주석
| 제 1 기 2017년 12월 18일(설립일)부터 2018년 09월 30일까지 |
|
| 주식회사신한알파위탁관리부동산투자회사 |
&cr;1. 회사의 개요&cr;
주식회사신한알파위탁관리부동산투자회사(이하 '당사')는 부동산투자회사법에 의해설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2017년 12월 18일 설립되었으며, 2018년 3월 21일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 종로구 종로 33, 18층이며, 2018년 8월 8일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. &cr;
당기말 현재 당사의 주주현황은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
주주명 |
주식수(주) |
지분율(%) |
| 보통주 |
유진드림스퀘어전문투자형사모투자신탁34호 |
4,081,632 |
10.71 |
| 신한리츠운용㈜ |
2,142,859 |
5.62 |
| 캡스톤전문투자형사모투자신탁10호 |
2,040,816 |
5.36 |
| 농업협동조합중앙회 |
2,040,816 |
5.36 |
| 한화손해보험㈜ |
2,000,000 |
5.25 |
| 현대차투자증권㈜ |
2,000,000 |
5.25 |
| 메리츠종합금융증권 |
1,057,627 |
2.78 |
| ㈜블루홀 |
1,000,000 |
2.62 |
| 기타주주 |
21,742,373 |
57.06 |
| 우선주(*) |
한국교직원공제회 |
2,000,000 |
- |
| 농업협동조합중앙회 |
1,333,000 |
- |
| 캡스톤전문투자형사모투자신탁10호 |
666,000 |
- |
| 신한리츠운용㈜ |
1,000 |
- |
| 합 계 |
42,106,123 |
100.00 |
(*) 상기 우선주는 누적적, 비참가적, 무의결권 주식입니다.
당사의 통상적인 사업연도는 매년 4월 1일에 개시하여 9월 30일에 종료하고, 10월 1일에 개시하여 다음 해 3월 31일에 종료합니다. 다만, 최초 사업연도는 설립등기일부터 최초로 도래하는 9월 30일까지 입니다.&cr;
2. 중요한 회계정책&cr;
다음은 재무제표의 작성에 적용된 주요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.&cr;
(1) 재무제표 작성기준
&cr;
당사
의
재무제표는 2017년 12월 18일 설립일로부터 국제회계기준을 채택하여 제정한 한국채택국제회계기준을 적용하고 있습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서, 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.&cr;&cr;
한국채택국제회계기준은 재무제표 작성시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.
&cr;&cr;(2) 회계정책과 공시의 변경
&cr;1) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서&cr;&cr;제정 및 공표되었으나 2017년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지않아 적용하지 아니한 새로운 제ㆍ개정 기준서의 내용은 아래와 같습니다.
- 기준서 제1028호 '관계기업과 공동기업에 대한 투자' 개정 &cr;&cr;벤처캐피탈 투자기구, 뮤추얼펀드 등이 보유하는 관계기업이나 공동기업에 대한 투자지분을 지분법이 아닌 공정가치로 평가할 경우, 각각의 지분별로 선택 적용할 수 있음을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 소급하여 적용하며, 조기 적용이 허용됩니다. 당사는 벤처캐피탈 투자기구 등에 해당하지 않아 상기 면제규정을 적용하지 않으므로, 동 개정으로 인해 재무제표에중요한 영향은 없습니다. &cr;
- 기준서 제1040호 '투자부동산' 개정&cr;
부동산의 투자부동산으로 또는 투자부동산에서의 대체는 용도 변경의 증거가 존재하는 경우에만 가능하며, 동 기준서 문단 57은 이러한 상황의 예시임을 명확히 하였습니다. 또한, 건설중인 부동산도 계정대체 규정 적용 대상에 포함됨을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로예상하고 있습니다. &cr;
- 기준서 제1102호 '주식기준보상' 개정&cr;
