第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
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回次 |
第30期 |
第31期 |
第32期 |
第33期 |
第34期 |
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決算年月 |
2018年３月 |
2019年３月 |
2020年３月 |
2021年３月 |
2022年３月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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当期純利益 |
（千円） |
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持分法を適用した場合の投資利益 |
（千円） |
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資本金 |
（千円） |
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発行済株式総数 |
（株） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 |
（円） |
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（うち１株当たり中間配当額） |
( |
( |
( |
( |
( |
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１株当たり当期純利益 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（人） |
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(外、平均臨時雇用者数) |
( |
( |
( |
( |
( |
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株主総利回り |
（％） |
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（比較指標：－） |
（％） |
( |
( |
( |
( |
( |
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最高株価 |
（円） |
－ |
－ |
－ |
－ |
1,799 |
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最低株価 |
（円） |
－ |
－ |
－ |
－ |
1,550 |
（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。
２．持分法を適用した場合の投資利益については、非連結子会社は存在しておりますが、利益基準及び利益剰余金基準からみて重要性が乏しいため、また、関連会社が存在しないため、記載しておりません。
３．当社は、2021年12月24日の東京証券取引所市場第二部への上場に伴い、2021年12月23日を払込期日とする普通株式653,000株の有償一般募集（ブックビルディング方式）を実施しております。
４．潜在株式調整後１株当たり当期純利益について、第30期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第31期、第32期及び第33期には潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。
５．第30期から第33期までの株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。
６．第32期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けております。なお、第30期及び第31期の財務諸表については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しております。また、当該各数値について、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく有限責任 あずさ監査法人の監査を受けておりません。
７．第30期及び第31期については、キャッシュ・フロー計算書を作成していませんので、キャッシュ・フローに係る各項目については記載しておりません。
８．当社は、2019年３月10日付で普通株式１株につき1,000株の割合で株式分割を行っておりますが、第31期の期首に株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。
９．2021年12月24日に東京証券取引所市場第二部に株式を上場いたしましたので、株主総利回り及び比較指標については記載しておりません。
10．最高株価及び最低株価は東京証券取引所市場第二部におけるものであります。
なお、2021年12月24日に同取引所に株式を上場いたしましたので、それ以前の株価については記載しておりません。
２【沿革】
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年月 |
概要 |
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1980年８月 |
長田修が京都市伏見区内にて個人で不動産管理業を営む長栄を創業 |
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1988年４月 |
株式会社長栄 設立 |
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1989年12月 |
第５長栄アストロビル（京都市伏見区）へ本社移転（現在の登記上の本店所在地） |
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1990年４月 |
京都市右京区に賃貸管理センター（以下、管理センター）の１号店となる西京極センター（現ベルヴィかどの）を開設 |
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1991年３月 |
第５長栄アストロビルを取得し、不動産賃貸業を開始 |
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1993年５月 |
瀬田センター（滋賀県大津市）を開設（滋賀県初出店） |
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1995年９月 |
仲介営業店舗１号店 西京極センター（京都市右京区）を開設 |
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2000年２月 |
瀬田センターを移転し、仲介営業店に管理センターを複合した瀬田センターを開設（現ベルヴィ瀬田） |
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2003年１月 |
株式会社eガレージシステム 設立（100％子会社） |
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2003年２月 |
株式交換により、株式会社マンション・リフォームを子会社化（100％子会社） |
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株式交換により、長栄ネットワーク株式会社を子会社化（100％子会社） |
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株式交換により、長栄グローバルリース株式会社を子会社化（100％子会社） |
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株式交換により、長栄ビルサービス株式会社を子会社化（100％子会社） |
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2003年４月 |
「Bellevie(ベルヴィ)」ブランド立上げ 全管理センターを名称変更 |
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2004年３月 |
子会社の長栄ネットワーク株式会社の商号を、ファイバーフロント株式会社に変更 |
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2006年３月 |
子会社の株式会社マンション・リフォームの商号を、株式会社ヴィークルに変更 |
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2006年６月 |
大阪市北区に仲介営業店と管理センターの複合店、大阪営業所（現ベルヴィ大阪）を開設（大阪府初出店） |
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2007年11月 |
グリーン保証株式会社 設立（100％子会社） |
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2008年10月 |
入居者様向け会員組織「Bellevie Club（ベルヴィクラブ）」を開設 |
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2012年４月 |
BellevieClub株式会社 設立（100％子会社） |
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2012年12月 |
本社機能をNo.60京都烏丸万寿寺ビル（京都市下京区）に移転 |
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2017年４月 |
株式会社長栄が、BellevieClub株式会社を合併 |
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2018年４月 |
株式会社長栄が、株式会社ヴィークルを合併 |
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株式会社長栄が、ファイバーフロント株式会社を合併 |
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2018年７月 |
アリーズ一般社団法人 設立 |
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2018年８月 |
名古屋市天白区にベルヴィ名古屋 開設（愛知県初出店） |
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2019年４月 |
株式会社長栄が、長栄グローバルリース株式会社を合併 |
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2019年10月 |
東京都港区にベルヴィ六本木 開設（東京都初出店） |
