당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.
당사는 2019년 10월 18일 설립되었으며, 2020년 02월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 또한 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 제이알투자운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.
당사는 2020년 07월 29일 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 소유권을 간접적으로 보유하고 있는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 2021년 02월 23일 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득하였고, 이후 2021년 12월 30일, 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일 추가 유상증자에 참여하여 미국 뉴욕 맨하튼 498 Seventh Avenue를 소유한 법인(JV)의 지분 49.9%를 취득하여 해당 자산의 소유권을 간접적으로 보유하고 있습니다. 모(母)리츠 성격의 당사는 자(子)리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 바탕으로 이를 당사 투자자들에게 배당해주는 안정적인 사업구조를 보유하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없으며 추후 관련계획 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산에 대한 감정평가액 및 매입금액은 다음과 같습니다. Finance Tower Complex에 대한 감정평가액의 경우 2023년 12월 31일 진행한 Kroll Risk & Financial Advisory의 감정평가 내역을, 498 Seventh Avenue의 경우 2023년 06월 01일 기준 Newmark Valuation & Advisory의 감정평가내역을 기반으로 감정평가액을 산출하였습니다.
1. 사업위험
당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.
| 구분 |
형태 |
투자대상 |
내용 |
| 위탁관리부동산투자회사 |
명목회사 |
일반부동산 |
자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
| 기업구조조정부동산투자회사 |
명목회사 |
기업구조조정용부동산 |
기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
| 자기관리부동산투자회사 |
실체회사 |
일반부동산 |
자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 |
| 종류 |
위탁관리부동산투자회사 |
기업구조조정부동산투자회사 |
자기관리부동산투자회사 |
| 투자대상 |
일반부동산 |
기업구조조정부동산 |
일반부동산 |
| 영업개시 |
공모형: 국토교통부 영업인가사모형: 국토교통부 영업인가 또는 등록(주주구성, 부동산개발사업에 대한 투자비율 등 요건을 갖출 경우) |
국토교통부 영업인가 또는 등록(금융위 사전협의) |
국토교통부영업인가 |
| 설립주체 |
발기인(발기설립) |
발기인(발기설립) |
발기인(발기설립) |
| 감독 |
극토교통부, 금융위원회 |
국토교통부, 금융위원회 |
국토교통부, 금융위원회 |
| 회사형 |
명목회사(상근없음) |
명목회사(상근 없음) |
실체회사(상근 임직원) |
| 최저자본금 |
50억원 |
50억원 |
70억원 |
| 주식분산 |
1인당 50% 이내 |
제한없음 |
1인당 50% 이내 |
| 주식공모 |
주식총수의 30% 이상 |
의무사항 아님(사모 가능) |
주식총수의 30% 이상 |
| 상장 |
요건 충족 즉시 |
요건 충족 즉시 |
요건 충족 즉시 |
| 현물출자 |
최저자본금 확보 이후가능 |
최저자본금 확보 이후가능 |
최저자본금 확보 이후가능 |
|
자산구성*
(매분기말)
|
부동산: 총자산의 70% 이상부동산, 부동산관련 증권 및 현금: 총자산의 80% 이상 |
기업구조조정부동산 :총자산의 70% 이상 |
부동산 : 총자산의 70% 이상부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 :총자산의 80% 이상 |
| 자산운용전문인력 |
자산관리회사(5인)에 위탁운용 |
자산관리회사(5인)에 위탁운용 |
5인(리츠 상근 고용) |
| 배당 |
90% 이상 의무배당(초과배당 가능) |
90% 이상 의무배당(초과배당가능) |
90% 이상 의무배당
|
| 개발사업 |
주주총회 투자비율 결의 |
주주총회 투자비율 결의 |
주주총회 투자비율 결의 |
| 처분제한 |
주택 1년, 비주택 1년 |
제한없음 |
주택 1년, 비주택 1년 |
| 자금차입 |
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시) |
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시) |
자기자본의 10배 내(주총 특별결의 시) |
| 회사존속 |
선택적 |
(일반적으로)한시적 |
선택적 |
| * 자산의 구성 비율을 계산할 때 1. 설립할 때 납입된 주금(株金) 2. 신주발행으로 조성한 자금 3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금 중 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금 준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산으로 봅니다. |
당사는 2019년 10월 18일 설립되었으며, 2020년 02월 21일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 또한 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 제이알투자운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.
![]() 투자구조.jpg
투자구조
|
당사는 2020년 07월 29일 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 소유권을 간접적으로 보유하고 있는 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 또한 2021년 02월 23일 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립 시 출자하여 지분 100%를 취득하였고, 이후 2021년 12월 30일, 2022년 01월 12일 및 2022년 02월 15일 추가 유상증자에 참여하여 미국 뉴욕 맨하튼 498 Seventh Avenue를 소유한 법인(JV)의 지분 49.9%를 취득하여 해당 자산의 소유권을 간접적으로 보유하고 있습니다. 모(母)리츠 성격의 당사는 자(子)리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 바탕으로 이를 당사 투자자들에게 배당해주는 안정적인 사업구조를 보유하고 있습니다. 증권신고서 제출일 현재, 당사의 확정된 신규투자계획은 없으며 추후 관련계획 확정 시 관련 법령에 따라 공시할 예정입니다.증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자자산에 대한 감정평가액 및 매입금액은 다음과 같습니다. Finance Tower Complex에 대한 감정평가액의 경우 2023년 12월 31일 진행한 Kroll Risk & Financial Advisory의 감정평가 내역을, 498 Seventh Avenue의 경우 2023년 06월 01일 기준 Newmark Valuation & Advisory의 감정평가내역을 기반으로 감정평가액을 산출하였습니다.
| 구분 |
소재지 |
취득년월 |
부동산매입금액 |
부동산감정평가액 |
비고 |
|
Finance Tower Complex(주1)
|
벨기에 브뤼셀 |
2020.07
|
15,597 |
20,103 |
투자부동산, 연결대상 |
| 498 Seventh Avenue(주2) |
미국 뉴욕 맨하튼 |
2022.02 |
8,113 |
8,021 |
공동기업투자, 지분법대상 |
|
합계
|
23,710 |
28,124 |
- |
|
(주1) 감정평가액 기준환율 (1EUR=1,415.72원), 매입가액 기준환율 (1EUR=1,292.77원)(주2) 감정평가액 기준환율 (1USD=1,197.18원), 매입가액 기준환율 (1USD=1,193.14원)(자료: 당사 제시)
|
부동산투자회사로서 당사의 사업위험은 (1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치하락 관련 사업위험 및 (2) 기타 사업위험으로 구분하여 기재하였습니다.
1. 사업위험
(1) 거시경제 등에 따른 공실 및 부동산 가치 하락 관련 위험
|
가. [국내외 거시경제 경기 둔화에 따른 부동산 경기 하강 위험]당사의 사업계획상 주요 사업수익은 자리츠를 통해
당사가 간접 보유한 해외 상업용부동산 임대를 통해 수취하는 임대료수익을 기
반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 국내외 경기변동에 따른 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.
2025년 04월 22일, 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 2.8%로 1월 전망했던 3.3% 대비 0.5%p 하향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3%로 1월 전망 대비 0.5%p 하향 조정했습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 1월 전망치였던 2.7% 대비 0.9%p 하향조정한 1.8%로 전망하였으며, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.5%p 하향조정한 0.5%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 1월 전망 대비 1%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다. 한국은행에서 2025년 5월 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 2025년 국내 경제성장률은 0.8%, 2026년 국내 경제성장률은 1.6% 수준일 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 02월에 발표한 전망치 대비 2025년 국내 경제성장률은 0.7% 하향 조정되었고, 2026년은 0.2% 하향 조정되었습니다.이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황이며,이처럼 둔화되는 경기 전망과 함께 이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체, 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황입니다. 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등이 발생할 수 있으며 여파로
해외 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
|
부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 매출은 자(子)리츠(제이알제26호 및 제이알제28호)를 통해 편입한 해외 실물자산으로부터 수취하는 임대료수익을 기반으로 하며, 이외 발생하는 매출은 없습니다.
| 구분 |
주요 임차인 |
임대종료일 |
제9기 및 제10기(2023년 7월~ 2024년 6월) |
| 영업수익(주1) |
| 제이알제26호(Finance Tower Complex) |
벨기에 재무부 등 정부부처(벨기에 건물관리청) |
2034년 12월 31일 |
71,474 |
| 제이알제28호(498 Seventh Avenue) |
SEIU(미국동부의료보건노동조합) |
2050년 03월 31일 |
11,056 |
| 주1) 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료수익에서 벨기에 현지 영업비용을 차감. 제이알제28호리츠의 경우 498 Seventh Avenue의 임대료수익에서 뉴욕 현지 영업비용을 차감. (지분율 49.9% 적용 전)주2) 당사는 투자자들에게 연2회 배당을 위해 6개월을 사업기간으로 하며, 편의상 연간 수익현황을 제시하기 위해 2개 사업년도(제9기 및 제10기)를 합산 표기 하였습니다.주3) 상기 요약 보유자산 별 영업수익은 각각 제이알제26호, 제이알제28호로부터의 배당 수익을 기준으로 작성된 금액입니다.(자료: 당사 제시) |
또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다.① 글로벌 경기 동향
2025년 04월 22일, 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 2.8%로 1월 전망했던 3.3% 대비 0.5%p 하향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3%로 1월 전망 대비 0.5%p 하향 조정했습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 1월 전망치였던 2.7% 대비 0.9%p 하향조정한 1.8%로 전망하였으며, 유로존 전망치는 1월 전망 대비 0.5%p 하향조정한 0.5%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 1월 전망 대비 1%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다.국제통화기금은 세계 경제 위험요인이 하방으로 기울어져 있다고 진단하면서, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 확장적 재정정책, 이민 정책 등을 위험 요인으로 제시하였습니다. 특히, 확장적 재정정책, 규제 완화 정책이 단기적으로 미국 경제 성장에 긍정적 영향을 가져올 수 있지만, 중장기적으로 글로벌 채권금리 상승, 신흥국 자본 이탈을 초래하여 세계 경제에 위협으로 작용할 수 있다고 주의를 당부하였습니다. 또한, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 이민 제한 정책이 무역 갈등 심화, 노동력 공급 차질을 야기함으로서 미국과 세계경제 모두에 부정적 영향을 초래할 위험이 있다고 우려하였습니다. 한편, 세계 경제 상방요인으로는 무역협정 추가 체결 등 자유무역 기조 확대와 함께 노동력 확충, 경쟁 촉진, 혁신 지원 등을 위한 구조개혁 추진을 제시하였습니다.
| [세계 경제성장률 전망치] |
| (단위 : %, %p) |
| 구분 |
2024년 |
2025년 |
2026년 |
| 25.1월(A) |
25.4월(B) |
조정폭(B-A) |
25.1월(C) |
25.4월(D) |
조정폭(D-C) |
| 세계 |
3.3 |
3.3 |
2.8 |
-0.5 |
3.3 |
3.0 |
-0.3 |
| 선진국 |
1.8 |
1.9 |
1.4 |
-0.5 |
1.8 |
1.5 |
-0.3 |
| 미국 |
2.8 |
2.7 |
1.8 |
-0.9 |
2.1 |
1.7 |
-0.4 |
| 유로존 |
0.8 |
1.0 |
0.5 |
-0.5 |
1.4 |
1.2 |
-0.2 |
| 독일 |
0.2 |
0.9 |
0.8 |
-0.1 |
1.4 |
1.0 |
-0.4 |
| 프랑스 |
1.1 |
0.8 |
0.6 |
-0.2 |
1.1 |
1.0 |
-0.1 |
| 이탈리아 |
0.7 |
0.7 |
0.4 |
-0.3 |
0.9 |
0.8 |
-0.1 |
| 스페인 |
3.2 |
2.5 |
2.7 |
0.2 |
1.8 |
1.8 |
0.0 |
| 일본 |
0.1 |
1.1 |
1.1 |
0.0 |
0.6 |
0.6 |
0.0 |
| 영국 |
0.4 |
1.6 |
1.1 |
-0.5 |
0.8 |
0.6 |
-0.2 |
| 캐나다 |
1.5 |
2.0 |
1.4 |
-0.6 |
2.0 |
1.6 |
-0.4 |
| 한국 |
2.0 |
2.0 |
1.0 |
-1.0 |
2.1 |
1.4 |
-0.7 |
| 기타선진국 |
2.2 |
2.1 |
1.6 |
-0.5 |
2.0 |
1.7 |
-0.3 |
| 출처: IMF World Economic Outlook Update(2025.04) |
상기 IMF의 전망은 2025년 04월 22일 발표된 것으로, 이후 미중 무역분쟁 완화 기대감은 커졌지만 미국 연방준비위원회는 6월 FOMC 성명서에서 추가 인하에 대해 신중한 입장을 보여줌으로써, 시장의 선제적 금리 인하에 대한 기대감을 지웠습니다. 향후, 노동 여건 악화 및 인플레이션 안정화 데이터 확인이 더 필요함을 지속 강조한 바, 향후 실업률 및 CPI 데이터 확인이 중요할 것으로 사료됩니다. 또한, 금리 수준과는 별개로 미중 무역분쟁의 지속, 빈번하게 발생하는 국제 분쟁, 국내 내수 소비 침체 등 국내외 경기침체가 해소되고 있지 않은 상황으로 경기 동향에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 사료됩니다.
② 국내 경기 동향
국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였으며 2023년에도 이러한 기조가 유지되며 전년대비 하락한 1.4%의 성장률을 기록하였고, 2024년에는 교역조건이 전년대비 개선됨에 따라 성장률은 소폭 상승한 2.0%를 기록하였습니다.
| [국내 경제성장률 추이] |
| (단위: %, 억달러) |
| 구 분 |
2011년 |
2012년 |
2013년 |
2014년 |
2015년 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 |
2020년 |
2021년 |
2022년 |
2023년 |
2024년 |
| 경제성장률 |
3.7 |
2.4 |
3.2 |
3.2 |
2.8 |
2.9 |
3.2 |
2.9 |
2.2 |
-0.7 |
4.3 |
2.6 |
1.4 |
2.0 |
| 국내총생산(GDP) |
12,534 |
12,780 |
13,706 |
14,840 |
14,653 |
15,000 |
16,233 |
17,252 |
16,510 |
16,446 |
18,177 |
16,733 |
17,131 |
18,697 |
한편, 한국은행에서 2025년 5월 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 2025년 국내 경제성장률은 0.8%, 2026년 국내 경제성장률은 1.6% 수준일 것으로 예상됩니다. 이는 2025년 02월에 발표한 전망치 대비 2025년 국내 경제성장률은 0.7% 하향 조정되었고, 2026년은 0.2% 하향 조정되었습니다.한국은행은 세계경제가 최근 미중 무역갈등 완화에도 연초보다 높은 수준의 미관세 및 향후 협상 과정의 불확실성 등을 고려할 때 성장세가 당초 예상에 미치지 못 할것이라 예상하였습니다. 국내경제는 미국의 관세정책, 정치 불확실성 등의 영향으로 수출과 내수 모두 하방압력이 증대되면서 작년보다 큰 폭 둔화된 수준으로 성장할 것이라고 발표하였습니다. 한국은행이 2025년 5월에 발표한 국내 경제 전망은 아래와 같습니다.
| [한국은행 국내 경제성장 전망] |
| (단위 : %) |
| 구분 |
2024 |
2025년(E) |
2026년(E) |
| 연간 |
상반기 |
하반기 |
연간 |
상반기 |
하반기 |
연간 |
| GDP성장률 |
2.0 |
0.1 |
1.4 |
0.8 |
2.0 |
1.3 |
1.6 |
| 민간소비 |
1.1 |
0.8 |
1.4 |
1.1 |
1.8 |
1.3 |
1.6 |
| 건설투자 |
-3.0 |
-11.3 |
-1.1 |
-6.1 |
4.9 |
0.9 |
2.8 |
| 설비투자 |
1.6 |
4.9 |
-1.0 |
1.8 |
1.0 |
0.9 |
1.0 |
| 지식재산생산물투자 |
0.7 |
1.4 |
4.8 |
3.2 |
3.7 |
1.4 |
2.5 |
| 재화수출 |
6.3 |
-0.1 |
0.0 |
-0.1 |
0.6 |
0.8 |
0.7 |
| 재화수입 |
1.2 |
0.8 |
-0.3 |
0.2 |
1.8 |
1.3 |
1.5 |
| 출처: 한국은행(경제전망보고서, 2025.05)주) 전년동기대비 기준 |
이처럼 우크라이나-러시아 전쟁, 중동 지역의 무력 충돌 사태, 글로벌 통화 긴축 정책 지속, 중국의 부동산 경기 침체,
트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성
, 이란-이스라엘 갈등으로 인한 중동의 지정학적 리스크 등 여전히 글로벌 경기 불확실성이 높은 상황이며, 국내 경제도 추세적으로는 둔화 흐름이 이어질 것으로 예상되므로 당사가 영위하고 있는 사업 역시 그 영향력 하에 있어 향후 이에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 경기 회복세가 예상보다 둔화된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등으로 인해 당사 및 주요 자회사들의 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.
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나. [금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]
부동산 가격은 금리와 밀접한 연관성을 갖습니다.
기준금리가 상승할 경우 이에 따라 차입금리가 상승하게 되며 이는 조달비용의 상승으로 이어져 부동산 시장 내 수요가 감소
할 수 있습니다. 부동산 시장 전반의 수요 하락으로 인한 부동산 가격의 하락은 당사가 보유하는 부동산의 가치의 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 수 있습니다.또한
당사는 자산 매입 시 소요금액의 일부를 차입으로 조달하고 있으므로, 차입금리의 상승은 당사의 금융비용을 증가시켜 수익성에 부정적 영향을 미칠 수
있습니다. 이처럼 금리 변화는 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자는 이점을 유의하시기 바랍니다.
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2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다.이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였으며, SVB 파산에 따라 금융안정성을 위하여 금리 동결 혹은 인하 주장이 제기되었으나 미 연준은 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p. 추가 인상을 결정하였고, 5월 FOMC에서 연달아 0.25%p. 인상하였습니다. 2023년 6월 15일 FOMC는 15개월 만에 금리를 동결하였으나, 2023년 7월 26일 다시 0.25%p 추가 인상을 결정하여 22년만에 최고치의 금리 수준을 기록하였습니다. 7월 CPI와 근원 CPI 상승률이 예상치를 하회하였지만, FOMC 의사록에서는 추가 금리 인상을 시사하며 금리 인상 기조가 유지되는 상황입니다. 이후 9월과 11월에 진행된 FOMC에서도 기준 금리를 동결하였으나 9월과 달리 11월에는 금융환경 긴축에 대해 인정하고 "과소 긴축 리스크와 과잉 긴축 리스크가 점차 균형을 향해가고 있다"고 평가하며 금리 인상 사이클 종료를 시사 하였습니다.2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.
2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 2025년 1월 FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하였습니다. 2025년 3월, FOMC는 경제전망에 대한 불확실성이 높아졌다고 평가하며, 정책 방향의 명확성이 확보될 때까지 관망 기조를 유지하겠다는 입장을 밝혔습니다. 이어 5월 및 6월 회의에서는 기준금리를 만장일치로 4.25~4.50% 수준에서 동결하였으며, 현재의 통화정책이 다소 긴축적인 수준에 있다는 평가를 내놓았습니다. 또한, FOMC는 최근 관세 인상이 장기적으로 물가 상승 요인으로 작용할 수 있다고 보며 인플레이션의 상방 리스크가 확대되었다고 진단하는 한편, 고용시장 둔화에 따른 실업률 상승 가능성도 주요 하방 리스크로 지적하였습니다. 이에 따라, 증권신고서 제출일 현재 미국의 기준금리는 4.25%~4.50% 수준에서 유지되고 있습니다.
