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Sie halten hiermit den ersten Geschäftsbericht ihrer grundlegend veränderten Gesellschaft in den Händen. Die ERWE Immobilien AG hat ihr Geschäftsjahr 2018 unter enormen Wachstumsschritten mit großem Erfolg abgeschlossen.

Neben der Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH in die Gesellschaft, wurden weitere Investitionen getätigt und zum Jahresende eine Barkapitalerhöhung durchgeführt. Die Bilanz nach nur acht Monaten Geschäftsentwicklung in neuer Konstellation zeigt in kurzen Zahlen die enormen Schritte, die wir im Jahr 2018 gemacht haben. Aus einer Bilanzsumme von 0,8 Mio. EUR Ende 2017 wurden 127 Mio. EUR Ende 2018, aus einer Marktkapitalisierung von zwei Mio. EUR wurden bis heute rund 48 Mio. EUR. Zwischen diesen Daten lag die Veränderung des Geschäftsmodells, die Einbringung einer gut funktionierenden Firma, die Umbenennung zur ERWE Immobilien AG und der Umzug von München nach Frankfurt am Main.

Durch die Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH, die am 2. Mai 2018 rechtswirksam wurde, haben sich Volumen und Wert unserer Gesellschaft bereits deutlich vergrößert. Die ERWE Retail Immobilien verfügte über zwei wesentliche Vermögensgegenstände, das Shoppingcenter „Postgalerie“ in der Domstadt Speyer sowie den Auftrag zur Revitalisierung des Airport Center 1, ein Businesscenter, das gegenüber dem Terminal A des Frankfurter Flughafen liegt. Zeitgleich mit dem Neustart unserer Gesellschaft konnte die nächste bedeutende Investition umgesetzt werden, nämlich die Übernahme der Königpassage, ein Shoppingcenter in der historischen Altstadt von Lübeck.

Die weitere Investition in ein Kaufhaus in zentraler Lage von Krefeld im Juni des Geschäftsjahres steht besonders für unsere Strategie, in Gewerbeflächen zu investieren, die sich in guten bis sehr guten Lagen von so genannten B-Städten befinden. Wir sehen in den B-Städten für die Zukunft ein hohes Entwicklungspotential. Diese Städte profitieren von den Auswirkungen der starken Verteuerung der Immobilienpreise in den großen Ballungszentren. Dort wird Wohnen und Arbeiten immer unerschwinglicher, so dass sich wieder mehr Unternehmen und Menschen den etwas kleineren Städten im Land zuwenden werden. Dort übernehmen wir gezielt Gewerbeobjekte, die über ein großes Wertaufholungspotential verfügen, das wir mit unserem Know how optimal realisieren können.

Dass auch das Frankfurter Airport Center 1 am größten deutschen Flughafen erhebliches Potential birgt, konnten wir bereits im Zuge unserer Arbeiten dort gut erkennen. Deshalb freuen wir uns, die Gelegenheit bekommen zu haben, uns direkt an dem Objekt zu beteiligen. Auf diese Weise profitieren wir zumindest zu einem Teil von der Wertschöpfung, die durch unsere Revitalisierungsmaßnahmen erzeugt werden.

Die Chance, uns am Airport Center zu beteiligen, wurde uns durch die Umsetzung einer Barkapitalerhöhung kurz vor dem Jahresende ermöglicht. Wir bedanken uns ausdrücklich bei den Aktionären, die sich an dieser Kapitalerhöhung beteiligt haben, obwohl das schwache Börsenumfeld nicht wirklich einladend war.

Die hier vorliegende Ergebnisrechnung zeigt zweierlei. Einmal wird deutlich, dass wir die Investitionen richtig durchgeführt haben. Denn die erforderliche Begutachtung der Verkehrswerte ergab unisono erhebliche zusätzliche Werte, die sich im Zuge der Fair Value-Bewertung nach IFRS deutlich in unserer Ergebnisrechnung niedergeschlagen haben. Zum anderen wird deutlich, dass wir erhebliche Anstrengungen unternommen haben, um die Investitionen umzusetzen und die von uns erkannten Chancen auszunutzen, die in den Immobilien gegeben sind. Deshalb ist das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung für unsere Bestandsobjekte noch vergleichsweise gering, da die Ergebnisse zum Teil nur zeitanteilig berücksichtigt werden und sich die Modernisierungsmaßnahmen in einer steigenden Vermietung der übernommenen leeren Flächen noch nicht niederschlagen. Wir können jedoch davon ausgehen, dass sich dieser Wert zukünftig deutlich verbessern wird, da die Modernisierungsmaßnahmen sich in einer steigenden Vermietung der übernommenen leeren Flächen niederschlagen.

Für die ERWE haben sich auch die Rahmenbedingungen verbessert. Nach Abschluss der Barkapitalerhöhung wurde im Januar die Aufnahme der Aktiennotierung im General Standard genehmigt. Dadurch und durch die Erhöhung des Free Floats wird die Aktie der ERWE für Investoren attraktiver und die Chancen für weitere Kapitalmaßnahmen steigen. Geplante weitere Investitionen werden so erleichtert

Durch die beschriebenen Maßnahmen haben wir eine sehr gute Grundlage für eine ertragreiche Zukunft und eine solide Basis für weiteres Wachstum der Gesellschaft gelegt. Im neuen Geschäftsjahr wollen wir unseren Wachstumskurs fortsetzen. Aktuell haben wir die Grundstücke in Friedrichsdorf übernommen, wo wir den Bau eines Businessparks projektiert haben. Friedrichsdorf grenzt an Bad Homburg v.d.H. und liegt damit im stark wachsenden Großraum Frankfurt. Außerdem verhandeln wir fortlaufend über verschiedene Immobilien. Auch weitere Kapitalmaßnahmen und neue Akquisitionen sind deshalb für das Geschäftsjahr 2019 nicht auszuschließen.

Frankfurt am Main, im April 2019

Axel Harloff, Vorstand

Rüdiger Weitzel, Vorstand

Bericht des Aufsichtsrats

der Aufsichtsrat der ERWE Immobilien AG hat im Geschäftsjahr 2018 seine Aufgaben, die sich aus dem Gesetz und der Satzung herleiten, fortlaufend gewissenhaft wahrgenommen. Es erfolgten sowohl regelmäßige Sitzungen als auch Einzelbesprechungen. Der Aufsichtsrat stand dem Vorstand auch außerhalb der Sitzungen beratend zur Verfügung und überwachte seine Tätigkeit. Er wurde vom Vorstand stets umfassend und frühzeitig in wichtige Entscheidungen – insbesondere durch die Berichte des Vorstands nach § 90 AktG – eingebunden, hat sich über den Geschäftsverlauf, die Pläne des Geschäftsausbaus, die sonstige Strategie und alle relevanten, die Gesellschaft betreffenden Fragen informiert und die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar eingebunden.

Der Aufsichtsrat setzt sich gemäß § 96 AktG aus Vertretern der Anteilseigner zusammen. Im Geschäftsjahr 2018 hat es keine personellen Veränderungen im Aufsichtsrat gegeben. Auch im Vorstand der ERWE Immobilien AG kam es im Geschäftsjahr 2018 zu keinen personellen Veränderungen. Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand war von konstruktiver Transparenz und Vertrauen geprägt. Die Dienstleistungsverträge zur Regelung der Vorstandstätigkeit und deren Vergütung wurden nach der Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH in Vorstandsverträge überführt.

Die Berichterstattung des Vorstands an den Aufsichtsrat erfolgte in regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen. Im Berichtszeitraum kam der Aufsichtsrat zu vier Sitzungen zusammen, und zwar am 25. Mai, am 12. Juli, am 17. September und am 6. Dezember 2018 sowie am 27. Dezember 2018 im Wege einer telefonischen Aufsichtsratssitzung.

Beratungsschwerpunkte waren neben den durchgeführten Investitionen auch weitere Akquisitionsmöglichkeiten und Kapitalmaßnahmen, insbesondere die Kapitalerhöhung Ende 2018. In der Sitzung am 25. Mai 2018 hat sich der Aufsichtsrat eine eigene Geschäftsordnung gegeben, um Abläufe zu standardisieren und Zuständigkeiten zu klären.

Ebenfalls hat der Aufsichtsrat eine Geschäftsordnung für den Vorstand erlassen, der einen auf die aktuelle Lage des Unternehmens angepassten Katalog zustimmungspflichtiger Geschäfte sowie Anweisungen für die Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat enthält, und dem Vorstand zur Kenntnis gegeben. Darüber hinaus unterrichtete der Vorstand den Aufsichtsrat im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen über den Gang und die Lage der Gesellschaft sowie über die verfolgte Geschäftspolitik und andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensplanung.

Auch außerhalb dieser turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen fand ein ständiger offener Meinungsaustausch zwischen Vorstand und Aufsichtsrat statt. Alle zustimmungspflichtigen Entscheidungen und Maßnahmen wurden ausgiebig beraten, Beschlüsse wurden auf Basis der Beratungen und der daraus resultierenden Beschlussvorschläge des Vorstands getroffen. Der Aufsichtsrat hat somit die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Sämtliche Aufsichtsratsmitglied haben an allen Sitzungen teilgenommen. Interessenkonflikte von Vorstand und Aufsichtsratsmitgliedern sind im abgelaufenen Geschäftsjahr weder angezeigt worden noch aufgetreten.

Satzungsgemäß besteht der Aufsichtsrat aus drei Mitgliedern. Der Aufsichtsrat hat vor diesem Hintergrund keine Ausschüsse gebildet. Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrates haben sich im Rahmen ihrer Tätigkeit mit der Gesamtheit der Aufgaben des Aufsichtsrats befasst.

Die Hauptversammlung hat die Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfergesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, als Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018 gewählt.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss der Gesellschaft sowie der Konzernabschluss einschließlich des zusammengefassten Lage- und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2018 sind von dem gewählten Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lage- und Konzernlagebericht, ferner die Berichte des Abschlussprüfers über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt. Der Aufsichtsrat hat auf seiner Bilanzsitzung am 17. April 2019 mit dem Vorstand eingehend die Unterlagen zu den Jahresabschlüssen und den Berichten beraten und erörtert.

Der Abschlussprüfer berichtete im Rahmen dieser Sitzung über die wesentlichen Ergebnisse der Prüfung und stand dem Aufsichtsrat für ergänzende Auskünfte zur Verfügung. Auf Basis seiner eigenen Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lage- und Konzernlageberichts stimmt der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zu und stellt fest, dass nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen zu erheben sind. Mit Beschluss vom 17. April 2019 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss sowie den Konzernabschluss gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit gemäß §172 AktG festgestellt.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand gemäß §312 AktG aufgestellten Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft und gebilligt. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss seines Berichtes gemäß §312 AktG erhoben.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern der ERWE Immobilien AG für ihre Leistungen, ihr hohes Engagement und ihre Loyalität.

Frankfurt am Main, 17. April 2019

Dr. Olaf Hein, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Objektübersicht

Im Mai 2017 hatte ERWE die Postgalerie Speyer erworben. Die Postgalerie Speyer ist mit einer Gesamtfläche von rund 15.500 qm das größte Shoppingcenter einer der ältesten Städte Deutschlands. Sie befindet sich am Beginn der Haupteinkaufsstraße, die sich bis zum Weltkulturerbe Speyrer Dom erstreckt. Die Flächen im historischen Gebäude am Postplatz 1 in Speyer verteilen sich auf über rund 10.000 qm Einzelhandels- und Gastronomiefläche sowie etwa 5.500 qm Büro-, Dienstleistungs-, und Lagerflächen. Aktuell sind insgesamt 30 Mieter im Objekt angesiedelt. Neben den derzeitigen Ankermietern H&M, Deichmann und KULT sind weitere bekannte Bekleidungsanbieter wie Jack Jones/Vero Moda, ESPRIT und Tamaris sowie verschiedene Gastronomieangebote vertreten.

Die Postgalerie wird mit neuen Konzepten zu einem modernen Einkaufszentrum im Herzen der Stadt Speyer entwickelt und die Gesamtmietfläche des Shoppingcenters auf gut 17.500 qm erweitert. Mit einer ganzen Reihe von Veränderungen soll das Shoppingcenter attraktiver, für Gäste von auswärts bekannter und für Kunden und Mieter einladender gemacht werden. Die vorgesehenen baulichen Maßnahmen schaffen zudem Flächen für die Ausweitung des Gastronomie-Bereichs durch weitere Restaurants und Cafés. Glas- und Lichtinstallationen in den Eingangsbereichen und in der Ladenstraße sowie verbesserte Werbekonzepte am Haupt- und Seiteneingang werden zur Neupositionierung beitragen. So soll die Besucherfrequenz und die Verweildauer nachhaltig erhöht werden.

Durch die Optimierung sowie die Umnutzung von Büroflächen entstehen Flächen für ein Hotel mit rd. 110 Zimmern, das an die Hotelgruppe Amedia vermietet wurde. Amedia stammt aus Österreich und wurde vor neun Jahren gegründet. Das Konzept der stark wachsenden Hotelgruppe besteht in bestem Service für die Gäste, kombiniert mit neuester Technologie. Die Hotels bieten standardmäßig kostenlose Telefonie in 24 Ländern und kostenloses Highspeed-Internet und W-LAN sowie Design, Lifestyle und Kunst.

Im Frühjahr 2018 hat die ERWE die KÖNIGPASSAGE erworben, eine der größten Einzelhandelsimmobilien in der Freien und Hansestadt Lübeck. Das Shoppingcenter befindet sich inmitten des schönsten Teils der historischen Lübecker Altstadt, direkt an der Königstraße und gegenüber der Marienkirche. Lübeck verfügt über eine starke Einzelhandelszentralität (146,25) und erzeugt dadurch eine hohe Anziehungskraft gegenüber dem regionalen Umland. In seiner Wirkung umfasst das Gesamteinzugsgebiet der Stadt ungefähr 550.000 Einwohner, was mehr als dem Doppelten der eigentlichen Stadtbevölkerung entspricht. 1,5 Mio. Übernachtungen pro Jahr verdeutlichen Lübecks touristische Attraktivität und Bedeutung. Die KÖNIGPASSAGE mit einer Mietfläche von rund 15.000 qm und einer Verkaufsfläche von ca. 8.000 qm wurde im Herbst 1994 eröffnet und verfügt über eine attraktive Architektur mit einer Glaskuppel für eine gute Belichtung im mittleren Bereich der Ladenstraße.

ERWE plant, die KÖNIGPASSAGE wieder zu einem attraktiven Anziehungspunkt zu entwickeln. Einen sehr großen Sprung für die geplante Revitalisierung der KÖNIGPASSAGE bedeutet die Anmietung von etwa der Hälfte der Flächen durch die Stadt Lübeck, die in der KÖNIGPASSAGE einen Bürgerservice und weitere Verwaltungsnutzungen etablieren möchte. Die ERWE wird aus eigenen Mitteln und nach den Vorgaben der Stadt die Flächen in den Obergeschossen der Passage zu modernen Büros und einer Stätte für bürgernahe Dienstleistungen umbauen.

