## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。

トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、現在では市場規模が約380億ドル(約４兆円)で、トランクルームを利用する世帯普及率が10％となっています。

(出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed）

一方、日本ではサービスそのものの認知度がまだ低いこともあり、市場規模約770億円で世帯普及率0.7％にとどまっています。（出典：矢野経済研究所）日本におけるサービスの認知度・世帯普及率の低さは、高い潜在市場性を有していることでもあり、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また過去においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、昨今不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加から家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとって追い風となってきていると考えています。

またトランクルームを不動産投資物件として考えても、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなっています。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。

（１）会社の経営の基本方針

当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくビジョンとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。

上記の経営理念・ビジョンを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。

① 旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。

② オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。

③ セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の促進により、当社の認知度を向上させる。

④ 複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。

（２）目標とする経営指標

当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。

① 各物件開業後の稼働率
トランクルームは一般的には、開設当初は稼働率が高くありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。当社では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。
② 管理する物件の物件数と部屋数
当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つものと考えております。
③ 物件への問合せ数と契約の成約率
物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数の数と推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。
（注）稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。

(今後の戦略)
既存事業の拡大のためには、不動産物件開発力の強化、建築企画力の向上による建築コストの抑制、トランクルーム利用者の利便性を高めるためのサービスの提供、集客力の強化が必要となります。
不動産開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報獲得能力を強化していくとともに、住宅系の新規開発が一部消極的になってきている中で既存の住宅系開発会社との連携を密にしてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力の強化のため、金融機関取引先との関係を強化してまいります。また今後は、トランクルームを不動産流動化の対象として位置づける活動を展開したいと考えています。
建築コストの抑制に関しては、設計・施工を工夫することによりコストの抑制を図るとともに、外部ゼネコン、設計事務所との協力関係構築による工事体制を強化してまいります。
トランクルーム利用者の利便性を高めていくためには、清潔さ、温度管理、利用者の安全性等といった通常の荷物・家財の保管のための設備・サービスの向上に加え、立地に即したサービスの付加を検討してまいります。当社が取り組んだ事例としては、トランクルームと宅配ボックスを組み合わせることにより利用者の荷物の授受の利便性を図った事例、トランクルームの一部を利用してワインを預かることができるワインセラーの併設、またサーフボード収納専用トランクルームの設置といった事例があります。

集客力の強化といたしましては、トランクルーム市場における当社の地位を確立していくことが重要と考えています。ホームページを活用した一般消費者に対する認知度の向上に加え、当社の運営するトランクルームやその近隣での看板等の掲出、さらに今後新規で出店するトランクルームの活用により当社の認知度を高め、集客力の強化を図っていく所存です。

（３）中期的な経営戦略と会社の優先的に対処すべき課題

当社が対処すべき課題と致しましては次の７項目であると認識しており、主なものとしては、新規出店による事業規模の拡大と経営基盤の強化、サービス向上による競争力、収益力の強化が挙げられます。

① コーポレート・ガバナンスの整備・強化と人員体制の拡充

当社は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置付けております。ガバナンスを強化するため、社外役員の招聘、各種規程の整備などを行ってまいりましたが、今後の上場に備え、管理実務機能を高めるため管理部の増員、教育を行ってまいります。

また新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化も行う予定であります。

② 物件開発力の強化
既存事業拡大のためには、出店用地の確保、建設コストの抑制、集客力の強化が必要となります。出店用地の確保については、今後の戦略でもふれた通り不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社との連携などを密にしてまいります。建設コスト抑制については、設計・施工を工夫することで抑検討・推進してまいります。
③ 既存物件、新規物件の稼働率向上策
各物件の集客力の強化については、新規開業時に建設時の現地看板・チラシ等での販促、内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。開店後期間が経過した案件であっても、稼働率が不十分な案件については、利用料や手数料を割り引くキャンペーンを行い集客を強化、稼働率向上に努めます。また、物件全般にホームページの活用やWEB上の広告掲載もしくは仲介サイト等を活用して認知度を向上させてまいります。
④ 財務体質の改善と資金調達力の強化

当社が新規物件を開発する際には、案件毎に金融機関に融資を申し入れ、取得予定の土地を担保に供することに加え、物件完成時の得られる利回り、想定される売却価格、売却先などを金融機関に説明し、融資を受け、売却資金で返済しております。当該融資は原則として1年以内の短期であり、売却時点での返済を求められるため、万一、物件が売却出来なかった場合は返済が困難になるリスクを包含しているとともに、自社物件所有目的の融資は受けておりません。今後は、エクイティファイナンスを含め、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。

