가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요&cr;
(1) 업계의 현황
부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산 투자회사는 2020년 12월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 26개, 위탁관리부동산투자회사 252개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 282개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 13개, 총 자산규모 5.8조원 수준입니다&cr;&cr;#부동산투자회사 현황&cr;- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2020년 12월)
(2) 회사의 현황
(가) 영업개황 및 사업부문의 구분
A. 영업개황
당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목상 회사로서, 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분 등)을 통하여 투자자에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 8월 7일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 당사의 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치하고 있으며, 벨기에 연방정부 산하의 벨기에 건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년말(2034.12.31)까지 중도해지 옵션 없이 임차 중입니다. 당사는 파이낸스 타워를 기초자산으로 보유하고 있는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 “제이알제26호”)의 발행 주식을 취득함으로써 파이낸스 타워에 투자하여 운용하고 있습니다.
한편, 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 연간 임대료가 자동으로 조정됩니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2004년~2019년)간 연평균 약 1.84% 상승하였습니다. 2019년 12월 벨기에 건강지수는 109.18포인트입니다. 이러한 상황에도 불구하고, 최근 COVID-19 확산에 따른 경기침체로 인해 벨기에 건강지수의 상승폭이 둔화되거나 하락할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따른 임대료의 상승폭이 둔화되거나 혹은 하락할 수 있습니다. &cr;&cr;COVID-19의 확산이 시작된 2020년 1월 이후의 벨기에 건강지수는 월평균 110.00포인트로, 2020년 월별 건강지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다.
| 1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 |
| 109.72 | 109.87 | 109.96 | 110.22 | 110.10 | 110.05 | 110.16 | 110.20 | 109.78 | 110.11 | 109.91 | 109.88 |
&cr;참고사항1. Health Index: 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치&cr;참고사항2. 연간 임대료 조정에 적용되는 벨기에 건강지수: 전년도 12월 건강지수 기준
B. 공시대상 사업부문의 구분&cr;당사는 부동산 임대(부동산 취득, 관리, 개량 및 처분)를 단일사업으로 영위하고 있습니다. &cr;
(나) 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.&cr;
(다) 시장의 특성&cr;전술한 '(1) 업계의 현황' 참고&cr;
(라) 신규사업 등의 내용 및 전망
당사 투자운용기준에 따른 투자가이드라인을 바탕으로, 신규 투자 물건을 선별하고 우량자산을 지속적으로 편입함을 통해 부동산 자산 포트폴리오를 확장할 계획입니다. 이를 통해 기존의 리스크를 분산하고 안정적인 배당 실현을 계획하고 있습니다. &cr;
(마) 조직도
제1호 의안) 제3기 재무제표 승인의 건&cr;
※ 다음 재무제표는 외부감사인의 감사진행 중인 자료로 외부감사인의 감사 결과 및 주주총회 승인과정에서 변경될 수 있으며, 상세 사항은 향후 공시되는 당사의 연결ㆍ별도 감사보고서 및 사업보고서 등을 참고하시기 바랍니다.&cr;
< 연 결 재 무 상 태 표 >
| 제3기 당 기말 2020년 12월 31일 현재 | |
| 제2기 전기말 2020년 06월 30일 현재 | |
| 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 3(당) 기말 | 제 2(전) 기말 |
|---|---|---|
| 자 산 | ||
| Ⅰ. 유동자산 | 105,800,643,992 | 337,632,324,129 |