Die Bauarbeiten für die erforderlichen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen werden in der ersten Jahreshälfte 2019 beginnen. Es ist vereinbart, dass die ersten Flächen für den Bürgerservice bis spätestens Anfang 2020 übergeben werden können. Die übrigen Mieter in der KÖNIGPASSAGE werden durch die Arbeiten nicht berührt und werden künftig von einer wachsenden Zahl von Besuchern und Mitarbeitern im Objekt profitieren.

Anfang Juni 2018 hat die ERWE ein Kaufhaus in der Krefelder City übernommen. Das Kaufhaus befindet sich in der Krefelder St. Antonstr. 56/Friedrichstr. 3-11/Königstr. 146 und damit in einer 1-A-Lage der Innenstadt. Das Objekt hat rund 11.000 qm Nutzfläche und bietet darüber hinaus 455 Pkw-Stellplätze in einem integrierten Parkhaus, an. Hauptmieter ist der Textilkonzern C&A.

Die ERWE plant, das Potential des Objekts durch gezielte Investitionen besser zu nutzen. Der Standort soll für alle Mieter, für die Besucher und die Stadt insgesamt attraktiver werden. Im weiteren Jahresverlauf wird dazu ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept in Abstimmung mit den Mietern erarbeitet und zur Umsetzung die notwendigen Investitionen in den Bestand definiert. Das Investitionsprogramm wird 2019 begonnen.

Die ERWE plant in Friedrichsdorf die Errichtung des Businessparks TAUNUS LAB mit einer Gesamtnutzfläche von rund 58.000 qm. Die Stadt befindet sich in unmittelbarer Nähe von Bad Homburg v.d.H. und damit im Großraum Frankfurt, einem der stärksten wachsenden Ballungsräume Deutschlands. Die Frankfurter City ist in etwa 30 Minuten mit dem Pkw zu erreichen. Friedrichsdorf liegt direkt an der Autobahn A5, eine der Hauptschlagadern im bundesdeutschen Straßenverkehr, die mitten durch das Rhein-Main-Gebiet führt und Nord- und Ostdeutschland mit den westlichen und südlichen Bundesländern verbindet.

Bisher hat ERWE Flächen über zusammen ca. 3,3 ha erworben. Darüber hinaus waren mit der Gemeinde Friedrichsdorf Reservierungen für zwei weitere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 11.600 qm vereinbart worden.

ERWE hatte die Baurechtschaffung und Baulandumlegung der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Flächen initiiert und über einen Zeitraum von fast 10 Jahren begleitet. Im Jahr 2018 wurden die städtebaulichen Verträge von den Verfahrensbeteiligten unterzeichnet und das Umlegungsverfahren abgeschlossen. Die städtische Erschließung des Planungsgebietes hat begonnen, die Baugenehmigungsphase für den geplanten Neubau des Businessparks läuft.

Ende 2018 wurde mit der Vermarktung der Grundstücke des Businessparks begonnen. Nach entsprechender Vermietung wird abschnittsweise der Hochbau durchgeführt. Es ist geplant, den Businesspark bis 2022 zu errichten und zu vermieten.

Schon 2017 hatte die ERWE den Auftrag zur Modernisierung und Revitalisierung des bekannten Frankfurter Airport Center 1 (FAC1) erhalten, das vis-à-vis des Terminal 1 des Frankfurter Flughafens steht. Im Rahmen der Projektentwicklung, die ERWE organisiert, leitet und steuert, werden gezielte Investitionen in die knapp 50.000 qm umfassenden Mietflächen und in die öffentlichen Bereiche das Businesscenter nachhaltig aufwerten und damit die Voraussetzung schaffen, die derzeit noch zur Verfügung stehende Flächen an attraktive Mieter neu zu vermieten. Die Projektentwicklung ist auf drei Jahre veranschlagt. Ende 2018 waren bereits wieder über 80 Prozent der Flächen des FAC1 vermietet, nachdem allein im Jahresverlauf rund 10.000 qm Fläche neu vermietet werden konnten.

Ebenfalls zum Jahresende 2018 wurde gemeinsam mit dem Joint Venture Partner Godewind Immobilien AG, Frankfurt/M., das Airport Center im Wege eines Share Deals zu einem Nettokaufpreis von 168 Mio. EUR übernommen. Die ERWE hat sich in Höhe von 10,1 Prozent am Joint Venture beteiligt. Das gesamte Investitionsvolumen ist mit etwa 205 Mio. EUR veranschlagt. Der laufende Dienstleistungsauftrag zur Modernisierung des Airport Centers wurde im Rahmen des Joint Ventures an die neue Struktur angepasst.

Die Aktie

Der deutsche Aktienmarkt musste nach einem kontinuierlichen, über sechs Jahre anhaltenden Aufstieg im Jahr 2018 einen herben Rückschlag hinnehmen. Gegenüber dem Jahresende 2017 verminderte sich der deutsche Aktienindex DAX um 18,26 Prozent auf 10.558,96 Punkte zum Jahresende 2018. Vor allem in der zweiten Jahreshälfte ging die Entwicklung an den Märkten steil bergab. Für die Kehrtwende sorgten vor allem Befürchtungen vor einer allgemeinen Abschwächung der weltweiten Konjunktur. Die Sorgen bekamen Nahrung durch diverse politische Entwicklungen, die negativen Einfluss auf das Wachstum der weltweiten Volkswirtschaft haben. Dazu gehört der Handelsstreit zwischen den USA und der VR China in Form der von beiden Staaten verhängten Strafzölle auf eine Vielzahl von Waren. Der „Brexit“ bzw. der gewollte aber ungeklärte Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union sowie eine Vielzahl von innereuropäischen Auseinandersetzungen verstärkten die Sorgen hierzulande über die möglichen Auswirkungen auf die heimische Konjunktur. Das dritte Quartal endete in Deutschland erstmals wieder mit einem Negativwachstum, was allerdings durch die Einführung einer neuen Zertifizierung von Automobilen verursacht wurde, wodurch sich die Auslieferung von einer Vielzahl von Automobilen der deutschen Schlüsselindustrie verzögert wurde. Erst Anfang des neuen Jahres beruhigten sich die Aktienmärkte und weisen im ersten Quartal 2019 eine Erholungstendenz auf.

Im Gegensatz zum Gesamtmarkt setzten die Kurse von Immobilienaktien ihren kontinuierlichen Aufwärtstrend, der sich bereits im zehnten Jahr bewegt, auch 2018 unverändert fort. Der DIMAX, in dem alle wichtigen deutschen Immobilien Aktiengesellschaften notiert werden, stieg von Ende 2017 (125,16) um 3,14 Prozent auf 129,09 Punkten zum Ende 2018. Diese Entwicklung spiegelt so auch die ebenfalls kontinuierlich positive Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt wider.

Die Kursentwicklung der ERWE-Aktie wurde im Berichtsjahr deutlich durch die grundlegende Veränderung der Gesellschaft bestimmt. Um die Transparenz zu erhöhen, berichtete das Unternehmen über das Halbjahresergebnis und nahm an dem Eigenkapitalforum in Frankfurt teil. Am 18. Juni 2018 erfolgte die Handelsaufnahme im Xetra Handelssystem und analog wurde ein Designated Sponsor beauftragt, welcher seitdem für eine höhere Handelbarkeit der Aktie sorgt. Durch die Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH konnte der Net Asset Value (EPRA) auf 4,80 EUR je Aktie zum 30. Juni 2018 gesteigert werden. Dieses beeinflusste auch merklich die positive Kursentwicklung im letzten Geschäftsjahr. Zu Jahresbeginn notierte die Aktie auf dem Frankfurter Parkett bei 1,91 EUR und erreichte im Oktober den Höchstwert von 4,07 EUR. Auch wenn eine große unlimitierte Verkaufsorder den Kurs wieder drückte, hat die Aktie mit einem beachtlichen Kursplus von 50,8%, bzw. 2,88 EUR den Handel in 2018 abgeschlossen. Durch eine erfolgreiche Barkapitalerhöhung über 18,2 Mio. EUR, konnte zum Ende des Jahres die Aktienanzahl auf 16,563 Mio. Stück erhöht und damit die Marktkapitalisierung von rund zwei Mio. EUR auf 47,7 Mio. EUR gesteigert werden.

Auch im folgenden Berichtsjahr wird das Unternehmen die Investor Relations weiter ausbauen. Neben der Teilnahme an Investorenkonferenzen, der Durchführung von Roadshows ist auch die Aufnahme von mindestens einer Coverage geplant.

Zusammengefasster Lage- und Konzernlagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

Das Geschäftsjahr 2018 stand im Zeichen der Metamorphose der vormaligen Deutsche Technologie Beteiligungen AG (kurz: DeTeBe) in die ERWE Immobilien AG, der Etablierung des neuen Geschäftsmodells sowie dem Umzug des Unternehmenssitzes von München nach Frankfurt am Main. Umgesetzt wurden zunächst die Beschlüsse der außerordentlichen Hauptversammlung im Dezember 2017. Genehmigt worden war die Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH (nunmehr: ERWE Properties GmbH) im Zuge einer Sachkapitalerhöhung unter Ausschluss der Bezugsrechte der Aktionäre. Die gesamte Transaktion wurde durch Eintragung der Beschlüsse der Hauptversammlung ins Handelsregister am 2. Mai 2018 rechtswirksam. Das Grundkapital der Gesellschaft erhöhte sich dadurch um 9,062 Mio. EUR auf 10,162 Mio. EUR, die DeTeBe wurde in ERWE Immobilien AG umbenannt und der Vorstand etablierte ein neues Geschäftsmodell.

Die ERWE Immobilien AG konzentriert sich seitdem auf die Entwicklung von aussichtsreichen innerstädtischen Gewerbeimmobilien in „A“-Lagen von Klein- und Mittelstädten mit mehr als 10.000 Einwohnern. Hierzu gehören sowohl Büro- und Hotelnutzungen sowie auch innerstädtischer Einzelhandel. Das Unternehmen stützt sich auf die langjährigen Erfahrungen und das große Netzwerk von Vorstand und Mitarbeitern, die mit der Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH übernommen worden waren.

Das Unternehmen verfolgt das Ziel, Immobilien mit Wertaufholungspotential zu übernehmen und durch gezielte Investitionen zu stärken und die verborgenen Werte frei zu setzen. Investiert wird deshalb in Immobilien, die neben einer guten Lage ein Entwicklungspotential haben, das durch gezielte Investitionen, neue Konzepte, zumindest teilweise Änderung der Nutzung und intelligente Neuvermietung realisiert werden kann. Oft bieten Einkaufscenter, die schlecht gemanagt wurden und eine falsche Ausrichtung haben, eine hohe Chance auf Wertaufholung. Die in die vormalige DeTeBe eingebrachte Gesellschaft verfügt bereits über viele Referenzen für wiederbelebte Gewerbeflächen. Die übernommenen Assets entwickelt die ERWE in der Regel für sich, im Einzelfall aber auch für Dritte. Neben einer Realisierung der erreichten Wertsteigerungen im Einzelfall besteht das Ziel der ERWE Immobilien AG in einem nachhaltigen Bestandsaufbau mit deutlich steigenden Einnahmen.

In 2018 war das Unternehmen im Segment Basic Board des Open Market (Freiverkehr) der Frankfurter Wertpapierbörse (WKN A1X3WX, ISIN DE-000A1X3WX6) notiert. Im Januar 2019 erfolgte die Zulassung zum Handel am regulierten Markt (General Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse. Zudem ist die Gesellschaft im Freiverkehr an den Börsen in Berlin, Düsseldorf und Stuttgart notiert.

Die ERWE Immobilien AG ist die Holding-Gesellschaft des ERWE-Konzerns und nimmt die zentrale Leitungsfunktion wahr. Über ihre direkten und indirekten Tochtergesellschaften hält die Gesellschaft Beteiligungen an verschiedenen Immobilien. Sie ist überdies zum Teil über Geschäftsbesorgungsverträge mit den Tochtergesellschaften verbunden und stellt Finanzmittel in Form von Darlehen für die Tochtergesellschaften zur Verfügung.

Die ERWE hält jeweils direkt hundert Prozent der Anteile an der ERWE Service und Verwaltungs GmbH, die im Konzern für die Tochtergesellschaften und die Holding diverse Aufgaben erfüllt, und an der ERWE Properties GmbH, die wiederum an den diversen Immobiliengesellschaften beteiligt ist. Zum 31. Dezember 2018 verfügt ERWE über drei Bestandsobjekte in Speyer, Lübeck und Krefeld sowie über eine 10,1%-Beteiligung an einer eine Immobilie am Frankfurt Airport Center haltende Gesellschaft. Darüber hinaus hatte ERWE zum Bilanzstichtag Kaufverträge über insgesamt rd. 33.000 qm Bauland in Friedrichsdorf abgeschlossen, Kaufverträge über weitere 11.660 qm wurden Anfang 2019 geschlossen.

Im Konzern der ERWE Immobilien AG erfolgt die Berichterstattung an den Vorstand, ohne nach Segmenten zu unterteilen. Denn der Konzern konzentriert sich neben der Akquisition und Finanzierung von Investitionen in Immobilien auf die Entwicklung dieser Immobilien in Form von Modernisierung, Sanierung, Um- und Ausbau, der Neuvermietung der Flächen sowie Neupositionierung der Immobilie. Daher wird im Lagebericht auf eine Segmentberichterstattung verzichtet.

Regelmäßig werden die Fortschritte in den Projekten evaluiert. Das gilt für den Stand von Baumaßnahmen und den Stand der Neuvermietung bzw. Akquisition von neuen Mietern. Die Fortschritte im Projekt (Erwirkung von Baugenehmigungen, Fortschritt von Baumaßnahmen) sowie in der Vermietung (Anzahl von Suchkunden, Besichtigungen, Mietvertragsverhandlungen, Mietvertragsabschlüsse) sind Steuerungsgrößen für den Konzern.

Auf Ebene des Gesamtkonzerns wird die aktuelle Liquiditätslage regelmäßig und zeitnah erfasst. Das Unternehmen verwendet mehrjährige integrierte Finanzplanungen für die Unternehmenssteuerung. Durch diese zentral gesteuerte Aufgabe wird die finanzielle Stabilität der Unternehmensgruppe überwacht. Die kontinuierliche Ermittlung der Liquiditätsströme auf Ebene einzelner Gesellschaften ist Bestandteil dieser Steuerung.

Finanzielle Leistungsindikatoren sind der bereinigte EBIT, der Net Asset Value (NAV) und der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV). Als nichtfinanzieller Leistungsindikator dient der Vermietungsstand der Bestandsobjekte.

II. Wirtschaftsbericht

Die deutsche Wirtschaft hat ihren Wachstumskurs auch im zehnten Jahr in Folge fortgesetzt. Im Berichtsjahr 2018 ist das Bruttoinlandsprodukt um 1,5 Prozent gewachsen, lag damit aber unter dem Ergebnis des Vorjahres, als ein Plus von 2,2 Prozent erreicht wurde. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2018 hat sich das Wachstum abgeschwächt. Im dritten Quartal wurde erstmals wieder ein Minus registriert, vor allem weil die deutsche Autoindustrie unter den Rahmenbedingungen einer neuen Zertifizierung gelitten hat und deshalb zu wenig Fahrzeuge ausliefern konnte. Belastend für die deutsche Wirtschaft wirkte sich auch der von den USA initiierte Handelskrieg mit der VR China aus. Die USA verhängten Strafzölle auf Warenumsätze von 250 Mrd. US-Dollar. Irritierend für die Schlüsselindustrie Deutschlands, die Automobilindustrie, sind auch die ständigen Ankündigungen von Strafzöllen auf die Einfuhren von deutschen Automobilien in die USA. Das Wachstum der Exporte der deutschen Wirtschaft, das 2017 noch ein deutliches Plus von 4,6 Prozent auswies, lag bei 2,6 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt).