현금결제형에서 주식결제형으로 분류변경 시 조건변경 회계처리와 현금결제형 주식기준보상거래의 공정가치 측정방법이 주식결제형 주식기준보상거래와 동일함을 명확히 하였습니다. 동 개정은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수 있습니다. 당사는 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없습니다. &cr;&cr;- 해석서 제2122호 '외화 거래와 선지급ㆍ선수취 대가' 제정&cr;&cr;제정된 해석서에 따르면, 관련 자산, 비용, 수익(또는 그 일부)의 최초 인식에 적용할 환율을 결정하기 위한 거래일은 대가를 선지급하거나 선수취하여 비화폐성자산이나 비화폐성부채를 최초로 인식하는 날입니다. 또한, 선지급이나 선수취가 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우 대가의 선지급이나 선수취로 인한 거래일을 각각 결정합니다.동 해석서는 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용이 허용됩니다. 당사는 동 해석서의 제정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을것으로 예상하고 있습니다.&cr;&cr;
- 제1116호 '리스' 개정&cr;&cr;동 기준서는 리스계약으로 회계처리해야 하는 대상을 정할때, 대상 자산을 누가 '통제'하는지를 고려하게 되도록 규정하고 있습니다. 동 개정사항은 2019년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 적용될 예정입니다. &cr;&cr;
새로운 기준서는 단일 리스이용자 모형을 도입하여 리스기간이 12개월을 초과하고 기초자산이 소액이 아닌 모든 리스에 대하여 리스이용자가 자산과 부채를 인식하도록 요구합니다. 리스이용자는 사용권자산과 리스료 지급의무를 나타내는 리스부채를인식해야 합니다.
&cr;당기말 현재 당사는 기업회계기준서 제1116호의 최초 적용에 따른 재무적 영향을 분석하지 못하였습니다. 당사가 이러한 분석을 완료하기 전까지는 재무적 영향에 대한 합리적 추정치를 제공하는 것이 실무상 어렵습니다.&cr;&cr;- 기준서 제1109호 '금융상품' 제정&cr;&cr;2015년 9월 25일 제정된 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있습니다. 동 기준서는현행 기업회계기준서 제1039호 '금융상품: 인식과 측정'을 대체할 예정입니다. 당사는 기업회계기준서 제1109호를 2018년 1월 1일 이후 시작되는 회계연도부터 적용할예정입니다.&cr;&cr;새로운 기업회계기준서 제1109호는 소급 적용함이 원칙이나, 금융상품의 분류·측정, 손상의 경우 비교정보 재작성을 면제하는 등 일부 예외조항을 두고 있고, 위험회피회계의 경우 옵션의 시간가치 회계처리 등 일부 예외조항을 제외하고는 전진적으로 적용합니다.&cr;&cr;기업회계기준서 제1109호의 주요 특징으로 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거한 금융자산의 분류와 측정, 기대신용손실에 기초한 금융상품의 손상모형, 위험회피회계 적용조건을 충족하는 위험회피대상항목과 위험회피수단의 확대 또는 위험회피효과 평가방법의 변경 등을 들 수 있습니다.&cr;&cr;당사는 기업회계기준서 제1109호의 최초 적용에 따른 재무적 영향을 평가하기 위하여 2018년 9월 30일 현재 상황 및 입수 가능한 정보에 기초하여 잠재적인 영향을 평가하였고, 동 기준서를 적용할 경우 재무제표에 미치는 영향은 없는 것으로 판단하고있습니다.&cr;&cr;- 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 제정&cr;&cr;2015년 11월 6일 제정된 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'은 2018년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용하되 조기 적용할 수도 있습니다. 동 기준서는 현행 기업회계기준서 제1018호 '수익', 제1011호 '건설계약', 기업회계기해석서 제2031호 '수익: 광고용역의 교환거래', 제2113호 '고객충성제도', 제2115호 '부동산건설약정', 제2118호 '고객으로부터의 자산이전'을 대체할 예정입니다. 회사는 기업회계기준서 제1115호를 2018년 1월 1일 이후 시작되는 회계연도부터 적용하되, 기업회계기준서 제1008호 '회계정책, 회계추정의 변경 및 오류'에 따라 비교 표시되는 과거 보고기간에 대해서도 소급하여 적용하고, 2018년 10월 1일현재 완료된 계약 등에 대해서는 재무제표를 재작성하지 않는 실무적 간편법을 적용할 예정입니다.&cr;&cr;현행 기업회계기준서 제1018호 등에서는 재화의 판매, 용역의 제공, 이자수익, 로열티수익, 배당수익, 건설계약과 같은 거래 유형별로 수익인식기준을 제시하지만, 새로운 기업회계기준서 제1115호에 따르면 모든 유형의 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ②수행의무 식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 → ⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다.&cr;&cr;당사는 기업회계기준서 제1115호의 최초 적용에 따른 재무적 영향을 평가하기 위하여 2018년 9월 30일 현재 잠재적인 영향을 평가하였고, 동 기준서를 적용할 경우 재무제표에 미치는 영향은 없는 것으로 판단하고 있습니다.
