## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針及び経営環境

当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、生活空間において個々人がそれぞれに自らの生活を豊かにし、活気ある社会をビジョンとして掲げております。健康で文化的な生活基盤があってこそ、活発な社会生活をおくることができることを前提として、「健康」をテーマにした住宅開発や「芸術」をテーマにしたホテル開発等を行っております。

また、「ハード」×「サービス」をモットーとして、建物を建設するだけの不動産開発ではなく、その建物を使う人が望むであろう「サービス」運営まで提供する不動産開発事業を事業の基本方針として掲げております。具体的には、サービス付きの賃貸住宅を開発や体験型ホテル等を開発することで競合他社と差別化しております。また、不動産開発を行う上での開発スキームを多様化しております。これにより、市場環境やプロジェクト特性に応じた開発スキームを採用し、当社の強みである不動産開発のノウハウを提供しつつ、資金効率を高めた資産効率の向上を経営の基本方針としております。

経営環境としては、建築資材の供給制約に伴う建築コストの上昇や、継続する用地価格高騰の影響、金利上昇リスクの高まりといった経営環境である一方で、賃貸マンション市場や分譲マンション市場における国内外投資家の購入意欲は依然として高く、一般財団法人日本不動産研究所「第49回不動産投資家調査」(2023年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しております。こうした環境下で、当社の住宅開発においてはデザイン性を重視し、サービスを付加した賃貸マンションを開発しており、競合他社が提供する賃貸マンションと差別化し、コスト上昇に伴う価格転嫁を適切に行っております。さらに、非住宅の開発においても、テナント独自の仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することで安定的な収入が得られる投資商品を開発しており、市場環境に左右されにくい安定的な投資用不動産を開発しております。

また、国内外のファンドやアセットマネジメント会社と接点を持ち、機関投資家向けに当社商品を販売する一方で、国内の事業会社や個人富裕層に対しては多くの不動産仲介会社を通して販売しております。変動する金融環境に対応するべく、自社の資産のみで不動産開発をすすめるだけでなく、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却した上で、当社グループで開発を進めるファンド型での開発スキームも行っております。

(2) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループでは、業容拡大フェーズにあることから、配当による株主還元に十分に留意しつつ、事業環境の変化や将来の事業展開に備えた財務基盤の強化や企業経営の安定化を図り、貸借対照表の純資産の充実を重視するB/S経営を経営方針としております。株式上場により資本市場からの資金調達を目指すと共に、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定化にも努めてまいります。

そのために、従来の用地に合わせた用途を企画する開発のほかにも、需要に合わせたBTS（Build To Suit）型施設の開発を行うなど、開発手法の多様化を図っております。

中長期的には、不動産賃貸管理サービスの拡大や、新たに準備を行っているアセットマネジメントサービスにより、当社グループの開発案件をパイプラインとして収益機会を確保し、事業の安定化を図ることも検討しております。

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標

当社グループでは、財務基盤の強化や企業経営の健全化を図ることを経営課題としており、資産を効率よく活用した上でリターンを適切に生み出し、利益を確保することで自己資本の充実を図っております。従って営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

ａ．安定した仕入の実施

当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となっております。

不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、どのようなリスクがありどういった手当てができるのかといった判断を行うことによって、開発用地の安定確保に努めております。

ｂ．優良案件の確保

当社が主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、いかに優良な用地を継続的に確保できるかという点が課題となっております。

当社の強みとして、コンパクトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記のように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。

ｃ．財務体質の強化

当社グループの事業は、開発用地を買い取り、建設資金を拠出して不動産開発を行った後に売却をするというビジネスモデルであります。そのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務基盤の強化が必要となります。そのため、金融機関との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本が充実し財務体質の強化を図れるとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込めるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。

また、資産の効率化をすべく、当社グループの不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行うことで資本コストを考慮した事業投資を行ってまいります。

