당사가 영위하고 있는 사업부문은 건축부문, 토목부문, 해외부문 및 상가임대와 식품제조 등을 포함하는 기타 부문으로 분류할 수 있습니다. &cr;
1. 사업위험
|
[가. 거시경제 환경 변화 관련 위험]&cr;
&cr;당사가 영위하는 건설업은 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며, 특히 건설 관련 규제와 더불어 정부의 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 거시경제에 따른 영향에 유의할 필요가 있습니다. 또한,
최근 국내외 경제는 코로나19 팬데믹으로 인해 크게 위축되고 있습니다
. 2021년 1월 IMF에서 발표한 세계경제전망 수정(WEO Update)에 따르면 세계경제는 2020년 -3.5%, 2021년 5.5%의 성장률을 기록할 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 백신·치료제 보급 확대로 2021년 2분기에 경기회복 모멘텀이 강화될 것으로 전망하여, 2020년 10월 세계경제전망치 대비 각각 0.9%p, 0.3%p 상향 조정하였습니다.
그러나 여전히
코로나 재확산 및 봉쇄, 백신 지연 등 부정적 요인은 상존하고 있습니다. 수출의존도가 높은 국내 경제구조의 특성을 고려할 때 글로벌 경기가 위축될 경우 국내 거시경제 역시 위축될 수 있는 바, 이는 건설업 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
|
&cr;건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 더불어 건설업은 공사 규모가 크고 수주 후 수요자에게 최종 인도하는 기간이 최소 수개월에서 최대 수십년이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.&cr;&cr;한편, 2021년 1월 IMF에서 발표한 세계경제전망 수정(WEO Update)에 따르면 세계경제는 2020년 -3.5%, 2021년 5.5%의 성장률을 기록할 것으로 전망하고 있습니다. IMF는 백신·치료제 보급 확대로 2분기에 경기회복 모멘텀이 강화될 것으로 전망하여, 2020년 10월 세계경제전망치 대비 각각 0.9%p, 0.3%p 상향 조정하였습니다. 선진국의 경우 2021년 경제성장률을 4.3%, 신흥개도국은 6.3%로 2020년 10월 대비 각각 4.3%p, 6.3%p 상향 조정했습니다. 한국의 경제성장률은 2020년 -1.1%, 2021년 3.1%로 성장전망이 공개되는 선진국(11개국) 중 2020년과 2021년 합산 성장률이 가장 높은 수준입니다. 그러나 여전히 코로나 재확산 및 봉쇄, 백신 지연 등 부정적 요인은 상존하고 있습니다. &cr;
| [IMF 주요국의 경제성장률 전망치] |
| (단위: %) |
| 구 분 |
2020(E) |
2021(P) |
2022(P) |
| 세계 |
-3.5 |
5.5 |
4.2 |
| 선진국 |
-4.9 |
4.3 |
3.1 |
| 신흥개도국 |
-2.4 |
6.3 |
5.0 |
| 미국 |
-3.4 |
5.1 |
2.5 |
| 유로지역 |
-7.2 |
4.2 |
3.6 |
| 일본 |
-5.1 |
3.1 |
2.4 |
| 중국 |
2.3 |
8.1 |
5.6 |
| 한국 |
-1.1 |
3.1 |
2.9 |
| 주1) 2021년, 2022년 경제성장률은 전망치임&cr;자료 : 2021년 1월 IMF 세계경제전망 수정발표(WEO Update) |
&cr;한편, 한국은행은 매 3개월 마다 발표하는 경제전망보고서를 통해, 국내 경제성장률을 전망하고 있습니다. 2020년 11월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 경제성장률은 2020년 -1.1%, 2021년 3.0% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내경기는 글로벌 경기 회복에 따른 수출 개선, 양호한 투자흐름 지속 등으로 완만한 회복세를 나타낼 것으로 예상됩니다. 설비투자는 IT부문의 양호한 흐름이 이어지는 가운데 그간 이연된 비IT부문 투자도 재개되면서 증가세를 지속할 전망입니다. 한편, 건설투자는 토목부문의 양호한 흐름이 이어지는 가운데 주거용 건물의 부진도 완화될 전망이며, 상품수출은 글로벌 경기와 함께 상품교역도 회복되면서 개선흐름을 지속할 것으로 예상됩니다. &cr;
| [국내 주요 거시경제지표 전망] |
| (전년동기대비, %) |
| 구 분&cr;(전년동기대비,%) |
2019년 |
2020년(전망) |
2021년(전망) |
| 연간 |
상반기 |
하반기 |
연간 |
상반기 |
하반기 |
연간 |
| GDP |
2.0 |
-0.7 |
-1.4 |
-1.1 |
2.6 |
3.3 |
3.0 |
| 민간소비 |
1.7 |
-4.4 |
-4.1 |
-4.3 |
2.9 |
3.2 |
3.1 |
| 설비투자 |
-7.5 |
5.6 |
5.7 |
5.7 |
4.9 |
3.6 |
4.3 |
| 지식재산생산물투자 |
3.0 |
3.3 |
4.2 |
3.8 |
3.8 |
4.0 |
3.9 |
| 건설투자 |
-2.5 |
1.7 |
-2.9 |
-0.7 |
-1.8 |
2.6 |
0.5 |
| 상품수출 |
0.5 |
-2.9 |
-0.4 |
-1.6 |
9.3 |
1.9 |
5.3 |
| 상품수입 |
-0.8 |
-0.9 |
-0.3 |
-0.6 |
7.5 |
4.5 |
5.9 |
| 자료 : 한국은행 경제전망보고서(2020.11) |
&cr;최근 국내외 경제는 코로나19 팬데믹으로 인해 크게 위축되고 있습니다. 코로나19 사태 외에도 미국의 보호무역주의 강화, 중동의 지리적 긴장감 고조, 브렉시트 이슈 등 대외적 요인들이 경기 하방 압력을 높일 것으로 예상됩니다. 향후 정부의 정책 방향에 따라 경기 정상화 여부와 속도가 달라질 수 있으며 글로벌 수요 둔화가 예상과 달리 지연될 경우 민간소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등으로 국내외 경기는 물론 궁극적으로 당사가 영위하는 사업 및 당사 재무 상황에 부정적 영향을 미칠 가능성이 높습니다.&cr;&cr;국내 경제가 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하면서, 국내 건설업 역시 성숙기에 진입하였습니다. 또한 경기 침체가 장기화 될 경우 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는 경기 후행산업인 건설업의 경우 부정적인 영향을 지속적으로 받을 수 있습니다. 투자자께서는 경기 불황에 따른 건설업의 수주 규모 감소 및 수익성 저하 가능성에 대해 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[나. 경기변동 관련 위험]&cr;&cr;건설업은 크게 SOC사업 위주의 토목부문, 업무용빌딩 등 민간도급공사를 주로 하는 건축 부문, 자체사업으로 APT 시공, 빌라, 연립주택 등 주거목적의 건설을 주로하는 주택부문 및 화공플랜트 건설 중심의 플랜트 부문으로 나뉘며 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있습니다.
당사가 영위하는 건설업은 부동산 경기 및 기업의 설비투자 등에 의한 경기변동에 연동되는 경기후행 산업이기에 경제성장 및 건설경기 회복 추이에 따라 당사가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있으니
이점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
|
&cr;건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타 산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 수주산업이고 타 산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등 건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.&cr;
| 토목부문 |
도로, 지하철, 하안, 공단부지 조성, 고속철도 등 사회간접자본시설이 주를 이루며, 토목부문에 대한 발주처는 정부나 지방자치단체 등 공공부문이 대부분을 차지하고 있습니다. 토목공사의 경우에는 공사별 발주금액이 크고 공사지역 또한 정부나 지방자치단체의 개발 계획에 맞추어 전국 각지에 분표하며 예산에 의한 집행으로 사업추진이 이루어지므로 발주시기, 물량 등이 국가경제추이나 정책 등에 영향을 받는다고 하겠습니다. |
| 건축부문 |
상가, 재건축사업, 오피스텔, 업무용빌딩 등 민간도급공사가 주로 이루어지며 동부문은 부동산 경기 및 투자수요에 의해 영향을 받으며 지역별로는 인구밀집지역이나 개발지구 등에 특정되어 분포되는 경향이 있습니다. |
| 주택부문 |
자체사업으로 APT 시공 및 빌라, 연립주택 등이 주를 이루며 동부문은 부동산 경기 및 가계부문의 수요에 영향을 받는다고 하겠습니다. 지역별로는 건축부문과 동일하게 인구밀집지역이나 개발지역 등 대부분 도시권 주변에 특정되는 경향이 높습니다. |
| 환경/&cr;플랜트 부문 |
화공플랜트는 정유, 석유화학 플랜트 및 Gas 플랜트 등의 주요 발주처인 산유국의 국영석유회사(NOC) 발주 물량이 향후 유가전망에 크게 영향을 받으며, 산업플랜트는 발전시설 및 생산설비 등의 주요 Product를 공공기관 및 대기업에서 발주하므로 이들의 전력수요, 상품수요 예측에 민감하게 영향을 받습니다. &cr;경기 상승 국면에서는 소득수준 증가에 따라 소비와 투자가 함께 증가하므로 이를 뒷받침하기 위한 발전설비와 생산설비의 발주가 증가하지만 경기 하강 국면에서는 발전시설 및 산업플랜트 등 대규모 투자를 집행하기 어려우므로 발주가 감소합니다. 즉, 일반적으로 국민소득이 증가하는 경우에는 화공 및 산업플랜트의 수요가 증가하는 양상을 보입니다. |
상기 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 부동산경기 하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 국내외 경기 불안정으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.&cr;
| 구 분 |
부동산 경기 상승 시 |
부동산 경기 하락 시 |
| 수주 |
물량 증가 |
물량 감소 |
| 수익성 |
수주 공사의 채산성 증가 |
수주 공사의 채산성 하락 |
| 자금부담 |
개발사업 추진시 자금부담 미미 |
개발사업 추진시 자금부담 확대 |
| 자산가치 |
상승 |
하락 |
2019년 기준 건설업 GDP는 약 87.7조원으로 전체 GDP중 4.9%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중이 2013년부터 증가추세를 보였습니다. 그러나, 한국은행 경제전망보고서('20.11)에 따르면 2020년 건설투자는 전년대비 약 0.7% 가량 감소할 것으로 전망하고 있어 당사가 영위하고 있는 건설업의 GDP는 감소할 가능성이 존재합니다. &cr;
한편, 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2020년 3분기 기준 7.5% (204만명) 수준으로, 2007년 이래로 7%대의 고용 비중을 나타내고 있습니다. 이처럼, 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있는 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다.&cr;
| [국내총생산(GDP) 내 건설업 생산비중] |
| (단위 : 조원) |
| 년도 |
GDP(경상가격 기준) |
| 전체 |
건설업 |
비중 |
| 2009년 |
1,335.7
|
79.3
|
5.9%
|
| 2010년 |
1,426.6
|
76.1
|
5.3%
|
| 2011년 |
1,479.2
|
72.5
|
4.9%
|
| 2012년 |
1,514.7
|
72.2
|
4.8%
|
| 2013년 |
1,500.8
|
75.3
|
4.8%
|
| 2014년 |
1,562.9
|
76.4
|
4.7%
|
| 2015년 |
1,658.0
|
81.2
|
4.9%
|
| 2016년 |
1,730.5
|
89.1
|
5.2%
|
| 2017년 |
1,786.7
|
94.4
|
5.4%
|
| 2018년 |
1,811.0
|
90.6
|
5.0%
|
| 2019년 |
1,804.1
|
87.7
|
4.9%
|
| 자료: 한국은행 경제통계시스템 (국민계정), 대한건설협회 주요건설통계(2020.12) |
| [산업별 취업자 현황] |
| (단위 : 천명, %) |
| 년도 |
전체 |
건설업 |
제조업 |
실업자 |
실업률 |
| 취업자 |
취업자 |
비중 |
취업자 |
비중 |
| 2009년 |
23,688 |
1,735 |
7.3 |
3,876 |
16.4 |
894 |
3.6 |
| 2010년 |
24,033 |
1,768 |
7.4 |
4,078 |
17.0 |
924 |
3.7 |
| 2011년 |
24,527 |
1,772 |
7.2 |
4,156 |
16.9 |
863 |
3.4 |
| 2012년 |
24,955 |
1,797 |
7.2 |
4,171 |
16.7 |
826 |
3.2 |
| 2013년 |
25,299 |
1,780 |
7.0 |
4,307 |
17.0 |
808 |
3.1 |
| 2014년 |
25,897 |
1,829 |
7.1 |
4,459 |
17.2 |
939 |
3.5 |
| 2015년 |
26,178 |
1,854 |
7.1 |
4,604 |
17.6 |
976 |
3.6 |
| 2016년 |
26,409 |
1,869 |
7.1 |
4,584 |
17.4 |
1,009 |
3.7 |
| 2017년 |
26,725 |
1,988 |
7.4 |
4,566 |
17.1 |
1,023 |
3.7 |
| 2018년 |
26,822 |
2,034 |
7.6 |
4,510 |
16.8 |
1,073 |
3.8 |
| 2019년 |
27,123 |
2,020 |
7.4 |
4,429 |
16.3 |
1,063 |
3.8 |
| 2020년 3Q |
27,068 |
2,043 |
7.5 |
4,346 |
16.1 |
1,001 |
3.6 |
| 자료: 대한건설협회 주요건설통계(2020.12) |
&cr;건설업은 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 따라서 경기의 변동과 정부의 정책 등에 따라 건설업계 및 당사의 영업이익이 크게 변동 될 수 있는 위험을 안고 있습니다. 이 외에 건설업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.&cr;&cr;국내 건설수주 규모는 2008년 이후 2011년을 제외하고는 2013년까지 감소 추세를 보였습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2009년 이후 정부의 SOC 예산이 지속적으로 감소하면서 공공부문 발주도 감소 되었으나 2013년부터 정부 SOC 예산이 소폭 증가하면서 2014년도에는 공공부문 발주액이 전년대비 12.6% 상승하였습니다. 2013년 55조 1,367억원이었던 민간부문 발주는 2013년 4/4분기 이후 건설경기가 회복되며 2016년에는 사상 최대치인 117조 4,651억원을 기록하였습니다. &cr;
| 년 도 |
전체 |
발주부문별 |
공종별(토목/건축) |
| 합계 |
증감률 |
공공 |
증감률 |
민간 |
증감률 |
토목 |
증감률 |
건축 |
증감률 |
| 2009년 |
1,187,142 |
-1.1 |
584,875 |
39.8 |
602,267 |
-23.0 |
541,485 |
31.2 |
645,657 |
-18.1 |
| 2010년 |
1,032,298 |
-13.0 |
382,368 |
-34.6 |
649,930 |
7.9 |
413,807 |
-23.6 |
618,492 |
-4.2 |
| 2011년 |
1,107,010 |
7.2 |
366,248 |
-4.2 |
740,762 |
14.0 |
388,097 |
-6.2 |
718,913 |
16.2 |
| 2012년 |
1,015,061 |
-8.3 |
340,776 |
-7.0 |
674,284 |
-9.0 |
356,831 |
-8.1 |
658,230 |
-8.4 |
| 2013년 |
913,069 |
-10.1 |
361,702 |
6.1 |
551,367 |
-18.2 |
299,039 |
-16.2 |
614,030 |
-6.7 |
| 2014년 |
1,074,664 |
17.7 |
407,306 |
12.6 |
667,361 |
21.0 |
327,297 |
9.5 |
747,367 |
21.7 |
| 2015년 |
1,579,836 |
47.0 |
447,329 |
9.8 |
1,132,507 |
69.6 |
454,904 |
39.0 |
1,124,932 |
50.5 |
| 2016년 |
1,648,757 |
4.4 |
474,106 |
5.9 |
1,174,651 |
3.7 |
381,959 |
-16.0 |
1,266,798 |
12.6 |
| 2017년 |
1,605,282 |
-2.6 |
472,037 |
-0.4 |
1,133,246 |
-3.5 |
421,118 |
10.3 |
1,184,165 |
-6.5 |
| 2018년 |
1,545,277 |
-3.7 |
423,447 |
-10.3 |
1,121,832 |
-1.0 |
463,918 |
10.2 |
1,081,360 |
-8.7 |
| 2019년 |
1,660,352
|
7.4
|
480,692
|
13.5
|
1,179,661
|
5.2
|
494,811
|
6.7
|
1,165,542
|
7.8
|
| 2020년 3Q |
1,072,517
|
22.6
|
260,773
|
9.6
|
811,745
|
27.2
|
336,514
|
-12.7
|
736,004
|
38.1
|
| 자료: 대한건설협회 주요건설통계(2020.12) |
민간 주택수주가 국내 건설시장의 호조세를 주도하면서 2015년, 2016년 총 수주액은 각각 158.0조원, 164.9조를 기록하며 전년대비 각각 47.0%, 4.4%의 성장을 보였습니다. 2018년 기준 국내 건설 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7%하락하였으며, 이는 최근 정부의 부동산 규제 강화 및 경기둔화에 따른 건축수주 감소가 이루어진 것에 기인합니다. 또한 2019년 기준 총 수주액은 166조 352억원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.2% 증가하였으며, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다. 2020년 3분기 국내건설수주액은 107조 2,517억원을 기록하며, 전년동기대비 22.6% 증가하는 모습을 보였습니다. 공공 부문은 26조 773억원으로 전년동기대비 9.6% 증가하였으며, 민간부문은 81조 1,745억원으로 전년동기대비 27.2% 증가하였습니다.&cr;
국내 경제가 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하면서, 국내 건설업 역시 성숙기에 진입하였습니다. 이에 따라 국내 건설사들은 기존 사업영역 이외의 해외 발전 플랜트 등 신성장 동력 발굴 및 해외 진출 등 수익구조 다변화의 중요성이 매우 커지고 있습니다. 또한 경기 침체가 장기화 될 경우 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는 경기 후행산업인 건설업의 경우 부정적인 영향을 지속적으로 받을 수 있으니 투자자께서는 경기 불황에 따른 건설업의 규모 감소 및 수익성 악화 가능성에 대해 유의하시기 바랍니다.
