1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2025년 04월말 기준 총 412개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 106.02조원이며, 이 중 상장리츠는 24개, 총 자산규모 18.12조원 수준입니다.
2) 리츠 산업의 성장성
지난 5년간 (2021년 4월~2025년 04월) 리츠 총자산 규모는 약 40.82원이 증가하였고, 리츠수는 118개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.
* 자료출처 : 리츠정보시스템(2025년 04월말 기준 통계자료)3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황
당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
당사의 투자대상자산은 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교입니다. 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계인터내셔날 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에프엔타워 순화는 2002년 준공 이후로 현재 ㈜에스원 본사사옥으로 100% 사용되고 있습니다. 에프엔타워 판교 또한 2014년 준공 이후로 현재 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다.
(나) 공시대상 사업부문의 구분
당사는 부동산 임대(부동산의 취득 ·관리 ·개량 및 처분, 부동산의 개발)를 단일사업으로 영위하고 있습니다.
(2) 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려워 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.
(3) 시장의 특성
전술한 '1.사업의 개요'를 참고하시기 바랍니다.
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
당사는 2023년 4월 10일 유가증권시장에 상장하였으며, 공시기준일 현재 투자대상자산은 에프엔타워대치, 에프엔타워 순화, 에프엔타워 판교에 투자하고 있습니다. 이를 통해 발생하는 임대수익 등을 재원으로 당사 주주들에게 배당금을 지급하고자 합니다. 투자자산의 현황은 다음과 같습니다.
1) 에프엔타워 대치
|
구분 |
내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 891 |
| 사용승인일 | 1995년 10월 14일 (2022년 02월 리모델링) |
| 용도지역/용도지구 | 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) |
| 주용도 | 업무시설 |
| 대지면적 | 3,601.3 ㎡ (1,089.39 평) |
| 연면적 | 45,191.76 ㎡ (13,670.51 평) |
| 임대전용률 | 오피스 45.11% / 리테일 56.83% |
| 규모 | B6 / 20F |
| 주요 임차인 | 삼성생명보험㈜ |
2) 에프엔타워 순화
|
구분 |
내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 순화동 175번지 |
| 사용승인일 | 2002년 04월 29일 |
| 용도지역/용도지구 | 일반상업지역, 방화지구, 역사도심(4대문안) |
| 주용도 | 업무시설 |
| 대지면적 | 1,920.7 ㎡ (581.01 평) |
| 연면적 | 27,611.5 ㎡ (8,352.48 평) |
| 임대전용률 | 56.40% |
| 규모 | B9 / 20F |
| 주요 임차인 | ㈜에스원 |
3) 에프엔타워 판교
|
구분 |
내용 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 판교역로 188 (삼평동 642) |
| 사용승인일 | 2014년 04월 01일 |
| 용도지역/용도지구 | 도시지역, 중심상업지역,제1종지구단위계획구역 |
| 주용도 | 업무시설 |
| 대지면적 | 1,327.5 ㎡ (401.60 평) |
| 연면적 | 17,320.85 ㎡ (5,239.55 평) |
| 임대전용률 | 46.82% |
| 규모 | B7 / 13F |
| 주요 임차인(임대율) | 한화시스템㈜(100%) |
(5) 조직도
제1호 의안) 제10기 재무제표 승인의 건
가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요
"Ⅲ.경영참고사항" 中 "1.사업의 개요" 참조
□ 해당 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ 자본변동표ㆍ이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서 ㆍ현금흐름표
※ 다음 재무제표는 외부감사인의 감사진행 중인 자료로 외부감사인의 감사 결과 및 주주총회 승인과정에서 변경될 수 있으며, 외부감사인의 감사의견을 포함한 최종 재무제표는 향후 공시되는 감사보고서를 참고하시기 바랍니다.
