１．当四半期決算に関する定性的情報 ……………………………………………………………………………２
（１）経営成績に関する説明 ……………………………………………………………………………………２
（２）財政状態に関する説明 ……………………………………………………………………………………５
（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………６
２．四半期連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………７
（１）四半期連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………７
（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書 ………………………………………………９
（四半期連結損益計算書） ……………………………………………………………………………………９
（第１四半期連結累計期間） ………………………………………………………………………………９
（四半期連結包括利益計算書） ………………………………………………………………………………10
（第１四半期連結累計期間） ………………………………………………………………………………10
（３）四半期連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………11
（継続企業の前提に関する注記） ……………………………………………………………………………11
（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） ……………………………………………………11
（四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用） …………………………………………………11
（会計方針の変更） ……………………………………………………………………………………………11
（セグメント情報等） …………………………………………………………………………………………11
１．当四半期決算に関する定性的情報
当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、企業収益や雇用・所得環境に改善の動きがみられる等、景気は緩やかに回復しましたが、円安の進行、原材料価格の高騰、世界的な金融引き締め、中国経済の先行き懸念、長期化するウクライナ情勢等の地政学的リスクによる世界経済への影響も不安視され、先行きは不透明な状況が続いております。
当社の主要事業である賃貸住宅市場においては、エネルギー資源や建築資材価格が高い水準で推移し、人財不足や働き方改革関連法施行に伴う労務費の上昇等により建設コストは右肩上がりの状況が続きました。当第１四半期連結累計期間における新設貸家着工戸数は、全国では概ね前年同期並に推移しましたが、当社の事業エリアとなる東京都では前年同期を下回り推移しました。
・新設貸家着工戸数 （出典：国土交通省「建築着工統計調査」）
このような環境の中、当社グループは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと、日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献すべく、事業を展開してまいりました。
2024年４月、当社では2030年に向けてありたい姿を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定いたしました。「ビジョン2030」の基本戦略のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。
この「ビジョン2030」に掲げる目標のうち、達成状況を判断するための客観的な指標は下表のとおりです。
「ビジョン2030」のもと、ゲスト（入居者）・エリア・構造・対象を選択と集中により絞り込み、経営資源を集中し、圧倒的な差別化による付加価値の提供を実現するニッチ戦略を基本に、未来を担う若者たちのアパート専門メーカーとして、土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、建替え等入居後の賃貸経営までワンストップで行う自社一貫生産体制を確立し、ニッチトップを実現することで持続可能な安定的成長を目指しております。
各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
(賃貸住宅事業)
賃貸住宅事業におきましては、衣食住の「住」の領域で東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の未来を担う若者たちに感動を届け続けるため、旗艦ブランドである「My Style vintage」を軸としたアパートの企画、設計、施工等の請負事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」を増やすことに注力してまいりました。
賃貸住宅事業は、３つの組織（カンパニー）に分かれており、役割ごとに迅速かつ効率的な業務執行が可能な体制を実現しております。
〔アセットマネジメントカンパニー〕アパート経営の提案営業
〔建設カンパニー〕アパートの企画・設計・自社施工及び監理
〔生産カンパニー〕千葉工場での構造部材の製造・加工及び型式管理
当第１四半期連結累計期間における活動は以下のとおりです。
