第２【事業の状況】
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。
(1）経営方針
［企業理念］ 子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ
［事業目的］ ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける
社員一人ひとりの幸せの総和が企業価値
［経営方針］ 持続可能な安定的成長
当社の企業理念には、今日におけるこの国の平和と繁栄を創り上げた先人たちへの感謝の気持ちを忘れずに受け継いでいかなければならないという想いが込められています。「子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ」の想いは、当社のゲスト（入居者）である日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を広げ、「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれが「アパート経営100年ドックVISION」に掲げるオーナーのアパート経営の成功につながり、３世代・４世代と安定した資産継承につながっていくという考えをあらわしたものです。ゲストの感動とオーナーさまの満足の結果として、社員一人ひとりの物心両面（報酬と時間）の幸せが実現できると考えており、この事業目的を達成するために、「持続可能な安定的成長」を果たしていくことが、当社の経営方針であります。
(2）経営環境
今後の我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響からの緩やかな回復が見込まれますが、感染再拡大リスクにより家計や企業の行動が慎重化し、コロナ禍前の水準を取り戻すには時間を要する見通しです。
当社の主要事業領域である賃貸住宅市場においては、全国の新設貸家着工数の減少が続いておりましたが、2021年３月以降回復傾向に転じ、2022年２月期は325,692戸（前年同期比7.7％増）となりました（出典：国土交通省HP「住宅経済関連データ」より）。一方、当社の主要事業エリアである東京都の新設貸家着工数は、2022年２月期は68,018戸（前年同期比4.6％増）と回復傾向にあるものの各月の増減が大きく不安定な状態が続いております（出典：東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より）。
新型コロナウイルス感染症の影響を受け依然として先行き不透明な状況が続いていますが、当社の事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）においては、特に若者や働く女性の転入超過が続いている状況です。
(3）経営戦略等
当社は、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者に「最高の笑顔と感動を届け続ける」ことをモットーに、不安定な状況下であっても経営方針である「持続可能な安定的成長」を実現するため、確立された企業理念と事業目的の下、顧客・エリア・商品・構法など事業ドメインを選択と集中により絞り込み（ニッチ戦略）、いたずらに規模を追わず経営資源を集中させております。また、ゲスト（入居者）の多様な生活シーンに対応する平面に高さを加えた立体的な空間設計を主軸とした差別化商品を提供することによって、同じような間取りによる他社との価格競争を排し、事前のコンサルティングから、アパートの建築、完成後のオペレーションまで一貫して担う「アパート経営の専門店」として収益性の高い独自のビジネスモデルを確立していくことを戦略としております。
2022年２月期からの中期基本方針を「セグメントごとの収益力を強化する」と定め、技術開発、人財、デジタル化を軸に大胆な戦略投資を行っております。また、2021年２月期より導入した経営管理手法であるアメーバ経営を本格的に実践することによって小さな組織ごとに損益の見える化を図り、また、権限と責任の委譲を推進することにより、次世代の経営者を育成してまいります。
各ビジネスモデルの事業戦略は下記のとおりです。
賃貸住宅事業
賃貸住宅事業におきましては、保有する土地の有効活用を検討しているオーナーに対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社基幹ブランド「My Style vintage」と、床下や天井のデッドスペースを活用しワークスペースや収納スペースなどのユーティリティスペースを設置するなど上下への三次元の発想で空間設計し、平面の「広さ」以上の空間的な広さを提供する「FUSION]を中心に、アパート経営の企画、設計、施工等を行ってまいります。また、営業面ではオーナーがアパート経営を通じて実現したいことは何かを顕在化し、目的達成に向けた課題解決のため、ファイナンシャルプランナー的手法にて総合的な資金計画を提案し、経済的側面から実現に導くことができるようコンサルティング力の強化を図ってまいります。
これらに加えて、今後は、IOTスマートアパート（オートロックの共用インターホンとスマートフォンが連動し、不在時でも宅配便や来客対応が可能なほか、室内の照明器具やエアコンなどをスマートフォンで操作でき、セキュリティセンサーや防犯カメラとスマートフォンが連動できるアパート）の商品化によって競争力強化を図るほか、SDGｓに賛同し、高断熱材、ペアガラスサッシ等により断熱性を高め、省エネエアコンや高効率給湯器、LED照明などの省エネ設備の導入により消費エネルギーを低減したアパートへの取り組みなど、アパート建築を通した社会貢献を行ってまいります。
賃貸開発事業
2020年10月より事業を開始した賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回りよりも、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行うことで、当社の新たな収益基盤の構築に取り組んでまいります。
また、新たな収益基盤を目指し、城南（品川区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアに絞込み、駅からの距離・規模・形状などを基準に、将来にわたり価値を維持できるような土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」などのアパートを建築し販売を行ってまいります。
賃貸経営事業
賃貸経営事業におきましては、自社施工物件に限らず、他社の施工物件や他社の管理物件について、管理受託営業を積極的に行い、管理受託物件の拡大に注力してまいります。
また、「My Style vintage」の入居希望者の会員組織「My Style Room Club」（2022年２月末の会員数1,870名）の会員に対し、My Style Room Club専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策により、入居希望者である「My Style Room Club」会員の増加を目指してまいります。
さらに、管理アパートの入居者募集などを行う賃貸仲介協力業者の組織であるセレリーシングパートナーズ（2022年２月末で16社）、日常の建物点検、清掃や維持管理業務などを委託するメンテナンス協力業者の組織であるセレメンテナンスパートナーズ（2022年２月末で８社）により業者間との連携強化に努め、ゲストに対する課題を共有することにより、機動的かつきめ細やかなサービスの提供に努めてまいります。
(4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
事業目的を達成するための長期的な経営課題として生産性の向上と収益力の改善を全社員が共有しております。
付加価値の提供による粗利益率の引上げだけではなく、本業における収益力の改善課題の早期発見のため、営業利益率を収益力の指標とし、営業利益率6.0％以上の確保が必要であると考えております。また、継続企業としての安全性の観点から、自己資本比率60.0％以上を維持することが必要であると考えております。
