文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。
このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。
これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。
・仕事を通じて地域社会に貢献する
・不動産業の地位向上に努める
・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求
・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り
・全従業員の生活向上
・勇気ある革新と決断
当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。
当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業の売上・利益は僅少であるため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。
賃貸仲介事業は、2019年末に発生しました新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けております。当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいでの推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できる状況であります。他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大と大阪・奈良地区を含めた他府県への事業エリアの拡大に努めていきたいと考えております。そのためには、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたＴＶ広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の使用等も含め、需要の獲得に努めていく必要があります。
なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、コロナ禍終息の時期については不確定要素が多いものの、ワクチンの普及や治療薬の開発進展、医療体制の整備のほか、一般市民の反応状況も落ち着いてきておりますので、あくまで一過的な要因であると考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。
京都府の学生数及び人口数
（出典：文部科学省『学校基本調査』、京都府『京都府推計人口』各12月１日現在）
京都市内・京都府内・他府県：転入数・転出数
（出典：京都市統計ポータル）
京都市内：京都市内での転入、転出
京都府内：京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出
他府県 ：京都市から他府県への転出、他府県から京都市への転入
当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業は売上・利益が僅少であるため、ここでは賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。
当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っております。また、入居者の退去後は、改装・リフォーム等の工事を受託しております。
また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行うことにより、リノベーションサービスの拡大に努めております。
居住者サポート事業は、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける、というのが当事業の本質であります。このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが事業成長の重要な要件となります。
また、引越事業、自社保証事業及びソフトウエア開発・販売を除けば、当社グループ自体が直接サービス提供主体となるものではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店などの当社グループ業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営でき収益性が高い事業であります。
他方で、特に新電力関係では外部環境が大きく悪化したこともあり、早急な市場環境の改善が望みにくい状況にありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。
当社グループの中期経営計画（2023年９月期～2025年９月期）における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、①管理物件数、②仲介件数、並びに③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。
京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」（1998年６月から）を開設し、総会（毎年10月）及び定例会（毎年７月）において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しています。また地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会（毎年６月）を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。
これまでは京都府や滋賀県を中心にして拡大戦略をとってまいりましたが、近年は飽和状態にあるため、現在は京都府の郊外や奈良県、大阪府など他府県での出店を続けております。
京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、郊外エリアにおいても優秀な人材の確保・育成に努めるとともに、既存店舗との共存を図る意味から店舗間の情報交換を密にし、京都府内でのシェア向上を目指しております。
さらに、滋賀エリアにおきましては、JR沿線の駅前を中心に店舗展開しております。滋賀エリアは大阪・京都への通勤圏内ということ、琵琶湖に隣接し居住環境に恵まれていることもあり、近年人口が増加傾向にあります。京都エリアでの当社の知名度を生かし、滋賀エリアでの需要を捉え、京都エリア店舗との連携を強化し、売上の向上を目指しております。
また、新たな市場の開拓を図るため、現在のエリアの延長線上にある奈良県や大阪府の北摂地域へも店舗展開を進めております。
