# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第29期 | 第30期 | 第31期 | 第32期
決算年月 | 2020年２月 | 2021年２月 | 2022年２月 | 2023年２月
売上高 | （千円） | 18,815,100 | 17,084,586 | 18,424,331 | 21,375,099
経常利益 | （千円） | 1,648,779 | 1,118,460 | 980,395 | 1,254,671
親会社株主に帰属する当期純利益 | （千円） | 1,135,107 | 576,773 | 10,679,452 | 853,430
包括利益 | （千円） | 1,070,443 | 593,292 | 10,590,576 | 858,675
純資産額 | （千円） | 7,235,006 | 7,515,447 | 17,770,783 | 18,789,466
総資産額 | （千円） | 13,316,311 | 12,806,887 | 27,426,230 | 22,419,675
１株当たり純資産額 | （円） | 2,214.44 | 2,305.71 | 5,503.49 | 5,419.46
１株当たり当期純利益 | （円） | 347.37 | 176.60 | 3,307.36 | 247.64
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | -
自己資本比率 | （％） | 54.3 | 58.7 | 64.8 | 83.8
自己資本利益率 | （％） | 16.6 | 7.8 | 84.5 | 4.7
株価収益率 | （倍） | － | － | － | 10.14
営業活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | 1,485,968 | 1,342,919 | △4,180,946 | △4,181,147
投資活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | △714,377 | △88,274 | 17,188,239 | △261,919
財務活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | △469,714 | △783,731 | △647,155 | △820,689
現金及び現金同等物の期末残高 | （千円） | 6,620,462 | 7,090,168 | 19,485,606 | 14,221,851
従業員数 | （人） | 224 | 175 | 147 | 161
（外、平均臨時雇用者数） | (19) | (22) | (42) | (37)

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．第29期から第31期までの株価収益率については、当社株式が非上場であるため、記載しておりません。

３．第29期以降の連結財務諸表については、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けております。

４．平均臨時雇用者数には当社グループ内の出向者、契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工を含みます。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第28期 | 第29期 | 第30期 | 第31期 | 第32期
決算年月 | 2019年２月 | 2020年２月 | 2021年２月 | 2022年２月 | 2023年２月
売上高 | （千円） | 17,429,159 | 17,665,332 | 16,030,489 | 17,472,656 | 21,218,014
経常利益 | （千円） | 1,573,649 | 1,300,694 | 806,914 | 726,371 | 1,209,246
当期純利益 | （千円） | 1,093,120 | 1,046,446 | 739,577 | 11,233,247 | 853,895
資本金 | （千円） | 419,300 | 419,300 | 419,300 | 419,300 | 447,332
発行済株式総数 | （株） | 3,460,000 | 3,460,000 | 3,460,000 | 3,460,000 | 3,491,900
純資産額 | （千円） | 5,602,383 | 6,339,495 | 6,771,923 | 17,674,617 | 18,693,766
総資産額 | （千円） | 10,376,746 | 11,146,256 | 11,131,058 | 27,253,581 | 22,241,795
１株当たり純資産額 | （円） | 1,713.69 | 1,940.34 | 2,077.60 | 5,473.71 | 5,391.86
１株当たり配当額 | （円） | 90 | 90 | 80 | 80 | 80
（うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (-)
１株当たり当期純利益 | （円） | 334.37 | 320.23 | 226.45 | 3,478.86 | 247.77
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | － | -
自己資本比率 | （％） | 53.9 | 56.9 | 60.8 | 64.9 | 84.0
自己資本利益率 | （％） | 21.1 | 17.5 | 11.3 | 91.9 | 4.7
株価収益率 | （倍） | － | － | － | － | 10.13
配当性向 | （％） | 26.9 | 28.1 | 35.3 | 2.3 | 32.3
従業員数 | （人） | 217 | 205 | 155 | 147 | 161
（外、平均臨時雇用者数） | (21) | (17) | (20) | (42) | (37)
株主総利回り | （％） | － | － | － | － | －
（比較指標：－） | （％） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
最高株価 | （円） | － | － | － | － | 2,800
最低株価 | （円） | － | － | － | － | 1,693

