감사보고서 6.0 (주)코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 00260055 100000000000 20250821 1101117320320 000 1275948 786273 34858 3 N N N Y N P N 4 N

주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

2024년 12월 01일2025년 05월 31일
제 10 기
부터
까지

제 9 기
2024년 06월 01일 부터
2024년 11월 30일 까지

대주회계법인

 목 차

I. 재무제표 감사보고서 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1
II. 재무제표 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 6
재무상태표 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7
포괄손익계산서 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 8
자본변동표 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9
현금흐름표 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 10
주석 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12
III. 외부감사 실시내용‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 59

독립된 감사인의 감사보고서

주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사
주주 및 이사회 귀중

감사의견

우리는 주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 해당 재무제표는 2025년 5월 31일과 2024년 11월 30일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표 그리고 중요한 회계정책정보를 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.

우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2025년 5월 31일과 2024년 11월 30일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다.

감사의견근거

우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

핵심감사사항핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며, 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

(1) 담보제공자산 내역 공시의 적정성1) 핵심감사사항으로 결정한 이유회사는 투자부동산을 취득할 때 재원이 되는 차입금과 임대보증금에 대해 취득한 투자부동산 및 보험계약상 보험금 지급청구권을 담보로 제공하고 있습니다. 재무제표에 대한 주석 7의 (10) 및 주석 7의 (11)에 기술된 바와 같이, 재무상태표상 계상된 자산 중 담보로 제공된 투자부동산의 장부금액은 1,139,067백만원으로 총자산의 89.3%이며, 채권최고액은 761,407백만원으로 담보제공자산의 66.8%입니다.우리는 담보로 제공된 자산의 규모와 해당 자산의 채권최고액이 회사의 총자산에 차지하는 비중이 매우 높기 때문에 담보제공자산 공시가 재무제표 이용자의 재무의사결정에 유의적인 정보로 판단되어, 담보제공자산 내역 공시의 적정성을 핵심감사사항으로 선정하였습니다.2) 핵심감사사항이 감사에서 다루어진 방법담보제공자산 내역 공시의 적정성에 대해 우리가 수행한 주요 감사절차는 다음과 같습니다.- 차입약정서 및 임대차계약서 내용 검토

- 부동산 등기부등본 조회 및 담보신탁계약서 검토를 통하여 투자부동산의 실재성 및 권리관계를 확인하고, 담보제공 내역의 완전성 검토- 금융거래조회서 발송을 통하여 담보설정내역, 채무명목금액, 그밖의 약정사항 확인- 은행연합회 자료 대사를 통하여 금융기관 등에 제공한 담보제공금액의 완전성 확인

재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임

경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.

지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다.

재무제표감사에 대한 감사인의 책임

우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.

감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:

- 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다.

- 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다.

- 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.

- 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나, 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.

- 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.

또한, 우리는 독립성에 대한 관련 윤리적 요구사항들을 준수하고, 우리의 독립성 문제와 관련된다고 판단되는 모든 관계와 기타사항들 및 해당되는 경우 관련 제도적 안전장치를 지배기구와 커뮤니케이션한다는 진술을 지배기구에게 제공합니다.

우리는 지배기구와 커뮤니케이션한 사항들 중에서 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들을 핵심감사사항으로 결정합니다. 법규에서 해당 사항에 대하여 공개적인 공시를 배제하거나, 극히 드문 상황으로 우리가 감사보고서에 해당 사항을 기술함으로 인한 부정적 결과가 해당 커뮤니케이션에 따른 공익적 효익을 초과할 것으로 합리적으로 예상되어 해당 사항을 감사보고서에 커뮤니케이션해서는 안 된다고 결론을내리는 경우가 아닌 한, 우리는 감사보고서에 이러한 사항들을 기술합니다.

이 감사보고서의 근거가 된 감사를 실시한 업무수행이사는 김도형 입니다.

서울특별시 강남구 남부순환로 2913
대 주 회 계 법 인
대 표 이 사 김 영 백

2025년 8월 11일

이 감사보고서는 감사보고서일 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 첨부된 회사의 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다.

(첨부)재 무 제 표

주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사

2024년 12월 01일2025년 05월 31일
제 10 기
부터
까지

제 9 기
2024년 06월 01일 부터
2024년 11월 30일 까지

"첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다."
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 대표이사 이성균