出店に際しては、候補地における競合店の出店状況を考慮し、周辺地域の賃貸物件の部屋数、賃貸人口を考慮し、出店の是非を決めることを基本方針としております。
当社グループは、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、人事評価の適正化を図っております。また、急速なＩＴ技術の進歩にあわせて、この変革のスピードに対応できるような人材を育成していく体制を整えることも急務であると考えております。今後はそれらを見据え、従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく所存であります。
当社グループは、2020年７月に「プライバシーマーク」を認証取得して「プライバシーマークマネジメントシステム」の適切な運用を行い、お客様からお預かりする個人情報を大切に取扱い、漏洩等が起こらない体制構築に取組み、お客様からの信頼を得ることに注力しております。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの主たる事業は賃貸住宅の仲介事業であり、賃貸住宅市況の影響を直接的に受けております。従って、当該市況が低迷した場合、あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績に悪影響が出る可能性があります。少子高齢化はもとより、大学等のオンライン授業が定着化した場合、学生が単身にていわゆる下宿生活を行う必要性がなくなったり、また、企業においても、転勤による住まいの需要も滞り、地方移転を行う場合もあり、需要そのものが減少することが考えられます。このようなことが長期化すると、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。この場合、不動産管理事業においては、管理物件にかかわる管理収入が、不動産賃貸事業においては、自社物件の家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。また、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、保有資産の価値が低下する等の影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
不動産仲介業においては、大手の競合他社が数社あり、競争激化による影響を受けやすい構造になっております。当社グループでは、他社に先駆けて導入した基幹システムやこれに付属する仲介関連システムを駆使することで、空室情報の自動更新なども可能になり、より早い広告への反映や顧客への迅速で正確な情報提供が行えるなど優位性を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社グループは、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理事業については競争力を有していると自負しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
不動産賃貸事業においては、当グループの事業特性から最新の顧客ニーズのトレンドを把握できることと、スケールメリットを生かした原価の低減を図ることで、リフォームやリノベーションにより競争力のある物件の提供が比較的安価で実現できるなど、十分に競争力を有していると自負しておりますが、家賃相場の値下げなど競合する物件の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：大、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社グループの主要な事業である賃貸仲介事業の顧客の中で、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客が占める割合が１％程度あります。これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小
日本国内においては、少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口が減少していき、学生数も減少していきます。しかしながら当社顧客層のうち、学生の比率は２割程度で推移しており、また同時に未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向けの物件の利用者は若年層（34歳以下）から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと変化していることからも少子高齢化による影響は軽微であると想定されます。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの主要事業である賃貸不動産仲介事業は、不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更や関連する各種税制の変更によっても当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはコンプライアンス（法令遵守）に細心の注意を払って業務を行っておりますが、宅地建物取引業法及びガイドライン等に関し違反が行われた場合、行政処分等の制裁が発動される可能性があり、たとえば営業活動の期限付き停止等の措置により収益に重大な影響を蒙る可能性があります。また現在は、法令により貸主・借主双方よりの賃貸仲介手数料の合計額が上限として家賃の１か月分と規制されていますが、この上限が下方に改訂された場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社グループが事業に関して保有している許認可等は次のとおりです。現在これらの許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取り消しがあった場合、当社グループの事業の活動に支障をきたすとともに当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
株式会社エリッツホールディングス
a. 宅地建物取引業
許認可（登録）番号：京都府知事 免許 （３）第13294号
有効期限：2023年３月20日から2028年３月19日まで
許認可等の取消要件：宅地建物取引業法 第66条・第67条
b. 不動産特定共同事業
許認可（登録）番号：京都府知事 許可 第２号
有効期限：2021年３月８日取得、有効期限なし
許認可等の取消要件：不動産特定共同事業法 第36条
c. 有料職業紹介事業
許認可（登録）番号：厚生労働大臣 許可 26-ユ-300415
有効期限：2020年10月１日から2025年９月30日まで
