부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산 투자회사는 2024년 06월 30일 현재 기업구조조정부동산투자회사 14개, 위탁관리부동산투자회사 364개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 382개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 16.02조원 수준입니다.
[전체 리츠 현황]
[상장 리츠 현황]
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 존속기간은 99년이며, 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ계량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.
(나) 공시대상 사업부문의 구분
회사는 2005년 설립 이후 취득한 부동산 자산(뉴코아 3개점)의 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다. 회사는 2016.12.09일자로 한국거래소에 상장예비심사를 신청하였고, 2017.12.21일자로 상장예비심사 승인을 득하였습니다. 이후 2018년 6월 12일~6월 15일간 공모를 진행하였으며, 6월 27일 유가증권시장(KOSPI)에 상장을 완료하였습니다. 2018.06.20일자로 공모자금 791억이 유입되어, 공모자금 및 추가자금조달을 통해 2018.08.16일자로 신규투자 자산인 KB와이즈스타제6호(중계,분당점)의 보통주 투자를 완료하였으며, 공시기준일 현재 KB와이즈스타제6호 지분 100%를 보유하고 있습니다.
(2) 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.
(3) 시장의 특성
기업구조조정부동산투자회사는 모집된 자금을 통해 저금리 시장에서 부동산시장에 안정적이고 수익성 있는 부동산 금융상품의 출시를 통해 일반투자자들의 부동산 직접투자위험을 회피케 하는 등 부동산 간접투자제도의 활성화 및 투명화를 추구한다는 특성이 있습니다.
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
① 기존 투자개요
당사는 공시기준일 현재 직접소유 부동산 3건(뉴코아 일산, 야탑, 평촌점) 외에 KB와이즈스타제6호 지분 100% 보유(투자완료일: 2018.08.16)에 따른 간접소유 부동산 2건(2001아울렛 중계,분당점)을 운영하고 있습니다. 이를 통해 발생하는 임대수익 및 배당수익을 재원으로 향후 당사 주주들에게 배당금을 지급하고자 합니다. -투자부동산: 뉴코아 3개점(직접소유) + 2001아울렛 2개점(간접소유)
② 신규 투자계획
당사는 지속적인 자산 편입을 통해 영속형 Anchor 리츠로 성장할 계획입니다. 이를 위해 당사 투자운용기준에 따른 투자가이드라인에 부합하는지 여부를 토대로, 투자협의회, 이사회 및 주주총회의 의결을 거쳐 핵심 상권 내 우량 상업시설에 투자함으로써 자산 규모 확대 및 포트폴리오 다각화에 따른 리스크 분산 뿐만 아니라 회사의 기업가치 및 투자자 수익가치를 제고하고자 합니다.
(5) 조직도
□ 임시주주총회 소집1. 일시: 2024년 8월 19일(월) 오전 10시2. 장소: 서울시 강남구 삼성로 511 골든타워 1층 (주)코람코자산신탁 회의실□ 부의 안건
제 1호 의안 : 20년차(38, 39기) 운영예산 승인의 건
제1호 의안) 20년차(38, 39기) 운영예산 승인의 건 □ 관련근거
○ 부동산투자회사법 제 12 조 제 1 항 1 호 ① 다음 각 호의 사항은 주주총회의 결의를 거쳐야 한다. 1. 해당 연도의 사업계획의 확정
○ 정관 제30조(주주총회의 의결사항)
① 다음 각 호의 사항은 관계법령이나 정관에 의해 달리 규정되는 경우를 제외하고 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 4분의 1 이상의 승인에 의해 채택된다. 1. 당해 결산기의 사업계획의 확정
3. 주주총회에서 승인 받은 부동산투자회사법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 정한 주주배당수익이 30%이상 하락할 것이 예상되거나, 총자산의 부동산투자회삿법 제12조 제1항 제3호에 따른 자산의 투자, 운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항. 다만, 총자산의 30%이상 부동산 또는 증권을 처분하는 계약의 경우 부동산투자회사법 제12조 제1항 제1호에 따른 사업계획에서 이미 보고한 내용과 동일한 조건으로 체결하는 계약은 제외한다.
※ 하기 운영예산안(사업계획)은 2018.5 월 임시주주총회를 통해 승인을 받았으며 , 예산 ( 안 ) 은 해당 사업계획을 현 시점의 환경 및 전망에 맞게 수정하여 작성한 운영예산을 의미함 . 다만 , 향후 시장환경 및 전망 및 신규자산편입 등에 따라 일부 변동될 수 있음 . □ 운 영예산안 ○ 운영예산 적용기간 (20 차년도 ): 2024.07.01~2025.06.30
○ 20 차년도 운영예산은 사업계획의 제 38 기 및 제 39 기를 준용하되 , 사업 계획상 임대료 인상률 및 KB 와이즈 6 호 배당금 등을 수정하였음 .