⑤ 新規事業（サービス）の拡大
新事業、新サービスとしては、過去の事例としては、南船橋の新規物件内にワインセラーを併設の事例、また梶が谷の新規物件において宅配ボックスを設置し、従来の保管に加え、利用者の荷物授受の利便性を図った事例があります。トランクルームと宅配ボックスの組合せは当業界での初の取組みだと自負しております。さらに一宮トランクルームではサーフボード収納専用トランクルームを併設しました。今後も出店地域の需要を吸い上げたうえで新しいサービス、新規事業に取り組んでまいります。
⑥ 収益用不動産としてのトランクルーム投資市場における当社地位の確立と新規投資家層拡大
収益用不動産としてのトランクルーム投資市場におけるその中での当社地位の確立施策としては、前述の新規出店やホームページによる一般消費者に対する認知度の向上策に加え、トランクルーム投資を行う投資家やその投資家に対し融資を行う金融機関へのアプローチも重要となります。経年による商品劣化が少なく、水回り機能が無いため、設備の維持費用も住宅に比べて安価であるトランクルームの特性をご理解いただくことで、投資商品としてのトランクルームの評価向上に向けて活動して参ります。
当社物件を購入する新規投資家層については、当社への問い合わせからの商談、トランクルームの取得を検討しているという情報からの投資家へのダイレクトなアプローチ等新規開拓に努めて参ります。
また、当社としましても、トランクルームを不動産流動化の対象資産として位置づける活動を展開して、投資家に対し、トランクルーム事業の収益用不動産市場での位置づけを高めていきたいと考えております。
⑦ 新規参入者・同業他社に対する施策
当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これにつきましては、物件開発力の強化、一般消費者等のニーズを反映した新サービスによる差別化などにより対抗して参ります。宅配型の段ボールでの保管サービスや家財の運搬と保管を組み合わせたサービスと単に市場を食い合うのではなく、荷物を保管したいという利用者のニーズに総合的に対応できるサービスの開発を進めて参ります。またトランクルームの運営能力は、新規参入者にとって短期間に構築できるものではないため、当社としては、利用者に選ばれる効率的な運営能力を磨いてまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、本項の記載内容は当社株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。当社は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において当社が判断したものであります。

（１）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境及び用地仕入れのリスクについて

当社が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く関連しております。こうした経済状況の変化は、当社が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購入代金、建築費等の変動要因となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、不動産の仕入れに際して、立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ仕入れを行っております。しかし他社との仕入れに対する競争激化や地価の上昇等により、不動産の仕入れ価格が計画通りとならない場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

不動産の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。また、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減致します。

当社が仕入れを行う際には、当該土地で建築可能な建物の床面積・トランクルームの室数を調査し、周辺トランクルーム賃料相場から当該案件で得られる利用料を想定します。そこから、併せて建物の建設費を予測し、負担可能な土地代を予想して価格交渉します。交渉の過程で負担可能な土地代を超えた場合には取得を見合わせることでリスクを回避するよう努めておりますが、予期せぬ費用の発生や競合等の発生により、当社の経営成績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。

（２）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて

当社は、土地を購入し、トランクルームを建設して、投資家に売却する開発分譲事業で利益の８割程度を確保しております。現在の運営管理事業の収益では販売費・一般管理費をカバー出来ていないため、開発分譲事業において、販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。開発分譲事業は、投資家のニーズに合った物件を調査し、立地条件及び周辺の相場等を考慮して、事業の用に供する物件の仕入れを行っておりますが、当社のマーケティングが不十分で想定の利用料や稼働が確保できない場合、予見が難しい外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動した場合等は、想定した価格で売却できなくなる、もしくは売却ができずに当社で保有する等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、建築確認申請が完了し、建築工事を発注して、物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。複数の買主候補に対し、並行して商談を行うことで、より当社に有利な売却条件を模索するとともに、物件が売却できないリスクを低減して参ります。
また、市場動向、顧客の事情、建築スケジュールの遅延等により想定通りに販売が進まず、引き渡し時期の変更等が発生した場合、収益計上月の月ずれ、期ずれが発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。2021年１月期は新型コロナウイルスによる新規物件開発の休止により、経常損失を計上しております。当該物件取得に係る資金を金融機関からの短期借入金によっている場合は、融資期間による制限を受ける可能性もあります。

かかる事態が発生しない対策として、納期が制約を受けやすいエレベーターの先行発注や、建築会社と綿密なスケジュール打ち合わせを行うなどの対策をとっております。

また、当社が物件を建設、売却後に固定家賃で15年間解約ができない定期借家によるマスターリースを行う案件を2022年1月期にも３件開業しております。当該案件は、稼働リスクを当社が負っており、賃借開始後、数年間は各物件から得られるトランクルーム利用料がマスターリース賃料を下回り物件毎の損益が赤字となります。また、当初計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。その結果、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。（マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５［経理の状況］に記載した注記（リース関係取引）をご参照下さい。）