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2020年10月 |
株式会社長栄が、株式会社eガレージシステムを合併 |
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2021年12月 |
東京証券取引所市場第二部に株式を上場 |
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2022年４月 |
東京証券取引所スタンダード市場へ移行 |
３【事業の内容】
当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。
当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は以下のとおりです。
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京都府 |
滋賀県 |
大阪府 |
兵庫県 |
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管理物件 |
21,060戸 |
1,129棟 |
1,316戸 |
45棟 |
1,586戸 |
44棟 |
99戸 |
1棟 |
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内自社物件 |
1,871戸 |
65棟 |
697戸 |
13棟 |
1,154戸 |
18棟 |
99戸 |
1棟 |
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愛知県 |
東京都 |
神奈川県 |
計 |
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管理物件 |
892戸 |
33棟 |
134戸 |
5棟 |
70戸 |
2棟 |
25,157戸 |
1,259棟 |
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内自社物件 |
788戸 |
24棟 |
－ |
－ |
70戸 |
2棟 |
4,679戸 |
123棟 |
店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所（2022年３月末に営業終了）となっております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
〔事業系統図〕
事業系統図によって示すと次のとおりであります。
（注）１.当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。
２.ホテル事業（自社運営ホテルの営業）については、2022年３月末に終了しております。
当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、両事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （１）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は以下のとおりです。
（１）不動産管理事業
当社は、マンションオーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。
具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、入居者様を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者様を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛（だから）くじ」、入居者様向けプレゼント（お食事券等）キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しております。
一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。
① 賃貸管理本部
賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署となります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。
② アセットマネジメント本部
自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。
③ 入居促進本部
賃貸仲介（リーシング）、「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営、グローバルデスク（留学生向け入居サービス）など入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。
なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。
④ リフォーム事業本部
外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。
⑤ 不動産本部
投資意欲の高いオーナー様からの購入依頼と売却をお考えのオーナー様からの売却依頼に応えるべく、売買仲介を行っております。
⑥ 開発コンサルティング部
不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。
（２）不動産賃貸事業
当社の不動産賃貸事業は、自社物件及びサブリース物件の賃貸、マンスリーマンションの賃貸並びにホテルの運営から構成されております。
① 自社物件及びサブリース物件の賃貸（アセットマネジメント本部）
自社物件については、原則として全額金融機関からの長期借入金により資金調達を行い、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を取得し、入居者様に賃貸しております。当社は、不動産管理事業で得たノウハウにより入居率の改善又は家賃の維持を見込める物件と判断した物件については比較的築年数の古い物件であっても積極的に取得しており、入居率の上昇及び高い家賃水準を維持するため、取得後の改修工事や設備入替等のリフォーム工事についても積極的に行っております。なお、当社はサブリース物件については、２棟を保有するのみで積極的な取得は行っておりません。
当社の自社物件については、入居者様からの家賃収入により借入金を返済しているとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスの試験・テストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合、短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。
② マンスリーマンションの賃貸（宿泊事業本部、マンスリー大阪）
当社は、京都府（宿泊事業本部）及び大阪府（マンスリー大阪）において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸を行っております。マンスリーマンションの賃貸は、管理物件（自社物件含む）の空室対策として開始いたしましたが、大規模なマンスリーマンション需要がある場合には、それ以外の物件についても一時的に部屋を賃借し短期滞在者様に部屋を提供しております。
また、家具・家電等の貸出を行うレンタル事業も行っております。
③ ホテルの運営（宿泊事業本部）
当社は、ホテル「悠旅（ゆたか）」の運営を行っておりましたが、新型コロナウイルス感染症の断続的な発生に伴い、先行きの不透明性が高くなったことを受けて、経営資源を他の分野に集中するため、2022年３月末に営業を終了いたしました。これに伴い、宿泊事業本部は、2022年４月からマンスリーマンション京都とし、マンスリーマンション大阪とともに不動産管理事業の賃貸管理本部の所管となっております。
（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係
不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けのサービスの試験・テストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。
以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。
４【関係会社の状況】
当社は当事業年度において、子会社３社（長栄ビルサービス株式会社、グリーン保証株式会社、アリーズ一般社団法人）を所有しておりますが、いずれも非連結子会社ですので、記載を省略しております。
５【従業員の状況】
（１）提出会社の状況
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2022年３月31日現在 |
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従業員数（人） |
平均年齢（歳） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（千円） |
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（ |
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セグメントの名称 |
従業員数（人） |
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不動産管理事業 |
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（ |
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不動産賃貸事業 |
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（ |
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報告セグメント計 |
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（ |
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全社（共通） |
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（ |
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合計 |
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（ |
（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー等）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
２．平均年間給与は、正社員に対する支給額であり、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、間接部門に所属しているものであります。
（２）労働組合の状況
労働組合は結成されていませんが、労使関係は円満に推移しております。