&cr;(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등 에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시 혹은 출시 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2018년 10월 기준 총 203개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 39.3조원이며, 이 중 상장리츠는 6개, 총 자산규모 1조원 수준입니다.&cr;
(2) 리츠 산업의 성장성
지난 5년간(2013년~2017년) 리츠 총자산 규모는 약 22.4조원이 증가하였고, 리츠수는 113개가 증가하였습니다. 같은 기간동안 리츠 총자산은 연평균 30.6%의 높은 성장률을 기록하였고, 주로 임대주택에 투자하는 리츠가 성장을 이끌어 왔습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 확정급여(DB)형 퇴직연금의 리츠투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.&cr;&cr;
* 자료출처 : 리츠정보시스템
(3) 오피스 임대시장 경쟁 현황
2018년 3분기 서울시 평균 공실률은 10.3% 를 기록하였습니다. 서울시 임대시장은 최근 몇 년간 이어진 서울시내 오피스 공급으로 발생한 공실들을 다 해소하지 못하고 있는 상황입니다. &cr; 그러나 알파돔타워IV가 위치하고 있는 분당의 평균 공실률은 4.7%로 매우 낮은 수준이고, 초대형 오피스의 경우 0%대의 공실률을 기록 중입니다. 내년에도 알파돔타워IV 인근에 공급되는 오피스 건물은 없으며, 오피스 임차인의 경우 5~10년의 장기계약을 맺고 있기 때문에 오피스 임대경쟁은 심하지 않을 것으로 예상합니다. 다만 잔여 상업시설 임대 면적에 대하여 알파돔시티6-3블럭 등 인근 건물들과의 경쟁은 불가피한 상황입니다.
한편 당사가 (주)신한알파용산위탁관리부동산투자회사(이하 신한알파용산리츠)를 통해 투자하고 있는 용산 더프라임타워는 서울역 인근에 위치하고 있으며, 이 지역은 주요 오피스 건물의 장기 공실이 해결되면서 전반적인 임대율이 개선되고 있는 상황입니다.&cr;
(4) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황
당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다.
한편, 리츠 공모제도 개선, 비개발 위탁관리리츠 상장심사 단축, 모리츠의 간주부동산 인정한도 폐지 등의 리츠 활성화 계획이 진행중이며, 법령 또는 규제가 개선될 경우 공모상장리츠의 활성화로 리츠시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.&cr;
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
당사는 2018년 3월 국토교통부에서 위탁관리부동산투자회사로 인가 받고, 2018년 8월 유가증권시장에 상장한 리츠입니다. 현재 당사의 투자대상 부동산은 판교 알파돔타워IV 오피스빌딩 및 용산 더프라임 오피스빌딩이며, 임대료 및 배당금 등을 수취하여 당사의 배당 재원을 확보하고 있습니다.
2018년 11월말 기준 판교 알파돔타워IV의 임대율은 95.4%이며, 용산 더프라임 오피스빌딩의 임대율은 98.9%입니다. &cr;&cr; (나) 공시대상 사업부문의 구분
당사는 부동산 임대(부동산 취득, 관리, 개량 및 처분)를 단일사업으로 영위하고 있습니다.&cr;
(2) 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.&cr;
(3) 시장의 특성&cr;전술한 '가. 업계의 현황' 참고&cr;&cr;(4) 신규사업 등
당사는 2018년 10월 26일 임시주주총회의 사업계획 변경 승인 및 이사회 결의를 통해 용산 더프라임타워 오피스 빌딩을 매입하는 (주)신한알파용산위탁관리부동산투자회사(이하 “신한알파용산리츠”)의 보통주식을 취득하기로 결정하였습니다.&cr;회사가 신한알파용산리츠에 출자하고자 계획한 총 금액은 752억원으로 현재까지 총 출자한 금액은 95억원입니다. 나머지 657억원 중 500억원은 2019년 1월 예정인 회사의 유상증자를 통해 조달되는 자금으로 충당할 예정이며, 157억원은 현재 청산 진행 중인 (주)코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(이하 "코크렙더프라임리츠") 잔여재산에 대한 회사 지분 및 회사 보유 자금 등으로 충당할 예정입니다.&cr; 유상증자와 관련된 세부사항은 2018.11.30. 공시된 증권신고서 또는 2018.12.10. 공시 예정인 투자설명서 를 참고하시기 바랍니다.