（３）業績の偏重に関するリスク

当社の開発分譲事業において、ビルイン型の開発物件の用地の仕入れを行いますが、土地所有者が３月末に多い自社の決算期や年末の資金繰り等を考慮して物件売却を行う傾向があることから、当社がターゲットとする３億円前後の土地の取引が毎年年末から翌３月末にかけて集中する傾向があります。この時期が結果的に当社の前年度末或いは当年度期初に当り、用地取得後、設計業務、建物建築を行い、完成後に販売用不動産として売却するため、下期に売上計上が集中する傾向にあります。その結果、運営管理事業で販売費・一般管理費をカバーできない第１～第３四半期の間は赤字の状態が継続致します。ビルイン型の開発物件の売上・収益を第４四半期に計上することにより通期で黒字化をする計画となっております。2021年１月期においては通期の売上高1,134百万円の内、上半期の売上高は19.6％であり、残りの80.4％の売上高が下半期に計上されております。

当該リスクへの対応として、引き続き建築工事の発注時期の適切な設定や着工後の工程管理の徹底等を行ってまいりますが、何らかの理由で建築工事等の遅延が発生するなど、当該リスクが顕在化した場合には、売上高が翌期の計上となる可能性があり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（４）建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて

建築費の高騰、建築資材の供給不足も売却遅延あるいは利益の減少のリスクとなります。水回りを具備しない建築のため、建築スケジュール遅延は通常のオフィス、レジデンスに比して起こりにくいと思われますが、エレベーター需給の逼迫や建具、ハイテンションボルトなどの特殊建築資材の逼迫などの事例がリスク要因として想定されます。

建築資材としてのコンテナは現在輸入に依存しておりますが、コンテナ船による運送事情の逼迫によりコンテナの調達が遅延あるいは価格が高騰するリスクが発生する可能性があります。
これを回避するために、当社としては複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、エレベーターの先行手配等で対処してまいります。また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図っておりますが、建築費の高騰や建築資材の供給不足により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（５）各物件オーナーから賃貸借契約が解除されるリスクについて
当社は、投資家・オーナーとの間で賃貸借契約等を締結のうえ、各物件の運営を行っておりますが、個々の契約は原則として賃貸借期間の定めはあるものの、期間満了時に契約が更新される保証はないこと、また賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約が解除された場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
借地期間が終わる物件の場合、多くはトランクルームとして収益を上げている物件であることから、土地オーナーとの間で契約の継続、当社資産のオーナーによる買い取り交渉を行うことなどで収益低減のリスクを図る方針でありますが、賃貸借契約が解除された場合は当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（６）資金調達について

当社は、物件の取得及び建築等の事業資金を主に金融機関からの借入金により調達しております。今後、資金調達手段の多様化に積極的に取り組んでいく方針でありますが、市場金利が上昇する局面においては支払利息等の増加により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の資金調達に際して、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行を受けた後にプロジェクトを進行させております。しかしながら、事業着手時期の遅延、もしくは何らかの理由により計画通りの資金調達が不調に終わった場合等には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。加えて当社では、有利子負債の返済原資を主に物件の売却代金としており、物件の売却時期が計画から遅延した場合、又は、売却金額が当初の計画から下回った場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼし、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。ビルイン型のトランクルームは１物件５億円程度の規模の案件も含まれるため、同時期に２件の売却が出来なくなり、借入が継続出来ない場合には、債務超過となる可能性も否めません。当社としては、物件の建築確認申請が完了し、工事に着工した段階から複数の買主候補と商談することにより、適切な価格、適切な時期での売却を行うことでリスクを低減させて参ります。

資金調達に当たってはこれまで複数の金融機関からの借入実績があるため、用地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金調達ができるよう調整致します。手元資金で手付金を支払うことで、土地購入の決済までに資金調達できるようスケジュール上でも余裕をもった調達活動を行って参ります。融資を受け、用地購入後は、これまでは、売却活動を適切に行い、建物の工期管理を行うことで当初計画を大きく下回る売却や工期遅延のケースは発生しておりませんが、万一、工期遅延などがあった場合には融資期間の延長等を事前に金融機関と取り交わすことで遅延期間の金利上昇の負担はあるものの返済できなくなるリスクは回避して参ります。
上場が達成され、資本市場からの資金調達が達成できた場合、当該資金はトランクルーム建築等の事業資金に充当する予定でありますが、コンテナ型のトランクルーム、事務所を中心とする小型の販売用不動産として即座に売却せず一定期間自社保有する可能性もございます。この場合、自己資産を保有することにより稼働率のリスク、災害のリスクなどは自社で負担することとなります。一方、開業初期の稼働率が十分に上がっていない時期に自社保有し、稼働率を上げてから、より付加価値の高い収益不動産として改めて外販することにより、より多くの資金回収を目指しますが、自己資産を保有することにより稼働率のリスク、災害のリスクなどは自社で負担することとなります。