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．第28期から第31期までの株価収益率については、当社株式が非上場であるため、記載しておりません。

３．第29期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けております。

なお、第28期については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しております。また当該数値については、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づくEY新日本有限責任監査法人の監査を受けておりません。

４．当社は、2018年10月12日付で普通株式１株につき200株の株式分割を行っておりますが、第28期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

５．平均臨時雇用者数には契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工を含みます。

６．第28期から第32期までの株主総利回り及び比較指標については、当社は2023年３月11日に東京証券取引所市場第二部（現在はスタンダード市場）に上場したため記載しておりません。

７．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前については東京証券取引所市場第二部におけるものであります。

なお、2022年３月11日付をもって同取引所に株式を上場いたしましたので、それ以前の株価については記載しておりません。

### ２【沿革】

当社は、1993年８月に京都府京都市下京区に分譲マンションの販売を目的としてデトム販売（株）（現当社）を創業し、その後、販売部門を他社に譲渡したため休眠しておりましたが、2002年12月にニツセキハウス工業（株）より工業化住宅等の営業権を譲り受け、その後はアパート経営の提案、建築請負、管理受託を主要な事業として現在に至っております。

なお、当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。

年　月 | 概　　　　要
1993年８月 1994年４月 1996年10月 1999年８月 2002年11月 2002年12月 2003年11月 2006年９月 2008年４月 2009年１月 2011年12月 2013年１月 2014年10月 2016年２月 2019年４月 2020年１月 2020年10月 2021年３月 2021年12月 2022年３月 2022年４月 2022年６月 2022年11月 | 京都府京都市下京区東洞院通綾小路下ル扇酒屋町289番地においてデトム販売(株)を創業 分譲マンションの販売業務を開始 大阪府大阪市中央区北浜三丁目16番13号に本店移転 社名を(株)デ・リードエステートに商号変更 (株)デ・リードコミュニティを設立、不動産賃貸業務（ストック事業）を開始 本社を東京都港区高輪二丁目15番21号に移転 社名を(株)セレコーポレーション（当社）に商号変更、本社を東京都港区芝大門二丁目10番12号に移転 ニツセキハウス工業(株)より、工業化住宅（品質管理された部材を工場で製造し、それを現場で組み立てる住宅）等の営業権及び福岡工場を譲り受け、請負事業を開始。中華人民共和国浙江省寧波市の寧波日積住宅工業有限公司（賽力（中国）有限公司）を譲り受け中国賃貸事業を開始 (株)デ・リードコミュニティを(株)デ・リードに商号変更 (株)デ・リードと共同株式移転方式により、子会社の事業の管理・指導を目的とする持株会社(株)デ・リード＆セレホールディングスを設立。傘下に(株)セレコーポレーション（当社）、(株)デ・リード、賽力（中国）有限公司を置く (株)デ・リードを(株)セレプロパティーサービスに商号変更 (株)セレグループホールディングス、(株)セレプロパティーサービスを(株)セレコーポレーション（当社）に吸収合併 不動産賃貸保証業務を目的として(株)セレレントパートナーズ（現・連結子会社）を設立 本社を東京都中央区京橋三丁目７番１号に移転 関西の事業を(株)セレコーポレーション関西へ会社分割 経営資源を東京圏（１都３県）に特化する当社のグループ戦略の一環としてエリアの異なる(株)セレコーポレーション関西の全株式を第三者に譲渡 自社一貫生産における構造部材の高品質化、品質の均一化を目的として千葉市若葉区に千葉工場を設置 賽力（中国）有限公司の子会社として格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司を設立 千葉工場の本格稼働により福岡工場閉鎖 機能別組織から事業別組織への変更に伴い、請負事業を賃貸住宅事業、賃貸開発事業に分割、ストック事業を賃貸経営事業に名称変更 中華人民共和国浙江省寧波市政府が行う都市再開発に伴う要請により賽力（中国）有限公司（子会社の格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司を含む）を中国国営企業に譲渡（中国賃貸事業を廃止） 東京証券取引所市場第二部に株式を上場 東京証券取引所の市場見直しにより、東京証券取引所市場第二部からスタンダード市場に移行 一般社団法人日本経済団体連合会（経団連）入会 千葉工場にて品質マネジメントシステムの国際規格「ISO9001」の認証を取得