Die Staatsfinanzen profitierten erneut von den niedrigen Zinsen sowie dem noch guten Schwung der wirtschaftlichen Entwicklung. Die öffentlichen Kassen erzielten einen Rekordüberschuss von 59,2 Mrd. EUR (2017: 34 Mrd. EUR), was zusätzlich die Investitionsneigung des Staates beförderte. Steigende Löhne und eine weiter sinkende Arbeitslosigkeit hatten jedoch keine Auswirkung auf die Konsumlaune der privaten Haushalte, die preisbereinigt in 2018 um 1,0 Prozent mehr ausgaben als im Vorjahr.

Die deutsche Immobilienwirtschaft wurde auch 2018 von den guten Finanzierungsbedingungen, einer guten Wirtschaftslage und einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Büroraum getragen. Positive Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne haben die Nachfrage nach Büroflächen von Jahr zu Jahr kontinuierlich erhöht. Der Leerstand ging 2018 im achten Jahr in Folge zurück. Vor diesem Hintergrund sind die Spitzenmieten für Büroflächen ebenfalls im achten Jahr in Folge gestiegen. In den B-Städten, die für ERWE relevant sind, haben sich die Mieten 2018 um ca. 2,5 Prozent erhöht und lagen damit um 15,9 Prozent über dem Niveau der Spitzenmieten im Jahr 2010.

Die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien profitierte von einer weiterhin guten Verbraucherstimmung. Der GfK Konsumklimaindex lag 2018 im Durchschnitt auf einem noch höheren Niveau als im Vorjahr. Der Umsatz des deutschen Einzelhandels stieg um 1,9 Prozent. Der harte Wettbewerb zwischen dem stationären und dem Online-Handel zeigte zumindest in den sieben großen A-Städten kaum Auswirkungen. Sowohl die Verkaufsflächen als auch die Mieten stiegen erneut leicht.

Am Hotelmarkt erhöhten sich die Preise für entsprechende Immobilien weiter, liegen aber laut Frühjahrsgutachten noch immer deutlich unter dem internationalen Niveau. Investoren haben sich besonders häufig Objekte in B- und C-Städten gesichert. Der Hotelmarkt profitiert insgesamt von den kontinuierlich steigenden Übernachtungszahlen. So erhöhte sich die Zahl der Ankünfte im bundesweiten Beherbergungsgewerbe 2018 um 3,8 Prozent auf ca. 185,1 Mio. und die Anzahl der Übernachtungen um 3,9 Prozent auf rund 477,6 Mio.

Das Geschäftsjahr 2018 stand im Zeichen der neuen Ausrichtung der Gesellschaft. Geschäftsmodell, Firmierung, Unternehmenssitz wurden geändert. Durch die Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH im Zuge der durch die außerordentliche Hauptversammlung im Dezember 2017 beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage unter Ausschluss des Bezugsrechts der Altaktionäre entstand eine im Grundsatz neue Gesellschaft mit einer Bilanz, die nicht mit der des Vorjahrs 2017 vergleichbar ist. Die Sachkapitalerhöhung wurde mit Eintragung ins Handelsregister am 2. Mai 2018 wirksam. Im Dezember 2018 konnte ERWE eine Barkapitalerhöhung in einem schwierigen Kapitalmarktumfeld erfolgreich abschließen. Insgesamt wurden 6.400.422 neue Aktien zum Ausgabepreis von 2,85 EUR je Aktie bezogen bzw. platziert, so dass der Gesellschaft insgesamt rund 18,24 Mio. EUR (brutto) zuflossen. Das Grundkapital der Gesellschaft hat sich hierdurch von 10.162.500 EUR auf 16.562.922 EUR erhöht.

Im Jahresverlauf 2018 konnten in den nachfolgend beschriebenen, verschiedenen Immobilien der Gesellschaft bereits eine Reihe von Projektschritten gemacht werden:

Die Postgalerie Speyer, die bereits im Mai 2017 von einer Immobilienobjektgesellschaft der ERWE Properties GmbH erworben wurde, steht am Beginn der Fußgängerzone in Speyers Innenstadt, die sich bis zum berühmten Dom zu Speyer erstreckt. Das historische Gebäude am Postplatz 1 in Speyer verfügt aktuell über rund 10.000 qm Einzelhandels- und Gastronomiefläche sowie etwa 5.300 qm Büro-, Dienstleistungs-, und Lagerfläche. Durch die geplante Konzeptionsänderung wird die Gesamtmietfläche des Centers auf über 17.000 qm erweitert.

Einen wichtigen Schwerpunkt der Konzeptionsänderung bildet die Umwidmung von bisherigen Büro- in Hotelflächen. Für die neuen Flächen konnte im Juni 2018 mit der Hotelgruppe Amedia ein Mietvertrag fest über 20 Jahre zuzüglich weiterer Optionen unterzeichnet werden. Amedia stammt aus Österreich und wurde vor neun Jahren gegründet. Nach dem aktuellen Bauzeitenplan soll ein 4-Sterne-Hotel mit etwa 110 Zimmern im ersten Halbjahr 2020 eröffnet werden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden die ersten Arbeiten begonnen, nachdem die Baugenehmigung für die geplanten Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen im Juli eintraf. Leere Flächen konnten geräumt und statisch nicht relevante Abbrucharbeiten umgesetzt werden.

Die weitere Revitalisierung sieht die Umgestaltung der Einzelhandelsflächen sowie der Shopping Mall der Postgalerie in einem hellen und modernen Design vor. Es ist vorgesehen, die Gastronomieflächen zu erweitern, um dadurch mehr Besucher an die Galerie zu binden.

Die Königpassage in der Lübecker Altstadt verfügt über eine Mietfläche von rund 15.000 qm und einer Verkaufsfläche von ca. 8.000 qm. Eine attraktive Architektur mit einer Glaskuppel sorgt für eine gute Belichtung im mittleren Bereich der Ladenstraße. Gleichwohl wies die Passage bei der Übernahme einen überdurchschnittlich hohen Leerstand auf. Es ist geplant, die Immobilie wieder zu einem attraktiven Anziehungspunkt für Kunden und so auch für die Mieter zu entwickeln, der der prominenten Lage in der Lübecker Altstadt wieder gerecht werden kann. Dem Objekt soll ein neuer Nutzungs- und Mietermix zugeführt werden. Die vorhandenen Einzelhandelsflächen sollen auf 50 Prozent der Gesamtfläche reduziert und mit Gastronomieangeboten sowie attraktiven Dienstleistungsflächen vervollständigt werden. Zudem konnte im April 2019 ein Mietvertrag über einen großen Teil der Flächen der Königpassage (knapp 7.000 qm) mit der Stadt Lübeck abgeschlossen werden.

Anfang Juni 2018 hat ERWE ein Kaufhaus in der Krefelder City übernommen. Das Kaufhaus befindet sich in der Krefelder St. Antonstr. 56/Friedrichstr. 3-11/Königstr. 146 und damit in einer 1-A-Lage der Innenstadt. Das Objekt hat rund 11.000 qm Nutzfläche und bietet darüber hinaus 455 Pkw-Stellplätze in einem integrierten Parkhaus, an. Hauptmieter ist der Textilkonzern C&A. Es ist geplant, die Potentiale des Objekts durch gezielte Investitionen besser zu nutzen. Der Standort soll für alle Mieter, für die Besucher und die Stadt insgesamt attraktiver werden. Die Maßnahmen zur Modernisierung und Sanierung, insbesondere des Parkhauses wurden vorbereitet und werden in 2019 umgesetzt. Der Vermietungsstand lag Ende 2018 bei 85 Prozent.

ERWE hatte sich über Verträge ca. 33 ha Grund und Boden in Friedrichsdorf gesichert, wo die Errichtung eines Businessparks geplant ist. Die Gemeinde Friedrichsdorf befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft von Bad Homburg v.d.H. und damit im Großraum Frankfurt, einem der am stärksten wachsenden und größten Ballungsräume Deutschlands. Die Frankfurter City ist in etwa 30 Minuten mit dem Pkw, bzw. dem Verkehrsverbund der Stadt Frankfurtzu erreichen. Friedrichsdorf liegt direkt an der Autobahn A5, eine der Hauptschlagadern im bundesdeutschen Straßenverkehr, die mitten durch das Rhein-Main-Gebiet führt und Nord- und Ostdeutschland mit den westlichen und südlichen Bundesländern verbindet.

2018 wurden die städtebaulichen Verträge geschlossen und damit das Umlegungsverfahren abgeschlossen. Die städtische Erschließung des Planungsgebietes ist erfolgt. Mit der Gemeinde Friedrichsdorf wurden 2018 Reservierungen für zwei weitere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von ca. 11.600 qm vertraglich vereinbart und entsprechende Kaufverträge Anfang 2019 abgeschlossen. Damit hat ERWE Zugriff auf ca. 44 ha attraktiv gelegene und erschlossene Grundstücke.

Beim Frankfurter Airport Center 1 (FAC1) hatte die ERWE Retail Immobilien GmbH bereits vor ihrer Einbringung in die ERWE Immobilien AG die Gesamtverantwortung für die Neupositionierung des FAC1 übernommen, dass bei einer Gesamtnutzfläche von ca. 50.000 qm neben Gastronomie- und Einzelhandelsflächen vor allem über Büro- und Konferenzräume verfügt. ERWE ist neben dem Development-Management für die Projektkonzeption und die Projektsteuerung zuständig. Von den Flächen standen anfänglich rund 40 Prozent leer. ERWE hatte bereits 2017 mit dem umfangreichen Refurbishment begonnen, für das es angesichts der Lage in einem der verkehrsstärksten Zentren Deutschland beste Voraussetzungen gibt. Parallel liefen auch die Bemühungen um neue Mieter. Ende 2018 waren bereits wieder über 80 Prozent der Flächen des FAC1 vermietet, nachdem allein im Jahresverlauf rund 10.000 qm Fläche neu vermietet werden konnten.

Ebenfalls zum Jahresende 2018 wurde gemeinsam mit dem Joint Venture Partner Godewind Immobilien AG, Frankfurt/M., das FAC1 im Wege eines Share Deals zu einem Nettokaufpreis von 168 Mio. EUR übernommen (Closing). Die ERWE hat sich in Höhe von 10,1 Prozent am Joint Venture beteiligt. Das gesamte Investitionsvolumen ist mit etwa 205 Mio. EUR veranschlagt. Der laufende Dienstleistungsauftrag zur Modernisierung des FAC1 wurde im Rahmen des Joint Ventures an die neue Struktur angepasst.

Die Konzernergebnisrechnung der ERWE Immobilien AG weist für die ersten acht Monate Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung in Höhe von 2,752 Mio. EUR aus. Nach Abzug der Aufwendungen für die Bewirtschaftung verbleibt ein Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung von 1,154 Mio. EUR. Im Zuge der Fair Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach IAS 40 ergab sich ein Betrag von 9,604 Mio. EUR, der wesentlich der Bewertung der Immobilie in Krefeld entstammt. Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 1,116 Mio. EUR beinhalten im Wesentlichen den Ertrag aus der Erstkonsolidierung des FAC1 sowie Erträge aus der Veräußerung der ERWE Immobilien Projekt 111 GmbH. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 1,888 Mio. EUR beinhalten im Wesentlichen Rechtsund Beratungskosten, Kosten der Börsennotierung, Investor Relations und Hauptversammlung, Nebenkosten des Geldverkehrs sowie Abschluss- und Prüfungskosten und spiegeln vor allem die Veränderungen wider, die die Gesellschaft im Berichtszeitraum mit dem Börsengang, der Kapitalerhöhung und der erstmaligen Aufstellung eines Konzernabschlusses vorgenommen hat. Die Finanzaufwendungen setzen sich hauptsächlich aus Zinsaufwendungen im Verbindung mit den Darlehen zur Finanzierung der Immobilien zusammen. Nach Abzug von Finanzaufwendungen und Steuern verbleibt ein Konzernergebnis für 2018 von 4,9 Mio. EUR.

Das operative Ergebnis der ERWE wird durch die Ergebniskennzahl „Bereinigtes EBIT“ gemessen. Hierzu wird zunächst das Konzernergebnis um die Steuern, das Finanzergebnis und um Einmal- und Sondereffekte wie Erträge aus der Entkonsolidierung der ERWE Immobilien Projekt 111, periodenfremde Erträge und Aufwendungen, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung sowie einmalige Finanzierungskosten korrigiert. Das bereinigte EBIT beinhaltet das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und den Ertrag aus der Erstkonsolidierung der Beteiligung am FAC1, da geschäftsmodellinhärent hier die Wertschöpfung aus einem günstigen Ankauf bzw. aus der Entwicklung der Immobilien zum Ausdruck kommt. Das bereinigte EBIT beläuft sich für die Zeit vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018 auf 9,822 Mio. EUR, wie folgende Übersicht zeigt:

Die Funds from Operations (FFO) belaufen sich für die Zeit vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018 auf minus 2,649 Mio. EUR. Bei der Ermittlung dieser Kennzahl wird zunächst, wie in der folgenden Übersicht dargestellt, das Konzernergebnis um das Bewertungsergebnis, die im Wesentlichen darauf entfallenden latenten Steuern sowie die Abschreibungen bereinigt. Darüber hinaus wurden Einmal- und Sondereffekte aus Erträgen aus der Erstkonsolidierung der Equity Beteiligung am FAC1 und aus der Entkonsolidierung der ERWE Immobilien Projekt 111 GmbH abgezogen. Einmaleffekte wie periodenfremde Erträge und Aufwendungen, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung sowie einmalige Finanzierungskosten wurden ebenfalls korrigiert.

Dieses negative FFO ist insbesondere der Tatsache geschuldet, dass ERWE das Ziel verfolgt, günstig in Immobilien zu investieren, die schlecht gemanagt sind und/oder eine falsche Ausrichtung haben und deren Wertpotenziale dementsprechend durch gezielte Investitionen, neue Konzepte und teilweise Änderung der Nutzung freigesetzt werden sollen. Bis zur erfolgreichen Umsetzung dieser Maßnahmen ist daher zunächst ein negativer FFO zu erwarten bzw. zumindest nicht auszuschließen. Hinzu kommt, dass ERWE in den ersten acht Monaten erhebliche Aufwendungen zur Etablierung ihres neuen Geschäftsmodells tätigte.

Die Konzerneröffnungsbilanz zum 2. Mai 2018 zeigt eine Bilanzsumme von 85,888 Mio. EUR. In diesem Betrag waren die beiden Objekte Postgalerie Speyer und Königpassage Lübeck enthalten, welche zusammen mit 78,223 Mio. EUR bewertet wurden. Die langfristigen Vermögenswerte beliefen sich zum Erstkonsolidierungszeitpunkt auf 79,026 Mio. EUR.