（７）人材の確保について
当社は、少数の人員で事業を行っており、突発的な退職、事故等による従業員の減少は当社の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。良好な労使関係を構築しており突発的な退職等がないように努めております。また、管理部の人材については、株式事務、対外発表業務などの増加に備え、増員を計画しております。開発部についても物件開発の動向を見ながら増員を行う予定でありますが、従業員が確保できない場合や従業員の退職等により事業運営に支障をきたした場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（８）自然災害・感染症・不測の事故のリスクおよび近隣住民、利用者とのトラブルのリスクについて

火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経済活動が停滞した場合も当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

火災については消防法に沿った建築であることはもちろん、トランクルーム内に火気の使用を禁じる告知を貼り出し注意喚起しております。水災については、出店候補地のハザードマップの事前確認などを行っております。

当社は複数のトランクルーム及び太陽光発電所の所有または管理を行っております。トランクルーム、太陽光発電所共に水回り設備が無い、普段の出入りが少ないなどの理由から商業、事務所や住居などの施設に比して、リスクは少ないものと思料しておりますが、施設の運営管理について、近隣住民などからクレームを受けるリスクがあります。トランクルーム利用者が使用する車や荷物の出し入れ時の騒音、トランクルーム敷地内の樹木の落ち葉、トランクルームに付随する照明機器の眩しさに対するクレームなどが想定されますが、トランクルーム利用者への騒音への配慮の呼びかけや定期的な落ち葉清掃・樹木剪定、照明機器の調整などで対応してまいります。

また、当社は利用者より料金を徴収し、利用者は自己の所有物をトランクルームに保管しております。料金の徴収内容（例えば退去時に庫内が汚れていた場合の原状復帰費用など）、トランクルームの保管環境などを巡り利用者との間でトラブルが起き、訴訟に至るリスクがあります。

（９）特定の販売先への依存について

2020年１月期の当社の売上高に占める販売先のうち、メットライフ生命保険株式会社への販売実績が684,000千円(50.9％)、2021年1月期は、650,000千円(57.3％)となっております。同社への物件売却後は、当該物件を当社が固定家賃で15年間のマスターリース契約を締結しております。その結果、当該物件の稼働率に関するリスクは当社が負っております。同社は現時点において長期の収益が安定した投資不動産につき数多く取得希望を持っており、当社の物件売却ニーズと合致しているため、大口の販売先となっております。当社としては販売先が固定化されないよう取引先の分散を図っておりますが、今後販売先の構成比の分散ができず、上位販売先との取引が中止、縮小した場合、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（10）個人情報の管理について

当社では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（11）参入障壁が低いこと、競合激化のリスクについて
トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであることから、参入障壁が高いとは言えません。
これに対し、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメートル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。当社としては、可能な範囲で近隣の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるだけの物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めておりますが、他業種からの参入或いは同業他社間の競合激化により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（12）トランクルーム事業に対する法的規制や税制改正について
当社は、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建築業法等による法的規制を受けております。 当社は関係法令の遵守に努めておりますが、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、またはこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

コンテナ型トランクルーム購入者の中には償却期間の短さをメリットとして投資する投資家も存在するため、税制改正などにより課税の基準が変更された場合は物件売却に影響する可能性があります。当社は販売時に購入者にて税理士や税務当局にコンテナ型トランクルームの償却期間を確認されるよう説明しております。また、信託受益権での物件売買については、金融商品取引法、不動産現物での取引については、不動産特定共同事業法などの制約を受けるため、同法律などが改正された場合には当社の物件売却に影響する可能性があります。

なお、当社の宅地建物取引業法の許可は、千葉県知事（１）第１７１２０号　有効期限平成29年４月19日から令和４年４月18日まで、事務所に置かれている専任の宅地建物取引士は、２名であります。宅建業者の役員が禁固以上の刑に処せられた場合や免許換えの手続きを怠った場合などは免許取り消し処分を受けるため或いはその他業法に違反し営業停止命令を受けた場合には当社の事業に大きなリスクとなります。

現時点においては、同法に触れる行為はなく、同法や、犯罪収益移転防止法など関連する法規を遵守するためのマニュアルなどを整備し、法令遵守に努めております。

（13） システムトラブルについて
当社は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。またトランクルームの契約についてもシステムを利用して管理しております。当社ではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（14）配当政策について
利益配分について、将来の財務体質の強化と事業拡大のために必要な内部留保を確保しつつ、当社を取り巻く事業環境を勘案して、安定した配当を継続して実施していくことを基本方針としております。しかしながら、当社は現在成長過程にありますので、更なる成長に向けた事業基盤の整備や事業の拡充、サービスの充実やシステム環境の整備等への投資に有効活用することが、株主に対する利益貢献につながると考え、創業以来無配としてまいりました。 将来的には、財政状態及び経営成績を勘案しながら配当を実施していく方針でありますが、現時点において配当の実施時期等については未定であります。