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미국 기준금리 추이.jpg
미국 기준금리 추이
| (자료: 미 연방준비은행, CNBC, 머니투데이 재가공) |
유로존의 경우 2020년 COVID-19 이전에도 지속적으로 제로금리 기조를 유지하였으며, 2020년 COVID-19 확산 이후 경제적 충격에 대응하기 위해 팬데믹긴급매입프로그램 등 제로금리와 더불어 양적완화 정책을 시행하였습니다. 그러나, COVID-19 백신 도입과 함께 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격 상승압력이 강화되어 2022년 6월 유로존의 CPI는 8.6%를 기록하는 등 높은 인플레이션이 지속되었습니다. 이후 유럽중앙은행(ECB)은 7월 빅스텝을 단행하여 2016년 3월부터 유지하던 제로금리를 6년 만에 중단하며 통화 긴축 정책으로 전환하였습니다.이후 ECB도 전세계적인 통화 긴축 정책 기조로 변경됨에 따라, 2022년 9월 0.75%p., 10월 0.75%p., 12월 0.50%p. 를 인상함에 따라 2022년 6월 0%였던 유로존의 기준금리는 2022년 12월 2.50%를 기록하였습니다. 이후 ECB는 우크라이나 전쟁 후 기록적인 인플레이션 대응 및 유로존의 경제활동 둔화를 근거로 경제 활력을 되살리기 위해 기준금리를 2023년 2월 0.50%p., 3월 0.50%p., 5월 0.25%p., 7월 0.2%p., 9월 0.25%p. 인상하여 2023년 9월 이후 유로존의 기준금리는 역대 최고 수준인 4.50%를 기록하였습니다.해당 기준금리는 금리 인하에 대한 확신 부족이라는 이유로 2023년 10월 이후 2024년 4월까지 5차례 회의에서 동결되었습니다. 그러나 이후 물가상승률이 하락하였고 인플레이션 전망도 개선되면서 2024년 6월 ECB는 기준금리를 0.25%p. 인하하였으며 2024년 9월에는 경기 둔화에 대한 우려로 기준금리를 0.60%p. 인하하였습니다. 2024년 10월에는 디스인플레이션의 진행으로 인한 경기 위축에 대한 우려로 기준금리를 0.25%p.인하하였으며, 2024년 12월에도 추가로 0.25%p. 인하하여 기준금리는 3.15%를 기록하였습니다. 2025년에 들어서는 에너지 가격 하락 등으로 인해 유로존 내에서의 인플레이션은 빠르게 잡하는 반면, 미국의 관세부과 정책 등 지속되는 경기 위축 우려로 기준금리를 1월, 3월, 4월에 각각 0.25%p.씩 인하하였습니다. 2025년 6월에도 무역 정책 관련 불확실성에 대비하기 위하여 기준금리를 0.25%p. 인하하여 증권신고서 제출일 현재 기준 유럽 기준금리는 2.15% 입니다.
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ecb 기준금리 추이.jpg
ecb 기준금리 변동 추이
| (자료: 연합인포맥스, 2025년 7월 기준) |
한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 선제적으로 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 2022년 1월 이후, 한국은행은 2월 기준금리를 동결하였으나, 4월 0.25%p., 5월 0.25%p., 7월 0.50%p., 8월 0.25%p., 10월 0.50%p., 11월 0.25%p.를 인상하여 2022년 1월 한국의 기준금리는 1.25%였으나, 2022년 11월에는 3.25%를 기록하였습니다. 2023년 1월 13일 금융통화위원회에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 이후 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나 기자회견에서 총재는 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었다고 언급하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다. 7월 금통위에서 금리 동결에 이어, 8월 금통위에서도 동결을 결정하였으나 모든 위원들이 가계부채 증가세 등을 우려하며 3.75%까지 기준금리를 추가 인상가능성을 열어둬야 한다는 의견을 제시하였습니다. 또한 10월 금통위에서도 1명의 위원이 지정학적 불확실성으로 인해 기준 금리 인하와 인상 가능성을 모두 열어두는 유연성을 가져야 한다는 소수의견을 제시하였으나 6회 연속 기준 금리 동결을 이어갔습니다. 11월 금통위에서도 경기회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산PF 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리 인상은 어려우나 미국 기준금리와의 금리차로 금리인하도 어려운 상황이라는 의견을 밝히며 만장일치로 기준금리 동결을 결정하였습니다. 한편, 2024년 1월, 2월, 4월, 5월 및 7월 연속으로 금통위에서는 기준금리를 동결하였습니다. 7월 금통위에서는 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하며 기준금리는 3.00%를 기록하였습니다.2025년 1월 금통위에서 한국은행은 대내외적 불확실성 확대와 원달러 환율 불안을 근거로 인하 기조를 멈추고 기준금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률과 가계부채의 안정 및 둔화 추세가 지속될 것으로 예상된다고 판단, 기준금리인하를 통해 경기둔화에 대응하기 위하여 기준금리를 0.25%p 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서 한국은행은 잔존하고 있는 국내의 정치적 불확실성, 美 트럼프 정부의 관세정책으로 인한 통상 여건의 악화, 환율 변동을 경기 불안정 요인으로 언급하며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 한국의 성장률이 크게 낮아질 것으로 전망되어 경기 하방 압력 완화를 목표로 기준금리를 0.25%p. 인하하며, 증권신고서 제출일 현재 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다.
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한국 기준금리 추이.jpg
한국 기준금리 추이
한편, 국내의 경우 2023년 2월까지 기준금리가 지속적으로 인상됨에 따라, 국내 주요 시중은행의 주택담보대출 금리도 동일한 추세를 보였습니다. 특히 2022년 4월 이후로 연이은 기준금리 상승으로 인해 주택담보대출의 경우 2022년 08월에서 4.38%의 주택담보대출 금리가 2022년 12월 5.46%으로 상승하였습니다. 그러나, 2023년 이후 한국은행이 2월부터 기준금리 동결을 지속하자 주택담보대출 금리도 안정화되어, 2023년 1월 5.29%에 이르던 주택담보대출 금리는 2023년 12월 4.16%으로 하락하였습니다. 이후 기준금리 인하 기대 및 인플레이션 둔화에 따라, 주택담보대출 금리는 기속적으로 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록하였으나, 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2024년 12월 기준 4,58% 수준을 기록하였습니다. 그러나 경기 부진 및 지속적인 경기악화로 인한 한국은행의 기준금리 인하 결정에 시중은행 금리 또한 하락하면서 2025년 6월 기준 평균 주택담보대출 금리는 3.94%를 기록하고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.
| 구분 |
2024-01 |
2024-02 |
2024-03 |
2024-04 |
2024-05 |
2024-06 |
2024-07 |
2024-08 |
2024-09 |
2024-10 |
2024-11 |
2024-12 |
2025-01 |
2025-02 |
2025-03 |
2025-04 |
2025-05 |
2025-06 |
| KB국민은행 |
4.1 |
3.88 |
3.94 |
4.11 |
4.04 |
3.83 |
3.6 |
3.5 |
3.65 |
4.02 |
4.30 |
4.48 |
4.28 |
4.25 |
4.27 |
4.16 |
3.98 |
3.83 |
| NH농협은행 |
4.88 |
4.43 |
3.97 |
3.89 |
3.87 |
3.89 |
3.83 |
3.79 |
3.86 |
4.15 |
4.36 |
4.55 |
4.43 |
4.35 |
4.35 |
4.35 |
4.01 |
3.79 |
| 우리은행 |
4.18 |
3.96 |
4.18 |
4.02 |
4.13 |
4 |
3.68 |
3.31 |
3.32 |
3.63 |
4.25 |
4.63 |
4.55 |
4.52 |
4.36 |
4.23 |
3.95 |
3.92 |
| 신한은행 |
4.15 |
4.09 |
3.96 |
4 |
4.08 |
4.02 |
3.68 |
3.44 |
3.48 |
3.86 |
4.36 |
4.63 |
4.38 |
4.49 |
4.44 |
4.38 |
4.18 |
4.11 |
| 하나은행 |
4.15 |
4.14 |
4.06 |
3.71 |
3.75 |
3.83 |
3.75 |
3.67 |
3.71 |
3.86 |
4.36 |
4.63 |
4.48 |
4.57 |
4.52 |
4.40 |
4.13 |
4.06 |
| 산술평균 |
4.29 |
4.1 |
4.02 |
3.95 |
3.97 |
3.91 |
3.71 |
3.54 |
3.60 |
3.95 |
4.35 |
4.58 |
4.42 |
4.44 |
4.39 |
4.30 |
4.05 |
3.94 |
| (자료: 전국은행연합회)주1) 주요 시중은행 5개사의 분할상환방식 주택담보대출(만기10년 이상) 금리 현황 자료임. 은행별 평균금리임. |
상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
|
다. [공실 위험]
당사의 자회사(또는 자리츠) 중
제이알제26호를 통해 소유한 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(기초자산)인 Finance Tower Complex의 2025년 3월말 기준 임대율은 100%
이며, 임대수입 구성은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 99.3%, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)이 0.7%입니다. 임대차 계약 기간은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)이 2034년 12월 31일, 벨기에 국영방송사(VRT&RTBF)가 2034년 10월 31일까지입니다. 불가항력의 결과로 임대차목적물이 파괴되는 것과 같이 벨기에 민법 상 임차인의 중도 해지를 허용하는 예외적인 경우를 제외하고는 중도해지는 없습니다.한편, 당사가
제이알제28호를 통해 지분 49.9%를 보유하고 있는 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 실물자산(기초자산)인 498 Seventh Ave.의 경우, 2025년 3월말 기준 전체 임대율은 약 96% 수준
이며, 15개의 임차인들의 각 임대차 계약에 의거 2025년 3월말 기준 가중평균 잔여임차기간(WALE)이 약 19.2년입니다.
주요 임차인인 동부의료보건노동조합(SEIU)은 총 임대차 가능면적의 약 60.6%를 사용 중
이며, 잔여임대기간이 약 25년(2050년 3월말까지)으로 기간 중 안정적인 임대수익 수취가 가능할 것으로 예상됩니다.상술한 바와 같이 당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 보유한 각 실물자산(기초자산)은주요 임차인에 의해 장기임대차계약이 체결되어 있어 동 자산을 운용함에 있어 안정적이라고 볼 수 있습니다. 그러나 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고
예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생
하거나,
임대차계약기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않는 등 상당한 공실이 발생할 경우 당사의 영업실적 및 현금흐름 등 재무적인 사항에 부정적 영향
을 끼칠 수 있습니다.
|
(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)파이낸스 타워에 대하여 체결된 주요 임차인인 벨기에 건물관리청과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.
| [파이낸스 타워 임대차계약 개요(벨기에 건물관리청)] |
| 항목 |
내용 |
|
임대차 기간
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2002. 1. 1.부터 2034. 12. 31.까지 (총 33년)
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| 자동 연장 |
임대차계약 종료일로부터 최소 12개월 전에 종료 의사표시를 하지 않는 경우, 1년씩 자동 연장 |
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계약 당사자
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- 임차인: 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)- 임대인: TdF FIIS(Tour des Finances SA FIIS, 제이알제26호가 투자한 현지 투자법인) |
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임대료
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69,930,502 유로 (2024년 기준) |
| 임대료 납부 |
매년 2회(4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납) |
| 임대료 조정 |
벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정:
| 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64) |
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| 제세공과금 |
임차인 부담 |
| 보험 |
임대인 부담
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| 유지보수 |
임차인 부담. 단, 임차인의 귀책사유 없는 대수선은 임대인 부담 |
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중도해지
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- 원칙적으로 임의에 의한 임대차 중도해지는 불가하나, 다음에 한하여 예외적으로 허용: ● 임대인이 계약 위반을 하였고, 임차인이 이에 대하여 보증인에게 통지하였음에도 15 영업일 내에 적절한 조치를 하지 않는 경우
● 벨기에 계약법 및 임대차 법률상 허용되는 경우:
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(i) 당사자 간 중대한 계약 위반이 발생하여 법원 명령으로 계약이 중도 해지 되는 경우 (벨기에 민법 제1184조)(ii) 불가항력의 결과로 임대차목적물 전체가 파괴되어 계약이 자동적으로 종료되는 경우(벨기에 민법 제1722조)(iii) 불가항력의 결과로 임대차목적물의 중요한 부분이 파괴되고, 이로 인하여 임차인이 계약의 중도 해지를 청구할 수 있는 경우 (벨기에 민법 제1722조) |
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전대 및 양도
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임대인의 사전 서면 동의 없이 전대 불가.
※ 벨기에 정부가 지불 의무를 부담하는 정부기관 및 공기업의 점유는 예외이나, 이로 인하여 본건 건물들의 용도가 변경되는 경우는 그렇지 아니함.
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개조
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- 임대인의 사전 서면 동의를 받아 건물 개조 가능 (단, 개조에 대한 보상 등 권리 주장 불가)
- 임대차계약 종료 시점에 임대인은 임차인에 대한 보상 없이 위 개조된 부분을 취득할 것인지 또는 입주 당시의 상태로 원상회복을 요구할 것인지에 대하여 결정할 수 있음
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잔여 임차기간은 약 10년이며, 임대목적물의 파괴, 계약 위반과 같은 상황 발생 시가 아닌 경우 중도해지 조건이 없기 때문에 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다. 그러나 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.
또한, 파이낸스 타워가 위치한 구역은 브뤼셀의 CBD(도심업무지구)는 원도심인 Pentagon(Centre, 파이낸스 타워 소재), Leopold(EU본부 소재) 등 총 5개의 하위권역으로 이루어졌습니다. 브뤼셀 CBD 구역 내 프라임 오피스의 안정적인 임대료와 더불어 신규 오피스를 공급할 공간의 제한, 에너지 관련 규제 등으로, CBD 구역 내 프라임 오피스에 대한 수요는 지속되고 있습니다. 아래는 2025년 1분기 기준 브뤼셀 오피스 시장 현황 자료이며, 이를 통해 Pentagon(Centre) 등 브뤼셀 CBD 지역의 평균 공실률 및 연간 임대료가 안정적임을 알 수 있습니다.
| [2025년 1분기 기준 브뤼셀 권역별 개요 및 공실률 현황] |
| 지역 구분 |
오피스 전체 물량(㎡) |
공실 면적(㎡) |
공실률 |
연간임대료 |
| Leopold |
3,480,162 |
120,218 |
3.45% |
€390 |
| Pentagon(Centre) |
2,518,444 |
143,932 |
5.72% |
€340 |
| North |
1,619,477 |
185,687 |
11.47% |
€270 |
| Louise |
875,995 |
62,603 |
7.15% |
€340 |
| Midi |
618,538 |
17,137 |
2.77% |
€195 |
| Decentralised |
2,423,396 |
298,830 |
12.33% |
€200 |
| Periphery |
2,330,287 |
359,259 |
15.42% |
€185 |
| Brussels(전체) |
13,866,299 |
1,187,666 |
8.57% |
€390 |
| (자료: Cushman & Wakefield Research) |
| [연간 브뤼셀 오피스 시장 등급별 공실률 추이] |
![]()
브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이).jpg
브뤼셀 오피스 시장 공실률(추이)
EU의 에너지 관련 규제가 점차 강화되면서 주거로의 오피스 용도 전환 추세에 따라 2025년 1분기 브뤼셀 오피스 시장의 평균 공실률은 8.1%, 2024년 7.8% 대비 소폭 상승하였습니다. 다만, 제이알제26호의 기초 자산인 파이낸스 타워의 경우 현재 장기임대차 계약을 기반으로 임대율 100%을 기록하는만큼 단기간 내에 공실로 인한 위험이 발생할 것이라 판단하기는 어렵습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)
498 Seventh Ave.는 다수의 임차인(Multi-Tenants)이 임차하여 사용 중인 오피스 건물이며, 임차인 현황은 아래와 같습니다.
| [498 Seventh Ave. 임차인 현황] |
| 항목 |
내용 |
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임대면적
|
토지: 38,800 SF(3,604.6m2 / 약 1,090평)
건물 : 962,447 SF(89,415m2 / 약 27,048평)
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| 단위 임대료(연) |
약 USD 61.0/SF |
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임차인별임대차 현황
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| 분류 |
임차인
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임대차만기일
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비중(계약면적기준) |
| 오피스(비중: 95%) |
SEIU |
2050.03 |
58.1% |
| PubMatic INC. |
2036.01 |
6.3% |
| Tetra Tech |
2032.11 |
6.2% |
| Hazen & Sawyer |
2036.09 |
4.6% |
| CB Information Systems |
2030.12 |
4.5% |
| Dattner Architects |
2034.02 |
3.1% |
| Milrose |
2033.11 |
2.7% |
| Securitas |
2034.12 |
2.0% |
| McKissack |
2034.03 |
1.5% |
| Clinii |
2030.04 |
0.7% |
| 리테일(비중: 5%) |
SEIU(기타) |
2050.03 |
2.4% |
| Demida |
2037.07 |
0.7% |
| Willian Esper |
2032.07 |
1.1% |
| JP Morgan Chase |
2029.12 |
0.4% |
| GC 498 Seventh Avenue |
2032.05 |
0.1% |
| Securitas(창고) |
2034.12 |
0.0% |
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| (자료: 임대차 계약서 및 당사 제시)주) 2025년 6월 말 기준 |
498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 주요 임차인인 SEIU와 체결한 임대차계약의 주요 조건은 아래와 같습니다.
| 항목 |
내용 |
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임대차 기간
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2019. 3. 1.부터 2050. 3. 31.까지 (총 31년)
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| 임대차 면적 |
총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층) |
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계약 당사자
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- 임차인: M2M HOLDINGS LLC (SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사)- 임대인: 498 SEVENTH, LLC(제이알제28호가 투자한 현지 투자법인) |
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임대료
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임대기간
|
임차면적
(SF/평)
|
연간 임대료
(USD)
|
단위임대료
(USD/SF)
|
상승률
|
|
2021년(최초)
|
582,495 SF
(16,370평)
|
35,824,512
|
62.21
|
-
|
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2026년(6년차)
|
38,724,864 |
67.25 |
8.1%
|
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2031년(11년차)
|
41,629,827 |
72.29 |
16.2%
|
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2036년(16년차)
|
43,740,192 |
75.96 |
22.1%
|
|
2041년(21년차)
|
46,655,869 |
81.02 |
30.2%
|
|
2046년(26년차)
|
49,577,754 |
86.09 |
38.4%
|
|
2050년(30년차)
|
49,635,330
|
86.19
|
38.6%
|
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| 보증금 |
USD 30M(약 345.0억원) |
| 해지조건 |
- 임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유- 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함 |
주요 임차인 SEIU의 잔여 임차기간은 약 25년이며, 임대차계약서상 임대료 개시일로부터 20년이 되는날에 효력이 발생하는 1회의 해지권을 행사할 수 있습니다. 다만, 해지는 임대료 개시일로부터 17년이 되는 날 혹은 그 이전에 통지하여야 하고, 해지지급금(Termination Payment)의 50%를 지급하면서 행사하여야합니다. 해지지급금의 추가 50%는 중도해지일(Early Termination Date) 또는 그 전에 지급되어야 하며, 이때 해지지급금은 (i) 중도해지일 기준 미상각 (unamortized) 거래비용으로서 이자율 7.5%를 적용한 것 및 (ii) 중도해지 일 직후 9개월 간의 임대료를 의미합니다. 위와 같은 높은 계약해지금을 고려시 임대차 기간 중 공실이 발생할 위험은 적은 것으로 전망됩니다.2022년 3월 이후 미국 연준은 급격히 기준금리 인상을 단행하였으며, 또한 코로나19 사태 이후 재택근무가 활성화됨에 따라 미국 상업용 부동산에 대한 공실률이 심화되었습니다. 또한, 미국의 기업들이 사무실 면적을 축소하고 있으며 A급 자산으로의 이전 및 B, C급 자산에서의 면적 축소 등 자산간 양극화가 나타나고, 신축 오피스에 대한 수요가 낮아 공실률이 추가 상승할 가능성이 존재합니다. 다만 Cushman & Wakefield 리포트에 따르면 뉴욕 전체 공실률은 2025년 1분기 기준 22.7%를 기록하였으며, 이는 전분기 대비 60bp 하락한 수치입니다. 이는 활발한 임대 활동과 주거 전환으로 인한 하락으로 판단되며 맨해튼에서 4분기 연속으로 새로운 오피스 개발은 없는 것으로 파악됩니다.
