정 정 신 고 (보고)

증권신고서(집합투자증권-회사형)

6.0

(주)이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사

정 정 신 고 (보고)

2025년 09월 01일

1. 정정대상 공시서류 :

증권신고서(집합투자증권-회사형)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 :

2025년 08월 22일

[증권신고서 제출 및 정정 내역]

제출일자	문서명	비고
2025년 08월 22일	증권신고서(집합투자증권-회사형)	최초제출
2025년 09월 01일	[정정]증권신고서(집합투자증권-회사형)	기재정정( 파란색)

3. 정정사항

항 목	정정요구ㆍ명령관련 여부	정정사유	정 정 전	정 정 후
※ 금번 증권신고서 정정은 기재사항 추가를 위한 자진정정으로, 금번 정정에 따른 변동사항은 "굵은 파란색" 으로 기재하였습니다.
투자결정시 유의사항 안내	자진정정	추가기재	-	(주1) 추가기재

(주1) 추가기재 26. 북미DC포트폴리오의 지분을 보유하고 있는 Valhalla I-A는 기초자산 평가액 감소 및 브릿지론(Equity Bridge Loan) 미지급이자 누계로 순자산이 감소하여 당사는 제8기 및 제9기 사업연도 중 당사가 보유하고 있는 이지스데이터센터리츠 주식 가치에 대하여 북미DC포트폴리오의 투자원본에 해당하는 138억원의 손상차손을 인식하였습니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

　우리는 주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사의 자산관리회사인 이지스자산운용 주식회사의 리츠부문대표 및 신고업무담당 이사로서 이 증권신고서의 기재내용에 대해 상당한 주의를 다하여 직접 확인ㆍ검토한 결과, 중요한 기재사항의 기재 또는 표시의 누락이나 허위의 기재 또는 표시가 없고, 이 증권신고서에 표시된 기재 또는 표시사항을 이용하는 자의 중대한 오해를 유발하는 내용이 기재 또는 표시되지 아니하였음을 확인합니다.

2025. 09. 01
【주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사】
이지스자산운용㈜ 리츠부문대표	【조 환 석】	(서명)
이지스자산운용㈜ 신고업무담당이사	【윤 주 원】	(서명)

대표이사의 확인서명_이지스밸류플러스리츠.jpg 대표이사의 확인서명_이지스밸류플러스리츠

증 권 신 고 서

[집합투자증권-회사형]

금융위원회 귀중	2025년 08 월 22일

집합투자기구 명칭 :	주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사
	(펀드코드: K5M383CW4964(CW496))
집합투자업자 명칭 :	이지스자산운용 주식회사

연 락 처 :	(주 소) 서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층
	(전 화) 02-6959-3100

작 성 책 임 자 :	(직 책) 이지스자산운용㈜ 리츠부문대표 (성 명) 조 환 석
	(전 화) 02-6959-3100

모집(매출) 증권의 종류 및 수 :	보통주 18,005,214주 ((예정)모집가액 : 4,170원/주)
[모집(매출) 총액 : 75,081,742,380원]
모집(매출) 기간 (판매기간) :	구주주청약: 2025년 10월 22일 ~ 2025년 10월 23일일반공모청약: 2025년 10월 27일 ~ 2025년 10월 28일
집합투자증권신고서 작성 기준일 :	2025년 08월 22일
집합투자증권신고서 및 투자설명서의 공시장소
가. 집합투자증권신고서
전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr
나. 투자설명서
전자문서 : 금융위(금감원)홈페이지 → dart.fss.or.kr
서면문서 : 이지스자산운용㈜ (서울특별시 영등포구 여의공원로 115)
삼성증권㈜ (서울특별시 서초구 서초대로 74길 11)
한국투자증권㈜ (서울특별시 영등포구 의사당대로 88)

금융위원회가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 그 증권의 가치를 보증 또는 승인하지 아니함을 유의하시기 바랍니다.또한 이 집합투자증권은「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발생할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

▣ 집합투자기구 명칭 및 펀드코드(종류형 포함)

㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사CW496

집합투자기구 명칭(종류형 명칭)	펀드코드

투자결정시 유의사항 안내

1. 투자판단 시 증권신고서와 투자설명서 또는 간이투자설명서를 반드시 참고하시기 바랍니다. 단, 간이투자설명서의 경우 투자설명서의 교부를 요청할 수 있습니다.2. 집합투자기구의 투자위험등급 및 적합한 투자자 유형에 대한 기재사항을 참고하시고, 귀하의 투자경력이나 투자성향에 적합한 상품인지 신중하게 판단하여 투자결정을 하시기 바랍니다.3. 증권신고서 및 (예비, 간이)투자설명서 상 기재된 투자전략에 따른 투자목적 또는 성과목표가 반드시 실현된다는 보장은 없으며, 과거의 투자실적이 장래에도실현된다는 보장 또한 없습니다.4. 원본손실위험, 투기등급자산에의 투자 등 당사에 대한 투자와 관련된 투자위험에 대하여는 증권신고서 및 투자설명서 본문의 "집합투자기구의 투자위험" 항목을 참고하시기 바랍니다.5. 위탁판매회사는 주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 '당사')의 투자실적과 무관하며, 위탁판매회사인 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜는 단순히 집합투자증권의 위탁판매업무만 수행할 뿐 동 집합투자증권의 가치 결정에 아무런 영향을 미치지 않습니다.6. 집합투자증권은 실적배당상품으로 「예금자보호법」의 적용을 받지 아니하며, 특히 「예금자보호법」의 적용을 받는 은행 등에서 집합투자증권을 매입하는 경우에도 은행예금과 달리 예금자 보호를 받지 못함에 따라 투자 원리금 전액이 보장 또는 보호되지 않습니다. 따라서 투자원본의 전부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재하며 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하게 되고, 집합투자업자나 판매회사 등 어떤 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.7. 당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서, 부동산투자회사의 종류별 속성을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험 등에 노출되어 있음에 유의하시기 바랍니다.당사는 국토교통부에 본건 유상증자를 포함하여 당사의 사업계획을 반영한 인가리츠 사업계획 변경에 대한 보고를 2025년 7월 21일 완료(확인일: 2025년 8월 1일)하였습니다. 다만, 향후 사업계획이 추가로 변경되는 경우 당사의 이사회 및 주주총회, 국토교통부의 변경인가 등 소정의 절차를 거쳐 변경된 사업계획에 따른 조달 및 투자 여부를 결정하게 됩니다. 투자자께서는 증권신고서 제출일 현재 부동산투자회사의 사업계획과 향후 사업계획이 상이하게 될 가능성이 존재함에 유의하시기 바랍니다.또한, 당사는 정관상 40년의 존속기간을 둔 회사로서 투자자께서는 유가증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로 투자한 자금을 회수하실 수 있습니다.8. 당사의 사업목적이 부동산을 취득하고, 개발ㆍ운용을 통해 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것임에도 불구하고, 사업의 가치를 결정하는 부동산 시장 등의 기초변수가 예상과 다른 변화를 보일 때는 당초 예상과 달리 손실을 입거나 원금 전체의 손실을 입을 수 있습니다. 또한 당사의 사업에 대해 정부기관이나 금융감독원, 판매회사 등이 목적 달성을 보장하지 않는다는 점을 양지하시기 바랍니다.9. 관계 법령은 당사와 같은 부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보장하거나 보호하지 않습니다. 따라서 거시경제 상황, 전반적인 국가경제 및 부동산시장의 상황에 따라 매출액(분배금 수익 등)이 감소하거나 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치가 발행가 또는 액면가 이하로 하락할 수 있습니다. 또한, 청산시 부동산의 시장가격이 최초 매입가보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전부 및 일부에 대한 손실 발생 위험이 존재합니다. 이러한 투자금액의 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하여 책임을 지지 아니합니다.10. 기투자현황

당사는 2020년 6월 이지스97호 펀드를 통해 최초 투자 자산인 태평로빌딩을 편입하고, 2021년 11월 이지스데이터센터리츠 및 코람코127호 펀드를 통해 분당 Hostway IDC에, 2021년 12월 카이트20호리츠를 통해 이천YM물류센터, 이지스데이터센터리츠를 통해 북미DC포트폴리오에 투자하였습니다. 추가로, 2022년 6월 이지스248호 펀드를 통해 이수화학 반포사옥에 투자하였고, 2022년 12월 이지스25호 펀드를 통해 트윈트리타워에 투자하였습니다. 2024년 12월에는 이지스롱웨일1호리츠를 통해 삼성중공업 판교 R&D센터에 투자하여 증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 투자구조 및 투자대상자산 내역은 다음과 같습니다.

[당사 투자구조]

투자구조도_밸류플러스.jpg 투자구조도_밸류플러스

[당사 투자 자산 현황]

투자대상(투자기구명)	투자기구의 종류	투자금액 (좌수, 주식수)	지분율	자산 소재지	감정평가액(기준시점)(주2)	부동산양수도 (간주)가액	임대율(2025년 6월말 기준)
태평로빌딩(이지스97호)	펀드(수익증권)	835억원(835억좌)	48.1%(주5)	서울시 중구 세종대로 73	4,564억원(2025년 8월)(주2)	3,025억원	100.0%
트윈트리타워 (이지스25호)	펀드(수익증권)	1,889억원(1,876억좌)	99.7%	서울시 종로구 율곡로 6	6,725억원(2025년 9월)(주2)	5,569억원	99.2%
이수화학 반포사옥 (이지스248호)	펀드(수익증권)	212억원(212억좌)	80.3%(우선주)	서울시 서초구 사평대로 84	1,046억원(2025년 8월)(주2)	800억원(주1)	100%
분당Hostway IDC(이지스데이터센터리츠, 코람코127호)	펀드(수익증권)	99억원(99억좌)	60.0%	성남시 분당구 장미로 36	553억원(2023년 11월)(주2)	430억원	100%
북미DC포트폴리오 (이지스데이터센터리츠, Valhalla I-A)	지분증권	138억원	5.1%	미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개 자산 소재	USD4,097M6조 80억원(2025년 3월)(주3) (주4)	4조 1,474억원(주4)	100%
이천YM물류센터 (카이트20호리츠)	리츠(부동산투자회사 주권)	150억원(보통주 150만주, 우선주 150만주)	96.8%	이천시 대월면 대평로 195-66	581억원(2024년 3월)	480억원	100%
삼성중공업 판교 R&D센터 (이지스롱웨일1호리츠)	리츠(부동산투자회사 주권)	531억원(보통주 2,740,500주)	30.0%	성남시 분당구 삼평동 615	4,767억원(2025년 10월)(주2)	4,000억원	100%

(주1) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 제1종 수익증권은 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받습니다.(주2) 상기 감정평가금액은 해당 투자기구의 AMC(집합투자업자 또는 자산관리회사)가 감정평가법인 등으로부터 수령한 가치추정보고서를 기준으로 한 금액 또는 감정평가법인로부터 수령한 시가/담보감정평가액 기준입니다. (태평로빌딩, 트윈트리타워, 이수화학반포사옥, 분당 Hostway IDC - 가치추정보고서 기준, 북미DC포트폴리오 - Valuation Report 기준, 이천YM물류센터 - 담보감정평가서 기준, 삼성중공업 판교R&D센터 - 시가감정평가서 기준)(주3) 부동산양수도간주가액은 펀드 수익증권, 리츠 주권 및 Limited Partnership 지분증권의 거래시 기준이 되는 부동산 자산가격 또는 기업가치(북미DC포트폴리오)를 의미합니다.(주4) 매입시점(부동산양수도간주가액) 기준: 1,188원/달러, 최근감정평가 기준일(2025년 3월 31일) 기준: 1,466.50원/달러(주5) 당사가 보유한 이지스97호 펀드는 재구조화 시점의 NAV(순자산가치) 기준 약 65.7%의 지분율 수준이나, 우선주 발행 전 누적된 평가이익을 제외한 단순 좌수 기준으로는 48.1%(1,736억좌 중 835억좌) 수준임입니다. 본 증권신고서 상으로는 48.1%로 통일하여 표기하였습니다. 태평로빌딩의 재구조화 및 NAV 등과 관련하여 하단의 ① 태평로빌딩을 참고하시기 바랍니다.

당사가 투자한 자산은 임대율이 2025년 6월말 기준 99%~100% 수준이며, 최근 서울 오피스 임대시장 동향 등을 고려할 경우 대량 공실 발생 등 예기치 못한 영업환경 변경의 가능성은 낮은 것으로 판단되나, 국제무역분쟁 및 고금리의 장기화 등으로 인한 거시경제 불확실성 등에 의해 일부 임차인의 현금창출능력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발생하거나 임대료가 감소할 수 있으며, 운용 비용 부족 및 배당 재원이 감소할 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.① 태평로빌딩당사가 이지스97호 펀드를 통하여 투자하고 있는 태평로빌딩은 서울시 중구 시청역 인근에 소재하고 있으며, 삼성생명보험㈜, 보람상조, 중국공상은행 등이 임차하고 있는 1.2만평 규모의 프라임오피스입니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 100%(PM사무실 목적의 관리형 공실 제외), 가중평균잔여임대차기간(WALE)은 약 3.2년이며, 2020년 6월 최초 편입 후 93.5%~100% 수준의 높은 임대율을 유지하고 있습니다. 이지스 97호 펀드와 관련하여 2024년 4월 24일 당해 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용(주)은 이지스97호 펀드의 자본재구조화를 진행하였습니다. 자본재구조화란 새로운 종류의 자본을 신규로 조달하여, 기존 자본의 일부를 상환(주식회사의 경우 증감자)하는 자본구조의 변동을 의미합니다. 자본재구조화 이전에 당사는 이지스97호 펀드가 발행한 종류C2(제3종) 수익증권의 약 99.9%를 보유하고 있었으며 이지스97호 펀드는 기초자산인 태평로빌딩에 대하여 공정가치로 평가하여 펀드 회계상 평가이익이 누적되어 있었습니다. 2024년 4월 24일 이지스97호 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용(주)은 이지스97호 펀드의 우선주 성격의 신종 수익증권인 종류F2(제4종)을 신규로 발행하였으며, 당사가 투자하고 있던 보통주 성격의 기보유 수익증권 중 일부의 원본을 상환하고 펀드에 누적된 평가이익 중 상환되는 원본의 비율만큼 이익으로 분배하였습니다. 해당 평가이익 분배금은 당사의 제10기 사업연도의 특별배당 재원으로 사용되었습니다.재구조화 이후 당사가 보유한 이지스97호 펀드 수익증권은 총 835억좌(원본 기준 835억원)이며, 재구조화 완료 시점 펀드에 누적된 평가이익 중 잔여금액을 고려한 NAV(순자산가치) 기준으로 당사가 보유한 835억좌에 대한 순자산 가치 비율(실질적 지분율)은 약 65.7% 수준입니다. 이지스97호 펀드의 잔여 누적 평가이익을 제외한 단순 좌수 기준으로는 48.1%(약 1,736억좌 중 약 835억좌) 수준입니다. 해당 평가이익 중 일부는 자산 매각시 우선주의 발행조건(5년까지 IRR 8.3%, 이후 매년 0.5% 가산하여 우선 배당)에 따라 우선주에게 귀속될 수도 있으므로, 본 증권신고서 상으로 이지스97호 펀드에 대한 당사의 지분비율은 단순 좌수 기준인 48.1%로 통일하여 표기하였습니다.

[태평로빌딩 자산 개요]

자산명	태평로빌딩
소재지	서울시 중구 세종대로 73
대지면적/연면적	2,893㎡ / 40,001.8㎡
규모	지상 26층 / 지하 6층
건폐율/용적률	40.03% / 953.88%
준공일	1997년 9월 (2019년 리모델링)
주차대수	337대
자산 사진	태평로빌딩_015.jpg 태평로빌딩
LEED 등급	LEED Platinum 등급

② 트윈트리타워당사가 이지스25호 펀드를 통하여 투자하고 있는 트윈트리타워는 서울시 중구 율곡로 6, 광화문역 및 경복궁역 및 안국역 인근에 소재하고 있으며, SK에코엔지니어링, 문화체육관광부 산하 재단법인 예술경영지원센터, 일본국대사관 등이 임차하고 있는 1.7만평 규모의 프라임오피스입니다. 2024년 10월 당사는 이지스25호 펀드 수익증권 50억원 추가투자를 통하여, 펀드가 투자하고 있는 트윈트리타워의 구분소유 잔여4개호실 매입을 완료하고, 구분소유를 해소하였습니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 99.2%(관리형 공실 제외), 가중평균잔여임대차기간(WALE)은 3.6년이며, 2022년 12월 브릿지론을 조달하여 편입하였으며 편입 이후 안정적인 임대차 구조를 구축하여 높은 임대율을 유지하고 있습니다.당사는 이지스25호 펀드의 총 발행 수익증권 약 1,881억좌 중 약 1,876억좌를 보유하고 있어 당사의 투자 대상에 대한 지분율은 99.7%입니다.

[트윈트리타워 자산 개요]

자산명	트윈트리타워
소재지	서울시 중구 율곡로 6
대지면적/연면적	4,430.1㎡ / 55,785.3㎡
규모	지상 17 / 지하 8층 (A동, B동 동일)
건폐율/용적률	49.84% / 765.44%
준공일	2010년 12월(2022년 리모델링)
주차대수	226대
자산 사진	트윈트리타워_003.jpg 트윈트리타워
LEED 등급	LEED Platinum

③ 이수화학 반포사옥당사가 이지스248호 펀드를 통하여 투자하고 있는 이수화학 반포사옥은 강남업무지역(GBD) 사평대로에 소재하고 있으며 KOSPI 상장사인 이수화학(및 계열사)이 책임임차하고 있는 중형 오피스입니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 100%, WALE은 5.5년입니다. 이수화학 반포사옥이 위치한 사평대로는 반포IC와 연결되어 광역 접근성이 우수하여 본건 임차인과 같이 지방 주요 도시에 사업장이 분포한 기업들의 임차 수요가 높은 권역입니다.당사는 이지스248호 펀드가 발행한 연 6.9%의 누적적 우선분배금과 매각차익의 30%를 분배받는 우선주 성격의 제1종 수익증권 212억좌 전체를 보유하고 있습니다. 보통주 성격의 제2종 수익증권을 포함한 투자대상에 대한 지분율은 약 80.3%입니다.

[이수화학 반포사옥 자산 개요]

자산명	이수화학 반포사옥
소재지	서울시 서초구 사평대로 84
대지면적/연면적	2,155㎡ / 12,184.1㎡
규모	지상 8층 / 지하 4층
건폐율/용적률	48.11% / 299.85%
준공일	1993년 7월 (2020년 7월 리모델링)
주차대수	80대
자산 사진	isuchemical_img01.jpg 이수화학반포사옥

④ 분당 Hostway IDC당사가 이지스데이터센터리츠, 코람코127호 펀드를 통하여 투자하고 있는 분당 Hostway IDC는 성남시 분당구 야탑역 인근에 소재하고 있으며, 데이터센터 전문 운영사인 호스트웨이아이디씨㈜가 책임임차하고 있는 4.4천평 규모의 데이터센터입니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 100%, WALE은 9.0년입니다.당사는 100% 자리츠인 이지스데이터센터리츠를 통하여 분당 Hostway IDC를 보유한 코람코127호 펀드 수익증권에 투자하였으며, 이지스데이터센터리츠는 코람코127호 펀드의 총 발행 수익증권 165억좌 중 60%인 99억좌를 보유하고 있어 당사의 투자대상에 대한 지분율은 60%입니다.