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[다. 건설산업 경기 침체로 인한 위험]&cr;
건설기업 경기실사지수(CBSI)는 국내 건설산업에 종사하는 기업가들의 기대감 및 경기 예측을 지수화한 수치
입니다. 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 2013년 65 수준 내외였으나 이후 개선되는 양상을 보이며 2015년 7월에 101.3 수준까지 기록하였습니다. 하지만
코로나19 사태 이후 급락하며 2020년 4월 기준 60.6 수준을 기록하며 4월 기준 역대 최저치를 기록
하였습니다. 9월부터 11월까지 3개월 연속 상승(각각 전월 대비 +1.8p, +4.6p, +5.4p)하였지만,
12월에는 전월 대비 0.7p 하락한 84.6임을 고시하였습니다. 12월 신규 공사수주와 건설공사 기성 BSI는 모두 기준선 100을 초과하여 물량 상황은 개선되었지만
전체 지수가 하락한 원인은 코로나19 3차 유행에 따른 부정적 경기 전망입니다. 2021년 1월에는 전년 말에 비해 공사발주 물량이 감소하는 계절적인 영향으로 전월 대비 5.2p 하락한 79.4로 전망
하고 있습니다.
국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 CBSI지수의 등락이 반복될 수 있으므로 투자자께서는 CBSI지수 및 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.
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건설 경기를 예측하는 데에 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.&cr;
| [ 규모별, 지역별 건설기업 경기실사지수(CBSI) 추이 ] |
| 구분 |
종합 |
규모별 |
지역별 |
| 대형 |
중견 |
중소 |
서울 |
지방 |
| 2014년 11월 |
70.4 |
92.3 |
70.0 |
45.1 |
85.8 |
47.5 |
| 2014년 12월 |
91.7 |
100.0 |
97.0 |
76.0 |
94.4 |
87.9 |
| 2015년 01월 |
75.8 |
100.0 |
71.9 |
51.9 |
86.2 |
60.7 |
| 2015년 02월 |
83.5 |
100.0 |
90.6 |
56.0 |
98.0 |
62.2 |
| 2015년 03월 |
94.9 |
115.4 |
103.1 |
61.5 |
107.9 |
75.1 |
| 2015년 04월 |
91.4 |
108.3 |
94.6 |
67.9 |
102.5 |
75.6 |
| 2015년 05월 |
94.6 |
115.4 |
84.2 |
82.0 |
103.0 |
82.6 |
| 2015년 06월 |
86.7 |
100.0 |
91.9 |
65.3 |
97.4 |
71.0 |
| 2015년 07월 |
101.3 |
125.0 |
94.7 |
80.9 |
115.2 |
80.4 |
| 2015년 08월 |
91.6 |
107.7 |
91.9 |
72.5 |
100.5 |
78.4 |
| 2015년 09월 |
87.2 |
100.0 |
93.9 |
64.6 |
97.2 |
72.4 |
| 2015년 10월 |
89.9 |
100.0 |
102.8 |
63.3 |
100.6 |
74.3 |
| 2015년 11월 |
89.5 |
92.3 |
102.9 |
71.1 |
98.2 |
75.9 |
| 2015년 12월 |
86.7 |
100.0 |
93.8 |
63.0 |
99.0 |
66.2 |
| 2016년 01월 |
73.5 |
92.3 |
76.5 |
47.9 |
88.3 |
51.5 |
| 2016년 02월 |
80.8 |
92.3 |
88.9 |
58.0 |
93.0 |
61.9 |
| 2016년 03월 |
81.4 |
100.0 |
83.3 |
57.4 |
91.9 |
66.5 |
| 2016년 04월 |
85.6 |
100.0 |
83.8 |
70.8 |
91.0 |
77.9 |
| 2016년 05월 |
78.5 |
83.3 |
85.3 |
65.2 |
79.2 |
77.6 |
| 2016년 06월 |
77.6 |
76.9 |
90.9 |
63.3 |
83.3 |
67.2 |
| 2016년 07월 |
91.0 |
100.0 |
103.0 |
66.7 |
102.5 |
75.0 |
| 2016년 08월 |
78.6 |
100.0 |
78.8 |
53.2 |
91.8 |
60.0 |
| 2016년 09월 |
77.2 |
100.0 |
76.7 |
51.2 |
92.1 |
56.5 |
| 2016년 10월 |
80.7 |
100.0 |
78.8 |
60.4 |
91.3 |
64.9 |
| 2016년 11월 |
76.1 |
84.6 |
75.8 |
66.7 |
79.2 |
71.6 |
| 2016년 12월 |
90.6 |
100.0 |
90.6 |
79.6 |
98.2 |
79.9 |
| 2017년 01월 |
74.7 |
84.6 |
77.4 |
60.0 |
81.3 |
64.8 |
| 2017년 02월 |
78.9 |
92.3 |
71.0 |
72.3 |
85.1 |
69.8 |
| 2017년 03월 |
77.5 |
92.3 |
74.2 |
63.8 |
86.7 |
64.3 |
| 2017년 04월 |
84.2 |
100.0 |
74.2 |
77.1 |
89.6 |
76.4 |
| 2017년 05월 |
86.6 |
100.0 |
87.1 |
70.2 |
95.2 |
73.7 |
| 2017년 06월 |
90.4 |
100.0 |
89.3 |
80.4 |
93.8 |
85.0 |
| 2017년 07월 |
85.4 |
91.7 |
92.9 |
69.6 |
94.0 |
72.7 |
| 2017년 08월 |
74.2 |
64.3 |
86.7 |
71.7 |
76.9 |
70.3 |
| 2017년 09월 |
76.3 |
78.6 |
74.2 |
76.1 |
76.4 |
76.2 |
| 2017년 10월 |
79.5 |
92.3 |
75.9 |
68.8 |
85.2 |
71.3 |
| 2017년 11월 |
78.2 |
85.7 |
81.8 |
65.3 |
84.3 |
69.9 |
| 2017년 12월 |
80.1 |
92.9 |
66.7 |
80.4 |
82.1 |
77.2 |
| 2018년 01월 |
82.3 |
100.0 |
77.8 |
66.7 |
90.6 |
73.0 |
| 2018년 02월 |
81.5 |
91.7 |
89.7 |
60.3 |
93.6 |
67.0 |
| 2018년 03월 |
81.6 |
92.3 |
89.7 |
59.6 |
93.5 |
66.7 |
| 2018년 04월 |
85.2 |
100.0 |
82.1 |
71.4 |
94.7 |
73.9 |
| 2018년 05월 |
84.5 |
100.0 |
82.1 |
69.0 |
92.4 |
75.3 |
| 2018년 06월 |
81.9 |
83.3 |
78.0 |
84.5 |
81.0 |
82.8 |
| 2018년 07월 |
81.9 |
100.0 |
82.5 |
60.0 |
92.2 |
82.9 |
| 2018년 08월 |
67.3 |
81.8 |
67.5 |
50.0 |
77.9 |
55.5 |
| 2018년 09월 |
67.9 |
75.0 |
67.5 |
60.0 |
73.8 |
61.1 |
| 2018년 10월 |
76.8 |
83.3 |
81.4 |
63.9 |
86.5 |
65.9 |
| 2018년 11월 |
77.4 |
83.3 |
83.3 |
63.6 |
85.3 |
67.6 |
| 2018년 12월 |
80.9 |
91.7 |
70.5 |
80.3 |
89.7 |
70.5 |
| 2019년 01월 |
76.6 |
100.0 |
65.1 |
62.3 |
88.3 |
62.5 |
| 2019년 02월 |
72.0 |
83.3 |
68.2 |
62.9 |
77.2 |
65.4 |
| 2019년 03월 |
78.4 |
90.9 |
80.0 |
62.1 |
87.1 |
67.9 |
| 2019년 04월 |
88.6 |
109.1 |
81.0 |
73.3 |
98.6 |
76.6 |
| 2019년 05월 |
63.0 |
63.6 |
64.4 |
60.7 |
66.8 |
59.0 |
| 2019년 06월 |
80.5 |
91.7 |
74.5 |
74.1 |
87.9 |
71.5 |
| 2019년 07월 |
76.9 |
83.3 |
74.5 |
72.1 |
82.4 |
70.7 |
| 2019년 08월 |
65.9 |
72.7 |
72.7 |
50.0 |
80.4 |
52.6 |
| 2019년 09월 |
79.3 |
90.0 |
75.0 |
71.7 |
97.2 |
56.7 |
| 2019년 10월 |
79.1 |
72.7 |
84.1 |
81.0 |
85.1 |
73.0 |
| 2019년 11월 |
81.1 |
77.8 |
88.1 |
77.0 |
92.9 |
69.1 |
| 2019년 12월 |
92.6 |
90.9 |
92.7 |
94.3 |
95.0 |
90.7 |
| 2020년 01월 |
72.1 |
72.7 |
73.8 |
69.4 |
81.5 |
60.3 |
| 2020년 02월 |
68.9 |
72.7 |
73.8 |
58.7 |
80.1 |
55.3 |
| 2020년 03월 |
59.5 |
66.7 |
51.2 |
60.7 |
67.6 |
50.6 |
| 2020년 04월 |
60.6 |
58.3 |
59.6 |
64.4 |
60.4 |
62.1 |
| 2020년 05월 |
64.8 |
58.3 |
77.3 |
58.3 |
69.8 |
62.5 |
| 2020년 06월 |
79.4 |
78.6 |
81.8 |
77.8 |
82.8 |
78.5 |
| 2020년 07월 |
77.5 |
71.4 |
87.0 |
73.8 |
81.3 |
76.1 |
| 2020년 08월 |
73.5 |
85.7 |
65.1 |
68.9 |
80.3 |
66.1 |
| 2020년 09월 |
75.3 |
71.4 |
85.7 |
67.9 |
82.1 |
74.4 |
| 2020년 10월 |
79.9 |
83.3 |
81.4 |
74.2 |
82.3 |
76.9 |
| 2020년 11월 |
85.3 |
83.3 |
95.2 |
76.4 |
87.3 |
82.9 |
| 2020년 12월 |
84.6 |
75.0 |
97.7 |
81.0 |
87.8 |
81.3 |
| 2021년 1월(전망) |
79.4 |
91.7 |
84.1 |
59.6 |
81.8 |
76.9 |
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cbsi추이
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&cr;CBSI지수는 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해 2008년 11월 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공공사 수주 증가 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보였습니다.&cr;&cr;2012~2013년 동안 CBSI는 60~70사이에서 등락을 반복하며 횡보세를 보여왔습니다. 그만큼 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여집니다. CBSI는 2014년 12월에 계절적 요인과 부동산 3법 입법화 영향으로 전월 대비 21.3p 상승해 5년 3개월만에 최고치인 91.7을 기록하였으나, 2015년 1월에는 이러한 상승세를 이어가지 못하고 전월비 15.9p 하락한 75.8을 기록하였습니다. 이는 전월 급등에 따른 통계적 반락 효과가 크게 작용한 가운데, 통상 1월에는 공공 공사 발주물량이 감소하고 혹한기로 인해 민간 공사물량도 줄어드는 계절적 요인이 영향을 미친 결과로 판단됩니다. 2015년 7월에는 국내 주택건설 경기가 회복되고 분양 호조가 나타나면서 CBSI가 101.3을 기록하며 상당히 개선된 모습을 기록하였으나 2016년 1월 73.5을 기록하며 다시 하락 추세를 나타난 바 있습니다. &cr;&cr;2017년 들어 CBSI지수는 지속적인 상승 추세에 따라 6월 90.4를 기록하였습니다. 그러나 2017년 8월 정부의 고강도 부동산 대책 발표 영향으로 CBSI지수는 전월대비 11.2p 하락하여 1년 7개월만에 최저치인 74.2를 기록하였습니다. 9월에는 이보다 소폭 상승한 76.3을 기록하였는데, 이는 혹서기 이후 지수가 일부 상승하는 계절적 요인과 지난 8월 지수가 매우 부진한데 따른 반등 효과가 작용한 것으로 판단됩니다. &cr;이후 CBSI지수는 국내외 경기 개선에 힘입어 2018년 4월까지 상승하는 추세였습니다. 2018년 4월 CBSI지수는 지난 3월 대비 3.6p 상승하여 85.2을 기록하며 지난 2017년 12월 80.1을 기록한 이후 4개월 연속 80선 초반대에 머물고 있었습니다. 그러나, 4월 이후 정부의 보유세 인상 정책 등 주택 시장 규제와 관련된 정책들이 부동산 경기의 불안감을 증가시키면서 지속적으로 하락하다 8월에는 전월 대비 14.6p 급감한 67.3을 기록하며 2014년 1월 이후 55개월만에 최저치를 기록했습니다. 정부의 9.13 대책 발표 이후 9월에도 67.9를 기록하며 부진한 모습을 보였으나, 2018년 10월 연말 발주가 증가하는 계절적인 요인으로 70선을 회복하였으며, 2019년 SOC 예산이 증액되는 등 정부 정책의 긍정적인 요인이 영향을 미치며, 2018년 12월 80.9를 기록하여 CBSI지수가 개선되는 모습을 보였습니다.&cr;&cr;2019년 1월부터 2월까지 부동산시장 침체로 인한 신규 주택사업 위축으로 인해 CBSI지수는 72.0까지 하락하였으나, 3월 이후 체육관, 학교 등 공공건물 발주 및 민간 오피스텔 분양의 활성화로 반등세를 보이며 4월 기준 88.6을 기록하며, 장기 평균치인 80을 상회하였습니다. 반면 5월에는 3월, 4월 2개월 연속 지수가 상승한 것에 대한 통계적 반등 효과와 5월 뚜렷한 대형 공사가 발생하지 않아 신규 공사 물량이 크게 위축되며 25.4p. 하락한 63.0를 기록하였습니다. 이는 2013년 11월 60.9 이후 5년 6개월내 최저치에 해당합니다. CBSI는 지난 6월 정부의 노후 시설 투자 발표 영향으로 전월 대비 17.5p. 상승하며 80.5를 기록하였지만 7월에는 3.6p., 8월 11.0p. 하락해 2개월 연속 감소하며 8월 기준 65.9를 기록하였습니다. 이후 장기 평균선인 80선에서 등락을 거듭하다가, 2019년 12월에는 92.6으로 2년 6개월만에 90선이 회복되었습니다. 이러한 CBSI 지수의 개선의 원인으로는 정부가 2019년 12월 중 2020년 경제정책 방향으로 경기 반등을 위해 100조원 투자를 추진하겠다는 발표를 하면서 내수 진작 방안으로써 다수의 건설 사업이 포함된 것이 긍정적인 영향을 준 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 최근 4년 평균 CBSI가 79.5에 불과한 수준으로 장기간 100 미만을 기록하고 있어 건설업 경기에 대한 부정적인 시각이 우세한 것으로 판단되었습니다.&cr;&cr;2020년 1월부터 CBSI는 연속적으로 부진하여 2020년 3월 CBSI는 59.5를 기록, 2013년 2월 이후 7년 1개월 만에 경기실사지수의 60선이 무너졌습니다. 통상, 3월에는 봄철 발주 증가로 인해 지수가 3~5p. 상승하는 것이 일반적인데, 코로나19 여파로 경기가 냉각되면서 계획된 공사 발주가 제대로 일어나지 않아 건설경기가 매우 침체되었습니다. 이후 5월까지 CBSI는 60선에 머물며 부진하였으나, 2020년 6월은 79.4를 기록하여 침체 상황이 크게 개선된 것으로 나타났습니다. 이는 분양가상한제 시행을 앞두고 주택 분양이 증가하고, 지연된 공공공사의 발주가 이뤄지는 등 전반적으로 공사물량이 개선되었기 때문입니다. &cr;&cr;한편, 코로나19 사태로 지난 2~5월까지 4개월 동안 60선의 부진을 지속하다 6월 14.6p. 반등해 80선에 근접하였지만, 7월에 1.9p. 감소 후 8월 4.0p. 하락해 73.5를 기록하였습니다. 9월부터 11월까지 3개월 연속 상승(각각 전월 대비 +1.8p, +4.6p, +5.4p)하였지만, 12월에는 전월 대비 0.7p 하락한 84.6임을 고시하였습니다. 12월 신규 공사수주와 건설공사 기성 BSI는 모두 기준선 100을 초과하여 물량 상황은 개선되었지만 전체 지수가 하락한 원인은 코로나19 3차 유행에 따른 부정적 경기 인식입니다. 2021년 1월에는 전년 말에 비해 공사발주 물량이 감소하는 계절적인 영향으로 전월 대비 5.2p 하락한 79.4로 전망하고 있습니다.