（15) 親会社グループとの関係について
① 親会社の出資方針

当社の親会社であるデベロップは、本書提出日現在、当社発行済株式総数の84.1％(1,300,000株)を所有しております。当社株式の上場後においても、筆頭株主として当社株式を所有し続ける方針であります。

② 親会社グループにおける当社の位置付け
当社を除く親会社グループの主力事業は、コンテナを活用した住宅、商業施設、ホテル、エネルギー事業等の企画・開発であり、当社の事業は、トランクルームの用地取得、開発、建築、販売及び運営管理であります。このように、当社を除く親会社グループと当社とは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。しかしながら、将来的に親会社の経営方針に変更が生じた場合等には、当社の経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

また、当社が建築もしくは管理受託するコンテナ型トランクルームのコンテナ製作、建築のほとんどはデベロップに発注しております。発注にあたっては、相見積もり等で価格を確認し、結果的に価格優位であればデベロップに発注することとしております。同社のコンテナ供給体制のひっ迫や建築事業の方針に変更があった場合、当社の経営成績及び財政状況に影響を与える可能性があります。現在、開発分譲事業の主体となる在来建築型トランクルームについては、最初の案件である梶が谷トランクルーム（2019年開業）の建設は同社に発注致しましたが、それ以降の案件は他の複数の建設会社に発注しております。

③ 親会社グループとの取引関係
同社とは、同社が保有するトランクルームなどの運営管理を受託している他、同社に対するコンテナ型トランクルームの建設発注、同社からコンテナ購入も行っております。また、同社はホテル用地の開発を行っておりますが、岡山エリアでの物件情報や当社取引先からの物件情報でホテルに好適な用地があった場合、当社がそれを紹介し、地権者や行政との協議を行うことにより成約した場合、当社がコンサルフィー売上を得ております。同社の子会社、大株主が当社の運営するトランクルームを利用しておりますが、それぞれ自社の所有物を保管する場所としてトランクルーム利用をしているものであります。

同社との取引については、相見積もりを取るなどして、価格面で問題が無いことを確認する、或いはグループ外企業への提供価格水準と乖離が無いことを確認するなどして、恣意的な取引になることの無いよう留意しております。

2021年１月期におけるデベロップとの主な取引は、下記の通りであります。なお、銀行借入に対する債務の被保証および当社不動産賃借に対する債務の被保証については、2022年1月の時点で既に解消済であります。

種類 | 会社等の名称又氏名 | 所在地 | 資本金又は 出資金（千円） | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合（％）） | 関連当事者との関係 | 取引の内容 | 取引金額（千円） | 科目 | 期末残高（千円）
親会社 | 株式会社デベ ロップ | 千葉県市川市 | 30,000 | 建築事業、エネルギー事業、ホテル事業他 | (被所有) 直接 84.1 | トランクルーム管理・取引先斡旋等 建設工事委託 役員の兼任 | 不動産管理、事務手数料等、コンサルフィー売上 業務委託費 販売用不動産原価 銀行借入に対する債務の被保証 当社不動産賃借に対する債務の被保証 | 25,266 4,855 14,700 537,327 125,056 | 売掛金 未払金 － － － | 642 818 － － －
親会社の子会社 | 株式会社 保育王 | 千葉県市川市 | 10,000 | 保育園運営 | － | トランクルーム 貸出 | トランクルーム 利用者 | 36 | - | －
親会社の大株主(50％） | 鶴亀不動産 株式会社 | 千葉県市川市 | 3,000 | 不動産業 | － | トランクルーム 貸出 | トランクルーム 利用者 | 258 | - | －

④ 親会社グループとの人的関係

本書提出日現在において、当社取締役５名のうち、親会社であるデベロップからの転籍者が２名おります。

役員、従業員共に親会社からの受入出向者、兼務者は、おりません。

当社における（役職） | 氏名 | 招聘の目的
代表取締役 | 荒川　滋郎 | 不動産の開発実績、取締役としての経験を生かすため
取締役(常勤) | 坂口　亮一 | 事業経験を基に当社の営業を確立するため

⑤ 親会社グループとのその他特別な関係

当社を除く親会社グループでは、ホテル事業、太陽光発電事業、保育園の運営などを行っておりますが、当該敷地内にトランクルームを併設する等共同での事業展開を行う可能性もあり、その事業展開において利用者、近隣住民、取引先との間でクレーム、訴訟などが起きた場合、当社のレピュテーションにも影響を与える可能性があります。

当社を除く親会社グループのホテル事業と当社のトランクルーム開発において事業用地に関する情報共有や結果として隣接地での開発を行う可能性や、不動産を購入する投資家が同一となる可能性があります。