[분당Hostway IDC 자산 개요]

자산명	분당 Hostway IDC
소재지	경기도 성남시 분당구 장미로 36
대지면적/연면적	3,588.3㎡ /14,533.4㎡
규모	지상 5층 / 지하 없음
건폐율/용적률	83.28% / 372.52%
준공일	2000년 6월
주차대수	75대
자산 사진	bundang_rep_img.jpg 분당 Hostway IDC

⑤ 북미DC포트폴리오당사가 이지스데이터센터리츠, Valhalla I-A를 통하여 투자하고 있는 북미DC포트폴리오는 미국 캘리포니아주 Santa Clara(실리콘밸리)에 소재한 8개 데이터센터, 워싱턴주 Quincy에 소재한 2개 데이터센터, 캐나다 퀘벡주의 Montreal에 소재한 1개 데이터센터, 퀘벡주의 Quebec City에 소재한 2개 데이터센터 포트폴리오로 총 13개 자산, IT용량 187MW 규모입니다. 2025년 3월말 기준 임대율(용량기준)은 100%, WALE(용량기준)은 6.4년이며 글로벌 신용등급(S&P) AAA 수준의 우량 IT 기업이 임대 용량의 절반 이상을 임차하고 있어 안정성이 높은 자산입니다.당사는 100% 자회사인 이지스데이터센터리츠를 통해 북미DC포트폴리오의 지분을 보유하고 있는 Valhalla I-A의 지분증권에 투자하였으며 투자대상인 북미DC포트폴리오에 대한 실질 지분율은 약 5.1% 수준입니다. 한편, 북미DC포트폴리오의 지분을 보유하고 있는 Valhalla I-A는 기초자산 평가액 감소 및 브릿지론(Equity Bridge Loan) 미지급이자 누계로 순자산이 감소하여 당사는 제8기 및 제9기 사업연도 중 당사가 보유하고 있는 이지스데이터센터리츠 주식 가치에 대하여 북미DC포트폴리오의 투자원본에 해당하는 138억원의 손상차손을 인식하였습니다.

[북미DC포트폴리오 자산 개요]

자산명	북미DC포트폴리오
소재지	미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개
용량	187MW
주요 임차인	글로벌 IT기업 (S&P 신용등급 AAA)
자산 사진	bookme_bldg_img.jpg 북미DC포트폴리오
LEED 등급	13개 자산 중 8개 자산 LEED Platinum 또는 Gold

(주1) 북미DC포트폴리오의 총 IT용량 187MW는 임대계약이 체결되면 사전에 정해진 Cap. Rate에 따라 추가로 투자할 수 있는 확장가능용량(Earn-out)을 포함한 용량입니다.

⑥ 이천YM물류센터당사가 카이트20호리츠를 통하여 투자하고 있는 이천YM물류센터는 영동고속도로 이천IC 인근에 소재하고 있으며 삼성전자의 자회사인 삼성전자로지텍이 100% 임차하고 있는 연면적 8.7천평 규모의 상온물류센터입니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 100%, WALE은 1.4년입니다.당사는 한국자산신탁이 자산관리회사로서 운용하는 카이트20호리츠를 통해 이천YM물류센터에 투자하고 있습니다. 카이트20호리츠는 보통주 160만주(80억원), 우선주 150만주(75억원)을 발행하였으며 당사는 보통주 150만주(75억원) 및 우선주150만주(75억원)를 보유하고 있어 당사의 투자대상에 대한 지분율은 약 96.8% 수준입니다.

[이천YM물류센터 자산 개요]

자산명	이천YM물류센터
소재지	경기도 이천시 대월면 대평로 195-66
대지면적/연면적	19,074.0㎡ / 28,707.9㎡
규모	지상 3층 / 지하 1층
건폐율/용적률	39.84% / 83.06%
준공일	2021년 10월
주차대수	101대
자산 사진	icheon_rep_img.jpg 이천YM물류센터

⑦ 삼성중공업 판교 R&D센터당사가 이지스롱웨일1호리츠를 통하여 투자하고 있는 삼성중공업 판교 R&D센터는 판교권역의 중심인 판교 제1테크노밸리 핵심 입지에 위치하고 있으며 삼성중공업이 책임임차하고 있는 연면적 1.7만평 규모의 프라임오피스입니다. 2025년 6월말 기준 임대율은 100%, WALE은 9.5년입니다.당사는 이지스롱웨일1호리츠의 보통주식 지분 30%를 531억원(총 2,740,500주)에 취득하여 삼성중공업 판교R&D센터에 투자하고 있습니다.

[삼성중공업 판교 R&D센터 자산 개요]

자산명	삼성중공업 판교 R&D센터
소재지	경기도 성남시 분당구 삼평동 615
대지면적/연면적	7,460.1㎡ / 57,460.5㎡
규모	지상 8층 / 지하 5층
건폐율/용적률	59.0% / 397.65%
준공일	2014년 10월
주차대수	400대
자산 사진	삼성중공업 판교r&d센터.jpg 삼성중공업 판교R&D센터

11. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수와 수수료

가. 투자자에게 직접 부과되는 수수료선취, 후취 판매수수료, 환매수수료, 전환수수료 등 해당사항 없습니다.

나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용 (1) 당사(모리츠)에 부과되는 보수 및 비용

명칭(클래스)	지급비율(연간, 매입금액 대비 %)
명칭(클래스)	자산관리보수(집합투자업자보수)	판매회사보수	자산보관보수(수탁회사보수)	일반사무관리회사보수	기타비용	총 보수ㆍ비용	증권 거래비용
-	0.5 (주1)	-	3,000만원 (주2)	7,000만원 (주3)	-	0.5 (주4)	-
지급시기	매 결산기	-	매 결산기	매 결산기			-

(주1) 집합투자업자보수는 (투자자산의 매입금액 * 연 0.5%)이며, 그 외 매입수수료, 운용성과수수료 및 매각수수료는 하단에 세부 기재하였습니다. 단, 당사는 펀드 또는 리츠에 투자하기 때문에 투자대상 증권의 자산관리회사(집합투자업자)가 당사의 자산관리회사와 동일할 경우, 투자대상 증권에서 수취한 동일 항목의 보수를 당사는 수취하지 않습니다. 따라서 현재 기준 당사가 직접 집합투자업자보수(운용보수)를 수취하는 투자자산은 카이트20호리츠 한 개 자산이며 수취하는 보수금액은 매입금액(150억원)의 연간 0.5%인 연 7,500만원입니다.

(주2) 매 결산기별 지급, 연 3,000만원 일할계산

(주3) 매 결산기별 3,500만원 지급

(주4) 상기 총보수ㆍ비용은 정액으로 지급되는 자산보관회사보수 및 일반사무관리회사 보수를 제외한 값이며, 포함시 연간 1억원에 해당하는 비율이 가산됩니다.

(2) 투자대상 증권에서 부과되는 보수 및 비용

구분	지급비율(연간, 매입금액 대비 %)
구분	자산관리회사보수(집합투자업자보수)	판매회사보수	자산보관회사보수(수탁회사보수)	일반사무관리회사보수	기타비용	합계 (주7)
이지스97호(태평로빌딩)	0.3 (주1)	0.006	0.015	0.011	-	0.332
이지스25호(트윈트리타워)	연 15억원 (주2)(단, 1년차 연 5억원)	0.009	0.009	0.010	-	0.298(단, 1년차 0.118)
이지스248호(이수화학반포사옥)	0.3 (주3)	0.015	0.020	0.020	-	0.355
이지스데이터센터리츠	0.4 (주4)	-	연 2,000만원	연 4,000만원	-	0.504
카이트20호리츠(이천YM물류센터)	연 1억원 (주5)	-	연 1,400만원	연 2,200만원	-	0.283
이지스롱웨일1호리츠(삼성중공업판교R&D센터)	약 0.27(단, '27년 12월부터약 0.16) (주6)	-	연 2,400만원	연 4,000만원	-	0.290('27년 12월부터 약 0.18)

(주1) 이지스97호 집합투자업자보수는 상기 운용기본보수 외에도 부동산 매입금액의 0.7%를 매입수수료로, 부동산 매매금액의 0.5%를 매각기본수수료로, 그리고 이지스97호 기준 매각이익이 발생할 경우 이의 10%를 매각성과수수료로 지급합니다.

(주2) 이지스25호 집합투자업자보수는 상기 운용기본보수 외에도 부동산 매입금액의 0.7%를 매입수수료로, 부동산 매매금액의 1.0%를 매각기본수수료로, 그리고 이지스25호 기준 매각이익이 발생할 경우 이의 10%를 매각성과수수료로 지급합니다.

(주3) 이지스248호 집합투자업자보수는 상기 운용기본보수 외에도 부동산 매입금액의 0.7%를 매입수수료로, 부동산 매매금액의 0.7%를 매각기본수수료로, 그리고 이지스248호 기준 매각이익이 발생할 경우 이의 10%를 매각성과수수료로 지급합니다.

(주4) 이지스데이터센터리츠의 부동산 관련 증권 매입금액은 피투자기구의 기초자산 평가금액에 지분율을 곱하여 산정한 금액(다층의 지분투자 단계를 거치는 경우 실질적인 투자대상 피투자기구의 기업가치에 지분율을 곱하여 산정한 가액)입니다.

(주5) 카이트20호리츠의 자산관리회사보수는 자산관리회사인 한국자산신탁에 지급합니다.카이트20호리츠의 자산관리회사보수는 상기 운용보수 외에 매입가액의 1.0%를 매입수수료로, 매각가액의 1.0%를 매각기본수수료로, 보통주 IRR 15% 미만시 매각차익의 10%를, 초과시 초과분에 대하여 30%를 매각성과수수료로 지급합니다.

(주6) 이지스롱웨일1호리츠 자산관리회사보수는 1~3년차 10.95억원(정액), 이후 6.5억원(정액)이며, 상기 운용기본보수 외에도 부동산 매입금액의 0.8%를 매입수수료로, 투자자 IRR 6.05% 초과분의 7.5%~15.0%를 성과수수료로 매 8년마다 지급합니다.

(주7) 상기 합계는 정액으로 지급되는 보수를 매입금액으로 나누어 산출한 값입니다.

(주8) 상기 보수는 당사의 지분율을 고려하지 않고 하위투자기구에서 지급하는 수수료 총액을 기입하였습니다. 당사가 실질적으로 부담하는 수수료는 각 투자기구에 대한 당사의 지분율에 해당하는 금액입니다.

(3) 인수수수료 (판매회사 위탁보수)위탁관리부동산투자회사는 주식발행사무를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다. 당사는 대표주관회사, 공동주관회사에 별도의 판매 위탁보수를 지급하지는 않으며, 하기의 내역으로 주주배정 후 실권주 일반공모 형태의 신주 발행에 따른 인수수수료가 부과될 예정입니다.

(단위 : 원, 주, %)

구분	인수인	인수의무 한도주식수	인수의무 한도금액	인수비율	인수수수료
대표주관회사	삼성증권 주식회사	10,803,128주	45,049,043,760원	60%	450,490,437원
공동주관회사	한국투자증권 주식회사	7,202,086주	30,032,698,620원	40%	300,326,986원
합 계		18,005,214주	75,081,742,380원	100%	750,817,423원

(주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 모집총액의 1.0%에 해당하는 금액입니다.

(주2) 상기 표의 인수대가는 금번 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 유상증자 보통주의 주당 예정 발행가액인 4,170원을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다.

(4) 집합투자업자 위탁보수

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 하며, 자산관리회사가 집합투자업자에 해당합니다. 2010년 3월 22일 설립된 이지스자산운용㈜는 2018년 6월 27일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사로서, 상기 (1) 당사(모리츠)에 부과되는 보수 및 비용 중 자산관리회사(집합투자업자)에 지급하는 보수의 상세 내역은 다음과 같습니다. ※ 단, 부동산관련증권(리츠 주식 또는 부동산집합투자지구 수익증권) 투자시 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구의 자산관리회사(집합투자업자)가 당해 회사의 자산관리회사와 동일하며, 해당 증권 또는 그 증권과 관련된 기초자산에 관한 매입보수, 운용기본보수, 매각기본보수, 매각성과보수를 해당 증권의 발행자 또는 발행투자기구로부터 당해 회사의 자산관리회사가 수취한 경우 해당 보수는 없습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사가 직접 보수를 지급하는 자산은 카이트20호리츠 1개 자산이며 운용기본수수료로 연간 매입금액 150억원의 0.5%인 7,500만원을 지급하고 있습니다.

[매입수수료]

(1) 지급금액 : 자산별 매입금액의 0.7%(2) 지급시기 : 매입대상 자산의 취득일로부터 7일 이내

[운용기본수수료]

(1) 지급금액 : 자산별 매입금액의 연 0.5%(2) 지급시기 : 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내 (일할계산)

[운용성과수수료]

(1) 지급금액 : 당사의 상장일이 속한 사업연도부터 발생하며 아래와 같이 계산하여 지급. 단, (i) 해당사업연도의 주가수익이 결손금(아래에서 정의됨) 미만이거나 또는(ii) 해당사업연도의 평균종가(아래에서 정의됨)가 이전의 각 사업연도별 평균종가 중 가장 높은 금액에 미달하는 경우에는 운용성과수수료는 지급되지 않음. ○ 산정 방식: 운용성과보수 = 5% ⅹ (주가수익 - 결손금)

- 결손금: 당사의 상장일이 속한 사업연도로부터 계산한 주가수익의 누적 합계액이 마이너스일 경우 그 절대값을 의미

- 평균종가: 어느 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산 하여 15로 나눈 산술평균을 의미

- 주가수익: 당사의 상장일이 속한 사업연도를 제외한 나머지 사업연도의 주가수익 = A1 + A2,

당사의 상장일이 속한 사업연도의 주가수익= A3

√ A1 = S1 ⅹ (B1 -C1) / C1

·A1: 해당 사업연도에 발행되어 있는 모든 주식 중 (i)직전 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 발행된 주식(“직전사업연도 추가주식”)과 (ii)해당 사업연도 중에 발행된 주식(이하 (i)과 (ii)를 통칭하여 “추가주식”)을 제외한 주식에 적용되는 해당 사업연도의 수익

·S1: 해당 사업연도와 관련하여, 직전 사업연도 추가주식을 제외하고 직전 사업 연도의 마지막 15 거래일 동안 발행되어 있는 평균 주식수(각 거래일에 발행된 주식수를 합산하여 15로 나눈 산술평균을 의미함)를 위 15 거래일의 기간 동안 한국거래소에서 거래된 거래량 가중평균 주당 거래가격으로 곱한 수

·B1: 해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균

·C1: 직전 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균

√ A2 = S2 ⅹ (B2 -C2) / C2

·A2: 추가주식 중 해당 사업연도의 마지막 15일간 발행된 주식을 제외한 나머지

주식(“당해 사업연도 추가주식”)에 적용되는 해당 사업연도의 수익

·S2: 당해 사업연도 추가주식의 총 발행가액(=각 주당 발행가액 × 각 발행주식수)

·B2: 해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균

·C2: S2 / 당해 사업연도 추가주식 총수

√ A3 = S3 ⅹ (B3 -C3) / C3

·A3: 당사의 상장일이 속한 사업연도의 주가수익

·S3: 주당 공모 발행가액 × 해당 사업연도 말의 상장 주식 총수

·B3: 해당 사업연도의 마지막 15 거래일 동안 각 거래일의 주식 종가를 합산하여 15로 나눈 산술평균

·C3: 해당사업연도의 주당공모발행가액

(2) 지급시기 : 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

[매각수수료]

(1) 지급금액 : 자산 처분가액의1.0%(2) 지급시기 : 처분일로부터 7일이내

* 자산 처분가액: 자산 매각에 관하여 거래 상대방이 당사에게 지급한 총 대가를 의미함

[매각성과수수료]

(1) 지급금액 : 각 매각되는 대상자산별로, 매각차익의 10% - 직전 매각시점 이후 기지급 운용성과수수료의 누계액(2) 지급시기 : 처분일이 속한 결산기 정기주주총회일로부터 7일 이내

* 매각차익: 처분가액에서 취득가액(매입금액 및 부대비용 합계)을 공제한 금액을 의미함

(5) 자산보관회사 위탁보수

「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사는 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 신탁업자 등 「부동산투자회사법」제 35조에서 정한 자산보관기관에 위탁하여야 합니다. 당사의 자산보관기관은 ㈜우리은행으로서, 상기 (1) 당사(모리츠)에 부과되는 보수 및 비용 중 당사가 ㈜우리은행에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구 분	지급금액	지급시기	비고
자산보관수수료	연 3,000만원(정액, 부가세 별도)	매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내	-

(6) 일반사무수탁회사 위탁보수

위탁관리 부동산투자회사는 일반적인 사무는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제254조에 따른 일반사무관리회사(일반사무수탁회사)에 위탁하여야 합니다. 당사의 일반사무관리회사는 스카이펀드서비스㈜에 위탁하였으며, 상기 (1) 당사(모리츠)에 부과되는 보수 및 비용 중 당사가 스카이펀드서비스㈜에 지급하게 될 수수료는 다음과 같습니다.

구 분	지급금액	지급시기	비고
일반사무수탁수수료	연 7,000만원(정액, 부가세 별도)	매 결산기에 대한 정기주주총회일로부터 7일 이내	-

(주1) 당사는 제7기 사업연도 종료 시점 ㈜국민은행과 체결했던 일반사무관리위탁계약을 해지하고 스카이펀드서비스㈜와 신규 위탁계약을 체결하였습니다.

12. 공모로 조달하는 자금의 사용목적 당사는 본 건 공모 납입이 완료된 후 납입자금 중 예비비와 발행제비용 등을 제한 금원 전액을 브릿지론(투자대상증권 담보대출) 531억 전액 및 1-2회차 회사채 100억원 전액 상환에 사용할 예정입니다.

구분	금액	비고
차입금 상환	63,100,000,000원	브릿지론 531억원 전액,1-2회차 회사채 100억원 전액
운영자금 (예비비 및 발행제비용 등)	11,981,742,380원	인수수수료 및 발행제비용,운영자금 등
계	75,081,742,380원

(주1) 상기 브릿지론의 상세내역은 13. 차입현황을 참고하시기 바랍니다.

(주2) 상기 운영자금 중 잔여 금액이 있을 경우 전자단기사채 중 일부를 상환할 계획입니다.

13. 차입 현황 당사는 직접 또는 하위 투자기구(자리츠, 투자대상 펀드 등)를 통하여 아래와 같이 차입을 통해 투자 재원을 조달하였습니다.

[차입 현황(하위 투자기구 포함)]

(기준시점: 2025년 7월말, 단위: 백만원)

차입 구분(투자기구)	지분율	Type	대출금액	이자율(Coupon)	비고	지분율을 고려한대출금액	만기
브릿지론 (주1)(당사)	-	수익증권담보대출	53,100	4.95%	-	53,100	2025-12-27
회사채(당사)	-	1-2회차공모사채	10,000	7.20%	-	10,000	2025-11-27
전자단기사채(당사)	-	3회차전자단기사채	95,000	4.20%	-	95,000	2025-08-26(주4)
트윈트리타워(이지스25호)	99.7%	선순위	382,000	4.30%	-	380,985	2027-12-06
트윈트리타워(이지스25호)	99.7%	중순위	20,800	5.50%	-	20,745	2027-12-06
태평로빌딩(이지스97호)	48.1%	선순위	177,800	2.8%	-	85,600	2027-01-18
	48.1%	중순위	15,100	5.5%	-	7,270	2027-01-18
	48.1%	선순위한도	13,696	3.0%	-	6,594	2027-01-18
이수화학 반포사옥(이지스248호)	80.3%	선순위	52,000	3.0%	-	41,758	2026-11-12
이수화학 반포사옥(이지스248호)	80.3%	중순위	4,000	4.4%	-	3,212	2026-11-12
분당 Hostway IDC(이지스데이터센터리츠, 코람코127호)	60.0%	선순위	26,000	3.3%	-	15,600	2025-10-06
분당 Hostway IDC(이지스데이터센터리츠, 코람코127호)	60.0%	중순위	4,000	4.8%	-	2,400	2025-10-06
이천YM물류센터(카이트20호리츠)	96.8%	선순위	36,000	CD+1.68%	변동금리	34,839	2026-04-23
북미DC포트폴리오(이지스데이터센터리츠, Valhalla I-A) (주2)	5.1%	합계	3,955,444	3.39%(가중평균)	일부 변동금리	201,800	2027-05-29(가중평균)
삼성중공업 판교 R&D센터(이지스롱웨일1호리츠)	30.0%	선순위	244,000	4.0%	-	73,200	2027-12-29
총계 (주3)						1,032,102	2027-04-12

(주1) 당사가 차입한 브릿지론은 이지스25호 수익증권을 담보로 제공한 담보대출로서, 이지스롱웨일1호리츠 투자를 위하여 2024년 12월 27일 실행하였습니다.