현재 저조한 CBSI지수 추이와는 별도로, 국내 가계부채 증가세 심화와 정부의 추가적인 부동산 규제 가능성 등 건설경기 회복이 둔화될 요인들이 상존해 있습니다. 이렇듯 건설경기 회복의 둔화 가능성 및 경기등락은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 국내외 경기 침체 가능성 및 글로벌 금융환경의 불확실성이 높아지는 상황에서 건설경기 침체로 인한 CBSI지수의 등락이 반복될 수 있으므로 투자자께서는 CBSI지수 및 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.&cr;
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[라.
부동산 규제 관련 위험]&cr;
&cr;
건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다.
정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 및 건설업 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만,
부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나
라고 할 수 있습니다.
최근 발표된 8.4 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안', 12.17 '규제지역 지정 및 실거래 조사·현장단속 강화'와 더불어 현 정부 출범 이후 발표된 각종 부동산 정책 등을 비롯해 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려
가 있습니다. 이는
건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.
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건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.&cr;&cr;일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기가 어렵지만, 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있습니다. 2017년 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 완화가 종료되고 재건축초과이익 환수제 부활 등 대출규제가 전반적으로 강화되며 서민들의 부담이 가중되어 부동산 시장에 대한 불확실성이 커졌습니다.&cr;
| 시점 |
주요 내용 |
| 1월 |
- 전세보증금 간주임대료 과세 2년 유예(2018년 12월까지)&cr;- 2,000만원 이하 임대소득 과세 2년 유예(2018년 12월까지)&cr;- 양도소득세의 최고 세율 구간 신설&cr;- 청약가점 자율화 시행&cr;- 잔금 대출 규제 도입 |
| 7월 |
- 주택분 재산세 1/2납부&cr;- LTV 및 DTI 규제 완화 유예 종료 |
| 9월 |
- 주택분 재산세 1/2 납부 |
| 12월 |
- 종합부동산세 납부&cr;- 재건축초과이익환수제 유예 종료 |
&cr;2017년, 신 정부는 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 목표로 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다. &cr;
| [2017. 6. 19 부동산 대책 주요 내용] |
| 구분 |
내용 |
| 맞춤형 LTV, DTI 강화 |
- 조정 대상 지역에 대하여 LTV, DTI 규제비율을 10%p. 씩 강화 &cr;(현행 LTV 70%, DTI 60% -> 조정 LTV 60%, DTI 50%, 단, 서민 및 실수요자는 현행 비율유지)&cr;- 잔금대출 DTI 신규 적용&cr;- 서민층 무주택 세대는 실수요자 보호차원에서 배려 |
| 조정 대상지역 추가 선정 |
- 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구 추가 선정&cr;(기존 37개 지역 포함 총 40개 지역)&cr;* 맞춤형 청약제도, 투자수요 관리방안 적용 |
| 전매제한기간 강화 |
- 강남 4개구 외 21개구 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기 시 까지 강화 |
| 재건축 규제강화 |
- 재건축조합원 주택공급수 제한 (최대 3주택 -> 2주택) |
| 주택시장 질서 확립 |
- 관계기관 합동 불법행위 점검 무기한 실시&cr;- 실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화, 적극 홍보&cr;- 시스템을 활용한 불법행위 모니터링 강화 |
최근 10년간 큰 폭으로 상승한 주택 공급량에 반하여 저소득층의 자가점유율과 자가보유율은 하락하였고, 주택가격이 급격하게 상승함에 따라 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 저소득층 기준 9.8에 달하여 주거안정성이 취약해졌습니다. 이에 국토교통부는 서민 실수요자 중심의 주택 공급에 대한 강한 의지를 보이며 2017.8.2 부동산규제 강화 정책을 발표하였습니다.&cr;
8.2 부동산 대책의 핵심골자는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장의 안정화입니다. 주요 내용으로 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단, 양도소득세 강화, 다주택자 금융규제 강화 등으로 실수요 중심의 수요 관리, 공적임대 주택 공급 등 서민을 위한 주택 공급 확대, 실수요자 중심의 청약 제도 개편 등의 내용을 담고 있습니다
| 구분 |
방안 |
| 투기수요 차단 및 &cr;실수요 중심의 시장 유도 |
과열지역에 &cr;투기수요 유입 차단 |
투기과열지구 지정&cr;- 서울 전역, 경기 과천, 세종&cr;투기지역 지정&cr;- 서울 11개구, 세종&cr;분양가상한제 적용요건 개선&cr;재건축 재개발 규제 정비&cr;- 재건축 초과이익환수제 시행&cr;- 재개발 분양권 전매 제한&cr;- 재개발 임대주택 의무비율 상향&cr;- 재건축 등 재당첨 제한 강화 |
| 실수요 중심 수요관리 및 &cr;투기수요 조사 강화 |
양도소득세 강화&cr;- 다주택자 중과 및 장특배제&cr;- 비과세 실거주 요건 강화&cr;- 분양권 양도세율 인상&cr;다주택자 금융규제 강화&cr;- 투기지역 내 주담대 제한 강화&cr;- LTV, DTI 강화(주택자)&cr;- 중도금 대출요건 강화(인별→세대) &cr;다주택자 임대등록 유도 &cr;자금조달계획 등 신고 의무화, 특별사법경찰제도 도입 등 |
| 실수요 서민을 위한&cr;공급 확대 |
서민을 위한 &cr;주택공급 확대 |
수도권 내 다양한 유형의 주택공급 확대를 위한 &cr;공공 택지 확보&cr;공적임대주택 연간 17만호 공급&cr;- 수도권 연간 10만호 &cr;신혼희망타운 공급&cr;- 5만호(수도권 3만호) |
| 실수요자를 위한 &cr;청약제도 등 정비 |
청약제도 개편&cr;- 1순위 요건 강화, 가점제도 확대 등&cr;지방 전매제한 도입&cr;- 광역시 6개월 조정대상지역 1년 6개월 ~ &cr;소유권이전 등기시 오피스텔 공급관리 개선 |
&cr;8.2 부동산대책 실시 이전까지 재건축에 대한 기대로 투자 수요가 증가했던 서울 강남지역 등의 집값 상승률이 정책 실시 이후 둔화되는 모습을 보이기도 했으나, 정책 실시 이후에도 서울지역 아파트 청약이 높은 경쟁률을 기록하고, 성남시 분당구와 대구시 수성구 등의 일부 지역에서 여전히 높은 집값 상승세를 보이자, 정부는 2017년 9월에 8.2 부동산대책의 후속조치를 시행하였습니다.&cr;
- 8.2 부동산대책 후속조치(9.5 부동산 대책)&cr;
8.2 부동산 대책 발표 이후 특히 급등세를 보였던 서울 등에서 과열 현상은 빠르게 진정되어 전국 주택가격이 보합세를 유지하고 있었습니다. 서울의 경우 대책 발표 전 주간 아파트 가격 상승률이 0.33%에서 대책 발표 후 -0.03% ~ -0.04%로 소폭 하락 전환했습니다. 그러나 성남시, 분당구, 대구시 수성구는 대책 발표 이후에도 주간 아파트 가격 상승률이 0.3% 내외를 지속적으로 기록하여 높은 상승세를 보였습니다. 또한 주변 지역으로 과열 현상이 확산될 가능성을 고려하여 분당구와 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하면서 후속 대책을 이어나갔습니다. 더불어 8.2 부동산 대책의 후속 조치로써 과도하게 엄격해 사실상 제도 적용이 어려웠다고 판단되는 민간택지의 분양가상한제 적용 요건을 개선하였습니다.&cr;
| [ 8.2 대책 이후 주택가격 변동률] |
| (단위 : %) |
| 구분 |
8월 주간 아파트 가격 |
| 2017년 8월 종합 |
8월 1주 |
8월 2주 |
8월 3주 |
8월 4주 |
| 분당 |
2.10 |
0.19 |
0.29 |
0.33 |
0.32 |
| 수성 |
1.41 |
0.32 |
0.30 |
0.32 |
0.26 |
| 부산 |
0.23 |
0.03 |
0.03 |
0.02 |
0.01 |
| 인천 |
0.35 |
0.09 |
0.12 |
0.13 |
0.09 |
| 안양 |
0.55 |
0.17 |
0.15 |
0.12 |
0.09 |
| 고양 |
0.89 |
0.03 |
-0.09 |
-0.03 |
0.00 |
| 주1) 8월 상승률은 7.10~8.14일간 주택종합 상승률(8.2대책의 효과가 일부만 반영)&cr;주2) 주간 상승률은 매주간 아파트가격 상승률&cr;자료: 8.2 부동산대책 후속조치 관계부처 |
| [ 민간택지 분양가 상한제 선정기준 변경 개요] |
| 구 분 |
기존 기준 |
변경 기준 |
| 주택가격(a) |
-3개월 아파트 매매가격상승률이 10% 이상 상승 |
-3개월 주택 매매가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 |
| 분양가격(b) |
-없음 |
-12개월 평균 분양가격상승률이 물가 상승률의 2배 초과 |
| 청약경쟁률(c) |
-연속 3개월간 20:1 초과 |
-직전 2개월간 일반 5:1 초과 or 국민주택규모 10:1 초과 |
| 거래량(d) |
-3개월 아파트거래량이 전년 동기대비 200% 이상 증가 |
-3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가 |
| 최종판단 |
(a) or (b) or (c) |
(a) + [ (b) or (c) or (d) ] |
- 10.24 가계부채 종합대책&cr;
정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다. &cr;
| [ 10.24 가계부채 종합대책 개요 - 신DTI, DSR 도입] |
| 신 DTI, DSR 도입 주요 내용 |
|
[신DTI - 목표 : 차주 보유 부채를 최대한 포괄적으로 반영]
| 1. 주택담보대출 2건 이상 보유 차주의 경우 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영&cr; 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영&cr;2. 복수 주택담보대출(담보물건 수 기준) 차주의 두번째 주담대부터 만기 15년으로 제한&cr; - DTI 비율 산정 시에만 적용, 실제 상환기관은 15년 초과 가능 |
&cr;[DSR - 목표 : 차주 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영해 산정]
| 1. 부채 : 대출 종류(주담대, 신용대출, 한도대출 등), 상환방식(분할상환, 일시상환 등)등에 따라 차주의 실제 상환부담 반영&cr; 기존: 신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자 → 변경: 주담대 2건 원리금 모두 반영&cr;2. 소득 : 신DTI 기준 적용 |
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&cr;[비교]
| 구분 |
신DTI(Debt to income)&cr;총부채상환비율 |
DSR(Debt Service Ratio)
총체적 상환능력 비율
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| 산정방식 |
(모든 주담대 원리금상환액+기타대출 이자상환액)/연간소득 |
(모든 대출 원리금상환액)/연간소득 |
| 활용방식 |
대출심사시 규제 비율로 활용 |
금융회사 여신관리 과정에서 다양한 활용방안 마련 예정 |
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| 자료 : 10.24 가계부채 종합대책 관계부처 |
- 11.29 주거복지로드맵&cr;&cr;정부는 10.24 가계부채 종합대책에 이어서 2017년 11월 29일, 11.29 주거복지로드맵 구상을 발표하였습니다. 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 주거복지 지원에서, 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 패러다임을 전환하겠다는 것이 정책의 골자입니다.&cr;
| [11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표] |
| 과거(AS-IS) |
향후(TO-BE) |
| [지원대상별 단편적, 분절적 지원]&cr;- 임대주택, 주거급여, 금융지원 등 주거지원이 단편적, 분절적으로 운영&cr;- 주거실태조사 등을 통한 취약계층의 주거실태 파악 미흡 |
[생애단계, 소득수준별 통합적 지원]&cr;- 맞춤형 임대주택 공급과 금융지원 등을 연계하여 패키지로 지원&cr;- 개인의 생애단계에 따라 맞춤형으로 지원하는 주거사다리 구축 |
| [공급자 위주]&cr;- 계층별 부담능력, 지역별 주거수요 등에 대한 고려 미흡&cr;- 물량 중심으로 공공임대, 분양주택 주택 공급&cr;- 임대주택 유형별 칸막이 운영에 따른 수요자 접근성 부족 |
[수요자 중심]&cr;- 부담능력, 주거수요를 반영한 맞춤형 주택 공급&cr;- 공공임대, 공공지원, 등록임대, 분양주택 등 주택 공급방식 다양화&cr;- 통합적인 임대주택 입주자 모집, 대기자 관리 등 접근성 제고 |
| [임차인 권리보호 미흡/임대차 시장 정보 부족]&cr;- 정부 개입 최소화 등에 따라 임대인 우위의 임대차 시장 형성&cr;- 임대차 정책 수립을 지원할 수 있는 통계인프라, 정보망 미흡 |
[임차인 권리보호 강화/임대차시장 투명성 강화]&cr;- 정부 관리의 사각지대에 놓인 순수 민간 임대차(사적 전,월세) 시장을 안정적이고 투명하게 관리 |
| [중앙정보, LH 중심]&cr;- 정부, LH중심 임대주택 공급으로, 민간 역량 활용 부족&cr;- LH, 지자체, 민간 간 주거복지 사업의 실행, 전달체계 연계 부족 |
[중앙-지방-민간의 협력 거버넌스]&cr;- 지자체, 사회적 경제주체, 민간부문 등 다양한 주체의 연략 활용&cr;- 지자체 등의 주거복지역량 강화, 중앙-지자체-민간 협력 강화 |
| [11.29 주거복지로드맵 - 주거복지의 패러다임 전환 목표] |
| 주거복지 로드맵 주요 과제 |
| 1. 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원 |
2. 무주택 서민, 실수요자를 위한 주택 공급 확대 |
3. 임대차시장의 투명성, 안정성 강화 |
| 추진과제 실천을 위한 기반 구축 |
| 1. 법, 제도 정비 |
2. 협력적 거버넌스 구축 |
3. 재원 마련 |
| - 주택임대차보호법 관리체계 개편&cr;- 주거실태조사 강화&cr;- 공공임대 수요자 편의성 강화 |
- 주거복지 전달체계 개편&cr;- 지자체의 임대주택 공급 확대&cr;- 사회주택 공급 활성화&cr;- LH, HUG 주거지원 역량 강화 |
- 재원소요 : 5년건 119조&cr;- 확보방안 : 주택도시기금 활용 확대 |
정부는 11.29 주거복지로드맵의 주요 과제로, 주거복지의 대상을 청년층, 신혼부부, 고령층, 저소득층 및 취약가구 4가지로 분류한 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 제시하였습니다. 청년층에 대하여 청년주택 30만실을 공급하고, 우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원강화를 추진하고, 신혼부부에게는 공공임대주택 20만호를 공급하고, 신혼희망타운 7만호를 공급하며 전세자금 대출 등의 자금지원 시스템을 구축하고자 하였습니다. 또한 고령층에 대해서는 어르신 공공임대주택 5만실 공급과 보유주택을 활용한 연금형 매입임대정책 등을 제시하였고, 저소득층 및 취약가구에 대해서는 공적임대 41만호 공급과 주거급여 지원 강화 등을 제시하였습니다. 또한, 무주택 서민 및 실수요자를 위한 주택공급 확대를 위해 공적임대주택 연 17만호 공급, 택지확보를 통한 공공주택지구 신규개발 등을 추진하겠다고 발표하였습니다.&cr;&cr;- 12.13 부동산대책 (임대주택 등록 활성화 방안)&cr;&cr;정부는 11.29 주거복지로드맵 발표에 이어, 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있습니다.&cr;
| [12.13 부동산 대책(임대주택 등록 활성화 방안) 개요] |
| 임대주택 등록 활성화 방안 개요 |
| [집주인] |
[세입자] |
| 임대주택 등록시 지원 확대&cr;1. 지방세 감면 확대&cr;- '21년까지 취득세, 재산세 감면&cr;- (8년 임대시) 40제곱미터 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지&cr;- (8년 임대시) 다가구주택(모든 가구당 40제곱미터 이하)도 감면&cr;&cr;2. 임대소득세 감면 확대&cr;- 1주택만 임대해도 감면&cr;- 필요경비율 차등화&cr; (등록 70%, 미등록 50%)&cr;&cr;3. 양도세 감면 확대&cr;- (8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용&cr;&cr;4. 종부세 감면기준 개선&cr;- (합산배제) 5년 → 8년 임대시&cr;&cr;5. 건보료 부담 완화&cr;- (4년 임대) 40% (8년 임대) 80% 감면 |
주거안정 강화&cr;1. 4~8년간 거주 가능&cr;- 이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주&cr;- 이사 및 중개비용 절감&cr;&cr;2. 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상&cr;→ 전월세상한제 수혜대상 확대&cr; ('16년) 23% → ('22년) 45%&cr;&cr;권리보호 및 거래안전 강화&cr;1. 권리보호 강화&cr;- 계약갱신 거절 통지기간 단축&cr;- 임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화&cr;&cr;2. 거래안전 강화&cr;- 소액보증금 최우선변제범위 확대&cr;- 전세금 반환보증 활성화 |
| [임대차시장 정보 인프라구 구축]&cr;1. 정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축&cr;2. 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등 |
2017년에는 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다. &cr;&cr;또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.&cr;
| [수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화 ] |
| 구분 |
내용 |
| 수도권주택공급 확대 |
수도권 내 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획 |
| 투기지역지정 |
투기지역 4개 지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구)&cr;투기과열지구 2개 지역(광명시, 하남시)&cr;조정대상지역 3개 지역 (구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구)&cr;※부산시 기장군은 조정대상지역에서 제외 |
&cr;이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 '주택시장 안정대책'을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안은 아래와 같습니다.&cr;
| [종합부동산세 수정안(2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용)] |
| 과세표준 (시가) |
현행 |
당초 정부안 |
수정안 |
| 2주택 이하 |
3주택 이상 |
일반 |
3주택이상 & 조정대상지역 2주택 |
| 3억 이하&cr;(1주택 18억원 이하 &cr;다주택 14억원 이하) 주1) |
0.5% |
현행 유지 |
현행 유지 |
현행 유지 |
0.6%&cr;(+0.1%p) |