(5) 조직도
&cr;□ 정기주주총회 소집&cr;&cr;1. 일시: 2018년 12월 21일(금) 오전 10시&cr;2. 장소: 서울시 영등포구 여의대로70 신한금융투자타워 지하2층 신한WAY홀
&cr;□ 제1기 정기주주총회 부의 안건&cr; 제1호 의안 : 제2기 사업계획 승인의 건 &cr; 제2호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건 &cr; 제3호 의안 : 제1기 재무제표 승인의 건 &cr; 제4호 의안 : 이사 선임의 건 &cr; 제5호 의안 : 제2기 이사보수 승인의 건 &cr; 제6호 의안 : 제2기 감사보수 승인의 건&cr;
가. 의안 제목
- 제1호 의안 : 제2기 사업계획 승인의 건
- 제2호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건&cr;
나. 의안의 요지&cr;&cr;- 제1호 의안 : 제2기 사업계획 승인의 건&cr;
□ 관련규정
○ 부동산투자회사법 제12조 제1항 제1호 및 정관 제26조 제1항 1호에 의거 주주총회결의로 당해 결산기의 사업계획을 확정하게 되어 있음
□ 사업계획안
○ 사업계획 적용기간(제2기 사업연도) : 2018.10.01 ~ 2019.03.31
○ 투자부동산 : 판교 알파돔타워IV, 용산 더프라임타워(자리츠를 통한 간접투자)
○ 제2기 사업계획 재무요약
- 영업수익 : 투자대상인 판교 알파돔타워IV의 임대수입 및 코크렙더프라임리츠 &cr; 보통주식의 청산이익 등으로 전기 대비 상승
- 영업비용 : 부동산관리비, 감가상각비, 업무위탁수수료(자산관리회사, 자산보관&cr; 회사, 일반사무수탁회사) 등으로 전기 대비 감소
| (단위: 백만원) |
|
구 분 |
제1기 |
제2기 (예상) |
|
|---|---|---|---|
|
영업수익 |
6,730 |
18,656 |
|
|
영업비용 |
8,085 |
7,008 |
|
|
영업이익 |
(1,355) |
11,648 |
|
|
당기순이익 |
(7,451) |
5,589 |
|
|
주당 배당금 |
종류주 |
371원 |
413원 |
|
보통주 |
116원 |
134원 |
|
주1) 당사는 자리츠를 통한 원활한 신규 부동산 투자를 위해 신설 자리츠의 설립자본금을 출자할 수 있음 (제2기 사업연도 중 최대 3억원)
주2) 상기 재무수치는 실제 회계처리 및 운용과정에서 변동될 예정임
- 제2호 의안 : 자본준비금 감액 결의의 건&cr;
□ 사 유
당사는 제1기 사업연도 배당재원으로 사용하기 위하여, 자본준비금을 감액하여 배당재원으로 처분하고자 함
□ 관련 법령
○ 상법 제461조의2(준비금의 감소)
회사는 적립된 자본준비금 및 이익준비금의 총액이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본준비금과 이익준비금을 감액할 수 있다.
□ 자본준비금 감액
○ 감액가능 자본준비금(주식발행초과금)
| (단위: 원) |
|
당기말&cr; 주식발행초과금(A) |
자본금&cr; (B) |
자본금의 1.5배&cr; (C) |
감액가능 &cr; 주식발행초과금 (A-C) |
|---|---|---|---|
|
202,167,013,348 |
42,106,123,000 |
63,159,184,500 |
139,007,828,848 |
○ 자본준비금(주식발행초과금) 감액
| (단위: 원) |
|
배당처분 예정액 (A) |
미처리결손금 (B) |
미실현이익(주) (C) |
자본준비금 감액 대상액 (A+B+C) |
|---|---|---|---|
|
5,904,310,268 |
7,450,944,851 |
828,069,533 |
14,183,324,652 |
주) 미실현이익 = 지분법평가이익 - 배당금 수취액
○ 상기와 같이 당사는 자본준비금 14,183,324,652원을 감액하여 배당재원으로 처분하고자 함&cr;
가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요
"Ⅲ. 경영참고사항" 中 "1. 사업의 개요" 참조
나. 해당 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ자본변동표ㆍ이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)ㆍ현금흐름표
<재 무 상 태 표>
| 제 1 기 2018년 09월 30일 현재 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 1 기 | |
|---|---|---|
| 자 산 | ||
| 유동자산 | 18,198,577,268 | |
| 현금및현금성자산 | 18,027,362,833 | |
| 미수금 | 131,041,159 | |
| 선급비용 | 30,825,856 | |
| 당기법인세자산 | 9,347,420 | |