(주2) 북미DC포트폴리오의 대출 현황은 2025년 3월 31일 기준이며, 포트폴리오 차원의 차입에 대한 대출금액의 합계와 가중평균 이자율 및 만기 현황으로 작성하였습니다. (기준: 1,466.50원/달러)

(주3) 지분율 고려한 대출금액(인출액기준) 총계: 단순 합계액 총액 기준, 만기 총계: 기준시점(2025년 7월말) 가중평균만기일

(주4) 2025년 8월 만기가 도래하는 전자단기사채는 2개월 또는 3개월 만기의 전자단기사채로 대환 예정입니다.

본 주주배정 후 실권주 유상증자 완료 후 증자대금으로 상기 브릿지론(증권담보대출), 1-2회차 회사채 전액을 상환하고 잔여 재원이 있을 경우 전자단기사채 중 일부를 상환할 예정입니다.

14. 2025년 5월말(제12기 반기) 기준 현재 회사의 연결 부채총계는 2,068억원이며 회계상 연결되지 않는 하위투자기구를 통해 차입한 총 차입금(2025년 7월말 기준)은 지분율을 고려하였을 때 약 8,392억원입니다. 또한, 향후 신규 부동산을 취득할 경우에도 일정 비율의 차입이 예상되고 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 회사의 신용도 및 부동산 담보물건의 고유 가치 및 정부의 부동산정책에 따라 영향을 받을 가능성이 높습니다. 전반적인 시장 금리가 상승하여 기존 차입을 비롯하여 추가 차입이 이루어졌을 시의 금융비용 증가 등이 나타날 경우 당사의 재무실적에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 대출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나 임대차 계약의 만료시 계약이 갱신되지 않거나 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 대출금과 임대보증금을 상환해야 합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향을 줄 수 있습니다.

15. 당사의 예상배당률은 미래 운영과 관련된 가정에 근거하여 제시되었습니다. 이러한 가정은 현재 당사가 투자하는 자산의 임차인 신용도 및 임대료 지급능력, 당사 차입금의 금리 수준, 향후 지출될 자본적 지출액, 향후 편입대상 자산의 편입 및 운영결과, 상업용 부동산 시장의 수급 및 경쟁상황, 리츠시장 환경 및 기타 관련 법상의 법적요인과 관련된 비용 및 보증되지 않은 손실과 관련이 있습니다. 대부분의 사정은 당사의 운영자가 정확하게 예상할 수 없거나, 제어할 수 없는 상황과 관련되어 있으며, 따라서 투자자께서는 당사가 제시한 예상 배당률과 일치하도록 배당금을 지급한다는 보장을 제공하지 않는다는 점에 유의하시기 바랍니다.16. 전세계적 대유행을 기록한 COVID-19 pandemic 사태 등과 같은 불가항력적인 사건 발생으로 인해 당사가 예기치 못한 임차인의 임대료 납부지연/미납 또는 임대차계약 중도해지 등이 발생할 수도 있으며 시장 환경에 따라 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 일정 기간 지속되어 임대료 수익이 감소되는 위험에 노출될 수 있으며 이로 인해 당사의 배당가능 현금흐름에 큰 영향을 미칠 수 있으니 투자자는 이점 유의하시기 바랍니다.17. 당사가 현재 보유중인 투자대상 부동산을 매각하여 투자자금을 회수하려 할경우, 적절한 매수자를 적기에 선정하지 못한다면 투자자금 회수가 지연될 수 있습니다. 또한 당사의 매입 가격 이하로 매각해야 할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.18. 당사의 주권이 상장되어 있더라도 전반적인 시장 금리가 상승하거나 부동산 시장이 침체될 경우 등 상대적으로 부동산투자회사에 대한 투자 매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장 참여자의 부족으로 인해 유가증권시장에서의 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 만일 당사의 주식에 대한 매수 수요가 충분하지 않을 경우 기대하는 가격에 당사의 주식을 매도하기까지 장시간이 소요될 수 있으며, 단기간 내에 매도를 원하는 경우 기대하는 가격보다 낮은 가격으로 매도하게 될 수 있습니다. 또한 전반적인 국가 경제 및 부동산 시장의 상황에 의해 보유자산의 가치가 하락하는 경우 또는 경기 침체로 인해 유가증권시장에서의 거래가 활발히 이루어지지 않는 경우에는 당사의 주식 가격이 주당 모집가액 이하로 하락할 수 있으며 투자원금의 손실 가능성도 있습니다. 이와 관련하여 구체적인 사항은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 10. 집합투자기구의 투자위험" 사항을 반드시 양지하시어 투자에 임하시기 바랍니다.19. 당사는 임직원이 없는 명목상의 주식회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량 부족과 업무 태만이 나타날 경우 당해 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출활동을 더 우선시할 경우 당사와의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

[위탁기관 세부내역]

위탁회사명		업무범위	계약기간
자산관리회사	이지스자산운용㈜	- 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분에 관한 업무- 부동산 개발 및 임대차에 관한 업무- 다른 부동산투자회사(집합투자기구)에 대한 출자, 지배 및 증권의 매매에 관한 업무- 금융기관에의 예치에 관한 업무- 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분에 관한 업무- 차입, 사채발행에 관한 업무- 기타 자산관리에 관한 일반적인 업무	~청산종결등기일까지
일반사무관리회사	스카이펀드서비스㈜	- 발행주식의 명의개서에 관한 업무- 주식 발행 및 상장 관련 업무- 운영에 관한 사무- 계산에 관한 사무- 세무에 관한 실무 사무- 법령 및 정관에 의한 통지 및 공시업무- 해산 및 청산 업무	~청산종결등기일까지
자산보관회사	㈜우리은행	- 부동산의 보관- 증권의 보관 및 관리- 현금의 보관 및 관리- 해산(청산) 관련 업무	~청산종결등기일까지

(주1) 집합투자기구의 존속기간은 투자자가 투자하고자 하는 기간, 즉 일반적인 용어로 저축만기와 다를 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

(주2) 법령 또는 신탁계약(정관)상 일정한 경우에는 강제로 해산(해지)되거나 사전에 정한 절차에 따라 임의로 해산(해지)될 수 있습니다. 자세한 사항은 "제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.

20. 향후 「부동산투자회사법」및 그 하위법 또는 관련법 등의 개정은 당사의 자산운용정책에 변화를 가져올 수 있고 이에 따라 배당률과 수익률이 변동될 가능성이 존재합니다. 또한 부동산 관련 세제의 변동 및 세무 관련 조사와 그에 따른 조치에 의해 당사의 배당률과 수익률이 하락할 가능성이 존재합니다.21. 「부동산투자회사법」에 따르면 부동산투자회사는 주주총회의 특별 결의를 거쳐 부동산 개발사업을 영위할 수 있습니다. 당사는 2022년 5월 27일 정기주주총회의 특별결의를 통해 부동산 개발사업에 대한 투자 비율을 총자산의 100분의 30 이내로 정한 바 있으나, 현재 당사가 계획하고 있는 개발사업은 없습니다. 향후 시장 상황과 당사의 계획 변경에 따라 수익을 극대화하기 위하여 법에서 허용하는 범위 및 주주총회의 특별결의에서 승인된 비율 내에서 부동산 개발사업을 추진할 가능성이 있습니다. 부동산 개발사업은 이미 준공하여 운용 중인 부동산을 취득하는 것과는 달리, 개발 부동산 부지의 매입에서부터, 개발에 따른 인허가, 개발 부동산의 분양 또는 임대에 따른 위험 등 다양한 위험에 노출되게 됩니다. 따라서, 향후 당사가 부동산개발사업을 영위할 때 상기 개발 관련 위험을 적절하게 관리하지 못할 경우 투자 실패에 따른 손실이 발생할 수 있습니다.회사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리부동산투자회사이며, 그 중에서도 「부동산투자회사법」 제9조의2 제1항 제4호 및 한국거래소 유가증권시장 상장규정 제124조 제1항에서 정하고 있듯이 부동산 개발사업에 대한 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내인 비개발 위탁관리부동산투자회사로서 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 당사가 주주총회의 (특별)결의 등을 통해 부동산 개발사업에 투자하게 되는 경우라도 그 투자규모가 총자산의 100분의 30 이내의 범위인 경우 비개발위탁관리부동산투자회사로서의 영업활동 및 적법성에는 영향을 미치지 않습니다.22. 증권신고서상 기재된 공모자금 사용내역은 사업계획상 예정된 내용이며 확정된 것은 아닙니다. 부동산 사업 특성상 수없이 많은 변수가 존재하며 이에 따라 현재의 사업계획대로 사용되지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 투자자분들께서는 이러한 불확실성을 인지하시고 투자에 유의하시기 바랍니다.23. 당사의 주식은 부동산투자회사 주식이라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 주권상장부동산투자회사는 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 경우 50억원 미만)인 경우 관리종목 지정 대상, 2년 연속 30억원 미만(단, 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 경우 50억원 미만)인 경우에는 상장폐지 대상이 될 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 매출액 관련 관리종목 및 상장폐지 기준에 해당하게 될 가능성을 배제할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.24. 2025년 5월말(제12기 반기) 기준 당사의 발행주식 총수 51,443,469주 중 약 42.7%를 주요 3개 기관투자자가 보유하고 있습니다. (구체적인 기관투자자 현황은 "제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 4. 이해관계인 등과의 거래에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.) 이러한 이유로 소액주주들이 경영과 관련하여 의결권을 행사하더라도 의사결정에 반영되지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 소액투자자들은 회사 정보의 접근성이 매우 낮아질 우려가 있으며 정보의 비대칭으로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.25. 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 관계기관의 조정 요청 또는 증권신고서 심사 과정에 따라 변경될 수 있습니다. 본건 공모 일정이 지연 또는 변경되는 경우 당사는 정정증권신고서를 제출하여 대중이 열람할 수 있게 함으로써 투자자들에게 해당 정보를 적시에 제공할 예정입니다. 26. 북미DC포트폴리오의 지분을 보유하고 있는 Valhalla I-A는 기초자산 평가액 감소 및 브릿지론(Equity Bridge Loan) 미지급이자 누계로 순자산이 감소하여 당사는 제8기 및 제9기 사업연도 중 당사가 보유하고 있는 이지스데이터센터리츠 주식 가치에 대하여 북미DC포트폴리오의 투자원본에 해당하는 138억원의 손상차손을 인식하였습니다. 27. 상기 유의사항은 본 자료 작성시점 현재 중요하다고 판단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님에 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 또한 유의하여 투자판단에 임하시기 바랍니다.

대표이사 등의 확인ㆍ서명

확 인 서

2025. 08. 22
【주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사】
이지스자산운용㈜ 리츠부문대표	【조 환 석】	(서명)
이지스자산운용㈜ 신고업무담당이사	【윤 주 원】	(서명)

대표이사 확인서명_서명본.jpg 대표이사 확인서명_서명본

요 약 정 보

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사[펀드코드:K5M383CW4964(CW496)]

2. 집합투자기구의 종류 및 형태

투자회사부동산폐쇄형단위형---X

가. 형태별 종류	(주1), (주2)
나. 운용자산별 종류	(주3)
다. 개방형ㆍ폐쇄형 구분
라. 추가형ㆍ단위형 구분
마. 특수형태 표시


바. 고난도금융투자상품 해당여부

(주1) 본 집합투자기구인 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사입니다. 따라서 「부동산투자회사법」제49조의 3(공모부동산투자회사에 관한 특례) 제1항에 따라 자본시장과금융투자업에 관한 법률 제194조부터 제206조까지 "회사 형태의 집합투자기구"와 관련된 규정을 포함하여 집합투자기구 및 집합투자업에 관한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 규정들 중의 일부를 적용받지 않습니다.

(주2) 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 관리 형태/목적에 따라 위탁관리부동산투자회사, 자기관리부동산투자회사, 기업구조조정부동산투자회사의 세 가지로 구분할 수 있습니다. 당사는 부동산투자회사의 종류 중 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리부동산투자회사에 해당됩니다.

[부동산투자회사의 종류]

구분	형태	투자대상	내용
위탁관리부동산투자회사	명목회사	일반부동산	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정부동산투자회사	명목회사	기업구조조정용부동산	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
자기관리부동산투자회사	실체회사	일반부동산	자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

[부동산투자회사의 종류별 비교]

종류	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사	자기관리부동산투자회사
투자대상	일반부동산	기업구조조정부동산	일반부동산
영업개시	공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우)	국토교통부 등록(금융위 사전협의)	국토교통부영업인가
설립주체	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)	발기인(발기설립)
감독	국토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회	국토교통부, 금융위원회
회사형	명목회사(상근없음)	명목회사(상근 없음)	실체회사(상근 임직원)
최저자본금	50억원	50억원	70억원
주식분산	1인당 50% 이내	제한없음	1인당 50% 이내
주식공모	주식총수의 30% 이상	의무사항 아님(사모 가능)	주식총수의 30% 이상
상장	요건 충족 즉시	의무사항 아님	요건 충족 즉시
현물출자	최저자본금 확보 이후 제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능	최저자본금 확보 이후제한 없이 가능
자산구성* (매분기말)	부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상	기업구조조정부동산 : 총자산의 70% 이상	부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 : 총자산의 80% 이상
자산운용전문인력	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용	5인(리츠 상근 고용)
배당	90% 이상 의무배당(초과배당 가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)	90% 이상 의무배당 (2018년까지 50% 가능)
개발사업	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의	주주총회 투자비율 결의
처분제한	주택 1년, 비주택 1년	제한없음	주택 1년, 비주택 1년
자금차입	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)	자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시)
회사존속	선택적	(일반적으로)한시적	영속

* 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다.

[부동산투자회사 현황]
(2025년 07월 31일 기준)	(단위: 개)

기업구조조정리츠	위탁관리리츠	자기관리리츠	계	(상장리츠)
17	397	4	418	(25)

(출처: 리츠정보시스템)

(주3) 당사는 「부동산투자회사법」 및 당사 정관에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 나목에서 규정하는 위탁관리부동산투자회사로 동법 제22조2에 따라 자산의 투자ㆍ운용 업무는 자산관리회사에 위탁하고 있습니다. 당사의 투자대상 관련 자세한 설명은 본 증권신고서 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상 및 9. 집합투자기구의 투자전략, 위험관리 및 수익구조" 부분을 참고하시기 바랍니다

3. 모집예정금액

(단위: 주, 원)

종류	모집주수	주당 액면가액	주당 모집가액	모집 총액	비고
보통주	18,005,214주	1,000원	4,170원	75,081,742,380원	주주배정 후 실권주 일반공모
합 계	18,005,214주	1,000원	4,170원	75,081,742,380원	-

(주1) 이사회 결의일: 2025년 08월 21일

(주2) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」 시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였으며, 상기 주당 모집가액 및 모집총액은 예정 발행가액으로 추후 변경될 수 있습니다.

「부동산투자회사법」제18조(발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.

② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령제15조(주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.

1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

가. 모집(매출)가액 산정 방식「부동산투자회사법」 제18조와 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여 청약일 전제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총 거래금액을 총 거래량으로 나눈 가격을 말함)의 100분의 70이상으로 산정합니다.또한, 금융위원회가 고시한 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-18조에 의거하여 주주배정 유상증자 시 가격산정 절차가 폐지되고 가격 산정 방식이 자율화됨에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장 혼란을 방지하고 기존 관행을 존중하기 위하여 구(舊) 유가증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제57조를 일부 준용하여아래와 같이 발행가액을 산정합니다.① 예정 발행가액 산정 : 이사회결의일(2025년 08월 21일) 직전 거래일(2025년 08월 20일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 4.5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 예정 발행가액

기준주가 X 【 1 - 할인율(4.5%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(35.00%) X 할인율(4.5%)】

[예정발행가액 산정표 (2025.07.21.~2025.08.20.)]

(단위 : 원, 주)

일수	일 자	종 가	거 래 량	거래대금
1	2025/08/20	4,490	69,663	309,498,909
2	2025/08/19	4,435	168,008	742,443,046
3	2025/08/18	4,370	227,590	997,188,258
4	2025/08/14	4,500	340,267	1,512,484,277
5	2025/08/13	4,365	92,086	401,075,116
6	2025/08/12	4,365	78,684	341,342,488
7	2025/08/11	4,350	93,735	405,531,949
8	2025/08/08	4,335	71,131	307,690,354
9	2025/08/07	4,315	125,430	542,101,104
10	2025/08/06	4,360	148,018	641,425,630
11	2025/08/05	4,370	113,721	496,819,963
12	2025/08/04	4,370	102,406	447,661,097
13	2025/08/01	4,375	88,881	389,565,838
14	2025/07/31	4,425	51,186	225,915,836
15	2025/07/30	4,415	68,388	303,635,487
16	2025/07/29	4,455	135,607	607,356,526
17	2025/07/28	4,570	72,856	330,739,227
18	2025/07/25	4,590	57,803	264,274,732
19	2025/07/24	4,610	77,439	355,677,814
20	2025/07/23	4,625	72,017	331,576,675
21	2025/07/22	4,645	63,896	296,160,080
22	2025/07/21	4,620	77,920	360,172,475
1개월 가중산술평균(A)		4,427
1주일 가중산술평균(B)		4,421
기산일 가중산술평균주가(C)		4,443
A,B,C의 산술평균(D)		4,430	[(A)+(B)+(C)]/3
기준주가[Min(C,D)]		4,430	(C)와 (D)중 낮은 가액
할인율		4.5%
증자비율		35.00%
예정발행가액		4,170	기준주가 X (1- 할인율) 예정발행가 = ──────────── (1 + 증자비율 X 할인율)(단, 호가단위 미만은 절상하며,액면가 미만인 경우에는 액면가로 합니다.)

② 1차 발행가액 산정: 신주배정기준일(2025년 09월 06일)전 제3거래일(2025년 09월 03일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 4.5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 1차 발행가액

기준주가 X 【 1 - 할인율(4.5%) 】-------------------------------------------1 + 【증자비율(35.00%) X 할인율(4.5%)】

③ 2차 발행가액 산정: 구주주 청약 개시일(2025년 10월 22일) 전 제3거래일(2025년 10월 17일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율은 4.5%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(4.5%)】

④ 확정 발행가액 산정: 확정발행가액은 ②의 1차 발행가액과 ③의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 단, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 및 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정 제5-15조의2, 「부동산투자회사법」 시행령 제15조에 의거하여, 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우, 청약일 전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 30% 할인율을 적용하여 산정한 가액을 확정발행가액으로 합니다. 단, 호가단위미만은 호가단위로 절상하며, 그 가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

▶ 확정 발행가액 = MAX[MIN(1차 발행가액, 2차 발행가액), 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 70%]

⑤ 모집가액 확정공시에 관한 사항: 1차 발행가액은 2025년 09월 03일에 결정되고, 2025년 09월 04일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정이며, 확정 발행가액은 2025년 10월 17일에 결정되어 2025년 10월 20일에 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다. 확정 발행가액은 당사의 인터넷 홈페이지(https://www.igisvaluereit.com/)에 공고될 예정이며, 확정 발행가액 결정에 따라 정정 증권신고서가 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시됩니다.※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

나. 조달금액

(단위 : 원)

구 분	금 액(원)
모집 또는 매출총액(1)	75,081,742,380
발행제비용(2)	866,796,523
순 수 입 금 [ (1)-(2) ]	74,214,945,857

(주1) 상기 금액은 예정 발행가액 4,170원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확정되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

(주2) 당사는 금번 공모를 통해 조달된 자금으로 차입금을 상환할 예정입니다. 공모자금 사용에 관한 자세한 내용은 "제2부 집합투자기구에 관한 사항 - 8. 집합투자기구의 투자대상"을 참조하시기 바랍니다.

