(1) 부동산투자회사(REITs)의 개요&cr;부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 『부동산투자회사법』에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 다만 『부동산투자회사법』제28조에 따라 자기관리부동산투자회사는 2021년 12월 31일까지 주주총회 특별결의가 있을 경우 배당가능이익의 50% 이상을 배당하도록 하고 있습니다.&cr;&cr;부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사, 위탁관리부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사로 구분되며, 당사는 자기관리부동산투자회사로서 존속기간이 영속적이고 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고, 자산의 투자와 운용을 직접 수행한다는데 차이가 있습니다. &cr;
| 자기관리부동산투자회사 | 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 &cr;자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 |
| 위탁관리부동산투자회사 | 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
| 기업구조조정부동산투자회사 | 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 &cr;투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 |
&cr; (2) 부동산투자회사(REITs)의 국내시장규모&cr;2020년 12월말 기준 자기관리리츠 4개, 위탁관리리츠 252개, 기업구조조정리츠 26개로 총 282개의 부동산투자회사가 운용중에 있으며, 이중 한국거래소 유가증권시장에 총 12개사 ( 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠,이리츠코크렙, 신한알파리츠, 엔에이치프라임리츠, 롯데리츠, 이지스밸류리츠, 미래에셋맵스리츠, 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠) 상장되어 있습니다.
(단위 : 개, 조원)
| 연도 | 리츠 수 | 자산총계 |
| 2010년 | 50 | 7.6 |
| 2011년 | 69 | 8.2 |
| 2012년 | 71 | 9.6 |
| 2013년 | 80 | 11.8 |
| 2014년 | 98 | 15.0 |
| 2015년 | 125 | 18.0 |
| 2016년 | 169 | 25.0 |
| 2017년 | 193 | 34.2 |
| 2018년 | 219 | 43.2 |
| 2019년 | 248 | 51.2 |
| 2020년 12월 | 282 | 61.3 |
(출처 : 리츠정보시스템)&cr;&cr;
(출처 : 리츠정보시스템)
&cr;
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분&cr;
(가) 영업개황&cr;당사는 회사설립 후 2011년 2월 24일부로 국토교통부로부터 영업인가를 취득하고 2011년 8월 25일부로 제1호 투자자산인 쥬디스태화 본관 건물을 매입한 이후 완정빌딩(2012.6.18), 판교산운아펠바움(2013.4.15), 화정빌딩(2013.10.15), 미원빌딩 14층,19층(2014.3.19), 서초빌딩(2014.8.28), 김포빌딩(2015.12.8), 문정동토지(2017.12.11), 에이제이빌딩(2018.03.23)을 추가 취득하여 임대ㆍ운용하고 있습니다. &cr;&cr;2019년 3월에는 문정도시개발지구 5BL 5-5토지의 개발사업이 착공되어 2020년 12월 11일 준공승인(증축)을 받아 임대ㆍ운용하고 있습니다.&cr;&cr;2020년 12월 23일에는 판교산운아펠바움에 대한 처분계약을 하였으며, 2020년 12월 29일 잔금수령을 하였으며, 2021년 1월 25일 매각절차가 종료되었습니다.&cr;&cr;2020사업연도 말 현재 회사는 총 7개(문정개발 증축분은 AJ빌딩에 포함), 약 2,143억원 규모의 투자부동산을 임대ㆍ운용하고 있습니다.&cr;&cr;당사는 투자부동산에 대하여 철저한 건물관리 및 Tenant Repositioning을 통한 value up process를 지속적으로 추진하고 있으며, 보유자산의 브랜드화를 위하여 토성빌딩을 “케이탑리츠 완정빌딩”으로, 홀인원프라자를 “케이탑리츠 화정빌딩”으로, BE교육연구시설을 “케이탑리츠 서초빌딩”으로, 미도프라자를 “케이탑리츠 김포빌딩”으로 명칭을 변경하였고, 앞으로도 투자ㆍ운용부동산의 브랜드화 및 당사 브랜드가치 제고를 위한 노력을 지속해 나갈 계획입니다.&cr;