| 비유동자산 | 572,117,771,930 | |
| 장기금융상품 | 1,032,200,000 | |
| 관계기업투자 | 25,590,419,463 | |
| 투자부동산 | 545,495,152,467 | |
| 자 산 총 계 | 590,316,349,198 | |
| 부 채 | ||
| 유동부채 | 5,228,243,932 | |
| 미지급금 | 2,365,048,906 | |
| 미지급비용 | 1,998,082,192 | |
| 선수수익 | 364,982,167 | |
| 선수금 | 130,667 | |
| 단기임대보증금 | 500,000,000 | |
| 비유동부채 | 348,265,913,769 | |
| 장기차입금 | 335,535,372,686 | |
| 임대보증금 | 10,350,229,752 | |
| 장기선수수익 | 2,380,311,331 | |
| 부 채 총 계 | 353,494,157,701 | |
| 자 본 | ||
| 자본금 | 42,106,123,000 | |
| 기타불입자본 | 202,167,013,348 | |
| 결손금 | (7,450,944,851) | |
| 자 본 총 계 | 236,822,191,497 | |
| 부 채 및 자 본 총 계 | 590,316,349,198 | |
<포 괄 손 익 계 산 서>
| 제 1 기 2017년 12월 18일(설립일)부터 2018년 09월 30일까지 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 1 기 | |
|---|---|---|
| 영업수익 | 6,730,063,930 | |
| 영업비용 | 8,085,335,327 | |
| 영업손실 | (1,355,271,397) | |
| 기타수익 | 78,795,767 | |
| 기타비용 | 6 | |
| 금융수익 | 60,092,530 | |
| 금융비용 | 7,731,405,686 | |
| 지분법이익 | 1,496,843,941 | |
| 법인세비용차감전순손실 | (7,450,944,851) | |
| 법인세비용 | - | |
| 당기순손실 | (7,450,944,851) | |
| 기타포괄손익 | - | |
| 총포괄손실 | (7,450,944,851) | |
| 주당손익: | ||
| 기본및희석주당손실 | (661) | |
&cr;
<이익잉여금처분계산서>
| 제 1 기 2017년 12월 18일(설립일)부터 2018년 09월 30일까지 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제1기 | |
|---|---|---|
| 미처리결손금 | (7,450,944,851) | |
| 전기이월미처리결손금 | - | |
| 당기순손실 | (7,450,944,851) | |
| 이익잉여금이입액 | 14,183,324,652 | |
| 주식발행초과금 감소액 | 14,183,324,652 | |
| 이익잉여금처분액 | 5,904,310,268 | |
| 배당금 | 5,904,310,268 | |
| 우선주 현금배당&cr; (우선주 주당현금배당금 : 371원) | 1,484,000,000 | |
| 보통주 현금배당&cr; (보통주 주당현금배당금 : 116원) | 4,420,310,268 | |
| 차기이월이익잉여금 | 828,069,533 | |
당기의 이익잉여금처분계산서는 2018년 12월 21일 정기주주총회에서 처분될 예정입니다.&cr;
<자본변동표>
| 제 1 기 2017년 12월 18일(설립일)부터 2018년 09월 30일까지 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 자본금 | 기타불입자본 | 결손금 | 총 계 |
|---|---|---|---|---|
| 2017.12.18(설립일) | - | - | - | - |
| 총포괄손실: | ||||
| 당기순손실 | - | - | (7,450,944,851) | (7,450,944,851) |
| 소유주와의 거래: | ||||
| 보통주의 발행 | 38,106,123,000 | 146,788,835,570 | - | 184,894,958,570 |
| 우선주의 발행 | 4,000,000,000 | 55,378,177,778 | - | 59,378,177,778 |
| 2018.09.30(당기말) | 42,106,123,000 | 202,167,013,348 | (7,450,944,851) | 236,822,191,497 |
&cr;
<현금흐름표>
| 제 1 기 2017년 12월 18일(설립일)부터 2018년 09월 30일까지 |
| (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 1 기 | |
|---|---|---|
| I. 영업활동으로 인한 현금흐름 | 824,305,468 | |
| 1. 영업에서 창출된 현금흐름 | 6,072,539,597 | |