ｄ．リーシングの多様化

当社グループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。賃貸不動産のテナントや入居者の募集において、従来は賃貸不動産ポータルサイトや雑誌等へ募集情報を掲載することで一元化して発信を行っていましたが、当社の強みを活かして、今後はSNSや自社ホームページを利用し、直接的にテナント等へアプローチする方法を採用するなど、より多様なサービスの提供を行ってまいります。

ｅ．建設コスト上昇や建設技術者不足による工期延長等に対応した開発期間中の管理の徹底

建設材料の上昇や2018年７月に公布された「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律」による人件費の上昇等建設工事費用は高い水準で推移している環境下で、建設コストの管理と建設期間中の工程管理は重要な課題です。当社では、各プロジェクトを推進するプロジェクトマネジャーに加えて、建設コストや工程管理においては建築専門チームもプロジェクトに参画し、建設会社との交渉や工事期間中のモニタリングをしております。工期延長等のリスクを迅速に対応できる体制を強化することで、当社の事業計画遂行上の変動リスクを最小限にとどめられるように管理してまいります。

### ２【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。

当社では、リスク管理規程を定め、リスク管理委員会において、リスクマネジメントを行う体制を整備しております。また実際にリスクが顕在化した場合はリスク管理委員会への報告を行い、取締役会へ報告を行うとともに、当該リスクへの対応を行うこととしております。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。

(1) 経済情勢について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、現にロシア・ウクライナ情勢、米国の金利上昇、世界的なインフレ傾向などが見られる中、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産開発事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、今後、国内外における経済情勢の悪化や社会構造の変革により、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。

(2) 天災等による業績変動について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に不動産開発事業を展開しているため、当該地域において、台風、洪水、地震等の自然災害や、火災、テロ、戦争その他の人災等を含む何らかの異変が発生した場合には、想定していた収入の減少及び消失、開発中もしくは保有する不動産の価値の毀損等が生ずる可能性があります。このため、万一に備えて各種保険への加入等を行っておりますが、予測を超えた事態が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 新型コロナウイルス等の感染症について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

新型コロナウイルス等による感染症が発生し拡大した場合、その規模によっては当社グループの事業活動に支障をきたす可能性があります。当社グループの行う不動産開発サービスにおいては、比較的影響を受けづらいレジデンスに主軸を置いているため、一定のリスクを回避しておりますが、リーシング活動などが長期化する恐れがあります。

またホテル運営サービスにおいてもインバウンドの減少、中断などにより集客が低下するなどの影響が考えられます。インバウンドが見込めない間は国内需要を積極的に取り込むなどしてリスク分散を図りますが、感染症の影響が長期化して国内の宿泊需要も低迷が続いた場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 引渡時期による業績変動について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

不動産開発サービスに係る売上高は主に開発した案件の売却金額であり、当社グループの収益に占める割合が高いことから、不動産開発サービスの売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件売却の有無により売上高及び収益が短期的に偏る可能性がありますが、期末近くに竣工・引渡を予定している案件については予め翌期の販売計画に組み込むなど、引渡がずれ込んだとしても期を超えた販売計画の変更が生じないようにリスクの低減を図っております。ただし、天災、事故、その他の予測し得ない不測の事態、あるいは各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延により、案件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 競合の状況について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に、大都市圏を商圏として不動産開発事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争がより激化することが考えられます。当社は案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピーディな収益化を目指していることに加えて、不動産賃貸管理やホテル運営、アセットマネジメントの各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスの提案を行うなど差別化を図ることでリスクを低減しておりますが、計画どおりに優良案件が確保できないことで開発用地の仕入ができないこと、需要の低下、並びに急激な価格変動等、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 外注管理について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、不動産開発サービスを中心に多くの業務を外部委託していることから、外注先に対しては、与信調査を行うと共に、委託する業務内容を踏まえて、規模感や実績が適合するか不動産開発業務規程に定めた確認を行った上で委託を実施しております。しかしながら、外注先において予想外の事態が発生した場合、外注先を十分に確保できない場合、又は外注先の経営不振及び工期遅延が発生する場合、あるいは建設資材等の高騰による建設費用の増加があった場合には、当社グループの不動産開発サービスにおいても遅延の発生や売上原価が増加するなどが想定され、その場合は当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 法的規制等について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。当社グループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたすことはありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特に当社は、不動産開発事業を営むため東京都から宅地建物取引業免許を取得しております。現時点において当該免許の取り消し等重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許の取り消しを含む行政処分がなされ、またはその更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループが取得等をしている免許等に関して、その有効期間やその他の期限が法令等により定められている主なものは下表のとおりであります。