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뉴욕 평균 공실률 추이.jpg
뉴욕 평균 공실률 추이
| (자료: Cushman & Wakefield Marketbeat Manhattan office Q1 2025) |
당사의 공실위험은 오피스 입지의 영향을 받으며, 498 Seventh Ave. 경우 맨하튼 Class A 오피스입니다. 뉴욕 맨하튼은 Midtown, Midtown South, Downtown으로 구분되며, 본 자산은 Midtown 내 세부 권역인 Times Square South에 위치합니다. Midtown 지역은 뉴욕 맨하튼 지역 중 가장 낮은 공실률과 함께 안정적인 호가임대료를 유지하고 있습니다. 하지만, Times Square South의 경우 Midtown 지역내의 평균 공실률 대비 높으며 호가임대료도 낮은 편에 속함을 알 수 있습니다. 그럼에도 498 Seventh Ave. 경우 안정적인 임대차 계약을 보유하고 있으며, 임대율은 96%로 높은 수치를 기록하고 있습니다.
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[미국 상업용 오피스 시장 지표(2025년 1분기)]
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| 지역 구분 |
임차면적 |
공실률 |
호가임대료(오피스 전체) |
호가임대료(Class A) |
| Midtown |
259,828,881 |
21.6% |
$76.58 |
$84.94 |
| Times Square South |
30,278,361 |
24.9% |
$54.22 |
$69.95 |
| East side / UN |
21,054,132 |
21.6% |
$71.03 |
$71.56 |
| Grand Central |
44,614,231 |
22.0% |
$67.04 |
$70.34 |
| Madison / Fifth |
23,583,274 |
23.4% |
$105.57 |
$115.99 |
| Murray Hill |
14,883,527 |
23.2% |
$56.24 |
$60.45 |
| Park Avenue |
20,792,570 |
11.7% |
$116.15 |
$116.15 |
| Penn Station |
31,900,614 |
20.1% |
$106.44 |
$120.16 |
| Sixth Avenue / Rock Center |
41,813,375 |
17.5% |
$83.72 |
$84.71 |
| West Side |
30,908,797 |
29.7% |
$72.06 |
$74.63 |
| Midtown South |
71,983,816 |
25.4% |
$78.59 |
$99.32 |
| Downtown |
84,803,830 |
23.9% |
$55.04 |
$59.17 |
| Manhattan(전체) |
416,616,527 |
22.7% |
$71.84 |
$80.78 |
| (자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report) |
특히, 맨하튼 Class A 오피스의 실 임대료는 2025년 1분기 기준 약 $81/SF로 전분기 대비 약 0.41달러 하락하였습니다. 한편, 맨하튼 Class B, Class C 오피스의 실 임대료의 경우 Class A의 실 임대료 대비 양극화가 꾸준히 확대되는 추세이며 498 Seventh Ave.의 경우 Class A 오피스에 속함에 따라, Class B, Class B 오피스에 비해 상대적으로 안정적입니다.또한 공실률은 현지의 임차인 관리 수준에 따라 변동될 수 있습니다. 498 Seventh Ave.의 경우 현지 공동투자자를 두고 Joint Venture 의 방식으로 투자가 이루어지며, 공동투자자인 George Comfort & Sons, Inc. 는 1919년 설립된 상업용 부동산 투자 및 운용회사로 1993년부터 본 건 자산에 투자하여 운용 중에 있습니다.498 Seventh Ave.는 주요 임차인의 낮은 해약가능성, 상대적으로 안정적인 Class A 오피스 및 베테랑 현지 공동투자자의 관리를 통하여 낮은 공실률을 유지할 것으로 예상되나, 예상치 못한 경제, 사회, 법률적 상황이 발생하거나 임대차 기간이 종료되는 경우 공실이 발생할 위험이 존재함에 유의하시기 바랍니다.
|
라. [부동산가격 하락 위험]일반적으로
부동산투자회사가 보유한 부동산(기초자산) 매각 시점에 해당 부동산(기초자산)의 시장가치 변동에 따라 매각손익이 부동산투자회사의 영업수익에 반영됩니다. 이와 관련하여 당사가 자회사(자리츠)를 통해 해외에 소재한 부동산(기초자산)을 매각하고자 하는 시점에
경기 둔화 및 금리 상승 등 부동산 시장 환경에 부정적인 변화가 생기거나 당초 예상과 달리 실제 매각 가격이 상당히 하락할 경우, 매각 손실이 발생할 수 있습니다.
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당사는 존속기간이 정해진 집합투자기구와 달리 40년의 존속기간을 두고있는 영속형 부동산투자회사로서 사전에 확정된 매각기한을 설정하지는 않을 예정입니다. 당사는 파이낸스타워 및 498 Seventh Ave. 등 현재 편입된 자산의 매각차익이 극대화될 수 있는 시점에 자산의 매각을 진행할 예정입니다.(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호의 투자 자산인 파이낸스타워는 벨기에 브뤼셀 CBD에 입지한 자산으로 파이낸스 타워 매각 시점의 부동산 매각가치는 벨기에의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.Cushman & Wakefield 보고서에 따르면 벨기에는 공공 및 개인의 소비로 인한 GDP 성장이 예상되는 반면 국제 무역 규모가 줄어들게되면서 소비로 인한 성장률을 상쇄시켜 다소 완만하게 성장할 것으로 전망됩니다. 이와 같은 배경에 기인한 2025년 벨기에 경제성장률은 0.44%를 기록할 것으로 예상하였습니다. 또한 벨기에의 실업률의 경우 2023년 5.5% 기록한 뒤 우크라이나 전쟁, 에너지 가격 상승 및 공급망 중단 등으로 인해 상황이 악화되면서 2024년 기준 5.63%로 상승하였습니다. 2025년 1분기 기준 실업률은 5.90%를 기록하였으며, 향후 몇 년간 점차 증가할 것으로 전망됩니다.
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벨기에 gdp 성장률 추이.jpg
벨기에 GDP 성장률 추이
| (자료: Cushman & Wakefield Marketbeat report - 2025.Q1) |
벨기에 상업용 부동산 투자규모는 2025년 1분기 기준 약 13.5억 유로를 기록하였으며, 이는 전년 동기(15.0억) 대비 10% 감소하였으나 높은 수치입니다. 이는 유럽중앙은행의 금리 인하와 더불어 산업 및 물류용 부동산 대규모 거래로 인한 투자액 상승으로 파악됩니다. 다만 2022년 80억 유로가 넘는 투자규모와 비교했을 시 최근 투자규모는 감소한 상황입니다. 이는 2023년부터 전세계적으로 높은 인플레이션으로 인해 고금리 기조가 형성되었고 특히 유럽중앙은행(ECB)의 고강도 긴축이 주요한 요인이였습니다. 때문에 2023년 상반기의 경우 불확실한 경제상황으로 인해 브뤼셀 오피스 시장 투자규모는 3.08억 유로(약 4,358억원)로 수준으로 급감하였습니다. 그러나 이후 유럽중앙은행의 금리 인하로 인하여, 2024년에는 약 39억 유로를 기록하며 2023년 전체 연간 투자액 대비 약 50% 이상 증가하였고, 2025년에도 부동산 투자규모는 증가추세에 있습니다.
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벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이).jpg
벨기에 상업용 부동산 투자 규모(추이)
| (자료: CBRE Research - 2025.1Q) |
파이낸스 타워의 경우 임대료가 물가상승률과 연동되고 있으며, 소재하는 브뤼셀 CBD지역의 수요가 지속됨에 따라 안정적인 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 12월 Kroll사에서 감정평가를 진행하였으며, 아래는 2020년 이후 당사가 파이낸스 타워에 대해 진행한 감정평가 결과입니다.
| [Finance Tower Complex 감정평가액] |
| 구분 |
주요 내용 |
| 감정평가기관 |
매입가액 |
Cushman &Wakefield |
Cushman &Wakefield |
Kroll |
Kroll |
Kroll |
| 감정평가 기준일 |
2020년 01월 17일 |
2020년 12월 31일 |
2021년 12월 31일 |
2022년 12월 31일 |
2023년 05월 26일 |
2023년 12월 31일 |
| 평가결과 |
EUR 1,206.5M(약 1조 5,597억원) |
EUR 1,454M(약 2조 585억원) |
EUR 1,459M(약 2조 655억원) |
EUR 1,500M(약 2조 1,236억원) |
EUR 1,440M(약 2조 386억원) |
EUR 1,420M(약 2조 103억원) |
| 주1) 감정평가액: 기준환율(1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1EUR=1,292.77원) 적용(자료: 당사 제시) |
그러나, 파이낸스 타워는 연면적 기준 총 195,973㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되기 때문에 매수인이 될 수 있는 자가 제한적일 수 있습니다. 즉, 파이낸스 타워와 같은 대형자산은 수요가 제한적이기 때문에 매수인을 찾는 것이 소규모 자산에 비하여 상대적으로 어렵고, 이는 거래가격에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)
제이알제28호의 투자 자산인 498 Seventh Ave.는 미국 맨해튼(미드타운)에 입지한 자산으로 매각 시점의 부동산 매각가치는 미국의 거시적 경기 변화 및 상업용 부동산 시장 변화에 직접적인 영향을 받습니다.코로나 19 사태 이후 제로 금리 기조를 유지하던 미국 연준은, 높은 인플레이션 및 강한 노동시장을 근거로 2022년 3월 미국 FOMC는 기준금리를 0.25%p 인상하여 0.25%~0.50%로 조정한 이후, 2022년 5월, 6월, 7월, 9월, 11월에 걸쳐 0.50%~0.75%p씩 연속적으로 인상하며 인플레이션에 대응했습니다. 2023년에는 SVB 파산 이후 금융안정성을 고려해 금리를 동결했으나, 3월과 5월에 각각 0.25%p 인상했습니다. 2023년 6월 FOMC에서는 금리를 동결한 뒤, 7월에 다시 0.25%p 인상하며 최고치에 도달했습니다. 9월과 11월에도 금리를 동결했으나, 11월에는 금리 인상 사이클 종료를 시사했습니다. 2023년 12월 FOMC에서 기준금리를 동결하며 2024년 금리 인하 가능성을 제시한 이후, 2024년 1월부터 7월까지 금리 동결이 이어졌고, 이후 9월에는 0.50%p 인하, 11월 및 12월 각각 25bp 인하하는 결정이 내려지면서 증권신고서 작성일 기준 미국 기준금리는 4.25%~4.50%입니다. 아래는 각 주요 기관의 미국경제 성장률 전망 현황입니다.
| 구분 |
전망시점 |
2025년(예상) |
2026년(예상) |
| OECD |
2025년 6월 |
1.6% |
1.5% |
| FRB |
2025년 6월 |
1.4% |
1.6% |
| World Bank |
2024년 6월 |
1.8% |
1.8% |
| IMF |
2025년 4월 |
1.8% |
1.7% |
| CBO |
2024년 6월 |
2.1% |
1.8% |
| 투자은행 |
2025년 6월 |
1.4% |
1.5% |
| (자료: 한국은행 뉴욕사무소 - 2025년 하반기 미국경제 전망)주1) OECD : Market Price 기준주2) FRB : FOMC 전망치 중간값주3) IMF : 4/4분기의 전년동기대비주4) 투자은행 : 77개 투자은행 전망치의 중간값(6월 9일 기준) |
미국의 실업률은 2023년 4월 3.4%로 54년만에 최저치를 기록하면서 강한 노동시장을 유지하였으나 이후 인플레이션 완화를 위한 미국 중앙은행의 고금리 기조로 인해 미국의 노동시장은 빠르게 냉각되었습니다. 2024년 1월 미국 실업률은 3.7%를 기록한 이후 지속적으로 상승해 2024년 7월 4.3%를 기록하였습니다. 다만 이러한 노동시장 둔화는 2024년 하반기 미국의 산업생산이 상승 반전하면서 고용 사정이 큰 폭으로 개선되었고 실업률은 빠르게 회복하는 모습을 보이고 있습니다. 2024년말 기준 미국 실업률은 4.1%로 최고 수치인 4.3% 대비 소폭 하락하였으며, 2025년 5월 기준 미국 실업률은 4.1%를 기록하고 있습니다.498 Seventh Ave. 자산은 West 37th St(웨스트 37번가)와 뉴욕의 주요 도로인 7th Ave(Fashion Ave, 7번가) 접하는 세계적 관광지인 Times Square(타임즈 스퀘어)의 남측인 맨해튼 중심 허브에 위치하고 있으며, 서측에 개발이 진행중인 Hudson Yards(허드슨 야드) 프로젝트는 2025년까지 Western Yards 개발을 목표로 하여 인근 지역은 지속적으로 발전 및 개선이 이루어질 것으로 전망됩니다.미국 상업용 부동산은 SVB 사태 등 중소형 은행 위기에 따른 감정평가 하락과 더불어, Class A 자산 대비 Class B 및 Class C 자산에서 공실률, 임대료 등에서 양극화가 드러나고 있습니다. Class A급 자산의 경우 실효임대료 상승 추이를 보이고 있으나, Class B 및 Class C급 자산에서는 명목임대료, 실효임대료가 모두 하락세를 이어가며, 공실률이 증가하였습니다.
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[2008년 - 2024년 미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이]
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미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이.jpg
미국 상업용 부동산 투자자 심리 추이
| (자료: CBRE Research, 2024년 10월 기준) |
2021년 ~ 2022년 중반까지 코로나 펜데믹으로 인해 미국 상업용 부동산에 대한 투자자 심리는 크게 감소하였으나, 이후 급격한 속도로 회복중에 있으며, 498 Seventh Ave. 경우에도 안정적인 임대율(96%)과 함께 견조한 감정평가액을 유지하고 있습니다. 2023년 6월 Newmark사에서 진행한 감정평가보고서에 따르면 현재 498 Seventh Ave.의 감정평가액은 USD 670M(한화 약 8,021억원)으로 평가받고 있으며 이는 매입가액 USD 680M(한화 약 8,113억원) 대비 약 1.47% 하락하였습니다. 아래는 최근 3년간 당사가 498 Seventh Ave.에 대해 진행한 감정평가액 결과입니다.
| [498 Seventh Avenue 감정평가액] |
| 구분 |
주요 내용 |
| 감정평가기관 |
매입가액 |
Cushman & Wakefield |
Newmark |
Newmark |
Newmark |
| 감정평가 기준일 |
2022년 02월 17일 |
2021년 04월 30일 |
2021년 03월 23일 |
2022년 04월 30일 |
2023년 06월 01일 |
| 평가결과(수익환원법) |
USD 680M(약 8,113억원) |
USD 680M(약 8,141억원) |
USD 690M(약 8,261억원) |
USD 720M(약 8,620억원) |
USD 670M(약 8,021억원) |
| 주1) 감정평가액: 기준환율(1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액: 매입 당시 기준 환율(1USD=1,193.14원) 적용(자료: 당사 제시) |
498 Seventh Ave.는 총 89,415㎡의 대형 건물로 취득에 상당한 자금이 소요되며, 부분지분에 대한 거래 구조상 공동투자자와의 상호 협의 후 매도가 가능하기 때문에 매수인선정 및 매도 시점이 제한적일 수 있습니다. 이로 인해 당사가 향후 매각 추진 시 매수인을 찾기가 어렵거나, 매도가격이 당사가 목표로 하는 것보다 낮게 결정될 가능성이 있음을 유의하시기 바랍니다.
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마. [환율 변동 위험]
당사의 기준통화는 한국 원화이나,
제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며,
제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화(달러화)입니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고
원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수
있습니다. 이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는
스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 금번 회사채 발행으로 인한 자금 중 일부를 이용, 2025년 11월 예정되어 있는 환헤지 계약 만기에 대비한 정산금 지급을 위해 사용할 예정입니다. 하지만
환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.
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당사의 기준통화는 한국 원화이나, 제이알제26호를 통해 보유한 부동산(기초자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 유로이며, 제이알제28호를 통해 보유한 부동산(기초 자산)의 투자 및 운용을 위한 통화는 미화(달러화)입니다. 당사 투자대상 자산의 외화 가치가 상승함에도 불구하고 원화와 투자대상국 통화 간의 상대적 가치 변화로 인해 자산 매각 시 수익을 얻지 못하거나 원금의 손실이 발생할 수 있으며, 자산가격 하락 시 손실의 규모가 커질 수 있습니다.예를 들어 원화의 가치가 투자대상국 통화에 비하여 상대적으로 더 높아지면, 외화자산인 투자대상의 가치는 원화가치로 환산했을 때 낮아집니다. 투자대상의 가격 상승으로 인한 수익이 발생하는 경우에도 투자대상국 통화의 가치가 더 크게 하락할 경우오히려 투자원금의 손실을 초래할 수도 있으며, 투자대상의 가격 하락으로 손실이 발생할 경우에도 투자대상국 해당 통화가치의 하락이 투자원금의 손실폭을 더 확대시킬 수 있습니다. 따라서 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며(환율 인하에 따른 손실), 환율 변동이 부동산 투자에 따른 손실을 확대시킬 수도 있기에 환위험에 노출되어 있음을 각별히 유의하셔야 합니다.이러한 운용 상의 환율 변동에 따른 위험을 대비하고자 당사는 스왑은행을 통해 현재 운용 중인 자산의 환헤지 계약을 체결하였으며, 금번 회사채 발행으로 인한 자금 중 일부를 이용, 2025년 11월 예정되어 있는 환헤지 계약 만기에 대비한 정산금 지급을 위해 사용할 예정입니다. 하지만 환헤지 계약을 통해 환율변동 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 자산가격 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.