(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社は、アパート経営において、コンサルティングから賃貸経営までワンストップでオーナーの人生設計における課題解決に向けた選択肢を提供し、フルサポートできる体制づくりを目指しております。
アパート経営に特化し、若者のニーズに合った空間設計とモノづくりによる差別化により付加価値を提供し、経営方針である「持続可能な安定的成長」を実現するために優先的に対処すべき課題は以下のとおりであります。
① コンサルティング力の強化
お客様（オーナー）と共有したアパート経営による課題解決の仮説を竣工後の管理、運営を通じて検証、サポートをし続け、大切な資産を３世代、４世代、そのまた先の世代まで毀損させることなく維持し、承継していくためには、オーナーとの信頼関係の構築が重要と考えております。
その実現のため、オーナーの会員組織として設立した「セレ パートナーズクラブ」のサービスを充実することで、当社の想いに共感していただけるようオーナーとの関係性の強化を図り、定期的な経営診断や収支・承継などの経営コンサルティングといった更なるサービスの向上を目指してまいります。
② プロパティマネジメント力の強化
アパート賃貸運営のオペレーションを担うプロパティマネジメントにおいては、ゲスト（入居者）とのプラットフォームづくりによりリレーションシップの強化を図り、若者の住まいに対するニーズを先取りし、より満足していただけるサービスとサポートの提供を目指しております。
ゲストに対しては、「My Style」ブランドアパートのコアなファンによる会員組織「My Style Room Club」において、従来の先着順形式ではなく新築物件の公開入居抽選会により公平に機会提供することでファンづくりを強化し、入居率を確保してまいります。また、オーナーに向けては、事前に立てた綿密な経営計画の実践により、中長期にわたる安定収入の確保と資産価値の維持向上を図るための長期修繕計画の提案、レポーティングなど、サポート体制の充実と保険・ライフサイクルサポートなどを提供し、信頼関係の強化に努めてまいります。
③ 技術力の強化
日本製鉄株式会社（旧：新日鐵住金株式会社）との共同開発により主要鋼材の軽量化と耐久性強化を実現した“新型式構法：セレZ”の活用により、敷地対応への更なる自在性の向上を図るとともに、生産性の向上とコスト低減を目指してまいります。
また、2020年10月に国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得し、生産品質のさらなる均一化を図るほか、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上の共同研究を行うなど、新たな部材の開発と効率的な施工方法の研究を進めてまいります。
④ 将来を見据えた新規事業の展開
当社は、いたずらに規模の拡大を目指すのではなく、着実かつ安定的な成長を目指しております。
その実現のためには、賃貸住宅事業、賃貸開発事業並びに賃貸経営事業を通じて構築されるオーナー及びゲストとのネットワークをリソースとする派生ビジネスを主軸とした新たな事業の組成によってシナジー効果を得ることで収益の拡大を図り、東京圏（１都３県）に強い事業基盤を創り上げ、持続可能な安定的成長を加速してまいります。
⑤ 内部管理体制の強化
当社グループの継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化が重要な課題であると考えており、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正化や健全性を確保しつつ、より一層効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。
⑥ 人財の確保と育成
上記の課題を克服するためには、優秀な人財を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。そのため当社では、全ての従業員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に着けること、自律的に行動していくことを求めております。これにより、従業員個々の能力の向上を図り、当社の人財レベルの向上、ひいてはサービスの質の向上、維持に繋げていきたいと考えております。その実現には、人財に対する投資が必要不可欠であると考え、毎年策定する人員計画に教育研修を盛り込み、人財のレベルアップに取り組んでおります。また併せて、経営理念やコンプライアンスに基づいた業務運営体制の徹底のため、従業員に対し各種研修を実施しております。
⑦ 当社株式の流動性の向上
当社は、本公募及び売出しによって当社株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所が定める流通株式比率は当社の上場するスタンダード市場において25％以上と定められております。
当社の流通株式数は投資家の売買を通じて変動いたしますが、当社はその動向を注視し、必要に応じて主要な株主に保有株式の売出し等にご協力をいただくなど、当社株式の流動性向上に努めてまいる方針です。
⑧ 中国子会社の譲渡資金の活用について
2021年12月20日付で当社の連結子会社である賽力（中国）有限公司の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有限公司に譲渡したことにより、2022年２月期の連結損益計算書において、「関係会社出資金譲渡益」として特別利益を165億円計上しております。なお、譲渡により得た資金については、一部を運転資金として活用し、その他は成長資金として適切な投資機会等を見極めた上で活用していく方針であります。
２【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャ
ッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりでありま
す。
また、必ずしもリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しておりますが、当社グループに関する全てのリスクを網羅するものではございません。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。
（１）気候変動について（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループは、東京圏（１都３県）に限定して展開しておりますが、東京圏において大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合、被災した当社グループの建築現場・事業所・情報設備等の修復や、オーナーの建物の点検、被災したオーナーへの支援活動などにより、多額の費用が発生する可能性があります。また、被災地域において、社会インフラが大規模に損壊し、相当期間にわたり生産・流通活動が停止することで建築資材・部材の供給が一時的に途絶えたり、多数の社員が被災し勤務に支障をきたすことにより、契約締結・工事着工・工事進捗が滞り、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（２）法的規制等について（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループは、建設業法、建築基準法、宅地建物取引業法、下請代金支払遅延等防止法、建築士法、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律、都市計画法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建設工事に係る資材再資源化等に関する法律、水質汚濁防止法、騒音防止法、振動規制法、大気汚染防止法、借地借家法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、改正民法（賃貸借）、保険業法、不動産の表示に関する公正競争規約、労働安全衛生法、犯罪収益移転防止法、暴力団排除条例、建設業許可等に則り事業活動を行っております。