(当社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(3)第95744号 2023年8月31日～2028年8月30日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
不動産特定共同事業許可 | 東京都知事第136号 有効期限なし | 不動産特定共同事業法 | 第36条
賃貸住宅管理業者登録 | 国土交通大臣(01)第002178号 2021年10月27日～2026年10月26日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 第23条

(コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
旅館業営業許可(神田) | 旅館・ホテル営業 (29千千保生環き第94号) 有効期限なし | 旅館業法 | 第8条
旅館業営業許可(福岡) | 旅館・ホテル営業 (福中保環第013088号) 有効期限なし | 旅館業法 | 第8条
旅館業営業許可(京都) | 旅館・ホテル営業 (京都市指令保医セ第87号) 有効期限なし | 旅館業法 | 第8条
飲食店営業許可（カフェ） | 飲食店営業許可 （京都指定京保セ第6570号） 2019年4月17日～2025年3月31日 | 食品衛生法 | 第60条、 第61条
飲食店営業許可（バー） | 飲食店営業許可 （京都指定京保セ第6571号） 2019年4月17日～2025年2月28日 | 食品衛生法 | 第60条、 第61条

(コロンビア・コミュニティ株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(2)第98533号 2020年11月21日～2025年11月20日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
賃貸住宅管理業者登録 | 国土交通大臣(01)第001742号 2021年10月6日～2026年10月5日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 第23条

(コロンビア・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許等取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(1)第109605号 2023年7月29日～2028年7月28日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等

(8) 訴訟リスクについて

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループが不動産の売買・賃貸・管理等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、各関連法令を遵守した事業活動を推進すると共に、不動産開発サービスに際しては、近隣説明会の開催や専門業者による近隣対策の実施等により、トラブルの回避を図っておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して、開発、販売案件にトラブルが生じる場合や、あるいは建築に際して近隣住民とのトラブル等が発生する場合があります。

当社グループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在重大な訴訟事件等は生じておりません。

しかしながら、今後これらのトラブル等に起因して重大な訴訟が提起された場合には、当社グループにおける顧客からの信用・信頼の低下及び損害賠償請求等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 契約不適合責任について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループは、民法及び宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ案件を販売した場合、販売した案件に係る契約不適合責任を負っております。

開発案件については、法令遵守の状況をモニタリングし、不適合のものを排除しております。また、中古案件については、エンジニアリングレポートを取得し、問題がある部分は是正をした上で販売を行っております。それでも、当社グループが販売した案件に重大な契約不適合な事象があるとされ、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、当社の信用力が低下するとともに、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 有利子負債への依存について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループでは、事業の主力である不動産開発サービスにおける用地仕入や開発費用等の資金を、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の割合は高い水準にあります。

最近２連結会計年度及び第11期第３四半期連結累計期間における有利子負債の状況は次のとおりであります。

| 2021年12月期 | 2022年12月期 | 2023年12月期 第３四半期
有利子負債残高（百万円） | 13,601 | 19,658 | 22,654
総資産（百万円） | 19,263 | 26,983 | 30,160
有利子負債依存度（％） | 70.6 | 72.9 | 75.1

不動産開発サービスにおいては開発用地を継続して仕入れる必要があり、その後の建物の建設資金などとあわせた資金需要が常に発生し、これらの費用は主に金融機関からの借入に調達する計画であることから、金融市場の動向を踏まえて柔軟に適応する方針ではあるものの、現時点では今後の有利子負債依存度も当面の間70％以上の水準が続く見込みです。