許認可等の取消要件：職業安定法第32条の９
d. 労働者派遣事業
許認可（登録）番号：厚生労働大臣 許可 派26-300590
有効期限：2021年11月１日から2026年10月30日まで
許認可等の取消要件：労働者派遣事業の適正な運営の確保及び派遣労働者の保護等に関する法律 第14条
株式会社エリッツ
a. 宅地建物取引業
許認可（登録）番号：国土交通大臣 免許 （７）第5206号
有効期限：2022年４月19日から2027年４月18日まで
許認可等の取消要件：宅地建物取引業法 第66条・第67条
b. 一般建設業許可
許認可（登録）番号：京都府知事 許可 （般－１）第38327号
有効期限：2019年12月17日から2024年12月16日まで
許認可等の取消要件：建設業法 第29条・第29条の２
c. 古物商
許認可（登録）番号：京都府公安委員会 許可 第611242230064号
有効期限：2022年11月15日取得、有効期限なし
許認可等の取消要件：古物営業法 第６条・第24条
d. 一般貨物自動車運送事業認可
許認可（登録）番号：近畿運輸局 認可 近運自貨第793号
有効期限：2023年２月３日取得、有効期限なし
許認可等の取消要件：貨物自動車運送事業法 第33条
株式会社エリッツ建物管理
a. 賃貸住宅管理業
許認可（登録）番号：国土交通大臣 登録 （２）第1665号
有効期限：2021年10月６日から2026年10月５日まで
許認可等の取消要件：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第23条
b. 一般建設業
許認可（登録）番号：京都府知事 許可 （般－２）第42930号
有効期限：2021年１月12日から2026年１月11日まで
許認可等の取消要件：建設業法 第29条・第29条の２
c. 産業廃棄物収集・運搬業
許認可（登録）番号：京都府知事 許可 第2600219970号
有効期限：2021年９月６日から2026年９月５日まで
許認可等の取消要件：廃棄物の処理及び清掃に関する法律第14条の３の２
株式会社エリッツ不動産販売
・ 宅地建物取引業
許認可（登録）番号：京都府知事 許可 （３）第13237号
有効期限：2022年９月29日から2027年９月28日まで
許認可等の取消要件：宅地建物取引業法 第66条・第67条
株式会社ＡＲＣ建物管理
・ マンション管理業
許認可（登録）番号：国土交通大臣 登録 （２）第64250号
有効期限：2021年10月26日から2026年10月25日まで
許認可等の取消要件：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
不動産業界では公正取引委員会の認定を受けて、昭和38年に「不動産の表示に関する公正競争規約」を、昭和58年に「不動産業界における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しており、当社グループはこれら規約を遵守しておりますが、万が一規約遵守に違反する行為が行われた場合は当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社の仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及び関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、代理店登録の取消しや、業務停止等の処分が行われ、それにより保険サービスが提供できなくなることで、当社グループの業績が悪化あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、2020年７月に「プライバシーマーク」の認証取得を受け、個人情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法に従い、情報セキュリティのさらなる強化を行っております。しかしながら、万が一個人情報の漏洩が発生した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは、主に不動産ポータルサイトに仲介物件情報を掲載することにより集客を行っております。広告宣伝費の支出に関しては、広告効果を測定し、最適な広告宣伝を実施するよう努めておりますが、不動産ポータルサイト内での検索結果や効果的な広告宣伝で売上高が大きく変動する場合があります。当社グループといたしましては、日常的に広告施策の効果を検証し、広告宣伝費の利用について適正に判断をしておりますが、当社グループの想定どおりに集客効果を得られない場合等には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社グループを取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
不動産賃貸事業において、当社グループが不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。
一方で、当社グループの保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社グループの責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループが保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。このため、奈良県や兵庫県をはじめ営業地域の拡大を順次進めて、管理物件の分散により地域偏在に係るリスクの低減に努めております。
さらに、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
引越事業はクレーム産業とも言われ、業務中における荷物の破損等に細心の注意を払うとともに、適切な保険に加入するとともに、輸送中の交通事故も含め不慮の事故を想定しながら業務に努めなければなりません。当社グループでは、安全を最優先に教育指導を行っておりますが、荷物の破損や交通事故等の業務事故が頻発すると、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当グループにおける古物営業に関しましては、引越しに伴う退去の際に退去者の家電等を引き取ることがほとんどであるため、盗品のリスクは非常に低いものとなっておりますが、万が一盗難品の買い取りが発生した場合には、当該商品の仕入ロスやトラブル発生を原因とした当グループへの信頼低下により、当グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
