金が減少したことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
ｂ．受注実績
当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
ｃ．販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
（単位：千円）
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） |
前年同期比（％） |
|
不動産管理事業 |
3,155,658 |
92.4 |
|
不動産賃貸事業 |
4,875,599 |
100.1 |
|
合計 |
8,031,258 |
96.9 |
（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．セグメント別の内訳は以下のとおりです。
（不動産管理事業）
（単位：千円）
|
|
金額 |
比率 |
|
管理収入 |
1,517,093 |
48.1% |
|
工事売上 |
1,300,827 |
41.2% |
|
その他の売上 |
337,737 |
10.7% |
|
合計 |
3,155,658 |
100.0% |
（不動産賃貸事業）
（単位：千円）
|
|
金額 |
比率 |
|
|
家賃収入 |
住居用 |
3,233,369 |
66.3% |
|
事業用 |
1,313,593 |
26.9% |
|
|
その他の売上 |
328,636 |
6.8% |
|
|
合計 |
4,875,599 |
100.0% |
|
（注）2021年３月期末の戸数は4,585戸（住居用3,888戸（84.8％）、事業用536戸（11.7％）、その他161戸（3.5％））です。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１） 財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社は、管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視する方針に基づき、当事業年度に７棟256戸の自社物件を取得しました。この結果、有形固定資産は前事業年度末に比べ1,999,440千円増加しております。また、当該自社物件の取得に伴い、１年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計額が前事業年度末に比べ1,415,376千円増加しております。
上記の固定資産及び有利子負債の増加に伴う事業リスクについては、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク （４）減損会計の適用について」及び「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク （10）資金調達及び返済のリスクについて」をご参照ください。また、負債比率が高いことについての対策としては「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ④ 財務体質の健全化」及び「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ⑤ 安定した資金調達の確保」をご参照ください。
セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」をご参照ください。
③ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社の主たる資金需要は、自社物件の取得用資金であります。当該資金について、当社は、営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入金により調達しております。詳細については、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。
不動産管理事業セグメントは、主として管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。
また、不動産賃貸事業セグメントは家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。
⑤ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理戸数（自社物件戸数を含む）の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。
⑥ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について
当社の不動産管理事業における管理受託物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、下記のとおりです。
|
セグメント |
|
2020年３月末 |
2021年３月末 |
増減 |
|
不動産管理事業 |
管理物件戸数（戸） |
20,517 |
20,627 |
110 |
|
入居率（％） |
97.2 |
96.3 |
△0.9 |
|
|
不動産賃貸事業 |
自社物件戸数（戸） |
4,323 |
4,585 |
262 |
|
入居率（％） |
98.1 |
98.5 |
0.4 |
該当事項はありません。
該当事項はありません。