(나) 공시대상 사업부문의 구분
1) 투자부동산 개요
| 부동산명 | 위 치 | 완공연도 | 취득일자 | 담보 및 부채내역 등 |
| 쥬디스태화&cr;(2~5층) | 부산 부산진구 중앙대로 694 | 1983.04.28 | 2011.08.25 | - 차입금110억원 &cr;- 근저당권(132억원)&cr;- 보증금저당권(2.5억원)&cr;- 보증금전세권(2억원) |
| 완정빌딩 | 인천 서구 원당대로 649 | 2008.05.27 | 2012.06.18 | - 차입금30억원 &cr;- 근저당권(36억원)&cr;- 보증금저당권(7억원) |
| 판교산운&cr;아펠바움 | 경기도 성남시 분당구 산운로 199 | 2012.07.30 | 2013.04.15 | - 차입금33.3억원 &cr;- 근저당권(39.96억원)&cr;- 2020.12.29 매각자산 |
| 화정빌딩 | 경기도 고양시 덕양구 화중로 72 | 2009.11.02 | 2013.10.15 | - 차입금220억원&cr;- 근저당권(264억원)&cr;- 보증금저당권(27.80억원)&cr;- 보증금전세권(4.8628억원) |
| 미원빌딩&cr;(14, 19층) | 서울 영등포구 국제금융로70 | 1984.09.27 | 2014.03.19 | - 차입금66억원 &cr;- 근저당권(79.2억원) |
| 서초빌딩 | 서울시 서초구 반포대로 4길 58 | 2007.08.27 | 2014.08.28 | - 차입금120억원 &cr;- 근저당권(144억원) |
| 김포빌딩 | 경기도 김포시 걸포로 6 | 2013.09.04 | 2015.12.08 | - 차입금90억원 &cr;- 근저당권(108억원)&cr;-임차권(3.5억) |
| 에이제이&cr;비전타워 | 서울시 송파구 정의로8길 9 | 2020.12.11 | 2017.12.11 | -차입금186억원&cr;근저당권(223.3억원)&cr;에이제이빌딩 공동담보 |
| 에이제이빌딩 | 서울시 송파구 정의로8길 9 | 2015.12.03 | 2018.03.23 | -차입금370억원&cr;근저당권(444억원)&cr;-공동담보근저당권(223.3억원) |
* 판교산운아펠바움은 2020년 12월 29일자로 매각하였으나, 국토부 변경인가 여부 등에 대한 확인작업 등으로 담보대출금 상환 및 근저당권 말소는 2021년 1월 12일에 이루어졌습니다.&cr;* 문정도시개발지구 5BL 5-5토지에 대한 개발사업은 2020년 12월 11일 준공을 받아 에이제이비전타워로 건축물대장에 등재되었습니다.&cr;&cr; 2) 투자부동산별 자산현황&cr; (단위 : 백만원)
| 부동산명 | 취득가액 | 취득후&cr;자본적지출 | 평가손익 | 기말잔액 | 총 액 | 감가상각 &cr;누계액 | 장부가액 | ||||
| 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | 토지 | 건물 | ||||
| 쥬디스태화 |
12,899 |
1,434 |
- |
216 | 6,438 | 499 | 19,337 | 2,149 | 21,486 |
- |
21,486 |
| 완정빌딩 |
3,624 |
2,705 |
- |
11 | 537 | 810 | 4,161 | 3,526 | 7,687 |
- |
7,687 |
| 화정빌딩 |
21,916 |
14,718 |
- |
164 | 5,896 | 3,660 | 27,812 | 18,542 | 46,354 |
- |
46,354 |
| 미원빌딩 |
7,061 |
2,083 |
- |
18 | 2,018 | 610 | 9,079 | 2,711 | 11,790 |
- |
11,790 |
| 서초빌딩 |
13,373 |
3,731 |
- |
22 | 5,633 | (580) | 19,006 | 3,173 | 22,179 |
- |
22,179 |
| 김포빌딩 |
4,997 |
9,280 |
- |
- | 1,224 | 2,273 | 6,221 | 11,553 | 17,774 |
- |
17,774 |
| 에이제이&cr;비전타워 |
13,011 |
16 |
17,060 | 2,053 | (1,746) | 15,080 | 15,314 | 30,394 |
- |
30,394 | |
| 에이제이빌딩 |
30,923 |
24,976 |
- |
- | 2,526 | 254 | 33,449 | 25,230 | 58,679 |
- |
58,679 |
| 합 계 | 107,804 | 58,927 | 16 | 17,491 | 26,325 | 5,780 | 134,145 | 82,198 | 216,343 | 0 | 216,343 |