| 3~6억&cr;(1주택 18~23억원&cr;다주택 14~19억원) |
0.7%&cr;(+0.2%p) |
0.9%&cr;(+0.4%p) |
| 6~12억&cr;(1주택 23~34억원&cr;다주택 30~68억원) |
0.75% |
0.85%&cr;(+0.1%p) |
1.15%&cr;(+0.4%p) |
1.0%&cr;(+0.25%p) |
1.3%&cr;(+0.55%p) |
| 12~50억&cr;(1주택 34~102억원)&cr;다주택 30~98억원) |
1.0% |
1.2%&cr;(+0.2%p) |
1.5%&cr;(+0.5%p) |
1.4%&cr;(+0.4%p) |
1.8%&cr;(+0.8%p) |
| 50~94억&cr;(1주택 102~181억원&cr;다주택 98~176억원) |
1.5% |
1.8%&cr;(+0.3%p) |
2.1%&cr;(+0.6%p) |
2.0%&cr;(+0.5%p) |
2.5%&cr;(+1.0%p) |
| 94억 초과&cr;(1주택 181억원 초과&cr;다주택 176억원 초과) |
2.0% |
2.5%&cr;(+0.5%p) |
2.8%&cr;(+0.8%p) |
2.7&cr;(+0.7%p) |
3.2%&cr;(+1.2%p) |
| 세부담상한 |
150% |
현행유지 |
150% |
300% |
| 주1) 1주택자 공시가격 9억원 (시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외&cr;주2) 괄호 ( ) 안은 현행대비 증가 세율&cr;자료: 국토교통부 보도자료 |
&cr;종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다.&cr;
한편, 정부의 잇단 부동산 규제 정책으로 서울 아파트 가격은 32주간 하락세를 보였으나 2019년 6월 4째주 보합, 7월 1주부터 34주만에 상승세로 전환하였는데, 이러한 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났습니다. 이에 2019년 8월 12일자 국토교통부 보도자료('민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진')를 통해 이르면 2019년 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 발표하였습니다. 금번 보도자료에 따르면 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선안은 아래와 같습니다. &cr;
| [개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건] |
| 구분 |
현행 |
개선 |
| 필수요건 |
주택가격(A) |
직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 |
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 |
| 선택요건 |
분양가격(B) |
직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 |
직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용) |
| 청약경쟁률(C) |
직전2개월 모두 5:1&cr;(국민주택규모 10:1) 초과 |
좌동 |
| 거래(D) |
직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가 |
좌동 |
| 정량요건 판단 |
A+[B or C or D] |
&cr;국토교통부는 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점을 '최초 입주자모집 승인 신청한 단지'부터로 일원화할 계획이며, 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한기간을 기존 3~4년에서 분양가수준에 따라 5~10년까지 확대할 계획입니다. 해당 개정안은 입법예고(08.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월초 공포 및 시행될 예정입니다. 분양가상한제가 도입될 경우 현재 재건축/재개발 관련 현장들 가운데 일부는 기존 계획보다 사업 진행이 지연될 가능성이 존재하며, 이 경우 당사를 포함한 건설업계의 재건축/재개발 관련 신규 수주가 축소될 수 있습니다.&cr;&cr;또한, 정부는 2019년 12.16 주택 가격의 하향 안정화를 유도하기 위하여 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. &cr;&cr;12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| [2019.12.16 '주택시장 안정화 방안'] |
| 대분류 |
소분류 |
상세내역 |
추진일정 |
| 투기적 대출수요&cr;규제 강화 |
투기지역·투기과열지구&cr;주택담보대출 관리 강화 |
① 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화 |
19.12.23 |
| ② 초고가아파트 주담대 금지 |
19.12.17 |
| ③ DSR 관리 강화 |
19.12.23 |
| ④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 |
19.12.23 |
| ⑤ 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화 |
19.12.23 |
| ⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 |
19.12.23 |
| ⑦ 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등 |
19.하반기 |
| 전세대출을 이용한 갭투자&cr;방지 |
① 사적보증의 전세대출보증 규제 강화 |
20.1월 |
| ② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 |
20.1월 |
| 주택 보유부담 강화및 양도소득세&cr;제도 보완 |
공정과세 원칙에 부합하는&cr;주택 보유부담 강화 |
① 종합부동산세 관련 |
20.상반기 (20년 납부분 부터 적용) |
| ② 공시가격 현실화 및 형평성 제고 |
20.상반기 |
| 실수요자 중심의 양도소득세&cr;제도 보완 |
① 양도소득세 강화 |
|
| - 1세대 1주택자 장특공제에 거주기간 요건 추가 |
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용) |
| - 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 전입요건 추가 등 |
20.상반기 (19.12.17 취득분부터 적용) |
| - 임대등록주택에 대한 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가 |
20.상반기 (19.12.17 신규 등록분부터 적용) |
| - 분양권도 주택수 포함 |
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용) |
| - 단기보유 양도세 차등 적용 |
20.상반기 (21.1.1 양도분 부터 적용) |
| - 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도세 중과 배제 |
20.상반기 (19.12.17 ∼ 20.6.30 중 양도분에 적용) |
| 투명하고 공정한&cr;거래 질서 확립 |
① 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대 |
(적용시점) 19.12.17 |
| ② 시장 거래 질서 조사체계 강화 |
|
| - 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증 |
19.하반기 |
| - 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화 |
20.2월 |
| - 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화 |
20.상반기 |
| - 자금조달계획서 증빙자료 제출 |
20.상반기 |
| ③ 공정한 청약 질서 확립 |
20.상반기 |
| ④ 임대등록제도 보완 |
|
| - 임대등록 시 세제혜택 축소 |
20.상반기 |
| - 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검 |
20.상반기 |
| - 임대사업자 등록요건 및 사업자 의무 강화 |
20.상반기 |
| 실수요자를 위한&cr;공급 확대 |
① 서울 도심 내 주택 공급 추진 |
- |
| ② 수도권 30만호 계획 조속 추진 |
- |
| ③ 정비사업 추진 지원 |
- |
| ④ 가로주택정비사업 활성화 |
20.상반기 |
| ⑤ 준공업지역 관련 제도개선 |
20.상반기 |
상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제가 될 것으로 예상됩니다. 금번 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.&cr;&cr;세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.&cr;
| 과표(대상) |
일반 |
3주택이상 + 조정대상지역 2주택 |
| 현행 |
개정 |
현행 |
개정 |
| 3억 이하&cr;(1주택 17.6억원 이하&cr;다주택 13.3억원 이하) |
0.5% |
0.6% |
+0.1%p. |
0.6% |
0.8% |
+0.2%p. |
| 3~6억&cr;(1주택 17.6~22.4억원&cr;다주택 13.3~18.1억원) |
0.7% |
0.8% |
+0.1%p. |
0.9% |
1.2% |
+0.3%p. |
| 6~12억&cr;(1주택 22.4~31.9억원&cr;다주택 18.1~27.6억원) |
1.0% |
1.2% |
+0.2%p. |
1.3% |
1.6% |
+0.3%p. |
| 12~50억&cr;(1주택 31.9~92.2억원&cr;다주택 27.6~87.9억원) |
1.4% |
1.6% |
+0.2%p. |
1.8% |
2.0% |
+0.2%p. |
| 50~94억&cr;(1주택 92.2~162.1억원&cr;다주택 87.9~157.8억원) |
2.0% |
2.2% |
+0.2%p. |
2.5% |
3.0% |
+0.5%p. |
| 94억 초과&cr;(1주택 162.1억원 초과&cr;다주택 157.8억원 초과) |
2.7% |
3.0% |
+0.3%p. |
3.2% |
4.0% |
+0.8%p. |
또한, 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가할 예정입니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 "2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안"(12.17)에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다(단, 지나친 공시가격 급등이 없도록 현실화율 제고분에 대한 상한 부여).&cr;
| 구분 |
대상 |
현실화율 제고분 |
비고 |
| 공동&cr;주택 |
시세 9~15억원&cr;(19년 70% 미만) |
(70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2 |
목표 현실화율: 70%&cr;현실화율 제고분 상한: 8%p. |
| 시세 15~30억원&cr;(19년 75% 미만) |
(75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2 |
목표 현실화율: 75%&cr;현실화율 제고분 상한: 10%p. |
| 시세 30억원 이상&cr;(19년 80% 미만) |
(80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2 |
목표 현실화율: 80%&cr;현실화율 제고분 상한: 12%p. |
| 표준&cr;단독주택 |
시세 9억원 이상&cr;(19년 55% 미만) |
(55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억원)/2 |
목표 현실화율: 55%&cr;현실화율 제고분 상한: 6%p. / 8%p.(15억~) |
&cr;한편, 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 금번 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.&cr;&cr;12.16 주택시장 안정화 방안은 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 현 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제로 꼽히고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있어 이러한 정책이 적극적으로 추진될 경우 건설업에 일부 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가에 따른 주택 수요 감소 효과로 전반적으로 건설업에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. &cr;&cr;정부는 추가적으로 6.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표하였고, 이어서 7.10 '주택시장 안정 보완대책'을 발표하였습니다.&cr;&cr;6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| [2020.06.17 '주택시장 안정을 위한 관리방안'] |
| 대분류 |
소분류 |
상세내역 |
| 과열지역에 &cr;투기수요 &cr;유입 차단 |
조정대상지역 지정 |
경기, 인천, 대전, 청주 일부 지역을 제외한 대부분의 지역 |
| 투기과열지구 지정 |
경기, 인천, 대전 17개 지역 |
| 토지거래허가구역 지정 |
|
| 거래질서 조사체계 강화 |
· 실거래 기획조사 시행&cr;· 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 확대 |
| 주택담보대출 및&cr;전세자금대출 규제 강화 |
· 규제지역 주택담보대출 및 보금자리론 실거주 요건 강화&cr;· 전세자금대출보증 제한 강화 |
| 정비사업 &cr;규제 정비 |
재건축안전진단 절차 강화 |
· 안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재&cr;· 2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고 |
| 정비사업 조합원 분양 요건 강화 |
투기과열지구 조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요 |
| 재건축부담금 제도 개선 |
· 재건축 부담금 본격 징수&cr;· 공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정 |
| 법인을 활용한 투기수요 근절 |
주택매매·임대사업자 대출규제 강화 |
모든 지역 개인·법인 사업자 주택담보대출 금지 |
| 법인 등 세제 보완 |
· 종부세율 인상 및 공제 폐지&cr;· 조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세&cr;· 주택양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용 |
| 부동산 매매업 관리 강화 |
|
| 법인 거래 조사 강화 |
· 법인 대상 실거래 특별조사&cr;· 법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화 |
| 12·16 대책 및 공급대책 후속조치 추진 |
주택시장 안정화 방안&cr;(12·16 대책) 후속조치 |
분양가상한제 및 12·16 대책 관련 5개 법률 신속 개정 |
| 수도권 주택공급 기반 강화 방안&cr;(5·6) 후속조치 |
· 공공참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2 차 사업지 공모 착수(8월)&cr;· 공공재개발시범사업 공모(9월)&cr;· 준공업지역 민관합동사업 공모(9월)&cr;· 오피스상가 주거 용도변경 사업 시범사업 선정(10월) |
&cr;정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 합니다. &cr;&cr;최근 주택가격 급등세를 보인 경기, 인천, 대전, 청주을 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했습니다. 조정대상지역으로 지정된 이후에도 상승세가 지속되거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 10개 지역(수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 화성), 인천 3개 지역(연수, 남동, 서구), 대전 4개 지역(동, 중, 서, 유성)을 투기과열지구로 지정했습니다.&cr;
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조정대상지역
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투기과열지구
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기존
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(서울) 全 지역
(경기) 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥, 의왕
(지방) 세종(행정중심복합도시 예정지역)
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(서울) 全 지역
(경기) 과천, 성남분당, 광명, 하남
(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정)
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개선
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(서울) 全 지역
(경기) 全 지역(일부 지역* 제외)
* 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
(인천) 全 지역(강화·옹진 제외)
(지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)
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(서울) 全 지역
(경기) 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)
(인천) 연수, 남동, 서구
(지방) 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전(동·중·서·유성)
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&cr;주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화에 대한 세부 내용은 다음과 같습니다. 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 무관하게 6개월 내 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입해야 합니다. 보금자리론 대출 시에는 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 의무가 발생합니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입 시 전세대출 보증 제한 대상이 추가됩니다. 또한, 전세대출을 받은 후 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세자금대출은 즉시 회수됩니다. 대출 규제 강화에 따른 주택 수요 감소 효과로 건설업에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.&cr;&cr;정부는 부동산 규제를 피하기 위해 법인을 설립해 투기적 주택 구입을 하는 개인의 행동을 차단하고자하는 방안을 마련했습니다. 2021년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 개인에 대한 종부세율 중 최고세율인 2주택 이하 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 4%로 변경되었습니다. 종부세율 인상과 더불어 종부세 공제 폐지, 양도 시 추가세율 인상, 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세 등 개인이 법인을 통한 투기수요를 근절하고자 합니다. 규제지역 확대, 대출 규제 강화 및 법인 주택투기 원천 차단에 따른 주택 수요 감소 효과로 건설업에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. &cr;&cr;7.10 주택시장 안정 보완대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.