본점 소재지 : (도로명주소) 서울특별시 강남구 삼성로 511 (삼성동)
(전 화) 02-787-0000
재 무 상 태 표
제 10(당)기 2025년 05월 31일 현재
제 9(전)기 2024년 11월 30일 현재
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원)
과 목 주 석 제 10 (당) 기 제 9 (전) 기
자 산
I.유동자산 67,950,160,870 37,721,404,096
현금및현금성자산 3,20,21 19,734,326,862 33,810,828,273
매출채권및기타채권 4,20,21 2,987,101,504 2,098,010,913
단기금융상품 20,21 1,708,600,000 -
기타유동자산 5 1,600,809,327 1,763,016,670
당기법인세자산 15 40,323,770 49,548,240
매각예정자산 7,17,22 41,878,999,407 -
II.비유동자산 1,207,997,896,681 1,241,497,182,142
당기손익-공정가치측정금융자산 6,20 68,598,795,000 64,989,780,000
투자부동산 7,10,11,17,18,19 1,139,399,101,681 1,176,507,402,142
자산총계 1,275,948,057,551 1,279,218,586,238
부 채
I.유동부채 698,648,315,193 683,623,326,342
기타지급채무 8,19,20,21 7,013,027,804 7,556,636,631
기타유동부채 9,11 10,254,790,931 3,601,434,062
단기임대보증금 7,11,20,21 196,250,000 151,760,000
단기사채 7,10,17,18,20,21 189,494,456,696 -
유동성장기차입금 7,10,17,18,20,21 480,788,053,918 672,313,495,649
유동성전환사채 10,17,20,21 10,901,735,844 -
II.비유동부채 87,624,358,631 93,970,068,125
장기차입금 7,10,17,18,20,21 5,300,000,000 -
전환사채 10,17,20,21 - 10,776,912,351
임대보증금 7,11,20,21 73,164,469,818 72,839,422,099
장기선수수익 11 9,159,888,813 10,353,733,675
부채총계 786,272,673,824 777,593,394,467
자 본
I.자본금 12 48,667,677,000 48,667,677,000
II.기타불입자본 12 450,251,714,001 453,358,667,912
III.이익잉여금 13 (9,244,007,274) (401,153,141)
자본총계 489,675,383,727 501,625,191,771
부채및자본총계 1,275,948,057,551 1,279,218,586,238
"첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다."
포 괄 손 익 계 산 서
제 10(당) 기 2024년 12월 01일부터 2025년 05월 31일까지
제 9(당) 기 2024년 06월 01일부터 2024년 11월 30일까지
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원)
과 목 주석 제 10 (당) 기 제 9 (전) 기
I.영업수익 6,7,14 34,858,080,435 48,494,556,591
II.영업비용 7,14,18,19 9,352,905,640 12,846,547,426
III.영업이익 25,505,174,795 35,648,009,165
IV.금융수익 14,20 220,793,686 344,170,969
이자수익 　 220,793,686 344,170,969
V.금융비용 14,20 12,809,102,153 12,266,504,880
이자비용 12,809,102,153 12,266,504,880
VI.기타수익 14 504,316 29,108,730
잡이익 504,316 29,108,730
VII.기타비용 14 649,726,803 3,441
잡손실 649,726,803 3,441
VIII.법인세비용차감전순이익 12,267,643,841 23,754,780,543
IX.법인세비용 15 - -
X.당기순이익 12,267,643,841 23,754,780,543
XI.기타포괄손익 - -
XII.총포괄손익 12,267,643,841 23,754,780,543
XIII.주당손익 16
기본주당손익 126 262
희석주당손익 126 259
"첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다."
자 본 변 동 표
제 10(당) 기 2024년 12월 01일부터 2025년 05월 31일까지
제 9(당) 기 2024년 06월 01일부터 2024년 11월 30일까지
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원)
과 목 자본금 기타불입자본 이익잉여금 총계
2024년 06월 01일(전기초) 44,267,237,000 418,651,358,238 (9,282,563,818) 453,636,031,420
총포괄손익
당기순이익 - - 23,754,780,543 23,754,780,543
자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 등
유상증자 4,400,440,000 34,707,309,674 - 39,107,749,674
배당금의 지급 - - (14,873,369,866) (14,873,369,866)
2024년 11월 30일(전기말) 48,667,677,000 453,358,667,912 (401,153,141) 501,625,191,771
2024년 12월 01일(당기초) 48,667,677,000 453,358,667,912 (401,153,141) 501,625,191,771
총포괄이익
당기순이익 - - 12,267,643,841 12,267,643,841
자본에 직접 반영된 소유주와의 거래 등
주식발행초과금의 전입 - (3,106,953,911) 3,106,953,911 -
배당금의 지급 - - (24,217,451,885) (24,217,451,885)
2025년 05월 31일(당기말) 48,667,677,000 450,251,714,001 (9,244,007,274) 489,675,383,727
"첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다."
현 금 흐 름 표
제 10(당) 기 2024년 12월 01일부터 2025년 05월 31일까지
제 9(당) 기 2024년 06월 01일부터 2024년 11월 30일까지
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 (단위 : 원)
과 목 제 10 (당) 기 제 9 (전) 기
Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름 17,780,379,511 8,051,288,296
(1) 당기순이익 12,267,643,841 23,754,780,543
(2) 당기순이익조정을위한가감 10,288,966,437 (2,359,501,191)
감가상각비 4,125,835,177 4,118,356,342
이자비용 12,809,102,153 12,266,504,880
투자부동산처분손실 169,118,967 508,841,453
임대료수익 (1,228,831,322) (1,248,665,709)
당기손익-공정가치측정금융자산평가이익 (3,609,015,000) (3,655,685,000)
투자부동산처분이익 (739,033,185) -
매각예정자산처분이익 - (13,257,182,188)
이자수익 (220,793,686) (344,170,969)
배당금수익 (1,017,416,667) (747,500,000)
(3) 영업활동으로 인한 자산부채의변동 6,003,381,150 (3,943,046,795)
매출채권의 감소(증가) (1,758,635,751) (303,217,806)
미수금의 감소(증가) 828,495,732 (628,528,555)
선급금의 감소(증가) (876,010) -
선급비용의 감소(증가) 1,182,565,189 (819,182,543)
미지급금 증가(감소) 1,318,977,014 (158,047,504)
미지급비용의 증가(감소) (1,373,138,760) 762,120,355
선수금의 증가(감소) 6,588,348,573 (1,707,465,860)
부가세예수금의 증가(감소) 84,655,163 (41,833,882)
임대보증금의 증가(감소) (867,010,000) (1,046,891,000)
(4) 이자의 수취 261,843,114 284,800,750
(5) 이자의 지급 (12,068,096,168) (10,446,285,051)
(6) 배당금의 수취 1,017,416,667 747,500,000
(7) 법인세의 환급(지급) 9,224,470 13,040,040
Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름 (9,911,690,052) (4,839,617,358)
(1) 투자활동으로인한현금유입 3,263,250,000 47,923,338,574
투자부동산 처분 3,263,250,000 -
매각예정자산 처분 - 47,923,338,574
(2) 투자활동으로인한현금유출 (13,174,940,052) (52,762,955,932)
단기금융상품의 증가 1,708,600,000 -
당기손익-공정가치측정금융자산의 증가 - 37,327,500,000
투자부동산 취득 11,157,251,956 13,823,338,908
건설중인자산의 증가 309,088,096 1,612,117,024
Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름 (21,945,190,870) 1,204,429,808
(1) 재무활동으로인한현금유입 194,270,800,000 39,107,749,674
유상증자 - 39,107,749,674
장기차입금 차입 5,300,000,000 -
단기사채의 발행 188,970,800,000 -
(2) 재무활동으로인한현금유출 (216,215,990,870) (37,903,319,866)
장기차입금 상환 191,998,538,985 23,029,950,000
배당금의 지급 24,217,451,885 14,873,369,866
IV. 현금및현금성자산의 증가(감소) (14,076,501,411) 4,416,100,746
V. 기초의 현금및현금성자산 33,810,828,273 29,394,727,527
VI. 기말의 현금및현금성자산 19,734,326,862 33,810,828,273
"첨부된 주석은 본 재무제표의 일부입니다."
주석
제 10(당) 기 2024년 12월 01일부터 2025년 05월 31일까지
제 9(당) 기 2024년 06월 01일부터 2024년 11월 30일까지
주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사

1. 회사의 개요

주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 2019년 12월 10일에 설립되었으며, 2020년 4월 1일자로 대한민국 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다. 당사의 목적은부동산, 부동산의 개발사업, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권, 증권, 채권, 현금, 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 임대차 및 전대차, 부동산투자회사법이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법이 정한 방법에 따른 대출, 예치 등의 방법으로 투자, 운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 보고기간 종료일 현재 자본금은 48,667,677천원입니다.

당기말 현재 당사의 자본금에 대한 내역 및 주주구성은 다음과 같습니다.

주주 주식의 종류 주식수(주) 금액(천원) 지분율(%)
한국스탠다드차타드은행(미래에셋자산운용) 보통주식 11,775,373 5,887,687 12.10
KB증권(코람코자산운용-신한은행) 8,197,920 4,098,960 8.42
에이치디현대오일뱅크 주식회사 8,000,000 4,000,000 8.22
신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산상장지수투자 6,100,115 3,050,057 6.26
(주)코람코자산신탁 5,086,726 2,543,363 5.23
기타주주 58,175,220 29,087,610 59.77
합계 97,335,354 48,667,677 100.00

당사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511 (삼성동)이며, 사업연도는 매 6개월 단위(매년 6월 1일에 개시하여 11월 30일에 종료하고, 12월 1일에 개시하여 익년 5월 31일에 종료)입니다. 당사의 재무제표는 2025년 8월 21일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

2. 중요한 회계정책

당사가 재무제표 작성에 적용한 작성기준 및 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.(1) 재무제표 작성기준1) 회계기준의 적용당사의 재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다.

2) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서당사는 2024년 12월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.① 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 부채의 유동/비유동 분류동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품, 그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니다.② 기업회계기준서 제1116호 '리스' (개정) - 판매후리스에서 생기는 부채동 개정사항은 판매후리스 거래의 후속측정에 대해 규정합니다. 판매후리스 사용권자산 및 리스부채에도 일반적인 리스 후속측정 방식을 적용하되, 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권에 대해서는 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스부채를 인식하고 '(수정)리스료'를 산정합니다.③ 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 가상자산 동 개정사항은 가상자산을 직접 보유하는 경우, 고객 대신 보유하는 경우, 발행하는 경우에 가상자산 보유ㆍ발행에 따른 회사의 회계정책, 재무제표에 미치는 영향 등 재무제표 이용자에게 중요한 정보를 공시하도록 규정하고 있습니다.④ 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' 및 제1107호 '금융상품:공시' (개정) - 공급자금융약정동 개정사항은 재무제표 이용자가 기업의 부채와 현금흐름에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 재무활동에서 생기는 부채의 변동에 공급자금융약정 정보를 구분하여 공시하고 공급자금융약정으로 발생하는 유동성 위험을 공시하도록 규정하고 있습니다. 개정내용을 최초로 적용하는 회계연도 내 표시하는 중간보고기간에는 경과규정에 따라 해당 내용을 공시할 필요가 없습니다.3) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 당사가 조기 적용하지 아니한 제개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.① 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - '교환가능성 결여'통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 해당기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기 적용할 수 있습니다.② 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'과 제1107호 '금융상품: 공시가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. ·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가함. ·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시 ·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시③ 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026 년 1 월 1 일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다. ·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용·기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시' : 제거 손익, 실무적용지침·기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법당사는 상기에 열거된 제ㆍ개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

4) 추정과 판단

재무제표의 작성시 경영진은 회계정책의 적용이나 자산, 부채, 수익, 비용의 장부금액 및 우발부채의 금액에 영향을 미칠 수 있는 판단과 추정 및 가정을 하여야 합니다.보고기간말 현재 이러한 추정치는 경영진의 최선의 판단 및 추정에 따라 이루어지고 있으며 추정치와 추정에 대한 가정은 지속적으로 검토되고 있으나 향후 경영환경의 변화에 따라 실제 결과와는 중요하게 다를 수도 있습니다.