* 에이제이비전타워에 대한 건물금액은 토지 취득 이후 자본화된 개발원가입니다.&cr;* 미원빌딩은 본사사용분이 포함된 금액입니다.&cr;
(2) 시장점유율
전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
(3) 시장의 특성
전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
(5) 조직도
&cr; ■ 제 1호 의안 : 제11기 재무제표 및 이익잉여금처분계산서 승인의 건
가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요
전술한 1. 사업의개요 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조&cr;
나. 해당 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)
- 대차대조표(재무상태표)
<대 차 대 조 표(재 무 상 태 표)>
| 제 11 기 2020.12.31 현재 |
| 제 10 기 2019.12.31 현재 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 11 기 | 제 10 기 |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 유동자산 | 12,290,026,967 | 8,553,538,450 |
| 현금및현금성자산 | 10,870,197,911 | 7,728,003,380 |
| 단기금융상품 | - | 100,000,000 |
| 매출채권및기타채권 | 1,410,604,530 | 716,785,070 |
| 기타유동자산 | 9,224,526 | 8,750,000 |
| 비유동자산 | 217,172,414,037 | 202,219,905,731 |
| 장기매출채권및기타채권 | 5,931,500 | 5,931,500 |
| 유형자산 | 2,232,009,961 | 2,157,244,447 |
| 투자부동산 | 214,267,490,540 | 199,389,205,203 |
| 무형자산 | 368,454,687 | 368,997,232 |
| 기타포괄-공정가치 | 298,527,349 | 298,527,349 |
| 자 산 총 계 | 229,462,441,004 | 210,773,444,181 |
| 부채 | ||
| 유동부채 | 108,101,018,780 | 79,163,851,862 |
| 미지급금및기타채무 | 6,226,099,291 | 3,364,250,891 |
| 단기차입금 | 50,530,000,000 | 50,530,000,000 |
| 유동성장기차입금 | 48,069,360,000 | 22,000,000,000 |
| 기타유동부채 | 2,568,149,420 | 2,948,490,179 |
| 당기법인세부채 | 707,410,069 | 321,110,792 |
| 비유동부채 | 42,725,672,070 | 63,148,920,527 |
| 장기미지급금및기타채무 | 12,039,847,952 | 14,714,542,788 |
| 장기차입금 | 22,000,000,000 | 42,058,400,000 |
| 이연법인세부채 | 8,685,824,118 | 6,375,977,739 |
| 부 채 총 계 | 150,826,690,850 | 142,312,772,389 |
| 자본 | ||
| 자본금 | 46,224,127,000 | 45,096,847,000 |
| 기타불입자본 | 1,316,844,739 | 1,318,267,492 |
| 기타포괄손익누계액 | 220,372,303 | 74,174,813 |
| 이익잉여금 | 30,874,406,112 | 21,971,382,487 |
| 자본총계 | 78,635,750,154 | 68,460,671,792 |
| 부채및자본총계 | 229,462,441,004 | 210,773,444,181 |
- 손익계산서(포괄손익계산서)
<손 익 계 산 서(포 괄 손 익 계 산 서)>
| 제 11 기 (2020.01.01 부터 2020.12.31 까지) |
| 제 10 기 (2019.01.01 부터 2019.12.31 까지)) |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 11 기 | 제 10 기 |
|---|---|---|
| 영업수익 | 21,189,661,299 | 14,342,283,871 |
| 영업비용 | 4,203,987,238 | 3,876,028,375 |
| 인건비 | 1,465,710,465 | 1,448,346,443 |
| 감가상각비 | 114,507,394 | 119,541,182 |
| 지급수수료 | 1,261,436,901 | 1,273,876,071 |