| [2020.07.10 '주택시장 안정 보완대책'] |
| 대분류 |
소분류 |
상세내역 |
| 서민·실수요자 부담 경감 |
생애최초 특별공급 확대 |
·무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별 공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대 |
| 신혼부부 특별공급 소득기준 완화 |
·(공공분양 소득요건) 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까 지 확대&cr;·(민영주택 소득요건) 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해 서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준 완화 |
| 주택 구입 부담 경감 |
·생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면&cr;·1.5억원 이하 : 100% 감면&cr;·1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원)* 이하 : 50% 감면 |
| 서민 부담 경감 |
·중저가 주택 재산세율 인하 |
| 사전분양 물량 대폭 확대 |
·현재 9천호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진) |
| 서민·실수요자 소득기준 완화 |
·규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 '서민·실수요자' 소득기준을 완화 |
| 잔금대출 규제 경과조치 보완 |
·규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제 지역 지정·변경前 대출규제 적용 |
| 전월세자금 지원 |
·청년층 포함 전월세 대출지원 강화 |
| 실수요자를 위한 주택공급 확대 |
관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련 |
·국토부에는 주택공급 확대 '실무기획단(단장 : 1차관)'을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황 발표 |
| 다주택자·단기거래에 대한 부동산 세제 강화 |
다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 |
·(개인) '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표 준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용&cr;·(법인) 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용 |
| 양도소득세 |
·(단기 양도차익 환수) 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양 도 소득세율 인상&cr;·(다주택자 중과세율 인상) 규제지역 다주택자 양도세 중과 세율 인상 |
| 취득세 |
·(다주택자 부담 인상) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상&cr;·(법인 전환 시 취득세 감면 제한) 개인에서 법인으로 전환 을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대 업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%) 배제 |
| 재산세 |
·(다주택자 보유세 인상) 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) → 원소유자(위탁자)로 변경 |
| 등록임대사업제 제도 보완 |
임대등록제도 개편 |
·단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지&cr;·그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무 강화 |
| 폐지유형 관리 |
·폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기 존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소&cr;·임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소 허용 |
| 사업자 관리강화 |
·매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분 통해 등록임대사업 내실화 |
&cr;정부는 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등을 통해 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 합니다.
&cr;또한, 정부는 생애최초 특별공급 배정 확대, 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화, 생애최초주택 취득세와 재산세 감면, 서민 및 실수요자 LTV, DTI 우대 기준 완화 등을 통해 주택 공급을 확대하고 실수요자를 지원하고자 하는 반면, 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간 8년에서 10년으로의 연장, 최소 임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 등을 통해 등록임대사업자에 대한 제도를 보완하였습니다.&cr;&cr;특히 세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택에 대해 각 과세표준 구간별로 1.2% ~ 6% 적용)하였습니다. 양도소득세의 경우 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)하고, 규제지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 인상(기본세율(6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상) → 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상))하였습니다. 취득세의 경우 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 인상(2주택 8% / 3주택 이상, 법인 12%)하고, 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)을 배제하였습니다. 재산세의 경우 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) →원소유자(위탁자)로 변경하여 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 방지하였습니다.&cr;&cr;상기의 부동산 관련 세제를 강화하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제로 인해 건설업에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.&cr;&cr;최근 정부는 추가적으로 8.4 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표하였고, 이어서 12.17 '규제지역 지정 및 실거래 조사·현장단속 강화'를 발표하였습니다.&cr;
| [2020.08.04 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'] |
| 구분 |
내용 |
| 규모 |
중앙부처, 지자체 협업으로 모든 가용 정책수단 점검하여 26.2만호+α 마련&cr;* 2020년 5월 6일 발표한 서울도심 내 주택공급 7만호('23~'28년, 이하 모집기준)&cr;* 금번 서울권역 주택공급 물량 확대 13.2만호+α('21~'28년)&cr;* 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대 6만호('21~'22년) |
| 대상 |
서울권역 등에 필요한 주택을 실수요자 대상 집중 공급 |
| 방법 |
군부지, 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴 + 노후단지를 고밀로 재건축하여 도심 내 공급 |
| 구분 |
공급 물량 |
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1. 신규택지 발굴 (군부지, 이전기관 부지 등)
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3.3만호
|
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2. 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화
|
2.4만호
|
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3. 정비사업 공공성 강화
|
7.0만호
|
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1) 공공참여형 고밀 재건축 도입
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(5.0만호)
|
|
2) 공공재개발 활성화
|
(2.0만호)
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4. 규제완화 등을 통한 도심공급 확대
|
0.5만호+α
|
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1) 노후 공공임대 재정비
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(0.3만호)
|
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2) 공실 상가오피스 주거전환
|
(0.2만호)
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3) 택지 용도 전환 및 준공업지역 순환정비 촉진 등
|
(+α)
|
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합 계
|
13.2만호+α
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&cr;정부는 수도권 부동산 가격 안정화를 위해 수도권에 13만 2천가구의 주택을 추가로 공급하기로 하였습니다. 8.4 부동찬 대책은 공급 확대 위주의 대책으로 공급 물량 확대를 통해 가격을 안정화시키는 것을 목표로 하고 있습니다.&cr;&cr;12.17 부동산 대책으로 정부는 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳 및 파주·천안·전주·창원·포항 등 총 36곳을 조정대상지역으로 추가 지정하였고 창원시 의창구는 투기과열지구로 신규 지정하였습니다. 이는 시장과열 확산을 조기 차단하고 실수요자 중심 주택 시장질서 확립을 위한 시장안정 조치로 시행되었습니다. 이처럼, 최근 발표된 각종 부동산 정책들을 비롯하여 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장이 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 건설사 신규 수주 감소로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
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[마. 건설업 경쟁강도 심화 위험]&cr;&cr;건설업은 완전경쟁 시장으로 진입장벽이 낮고 경쟁 강도가 높습니다. 이로 인해 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 시장 개방 추세가 가속화됨에 따라 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 우수한 기술력을 바탕으로 차별화된 상품경쟁력과 글로벌 경쟁력 확보가 요구되고 있습니다. 이와 같이
건설업 내의 경쟁심화는 당사의 매출성장 및 수익성에 악영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.
|
국내건설시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다. 2018년 기준으로 종합건설회사가 12,651개사, 전문건설회사가 41,787개사, 설비건설회사가 7,887개사 등 많은 수의 건설업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 7만 6천개를 상회하며, 치열한 경쟁으로 인해 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다. &cr;&cr;국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다. &cr;
| [ 건설업체 업종별 업체수 현황 ] |
| (단위 : 개사) |
| 구분 |
건설업체 |
주택업체 |
| 전체 |
종합 |
전문 |
설비 |
시설물 |
| 2009년 |
59,819
|
12,321
|
37,914
|
5,994
|
3,590
|
5,281
|
| 2010년 |
60,588
|
11,956
|
38,426
|
6,151
|
4,055
|
4,907
|
| 2011년 |
60,299
|
11,545
|
38,100
|
6,330
|
4,324
|
5,005
|
| 2012년 |
59,868
|
11,304
|
37,605
|
6,463
|
4,496
|
5,214
|
| 2013년 |
59,265
|
10,921
|
37,057
|
6,599
|
4,688
|
5,157
|
| 2014년 |
59,770
|
10,972
|
37,117
|
6,788
|
4,893
|
5,349
|
| 2015년 |
61,313
|
11,220
|
37,872
|
7,062
|
5,159
|
6,501
|
| 2016년 |
63,124
|
11,579
|
38,652
|
7,360
|
5,533
|
7,172
|
| 2017년 |
65,655 |
12,028 |
40,063 |
7,602 |
5,962 |
7,555 |
| 2018년 |
68,674 |
12,651 |
41,787 |
7,887 |
6,349 |
7,607 |
| 2019년 |
72,323 |
13,050 |
44,198 |
8,311 |
6,764 |
7,812 |
| 2020년 11월 |
77,004
|
13,575
|
47,323
|
8,790
|
7,316
|
-
|
| 자료: 대한건설협회 주요 건설통계(2020년 3분기) |
![]() 건설업체수추이.jpg
건설업체수추이
|
| 자료: 대한건설협회 주요 건설통계(2020년 3분기) |
&cr;건설업체수 조사결과에 따르면, 2020년 11월말 전체 건설업체 수는 2019년말 대비 6.5% 증가(4,681개사 증가, 주택업체 미포함)한 것으로 집계되었습니다. 지난 1999년 허가제에서 일정한 요건을 갖추면 면허발급이 이루어지는 등록제로 전환 이후 건설업체수는 폭발적으로 늘어나 당시 35,855개사에서 2020년 11월말 기준 77,004개사(주택업체 미포함)로 지속적으로 증가 추세를 보이고 있으며, 이는 경쟁 강도의 심화를 야기시켜 공사마진율 향상에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. &cr;
|
구 분
|
2011년 |
2012년 |
2013년 |
2014년 |
2015년 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 |
2020년 11월 |
| 합 계 |
253 |
210 |
156 |
109 |
82 |
59 |
51 |
- |
- |
- |
| 종합건설업 |
60 |
48 |
26 |
17 |
13 |
17 |
17 |
10 |
7 |
4 |
| 전문건설업 |
145 |
129 |
108 |
70 |
44 |
32 |
23 |
- |
- |
- |
| 설비건설업 |
48 |
33 |
22 |
22 |
25 |
10 |
11 |
- |
- |
- |
| 주) 2018년 전문건설업, 설비건설업 부도 현황 자료 없음&cr;자료: 대한건설협회 주요 건설통계(2020년 3분기) |
&cr;건설업 부도 현황을 살펴보면 글로벌 금융위기에 따른 경기침체로 271개의 부도업체가 나타났던 2009년도와 비교하였을 때 2017년말 기준 부도업체 수는 51개사로 크게 감소하였으며, 종합건설업 부도업체는 2018년말 10개사, 2019년말 7개사로 2017년말 기준 17개사 대비 감소하였습니다. 또한 2020년말 11월 기준 부도업체는 4개사로 지속적인 감소 추세를 반영하고 있습니다. 이는 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 부도율이 감소하고 있는 것으로 판단됩니다. 그러나, 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 개선 없이는 미분양물량이 다시 증가세를 나타낼 수 있으며, 이에 따라 부도업체가 증가하는 등 국내 종합건설업이 향후 다시 악화될 가능성이 존재합니다.&cr;&cr;이와 같이 높은 수준의 경쟁강도에 따라 건설산업을 영위하고 있는 회사들이 타 산업을 영위하는 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크관리 능력과 더불어 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신등 지속적인 원가절감 노력과 수익성 확보를 위한 노력이 필수적이라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사의 수익성을 저해시키는 요인으로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[바. 주택시장 미분양 관련 위험]
&cr;
건설업체의 자금경색 및 현금유동성 악화를 야기하는 미분양 주택은 2008년 이후 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 그러나
2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 61,512호, 2016년 12월말 56,413호, 2017년 12월말 57,330호, 2018년 12월말 58,838호로 지속적으로 미분양주택 물량이 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 41,595호, 2020년 12월말에는 19,005호로 역시 크게 감소하였습니다. 2020년 하반기 주택부문의 공급절벽에 대한 우려와 더불어 신규 주택에 대한 선호현상이 지속되면서 수도권과 지방의 미분양 물량이 모두 크게 감소하였습니다. 또한, 부동산 경기 호황이 지속되면서 미분양으로 인한 우려는 어느 정도 감소한 상황입니다. 다만,
국내 경제의 저성장 기조에 따른 수요기반의 불안요인과 지방 지역 및 민간 부문의 미분양 물량 증가 가능성 등 국내 주택경기 회복세 둔화에 대한 우려가 존재하고 있습니다.
