(1) 부동산투자회사(REITs)의 개요&cr;부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 『부동산투자회사법』에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 다만 『부동산투자회사법』제28조에 따라 자기관리부동산투자회사는 2021년 12월 31일까지 주주총회 특별결의가 있을 경우 배당가능이익의 50% 이상을 배당하도록 하고 있습니다.&cr;&cr;부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사로 구분되며, 당사는 자기관리부동산투자회사로서 존속기간이 영속적이고 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고, 자산의 투자와 운용을 직접 수행한다는데 차이가 있습니다. &cr;
| 자기관리부동산투자회사 | 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 &cr;자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 |
| 위탁관리부동산투자회사 | 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
| 기업구조조정부동산투자회사 | 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 &cr;투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
&cr;&cr;(2) 부동산투자회사(REITs)의 국내시장규모&cr; . 2020년 3월말 기준 자기관리리츠 4개, 위탁관리리츠 225개, 기업구조조정리츠 29개로 총 258개의 부동산투자회사가 운용중에 있으며, 이중 한국거래소 유가증권시장에 총 7개사 ( 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠,이리츠코크렙, 신한알파리츠, 엔에이치프라임리츠, 롯데리츠) 상장되어 있습니다.
(단위 : 개, 조원)
| 연도 | 리츠 수 | 자산총계 |
| 2010년 | 50 | 7.6 |
| 2011년 | 69 | 8.2 |
| 2012년 | 71 | 9.6 |
| 2013년 | 80 | 11.8 |
| 2014년 | 98 | 15.0 |
| 2015년 | 125 | 18.0 |
| 2016년 | 169 | 25.0 |
| 2017년 | 193 | 34.2 |
| 2018년 | 219 | 43.2 |
| 2019년 | 248 | 48.7 |
| 2020년 3월 | 258 | 51.4 |
(출처 : 리츠정보시스템)&cr;
(출처 : 리츠정보시스템)
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
당사는 회사설립 후 2011년 2월 24일부로 국토교통부로부터 영업인가를 취득하고 2011년 8월 25일부로 제1호 투자자산인 쥬디스태화 본관 건물을 매입한 이후 완정빌딩(2012.6.18), 판교산운아펠바움(2013.4.15), 화정빌딩(2013.10.15), 미원빌딩 14층,19층(2014.3.19), 서초빌딩(2014.8.28), 김포빌딩(2015.12.8), 문정동토지(2017.12.11)을 추가 취득하여 임대ㆍ운용하고 있습니다. 2018년 1분기에는 서울시 송파구 문정동 5BL 5-4에 위치한 에이제이빌딩(2018.03.23)을 취득하여 마스터리스로 운영하고 있습니다.&cr;&cr;2020년 3월말 현재 회사는 총 9개, 약 2,007억원 규모의 투자부동산을 임대ㆍ운용하고 있습니다.(최근 1분기보고서기준)&cr;&cr;당사는 투자부동산에 대하여 철저한 건물관리 및 Tenant Repositioning을 통한 value up process를 지속적으로 추진하고 있으며, 보유자산의 브랜드화를 위하여 토성빌딩을 “케이탑리츠 완정빌딩”으로, 홀인원프라자를 “케이탑리츠 화정빌딩”으로, BE교육연구시설을 “케이탑리츠 서초빌딩”으로, 미도프라자를 “케이탑리츠 김포빌딩”으로 명칭을 변경하였고, 앞으로도 투자ㆍ운용부동산의 브랜드화 및 당사 브랜드가치 제고를 위한 노력을 지속해 나갈 계획입니다.&cr;
(나) 공시대상 사업부문의 구분
1) 투자부동산 개요
| 부동산명 | 위 치 | 완공연도 | 취득일자 | 담보 및 부채내역 |
| 쥬디스태화 | 부산 부산진구 중앙대로 694 | 1983.04.28 | 2011.08.25 | - 차입금110억원 &cr;- 근저당권(132억원)&cr;- 보증금저당권(2.5억원)&cr;- 보증금전세권(2억원) |
| 완정빌딩 | 인천 서구 원당대로 649 | 2008.05.27 | 2012.06.18 | - 차입금30억원 &cr;- 근저당권(36억원)&cr;- 보증금저당권(7억원) |
| 아펠바움 | 경기도 성남시 분당구 산운로 199 | 2012.07.30 | 2013.04.15 | - 차입금33.3억원 &cr;- 근저당권(39.96억원) |
| 화정빌딩 | 경기도 고양시 덕양구 화중로 72 | 2009.11.02 | 2013.10.15 | - 차입금220억원&cr;- 근저당권(264억원)&cr;- 보증금저당권(36.94억원)&cr;- 보증금전세권(10.0628억원) |
| 미원빌딩 | 서울 영등포구 국제금융로70 | 1984.09.27 | 2014.03.19 | - 차입금66억원 &cr;- 근저당권(79.2억원) |
| 서초빌딩 | 서울시 서초구 반포대로 4길 58 | 2007.08.27 | 2014.08.28 | - 차입금120억원 &cr;- 근저당권(144억원) |
| 김포빌딩 | 경기도 김포시 걸포로 6 | 2013.09.04 | 2015.12.08 | - 차입금90억원 &cr;- 근저당권(108억원)&cr;- 보증금전세권(1억원)&cr;-임차권(3.9억) |
| 문정동&cr;토지 | 서울시 송파구 문정도시개발지구&cr; 5BL 5-5 | - | 2017.12.11 | |
| 에이제이빌딩 | 서울시 송파구 정의로8길 9 | 2015.12.03 | 2018.03.23 | -차입금370억원&cr;근저당권(444억원)&cr;-차입금174억원&cr;근저당권(208.8억원) |
* 최근 보고기준일(2020년3월31일)로 작성되었음.&cr;* 문정도시개발지구 5BL 5-5토지는 현재 미등기상태이며, 해당 사업 대출에 대한 근저당권은 AJ빌딩에 합산되어 있음.&cr;&cr; 2) 투자부동산별 자산현황&cr;&cr; 기준일 : 2020년 3월 31일 (단위 : 백만원)