(3) 관계기업
관계기업은 당사가 유의적 영향력을 보유하는 기업이며, 관계기업투자는 최초에 취득원가로 인식하며 이후 지분법을 적용합니다. 당사와 관계기업 간의 거래에서 발생한 미실현이익은 당사의 관계기업에 대한 지분에 해당하는 부분만큼 제거됩니다. 또한 관계기업 투자에 대한 객관적인 손상의 징후가 있는 경우 관계기업투자의 회수가능액과 장부금액과의 차이는 손상차손으로 인식됩니다. &cr;
(4) 금융자산&cr;
1) 분류 및 측정
&cr;당사는 금융자산을 당기손익인식금융자산, 매도가능금융자산, 대여금및수취채권, 만기보유금융자산의 범주로 구분하고 있으며 금융자산의 정형화된 매매거래는 매매일에 인식합니다.&cr;&cr;금융자산은 최초 인식시점에 공정가치로 측정하며, 거래원가는 당기손익인식금융자산을 제외한 금융자산은 공정가치에 가산하고 당기손익인식금융자산의 경우에는 당기비용으로 처리됩니다. 최초 인식 이후 매도가능금융자산과 당기손익인식금융자산은 후속적으로 공정가치로 측정되고, 대여금및수취채권과 만기보유금융자산은 유효이자율법을 적용하여 상각후원가로 측정됩니다.
&cr;당기손익인식금융자산의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식되고, 매도가능금융자산의 공정가치변동은 기타포괄손익에 계상되어 이를 처분하거나 손상을 인식하는 때자본에서 당기손익으로 재분류됩니다.
&cr;
2)
손상
당사는 금융자산 또는 금융자산 집합의 손상 발생에 대한 객관적인 증거가 있는지를 매 보고기간말에 평가하고, 그 결과 손상됐다는 객관적인 증거가 있으며 손상사건이 신뢰성 있게 추정할 수 있는 금융자산의 추정 미래현금흐름에 영향을 미친 경우에는 손상차손을 인식하고 있습니다.
대여금및수취채권의 손상은 대손충당금 계정으로 차감표시되며, 그 외의 금융자산은장부금액에서 직접 차감됩니다. 당사는 금융자산을 더 이상 회수하지 못할 것으로 판단되는 때에 해당 금융자산을 제각하고 있습니다. &cr;
당사의 금융자산이 손상됐다는 객관적인 증거에는 금융자산의 발행자나 지급의무자의 유의적인 재무적 어려움, 이자지급이나 원금상환의
일정기간 이상 연체
등이 포함됩니다.
&cr;3) 제거&cr;당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에
"차입금"
으로 분류하고 있습니다.
&cr;4) 금융상품의 상계
금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.
&cr;(5) 투자부동산&cr;&cr;임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 50년동안 정액법으로 상각됩니다.
(6) 비금융자산의 손상&cr;&cr;영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.&cr;&cr;(7) 금융부채&cr;
1) 분류 및 측정
당사의 당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.&cr;
당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상
"매입채무", "차입금" 및 "기타금융부채"
등으로 표시됩니다.
특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상
"금융비용"
으로 인식됩니다.
&cr;2) 제거 &cr;금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다.
(8) 충당부채 &cr;
&cr;충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.&cr;&cr;
(9) 당기법인세 및 이연법인세 &cr;
&cr;법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. &cr;&cr;법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다. &cr;&cr;경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 당사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 당사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.&cr;&cr;이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다. &cr;&cr;이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.