これらの法令等を遵守するために、内部統制委員会による継続的な法令遵守の取り組みを実行しており、コーポレートガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しておりますが、法改正や新たな法令等への対応に不備が生じた場合や、想定できない法令違反が生じた場合には、事業活動が制限され、当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社が事業に関し取得している許認可等は以下のとおりであります。本書提出日現在、これらの許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社の事業の活動に支障をきたすとともに当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
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許認可等の名称 許認可（登録）番号 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主な許認可取消事由 |
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建設業許可[建築工事業] (特定建設業許可) 東京都知事許可 (特-1)第142525号 |
2024年11月18日 (５年ごとの更新) |
建設業法第29条 |
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建設業許可[とび・土工工事業] (特定建設業許可) 東京都知事許可 (特-1)第142525号 |
2024年11月18日 (５年ごとの更新) |
建設業法第29条 |
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建設業許可[解体工事業] (特定建設業許可) 東京都知事許可 (特-1)第142525号 |
2024年11月18日 (５年ごとの更新) |
建設業法第29条 |
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一級建築士事務所登録 東京都知事登録 第47997号 |
2022年10月９日 (５年ごとの更新) |
建築士法第26条 |
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宅地建物取引業免許 東京都知事免許 (2)第97390号 |
2025年１月23日 (５年ごとの更新) |
宅建業法第66条、第67条 |
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賃貸住宅管理業者登録 国土交通大臣登録 (02)第000333号 |
2026年７月30日 （５年ごとの更新） |
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第23条 |
（３）品質管理について（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループの製品に関する品質基準は、設計、施工及び検査等、全てマニュアルで定められております。品質検査にあたっては、施工業者が行う自主検査の他に、工程内検査（現場担当者の検査）、外部施工検査機関（検査会社の検査）、発注者検査、行政検査（第三者機関を含む）の各検査を実施することにより品質の向上を図っております。
当社グループは品質には万全を期しておりますが、想定範囲を超える契約不適合責任等が発生した場合には、多額の費用発生や当社グループの評価を大きく毀損することとなり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（４）レピュテーションに関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループの属するアパート建築業界では、2018年から2019年にかけて、他社において顧客の融資資料改ざんや建物の屋根裏、壁の内側等の施工未実施が発覚する等の不祥事が発生しました。当社グループにおいては、全社的なコンプライアンス意識の醸成や内部統制の整備、品質検査の充実等の内部管理体制強化を通じて、これらの未然防止に努めております。
しかしながら、これらの取り組みの範囲を超えた不測の事象が発生した場合や、当社グループに直接関係がない場合においても、アパート建築業界全体に対する批判的な風評が発生し、顧客による買い控え等が生じた場合は、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（５）人財の確保、育成について（発生可能性：小、発生する時期：中長期、影響度：中）
当社グループの持続可能な安定的成長に向けて、優秀な人財の確保が必要不可欠であると認識しております。そのため、優秀な人財を採用するとともに、育成にも注力しております。しかしながら、適切かつ十分な人員を採用できなかった場合や退職や休職等により人財が減少した場合、または育成が想定していたとおりに進まなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（６）安全・環境に関するリスク（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループは、事業を行うに際し、多数の建設現場や工場を有しているため、特に安全、環境面を最優先に配慮し、対策した上で事業を行っております。しかしながら、これらの配慮、対策にもかかわらず、現場での事故、環境汚染等の事故等が発生した場合には、人的・物的な被害等により業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（７）情報セキュリティに関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループは、個人情報・機密情報の保護には特に配慮し、対策を進め事業活動を行っておりますが、コンピュータウイルスの侵入やサイバー攻撃等により、個人情報・機密情報の漏洩・改ざん、システム停止等が生じるリスクがあります。このような事態が発生した場合、顧客からの損害賠償請求や社会的信用が大きく毀損されることにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（８）訴訟のリスク（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループは事業を遂行していく上で、各種関係法令を遵守し、また、社員がコンプライアンスを理解し、実践することに最善の努力をしております。しかしながら、国内外を問わず訴訟を提起されるリスクを抱えております。万一、提訴された場合、または訴訟の結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社は本書提出日現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありません。
（９）知的財産に関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
商標権をはじめとする知的財産権については、当社グループが有する知的財産権に侵害の疑いが生じた場合には、顧問弁護士及び弁理士に依頼し、必要な処置を講ずることとしております。また、他社の知的財産権を侵害することは、当社グループの主たる事業活動に重大な悪影響を及ぼすものと認識しており、その防止に努めております。しかしながら、予期せず第三者との間で、知的財産権等の帰属・侵害に関する主張及び請求を受けた場合や、損害賠償請求及び使用差止請求等を受けた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（10）賃貸等不動産における空室及び賃下げに関するリスク