（16）当社株式の流動性に関するリスク

当社は、株式会社東京証券取引所への上場を予定しており、上場に際しては、公募増資及び売出しによって当社株式の流動性を確保するように努めることとしておりますが、当社の流通株式時価総額は、2022年４月８日に決定した仮条件をもとにすれば、上場維持基準である５億円を満たしておりません。今後は当社の事業計画に沿った成長資金として公募増資による調達、ストック・オプションの行使、親会社による株式の市場売却を行う等による流通株式数の増加による流動性の向上を図っていくことと、併せて企業価値向上に努めて参ります。

上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の状況をもって行われますが、上場維持基準に適合していない場合、その後１年内に上場維持基準に適合しなければ上場廃止基準に該当いたします。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

####

(1) 経営成績等の状況の概要

当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という)の状況の概要は次のとおりであります。

#### ①　財政状態及び経営成績の状況

第11期事業年度(自 2020年２月１日 至 2021年１月31日)

当事業年度（2020年２月１日～2021年１月31日）における我が国経済は、新型コロナウィルス感染症の世界的な感染拡大を受け、感染防止のための緊急事態宣言の発令や各自治体からの要請により、さまざまな経済活動が停滞する状態となり、個人消費や雇用に大きな影響を与えることとなりました。感染拡大に歯止めがかかり一時的な持ち直しの動きもありましたが、11月以降は以前にも増した感染再拡大がみられるなど厳しい経済状態・社会状態が継続しております。

不動産業界におきましては、一時的な投資額の落ち込みが見られたものの、相対的に新型コロナウィルス感染症の影響が軽微な日本市場は海外投資家からも注目され、現在大きな影響はみられておりませんが、市場の先行きは不透明な状況であります。

このような中、当社は既存のトランクルームの運営に関しては従来通り継続して参りました。一時解約数が増加する現象がみられたものの、在宅勤務の増加による居住スペースの整理等の影響もあり既存のトランクルームの運営は大きな影響を受けることなく推移して参りました。一方で、新しい物件の開発に関しては、新型コロナウィルス感染症の拡大を受けて一旦休止し、秋以降に活動を再開いたしました。このため当事業年度の販売用不動産の売却と大型新規物件のオープンは、2020年８月オープンの上石神井物件と2021年１月オープンの中板橋物件の２物件にとどまることとなりました。またコンテナ等を利用した小型物件については当事業年度３物件の開設を行っております。2020年８月にオープンした上石神井物件は建物の視認性もよく顧客の反応も良好で、オープン当初から計画を上回るスピードで稼働を上げてきております。

以上の結果、当事業年度の業績は、売上高1,134,447千円（前年同期比15.6％減少）、営業損失73,790千円（前期は営業利益86,581千円）、経常損失72,095千円（前期は経常利益83,264千円）当期純損失68,990千円（前期は当期純利益49,547千円）となりました。

売上高減少の主な原因は前期は梶が谷トランクルーム、立川柴崎町トランクルーム、港南笹下トランクルームの３件の大型案件売却により930,995千円の売上高を計上したのに対し、2021年１月期は上石神井トランクルーム、中板橋トランクルーム２件で650,000千円と約２億円の売上高差異があったためであります。営業利益についても、前期の梶が谷トランクルームの粗利益が大きかったことに加え、上場準備のための役職員増加による人件費の増加30,511千円あり、前期比減少するとともに、売上総利益で販売費・一般管理費をカバーすることが出来ず営業損失を計上することとなりました。

第12期第３四半期累計期間(自 2021年２月１日 至 2021年10月31日)

当第３四半期累計期間における我が国経済は、新型コロナウィルス感染症の影響により昨年来落ち込んでいる社会経済活動レベルを引き上げるべく各種政策が講じられているものの、原油高や半導体の供給不足なども重い足かせとなり、度重なる行動制限によって低迷した景気の回復はなかなか進んでおりません。また、海外では再び感染拡大の兆候も見られ、今後ワクチン接種の更なる促進によって景気の持ち直しが期待されますが、依然として先行き不透明な状況にあります。

このような中、当社のトランクルーム運営に関しましては、個人消費の落ち込みに伴い一時期解約の増加傾向が見られたものの、新型コロナウィルス感染症の影響により在宅勤務が増えたことで自宅の整理整頓に活用するため新たにトランクルームを利用するニーズが生まれるとともに、新規店舗のオープンも功を奏したことから業績は順調に推移しております。また、昨年は一時期中断していた売却用トランクルーム物件の開発も積極的に進め、第４四半期に予定していた白金高輪、中野沼袋案件の売却が当第３四半期に前倒しとなったこともあり、売上高は前年同期比、予算比ともに大きく増加し、収益も改善いたしました。なお、白金高輪案件は、2021年２月に上物付き土地として購入し旧建物を解体後、土地としての引き合いがあったこと及び開発スケジュールの関係から2021年８月土地のまま売却致しました。