종속기업, 관계기업 및 공동기업 투자지분과 관련된 가산할 일시적 차이에 대해 소멸시점을 통제할 수 있는 경우, 그리고 예측가능한 미래에 일시적 차이가 소멸하지 않을 가능성이 높은 경우를 제외하고 이연법인세부채를 인식하고 있습니다. 또한 이러한 자산으로부터 발생하는 차감할 일시적 차이에 대하여 일시적 차이가 예측가능한 미래에 소멸할 가능성이 높고 일시적 차이가 사용될 수 있는 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우에만 이연법인세자산을 인식하고 있습니다.&cr;&cr;이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.&cr;&cr;한편, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다. &cr;
(10) 이익잉여금&cr;&cr;당사는 부동산투자회사법 제 28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 적용 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 당사는 부동산투자회사법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 적용 배제되어당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하여 배당이 가능합니다.
&cr;
(11) 리스
&cr;
&cr;
당사가 리스제공자인 경우 리스약정일에 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류되고, 금융리스 이외의 모든 리스는 운용리스로 분류됩니다. 운용리스로부터 발생하는 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식되고, 운용리스의 협상 및 계약단계에서 발생한 리스개설 직접원가는 리스자산의 장부금액에 가산한 후 리스료 수익에 대응하여 리스기간 동안 비용으로 인식됩니다.
(12) 수익인식
&cr;
&cr;
1)
임
대수익&cr;운용리스로부터 발생하는 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식됩니다.&cr;&cr;2) 이자수익&cr;이자수익은 시간의 경과에 따라 유효이자율법으로 인식하고 있습니다. 유효이자율은금융자산의 예상만기에 걸쳐 수취할 미래현금의 현재가치를 순장부금액과 일치시키는 이자율입니다. &cr;&cr;(13) 재무제표 승인&cr;&cr;당사의 재무제표는 2018년 11월 9일자로 이사회에서 승인됐으며, 정기주주총회에서수정승인 될 수 있습니다.&cr;&cr;3. 중요한 회계추정 및 판단&cr;&cr;당사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.&cr;
(1) 법인세&cr;&cr;
당사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다.
4. 사용제한 금융상품
| 구 분 |
금융기관 |
금 액 |
사용제한 내역 |
| 장기금융상품 |
㈜국민은행 |
1,032,200 |
임대보증금에 대한 질권설정 |
&cr;5. 관계기업투자&cr;&cr;(1) 당기말 현재 관계기업투자현황은 다음과 같습니다.
| 기업명 |
국가 |
주요영업활동 |
결산일 |
지분율 |
장부금액 |
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(*) |
대한민국 |
부동산업 |
매년 6월30일,&cr;12월31일 |
32.86% |
25,590,419 |
(*) 2018년 4월 27일 신규로 취득하였습니다.&cr;&cr;(2) 당기 중 관계기업에 대한 지분법 평가 내역은 다음과 같습니다.
|
기업명
|
기초
|
취득
|
지분법이익
|
배당금수취
|
기말
|
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
- |
24,762,350 |
1,496,844 |
(668,775) |
25,590,419 |
&cr;(3) 관계기업의 요약 재무상태(2018.9.30)는 다음과 같습니다.
| 기업명 |
유동자산 |
비유동자산 |
유동부채 |
비유동부채 |
순자산 |
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
15,079,313 |
134,092,582 |
943,722 |
69,786,641 |
78,441,532 |
(4) 관계기업의 요약 경영성과(2018.5.1~2018.9.30)는 다음과 같습니다.
| 기업명 |
영업수익 |
영업이익 |
당기손익 |
총포괄손익 |
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
4,956,129 |
2,467,459 |
946,263 |
946,263 |
(5) 당기말 현재 관계기업의 재무정보금액을 관계기업에 대한 지분의 장부금액으로 조정한 내역은 다음과 같습니다.