当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めており、条件面について各金融機関に対して定期的に見直しを要請しております。資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性を維持することなどにより管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達力の強化を図っております。

しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要増により有利子負債の割合が上昇するとともに、将来において金利が上昇した場合には、資金調達コストの増加、社会情勢の変化などによる金融機関の貸出姿勢変化等、資金調達における制約などが発生することにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 不動産の保有在庫及び固定資産について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社グループの不動産開発サービスでは開発用地の仕入を行っており、常に一定規模の棚卸資産を所有しております。総資産に占める販売用不動産、仕掛販売用不動産の割合は、最近連結会計年度末において63.8％となっております。

開発用地の仕入や開発、販売は、中長期的な経済展望に基づいて実施をすると共に、市場の動向を見て早期に商品化や販売を行っております。しかしながら、経済環境の変化等により、想定していた価格での販売が困難になり、販売価格の値下げにより利益が減少する場合や多額の棚卸資産評価損が発生する場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

加えて、賃貸収益を得ることを目的として保有している賃貸等不動産の時価が著しく下落した場合、固定資産の減損会計の適用に伴う損失処理が発生することがあり、その場合には当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 財務制限条項について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

当社グループが行っている借入契約の中には、各年度の決算期末における単体の貸借対照表の純資産額や、損益計算書の経常損益を基準とした財務制限条項が付されているものがあります。当社グループの財政状態や経営成績は、かかる財務制限条項の要求水準との間に相応のマージンがあり、また今後についても抵触しないよう十分に管理を行ってまいりますが、これに抵触した場合には借入金の返済を求められ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 情報漏洩について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

当社グループが提供する業務では、取引先の機密情報や個人情報を取得することがあります。そのため情報セキュリティ管理規程や個人情報取扱規程等を制定するとともに、定期的に実施しているコンプライアンス研修において、守秘義務の遵守、機密情報や個人情報の管理の徹底を周知し、情報漏洩の発生を予防しております。しかしながら、不測の事態により、これらの情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用に重大な影響を与え、また補償による費用の発生などにより、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(14) クレームや風評リスクについて

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

当社グループの事業は、開発過程における関係者からのクレームや顧客からの品質やサービス、納期等に対する指摘・意見・不満等のクレームを受ける可能性があります。当社グループでは、クレームが発生しないように、日常的に社員への教育・研修や顧客満足度の向上に取り組んでおりますが、こうしたクレームの発生により顧客からの信頼が低下する場合は、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。また、悪意を持った第三者が、意図的に噂や憶測、評判等のあいまいな情報を流すこと、あるいは何らかの事件事故等の発生に伴う風評により、当社グループに対する誤解、誤認等が生じ、事業に対し直接間接に影響を被ることが発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15) 特定人物への依存について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

当社代表取締役の中内 準は、当社の創業者であり、創業時より代表取締役を務めております。同人は、不動産開発事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定及び遂行において重要な役割を果たしております。当社は、取締役会等における役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、同人に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同人が当社の業務を継続することが困難になった場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(16) 人材の確保について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

当社グループでは、今後の事業展開のため、優秀な人材の採用・確保及び育成が重要であると考えております。従業員同士のコミュニケーションの促進や企業理念の浸透を図るなどにより優秀な人材の確保をしておりますが、採用及び育成が計画どおりに進まない場合や、優秀な人材の社外流出が生じた場合には、競争力の低下や事業規模拡大の制約、顧客に提供するサービスレベルの低下をもたらし、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17) 大株主について

発生可能性：低、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

本書提出日現在において、当社株式の大部分は当社代表取締役である中内準（発行済株式総数の41.4％）及びその資産管理会社であるNstyle株式会社（発行済株式総数の52.0％）により保有されております。Nstyle株式会社及び中内準は、当社の株式保有方針を安定的な長期保有とし、その議決権の行使にあたっては株主共同の利益に配慮する方針としております。当社では、当社代表取締役である中内準に対して当社株式の保有方針等を定期的に確認する等、適切な対応を図ってまいります。