다. 발행제비용의 내역

(단위 : 원)

구분	금액	계산근거
발행분담금	3,754,080	모집총액의 0.005% (10원 미만 절사)(금융기관분담금 징수 등에 관한 규정 <별표3>)
인수수수료	750,817,423	모집총액의 1.0% (잔액인수계약서)
추가상장수수료	4,790,000	추가상장 금액 500억원 초과 1,000억원 이하:[1,047만원 + (500억원 초과금액의 10억원당 15만원)] * (1/3)(10억원당 수수료율 산정시 10억원 미만의 금액은 올림)(유가증권시장 상장규정 시행세칙 <별표10>)
신주인수권증서표준코드부여수수료	10,000	신주인수권증서(R) 건당 10,000원(증권 및 관련금융상품 표준코드 관리기준 제15조의2)
발행등록수수료	1,000,000	1,000주당 300원(상한: 50만원/ 하한: 4천원)신주인수권증서 및 보통주에 대하여 각 50만원 발생
등록면허세	72,020,850	증자 자본금의 0.40% (10원 미만 절사)(지방세법 제28조 제1항 제6호 가목 2))
지방교육세	14,404,170	등록면허세의 20%(10원 미만 절사)(지방세법 제151조 제1항 제2호)
기타	20,000,000	투자설명서 인쇄비, 우편비용 등 기타 제비용
합계	866,796,523

(주1) 상기 금액은 예정 발행가액 4,170원을 기준으로 산정한 금액으로, 실제 발행제비용 금액은 상장신청일 직전일 한국거래소에서 거래되는 당사의 보통주식 종가 등을 기준으로 확장되며, 유관기관 정책 등에 따라 변동될 수 있습니다.

(주2) 기타비용은 예상금액으로 실제 지출금액과 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 모집의 내용 및 절차

■ 유상증자 방식 적정 여부 검토 (1) 회사의 규제법령당사는 부동산투자회사로 「부동산투자회사법」의 규제를 받는 회사입니다. 또한, 「부동산투자회사법」 제3조 제1항에 따른 주식회사이며, 제2항에 따라 「상법」의 적용을 받는 회사입니다.

「부동산투자회사법」제3조 (법인격)① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.

② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다.

③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.

또한 당사는 공모부동산투자회사로서 「부동산투자회사법」 제49조의3에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조 제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조 제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및「금융회사의 지배구조에 관한 법률」의 적용을 받지 아니합니다.

「부동산투자회사법」

제49조의3 (공모부동산투자회사에 관한 특례) ① 공모부동산투자회사(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제19항의 사모집합투자기구에 해당하지 아니하는 부동산투자회사를 말한다. 이하 같다) 및 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)에 대하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제11조부터 제16조까지, 제28조의2, 제30조부터 제43조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제58조, 제61조부터 제65조까지, 제80조부터 제84조까지, 제85조제2호ㆍ제3호 및 제6호부터 제8호까지, 제86조부터 제95조까지, 제181조부터 제186조까지(제184조제4항은 제외한다), 제194조부터 제206조까지, 제229조부터 제234조까지, 제234조의2, 제235조부터 제249조까지, 제249조의2부터 제249조의22까지, 제250조부터 제253조까지, 제415조부터 제425조까지, 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제14조, 제16조, 제22조제6항, 제24조부터 제28조까지, 제44조, 제45조, 제47조부터 제66조까지의 규정 및 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」을 적용하지 아니한다.

② 국토교통부장관은 공모부동산투자회사의 영업인가ㆍ등록 또는 자산관리회사(공모부동산투자회사가 아닌 부동산투자회사로부터만 자산의 투자ㆍ운용을 위탁받은 자산관리회사는 제외한다)의 제22조의3에 따른 인가를 할 때에는 미리 금융위원회와 협의하여야 한다.

(2) 신주발행의 근거당사는 부동산투자회사이며 상법상 주식회사입니다. 다만 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제194조부터 제206조까지의 적용을 받지 아니합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제206조(「상법」과의 관계)① 투자회사에 「상법」을 적용함에 있어서 「상법」 제259조제4항, 제298조제4항, 제299조, 제299조의2, 제300조, 제325조, 제422조, 제467조제1항부터 제3항까지, 제536조, 제539조 및 제541조 중 "법원"은 각각 "금융위원회"로, 제176조 중 "검사"는 각각 "금융위원회"로 본다.② 「상법」 제19조, 제177조, 제288조, 제292조, 제298조제1항부터 제3항까지, 제301조부터 제313조까지, 제330조, 제335조제1항 단서, 제335조의2부터 제335조의7까지, 제341조, 제341조의2, 제341조의3, 제342조, 제342조의2, 제342조의3, 제343조, 제344조, 제344조의2, 제344조의3, 제345조부터 제351조까지, 제365조, 제374조의2, 제383조, 제389조제1항, 제397조, 제408조의2부터 제408조의9까지, 제409조, 제409조의2, 제410조부터 제412조까지, 제412조의2부터 제412조의5까지, 제413조, 제413조의2, 제414조, 제415조, 제415조의2, 제417조부터 제420조까지, 제420조의2부터 제420조의5까지, 제438조, 제439조, 제449조, 제449조의2, 제450조, 제458조부터 제461조까지, 제461조의2 및 제604조는 투자회사에 적용하지 아니한다.

따라서 당사는 일반적인 투자회사가 적용받은 「상법」 배제 조항인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제206조까지를 적용받지 않아 「상법」 제4절 신주의 발행 제416조부터 제432조의 적용을 받습니다. 따라서 「상법」에 따라 신주의 발행이가능합니다.

「상법」제416조 (발행사항의 결정)회사가 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우에는 다음의 사항으로서 정관에 규정이 없는 것은 이사회가 결정한다. 다만, 이 법에 다른 규정이 있거나 정관으로 주주총회에서 결정하기로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신주의 종류와 수

2. 신주의 발행가액과 납입기일

2의2. 무액면주식의 경우에는 신주의 발행가액 중 자본금으로 계상하는 금액

3. 신주의 인수방법

4. 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수

5. 주주가 가지는 신주인수권을 양도할 수 있는 것에 관한 사항

6. 주주의 청구가 있는 때에만 신주인수권증서를 발행한다는 것과 그 청구기간

제417조 (액면미달의 발행)①회사가 성립한 날로부터 2년을 경과한 후에 주식을 발행하는 경우에는 회사는 제434조의 규정에 의한 주주총회의 결의와 법원의 인가를 얻어서 주식을 액면미달의 가액으로 발행할 수 있다.

②전항의 주주총회의 결의에서는 주식의 최저발행가액을 정하여야 한다.

③법원은 회사의 현황과 제반사정을 참작하여 최저발행가액을 변경하여 인가할 수 있다. 이 경우에 법원은 회사의 재산상태 기타 필요한 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인을 선임할 수 있다.

④제1항의 주식은 법원의 인가를 얻은 날로부터 1월내에 발행하여야 한다. 법원은 이 기간을 연장하여 인가할 수 있다.

제418조 (신주인수권의 내용 및 배정일의 지정ㆍ공고)①주주는 그가 가진 주식 수에 따라서 신주의 배정을 받을 권리가 있다.

②회사는 제1항의 규정에 불구하고 정관에 정하는 바에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만, 이 경우에는 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우에 한한다.

③회사는 일정한 날을 정하여 그 날에 주주명부에 기재된 주주가 제1항의 권리를 가진다는 뜻과 신주인수권을 양도할 수 있을 경우에는 그 뜻을 그 날의 2주간전에 공고하여야 한다. 그러나 그 날이 제354조제1항의 기간 중인 때에는 그 기간의 초일의 2주간전에 이를 공고하여야 한다.

④ 제2항에 따라 주주 외의 자에게 신주를 배정하는 경우 회사는 제416조제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다.

제419조 (신주인수권자에 대한 최고)①회사는 신주의 인수권을 가진 자에 대하여 그 인수권을 가지는 주식의 종류 및 수와 일정한 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니하면 그 권리를 잃는다는 뜻을 통지하여야 한다. 이 경우 제416조제5호 및 제6호에 규정한 사항의 정함이 있는 때에는 그 내용도 통지하여야 한다.

②제1항의 통지는 제1항의 기일의 2주간전에 이를 하여야 한다.

③제1항의 통지에도 불구하고 그 기일까지 주식인수의 청약을 하지 아니한 때에는 신주의 인수권을 가진 자는 그 권리를 잃는다.

제420조 (주식청약서)이사는 주식청약서를 작성하여 다음의 사항을 적어야 한다.

1. 제289조제1항제2호 내지 제4호에 게기한 사항

2. 제302조제2항제7호ㆍ제9호 및 제10호에 게기한 사항

3. 제416조제1호 내지 제4호에 게기한 사항

4. 제417조에 따른 주식을 발행한 경우에는 그 발행조건과 미상각액(未償却額)

5. 주주에 대한 신주인수권의 제한에 관한 사항 또는 특정한 제삼자에게 이를 부여할 것을 정한 때에는 그 사항

6. 주식발행의 결의연월일

제420조의2 (신주인수권증서의 발행)①제416조제5호에 규정한 사항을 정한 경우에 회사는 동조제6호의 정함이 있는 때에는 그 정함에 따라, 그 정함이 없는 때에는 제419조제1항의 기일의 2주간전에 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

②신주인수권증서에는 다음 사항과 번호를 기재하고 이사가 기명날인 또는 서명하여야 한다.

1. 신주인수권증서라는 뜻의 표시

2. 제420조에 규정한 사항

3. 신주인수권의 목적인 주식의 종류와 수

4. 일정기일까지 주식의 청약을 하지 아니할 때에는 그 권리를 잃는다는 뜻

제420조의3 (신주인수권의 양도)①신주인수권의 양도는 신주인수권증서의 교부에 의하여서만 이를 행한다.

②제336조제2항 및 수표법 제21조의 규정은 신주인수권증서에 관하여 이를 준용한다.

제420조의4 (신주인수권의 전자등록)회사는 신주인수권증서를 발행하는 대신 정관으로 정하는 바에 따라 전자등록기관의 전자등록부에 신주인수권을 등록할 수 있다. 이 경우 제356조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

제420조의5 (신주인수권증서에 의한 청약)①신주인수권증서를 발행한 경우에는 신주인수권증서에 의하여 주식의 청약을 한다. 이 경우에는 제302조제1항의 규정을 준용한다.

②신주인수권증서를 상실한 자는 주식청약서에 의하여 주식의 청약을 할 수 있다. 그러나 그 청약은 신주인수권증서에 의한 청약이 있는 때에는 그 효력을 잃는다.

제421조 (주식에 대한 납입)① 이사는 신주의 인수인으로 하여금 그 배정한 주수(株數)에 따라 납입기일에 그 인수한 주식에 대한 인수가액의 전액을 납입시켜야 한다.

② 신주의 인수인은 회사의 동의 없이 제1항의 납입채무와 주식회사에 대한 채권을 상계할 수 없다.

제422조 (현물출자의 검사)①현물출자를 하는 자가 있는 경우에는 이사는 제416조제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 한다. 이 경우 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산의 가액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우

2. 제416조제4호의 현물출자의 목적인 재산이 거래소의 시세 있는 유가증권인 경우 제416조 본문에 따라 결정된 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우

3. 변제기가 돌아온 회사에 대한 금전채권을 출자의 목적으로 하는 경우로서 그 가액이 회사장부에 적혀 있는 가액을 초과하지 아니하는 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③법원은 검사인의 조사보고서 또는 감정인 감정결과를 심사하여 제1항의 사항을 부당하다고 인정한 때에는 이를 변경하여 이사와 현물출자를 한 자에게 통고할 수 있다.

④전항의 변경에 불복하는 현물출자를 한 자는 그 주식의 인수를 취소할 수 있다.

⑤법원의 통고가 있은 후 2주내에 주식의 인수를 취소한 현물출자를 한 자가 없는 때에는 제1항의 사항은 통고에 따라 변경된 것으로 본다.

제423조 (주주가 되는 시기, 납입해태의 효과)①신주의 인수인은 납입 또는 현물출자의 이행을 한 때에는 납입기일의 다음 날로부터 주주의 권리의무가 있다. 이 경우 제350조제3항 후단의 규정을 준용한다.

②신주의 인수인이 납입기일에 납입 또는 현물출자의 이행을 하지 아니한 때에는 그 권리를 잃는다.

③제2항의 규정은 신주의 인수인에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제424조 (유지청구권)회사가 법령 또는 정관에 위반하거나 현저하게 불공정한 방법에 의하여 주식을 발행함으로써 주주가 불이익을 받을 염려가 있는 경우에는 그 주주는 회사에 대하여 그 발행을 유지할 것을 청구할 수 있다.

제424조의2 (불공정한 가액으로 주식을 인수한 자의 책임)①이사와 통모하여 현저하게 불공정한 발행가액으로 주식을 인수한 자는 회사에 대하여 공정한 발행가액과의 차액에 상당한 금액을 지급할 의무가 있다.

②제403조 내지 제406조의 규정은 제1항의 지급을 청구하는 소에 관하여 이를 준용한다.

③제1항 및 제2항의 규정은 이사의 회사 또는 주주에 대한 손해배상의 책임에 영향을 미치지 아니한다.

제425조 (준용규정)①제302조제1항, 제3항, 제303조, 제305조제2항, 제3항, 제306조, 제318조와 제319조의 규정은 신주의 발행에 준용한다.

②제305조제2항의 규정은 신주인수권증서를 발행하는 경우에 이를 준용한다.

제426조 (미상각액의 등기)제417조에 따른 주식을 발행한 경우에 주식의 발행에 따른 변경등기에는 미상각액을 등기하여야 한다.

제427조 (인수의 무효주장, 취소의 제한)신주의 발행으로 인한 변경등기를 한 날로부터 1년을 경과한 후에는 신주를 인수한 자는 주식청약서 또는 신주인수권증서의 요건의 흠결을 이유로 하여 그 인수의 무효를 주장하거나 사기, 강박 또는 착오를 이유로 하여 그 인수를 취소하지 못한다. 그 주식에 대하여 주주의 권리를 행사한 때에도 같다.

제428조 (이사의 인수담보책임)①신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에 아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를 공동으로 인수한 것으로 본다.

②전항의 규정은 이사에 대한 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

제429조 (신주발행무효의 소)신주발행의 무효는 주주ㆍ이사 또는 감사에 한하여 신주를 발행한 날로부터 6월내에 소만으로 이를 주장할 수 있다.

제430조 (준용규정)제186조 내지 제189조ㆍ제190조 본문ㆍ제191조ㆍ제192조 및 제377조의 규정은 제429조의 소에 관하여 이를 준용한다.

제431조 (신주발행무효판결의 효력)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 신주는 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.

②전항의 경우에는 회사는 지체없이 그 뜻과 일정한 기간내에 신주의 주권을 회사에 제출할 것을 공고하고 주주명부에 기재된 주주와 질권자에 대하여는 각별로 그 통지를 하여야 한다. 그러나 그 기간은 3월 이상으로 하여야 한다.

제432조 (무효판결과 주주에의 환급)①신주발행무효의 판결이 확정된 때에는 회사는 신주의 주주에 대하여 그 납입한 금액을 반환하여야 한다.

②전항의 금액이 전조제1항의 판결확정시의 회사의 재산상태에 비추어 현저하게 부당한 때에는 법원은 회사 또는 전항의 주주의 청구에 의하여 그 금액의 증감을 명할 수 있다.

③제339조와 제340조제1항, 제2항의 규정은 제1항의 경우에 준용한다.

또한 당사는 공모부동산투자회사의 특례를 받아 환매금지형집합투자기구의 신주발행 제한 규정인 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제230조의 적용을 받지 않습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」

제230조 (환매금지형집합투자기구)① 투자신탁ㆍ투자유한회사ㆍ투자합자회사ㆍ투자유한책임회사ㆍ투자합자조합 및 투자익명조합을 설정ㆍ설립하고자 하는 집합투자업자 또는 투자회사의 발기인(이하 이 절에서 "집합투자업자등"이라 한다)은 제235조제1항에 불구하고 존속기간을 정한 집합투자기구에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 집합투자기구(이하 이 조에서 "환매금지형집합투자기구"라 한다)를 설정ㆍ설립할 수 있다.

② 투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자 또는 투자회사등은 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등 대통령령으로 정하는 때에만 환매금지형집합투자기구의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.

또한 당사 정관 제13조 제1항에 따라 당사는 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있습니다. 또한 당사 정관 제13조 제2항에 따라 주주배정 방식의 증자가 가능합니다.

[정관]

제 13 조(신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 그가 가진 주식의 종류와 같은 종류의 신주를 배정받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 「부동산투자회사법」에 따른 영업인가 또는 등록 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

1. 최저자본금준비기간(「부동산투자회사법」 제10조에 정의된 의미를 가지며, 이하 같음) 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우

3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

4. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

④ 제2항 및 제3항에도 불구하고, 제12조에 따라 회사의 주권이 상장된 이후에는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제45조에 따른 자산의 투자ㆍ운용에 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우로 그 상대방에게 신주를 발행하는 경우 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

(3) 주주배정 후 실권주 일반공모 방식 유상증자 선정 경위당사는 상법상 주식회사이며, 상법상 주식회사가 그 성립이후에 신주를 발행하는 경우 주주는 「상법」 제418조에 의해 신주를 배정받을 권리가 있습니다. 해당 권리를 보장하는 이유는 주주의 지분율 희석 등을 방지하여 주주 권익을 보호하기 위함으로 풀이됩니다. 이에 당사는 주주 분들의 권익을 최대한 보장하는 방법의 유상증자를 진행하고자 하는 취지에서 주주를 배제하지 않는 주주배정 증자 방법을 선택하였습니다. 또한 주주의 신주인수권의 양도를 허용하여 구주주 청약에 참여하지 않더라도 신주인수권증서 양도를 통해 주주의 권익을 보호하고자 하였습니다.아울러, 본 건 유상증자의 경우 대표주관회사인 삼성증권㈜, 공동주관회사인 한국투자증권㈜와의 잔액인수계약에 의한 주주배정후 실권주 일반공모 방식에 해당하여 초과청약이 가능하고, 「자본시장법」제165조의2 제1항 제2호에 의거 투자회사에 대하여는 주권상장법인에 대한 특례 규정(「자본시장법」 시행령 제176조의8 제2항에 따른 20%를 초과하는 비율에 대한 초과청약 제한)을 적용받지 아니함에 따라 배정된 신주인수권증서에 대하여 100% 초과청약을 실시해 구주주청약 단계에서 실권이 발생할 경우 기존 주주들로 하여금 더 많은 신주 확보가 가능하도록 하여 지분율 희석을 최소화할 예정입니다. 또한, 주주 또는 일반청약자의 자율적인 출자 선택으로 인해 실권이 발생할 경우에도 잔액인수계약에 의하여 대표주관회사, 공동주관회사가 실권주를 인수하여 납입자금 전액이 보장됩니다. 이에 인수단이 잠재적인 실권주 인수에 대한 리스크를 보유하게 되어 주주 및 일반투자자의 리스크가 제한되며, 납입자금 미확보로 인한 발행회사의 사업 진행과 자금계획에 영향을 미칠 가능성이 제한적입니다. 또한 당사는 자본 확충을 통한 LTV 및 부채비율 하락으로 포트폴리오 안정성을 증대하고 추가 투자 여력을 확보해 장기 성장 동력을 마련할 수 있다는 점에서 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 선정하였습니다.