○ Executive Summary
- 운영계획
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 영업수익 | 18,596 | 17,980 | 18,695 | 18,180 | ▽ 3.31% | ▽ 2.75% |
| 영업비용 | 3,834 | 3,642 | 3,835 | 3,643 | ▽ 5.01% | ▽ 5.01% |
| 영업이익 | 14,762 | 14,338 | 14,861 | 14,537 | ▽ 2.87% | ▽ 2.18% |
| 영업외수 | 17 | 112 | 17 | 114 | ▲ 558.82% | ▲ 570.59% |
| 영업외비 | 6,175 | 7,576 | 6,079 | 7,466 | ▲ 22.69% | ▲ 22.82% |
| 당기순이 | 8,605 | 6,874 | 8,799 | 7,185 | ▽ 20.12% | ▽ 18.34% |
- 배당계획
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 배당금 | 11,648 | 9,940 | 11,842 | 10,251 | ▽ 14.66% | ▽ 13.44% |
| 주당배당금 | 약 184 원 | 약 157 원 | 약 187 원 | 약 162 원 | ▽ 27 원 | ▽ 25 원 |
| 배당률 ( 주 1) | 7.36% | 6.28% | 7.48% | 6.47% | ▽ 1.08%p | ▽ 1.01%p |
(주 1) 추후 배당 지급 시 , 배당률 제고가 필요하다고 판단되는 경우 , 주주총회 결의를 득하여 현재까지 유보하였던 현금 ( 약 34 억원 ) 일부를 배당 재원으로 활용할 예정임
□ 영업수익 및 영업외수익
○ 영업수익 : 임대료 상승율은 전년도 (2023 년 ) CPI 를 감안하여 최대치 반영 (2.5%)
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 영업수익 | 18,596 | 17,980 | 18,695 | 18,180 | ▽ 3.31% | ▽ 2.75% |
| - 임대수익 | 14,827 | 15,440 | 14,875 | 15,565 | ▲ 4.13% | ▲ 4.64% |
| - 배당수익 | 3,769 | 2,539 | 3,820 | 2,614 | ▽ 32.63% | ▽ 31.57% |
* 자리츠 담보대출 리파이낸싱 ('24.04) 에 따른 이자비용 증가로 인해 배당 수익분 감소
* 임대료 상승율 : 사업계획 1.00%/ 예산 2.50% 반영
○ 영업외수익 ( 예금 이자수익 ) : 배당유보로 인한 보유현금 증가 및 금리 인상 반영
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 영업외수익 | 17 | 112 | 17 | 114 | ▲ 558.82% | ▲ 570.59% |
□ 영업비용 및 영업외비용
○ 영업비용 : 빌딩비용 및 펀드비용은 아래 사항을 제외하고 사업계획과 동일 적용
* 금감원 지정 감사로 신우회계법인과 체결한 외부감사수수료 증액 반영
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 영업비용 | 3,834 | 3,642 | 3,835 | 3,643 | ▽ 5.01% | ▽ 5.01% |
| - 빌딩비용 | 3,133 | 3,106 | 3,133 | 3,106 | ▽ 0.86% | ▽ 0.86% |
| - 펀드비용 | 701 | 536 | 702 | 536 | ▽ 23.54% | ▽ 23.65% |
○ 영업외비용 ( 차입금 이자 ) : 리파이낸싱 (2024.05~2026.05) 에 따른 All-in 금리 약 5.7%(Coupon 약 5.2%) 로 반영하되 , 변동금리에 따라 ‘ 24 년 11 월부터 매년 25bp 씩 기준금리 인하 가정
( 단위 : 백만원 )
| 구분 | `20 차년도 | 증감률 | ||||
| 38 기 (2024.07~12 월 ) | 39 기 (2025.01~06 월 ) | |||||
| 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 사업계획 | 예산 ( 안 ) | 38 기 | 39 기 | |
| 영업외비용 | 6,175 | 7,576 | 6,079 | 7,466 | ▲ 22.69% | ▲ 22.82% |
* 사업계획상 기존 차입금 All-in 금리 : 4.00%
□ 기타 사항
○ 정관 제 30 조 ( 주주총회의 의결사항 ) ①항 3 목에 의거 총자산의 30% 를 초과하는 자산의 취득 및 처분은 주주총회 승인을 득해야 함
○ 정관 제 42 조 ( 이사회의 결의사항 ) 2 목 및 3 목 (주 1) 에 의거 총자산의 10% 이상 30 % 이내의 자산 취득 및 처분은 이사회 승인을 득해야 하고 , 총자산의 10% 미만의 자산 취득 및 처분은 별도의 수권절차가 필요치 않으나 , 제 38 기 및 제 39 기 중 자산 ( 부동산 , 부동산투자회사의 주식 , 부동산집합투자기구의 수익증권 등 ) 의 취득은 현재 유용 가능한 여유현금 80 억 한도 내에서 이사회 승인을 통해 시행하도록 함
○ 상기 예산 ( 안 ) 은 내 · 외부 사정에 의해 변경될 수 있음
(주 1) 정관 제 42 조 ( 이사회의 결의사항 )
2. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항
3. 부동산투자회사법 시행령이 정하는 일정금액 이상의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항 ( 상기 일정금액은 총자산의 10% 임 )