| 기타비용 | 1,362,332,478 | 1,034,264,679 |
| 영업이익 | 16,985,674,061 | 10,466,255,496 |
| 금융이익 | 47,614,904 | 144,041,124 |
| 금융원가 | 2,658,412,596 | 3,656,422,010 |
| 기타영업외이익 | 266,614 | 1,219,083 |
| 기타영업외비용 | 22,160,335 | 8,270,903 |
| 법인세비용차감전순이익 | 14,352,982,648 | 6,946,822,790 |
| 법인세비용 | 3,195,398,948 | 1,507,203,024 |
| 당기순이익 | 11,157,583,700 | 5,439,619,766 |
| 기타포괄손익 | 146,197,490 | 16,139,760 |
| 당기총포괄손익 | 11,303,781,190 | 5,455,759,526 |
| 주당이익 | ||
| 기본주당순이익 | 241 | 121 |
| 희석주당순이익 | 241 | 121 |
- 이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)&cr;&cr;1. 배당에 관한 사항&cr; 당사는 『부동산투자회사법』에 근거하여 설립된 자기관리부동산투자회사로서 동법 제28조에 의거하여 배당재원 한도 내에서 배당을 실시합니다.&cr;
(1) 배당가능이익 : 6,025,341,775원&cr; * 상법 제 462조 1항 4조 및 시행령 제 19조 1항에 따라 투자부동산평가와 기타포괄손익-공정가치측정 금융자산 손상차손에 따른 미실현이익은 배당가능재원이 아닙니다.&cr;&cr; (2) 배당(안)
| 구 분 | 1주당 배당예정액 | 배당 예정 총액 | 액면가 대비 배당률 |
| 현금배당 | 80원 | 3,697,312,240원 | 8% |
| 주식배당 | - | - | - |
| 합계 | 현금 80원 | 3,697,312,240원&cr;(배당가능이익의 61.36%) | 8.0% |
(3) 배당기준일 : 2020년 12월 31일
&cr;
2. 이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)
<이익잉여금처분계산서 / 결손금처리계산서>
| 제 11 기 (2020.01.01 부터 2020.12.31 까지) |
| 제 10 기 (2019.01.01 부터 2019.12.31 까지)) |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 11 기 | 제 10 기 |
|---|---|---|
| I. 미처분이익잉여금 | 30,874,406,112 | 21,971,382,487 |
| 1.전기이월미처분이익잉여금 | 19,716,822,412 | 16,531,762,721 |
| 2.자산분류변경으로 인한 &cr; 잉여금 조정 | - | - |
| 3. 당기순이익 | 11,157,583,700 | 5,439,619,766 |
| II. 이익잉여금처분액 | (3,697,312,240) | (2,254,560,075) |
| 1. 이익준비금 | - | - |
| 2. 배당금&cr; 주당배당금(률) : &cr; - 당기: 80 원(8%) &cr; - 전기: 50 원(5%) | 3,697,312,240 | 2,254,560,075 |
| III. 차기이월미처분이익잉여금 | 27,177,093,872 | 19,716,822,412 |
- 최근 2사업연도의 배당에 관한 사항
주요배당지표
| 구 분 | 주식의 종류 | 당기 | 전기 |
|---|---|---|---|
| 제11기 | 제10기 | ||
| 주당액면가액(원) | 1,000 | 1,000 | |
| (연결)당기순이익(백만원) | - | - | |
| (별도)당기순이익(백만원) | 11,158 | 5,440 | |
| (연결)주당순이익(원) | 241 | 121 | |
| 현금배당금총액(백만원) | 3,697 | 1,127 | |
| 주식배당금총액(백만원) | - | 1,127 | |
| (연결)현금배당성향(%) | 33.1 | 20.7 | |
| 현금배당수익률(%) | 보통주 | 6.7 | 2.6 |
| 우선주 | - | - | |
| 주식배당수익률(%) | 보통주 | - | 1.9 |
| 우선주 | - | - | |
| 주당 현금배당금(원) | 보통주 | 80 | 25 |
| 우선주 | - | - | |
| 주당 주식배당(주) | 보통주 | - | 0.025 |
| 우선주 | - | - | |
※ 현금배당성향 = 현금배당총액/당기순이익*100
※ 현금배당수익률 = 1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가의 평균&cr;※ 주식배당수익률 = [{배당락직후 주식의 종가+(1주당 배당주식수*배당락직후 주식의 종가)}/과거 1주일간 배당부 종가의 평균]-1&cr;※ 상기 표의 당기 현금(주식)배당금은 정기주주총회 승인전 금액