| (1) 당기순손실 | (7,450,944,851) | |
| (2) 조정 | 8,540,350,152 | |
| 감가상각비 | 2,409,756,597 | |
| 이자비용 | 7,731,405,686 | |
| 잡손실 | 6 | |
| 지분법이익 | (1,496,843,941) | |
| 이자수익 | (60,092,530) | |
| 임대료수익 | (43,866,299) | |
| 잡이익 | (9,367) | |
| (3) 영업활동으로 인한 자산ㆍ부채의 변동 | 4,983,134,296 | |
| 미수금의 증가 | (131,031,803) | |
| 선급비용의 증가 | (30,825,856) | |
| 당기법인세자산의 증가 | (9,347,420) | |
| 미지급금의 증가 | 2,365,048,911 | |
| 선수금의 증가 | 130,667 | |
| 장기선수수익의 증가 | 2,789,159,797 | |
| 2. 이자의 수취 | 60,092,530 | |
| 3. 이자의 지급 | (5,308,326,659) | |
| II. 투자활동으로 인한 현금흐름 | (573,030,684,586) | |
| 1. 투자활동으로 인한 현금유입액 | 5,159,732,408 | |
| 장기금융상품의 감소 | 4,490,958,000 | |
| 관계기업투자의 감소 | 668,774,408 | |
| 2. 투자활동으로 인한 현금유출액 | (578,190,416,994) | |
| 장기금융상품의 증가 | 5,523,158,000 | |
| 관계기업투자의 취득 | 24,762,349,930 | |
| 투자부동산의 취득 | 547,904,909,064 | |
| III. 재무활동으로 인한 현금흐름 | 590,233,741,951 | |
| 1. 재무활동으로 인한 현금유입액 | 727,033,741,951 | |
| 단기차입금의 증가 | 136,800,000,000 | |
| 장기차입금의 증가 | 335,150,000,000 | |
| 임대보증금의 증가 | 10,810,605,603 | |
| 보통주의 발행 | 184,894,958,570 | |
| 우선주의 발행 | 59,378,177,778 | |
| 2. 재무활동으로 인한 현금유출액 | (136,800,000,000) | |
| 단기차입금의 감소 | 136,800,000,000 | |
| IV. 현금및현금성자산의 증가(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) | 18,027,362,833 | |
| V. 기초의 현금및현금성자산 | - | |
| VI. 당기말의 현금및현금성자산 | 18,027,362,833 | |
가. 후보자의 성명ㆍ생년월ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 여부
| 후보자성명 | 생년월 | 사외이사&cr;후보자여부 | 최대주주와의 관계 | 추천인 |
|---|---|---|---|---|
| 지광욱 | 1978.04 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 이사회 |
| 총 ( 1 ) 명 | ||||
나. 후보자의 주된직업ㆍ약력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역
| 후보자성명 | 주된직업 | 약력 | 해당법인과의&cr;최근3년간 거래내역 |
|---|---|---|---|
| 지광욱 | 금융업 종사자 |
■ 학력&cr;연세대학교 졸
■ 주요 경력 코람코자산운용 케이티캐피탈 한국투자캐피탈 현)캡스톤자산운용 |
해당사항 없음 |
※ 기타 참고사항
당사의 이태석 기타비상무이사가 사임을 표명함에 따라, 금번 주주총회에서 후임 기타비상무이사를 선임하고자 함.&cr;
가. 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
| 구 분 | 제1기 | 제2기 |
|---|---|---|
| 이사의 수(사외이사수) | 7( - ) | 7( - ) |
| 보수총액 내지 최고한도액 | - | 대표이사 : 600만원&cr;(월 100만원)&cr;기타비상무이사 : 무보수 |
※ 기타 참고사항
- 퇴직금은 없는 것으로 함
- 취임일이 속하는 해당월은 보수를 1개월분을 지급하며, 퇴임일이 속하는 해당월에는 보수가 없는 것으로 함
가. 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
| 구 분 | 제1기 | 제2기 |
|---|---|---|
| 감사의 수 | 1 | 1 |
| 보수총액 내지 최고한도액 | - | 420만원 (월 70만원) |
※ 기타 참고사항
- 퇴직금은 없는 것으로 함
- 취임일이 속하는 해당월은 보수를 1개월분을 지급하며, 퇴임일이 속하는 해당월에는 보수가 없는 것으로 함