2022년 9월 말 1,440원까지 급등했던 원/달러 환율은 2023년 2월 경에는 원/달러 환율이 1,200원 초반까지 하락하였고, 2월 초를 지나면서 거시경제적 요인인 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화와 더불어 중국내 COVID-19 확산 및 봉쇄조치의 지속, 글로벌 인플레이션 위험에 따른 미 연준의 긴축 강화에 따라 달러 강세 기조가 확산되어 재차 상승하는 모습을 보였습니다. 해당 상태가 유지되며 한국과 미국간 금리차가 일정수준으로 계속 유지되었고, 이에 따라 2023년 - 2024년 상반기에 이르기까지는 1,300원에서 1,400원 수준을 등락하며 보합하는 양상을 보였습니다. 이후 2024년 하반기 미국 연준의 금리인하 기조에 따라 달러 환율이 하락하려는 움직임을 보였으나, 한국은행이 10월, 11월 금융통화위원회에서 국내 경기진작 목적 및 미국의 금리인하 추세에 발맞추어 금리인하를 단행하며 환율은 1,470원까지 상승하는 등 달러화 강세를 보였습니다. 지속적으로 상승하던 원/달러 환율은 2025년 1월부터 미국 관세정책 완화 기대와 국민연금의 환헤지 경계가 맞물림에 따라 1,430원대까지 하락하였습니다. 그러나, 미국의 상호관세 정책이 4월 9일 발효되면서 원/달러 환율은 1,480원을 돌파하였으며 글로벌 금융위기 때인 2009년 3월 이후 16년만에 최고치를 기록하였습니다. 이후 미국이 중국을 제외한 나머지 국가에 대한 상호관세를 90일간 유예하고, 기본관세 10%만 부과하겠다고 밝히면서 원/달러 환율은 역외에서 1,450원대 초반까지 급락하였습니다. 더불어, 2025년 5월 미-중 무역 협상 가능성이 높아지고 아시아 국가 통화가 전반적으로 강세를 보이며, 원/달러 환율은 증권신고서 제출 전일 1,350원대 수준을 기록하고 있습니다. 국내외, 특히 우크라이나, 중동지역 등을 위시로한 지정학적 리스크, 트럼프 대통령 당선으로 인한 미국 국내 정치적 이슈, 국내외 경기 상황 및 금리 수준의 변동성이 상당히 높은 상황으로 향후 원달러 환율을 예측하기는 어려운 상황으로 예기치 못한 원달러 환율 변동이 당사 수익성에 부정적인 영향을 초래할 수 가능성도 존재합니다.
| [최근 3개년 USD 환율 추이 ] |
| (단위: 원) |
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최근 3개년 원달러 환율 추이.jpg
최근 3개년 원달러 환율 추이
유로화의 경우 2023년 초 유로화 가치가 하락하는 추세를 보였습니다. 이는 러시아-우크라이나 전쟁 등 유로존 경기불안성이 악화되었으며, 미국의 기준금리와 유로존의 기준금리의 차이가 확대됨에 기인합니다. 미국 연준은 2022년 3월부터 금리 인상을 단행한 반면, ECB는 2022년 7월부터 인상을 시작했기에 강달러 추세로 인해 2023년 1월 유로화는 1,323.90원을 기록하였습니다. 이후 단기적으로 등락을 거듭하였으나, ECB의 공격적인 통화 긴축정책과 함께 미국 연준의 금리인상 속도가 둔화됨에 따라 유로화는 2023년 1월 이후 2023년 5월까지 강화되는 추세로 전환되었습니다. 그러나 이후 유로존의 기업활동 지수 약화 등으로 인한 경기 침체 우려 등으로 달러 대비 유로화가 다소 약화되었습니다. 2024년 말에는 미국 트럼프 대통령의 당선으로 달러가 강세를 보이며 유로화 가치가 소폭 하락하였으나, 2025년에는 트럼프 정부의 관세정책으로 미국 경제에 대한 신뢰 저하 및 유럽 내 투자흐름이 집중되면서 유로화가 상승 추세에 있습니다. 증권신고서 제출 전일 1,600원대 수준을 기록하고 있으며, 향후에도 강세를 보일 것으로 전망되었습니다.
| [최근 3년간 유로화 환율 추이 ] |
| (단위: 원) |
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최근 3개년 원유로 환율 추이.jpg
최근 3개년 원유로 환율 추이
당사 투자대상의 기초자산(부동산)은 벨기에 및 미국에 위치한 자산이므로 투자대상 자산의 기준 통화(유로화, 달러, 원화)가 상이하여 투자기간 중 환율 변동위험에 노출됩니다. 따라서 환율 변동 위험에 대하여 거래비용과 유동성 등을 고려하여 운용기간 중 다음과 같이 환헤지를 통해 환위험을 관리하여 원화 수익을 추구할 예정입니다.
| 환헤지란 통화스왑계약 등을 이용하여 매수시점과 매도시점의 환율변동으로 인한 손실위험을 없애는 것을 말합니다. 즉, 해외 기초자산은 대부분 외국통화로 매입하기 때문에, 도중에 환율이 떨어지면 환차손(환율하락으로 인한 손실)이 발생할 수 있으며 이러한 추가적 손실을 방지하기 위하여 환헤지를 실시하는 것입니다. |
(1) 환헤지 방법
당사는 외국에 위치한 부동산 자산에 투자하는 경우 환율변동 위험 축소를 위해 통화스왑계약(Cross Currency Swap), 선도거래(Forward) 등 장외파생상품을 통해 해당 국가의 통화(Finance Tower Complex의 경우 유로화, 498 Seventh Ave.의 경우 달러)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다. 환헤지는 유로화의 경우 투자원금의 100%, 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 80%를, 달러의 경우 투자원금의 80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 하되, 구체적인 헤지의 방법과 비율은 개별적인 거래의 구조와 환헤지 실행시점 및 갱신(Roll-over) 시점의 시장 환경 등을 고려하여 달라질 수 있습니다.한편 환헤지 계약의 당사자는 당사 또는 당사의 투자 대상인 부동산 관련 증권의 발행인 등 해당 거래시의 적합한 자로 정할 예정이며, Finance Tower Complex의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제26호가 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약기간을 2.5년 및 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다. 금번 해당 환헤지의 만기 도래 및 계약기간 중 환율의 상승으로 인해 일부 정산금 지급 및 계약 갱신이 예정되어 있습니다.
| 구분 |
주요내용 |
| 환헤지 조건 |
투자원금 100% 및 예상배당금 80%에 대해 헤지 |
| 환헤지 기준금액 |
1,420원/EUR |
1,411원/EUR |
| 환헤지 만기 |
2025년 11월 |
2026년 05월 |
| 환헤지 원금 |
EUR 2.69억 |
EUR 3.00억 |
498 Seventh Ave.의 경우 증권신고서 제출일 현재 당사의 투자대상인 제이알제28호가 원금의 80%에 대해 계약기간을 7개월로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다.
| 구분 |
주요내용 |
| 환헤지 조건 |
투자원금 80%에 대해 헤지 |
| 환헤지 기준금액 |
1,407원/USD |
| 환헤지 기간 |
2025년 09월 |
| 환헤지 원금 |
USD 1.25억 |
(2) 환헤지의 장단점환헤지는 외화자산 투자 시 환율변동에 따른 자산가치 변동위험을 회피하기 위한 수단이나, 환헤지된 부분이라 하더라도 외환시장의 상황 및 자산가격의 변동, 예상 이익분배금 변동 등으로 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아닙니다. 또한 환헤지가 이루어지지 않는 부분에 대해서는 환율변동 위험에 노출되는 만큼 일정부분 부동산 투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있으며, 환헤지가 오히려 외화자산 투자로 인한 이익을 상실시킬 수도 있기에 환율변동위험에 여전히 노출되어 있음을 유의하셔야 합니다. 즉, 환헤지는 투자대상 국가의 통화 가치가 하락하는 경우 발생하는 외화자산의 가치 하락을 상쇄할 수 있는 장점이 있으나, 반대로 해당 국가 통화의 가치가 상승하는 경우에는 발생하는 환차익이 환헤지로 인해 상쇄되고, 이 경우 오히려 환헤지로 인해 추가적인 이익의 기회가 상실되기도 합니다.또한 환헤지를 실시할 경우 거래 수수료 등의 추가적인 비용이 소요되고 환헤지 계약의 갱신(Roll-over) 시에도 그에 따른 추가비용이 발생하며, 환헤지 계약의 만기 도래시에는 환헤지 계약의 정산에 자금이 필요한 바 이는 당사의 수익에 악영향을 줄 수 있으며, 예상치 못한 급격한 환율의 상승 등으로 정산시점 정산금 지급을 위해 추가 차입 등이 발생할 위험이 있습니다. 상기 위험에 대한 예시로, 당사는 2022년 하반기 환율의 급격한 상승으로 제이알제28호의 환헤지 정산금 지급 가능성이 예상되어 2022년 11월 우리은행에서 230억원 규모의 단기차입금을 선제적으로 자금을 조달한 사례가 있습니다.
금번 예정된 제이알제28호 정산금 지급에 이어 추후에도, 국내외 경기상황 등에 기인한 예기치 못한 환율의 급격한 변동에 따라 환헤지 정산금에 대한 자금 보충 등과 관련한 목적으로 계획에 없던 추가 차입이 발생할 가능성이 있고, 이러한 차입은 당사 재무상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.
한편 Finance Tower Complex에 관하여 제이알제26호가 체결한 환헤지 계약이 만기도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으므로, 제이알제26호가 체결한 통화스왑계약의 만기(2025년 11월, 2026년 5월) 도래 시점의 외환시장 상황 및 기타 사정상 통화스왑계약의 갱신(Roll-over)이 이루어지지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우 당사는 유로화의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 유로화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.또한 498 Seventh Ave.에 관하여 제이알제28호가 체결한 환헤지 계약이 만기 도래 시점에 갱신(Roll-over)될 것이라는 보장은 존재하지 않으며, 이 경우 당사는 달러의 환율 변동에 따른 위험에 노출되기 때문에 달러화 가치 하락시 투자 손실이 발생할 수 있습니다.
단기적으로는 환헤지 정산시점에 환율변동에 따른 정산금을 지급하거나 수령할 수 있으며 이에 따라 유동성 위험이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 자산 매각대금 원화 환산가치 증감과 상쇄되어 환위험이 적절히 통제될 것으로 판단됩니다.※ 정산의무 및 자금보충약정 관련 참고사항환헤지 계약을 체결한 당사자는 향후 환헤지 만기 도래시 헤지시점보다 환율이 상승하면 환헤지 거래 상대방(대체로 은행으로, 이하 "환헤지은행")에 환헤지 정산금을 지급하여야 하고, 환율이 하락하면 환헤지은행으로부터 정산금을 지급 받게 됩니다.정산금 지급의무가 발생하는 경우 환헤지 계약의 당사자(본건의 경우 제이알제26호 및 제이알제28호)는 정산금 조달을 위해 유상증자를 실시하거나 시장에서 자금을 조달하여야 하며, 그렇지 않을 경우 보유 현금 및 수익금을 활용하여 정산금 납입을 진행해야 하므로 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있고, 이 경우 당사 역시 주주에게 배당금을 일시적으로 지급하지 못하는 경우가 발생합니다.이에 따라 정산금의 지급을 확실히 하기 위하여, 증권신고서 제출일 현재 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 자금보충자로서 제이알제26호 및 제이알제28호와의 사이에 자금보충약정서를 체결하였습니다. 따라서 환율 상승으로 인해 정산금 지급의무가 발생하는 경우 제이알제26호 및 제이알제28호는 정산금을 시장에서 조달하거나, 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가에 자금보충의 이행을 요청함으로써 환헤지 정산금을 지급할 계획입니다.단, 자금보충의무의 이행은 환헤지 계약의 당사자인 제이알제26호, 제이알제28호, 또는 자금보충자인 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사가 외부로부터의 차입 등의 기타 방식으로도 자금을 조달하지 못하는 경우, 제이알제26호 및 제이알제28호는 당시의 보유 현금 및 수익금을 활용하여 환헤지 정산금 납입을 진행해야 하므로 이 경우 역시 당사에 대한 배당 지급에 일시적 제약이 발생할 수 있습니다.
(3) 환헤지의 비용
당사는 환헤지를 수행함에 있어 장외파생상품을 활용할 예정입니다. 환헤지에 따른 비용을 산출함에 있어 장내파생상품은 증거금 및 수수료 등 비용이 정형화되어 있어 비용 산출이 가능하나 장외파생상품인 통화스왑 거래는 비용이 정형화되어 있지 않고 거래상대방과의 손익교환방법에 따라 총 손익을 정산하게 되므로 비용을 별도 분리하여 산출하는 것이 불가능합니다. 따라서 환헤지에 따른 비용을 별도로 기재하지 아니합니다.외환시장의 상황 등으로 인해 환율변동으로 인한 환차손 또는 환차익이 완벽하게 상쇄될 수 없는 등 환율변동 위험이 완전히 통제되는 것은 아님을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
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바. [현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 관련 위험]당사의 자회사(또는 자리츠)인 제이알제26호 및 제이알제28호가 적용 받거나 적용 받을
현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서
국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이 경우
예상 배당금의 감소로 인하여 당사의 주식 가치가 하락될 위험이 있습니다.
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(1) 제이알제26호(파이낸스타워)제이알제26호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제26호는 Finance Tower Belgium NV로부터의 배당 수령 시, 한-벨기에 간 조세조약에 따라 15%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 원천징수로 인한 현금유출이 일부 발생합니다.그 밖에 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)제이알제28호는 현지에 실물자산을 보유하고있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다.제이알제28호는 US Holdco LP로부터의 배당 수령 시, 한-미 조세조약에 따라 10%의 원천징수세율을 적용받으며, 국내 법인세 신고 시 14%를 한도로 환급받음에 따라 실질적으로 원천징수로 인한 현금유출은 발생하지 않습니다.다만 국내외 법적 이슈 등으로 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급금액이 변동될 수 있으며, 이 경우 예상 배당금의 감소로 인하여 수익성이 악화될 위험이 있습니다.
(2) 기타 사업위험
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사. [부동산 상태에 관한 위험]
당사가 자회사(또는 자리츠)를 통해 해외에 위치한 부동산(기초자산)은
예상치 못한 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인하여 건물 내외의 운용시설에 상당한 피해를 줄 수 있습니다. 이에 현재 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 맨해튼 Midtown 소재 부동산(기초자산)인 498 Seventh Ave.는 증권신고서 제출일 현재
자연재해로 인한 피해보상과 관련한 포괄적인 보험에 가입
되어 있습니다. 하지만, 보험에 가입하였다 하더라도
보험 약정에 따라 보상 받을 수 있는 보험금이 피해에 따른 자산 손실 규모에 미달하는 경우나,
부동산 자산에 손실을 야기한 사건 등이 보험 약정에 따라 보상을 받을 수 있는 부분에 포함되지 않는 등 보험에 가입했다는 사실이 모든 부동산 관련 손실에 대한 보장을 확신하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.
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당사는 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시킬 수 있습니다. 이에 당사는 파이낸스타워와 관련하여 임대인인 TdF FIIS를 통하여 보유 부동산인 파이낸스타워에 대하여 재산보험, 영업 및 생산물배상책임보험 및테러보험, 자연재해에 대한 보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 498 Seventh Ave.는 현지 자산관리자인 George Comfort & Sons를 통하여 재산보험, 테러보험, 자연재해에 대한 보험 등 포괄적인 보험에 가입하였습니다. 다만, 보험에 가입하였다 하더라도 보험 약정에 따라 보상 받을 수 있는 보험금이 피해에 따른 자산 손실 규모에 미달하는 경우나, 부동산 자산에 손실을 야기한 사건 등이 보험 약정에 따라 보상을 받을 수 있는 부분에 포함되지 않는 등 보험에 가입했다는 사실이 모든 부동산 관련 손실에 대한 보장을 확신하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.
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아. [대리인 및 이해상충 관련 위험]
당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로 제이알투자운용(주)는 회사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행하고 있습니다.
당사의 사업 목적이 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것이기 때문에 자산관리회사는 매우 중요한 역할을 수행하고 있습니다. 또한, 당사가 현재 투자운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산)인 Finance Tower Complex과 미국 뉴욕 맨하튼 소재 498 Seventh Ave.는
해외에 위치하고 있어 직접적인 운용 관리의 한계가 있습니다. 이러한 점을 보완한 보다 효과적인 자산관리를 위하여 현지의 자산관리전문회사와 용역계약을 체결하고 직간접적으로 운용 관리를 진행합니다.이외에도 KB펀드파트너스(주)(구 (주)국민은행)과 신한펀드파트너스(주)(구 신한아이타스(주))가 일반사무관리 업무를, (주)신한은행이 자산보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의
신용 사건 발생 등으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로,
독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.
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제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법에 따라 설립한 자산관리회사로서 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 부동산투자회사법 제22조의2에 의거하여 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호와 자산관리위탁계약을 체결하였고 회사, 제이알제26호 및 제이알제28호의 자산관리업무를 수행하고 있습니다. 제이알투자운용(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.
| 구분 |
내용 |
| 회사명 |
제이알투자운용 주식회사 |
| 영문명 |
J-R AMC CO.,LTD. |
| 대표자 |
김관영 |
| 본점 사업자등록번호 |
220-87-74558 |
| 본사 우편번호 |
04551 |
| 본사 주소 |
서울특별시 중구 을지로 100 B동21층(을지로2가,파인에비뉴) |
| 본사 전화번호 |
02-564-7004 |
| 본사 팩스번호 |
- |
| 인터넷 홈페이지 주소 |
- |
| 기업규모 |
중소기업 |
| 결산월 |
12 월 |
| 업종명 |
신탁업 및 집합 투자업 |
| 회사설립일 |
2008년 11월 21일 |
| 임직원수 (명) |
50 |
| 주주수 (명) |
12 |
당사가 제이알투자운용(주)와 체결한 투자운용업무 위탁계약에 대한 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.
| 구분 |
구분 |
지급금액 |
| 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 |
매입수수료 |
운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15% |
| 운용수수료 |
결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산) |
| 매각성과수수료 |
매각차익의 10% |
| 제이알제26호 |
매입수수료 |
Finance Tower Belgium NV 지분증권 취득액(부대비용 및 예비비 포함)의 0.30% |
| 운용수수료 |
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.01%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액 |
| 매각수수료 |
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 0.9% |
| 제이알제28호 |
매입수수료 |
총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30% |
| 운용수수료 |
매 회계연도 종료일을 기준으로 주식발행금액의 합계액에 0.10%의 보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액 |
| 매각수수료 |
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액의 1.0% |
한편, 당사는 KB펀드파트너스(주)(구 (주)국민은행) 및 신한펀드파트너스(주)(구 신한아이타스(주))와 일반사무관리와 주식발행에 관한 사무,상장관련 업무, 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 또한, 당사는 (주)신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관 및 관리 업무 위탁계약을 체결하였으며 자산보관수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다. 아래는 당사가 체결한 일반사무수탁 및 자산보관에 대한 업무별 수수료율입니다.
| 구분 |
구분 |
지급금액 |
| 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 |
일반사무수탁수수료 |
주식발행가액의 연 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산) |
| 자산보관수수료 |
회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산) |
| 제이알제26호 |
일반사무수탁수수료 |
영업인가 또는 등록 신청 시 국토부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원 |
| 자산보관수수료 |
위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원 |
| 제이알제28호 |
일반사무수탁수수료 |
국토부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에등록이 완료한 날부터 기산하여 연 2,500만원 |
| 자산보관수수료 |
운용자산의 최초 취득일로부터 기산하여 연 1,500만원 |
이에 추가로, 당사는 파이낸스타워와 관련하여 The Valesco Group Limited와 재산 인수인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.
| 구분 |
지급금액 |
| 운용수수료 |
Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22% |
| 매각성과수수료 |
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성 시 초과이익의 10% |
제이알제28호의 연결실체는 498 SEVENTH와 관련하여 GEORGE COMFORT & SONS와 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 자산관리위탁계약을 체결하고 매월마다 지급하고 있습니다.
| 구분 |
지급금액 |
| 운용보수 |
498 SEVENTH, LLC 전체 임대수입의 2.0% |
향후 상기 국내 및 현지 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 신용위험 발생 등 관련 업무를 정상적으로 수행할 수 없는 사정 등 기타 여하한 사유로 정상적인 회사운영이 불가능할 경우 당사는 대체 회사를 선정해야 하는 등의 위험이 발생할 수 있습니다. 또한, 만일 상기 국내 및 해외 자산관리회사, 일반사무수탁회사, 자산보관회사의 역량이 부족하거나 업무에 태만한 경우 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 상기 회사들이 독자적 업무 영역에서 수행하는 이윤 추구 활동이 당사의 이해와 충돌할 가능성도 존재합니다.따라서 이러한 대리인 위험을 방지하기 위하여, 주주총회/이사회를 통해 당사, 자산관리회사, 자산보관회사 및 일반사무수탁회사 간 원활한 업무의 조정을 통하여 이해상충 소지를 줄여나갈 예정입니다.특히, 파이낸스타워의 현지 자산회사와 관련하여 발생가능한 대리인 위험을 방지하기 위하여 ① 제이알제26호는 현지 투자기구인 FTB FIIS의 단독 주주로서 주주총회 결의를 하고 이사회의 모든 이사를 선임 및 해임할 권리를 보유하고, ② FIIS의 정관상 현지 자산관리회사(The Valesco Group)의 임의적인 자산의 매각 및 처분을 금지하고, 제한된 범위 내에서만 회사를 대표할 수 있도록 하며, ③ 회사 및 제이알제26호의 자산관리회사인 제이알투자운용(주)가 현지 자산관리회사(The Valesco Group)에 대한 면밀한 관리 및 감독을 실시하는 등의 방법으로 위험을 관리할 계획입니다.또한 제이알제28호는 공동투자자와 Joint Venture 의 형태로 투자 및 운용함에 따라 공동투자자와의 이해상충이 발생할 가능성이 존재합니다. 이러한 이해상충 문제를 해결하기 위하여 Joint Venture operating agreement 상 업무집행 및 주요 의사결정에 대하여 양사의 동의를 득하도록 하고 있으며, 현지관리를 위하여 현지 GP 주요 점검사항에 대한 체크리스트 작성 및 정기 모니터링, 분기별 운용보고서 수령 및 검토, 주기적인 현지와의 커뮤니케이션을 통하여 위험을 관리할 계획입니다.