Im weiteren Jahresverlauf stiegen die langfristigen Vermögenswerte durch den Kauf des Kaufhauses in Krefeld im Juni und den Erwerb der Beteiligung in Höhe von 10,1 Prozent am FAC1 zum Jahresende, insgesamt um 27,755 Mio. EUR auf 106,781 Mio. EUR an. Mit 101,910 Mio. EUR beinhalten die langfristigen Vermögenswerte die als Fiannzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

Zum Jahresende konnte erfolgreich eine Barkapitalerhöhung umgesetzt werden, wodurch dem Unternehmen brutto 18,241 Mio. EUR Barmittel zugeflossen sind. Die Liquidität verbesserte sich entsprechend aufgrund höherer Zahlungsmittel aus der Barkapitalerhöhung von 4,883 Mio. EUR auf 19,152 Mio. EUR zum 31. Dezember 2018. Das gezeichnete Kapital, das sich bereits durch die Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage von 1,1 Mio. EUR auf 10,163 Mio. EUR erhöht hatte, stieg dadurch weiter auf 16,563 Mio. EUR, ein Betrag von 11,841 Mio. EUR erhöhte die Kapitalrücklage. Insgesamt erhöhte sich die Bilanzsumme im Berichtszeitraum der acht Monate auf 127,120 Mio. EUR.

Die Bewertung der Investments im Berichtszeitraum spiegelt sich auch in der Eigenkapitalstärke von ERWE wider. Die Eigenkapitalquote stieg von 31,85% im Mai auf 39,01% am Bilanzstichtag. Die Finanzschulden nahmen im Gegensatz zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Berichtszeitraum unterproportional zu. Während die kurz- und langfristigen Finanzschulden per Saldo um 14,132 Mio. EUR wuchsen, erhöhten sich die Immobilienwerte, die als Finanzinvestition gehalten werden sowie die Anteile an der at Equity bewerteten Beteiligung am FAC1 um 28,273 Mio. EUR.

Der Net Asset Value (NAV) als branchenüblicher Indikator für den Wert des Unternehmens ergibt sich aus der Summe der Vermögengegenstände zu Marktwerten abzüglich der Schulden, unter Berücksichtigung der Minderheiten. Die Ermittlung erfolgt unter Berücksichtigung des Projektes Friedrichsdorf, für welches zum 31. Dezember Kaufverträge bestehen, bei denen der wirtschaftliche Übergang aber noch nicht im Berichtsjahr erfolgte. Die Bewertung der Vermögenswerte der ERWE zeigt sich in einem Net Asset Value je Aktie von 4,03 EUR, der deutlich über der Aktienkursnotierung zum Bilanzstichtag liegt.

ERWE berechnet den Loan to Value (LTV) als Indikator für die Verschuldung des Unternehmens als das Verhältnis der bereinigten Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzschulden abzgl. liquider Mittel) zum gesamten Immobilienvermögen zuzüglich der Equity Beteiligung. Da im abgelaufenen Geschäftsjahr die Finanzkredite nicht im gleichen Maße zunahmen wie die der Wert der als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien und die liquiden Mittel aus der Barkapitalerhöhung zum Bilanzstichtag noch nicht investiert sind, sank der LTV von 50,2 Prozent am 2. Mai 2018 auf einen Wert von nur 36,8 Prozent Ende 2018. Damit besteht für ERWE ein deutlicher Spielraum für die Umsetzung weiterer Wachstumsfinanzierungen.

Der Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit beläuft sich für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018 auf -1,404 Mio. EUR und beinhaltet Zinsauszahlungen von 1,321 Mio. EUR.

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit beläuft sich zum Jahresende auf -16,953 Mio. EUR und bildet im Wesentlichen die umfangreichen Investitionen in diesem Zeitraum ab. Mittelabflüsse gab es hier im Zusammenhang mit dem Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Wert von 11,930 Mio. EUR und dem Erwerb der Beteiligung am FAC 1 in Höhe von 3,839 Mio. EUR.

Im Rahmen der Finanzierungstätigkeit resultierte ein Mittelzufluss von 18,241 Mio. EUR aus Kapitaleinzahlungen der Aktionäre im Zuge der Barkapitalerhöhung, welcher um Auszahlungen für Finanzierungskosten in Höhe von 0,290 Mio. EUR bis zum Bilanzstichtag gemindert wird.

Insbesondere durch die noch nicht investierten Mittel aus der Barkapitalerhöhung, beliefen sich die liquiden Mittel zum Bilanzstichtag auf 19,152 Mio. EUR.

Mit der Einbringung der früheren ERWE Retail Immobilien GmbH im Geschäftsjahr 2018 ist es gelungen, ein solides Geschäftsmodell für die ERWE zu etablieren, mit dem nachhaltig ertragreiches Wachstum realisiert werden kann. Im Berichtszeitraum konnten zudem weitere große Schritte durch bedeutende Investitionen gemacht werden. Zum Jahresende gelang eine Barkapitalerhöhung in einem sehr schwierigen Börsenumfeld, wodurch die Grundlage für eine weitere gute Entwicklung im neuen Geschäftsjahr 2019 gelegt wurde.

Die marktnahe Bewertung der Immobilienportfolios belegt die hohen Wertpotentiale der Immobilien, die in 2019 und 2020 schrittweise realisiert werden sollen.

2.5 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage im Einzelabschluss der ERWE Immobilien AG

Im Jahr der Umstellung des Geschäftsmodells, der Einbringung eines Immobilienportfolios sowie der Investitionen in weitere Immobilien sind der ERWE Immobilien AG naturgemäß noch keine Ergebnisbeiträge aus den Beteiligungen zugeflossen.

Die Ergebnisrechnung zeigt für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 einen Umsatz von 0,782 Mio. EUR, der aus Weiterbelastungen an Tochtergesellschaften resultierte. Aus den Finanzierungskosten und den Zinseinnahmen aus Darlehen, die an Tochtergesellschaften vergeben wurden, entstand ein leichter Zinsüberschuss von 0,036 Mio. EUR.

Die Ergebnisrechnung wurde durch die Kosten der Kapitalbeschaffung im Rahmen der Barkapitalerhöhung deutlich belastet. Die maßgeblich so entstandenen sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 2,006 Mio. EUR waren der Hauptfaktor für das negative Ergebnis nach Steuern von 1,241 Mio. EUR. Diese beinhalten zudem weitere Beratungskosten sowie Aufwendungen für die Börsennotierung, Investor Relations und die Hauptversammlung sowie Abschluss- und Prüfungskosten und übrige sonstige betriebliche Aufwendungen wie bspw. Kfz-Kosten, Werbekosten, Miete und Versicherungen.

Die Vermögenslage der ERWE Immobilien AG hat sich durch die Einbringung der ERWE Retail Immobilien GmbH zum 2. Mai 2018 und der Barkapitalerhöhung gegenüber dem Jahresbeginn 2018 deutlich verändert.

Die Anteile an verbundene Unternehmen mit einem Wert von 9,279 Mio. EUR resultieren aus der Einbringung der ERWE Retail Immobilien AG. Aufgrund der an Tochtergesellschaften vergebenen Darlehen ergaben sich Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 7,176 Mio. EUR. Die Darlehen stellen zum Teil den Eigenkapitalanteil im Rahmen der Gesamtfinanzierung der Immobilienobjektgesellschaften dar. Die Barkapitalerhöhung zum Jahresende führte zu einer Erhöhung der Liquidität zum Stichtag auf 16,264 Mio. EUR (Jahresende 2017: 0,841 Mio. EUR).

Das Grundkapital erhöhte sich im Zuge der Sach- und der Barkapitalerhöhung von 1,1 Mio. EUR auf insgesamt 16,563 Mio. EUR. Inklusive der Kapitalrücklage und des Bilanzverlustes erreichte das Eigenkapital Ende 2018 ein Volumen von 26,693 Mio. EUR. Die Bilanzsumme stieg auf 32,902 Mio. EUR, die Eigenkapitalquote lag zum Bilanzstichtag bei 81%.

Das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 hat sich durch die Umsetzung des neuen Geschäftsmodells für die ERWE Immobilien AG sehr positiv entwickelt. Durch Einbringung der früheren ERWE Retail Immobilien GmbH und durch die Barkapitalerhöhung erhielt die Gesellschaft eine solide Kapitalbasis um als mittelgroße börsennotierte Immobiliengesellschaft nachhaltig zu bestehen. Die Gesellschaft hält Anteile an Tochter- und Beteiligungsgesellschaften, die sie leitet, verwaltet, führt und finanziert. Alle Investitionen erweisen sich bisher als erfolgreich und versprechen für die Zukunft eine ertragsstarke Entwicklung des Konzerns und so auch eine positive Entwicklung der Einzelgesellschaft.

III. Prognosebericht

Die allgemeine Konjunktur entwickelte sich zum Jahresauftakt 2019 verhaltener als vor einem Jahr. Die Bundesregierung hat die Prognose für das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in 2019 auf 1,0 Prozent zurückgenommen. Für das Inland wird jedoch eine weiterhin gute Entwicklung erwartet, da sich der Arbeitsmarkt weiter positiv entwickeln und insbesondere die Nettolöhne und -gehälter im Jahr 2019 voraussichtlich um 4,8 Prozent steigen werden. Für den Immobilienmarkt wird auch für 2019 eine gute Entwicklung erwartet, da insbesondere die Finanzierungskosten in Form von niedrigen Zinsen stabil bleiben sollen und die wirtschaftliche Lage weiter leicht aufwärtsgerichtet ist.

Für die ERWE haben sich die Rahmenbedingungen verbessert. Nach Abschluss der Barkapitalerhöhung wurde im Januar die Aufnahme der Aktiennotierung im General Standard genehmigt. Dadurch und durch die Erhöhung des Free Floats wird die Aktie der ERWE für Investoren attraktiver und die Chancen für weitere Kapitalmaßnahmen steigen. Geplante weitere Investitionen werden so erleichtert.

In 2019 werden die Arbeiten in den verschiedenen Immobilien der ERWE fortgesetzt. Damit kommt das Unternehmen Stück für Stück sowohl in der Vermietung als auch in der Wertsteigerung durch gezielte Maßnahmen sehr gut voran. Daneben werden fortlaufend Verhandlungen über die Übernahme von weiteren attraktiveren Immobilen geführt.

Neben dem Ziel der Steigerung der Mieterträge durch Revitalisierungs- und Repositionierungsmaßnahmen in der Bestandshaltung verfolgt ERWE auch zukünftig eine Strategie des nachhaltigen, ertragsorientierten Wachstums mit einer stetigen Steigerung des Unternehmenswertes durch die Akquisition von Objekten und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, sobald sich dazu aus Sicht von ERWE strategisch sinnvolle und günstige Gelegenheiten ergeben. Für das Geschäftsjahr 2019 erwarten wir daher ein bereinigtes EBIT in der Größenordnung des Berichtsjahres, welches jedoch maßgeblich davon abhängig sein wird, welche Akquisitionen ERWE in 2019 tätigen kann.

Mittelfristig, d.h. in den kommenden drei bis fünf Jahren, strebt ERWE unter der Prämisse der Verfügbarkeit entsprechender Finanzierungsmöglichkeiten den Aufbau eines Portfolios mit einem Gesamtwert von ca. 500 Mio. EUR bis 1 Mrd. EUR an. ERWE wird sich auch weiterhin auf den Ankauf von Objekten in attraktiven innerstädtischen Lagen in Deutschland, hauptsächlich in Gewerbeimmobilien in Geschäftslagen mit einer hohen Passantenfrequenz („A“-Lage) im Zentrum von Klein- und Mittelstädten mit mehr als 10.000 Einwohnern konzentrieren, die ein Entwicklungs- bzw. ein erhebliches Wertsteigerungspotential aufweisen.

Ein weiteres wesentliches Ziel von ERWE ist die Optimierung der Finanzierungsstruktur und dabei insbesondere eine dauerhafte Etablierung des LTV (Loan-to-Value) unter 60 %, der zum 31. Dezember 2018 durch die zum Jahresende durchgeführte Kapitalerhöhung und die noch nicht reinvestierten Mittel noch bei 36,8 % lag. Auch gehen wir davon aus, dass sich der NAV im Geschäftsjahr 2019 durch die geplanten Revitalisierungsmaßnahmen und den Baubeginn des ersten Bauabschnitts in Friedrichsdorf moderat erhöhen wird.

Für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der ERWE Immobilien AG wird ein leicht negatives bis ausgeglichenes Jahresergebnis erwartet, da sich die Erfolge der Geschäftstätigkeit weitestgehend nur in den Tochtergesellschaften zeigen.

IV. Chancen- und Risikobericht

Die Chancen der ERWE liegen ebenso wie das Geschäftsrisiko im Wesentlichen in der Weiterentwicklung als Immobiliengesellschaft mit Konzentration auf Gewerbeimmobilien in Deutschland. Im Geschäftsjahr konnte die Gesellschaft ihr Portfolio deutlich ausbauen. Die Standorte verteilen sich quer über die Republik. Von Speyer über Frankfurt und Umgebung, von Krefeld bis Lübeck. Die Gesellschaft hat sich dadurch große Chancen erarbeitet, für die Portfolien durch eine richtige Entwicklungsstrategie verborgene Werte zu realisieren und nachhaltig Erträge aus den Portfolien zu erzielen.

Der ERWE-Konzern erzielt seine Umsätze vornehmlich mit der Vermietung von Immobilien in Deutschland und verfolgt daher die Strategie, den Bestand zu optimieren, auszubauen und zu halten. Daneben werden in geringem Maße der Abverkauf entwickelter Grundstücke und die Projektentwicklung getätigt. Wegen der Belegenheit der Immobilien in Deutschland kann eine Verschlechterung der in Deutschland vorherrschenden konjunkturellen Rahmenbedingungen, z. B. im Zusammenhang mit dem Rückgang von Umsätzen von Unternehmen und Gewerbetreibenden, zu einer rückläufigen Nachfrage nach Gewerbeimmobilien führen und sich insofern auf das Miet- und Preisniveau auswirken. Die Immobiliennachfrage wird außerdem durch die Inflationsrate, das Ausmaß der Staatsverschuldung sowie durch die Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland beeinflusst. Ein hohes Zinsniveau würde Immobilieninvestitionen erschweren, da die Fremdfinanzierungskosten steigen. Ein Anstieg des Zinsniveaus würde für die ERWE ferner bedeuten, dass sich Immobilienfinanzierungen verteuern.

Das Risiko der wirtschaftlichen Entwicklung ist das Risiko einer negativen Veränderung der allgemeinen Wirtschaftslage auf nationaler Ebene. Dies umfasst alle Branchen. Bei der Bewertung des Risikos spielen sowohl die aktuelle wirtschaftliche Lage als auch die Zukunftsaussichten für die Wirtschaftsentwicklung eine Rolle. Die Änderung der wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst eine Vielzahl für die Immobilienwirtschaft relevanter Risikofaktoren, wie zum Beispiel die Immobilienmärkte, die Finanzmärkte oder die Bewirtschaftungskosten der Immobilien (über das allgemeine Preisniveau). Mittelfristig wird auch die soziodemographische Entwicklung beeinflusst, was selbst wiederum zu einer Änderung der (regionalen) Wirtschaftslage führt. Die wirtschaftliche Entwicklung kann in begrenztem Rahmen durch die Politik beeinflusst werden. Durch den Rückgang von verfügbaren Nettoeinkommen könnte sich die Neuvermietungslage und die Leerstandsituation bei den von ERWE gehaltenen Immobilien verschlechtern und sich insoweit auf den Geschäftsverlauf negativ auswirken.