（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループの賃貸経営事業は、アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。オーナーが家賃保証システム（一括借上システム）を採用した場合、当社がアパートを借上げ、ゲストに転貸いたします。当社は、「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」空間設計を提供することにより、ゲスト確保に努めてまいりますが、外部環境の変化、ゲスト獲得の競争の激化等により、ゲストや賃料が計画どおりに確保できなくなる可能性があります。その場合、ゲスト確保のため賃料水準を下げる施策などにより、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（11）競合の激化等に関わるリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：中）
当社グループの戦略として、当社のアパートブランド「My Style」の「圧倒的な差別化による付加価値の提供」を掲げており、コンサルティング内容、デザイン性等において、他社との差別化を図ってまいりますが、競合先による類似商品・サービスの投入等により当社グループの競争力を確保できない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（12）需要動向に関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループの主要なお客様であるアパートのオーナーについて、日本経済の情勢や税制などの法制度、金融市場動向・金利動向、人口動態がアパート経営の収益性に影響を及ぼすことから、これらの変動によってオーナーの需要動向に変化があった場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
特に、当社グループは賃貸住宅事業において、土地を所有するオーナーに対して、土地の有効活用法としてアパートの建設を提案するコンサルティング営業を行い建設受注を獲得しており、また賃貸開発事業において、土地を所有していないオーナーに対して、当社にて取得した土地を販売することによる建設受注の獲得、あるいは、当社で建築したアパートの販売（建売販売）も行っております。現在においてアパート経営は土地活用の有効な手段の一つとされておりますが、税制改正により、アパート経営に関連する税負担等に変動があった場合、建設案件の受注獲得及び建売販売に影響し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、オーナーがアパート経営を行う際、建物の建築代金を金融機関からの借入れにて調達することがあるため、金利の急激な上昇及びアパートローンに対する金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。アパートローンを利用する顧客に対しては資金計画上２～３割程度の自己資金負担の提案による過度なローンへの依存の回避、及び融資斡旋部署を設置して金融機関との連携強化を図っております。
（13）販売用土地仕入について（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループは賃貸開発事業において、アパート経営を希望するオーナーが土地を所有していない場合、高い入居率が見込める土地（整形地のみならず、路地上敷地や不整形地、借地活用への対応といったところも当社の強みとしております。）を厳選してオーナーに提案・販売しております。しかしながら、地価の上昇や他社との競合等により、従来どおりの良質の物件を獲得することが困難になった場合、建設案件の受注獲得に影響し、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（14）原材料価格、資材価格の高騰について（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループは、新規取引先の開拓、使用材料の汎用品促進、新構法の導入等によって、工事原価の抑制に努めてまいりますが、原材料・資材価格・人件費等の高騰による仕入価格や工事原価の上昇を売上価格に転嫁できない場合は、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。
（15）研究開発や技術革新に関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：中長期、影響度：中）
当社グループでは、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っており、技術改革課において新商品の開発、型式管理課において新技術や新構法の研究開発に取り組んでおりますが、競争力のある新商品、新技術、新構法が開発されないまたは開発に遅れが生じるなどにより、原価低減が計画どおりに行えない場合は、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（16）資産の価値下落に関するリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループが保有している有価証券、販売用不動産、固定資産及びその他の資産について、時価の下落等による減損または評価損の計上によって、当社グループの業績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。
販売用不動産については、アパート経営のための用地仕入に際して、立地条件、競合物件の動向、地中埋設物の有無、仕入価格変動等について、十分な調査を行い、その結果を踏まえて仕入を行っております。しかしながら、不動産価格の急激な変動による販売価格の引き下げ、土壌汚染や地中埋設物の瑕疵が発見されることによる事業中止、延期が発生した場合には、事業計画の遂行に重大な問題が生じ、販売用不動産の評価損が発生する恐れがあります。その結果、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（17）当社グループ経営に関わるリスク（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループは、関係会社の経営の自主性を尊重しながら、当社グループの企業集団として一体性を有することを基本方針としてグループ経営を行っております。事業戦略上、企業の買収、組織再編等を行った場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（18）新型コロナウイルス感染症について（発生可能性：中、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社グループは、新型コロナウイルス感染症対策本部を立ち上げ、在宅勤務や時差出勤の実施並びにWEB会議システムを利用した社内会議や商談を推奨する等感染予防に努めております。また、感染予防の取り組みを顧客に対して積極的に発信し、業績への悪影響を最小限に抑えるよう努めております。今後、新型コロナウイルス感染症が拡大した場合には、事業活動の制約が大きくなり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（19）代表取締役への依存について（発生可能性：小、発生する時期：特定無し、影響度：小）
当社の代表取締役である神農雅嗣は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定すると共に、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。