### ３【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社（株式会社セレレントパートナーズ）の合計２社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。

当社グループの各事業の具体的内容は以下のとおりです。

(1）賃貸住宅事業

当事業は、当社が行っており、賃貸不動産のオーナーであるお客様（以下「オーナーさま」といいます）のそれぞれの人生設計における課題（収益獲得、事業承継、相続・贈与等）をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　コンサルティング

当社では、アパート経営は多くのオーナーさまにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーさまに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーさまが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。

②　ソリューション

一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施、設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。

施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得した“新型式構法：セレZ”による鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法（厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法）で設計を行い、国土交通大臣の型式部材等製造者認証及び品質マネジメントシステムの国際規格である「ISO9001」の認証を取得した自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。

(2) 賃貸開発事業

当事業は、当社が行っており、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回りよりも、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。

具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の立地を重視し、土地の資産価値が高い都内の城南（品川区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアにおいて、駅から徒歩５分圏内の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300㎡超えの土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しております。

(3）賃貸経営事業

当事業は、当社及び子会社の株式会社セレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業（賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業）を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　管理受託

自社施工物件並びに、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行っております。

オーナーさまのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーさまに寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

②　オペレーション

管理アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。

一括借上や家賃集金代行等による入居者（ゲスト）の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃など維持管理業務の委託を受け、オーナーさまに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っております。また、築後の経年に応じ、資産価値の維持を図るためのリフォーム工事及び価値向上を目的としたリノベーション工事の提案・請負を賃貸住宅事業の施工部門と連携し行っております。

③　派生ビジネス

上記各業務から派生する事業として、オーナーさまやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務（保険代理店業務）及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務を行っております。

［事業系統図］

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 （千円） | 主要な事業の内容 （注）１ | 議決権の所有割合又は被所有割合 （％） | 関係内容
（連結子会社） |  |  |  |  |
㈱セレレントパートナーズ | 東京都 中央区 | 10,000 | 賃貸経営事業 | 100.0 | 当社顧客の不動産賃貸保証 役員の兼任あり

（注）「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

### ５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

| 2023年２月28日現在
セグメントの名称 | 従業員数（人）
賃貸住宅事業 | 102 | (21)
賃貸開発事業 | 8 | (2)
賃貸経営事業 | 28 | (6)
報告セグメント計 | 138 | (29)
全社（共通） | 23 | (8)
合計 | 161 | (37)

（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（当社グループ内の出向者、契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、各セグメントの人員に含まれない本社管理部門等の人員であります。

(2）提出会社の状況

|  |  |  |  | 2023年２月28日現在
従業員数（人） | 平均年齢 | 平均勤続年数 | 平均年間給与（千円）
161 | (37) | 44.7歳 | 10年 | 4ヵ月 | 7,029

セグメントの名称 | 従業員数（人）
賃貸住宅事業 | 102 | (21)
賃貸開発事業 | 8 | (2)
賃貸経営事業 | 28 | (6)
報告セグメント計 | 138 | (29)
全社（共通） | 23 | (8)
合計 | 161 | (37)

（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（契約社員、パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員、季節工）は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、各セグメントの人員に含まれない本社管理部門等の人員であります。

(3）労働組合の状況

当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。