회계정책을 적용하는 과정에서 추정에 관련된 공시와는 별도로 재무제표에 인식되는금액에 유의적인 영향을 미칠 수 있는 경영진이 내린 판단 및 미래에 대한 가정과 보고기간말의 추정 불확실성과 관련하여 다음 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있는 사항은 다음과 같습니다. ① 투자부동산당사는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다(주석 7 참조).② 금융상품의 공정가치활성시장에서 거래되지 않는 금융상품의 공정가치는 원칙적으로 평가기법을 사용하여 결정됩니다. 당사는 보고기간말 현재 중요한 시장상황에 기초하여 다양한 평가기법의 선택 및 가정에 대한 판단을 하고 있습니다(주석20 참조).

③ 이연법인세이연법인세 자산과 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 추정하고 있으며 이연법인세자산의 장부금액은 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우 최선의 추정치로 인식하고 있습니다. 이러한 추정치는 미래의 실제 법인세부담과 다를 수 있습니다(주석 15 참조).

(2) 영업부문

당사는 기업회계기준서 제1108호 '영업부문'에 따른 보고부문이 단일부문으로 구성되어 있습니다.

(3) 현금및현금성자산당사는 보유중인 현금, 요구불예금 및 취득일 현재 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고, 가치변동의 위험이 경미한 매우 유동적인 단기 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다.

(4) 비파생금융자산① 인식 및 최초 측정매출채권 및 기타채권은 발행되는 시점에 최초로 인식됩니다. 다른 금융상품과 금융부채는 당사가 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 인식됩니다.유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권 및 기타채권을 제외하고는, 최초 인식시점에 금융자산이나 금융부채를 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산 또는 당기손익-공정가치 측정 금융부채가 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가감합니다. 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권 및 기타채권은 최초에 거래가격으로 측정합니다.② 분류 및 후속측정당사는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 상각후원가측정 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품, 당기손익-공정가치 측정 범주로 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다.

금융자산은 다음 두 가지 조건을 모두 충족하고, 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정되지 않은 경우 상각후원가로 측정됩니다.

- 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형하에서 금융자산을 보유한다.
- 계약 조건에 따라 특정일에 이자와 원금 잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

채무상품은 다음 두 가지 조건을 모두 충족하고 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정되지 않은 경우 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.

- 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유한다.
- 계약 조건에 따라 특정일에 이자와 원금 잔액에 대한 이자 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름이 발생한다.

단기매매를 위해 보유하는 것이 아닌 지분상품의 최초 인식 시에 당사는 그 투자지분의 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 수 있는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다. 이러한 선택은 금융상품 별로 이루어집니다.상기에서 설명한 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치로 측정하지 않는 모든 금융자산은 모든 파생 금융자산을 포함하여 당기손익-공정가치로 측정합니다. 당사는 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 요구사항을 충족하는 금융자산을 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한다면 회계불일치를 제거하거나 유의적으로줄이는 경우에는 최초 인식시점에 해당 금융자산을 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다. 다만, 이러한 지정은 취소할 수 없습니다.

다음 회계정책은 금융자산의 후속측정에 적용합니다.

당기손익-공정가치 측정 금융자산 이러한 자산은 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 이자 혹은 배당금 수익을 포함한 순손익은 당기손익으로 인식합니다.
상각후원가 측정 금융자산 이러한 자산은 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정합니다.상각후원가는 손상차손에 의해 감소됩니다. 이자수익, 외화환산손익 및 손상차손은 당기손익으로 인식합니다. 제거에 따르는 손익도 당기손익으로 인식합니다.
기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품 이러한 자산은 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 유효이자율법을 사용하여 계산된 이자수익, 외화환산손익과 손상차손은 당기손익으로 인식합니다. 기타순손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 제거시에 기타포괄손익에 누적된 손익은 당기손익으로 재분류합니다.
기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품 이러한 자산은 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 배당금은 명확하게 투자원가의 회수를 나타내지 않는다면 당기손익으로 인식합니다. 다른 순손익은 기타포괄손익으로 인식하고 절대로 당기손익으로 재분류되지 않습니다.

③ 제거당사는 금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸한 경우, 금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 양도하고 이전된 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 실질적으로 이전한 경우, 또는 당사가 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을보유 또는 이전하지 아니하고 금융자산을 통제하고 있지 않은 경우에 금융자산을 제거합니다.

당사가 재무상태표에 인식된 자산을 이전하는 거래를 하였지만, 이전되는 자산의 소유에 따른 대부분의 위험과 보상을 보유하고 있는 경우에는 이전된 자산을 제거하지 않습니다.

④ 상계당사는 당사가 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 갖고 있고, 차액으로 결제하거나, 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에만 금융자산과 금융부채를 상계하고 재무상태표에 순액으로 표시합니다.(5) 금융자산의 손상① 금융상품과 계약자산당사는 다음 자산의 기대신용손실에 대해 손실충당금을 인식합니다.

- 상각후원가로 측정하는 금융자산
- 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품
- 기업회계기준서 제1115호에서 정의된 계약자산

당사는 12개월 기대신용손실로 측정되는 다음의 금융자산을 제외하고는 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

- 보고기간말에 신용위험이 낮다고 결정된 채무증권
- 최초 인식 이후 신용위험(즉, 금융자산의 기대존속기간동안에 걸쳐 발생할 채무불이행 위험)이 유의적으로 증가하지 않은 기타 채무증권과 은행예금

매출채권 및 기타채권과 계약자산에 대한 손실충당금은 항상 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 측정됩니다.금융자산의 신용위험이 최초 인식 이후 유의적으로 증가했는지를 판단할 때와 기대신용손실을 추정할 때, 당사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있고 합리적이고 뒷받침될 수 있는 정보를 고려합니다. 여기에는 미래지향적인 정보를 포함하여 당사의 과거 경험과 알려진 신용평가에 근거한 질적, 양적인 정보 및 분석이 포함됩니다.

당사는 금융자산의 신용위험은 연체일수가 30일을 초과하는 경우에 유의적으로 증가한다고 가정합니다.

당사는 다음과 같은 경우 금융자산에 채무불이행이 발생했다고 고려합니다.

- 채무자가 당사가 소구활동을 하지 않으며, 당사에게 신용의무를 완전하게 이행하지 않을 것 같은 경우
- 금융자산의 연체일수가 90일을 초과한 경우

전체기간 기대신용손실은 금융상품의 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건에 따른 기대신용손실입니다.12개월 기대신용손실은 보고기간 말 이후 12개월 이내(또는 금융상품의 기대 존속기간이 12개월 보다 적은 경우 더 짧은 기간)에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실을 나타내는 전체기간 기대신용손실의 일부입니다.기대신용손실을 측정할 때 고려하는 가장 긴 기간은 당사가 신용위험에 노출되는 최장 계약기간입니다.

② 기대신용손실의 측정기대신용손실은 신용손실의 확률가중추정치입니다. 신용손실은 모든 현금부족액(즉,계약에 따라 지급받기로 한 모든 계약상 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 모든 계약상 현금흐름의 차이)의 현재가치로 측정됩니다. 기대신용손실은 해당 금융자산의 유효이자율로 할인됩니다.

③ 신용이 손상된 금융자산매 보고기간말에, 당사는 상각후원가로 측정되는 금융자산과 기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무증권의 신용이 손상되었는지 평가합니다. 금융자산의 추정미래현금흐름에 악영향을 미치는 하나 이상의 사건이 발생한 경우에 해당 금융자산은 신용이 손상된 것입니다.

금융자산의 신용이 손상된 증거는 다음과 같은 관측 가능한 정보를 포함합니다.

- 발행자나 차입자의 유의적인 재무적 어려움
- 채무불이행이나 90일 이상 연체와 같은 계약 위반
- 차입자의 재무적 어려움에 관련된 경제적이나 계약상 이유로 당초 차입조건의 불가피한 완화
- 차입자의 파산가능성이 높아지거나 그 밖의 재무구조조정 가능성이 높아짐
- 재무적 어려움으로 인해 해당 금융자산에 대한 활성시장 소멸

④ 재무상태표 상 신용손실충당금의 표시상각후원가로 측정하는 금융자산에 대한 손실충당금은 해당 자산의 장부금액에서 차감합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대해서는 해당 자산의 장부금액을 감소시키는 대신에 손실충당금을 기타포괄손익에 인식합니다.