賃貸住宅管理登録制度の義務化により、2021年10月６日付にて、登録が完了しております。従いまして、登録漏れのリスクは既にありませんが、登録業者として行わなければならない各種手続きに漏れが発生した場合は、何らかの罰則等が生し、そこから派生するリスクは存在しております。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
不動産特定共同事業に関するリスクについては、法令違反等による事業の停止、運用状況の悪化や思うように出資者が集まらなかった場合の風評被害を受ける可能性がありますが、現時点においては業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。
発生可能性：大、発生する可能性のある時期：１月～３月、影響度：小
当グループの主幹事業である不動産仲介事業においては１月から３月にかけて新社会人や新大学生などが大量に移動する時期であり、これに企業の転勤需要なども重なって、第２四半期の顧客数は通常月の1.5倍～２倍近くに増加します。またもう一つの主幹事業である不動産管理事業におきましても不動産仲介事業と同様の理由により、移動が増えることで入退去に係る改装工事やこの時期に集中する更新事務等の業務が通常月に比べて25％近く増加します。この結果、第２四半期において年間の約３分の１の契約件数・金額が集中します。
以上のような理由から不動産仲介事業及び不動産管理事業においても通常月の1.5倍以上の業務がこの時期に集中することになりますが、これは毎年の傾向であり当グループではこれに対応できる業務体制を構築しております。
しかしながら当社の想定を上回る顧客需要が発生し、業務対応が間に合わなくなった場合には当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
海外事業に関するリスクとしては、外資規制により不動産事業の展開が規制され、現地のエージェントを介さなければ仲介事業ができないため、現地パートナーや提携先とのトラブルは、即業績に反映する危険性があります。また、商習慣や宗教に関するトラブル、法規制の変更や不透明な運用などがある場合にも事業運営に支障をきたす可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。
(3) 経営及び組織体制に関するリスク
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
気象変動による地球温暖化、集中豪雨、干ばつ、スーパー台風、黄砂、火山の爆発、地震、原発災害等日本国内のみならず、世界的な脅威が現れることを想定しながら業務に当たることが必要と思われます。特に、当社グループの主要な営業地域である、京都・滋賀地域において自然災害が顕著な場合は、当社グループの業績に影響がでる可能性があります。その場合、営業活動が滞り、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは労働集約型産業であり、また転職率の高い業種でもあり、昨今の労働者の「売手市場」では、人材の確保に苦慮する場面が続いております。今後もこの傾向に変動はないように思われます。当社グループの業績の向上のみならず、労働条件・福利厚生制度等を充実させ魅力ある企業としなければ優秀な人材の確保に支障を来たし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中
2019年末に発生した「COVID-19」いわゆる新型コロナウイルス感染症に関しましては、今後ますます拡大することも考えられます。このような中、当社グループでは店舗・営業所・事務所において感染対策を実施し、当社グループにおいて陽性者を出さないこと、クラスターを発生させないことを主眼に、社員一人一人が自覚を持った行動を取り、決して当社グループから感染を広げないことを社会的使命と考えて行動してまいりますが、万が一、不測の事態が発生した場合は、結果として一定の悪影響が及ぶ可能性があります。このような中、「（１）事業環境に関するリスク」に記載のとおり、需要動向に大きな影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは直営店舗を多数展開していることから、企業不祥事の未然防止の一助とするため公益通報者保護に重点を置き、企業不祥事の未然防止に注力いたしておりますが、通報内容の看過や遺漏がおき、また公益通報者保護に手違いが生じたような場合に、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中
当社グループが所有する固定資産において、不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社の代表取締役である槙野常美は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として経営方針や経営戦略を決定するとともに、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、槙野常美に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により槙野常美の業務執行が困難になった場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは管理物件、自社物件の大規模修繕工事、原状回復工事等については、ほぼ外注しているため、当社グループの選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは本書提出日現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。
これらの手続は結果の予測が困難であり、多額の費用が必要となることや、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらの手続において当社グループの責任を問うような判断がなされた場合には、当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、争訟の発生、会社イメージの低下等により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。当社グループでは、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小