営業活動につきましては、アセットマネジメントカンパニーにおいて、引き続き賃貸管理契約が見込め管理受託数の拡大に繋がる紹介先（金融機関、コンサルタント、士業等）の開拓に努め、より多くの顧客の引き合いが可能な優良物件の見学会の開催を推進したほか、顧客の獲得に向けたパートナーズ組織との関係強化等、新規情報源の開拓に注力いたしました。また、旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化につなげるため自社ウェブサイトを改良し、「My Style vintage」の魅力を分かりやすく発信することにより、集客力の強化を図るとともに、脱炭素社会の実現に貢献できる高い断熱性能の断熱材や省エネ性能の高い照明等を取り入れた「東京ゼロエミ住宅」仕様について、オーナーさまへの提案を積極的に推進いたしました。
生産活動につきましては、資源高の影響による原価高騰への対策として、建設カンパニーにおける工期短縮に加え、生産カンパニーにおいては、使用部材の自社製造を担う千葉工場（「ISO9001」認証取得）にて、さらなる品質向上及び効率改善に取り組み、生産性向上に努めました。さらに、前期に導入した新型式の運用継続及び本社・千葉工場の協働による原価低減に取り組んだほか、賃貸経営事業との連携強化による賃料への適正な価格転嫁を継続しました。
研究開発活動につきましては、新商品の開発に向けて、新たな空間設計による付加価値と独自性の高いアパートの開発・研究に引き続き取り組み、若者たちの思考・居住性・多様性や利便性について共立女子大学とアパートの暮らしをテーマとした共同研究、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上に関する共同研究を行ってまいりました。さらに、SDGsの持続可能な開発目標に賛同し、脱炭素社会に貢献できるよう、省エネルギー性能を強化したアパートの商品開発にも継続して注力してまいりました。
その他、中長期的な成長や将来の世代交代を見据え、専門的な資格を有する優良な技術者、幅広い経験を持つ多能工人財の実現に向けた人財育成にも積極的に取り組みました。
以上の活動の結果、当第１四半期連結累計期間における売上高は2,643百万円(前年同期比29.7％増)、セグメント利益は344百万円(前年同期比325.4％増)となりました。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業は開発カンパニーが担当しており、『土地の資産価値』に重きを置いた資産性の高い収益不動産の選択肢を提供することで、富裕層における豊かな資産承継の一助となるよう取り組んでおります。
生き方にこだわりを持つ当社のゲスト（入居者）が住みたい街であり、かつ資産価値の高い「城南・城西エリア」に絞り込み、「駅近の立地」「約100坪の適切な規模」「ルックス（良好な接道状況にある整形地）」を合わせた４つの要素にこだわった希少性の高い土地の選定を行い、その土地に以下の特長をもった商品を企画・設計・施工し販売を行ってまいりました。
・『ワンルームを１LDKへ』という発想で設計された「Feel」に収納量の増大とリモートワークを可能とする書斎機能を追加した「Feel＋１」
・設備仕様のすみずみまでこだわったパワーカップル向け商品「Fwin」
・旗艦ブランド「My Style vintage」に門柱門扉等の高級感あふれる外装を施した最上級グレード「Ex Class」
当第１四半期連結累計期間におきましては、本事業の安定的成長に向け、富裕層にも好まれる資産価値・希少性の高い角地の安定的な仕入れ、物件の早期販売を可能とする取引先との連携強化に取り組みました。さらに、付加価値向上のため、「住宅性能表示制度」における評価項目の一つである耐震等級について、条件を満たした物件であれば、その最高基準である耐震等級３まで実現可能とすることで、資産価値向上及びゲストの安全性向上といったオーナーさまの要請に応える選択肢を増やしました。
なお、本事業では全物件に高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会の実現に貢献いたしました。
その他、中長期的な営業活動を見据え、販売手法の見直し及び資金効率の改善を進めた他、引き続き人財の育成を進め、組織力の強化を図りました。
以上の活動の結果、積極的な営業活動を展開しましたが、今期の物件の引き渡しは下半期に集中する計画であり、前期は上半期に集中したことから、当第１四半期連結累計期間における売上高は98百万円(前年同期比96.2％減)、セグメント損失は39百万円(前年同期比500百万円減)となりました。
(賃貸経営事業)
賃貸経営事業はプロパティコミュニティカンパニーが担当しております。当社の事業目的である「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれがオーナーさまのアパート経営の成功につながり、安定した資産承継に繋がっていくという考え方のもと、ゲストへ快適な居住環境を提供するよう努めております。オーナーさまに対しては、会員組織「セレパートナーズ倶楽部」によるサポートサービスを提供し、併せて一括借上や家賃集金代行等によるゲストの募集、入退去管理、家賃回収、レポーティング等の賃貸管理業務、及び日常の建物点検、設備の保守点検、植栽の管理、清掃等の建物管理業務といった賃貸オペレーションを担うプロパティマネジメント業務を行っております。
当第１四半期連結累計期間におきましては、前期から引き続き賃貸住宅事業及び賃貸開発事業と協働してアパートの企画・設計の段階から受注前の同行訪問営業を強化し、管理物件の受託営業活動に注力してまいりました。その結果、当第１四半期連結累計期間末の管理戸数は12,470戸（前期末比156戸増）となりました。
また、オーナーさまとの対話を通じ信頼関係の構築に努めるとともに、外部の賃料AI査定システムを活用した提案により資産価値向上に貢献することで、既存顧客からのリピート受注による管理戸数の増加を目指してまいりました。