|
기업명
|
순자산(A) |
지분율(B) |
순자산지분가액&cr;(AXB) |
장부금액 |
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
78,441,532 |
32.86% |
25,775,887
|
25,590,419 |
&cr;
순자산지분가액과 장부금액의 차이는 관계기업이 보유한 누적적우선주에 대한 배당으로 인하여 발생하였습니다.&cr;
&cr;(6) 2018년 11월 23일자로 코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사는 해산을 결의하였습니다.&cr;&cr;6. 투자부동산
&cr;
(1) 당기말 현재 투자부동산의 구성내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
취득원가 |
감가상각누계액 |
합 계 |
| 토지 |
306,723,263 |
- |
306,723,263 |
| 건물 |
241,181,646 |
(2,409,757) |
238,771,889 |
| 합 계 |
547,904,909 |
(2,409,757) |
545,495,152 |
(2) 당기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
토지 |
건물 |
합 계 |
| 기초 |
- |
- |
- |
| 취득 |
306,723,263 |
241,181,646 |
547,904,909 |
| 감가상각비 |
- |
(2,409,757) |
(2,409,757) |
|
기말
|
306,723,263 |
238,771,889 |
545,495,152 |
(3) 당기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 영업수익 |
6,730,064 |
| 영업비용 |
5,021,676 |
| 합 계 |
1,708,388 |
&cr;
(4) 당기말 현재 투자부동산의 공정가치는 535,970백만원으로 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 당기말 현재 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 감정평가기관이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.&cr;&cr;(5) 당사는 투자부동산과 관련하여 재산종합보험
(
부보금액: 249,542백만원
)
에
가입하고 있습니다.
&cr;(6) 당사는 차입금과 관련하여 투자부동산에 대한 근저당권 및 재산종합보험의 보험금수령권을 대주단에 담보(채권최고액: 408,000백만원)로 제공하고 있습니다. 또한, 운용리스이
용자의 임대보증금과 관련하여 관련 투자부동산이 담보(채권최고액:
12,923백만원
)로 제공되어 있습니다.&cr;
(7) 운용리스 제공 내역&cr;&cr;당사는 보유 중인 투자부동산 중 일부에 대해 ㈜블루홀 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 동 운용리스자산의 장부가액은 아래와 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 취득원가 |
521,436,795 |
| 상각누계액 |
(2,293,346) |
| 장부금액 |
519,143,449 |
&cr;당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 2,293백만원입니다.
당기말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 1년 이내 |
29,725,309 |
| 1년 초과 5년 이내 |
144,249,488 |
| 5년 초과 |
91,730,751 |
| 합 계 |
265,705,548 |
(*) 당기말 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다
. 상기 리스료는 임차인의 매출 연동에 따른 임대료 변동 등으로 실제 수취하는 금액과는 차이가 발생할 수 있습니다.&cr;
7. 차입금&cr;&cr;(1) 당기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
차입처 |
최장만기일 |
이자율(%) |
금 액 |
| 프로젝트금융대출 |
교보생명보험㈜ |
2023.04.27 |
3.3 |
35,000,000 |
| 한화생명보험㈜ |
70,000,000 |
| ㈜KB손해보험 |
70,000,000 |
| 신협중앙회 |
25,000,000 |
| 장안신용협동조합 |
5,000,000 |
| 광주문화신용협동조합 |
3,500,000 |
| 대창신용협동조합 |
1,500,000 |
| 농업협동조합중앙회 |
70,000,000 |
| 유진드림스퀘어전문투자형사모신탁34호 |
35,000,000 |
| 수산업협동조합중앙회 |
15,000,000 |
| 신한생명보험㈜ |
10,000,000 |
| 소 계 |
340,000,000 |
| 현재가치할인차금 |
(4,464,627) |
| 계 |
335,535,373 |
&cr;
(2) 당사는 장기차입금에 대하여 당사가 보유하고 있는 예금, 투자부동산, 보험계약상 보험금청구권 등을 대주단에 담보(채권최고액: 408,000백만원)로 제공하고 있습니다.