재 무 상 태 표
| 제 10(당)기 2025년 04월 30일 현재 | |
| 제 9(전)기 2025년 01월 31일 현재 | |
| 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 10(당)기말 | 제 9(전)기말 |
|---|---|---|
| 자 산 | ||
| 유동자산 | 35,978,526,431 | 38,558,399,278 |
| 현금및현금성자산 | 34,350,481,035 | 37,102,434,904 |
| 매출채권 및 기타채권 | 1,307,031 | 868,784 |
| 기타유동금융자산 | 1,475,861,813 | 1,310,002,344 |
| 기타유동자산 | 82,342,782 | 93,926,586 |
| 당기법인세자산 | 68,533,770 | 51,166,660 |
| 비유동자산 | 838,066,060,006 | 838,216,635,955 |
| 기타비유동금융자산 | 4,165,244,492 | 2,998,490,238 |
| 투자부동산 | 833,698,559,237 | 835,001,864,284 |
| 기타비유동자산 | 202,256,277 | 216,281,433 |
| 자 산 총 계 | 874,044,586,437 | 876,775,035,233 |
| 부 채 | ||
| 유동부채 | 4,918,059,442 | 5,996,274,038 |
| 기타유동금융부채 | 2,749,524,739 | 3,302,484,950 |
| 기타유동부채 | 1,858,455,501 | 2,016,509,195 |
| 임대보증금 | 310,079,202 | 677,279,893 |
| 비유동부채 | 456,230,358,862 | 454,732,130,753 |
| 기타비유동부채 | 2,950,439,766 | 3,045,657,722 |
| 장기차입금 | 428,722,467,738 | 428,506,829,429 |
| 임대보증금 | 24,557,451,358 | 23,179,643,602 |
| 부 채 총 계 | 461,148,418,304 | 460,728,404,791 |
| 자 본 | ||
| 자본금 | 45,525,000,000 | 45,525,000,000 |
| 자본잉여금 | 371,174,770,191 | 372,667,059,252 |
| 이익잉여금 | (3,803,602,058) | (2,145,428,810) |
| 자 본 총 계 | 412,896,168,133 | 416,046,630,442 |
| 부채 및 자본 총계 | 874,044,586,437 | 876,775,035,233 |
포 괄 손 익 계 산 서
| 제 10(당)기 2025년 02월 01일부터 2025년 04월 30일까지 | |
| 제 9(전)기 2024년 11월 01일부터 2025년 01월 31일까지 | |
| 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 10(당)기 | 제 9(전)기 |
|---|---|---|
| 영업수익 | 11,783,527,374 | 11,523,218,586 |
| 영업비용 | 3,591,685,446 | 3,751,508,917 |
| 영업이익 | 8,191,841,928 | 7,771,709,669 |
| 금융수익 | 239,450,805 | 238,714,890 |
| 금융비용 | 4,974,341,775 | 5,458,173,398 |
| 기타수익 | 454,934 | 48,588,758 |
| 기타비용 | - | - |
| 법인세비용차감전순이익 | 3,457,405,892 | 2,600,839,919 |
| 법인세비용 | - | - |
| 당기순이익 | 3,457,405,892 | 2,600,839,919 |
| 기타포괄손익 | - | - |
| 당기총포괄이익 | 3,457,405,892 | 2,600,839,919 |
| 주당이익 | ||
| 기본 및 희석 주당이익 | 38 | 29 |
자 본 변 동 표
| 제 10(당)기 2025년 02월 01일부터 2025년 04월 30일까지 | |
| 제 9(전)기 2024년 11월 01일부터 2025년 01월 31일까지 | |
| 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 자본금 | 자본잉여금 | 이익잉여금 | 총 계 |
|---|---|---|---|---|
| 2024년 11월 01일(전기초) | 45,525,000,000 | 375,314,212,499 | (1,389,560,489) | 419,449,652,010 |
| 총포괄손익 : | ||||
| 당기순이익 | - | - | 2,600,839,919 | 2,600,839,919 |
| 소유주와의 거래: | ||||
| 자본준비금의 전입 | - | (2,647,153,247) | 2,647,153,247 | - |
| 배당금 결의 | - | - | (6,003,861,487) | (6,003,861,487) |
| 2025년 01월 31일(전기말) | 45,525,000,000 | 372,667,059,252 | (2,145,428,810) | 416,046,630,442 |
| 2025년 02월 01일(당기초) | 45,525,000,000 | 372,667,059,252 | (2,145,428,810) | 416,046,630,442 |
| 총포괄손익 : | ||||
| 당기순이익 | - | - | 3,457,405,892 | 3,457,405,892 |
| 소유주와의 거래: | ||||
| 자본준비금의 전입 | - | (1,492,289,061) | 1,492,289,061 | - |
| 배당금 결의 | - | - | (6,607,868,201) | (6,607,868,201) |
| 2025년 04월 30일(당기말) | 45,525,000,000 | 371,174,770,191 | (3,803,602,058) | 412,896,168,133 |