当社では、当社及び子会社の取締役及び従業員に対し、当社の業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより、企業価値向上に資することを目的とするため、ストック・オプション制度を設け、その一環として新株予約権を付与しております。本書提出日現在、新株予約権による潜在株式数は、196,400株であり、発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は6.25％となっております。今後、これらの新株予約権が行使された場合は、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社グループは、事業用不動産及び投資用不動産の取得資金等の設備資金を主として金融機関からの借入金によって調達しております。当社グループの連結有利子負債残高は2023年３月末現在で2,002百万円であり、総資産に占める割合は23.2％となっております。従って現在の金利水準が変動した場合には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性がありますが、当第２四半期連結累計期間におけるインタレスト・カバレッジ・レシオは58.98倍であり、その影響は限定的であると考えております。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
情報セキュリティリスクについて、当社グループでは、賃貸仲介事業、賃貸管理事業等において多くのお客様の個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合やシステム障害により、グループのシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクについて、過去に事故の発生はありませんが、今後の想定される情報セキュリティリスクの対策については、当社の内務部を主管部署とし、外部からの攻撃に対するセキュリティ対策等の強化や、クラウド型セキュリティソフトによる端末のアクセス管理等のエンドポイントセキュリティの導入など、第三者の専門機関の意見も取り入れて社内体制及び社内ネットワークシステムの整備を行っております。
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社の株主構成は個人株主14名、法人株主3名及び従業員持株会であり、本公募増資及び売り出しによって当社株式の流動性の確保に努めることにしておりますが、東京証券取引所の定める流通株式比率は新規上場時において29.5％にとどまる見込みです。今後は当社大株主への一部売出の要請、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達、ストック・オプションの行使による流通株式数の増加分を勘案し、これらの組み合わせにより、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により上場時よりも流動性が低下する場合には、当社株式市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。
第11期連結会計年度(自 2021年10月１日 至 2022年９月30日)
当連結会計年度末における資産合計は7,793,759千円となり、前連結会計年度末に比べ1,430,597千円の増加となりました。主な増加要因は、現金及び預金の増加378,904千円及び販売用不動産の増加374,522千円により流動資産が821,619千円増加したこと、土地の増加155,946千円等により有形固定資産が272,313千円増加したこと、不動産共同事業に伴う出資金が255,000千円増加したことなどにより、投資その他の資産が337,113千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における負債合計は4,362,581千円となり、前連結会計年度末に比べ1,196,174千円の増加となりました。主な増加要因は、預り金の増加374,894千円、前受収益の増加69,382千円、前受金の増加46,318千円などにより流動負債が567,608千円増加したこと、長期借入金の増加598,781千円などにより固定負債が628,566千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における純資産合計は3,431,177千円となり、前連結会計年度末に比べ234,423千円の増加となりました。これは主として、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益の計上432,780千円及び配当金の支払額122,545千円並びに収益認識基準の適用に伴う期首利益剰余金の累積的影響額△70,684千円の計上により、利益剰余金が239,549千円増加したことによるものであります。
第12期第２四半期連結累計期間(自 2022年10月１日 至 2023年３月31日)
当第２四半期連結会計期間末における資産合計は8,627,877千円となり、前連結会計年度末に比べ834,117千円の増加となりました。主な増加要因は、販売用不動産が101,895千円減少したものの、現金及び預金が766,867千円、売掛金が145,762千円それぞれ増加したことに伴い、流動資産が820,253千円増加したことによります。
当第２四半期連結会計期間末における負債合計は4,949,670千円となり、前連結会計年度末に比べ587,089千円の増加となりました。主な増加要因は、１年内返済予定の長期借入金を含む長期借入金合計額が129,958千円、未払費用が147,048千円それぞれ減少したものの、前受金が69,394千円、前受収益が117,124千円、預り金が494,961千円、賞与引当金が76,636千円それぞれ増加したことによります。
当第２四半期連結会計期間末における純資産合計は3,678,206千円となり、前連結会計年度末に比べ247,028千円の増加となりました。主な増加要因は、配当金の支払額が138,256千円あったものの、親会社株主に帰属する四半期純利益を379,818千円計上したこと及びその他有価証券評価差額金が4,566千円増加したことによります。
第11期連結会計年度(自 2021年10月１日 至 2022年９月30日)
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大による行動制限が徐々に緩和され、社会経済活動が回復に向けて動きだしたことで、外食産業や小売り事業などを中心に緩やかに改善が進んでまいりました。しかしながら、依然として根強い感染の再拡大に対する懸念や、ウクライナ危機に端を発した地政学的な問題、エネルギー資源・原材料の高騰、外為市場の急速な円安など様々なリスクが山積する中、先行き不透明な状況が継続しております。
当社グループの属する不動産業界におきましては、社会経済活動が持ち直してきたことに加え、飲食業等の営業時間制限の撤廃、外国人留学生の受け入れ再開などの諸政策の効果を受けて、賃貸不動産の需要が回復傾向にあります。このような事業環境の下で、当社グループにおきましては中期経営計画に基づいた成長強化事業への積極的な投資継続を行い、これまでに培った基盤を活かした持続的成長モデルへの移行に努めてまいりました。