Das Immobilienmarktrisiko bezeichnet das Risiko durch Änderungen auf dem relevanten Immobilien-Teilmarkt. Unterscheidungskriterien sind dabei unter anderem die Region, die Nutzungsart, Kauf oder Miete, Neubau oder Bestand sowie weitere Faktoren. Änderungen ergeben sich durch eine Veränderung auf der Nachfrage- oder der Angebotsseite, die die Fläche oder die Qualität der Flächen betreffen kann. Das Immobilienmarktrisiko ist eines der zentralen Risiken in der Immobilienwirtschaft, da die Entwicklung der Mieteinnahmen und des Werts der Immobilien maßgeblich davon beeinflusst werden. Wesentliche Einflussfaktoren in Bezug auf die Immobilienmärkte sind wirtschaftliche und soziodemographische Entwicklungen, politische, steuerliche und juristische Rahmenbedingungen sowie der Standort der Immobilien. Das Preisänderungsrisiko bei Immobilien ist darüber hinaus auch ein Risiko, das sich auf die erfolgreiche Bewirtschaftung des Bestands an Wohnimmobilien und auf den Abverkauf von Immobilien auswirkt.

Das Kapitalmarktrisiko bezeichnet das Risiko finanzieller Verluste aufgrund der Änderung von Marktpreisen. Die Veränderung der Marktpreise wird maßgeblich beeinflusst durch die Risikoeinschätzung der Marktteilnehmer, die anhand der Volatilität gemessen werden kann. Die Volatilität ist definiert als die Standardabweichung der Veränderungen des betrachteten Parameters (z.B. Aktienkurse) und dient häufig als Risikomaß. Eine hohe Volatilität spiegelt eine hohe Risiko-Aversion der Marktteilnehmer wider und zeugt von Nervosität und Angst der Marktteilnehmer. In Zeiten hoher Volatilität am Aktienmarkt wird der Marktzugang zu Eigenkapital oder Fremdkapital erschwert, oder die geforderten Kapitalrenditen steigen.

Um den Marktrisiken zu begegnen, werden das geschäftliche Umfeld und die Konkurrenzsituation laufend beobachtet und analysiert. Das schließt allgemeine Trends bezüglich Raumbedarf und Ausstattung sowie Preis und Qualität ein. Durch die regionale und produktbezogene Streuung der Projekte sowie deren Anpassung an die sich verändernden Rahmenbedingungen werden die Risiken von Marktschwankungen reduziert.

Beim Erwerb von Immobilien oder Immobilienbesitzgesellschaften besteht das Risiko, dass ERWE den Wert der Objekte nicht zutreffend einschätzt und einen zu hohen Erwerbspreis zahlt. Darüber hinaus ist der Erwerb von Immobilien mit Risiken verbunden. ERWE kann die Attraktivität einer Immobilie für geeignete Mieter fehlerhaft einschätzen und infolgedessen geplante Mieterlöse unter Umständen nicht erzielen.

ERWE unterliegt Risiken im Zusammenhang mit möglichen Akquisitionen und Beteiligungen, wie zum Beispiel eine höhere Verschuldung, ein höherer Zinsaufwand, Probleme mit der Integration des Geschäfts und der Erzielung der geplanten Synergien. Erwartete Erträge und Synergieeffekte durch die möglichen Akquisitionen könnten geringer sein als erwartet. Der Ausfall oder eine Reduzierung der Mieteinnahmen, höhere Leerstandsquoten, Mietausfälle und die Unfähigkeit, wirtschaftlich angemessene Mieten zu verlangen, oder Gewerbeflächen zu wirtschaftlichen Konditionen vermarkten zu können, könnten sich nachteilig auf die Umsatzerlöse, Erträge und Portfoliobewertung von ERWE auswirken.

Der wirtschaftliche Erfolg von ERWE hängt wesentlich davon ab, dass es ihr im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit gelingt, die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien zu erhalten, zu steigern und den Leerstand von Mietobjekten zu verringern. Dies ist mit verschiedenen Risiken behaftet. Zum 31. Dezember 2018 waren rund 64 % der vermietbaren Flächen vermietet. Hierin sind noch nicht die bereits abgeschlossenen Mietverträge für das Hotel in Speyer (ca. 5.000 qm) und mit der Stadt Lübeck in Lübeck (ca. 7.700 qm) berücksichtigt. ERWE erwartet einen zukünftigen weiteren Abbau der Leerstände. Es kann jedoch nicht gewährleistet werden, dass eine solche Verringerung der Leerstandsquoten im erwarteten Ausmaß tatsächlich erreicht wird.

ERWE ist Risiken im Zusammenhang mit ihrer Geschäftstätigkeit im Bereich Revitalisierung und Projektentwicklung ausgesetzt. Insbesondere könnte es zu Verzögerungen bei geplanten Maßnahmen kommen und/oder die mit einer Revitalisierung oder Projektentwicklung verbundenen tatsächlichen Kosten könnten wesentlich über den budgetierten Kosten liegen.

Die Rentabilität von ERWE könnte beeinträchtigt werden, wenn Betriebs-, Energie- und sonstige mit der Bewirtschaftung und Bestandshaltung ihrer Immobilien verbundene Kosten ansteigen. ERWE ist Risiken im Zusammenhang mit dem Zustand der Bausubstanz ihrer Immobilien sowie den Kosten für Instandhaltung und Reparaturen ausgesetzt. Es besteht das Risiko, dass ERWE für Mängel aus dem Verkauf von Immobilien aufgrund von Gewährleistungsansprüchen oder Garantien in Anspruch genommen werden kann oder Regressansprüche nicht erfolgreich durchsetzen kann.

Sollte ERWE nicht in der Lage sein, sich gegenüber ihren Wettbewerbern bei dem Erwerb weiterer Gewerbeimmobilien und der Vermietung ihrer Bestandsimmobilien erfolgreich zu behaupten oder beabsichtigte Veräußerungen zu attraktiven Bedingungen durchzuführen, könnte dies wesentlich nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von ERWE haben.

Eine Abwertung des Immobilienvermögens könnte nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von ERWE haben und die Stellung weiterer Sicherheiten für bestehende Finanzierungen erforderlich machen, was die weiteren Finanzierungsmöglichkeiten von ERWE beeinträchtigen würde. Die Immobilienbewertungsgutachten und/oder vorhandene oder künftige Finanzinformationen, die auf solchen Gutachten beruhen, könnten den Wert der Immobilien von ERWE falsch einschätzen.

Die weitere Geschäftsentwicklung von ERWE ist davon abhängig, rechtzeitig zusätzliche Finanzierungsmittel zu angemessenen Konditionen zu erhalten und bestehende Finanzierungsmittel zu refinanzieren. Der Verschuldungsgrad sowie die Konditionen der bestehenden und zukünftigen Finanzierungen von ERWE könnten die Fremdfinanzierungskosten und damit verbundene Aufwendungen von ERWE erhöhen und die Fähigkeit von ERWE, finanzielle Verpflichtungen durch die Aufnahme neuer oder die Verlängerung bestehender Finanzverbindlichkeiten zu refinanzieren, negativ beeinflussen. Bei einem Verstoß von Gesellschaften des ERWE-Konzerns gegen Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen könnten Darlehen vorzeitig fällig gestellt oder gekündigt werden und ERWE könnte möglicherweise nicht in der Lage sein, sich kurzfristig zu refinanzieren.

Der Cashflow der Gesellschaft und mögliche zukünftige Dividendenzahlungen sind vom wirtschaftlichen Erfolg ihrer Tochtergesellschaften und Beteiligungen abhängig oder müssen gegebenenfalls durch Fremdkapital ergänzt oder ersetzt werden. ERWE ist darauf angewiesen, aus ihrer Immobilienbestandshaltung ausreichend Liquidität zu generieren, um die mit den bestehenden Finanzierungen verbundenen Aufwendungen für Zins und Tilgung aufzubringen. Notverkäufe oder die zwangsweise Verwertung von Immobiliensicherheiten könnten zu erheblichen finanziellen Nachteilen für ERWE führen.

Gesetzliche und regulatorische Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche könnten sich ändern und die Geschäftstätigkeit von ERWE negativ beeinflussen. ERWE könnte aufgrund von Altlasten, einschließlich Kampfmitteln, Bodenbelastungen und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Vorschriften in Anspruch genommen werden.

ERWE könnte nicht in der Lage sein, die Unternehmensstrukturen dem Unternehmenswachstum entsprechend anzupassen und auszubauen. Die internen Kontrollsysteme der ERWE befinden sich noch im Aufbau und könnten auch zukünftig möglicherweise nicht ausreichend sein oder sich nicht im Verhältnis mit dem geplanten Wachstum von ERWE weiterentwickeln. Die schlanke Führungs- und Organisationsstruktur von ERWE könnte dem geplanten Wachstum nicht gewachsen sein.

ERWE ist darauf angewiesen, qualifizierte Mitarbeiter und Mitarbeiter in Schlüsselpositionen zu gewinnen und zu halten. Die Mitarbeiter der ERWE sind mitentscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg. Sie stellen ihr Wissen und ihre Fähigkeiten sowie Fertigkeiten in den Dienst des Konzerns. Die Risiken im Bereich des Personals sind vielfältiger Natur. Man kann Risiken bei der Einstellung, bei dem laufenden Anstellungsverhältnis und beim Ausscheiden aus dem Unternehmen unterscheiden. Im Rahmen der schnell wachsenden ERWE seien hier insbesondere die Risiken der adäquaten Personalgewinnung, des Erhalts von Anstellungsverhältnissen sowie der Sicherstellung einer ausgewogenen Personalstruktur erwähnt.

Um mit dem Wachstum des Konzerns auch den wachsenden Risiken zu begegnen und diese rechtzeitig erkennen zu können, entwickelt die ERWE ein konzernweites Risiko Management Systems (inklusive eines Compliance Management Systems), welches derzeit noch im Aufbau ist.

Das Risikomanagement umfasst dann alle organisatorischen Regelungen und Aktivitäten zur systematischen, regelmäßigen und unternehmensweiten Umsetzung des Risikomanagement-Prozesses. Es umfasst auch dessen Unterstützung durch geeignete Instrumente und Methoden mit den Zielen der langfristigen Existenzsicherung, der Eröffnung von Handlungsspielräumen, der Erreichung von geplanten Unterzielen und insbesondere der Senkung der Risiko- und Kapitalkosten.

Ziele des konzernweiten Risiko Management Systems sind neben der Erfüllung der organisatorischen Verpflichtung des Vorstandes (§ 91 Abs. 2 AktG – Einführung eines Überwachungssystems) vor allem die nachhaltige Existenzsicherung der ERWE, die Überwachung der Einhaltung der Unternehmensstrategie aus der Risikoperspektive und die Steuerung durch geeignete bzw. notwendige Maßnahmen sowie die Optimierung und Überwachung des Rendite-Risiko-Verhältnisses.

Die Risikostrategie wird vom Vorstand der ERWE aus der Unternehmensstrategie abgleitet und legt die generellen Risikoziele und Maßnahmen zu ihrer Erreichung fest. Die Risikostrategie wird durch die Risikoziele konkretisiert, um ein angemessenes Risiko-Chancen-Verhältnis zu realisieren bzw. die Risikotragfähigkeit des Konzerns sicherzustellen. Die Risikostrategie wird durch die risikopolitischen Grundsätze verkörpert und durch den Risikomanagementprozess gewährleistet.

Der Vorstand erwartet grundsätzlich eine stabile konjunkturelle Entwicklung und eine weiterhin positive Entwicklung des Kapitalmarktes. Es bestehen aber auch künftig, insbesondere durch die zyklisch wiederkehrenden Vertrauenskrisen, Risiken für Konjunktur und Kapitalmärkte. Die Ergebnisentwicklung der ERWE in neuer unternehmerischer Umgebung hängt maßgeblich davon ab. Vor dem Hintergrund der finanziellen Stabilität sieht der Vorstand sich für die Bewältigung der künftigen Risiken aber gut gerüstet. Risiken, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

V. Schlusserklärung gem. § 312 Abs. 3 AktG

Bei unserer Gesellschaft haben in Beziehung zu dem bis zum 2. Mai 2018 herrschenden oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr keine berichtspflichtigen Vorgänge vorgelegen.

Frankfurt am Main, im April 2019

Axel Harloff

Heinz-Rüdiger Weitzel

KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2018

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Anhang zum Konzernabschluss für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

A. Allgemeine Informationen

Die ERWE Immobilien AG (nachfolgend: ERWE AG) als Mutterunternehmen des Konzerns hat ihren Sitz in Deutschland, Frankfurt am Main, Herriotstraße 1. Die Gesellschaft ist unter der HRB 113320 im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main eingetragen. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Das Unternehmen war im Jahr 2018 an den Wertpapierbörsen in Frankfurt am Main, Berlin, Stuttgart und Düsseldorf im Freiverkehr notiert. Mit Antragstellung und Zulassung Anfang 2019 ist die ERWE AG nunmehr auch an der Wertpapierbörse in Frankfurt am Main im Regulierten Markt (General Standard) notiert.

Die Geschäftstätigkeit der ERWE AG und der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen konzentriert sich auf die Entwicklung von aussichtsreichen innerstädtischen Gewerbeimmobilien in Deutschland in „A“-Lagen von Klein- und Mittelstädten mit mehr als 10.000 Einwohnern. Hierzu zählen sowohl Büro- und Hotelnutzungen als auch innerstädtischer Einzelhandel. ERWE entwickelt für sich und auf Rechnung Dritter Projekte, deren Werte mit neuen Konzepten freigesetzt bzw. deutlich erhöht werden können. Neben einer Realisierung der erreichten Wertsteigerungen im Einzelfall besteht das Ziel der ERWE in einem nachhaltigen Bestandsaufbau mit deutlich steigenden Einnahmen.

Der Konzernabschluss der ERWE AG wurde nach den International Financial Accounting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, aufgestellt.

Die Darstellungswährung des Konzernabschlusses der ERWE AG ist der Euro (EUR). Soweit nichts anderes vermerkt, werden alle Beträge in EUR angegeben.

B. Grundlagen der Rechnungslegung

(1) Begründung einer Konzernstruktur / Einbringung der ERWE Properties GmbH

Mit Eintragung im Handelsregister am 2. Mai 2018 erwarb die ERWE AG (vormals: Deutsche Technologie Beteiligungen AG) sämtliche Anteile an der ERWE Properties GmbH (vormals: ERWE Retail Immobilien GmbH) (kurz „ERWE GmbH“) durch Ausgabe von 9.062.500 Aktien zu 1 EUR. Mangels Aufgeld erhöhte die Sacheinlage das gezeichnete Kapital in gleichem Umfang um 9.062.500 EUR auf 10.162.500 EUR.