当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、代表取締役に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により代表取締役の業務執行が困難になった場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態の状況
（資産）
当連結会計年度末における流動資産は24,523百万円であり、前連結会計年度末に比べて15,980百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により中国子会社２社が連結範囲から外れたため、流動資産全体で407百万円減少したものの、中国賃貸事業の譲渡代金の入金により現金及び預金が12,395百万円、賃貸開発事業における土地の仕入が先行したことにより販売用不動産が626百万円及び仕掛販売用不動産が3,027百万円増加したこと等によるものです。
固定資産は2,902百万円であり、前連結会計年度末に比べて1,361百万円減少しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、有形固定資産が1,016百万円及び無形固定資産のリース資産が305百万円減少したこと等によるものです。
（負債）
当連結会計年度末における流動負債は9,197百万円であり、前連結会計年度末に比べて4,623百万円増加しました。これは主に中国事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、流動負債が486百万円減少したものの、中国事業の譲渡に伴い関係会社出資金譲渡益を16,583百万円計上したことにより課税所得が増加し、未払法人税等が5,102百万円増加したこと等によるものです。
固定負債は458百万円であり、前連結会計年度に比べて259百万円減少しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、リース債務が36百万円、負ののれんが128百万円及び資産除去債務が26百万円減少したこと等によるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産は17,770百万円であり、前連結会計年度末に比べて10,255百万円増加しました。これは主に中国事業の譲渡により関係会社出資金譲渡益として16,583百万円を計上し、親会社株主に帰属する当期純利益10,679百万円を計上したこと等によるものです。
この結果、自己資本比率は64.8％（前連結会計年度末は58.7％）となりました。
②経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種が進み、厳しい状況からは緩和しつつあるものの、変異株による感染の再拡大もあり、収束には程遠い状況が続く中、設備投資や企業収益には持ち直しの動きは見られましたが、世界的な半導体等の部品不足、原材料価格の高騰など、先行きにつきましては、依然として不透明感の強い状況が続いております。
海外経済におきましては、厳しい状況にあるものの持ち直しの動きが見られております。しかしながら、新たな変異株の発生もあり、感染症の再拡大や地政学的リスクによる金融市場の大幅な変動や景気の下振れリスクには、十分注意を払う必要があります。
このような中、全国の賃貸住宅市場においては、輸入木材価格や建築資材などの高騰が見られるものの、新型コロナワクチンの普及や対面での営業活動が徐々に再開したこともあり、全国の新設貸家着工戸数は、2021年３月以降回復傾向に転じ、2021年３月は27,245戸（前年同月比2.6％増）、４月は28,825戸（同13.6％増）、５月は25,074戸（同4.3％増）、６月は29,802戸（同11.8％増）、７月は29,230戸（同5.5％増）、８月は28,733戸（同3.8％増）、９月は28,254戸（同12.8％増）、10月は29,822戸（同14.5％増）、11月は26,819戸（同1.4％増）、12月は25,222戸（同3.3％増）、2022年１月は23,083戸（同16.6％増）、２月は23,583戸（同4.6％増）となりました（出典：国土交通省HP「住宅経済関連データ」より）。
また、当社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、2021年３月は6,552戸（前年同月比14.2％増）、４月は5,819戸（同5.6％増）、５月は5,656戸（同5.7％増）、６月は5,749戸（同0.5％減）、７月は5,469戸（同4.4％減）、８月は5,450戸（同19.9％減）、９月は5,548戸（同15.7％増）、10月は7,193戸（同43.1％増）、11月は4,931戸（同7.2％減）、12月は4,765戸（同1.8％減）、2022年１月は5,188戸（同8.1％増）、２月は5,698戸（同7.2％増）と回復傾向にあるものの不安定な状態が続いております（出典：東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より）。
このような環境の下、当社グループでは、賃貸住宅事業において、コンサルティング力の強化を軸に営業を推進し、新規受注の確保に努めたほか、継続して技術開発に取り組み、リモートワークに対応した設備やスマートフォンとの連動による利便性を向上したアパートの提供を行ってまいりました。また、賃貸経営事業では会員組織を活用したゲスト（入居者）の満足感向上に努め、東京圏の安定的な転入超過状況もあり、高い入居率（2022年２月末で97.9％）を確保することができました。さらに、新たな事業として賃貸開発事業を開始し、主に富裕層顧客に対し営業活動を行ってまいりました。
なお、中国賃貸事業につきましては、中華人民共和国浙江省寧波市政府が行う都市再開発に賽力（中国）有限公司の本店所在地（寧波工場）が含まれていたことから売却の打診があり、2021年10月15日開催の当社取締役会において、賽力（中国）有限公司の全持分を譲渡することを決議し、2021年12月20日に譲渡手続きが完了いたしました。このため、賽力（中国）有限公司及びその100％子会社である格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司は、当社の子会社ではなくなり、当社グループは当事業からは撤退いたしました。
以上のような結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は18,424百万円（前年同期比7.8％増）、営業利益は911百万円（前年同期比13.3％減）となり、中国事業の譲渡に伴い譲渡代金送金時に発生する支払手数料を営業外費用として144百万円計上した結果、経常利益は980百万円（前年同期比12.3％減）となりました。また、中国事業の譲渡に伴う関係会社出資金譲渡益16,583百万円を特別利益として計上し、親会社株主に帰属する当期純利益は10,679百万円（前年同期は576百万円の親会社株主に帰属する当期純利益）となりました。
各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
なお、当社は2020年10月１日付で外部環境の変化にフレキシブルに対応するため、それまでの機能別組織から事業部制組織へ変更するとともに、セグメントごとの収益力を強化する目的で、組織ごとの損益の見える化、及び次世代経営者の育成を目的としてアメーバ経営の導入準備を進め、当連結会計年度からアメーバ経営の本格運用を開始しました。
このような背景から、会社の組織体制と報告セグメントを一致させることが投資家の投資判断上も有用であると判断し、当連結会計年度より従来の報告セグメントを以下のとおり変更しております。
・「請負事業」セグメントを、「賃貸住宅事業」セグメントと「賃貸開発事業」セグメントに分割
・「ストック事業」セグメントを、「賃貸経営事業」セグメントに名称変更
（賃貸住宅事業）
賃貸住宅事業におきましては、東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の若者を中心に「最高の笑顔と感動を届け続ける」My Style vintageブランドを軸に、居住空間の企画、設計、施工等の事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」の拡大に注力してまいりました。