| 1. 현금및현금성자산 | 60,385,353,508 | 337,611,358,602 |
| 2. 단기금융상품 | 16,000,000,000 | - |
| 3. 매출채권 | 49,957,275 | - |
| 4. 기타채권 | 8,560,697,087 | 20,371,837 |
| 5. 기타유동자산 | 1,281,398,784 | 2,000 |
| 6. 당기손익-공정가치측정금융자산 | 6,015,523,808 | - |
| 7. 파생상품자산 | 2,360,526,599 | - |
| 8. 당기법인세자산 | 11,147,186,931 | 591,690 |
| Ⅱ. 비유동자산 | 1,709,109,776,882 | - |
| 1. 투자부동산 | 1,595,552,173,593 | - |
| 2. 무형자산 | 108,745,973,645 | - |
| 3. 파생상품자산 | 3,008,447,412 | - |
| 4. 기타비유동자산 | 1,803,182,232 | - |
| 자 산 총 계 | 1,814,910,420,874 | 337,632,324,129 |
| 부 채 | ||
| Ⅰ. 유동부채 | 24,214,713,744 | 85,802,880 |
| 1. 기타지급채무 | 4,706,691,492 | 85,798,480 |
| 2. 기타유동부채 | 19,508,022,252 | 4,400 |
| Ⅱ. 비유동부채 | 967,772,415,839 | - |
| 1. 장기차입금 | 961,739,098,875 | - |
| 2. 파생상품부채 | 6,033,316,964 | - |
| 부 채 총 계 | 991,987,129,583 | 85,802,880 |
| 자 본 | ||
| I. 지배기업 소유주에게 귀속되는 지분 | 822,923,291,291 | 337,546,521,249 |
| 1. 자본금 | 165,600,000,000 | 68,600,000,000 |
| 2. 기타불입자본 | 649,261,315,117 | 269,050,496,950 |
| 3. 기타포괄손익누계액 | (6,984,024,748) | - |
| 4. 이익잉여금(결손금) | 15,046,000,922 | (103,975,701) |
| II. 비지배지분 | - | - |
| 자 본 총 계 | 822,923,291,291 | 337,546,521,249 |
| 부채 및 자본 총계 | 1,814,910,420,874 | 337,632,324,129 |
< 연 결 포 괄 손 익 계 산 서 >
| 제3기 당기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지 | |
| 제2기 전기 2020년 02월 01일부터 2020년 06월 30일까지 | |
| 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 3(당) 기 | 제 2(전) 기 |
|---|---|---|
| Ⅰ. 영업수익 | 42,374,581,321 | - |
| Ⅱ. 영업비용 | 20,058,272,901 | 114,170,240 |
| Ⅲ. 영업이익(손실) | 22,316,308,420 | (114,170,240) |
| 1. 금융수익 | 126,453,188 | 24,214,019 |
| 2. 금융비용 | 6,178,188,776 | - |
| 3. 기타수익 | 410,044,304 | - |
| 4. 기타비용 | 1,221,467,920 | - |
| Ⅳ. 법인세비용차감전순이익(손실) | 15,453,149,216 | (89,956,221) |
| Ⅴ. 법인세비용 | 303,172,593 | - |
| Ⅵ. 당기순이익(손실) | 15,149,976,623 | (89,956,221) |
| Ⅶ. 기타포괄손익 | (6,984,024,748) | - |
| 1. 파생상품평가손익 | (2,267,747,226) | - |
| 2. 해외사업환산손익 | (4,716,277,522) | - |
| Ⅷ. 당기총포괄이익(손실) | 8,165,951,875 | (89,956,221) |
| IX. 당기순이익(손실)의 귀속 | ||
| 지배기업의 소유주지분 | 15,149,976,623 | (89,956,221) |
| 비지배지분 | - | - |
| X. 당기총포괄이익(손실)의 귀속 | ||
| 지배기업의 소유주지분 | 8,165,951,875 | (89,956,221) |
| 비지배지분 | - | - |
| Ⅸ. 주당이익(손실) | ||
| 기본 및 희석 주당이익(손실) | 101 | (13) |
&cr; < 별 도 재 무 상 태 표 >
| 제3기 당 기말 2020년 12월 31일 현재 | |
| 제2기 전기말 2020년 06월 30일 현재 | |
| 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 3(당) 기말 | 제 2(전) 기말 |
|---|---|---|
| 자 산 | ||
| Ⅰ. 유동자산 | 31,492,604,755 | 337,632,324,129 |
| 1. 현금및현금성자산 | 2,870,788,042 | 337,611,358,602 |
| 2. 기타채권 | 28,600,102,310 | 20,371,837 |
| 3. 기타유동자산 | 5,891,973 | 2,000 |