⑤ 제각금융자산의 계약상 현금흐름 전체 또는 일부의 회수에 대한 합리적인 기대가 없는 경우 해당 자산을 제거합니다. 당사는 유사자산의 회수에 대한 과거 경험에 근거하여 제각의 시기와 금액을 개별적으로 평가합니다. 당사는 제각한 금액이 유의적으로 회수할 것이라는 기대를 갖고 있지 않습니다. 그러나 제각된 금융자산은 당사의 만기가된 금액의 회수 절차에 따라 회수활동의 대상이 될 수 있습니다.

(6) 비금융자산의 손상이연법인세자산 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(7) 금융부채

① 분류 및 측정

모든 금융부채는 다음을 제외하고는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류합니다.

ㆍ당기손익-공정가치 측정 금융부채. 파생상품부채를 포함한 이러한 부채는 후속적 으로 공정가치로 측정합니다.

ㆍ금융자산의 양도가 제거 조건을 충족하지 못하거나 지속적 관여 접근법이 적용되 는 경우에 생기는 금융부채. 이러한 금융부채는 주석 2.(4) 금융자산의 내용을 적용 하여 측정합니다.

ㆍ금융보증계약. 최초 인식시 공정가치로 측정되며, 이후에 이러한 계약의 발행자는 해당 계약을 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

- 기대신용손실에 따라 산정한 손실충당금

- 최초 인식금액에서 기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

ㆍ시장이자율보다 낮은 이자율로 대출하기로 한 약정. 최초 인식 후에 이러한 약정의 발행자는 후속적으로 해당 약정을 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

- 기대신용손실에 따라 산정한 손실충당금

- 최초 인식금액에서 기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

ㆍ기준서 제1103호를 적용하는 사업결합에서 취득자가 인식하는 조건부 대가 이러한 조건부 대가는 후속적으로 당기손익-공정가치로 측정합니다.

② 제거금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

(8) 투자부동산임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득 시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선 및 유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수(10년~50년)에 따라 정액법으로 상각되고 있습니다.

(9) 차입원가의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이르게 하는데 상당한 기간을 필요로 하는 자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산 원가의 일부로 자본화하고 있으며, 기타 차입원가는 발생시 비용으로 계상하고 있습니다.

(10) 납입자본보통주는 자본으로 분류하며 자본거래와 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.당사가 자기지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

(11) 수익당사는 투자부동산으로부터의 임대수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있으며, 이외에 임차인의 매출액에 약정한 비율로 산정한 임대수익을 추가로 인식하고 있습니다. 해당 용역은 기준서 제1116호 '리스'에 해당하여 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 기준서의 적용대상이 아닙니다.

(12) 금융수익과 비용금융수익은 이자수익으로 구성되어 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.금융비용은 이자비용으로 구성되어 있습니다. 이자비용은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(13) 법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.한편, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

(14) 주당이익당사는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석화 효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

(15) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.(16) 리스당사가 리스제공자인 경우 리스약정일에 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류되고, 금융리스 이외의 모든 리스는 운용리스로 분류됩니다. 운용리스로부터 발생하는 리스료수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식되고, 운용리스의 협상 및 계약단계에서 발생한 리스개설직접원가는 리스자산의 장부금액에 가산한 후 리스료 수익에 대응하여 리스기간동안 비용으로 인식됩니다.

3. 현금및현금성자산당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
종 류 당기말 전기말 비고
보통예금 19,734,327 33,810,828 -

4. 매출채권및기타채권당기말과 전기말 현재 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기말 전기말
매출채권 2,365,613 606,977
미수금 560,251 1,388,746
미수수익 61,238 102,288
합계 2,987,102 2,098,011

5. 기타유동자산당기말과 전기말 현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기말 전기말
선급금 47,876 47,000
선급비용 1,552,933 1,716,017
합계 1,600,809 1,763,017

6. 당기손익-공정가치 측정 금융자산(1) 당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 당기말 전기말
취득원가 공정가치 취득원가 공정가치
(주)코크렙제66호위탁관리부동산투자회사 23,000,000 25,646,495 23,000,000 24,873,580
(주)코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 37,327,500 42,952,300 37,327,500 40,116,200
합계 60,327,500 68,598,795 60,327,500 64,989,780

(2) 당기와 전기 중 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 변동 내역은 다음과 같습니다.(당기)

(단위: 천원)
구 분 기초 취득 평가

기말
(주)코크렙제66호위탁관리부동산투자회사 24,873,580 - 772,915 25,646,495
(주)코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 40,116,200 - 2,836,100 42,952,300
합계 64,989,780 - 3,609,015 68,598,795

(전기)

(단위: 천원)
구 분 기초 취득 평가

기말
(주)코크렙제66호위탁관리부동산투자회사 24,006,595 - 866,985 24,873,580
(주)코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 - 37,327,500 2,788,700 40,116,200
합계 24,006,595 37,327,500 3,655,685 64,989,780

7. 투자부동산(1) 당사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.(2) 당기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.(당기말)

(단위: 천원)
구 분 취득원가 감가상각누계액 합계
토지 876,640,944 - 876,640,944
건물 292,979,965 (30,553,777) 262,426,188
건설중인자산 331,970 - 331,970
합계 1,169,952,879 (30,553,777) 1,139,399,102

(전기말)

(단위: 천원)
구 분 취득원가 감가상각누계액 합계
토지 908,628,182 - 908,628,182
건물 295,281,161 (27,514,442) 267,766,719
건설중인자산 112,501 - 112,501
합계 1,204,021,844 (27,514,442) 1,176,507,402

(3) 당기와 전기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.(당기)

(단위: 천원)
구 분 토지 건물 건설중인자산 합계
기초금액 908,628,182 267,766,719 112,501 1,176,507,402
취득액 8,878,360 2,492,041 219,469 11,589,870
감가상각비 - (4,125,835) - (4,125,835)
처분 (2,524,217) (169,119) - (2,693,336)
매각예정자산으로 대체 (38,341,381) (3,537,618) - (41,878,999)
기말금액 876,640,944 262,426,188 331,970 1,139,399,102

(전기)

(단위: 천원)
구 분 토지 건물 건설중인자산 합계
기초금액 923,457,435 261,846,745 4,538,290 1,189,842,470
취득액 8,898,104 4,721,187 1,714,788 15,334,079
감가상각비 - (4,118,356) - (4,118,356)
처분 - - (508,841) (508,841)
본계정 대체 - 5,631,736 (5,631,736) -
매각예정자산으로 대체 (23,727,357) (314,593) - (24,041,950)
기말금액 908,628,182 267,766,719 112,501 1,176,507,402

(4) 당기와 전기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기 전기
영업수익(*1) 30,231,649 30,834,189
영업비용(*2) 6,648,564 8,780,609

(*1) 영업수익은 임대료수익, 관리수익, 투자부동산처분이익, 기타수익입니다.(*2) 영업비용은 부동산위탁관리비, 시설위탁관리비, 수선유지비, 수도광열비, 임대대행수수료, 감가상각비, 보험료, 세금과공과, 투자부동산처분손실입니다.(5) 당기말과 전기말 현재 투자부동산(건설중인자산은 제외)의 공정가치는 다음과 같습니다.(당기말)

(단위: 천원)
구 분 장부가액 공정가치(*)
토지 876,640,944 1,301,440,272
건물 262,426,188 261,600,033
합계 1,139,067,132 1,563,040,305

(*) 주유소 관련 투자부동산, 죽전물류센터, 남청라 물류센터, 마포구 서교동 소재 숙박시설의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 (주)경일감정평가법인이 수행한 평가(평가기준일: 2025년 3월 1일)에 근거하여 결정되었습니다. 성남시 분당구 소재 주차전용건물의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 (주)미래새한감정평가법인(평가기준일 : 2024년 11월 25일)이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 토지에 대해서는 측정대상 토지와 인근한 토지의 표준지공시지가를 기초로 하여 결정하되, 공시지가 기준일과의 시점수정, 개별요인 및 그밖의 요인에 대한 보정치를 반영하여 공정가치를 측정하는 공시지가기준법으로 토지의 공정가치를 산정하되 측정대상 토지와 비슷한 거래사례를 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 공정가치를 산정하는 거래사례비교법으로 합리성을 검토하였습니다. 한편, 건물에 대해서는 구조, 규모, 사용자재, 시공상태, 관리상태 등을 고려한 원가법을 주된 방법으로 공정가치를 측정하였습니다.