Vor Erwerb der ERWE GmbH war die ERWE AG an keinem Tochterunternehmen beteiligt und somit nicht konzernrechnungslegungspflichtig. Nach Erwerb der ERWE GmbH ist die ERWE AG grundsätzlich konzernrechnungslegungspflichtig, unter Berücksichtigung der größenabhängigen Erleichterungen nach § 293 HGB zwar von einer Aufstellungspflicht befreit, stellt zum 31. Dezember 2018 jedoch freiwillig einen Konzernabschluss nach den Rechnungslegungsstandards der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften auf.

Die Konzernrechnungslegungspflicht entstand mit Begründung einer Konzernstruktur durch die ERWE AG zum 2. Mai 2018. Der Konzernabschluss umfasst somit den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018.

Da der Konzern erst mit der Einbringung der ERWE GmbH in die ERWE AG am 2. Mai 2018 entstanden ist, ergeben sich für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und die Konzern-Kapitalflussrechnung sowie die übrigen Übersichten keine Vergleichszahlen. Eine Segmentberichterstattung wird nicht erstellt, da der Konzern nicht auf Segmentebene gesteuert wird.

Der in der Konzerneröffnungsbilanz zum 2. Mai 2018 abzubildende Erwerb der ERWE GmbH wurde anhand der Kriterien des IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ und IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“ gewürdigt. Da die ERWE AG zum Zeitpunkt des Erwerbs der ERWE GmbH keinen eigenen Geschäftsbetrieb unterhielt, wurde die Anwendbarkeit des IFRS 3 auf Basis einer im März 2013 veröffentlichten Verlautbarung des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) ausgeschlossen. Stattdessen sind für die Aufstellung des Konzernabschlusses die Vorgaben des IFRS 2 zu beachten. Anstelle eines Unternehmenserwerbes durch die ERWE AG wird eine an die ERWE GmbH erbrachte Dienstleistung in Form einer Übertragung einer Börsenzulassung unterstellt, welche – aufgrund der Tatsache, dass mit Anteilseinlage die Konzernrechnungslegungspflicht erst begründet wurde – in den Gewinnrücklagen zum 2. Mai 2018 ausgewiesen wird.

Die ERWE GmbH ist im Sinne der IFRS das oberste Konzernunternehmen. Gleichwohl richtet sich die handelsrechtliche Rechnungslegungspflicht an die ERWE AG. Innerhalb des Eigenkapitals erfolgten daher ergebnisneutrale Umgliederungen in den einzelnen Eigenkapitalklassen, um das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage des rechtlichen Erwerbers ERWE AG darzustellen.

Da die ERWE AG bisher keinen Konzernabschluss aufgestellt hat, entfallen die nach IFRS 1 vorgesehenen Überleitungsrechnungen für das Eigenkapital bzw. für das Gesamtergebnis. Erleichterungswahlrechte des IFRS 1 in Bezug auf die retrospektive Anwendung von Vorschriften der IFRS wurden nicht in Anspruch genommen.

Außer den im Folgenden aufgeführten neuen Standards und Interpretationen, welche eine grundsätzliche Bedeutung für den Konzernabschluss der ERWE AG aufweisen, wurde eine Reihe weiterer Standards und Interpretationen vom IASB verabschiedet, die jedoch voraussichtlich keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben werden. Auf eine Auflistung und Beschreibung dieser Standards und Interpretationen wird deshalb verzichtet. Eine frühzeitige Anwendung sämtlicher neuen Standards und Interpretationen ist nicht geplant.

IFRS 16 regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten für Leasingverhältnisse neu. Für alle Leasingverhältnisse bilanziert der Leasingnehmer ein Nutzungsrecht an einem Vermögenswert sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird abhängig von der Einstufung als Operate- oder Finance Leasing linear oder progressiv abgeschrieben. Die Bilanzierung der Leasingverbindlichkeit erfolgt entsprechend den Vorschriften für Finanzinstrumente nach IFRS 9. Für kurzfristige Leasingverhältnisse und Leasinggegenstände von geringem Wert gibt es Erleichterungen bei der Bilanzierung, die Leasingzahlung wird über die Laufzeit des Leasingvertrags als Aufwand erfasst.

Die Angaben im Anhang werden sich erweitern und sollen den Adressaten in die Lage versetzen, den Betrag, den Zeitpunkt sowie die Unsicherheiten im Zusammenhang mit Leasingvereinbarungen zu beurteilen. Beim Leasinggeber sind die Regelungen des neuen Standards dagegen ähnlich zu den bisherigen Vorschriften des IAS 17. Die Leasingverträge werden weiterhin entweder als Operating- oder Finanzierungsleasingverhältnisse klassifiziert.

IFRS 16 wird voraussichtlich keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben, da die ERWE-Gruppe insbesondere als Leasinggeber bei der Vermietung von Immobilien auftritt. Die bislang als Leasingnehmer eingegangenen Verpflichtungen im Sinne von Operating-Leasingverhältnissen mit einer Laufzeit von über einem Jahr sind von unwesentlicher Bedeutung. Insgesamt werden sich insbesondere erweiterte Angaben im Anhang ergeben. Die Erstanwendung ist ab dem 1. Januar 2019 geplant.

Mit IFRIC 23 wird die Bilanzierung von Unsicherheit in Bezug auf Ertragsteuern klargestellt. Gemäß dieser Interpretation sollen Unternehmen bei der Bilanzierung von Unsicherheit in Bezug auf Ertragsteuern davon ausgehen, dass Steuerbehörden die berichteten Beträge mit vollständiger Kenntnis aller relevanten Informationen prüfen. Die Interpretation ist ab dem 1. Januar 2019 verpflichtend anzuwenden. Die ERWE AG erwartet aus dieser Änderung keine wesentlichen Auswirkungen.

Die Änderung von IAS 1 und IAS 8 hinsichtlich der Definition von ‚wesentlich‘ soll die Begrifflichkeit schärfen und die verschiedenen Definitionen im Rahmenkonzept sowie in den Standards selbst vereinheitlichen. Wesentlichkeit wird nun wie folgt definiert:

Wenn vernünftiger Weise zu erwarten ist, dass das Weglassen, die fehlerhafte Abbildung oder Verschleierung von Informationen die Entscheidungen eines primären Adressaten basierend auf einem Mehrzweckabschluss und den darin enthaltenden Finanzinformationen über ein Unternehmen beeinflussen, sind diese Informationen wesentlich. Die Änderungen sind ab dem 1. Januar 2020 verpflichtend anzuwenden. Die ERWE AG erwartet aus den Änderungen keine wesentlichen Auswirkungen.

Der IASB und das IFRS IC haben im Berichtsjahr keine weiteren Verlautbarungen und Änderungen von Standards veröffentlicht, die einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss haben werden.

Tochterunternehmen sind alle Unternehmen, die von der ERWE AG beherrscht werden. Der Konzern beherrscht ein Unternehmen, wenn er schwankenden Renditen ausgesetzt ist oder ein Recht auf diese hat und die Fähigkeit besitzt, diese Renditen mittels seines Einflusses über das Unternehmen zu beeinflussen. Regelmäßig ist die Beherrschung von einem Stimmrechtsanteil von mehr als 50 Prozent begleitet. Bei der Beurteilung, ob Kontrolle vorliegt, werden Existenz und Auswirkung potenzieller Stimmrechte berücksichtigt, die aktuell ausübbar oder umwandelbar sind.

Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an vollkonsolidiert, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Sie werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet.

Alle Tochterunternehmen werden in den Konzernabschluss einbezogen (siehe Konsolidierungskreis).

Bei Unternehmenserwerben wird beurteilt (vgl. Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen), ob ein Unternehmenszusammenschluss nach IFRS 3 oder lediglich ein Erwerb einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden als Sachgesamtheit ohne Unternehmensqualität vorliegt.

Unternehmenserwerbe im Sinne des IFRS 3 werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden entsprechend ihrer beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst.

Anteile am Nettovermögen von Tochterunternehmen, die nicht der ERWE AG zuzurechnen sind, werden als Anteile der nicht beherrschenden Anteilseigner separat im Eigenkapital ausgewiesen. Bei der Berechnung des auf die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter entfallenden Konzernergebnisses werden auch erfolgswirksame Konsolidierungsbuchungen berücksichtigt.

Der Erwerb von Immobilienobjektgesellschaften, die kein Unternehmen im Sinne des IFRS 3 darstellen, wird als unmittelbarer Ankauf einer Sachgesamtheit – insbesondere von Immobilien – abgebildet. Hierbei werden die Anschaffungskosten den einzeln identifizierbaren Vermögenswerten und Schulden auf Basis ihrer beizulegenden Zeitwerte zugeordnet. Der Erwerb von Objektgesellschaften führt daher nicht zu einem aktiven oder passiven Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung. Der Verkauf von Immobilienobjektgesellschaften wird entsprechend als Verkauf einer Sachgesamtheit – insbesondere von Immobilien – abgebildet.

Erwirbt ERWE Anteile an Unternehmen, die zu einer Beteiligung von weniger als 50% führen, bilanziert sie diese at Equity, sofern ein maßgeblicher Einfluss auf das Beteiligungsunternehmen ausgeübt werden kann.

Konzerninterne Forderungen, Verbindlichkeiten und Ergebnisse werden im Rahmen der Schulden- bzw. der Aufwands- und Ertragskonsolidierung für Zwecke des Konzernabschlusses eliminiert. Durch konzerninterne Übertragungen von Vermögenswerten entstandene Aufwendungen und Erträge werden ebenfalls eliminiert.

Der Konsolidierungskreis umfasst einschließlich des Mutterunternehmens 9 Unternehmen, die vollkonsolidiert werden. Der Konsolidierungskreis hat sich wie folgt entwickelt:

Der Zugang in der Berichtsperiode betrifft die Neugründung der ERWE Immobilien Projekt 777 GmbH, die als Immobilienbestandsgesellschaft agieren sollen. Der Abgang betrifft die ERWE Immobilien Projekt 111 GmbH, die in Q4 2018 verkauft wurde.

C. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswertes eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder auf dem:

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben. Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.

Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren möglichst gering zu halten.

Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:

Stufe 1: In aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte) Preise.

Stufe 2: Bewertungsverfahren, bei denen Inputparameter der niedrigsten Stufe, die für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich sind, auf dem Markt direkt oder indirekt beobachtbar sind.

Stufe 3: Bewertungsverfahren, bei denen Inputparameter der niedrigsten Stufe, die für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich sind, auf dem Markt nicht beobachtbar sind.

Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende der Berichtsperiode die Klassifizierung (basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist) überprüft.

Der Konzern gliedert seine Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz in kurz- und langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden. Ein Vermögenswert ist als kurzfristig einzustufen, wenn:

Latente Steueransprüche und Schulden werden als langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden eingestuft.

In der ERWE-Gruppe bestehen lediglich finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten nach IFRS 9.4.1.2 bewertet werden. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Ausleihungen an Dritte und Forderungen aus Miete bzw. Mietnebenkosten, die zudem die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der ERWE-Gruppe nicht wesentlich prägen. Hiermit geht eine Reduzierung des Berichtsumfangs einher.

Die finanziellen Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder die Rechte zum Erhalt der Zahlungsströme in einer Transaktion übertragen werden, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswertes verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden.

Der Konzern ist aufgrund seines Geschäftsmodells und seiner Mieterstruktur keinem hohen Wertminderungsrisiko ausgesetzt. ERWE bedient sich des sogenannten vereinfachten Wertminderungsmodells nach IFRS 9.5.5.15 und berechnet den Wertberichtigungsbedarf stets in Höhe der über die gesamte Laufzeit erwarteten Kreditverluste.

Darlehensverbindlichkeiten und übrige Verbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert nach Abzug von Transaktionskosten angesetzt. Nach erstmaliger Erfassung werden die Verbindlichkeiten unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden dann ausgebucht, wenn diese getilgt, d.h. wenn die im Vertrag genannten Verpflichtungen beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Das wirtschaftliche Eigentum an Leasinggegenständen ist dem Leasingnehmer zuzurechnen, wenn dieser alle wesentlichen mit dem Gegenstand verbundenen Chancen und Risiken trägt (Finance-Lease-Verhältnis). Leasingverhältnisse, bei denen ein wesentlicher Anteil der Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbunden sind, beim Leasinggeber verbleibt, werden als Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert. Im Zusammenhang mit einem Operating-Leasingverhältnis geleistete Zahlungen werden vom Leasinggeber linear über die Dauer des Leasingverhältnisses erfolgswirksam erfasst.

Trägt der Leasingnehmer die wesentlichen Chancen und Risiken, wird der Leasinggegenstand beim Leasingnehmer im Zugangszeitpunkt mit seinem beizulegenden Zeitwert oder dem niedrigeren Barwert der künftigen Mindestleasingzahlungen bewertet und in gleicher Höhe eine Leasingverbindlichkeit angesetzt. Die Leasingverbindlichkeit wird in den Folgeperioden nach der Effektivzinsmethode getilgt und fortgeschrieben. Zu Beginn der Laufzeit des Leasingverhältnisses hat der Leasinggeber ein Leasingverhältnis als Forderung in Höhe des Nettoinvestitionswertes des Leasingobjekts. Erhaltene Leasingraten werden in einen ertragswirksamen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil aufgeteilt, die Zinserträge werden so verteilt, dass die Rendite auf die verbliebene Nettoinvestition konstant bleibt.

Der Konzern ist sowohl Leasinggeber als auch Leasingnehmer im Rahmen der Vermietung von Immobilien.

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an den Konzern fließen wird, und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.

Zinserträge und -aufwendungen werden zeitproportional unter Berücksichtigung der Restforderung/-verbindlichkeit und des Effektivzinssatzes über die Restlaufzeit realisiert.

Die Kapitalflussrechnung stellt die Entwicklung der Zahlungsströme des Konzerns in der Berichtsperiode dar. Im Konzernabschluss erfolgt die Ermittlung des Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit nach der indirekten Methode, wobei das Ergebnis vor Steuern um nicht zahlungswirksame Positionen korrigiert und um zahlungswirksame Posten ergänzt wird. Die Kapitalflussrechnung stellt die Cashflows aus der betrieblichen Tätigkeit, aus der Investitionstätigkeit sowie der Finanzierungstätigkeit dar.

Der Vorstand trifft im Rahmen der Aufstellung des Konzernabschlusses Einschätzungen und Annahmen über erwartete zukünftige Entwicklungen auf der Grundlage der Verhältnisse am Bilanzstichtag. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen können von den späteren tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. In diesem Fall werden die Annahmen und die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden bei Bedarf entsprechend prospektiv angepasst.

Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat der Vorstand folgende Schätzungen vorgenommen, die die Beträge im Konzernabschluss wesentlich beeinflussen:

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat der Vorstand folgende Ermessensentscheidungen getroffen, die die Beträge im Konzernabschluss wesentlich beeinflussen:

D. Erläuterungen zur Konzernbilanz

Das Sachanlagevermögen und die immateriellen Vermögenswerte sind mit den Anschaffungskosten, vermindert um kumulierte planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen, angesetzt. Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb zurechenbar sind. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Reparaturen und Wartungen werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.