| 4. 당기법인세자산 | 15,822,430 | 591,690 |
| Ⅱ. 비유동자산 | 810,157,000,000 | - |
| 1. 종속기업투자 | 810,157,000,000 | - |
| 자 산 총 계 | 841,649,604,755 | 337,632,324,129 |
| 부 채 | ||
| Ⅰ. 유동부채 | 1,139,157,377 | 85,802,880 |
| 1. 기타지급채무 | 1,139,157,377 | 85,798,480 |
| 2. 기타유동부채 | - | 4,400 |
| 부 채 총 계 | 1,139,157,377 | 85,802,880 |
| 자 본 | ||
| Ⅰ. 자본금 | 165,600,000,000 | 68,600,000,000 |
| Ⅱ. 기타불입자본 | 649,261,315,117 | 269,050,496,950 |
| Ⅲ. 이익잉여금(결손금) | 25,649,132,261 | (103,975,701) |
| 자 본 총 계 | 840,510,447,378 | 337,546,521,249 |
| 부채 및 자본 총계 | 841,649,604,755 | 337,632,324,129 |
&cr; < 별 도 포 괄 손 익 계 산 서 >
| 제3기 당기 2020년 07월 01일부터 2020년 12월 31일까지 | |
| 제2기 전기 2020년 02월 01일부터 2020년 06월 30일까지 | |
| 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 3(당) 기 | 제 2(전) 기 |
|---|---|---|
| Ⅰ. 영업수익(배당금수익) | 28,600,000,000 | - |
| Ⅱ. 영업비용 | 2,929,365,777 | 114,170,240 |
| Ⅲ. 영업이익 | 25,670,634,223 | (114,170,240) |
| 1. 금융수익 | 82,473,739 | 24,214,019 |
| Ⅳ. 법인세비용차감전순이익(손실) | 25,753,107,962 | (89,956,221) |
| Ⅴ. 법인세비용 | - | - |
| Ⅵ. 당기순이익(손실) | 25,753,107,962 | (89,956,221) |
| Ⅶ. 기타포괄손익 | - | - |
| Ⅷ. 당기총포괄이익(손실) | 25,753,107,962 | (89,956,221) |
| Ⅸ. 주당이익 | ||
| 기본 및 희석 주당이익(손실) | 171 | (13) |
&cr; < 이 익 잉 여 금 처 분 계 산 서 >
| 제3(당)기 | 2020년 07월 01일 | 부터 | 제2(전)기 | 2020년 02월 01일 | 부터 |
| 2020년 12월 31일 | 까지 | 2020년 06월 30일 | 까지 | ||
| 처분예정일 | 2021년 3월 29일 | 처분확정일 | 2020년 9월 25일 | ||
| 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 | (단위 : 원) | ||||
| 과 목 | 제 3 (당)기 | 제 2 (전)기 | ||
|---|---|---|---|---|
| Ⅰ. 미처분이익잉여금(결손금) | 25,649,132,261 | (103,975,701) | ||
| 1. 전기이월이익잉여금(결손금) | (103,975,701) | (14,019,480) | ||
| 2. 당기순이익(손실) | 25,753,107,962 | (89,956,221) | ||
| Ⅱ. 이익잉여금처분액 | - | - | ||
| 1. 배당금 | 25,336,800,000 | - | ||
| 보통주 주당배당금(율)&cr; 당기: 153원(15.3%)&cr; 전기: - 원(- %) | 25,336,800,000 | - | ||
| Ⅲ. 차기이월미처리결손금 | 312,332,261 | (103,975,701) | ||
&cr; 제3호 의안) 제4기 이사 보수 승인의 건&cr;
가. 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당기)_제4기
| 이사의 수 (사외이사수) | 3명(해당사항 없음) |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 90,000,000원 |
(전기)_제3기
| 이사의 수 (사외이사수) | 3명(해당사항 없음) |
| 실제 지급된 보수총액 | [대표이사] 5,032,258원&cr;[이사] 5,032,258원 |
| 최고한도액 | 90,000,000원 |
※ 기타 참고사항&cr;- 취임 또는 퇴임 시 재직 일수에 따라 일할 계산함.&cr;- 퇴직금은 없는 것으로 함.
&cr; 제4호 의안) 제4기 감사 보수 승인의 건&cr;
가. 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당 기)
| 감사의 수 | 1명 |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 30,000,000원 |
(전 기)
| 감사의 수 | 1명 |
| 실제 지급된 보수총액 | 2,516,129원 |
| 최고한도액 | 30,000,000원 |
※ 기타 참고사항&cr;- 취임 또는 퇴임 시 재직 일수에 따라 일할 계산함.&cr;- 퇴직금은 없는 것으로 함.