当連結会計年度の売上高は4,864,786千円（前年同期比6.6％増）となりましたが、外注費や広告宣伝費及び人件費や地代家賃等の増加により営業利益は612,494千円（同1.2％増）となり、助成金収入が増加したことなどにより経常利益は685,168千円（同5.4％増）、減損損失の計上や法人税等の増加により親会社株主に帰属する当期純利益は432,780千円（同1.3％減）となりました。
セグメントごとの業績を示すと、次のとおりであります。
賃貸住宅の仲介手数料は828,085千円（前年同期比2.3％増）と高水準を保ちました。賃貸物件オーナーからの広告料の収受を取りやめたため広告料収入は669,176千円減少しましたが入居後サポートに係る業務委託料収入が771,217千円増加して十分に補い、賃貸物件の家賃収入が64,876千円増加したことなどが寄与し売上高は2,414,637千円と前年同期比6.8％の増収となりました。
他方、人件費の増加や新規取得賃貸物件に係る減価償却費の増加、新規出店に伴う家賃の増加などによりセグメント利益(営業利益)は225,926千円と前連結会計年度と比べ58,212千円、20.5％の減益となりました。
管理物件数の増加に伴い管理料収入が前年同期比50,958千円、7.5％増となり、改装収入も同99,266千円、13.8％増となったことなどが寄与し、売上高は1,814,886千円と前年同期比7.2％の増収となりました。
また、セグメント利益(営業利益)は245,321千円と前連結会計年度と比べ7,232千円、3.0％の増益となりました。
新電力やインターネット接続等の取次業務収入は前年同期比29,085千円、22.9％増と好調でしたが、保険代理店手数料は主に当連結会計年度から適用した収益認識基準の影響で若干の減収となりました。家賃滞納保証業務収入は前年同期比微増で引越し事業は若干の減収となりましたので、売上高は635,262千円と前年同期比3.9％の増収にとどまりました。
他方、人件費と取次業務収入に係る他セグメントへの内部紹介料の増加により、セグメント利益(営業利益)は427,947千円と前連結会計年度と比べ32,035千円、7.0％の減益となりました。
第12期第２四半期連結累計期間(自 2022年10月１日 至 2023年３月31日)
当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響は緩和されつつあるものの、ロシア・ウクライナ危機に端を発した世界的なエネルギー、食料品価格の高騰や世界経済減速の影響を受け、先行き不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症等の影響で低迷していた不動産需要も住宅の実需者層を中心に堅調に推移しはじめており、当社グループが主力とする賃貸不動産業界も需要は着実に回復傾向にあります。このような事業環境の下で、当社グループにおきましては賃貸、売買、仲介事業における収益確保や賃貸管理物件の新規獲得に加え、引き続き成長強化事業への積極的な投資を行い、持続的成長モデルの構築に努めてまいりました。この結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は2,851,181千円、営業利益は568,347千円、経常利益は571,794千円となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は379,818千円となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
主に不動産賃貸仲介手数料489,792千円、業務委託料収入383,550千円及び販売用不動産の売上214,866千円などにより、外部顧客への売上高は1,524,552千円となり、セグメント利益(営業利益)は326,239千円となりました。
主に不動産管理料376,834千円、改装売上収入470,181千円並びに更新手数料及び更新事務手数料115,698千円などにより、外部顧客への売上高は1,025,547千円となり、セグメント利益（営業利益）は187,870千円となりました。
主に電気・ガス等の取次料収入81,264千円、保険代理店手数料45,760千円、滞納保証料62,436千円、引越売上26,299千円及びＲＥサポート売上67,107千円などにより、外部顧客への売上高は301,081千円となり、セグメント利益(営業利益)は189,771千円となりました。
第11期連結会計年度(自 2021年10月１日 至 2022年９月30日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて378,903千円増加し3,319,156千円となりました。
営業活動の結果獲得した資金は286,531千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前当期純利益662,303千円、減価償却費110,636千円及び前受金の増減額42,197千円であります。他方、資金の主な減少要因は、棚卸資産の増減額△275,051千円及び法人税等の支払額△244,438千円であります。
投資活動の結果使用した資金は764,949千円となりました。資金の主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出△496,063千円、投資有価証券の取得による支出△41,342千円及び不動産特定共同事業組合出資による支出△255,000千円であります。
財務活動の結果獲得した資金は855,627千円となりました。資金の主な増加要因は、長期借入れによる収入730,000千円及び不動産特定共同事業預り金の増加額360,000千円であります。他方、資金の主な減少要因は、長期借入金の返済による支出△111,826千円及び配当金の支払額△122,545千円であります。
第12期第２四半期連結累計期間(自 2022年10月１日 至 2023年３月31日)
当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて757,867千円増加し、4,077,024千円となりました。
営業活動の結果獲得した資金は1,077,925千円となりました。資金の主な増加要因は、税金等調整前四半期純利益570,021千円、減価償却費54,532千円、賞与引当金の増減額76,636千円、棚卸資産の増減額100,393千円、前受収益の増減額108,058千円、前受金の増減額69,394千円、仕入債務の増減額48,939千円、預り金の増減額495,488千円及び法人税等の還付額46,624千円であります。他方、資金の主な減少要因は、売上債権の増減額△148,994千円、未払費用の増減額△147,047千円及び法人税等の支払額△210,523千円であります。