8. 임대보증금
| 구 분 |
유동 |
비유동 |
| 명목가액 |
500,000 |
13,099,765 |
| (현재가치할인차금) |
-
|
(2,749,535) |
| 장부가액 |
500,000
|
10,350,230 |
&cr;
상기 임대보증과 관련하여 투자부동산 일부가 담보(채권최고액:
12,923백만원
)로 제공되어 있습니다.&cr;
9. 자본금 및 기타불입자본&cr;&cr;(1) 당기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.
| 주식의 종류 |
수권주식수(주) |
발행주식수(주) |
주당 액면가액(원) |
자본금 |
| 보통주 |
750,000,000 |
38,106,123 |
1,000 |
38,106,123 |
| 우선주 |
250,000,000 |
4,000,000 |
1,000 |
4,000,000 |
| 합계 |
1,000,000,000 |
42,106,123 |
- |
42,106,123 |
(2) 당기 중 유통주식수 및 자본금의 변동내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
보통주 |
우선주 |
| 발행주식수 |
자본금 |
발행주식수 |
자본금 |
| 기초 |
- |
- |
- |
- |
| 유상증자 |
60,000 |
300,000 |
- |
- |
| 액면분할 |
240,000 |
- |
- |
- |
| 유상증자 |
37,806,123 |
37,806,123 |
4,000,000 |
4,000,000 |
| 기말 |
38,106,123 |
38,106,123 |
4,000,000 |
4,000,000 |
(3) 당기말 현재 기타불입자본의 구성내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
보통주 |
우선주 |
합 계 |
| 주식발행초과금 |
146,788,836 |
55,378,177 |
202,167,013 |
(4) 당기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
보통주 |
우선주 |
합 계 |
| 기초 |
- |
- |
- |
| 유상증자 |
146,788,836 |
55,378,177 |
202,167,013 |
| 기말 |
146,788,836 |
55,378,177 |
202,167,013 |
10. 결손금처리계산서&cr;
&cr;당기의 결손금처리계산서는 2018년 12월 21일 정기주주총회에서 처리될 예정입니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 미처리결손금 |
|
(7,450,944,851) |
| 전기이월미처리결손금 |
- |
|
| 당기순손실 |
(7,450,944,851) |
|
| 이익잉여금이입액 |
|
14,183,324,652 |
| 주식발행초과금 감소액 |
14,183,324,652 |
|
| 이익잉여금처분액 |
|
5,904,310,268 |
| 배당금 |
5,904,310,268 |
|
| 우선주 현금배당&cr; (우선주 주당현금배당금 : 371원) |
1,484,000,000 |
|
| 보통주 현금배당&cr; (보통주 주당현금배당금 : 116원) |
4,420,310,268 |
|
| 차기이월이익잉여금 |
|
828,069,533 |
11. 영업수익
| 구 분 |
금 액 |
| 임대료수익 |
3,081,257 |
| 관리비수익 |
3,467,108 |
| 기타수익 |
181,699 |
| 합 계 |
6,730,064 |
&cr;12. 영업비용
| 구 분 |
금 액 |
| 지급수수료 |
1,135,912 |
| 부동산관리용역비 |
1,119,927 |
| 유지보수료 |
146,785 |
| 수도광열비 |
352,025 |
| 세금과공과 |
969,014 |
| 보험료 |
24,169 |
| 감가상각비 |
2,409,757 |
| 자산관리위탁수수료 |
1,842,219 |
| 자산보관수수료 |
19,153 |
| 일반사무수탁수수료 |
65,646 |
| 광고선전비 |
728 |
| 합 계 |
8,085,335 |
&cr;13. 금융수익 및 금융비용
| 구 분 |
내 역 |
금 액 |
| 금융수익 |
이자수익 |
60,093 |
| 금융비용 |
이자비용 |
7,731,406 |
14. 법인세비용&cr;
&cr;
법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았습니다.
&cr;
15. 주당손
익
&cr;&cr;
(1)
기본주당손실
| 구 분 |
금 액 |
|
보통주당기순손실
|
(7,450,944,851) |
| 차감: 우선주배당금 |
(1,484,000,000) |
| 차감후 보통주당기순손실 |
(8,934,944,851) |
|
가중평균유통보통주식수
|
13,525,173 |
|
보통주기본주당순손실
|
(661) |
(2) 희석주당손실
당사는 희석성 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당손실은 기본주당손실과 동일합니다.