현 금 흐 름 표
| 제 10(당)기 2025년 02월 01일부터 2025년 04월 30일까지 | |
| 제 9(전)기 2024년 11월 01일부터 2025년 01월 31일까지 | |
| 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 | (단위 : 원) |
| 과 목 | 제 10(당)기 | 제 9(전)기 |
|---|---|---|
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | 5,206,364,332 | 9,058,069,085 |
| 영업으로부터 창출된 현금흐름 | 9,687,157,471 | 13,708,418,450 |
| 이자의 수취 | 261,313,692 | 293,717,697 |
| 이자의 지급 | (4,759,473,941) | (4,950,051,912) |
| 법인세의 환급(납부) | 17,367,110 | 5,984,850 |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | (1,350,450,000) | (177,306,000) |
| 투자활동으로 인한 현금유입액 | - | 2,310,000 |
| 투자부동산의 환급 | - | 2,310,000 |
| 투자활동으로 인한 현금유출액 | (1,350,450,000) | (179,616,000) |
| 장기금융상품의 취득 | 1,350,450,000 | 179,616,000 |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | (6,607,868,201) | (11,043,400,268) |
| 재무활동으로 인한 현금유입액 | - | - |
| 장기차입금의 차입 | - | - |
| 유상증자 | - | - |
| 재무활동으로 인한 현금유출액 | (6,607,868,201) | (11,043,400,268) |
| 배당의 지급 | 6,607,868,201 | 11,043,400,268 |
| 유동성장기차입금의 상환 | - | - |
| 현금및현금성자산의 증가(감소) | (2,751,953,869) | (2,162,637,183) |
| 기초의 현금및현금성자산 | 37,102,434,904 | 39,265,072,087 |
| 기말의 현금및현금성자산 | 34,350,481,035 | 37,102,434,904 |
이익잉여금처분계산서
| (단위: 원) | ||||
|---|---|---|---|---|
| 과 목 | 당기 처분예정일: 2025년 07월 18일 | 전기 처리확정일: 2025년 04월 22일 | ||
| 이익잉여금(미처리결손금) | (3,803,602,058) | (2,145,428,810) | ||
| 전기이월미처분이익잉여금 | (8,753,297,011) | (7,393,421,976) | ||
| 당기순이익 | 3,457,405,892 | 2,600,839,919 | ||
| 자본잉여금 이입액 | 1,492,289,061 | 2,647,153,247 | ||
| 이익잉여금처분액 | (6,253,000,000) | (6,607,868,201) | ||
| 현금배당 | (6,253,000,000) | (6,607,868,201) | ||
| 차기이월미처분이익잉여금 | (10,056,602,058) | (8,753,297,011) | ||
제2호 의안) 제10기 현금배당 결의의 건
□ 관련 근거
- 정관 제54조(이익배당의 지급) ① 배당금은 정기주주총회 또는 제50조제6항에 따른 이사회의 결의로 승인을받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자 에게 지급하되, 지급방법 및 시기는 이사회에서 결정한다 .② 회사는 이익배당을 정기주주총회 또는 제50조 제6항에 따른 이사회의 결의를 한 날로부터 1개월 이내에 하여야 한다. 다만, 주주총회 또는 이사회에서 배당금의 지급시기를 따로 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 배당금 지급내용: 이익잉여금처분계산서(안)상의 6,253,000,000원을 현금배당함
[이익잉여금처분계산서]
|
제10(당)기 |
2025년 02월 01일부터 2025년 04월 30일까지 |
제9(전)기 |
2024년 11월 01일부터 2025년 01월 31일까지 |
|
처분예정일 |
2025년 07월 18일 |
처분확정일 |
2025년 04월 22일 |
| (단위: 원) | |||
|
과 목 |
제 10(당)기 |
제 9(전)기 | ||
|
이익잉여금(미처리결손금) |
(3,803,602,058) | (2,145,428,810) | ||
|
전기이월미처분이익잉여금 |
(8,753,297,011) | (7,393,421,976) | ||
|
당기순이익 |
3,457,405,892 | 2,600,839,919 | ||
|
자본잉여금 이입액 |
1,492,289,061 | 2,647,153,247 | ||
|
이익잉여금처분액 |
(6,253,000,000) | (6,607,868,201) | ||
|
현금배당 |
(6,253,000,000) | (6,607,868,201) | ||
|
차기이월미처분이익잉여금 |
(10,056,602,058) | (8,753,297,011) | ||
□ 배당금 지급 시기 : 정기주주총회일로부터 1개월 이내 지급함.
□ 의결사항
- 본 주주총회 결의를 받아 당사의 제10기 현금배당 안건을 승인하고자 함.
제3호 의안) 제11기 자본잉여금 전입의 건
□ 목 적
- 사업계획상 예정한 배당금 확보를 위하여 자본잉여금을 전입하여 배당재원으로 활용하고자 함
□ 관련 근거
- 상법 제461조의2(준비금의 감소)
회사는 적립된 자본준비금 및 이익준비금의 총액이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본준비금과 이익준비금을 감액할 수 있다.