また、当社は東京証券取引所スタンダード市場への新規上場を予定しており、新規上場に際しては公募増資によって当社株式の流動性の確保に努めることとしております。なお、株式会社東京証券取引所の定める流通株式比率は新規上場時において27.4％となる見込みです。今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達や既存株主への一部売出し要請等により流動性の向上を図っていく方針でありますが、何らかの事情により新規上場時よりも流動性が低下する場合には、当社株式の市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも影響を及ぼす可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

また、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を適用しております。この結果、当連結財務諸表に与える影響は軽微であります。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。

ａ．財政状態の状況

第10期連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

（資産）

当連結会計年度末における流動資産合計は20,795百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,843百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産8,406百万円の増加、販売用不動産の売却による販売用不動産1,314百万円の減少によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は6,187百万円となり、前連結会計年度末に比べ875百万円増加いたしました。これは、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、主に保有目的の変更により仕掛販売用不動産を有形固定資産へ振り替えたことによる土地の増加529百万円等によるものです。

この結果、資産合計は26,983百万円となり、前連結会計年度末に比べて7,719百万円増加いたしました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債合計は6,552百万円となり、前連結会計年度末に比べ892百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金967百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は14,632百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,744百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金5,611百万円の増加等によるものです。

この結果、負債合計は21,185百万円となり、前連結会計年度末に比べて6,636百万円増加いたしました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は5,798百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,082百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,174百万円、剰余金の配当による減少92百万円であります。

この結果、自己資本比率は21.49％（前連結会計年度末は24.48％）となりました。

第11期第３四半期連結累計期間（自　2023年１月１日　至　2023年９月30日）

（資産）

当第３四半期連結会計期間末における流動資産合計は20,793百万円となり、前連結会計年度末に比べ２百万円減少いたしました。これは主に不動産取得および不動産竣工による仕掛販売用不動産から販売用不動産への振替の影響で仕掛販売用不動産1,764百万円の減少、販売用不動産2,118百万円の増加等によるものです。当第３四半期連結会計期間末における固定資産合計は9,367百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,180百万円増加いたしました。これは、長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,007百万円の増加、土地1,983百万円の増加等によるものです。

この結果、資産合計は30,160百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,177百万円増加いたしました。

（負債）

当第３四半期連結会計期間末における流動負債合計は8,033百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,481百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金905百万円の増加および１年内返済予定の長期借入金1,078百万円の増加と、法人税等の納付により未払法人税等が374百万円減少したこと等によるものです。当第３四半期連結会計期間末における固定負債合計は15,650百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,018百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,050百万円の増加等によるものです。

この結果、負債合計は23,684百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,499百万円増加いたしました。

（純資産）

当第３四半期連結会計期間末における純資産合計は6,476百万円となり、前連結会計年度末に比べ678百万円増加いたしました。この主な原因は、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上による増加852百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。

この結果、自己資本比率は21.47％（前連結会計年度末は21.49％）となりました。

ｂ．経営成績の状況

第10期連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種政策が進んだことにより、経済活動の正常化が進んだものの、世界的な金融引き締め等により世界経済の混乱は継続しており、また円安も一段と進む中で、我が国の経済状況にも大きな影響を与えております。

当社グループが属する不動産業界においても、建設資材の高騰のあおりを受け、原価の上昇や建設資材の入手そのものが困難になるなどの影響があり引き続き注意を要する状況となっております。

このような状況のもと、当社グループでは引き続き需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を進めており、当連結会計年度においてはレジデンス２案件が竣工、５案件が着工するなど、順調に開発を進捗させております。また、当連結会計年度において当社として初めて不動産流動化を行い、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却いたしました。こうしたＳＰＣにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。

このような販売方法の多様化などを進めた結果、当連結会計年度の引渡件数は11件となったことから、当連結会計年度の業績は、売上高11,013百万円（前年同期比10.1％増）、営業利益2,190百万円（前年同期比83.7％増）、経常利益1,854百万円（前年同期比80.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,174百万円（前年同期比72.2％増）となりました。

なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

第11期第３四半期連結累計期間（自　2023年１月１日　至　2023年９月30日）

当第３四半期連結累計期間におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年５月には感染症法５類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。

当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。

このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当第３四半期連結累計期間においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、5,461百万円の販売用不動産の投資を行いました。

この結果、当第３四半期連結累計期間の経営成績は、売上高8,730百万円、営業利益1,596百万円、経常利益1,348百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益852百万円となりました。

なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

ｃ．キャッシュ・フローの状況

第10期連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて120百万円減少して3,033百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は、5,740百万円（前年同期は2,174百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,811百万円（前年同期比771百万円増加）、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額8,955百万円（前年同期は1,335百万円増加）及び、不動産の売却による販売用不動産の減少額1,278百万円（前年同期は2,183百万円の増加）によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、345百万円（前年同期は1,943百万円の使用）となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出350百万円（前年同期は1,696百万円の支出）によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は、5,965百万円（前年同期は4,158百万円の獲得）となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入11,429百万円（前年同期は10,907百万円の収入）、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額967百万円（前年同期は1,116百万円の純増）及び不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出6,323百万円（前年同期は7,698百万円の支出）によるものであります。

ｄ．生産、受注及び販売の実績

(a) 生産実績

当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

(b) 受注実績

当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。

(c) 販売実績

当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、第10期連結会計年度及び第11期第３四半期連結累計期間の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。

サービスの名称 | 第10期連結会計年度 (自2022年１月１日 至2022年12月31日) | 第11期第３四半期連結累計期間 (自2023年１月１日 至2023年９月30日)
金額（百万円） | 前年同期比(％) | 金額（百万円）
不動産開発サービス | 10,879 | 109.6 | 8,490
不動産賃貸管理サービス | 49 | 157.4 | 77
ホテル運営サービス | 83 | 171.1 | 161
合計 | 11,013 | 110.1 | 8,730

(注) １．各サービス間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度及び第11期第３四半期連結累計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（第９期連結会計年度）

相手先 | 第９期連結会計年度 (自　2021年１月１日 至　2021年12月31日)
金額(百万円) | 割合(％)
ナイツブリッジ特定目的会社 | 3,740 | 37.4
株式会社トップスホールディングス | 2,050 | 20.5
株式会社コスモスイニシア | 2,030 | 20.3

（第10期連結会計年度）

相手先 | 第10期連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)
金額(百万円) | 割合(％)
メリルボーン特定目的会社 | 1,977 | 18.0
大和ハウス工業株式会社 | 1,833 | 16.6
株式会社ボルテックス | 1,802 | 16.4
三菱地所レジデンス株式会社 | 1,421 | 12.9

（第11期第３四半期連結累計期間）

相手先 | 第11期第３四半期連結累計期間 (自　2023年１月１日 至　2023年９月30日)
金額(百万円) | 割合(％)
相鉄不動産株式会社 | 2,001 | 22.9
東京建物株式会社 | 1,815 | 20.8
大成有楽不動産株式会社 | 1,800 | 20.6
細川　かおる | 990 | 11.4

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

(a) 経営成績

第10期連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス４棟とオフィスビル１棟、開発用地６件の計11件の案件引渡しを行うことができました。

不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。

物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床（㎡） | 規模 | 敷地（㎡） | 戸数等
札幌③案件 | 開発用地 | － | 開発用土地 | － | － | 849.01 | －
BIASTA渋谷道玄坂 （円山町案件） | オフィス | 2021年2月 | 事務所・店舗 | 682.74 | S造 地上11階建 | 82.69 | 11区画
LUMIEC KANNAI （関内案件） | レジデンス | 2021年10月 | 共同住宅・店舗 | 871.87 | RC造 地上11階建 | 166.95 | 30戸・ １区画
寿案件 | 開発用地 | － | 開発用土地 | － | － | 233.83 | －

「札幌③案件」は、札幌駅周辺では、分譲マンションの価格が大幅に上昇しているという分析結果から、当社グループでは住宅分譲事業は行っていないこと、また資金コストの観点から開発用地として分譲マンション事業者への販売となりました。