(전기말)

(단위: 천원)
구 분 장부가액 공정가치(*)
토지 908,628,182 975,077,961
건물 267,766,719 287,935,710
합계 1,176,394,901 1,263,013,671

(*) 주유소 관련 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 (주)중앙감정평가법인이 수행한 평가(평가기준일: 2020년 5월 31일)에 근거하여 결정되었습니다. 광교희망주유소, 죽전물류센터, 남청라 물류센터, 마포구 서교동 소재 숙박시설, 성남시 분당구 소재 주차전용건물의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 경일감정평가법인(평가기준일: 2021년 12월 07일), 나라감정평가법인(평가기준일 : 2022년 02월 28일), 경일감정평가법인(평가기준일 : 2024년 05월 27일), 미래새한감정평가법인(평가기준일 : 2024년 11월 25일)이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 토지에 대해서는 측정대상 토지와 인근한 토지의 표준지공시지가를 기초로 하여 결정하되, 공시지가 기준일과의 시점수정, 개별요인 및 그밖의 요인에 대한 보정치를 반영하여 공정가치를 측정하는 공시지가기준법으로 토지의 공정가치를 산정하되 측정대상 토지와 비슷한 거래사례를 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 공정가치를 산정하는 거래사례비교법으로 합리성을 검토하였습니다. 한편, 건물에 대해서는 구조, 규모, 사용자재, 시공상태, 관리상태 등을 고려한 원가법을 주된 방법으로 공정가치를 측정하였습니다.

(6) 운용리스 제공 내역당사는 보유 중인 투자부동산에 대해 HD현대오일뱅크(주) 및 에스케이네트웍스(주), 쿠팡(주) 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기와 전기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 각각 4,126백만원 및 4,118백만원입니다.한편, 당기말과 전기말 현재 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말 전기말
1년 이내 57,549,850 55,054,831
1년 초과 5년 이내 172,384,878 177,782,389
5년 초과 12,850,345 22,074,780
합계(*) 242,785,073 254,912,000

(*) 보고기간 종료일 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다. 상기 리스료는 임차인의 매출액에 따라 변동되는 리스료를 제외하였습니다.

또한, 당기와 전기에 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기 전기
임차인의 매출액에 따라 변동되는 리스료 2,021,107 1,884,908
기타 임대료수익 26,950,858 26,938,444
합계 28,971,965 28,823,352

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 보고기간 종료일 현재 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않 은) 공시가격 (수준 1)- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수 (수준 2)- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)(당기말)

(단위: 천원)
구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합계
반복적인 공정가치 측정치
투자부동산 - - 1,563,040,305 1,563,040,305

(전기말)

(단위: 천원)
구 분 수준 1 수준 2 수준 3 합계
반복적인 공정가치 측정치
투자부동산 - - 1,263,013,671 1,263,013,671

(8) 가치평가기법당사는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 반복적인 공정가치측정치에 대하여 다음의 가치평가기법을 사용하고 있습니다.

(단위: 천원)
구분 공정가치 수준 가치평가기법 관측가능하지 않은 투입변수 공정가치와 투입변수와의 관계
당기말 전기말
투자부동산 1,563,040,305 1,263,013,671 3 공시지가기준법과 거래사례비교법 및 원가법(*1) 지가변동률, 재조달원가 등 (*2)

(*1) 토지에 대해서는 공시지가기준법 및 거래사례비교법을, 건물에 대해서는 원가법으로 감정평가하였습니다.(*2) 지가변동률이 상승할수록, 재조달원가가 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(9) 당기말 현재 당사의 투자부동산은 보험에 가입하고 있으며, 그 주요 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
가입처 보험종류 부보금액 보험계약기간 관련자산
메리츠화재 재산종합보험 216,294,910 2024.06.01 ~ 2025.06.01 주유소
가스사고배상책임보험 380,000
승강기사고배상책임보험 540,000
소 계 217,214,910
삼성화재해상보험 상해재산배상책임보험 5,000,000 2025.04.28 ~ 2026.04.28 남청라물류센터
케이비손해보험 재산종합보험 204,498,081 2025.04.28 ~ 2026.04.27
영업배상책임보험 38,889,052
가스사고배상책임보험 380,000
승강기사고배상책임보험 180,000
소 계 248,947,133
DB손해보험 재산종합보험 6,048,856 2025.03.31 ~ 2026.03.30 죽전물류센터
케이비손해보험 영업배상책임보험 2,000,000
삼성화재해상보험 승강기사고배상책임보험 180,000 2025.04.01 ~ 2026.03.31
소 계 8,228,856
메리츠화재 재산종합보험 20,000,000 2024.09.02 ~ 2025.09.02 마포구 서교동 소재 숙박시설
기업휴지위험담보 768,193
시설소유자 배상책임 3,000,000
주차장 배상책임 500,000
구내치료비 3,000
소 계 24,271,193
하나손해보험 재산종합보험 65,638,518 2025.02.24 ~ 2026.02.24 성남시 분당구 소재 주차전용건물
기업휴지위험담보 1,430,042
신체상해 배상책임 150,000
화재배상책임 1,000,000
일반배상책임 5,503,000
승강기사고배상책임보험 90,000
소 계 73,811,560
합 계 572,473,652

한편, 당기말 현재 상기 부보금액 중 차입금과 관련하여 설정된 질권내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
설정권자 질권금액
한국산업은행 등(주유소) 726,000,000
신한은행(죽전 물류센터) 14,400,000
수협은행 6,360,000
합 계 746,760,000

(10) 당기말 현재 당사는 차입금 및 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권을 다음과 같이 제공하고 있습니다. 1) 주유소

(단위: 천원)
구분 순위 우선수익자 채권최고액 관련채무 채무금액
투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권 1순위 한국산업은행 230,640,000 유동성장기차입금 150,178,300
교보생명보험㈜ 256,680,000 163,143,552
새마을금고중앙회 238,680,000 155,466,202
2순위 엘에스이링크㈜ 2,050,320 임대보증금 1,708,600
합 계 728,050,320 470,496,654

2) 죽전 물류센터

(단위: 천원)
구분 순위 우선수익자 채권최고액 관련채무 채무금액
투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권 1순위 신한은행 14,400,000 유동성장기차입금 12,000,000
합 계 14,400,000 12,000,000

3) 마포구 소재 숙박시설

(단위: 천원)
구분 순위 우선수익자 채권최고액 관련채무 채무금액
투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권 1순위 (주)더휴식 756,000 임대보증금 630,000

4) 성남시 분당구 소재 주차전용건물

(단위: 천원)
구분 순위 우선수익자 채권최고액 관련채무 채무금액
투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권 1순위 수협은행 6,360,000 장기차입금 5,300,000
2순위 (주)건영 720,000 임대보증금 720,000
합 계 7,080,000 6,020,000

(11) 당기말 현재 투자부동산의 담보제공내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 지번 담보권 설정권자 채권최고액 관련채무
토지 서울특별시 양천구 목동 122-2 지상권 서울특별시 - -
토지 서울특별시 용산구 한남동 726-370 지상권 서울특별시 도시철도공사 - -
토지 경기도 시흥시 목감동 202-10외 7필지 지상권 한국가스공사 - -
토지 및 건물 경기도 안산시 상록구 월피동 445-5 전세권 ㈜아성다이소 100,000 임대보증금
건물 서울특별시 양천구 신월동 525-1 임차권 한국맥도날드(유) - -
건물 경기도 안양시 동안구 비산동 576-13 임차권 한국맥도날드(유) - -
건물 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 394-10외 1필지 임차권 한국맥도날드(유) - -
건물 대구광역시 달서구 호산동 720-2 임차권 한국맥도날드(유) - -
건물 부산광역시 연제구 거제동 1-1외 1필지 임차권 한국맥도날드(유) - -
토지 및 건물 경상북도 포항시 북구 두호동 1087-2 전세권 엠즈씨드㈜ 150,000 임대보증금
토지 및 건물 부산광역시 사하구 괴정동 273-3번지 외 1필지 전세권 엠즈씨드㈜ 150,000 임대보증금
토지 및 건물 인천광역시 서구 원창동 394-20 외 3필지 임차권 쿠팡㈜ - -
근저당권 10,600,858 임대보증금
토지 및 건물 서울특별시 동작구 흑석동 9-46 근저당권 비알코리아 주식회사 120,000 임대보증금