16. 우발부채 및 주요 약정사항&cr;&cr;(1) 프로젝트금융대출약정
| 구 분 |
내 역 |
| 대출약정일 |
2018.4.24 |
| 대주단 |
한화생명보험㈜ 등 11개 금융기관 |
| 총약정금액 |
340,000백만원 |
&cr;당사는 상기 프로젝트금융대출약정 금액 중 보고기간말 현재 340,000백만원을 차입하였습니다. 당사는 금융대출약정과 관련하여 당사의 금융상품, 투자부동산, 보험계약상 보험금청구권 등을 대주단에 담보(채권최고액: 408,000백만원)로 제공하고 있습니다.&cr;
(2) 자산관리위탁계약&cr;&cr;당사는 신한리츠운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차,유가증권매매 등에 관한 자산관리위탁계약을 체결하였습니다.
| 구 분 |
내 용 |
| 매입수수료 |
매입금액의 0.6% |
| 운용기본수수료 |
사업연도말 현재 총자산의 연 0.4% |
| 운용성과수수료 |
주식가치 상승분의 5% |
| 매각기본수수료 |
매각금액의 1% |
| 매각성과수수료 |
매각차익의 10% - 기지급 운용성과수수료 누계액 |
&cr;당기 중 자산관리위탁계약에 따라 발생한 매입수수료 및 운영수수료는 각각 3,257백만원 및 1,842백만원입니다.
(3) 일반사무수탁계약&cr;&cr;당사는 신한아이타스㈜와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 매 결산기별 아래와 같은 보수율로 산정한 사무수탁수수료(단, 산정 금액이 부가가치세 별도 기준 결산기 당 12.5백만원 이하일 경우에는 12.5백만원으로 함)를 매 사업연도종료일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.
| 자산 매입금액 기중 평균가액 |
상장 전 |
상장 후 |
| 부동산투자회사의 지분증권 |
0.009% |
0.0125% |
| 실물 부동산 |
0.0125% |
0.0165% |
&cr;(4) 자산보관계약&cr;&cr;당사는 ㈜국민은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 당사의 자산 매입가액의 연 0.008%를 자산보관수수료로 매 사업연도 종료일로부터 7영업일 이내 지급하고 있습니다.&cr;&cr;
(5) 당사가 투자부동산을 제3자에게 매각하고자 하는 경우, ㈜블루홀은 동 부동산을 우선 매수할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.
17. 범주별 금융상품 및 공정가치&cr;
(1) 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
범 주 |
과 목 |
장부금액 |
공정가치 |
| 금융자산 |
대여금및수취채권 |
현금및현금성자산 |
18,027,363 |
18,027,363 |
| 미수금 |
131,041 |
131,041 |
| 장기금융상품 |
1,032,200 |
1,032,200 |
| 합 계 |
19,190,604 |
19,190,604 |
| 금융부채 |
상각후원가로 측정하는 금융부채 |
미지급금 |
2,365,049 |
2,365,049 |
| 미지급비용 |
1,998,082 |
1,998,082 |
| 장기차입금 |
335,535,373 |
335,535,373 |
| 임대보증금 |
10,850,230 |
10,850,230 |
| 합 계 |
350,748,734 |
350,748,734 |
&cr;
당사는 대여금및수취채권 및 상각후원가로 측정하는 금융부채의 장부금액은 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.
&cr;(2) 공정가치로 측정되거나 공정가치가 공시되는 항목은 공정가치 서열체계에 따라 구분하며, 정의된 수준들은 다음과 같습니다.&cr;
- 동일한 자산이나 부채에 대한 활성시장의 (조정되지 않은) 공시가격(수준 1)
- 직접적으로(예: 가격) 또는 간접적으로(예: 가격에서 도출되어) 관측 가능한, 자산이나 부채에 대한 투입 변수를 이용하여 산정한 공정가치. 단 수준 1에 포함된 공시가격은 제외함(수준 2)
- 관측 가능한 시장자료에 기초하지 않은, 자산이나 부채에 대한 투입 변수(관측 가능하지 않은 투입 변수)를 이용하여 산정한 공정가치(수준 3)
(3) 금융상품 범주별 손익&cr;&cr;당기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
내 역 |
금 액 |
| 대여금및수취채권 |
이자수익 |
60,093 |
| 상각후원가로 측정하는 금융부채 |
이자비용 |
7,731,406 |
&cr;18. 재무위험관리&cr;&cr;(1) 자본위험관리&cr;&cr;당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.