Die Abschreibungen werden nach der linearen Methode unter Verwendung geschätzter Nutzungsdauern von in der Regel drei bis fünfzehn Jahren vorgenommen. Die Abschreibungsmethoden und wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Die Buchwerte werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert den erzielbaren Betrag übersteigt.

Gewinne und Verluste aus den Abgängen von Vermögenswerten werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Nettoveräußerungserlösen und dem Buchwert ermittelt und erfolgswirksam im Ergebnis erfasst.

Die Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte beinhalten zum 31. Dezember 2018 die Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen alle Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden sollen. Im Zugangszeitpunkt werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich angefallener Anschaffungsnebenkosten bewertet. In den Folgeperioden werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet. Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswertes eingenommen bzw. für die Übertragung der Schuld gezahlt würde. Die Kosten der laufenden Instandhaltung werden aufwandswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie über die laufende Instandhaltung hinausgehen, werden aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Die Bewertungsergebnisse werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus der Bewertung von als als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ dargestellt.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden nicht auf einem aktiven Markt gehandelt, sondern anhand von Inputfaktoren, die auf nicht beobachtbaren Marktdaten beruhen (Stufe 3), bewertet.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt grundsätzlich auf Grundlage von Gutachten externer Sachverständiger auf Basis aktueller Marktdaten mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die Immobilienbewertung erfolgt hierbei nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung („ImmoWertV“). Es kommen dabei Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Den Regelungen des IFRS 13 folgend ist der „highest and best use“ bei der Bewertung von Renditeimmobilien zu unterstellen, sofern diese Nutzung durch den Bilanzierenden im Rahmen einer Verwertung erfolgen kann. ERWE ist unter anderem in der Revitalisierung bestehender Immobilienkonzepte und der Neuentwicklung bisher nicht projektierter Immobilien/Flächen tätig. Sofern diese mit dem beizulegenden Zeitwert ermittelt werden, erfolgt eine Bewertung durch:

Die Ausgaben enthalten darüber hinaus Risikopuffer für nicht im Detail geplante Aufwendungen.

Das Management des Konzerns ist in den Prozess der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien involviert und überwacht diesen. Dabei werden die zur Verfügung gestellten Ergebnisse plausibilisiert und mit den eigenen Einschätzungen abgeglichen.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder dauerhaft nicht weiter genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne oder Verluste aus der Veräußerung oder Stilllegung werden im Jahr der Veräußerung oder Stilllegung erfasst. Der Gewinn oder Verlust ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und dem Buchwert zuzüglich etwaiger Verkaufskosten andererseits.

Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in einen anderen Bilanzposten übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung oder den Beginn der Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs belegt wird.

Unter den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden die Immobilien ausgewiesen, die zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. von Wertsteigerungen und nicht zur Eigennutzung oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden.

Die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien haben sich in der Berichtsperiode wie folgt entwickelt:

Die Zukäufe resultieren aus dem Erwerb einer Immobilie in Krefeld, die sonstigen Zugänge betreffen nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten im Zusammenhang mit der Revitalisierung der Immobilien.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert ist dem Level 3 der Bewertungshierarchie gemäß IFRS 13 (Bewertung aufgrund nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die bei der Bewertung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Rahmen der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren verwendet wurden:

Die angegebenen Bandbreiten berücksichtigen jeweils keine außergewöhnlichen Einzelfälle. Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen wurden durch den unabhängigen Gutachter aufgrund seiner langjährigen Erfahrungen getroffen.

Als wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber wurden der Liegenschaftszins, die zugrunde gelegten Mieten sowie die Nutzungsdauer identifiziert. Die Auswirkungen möglicher Schwankungen dieser Parameter sind im Folgenden jeweils isoliert voneinander abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

Es besteht die Verpflichtung zum Erwerb zweier unbebauter Grundstücke in Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt Friedrichsdorf zu einem Kaufpreis von insgesamt rd. 3,5 Mio. EUR. Der Erwerb dieser Grundstücke erfolgte Anfang 2019.

Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Konzern über maßgeblichen Einfluss verfügt. Maßgeblicher Einfluss ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen des Beteiligungsunternehmens mitzuwirken, nicht aber die Beherrschung oder die gemeinschaftliche Führung der Entscheidungsprozesse.

Hält ein Anteilseigner an einem anderen Unternehmen direkt oder indirekt 20% oder mehr der Stimmrechte wird ein maßgeblicher Einfluss vermutet. Entscheidend für die Begründung des maßgeblichen Einflusses ist, dass der Anteilseigner tatsächlich maßgeblichen Einfluss ausüben kann. Nach IAS 28.6 kann insbesondere auch bei einem Stimmrechtsanteil kleiner 20% auf maßgeblichen Einfluss geschlossen werden, wenn eines oder mehrere der folgenden Indizien vorliegen:

Der Konzern hält eine Beteiligung in Höhe von 10,1% an der MP Sky S.à.r.l. ERWE weist diese Beteiligung unter den Anteilen an assoziierten Unternehmen aus. Bei der MP Sky S.à.r.l. handelt es sich um eine Beteiligung am Frankfurt Airport Center 1, einem Business Center am Frankfurter Flughafen. Der Geschäftszweck der Gesellschaft ist das Halten der Bestandsimmobilie, deren Entwicklung und Vermietung. Die ERWE hat aufgrund umfangreicher operativer Verflechtung die Möglichkeit maßgeblich in die finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen des Beteiligungsunternehmens einzugreifen. ERWE hat den Auftrag der Revitalisierung und Neupositionierung des Business Centers erhalten, darüber hinaus ist ERWE mit der Projektentwicklung betraut und wird durch gezielte Steuerung von Investitionen die Mietflächen aufwerten, um diese an attraktive neue Mieter zu vermieten.

Die Anteile des Konzerns an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungskosten angesetzt und unter Finanzanlagen ausgewiesen. In Folgeperioden werden Änderungen des Anteils des Konzerns am Nettovermögen erfasst. Der Ausweis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt als Ergebnis aus Equity-Beteiligungen.

ERWE prüft an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Anteil wertgemindert sein könnte.

Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste Finanzinformationen zur Beteiligung des Konzerns an der MP Sky S.à.r.l.:

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen resultieren ausschließlich aus der Vermietung und sind unverzinslich. Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und in Abhängigkeit davon, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Zum 31. Dezember 2018 betrugen die Wertberichtungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 340.790 EUR, die größtenteils schon zum Erstkonsolidierungsstichtag bestanden.

Die sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Liquide Mittel bestehen aus Kontokorrentguthaben auf den Geschäftskonten der im Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften, die zum Nennwert bilanziert werden. Die Entwicklung der liquiden Mittel ergibt sich aus der Konzern-Kapitalflussrechnung.

Mit Hauptversammlungsbeschluss vom 12. Juli 2018 wurde beschlossen, das Stammkapital von 10.165.500 EUR, eingeteilt in 10.162.500 auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien, um 6.400.422 EUR durch Ausgabe von 6.400.422 neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien mittels Barkapitalerhöhung zu erhöhen. Die Eintragung der Kapitalerhöhung im Handelsregister erfolgte am 28. Dezember 2018.

Die ERWE AG verfügt zum Bilanzstichtag über ein bedingtes Kapital von 5.081.250 EUR. Sie hält keine eigenen Aktien und hat kein genehmigtes Kapital.

Auf die nicht beherrschenden Anteilseigner entfällt zum 31. Dezember 2018 ein im Eigenkapital ausgewiesener Anteil von 3.132.041 EUR.

Zum Bilanzstichtag bestehen die nicht beherrschenden Anteile ausschließlich an den Gesellschaften ERWE Projekt Friedrichsdorf GmbH, ERWE Immobilien Retail Projekt 222 GmbH, ERWE Immobilien Retail Projekt 333 GmbH und ERWE Immobilien Retail Projekt 555 GmbH. Für diese vier Gesellschaften ergeben sich die folgenden zusammengefassten Finanzinformationen:

Die Entwicklung des Eigenkapitals in der Berichtsperiode ist der Eigenkapitalveränderungsrechnung zu entnehmen.

Gemäß IAS 32.35 sind die Transaktionskosten einer Eigenkapitaltransaktion als Abzug vom Eigenkapital zu bilanzieren. Die der Emission von Aktien zurechenbaren Kosten in Höhe von 927.559 EUR wurden direkt von der Kapitalrücklage abgesetzt.

Die tatsächlichen Steueransprüche und Steuerschulden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten.

Latente Steuern werden grundsätzlich gemäß IAS 12 für alle temporären Differenzen zwischen der Steuerbasis der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten und ihren Buchwerten im IFRS-Abschluss sowie auf steuerliche Verlustvorträge angesetzt.

Aktive latente Steuerforderungen für steuerliche Verlustvorträge werden mit dem Betrag angesetzt, zu dem die Realisierung der damit verbundenen Steuervorteile durch zukünftige steuerliche Gewinne wahrscheinlich ist (mindestens Bilanzansatz in Höhe der passiven latenten Steuern). Die Verlustvorträge bestehen ausschließlich in Deutschland und sind daher grundsätzlich nicht verfallbar. Aus diesem Grund wird auf die Angabe der Fälligkeitsstrukturen der nicht aktivierten Verlustvorträge verzichtet.

Die der Berechnung der latenten Steuern zugrunde gelegten Steuersätze wurden auf Basis der derzeit geltenden gesetzlichen Vorschriften ermittelt. Für Konzerngesellschaften wurde ein Steuersatz von 30,83 Prozent für die Körperschaftsteuer, den Solidaritätszuschlag und für die Gewerbesteuer angesetzt. Latente Steueransprüche für temporäre Differenzen und auch für steuerliche Verlustvorträge wurden in der Höhe angesetzt, mit der es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen gegen ein künftiges positives steuerliches Einkommen unter Berücksichtigung der Mindestbesteuerung verrechnet werden können.

Auf aktive und passive zu versteuernde temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Konzerngesellschaften werden keine latenten Steuern gebildet, solange der Konzern deren Umkehrung steuern kann und sie sich nicht in absehbarer Zeit umkehren werden.

Latente Steueransprüche und Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen die tatsächlichen Steuerschulden hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die von derselben Steuerbehörde erhoben werden. Die latenten Steueransprüche und Steuerschulden setzen sich zum 31. Dezember 2018 aus temporären Unterschieden in den folgenden Bilanzposten zusammen:

Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von rd. 1,46 Mio. EUR (02.05.2018: rd. 0,0 Mio. EUR) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge von rd. 1,46 Mio. EUR (02.05.2018: rd. 0,0 Mio. EUR) werden keine aktiven latenten Steuern gebildet, da deren Realisierbarkeit nicht hinreichend konkretisiert ist. Aufgrund von Unsicherheiten über die Fortführung von steuerlichen Verlustvorträgen aus der Zeit vor der Einbringung der ERWE GmbH in die ERWE Properties GmbH wurden diese nicht berücksichtigt.

Der ausgewiesene Steueraufwand weicht vom theoretischen Betrag, der sich bei Anwendung des durchschnittlichen Ertragsteuersatzes des Konzerns auf das Ergebnis vor Steuern ergibt, ab:

Die Veränderungen der latenten Steuern in der Berichtsperiode sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:

Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert und in der Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bewertet.

Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 58.311.460 EUR haben sich gegenüber dem 2. Mai 2018 (44.179.750 EUR) um 14.131.710 EUR erhöht. Im Einzelnen fanden folgende Veränderungen statt (siehe Grafik unten):

Die Finanzkredite sind im Wesentlichen mit Grundpfandrechten besichert (2018: 60.500.000 EUR, 2017: 50.000.000 EUR). Als weitere Sicherheiten dienen die Abtretung von Mieteinnahmen sowie die Verpfändung von Bankguthaben. Außerdem erfolgte bei Finanzierungen die Absicherung durch Bürgschaften der ERWE Properties GMBH und der ERWE AG.

Die Ertragsteuerverbindlichkeiten in Höhe von 77.044 EUR beinhalten Steuerrückstellungen für laufende Körperschaft- und Gewerbesteuerverpflichtungen.

Rückstellungen werden für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet, die ihren Ursprung in der Vergangenheit haben und hinsichtlich ihrer Fälligkeit oder Höhe ungewiss sind, wenn es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der Verpflichtung zu einem Abfluss von Konzern-Ressourcen führt und eine zuverlässige Schätzung der Verpflichtungshöhe vorgenommen werden kann. Der Konzern setzt eine Rückstellung für verlustträchtige Geschäfte an, wenn der erwartete Nutzen aus dem vertraglichen Anspruch geringer ist als die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung. Die Bewertung erfolgt mit der bestmöglichen Schätzung der gegenwärtigen Verpflichtung zum Bilanzstichtag. Langfristige Rückstellungen sind mit ihrem auf den Bilanzstichtag abgezinsten Erfüllungsbetrag angesetzt.

Bei den langfristigen Rückstellungen in Höhe von 4.758 EUR handelt es sich um Rückstellungen für Aufbewahrung. Die kurzfristigen Rückstellungen in Höhe von 120.117 EUR beinhalten im wesentlichen Rückstellungen für Personalkosten.

E. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Der Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Der Konzern hat in Anbetracht der Vertragsbedingungen, darunter beispielsweise des Umstands, dass die Leasinglaufzeit nicht den wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Gewerbeimmobilie abbildet, festgestellt, dass alle mit dem Eigentum an den vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken beim Konzern verbleiben. Der Konzern bilanziert diese Verträge daher als Operating-Leasingverträge. Die Erträge aus den Operating-Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses nach IAS 17 erfasst und aufgrund des betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen. Da die Nettomieten in der Regel monatlich vorschüssig gezahlt werden, sind die Mietforderungen sofort fällig.

Erträge aus der Weiterbelastung von Betriebskosten fallen unter IFRS 15. Sie werden zeitraumbezogen entsprechend der zugrundeliegenden Leistungserbringung erfasst, d.h. mit Übertragung der Verfügungsgewalt über die Dienstleistung auf die Mieter. Voraussetzung ist, dass vertragliche Vereinbarungen mit den Mietern vorliegen und dass der Erhalt der festgelegten Gegenleistung wahrscheinlich ist. Die Betriebskosten und ihre Weiterbelastungen werden nach der Prinzipal-Methode bilanziert. Die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter werden zusammen mit den Nettomieten monatlich fällig und sind sofort zahlbar. Der Ausweis der betriebskostenrelevanten Aufwendungen und der korrespondierenden Erträge aus Weiterbelastungen an den Mieter erfolgt unsaldiert in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. ERWE orientiert sich hierbei an der derzeit üblichen Darstellungspraxis, um die Vergleichbarkeit zu erhöhen.

Bei einem Immobilienverkauf wird das Ergebnis realisiert, wenn die mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen (Besitz, Nutzen und Lasten) auf den Käufer übergehen.

Das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung in Höhe von 1.153.834 EUR setzt sich wie folgt zusammen:

Die immobilienspezifischen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 1.598.656 EUR beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für Betriebskosten und Nebenkosten.