当連結会計年度における営業活動につきましては、My Styleシリーズの旗艦ブランド「My Style vintage」の販売に引き続き注力し、コンサルティングを中心とする営業力の強化を課題に掲げ、『顧客がアパート経営を通じて実現したいことは何か』を顕在化し、お客様と共に目的達成に向けた課題解決に取り組み、新規受注を確保してまいりました。
また、初代Feelに空間設計要素を加え収納量の増大を図り、ゲストの暮らしにゆとりをプラスし、新型コロナウイルス感染症の影響によるリモートワークを可能とする書斎機能を追加した「Feel＋１」、多様化するゲストの暮らしをより利便性の高いものにするため、スマートフォンに対応した設備機器を導入し、遠隔操作やセキュリティ性能を高めることで、若者のニーズを満たす「IoTアパート」の販売を開始いたしました。その結果、当連結会計年度の引き渡し実績は72棟（累計2,612棟）となりました。
加えて、新たな取り組みとして、“若者の暮らしを豊かにする”という当社テーマの実現に向け、共立女子大学との共同研究を開始し、若者の思考・居住性・多様性や利便性などアパートでの暮らしをテーマに、住みたい素敵なアパート、欲しかった設備、使い方の進化などについてディスカッションや提案発表を行い、新商品の開発に活かしております。また、ゲストに快適な空間を提供するため、遮音性能向上の共同研究を千葉工業大学及び東京理科大学と進めております。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は8,455百万円（前年同期比16.6％増）、セグメント利益は455百万円（前年同期比77.1％増）となりました。
（賃貸開発事業）
賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回りよりも、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行い、資産承継を検討する富裕層の選択肢の一つとなるべく取り組んでまいりました。
また、新たな収益基盤を目指し、城南・城西エリアに絞込み、駅からの距離・規模・形状などを基準に、将来にわたり価値を維持できるような土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」などのアパートを建築し販売を行ってまいりました。
仕入におきましては、主に大手仲介会社における当社事業内容の認知度向上及び関係構築に努め、また開発業者との協業による仕入を行った結果、12物件の仕入を行うことができました。
販売におきましては、主に金融機関における富裕層部門（プライベートバンキング室やウェルスアドバイザリー部）並びに当該部門と密接に関わる大手仲介会社の開拓、また独立系金融コンサル（IFA）や地方の大規模地主を抱える不動産系コンサルタントとの関係強化に努めてまいりました。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は1,960百万円（前年同期比38.6％減）、セグメント損失は３百万円（前年同期は264百万円の利益）となりました。
（賃貸経営事業）
賃貸経営事業におきましては、一括借上（サブリース）や家賃集金代行等のアパートの賃貸管理運営と清掃・営繕工事といった建物維持管理等の受託事業を行っております。
当連結会計年度の賃貸市場は、引き続き新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けているものの、当社の事業エリアである東京圏では転入超過が続いており、依然として賃貸需要は堅調に推移しております。その寄与に加え、当社においては、従来からの高い入居率（2022年２月末で97.9％）に支えられたほか、入居を検討される方に「My Style vintage」シリーズ等の外観デザイン・空間デザイン・設備・機能面を積極的に紹介し、価値を理解いただいたことで、安定的にゲストを獲得することができました。
また、自社施工物件に加え、他社の施工物件や管理物件について管理受託営業を引き続き積極的に行った結果、当連結会計年度末の管理戸数は11,228戸（前年同期比489戸増）となりました。
「My Style vintage」の入居希望者の会員組織「My Style Room Club」については、専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策を行い、「My Style Room Club」の会員数は2022年２月末の累計で1,870名を確保し、ゲスト獲得につながりました。
また、専任の賃貸仲介協力業者の組織、セレリーシングパートナーズ（2022年２月末で16社）及びメンテナンス協力業者の組織、セレメンテナンスパートナーズ（2022年２月末で８社）との連携強化に努め、サービス面の維持・向上を図ることで、ゲスト及びオーナーの満足度につながり、高水準の入居率を維持することができました。
なお、サブリース事業については、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行（サブリース適正化のための規制措置部分）され、2021年６月に賃貸住宅管理業者の登録制度が施行されましたが、当社では2021年７月30日付で登録を完了しており、また従前よりお客様とのトラブルの発生を未然に防止するためのマニュアルを活用した営業活動を徹底し対応を行っております。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は8,166百万円（前年同期比5.5％増）、セグメント利益は1,000百万円（前年同期比1.9％増）となりました。
（中国賃貸事業）
中国賃貸事業におきましては、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋のメリットを活かしながらクライアントのニーズに合わせた１区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上海市内３拠点におけるサービスオフィス事業を運営しておりましたが、前記のとおり賽力（中国）有限公司及びその100％子会社である格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司は、当社の子会社ではなくなり、当社グループは当事業からは撤退いたしました。
このため、当社グループの連結の範囲に含めた2021年１月１日から2021年９月30日までの期間の売上高は809百万円（前年同期比12.5％減）、セグメント利益は146百万円（前年同期比29.7％減）であります。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べて12,395百万円増加し、19,485百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は4,180百万円（前連結会計年度は1,342百万円の資金の獲得）となりました。これは賃貸開発事業において土地の仕入が先行し販売用不動産及び仕掛販売用不動産が増加したことによる3,644百万円の資金の使用、中国賃貸事業の売却に伴う源泉所得税の支払により法人税等の支払額が2,196百万円となったこと等によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果獲得した資金は17,188百万円（前連結会計年度は88百万円の資金の使用）となりました。これは中国事業の売却による収入として17,347百万円計上をしたこと等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果使用した資金は647百万円（前年同期比82.5％）となりました。これは配当金の支払として260百万円、リース債務の返済により201百万円、短期借入金の返済により110百万円、自己株式の取得による支出74百万円によるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当連結会計年度（自 2021年３月１日 至 2022年２月28日）