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자. [정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]
2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로
운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2025년 6월말 기준 413개로 증가하였습니다. 이는 2024년 400개 대비해서도 약 4% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 108조원으로 2024년 약 100조원 대비하여 약 8% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세
를 보이고 있습니다. 이렇게
리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대
되었습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 한편,
국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표
하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다.
또한
2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과
했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행 예정이며,
'프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자
로 하였습니다
이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 정부 등을 비롯해 리츠에 대한 다양한 혜택성 정책 등이 발의되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다.
다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.
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2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로 운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2025년 6월말 기준 413개로 증가하였습니다. 이는 2024년 400개 대비해서도 약 4% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 108조원으로 2024년 약 100조원 대비하여 약 8% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이렇게 리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대되었습니다.
| [운영 리츠 및 투자규모 현황(2025년 6월말 기준)] |
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운영리츠 및 투자규모(2025년 6월말 기준)
이에 따라, 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하기와 같습니다.
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구분
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개정 전
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개정 후
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비고
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자기관리
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위탁관리
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자기관리
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위탁관리
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개발
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비개발
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개발
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비개발
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개발
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비개발
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개발
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비개발
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질적심사(상장예비
심사시에만적용)
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기업계속성, 경영투명성
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(좌동)
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-
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비개발
위탁관리
리츠는
심사면제
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인가 및
등록
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인가 또는 등록하였을 것
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(좌동)
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기업규모
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자기자본 100억원 이상 및
발행예정주식 총 100만주 이상
(상장예비심사 신청일 기준)
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자기자본 100억원 이상 및
발행예정주식 총 100만주 이상
(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)
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심사시점
개선
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주식분산
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25%이상 공모 및
주주 200명 이상
(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)
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(좌동)
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감사의견
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최근 3사업연도 적정
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(좌동)
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자본잠식
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자본잠식이 없을 것
(설립 후 3년 이내는 자본금의 5% 內 허용)
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(좌동)
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경영성과(설립 후 3년 경과시 적용)
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매출액
300억원
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매출액
100억원
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매출액
300억원(뉴스테이 200억원)
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매출액
70억원
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(좌동)
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(좌동)
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(좌동)
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(좌동)
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이익액 25억원 또는 ROE 5%
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(좌동)
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자산구성
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총 자산의 70% 이상 부동산
(간주부동산 20% 이내)
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총 자산의 70% 이상 부동산
(간주부동산 별도 한도 없음)
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간주부동산
규제폐지
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주식양도
제한
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주식의 양도제한이 없을 것
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(좌동)
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소송 등
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회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것
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(좌동)
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종류주 상장
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관련규정 없음
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(좌동)
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(좌동)
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(좌동)
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동시
상장허용
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국토교통부는 상기 서술한 내용을 바탕으로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부통산투자회사법'을 2019년 8월 20일 공포하였으며 개정 '부동산투자회사법'은 2020년 2월 21일자로 시행되었습니다. 관련 법규 및 제도의 주요 변화를 살펴보면, ① 공적 자원의 지원 ② 특정 사업주체 중심의 의사결정 및 사업추진 지원 ③ 리츠의 금융투자회사화(재간접투자 등의 허용) ④ 세제혜택 ⑤ 신용평가의무화 등이 있습니다. 주요 개정사항은 아래와 같습니다.한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 것에 대한 기대 효과는 상장 리츠 시장의 확대였습니다.
| [2020년 개정 '부동산투자회사법' 주요 제도 변화] |
| 개정방향 |
개정내용 |
관련조항 |
비고(효과) |
| 상장요건 완화 |
비개발위탁관리리츠 상장 예비심사 폐지 및 우선주상장허용 |
유가증권시장상장규정 제124조, 132조의2, 3 |
모자리츠 허용 고려 시 상장 리츠에 대해사실상 공모전 심사 면제 가능우선주 발행시 소액투자자의 의결권 제한 |
| 공적기금 투입 |
주택도시기금의 리츠 투자확대/앵커리츠(母리츠)의 설립 |
주택도시기금법 제9조 |
공적기금을 활용 부동산 PF 및 부동산 투자사업 지원 |
| 특금신탁, 펀드재투자 규제완화 |
공모리츠, 특금신탁, 사모펀드 등이리츠 투자시 리츠의 공모 면제 |
부동산투자회사법시행형 제12조의3 |
공모리츠의 사모리츠 등이 허용됨으로써공모리츠의 금융투자회사화 기반 마련소수 주주(시행자, 사업주체, 자산운용사, 매도자 및 금융기관 등)가사실상 공모리츠를 지배할 수 있는 기반 마련 |
| 리츠 재투자 규정 완화 |
리츠자산의 70% 이상을 공모리츠에 투자하는 경우공모의무/1인주식보유 한도 예외 |
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| 신용평가제도도입 |
일부 공모리츠(PF비중 30% 이하, 총자산 5천억원 이상)에대한 신용평가 의무화 |
부동산투자회사법 제25조의3 |
리츠의 채무에 대한 상환가능성 평가 |
| 주총결의 대상 구체화 |
총자산의 30%이상을 초과하는 자산의 취득 및 처분 등으로주주총회 결의 대상을 구체화 |
부동산투자회사법 제9조 |
포괄적이였던 주주총회의 결의대상이 축소 |
| 자산운용방법 확대 |
리츠의 대출자산에 대한 투자 허용 |
부동산투자회사법 제21조 |
PF사업 시행자에 대한 대출제한 폐지및 리츠의 금융투자회사화 |
| 공공시설 개발 운영 특례 |
역세권 개발, 역사복합개발,복합환승센터 개발/운영사업자 선정시 혜택 |
철도시설공단 내부지침복합환승센터 개발계획 수립지침 |
공공자원의 활용에 대한 특혜 제공 |
| 공공용지 대한 특례 |
공모리츠 등에 공공개발 상업용 부동산 우선 공급 |
산업단지 용지공급,신도시 자족용지,물류단지 개발지침 |
사업 시행자 특혜 |
| 세제혜택 |
배당소득에 대한 분리과세공모리츠 및 공모리츠가 재투자한 리츠에 대한재산세 분리과세 |
지방세법 시행령 102조 |
투자자혜택 |
| 기업 특례 |
기업 보류 부동산의 현물출자 시 양도차익에 대한법인세를 주식 처분시까지 이연 |
조세특례제한법 97의 8 |
사업주체 세제혜택 |
| 공시 의무면제 |
공모재간접리츠가 사모리츠 및 부동산펀드에투자하는 경우 집합투자에서 제외 |
자본시장법 제6조 등관련 조항 개정 |
자본시장법상 사모/공모의 기준에 예외를 인정재간접리츠가 투자하는 사모리츠및 펀드에 대한 공시의무 등 면제 |
2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했으며, 아래와 같은 정책은 리츠시장의 지속적인 양적,질적인 성장 및 국민의 안전하고 편리한 리츠투자를 활성화 함으로써, 리츠시장의 확대에 기여할 수 있습니다. 개선방안에 기재된 정책의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| ['공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안' 주요 내용] |
| 경직적 규제 합리화 |
인가 시 관계기관 협의절차 간소화 |
| 리츠 등록제도 개선 |
| 지주회사 규제 합리화 |
| 상장리츠 활성화 및투자환경 개선 |
국민의 리츠 투자수단 다양화 |
| 뉴딜 인프라자산 등투자유형 다양화 |
| 정책기금 등의 상장리츠 투자지원 |
| 공모시스템 개선 및 정보제공 확대 |
| 시장의 건전성 강화 |
리츠명칭 악용 기획부동산 차단 |
| AMC 등 전문성.건전성 관리 강화 |
국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 기존 시행령에 따르면 자산관리회사는 자기자본 요건 70억원에 미달하면 인가 취소되도록 규정되어, 신설 회사이거나 일시적인 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달하는 경우도 예외 없이 해당 규제가 적용돼 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어지는 등의 부작용이 있었습니다. 따라서 국토교통부는 이를 개선해 설립 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달이 발생한 경우가 아니라면 인가 취소 예외로 개선하였습니다.
| 2022년 05월 09일 시행「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용 |
| 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선 |
리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외 |
| 임대주택리츠의 운영부담 완화 |
| 자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화 |
자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선 |
| 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대 |
리츠 협회의 업무 및 역할 확대 |
| 공적 투자자 범위에 교정공제회 추가 |
리츠 시장에 추가 투자 유입 기대 |
그러나 향후 리츠에 대한 규제 완화 및 공모·상장 활성화 정책이 중단되거나 리츠에 대한 규제가 강화되는 정책이 발표되는 등 정부 정책의 변화가 있을 경우 리츠 시장이 전반적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정부 정책에 따라 리츠 시장이 위축될 경우 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있으므로 투자자분께서는 향후 리츠 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.
한편, 국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다. 해당 리츠 활성화 방안은 리츠 시장규모를 선진국 수준으로 확대하기 위한 목적으로 ① 국민에게 높은 배당을 통한 안정적인 소득을 지원하고, ② 기업에는 AI ·헬스케어 등 신산업 투자 기반 지원을 골자로 하였습니다. 정부가 발표하였던 리츠 활성화 방안 및 이후 개정된 부동산투자회사법의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| [국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」 주요 내용] |
| 추진 과제 |
상세 |
| 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입 할 수 있도록 지원 |
개발사업 특성을 고려하여 규제 합리화한 프로젝트리츠 도입 |
| 투자 대상 및 금융투자 확대 등 리츠 투자 다각화 |
| 자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력 확충 |
| 규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화 |
리츠지원센터 및 자문위원회 등 리츠 지원 거버넌스 구축 |
| 신속한 인가, 행정 부담 완화 등 리츠 운영규제 합리화 |
| 국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화 |
투자보고서 및 정보시스템 개선으로 정보 접근성 제고 |
| 지역상생리츠, 공모 개선 등 일반투자자 참여 확대 |
| 배당제도개선, 리츠 운영 내실화 등 투자자 권리 및 보호 강화 |
| 부동산 시장 안정 및발전을 위한 리츠 역할 확대 |
공공지원민간임대리츠 확대 추진 |
| 미분양 주택 CR리츠 매입 도입 |
| 중산층 장기임대주택 육성 |
| 2024년 12월 24일 시행「부동산투자회사법 시행령」개정안 주요 내용 |
| 구성자산 산정방법 조정 |
토지, 공유수면 또는 건축물에 설치하는 공작물 또는 설비에 투자한 모든 금액을 부동산으로 취급하여 자산구성규정 요건 합리화 |
| 노인복지주택의 원활한 공급 등을 위해 노인주거복지시설의 입소보증금을 부동산투자회사의 총 자산 가액 산정 대상에서 제외 |
| 투자자 보호 |
투자자 보호를 위해 준법감시인 임면을 보고사항에서 공시사항으로 전환 |
| 행정 등 간소화 |
신용평가 결과서 제출의무 삭제 |
| 부동산투자회사의 정관변경을 변경인가(등록)사항에서 보고사항으로 전환 |
| 부동산투자회사 및 자산관리회사의 주주총회 특별결의 및 겸영업무 착수ㆍ완료사실에 대한 보고의무 일부 완화 |
| 자산관리회사의 대주주 결격기준 완화 |
자산관리회사 합병 시 최대주주의 결격사유를 ‘벌금형’에서 ‘5억원 이상의 벌금형’으로 합리화 |
또한, 2025년 5월 국토교통부는 2024년 6월 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」'의 후속 조치로 마련한 '부동산투자회사법' 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 본 개정안은 법률 공포일인 2025년 5월 27일로부터 6개월 경과 후인 2025년 11월 28일 시행 예정이며, '프로젝트 리츠'와 '지역상생리츠'를 도입하고 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화를 주요 골자로 하였습니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.
| 2025년 11월 28일 시행 예정「부동산투자회사법」개정안 주요 내용 |
| 구분 |
주요 내용 |
세부 설명 |
| 프로젝트 리츠(Project REITs) 도입 및 활성화 |
설립 절차 대폭 간소화 |
- 개발 사업을 목적으로 하는 프로젝트 리츠의 경우, 기존의 '인가/등록' 방식 대신 국토교통부장관에게 설립신고만으로 설립 가능 |
| 개발 단계 규제 합리화 |
- 개발 사업이 완료될 때까지, 또는 최장 5년까지 공모 의무와 주식 분산의무 유예 가능- 개발 기간 중에는 보고·공시 의무 간소화에 따른 부담 감소 |
| 운영 단계 전환 |
- 개발 사업 완료 후 운영 단계로 전환 시, 일반리츠와 동일하게 공모 의무, 주식 분산 의무, 보고·공시 의무 등이 적용 |
| 지역상생리츠 도입 |
공익 목적의 리츠 도입 |
- 지역 발전 및 지역 상생을 위한 공익적 목적의 부동산 투자회사 도입 가능- 해당 지역 주민에게 청약 기회 우선 제공 및 지역 특화 투자 대상 설정 등 지역 상생 도모 |
| 리츠 규제 합리화 및 투자자 보호 강화 |
공모 의무 이행 기한 확대 |
- 리츠 설립 후 공모 의무 이행 기한을 기존 2년에서 3년으로 확대 (단, 프로젝트 리츠의 경우 최대 5년 유예) |
| 이해관계자 거래 공시 강화 |
- 리츠와 임원, 대주주 등 이해관계자 간의 거래를 '보고' 의무에서 '공시'의무로 전환 |
| 공모예외리츠 규제 완화 |
- 공모예외리츠(연기금 등 전문 투자자가 50%이상 출자하거나, 총자산의 70%이상이 임대주택으로 구성된 리츠 등)는 조건 충족 시 투자설명서·투자보고서 등의 일부 보고 의무를 면제하는 등 보고·공시 의무 간소화 |
| 기타 보고·공시 의무 조정 |
실사보고서, 투자보고서 제출 의무 및 임원 변경 사실 보고 의무 폐지 및 정관 변경 사실 보고 의무 신설 |
| 부동산투자회사 지원센터 지정 근거 마련 |
전문 지원 기관 지정 및 역할 규정 |
국토교통부장관이 정부 출연 연구기관 또는 공공기관을 리츠, 자산관리회사, 투자자문회사에 대한 지원 및 감독 업무를 수행하는 '부동산투자회사 지원센터'로 지정 가능 |
이처럼 증권신고서 제출일 현재 기준 부동산투자회사법 시행령 개정 등 부동산투자회사에 대한 다양한 혜택성 정책이 시행 되며 리츠시장이 점차 확대되고 있는 추세입니다. 다만, 그럼에도 해당 혜택성 정책들의 실질적인 적용 내지는 긍정적인 효과가 어느정도일지 추산하는 것은 어려우며, 향후 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.
|
차. [부동산 취득 관련 위험]
부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등
법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던
일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는
향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며,
감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른
매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.
|
당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로 정관상 사업의 목적은 다음과 같습니다.
| [당사 정관] |
|
제 2 조 (목적)
① 회사는 부동산투자회사법(이하 “부투법”이라 한다)에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자하는 것을 목적으로 한다.
1. 부동산
2. 부동산개발사업
3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
5. 증권, 채권
6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)
② 회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 투자ㆍ운용하여야 한다.
1. 취득, 개발, 개량 및 처분
2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차
3. 부투법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부투법 시행령으로 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부투법 시행령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치
4. 위 각 호에 부수하는 업무
|
회사는 부동산의 취득/관리/처분을 주 사업으로 영위함에 따라 부동산을 취득하는 과정에서 발생할 수 있는 위험요소가 아래와 같이 존재합니다.(i) 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험
(ii) 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험(iii) 매입가격 추정 오류의 위험회사는 증권신고서 제출일 현재 중요한 소송사건, 채무인수약정, 채무보증 등 우발부채가 발생할 위험은 없으며, 한국거래소 등 정부기관으로부터 제제를 받은 내역 또한 없습니다. 또한, 당사는 취득한 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 지속적으로 받고 있으며, 해당 내역을 공개하고 있습니다. 당사는 2020년 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워를 매입한 이후 5회, 2022년 미국 맨하탄 498 Seventh Ave.를 매입한 이후 2회 감정평가를 진행한 바 있습니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다.