[유상증자 전후 재무사항 비교표]

(단위 : 백만원)

구분	유상증자 전(12기 반기말)	유상증자 납입 후
자본총계	367,042	441,257
LTV(보증금 제외)	67.0%	60.9%
부채비율(연결)	56.4%	26.9%
부채비율(별도)	44.9%	23.2%

(주1) 상기 LTV는 하위투자기구의 차입금을 지분율만큼 합산하여 산정한 수치입니다.

(4) 발행가액 산정방법「부동산투자회사법」제18조에는 신주의 발행조건이 명시되어 있으며, 2020년 5월 9일자로 개정된 「부동산투자회사법」시행령 제15조에 따라 회사의 주식 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 100분의 70 이상이어야 합니다.

「부동산투자회사법」제18조 (발행조건)① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.

「부동산투자회사법」시행령

제15조 (주식의 발행가액)법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가(그 기간 동안 증권시장에서 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안하여 이사회가 정한다.1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수

나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제260조를 준용하여 산정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.

다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법

라. 그 밖의 자산의 경우: 재무상태표에 나타난 금액에 의하는 방법

2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건

이에 따라 2025년 08월 21일 당사의 이사회는 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 -3. 모집예정금액"에 기재된 발행가액 산정 방법 및 하기의 내용으로 신주를 발행하기로 결의하였습니다.

가. 모집의 내용

(1) 모집방법: 주주배정 후 실권주 일반공모

모집대상	주수(비율)	주당 모집가액	모집총액	비고
일반모집	-	-	-	-
주주배정	18,005,214주(100%)	4,170원	75,081,742,380원	-
우리사주배정	-	-	-	-
기 타	-	-	-	-
합 계	18,005,214주(100%)	4,170원	75,081,742,380원	-

(주1) 주당 모집가액은 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투자회사법」시행령 제15조(주식의 발행가액)에 의거 산정하였습니다. 상기 주당 모집가액 및 모집 총액은 예상 발행가액 4,170원 기준입니다.

(주2) 당사는 「부동산투자회사법」에 따라 임직원이 없는 서류상 회사이므로 우리사주조합이 결성되어 있지 않으며, 금번 유상증자는 우리사주조합 배정 물량이 없습니다.

(주3) 금번 유상증자는 판매회사인 삼성증권㈜를 대표주관회사로, 한국투자증권㈜를 공동주관회사로 하여 각사의 잔액인수방식으로 진행됩니다. 또한, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 후에도 청약되지 아니한 물량이 발생할 경우 인수계약서 상에 기재된 방법에 따라 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜가 청약 미달분을 자기 계산으로 인수하게 됩니다.

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

구 분	상세내역
A. 보통주식수	51,443,469주
B. 우선주식수	-
C. 발행주식총수 (A+B)	51,443,469주
D. 자기주식수 및 자기주식신탁	-
E. 자기주식을 제외한 발행주식총수 (C-D)	51,443,469주
F. 유상증자 주식수	18,005,214주
G. 증자비율 (F/C)	35.00%
H. 구주주 배정주식수	18,005,214주
I. 구주주 1주당 배정주식수 (H/E)	1주당 0.3499999971주

(주1) 구주주의 청약단위는 1주로 하며, 구주주별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3499999971주를 곱하여 산정된 배정한도주식수(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약한도 주식수(배정한도 주식 1주당 최대 1주, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하고, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.(i) 구주주 청약한도 = 배정한도 주식수 + 초과청약한도 주식수(ii) 배정한도 주식수 = 보유주식수 x 신주배정비율(0.3499999971) (단, 1주 미만 절사)(iii) 초과청약한도 주식수 = 배정한도 주식수 x 초과청약비율(100%) (단, 1주 미만 절사)

(2) 모집조건

항 목

내 용

모집 또는 매출주식의 수

18,005,214주

주당 모집가액 또는 매출가액

예정가액

4,170원

확정가액

모집총액 또는 매출총액

예정가액

75,081,742,380원

확정가액

청 약 단 위

1) 구주주1주로 하며, 개인별 청약한도는 보유하고 있는 신주인수권증서와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수입니다.2) 실권주 일반공모일반공모주식의 1계좌당 최소 청약한도는 10주이며, 일반공모 청약자의 최대 청약주식수는 "일반공모 배정분"의 100%에 해당하는 주식수로 합니다. 일반공모 청약자의 최대 청약주식수를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

구분		청약단위
10주 이상	100주 이하	10주 단위
100주 초과	500주 이하	50주 단위
500주 초과	1,000주 이하	100주 단위
1,000주 초과	5,000주 이하	500주 단위
5,000주 초과	10,000주 이하	1,000주 단위
10,000주 초과	50,000주 이하	5,000주 단위
50,000주 초과	100,000주 이하	10,000주 단위
100,000주 초과	500,000주 이하	50,000주 단위
500,000주 초과	1,000,000주 이하	100,000주 단위
1,000,000주 초과	5,000,000주 이하	500,000주 단위
5,000,000주 초과	10,000,000주 이하	1,000,000주 단위
10,000,000주 초과		5,000,000주 단위

청약기일

우리사주배정

개시일

종료일

구주주(신주인수권증서 보유자)

개시일

2025년 10월 22일

종료일

2025년 10월 23일

일반모집 또는 매출

개시일

2025년 10월 27일

종료일

2025년 10월 28일

청약증거금

주주배정(신주인수권증서)

청약금액의 100%

초과청약

청약금액의 100%

일반모집 또는 매출

청약금액의 100%

납입기일

2025년 10월 30일

배당기산일(주3)

2025년 03월 01일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정 요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(주2) 실권주 일반공모의 청약한도는 실권주 일반공모 대상 주식의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.

(주3) 당사는 결산일과 별도로 배당기준일을 해당 사업연도의 주주총회일 이후로 설정하는 '선배당 후투자'제도를 도입하고 있습니다. 이에 본 공모에 의해 발행되는 신주는 2025년 3월 1일부터 2025년 8월 31일까지의 제12기 사업연도에 대한 배당을 기존 주주와 동일하게 수취할 수 있습니다. 제12기 사업연도에 대한 배당기준일은 본 공모 이후인 2025년 12월 중 설정될 예정입니다.

나. 모집의 절차(1) 모집 일자 및 방법

구 분	일 자	매 체
신주발행(신주배정기준일)의 공고	2025년 08월 22일	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)
모집 또는 매출가액 확정의 공고	2025년 10월 20일	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)
실권주 일반공모 청약공고	2025년 10월 24일	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)2) 삼성증권㈜ 홈페이지 (http://www.samsungpop.com)3) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)
실권주 일반공모 배정공고	2025년 10월 29일	1) 삼성증권㈜ 홈페이지 (http://www.samsungpop.com)2) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)

(주1) 실권주 일반공모 청약공고는 발행회사, 대표주관회사, 공동주관회사의 홈페이지에 게시하고 실권주 일반공모 배정공고는 대표주관회사, 공동주관회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지를 갈음합니다.

■ 공모일정 등에 관한 사항

일자	증자절차	비고
2025년 08월 21일	신주발행 이사회결의	-
2025년 08월 22일	신주발행 및 기준일 공고	당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)
2025년 08월 22일	증권신고서 제출	-
2025년 09월 03일	1차 발행가액 확정	신주배정기준일 3거래일 전
2025년 09월 04일	권리락	-
2025년 09월 06일	신주배정기준일	주주확정
2025년 09월 15일	신주배정 통지	-
2025년 09월 22일~2025년 09월 26일	신주인수권증서 상장기간	5거래일 이상 거래
2025년 09월 29일	신주인수권증서 상장폐지	구주주 청약초일 5거래일간 전에상장폐지되어 있어야함
2025년 10월 17일	확정 발행가액 산정	구주주 청약초일 3거래일 전
2025년 10월 20일	확정 발행가액 공고	당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)
2025년 10월 22일~2025년 10월 23일	구주주청약 및 초과청약	-
2025년 10월 24일	일반공모 청약 공고	1) 당사 인터넷 홈페이지 (http://www.igisvaluereit.com/)2) 삼성증권㈜ 홈페이지 (http://www.samsungpop.com)3) 한국투자증권㈜ 홈페이지 (http://securities.koreainvestment.com)
2025년 10월 27일~2025년 10월 28일	일반공모 청약	-
2025년 10월 30일	주금납입 / 환불	-
2025년 11월 13일	신주의 유통개시(예정)일	유상증자 신주 추가상장(예정)일

(주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(2) 청약방법

[청약취급처 및 청약일]

청약대상자		청약취급처	청약일
구주주(신주인수권증서 보유자)	특별계좌 보유자(기존 "명부주주")	대표주관회사(삼성증권㈜) 본ㆍ지점	2025년 10월 22일 ~2025년 10월 23일
구주주(신주인수권증서 보유자)	일반주주(기존 "실질주주")	1) 주주확정일 현재 ㈜이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사 주식을 예탁하고 있는 당해 증권회사 본ㆍ지점2) 대표주관회사(삼성증권㈜) 본ㆍ지점	2025년 10월 22일 ~2025년 10월 23일
실권주 일반공모청약		대표주관회사(삼성증권㈜) 및 공동주관회사(한국투자증권㈜) 본ㆍ지점)	2025년 10월 27일 ~2025년 10월 28일

1) 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주")는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 대표주관회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주")는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 대표주관회사의 본ㆍ지점에서 직접 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행되어, 주권 상장법인의 상장주식은 전자증권 의무전환대상으로 전자증권제도 시행일에 전자증권으로 일괄 전환되었습니다. 전자증권제도 시행전까지 증권회사에 예탁하고 있는 실질주주 주식은 해당 증권회사 계좌에 전자증권으로 일괄 전환되었으며, 기존 명부주주가 보유한 주식은 명의개서대행기관이 개설하는 특별계좌에 발행되어 소유자별로 관리됩니다.금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 "실질주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 "명부주주" 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다."특별계좌 보유자(기존 "명부주주")"는 신주인수권증서의 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 이전 없이 "대표주관회사"의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관 내 "특별계좌"에서 "일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)"로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

2) 초과청약 : 신주인수권증서 청약을 한 자는 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 100%에 해당하는 물량을 추가로 청약할 수 있습니다.3) 일반공모 청약 : 일반청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 규정에의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 일반 청약자의 청약시, 각 청약처 별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른집합투자기구를 제외한 청약자의 한개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 또한 청약일 현재 청약취급사무처에 청약 가능한 위탁 계좌 보유 고객에 한하여 청약하실 수 있으며, 청약 종일까지 계좌 개설 후 청약이 가능합니다.4) 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며, 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이 때 받은 날부터의 이자는 지급하지 않습니다.5) 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.6) 기타① 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 신주인수권증서 보유자가 보유한 신주인수권증서 수량에 따라 청약을 한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.② 1인당 청약한도(일반공모 청약자의 최대청약주식수)를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.③ 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.④ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 2025년 08월 22일부터 2025년 10월 17일까지 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집(매출)에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 동법 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만 모집(매출)가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 동법 시행령 제208조의4 제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당할 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)누구든지 증권시장에 상장된 주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 공시된 이후부터 해당 주식의 모집가액 또는 매출가액이 결정되기 전까지 대통령령으로 정하는 기간 동안 모집 또는 매출 대상 주식과 동일한 종목에 대하여 증권시장에서 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우에는 해당 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하여서는 아니 된다. 다만, 모집가액 또는 매출가액의 공정한 가격형성을 저해하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제208조의4(공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한)① 법 제180조의4 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 상장주식에 대한 모집 또는 매출 계획이 처음 공시된 날(법 제123조, 제129조, 제130조 및 제391조에 따라 공시된 날 중 가장 빨리 공시된 날을 말한다)의 다음 날부터 해당 공시 또는 변경공시에 따른 모집가액 또는 매출가액이 결정되는 날까지의 기간을 말한다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제1항에 따른 기간 이내에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수(증권시장업무규정에 따른 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정한다)한 경우. 이 경우 해당 매수 시점은 매매계약 체결일을 기준으로 한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

예외적으로 모집(매출)에 따른 주식 취득이 허용되는 경우

① 모집(매출)에 따른 주식 취득이 금지되는 공매도 거래 기간 중에 전체 공매도 주문수량보다 많은 수량의 주식을 가격경쟁에 의한 거래 방식으로 매수한 경우 (매매계약 체결일 기준으로 정규시장의 매매거래시간에 매수한 경우로 한정)

② 한국거래소의 증권시장업무규정 또는 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

③ 동일한 법인 내에서 모집(매출)에 따른 주식 취득 참여가 금지되는 공매도 거래 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위(*)가 모집(매출)에 따른 주식을 취득하는 경우

(*) 금융투자업규정 제6-30조 제5항에 따라 의사결정이 독립적이고 상이한 증권계좌를 사용하는 등의 요건을 갖춘 거래단위

(3) 청약한도 및 청약단위① 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3499999971주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 1주를 곱하여 산정된 수)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.② 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 초과청약을 포함한 주주배정 후 실권이 발생한 주식 수와 동일합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다. 청약단위는 아래와 같습니다.

【청약주식별 청약단위】

구분		청약단위
10주 이상	100주 이하	10주 단위
100주 초과	500주 이하	50주 단위
500주 초과	1,000주 이하	100주 단위
1,000주 초과	5,000주 이하	500주 단위
5,000주 초과	10,000주 이하	1,000주 단위
10,000주 초과	50,000주 이하	5,000주 단위
50,000주 초과	100,000주 이하	10,000주 단위
100,000주 초과	500,000주 이하	50,000주 단위
500,000주 초과	1,000,000주 이하	100,000주 단위
1,000,000주 초과	5,000,000주 이하	500,000주 단위
5,000,000주 초과	10,000,000주 이하	1,000,000주 단위
10,000,000주 초과 시		5,000,000주 단위

(4) 청약결과 배정방법1) 구주주 청약(신주인수권증서 청약) : 신주배정기준일(2025년 09월 06일 예정) 18:00 현재 주주명부에 등재된 구주주에게 본 주식을 1주당 0.3499999971주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다. 단, 신주배정기준일(2025년 9월 6일)이 토요일이므로 전 영업일(2025년 9월 5일) 18:00 현재 주주명부에 등재된 주주를 구주주로 함.

2) 초과청약에 대한 배정 : 구주주(신주인수권증서보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서보유자)가 초과청약(초과청약 비율: 배정 신주 1주당 1주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

* 초과청약 배정 비율 =	실권주[= 구주주배정분-구주주청약분]-----------------------------------------초과청약 주식수
(주1) 구주주 청약분은 신주인수권증서 보유자의 청약분을 의미합니다.

3) 일반공모 청약

구주주청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 대표주관회사, 공동주관회사가 다음과 같이 일반에게 공모합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산 시 각 청약물량(대표주관회사, 공동주관회사의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약주식수를 의미하며, 대표주관회사, 공동주관회사에 대하여 각 개별적으로 산정한다.)에 대해서는 대표주관회사, 공동주관회사의 총 청약물량(대표주관회사, 공동주관회사가 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약물량의 합을 말한다)을 일반공모 배정분 주식수로 나눈 통합청약경쟁률에 따라 대표주관회사, 공동주관회사의 각 청약자에 배정하는 방식(이하 "통합배정"이라 한다)으로 합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정 시 대표주관회사 및 공동주관회사의 총청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 무작위 추첨방식 등 합리적인 방식으로 배정합니다.

(iii) 대표주관회사 및 공동주관회사의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 청약주식수대로 배정합니다. 배정 후 발생하는 잔여주식은 대표주관회사 및 공동주관회사 각자의 인수의무 한도주식수를 한도로 하여 개별인수 의무주식수를 자기계산으로 각각 잔액인수합니다.(iv) 본 계약서 제2조 제4항에 따라 청약미달회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무 주식수보다 적은 회사를 말한다)의 개별 인수의무주식수를 산정함에 있어 청약초과회사(일반공모 청약물량이 인수한도 의무주식수를 초과하는 회사를 말한다)의 초과청약물량(일반공모 청약물량에서 인수한도 의무주식수를 차감한 주식수를 말한다)을 청약미달회사에게 청약미달회사별 인수비율을 우선 고려하여 배분하며, 청약미달회사가 배분 받은 초과청약물량은 청약미달회사의 개별 인수의무주식수 산정 시 차감합니다. 기타 자세한 사항은 대표주관회사 및 공동주관회사간 협의에 따라 산정합니다.

[인수계약 내용에 따른 대표주관회사 및 공동주관회사의 인수한도 비율]

구 분	구 분	인수한도 의무주식수 비율
대표주관회사	삼성증권 주식회사	60.0%
공동주관회사	한국투자증권 주식회사	40.0%
합계		100.0%

주) 상기 비율은 인수한도 주식수 비율이며, 일반공모 후 미청약분에 대해 인수하는 주식수 산정에 관한 세부적인 방법인 잔액인수계약서에 따릅니다.

4) 금번 당사의 유가증권시장 상장을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 제2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않고 동조 제3호에서 정하고 있는 '기업공개'에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 배정 등의 제반 사항을 따를 의무는 없습니다. 다만, 당사는 공모 및 인수, 배정절차에서 동 규정을 일부 참고하고자 하는바, 대표주관회사 및 공동주관회사는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」 제9조 제2항에 따라, 위 1)내지 3)에 따라 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 25,000주(액면가 금 1,000원 기준) 이하이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있으며, 잔여주식은 대표주관회사 및 공동주관회사가 자기계산으로 인수합니다.

(5) 투자설명서 교부의무▶ 2009년 2월 4일부터 시행된 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라, 동법 제124조에 의거, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부 받으셔야 합니다.▶ 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)께서는 청약하시기 전, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.▶ 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 (그 밖의 용어의 정의)⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3.>1. 국가2. 한국은행

3. 대통령령으로 정하는 금융기관

4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서(집합투자증권의 경우 투자자가 제123조에 따른 투자설명서의 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우에는 제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 말한다. 이하 이 항 및 제132조에서 같다)를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다. <개정 2013.5.28.>1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것

2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것

3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것

4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제11조 (증권의 모집·매출)① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다. <개정 2009.10.1., 2010.12.7., 2013.6.21., 2013.8.27., 2016.6.28., 2016.7.28.>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제 <2016.6.28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사·감정인·변호사·변리사·세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2009. 7. 1., 2013. 6. 21., 2021. 1. 5.>

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자

3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만 해당한다.

1) 교부장소 : 대표주관회사 및 공동주관회사의 본점 및 지점2) 교부방법※ 투자설명서 교부방법 및 일시

구분

교부방법

교부일시

구주주

청약자

아래 1), 2) 및 3)을 병행

1) 우편 송부

2) 대표주관회사의 본점 및 지점에서 교부

3) 대표주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 우편송부시: 구주주 청약 초일인 2025년 10월 22일 전 수취가능

2) 대표주관회사의 본ㆍ지점: 구주주 청약 종료일(2025년 10월 23일)까지

3) 대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 구주주 청약 종료일(2025년 10월 23일)까지

일반청약자

아래 1) 및 2)를 병행1) 대표주관회사, 공동주관회사의 본점 및 지점에서 교부

2) 대표주관회사, 공동주관회사의 홈페이지나 HTS에서 교부

1) 대표주관회사, 공동주관회사의 본ㆍ지점: 일반공모 청약 종료일(2025년 10월 28일)까지

2) 대표주관회사, 공동주관회사의 홈페이지 또는 HTS 교부: 일반공모 청약 종료일(2025년 10월 28일)까지

① 구주주 교부방법- 구주주에 대해서는 투자설명서를 우편으로 교부할 예정입니다. 다만, 대표주관회사를 통해 구주주 청약을 하시는 주주께서는 대표주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통해서도 투자설명서를 교부받으실 수 있습니다.② 일반청약자 교부 방법- 원칙적으로 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로 교부합니다.- 대표주관회사 및 공동주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS에서 투자설명서를 다운로드 받으실 수 있으며, 다운로드를 완료하신 이후에 청약하실 수 있습니다.- 단, 전자문서 수신자의 사전동의 후 수신자가 전자문서의 종류와 장소를 지정한 상태에서 전자문서 수신사실이 확인될 수 있는 경우 전자문서도 가능합니다. 전자문서 형태의 투자설명서는 다음의 요건을 모두 충족하여야 정상적으로 교부된 것으로 간주되어 청약이 가능합니다.