当社の事業はトランクルームの運営の利益に加え、トランクルームの開発利益にも大きく依存しております。不動産金融環境としては、依然として緩和的な状況が継続しており、開発資金調達においても金融機関からの融資を受けやすい状況にあります。完成後の不動産を売却する不動産市場についても、東京エリアにおける期待利回りは全体として低い状況が継続しておりますが、新型コロナウイルス感染症の影響を直接的に受けやすいホテルや商業においては上昇傾向が見られます。結果として新型コロナウイルス感染症の影響を受けにくかったトランクルーム案件への投資期待は相対的に高まっております。かかる環境下、当社としては引き続き都心型の新規開発案件に取り組み、開発利益の確保と運営するトランクルーム数の増加による収益基盤強化を目指してまいります。

以上の結果、当第３四半期累計期間の売上高は1,875,253千円（前年同期比280.2％）、営業利益は24,400千円（前年同期は営業損失59,867千円）、経常利益は29,198千円（前年同期は経常損失55,999千円）となりました。四半期純利益は、20,060千円となりました。

第11期事業年度(自 2020年２月１日 至 2021年１月31日)

流動資産は、前事業年度末に比べて22.9％増加し894,961千円となりました。これは、現金及び預金が363,150千円と前事業年度末に比べて29.7％減少したものの、販売用不動産が490,273千円と前事業年度末に比べて178.2％増加したことによるものです。販売用不動産の増加は、2022年１月期に売却する白金高輪土地の手付金、ときわ台トランクルーム、中野沼袋トランクルームの土地代などであります。固定資産は、減価償却累計額が524,455千円と前事業年度末に比べて21,365千円増加したこともあり、314,848千円と前事業年度末に比べて3.9％減少しております。この結果、資産合計は前事業年度末に比べて14.6％増加し、1,209,810千円となりました。

流動負債は、前事業年度末に比べて297.9％増加し461,533千円となりました。これは、短期借入金が前事業年度末から399,300千円増加したことなどによるものです。短期借入金の増加は前述の販売用不動産の仕入れに伴う借入金の増加であります。固定負債は、前事業年度末に比べて35.7％減少し222,674千円となりました。これは、長期借入金が117,887千円と前事業年度末から52.0％減少したことなどによるものです。

この結果、負債合計は、684,207千円と前事業年度末に比べて48.1％増加しました。

純資産合計は、525,602千円と前事業年度末に比べて11.5％減少しました。これは、当期経常損失に伴い(繰越)利益剰余金が、68,990千円減少し、238,309千円と前事業年度末に比べて22.5％減少したことなどによるものです。

第12期第３四半期累計期間(自 2021年２月１日 至 2021年10月31日)

流動資産は、前事業年度末に比べて63.1％増加し、1,459,322千円となりました。これは、現金及び預金が745,753千円と前事業年度末に比べて105.4％増加、販売用不動産が646,197千円と前事業年度末に比べて31.8％増加したことによるものです。これは、2022年1月期第４四半期に売却するときわ台トランクルーム、東浅草トランクルームの原価の増加によるものです。固定資産は、減価償却累計額が543,341千円と前事業年度末に比べて18,886千円増加したこともあり313,287千円と前事業年度末に比べて0.5％減少しております。この結果、資産合計は前事業年度末に比べて46.5％増加し、1,772,609千円となりました。

流動負債は、前事業年度末に比べて64.8％増加し、760,404千円となりました。これは、短期借入金が前事業年度末から248,994千円増加したことなどによるものです。これは、前述の販売用不動産の増加に伴う短期借入金の増加によるものです。固定負債は、前事業年度末に比べて109.5％増加し466,394千円となりました。これは、長期借入金が前事業年度末から247,325千円増加したことなどによるものです。この結果、負債合計は前事業年度末に比べて79.3％増加し、1,226,799千円となりました。

純資産合計は、前事業年度末に比べて3.8％増加し、545,809千円となりました。これは、繰延利益剰余金が、258,369千円と前事業年度末に比べて8.4％増加したことなどによるものです。

#### ②　キャッシュ・フローの状況

第11期事業年度(自 2020年２月１日 至 2021年１月31日)

当事業年度末における現金及び現金同等物は前事業年度に比べて153,294千円減少し、363,150千円となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下の通りであります。

＜営業活動におけるキャッシュ・フロー＞
営業活動におけるキャッシュ・フローは前事業年度に比べて828,202千円減少し、397,236千円の支出となりました。主な内訳は、販売用不動産として購入した白金高輪、ときわ台及び中野沼袋の売却が来期のため、たな卸資産の増加313,886千円となりました。税引前当期純損失72,278千円などとなります。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
投資活動によるキャッシュ・フローは前事業年度に比べて4,169千円増加し、16,562千円の支出となりました。これはソフトウェアの取得などによるものです。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
財務活動によるキャッシュ・フローは前事業年度に比べて161,690千円増加し、260,504千円の収入となりました。これは、短期借入による収入399,300千円、長期借入れによる収入89,000千円などによるものです。