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
生産高（千円） |
前年同期比（％） |
|
賃貸住宅事業 |
6,829,045 |
115.7 |
|
合計 |
6,829,045 |
115.7 |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．当社グループの生産機能は請負事業に含められるため、賃貸開発事業、賃貸経営事業及び中国賃貸事業については記載しておりません。
ｂ．受注実績
当連結会計年度（自 2021年３月１日 至 2022年２月28日）
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
受注高（千円） |
前年同期比（％） |
受注残高（千円） |
前年同期比（％） |
|
賃貸住宅事業 |
9,206,464 |
127.6 |
6,042,466 |
121.5 |
|
賃貸開発事業 |
393,681 |
‐ |
‐ |
‐ |
|
合計 |
9,600,146 |
133.0 |
6,042,466 |
121.5 |
（注）１．金額は販売価格によっております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しており、土地の売却取引は含んでおりません。
４．賃貸経営事業及び中国賃貸事業は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。
ｃ．販売実績
当連結会計年度（自 2021年３月１日 至 2022年２月28日）
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
売上高（千円） |
前年同期比（％） |
|
賃貸住宅事業 |
7,535,455 |
143.5 |
|
賃貸開発事業 |
1,912,725 |
61.8 |
|
賃貸経営事業 |
8,166,355 |
105.5 |
|
中国賃貸事業 |
809,795 |
87.5 |
|
報告セグメント計 |
18,424,331 |
108.3 |
|
その他 |
- |
0.0 |
|
合計 |
18,424,331 |
107.8 |
（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10％未満のため記載を省略しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ．財政状態
「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1） 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。
ｂ．経営成績
（売上高・売上原価・売上総利益）
当連結会計年度の売上高は18,424百万円と前連結会計年度と比較して1,340百万円増加（前年同期比7.8％増）しました。
当連結会計年度においては、前連結会計年度に引き続き新型コロナウイルス感染症の影響を受ける中での事業展開となりました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の拡大から１年が経過し、一定の感染症予防対策の継続、ワクチン接種の開始・普及等により、依然として予断を許さない状況下ではあるものの、社会経済活動は回復への動きが見られました。そのような中、当社では感染症対策を徹底した上で営業活動を再開したことにより、当社の主力である賃貸住宅事業の着工棟数が順調に増加し、賃貸経営事業における一括借上や管理棟数の取扱棟数についても増加いたしました。
売上原価は15,409百万円と前連結会計年度と比較して1,144百万円増加（前年同期比8.0％増）しました。賃貸住宅事業における着工棟数の増加に伴い売上原価も増加している状況であり、当連結会計年度の売上総利益率は16.4％と、前連結会計年度の16.5％とほぼ同水準となりました。当連結会計年度においては、木材の高騰や半導体不足による一部部材の供給減といった不確定要素はあったものの、当社グループの業績に大きな影響はありませんでした。
上記の結果、当連結会計年度の売上総利益は3,014百万円と前連結会計年度と比較して194百万円増加（前年同期比6.9％増）となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は2,103百万円と前連結会計年度と比較して334百万円増加（対前年同期比18.9％増）しました。上場を見据えた会社の体制強化等を目的としたコンサルティング費用及び上場関連費用が発生したほか、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が続く中で、会社の管理強化、業務効率化を目的とした費用が発生、また中国賃貸事業の譲渡に伴う事業税186百万円を計上した結果、当連結会計年度の営業利益は911百万円と前連結会計年度と比較して140百万円減少（前年同期比13.3％減）しました。
（営業外収益・営業外費用・経常利益）
当連結会計年度の営業外収益は261百万円であり、これは主に中国賃貸事業に関する譲渡代金について発生した為替差益によるものです。営業外費用は192百万円であり、これは中国賃貸事業の譲渡に伴い譲渡代金入金時に発生する支払手数料が主なものです。
上記の結果、当連結会計年度の経常利益は980百万円と前連結会計年度と比較して138百万円減少（前年同期比12.3％減）となりました。
（特別損失・法人税等・親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度において、中国賃貸事業の譲渡に伴う関係会社出資金譲渡益16,583百万円を特別利益として計上いたしました。
法人税等は中国賃貸事業の譲渡に伴い課税所得が増加したことにより、6,884百万円と前連結会計年度と比較して6,497百万円増加しました。
以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は10,679百万円と前連結会計年度と比較して10,102百万円増加しました。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
ａ．キャッシュ・フローの状況の分析
「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１） 経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当連結会計年度の営業キャッシュ・フローは4,180百万円の資金流出となりました。中国賃貸事業の譲渡により税金等調整前当期純利益は17,564百万円を計上したものの、当該譲渡益の調整として16,583百万円、賃貸開発事業における土地の先行仕入れを主要因としてたな卸資産が増加したことにより3,644百万円、及び中国賃貸事業の譲渡に伴い発生した源泉所得税の支払を法人税等の支払額に計上したことにより法人税等の支払額が2,196百万円となったこと等の要因によるものです。
投資活動によるキャッシュ・フローは17,188百万円の資金流入となりました。これは中国子会社２社の売却に伴う譲渡代金の入金によるものです。
財務活動によるキャッシュ・フローは647百万円の資金流出となりました。これは配当金の支払、リース債務の返済等によるものです。
以上の結果、期末における現金及び現金同等物の残高は19,485百万円となりました。