投資活動の結果使用した資金は51,714千円となりました。主な使途は有形固定資産の取得による支出△44,929千円であります。
財務活動の結果使用した資金は268,214千円となりました。主な使途は、長期借入金の返済による支出△129,958千円及び配当金の支払額△138,256千円であります。
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
ｂ．受注実績
当社グループにおけるセグメントには製造関連事業はありませんので、該当事項はありません。
ｃ．販売実績
第11期連結会計年度及び第12期第２四半期連結累計期間における販売実績をセグメント別に示すと次のとおりであります。
（注）主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先が存在しないため、記載を省略しております。
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、当社における不動産売買業務、不動産賃貸業務のほか、株式会社エリッツにおいて賃貸仲介業務を多店舗展開していることから、店舗網のスクラップ・アンド・ビルドが必要となることがあり、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは販売用不動産の評価と固定資産の減損であります。詳細については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項 （重要な会計上の見積り）」をご参照下さい。なお、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項 （連結損益計算書関係） ※５減損損失」に記載のとおり、当連結会計年度において減損損失16,002千円を計上いたしました。
また、会計上の見積りを行ううえでの新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（追加情報）」をご参照下さい。
財政状態及び経営成績の状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
当社グループでは、運転資金及び設備資金は基本的に手許資金で賄っております。当社グループの主たる資金需要は、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金であります。販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。また、自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、プロジェクト毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金で調達しております。
以上のとおり、当社グループの事業運営を円滑に遂行するための資金の調達方法及び資金の流動性は十分に維持・確保できているものと認識しております。
当社グループの報告セグメントは不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業から構成されております。
不動産仲介事業の主たる収益は、賃貸物件に入居を希望されるお客様から頂戴する借主仲介手数料と賃貸物件のオーナー様から頂戴する貸主仲介手数料、業務委託手数料であり、仲介件数が減少すれば借主仲介手数料、貸主仲介手数料及び業務委託手数料のすべてが減少し、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
また、自社保有賃貸用不動産の家賃収入については、経営成績に影響を与える要因は自社保有物件の戸数及び入居率であります。なお、自社保有物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
不動産管理事業の主たる収益は、管理委託契約に基づく管理収入、管理業務に付随するリフォーム工事等から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理戸数及び管理物件の入居率であります。
居住者サポート事業の主たる収益は、ＲＥサポート（24時間駆けつけサービス）、保険代理店手数料、家賃滞納保証手数料、各種サービスの取次手数料及び引越サービスであり、経営成績に影響を与える要因は各サービスの取扱件数であります。これらはいずれも小口多数の契約の集積であり、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数の影響を受けております。居住者サポート事業は不動産仲介事業や不動産管理事業で蓄積された顧客情報等の情報資産の活用により低コストで運営できている事業でありますが、不動産仲介事業での取扱件数や不動産管理事業での管理戸数が大幅に減少すると、当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。
その他、経営成績に与える要因については、「第２ 事業の状況 事業等のリスク」に記載のとおり認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図っております。
当社グループは、毎年売上高の前年比7％成長を掲げ、既に７年が経過しました。新型コロナウイルス感染症の発生以降、前年対比プラス成長はクリアしておりますが、売上高の前年比７％成長については達成できなかった年度もありました。しかしながら、管理物件数は着実に成長しており、入居者アンケートにおいても、約85％以上のお客様に当社対応に関して満足の旨の回答をいただいております。また、賃貸物件オーナーにおいても当社グループ管理物件の入居率に満足いただき、賃貸経営の収益安定に寄与することで当社グループが今後さらなる成長を遂げられることを目標としております。
当社グループの中期経営計画における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」としており、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、ａ．不動産管理事業においては管理物件数、ｂ．不動産仲介事業においては仲介件数、並びにｃ．財務指標においては資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。
管理物件数は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。
当社グループの管理物件数、仲介件数及び財務指標の推移は以下のとおりであります。
ａ．不動産管理事業
ｂ．不動産仲介事業
ｃ．財務指標
該当事項はありません。
該当事項はありません。