8. 기타지급채무당기말과 전기말 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기말 전기말
미지급금 1,932,415 489,908
미지급비용 5,080,613 7,066,729
합계 7,013,028 7,556,637

9. 기타유동부채

당기말과 전기말 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기말 전기말
선수금 6,964,416 376,067
선수수익 2,461,972 2,481,618
예수금 4,118 4,118
부가세예수금 824,285 739,631
합계 10,254,791 3,601,434

10. 차입금 및 사채

(1) 당기말과 전기말 현재 차입금 및 사채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 차입처 이자율(%) 당기말 전기말 만기일 비고
장기차입금 한국산업은행 2.70 150,178,300 150,837,818 2025-06-01 고정금리
교보생명보험㈜(일반계정) 2.90 121,450,383 121,970,003
교보생명보험㈜(특별계정) 2.90 34,586,549 34,726,447
새마을금고중앙회 2.70 155,466,202 156,145,706
(주)신한은행 4.24 12,000,000 12,000,000 2026-03-31 변동금리
한국산업은행 3.20 - 95,000,000 - 고정금리
교보생명보험㈜(일반계정) 3.50 - 70,000,000
교보생명보험㈜(특별계정) 3.50 - 25,000,000
교보생명보험㈜ 3.50 7,106,620 7,106,620 2025-06-01
수협은행 4.58 5,300,000 - 2028-02-23 변동금리
소계 486,088,054 672,786,594
(-) 현재가치할인차금 - (473,098)
차감 계 486,088,054 672,313,496
(-) 유동성대체액 (480,788,054) (672,313,496)
비유동성 잔액 5,300,000 -
단기사채 사채액면금액 4.40 190,000,000 - 2025-07-15
(-) 사채할인발행차금 (505,543) -
차감 계 189,494,457 -
전환사채 전환사채 액면금액 3.50 11,000,000 11,000,000 2027-02-06
(+) 상환할증금 351,197 351,197
(-) 전환권 조정 (449,461) (574,285)
소계 10,901,736 10,776,912
(-) 유동성대체액 (10,901,736) -
비유동성 잔액 - 10,776,912
합계 686,484,247 683,090,408

(2) 당사는 차입금과 관련하여 주석7 및 주석18에서 설명하고 있는 바와 같이 당사의 보험금수령권 및 투자부동산을 담보로 제공하고 있으며, 부동산담보신탁계약에 따른 우선수익권을 제공하고 있습니다.

(3) 전환사채 상세 내역

구분 상세 내역
전환사채 명칭 주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사 제1회 무기명식 무보증 사모 전환사채
액면가액 11,000백만원
발행가액 11,000백만원
발행일 2024년 2월 6일
만기 2027년 2월 6일
액면이자율 3.5%
상환보장수익률 4.5%
행사가격 시가변동에 대한 행사가액 조정 없음
조기상환청구권 발행일로 부터 2년이 되는 날(2026년 2월 6일) 및 이후 매 3개월에 해당되는날에 사채권자에 조기상환 청구 가능함
전환조건 행사가능일을 발행일로부터 1년 후부터 만기 1개월전일까지 하되(2025년 2월6일 부터 2027년 1월 6일까지), 주당 4,925원으로 전환 가능

전환권가치는 자본으로 계상하였으며, 발행가액에서 부채요소를 차감하여 산정하였습니다.

11. 임대보증금

(1) 당기말과 전기말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분 당기말 전기말
유동 비유동 유동 비유동
명목가액 196,250 85,895,745 151,760 86,807,245
(-) 현재가치할인차금 - (12,731,275) - (13,967,823)
장부가액 196,250 73,164,470 151,760 72,839,422

한편, 임대보증금의 현재가치 평가와 관련하여 당기말과 전기말 현재 인식하고 있는 장ㆍ단기선수수익은 각각 11,621,860천원 및 12,835,352천원입니다.(2) 당사는 임대보증금과 관련하여 주석7 및 주석18에서 설명하고 있는 바와 같이 투자부동산을 담보로 제공하고 있으며, 부동산담보신탁계약에 따른 우선수익권을 제공하고 있습니다.

12. 자본금 및 기타불입자본

(1) 당기말과 전기말 현재 당사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구 분 보통주
당기말 전기말
발행할 주식의 총수 2,000,000,000주 2,000,000,000주
1주당 금액 500 500
발행한 주식수 97,335,354주 97,335,354주
자본금 48,667,677,000 48,667,677,000

(2) 당기말과 전기말 현재 기타불입자본의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 당기말 전기말
주식발행초과금 449,888,072 452,995,026
전환사채의 전환권 363,642 363,642
합계 450,251,714 453,358,668

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 당기 전기
기초 453,358,668 418,651,358
주식발행초과금의 전입 (3,106,954) -
주식발행 초과금의 증가 - 34,707,310
기말 450,251,714 453,358,668

13. 결손금(1) 당기말과 전기말 현재 결손금의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 당기말 전기말
미처리결손금 9,244,007 401,153

(2) 당기와 전기의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다.

제 10(당)기 2024년 12월 01일 부터 제 9(전)기 2024년 06월 01일 부터
2025년 05월 31일 까지 2024년 11월 30일 까지
처분예정일 2025년 8월 21일 처분확정일 2025년 2월 19일
(단위 : 원)
구 분 당기 전기
I. 미처리결손금 　 (9,244,007,274) (401,153,141)
1. 전기이월미처리결손금 (24,618,605,026) 　 (24,155,933,684)
2. 당기순이익 12,267,643,841 　 23,754,780,543
3. 자본잉여금 전입액 3,106,953,911 　 -
Ⅱ. 결손금처리액 　 (15,891,417,929) (24,217,451,885)
1. 배당금 15,891,417,929 　 24,217,451,885
가. 현금배당 15,891,417,929 　 24,217,451,885
Ⅲ. 차기이월미처리결손금(*) 　 (25,135,425,203) (24,618,605,026)

(*) 당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(3) 당기와 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구분 당기 전기
배당금 총액(A) 15,891,417,929 24,217,451,885
발행주식수(B) 97,335,354주 97,335,354주
주당 배당금(C=A/B) 163 249
주당 액면금액(D) 500 500
주당 배당률(E=C/D) 32.65% 49.76%

14. 영업손익, 금융손익 및 기타손익(1) 당기와 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기 전기
임대료수익 28,971,965 28,823,352
관리수익 499,973 1,352,593
매각예정자산처분이익 - 13,257,182
투자부동산처분이익 739,033 -
배당금수익 1,017,417 747,500
당기손익-공정가치측정금융자산평가이익 3,609,015 3,655,685
기타수익 20,677 658,245
합계 34,858,080 48,494,557

(2) 당기와 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
계정과목 당기 전기
부동산위탁관리비 384,667 326,200
시설위탁관리비 492,392 440,052
수선유지비 19,180 34,880
수도광열비 6,551 849,490
임대대행수수료 - 3,047
임원보수 12,600 12,600
감가상각비 4,125,835 4,118,356
보험료 449,391 495,237
자산관리수수료 2,331,826 3,287,875
자산보관수수료 21,500 24,500
사무수탁수수료 87,500 87,500
지급수수료 242,088 644,840
세금과공과금 1,001,429 2,004,505
투자부동산처분손실 169,119 508,841
기타비용 8,828 8,624
합계 9,352,906 12,846,547

(3) 당기 및 전기의 금융수익과 금융비용은 전액 이자수익 및 이자비용으로 구성되어 있습니다.

(4) 당기 및 전기의 기타수익 및 기타비용은 전액 잡이익 및 잡손실로 구성되어 있습니다.

15. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

16. 주당손익(1) 당기와 전기의 기본주당손익내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구 분 당기 전기
가. 보통주 당기순이익 12,267,643,841 23,754,780,543
나. 가중평균유통보통주식수 97,335,354주 90,698,625주
다. 기본주당이익(가÷나) 126 262

(2) 전기의 가중평균유통보통주식수는 다음과 같습니다. 한편, 당기 중 유통보통주식수의 변동이 없으므로 당기의 가중평균유통보통주식수는 당기말 주식수와 동일합니다.(전기)

유통기간 항목 유통주식수 유통일수 적수
2024.06.01~2024.11.30 기초이월 88,534,474 183 16,201,808,742
2024.10.17~2024.11.30 유상증자 8,800,880 45 396,039,600
합 계 16,597,848,342
가중평균유통보통주식수(총적수÷183) 90,698,625

(3) 희석주당이익은 모든 희석성 잠재적보통주가 보통주로 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균 유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 당사가 보유하고 있는 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있습니다. 전환사채는 보통주로 전환된 것으로 보며 당기순이익에 전환사채에 대한 이자비용에서 법인세 효과를 차감한 가액을 보통주당기순이익에 가산했습니다. 한편 당기의 경우 잠재적보통주를 고려할 경우 반희석효과가 나타남에 따라 희석주당순이익을 산정하지 않았습니다.

(단위: 원)
구 분 전기
보통주당기순이익 23,754,780,543
전환사채에 대한 이자비용(법인세효과 차감) 314,821,797
희석주당이익 산정을 위한 순이익(합계) 24,069,602,340
발행된 가중평균유통보통주식수 90,698,625주
조정내역
전환사채의 전환 가정 2,233,502주
희석주당이익 산정을 위한 가중평균 유통보통주식수 92,932,127주
희석주당순이익 259

17. 현금흐름표(1) 현금및현금성자산은 재무상태표와 현금흐름표상의 금액이 일치하게 관리되고 있습니다. (2) 당기와 전기 중 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기 전기
건물 취득의 미지급금 575,376 380,642
건설중인자산 취득의 미지급금 4,194 102,672
건설중인자산의 건물 대체 - 5,631,736
매각예정자산 대체 41,878,999 24,041,950
장기차입금의 유동성 대체 - 493,010,443
전환사채의 유동성 대체 10,776,912 -
자본잉여금 전입액 3,106,954 -
합계 56,342,435 523,167,443

(3) 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.

(당기)

(단위: 천원)
구분 당기
장기차입금 유동성 장기차입금 전환사채 유동성 전환사채 단기사채
기초 - 672,313,496 10,776,912 - -
현금흐름 차입 5,300,000 - - - 188,970,800
상환 - (191,998,539) - - -
비현금 상각 - 473,097 - 124,824 523,657
유동성 대체 - - (10,776,912) 10,776,912 -
기말 5,300,000 480,788,054 - 10,901,736 189,494,457

(전기)

(단위: 천원)
구분 전기
장기차입금 유동성 장기차입금 전환사채
기초 493,105,131 201,697,724 10,654,591
현금흐름 차입 - - -
상환 (153,000) (22,876,950) -
비현금 상각 58,312 482,279 122,321
유동성 대체 (493,010,443) 493,010,443 -
기말 - 672,313,496 10,776,912

18. 우발채무 및 약정사항(1) 책임임대차계약당사와 체결한 주요 책임임대차 계약내역은 다음과 같습니다.

임대자산 책임 임차인 임대 종료일 총 계약기간
주유소 HD현대오일뱅크㈜ 2030년 5월 31일 120개월
에스케이네트웍스㈜ 2030년 5월 31일 120개월
남청라 물류센터 쿠팡㈜ 2027년 12월 19일 68개월
죽전 물류센터 ㈜컬리넥스트마일 2027년 4월 30일 60개월
마포구 소재 숙박시설 ㈜더휴식 2029년 9월 1일 60개월

(2) 자산관리계약

당사는 (주)코람코자산신탁과 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 임대차 등 자산의 투자운용 업무 위탁계약을 체결하고 있으며, 다음의 위탁수수료를 지급하도록 약정하고 있습니다.

구분 수수료 비고
매입수수료 50억원 ㆍ당사의 최초매입 대상자산의 매입업무에 대한 대가ㆍ매입자산이 이전된 날로부터 7일 이내 지급
매입금액의 0.5% ㆍ당사의 최초매입 이후 추가 매입업무에 대한 대가ㆍ매입자산이 이전된 날로부터 7일 이내 지급
운용기본수수료 해당사업연도말 현재 자산총계의 연 0.223% ㆍ자산운용업무 수행에 대한 기본 대가ㆍ매 결산기 주주총회일로부터 7일이내 지급
부동산개발수수료 부동산개발사업별로 발생된 총 사업비의 5% ㆍ당사의 부동산 개발에 관한 업무 수행의 대가ㆍ부동산 개발수수료 예상액을 예상기간(착공 부터 사용승인일까지)에 일할하여 매 결산기 주주총회일로 부터 7일이내 지급ㆍ사용승인일이 속한 사업연도에 대한 부동산 개발수수료 지급 시 부동산 개발수수료 예상액과 실제 금액과 차액을 정산
운용성과수수료 배당가능이익이 목표수익률 연 6.3%를 초과달성하는 경우 초과분 배당가능이익의 10% ㆍ자산운용업무 수행에 따른 성과 초과달성에 대한 보상ㆍ매 결산기 주주총회일로부터 7일이내 지급
매각성과수수료 부동산 매각차익의 15% ㆍ부동산 매각완결일(매매대금 수령일)로부터 7일 이내 지급

(3) 일반사무관리계약당사는 주식회사 케이비펀드파트너스와 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식의 발행에 관한 사무 및 당사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무관리계약을 체결하여 당사의 주식이 유가증권시장에 상장된 날 직전일까지는 연간 80백만원을, 상장된 날부터는 연간 175백만원을 사무수탁수수료로 하여 지급하기로 약정하였습니다.

(4) 자산보관계약당사는 엔에이치투자증권 주식회사와 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 및 해산(청산)관련 업무 등의 위탁계약을 체결하여 매 결산기마다 15백만원을 자산보관수수료로 지급하기로 약정하였습니다. 또한, 당사는 교보자산신탁 주식회사와 부동산의 보관ㆍ관리업무 및 해산 (청산)관련업무 등의 위탁계약을 체결하여 매 결산기마다 5백만원을 자산보관수수료로 지급하기로 약정하였습니다.(5) 부동산담보신탁계약당사는 당사의 투자부동산에 대하여 교보자산신탁 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, 신탁원본의 우선수익자는 주석7에서 설명하고 있습니다.(6) 담보제공내역당기말 현재 투자부동산의 담보제공내역은 주석7에서 설명하고 있습니다.

(7) 금융기관 약정사항

(단위: 천원)
구분 금융기관 한도액 실행액

차입약정

 한국산업은행 192,200,000 150,178,300
교보생명보험㈜ 213,900,000 163,143,551
새마을금고중앙회 198,900,000 155,466,202
㈜신한은행 12,000,000 12,000,000
수협은행 5,300,000 5,300,000
합계 622,300,000 486,088,053

(8) 소송사건 회사가 보조참가인으로 계류중인 소송사건은 1건(소송가액 50,000천원)으로 보고기간 현재 본 소송의 결과를 예측할 수 없습니다.

(9) 당기말 현재 당사는 서울보증 주식회사로부터 개발행위허가 등에 대해 566,579천원의 지급 보증을 제공받고 있습니다.