ｂ．資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、賃貸開発事業における土地の仕入代金、材料費、労務費、外注費及び経費等の製造経費、人件費や賃借料等の販売費及び一般管理費によるものであります。当社の方針として運転資金については自己資本で賄うことを原則としておりますが、中長期の安定的な資金の確保のため金融機関との間で当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。2022年２月28日現在当座貸越契約及びコミットメントライン契約の総額は3,190百万円、借入実行金額は1,180百万円であり、借入未実行残高は2,010百万円です。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しており、連結財務諸表の作成に当たり、資産、負債、収益及び費用の報告に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いております。これらの見積り及び仮定に基づく会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、次の会計方針は、連結財務諸表における重要な見積りの判断に影響を及ぼすものと考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項（追加情報）」に記載しております。
（販売用不動産）
通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、正味売却価額をもって貸借対照表価額とし、差額を簿価切下額として売上原価に計上しております。
正味売却価額の見積りにあたっては、近隣地域における市場価格や当該不動産の想定利回り等に基づいて算定された将来の販売見込額に販売に係る費用を踏まえ算定しておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が想定以上に下落した場合には、評価損を計上する必要があります。
（工事進行基準による収益認識）
完成工事高の計上基準は、当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事については工事進行基準を、その他の工事については工事完成基準を適用しております。
工事進行基準の適用にあたっては、工事の基本的な仕様や作業内容は顧客の指図に基づいて行われることから、工事原価総額の見積りにあたっては、工事に対する専門的な知識と施工経験を有する工事現場責任者による一定の仮定と判断を伴い不確実性を伴うものとなります。具体的には、工事は契約から完成まで一般に長期にわたることから工事の進行途上における工事契約の変更、悪天候による施工の遅延、建設資材単価や労務単価等の変動が生じる場合があり、工事原価総額の適時・適切な見直しには複雑性が伴います。このため、仮定した個別の工事契約ごとの諸条件と異なる事象が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（繰延税金資産の回収可能性）
当社グループの繰延税金資産については、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、経営環境の悪化等によりその見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、将来の課税所得の見積りが減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
（固定資産の減損）
当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。当社グループは、固定資産の減損に係る回収可能性の評価にあたり、資産のグルーピングを行い、当該資産または資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減損し、当該減少額を減損損失として計上することになります。固定資産の回収可能価額については、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に基づき、算出しているため、当初見込んでいた収益が得られなかった場合や、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に変更があった場合、固定資産の減損を実施し、当社の業績を悪化させる可能性があります。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおりであり、事業環境の変化をはじめ様々なリスク要因が当社グループの成長及び経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
⑤ 経営者の問題意識と今後の対応について
経営者の問題意識と今後の対応については、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の課題に対処し、当社グループが今後も持続可能な安定的成長を果たしていく必要があると認識しております。
当社グループの主力事業であるアパート経営は、オーナーに長期的な資産形成に資するものであることから、当社が安定的に成長し持続し続けることが、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダー全ての安心につながると考えています。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社の事業目的を達成するための長期的な経営の課題として、生産性の向上、収益力の改善を掲げております。その評価のための指標として営業利益率6.0％以上を定めております。また会社の安定的な成長が、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダー全ての安心につながると考え、継続企業としての安全性の観点から自己資本比率60.0％以上を維持することを目標として定めております。
当社が定めた各種指標の目標及び当連結会計年度末の状況は以下のとおりであります。営業利益率については、4.9％と目標に対し1.1ポイント下回りました。当連結会計年度は、中国賃貸事業の譲渡に伴う事業税186百万円を販売費及び一般管理費に計上したことが主な要因であります。
なお、原価高騰による部材の値上げなどもありますが、集中仕入れなど購買方法の見直しによる仕入原価の抑制に努めるほか、引き続き業務効率の見直しなど生産性の向上による販売費及び一般管理費の低減に努め、目標達成を目指してまいります。今後はコロナ禍における営業手法を確立するほか、営業利益率の確保により当期純利益の回復に取り組んでまいります。自己資本比率につきましては、64.8％と目標を達成しておりますが、今後は、販売用不動産の効率的な仕入と販売体制の強化に努めてまいります。
|
指標 |
目標 |
実績 |
差異 |
|
営業利益率 |
6.0％ |
4.9％ |
△1.1pt |
|
自己資本比率 |
60.0％ |
64.8％ |
＋4.8pt |
４【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
５【研究開発活動】
当社グループでは、賃貸住宅事業において、ゲスト（入居者）の住空間の充実とオーナーの安定的な資産形成を実現するため自社のものづくりにこだわり、新技術、新構法の開発及び実用化等のための研究開発活動を行っております。
具体的には多様化、高度化し、広汎な範囲にわたる顧客ニーズに応えられるような住空間を提供する商品や、新たな構法に対応した製品、長寿命化により長期安定した資産価値を提供しながら環境保全に貢献できるような製品を研究、開発し、提供することを基本方針とし、社内に新商品の開発を行う専門部署として技術改革課、新技術や新構法の研究開発を行う型式管理課を設け、以下に掲げるような取り組みを実施しております。
①施工性の高い製品の研究、開発（狭小地やアクセスの悪い現場で効率的かつ精度の高い施工を行うため、工場で製作する鉄骨部材の改善、改良、開発を行なっております）
②高品質の製品の研究、開発（空気音遮音試験、気密試験、室内汚染物質試験、劣化試験等を行い、より長寿命で高品質な製品、構法の開発を行なっております）
③顧客ニーズに合致した製品の研究、開発（お客さまアンケート等により得られた顧客ニーズ分析により、商品の改善,他社と差別化したデザインや居住空間を提供する新商品の開発を行なっております）
当連結会計年度における研究開発費は