□ 자본잉여금 전입
- 전입가능 자본잉여금(주식발행초과금)
(단위: 원)
|
주식발행초과금(A) |
자본금(B) |
자본금의 1.5배(C) |
감액가능 주식발행초과금 (A-C) |
| 371,174,770,191 | 45,525,000,000 | 68,287,500,000 | 302,887,270,191 |
※ 2025.04.30 결산 재무상태표 기준
- 제11기 사업연도 감액대상액 자본잉여금(주식발행초과금)
(단위: 원)
|
구분 |
주요 재원 |
감액 대상액 |
|
자본준비금 감액 |
주식발행초과금 |
5,000,000,000 |
※ 제11기 결산 전으로 실제 자본잉여금 전입 시 변동 가능성을 고려하여 감액대상액을 산출하였습니다.
□ 의결사항
- 본 주주총회 결의를 받아, 상기와 같이 자본준비금을 50억원 한도 내에서 전입하여 제11기 배당재원으로 처분 하고자 함
제4호 의안) 이사 선임의 건
가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 등 여부
| 후보자성명 | 생년월일 | 사외이사후보자여부 |
감사위원회 위원인 이사 분리선출 여부 |
최대주주와의 관계 | 추천인 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나기원 | 1947.05.16 | 해당사항 없음(기타비상무이사) | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 이사회 |
| 임승철 | 1970.10.20 | 해당사항 없음(기타비상무이사) | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 이사회 |
| 총 ( 2 ) 명 | |||||
나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역
| 후보자성명 | 주된직업 | 세부경력 | 해당법인과의최근3년간 거래내역 | |
|---|---|---|---|---|
| 기간 | 내용 | |||
| 나기원 | 법무사 | 2006.01~현재 | 법무사 나기원 사무소 대표 | 해당사항 없음 |
| 임승철 | 법무사무소 부장 | 2009.01~현재 | 법무사 나기원 사무소 부장 | 해당사항 없음 |
다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무
| 후보자성명 | 체납사실 여부 | 부실기업 경영진 여부 | 법령상 결격 사유 유무 |
|---|---|---|---|
| 나기원 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 |
| 임승철 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 |
라. 후보자의 직무수행계획(사외이사 선임의 경우에 한함)
| 해당사항 없음. |
마. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유
| 상기 후보자들은 충분한 경험과 전문지식을 갖추고 있으며, 이사로서 갖추어야 할 자질과 역량이 충분하므로 회사 발전에 기여할 수 있다고 판단됨. |
※ 기타 참고사항
해당사항 없음.
제5호 의안) 감사 선임의 건
<감사후보자가 예정되어 있는 경우>
가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계
| 후보자성명 | 생년월일 | 최대주주와의 관계 | 추천인 |
|---|---|---|---|
| 정승욱 | 1973.11.05 | 해당사항 없음 | 이사회 |
| 총 ( 1 ) 명 | |||
나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역
| 후보자성명 | 주된직업 | 세부경력 | 해당법인과의최근3년간 거래내역 | |
|---|---|---|---|---|
| 기간 | 내용 | |||
| 정승욱 | 회계사 | 2013.12~현재 | 신한회계법인 회계사 | 해당사항 없음 |
다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무
| 후보자성명 | 체납사실 여부 | 부실기업 경영진 여부 | 법령상 결격 사유 유무 |
|---|---|---|---|
| 정승욱 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 | 해당사항 없음 |
라. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유
| 상기 감사 후보자는 회계감사 경력자인 점 등 감사로서 갖추어야 할 자질과 역량이 충분하므로 회사 발전에 기여할 수 있다고 판단됨. |
※ 기타 참고사항
해당사항 없음.
제6호 의안) 제11기 이사 보수 승인의 건가. 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당 기)
| 이사의 수 (사외이사수) | 3( - ) |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 대표이사 : 300만원(월 100만원) |
- 기타비상무이사(2인) : 무보수
(전 기)
| 이사의 수 (사외이사수) | 3( - ) |
| 실제 지급된 보수총액 | 대표이사 : 300만원(월 100만원) |
| 최고한도액 | 대표이사 : 300만원(월 100만원) |
- 기타비상무이사(2인) : 무보수
※ 기타 참고사항 - 보수 이외의 별도 퇴직위로금은 없는 것으로 함 □ 의결사항
- 본 주주총회 결의를 받아 제11기 이사 보수를 승인하고자 함
제7호 의안) 제11기 감사 보수 승인의 건
가. 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액
(당 기)
| 감사의 수 | 1 |
| 보수총액 또는 최고한도액 | 150만원 (월 50만원) |
(전 기)
| 감사의 수 | 1 |
| 실제 지급된 보수총액 | 150만원 (월 50만원) |
| 최고한도액 | 150만원 (월 50만원) |
※ 기타 참고사항
- 보수 이외의 별도 퇴직위로금은 없는 것으로 함 □ 의결사항
- 본 주주총회 결의를 받아 제11기 감사 보수를 승인하고자 함