2. 회사위험
|
가. [수익성 관련 위험]당사의 증권신고서 제출일 현재
주요 영업 실적은 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호로부터의 배당수익이며, 이 배당수익의 주요 재원은 벨기에 건물관리청, SEIU 등 각 기초자산의 주요 임차인이 지급하는 부동산의 임대수입입니다. 당사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 당사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다.당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한,
임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
|
당사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 02월 21일에 국토교통부로부터 부동산투자회사 영업인가를 취득하였습니다. 당사는 연 2회 배당을 위해 6월 및 12월에 결산하는 법인입니다. 따라서, 당사의 사업연도는 매월 1월 1일에 개시하여 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 다음 사업연도가 개시하여 12월 31일에 종료합니다. 따라서 당사의 반기보고서의 경우 3개월을 기준으로, 사업보고서의 경우 6개월을 기준으로 각 공시서류가 작성되고 있습니다.
| 구분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 영업수익(매출총이익) |
32,870 |
62,571 |
61,421 |
60,459 |
57,259 |
| 영업비용 |
10,113 |
31,580 |
27,841 |
27,880 |
24,453 |
| 영업이익 |
22,757 |
30,991 |
33,580 |
32,579 |
32,806 |
| 금융수익 |
632 |
1,875 |
1,484 |
1,225 |
1,341 |
| 금융비용 |
16,553 |
12,865 |
10,573 |
10,034 |
8,455 |
| 기타수익 |
28 |
1,211 |
321 |
138 |
1,621 |
| 기타비용 |
81 |
140 |
211 |
343 |
104 |
| 법인세비용차감전순이익 |
6,782 |
21,072 |
24,600 |
23,564 |
27,209 |
| 법인세비용 |
219 |
396 |
356 |
349 |
470 |
| 당기순이익 |
6,563 |
20,676 |
24,243 |
23,215 |
26,739 |
| 기타포괄손익 |
48,338 |
-13,180 |
-7,634 |
-9,039 |
-27,648 |
| 당기총포괄이익 |
54,901 |
7,496 |
16,610 |
14,176 |
-909 |
| 영업이익률 |
69.2% |
49.5% |
54.7% |
53.9% |
57.3% |
| 당기순이익률 |
20.0% |
33.0% |
39.5% |
38.4% |
46.7% |
| 당기총포괄이익률 |
167.0% |
12.0% |
27.0% |
23.4% |
-1.6% |
당사는 제12기 반기(2025년 03월 31일) 연결 재무제표 기준 329억원의 영업수익을 기록하였으며, 66억원의 당기순이익을 기록하였습니다. 당사의 영업수익은 제이알제26호 및 제이알제28호로부터 수취하는 배당금이며, 2022년 2월 제이알제28호에 498 Seventh Ave. 가 기초자산으로 편입됨에 따라 제6기(2022년 6월 30일)부터 영업수익이 확대되었습니다. 따라서, 2021년 12월 463억원, 2022년 6월 491억원, 2022년 12월 549억원, 2023년 6월 573억원, 2023년 12월 605억원, 2024년 6월 614억원, 2024년 12월 626억원으로 당사의 영업수익은 매년 증가하고 있습니다. 이는 물가 상승에 따른 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 임대료 증가 등에 기인합니다. 아래는 당사 종속기업의 최근 수익성 및 배당금지급 현황입니다. 위탁관리부동산투자회사의 경우 부동산투자회사법 제 28조 제3항에 의거하여 배당금 지급시 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.
| 구분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
| 매출액 |
31,493 |
1,377 |
30,103 |
811 |
58,792 |
2,629 |
58,197 |
2,262 |
54,688 |
2,571 |
| 영업손익 |
22,402 |
1,148 |
14,320 |
554 |
32,595 |
2,179 |
31,882 |
1,824 |
32,215 |
1,897 |
| 당기순손익 |
10,719 |
1,078 |
10,270 |
479 |
25,053 |
2,125 |
24,075 |
1,730 |
27,073 |
1,748 |
| 기타포괄손익 |
50,295 |
-1,958 |
-1,448 |
-1,720 |
-7,841 |
207 |
-6,505 |
-2,534 |
-27,309 |
-339 |
| 총포괄손익 |
61,015 |
-880 |
8,821 |
-1,241 |
17,213 |
2,332 |
17,570 |
-804 |
-236 |
1,409 |
| 주1) 상기 종속회사의 사업연도별 매출액은 당사 자리츠 투자구조에 따라 제이알제26호리츠의 경우 Finance Tower Complex의 임대료 수익이며, 제이알제28호리츠의 경우 공동기업투자에 따른 지분법손익입니다.주2) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이나, 위 표는 당사의 연결재무제표 작성 목적상 당사의 결산시점에 맞추어 작성되었습니다. (자료: 당사 연결감사보고서) |
| [최근 종속회사의 배당금지급 현황] |
| (단위: 백만원) |
| 구분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
제이알제26호 |
제이알제28호 |
| 배당금지급 |
33,536 |
9,434 |
35,410 |
6,000 |
36,064 |
5,056 |
35,500 |
4,100 |
38,120 |
4,275 |
| 주1) 상기 종속회사의 사업연도는 매년 6개월(매년 4월 1일, 10월 1일에 개시하여 9월 30일, 3월 31일에 종료)이며, 매 사업연도말 결산 기준으로 배당금을 지급합니다.주2) 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의거하여 위탁관리부동산투자회사의 경우 감가상각비 범위 내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있으며, 상기 종속회사의 경우 감가상가비 초과배당을 실시하고 있습니다.주3) 배당금지급의 경우 온기 결산 후 주주총회를 통해 결정되는 바, 반기 기준으로는 산출되지 않음(자료: 종속회사 감사보고서) |
당사의 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료 등으로 구성됩니다. 영엽비용 중 자산관리수수료, 자산보관수수료 등 수수료는 계약에 따라 지급될 예정입니다. 영업비용은 2023년 12월말 기준 278억원에서 2024년 6월말 기준 279억원으로 동일한 수준 유지하였으나, 영업수익이 증가함에 따라 영업이익도 2023년 12월말 기준 326억원에서 2024년 6월말 기준 336억원으로 증가하였습니다. 제11기 기준(2024년 7월~12월) 당사 영업비용은 315억원으로 제10기(2024년 1월~6월) 278억 대비 다소 증가하였으며, 이는 세금과공과 부문에서 전기 대비 증가한 것에 기인합니다. 제12기 반기 (25년 1월~3월)의 경우 영업비용은 101억원으로 비해 다소 증가하였습니다. 제11기 반기 (24년 10월~12월) 167억원 대비 다소 감소하였습니다.
| 구 분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 임원보수 |
27,000 |
54,000 |
54,000 |
54,000 |
58,000 |
| 자산관리수수료 |
765,437 |
1,550,523 |
1,533,070 |
1,563,316 |
1,519,410 |
| 자산보관수수료 |
31,677 |
63,026 |
62,296 |
63,070 |
60,627 |
| 사무수탁수수료 |
44,615 |
89,665 |
88,629 |
89,756 |
88,387 |
| 지급수수료 |
1,130,885 |
2,141,151 |
2,047,033 |
1,861,495 |
2,375,048 |
| 세금과공과 |
810,324 |
13,440,010 |
10,050,221 |
10,450,588 |
6,980,890 |
| 감가상각비 |
6,574,809 |
12,813,723 |
12,548,035 |
12,250,919 |
12,036,949 |
| 보험료 |
360,538 |
633,933 |
716,912 |
718,557 |
691,135 |
| 건물관리비 |
320,712 |
699,094 |
638,698 |
762,100 |
560,156 |
| 수도광열비 |
21,748 |
42,026 |
65,282 |
28,390 |
53,786 |
| 기부금 |
782 |
1,446 |
1,603 |
1,067 |
1,311 |
| 기타비용 |
24,013 |
51,671 |
35,587 |
36,732 |
27,297 |
| 합 계 |
10,112,540 |
31,580,270 |
27,841,366 |
27,879,990 |
24,452,996 |
당사는 증권신고서 제출일 현재 추가 자산 편입을 예정하고 있지는 않지만, 만약 기초 자산을 추가 편입할 계획이 발생하면 부동산의 수익 및 비용에 따라 수익 구조가 변경될 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 변화에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있습니다.
|
나. [임대수익 변동에 따른 위험]증권신고서 제출일 현재 제이알제26호를 통하여 투자 및 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 부동산(기초자산, Finance Tower Complex)은 벨기에 건물관리청과의 임대차계약 조건 상
임대인인 당사는 보험료 및 대수선 관련 비용을 부담하며, 임차인은 자산에서 발생하는 관리비와 제세공과금, 유지비를 부담합니다. 또한 벨기에 건물관리청이 지급하는 임대료는 일종의 물가지수인 벨기에 건강지수(Health Index)에 연동하여 산정하고 있습니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 기인한 전세계적인 인플레이션과 같은 현상이 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 상승 추세가 지속될 것으로 전망됩니다. 하지만,
국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 통화 정책 완화로 인한 금리 하락, 인플레이션의 안정화가 이어질 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.한편, 당사가 제이알제28호를 통해 운용 중인 미국 뉴욕주 맨하튼 소재 부동산(기초자산, 498 Seventh Ave.)의 임대차계약조건은 조정 Gross Lease 방식입니다.
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담합니다. 또한, 해당 자산의 주요 임차인인 SEIU의 경우 임대료가 연평균 1.16% 상승하는 조건이며, 실제로 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,141만 달러, 2023년 기준 3,201 달러, 2024년 기준 3,209만 달러를 기록하며 견조한 영업이익을 기록하고 있습니다.이처럼 회사가 제이알제26호와 제이알제28호를 통해 투자 및 운용대상인 각 기초자산의 주요 임차인 기준 장기임대차계약 및 조건에 따라 임대수익 변동성은 다소 낮은 편입니다. 그러나,
각 기초자산의 해당 국가의 경제 및 부동산 시장 상황을 비롯하여 예상치 못한 변화로 인해 비용이 증가할 경우, 현재 운용 중인 기초자산(Finance Tower Complex)의 임대료 산정과 직접적으로 관련이 있는 건강지수(Health Index)가 상승 둔화 및 하락할 경우 임대수익이 변동될 수 있습니다. 또한, 현재 운용 중인 또다른 기초자산(498 Seventh Ave.)의 각 임차인의 사정에 의한 임대차 계약의 변동 등으로 임대수익의 변동이 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 변동으로 인해, 회사의 영업실적 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)
| [Finance Tower Complex 자산 개요] |
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구분
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Finance Tower Complex |
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전경
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![]() 브뤼셀 투자자산 전경.jpg
브뤼셀 투자자산 전경
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위치도
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![]() 벨기에자산 위치도.jpg
벨기에자산 위치도
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| 영문 명칭 |
Finance Tower Complex (등기부상 명칭 Financietoren) |
| 주소 |
50 Boulevard du Jardin Botanique1000 Brussels, Belgium (브뤼셀 CBD) |
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연면적
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총 195,973㎡① Finance Tower (본관): 151,578㎡② Door Building(별관): 34,175㎡③ Parking A(주차장 건물): 15,520㎡
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| 토지면적 |
① Finance Tower(본관) 및 Door Building(별관): 15,515㎡ (약 4,693평)② Parking A(주차장 건물): 12,088㎡ (약 3,657평)*참고: 주차장은 파이낸스 타워 지하가 아닌 별도 건물
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건물규모
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① Finance Tower (본관): 지하 4층 및 지상 35층② Door Building(별관): 지하 6층 및 지상 11층③ Parking A(주차장 건물): 675대
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용도
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사무실 |
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준공시기
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- 1982년 준공- 2008년 3.25억 유로 상당의 대규모 리노베이션 완료 |
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주요 임차인
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Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)※ 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청※ 실사용인은 벨기에 연방정부 재무부, 복지부 등(아래 '(나) 상세 임대차 현황' 참고) |
| 임대율 |
100.0% |
| 2025년 기준 연 임대수입 |
72,199,874유로(2025년기준) |
| 잔여임대기간 |
약 9.5년 |
| 감정평가기준일 |
2023년 12월 31일 |
| 감정평가기관 |
Kroll 감정평가법인 |
| 감정평가액(주1) |
EUR 1,420M (약 2조 103억원) |
| 매입가액(주2) |
EUR 1,206.5M (약 1조 5,597억원) |
| LTV |
약 58.8% (2023년 12월 감정평가 대비) |
| 매입주체 |
제이알제26호리츠 |
| 매입시기 |
2020년 01월 17일 |
| 주1) 감정평가액 : 기준환율 (1EUR=1,415.72원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1EUR=1,292.77원) 적용(자료: `23.12 Kroll 감정평가서 및 당사 제시) |
당사의 종속회사인 제이알제26호가 편입한 파이낸스 타워 부동산 가격의 경우 2023년 12월 기준 14.20억 유로이며 이는 매입가액(12.07억 유로) 대비 17.7% 상승하였습니다. 파이낸스 타워의 연 임대수입은 2021년 기준 5,933만 유로, 2022년 기준 6,198만 유로 및 2023년 기준 6,905만 유로, 2024년 기준 6,993만 유로, 2025년 기준 7,220만 유로로 견조한 임대수입을 기록하고 있습니다.
(가) 비용 부담 조건
파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약은 (i) 자산 보유로 인해 발생하는 세금 및일상적인 유지보수 비용을 임차인이 부담하고, (ii) 임대인은 보험료 및 자산의 유지 및 임대목적물 사용에 필요한 유지보수(이하 "대수선") 비용을 부담하는 조건입니다.
임대인인 TdF FIIS는 파이낸스 타워에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 연간 약 95만 유로 (2025년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 파이낸스 타워에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 벨기에 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.
| 구분 |
내용 |
| 보험회사 |
Zurich Insurance Company Ltd, CNA Insurance Company(Europe), Liberty Mutual Insurance Europe, Lloyds Insurance Company SA |
| 계약자 및피보험자 |
TdF FIIS |
| 보험기간 |
2025.04.30 ~ 2026.04.29 |
| 보험료 |
945,075.09 유로 |
| 보험 및가입금액 |
- 재산보험(Property & Excess Property Combined) : 1,620,475,297 유로- 영업 및 생산물배상책임보험(Public & Excess Public Liability) : 25,000,000 유로- 테러보험(Primary & Excess Layer Terrorism) : 1,620,475,297 유로 |
파이낸스 타워의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 파이낸스 타워의 대수선 비용으로 2025년까지 약 650만 유로, 약 2026년에 1,958만 유로가 소요될 것으로 추정되고, 이에 따라 위 금액의 합계 2,608만 유로를 예비비로 유보하여 사용하고 있습니다.
다만, 벨기에 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
(나) 임대료
파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index, 이하 "건강지수")에 따라 아래와 같이 매년 자동 조정됩니다. 따라서, 파이낸스 타워의 임대료의 경우 장기 CPI 연동 임대 계약 구조로 인해, 임대료가 현지 물가 상승률을 반영하고 있습니다.
| 해당년도 임대수입 = 42,700,000 유로×(전년도 12월의 건강지수/79.64) |
| ※ 임대료 조정시 2001년 11월의 건강지수 79.64를 기초지수로 사용합니다.※ 조정 임대료는 파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약상 최초 임대료인 42,700,000유로 밑으로 감액될 수 없습니다. |
건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치입니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2009년~2024년)간 연평균 약 2.53% 상승하였습니다. 2004년부터 최근(2025년 06월)까지의 건강지수 변동 추이는 아래와 같습니다.
| [벨기에 건강지수(Health Index) 추이] |
| 연도 |
건강지수 |
증가 |
| 2001년 11월(기초지수) |
79.64 |
- |
| 2004년 12월 |
83.15 |
- |
| 2005년 12월 |
85.09 |
2.33% |
| 2006년 12월 |
86.68 |
1.87% |
| 2007년 12월 |
88.96 |
2.64% |
| 2008년 12월 |
92.11 |
3.54% |
| 2009년 12월 |
91.87 |
-0.25% |
| 2010년 12월 |
94.26 |
2.60% |
| 2011년 12월 |
97.31 |
3.23% |
| 2012년 12월 |
99.41 |
2.16% |
| 2013년 12월 |
100.41 |
1.01% |
| 2014년 12월 |
100.40 |
-0.01% |
| 2015년 12월 |
102.23 |
1.82% |
| 2016년 12월 |
104.05 |
1.78% |
| 2017년 12월 |
106.15 |
2.02% |
| 2018년 12월 |
108.45 |
2.17% |
| 2019년 12월 |
109.18 |
0.67% |
| 2020년 12월 |
109.88 |
0.64% |
| 2021년 12월 |
115.60 |
5.20% |
| 2022년 12월 |
127.89 |
10.63% |
| 2023년 12월 |
129.53 |
1.28% |
| 2024년 12월 |
133.73 |
3.24% |
| 2025년 06월 |
135.04 |
2.37% |
| (자료: Federal Planning Bureau, Statistics Belgium) |
벨기에 파이낸스 타워의 임대료의 경우 매년 12월 벨기에 건강지수와 연동되며 2023년 12월 기준 129.53로 전년대비 1.28% 상승하였고, 2024년 12월은 전년 대비 3.24% 상승, 2025년 6월기준 135.04로 전년 동월대비 2.37% 상승하며 벨기에 건강지수는 매년 증가하는 추세입니다.벨기에 건강지수는 벨기에 CPI와 연동되어 있어 벨기에 현지 물가상승률이 임대료에 반영됩니다. 러시아-우크라이나 전쟁, 보호무역주의, ESG 기조에 따른 비용 증가에 기인한 전세계적인 인플레이션과 같은 현상이 지속되고 있는 만큼 벨기에 파이낸스 타워의 안정적인 임대수익이 지속될 것으로 전망됩니다. 그러나 국제정세 불안으로 인한 경기침체가 심화될 경우 건강지수에 대한 부정적인 영향이 커질 가능성을 배제할 수 없으며, 통화 정책 완화로 인한 금리 하락, 인플레이션의 안정화가 이어질 경우 임대료 상승의 둔화 혹은 임대료 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)
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구분
|
498 Seventh Ave. |
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전경
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![]() 맨하탄 투자자산 전경.jpg
맨하탄 투자자산 전경
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위치도
|
![]() 미국자산 위치도.jpg
미국자산 위치도
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| 영문 명칭 |
498 Seventh Avenue |
| 주소 |
West 37th Street, New York, NY, US |
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임대면적
|
962,459 SF / 약 27,048평
|
| 조정 임대면적 |
958,814 SF / 약 26,946평 |
| 건축면적 |
842,295 SF / 약 23,671평 |
| 토지면적 |
38,800 SF / 약 1,090평 |
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건물규모
|
- Office (2층~25층): 896,907 SF (25,205.9평)
- 1.5층: 12,587 SF (438.0평)
- 1층(코너): 3,200 SF (89.9평)- 1층(Side Street): 22,906 SF (643.7평)- 지하층(창고): 26,488 SF (744.4평)
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용도
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사무실 |
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준공시기
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- 1920년 준공 (뉴욕 오피스빌딩 중 감정평가기관이 선정한 위치와 규모 등이 유사한 35개 건물의 평균 준공년도(1928년)와 유사한 수준)- 1997년, 2010년, 2019년, 2021년 네 차례 리노베이션 완료 |
|
주요 임차인(임대면적 비율)
|
총 15개사 입주 中SEIU(M2M Holdings LLC): 의료보건노동조합 (총 연면적의 60.5%)PubMatic: 온라인 광고 소프트웨어 (총 연면적의 6.3%)Tetra Tech: 엔지니어링 서비스 (총 연면적의 6.2%)Hazen and Sawyer: 환경/상수도 공급 (총 연면적의 4.6%)CB Insights: 정보통신업 (총 연면적의 4.5%) |
| 임대율(계약기준) |
96% |
| NOI(추정) |
USD 42.2M (약 505억원) |
| WALE |
19.2년 (2025년 3월말 기준) |
| 감정평가기준일 |
2023년 06월 01일 |
| 감정평가기관 |
Newmark Valuation & Advisory 감정평가법인 |
| 감정평가액 |
USD 670M (약 8,021억원) |
| 매입가액 |
USD 680M (약 8,113억원) |
| LTV |
약 58.9% (2023년 6월 감정평가 대비) |
| 매입주체 |
제이알제28호리츠 |
| 매입시기 |
2022년 02월 17일 |
| 주1) 감정평가액 : 기준환율 (1USD=1,197.18원) 적용주2) 매입가액 : 매입 당시 기준 환율 (1USD=1,193.14원) 적용(자료: `23.06 Newmark Valuation & Advisory 감정평가서 및 당사 제시) |
당사의 종속회사인 제이알28호가 편입한 498 Seventh Ave. 부동산 가격의 경우 2023년 6월 기준 6.7억 달러이며 이는 매입가액(6.8억 달러) 대비 약 1.5% 하락하였습니다. 498 Seventh Ave.의 연 영업이익은 2022년 기준 3,141만 달러, 2023년 기준 3,201 달러, 2024년 기준 3,209만 달러를 기록하며 견조한 영업이익을 기록하고 있습니다.(가) 비용 부담 조건
498 Seventh Ave.에 대하여 체결된 임대차계약은 조정 Gross Lease 방식의 임대차 계약으로, 임차인이 기본 임차료 외 재산세, 보험료 및 유지보수비 등의 일부분을 임대차계약에 의거하여 일정비율에 맞춰 부담하는 조건입니다.임대인인 498 Seventh LLC는 498 Seventh Ave.에 대하여 보험에 가입할 의무가 있고, 임대인은 연간 약 104만 달러(2024년 기준)의 보험료를 납입하고 있습니다. 임대인이 498 Seventh Ave.에 대하여 가입한 보험은 화재 및 자연 재해로 인한 자산 멸실 및 파손, 임대 수익, 배상책임 등 미국 오피스 부동산 시장에서 일반적으로 가입하는 보험에서 보장되는 위험을 부보하고 있습니다.