Die Erträge aus Weiterbelastungen stammen aus Weiterbelastungen an die ERWE Real Estate GmbH. Bei den periodenfremden Erträgen handelt es sich hauptsächlich um Erträge aus an ERWE abgetretenen Mietforderungen vor dem Erstkonsolidierungsstichtag.

Die Rechts und Beratungskosten in Höhe von 284.420 EUR resultieren hauptsächlich aus Beratungsleistungen im Zusammenhang mit den neuerworbenen Immobilien wie beispielsweise Kosten für Grundschuldeintragungen und notarielle Beurkundung, Gründungskosten, HR-Anmeldungen, Vermarktung und Gutachten. Die Aufwendungen für Börsennotierung und Hautversammlung beinhalten im Wesentlichen die laufenden Kosten der Börsennotierung und die Aufwendungen für Investor Relations (150.196 EUR) sowie die Kosten der Hauptversammlung (96.212 EUR). Die periodenfremden Aufwendungen betreffen Aufwendungen aus Nebenkosten, welche Vorperioden betreffen.

Die Finanzerträge beinhalten im Wesentlichen Zinserträge im Zusammenhang mit einem gewährten, zum Bilanzstichtag zurückgeführten Darlehen an die ERWE Real Estate GmbH (25.222 EUR).

Die Finanzaufwendungen beinhalten im Wesentlichen Zinsaufwendungen in Verbindung mit den Darlehen zur Finanzierung der Immobilien (2.109.651 EUR).

Das Ergebnis je Aktie („basic earnings per share“) berechnet sich wie folgt:

Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie wird das den Inhabern von Aktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl von Aktien, die sich während der Berichtsperiode im Umlauf befinden, geteilt.

F. Angaben zu Finanzinstrumenten und Zeitwerten

Im ERWE Konzern erfolgt die gemäß IFRS 7 geforderte Klassifizierung von Finanzinstrumenten analog zu den jeweiligen Bilanzposten. Die untenstehenden Tabellen zeigen eine Überleitung der Buchwerte je IFRS 7-Klasse (Bilanzposten) auf die Bewertungskategorien zu den einzelnen Stichtagen.

Die Ermittlung der Zeitwerte der finanziellen Vermögenswerte und Schulden für Zwecke der Bewertung oder der erläuternden Anhangangaben erfolgte auf Basis der Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige kurzfristige Vermögenswerte haben kurze Restlaufzeiten. Ihre Buchwerte zum Abschlussstichtag entsprechen daher annähernd ihren beizulegenden Zeitwerten. Entsprechendes gilt für die variabel verzinslichen langfristigen und die kurzfristigen Finanzkredite, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten.

Der beizulegende Zeitwert der fest verzinslichen langfristigen Finanzkredite wird durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Abzinsung erfolgt auf Basis eines laufzeit- und risikokongruenten Marktzinses.

Die Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und Schulden stellen sich wie folgt dar:

Aac Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (Financial assets measured at amortised cost)

Flac Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (Financial liabilities measured at amortised cost)

Die Zinserträge und Zinsaufwendungen werden in den Finanzerträgen bzw. Finanzierungsaufwendungen gezeigt. Die Aufwendungen bei den zu Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Verbindlichkeiten betreffen die Anpassungen im Rahmen der Effektivzinsmethode. Diese Aufwendungen werden unter den Finanzierungsaufwendungen ausgewiesen.

Das Finanzrisikomanagement ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems und trägt somit zur Erreichung der Unternehmensziele bei. Wesentliche Risiken, die durch das Finanzrisikomanagement des Konzerns überwacht und gesteuert werden, beinhalten das Zinsänderungsrisiko, das Ausfallrisiko, das Liquiditätsrisiko und das Finanzierungsrisiko.

Die Darlehen des Konzerns sind bis auf zwei Ausnahmen alle zu einem festen Zinssatz verzinst. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich somit lediglich für ein langfristiges Darlehen mit einem Nominalwert von 10.500 TEUR und ein kurzfristiges Darlehen in Höhe von 195 TEUR. Da aber in naher Zukunft kein Anstieg der Zinssätze zu erwarten ist, schätzt die Gesellschaft das Risiko als relativ gering ein. Aufgrund dessen und aufgrund des geringen Anteils an variabel verzinslichen Darlehen wird auf eine Sensitivitätsanalyse verzichtet.

Das Ausfallrisiko ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte wiedergegeben.

Die Steuerung erfolgt auf Konzernebene für den Gesamtkonzern. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen im Wesentlichen gegenüber Mietern. Bereits bei der Auswahl der Mieter wird auf eine einwandfreie Bonität Wert gelegt und zur Absicherung dieses Risikos Kautionen oder Bürgschaften seitens der Mieter gefordert. Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Objektbezogen können bei den Gewerbeimmobilien jedoch erhöhte Kreditrisiken aufgrund der Mieterstruktur bestehen.

Die Verantwortung für das Liquiditätsrisikomanagement liegt beim Vorstand, der ein angemessenes Konzept zur Steuerung der kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierungs- und Liquiditätsanforderungen aufgebaut hat. Auf Ebene des Gesamtkonzerns wird die aktuelle Liquiditätslage regelmäßig und zeitnah erfasst. Durch diese zentral gesteuerte Aufgabe wird die finanzielle Stabilität der Unternehmensgruppe überwacht. Die kontinuierliche Ermittlung der Liquiditätsströme auf Ebene einzelner Gesellschaften ist Bestandteil dieser Steuerung.

Aus den nachfolgenden Liquiditätsanalysen sind die vertraglich vereinbarten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten einschließlich der Zinszahlungen zum jeweiligen Bilanzstichtag ersichtlich. In die Analysen wurden alle Finanzinstrumente, die sich jeweils zum Bilanzstichtag im Bestand befanden, einbezogen. Planzahlungen für zukünftige neue Verbindlichkeiten wurden nicht berücksichtigt.

ERWE ist für weitere Akquisitionen auf die Gewährung von Krediten bzw. die Ausgabe von Anleihen angewiesen. Zusätzlich ist bei auslaufenden Krediten eine Verlängerung bzw. Refinanzierung dieser Kredite nötig. In den genannten Fällen besteht das Risiko, dass eine Verlängerung nicht oder nur zu anderen Konditionen möglich ist. Bei einem Verstoß von Gesellschaften des ERWE-Konzerns gegen Verpflichtungen aus bestehenden Finanzierungsverträgen könnten Darlehen vorzeitig fällig gestellt oder gekündigt werden und ERWE könnte möglicherweise nicht in der Lage sein, sich kurzfristig zu refinanzieren. Hier erfolgt eine laufende Überwachung durch den Vorstand.

G. Sonstige Angaben

Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen aus langfristigen Operating-Leasingverhältnissen bestehen in der Regel bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Darüberhinausgehende Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen bestehen nicht. Die Mindestleasingzahlungen beinhalten die Mieterträge ohne umlagefähige Betriebskosten.

In der Berichtsperiode beliefen sich die Mindestleasingzahlungen (Nettokaltmieten) auf 2.243.104 EUR.

Zum 31. Dezember 2018 bestehen die folgenden wesentlichen Miet- und Leasingverpflichtungen:

Diese finanziellen Verpflichtungen resultieren aus dem Mietvertrag für die Büroräumlichkeiten in der Herriotstrasse.

Aus eingegangenen Verträgen mit bauausführenden Unternehmen bestehen Verpflichtungen in Höhe von 906.401 EUR die innerhalb eines Jahres anfallen und 9.632.918 EUR die bis Ende 2020 anfallen.

Im Zusammenhang mit bereits abgeschlossenen Immobilienankaufsverträgen bestehen Kaufpreisverpflichtungen in Höhe von 3.500.000 EUR. Der Kaufpreis wurde im ersten Quartal 2019 bezahlt.

Nach IAS 24 „Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen“ werden als nahestehende Unternehmen und Personen u. a. Mutter- und Tochterunternehmen sowie Tochtergesellschaften einer gemeinsamen Muttergesellschaft, assoziierte Unternehmen, juristische Personen unter Einfluss des Managements und das Management des Unternehmens definiert. Geschäftsvorfälle zwischen der ERWE Immobilien AG und ihren konsolidierten Tochterunternehmen werden durch Konsolidierung eliminiert und somit im Anhang nicht erläutert.

Zwischen dem Konzern und nahestehenden Unternehmen bzw. Personen fanden folgende wesentliche Geschäftsvorfälle statt:

ERWE hatte der ERWE Real Estate GmbH im Jahr 2018 ein Darlehen in Höhe von 400.000 EUR gewährt, das mit 12 % p.a. verzinst wurde. Im Laufe des Geschäftsjahres wurde dieses Darlehen getilgt.

Die Aufsichtsräte Dr. Olaf Hein und Dr. Holger Henkel gewährten ERWE Darlehen von insgesamt 1,2 Mio. EUR zu einem Zins von 12 % p.a., welche im Laufe des Jahres 2018 zurückbezahlt wurden. Das bestehende Darlehen von Dr. Holger Henkel in Höhe von 500.000 EUR wird ebenfalls mit 12 % p.a. verzinst und zum 1. Februar 2019 zurückgezahlt.

Die VGHL Management GmbH erhielt im Rahmen von mit ERWE abgeschlossenen Center-, Propertyund Facility-Managementverträgen eine Vergütung von 263.043,52 EUR sowie einen Aufwendungsersatz in Zusammenhang mit der Vorstandstätigkeit von Herrn Axel Harloff für die Zeit von Mai bis Oktober 2018 von 45.000 EUR.

Die RW Property Investment GmbH erhielt einen dementsprechenden Aufwendungsersatz für die Vorstandstätigkeit von Herrn Rüdiger Weitzel in Höhe von 45.000 EUR.

Die Anteile an der ERWE Immobilien Projekt 111 GmbH wurden im Dezember 2018 an die RW Investment Property GmbH zu einem Kaufpreis von 1.000 EUR veräußert.

Im Jahr 2018 erbrachte der ERWE Konzern Dienstleistungen im Wert von 147.000 EUR an die ERWE Real Estate GmbH.

Hinsichtlich der Vergütung des Vorstandes und des Aufsichtsrats wird auf den nachfolgenden Abschnitt verwiesen.

Vorstände der ERWE Immobilien AG waren in der Berichtsperiode und sind derzeit:

Der Vorstand hat in der Berichtsperiode eine feste Vergütung erhalten. Die Gesamtvergütung inklusive des geldwerten Vorteils für die Kfz-Überlassung beläuft sich in der Berichtsperiode für beide Vorstände zusammen auf 66.000 EUR.

Mitglieder des Aufsichtsrats der ERWE Immobilien AG waren in der Berichtsperiode und sind derzeit:

Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben für die Berichtsperiode insgesamt eine Vergütung in Höhe von 45.000 EUR erhalten.

Das Honorar des Konzernabschlussprüfers beläuft sich für das Geschäftsjahr 2018 auf insgesamt 142.600 EUR, davon Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von 75.000 EUR, sonstige Bestätigungsleistungen (Comfort Letter) in Höhe von 65.000 EUR und für sonstige Leistungen in Höhe von 2.600 EUR. Weitere Leistungen wurden nicht in Anspruch genommen.

Der Konzern steuert sein Kapital mit dem Ziel, die Erträge der Unternehmensbeteiligten durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können. Als wichtige Kennzahl für das Kapital wird dabei das bilanzielle Konzerneigenkapital verwendet.

Die Gesellschaft unterliegt als Aktiengesellschaft den Mindestkapitalanforderungen des deutschen Aktienrechts. Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Mindestkapitalanforderungen der Finanzwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht.

Das Risikomanagement überprüft regelmäßig die Kapitalstruktur des Konzerns. Um den kreditwirtschaftlichen Ansprüchen der externen Kapitalanforderungen Rechnung zu tragen, werden buchhalterische Kennziffern ermittelt und prognostiziert. Dazu gehören auch objektspezifische Kapitaldienstquoten und Loan-to-Value-Ziffern.

Der LTV beläuft sich auf 36,8 Prozent (02.05.2018: 50,2 Prozent). Zur Ermittlung verweisen wir auf die Ausführungen im Konzernlagebericht.

Bei den bereits in 2018 abgeschlossenen aufschiebend bedingten Grundstückskaufverträge über rd. 33 ha in Zusammenhang mit dem Projekt Friedrichsdorf ist in 2019 mittlerweile die Eigentumsübergabe erfolgt. Zudem wurden in 2019 weitere Grundstückskaufverträge mit der Stadt Friedrichsdorf über rd. 11,6 ha abgeschlossen.

Zudem konnte im April 2019 ein Mietvertrag über einen großen Teil der Flächen der Königpassage (knapp 7.700 qm) mit der Stadt Lübeck abgeschlossen werden.

Darüber hinaus sind Ereignisse von besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ERWE nach dem 31. Dezember 2018 nicht eingetreten.

Frankfurt am Main, 16. April 2019

ERWE Immobilien AG

Axel Harloff, Vorstand

Rüdiger Weitzel, Vorstand

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die
ERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses
und des zusammengefassten Lageberichts

Wir haben den Konzernabschluss der ERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2018, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den mit dem Lagebericht zusammengefassten Konzernlagebericht (im Folgenden „zusammengefasster Lagebericht“) der ERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main, für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Konzernabschlussprüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hamburg, 16. April 2019

Ebner Stolz GmbH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

Jens Lingthaler, Wirtschaftsprüfer

Dirk Heide, Wirtschaftsprüfer

ERWE Immobilien AG (vormals: Deutsche Technologie Beteiligungen AG)

Frankfurt am Main (vormals: München)

Konzernabschluss für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Kennzahlen des Konzerns

Vorwort des Vorstands

Bericht des Aufsichtsrats

Objektübersicht

Die Aktie

Zusammengefasster Lage- und Konzernlagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

V. Schlusserklärung gem. § 312 Abs. 3 AktG

KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2018

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Anhang zum Konzernabschluss für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

A. Allgemeine Informationen

B. Grundlagen der Rechnungslegung

C. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

D. Erläuterungen zur Konzernbilanz

E. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

F. Angaben zu Finanzinstrumenten und Zeitwerten

G. Sonstige Angaben

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die
ERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses
und des zusammengefassten Lageberichts

ERWE Immobilien AG (vormals: Deutsche Technologie Beteiligungen AG)

Frankfurt am Main (vormals: München)

Konzernabschluss für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Kennzahlen des Konzerns

Vorwort des Vorstands

Bericht des Aufsichtsrats

Objektübersicht

Die Aktie

Zusammengefasster Lage- und Konzernlagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

III. Prognosebericht

IV. Chancen- und Risikobericht

V. Schlusserklärung gem. § 312 Abs. 3 AktG

KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2018

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

Anhang zum Konzernabschluss für den Zeitraum vom 2. Mai bis zum 31. Dezember 2018

A. Allgemeine Informationen

B. Grundlagen der Rechnungslegung

C. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

D. Erläuterungen zur Konzernbilanz

E. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

F. Angaben zu Finanzinstrumenten und Zeitwerten

G. Sonstige Angaben

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An dieERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlussesund des zusammengefassten Lageberichts

An die
ERWE Immobilien AG, Frankfurt am Main

Vermerk über die Prüfung des Konzernabschlusses
und des zusammengefassten Lageberichts