&cr;당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있습니다. &cr;
당기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 부채(A) |
353,494,158 |
| 자본(B) |
236,822,191 |
| 부채비율(A/B) |
149.27% |
(2) 금융위험관리&cr;&cr;당사는 금융상품과 관련하여 시장위험(이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사의 위험관리는 당사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 당사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.
&cr;1) 이자율위험&cr;&cr;당기말 현재 이자율위험에 노출된 변동이자율 조건의 자산 및 부채의 장부금액은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 현금성자산및장기금융상품 |
18,027,363
|
&cr;당기말 현재 각 자산 및 부채에 대한 이자율이 1% 변동시 법인세비용차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
1% 상승시 |
1% 하락시 |
| 현금성자산및장기금융상품 |
180,274 |
(180,274) |
&cr;2) 신용위험&cr;&cr;신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 당사에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같으며, 그 내역은 금융자산 범주 중 대여금및수취채권에 해당하는 19,191백만원입니다.
3) 유동성위험 &cr;&cr;당사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금관리계획을 수립하고 현금유출예산과 실제현금유출액을 지속적으로 분석ㆍ검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 당사의 경영진은 영업활동현금흐름과 금융자산의 현금유입으로 금융부채를 상환가능하다고 판단하고 있습니다. 당기말 현재 비파생금융부채의 잔존계약만기에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
1년이내 |
1년 ~ 5년 |
5년초과 |
합계 |
| 미지급금 |
2,365,049 |
- |
- |
2,365,049 |
| 미지급비용 |
1,998,082 |
- |
- |
1,998,082 |
| 임대보증금 |
500,000 |
5,433,158 |
7,666,607 |
13,599,765 |
| 장기차입금 |
9,221,918 |
382,113,425 |
- |
391,335,343 |
| 합 계 |
14,085,049 |
387,546,583 |
7,666,607 |
409,298,239 |
&cr;상기 만기분석은 할인하지 않은 원금과 이자를 포함한 현금흐름을 기초로 당사가 지급하여야 하는 가장 빠른 만기일에 근거하여 작성되었습니다.
&cr;19. 특수관계자 거래&cr;&cr;(1) 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
기업명 |
| 관계기업 |
㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
&cr;(2) 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.
| 기업명 |
내 역 |
금 액 |
| ㈜코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사 |
지분취득 |
24,762,350 |
| 배당금수취 |
668,775 |
20. 현금흐름&cr;&cr;(1) 현금및현금성자산의 구성내역은 다음과 같습니다.
&cr;(2) 현금의 유입ㆍ유출이 없는 주요 거래내역은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 장기선수수익 유동성대체 |
364,982 |
&cr;(3) 재무활동에서 생기는 부채(차입금)의 조정내용은 다음과 같습니다.
| 구 분 |
금 액 |
| 기초 |
- |
| 차입 |
471,189,000 |
| 상환 |
(136,039,000) |
| 상각 |
385,373 |
| 기말 |
335,535,373 |
21. 영업부문&cr;&cr;당사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 당사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다. &cr;&cr;당사의 영업수익은 전액 국내에서 발생하였으며, 당사 영업수익의 10%를 초과하는 주요 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.
|
구 분
|
영업수익 |
| 고객 1 |
2,876,099 |
| 고객 2 |
1,193,186 |
| 고객 3 |
969,271 |
&cr;22. 보고기간 후 사건&cr;&cr;
당사는 2018년 10월 26일 이사회 결의에 의거
주식회사 신한알파용산위탁관리부동산투자회사 보통주식 약 9,500백만원(보통주식 4,750,000주)을 취득하기로 결정하였으며, 2018년 10월 31일 취득을 완료하였습니다.