1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서수신자가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

③ 기타사항- 본 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 교부확인서에 서명하여야 합니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로만 하여야 합니다.

- 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 상기와 같은 방법 등으로 표시하지 않은 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

- 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

3) 투자설명서 수령 확인절차① 우편을 통한 투자설명서 수령 청약자(구주주 청약의 경우)

- 청약하시기 위해 청약처를 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

- HTS 및 MTS를 통한 청약시 투자설명서 수령여부를 확인하여야 청약 가능합니다.- 유선 청약시에는 각 청약처의 녹취기록을 통해 투자설명서 교부를 확인할 수 있습니다(해당 청약처의 안내를 참고해주시기 바랍니다).② 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시

- 투자설명서 교부확인 후 청약을 진행하시기 바랍니다.

③ 대표주관회사 및 공동주관회사의 홈페이지 또는 HTS, MTS를 통한 교부(일반청약의 경우)- 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

※ 청약자 유형별 청약취급처1) 구주주 중 일반주주(기존 "실질주주") : 주권을 예탁한 증권회사 및 대표주관회사의 본ㆍ지점2) 구주주 중 특별계좌보유자(기존 "명부주주") : 대표주관회사의 본ㆍ지점3) 일반공모 청약자 : 대표주관회사 및 공동주관회사의 본ㆍ지점

4) 기타① 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후, 신주배정기준일 현재 주주명부상 주주에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 투자설명서를 교부 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부 받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각 호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.② 구주주 청약시 대표주관회사 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법 : 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.※ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조, 동법 시행령 제132조에 의해 투자설명서의 교부가 면제되는 대상에게는 투자설명서 교부의무가 없습니다.

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제124조 (정당한 투자설명서의 사용)① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자)법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 제11조 제1항 제1호 다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

1의2. 제11조 제2항 제2호 및 제3호에 해당하는 자

「금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정」제2-5조(설명의무 등)1. (생략)2. 금융투자회사는 일반투자자를 대상으로 투자권유를 하는 경우에는 해당 일반투자자가 영 제132조제2호에 따라 설명서(금융소비자보호법 제19조제2항의 설명서를 말하고, 제안서, 계약서, 설명서 등 명칭을 불문하며, 법 제123조제1항에 따른 투자설명서 및 집합투자증권의 경우 법 제124조제2항제3호에 따른 간이투자설명서를 포함한다. 이하 같다)의 수령을 거부하는 경우를 제외하고는 투자설명사항을 명시한 설명서를 교부하여야 한다.

(6) 청약증거금의 대체, 반환 및 납입에 관한 사항청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 주금납입기일에 환불합니다.대표주관회사 및 공동주관회사는 청약자의 청약증거금을 납입기일에 국민은행 여의도 영업부지점에 납입합니다.(7) 주권 교부에 관한 사항유상증자 신주 유통 개시(예정)일 : 2025년 11월 13일(2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(8) 신주인수권증서에 관한 사항

1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의6 제3항 및 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.2) 금번 유상증자 시 신주인수권증서는 전자증권제도가 시행됨에 따라 별도의 실물 증서를 발행하지 않습니다. 개별 주주의 계좌에 입고되어 있는 주식(기존의 "실질주주"가 보유한 주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존의 "명부주주"가 보유한 주식)에 대해 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 공동주관회사인 한국투자증권㈜로 합니다.

4) 신주인수권증서 매매 등신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 투자자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 대표주관회사의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권청약 한도 주식과 초과청약 한도 주식수에 대해 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 않을 경우 그 권리와 효력을 상실합니다.6) 당사는 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우, 상장기간은 2025년 09월 22일부터 2025년 09월 26일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2025년 09월 29일에 상장폐지될 예정입니다. (「유가증권시장상장규정」제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며, 동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일 이전에 상장폐지 되어야 함.)7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.② 일반주주(기존 "실질주주")의 신주인수권증서 거래

구분	상장거래 방식	계좌대체거래 방식
방법	주주의 신주인수권증서를 전자등록발행하여 상장합니다. 상장된 신주인수권증서를 장내거래를 통하여 매수하여 증권사 계좌에 보유한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 주주의 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물 증서는 발행되지 않습니다.	신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 위탁증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.
기간	2025년 09월 22일부터 2025년 09월 26일까지	2025년 09월 15일(예정)부터 2025년 09월 30일까지

(주1) 상장거래: 2025년 09월 22일부터 2025년 09월 26일까지(5영업일간) 거래 가능합니다.

(주2) 계좌대체거래 : 신주배정통지(예정)일인 2025년 09월 15일(예정)부터 2025년 09월 30일까지 거래 가능합니다.→ 신주인수권증서 상장거래 말일의 결제일인 2025년 09월 30일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 그 이후부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.

(주3) 신주인수권증서는 전자등록발행되므로 실물은 발행되지 않습니다.

③ 특별계좌 보유자(기존 "명부주주")의 신주인수권증서 거래 : 특별계좌 보유자(기존 명부주주)의 경우 명의개서대리인의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 신주인수권증서를 매매하거나, 또는 청약에 참여하실 수 있습니다. 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관의 특별계좌에서 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 가능하지만, 청약은 신주인수권증서의 일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)로 이전 없이 대표주관회사의 본ㆍ지점에서 직접 청약이 가능합니다.

(9) 기타의 사항1) 신주의 배당기산일본 공모에 의해 발행되는 신주의 배당기산일은 2025년 03월 01일입니다.당사는 결산일과 별도로 배당기준일을 해당 사업연도의 주주총회일 이후로 설정하는 '선배당 후투자'제도를 도입하고 있습니다. 이에 본 공모에 의해 발행되는 신주는 2025년 3월 1일부터 2025년 8월 31일까지의 제12기 사업연도에 대한 배당을 기존 주주와 동일하게 수취할 수 있습니다. 제12기 사업연도에 대한 배당기준일은 본 공모 이후인 2025년 12월 중 설정될 예정입니다.2) 정보이용제한대표주관회사인 삼성증권㈜, 공동주관회사인 한국투자증권㈜는 잔액인수계약의 이행과 관련하여 입수한 정보 등을 제3자에게 누설하거나 발행회사의 경영개선 이외의 목적에 이용하여서는 아니됩니다.3) 공매도 거래자의 모집 또는 매출에 따른 주식 취득 제한「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제180조의4 및 동법 시행령 제208조의4 제1항에 따라 금번 공모에서 2025년 08월 22일부터 2025년 10월 17일까지 당사의 보통주에 대하여 공매도를 하였거나 공매도 주문을 위탁한 자는 금번 모집에 청약할 수 없으며, 이를 위반하여 주식을 취득할 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제429조의3 제2항에 따라 과징금이 부과될 수 있습니다. 다만, 모집가액의 공정한 가격형성을 저해하지 않는 경우로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」시행령 제208조의4 제2항 및 「금융투자업규정」 제6-34조에 해당하는 경우에는 예외적으로 주식 취득이 허용됩니다.

② 법 제180조의4 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 금융위원회가 정하여 고시하는 바에 따라 해당 주식에 대한 유동성을 공급하기 위해 공매도를 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경우로서 증권시장의 원활한 거래를 위해 금융위원회가 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

「금융투자업규정」 제6-34조(유상증자 참여 예외)① 영 제208조의4 제2항 제2호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 바"란 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적의 거래를 말한다.

② 영 제208조의4 제2항 제3호에서 "금융위원회가 정하여 고시하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 법 제392조 제2항에 따른 파생상품시장업무규정에서 정한 유동성 공급 및 시장조성 목적을 위해 해당 주식을 공매도 하거나 공매도 주문을 위탁한 경우

2. 동일한 법인 내에서 영 제208조의4 제1항의 기간 중 공매도를 하지 않거나 공매도 주문을 위탁하지 않은 독립거래단위가 모집 또는 매출에 따른 주식을 취득하는 경우

4) 기타본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 만약 정정요구 등이 발생할 경우에는 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 집합투자증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 집합투자증권 투자에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 귀속됩니다. 또한, 이 집합투자증권은 「예금자보호법」에 의한 보호를 받지 않는 실적배당상품으로 투자원금의 손실이 발행할 수 있으므로 투자에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

5. 인수에 관한 사항

[인수방법 : 잔액인수]

(단위 : 원)

인수인		인수주식 종류 및 수	인수금액	비고
대표주관회사	삼성증권㈜	인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 X 60%	45,049,043,760원	인수수수료 : 모집총액의 1.0% 中 60%(모집총액의 0.6%)
공동주관회사	한국투자증권㈜	인수주식의 종류: 기명식 보통주식인수주식의 수: 인수의무 한도주식수 X 40%	30,032,698,620원	인수수수료 : 모집총액의 1.0% 中 40%(모집총액의 0.4%)
합계			75,081,742,380원	-

(주1) 모집총액 : 확정발행가액 X 유상증자 신주 수

(주2) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미 청약된 잔여주식 또는 청약 미달주식에 대하여는 대표주관회사, 공동주관회사가 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다. 인수한도 의무주식수에 관한 상세한 조건 및 내용은 잔액인수계약서를 참고하시기 바랍니다.

(주3) 상기 인수금액은 예정 발행가액 기준입니다.

6. 상장 및 매매에 관한 사항

[추가 상장 예정 일정]

일자 (예정)	내용
2025년 11월 06일	추가상장 신청
2025년 11월 13일	유상증자 신주 추가상장

(1) 회사는 환매금지형 투자회사로서 회사가 발행한 주식은 한국거래소(Korea Exchange) 유가증권시장에 상장되어 있습니다.(2) 주주는 상장 후 한국거래소 유가증권시장에서 주식을 매도하는 방법에 의해서만 투자자금을 회수할 수 있습니다.(3) 그러나 전반적인 시장금리가 상승할 경우 상대적으로 투자매력이 감소하여 주가가 하락하거나, 시장참여자의 부족으로 인해 상장 후 시장에서의 거래가 예상보다 활발하지 않는 등의 사유로 해당 주식의 환금성이 크게 제약 받을 수 있습니다.

(4) 당사는 유가증권시장 상장규정에 의하여 상장 후 정기보고서 미제출, 감사인 의견 미달, 자본잠식, 매출액 미달, 주가 미달, 시가총액 미달, 파산신청 등, 공시의무 위반, 자산구성요건 미달, 배당요건 미달, 그 밖에 거래소가 인정하는 경우 관리종목으로 지정되거나 상장폐지될 수 있습니다.또한 회사의 주식은 부동산투자회사라는 특수성으로 인해 일반적인 상장주식에 비해 신주 상장 후 거래량 부족 등으로 환금성이 제약될 수 있으며, 또한 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 주권상장 부동산투자회사의 경우 매출액 기준 최근 사업연도 30억원 미만인 경우 관리종목지정 될 수 있습니다. 주권상장부동산투자회사의 경우 매출액 기준(30억원 미만)은 신규상장일 이후 최초 도래하는 사업연도부터 적용하며, 1사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년을 기준으로 산정합니다. 당사의 경우 현재 사업계획으로는 1년간 매출액이 30억원을 하회할 가능성은 높지 않지만, 임차인의 임대차계약 해지 및 현행 규정의 변경으로 인한 관리종목 지정의 가능성을 배제할 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

[부동산투자회사의 관리종목 지정 및 상장폐지와 관련된 현행 규정]

구분	관리종목 지정 (유가증권시장 상장규정 제129조 제1항)	상장폐지 (유가증권시장 상장규정 제130조 제1항, 제2항)
정기보고서	사업보고서, 반기보고서, 분기보고서의법정기한 내 미제출	ㆍ사업보고서 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 해당 사업보고서를 법정 제출기한으로부터 10일 이내 미제출 ㆍ분/반기보고서의 미제출로 관리종목으로 지정된 상태에서 추가로 사업보고서 및 분/반기보고서를 법정 제출기한 내 미제출
감사의견	ㆍ최근 사업연도의 개별재무제표에 대한 감사인의 의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우 ㆍ최근 반기의 개별재무제표에 대한 감사인의 검토의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우	ㆍ개별재무제표에 대한 감사의견이 “부적정” 또는 “의견거절”인 경우 ㆍ”감사범위 제한에 따른 한정” 감사의견으로 인하여 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도에도 개별재무제표에 대한 감사의견이 “감사범위 제한에 따른 한정”인 경우
자본잠식	최근 사업연도 말 현재 자본금의 100분의 50 이상 잠식(종속회사가 있는 법인은 연결재무제표상의 자본금과 자본총계(비지배지분을 제외한다)를 기준으로 해당 요건을 적용)	ㆍ최근 사업연도 말 현재 자본금 전액이 잠식된 경우 ㆍ자본잠식으로 인해 관리종목으로 지정된 상태에서 최근 사업연도말 현재에도 자본금의 100분의 50 이상이 잠식된 경우 상장적격성 실질검사를 실시한 결과, 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우
매출액	- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사의 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우	- 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 50억원 미만인 경우 - 부동산개발사업이 총자산의 100분의 30을 초과하지 않는 부동산투자회사가 매출액 미달로 관리종목으로 지정된 상태에서 최근사업연도 매출액이 30억원 미만인 경우
시가총액	상장시가총액이 50억원에 미달인 상태가 30일 동안 계속되는 경우	시가총액 미달로 관리종목으로 지정된 후 90일동안 다음 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우 ㆍ50억원 이상인 상태 10일 이상 지속 ㆍ50억원 이상인 일수가 30일 이상
해산	-	법률에 따른 해산사유 해당시
최종 부도	-	발행한 어음이나 수표가 최종부도로 처리되거나 은행과의 거래가 정지된 경우
주식 양도	-	주식의 양도가 제한되는 경우. 다만, 법령·정관 등에 따라 양도가 제한되는 경우로서 그 제한이 유가증권시장의 매매거래를 해치지 않는다고 거래소가 인정하는 경우에는 이 호를 적용하지 않음.
파산신청 등	「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차개시신청이나 파산신청이 있는 경우. 다만, 파산신청의 경우 공익 실현과 투자자 보호 등을 고려하여 관리종목지정이 필요하지 않다고 거래소가 인정하는 경우는 제외.	관리종목 지정 후 회생 미인가 등의 경우 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우
공시의무위반	다음의 어느 하나에 해당되어 벌점을 부과받은 경우로서 해당 벌점을 포함하여 과거 1년 이내의 누계벌점이 15점 이상이 되는 경우 ㆍ공시규정 제35조에 따라 불성실공시법인으로 지정된 경우 ㆍ공시규정 제39조의 개선계획서를 제출하지 않은 경우 ㆍ공시규정 제88조에 따른 공시책임자·공시담당자의 교체 요구에 불응한 경우	다음의 어느 하나에 해당되어 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호 등을 종합적으로 고려하여 필요하다고 인정하는 경우 ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 1년간 불성실공시 누계벌점 15점 이상 추가 ㆍ공시의무 위반으로 관리종목 지정 후 기업 경영에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 고의 또는 중과실로 공시의무 위반
자산구성요건	「부동산투자회사법」 제25조제1항(기업구조조정부동산투자회사의 경우에는 같은 법 제49조의2제1항으로 한다)에 따른 자산구성요건을 2분기 계속하여 미달한 경우	관리종목 지정 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못한 경우
배당 요건	「부동산투자회사법」 제28조에 따른 배당요건에 미달	최근 2사업연도간 계속하여 「부동산투자회사법」 제28조의 배당요건에 미달
업무정지	-	업무가 전부 정지되었거나 이에 준하는 상태에 있는 것이 확인된 경우
경영성과	비개발 위탁관리부동산투자회사가 부동산개발사업에 대한 투자비율이 총자산의 30%를 초과하도록 하는 결정을 한 경우로서 최근 사업연도의 매출액이 300억원 미만인 경우	경영성과 미달로 관리종목으로 지정된 후 1년 이내에 그 사유를 해소하지 못하는 경우
기타	공익 실현과 투자자 보호를 위하여 거래소가 인정하는 경우	ㆍ상장 또는 상장폐지 심사과정에서 제출한 서류에 투자자 보호와 관련하여 중요한 사항이 거짓으로 기재되어 있거나 누락된 사실이 발견되어, 상장적격성 실질심사를 실시한 결과 기업의 계속성, 경영의 투명성, 그 밖에 공익 실현과 투자자 보호를 위하여 상장폐지가 필요하다고 인정되는 경우

제2부 집합투자기구에 관한 사항

1. 집합투자기구의 명칭

주식회사 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사[펀드코드:K5M383CW4964(CW496)]

2. 집합투자기구의 연혁

가. 회사의 연혁

시 기	내 용
2019.07.16	회사 발기설립(자기자본 15억원)
	자산관리계약체결 (이지스자산운용㈜)
	자산보관계약체결 (㈜우리은행)
	일반사무위탁계약체결 (㈜국민은행)
2019.07.18	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청
2019.09.11	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가
2019.09.18	대표주관계약체결 (삼성증권㈜)
2019.09.25	명의개서대리계약체결(한국예탁결제원)
2019.09.30	총액인수계약체결(삼성증권㈜, 한화투자증권㈜, 신영증권㈜)
2020.04.28	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가
2020.05.18	총액인수계약체결(삼성증권㈜, 한화투자증권㈜, 신영증권㈜)
2020.06.20	1차 유상증자(일반공모) (보통주식 23,700,000 주, 증자 후 자본금 24,000,000,000 원)
2020.06.22	이지스97호(태평로빌딩) 수익증권 1,132억원 취득 (지분율 99.9%)
2020.07.16	유가증권시장(KOSPI) 상장
2021.03.25	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가(이지스로지스틱스리츠 투자)
2021.04.26	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 지분 3억원 취득(지분율 100%)
2021.07.08	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 지분 22억원 추가 출자 (지분율 100%)
2021.09.16	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 지분 35억원 추가 출자 (지분율 100%)
2021.11.11	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가 (이지스데이터센터리츠, 카이트20호리츠 투자)
2021.11.18	이지스데이터센터리츠 지분 3억원 취득(지분율 100%)
2021.11.24	이지스데이터센터리츠 지분 100억원 추가 출자 (지분율 100%)
2021.11.30	2차 유상증자(제3자배정)(보통주식 6,872,852 주, 증자 후 자본금 30,872,852,000 원)
2021.11.30	카이트20호리츠(이천YM물류센터) 지분 150억원 취득 (지분율 96.8%)
2021.12.17	이지스데이터센터리츠 지분 158억원 추가 출자 (지분율 100%)
2022.01.27	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 지분 30억원 추가 출자 (지분율 100%)
2022.05.02	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가 (이지스25호, 이지스248호 투자)
2022.05.30	3차 유상증자(제3자배정)(보통주식 5,872,483 주, 증자 후 자본금 36,745,335,000원)
2022.06.17	이지스248호(이수화학 반포사옥) 취득 (지분율 80.3%)
2022.10.14	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 해산결의
2022.11.23	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업변경인가 (이지스25호 투자 일정변경)
2022.11.29	이지스로지스틱스리츠(여주쿠팡물류센터) 청산 종결 및 투자금 회수 완료
2022.12.09	이지스25호(트윈트리타워) 수익증권 1,839억원 취득 (지분율 99.7%)
2023.02.28	일반사무위탁계약 해지합의 (㈜국민은행)
2023.02.28	일반사무위탁계약 체결 (스카이펀드서비스㈜)
2023.08.02	4차 유상증자 (주주배정) (보통주식 14,698,134주, 증자 후 자본금 51,443,469,000원)
2024.04.24	이지스 97호(태평로빌딩) 수익증권 일부 원본 및 이익 회수
2024.10.30	이지스25호(트윈트리타워) 수익증권 50억원 추가 출자
2024.12.26	이지스롱웨일1호리츠(삼성중공업 판교R&D센터) 지분 531억원 취득 (지분율 30%)

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

본점소재지 주소
서울특별시 영등포구 여의공원로 115(여의도동, 세우빌딩 14층)이지스자산운용㈜內

다. 경영진의 중요한 변동 - 공시서류작성기준일 현재, 당사의 이사회는 대표이사 1인(도병운), 기타비상무이사 2인(이성종, 정신아), 총 3인의 이사로 구성되어 있습니다. 회사의 이사회 중임(재선임) 내역은 동목의 "차. 이사회 및 감사의 중요한 변동"의 표를 참조하시기 바랍니다.