| [498 Seventh Ave. 보험계약 주요 내용] |
| 구분 |
내용 |
| 보험회사 |
The Travelers Indemnity Company, Navigators Insurance Company, American Guarantee & Liability Ins Co,National Union Fire Ins Co of Pittsburg, Philadelphia Indemnity Insurance CoFactory Mutual Insurance Company |
| 계약자 |
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc. |
| 피보험자 |
498 Seventh LLC, George Comfort & Sons Inc., MetLife Real Estate Lending LLC 및 그 계열사 그리고/또는 승계인과 양수인 |
| 보험기간 |
2024.10.01~2025.10.01 |
| 보험료 |
1,042,850달러 |
| 보험 및가입금액 |
- 배상책임보험(Liability Insurance): 세부항목에 따라 10,000~25,000,000달러- 재산보험의 증거(Evidence of Commercial Property Insurance): 550,000,000달러 |
주요 임차인의 경우 기본 임대료를 지급하고 이외에 재산세, 보험료 및 유지보수비 등 발생금액의 약 60~65% 수준을 부담하고 있습니다. 498 Seventh Ave.의 일상적인 유지보수는 임차인의 비용과 책임으로 진행되며, 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사항에 대한 비용을 부담합니다. 다만, 미국 내외의 상황 변화에 따라 보험료가 상승하거나, 예상치 못한 물리적 기술적 하자 발생으로 임차인의 귀책사유가 없는 대수선 사유에 해당하는 비용의 상승이 발생하는 경우, 이는 당사가 수취하는 임대수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.(나) 임대료
498 Seventh Ave.는 multi-tenant를 보유하고 있으며, 임대료는 임차인 별 임대차계약에 따라 매년 조정됩니다. 해당 자산의 경우 96%의 높은 임대율, 2025년 3월말 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)이 약 19.2년으로 장기화되었으며, 상위 5개의 기업(SEIU, PubMatic INC., Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 전체 면적의 82%를 차지하고 있습니다. 이 중, 미국동부의료보건노동조합(SEIU)이 전체 건물의 60.6%를 임차하고 있습니다.SEIU는 2050년 3월 31일까지 임차계약이 체결되어 있으며, 임대차 계약 개시 이후 1회의 계약해지 옵션이 부여되어 있으나, 20년 이후시점인 점, 3년 이전 사전고지를 필요로 하는 점, 높은 계약해지금의 부여 등을 고려하였을 때, 해지의 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 임차인의 중도 계약 해지금으로 9개월 상당의 임대료를 지급하는 조건이 임대차 계약에 존재합니다.또한 임대차 계약 상 SEIU의 임차기간동안의 임대료 상승률은 최초년도 대비 38.6%로 연평균 1.16% 상승이 예정되어 있으며, 5년 단위로 조정됩니다.
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seiu 기간별 연간임대료 변동내역.jpg
SEIU 기간별 연간임대료 변동내역
SEIU의 임대차계약 상 주요 내용은 아래와 같습니다.
| 항목 |
내용 |
|
임차인
|
M2M HOLDINGS LLC (1199 SEIU가 설립한 뉴욕 소재 유한책임회사) |
|
임대차 면적
|
총 582,495 SF (Basement, Ground, Mezz 층 부분 임대, 지상 2~10층, 16층, 22~25층) |
|
임차계약기간
|
2019년 3월 1일 - 2050년 3월 31일 (총 31년) |
|
임대차 계약 연장 옵션
|
2회 (5년) 또는 1회 (10년) 中 택 1 |
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임대료
|
최초 (2021년 기준) : USD 35.8M (약 412.0억원) |
|
연간 임대료 및
임대료 상승률
|
|
임대기간
|
연간 임대료
(USD)
|
단위 임대료
(USD/SF)
|
상승률
|
|
2021년 (최초)
|
35,824,512
|
62.21
|
-
|
|
2026년 (6년차)
|
38,724,864 |
67.25 |
8.1%
|
|
2031년 (11년차)
|
41,629,827 |
72.29 |
16.2%
|
|
2036년 (16년차)
|
43,740,192 |
75.96 |
22.1%
|
|
2041년 (21년차)
|
46,655,869 |
81.02 |
30.2%
|
|
2046년 (26년차)
|
49,577,754 |
86.09 |
38.4%
|
|
2050년 (30년차)
|
49,635,330
|
86.19
|
38.6%
|
|
기간평균
|
|
|
1.16%
|
|
|
보증금
|
USD 30M (약 345.0억원) |
|
해지조건
|
임대차 계약 개시 후 20년 시점에 1번 계약해지 옵션 보유단, 행사 3년 전에 사전통보를 하여야 함 |
당사는 현재 뉴욕 오피스 시장의 양극화 상황에 대응하여 현지 파트너사인 George Comfort & Sons와 함께 공실 방어를 우선으로 한 임대 전략을 실행하고 있으며, 실제로 취득 이후 임대율을 상승시켜 현재 공실율은 약 4%입니다. 그러나 이러한 변경가능성이 낮은 계약조건에도 불구하고 경제상황의 급격한 변화나임차인의 사정으로 인한 임대차계약의 변동은 임대료의 하락으로 이어져 당사의 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
|
다. [임차인의 지급의무 미이행 관련 위험]당사는 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사이며, 증권신고서 제출일 현재 당사의 대부분
영업실적은 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제26호'라 함)와 당사가 100% 지분을 보유한 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하, '제이알제28호'라 함)로부터의 배당수익입니다. 제이알제26호도 당사와 동일한 부동산투자회사(리츠) 중 위탁관리부동산투자회사로서 제이알제26호의 기초자산은 벨기에 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있는 실물자산(오피스 건물, Finance Tower Complex)이며,
해당 실물자산의 임차인과의 임대차계약에 의거 임대수입(임대료 등)을 수취하고 있습니다. 또한, 제이알제28호도 미국 뉴욕 맨하탄 소재 498 Seventh Ave. 실물자산(오피스건물)을 기초자산으로 편입한 위탁관리부동산투자회사로
해당 기초 자산의 임대수입을 기반으로 사업을 영위하고 있습니다. 이처럼 제이알제26호와 제이알제28호는 실물자산의 임대수입을 기반으로 배당수익을 당사에 지급하고 있습니다.상기 내용과 관련하여 당사의 임대수입 및 배당수익의 안정성은 제이알제26호의 기초자산(Finance Tower Complex)과 제이알제28호의 기초자산(498 Seventh Ave.)의
각 임차인별 임대차계약에 의거 해당 임대차기간 동안 임대료 지급능력 등의 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
이에 각 기초자산의
주요 임차인이 정상적으로 임대료를 지급하지 못하거나, 지연될 경우, 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)제이알제26호의 투자자산인 파이낸스타워의 주요 임차인은 벨기에 건물관리청(Regie des Batiments)입니다. 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 연방정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 따라 벨기에 연방정부의 부동산 및 임차 관련 업무를 전담하며, 모든 처분 및 관리 업무는 담당 장관(현재는 국무부 장관)의 책임 하에 수행됩니다. 건물관리청 설립법의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| [1971년 건물관리청 설립법 주요 내용]-건물관리청은 국가가 국가서비스 및 공공서비스 활동에 필요한 부동산 관리에 있어서 국가를 대신하며, 임대에 있어서 국가가 동일한 목적으로 임대한 것으로 본다.-건물관리청은 연방정부의 이익을 위하여 벨기에 법률에 의해 권한을 부여받아 운영을 수행할 수 있으며 국가를 대신하여 제3자와 계약을 체결할 수 있다.-건물관리청은 지정된 장관의 책임 하에 놓이며, 담당 장관은 모든 처분 및 관리 행위를 수행할 권한을 갖는다. |
2023년 기준 벨기에 건물관리청의 국가보조금은 약 8.7억 유로이며, 해당연도 전체 예산 중 약 57.2% (약 5억 유로)가 임차료에 지출되었습니다. 파이낸스 타워의 임차료는 벨기에 건물 관리청이 지출한 전체 임차료의 약 13.9% 상당을 차지합니다.벨기에 건물관리청이 관리하는 자산의 실제 사용인은 대부분 벨기에 연방정부의 각 부처이며, 파이낸스 타워 역시 벨기에 연방정부의 각 부처가 점유하여 사용중에 있습니다. 파이낸스 타워는 현재 재무부가 53.78%를, 복지부 16.62%, 식품안전부 15.47% 및 기타 정부부처가 14.13%를 각 사용하고 있습니다.
| 항목 |
내용 |
| 명칭 |
Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) |
| 설립연도 |
1971년 |
| 직원수 |
약 839명 (2023년 기준) |
| 주요 업무 |
벨기에 연방정부 관련 기관의 부동산 자산관리 및 시설관리(공사, 수리, 엔지니어링 및 공사 프로젝트 관리 포함) |
| 주요 관리 대상 |
- 연방 공공 기관 및 부서 (국무총리관저, 외무부, 내무부 등)- 연방 공공 계획 기관 (빈곤 및 사회경제 대응, 지속가능개발 등)- 왕궁 (Brussels and Laeken)- 벨기에 내 유럽 학교- EU 협의회 등 |
| 예산 구성 |
- 투자 기금 (Investment endowment)- 브뤼셀 법원 기금 (Brussels courthouse endowment)- 임대 기금 (Rent endowment)- 고유 운영 기금 (Own operating endowment)- 대체 파이낸싱 기금 (Alternative financing endowment)- 자산 매각 (Sale of real estate) : 부동산 매매를 통한 수입 |
| 주요 관리 기관 |
![]() 주요관리기관.jpg
주요관리기관
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| (자료: Regie des Batiments, 2023) |
벨기에 건물관리청을 운영하는 벨기에 연방정부의 신용 등급은 2024년 8월 기준 Fitch에서 A+/Stable을 부여받았으며, 2024년 10월 기준 Moody's에서 Aa3/Negative, 2025년 4월 기준 S&P에서 AA/Negative 등급을 부여받았습니다. 최근 벨기에 정부의 신용등급은 재정 악화 및 정치적 불확실성등의 이유로 각 평가사별 등급 및 장기전망이 조정되었으나, 여전히 유럽 국가 내에서도 상위권에 위치하므로 우수한 것으로 평가됩니다.
| 구분 |
S&P |
Fitch |
Moody's |
| 장기전망 |
AA/Negative |
A+/Stable |
Aa3/Negative |
| 평가기준일 |
2025년 4월 |
2025년 6월 |
2024년 10월 |
| (자료: S&P, Fitch, Moody's 홈페이지) |
제이알제26호 파이낸스타워의 주요 임차인(벨기에 건물관리청)의 신용도가 매우 우수한 점, 주요 임차인과의 계약이 2034년 까지 중도해지가 불가능한 장기임차계약인 점, 물가인상률에 연동된 임대료 구조 등을 감안할 때 당사의 임대수익은 중기적으로 안정적일 것으로 예상됩니다.
(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)
2024년 12월 기준 498 Seventh Ave.는 동부의료보건노동조합(SEIU)를 비롯하여 총 15개의 임차인이 96%를 임차하고 있습니다. 이 중 상위 5개 임차인(SEIU, PubMatic INC., Tetra Tech, Hazen and Sawyer, CB Insights)이 총 임대가능면적의 82.1%를 차지하고 있습니다.1) 동부의료보건노동조합(SEIU)SEIU는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대가능 면적의 60.6%를 차지하는 최대 임차인이며, 1932년 설립 이후 현재 45만명 이상의 회원을 보유 하고 있습니다. 2,200명이 근무하고 있으며, 498 Seventh Ave.에서 수취하는 임대료 수익 비중 66.7%를 담당하고 있습니다.
| 항목 |
내용 |
| 명칭 |
1199 SEIU United Healthcare Worker East (동부의료보건노동조합) |
| 설립연도 |
1932년 |
| 회원수 |
약 450,000명 이상 |
| 주요 업무 |
미국내 의료관련 종사자들의 노동기준 향상, 임금 및 복지 향상 등 |
| 기타 사항 |
- 연간 매출액 USD 239M 이상, 연간 잉여금 USD 20M 이상 발생하여 안정적인 재무상태를 유지하고 있음- 본 건물에 근무하고 있는 1199 SEIU 임원 및 직원수는 약 2,200명 수준- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사 사옥으로 사용할 예정이며, 이에 USD 61.2M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사를 진행함 (SEIU 임직원을 위한 전용 출입구, 전용 엘리베이터 12개, 에스컬레이터 2개 등 설치함)- 전체 임대면적의 약 60.6% 차지함 |
SEIU의 최근 3개년간 주요 재무제표 아래와 같습니다.
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구분
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2024 |
2023 |
2022 |
| 총자산(TOTAL ASSETS) |
411,564,040 |
458,686,565 |
431,956,309 |
|
ㄴ현금(Cash)
|
23,774,576 |
15,788,669 |
21,566,635 |
| 총부채(TOTAL LIABILITIES) |
90,802,569 |
87,685,768 |
59,106,555 |
| 총자본(NET ASSETS) |
320,761,471 |
371,000,797 |
372,849,754 |
| 매출(CASH RECEIPTS) |
338,048,066 |
287,957,187 |
259,089,755 |
|
지출(CASH DISBURSEMENTS)
|
330,042,588 |
293,753,153 |
383,893,568 |
| (자료: 1199SEIU(National Headquarters, 000-137) LM-2 보고서) |
또한 임대차 계약 상, 2025년 기준 연간 임대료(35,859,607달러) 대비 83.7% 규모의 보증금(30,000,000달러)의 수령으로 향후 예기치 못한 임차인의 지급능력 변동시, 차감의 형식으로 임차인의 지급불능에 대비함으로 인하여 수익성이 악화될 가능성은낮은 것으로 판단됩니다. 주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 내역은 아래와 같습니다.
| [주요 임차인(SEIU)의 임대차 계약 개요] |
| 구분 |
내용 |
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임차인
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1199 SEIU United Healthcare Worker East(동부의료보건노동자조합_조합원 수 45만명 규모)
- 최대임차인의 계약서상 임차인명은 M2M Holdings지만, 1199 SEIU에서 임차에 대한 보증 진행
- 본 건물에 근무 하고 있는 SEIU 임직원 수는 약 2,200명 수준
- SEIU는 본 건물의 60% 이상을 2050년까지 임차하여 본사사옥으로 사용할 예정이며, 이에 $65M 이상의 자금을 투입하여 내부 인테리어 공사 진행 예정임
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임대면적
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582,623 SF (임차가능면적 대비 비중 60.6%, 연간임대료 대비 비중 62.5%)
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임대면적
변경옵션
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- 축소옵션: 연속적인 단일공간으로 100,000SF 이하의 Rentable Area에 대하여 행사 가능. 단, 임대료 개시일로부터 18년이 되는 날 이전에 통지해야 하며, 당해 축소 임대차는 임대료 개시일로부터 20년째가 되는 날부터 개시됨.
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임차계약기간
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2019년 3월 1일~ 2050년 3월 31일 (총 31년)
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중도해지옵션
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임대차 계약 개시일로부터 20년이 되는 날에 한해 1회 행사 가능
- 단, 이를 행사하기 위해서는 임대차 계약 개시일로부터 17년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급.
- 중도해지금은 해지일 기준 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액 및 해지일 직후 9개월간의 임대료를 합산한 금액
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연장옵션
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5년 연장 2회 혹은 10년 연장 1회 중 택 1
- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용
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연간임대료
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최초 '20년 $35.82M, '26년 예상 임대료 $38.72M |
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임대료인상
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기본임대료 기간 30년 평균상승률 약 1.16% (2050년까지 5년 단위 상승)
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Lot
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B8
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G6, B8
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G5, M1
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나머지
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조건
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2025.5월부터
5년마다 $2.5/sf
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매년 2%
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2025.5월부터
5년마다 2%
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2025.5월부터 5년마다 $5.0/sf 인상 (단, 2035년부터는 $3.60/sf)
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각종 비용부담
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- 운영비용: 표준 운영비용의 비례부담분 혹은 65.28%
- 유지관리: 임대차 목적물에 대한 유지관리 (임대인은 건물 및 건물 전체 시스템에 대한 유지관리 의무)
- 부동산세: 부동산세 비례부담분 혹은 62.74%
- ICAP (Industrial and Commercial Abatement Program): 임대인은 ICAP에 따른 세액 감면 혜택을 신청하며, 성공하는 경우 임차인은 본건 임대차계약상의 세금 납부의무를 일정 비율 공제받음.