가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 등 여부
| 후보자성명 | 생년월일 | 사외이사&cr;후보자여부 |
감사위원회 위원인 이사 분리선출 여부 |
최대주주와의 관계 | 추천인 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명식 | 59.04.04 | 사내이사 | 부 | - | 이사회 | 재선임 |
| 박승규 | 73.05.01 | 사내이사 | 부 | - | 이사회 | 신규선임 |
| 총 ( 2 ) 명 | ||||||
나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역
| 후보자성명 | 주된직업 | 세부경력 | 해당법인과의&cr;최근3년간 거래내역 | |
|---|---|---|---|---|
| 기간 | 내용 | |||
| 이명식 | 現) 케이탑리츠 &cr;대표이사 | 2009.03~2010.06&cr;2005.04~2009.03&cr;2002.01~2005.03&cr;1999.11~2002.01&cr;1983.11~1998.02 | - 여의도 Marriott Hotel 대표&cr;- 아주오토리스 대표&cr;- CNH캐피탈 전무&cr;- KT렌탈 본부장&cr;- 산은캐피탈 팀장 | 해당사항 없음 |
| 박승규 | 現) 케이탑리츠 &cr;자산운용본부장 | 2013.07~2019.12&cr;2011.02~2013.07 |
㈜넥스원컨설팅그룹 부동산사업부 이사 LS전선㈜ 부동산개발 과장 |
해당사항 없음 |
다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무
| 후보자성명 | 체납사실 여부 | 부실기업 경영진 여부 | 법령상 결격 사유 유무 |
|---|---|---|---|
| 이명식 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 |
| 박승규 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 |
라. 후보자의 직무수행계획(사외이사 선임의 경우에 한함)
| 해당사항 없음 |
마. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유
| 리더십, 감사, 재무, 법무, 경제, 금융 등에 관한 전문지식이나 경험이 풍부한 자로서 상법 등 관련 법령에서 정한 자격을 갖추어 외부의 시각에서 회사경영을 객관적으로 감독할 수 있는 인물을 후보로 선정하고 있으며, 이에 걸맞는 후보를 추천하였습니다. |
※ 기타 참고사항
가. 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당 기)
| 이사의 수 (사외이사수) | 5명( 3명 ) |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 20억원 |
* 사외이사수에는 기타비상무이사를 포함함&cr;
(전 기)
| 이사의 수 (사외이사수) | 5명( 3명 ) |
| 실제 지급된 보수총액 | 453,532,270원 |
| 최고한도액 | 20억원 |
* 사외이사수에는 기타비상무이사를 포함함&cr;
※ 기타 참고사항
* 인원수는 보고서 작성기준일 현재 기준입니다.&cr;* 보수총액은 당해 사업연도에 재직 또는 퇴사한 이사가 지급받은 소득세법상의 소득금액입니다.&cr;
가. 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당 기)
| 감사의 수 | 1명 |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 2억원 |
(전 기)
| 감사의 수 | 1명 |
| 실제 지급된 보수총액 | 12,000,000원 |
| 최고한도액 | 2억원 |
※ 기타 참고사항
가. 의안 제목
제 2호 의안 : 제11기 결산투자보고서 승인의 건
제 3호 의안 : 제12기 사업계획의 승인의 건
제 4호 의안 : 제12기 차입계획 및 사채발행계획 승인의 건&cr;
나. 의안의 요지
제 2호 의안 : 부동산투자회사법 제37조, 동법 시행령 제40조 및 부동산투자회사 등에 관한 감독규정 제7조의 규정에 의하여 투자보고서를 제출하기 전 주주총회에서 승인을 받기 위함.&cr;
제 3호 의안 : 부동산투자회사법 제12조에 따라 제12기 사업계획에 대해 주주총회 결의를 받기 위함.&cr;
제 4호 의안 : 부동산투자회사법 제12조에 따라 제12기 차입계획 및 사채발행계획에 대해 주주총회 결의를 받기 위함.&cr;