19. 특수관계자와의 거래(1) 당기말 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

구분 특수관계자명
기타특수관계자 ㈜코람코자산신탁

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분 회사명 거래내용 당기 전기
기타특수관계자 ㈜코람코자산신탁 자산관리수수료 2,381,826 3,394,944

(*) 당기 중 취득한 자산의 매입과 개발에 관련한 보수는 투자부동산의 취득원가에 포함되어 있습니다. (3) 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분 회사명 거래내용 당기 전기
기타특수관계자 ㈜코람코자산신탁 배당금 지급 1,265,599 854,546

(4) 당기말과 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분 회사명 채권채무내용 당기말 전기말
기타특수관계자 ㈜코람코자산신탁 미지급비용 1,418,793 2,310,543

(5) 당기와 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기 전기
임원보수 12,600 12,600

20. 범주별 금융상품 및 공정가치(1) 당기말과 전기말 현재 당사의 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)
구분 범주 내역 당기말 전기말
장부가액 공정가치 장부가액 공정가치
금융자산 당기손익-공정가치측정금융자산 당기손익-공정가치측정금융자산 68,598,795 68,598,795 64,989,780 64,989,780
상각후원가측정금융자산 현금및현금성자산 19,734,327 19,734,327 33,810,828 33,810,828
매출채권및기타채권 2,987,102 2,987,102 2,098,011 2,098,011
단기금융상품 1,708,600 1,708,600 - -
소계 24,430,029 24,430,029 35,908,839 35,908,839
합계 93,028,824 93,028,824 100,898,619 100,898,619
금융부채 상각후원가측정 금융부채 기타지급채무 7,013,028 7,013,028 7,556,637 7,556,637
유동성장기차입금 480,788,054 480,788,054 672,313,496 672,313,496
유동성전환사채 10,901,736 10,901,736 - -
장기차입금 5,300,000 5,300,000 - -
단기사채 189,494,457 189,494,457 - -
전환사채 - - 10,776,912 10,776,912
임대보증금 73,360,720 73,360,720 72,991,182 72,991,182
합계 766,857,995 766,857,995 763,638,227 763,638,227

당사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 범주별 손익

당기와 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 내역 당기 전기
당기손익-공정가치측정금융자산 평가이익 3,609,015 3,655,685
상각후원가측정금융자산 이자수익 220,794 344,171
상각후원가측정금융부채 이자비용 12,761,626 12,266,505

(3) 공정가치 서열체계 1) 당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구분 투입변수의 유의성
수준 1

동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 공시가격
수준 2

직접적으로 또는 간접적으로 관측가능한 자산이나 부채에 대한 투입변수
수준 3

관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 자산이나 부채에 대한 투입변수

2) 당기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산과 부채의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다. 한편 당기말 및 전기말 현재 회사의 경영진은 재무상태표에 상각후원가로 측정되는 금융상품의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고 있습니다.

(당기말)

(단위: 천원)
구분 금액 수준1 수준2 수준3
<자 산>
당기손익-공정가치측정금융자산
비상장주식 68,598,795 - - 68,598,795

(전기말)

(단위: 천원)
구분 금액 수준1 수준2 수준3
<자 산>
당기손익-공정가치측정금융자산
비상장주식 64,989,780 - - 64,989,780

3) 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채 중 공정가치 서열체계 수준 3로 분류된 자산ㆍ부채의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(당기말)

(단위: 천원)
구분 금액 가치평가방법 투입변수
<자 산>
당기손익-공정가치측정금융자산
(주)코크렙제66호위탁관리부동산투자회사 25,646,495 배당할인모형 가중평균할인율 : 10.22%
(주)코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 42,952,300 배당할인모형 가중평균할인율 : 8.00%

(전기말)

(단위: 천원)
구분 금액 가치평가방법 투입변수
<자 산>
당기손익-공정가치측정금융자산
(주)코크렙제66호위탁관리부동산투자회사 24,873,580 배당할인모형 가중평균할인율 : 9.91%
(주)코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사 40,116,200 배당할인모형 가중평균할인율 : 8.64%

21. 위험관리(1) 금융위험관리당사는 경영활동과 관련하여 이자율위험, 신용위험 및 유동성위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.

1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 당사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 이자율위험에 노출된 주요 자산 및 부채는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구분 이자율 유형 이자율 당기말 전기말
장기차입금 변동 MOR(6개월, 신잔액 기준) + 1.82% 5,300,000 -
유동성 장기차입금 변동 CD 금리(91일물)+ 1.39% 12,000,000 -

2) 신용위험관리당사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 당사는신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말 전기말
현금및현금성자산 19,734,327 33,810,828
매출채권및기타채권 2,987,102 2,098,011
단기금융상품 1,708,600 -
합 계 24,430,029 35,908,839

3) 유동성위험관리당사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.(당기말)

(단위: 천원)
구 분 1년이내 1년~5년 5년초과 합계
기타지급채무 7,013,028 - - 7,013,028
차입금(*1) 481,445,593 5,720,971 - 487,166,564
단기사채(*1) 190,000,000 - - 190,000,000
전환사채(*1) 11,615,950 - - 11,615,950
임대보증금(*2) 196,250 83,167,145 2,728,600 86,091,995
합계 690,270,821 88,888,116 2,728,600 781,887,537

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(전기말)

구 분 1년이내 1년~5년 5년초과 합계
기타지급채무 7,552,921 - - 7,552,921
차입금(*1) 682,040,211 - - 682,040,211
전환사채(*1) 385,000 11,806,868 - 12,191,868
임대보증금(*2) 151,760 11,054,645 75,752,600 86,959,005
합계 690,129,892 22,861,513 75,752,600 788,744,005

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(2) 자본위험관리당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다

(단위: 천원)
구 분 당기말 전기말
부채총계 786,272,674 777,593,394
자본총계 489,675,384 501,625,192
부채비율 160.57% 155.01%

22. 매각예정자산(1) 당기말과 전기말 현재 매각예정자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말 전기말
토지 38,341,381 -
건물 3,537,618 -
합 계 41,878,999 -

(*1) 당사는 매각예정자산을 공정가치에서 매각부대원가를 차감한 순공정가치와 장부금액 중 작은 금액으로 측정하고 있습니다. (*2) 매각예정자산의 처분으로 인하여 전기에 매각예정자산처분이익 13,257,182천원을 인식하였습니다.

23. 보고기간 후 사건

(1) 장기차입금 조달당사는 2025년 5월 27일 개최된 이사회에서 기존 장기차입금의 만기 도래에 따라 리파이낸싱을 위한 장기차입금 조달을 결의하였으며, 하나은행을 포함한 6개 대주와 총 4,960억 원 규모의 대출약정을 체결하였습니다. 해당 차입금은 2025년 6월 2일에실행되었으며, 차입 기간은 2027년 6월 2일까지입니다. (2) 사채 발행당사는 2025년 7월 15일 개최된 이사회에서 기존 단기사채 리파이낸싱을 위한 사모사채 및 전자단기사채 발행을 결의하였으며, 동일자로 제2회 무보증 사모사채 200억원 및 전자단기사채 1,700억원을 발행하였습니다.

 외부감사 실시내용
「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.
1. 감사대상업무 주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사2024년 12월 01일2025년 05월 31일
회 사 명
감사대상 사업연도 부터 까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간
(단위 : 명, 시간)
111122------4484--6056------6860665040226310------28235614105040286366------350416
감사참여자 ＼ 인원수 및 시간 품질관리검토자(심리실 등) 감사업무 담당 회계사 전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가 건설계약 등수주산업전문가 합계
담당이사(업무수행이사) 등록공인회계사 수습공인회계사
당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기 당기 전기
투입 인원수
투입시간 분ㆍ반기검토
감사
합계

3. 주요 감사실시내용 2025.5.311회사 및 산업에 대한 전반적 이해를 바탕으로 감사절차의 범위와 시기 등을 결정2025.4.9 ~2024.4.1133-반기재무제표에 대한 검토2025.7.7 ~2025.7.1153-기말재무제표에 대한 입증감사--------OXO-22025.4.11, 2025.7.11---
구 분 내 역
전반감사계획(감사착수단계) 수행시기 일
주요내용
현장감사주요내용 수행시기 투입인원 주요 감사업무 수행내용
상주 비상주
일 명 명
일 명 명
재고자산실사(입회) 실사(입회)시기 일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
금융자산실사(입회) 실사(입회)시기 일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
외부조회 금융거래조회 채권채무조회 변호사조회
기타조회
지배기구와의커뮤니케이션 커뮤니케이션 횟수 회
수행시기
외부전문가 활용 감사 활용 내용
수행시기 일

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 12025년 04월 11일회사 : 감사감사인 : 업무수행이사 외 1인서면반기검토에서의 유의적 발견사항, 검토결과, 감사인의 독립성 등22025년 07월 11일회사 : 감사감사인 : 업무수행이사 외 1인서면기말감사에서의 유의적 발견사항, 감사결과, 감사인의 독립성 등
구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용