加えて、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレリーシングパートナーズ」（2024年５月末現在16社）において、協力業者の担当者を対象とした研修会を開催する等、担当者ひとり一人が当社アパートの強みについて理解の深化、共有するよう努めました。さらに、メンテナンス協力業者の組織「セレメンテナンスパートナーズ」（2024年５月末現在10社）の協力のもと、スピーディーな修繕対応を実現する建物管理サポートプランへの切り替えをオーナーさまへ提案する等、ゲスト及びオーナーさま双方から満足が得られるサービスの維持・向上に努めた結果、高水準の入居率（2024年５月末現在98.2％）を維持することができました。
以上の活動の結果、当第１四半期連結累計期間における売上高は2,470百万円(前年同期比4.2％増)、セグメント利益は313百万円(前年同期比3.2％増)となりました。
以上の結果、賃貸開発事業における物件の引き渡しが、前期は期初から発生したのに対し、今期は下半期に集中する計画であることから、当社グループの当第１四半期連結累計期間における売上高は4,775百万円(前年同期比30.6％減)、営業利益は342百万円(前年同期比47.6％減)、経常利益は344百万円(前年同期比47.4％減)、親会社株主に帰属する四半期純利益は221百万円(前年同期比49.1％減)となりました。
(資産)
当第１四半期連結会計期間末における流動資産は21,098百万円であり、前連結会計年度末に比べて212百万円減少しました。これは主に賃貸開発事業における物件の仕入、及び建設に伴い、販売用不動産、及び仕掛販売用不動産が合わせて1,018百万円増加したものの、完成工事未収入金及び契約資産が決済により659百万円、現金及び預金が法人税等の納税、及び配当金の支払等により560百万円減少したこと等によるものです。
固定資産は2,899百万円であり、前連結会計年度末に比べて28百万円増加しました。
以上の結果、当第１四半期連結会計期間末の資産合計は23,998百万円となり、前連結会計年度末に比べて184百万円減少しました。
(負債)
当第１四半期連結会計期間末における流動負債は4,431百万円であり、前連結会計年度末に比べて113百万円増加しました。これは主に法人税等の納税により未払法人税等が587百万円、借入期間満了による返済により短期借入金が100百万円減少したものの、賃貸開発事業における不動産の販売代金の受領により、その他に含められている前受金が435百万円、賃貸住宅事業における工事代金の受領により未成工事受入金が253百万円増加したこと等によるものです。
固定負債は267百万円であり、前連結会計年度末に比べて165百万円減少しました。これは主にその他に含められている長期未払金のうち162百万円を流動負債に振り替えたことによるものです。
以上の結果、当第１四半期連結会計期間末の負債合計は4,698百万円となり、前連結会計年度末に比べて51百万円減少しました。
(純資産)
当第１四半期連結会計期間末における純資産は19,299百万円であり、前連結会計年度末に比べて132百万円減少しました。これは主に親会社株主に帰属する四半期純利益221百万円の計上と、配当金の支払362百万円により、利益剰余金が141百万円減少したこと等によるものです。
現時点において、2025年２月期の連結業績予想につきましては、計画どおりに推移しており、2024年４月12日に公表したものから変更はありません。
なお、今後の経営環境等の変化により、業績予想について見直しが必要と判断した場合には、速やかに公表いたします。
２．四半期連結財務諸表及び主な注記
（１）四半期連結貸借対照表
（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書
（四半期連結損益計算書）
（第１四半期連結累計期間）
（四半期連結包括利益計算書）
（第１四半期連結累計期間）
該当事項はありません。
該当事項はありません。
（四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用）
(税金費用の計算)
税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。
（会計方針の変更）
該当事項はありません。
【セグメント情報】
Ⅰ 前第１四半期連結累計期間(自 2023年３月１日 至 2023年５月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注) １．セグメント利益の調整額△191,201千円には、セグメント間取引消去及び各報告セグメントに配分していない全社費用が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報
該当事項はありません。
Ⅱ 当第１四半期連結累計期間(自 2024年３月１日 至 2024年５月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注) １．セグメント利益又は損失(△)の調整額△275,453千円には、セグメント間取引消去及び各報告セグメントに配分していない全社費用が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２．セグメント利益又は損失(△)は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報
該当事項はありません。
３．報告セグメントの変更等に関する事項
当社は、2024年３月１日より組織変更を行い、それまでの本部制からカンパニー制へ移行しました。その際に、従来、リフォーム・修繕工事に関連する売上、売上原価及び販売費及び一般管理費について、「賃貸住宅事業」セグメントに計上しておりましたが、当第１四半期連結会計期間より「賃貸経営事業」セグメントに含めて表示しております。
これは、オーナー様へのサービス強化の一環として、リフォーム・修繕工事を一元管理する目的で建物管理営業部を新たにプロパティコミュニティカンパニー内に新設し、賃貸経営事業の中で行うことにしたことによるものです。
なお、前第１四半期連結会計期間のセグメント情報については、変更後のセグメント区分に基づき作成したものを記載しております。