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임차인 우대조건
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- Tenant Improvement: $61.2Mn
- Rent Free: 임대차 계약 개시일로부터 395일 (2020년 3월 30일 종료)
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Sponsor
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- 1199SEIU United Healthcare Workers East: 완전 지급 및 각종이행 보증
- 1199SEIU National Benefit Fund for Health and Humand Services: 전대차면적에 대한 지급보증
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보증금
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$30M (약 357.9억원)
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| (자료: SEIU 임대차계약서 및 당사 제시) |
2) Tetra TechTetra Tech는 498 Seventh Ave.(오피스 건물명)의 전체 임대면적의 6.2%를 차지하는 임차인이며, 1966년 설립하여 30,000명 이상의 종업원을 보유하고, 전세계 550여개의 사무소를 갖고 있는 글로벌 엔지니어링, 컨설팅 서비스를 제공하는 기업입니다. 미국 나스닥 상장기업으로 꾸준한 성장을 기록하고 있으며, 안정적인 재무지표를 나타내고 있어 임대료 미지급으로 인한 수익성 악화위험은 낮을 것으로 판단됩니다.
| 구분 |
내용 |
| 회사명 |
Tetra Tech, Inc. |
| 시가총액 |
약 $10B (2025년 7월 17일 기준) |
| 종목코드 |
NASDAQ: TTEK |
| 설립연도 |
1966년 |
| 본사 주소 |
3475 E. Foothill Boulevard, Pasadena, California 91107 |
| 임직원 수 |
30,000명 |
Tetra Tech의 최근 3개년간 주요 재무제표는 아래와 같습니다.
| [주요 임차인(Tetra Tech) 주요 재무제표] |
| (단위: 1,000 USD) |
| 구분 |
2024 |
2023 |
2022 |
| 자산총계 |
4,192,676 |
3,820,477 |
2,622,776 |
| 부채총계 |
2,362,263 |
2,416,971 |
1,439,639 |
| 자본총계 |
1,830,413 |
1,403,506 |
1,183,137 |
| 매출 |
5,198,679 |
4,522,550 |
3,504,048 |
| 영업이익 |
500,737 |
358,113 |
340,446 |
| 당기순이익 |
333,382 |
273,420 |
263,125 |
Tetra Tech의 임대차 계약 내용은 아래와 같습니다.
| [주요 임차인(Tetra Tech)의 임대차계약 개요] |
| 구분 |
내용 |
| 임대면적 |
59,798 SF (임차가능면적 대비 비중 6.2%, 14층 일부 및 15층) |
| 임차계약기간 |
2020년 3월 1일~ 2032년 11월 30일 (총 12년 9개월) |
| 임대면적변경옵션 |
- 확장옵션: 14층의 여하한 공간에 대해 임차가 가능해질 경우, 1회의 권리를 보유. 임대의향 및 경제적 조건을 기재한 사전 통지 필요. 단, SEIU 및 CB Insight의 우선임차권(ROFO, Right of First Offer/Refusal)이나 확장 권한보다 후순위임- 축소옵션: 14층 공간에 한해 임대차 계약 개시일로부터 7년이 되는 날에 1회 행사 가능. 단, 이를 행사하기 위해서는 최초 임대료 납입일로부터 6년이 되는 날 이전에 사전통보 및 중도해지금 지급. 중도해지금은 해지일 기준 14층에 대한 미상각거래비용에 7.5%의 이자율을 적용한 금액 |
| 연장옵션 |
5년 연장 1회- 연장옵션 행사시 임대료는 시장 임대료 준용 |
| 연간임대료 |
$3.8M, '27년말부터 $4.0M로 인상 |
| 보증금 |
$1M (약 12.4억원) |
| (자료: Tetra Tech 임대차계약서 및 당사 제시) |
제이알제28호의 주요임차인의 재무건전성 및 계약상의 안정장치로 인하여 임차인의지급의무 미이행 관련 위험은 대체적으로 낮을 것으로 판단하고 있으나, 임대차 계약내용이 변동되는 경우 또는 임차인이 지급의무를 다하지 않는 경우 당사의 수익에도 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 당사의 경우 2023년 기준 당기순이익의 94%가 벨기에 Finance Tower Complex에서, 6%가 미국 498 Seventh Ave.에서 발생하며, 벨기에 자산에 비해 미국의 자산이 낮은 비중을 차지하고 있습니다. 그럼에도, 벨기에 연방정부 신용도에 준하는 벨기에 건물관리청 대비 맨하튼 주요임차인의 신용도는 상대적으로 열위할 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
|
라. [재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]당사의 자산은 2022년 6월말 2조 49억원에서 지속 증가하여 2025년 3월말 2조 2,996억원을 기록하고 있습니다.
당사의 2025년 3월 기준 부채비율 179.6%으로 2024년말 대비 13.3%p 상승
하였으며,
유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락
하였습니다.
이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가
에 따른 것입니다.
해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 해당 리파이낸싱으로 인해 유동비율은 큰 폭으로 증가하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 당사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대
되었습니다. 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나,
향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합
니다. 또한,
편입자산의 임대수입이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험은 존재
합니다.
|
당사의 자산은 2022년 6월말 2조 49억원에서 지속 증가하여 2025년 3월말 2조 2,996억원을 기록하고 있습니다. 이는 주로 부채가 증가함에 기인하였습니다. 또한 당사는 부동산투자회사로 설립 이후 취득한 부동산 자산(파이낸스타워)가 투자부동산 계정에 반영되어 있으며 2025년 3월 기준 투자부동산이 자산총계에서 차지하는 비중이 78.1%로 상당한 부분을 차지하고 있습니다. 당사의 최근 연결 기준 재무 현황은 아래와 같습니다.
| [최근 회사의 3사업연도 재무제표 현황] |
| (단위: 백만원, %) |
| 구분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 자산총계 |
2,299,631 |
2,146,507 |
2,124,786 |
2,056,286 |
2,056,841 |
| 유동자산 |
195,124 |
120,215 |
137,361 |
129,001 |
105,260 |
| 현금및현금성자산 |
87,797 |
66,870 |
69,975 |
69,145 |
34,743 |
| 비유동자산 |
2,104,507 |
2,026,292 |
1,987,425 |
1,927,285 |
1,951,581 |
| 투자부동산 |
1,797,082 |
1,717,489 |
1,683,471 |
1,627,270 |
1,639,490 |
| 부채총계 |
1,477,261 |
1,340,544 |
1,287,819 |
1,197,431 |
1,174,650 |
| 유동부채 |
262,613 |
284,819 |
1,250,868 |
1,102,931 |
134,471 |
| 단기차입금 |
23,000 |
23,000 |
23,000 |
23,000 |
23,000 |
| 전자단기사채 |
83,000 |
80,000 |
10,000 |
10,000 |
0 |
| 유동성사채 |
0 |
79,926 |
79,743 |
0 |
69,937 |
| 유동성장기차입금 |
0 |
0 |
1,075,509 |
1,030,836 |
0 |
| 비유동부채 |
1,214,648 |
1,055,725 |
36,952 |
94,499 |
1,040,179 |
| 장기차입금 |
901,508 |
879,622 |
0 |
0 |
1,029,865 |
| 사채 |
258,560 |
139,319 |
0 |
79,567 |
0 |
| 파생상품부채 |
54,580 |
36,784 |
36,952 |
14,932 |
10,314 |
| 자본총계 |
822,370 |
805,963 |
836,966 |
858,855 |
882,191 |
| 부채비율 |
179.6% |
166.3% |
153.9% |
139.4% |
133.2% |
| 유동비율 |
134.6% |
236.9% |
11.0% |
11.7% |
78.3% |
| 주1) 부채비율 = 부채총계/자본총계, 유동비율 = 유동자산/유동부채(자료: 당사 연결감사보고서) |
당사의 2025년 3월 기준 부채비율 179.6%으로 2024년말 대비 13.3%p 상승하였으며, 유동비율은 2024년 6월 11.0%에서 2024년 12월 말 기준 236.9%으로 크게 증가 후 2025년 3월 기준 134.6% 수준으로 하락하였습니다. 이는 2024년 12월 제이알제26호 현지 담보대출(약 1.1조원) 만기도래에 따른 유동부채 증가에 따른 것입니다. 해당 현지 담보대출은 2024년 12월 일부 상환 및 리파이낸싱 완료하였으며, 2025년 상반기 환정산금 납입 등 과정에서 당사의 시장성 차입부채(무보증사채, 전자단기사채) 비중 등이 확대되었습니다. 당사의 2025년 3월말 및 2024년 12월말 기준 잔여기간(만기별) 금융부채 현황은 아래와 같습니다.
| [잔여기간(만기별) 금융부채 현황] |
| (단위: 천원) |
| 제12기 반기(`25.01~`25.03) |
| 구분 |
장부금액 |
계약상현금흐름 |
1년 미만 |
1년 이후 |
| 기타지급채무 |
62,274,848,110 |
62,274,848,110 |
62,274,848,110 |
- |
| 차입부채(주1) |
924,507,737,423 |
1,047,388,495,684 |
64,368,054,285 |
983,020,441,399 |
| 사채(주1) |
343,560,398,801 |
372,576,333,333 |
102,026,333,333 |
270,550,000,000 |
| 합계 |
1,330,342,984,334 |
1,482,239,677,127 |
228,669,235,728 |
1,253,570,441,399 |
| (자료: 당사 연결감사보고서)(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다. |
| [잔여기간(만기별) 금융부채 현황] |
| (단위: 천원) |
| 제11기(`24.07~`24.12) |
| 구분 |
장부금액 |
계약상현금흐름 |
1년 미만 |
1년 이후 |
| 기타지급채무 |
13,457,241,870 |
13,457,241,870 |
13,457,241,870 |
- |
| 차입부채(주1) |
1,098,508,543,977 |
1,105,545,899,255 |
1,105,545,899,255 |
- |
| 사채(주1) |
89,743,026,126 |
94,418,399,997 |
94,418,399,997 |
- |
| 합계 |
1,201,708,811,973 |
1,213,421,541,122 |
1,213,421,541,122 |
- |
| (자료: 당사 연결감사보고서)(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다. |
당사는 종속기업으로부터 수취하는 배당금을 주 영업수익으로 두고 있으며, 2025년 3월 기준 당사의 이자보상비율은 1.5배입니다. 이는 전기에 비해 다소 감소한 수치이며, 이는 영업수익은 반기 기준이나 영업비용 중 세금과공과 부분을 온기 분량으로 인식한 것에 기인합니다.
| [회사의 이자보상비율 추이] |
| (단위: 백만원) |
| 구분 |
제12기 반기(`25.01~`25.03) |
제11기(`24.07~`24.12) |
제10기(`24.01~`24.06) |
제9기(`23.07~`23.12) |
제8기(`23.01~`23.06) |
| 영업이익 (A) |
22,757 |
30,991 |
33,580 |
32,579 |
32,806 |
| 이자비용 (B) |
15,443 |
12,865 |
10,573 |
10,034 |
8,455 |
| 이자보상비율 (A/B) |
1.5 |
2.4 |
3.2 |
3.2 |
3.9 |
당사의 현재 부채비율 및 이자보상비율은 양호한 편으로 판단되나, 향후 부채 혹은 자본조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.
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마. [차입금 관련 위험]증권신고서 제출일 전일 기준 당사가
제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 8,740억원(약 583.9백만유로)
입니다.
동 장기차입금은 2024년 12월 31일부로 리파이낸싱 되었으며, 재조달금리의 경우 시장금리의 상승으로 인해 최초 차입시(2020년 1월) 대비 다소 증가하여 수익성이 다소 하락
하였습니다. 해당 장기차입금은 3년 후 만기 예정이며, 향후 리파이낸싱 시
재조달금리의 방향에 따라 당사 이자비용 부담 또한 증가할 수 있습니다. 향후 추가적으로 이자비용이 증가할 경우 당사의 수익성 및 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
한편, 당사가
제이알제28호를 통해 편입한 기초자산(498 Seventh Ave.)의 경우 미국 현지의 공동투자자와 공통투자(Joint venture) 방식으로 회사는 직간접적으로 동 기초자산을 보유한 회사의 지분 49.9%(의결권 50.0%)를 매입
하였습니다. 이에 따라, 현지 금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않으나,
현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인한 배당 수익 변동시에는 당사의 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있습니다.
당사의 차입금 현황은 상술한 바와 같으나, 향후 당사가 제이알제26호 및 제이알제28호 외에 신규로 부동산 또는 부동산 관련 증권 등 자산을 추가 매입을 할 경우,
자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있으며, 자산 추가 매입시의 차입 금리 또는 해당 차입금 재조달 시점의 금리 변동은 회사의 수익성 저하에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 급격한 시장환경 변화에 따라 차입금 roll-over가 불가하거나 이전보다 열위한 조건으로 체결될 위험이 발생할 수 있는 점
투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
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당사는 부동산투자회사법 제29조에 의거하여 필요 시 금융기관으로부터 자금차입 또는 사채 발행을 통해 부채를 조달하고 있습니다. 제10기 연결기준 당사의 자기자본은 8,370억원으로, 금번 제3회 무보증사채 발행의 경우 자기자본의 2배를 초과하지 않으므로 부동산투자회사법 상 사채발행 한도초과에 해당하지 않습니다.
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※ 관련법규
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「부동산투자회사법」제29조(차입 및 사채 발행) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.
② 제1항에 따른 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다. 다만, 「상법」 제434조의 결의 방법에 따른 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 그 합계가 자기자본의 10배를 넘지 아니하는 범위에서 자금차입 및 사채발행을 할 수 있다.
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(1) 제이알제26호 (파이낸스타워)당사는 파이낸스 타워 취득 자금 조달을 위하여 현지 법인인 TdF FIIS가 차주로서 현지 금융기관인 Allianz 계열사 등으로부터 본건 부동산을 담보로 Syndicated Loan 방식으로 583,900,000유로를 차입(선순위 대출)하였습니다. 동 차입금은 연 이자율 4.398%, 매년 대출원금의 3% 상환 조건으로, 만기일은 2027년 12월 13일입니다. 제이알제26호를 통해 운용 중인 벨기에 브뤼셀의 펜타곤 소재 기초자산(FinanceTower Complex) 관련 현지 금융기관으로부터의 장기차입금은 약 9,136억원(약 583.9백만유로)으로 당사 총부채의 대부분을 차지하고 있습니다.
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구분
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내용 |
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대출기관(Syndicated Loan)
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| 기관명 |
대출금액(유로) |
전체금액중 비율 |
| Allianz 계열사(AllianzLebensversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz PrivateKrankenversicherungs-Aktiengesellschaft/ Allianz Benelux SA/ Allianz SPA/ Euler Hermes) |
275,000,000 |
47.1% |
| Bayerische Landesbank |
77,225,000 |
13.2% |
| Legal and GeneralAssurance Society Ltd |
115,837,500 |
19.8% |
| SMBC Brussels Branch |
115,837,500 |
19.8% |
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| 차주 |
TdF FIIS |
| 대출금액 |
583,900,000유로(금융비용 상각액 고려 시 575,940,887 유로) |
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LTV
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48.4% (매입가 기준)
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|
대출기간
|
2024. 12. 31.부터 2027. 12. 13.까지
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| 연간금리 |
4.398% 고정금리(360일 기준) |
| 이자지급방식 |
매 분기별 지급(1월,4월,7월,10월) |
| 원금 상환 |
매년 대출원금의 3% 상환 |
|
채권보전
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- 파이낸스 타워에 대한 1순위 담보권- 차주인 TdF FIIS 발행 주식 100% 질권- 임대료 입금계좌 질권
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|
재무적 준수사항(Financial Covenant)
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| 구 분 |
LTV |
Debt yield |
| 1년차 |
2년차 |
3년차 |
| 현금유보(Cash Trap) |
55% |
52.5% |
50% |
8% |
| 채무불이행(Default) |
65% |
65% |
65% |
7% |
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당사는 매 분기별 약 98억원의 이자를 지급하고 있으며, 1순위 담보권과 차주발행 주식 및 임대료 계좌에 대한 질권이 설정되어 있습니다. 또한, 선순위 대출 계약상 요구되는 재무약정비율이 존재하여 자산 가치 하락 시 자금 소요가 발생할 수 있습니다. 당사는 파이낸스 타워 매입 후 해당 자산의 LTV를 안정적으로 유지하고 있으며, 동차입금은 3년 후 만기 예정되어 있어 단기간 내 자금 소요가 발생할 가능성은 적은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 리파이낸싱 시 재조달금리의 방향에 따라 당사 이자비용 부담 또한 증가할 수 있으며 추가적으로 이자비용이 증가할 경우 당사의 수익성 및 재무지표에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.(2) 제이알제28호 (498 Seventh Ave.)
제이알제28호는 미국 델라웨어의 498 Seventh KOR Holdco LP의 지분 취득을 통하여 498/7 Owners, LLC의 발행지분 49.9%를 공동투자의 방식으로 취득하였습니다. 따라서 연결 재무제표 기준 제이알제28호의 취득으로 인하여 현지금융기관으로부터의 차입금은 회사의 재무구조에 영향을 미치지는 않습니다. 다만 현지 차입금의 roll over로 인한 이자율 변동 등으로 인하여 향후 회사의 수익성 저하에 영향을 미칠수 있습니다. 또한, 498 Seventh Ave.의 경우 파이낸스 타워와 달리 별도의 재무적 준수사항은 없습니다.
| [498 Seventh Ave. 현지 차입금 발행현황] |
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구분
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내용 |
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대출기관
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MetLife Real Estate Lending LLC
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| 대출금액 |
400,000,000달러 |
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LTV
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58.8% (매입가 기준)
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대출기간
|
2020. 5. 1.부터 2027. 5. 1.까지
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| 연간금리 |
3.75% 고정금리 |
| 원금 상환 |
만기 일시 상환 |
| 보증인 |
George Comfort & Sons, Inc. |
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채권보전
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- 건물 및 기타 자산에 대한 1순위 저당권- Non-recourse carve-out 보증계약
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| (자료: 498 Seventh Ave. 대출약정서 및 당사 제시) |
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바. [지배구조 관련 위험]부동산투자회사법 제15조는 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있으며, 또한 당사는
국내 상장리츠 중 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않은 독자계열 성격의 리츠입니다. 따라서 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 시 최대주주의 참여 또는 유사시 대기업계열 및 금융계열 리츠대비 상대적으로 계열 지원을 기대하기 힘든 구조적 특성을 지니고 있습니다. 증권신고서 제출 전일 기준 당사의 지분 5%을 보유한 주요주주는
미래에셋자산운용(주) 7.48%, 메리츠증권(주) 및 특별관계자 5.60%, 지브이에이자산운용(주) 5.53% 등이며, 해당 투자자들은 당사에 대한 투자목적이 다를 수도 있습니다. 이에 당사의 추후 주주배정 유상증자 등의 자본조달 및 유사시
의사결정이 필요한 사안이 발생할 경우 투자자별로 다른 의사결정을 취할 수 있으며, 이는 당사 영업상 영향을 초래할 수 있는 점 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.
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부동산투자회사법 제15조에 의거하여 부동산투자회사의 경우 특수관계인 포함 50% 초과 지분을 금지하고 있습니다. 당사의 최대주주는 미래에셋자산운용(주)이며 증권신고서 제출 전일 기준 지분율 7.48%입니다. 아래는 관련법규 및 당사의 지분 5% 이상을 보유한 주요주주 현황입니다.
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※ 관련법규
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「부동산투자회사법」제15조(주식의 분산) ① 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있은 날부터 6개월이 지난 후)에는 부동산투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(이하 “1인당 주식소유한도”라 한다)을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.
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| [5% 이상 보유 주주현황] |
| (기준일 : |
2025년 07월 17일 |
) |
(단위 : 주) |
| 구분 |
주주명 |
소유주식수 |
지분율(%) |
비고 |
| 5% 이상 주주 |
미래에셋자산운용(주) |
14,760,726 |
7.48 |
(주1) |
| 메리츠증권(주) |
11,044,049 |
5.60 |
(주2) |
| 지브이에이자산운용(주) |
10,923,872 |
5.53 |
(주3) |
| (주1) 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다. |
| (주2) 메리츠증권(주)과 메리츠캐피탈(주), 메리츠화재(주)는 특별관계자로서 각각 2.81%, 1.67%, 1.11%를 보유하고 있습니다. |
| (주3) 지브에이자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권에 신탁되어 있습니다. |
| ※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2024년 12월 31일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다. |
| (자료: 당사 제시) |
따라서, 당사는 대기업계열 및 금융계열에 속하지 않는 독자계열 성격의 리츠이며, 다수의 주주로 분산된 지분구조를 감안하여 유사시 계열 지원을 기대하기 힘든 구조를 가진 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.