미분양 및 준공 후 미분양 규모의 증가는 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소를 야기하는 등 건설업 전반에 부정적인 영향으로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
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2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하였습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양율을 감소시키려고 노력해왔습니다.&cr;&cr;미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 미분양 주택은 2015년 4월말 28,093호까지 감소하였으나 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호에 이어 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 47,797호, 2020년 12월말에는 19,005호로 크게 감소하였습니다. 2020년 주택부문의 공급절벽에 대한 우려와 더불어 신규 주택에 대한 선호현상이 지속되면서 수도권과 지방의 미분양 물량이 모두 크게 감소하였습니다. 또한, 부동산 경기 호황이 지속되면서 미분양으로 인한 우려는 어느 정도 감소한 상황입니다.&cr;
| 구 분 |
2013년 |
2014년 |
2015년 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 |
2020년 |
| 미분양주택 |
61,091 |
40,379 |
61,512 |
56,413 |
57,330 |
58,838 |
47,797 |
19,005 |
| 준공후 미분양 |
21,751 |
16,267 |
10,518 |
10,011 |
11,720 |
16,738 |
18,065 |
12,006 |
| 수도권 미분양 |
33,192 |
19,814 |
30,637 |
16,689 |
10,387 |
6,319 |
6,202 |
2,131 |
| 지방 미분양 |
27,899 |
20,565 |
30,875 |
39,724 |
46,943 |
52,519 |
41,595 |
16,874 |
![]() 미분양 추이.jpg
미분양 추이
|
&cr;다만, 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리인상, 3인 이상 가구 수 감소 등 수요기반의 불안요인과 정부의 부동산 정책 등으로 인해 향후 미분양 물량이 증가하는 상황이 발생할 수 있으며, 이 경우 국내 주택경기의 하락과 함께 당사를 비롯한 건설사의 경영환경 및 재무안정성에 부담요인으로 작용할 수 있습니다. &cr;&cr;또한, 미분양이 장기간 지속될 경우 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담이 증가하여 건설사의 현금흐름 지표 개선이 지연될 수 있으며, 상기의 미분양주택이 향후 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[사. 건설 수주 관련 위험]&cr;
2018년 기준 국내 건설 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7%하락하였으며, 이는 정부의 부동산 규제 강화 및 경기둔화에 따른 건축수주 감소가 이루어진 것에 기인합니다. 그러나, 2019년 기준 총 수주액은 166조 352억원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.2% 증가하였으며, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다. 또한 2020년 9월 누계 국내건설수주액은 107조 2,517억원을 기록하며, 전년동기대비 22.6% 증가하는 모습을 보였습니다. 주택경기는 장기간 침체에 따른 실질 가격 하락과 수도권 공급감소라는 근본적인 요인과 더불어 저금리 지속과 정부의 부동산 활성화 정책에 기인하여 2019년과 2020년 회복되는 모습을 보였으나,
현재 코로나19 재확산 우려, 가계의 소득여건 개선지연, 부동산시장의 불확실성 확대로 인하여 감소세로 전환될 가능성이 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 아울러, 국토교통부 예산은 2016년부터 매년 감소하는 추세를 보이다가 2019년 17.6조원으로 전년 대비 1.2조원 증가로 추세가 전환하였습니다. 이후 2020년 20.5조원, 2021년 23.6조원으로 최근 증가추세를 유지하고 있습니다. 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나, 현재로서는 그 영향을 예측하기 어려우니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
|
국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세로 전환되었습니다. 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2013년은 정부 SOC 예산 증가로 공공부문 수주액이 전년대비 25.3% 상승하였으나, 민간수주는 미분양주택문제, 재건축 및 재개발 공사물량 감소로 인하여 수주액이 2005년도 이후 최저치인 55조 1,367억원을 기록하였습니다.&cr;&cr;하지만 2014년 국내 건설수주 규모는 전년대비 17.7% 증가한 107조 4,664억원을 기록하며, 6년만에 증가세로 전환되었습니다. 2014년은 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주증가에 힘입어 수주액이 증가하였으며, 민간부문 역시 신규주택과 재건축 경기가 살아나면서 수주 규모가 증가세로 전환되었습니다. 또한, 2015년 건설경기의 회복세가 확장되며 전체 국내 건설 수주액은 157조 9,836억원을 기록하며 전년대비 47% 만큼 대폭 상승하였습니다. 특히, 민간부문의 발주금액이 2014년 66조 7,361억원에서 2015년 113조 2,507억원으로 크게 늘어나며, 국내 건설 경기 회복세의 큰 역할을 담당하였습니다. 이러한 민간수주액이 급증한 이유는 1,000억원 이상의 대형 공사가 크게 증가하여 역대 최대 수주 실적을 기록하였기 때문인 것으로 판단됩니다. 2016년의 경우 토목 수주 규모가 38조 1,959억원으로 전년 대비 16%의 감소를 보였으나, 일반 건축 부문에서 12.6%가 상승하는 모습을 보이며 2015년 대비 건설수주 규모는 4.4% 증가하며 여전히 건설수주 규모 증가세를 이어갔습니다. 그러나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하며 감소세로 전환되는 모습을 보였습니다. 2017년 토목 수주액의 경우 공공부문 및 민간부문에서 모두 증가하여 42조 1,118억원을 기록, 전년 대비 10.3% 증가하였으나, 공공부문에서 재개발이 큰 폭으로 하락하였고 민간부문에서 신규주택의 부진과 상업용 건물의 수주감소의 영향으로 일반 건축 부문은 6.5% 감소한 118조 4,165억원을 기록하였습니다.&cr;&cr;2018년 기준 국내 건설 수주액은 154조 5,277억원으로 전년 대비 3.7%하락하였으며, 이는 정부의 부동산 규제 강화 및 경기둔화에 따른 건축수주 감소가 이루어진 것에 기인합니다. 그러나, 2019년 기준 총 수주액은 166조 352억원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.2% 증가하였으며, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다. 또한 2020년 9월 누계 국내건설수주액은 107조 2,517억원을 기록하며, 전년동기간(2019년 9월) 대비 22.6% 증가하는 모습을 보였습니다. 공공 부문은 26조 773억원으로 전년동기간(2019년 9월) 대비 9.6% 증가하였으며, 민간부문은 81조 1,745억원으로 전년동기간(2019년 9월) 대비 27.2% 증가하였습니다.&cr;&cr;주택경기는 장기간 침체에 따른 실질 가격 하락과 수도권 공급감소라는 근본적인 요인과 더불어 저금리 지속과 정부의 부동산 활성화 정책에 기인하여 2019년과 2020년 회복되는 모습을 보였으나, 현재 코로나19 재확산 우려, 가계의 소득여건 개선지연, 부동산시장의 불확실성 확대로 인하여 감소세로 전환될 가능성이 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. &cr;
| [ 국내 건설 수주액 추이 ] |
| (단위 : 억원, %) |
| 년 도 |
전체 |
발주부문별 |
공종별(토목/건축) |
| 합계 |
증감률 |
공공 |
증감률 |
민간 |
증감률 |
토목 |
증감률 |
건축 |
증감률 |
| 2009년 |
1,187,142 |
-1.1 |
584,875 |
39.8 |
602,267 |
-23.0 |
541,485 |
31.2 |
645,657 |
-18.1 |
| 2010년 |
1,032,298 |
-13.0 |
382,368 |
-34.6 |
649,930 |
7.9 |
413,807 |
-23.6 |
618,492 |
-4.2 |
| 2011년 |
1,107,010 |
7.2 |
366,248 |
-4.2 |
740,762 |
14.0 |
388,097 |
-6.2 |
718,913 |
16.2 |
| 2012년 |
1,015,061 |
-8.3 |
340,776 |
-7.0 |
674,284 |
-9.0 |
356,831 |
-8.1 |
658,230 |
-8.4 |
| 2013년 |
913,069 |
-10.1 |
361,702 |
6.1 |
551,367 |
-18.2 |
299,039 |
-16.2 |
614,030 |
-6.7 |
| 2014년 |
1,074,664 |
17.7 |
407,306 |
12.6 |
667,361 |
21.0 |
327,297 |
9.5 |
747,367 |
21.7 |
| 2015년 |
1,579,836 |
47.0 |
447,329 |
9.8 |
1,132,507 |
69.6 |
454,904 |
39.0 |
1,124,932 |
50.5 |
| 2016년 |
1,648,757 |
4.4 |
474,106 |
5.9 |
1,174,651 |
3.7 |
381,959 |
-16.0 |
1,266,798 |
12.6 |
| 2017년 |
1,605,282 |
-2.6 |
472,037 |
-0.4 |
1,133,246 |
-3.5 |
421,118 |
10.3 |
1,184,165 |
-6.5 |
| 2018년 |
1,545,277 |
-3.7 |
423,447 |
-10.3 |
1,121,832 |
-1.0 |
463,918 |
10.2 |
1,081,360 |
-8.7 |
| 2019년 |
1,660,352
|
7.4
|
480,692
|
13.5
|
1,179,661
|
5.2
|
494,811
|
6.7
|
1,165,542
|
7.8
|
| 2020년 9월 |
1,072,517
|
22.6
|
260,773
|
9.6
|
811,745
|
27.2
|
336,514
|
-12.7
|
736,004
|
38.1
|
| 주) 2020년 9월 누계 증감률은 전년동기간(2019년 1~9월) 대비 기준&cr;자료: 대한건설협회 주요건설통계(2020년 12월 발표) |
&cr;또한, 국토교통부는 2018년 초 국토교통 예산을 2017년 20.2조원 대비 3.1조원 감소한 17.1조원으로 편성(15.0%)하였으나 수자원 예산이 환경부로 이동한 것으로 인해 6,824억원이 조정되어 최종적인 예산은 16.4조원을 기록하였습니다. 국토교통부 예산은 2010년 21.3조원에서 2012년 20조원까지 감소한 뒤, 2015년 22.5조원까지 늘어났으나 2016년부터 매년 감소하는 추세를 보이다가 2019년 17.6조원으로 전년 대비 1.2조원 증가 추세로 전환하였습니다. 이후 2020년 20.5조원, 2021년 23.6조원으로 최근 증가추세를 유지하고 있습니다. 또한 SOC지출 또한 2018년부터 15.1조원에서 2021년 21.5조원까지 꾸준히 증가했습니다. 2021년 국토교통부가 SOC분야에 투입하는 예산은 총 21.5조원이며 철도 8.9조, 도로 7.5조, 지역 및 도시 2.3조, 물류 등 기타 2.0조, 수자원 0.8조, 산업단지 0.4조, 항공ㆍ공항0.4조원 순입니다. &cr;
| 구분 |
2013년 |
2014년 |
2015년 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 |
2020년 |
2021년 |
| 본예산 |
추경(+) |
본예산 |
추경(+) |
| 계 |
21.0 |
1.0 |
20.9 |
22.5 |
1.3 |
21.9 |
20.2 |
16.4(*) |
17.6 |
20.5 |
23.6 |
| SOC |
20.8 |
0.9 |
20.6 |
21.7 |
1.3 |
20.7 |
19.1 |
15.2 |
15.8 |
18.7 |
21.5 |
| 주택·주거급여 |
0.2 |
0.1 |
0.3 |
0.8 |
0.0 |
1.2 |
1.1 |
1.2 |
1.8 |
1.8 |
2.1 |
| (*) 당초 본예산은 17.1조원이었으나, 수자원 예산 환경부 이체(6,824억원)로 최종 16.4조원으로 조정되었습니다.&cr;자료: 국토교통부 |
| [ 2019년 국토교통부 부문별 예산] |
| (단위: 억원) |
| 부문 |
2020년 예산&cr;(A) |
2021년 예산&cr;(B) |
'20년 예산 &cr;대비(B-A) |
| 합계 |
204,963 |
235,984 |
31,021 |
| SOC |
도로 |
69,166 |
74,997 |
5,831 |
| 철도, 도시철도 |
69,474 |
80,956 |
11,482 |
| 항공ㆍ공항 |
2,691 |
3,564 |
873 |
| 물류 등 기타 |
19,450 |
19,725 |
275 |
| 수자원 |
5,531 |
8,126 |
2,595 |
| 지역 및 도시 |
17,757 |
23,387 |
5,630 |
| 산업단지 |
3,103 |
4,239 |
1,136 |
| 사회&cr;복지 |
주택ㆍ기초생활보장 |
17,791 |
20,990 |
3,199 |
&cr;SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나이나, 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에서 SOC 투자는 지속적인 투자 확대를 기대하기는 어려울 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나, 현재로서는 그 영향을 예측하기 어려우니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[아. 해외 수주 관련 위험
]&cr;
&cr;
2009년 이후 국내 건설업체의 해외 수주액은 매년 500억 달러 이상의 수주실적을 달성하였고, 수주 내용 또한 고부가가치의 발전 플랜트 등인 관계로 국내 건설 경기 침체로 난관에 빠진 국내 건설업체들에게 새로운 활로로 등장하였습니다. 그러나,
2014년 이후에는 저유가 기조 지속과 해외 수주경쟁 심화 등 요인으로 국내 건설업체의 해외 수주금액은 증가세 둔화 및 감소
가 나타나며, 2020년말 기준 351.3억 달러를 기록하였습니다. 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나,