「BIASTA渋谷道玄坂（円山町案件）」は、当社によって２例目となるオフィス用途の開発案件です。テレワークへの移行に伴うオフィスを縮小する動きから、スモールオフィスの需要が高まっている中で、渋谷駅に程近い立地でのスモールオフィスの販売となりました。他のBIASTAシリーズと併せてリーシング活動を行うことで、オフィスに関しても開発や集客のノウハウを蓄積することができました。

「寿案件」は、当社の不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するスキームの案件です。開発型ＳＰＣを利用した開発スキームを導入することで、土地の売却益を獲得した上で、ＣＭ（コンストラクションマネジメント）に伴う業務委託収入を獲得し、投資家として当該開発が完了後の売却収益による配当を獲得することができ、収益ポイントが多様化する取組です。こうしたＳＰＣにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。

売上原価は、業務受託をしたことにより売上原価が発生しない案件があったことや、売上総利益率が高い案件の販売があったことから前連結会計年度に比べて減少しております。

その結果、売上高は11,013百万円となり、売上原価は7,722百万円、売上総利益は3,290百万円となりました。

前連結会計年度に比べて、賞与等の人件費が増加した結果、販売費及び一般管理費は1,100百万円となり、営業利益は2,190百万円となりました。

助成金収入や太陽光売電収入等により営業外収益は14百万円、支払利息等の発生により営業外費用は350百万円となり、経常利益は1,854百万円、固定資産売却益の発生により特別利益32百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は76百万円、税金等調整前当期純利益は1,811百万円となりました。

法人税等は636百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,174百万円となりました。

第11期第３四半期連結累計期間（自　2023年１月１日　至　2023年９月30日）

当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当第３四半期連結累計期間においては、レジデンス３棟と開発用地２件の計５件の案件引渡しを行うことができました。

不動産開発サービスの当第３四半期連結累計期間における主な販売実績は以下のとおりとなります。

物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床（㎡） | 規模 | 敷地（㎡） | 戸数等
三軒茶屋②案件 | 開発用地 | － | 開発用土地 | － | － | 489.23 | －
LUMIEC MEGURO （目黒案件） | レジデンス | 2023年２月 | 共同住宅・店舗 | 1,073.18 | RC造 地下1階付き 地上10階建 | 197.45 | 18戸・１区画
LUMIEC　ASAKUSABASHI（柳橋案件） | レジデンス | 2023年９月 | 共同住宅 | 1,669.37 | RC造 地上14階建 | 288.72 | 36戸

「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩８分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。

「LUMIEC MEGURO（目黒案件）」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。１階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に７割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。

その結果、売上高は8,730百万円となり、売上原価は6,288百万円、売上総利益は2,441百万円となりました。

販売費及び一般管理費は844百万円となり、営業利益は1,596百万円となりました。

太陽光売電収入等により営業外収益は９百万円、支払利息等の発生により営業外費用は256百万円となり、経常利益は1,348百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は57百万円、税金等調整前四半期純利益は1,291百万円となりました。

法人税等は439百万円であったことから、親会社株主に帰属する四半期純利益は852百万円となりました。

(b) 財政状態の状況

財政状態の状況につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　ａ．財政状態の状況」に記載したとおりです。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要　ｃ．キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。

当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。

資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。

ｄ．経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載しております。

ｅ．経営者の問題認識と今後の方針について

当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。

具体的には、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。

ｆ．経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について

経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。

営業利益について、第10期連結会計年度は2,190百万円であり、前期比で83.7％増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて販売件数の増加に加えて、渋谷駅より徒歩8分に位置するオフィス「BIASTA渋谷道玄坂」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。

ROAは総資産（期首期末平均）に対する経常利益の割合として計算しており、第10期事業年度が8.0％であるところ、引き続き8％の水準の維持を目指しております。

また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、第10期連結会計年度21.5％であるところ、短期的には20％、中長期的には30％を確保することを目標としております。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。