라. 최대주주의 변동

- 공시서류작성기준일 현재 최대주주는 이지스자산운용(주)외 2인이며, 2025년 5월 31일 기준으로 보통주식 8,912,048주를 보유하고 있습니다.

주주명부 변동일	최대주주명	소유주식수	지분율
2021년 05월 31일	미래에셋증권(신탁) 외	1,515,790주	6.32%
2021년 11월 30일	이지스자산운용(주)	4,502,549주	14.58%
2022년 06월 11일	(주)코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사	5,033,557주	13.70%
2023년 06월 30일	이지스자산운용(주)외 2인	5,156,798주	14.06%

(주1) 지분율은 '주주명부 변동일' 기준 총발행주식수로 계산된 지분율입니다.(주2) 최대주주의 변동은 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항을 바탕으로 작성하였습니다.

마. 상호의 변경- 해당사항 없음 바. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과- 해당사항 없음

사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용- 해당사항 없음

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화- 해당사항 없음

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용(1) 최초 공모 및 상장 - 회사는 2020년 5월 18일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 6월 19일을 주금납입일로 하여 보통주식 23,700,000주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,000원에 신주 발행 하였습니다.

- 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로, 서울시 중구 소재한 태평로빌딩을 소유하고 있는 이지스97호 펀드의 지분 99.9%를 2020년 6월 22일 매입 완료하였습니다.

(*) 이지스97호 펀드와 관련하여 2024년 4월 24일 당해 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용(주)의 자본 재구조화 집행에 따라 회사는 기보유 수익증권 1,132억좌 중 약 297억좌에 대한 원본을 상환받았으며, 원본과 실현된 이익을 포함하여 총 59,947,043,249원을 수령하였습니다.

- 회사는 부동산투자회사법 제20조에 따른 주식의 상장 의무를 충족하기 위하여, 2020년 6월 30일 한국거래소에 주권신규상장신청서를 제출하였으며, 동년 7월 16일 유가증권시장에 상장되었습니다. (2) 1차 신규 투자- 회사는 ㈜이지스로지스틱스위탁관리부동산투자회사(이하 '이지스로지스틱스리츠') 주식을 2021년 4월 26일 100% 인수하고, 2021년 7월 8일, 2021년 9월 16일 및 2022년 1월 27일 유상증자에 참여하여 투자를 집행하였습니다. 이지스로지스틱스리츠는 물류센터 자산 취득을 위하여 매매계약을 체결하였으나 2022년 8월 1일 매매계약을 해제하여 기지급한 계약금(20억원), 중도금(60억원)을 반환 받고 계약금 및 기타 비용 상당액인 26.4억원을 합의금으로 수취하였습니다. 이지스로지스틱스리츠는 반환금 및 합의금을 수취한 후 해산 및 청산이 완료되었습니다. (3) 2차 신규 투자- 회사는 2021년 11월 19일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 11월 29일을 주금납입일로 하여 보통주식 6,872,852주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,820원에 신주 발행 하였습니다. - 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로 (i) 이지스데이터센터리츠 주식을 2021년 11월 18일 100% 인수하고, 2021년 11월 24일 및 2021년 12월 17일 유상증자에 참여하여 현재 지분 100%를 보유하고 있습니다. 이지스데이터센터리츠는 11월 25일 경기도 분당구 야탑동 소재 분당 Hostway IDC에 투자하는 코람코127호 펀드 지분 60%를 99억원에 취득하였고, 12월 24일 북미DC포트폴리오에 투자하는 Valhalla I-A, LP 에 138억원을 투자하였습니다.- 회사는 동 유상증자 자금으로 (ii) 2021년 11월 30일 카이트20호리츠 유상증자에 참여하여 150억원을 출자하였으며 현재 지분 약 97%를 보유하고 있습니다. 카이트20호리츠는 경기도 이천시 초지리 소재 이천YM물류센터에 투자하는 부동산투자회사입니다. (4) 3차 신규 투자- 회사는 2022년 5월 30일 이사회의 유상증자 결의를 근거로, 동년 6월 10일을 주금납입일로 하여 보통주식 5,872,483주를 액면가 1,000원 / 발행가 5,960원에 신주 발행 하였습니다. - 회사는 동 유상증자 자금을 재원으로, 서울시 서초구 반포동에 소재한 이수화학 반포사옥을 소유하고 있는 이지스248호펀드의 제1종 수익증권 100%를 2022년 6월 17일 매입 완료하였습니다.- 또한 회사는 2022년 12월 9일 보유자산(수익증권 및 주식)을 담보로 1,760억원을 차입하여 보유 현금과 함께 이지스25호 펀드 수익증권 1,839억좌(지분율 99.7%)를 1,839억원에 매입하였습니다. 이지스25호 펀드는 서울시 중구 율곡로 6 소재 트윈트리타워를 보유하고 있습니다. (5) 4차 신규 투자 - 회사는 2024년 12월 26일 이사회를 통해 브릿지론 대출 약정 체결을 의결하였으며 이를 통해 보유중인 수익증권을 담보로 531억원을 차입하였으며, 해당 재원으로 2024년 12월 26일 이사회의 주식양수도계약 체결 결의 및 2024년 12월 27일 이사회의 유상증자 참여 결의를 통해 (주)이지스롱웨일1호위탁관리부동산투자회사의 보통주식 지분 30%를 531억원에 취득하였습니다. (주)이지스롱웨일1호위탁관리부동산투자회사는 경기도 성남시 분당구 삼평동 615 소재 삼성중공업 판교 R&D센터를 보유하고 있습니다.

차. 이사회 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	직책	선임		임기만료또는 해임
변동일자	주총종류	직책	신규	중임(재선임)	임기만료또는 해임
2025년 05월 30일	정기주총	사내이사	-	도병운	-
2025년 07월 13일	이사회	대표이사	-	도병운	-
2025년 05월 30일	정기주총	기타비상무이사	-	이성종	-
2025년 05월 30일	정기주총	기타비상무이사	-	정신아	-
2025년 05월 30일	정기주총	감사	-	이종섭	-

3. 집합투자기구의 신탁계약기간

구분

업무범위

계약기간 등

자산관리회사

이지스자산운용㈜

① 위탁자는 자산관리자에게 다음 각 호의 업무(이하 총칭하여 “위탁업무”)를 위탁한다. 다음 각 호의 업무의 수행에 필요하고 밀접한 관련이 있는 업무는 다음 각 호의 업무에 포함된 것으로 본다.

1. 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분에 관한 업무

2. 부동산의 개발에 관한 업무

3. 부동산의 임대차에 관한 업무4. 다른 부동산투자회사에 대한 출자, 지배 내지 경영관리, 부동산관련 증권 기타 증권의 매매에 관한 업무5. 금융기관에의 예치6. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분에 관한 업무7. 부동산투자회사법에 따른 차입 및/또는 사채발행에 관한 업무8. 자산관리에 관한 일반적인 업무

자산관리위탁계약서제15조 (계약기간 및 계약의 변경)

① 본 계약은 체결일에 그 효력이 발생(이하 “효력발생일”)한다. 본 계약의 기간은 본 계약 제16조에 따라 해지 되지 않는 이상 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결 등기일까지로 한다.

일반사무수탁회사

스카이펀드서비스㈜

1. 발행주식의 명의개서에 관한 업무

2. 주식의 발행 및 상장에 관한 사무

3. 운영에 관한 사무

4. 계산에 관한 사무

5. 세무에 관한 업무

6. 법령 또는 정관에 의한 통지업무

7. 해산 및 청산 업무

일반사무관리업무위탁계약서

제15조 (효력발생일)

본 계약은 위탁자의 제8기 회계연도(2023년3월1일)부터 그 효력이 발생한다.

제16조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 위탁자의 청산종결등기일 또는 제18조에서 정한 해지일까지로 한다.

자산보관회사

㈜우리은행

1. 부동산의 보관2. 증권의 보관 및 관리3. 현금의 보관 및 관리4. 해산(청산)관련 업무

자산보관계약서

제1조 (계약의 효력발생일)

본 계약은 계약체결일로부터 그 효력이 발생한다. "갑"이 부투법 등 관련법령에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 영업인가를 득하거나 등록이 수리되지 못하는 경우 상호 책임 없이 실효된다.

제2조 (계약기간)

본 계약의 계약기간은 본 계약의 효력발생일로부터 "갑"의 청산 시 또는 제31조에서정한 해지 시까지로 한다.

(주1) 집합투자기구의 존속기간은 투자자가 투자하고자 하는 기간, 즉 일반적인 용어로 저축만기와 다를 수 있음을 유의하시기 바랍니다.(주2) 법령 또는 신탁계약(정관)상 일정한 경우에는 강제로 해산(해지)되거나, 사전에 정한 절차에 따라 임의로 해산(해지)될 수 있습니다. 자세한 사항은 "제5부 기타 투자자보호를 위해 필요한 사항 - 2. 집합투자기구의 해지에 관한 사항"을 참고하시기 바랍니다.

4. 집합투자업자

- 이지스자산운용㈜는 「부동산투자회사법」에 따른 당사의 적법한 자산관리회사로서 당사의 자산관리업무를 수행합니다. 이지스자산운용㈜에 관한 세부사항은 하기 표의 내용과 같습니다.

구분	내용
회사명	이지스자산운용 주식회사
영문명	IGIS ASSET MANAGEMENT Co., Ltd.
대표자	이규성, 강영구
본점 사업자등록번호	201-86-15022
본사 주소	서울특별시 영등포구 여의공원로 115, 14층
본사 전화번호	02-6959-3100
본사 팩스번호	02-6959-1414
인터넷 홈페이지 주소	https://www.igisam.com/
결산월	12월
업종명	부동산업
회사설립일	2010년 3월 22일
임직원수	435명 ('24년 12월말 기준)

(주1) 자세한 사항은 "제4부 집합투자기구 관련회사에 관한 사항 - 1. 집합투자업자에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.

5. 운용전문인력에 관한 사항

- 당사는 이지스자산운용㈜와 자산관리위탁계약을 맺고 있으며, 이지스자산운용㈜의 운용전문인력은 다음과 같습니다.

성명	최종학력	직책	주요경력
조환석	석사(MBA)(경영학과)	부문대표	삼성생명
강승완	학사(도시공학과)	파트장	삼정KPMG
안덕기	학사(경제학)	시니어매니저	한국스탠다드차타드증권
박상현	학사(통계학과)	시니어매니저	키움투자자산운용
이길수	학사(경제학과, 경영학과)	매니저	이지스자산운용
김현웅	학사(경영학과)	매니저	이지스자산운용
박상훈	학사(건축학과)	매니저	이지스자산운용
임수빈	학사(포르투갈어, 경제학과)	매니저	이지스자산운용
남궁준	학사(경제학과)	매니저	이지스자산운용
양자인	학사(경영학과)	매니저	이지스자산운용
강민수	학사(도시공학과)	매니저	이지스자산운용

(주1) 「부동산투자회사법」 제22조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 제22조 제1항 각 호의 자격을 갖춘 자산운용전문인력임.

6. 집합투자기구의 구조

가. 회사의 지배구조 현황회사는 위탁관리부동산투자회사로서 상근임직원을 둘 수 없는 명목회사입니다. 「상법」 및 「부동산투자회사법」에 따라 내부기관으로 주주총회와 이사회를 두고 있습니다. 주주총회와 이사회는 「부동산투자회사법」 및 회사의 정관에 명시된 역할과 권한을 수행합니다. 회사는 주주총회와 이사회의 의사결정과 감시를 통해 경영의 투명성을 제고하며 주주의 투자수익과 투자자 보호에 최선의 노력을 다할 것입니다. 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항, 일정 금액 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항, 차입 및 사채발행에 관한 사항 등 회사의 주요 사항은 이사회의 결의를 거쳐야 합니다. 당사의 이사회는 자산관리회사로부터 자산의 투자 운용 내역을 보고 받고 이를 평가하며, 자산관리 계획 또는 기타 주요한 투자 의사결정 승인이 이루 어져야 하는 경우 이사회를 소집하여 결의를 하게 됩니다.

[당사 지배구조도]

조직도.jpg 조직도

나. 이사회에 관한 사항(1) 이사회 구성회사는 대표이사(사내이사) 1인과 기타비상무이사 2인으로 이사회를 구성하고 있습니다. 당사 이사회 의장은 당사 정관에 따라서 대표이사가 의장입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 두고 있지 않으며, 이사회 내 소위원회 역시 별도로 두고 있지 않습니다.

「부동산투자회사법」

제14조의3(법인이사 및 감독이사의 선임)① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 “법인이사”라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

[이사회 구성 현황]

직책

성명

주요 경력

대표이사

도병운

1998.02 장안전문대학교 행정과 졸업

1998.03 ~ 2003.03법무법인 세종 대리

2003.04 ~ 2009.12법무법인 에버그린 과장

2010.01 ~ 2013.03법무법인 세종 차장

2013.04 ~ 현재법무법인(유한) 세한 실장

기타비상무이사

이성종

1992.10~현재롯데그룹 상무(자문)2003.01~롯데건설 상무(자문)

기타비상무이사

정신아

2001.02 한국체육대학교 사회체육과 졸업

2001.03 ~ 2003.05법무사 김철환 사무소주임

2003.05 ~ 2009.12법무법인 에버그린 대리

2010.01 ~ 2013.03 법무법인 세종 대리

2013.04 ~ 현재 법무법인(유한) 세한 차장

(2) 이사회의 권한- 당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

제 35 조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

④ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다. 제 38 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관과의 업무위탁 또는 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지

가. 자산관리회사

나. 부투법 제22조의2 제1항의 일반사무 등 위탁기관(이하 “일반사무수탁회사”라 한다)

다. 부투법 제35조 제1항의 자산보관기관(이하 “자산보관기관”라 한다)

6. 제13조에 따른 신주발행에 관한 사항

7. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

8. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

9. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

10. 제50조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

11.「상법」 기타 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사항

12. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

다. 감사 및 준법감시인에 관한 사항1. 감사 선임 현황

당사는 「부동산투자회사법」 제14조의2 규정에 따라 감사 1인을 두고 있습니다.

「부동산투자회사법」

제14조의2(감사의 자격 등)① 부동산투자회사의 감사는 「공인회계사법」에 따른 공인회계사이어야 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 부동산투자회사의 감사가 될 수 없다.

1. 제7조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람

2. 「공인회계사법」에 따라 업무정지 기간 중에 있는 회계법인에 소속된 사람

3. 「공인회계사법」에 따라 직무정지 기간 중에 있는 사람

4. 감사로서의 중립성을 훼손할 우려가 있는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 감사의 해임 및 직무에 관하여는 제14조제3항부터 제5항까지의 규정을 준용한다.

[감사 선임 현황]

인원수	상근 여부	관련법상 자격요건 충족여부	비고
1명	비상근	「부동산투자회사법」제14조의2 충족	공인회계사

구분	성명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계
감사	이종섭	이사회	정관기재	해당사항 없음	해당사항 없음

2. 감사 관련 사항 (1) 감사의 인적사항

성 명	주요 경력	비고
이종섭	2004 성균관대학교 경영학과2004~ 2010 안진회계법인 감사본부 2011 ~ 현재 대영회계법인 감사본부 이사	비상근

(2) 감사의 독립성- 당사의 감사는 정관에 따라 주주총회의 의결을 거쳐 선임되며, 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 동의가 필요합니다. 그리고 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 3을 초과하는 수의 주식을 가진 주주는 그 초과하는 주식에 관하여 의결권을 행사하지 못합니다. 그리고 당사는 「상법」 제382조의2에서 규정하는 집중투표제를 채택하지 않습니다. 그리고 감사의 경우 「부동산투자회사법」에 따른 임원의 결격사유에 해당하지 않는 자이어야 합니다.(3) 감사의 주요활동 내용- 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다.

- 당사 정관에 따른 감사의 직무는 다음과 같습니다.

제 36 조 (감사의 직무)

① 감사는 이사의 직무의 집행을 감사한다.

② 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

③ 감사는 이사가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회에게 보고하여야 한다.

라. 주주총회에 관한 사항당사의 정관에 따른 주주총회의 결의방법과 결의사항은 다음과 같습니다.

제 25 조 (주주총회의 결의방법)① 주주총회의 결의는 법령 또는 본 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 하여야 한다.② 주주총회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못한다. 제 26 조 (주주총회의 결의사항)① 법령이나 정관에서 달리 규정하는 경우를 제외하고, 주주총회는 다음 사항을 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 결의한다.1. 해당 사업연도의 사업계획의 확정. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 사업계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 사업계획을 두 번 확정하지 않음.2. 해당 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획. 다만, 두 기의 사업연도를 한 단위로 하여 차입계획 및 사채발행계획을 확정할 경우, 각 단위 별로 먼저 도래하는 사업연도의 주주총회에서 결의하며, 동일한 사업연도의 차입계획 및 사채발행계획을 두 번 확정하지 않음.3. 주주총회에서 승인받은 법12조제1항제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주 배당수익이 30%이상 하락할 것이 예상되거나, 총자산의 30% 이상 부동산, 증권을 처분하는 계약 등 부동산투자회사법 제12조 제1항 제3호에 따른 자산의 투자운용에 관한 중요한 계약을 체결하거나 변경에 관한 사항(다만, 총자산의 30% 이상 부동산 또는 증권을 처분하는 계약의 경우, 법12조제1항제1호에 따른 사업계획서에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다)4. 자산관리위탁계약 및 자산보관계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항5. 이사 및 감사의 선임에 관한 사항6. 이사 및 감사의 보수에 관한 사항7. 제50조 제4항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항8. 이익배당에 관한 사항9. 기타 이사회가 부의한 사항10. 기타 상법 등 관련 법령상 주주총회의 보통결의를 요하는 사항② 법령이나 정관에서 달리 규정하는 경우를 제외하고, 주주총회는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수로써 다음 각 호의 사항을 결의한다.1. 회사의 정관 변경2. 액면가 미만으로 주식발행3. 회사의 자본감소(단, 결손의 보전을 위한 자본금의 감소는 제1항의 결의에 의함)4. 존립기간만료 이외의 사유로 인한 회사의 해산5. 다른 부동산투자회사와의 합병, 회사의 분할 또는 분할합병6. 영업의 전부 또는 중요한 부분의 양도7. 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 부동산투자회사의 영업의 전부 혹은 일부의 양수8. 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율9. 이사 또는 감사의 해임 10. 부동산 개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적대상범위 등 부투법 시행령 제9조에서 정하는 중요한 부분의 변경에 관한 사항 11. 제17조의 규정에 의한 부동산의 현물출자에 관한 사항12. 기타 「상법」 및 부투법상 「상법」제434조에서 정하는 결의 방식을 통한 주주총회 결의를 하도록 규정하는 사항③ 회사는 주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식의 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우 주주총회를 연기할 수 있다. 이 경우 회사는 그 날부터 2주 이내에 연기된 주주총회를 소집하여야 한다. ④ 제3항에 따라 소집된 연기주주총회의 회의개시 예정시각에서 1시간이 경과할 때까지 출석한 주주가 소유한 주식 총수가 발행된 주식 총수의 과반수에 미달하는 경우에는 출석한 주주의 주식 총수로써 주주총회가 성립된 것으로 본다. 이 경우 연기주주총회의 결의는 출석한 주주의 의결권의 과반수로써 한다. 다만, 제2항 제8호, 제10호 및 제11호의 사항에 대한 연기주주총회의 특별결의는 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수로써 한다.