2020년 코로나19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처 재정부족 등으로 중동지역 발주취소 및 지연이 지속적으로 발생하고 있고, 어려운 발주환경 하에 Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 심화되고 있어 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악되며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
|
국내 건설사들은 2008년 금융위기 이후 점진적으로 유가가 회복됨에 따라 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 해외수주도 회복세를 보였습니다. 해외건설 수주가 호조세를 보였던 원인은 당시의 중동지역에 발전 등 대형 플랜트 설비 투자가 집중되었고 이에 따라, 국내 건설업체 역시 해외수주금액이 증가했습니다. 특히 2010년의 경우 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 반영되면서 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 이처럼 2008년 이후 2014년까지 해외 수주규모는 전년도 일시적 수주급증이 있었던 2011년을 제외하고 꾸준히 증가하는 추세를 보였습니다.&cr;&cr;그러나 2014년부터 시작된 글로벌 저유가 기조가 장기화되며 해외 플랜트를 중심으로 신규투자가 저조한 모습을 보이고 있습니다. 지속적인 유가하락으로 중동지역 발주처들의 사업환경이 악화되어 공기 지연 및 사업일정의 취소가 발생하고 있으며, 발주규모 역시 축소하면서 해외 수주물량 증가세의 둔화 및 수주물량 절대 규모가 감소하였습니다. 이에 따라 2014년 총 660억달러 규모의 해외수주액은 2016년 282억까지 감소하였으며, 이후 소폭 반등하여 2018년 321억달러를 기록하였으나, 2019년 8월 기준 137억달러로 부진한 상황입니다. 특히 2014년에는 총 660억달러의 해외 수주금액 중 517억달러가 플랜트로 약 78.4%의 비중을 차지하였으나, 플랜트 수주의 급격한 감소로 2019년 8월 기준으로는 총 누적 수주금액 137억달러 중 플랜트가 61억달러에 불과하여 44.4%로 비중이 대폭 축소되었습니다. 플랜트를 중심으로 한 해외 수주 규모 감소는 미국발 금리 인상 우려, 미국 트럼프 정부 출범에 따른 중동 정세의 불확실성, 중국 성장률 정체 등의 부정적 요소 및 중국의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 상실로 인한 하락 이후, 글로벌 경기 회복세의 지속 및 전망에 따른것에 기인한다고 판단됩니다. &cr;&cr;또한, 2020년 코로나19의 장기화 및 일시적인 유가 급락 사태로 인해 산유국들의 해외 프로젝트 발주등이 지연되면서 2021년의 수주 전망 역시 다소 부정적인 상황입니다. 그러나, 한편으로는 코로나19 회복 시 세계 각국에서 경제회복을 위해 경기 부양책의 일환으로 적극적인 인프라 투자를 시행할 것으로 전망되는 등 건설업계에는 위기와 기회가 혼조되는 양상을 보이고 있습니다. 다음은 국내 건설사의 해외건설 수주금액 및 지역별 해외 수주금액입니다. &cr;
| [국내 건설업체 해외건설수주 금액] |
| (단위 : 억USD, %) |
| 구 분 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
| 합계 |
397.9 |
476.4 |
491.5 |
715.8 |
591.4 |
648.8 |
652.1 |
660.1 |
461.4 |
281.9 |
290.1 |
321.2 |
223.3 |
351.3 |
| (증감율,%) |
142 |
20 |
3 |
46 |
-17 |
10 |
1 |
1 |
-30 |
-39 |
3 |
11 |
-30.5 |
57.3 |
| 토목 |
52.3 |
95.1 |
60.2 |
41.2 |
57.6 |
88 |
181.3 |
56.6 |
85.0 |
64.4 |
51.4 |
71.6 |
45.4 |
98.4 |
| 건축 |
82 |
89.6 |
62.7 |
77.2 |
79.4 |
143.2 |
54.5 |
49.3 |
71.1 |
53.3 |
24.1 |
53.8 |
49.1 |
50.3 |
| 플랜트 |
252.4 |
268.7 |
354.2 |
572.9 |
433.2 |
395.5 |
396.5 |
517.2 |
264.9 |
132.5 |
199.1 |
183.8 |
108.7 |
186.4 |
| 전기/통신 |
7.3 |
13.5 |
7.8 |
12.3 |
10.1 |
13.9 |
10 |
15.9 |
10.3 |
14.8 |
7.1 |
3.8 |
7.3 |
7.7 |
| 용역 |
3.8 |
9.5 |
6.6 |
12.2 |
11.1 |
8.2 |
9.8 |
21.1 |
30.0 |
16.9 |
8.4 |
8.2 |
12.7 |
8.6 |
| 주) 증감률은 전년동기대비 증감률임&cr;자료: 해외건설종합정보서비스 연도별 현황 |
| [지역별 해외건설 수주 현황] |
| (단위 : 억USD, %) |
| 구분 |
2015년 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 |
2020년 |
| 기간금액 |
비중 |
기간금액 |
비중 |
기간금액 |
비중 |
기간금액 |
비중 |
기간금액 |
비중 |
기간금액 |
비중 |
| 합계 |
461.4 |
100 |
281.9 |
100 |
290.1 |
100 |
321.2 |
100 |
223.3 |
100 |
351.3 |
100 |
| 중동 |
165.3 |
35.8 |
106.9 |
37.9 |
145.8 |
50.3 |
92.0 |
28.7 |
47.6 |
30.7 |
133.0 |
37.9 |
| 아시아 |
197.2 |
42.7 |
126.7 |
44.9 |
124.9 |
43.1 |
162.1 |
50.5 |
125.4 |
50.5 |
115.8 |
33.0 |
| 유럽 |
9.6 |
2.1 |
6.0 |
2.1 |
3.2 |
1.1 |
37.1 |
11.6 |
24.7 |
13.4 |
16.0 |
4.6 |
| 아프리카 |
7.5 |
1.6 |
12.3 |
4.4 |
7.0 |
2.4 |
12.2 |
3.8 |
17.1 |
2.6 |
12.0 |
3.4 |
| 기타 |
81.8 |
17.8 |
30 |
10.7 |
9.2 |
3.1 |
17.8 |
5.4 |
8.5 |
2.8 |
74.5 |
21.2 |
![]() 헤외수주 현황.jpg
헤외수주 현황
|
한편, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나 중국건설 기업들의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 열위, 중국정부의 아프리카 국가들을 대상으로 한 경제 개발 원조 제공에 따른 경쟁우위 확보 등으로 인하여 진출에 어려움이 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 2017년 기준 해외 수주액의 약 93% 수준인 270억달러 이상이 중동과 아시아 지역에서 발생하였으며 전년 대비 약 17% 상승한 것으로나타나 해외 수주의 지역 편중 현상이 심화되었음을 알 수 있습니다. 2018년 역시 신규 수주액 321억 1,566만 달러 중 254억 1,222만 달러(79.1%)를 중동과 아시아 지역에서 얻어내며 중동과 아시아 지역에 편중되어 있으나, 2017년 중동과 아시아 지역의 수주 비중 약 93.3% 대비 의존도가 낮아졌습니다. 이는 2018년 중동의 수주액이 92억 448만 달러로 2017년 대비 부진한 가운데 아시아와 중남미, 태평양ㆍ북미, 유럽의 수주액은 약 1.6배 증가함에 따른 것입니다. &cr;&cr;2019년 12월 누적 기준 해외수주의 지역별 현황에서도 중동 및 아시아 지역이 차지하는 비중이 약 81.2% 수준으로 가장 크게 나타나고 있으나, 두 지역에서 발생한 수주규모는 약 173억달러로 전년동기 대비 31.9% 가량 감소하였습니다. 지역별 다변화 노력의 일환으로 2019년 북미, 유럽 및 아프리카 지역으로부터의 공사수주 규모가 과거대비 증가하고 있으나 여전히 합산 수주 규모가 2019년 기준 47.5억 달러로 전체 수주규모 대비 21.2%에 불과한 상황입니다. 중동 및 아시아 지역의 편중 현상은 2020년에도 이어졌으며 2020년말 기준 중동 및 아시아 지역이 해외수주에서 차지하는 비중은 각각 37.9%, 33.0%이며 합산한 비중은 70.9%입니다.&cr;
국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나, 2020년 코로나19의 대유행과 유가 급락 사태로 인해 발주처 재정부족 등으로 중동지역 발주취소 및 지연이 지속적으로 발생하고 있고, 어려운 발주환경 하에 Local/중국업체들의 성장, 선진사들의 시장다변화 등으로 가격경쟁이 심화되고 있어 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악되며, 이는 당사 및 국내 건설기업들의 수익성에 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.
|
[자. 수주산업 특성으로 인한 회계처리 방법 상의 위험
]&cr;
&cr;
건설업은 수주산업 특성으로 인해 계약의 진행률에 따라 수익과 비용을 인식하고 있으며
진행률의 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못할 경우 수익과 비용이 왜곡될 위험이 존재
합니다.
금융위원회에서는 조선업과 건설업 등 수주 산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 잇달아 제기됨에 따라 수주산업 회계투명성 제고방안을 공표하였습니다. 이는 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라
공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.
|
건설업은 수주산업의 특성을 가지고 있으며 이로 인해 건설계약의 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우, 관련한 계약수익과 계약원가는 계약의 진행률을 기준으로 각각 수익과 비용으로 인식합니다. 계약 진행률의 경우 수행한 공사에 대하여 발생한 누적계약원가를 추정총계약원가로 나눈 비율로 측정합니다.&cr;&cr;이와 같은 투입법을 적용한 진행률 측정방식이 수행한 공사를 신뢰성 있게 측정하지 못한다면 계약수익 및 계약원가가 왜곡될 위험이 존재합니다. 공사예정원가는 미래의 예상치에 근거하여 추정을 하며, 총계약수익은 최초에 합의된 계약금액을 기준으로 측정하지만 계약을 수행하는 과정에서 공사변경 등에 따라 증가하거나 회사의 귀책사유로 완공시기가 지연됨에 따라 위약금을 부담할 때 감소될 수 있습니다. 공사예정원가 및 계약수익은 미래사건의 결과와 관련된 다양한 불확실성에 영향을 받습니다.
조선업과 건설업 등 수주 산업을 중심으로 대기업의 회계 의혹이 잇달아 제기된 바 있습니다. 2013년과 2014년에 500억원 이상의 거액의 영업손실이 일시에 발생한 소위 "회계절벽"에 해당된 상장법인은 총 36개사로서, 이러한 현상이 반복되면 선량한 투자자 피해가 발생하고, 회계투명성에 대한 의구심이 제기되며, 궁극적으로 자본시장의 효율성과 근간이 훼손되는 문제가 있기에, 금융위원회에서는 이에 대한 대응방침을 세우고, 2015년 10월 28일 "수주산업 회계투명성 제고방안"을 공표하였습니다.&cr;
금융위원회에서 공표한 "수주산업 회계투명성 제고방안"에 명시된 건설계약 등 수주산업의 회계적 측면 등에서 발생하고 있는 문제점 및 제도적/감독적 개선방안을 요약하면 다음과 같습니다. 관련 상세한 내용은 금융위원회 홈페이지(http://www.fsc.go.kr)에 게재된 관련 보도자료("수주산업 회계투명성 제고방안", 2015.10.28 배포)를 참조하시기 바랍니다.&cr;
|
["수주산업 회계투명성 제고방안"에 따른 현행 기준의 문제점 및 개선방안]
|
|
현행 기준의 문제점
|
제도적/감독적 개선방안
|
|
1) 공사수익의 과대평가&cr;2) 회계기준에 대한 자의적 판단&cr;3) 미청구공사 리스크에 대한 왜곡된 정보 전달&cr;4) 불충분한 정보제공과 투자자보호 문제 발생&cr;5) 내부감사기구의 역할 제한
|
1) 진행기준 회계처리의 합리성 제고&cr;2) 공사예정원가의 주기적 재평가&cr;3) 공사변경금액에 대한 엄격한 판단&cr;4) 잘못된 공사원가 산정 관행의 개선 &cr;5) 미청구공사 회수가능성에 대한 평가 내실화 &cr;6) 주요 사업장별 중요정보 공시 확대&cr;7) 핵심감사제 운영&cr;8) 감사위원회의 역할 및 책임 강화&cr;9) 외부전문가 활용내용 공시&cr;10) 감독적 개선방안&cr;- 회계외혹 테마감리 실시&cr;- 표본심사감리 선정시 산업적 특수성 고려&cr;- 내부고발 활성화 유도&cr;- 감사인지정신청제도 활성화 유도&cr;- 비상장법인의 회계감리권 일원화&cr;- 회계의혹 전담부서 신설&cr;- 회계분식 회사에 대한 과징금 부과 확대&cr;- 회계분식을 방치한 감사인에 대한 제재 강화
|
|
자료: 금융위원회, "수주산업 회계투명성 제고방안"
|
금융위원회에서는 위와 같은 개선방안을 도입하여 수주산업에 대한 합리적 회계처리를 유도하고, 회계 투명성 제고 및 추정의 오류를 최소화하여 대규모 손상 발생을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다. 이에 따라, 당사는 정기보고서 상에 직전사업연도 재무제표상 매출액의 5%이상인 계약별로 발주처, 진행률, 미청구공사금액(손상차손누계액 구분표시), 공사미수금(대손충당금 구분표시) 등을 작성 기준에 맞추어 공시하고 있습니다.
이러한 금융위원회의 제도적/감독적 개선방안으로 인해 앞으로 수주산업 전반에 대한 회계투명성의 신뢰성이 제고될 것으로 보이나, 수주산업을 영위하는 기업에게 공사 진행률 및 미청구공사의 증가에 대해 엄격하게 기준을 제시하는 방향으로 시장이 변모해 가는 중이며, 관련 공시 의무를 가중시킴에 따라 당사가 영위하고 있는 수주산업에서의 보수적 진행률 산정이 이루어질 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 건설업종의 이와 같은 회계처리 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.&cr;&cr;
|
[차. 건설업계 구조조정에 따른 위험]&cr;
과거 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화된 바
있습니다. 이에 따라 정부 및 채권금융기관의 주도 하에 부실 건설사에 대한 구조조정이 진행되으었며, 향후
추가적인 규제가 도입될 가능성이 존재함에 따라 건설업을 영위하는 일부 업체들은 정부 정책 진행 방향에 따라 영향을 받을 수
있습니다. 2018년 6월 말 기한 만료로 폐지된 기업구조조정촉진법을 2018년 8월 27일 국회 정무위에서 5년 시한으로 재입법 의결을 하여 국회 본회의에서 의결(9.20일) 후 10.16일 공포됨에 따라
향후 건설업계에 추가적인 구조조정 가능성이 존재
합니다. 또한
산업 내 구조조정 및 워크아웃 업체가 증가하면 산업 전반에 대한 불안감에 의한 자금 조달비용 증가 가능성이 있음을투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.