제9호 의안) 이 사 선임의 건&cr;
가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 등 여부
| 후보자성명 | 생년월일 | 사외이사&cr;후보자여부 |
감사위원회 위원인 이사 분리선출 여부 |
최대주주와의 관계 | 추천인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김중한 | 1971.07.16 | 기타비상무이사 | 부 | 없음 | 이사회 |
| 서일영 | 1965.08.23 | 기타비상무이사 | 부 | 없음 | 이사회 |
| 총 ( 2 ) 명 | |||||
나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역
| 후보자성명 | 주된직업 | 세부경력 | 해당법인과의&cr;최근3년간 거래내역 | |
|---|---|---|---|---|
| 기간 | 내용 | |||
| 김중한 |
법무법인세종 부동산자문위원 |
2020-현재&cr;2017-2020&cr;2009-2017&cr;2008-2009 |
법무법인세종 부동산자문위원 국토교통부 부동산산업과 국토교통부 해외건설정책과 현대자동차증권 구조화금융팀 |
없음 |
| 서일영 |
KB증권 Advisory 본부장 |
2017-2020&cr;2016-2016&cr;2010-2015&cr;2007-2009&cr;1995-2007 |
KB증권 Advisory본부장 현대증권 투자금융본부장 하나금융투자증권 IB본부 아주오토리스 대표 하나은행 심사팀/RM팀 |
없음 |
다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무
| 후보자성명 | 체납사실 여부 | 부실기업 경영진 여부 | 법령상 결격 사유 유무 |
|---|---|---|---|
| 김중한 | 부 | 부 | 없음 |
| 서일영 | 부 | 부 | 없음 |
제2호 의안 : 제3기 현금배당 결의의 건
가. 배당 총액: 25,336,800,000원(배당가능이익의 98.3%)
&cr;나. 주당 배당금: 153원(약 7.35%/연)
&cr;다. 배당금 지급 예정일: 정기주주총회일로부터 1개월 이내
&cr;
제5호 의안 : 제4기 및 제5기 사업계획 승인의 건
가. 투자부동산: 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 콤플렉스
&cr;나. 사업계획 재무요약
(단위: 백만원)
|
구 분 |
제4기 (2021.01.01. ~ 2021.06.30.) |
제5기 (2021.07.01. ~ 2021.12.31.) |
|
영업수익 |
30,561 |
30,561 |
|
영업비용 |
1,483 |
1,483 |
|
영업이익 |
29,196 |
29,196 |
|
당기순이익 |
29,196 |
29,196 |
|
주당 배당금 |
174원 |
174원 |
주) 상기 자료는 예상 수치로 실제 운영과정에서 추가로 발생될 비용과 회계처리 등의 사유로 변동 가능함
다. 기타: 신규 자산 편입&cr; - 국내외 우량한 신규 부동산을 추가로 편입하여, 포트폴리오를 다변화시키고 투자자의 수익률 제고하자 하며, 이에 상기 '나. 사업계획 재무요약'은 변동될 수 있음
&cr;
제6호 의안 : 국토교통부 변경인가 신청 승인의 건
가. 변경 목적
- 사업계획 및 최근 시장 상황을 감안하여 국내외 우량한 신규 부동산을 추가로 편입하기 위해 기존 국토교통부로부터 인가 받은 운영계획(투자운용지침 포함)을 변경하고자 함&cr;&cr;나. 기타
- 해당 운용계획(투자운용지침 포함)은 향후 국토교통부의 변경인가 신청 및 승인 과정에 서 협의결과에 따라 변동될 수 있음
&cr;
제7호 의안 : 차입 및 사채발행계획 승인의 건
가. 수립 목적
- 당사는 '제5호 의안(제4기 및 제5기 사업계획 승인의 건)' 관련하여 국내외 우량한 신규 부동산을 추가로 편입 시 수익률 제고 및 원할한 자금조달을 위해 차입 또는 사채 발행 등의 타인자본을 활용하고자 함
&cr;나. 한도: 총 3,000억원
다. 기타사항: 차입 및 사채발행 등에 관한 세부적인 사항은 이사회에 위임하고자 함
제8호 의안 : 특별관계자와의 거래 승인의 건
가. 거래의 내용&cr; - 당사는 '제5호 의안(제4기 및 제5기 사업계획 승인의 건)' 및 '제7호 의안(차입 및 사채 발행계획 승인의 건)과 관련하여 신규 자산 추가 편입 및 원할한 자금조달을 위해 차입 및 사채 발행, 부동산 관련 증권매매 등 특별관계자와 거래가 필요할 경우, 당사의 거래 대상자로 특별관계자도 포함하고자 함
&cr;나. 특별관계자: 주요주주인 KB증권㈜, 메리츠증권㈜
&cr;다. 기타: 본건 거래에 대한 세부사항은 이사회에 위임함