| 부동산명 | 취득가액 | 취득후&cr;자본적지출 | 평가손익 | 기말잔액 | 총 액 | 감가상각 &cr;누계액 | 장부가액 | ||||
| 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | ||||
| 쥬디스태화 |
12,899 |
1,434 |
- |
216 | 5,847 | 432 | 18,746 | 2,082 | 20,828 |
- |
20,828 |
| 완정빌딩 |
3,624 |
2,705 |
- |
11 | 411 | 778 | 4,035 | 3,494 | 7,529 |
- |
7,529 |
| 아펠바움 |
3,562 |
1,175 |
- |
940 | (227) | 4,502 | 948 | 5,450 |
- |
5,450 | |
| 화정빌딩 |
21,916 |
14,718 |
- |
164 | 3,814 | 2,272 | 25,730 | 17,154 | 42,884 |
- |
42,884 |
| 미원빌딩 |
7,061 |
2,083 |
- |
18 | 1,230 | 375 | 8,291 | 2,476 | 10,767 |
1 |
10,766 |
| 서초빌딩 |
13,373 |
3,731 |
- |
22 | 3,554 | (505) | 16,927 | 3,248 | 20,175 |
- |
20,175 |
| 김포빌딩 |
4,997 |
9,280 |
- |
- | 938 | 1,741 | 5,935 | 11,021 | 16,956 |
- |
16,956 |
| 문정동 토지 |
13,011 |
- |
7,557 | 1,378 | - | 14,389 | 6,251 | 20,640 |
- |
21,946 | |
| AJ빌딩 |
30,923 |
24,976 |
- |
- | 1,005 | (849) | 31,928 | 24,127 | 56,055 |
- |
56,055 |
| 합 계 | 111,366 | 60,102 | 0 | 7,988 | 19,117 | 4,017 | 130,483 | 70,801 | 201,284 | 0 | 202,589 |
* 문정동 토지에 대한 건물금액은 토지 취득이후 자본화된 금액입니다.&cr;* 미원빌딩은 본사사용분이 포함된 금액입니다.&cr;*&cr;
(2) 시장점유율
전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
(3) 시장의 특성
전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
- 송파구 문정동 업무 및 근린생활시설 신축사업&cr;① 사업개요&cr;회사는 문정동 문정도시개발지구 5BL 5-5 토지를 매입하여 업무 및 근린생활시설을 신축하고 이를 운영할 계획에 있습니다.
문정도시개발지구는 서울주택토지공사가 미래형 신성장산업을 촉진하고, 지식기반산업육성과 지역특화산업 활성화, 직주근접형 일자리 창출을 위해 조성한 부지로서, 서울 동남부에 위치하며, 송파구생활권상「가락대생활권가락1중생활권」에 해당하고, 송파구의 주요간선도로인 송파대로 및 동부간선도로, 외부순환도로, SRT수서역 등 광역 교통망이 인접해 있습니다. 또한 대상지 주변에 유통단지ㆍ택지개발ㆍ공원화사업 등의 도시계획사업이 활발히 진행중에 있는 지역으로 발전가능성이 상당히 높은 지역입니다.&cr;
* 문정동 업무 및 근린생활시설 신축사업 예정사업계획(안)
|
구 분 |
내 용 |
|
|
개발사업명 |
문정동 업무 및 근린생활시설 신축사업 |
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위 치 |
서울시 송파구 문정동 문정도시개발지구 5BL 5-5 |
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|
지역 / 지구 |
일반상업지역, 제1종 지구단위계획구역 |
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대 지 면 적 |
980㎡ (296.45평) |
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|
용 도 |
업무시설 및 근린생활시설 |
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건 축 규 모 |
지하 4층 ~ 지상 11층 |
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구 조 |
철근콘크리트조 |
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|
건 축 면 적 |
556.80㎡ (168.43평) |
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|
연 면 적 |
지 상 층 |
5,872.26㎡ (1,776.36평) |
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지 하 층 |
3,320.44㎡ (1,004.43평) |
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|
계 |
9,192.70㎡ (2,780.79평) |
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건폐율 / 용적률 |
56.82% (법정:60%) / 599.21% (법정:600%) |
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주 차 대 수 |
62대 (법정 : 62.04대) |
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사 업 기 간 |
28개월 (토지매매계약 체결일로부터) |
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※ 위 예정사업계획(안)은 향후 사업진행 과정에서 관련 법률의 개정, 사업인허가, 사업계획의 변경등의 사유로 변경될 수 있습니다.
&cr;
(5) 조직도
가. 의안 제목
1. 제1호 의안 : 자기주식 취득의 건
나. 의안의 요지
1. 제1호 의안 : 자기주식 취득의 건&cr;주가안정 및 주주가치 제고를 위하여 자기주식 취득의 건을 승인받고자 합니다.