#### ③　生産、受注及び販売の実績

###### ａ　生産実績

当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。

#### ｂ　受注実績

当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

#### ｃ　販売実績

当社の事業セグメントはトランクルーム事業のみの単一セグメントでありますが、トランクルームの運営管理事業及び開発分譲事業別の売上高は以下の通りです。

事業区分 | 販売高(千円) 2021年１月 | 前期比(％) | 販売高(千円) 2022年１月期 第３四半期 | 前年同月比(％) 2022年１月期 第３四半期
トランクルーム運営管理事業(千円) | 469,337 | 117.0 | 410,348 | 119.2
トランクルーム開発分譲事業(千円) | 665,110 | 70.5 | 1,464,904 | 450.7

(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。

相手先 | 前事業年度 | 当事業年度 | 2022年１月期 第３四半期
販売高(千円) | 割合(％) | 販売高(千円) | 割合(％) | 販売高(千円) | 割合(％)
メットライフ生命保険株式会社 | 684,000 | 50.9 | 650,000 | 57.3 | 463,000 | 24.7
キューディーアセット株式会社 | 205,666 | 15.3 | － | － | － | －

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

４．当事業年度及び2022年１月期第３四半期のキューディーアセット株式会社につきましては、当該割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。

#### (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

①重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。

②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容

第11期事業年度（自　2020年2月1日　至　2021年1月31日）

（売上高及び売上原価）

当事業年度の売上高は、1,134,447千円（前年同期比84.4％）となりました。これは、既存トランクルームの運営等につきましては、ほぼ予定通り推移いたしましたが、新規物件の開発に関して新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて一旦休止し、秋以降再開したために、販売用不動産の売却と大型新規物件の新規オープンが２件とにとどまった結果であります。

売上原価は、売上高減少に伴い944,858千円（前年同期比93.4％）となりました。

その結果、売上総利益は、189,589千円（前年同期比56.9％）となりました。

（販売費及び一般管理費）

当事業年度の販売費及び一般管理費は、上場準備等のための役職員増加による人件費の増額等により263,379千円（前年同期比106.8％）となりました。

その結果、営業損失73,790千円（前期は86,581千円）となりました。

（営業外損益）

当事業年度における営業外収益は、32,210千円（前年同期比106.0％）となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益30,134千円を計上したことによります。営業外費用は、30,516千円（前年同期比90.6％）となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用27,069千円を計上したことによります。

その結果、経常損失は、72,095千円（前期は経常利益83,264千円）となりました。

（特別損益）

当事業年度における特別損益は発生しておりません。

以上の結果、税引前当期純損失は、72,095千円（前期は税引前当期純利益83,264千円）となり、当期純損失68,990千円（前期は当期純利益49,547千円）となりました。

第12期第３四半期累計期間(自 2021年２月１日 至 2021年10月31日)

（売上高及び売上原価）

当第３四半期累計期間における売上高は、1,875,253千円となりました。その主な要因は、既存トランクルーム運営は順調に推移するとともに、前期に一時休止した開発事業も積極的に進めたことによる白金高輪の土地売却、中野沼袋トランクルームの完成、売却等によるものです。また、売上原価1,644,898千円となりました。これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。

その結果、売上総利益は、230,354千円となりました。

（販売費及び一般管理費）

当第３四半期累計期間における販売費及び一般管理費は、205,953千円となりました。その主な要因は、前年に引き続き上場準備のための役職員増加による人件費の増加によるものです。

その結果、営業利益は、24,400千円となりました。

（営業外損益）

当第３四半期累計期間における営業外利益は、26,264千円となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益24,638千円を計上したことによります。営業外費用は、21,467千円となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用18,049千円を計上したことによります。

その結果、経常利益は、29,198千円となりました。

（特別損益及び四半期純利益）

当第３四半期累計期間における特別損益は発生しておりません。

以上の結果、税引前四半期純利益は、29,198千円、四半期純利益は、20,060千円となりました。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「２　事業等のリスク　」に記載のとおりであります。

④資金の財源及び資金の流動性

ａ．キャッシュフローの状況

「(１)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ．資金の需要

当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。これらは、短期借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資金調達方法に取り組んでまいります。

なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。

⑤経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標

（1）当社の経営目標

当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。そのため下記の指標を経営上の管理目標としております。

・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数（稼働率）

・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益率

（2）当社の４つ経営方針

①トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図る

②既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図る

③コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図る

④既存ビルへの出店や商業施設等への出店等への新たな営業戦略を推進する

### ４ 【経営上の重要な契約等】

#### 該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。