마. 재간접투자에 따른 전체 사업 구조 당사는 아래와 같이 일반사모부동산투자신탁(사모 펀드), 위탁관리부동산투자회사(사모 리츠) 등에 투자하는 재간접 투자 구조를 통해 궁극적으로 각 부동산 자산에 투자하고 있습니다.

투자구조도_밸류플러스.jpg 투자구조도_밸류플러스

7. 집합투자기구의 투자목적

가. 회사의 투자목적

당사는 2019년 7월 16일 설립되어 2019년 9월 11일 「부동산투자회사법」에 따라 국토교통부 장관으로부터 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 「상법」상의 주식회사입니다.단, 당사가 추구하는 투자 목적 또는 성과 목표가 반드시 달성된다는 보장이 없으며, 투자 성과는 부동산 및 금융 시장의 상황에 따라 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 나. 설립취지

당사는 「부동산투자회사법」에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 동법 제1조(목적)에 따라, 일반 국민 및 소액 투자자를 포함한 부동산 및 금융시장 참여자에게 간접적으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국내 부동산 및 금융시장, 나아가 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.

다. 정관상 목적 사업회사의 주요 목적사업은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산개발사업, 부동산의 임대차, 증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익증권의 취득ㆍ관리 및 처분 등을 하는 방법 등을 통해 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 "정관 제2조(목적)"에 따른 사업 목적은 아래와 같습니다.

[정관]제 2 조 (목적)

회사는 「부동산투자회사법」(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자운용과 직접 관련된 업무 기타 부투법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없다.

1. 부동산의 취득관리개량 및 처분

2. 부동산의 개발사업

3. 부동산의 임대차

4. 증권의 매매

5. 금융기관에의 예치

6. 지상권임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득관리처분

7. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득관리처분

단, 상기의 사업목적이 반드시 달성된다는 보장은 없으며, 집합투자기구와 관련된 어떠한 당사자도 투자원금의 보장 또는 투자목적의 달성을 보장하지 아니합니다.

8. 집합투자기구의 투자대상

가. 투자대상

(1) 당사 투자 대상 자산 현황당사는 2020년 6월 이지스97호 펀드를 통해 최초 투자 자산인 태평로빌딩을 편입하고, 2021년 11월 이지스데이터센터리츠 및 코람코127호 펀드를 통해 분당 Hostway IDC에, 2021년 12월 카이트20호리츠를 통해 이천YM물류센터, 이지스데이터센터리츠를 통해 북미DC포트폴리오에 투자하였습니다. 추가로, 2022년 6월 이지스248호 펀드를 통해 이수화학 반포사옥, 2022년 12월 이지스25호 펀드를 통해 트윈트리타워, 2024년 12월 이지스롱웨일1호리츠를 통해 삼성중공업 판교 R&D센터에 투자하였습니다. 당사는 현재 보유중인 모든 자산을 하위 투자기구(펀드 또는 리츠 등)를 통하여 투자하고 있으며, 각 투자기구별로 리스크가 절연되어 있는 구조입니다.당사는 '25년 6월말 하위 투자기구에 대한 지분율 및 기초자산 평가금액을 고려한 AUM 기준 오피스 자산 74.6%, 데이터센터 자산 21.8%, 물류센터 자산 3.6%의 투자 비중을 가지고 있는 오피스 중심의 멀티 섹터 리츠입니다.

[당사 투자 자산 현황]

투자대상(투자기구명)	투자기구의 종류	투자금액 (좌수, 주식수)	지분율	자산 소재지	감정평가액(기준시점)(주2)	부동산양수도 (간주)가액	임대율(2025년 6월말 기준)
태평로빌딩(이지스97호)	펀드(수익증권)	835억원(835억좌)	48.1%(주5)	서울시 중구 세종대로 73	4,564억원(2025년 8월)(주2)	3,025억원	100.0%
트윈트리타워 (이지스25호)	펀드(수익증권)	1,889억원(1,876억좌)	99.7%	서울시 종로구 율곡로 6	6,725억원(2025년 9월)(주2)	5,569억원	99.2%
이수화학 반포사옥 (이지스248호)	펀드(수익증권)	212억원(212억좌)	80.3%(우선주)	서울시 서초구 사평대로 84	1,046억원(2025년 8월)(주2)	800억원(주1)	100%
분당Hostway IDC(이지스데이터센터리츠, 코람코127호)	펀드(수익증권)	99억원(99억좌)	60.0%	성남시 분당구 장미로 36	553억원(2023년 11월)(주2)	430억원	100%
북미DC포트폴리오 (이지스데이터센터리츠, Valhalla I-A)	지분증권	138억원	5.1%	미국: 캘리포니아주 Santa Clara (실리콘밸리) 8개, 워싱턴주 Quincy 2개캐나다: 퀘벡주 Montreal 1개, 퀘벡주 Quebec city 2개 자산 소재	USD4,097M6조 80억원(2025년 3월)(주3) (주4)	4조 1,474억원(주4)	100%
이천YM물류센터 (카이트20호리츠)	리츠(부동산투자회사 주권)	150억원(보통주 150만주, 우선주 150만주)	96.8%	이천시 대월면 대평로 195-66	581억원(2024년 3월)	480억원	100%
삼성중공업 판교 R&D센터 (이지스롱웨일1호리츠)	리츠(부동산투자회사 주권)	531억원(보통주 2,740,500주)	30.0%	성남시 분당구 삼평동 615	4,767억원(2025년 10월)(주2)	4,000억원	100%

(주1) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 제1종 수익증권은 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받습니다.(주2) 상기 감정평가금액은 해당 투자기구의 AMC(집합투자업자 또는 자산관리회사)가 감정평가법인 등으로부터 수령한 가치추정보고서를 기준으로 한 금액 또는 감정평가법인로부터 수령한 시가/담보감정평가액 기준입니다. (태평로빌딩, 트윈트리타워, 이수화학반포사옥, 분당 Hostway IDC - 가치추정보고서 기준, 북미DC포트폴리오 - Valuation Report 기준, 이천YM물류센터 - 담보감정평가서 기준, 삼성중공업 판교R&D센터 - 시가감정평가서 기준)(주3) 부동산양수도간주가액은 펀드 수익증권, 리츠 주권 및 Limited Partnership 지분증권의 거래시 기준이 되는 부동산 자산가격 또는 기업가치(북미DC포트폴리오)를 의미합니다.(주4) 매입시점(부동산양수도간주가액) 기준: 1,188원/달러, 최근감정평가 기준일(2025년 3월 31일) 기준 환율: 1,466.50원/달러(주5) 당사가 보유한 이지스97호 펀드는 재구조화 시점의 NAV(순자산가치) 기준 약 65.7%의 지분율 수준이나, 우선주 발행 전 누적된 평가이익을 제외한 단순 좌수 기준으로는 48.1%(1,736억좌 중 835억좌) 수준임입니다. 본 증권신고서 상으로는 48.1%로 통일하여 표기하였습니다. 태평로빌딩의 재구조화 및 NAV 등과 관련하여 하단의 ① 태평로빌딩을 참고하시기 바랍니다.

① 태평로빌딩

구분	내용
사진	태평로빌딩_001.jpg 태평로빌딩
위치도	태평로빌딩 위치도.jpg 태평로빌딩 위치도
주소	서울시 중구 세종대로 73
대지면적 / 연면적	2,893.4㎡ / 40,001.8㎡
건물규모	지하 6층 / 지상 26층
승강기 / 주차대수	7대 / 337대
용도	업무시설, 판매시설
준공연도	1997년 9월
입지	시청역 인근 (1, 2호선)
주요 임차인	삼성생명, 중국공상은행 등
임대율 (2025년 6월)	100.0%
WALE (2025년 6월)	3.2년
감정평가액(주1)(기관, 시점)	4,564억원(경일감정평가법인, 2025년 8월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	3,025억원(2020년 6월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 4.4% / 현재 5.7%
투자기구 (지분율)	이지스97호 펀드 (48.1%)
LEED 등급	LEED Platinum

(주1) 경일감정평가법인에서 제공한 가치추정 컨설팅보고서상 가치구간의 중간값(최소값과 최대값의 평균)을 기준입니다.이지스97호 펀드와 관련하여 2024년 4월 24일 당해 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용(주)은 이지스97호 펀드의 자본재구조화를 진행하였습니다. 자본재구조화란 새로운 종류의 자본을 신규로 조달하여, 기존 자본의 일부를 상환(주식회사의 경우 증감자)하는 자본구조의 변동을 의미합니다. 자본재구조화 이전에 당사는 이지스97호 펀드가 발행한 종류C2(제3종) 수익증권의 약 99.9%를 보유하고 있었으며 이지스97호 펀드는 기초자산인 태평로빌딩에 대하여 공정가치로 평가하여 펀드 회계상 평가이익이 누적되어 있었습니다. 2024년 4월 24일 이지스97호 펀드의 집합투자업자인 이지스자산운용(주)은 이지스97호 펀드의 우선주 성격의 신종 수익증권인 종류F2(제4종)을 신규로 발행하였으며, 당사가 투자하고 있던 보통주 성격의 기보유 수익증권 중 일부의 원본을 상환하고 펀드에 누적된 평가이익 중 상환되는 원본의 비율만큼 이익으로 분배하였습니다. 해당 평가이익 분배금은 당사의 제10기 사업연도의 특별배당 재원으로 사용되었습니다.재구조화 이후 당사가 보유한 이지스97호 펀드 수익증권은 총 835억좌(원본 기준 835억원)이며, 재구조화 완료 시점 펀드에 누적된 평가이익 중 잔여금액을 고려한 NAV(순자산가치) 기준으로 당사가 보유한 835억좌에 대한 순자산 가치 비율(실질적 지분율)은 약 65.7% 수준입니다. 이지스97호 펀드의 잔여 누적 평가이익을 제외한 단순 좌수 기준으로는 48.1%(약 1,736억좌 중 약 835억좌) 수준입니다. 해당 평가이익 중 일부는 자산 매각시 우선주의 발행조건(5년까지 IRR 8.3%, 이후 매년 0.5% 가산하여 우선 배당)에 따라 우선주에게 귀속될 수도 있으므로, 본 증권신고서 상으로 이지스97호 펀드에 대한 당사의 지분비율은 단순 좌수 기준인 48.1%로 통일하여 표기하였습니다.

② 트윈트리타워

구분	내용
사진	트윈트리타워_001.jpg 트윈트리타워
위치도	트윈트리타워 위치도.jpg 트윈트리타워 위치도
주소	서울시 중구 율곡로 6
대지면적 / 연면적	4,430.1㎡ / 55,785.3㎡
건물규모	지하 8층 / 지상 17층
승강기 / 주차대수	10대 / 226대
용도	업무시설, 근린생활시설 등
준공연도	2010년 12월
입지	5호선 광화문역, 3호선 경복궁역, 안국역 인근
주요 임차인	SK에코엔지니어링, 예술경영지원센터, 일본국대사관 등
임대율 (2025년 6월)	99.2%
WALE (2025년 6월)	3.6년
감정평가액(주1)(기관, 시점)	6,725억원(경일감정평가법인, 2025년 9월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	5,569억원(2022년 12월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 4.1% / 현재 4.3%
투자기구 (지분율)	이지스25호 펀드 (99.7%)
LEED 등급	LEED Platinum

(주1)경일감정평가법인에서 제공한 가치추정 컨설팅보고서상 가치구간의 중간값(최소값과 최대값의 평균) 기준입니다.③ 이수화학 반포사옥

구분	내용
사진	이수화학.jpg 이수화학
위치도	이수화학 위치도.jpg 이수화학 위치도
주소	서울시 서초구 사평대로 84
대지면적 / 연면적	2,155㎡ / 12,184.1㎡
건물규모	지하 4층 / 지상 8층
승강기 / 주차대수	2대 / 80대
용도	업무시설
준공연도	1997년 6월 (2020년 7월 리모델링)
입지	3, 7, 9호선 고속터미널역 인근
주요 임차인	이수화학 및 동회사의 계열사(100%)
임대율 (2025년 6월)	100%
WALE (2025년 6월)	5.5년
감정평가액(주1)(기관, 시점)	1,046억원(경일감정평가법인, 2025년 8월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	800억원(2022년 6월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 4.2% / 현재 4.6%
투자기구 (지분율)	이지스248호 펀드 (80.3%) (주2)

(주1) 경일감정평가법인에서 제공한 가치추정 컨설팅보고서상 가치구간의 중간값(최소값과 최대값의 평균)을 기준입니다.(주2) 당사는 이지스248호 펀드가 발행한 제1종 수익증권 212억좌 100%를 보유하고 있으며, 누적적 우선배당 6.9%(연환산)와 매각차익의 30%를 분배받는 우선주 성격의 수익증권입니다. 보통주 성격의 제2종 수익증권 총 52억좌는 책임임차인인 이수화학에서 100% 보유하고 있습니다. 상기 지분율 80.3%는 제1종, 제2종 수익증권 전체 합산 기준입니다. ④ 북미DC포트폴리오

구분	내용
사진	북미dc포트폴리오.jpg 북미dc포트폴리오
위치도	북미dc포트폴리오 위치도.jpg 북미dc포트폴리오 위치도
주소	미국 실리콘밸리, 캐나다 퀘벡 등 북미지역
자산 유형	데이터센터 13개 자산 포트폴리오
총 용량	187MW
주요 임차인	S&P 신용등급 AAA의 IT기업 (계약 용량의 절반 이상 점유)
임대율 (2025년 6월)	100%
WALE (2025년 6월)	6.4년
감정평가액(기관, 시점)	USD 4,097M6조 80억원(PwC, 2025년 3월)(주1), (주2)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	4조 1,474억원(2021년 12월) (주2)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 5.1% / 현재 5.6%
투자기구 (지분율)	이지스데이터센터(100%) → Valhalla I-A (5.1%) (주3)
LEED 등급	13개 자산 중 8개 자산 LEED Platinum 또는 Gold

(주1) 상기 감정평가액은 보유 부동산에 대한 감정평가 금액이 아닌, 부동산을 보유하고 있는 기업(YieldCo)의 가치 평가액입니다.(주2) 감정평가액은 1,466.5원/달러 기준, 양수도가액은 1,188원/달러 기준(주3) 북미DC포트폴리오에 대한 궁극적인 지분율은 5.1%이나, 투자기구인 Valhalla I-A에서 차입한 영구채 성격의 Equity Bridge Loan(약 USD 76 Million)이 존재하며, 당사가 실질적으로 북미DC포트폴리오에 투입한 투자원금은 138억원(약 USD 11.6 Million) 입니다.(주4) 북미DC포트폴리오의 지분을 보유하고 있는 Valhalla I-A는 기초자산 평가액 감소 및 브릿지론(Equity Bridge Loan) 미지급이자 누계로 순자산이 감소하여 당사는 제8기 및 제9기 사업연도 중 당사가 보유하고 있는 이지스데이터센터리츠 주식 가치에 대하여 북미DC포트폴리오의 투자원본에 해당하는 138억원의 손상차손을 인식하였습니다.

⑤ 분당 Hostway IDC

구분	내용
사진	분당hostway idc.jpg 분당hostway idc
위치도	분당hostway idc 위치도.jpg 분당hostway idc 위치도
주소	성남시 분당구 장미로 36
대지면적 / 연면적	3,588.3㎡ / 14,533.4㎡
건물규모	지상 5층 (지하층 없음)
승강기 / 주차대수	3대 / 75대
용도	방송통신시설 등
준공연도	2000년 6월
입지	분당선 야탑역 인근
주요 임차인	Hostway (100%)
임대율 (2025년 6월)	100%
WALE (2025년 6월)	9.0년
감정평가액(기관, 시점)	553억원 (주1)(제일감정평가법인, 2023년 11월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	430억원(2021년 11월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 5.4% / 현재 5.9%
투자기구 (지분율)	이지스데이터센터(100%) → 코람코127호 펀드 (60.0%)

(주1) 분당Hostway IDC의 평가액은 가격조사보고서를 바탕으로 코람코127호 펀드의 집합투자업자가 집합투자재산평가 규정에 따라 평가한 금액입니다.

⑥ 이천YM물류센터

구분	내용
사진	이천ym물류센터 1.jpg 이천ym물류센터
위치도	이천ym물류센터 위치도.jpg 이천ym물류센터 위치도
주소	이천시 대월면 대평로 195-66
대지면적 / 연면적	5,769.9㎡ / 28,707.9㎡
건물규모	지하 1층 / 지상 3층
층고	10.5m
승강기 / 주차대수	5대 (일반승강기 2대, 화물용 1대, 수직반송기 2대) / 101대
용도	창고시설 (100% 상온 물류센터)
준공연도	2021년 12월
입지	영동고속도로 이천IC 인근
주요 임차인	S사 (국내 IT 대기업 물류 자회사) 100%
임대율 (2025년 6월)	100%
WALE (2025년 6월)	1.4년
감정평가액(기관, 시점)	581억원(써브감정평가법인, 2024년 3월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	480억원(2021년 12월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 5.4% / 현재 5.6%
투자기구 (지분율)	카이트20호리츠 (96.8%) (주1)

(주1) 카이트20호리츠는 우선주 150만주(발행가 5,000원, 연환산 6.0% 누적적 우선배당, 매각차익의 10%) 및 보통주 160만주(발행가 5,000원)를 발행하였으며, 당사는 우선주 150만주(100%) 및 보통주 150만주(93.8%)에 투자하여 합산 96.8%의 지분을 보유하고 있습니다.

⑦ 삼성중공업 판교 R&D센터

구분	내용
사진	삼성중공업 판교r&d센터.jpg 삼성중공업 판교r&d센터
위치도	삼성중공업 판교 r&d센터 위치도.jpg 삼성중공업 판교 R&D센터 위치도
주소	경기도 성남시 분당구 삼평동 615
대지면적 / 연면적	7,460.1㎡ / 57,460.52㎡
건물규모	지하 5층 / 지상 8층
승강기 / 주차대수	10대 (승용 8대, 비상2대) / 400대
용도	업무시설
준공연도	2014년 10월
입지	판교제1테크노밸리
책임임차인	삼성중공업(100%)
임대율 (2025년 6월)	100%
WALE (2025년 6월)	9.5년
감정평가액(기관, 시점)	4,767억원(경일감정평가법인, 2025년 10월)
부동산양수도(간주)가액(투자시점)	4,000억원(2024년 12월)
Cap. Rate (매입/현재)	매입 4.7% / 현재 4.8%
투자기구 (지분율)	이지스롱웨일1호리츠 (30.0%)

(주1) 본 자산은 삼성중공업이 100% 책임임차하나, 일부(약 22%) 면적에 대하여 SK쉴더스가 전차 중임

(2) 국내 오피스 시장 현황

① 서울 오피스 거래시장 2025년 2분기 서울 오피스 거래규모는 5조 3,554억원으로, 이는 2020년 3분기 거래규모(5조 4,814억원)에 이어 역대 2위 거래규모입니다. 당분기는 SI타워(8,971억원), 강남N타워( 6,805억원) 등 코어자산 위주의 자산 거래가 4조 8,000억원에 달해 전체 거래규모의 90% 수준을 기록하였습니다. 권역별 거래규모는 CBD 2조 4,102억원, GBD 2조 4,854억원, YBD 3,548억원 수준을 기록하였습니다.

[서울 오피스 거래규모 추이]

서울 오피스 거래규모_25년2분기.jpg 서울 오피스 거래규모_25년2분기