|
2008년 금융위기 이후 국내 건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화되었습니다. 이에 따라 일부 건설사는 정부 및 채권금융기관 주도하에 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구주조정 작업이 진행되고 있습니다. 건설업체별 구조조정 진행상황은 다음과 같습니다.&cr;
| 구분 |
업체명 |
진행상황 |
| 2009년 &cr;건설 1차&cr;(11) |
(주)롯데기공 |
3.6 워크아웃 졸업 |
| (주)신일건업 |
5.18 워크아웃 졸업 |
| 이수건설(주) |
3.31 MOU 체결후 워크아웃 |
| 동문건설(주) |
4.10 MOU 체결후 워크아웃 |
| 월드건설(주) |
4.16 MOU 체결후 워크아웃 |
| 풍림산업(주) |
4.22 MOU 체결후 워크아웃 |
| 우림건설(주) |
4.22 MOU 체결후 워크아웃 |
| (주)삼호 |
5.21 MOU 체결후 워크아웃 |
| 경남기업(주) |
5.25 MOU 체결후 워크아웃 |
| (주)대동종합건설 |
2.19 기업회생절차(법정관리) 결정(1.29 워크아웃 중단) |
| 삼능건설(주) |
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단) |
| 2009년&cr;건설 2차&cr;(13) |
(주)대아건설 |
4.30 워크아웃 졸업 |
| SC한보건설(주) |
6.25 워크아웃 졸업&cr;- 기존 대주주가 SC한보건설 지분을 매각(6.16)하고&cr;신규 대주주는 유상증자(6.22)을 통해 유동성 확충 &cr;- 워크아웃 졸업에 대한 채권단 의결(6.25) |
| (주)신도종합건설 |
5.22 MOU 체결 / 워크아웃 |
| (주)화성개발 |
6.17 MOU 체결 / 워크아웃&cr;- 기존채권 2011.6월말까지 만기연장&cr;- 자구계획 : 투자주식, 부동산 매각 등 |
| 르메이에르건설(주) |
6.30 MOU 체결 / 워크아웃&cr;- 기존채권 2010.3월말까지 만기연장&cr;- 자구계획 : 부동산 매각, 경비 절감 등 |
| 한국건설(주) |
6.30 MOU 체결 / 워크아웃&cr;- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등 |
| (주)새한종합건설 |
6.25 경영정상화 계획 확정 / 워크아웃&cr;- 기존채권 2011년말까지 만기연장 등&cr;- 자구계획 : 대주주 사재출연, 경비 절감 등 |
| 대원건설산업(주) |
6.26 경영정상화 계획 확정 / 8.28 워크아웃 조기졸업&cr;- 기존채권 2010.6월말까지 만기연장 |
| (주)늘푸른오스카빌 |
9.28 워크아웃 확정 |
| 송촌종합건설(주) |
5.6 기업회생절차(법정관리) 결정(3.31 워크아웃 중단) |
| 영동건설(주) |
5.13 기업회생절차(법정관리) 결정(3.30 워크아웃 중단) |
| (주)중도건설 |
5.29 기업회생절차(법정관리) 결정(4.1 워크아웃 중단) |
| (주)태왕 |
6.29 기업회생절차(법정관리) 결정(6.30 워크아웃 중단) |
| 2009.9.17 |
(주)현진건설 |
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리 진행) 진행 |
| 2010.4.13 |
금호산업(주) |
워크아웃 신청 |
| 2010.4.14 |
대우자동차판매(주) |
워크아웃 중단 후 기업회생절차(법정관리) 진행 |
| 2010.4.15 |
성원건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 개시 |
| 2010.4.20 |
금광기업(주) |
워크아웃결정 |
| 2010.4.30 |
남양건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 개시 |
| 2010.5.11 |
풍성주택(주) |
기업회생절차(법정관리) 개시 |
| 2010년 &cr;건설 3차&cr;(16) |
성우종합건설(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| 벽산건설(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| 신동아건설(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| 남광토건(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| 한일건설(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| 중앙건설(주) |
6.25 워크아웃결정 |
| (주)제일건설 |
6.25 워크아웃결정 |
| (주)청구 |
6.25 워크아웃결정 |
| (주)한라주택 |
6.25 워크아웃결정 |
| (주)금광건업 |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 금광기업(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 남진건설(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 진성건설(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| (주)풍성건설 |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 대신건설(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 성지건설(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 결정 |
| 2010.12.31 |
동일토건(주) |
워크아웃 결정 |
| 2011.02.08 |
월드건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.02.25 |
진흥기업(주) |
채권은행 관리절차 개시 |
| 2011.03.22 |
LIG건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.04.01 |
(주)남영건설 |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.04.12 |
삼부토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.04.15 |
동양건설산업 |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.05.30 |
경남기업(주) |
워크아웃 졸업 |
| 2011.06.27 |
이수건설(주) |
워크아웃 졸업 |
| 2011.06.30 |
명단 미공개 |
구조조정 또는 법정관리 절차 진행 |
| 2011.08.05 |
(주)신일건업 |
워크아웃 신청 |
| 2011.10.20 |
범양건영(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.11.17 |
임광토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2011.11.22 |
(주)현진건설 |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2011.12.12 |
고려개발(주) |
워크아웃 결정 |
| 2012.01.19 |
성지건설 |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2011.12.30 |
대우산업개발 &cr;(구 대우자동차판매) |
기업회생절차(법정관리) 졸업 |
| 2012.02.12 |
영동건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2012.05.24 |
임광토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2012.02.08 |
(주)금광기업 |
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2012.03.19 |
남진건설(주) |
6.25 기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2012.05.02 |
풍림산업(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.06.01 |
우림건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.06.26 |
벽산건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.07.06 |
명단 미공개 |
구조조정 또는 법정관리 절차 진행 |
| 2012.07.16 |
삼환기업(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.08.01 |
남광토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.09.26 |
극동건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.10.22 |
한라산업개발(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2012.11.01 |
(주)신일건업 |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2013.01.17 |
삼환기업(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2013.02.15 |
한일건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2013.02 21 |
(주)동보주택건설 |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2013.02.26 |
쌍용건설(주) |
워크아웃 신청 |
| 2013.04.04 |
풍림산업(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2013.04.26 |
STX건설(주) |
워크아웃 신청 |
| 2013.10.29 |
경남기업(주) |
워크아웃 신청 |
| 2014.01.09 |
쌍용건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 시작 |
| 2014.10.07 |
울트라건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2014.12.31 |
동부건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2015.03.26 |
쌍용건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2015.03.27 |
경남기업(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2015.09.03 |
삼부토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 시작 |
| 2015.12.31 |
천원종합개발(주) |
기업회생절차(법정관리) 시작 |
| 2015.12.30 |
금호산업(주) |
채권금융기관 공동관리 절차 종결 |
| 2016.01.29 |
남광토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2016.06.11 |
성우종합건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 시작 |
| 2016.08.03 |
남양건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2016.09.19 |
울트라건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2016.10.27 |
동부건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2017.01.10 |
우진엔지니어링(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2017.03.14 |
티이씨건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2017.03.15 |
한일건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 시작 |
| 2017.03.21 |
천원종합개발(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2017.10.12 |
삼부토건(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2017.10.27 |
한일건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2017.11.01 |
성우종합건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2018.02.07 |
풍림산업(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2018.06.27 |
삼환기업(주) |
기업회생절차(법정관리) 신청 |
| 2018.08.17 |
성우종합건설더블유(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2018.09.05 |
대림종합건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2018.11.07 |
풍림산업(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
| 2019.06.27 |
세원건설(주) |
기업회생절차(법정관리) 종결 |
&cr;정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 향후 부정적인 세계 경제상황으로 인한 국내경기 영향 및 원자재 상승과 금리인상 등으로 인한 건설사들의 차입능력 악화는 추가적인 워크아웃 및 기업회생절차 를 신청하는 건설사들의 발생을 야기할 수 있습니다.&cr;&cr;2012년 9월에 있었던 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행된 바 있습니다. 2014년에는 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러)가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 참고로, 쌍용건설은 국내외 현장만 130여 곳이 넘고 협력업체도 1,400여개에 달하는 등 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 2014년 12월 31일에는 시공능력평가 25위(2014년 기준)의 중견업체인 동부건설이 자금난에 몰려 법정관리를 신청하였으며, 약 2,000여개에 달하는 협력업체가 대금회수에 어려움을 겪었습니다. 2015년에는 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 3월에 다시 워크아웃을 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하였습니다. 한편, 법정관리 중이었던 중견 건설업체인 우림건설은 매각 실패에 따라 2016년 7월 기업회생절차가 폐지되며 청산 절차에 들어갔으며, 최근 국내 주택경기 회복세에도 불구하고 회생절차에 들어간 건설업체의 M&A가 어려움을 겪고 있는 것으로 나타납니다. &cr;&cr;이와 같은 건설업계의 법정관리절차 개시 기업 증가 등은 건설업 전반에 대하여 자금시장의 우려감을 증폭시켜 우량 건설사의 자금조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 또한, 2018년 6월 말 기한 만료로 폐지된 기업구조조정촉진법을 2018년 8월 27일 국회 정무위에서 5년 시한으로 재입법 의결을 하였습니다. 이후 기업구조조정 촉진법 제정안은 국회 본회의에서 의결(9.20일) 후 10.16일 공포(공포 즉시 발효)되었습니다. 이에 따라 향후 건설 업계에 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.&cr;&cr;그러나 해당 기업에 대한 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있으나, 건설업체의 기업회생절차 개시 등의 발생은 전반적인 시장이 당사를 비롯한 건설업체에 우호적이지 않다는 방증이며 이는 건설업의 산업침체로 이어질 수 있으므로, 투자자 여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[카. 시공사 지급보증 관련 위험]&cr;
&cr;
국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려
가 있습니다. 특히 부동산 경기 침체로 2000년대 중반 PF 우발채무가 급증한 바 있으며, 건설업계의 자금조달 여건 악화로 PF대출의 Refinancing과 신규자금 조달이 대부분 단기 차입으로 이루어지는 모습을 보였습니다. 따라서
향후 이러한 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단되오니
투자 시 유의하여 주시기 바랍니다.
|
&cr;국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다. &cr;&cr;이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또 다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.&cr;&cr;대형건설사의 경우 PF 지급보증 규모가 크지만 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기 때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수 및 위험도가 낮은 편이나, 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 경우 PF 대출액의 큰 변화는 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어져, 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.
&cr;
2. 회사위험
|
[가. 사업포트폴리오 관련 위험
]&cr;
&cr;
당사는 주택 건축 사업 및 도로공사 등 토목 사업을 주요 사업으로 영위하고 있으며, 2020년 시공능력평가 20위를 기록한 중대형 규모의 건설사입니다.
2020년 3분기 연결 누적 기준 매출액은 1조 1,304억원이며 세부 사업별로는
국내 건축공사 부문 9,055억원(80.1%),
국내 토목공사부문 1,764억원(15.6%),
해외 공사부문 380억원(3.4%) 및 기타부문 106억원(0.9%) 등으로 구성되어 있습니다.
당사는 2020년 3분기 연결 누적 기준 매출액에서
국내 건축공사부문의 비중이 80%에 근접하여 사업 편중위험이 존재
합니다. 최근
재건축/재개발 규제, 분양가 상한제 및 주택 자금 대출 규제 등
주택 공급과 수요에 영향을 미치는 정책적 요인으로 인해 주택 경기 불확실성이 상승
하였으며, 이에 따른 영향으로
향후 당사의 국내 건축공사부문 수주가 감소할 경우 당사의 매출 및 수익성 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자들께서는 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;1967년 설립 및 1976년 한국증권거래소에 상장된 당사는 주택 건축 사업 및 도로공사 등 토목 사업을 주요 사업으로 영위하고 있습니다. 당사는 2020년 시공능력평가 20위(2019년 16위 및 2018년 15위)를 기록한 중대형 규모의 건설사로서 안정적인 재개발/재건축 위주의 수주전략과 자체 보유한 "한신 더 휴" 아파트 브랜드를 기반으로 경쟁력을 확보하고 있으며, 최대주주는 당사 지분을 36.76% 보유하고 있는 코암시앤시개발(주)입니다.&cr;
| [2020년 건설업계 시공능력 순위] |
| (단위: 억원, 명) |
| 연번 |
상호 |
시공능력평가액 |
기술자수 |
| 1 |
삼성물산 주식회사 |
208,462 |
3,950 |
| 2 |
현대건설(주) |
123,954 |
4,946 |
| 3 |
대림산업(주) |
111,640 |
3,798 |
| 4 |
지에스건설(주) |
104,670 |
3,419 |
| 5 |
(주)포스코건설 |
86,061 |
3,251 |
| 6 |
(주)대우건설 |
84,133 |
4,341 |
| 7 |
현대엔지니어링(주) |
76,770 |
2,244 |
| 8 |
롯데건설(주) |
65,159 |
2,016 |
| 9 |
에이치디씨현대산업개발(주) |
61,593 |
1,067 |
| 10 |
에스케이건설(주) |
51,807 |
2,358 |
| 11 |
(주)한화건설 |
37,170 |
1,329 |
| 12 |
(주)호반건설 |
35,029 |
358 |
| 13 |
(주)태영건설 |
26,880 |
914 |
| 14 |
(주)반도건설 |
22,365 |
236 |
| 15 |
중흥토건(주) |
21,955 |
239 |
| 16 |
삼성엔지니어링(주) |
21,078 |
595 |
| 17 |
대림건설(주) |
18,090 |
996 |
| 18 |
계룡건설산업(주) |
18,011 |
962 |
| 19 |
코오롱글로벌(주) |
17,643 |
893 |
| 20 |
한신공영(주) |
17,226 |
833 |
| [2019년 건설업계 시공능력 순위] |
| (단위: 억원, 명) |
| 연번 |
상호 |
시공능력평가액 |
기술자수 |
| 1 |
삼성물산 주식회사 |
175,153 |
3,920 |
| 2 |
현대건설(주) |
117,372 |
4,320 |
| 3 |
대림산업(주) |
110,043 |
3,615 |
| 4 |
지에스건설(주) |
104,053 |
3,622 |
| 5 |
(주)대우건설 |
90,931 |
4,270 |
| 6 |
(주)포스코건설 |
77,792 |
3,040 |
| 7 |
현대엔지니어링(주) |
73,564 |
2,176 |
| 8 |
롯데건설(주) |
60,645 |
1,859 |
| 9 |
HDC현대산업개발(주) |
52,370 |
1,070 |
| 10 |
(주)호반건설 |
44,209 |
346 |
| 11 |
에스케이건설(주) |
42,588 |
2,030 |
| 12 |
(주)한화건설 |
35,019 |
1,318 |
| 13 |
(주)반도건설 |
25,928 |
259 |
| 14 |
(주)태영건설 |
22,975 |
898 |
| 15 |
(주)부영주택 |
20,503 |
388 |
| 16 |
한신공영(주) |
19,249 |
831 |
| 17 |
중흥토건(주) |
19,014 |
269 |
| 18 |
계룡건설산업(주) |
16,814 |
913 |
| 19 |
코오롱글로벌(주) |
16,102 |
809 |
| 20 |
금호산업(주) |
15,139 |
756 |
&cr;당사의 사업부문은 크게 (국내)건축, (국내)토목, 해외, 기타부문으로 분류되며 그 세부 내용은 아래와 같습니다.
&cr;
| 사업부문 |
회사명 |
사업내용 |
| 건축 |
한신공영(주) |
아파트, 공공건축물 및 초고층빌딩 등 |
| 토목 |
한신공영(주), 기흥용인도로법인 |
도로공사, 터널, 교량, 택지조성 등 |
| 해외 |
한신공영(주) |
도로공사 등 |
| 기타 |
한신공영(주), (주)장수건강, Myanmar Hanshin Co.,Ltd., 한신비엠(주), 상우건영(주), (주)한백산업개발, 드림파크개발(주), Chokchey Finance Plc,에이치에스홀딩스(주), 에이치케이세종(주), 세교피에프브이(주), (주)임산하우징 등
|
상가임대, 식품제조, 금융업, 해외투자개발 등 |
&cr;당사는 고부가가치 사업인 민간/공공 아파트 건축 사업을 주력으로 공공/해외 토목 사업 등 다양한 사업 포트폴리오를 구성하고 있습니다
.
2020년 3분기 연결 누적 기준 매출액은 1조 1,304억원이며 세부 사업별로는
국내 건축공사 부문 9,055억원(80.1%),
국내 토목공사부문 1,764억원(15.6%),
해외 공사부문 380억원(3.4%) 및 기타부문 106억원(0.9%) 등으로 구성되어 있습니다.&cr;
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
기타부문 |
공통 |
합계 |
| 사업부문별 손익 |
| 매출액 |
905,451 |
176,365 |
38,003 |
10,628 |
- |
1,130,447 |
| 매출원가 |
783,915 |
172,599 |
36,688 |
2,260 |
- |
995,462 |
| 판매비와관리비 |
- |
- |
- |
|
53,434 |
53,434 |
| 영업이익 |
121,536 |
3,766 |
1,315 |
8,368 |
(53,434) |
81,551 |
| 기타손익 및 금융손익 |
- |
- |
- |
- |
(6,518) |
(6,518) |
| 법인세비용 |
- |
- |
- |
- |
19,645 |
19,645 |
| 분기순이익 |
121,536 |
3,766 |
1,315 |
8,368 |
(79,597) |
55,388 |
| 사업부문별 자산ㆍ부채 |
| 사업부문별 자산 |
604,257 |
44,550 |
30,474 |
- |
984,982 |
1,664,263 |
| 사업부문별 부채 |
295,281 |
126,035 |
26,597 |
- |
649,585 |
1,097,498 |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
기타부문 |
공통 |
합계 |
| 사업부문별 손익 |
| 매출액 |
906,132 |
198,801 |
50,910 |
2,150 |
- |
1,157,993 |
| 매출원가 |
799,355 |
202,632 |
42,593 |
431 |
- |
1,045,011 |
| 판매비와관리비 |
- |
- |
- |
- |
49,251 |
49,251 |
| 영업이익(손실) |
106,777 |
(3,831) |
8,317 |
1,719 |
(49,251) |
63,731 |
| 기타손익 및 금융손익 |
- |
- |
- |
- |
(7,190) |
(7,190) |
| 법인세비용 |
- |
- |
- |
- |
4,072 |
4,072 |
| 분기순이익(손실) |
106,777 |
(3,831) |
8,317 |
1,719 |
(60,513) |
52,469 |
| 사업부문별 자산ㆍ부채 |
| 사업부문별 자산 |
770,179 |
51,403 |
43,550 |
- |
860,616 |
1,725,748 |
| 사업부문별 부채 |
456,613 |
139,587 |
40,070 |
- |
594,455 |
1,230,725 |
당사는 2020년 3분기 연결 누적 기준 매출액에서 국내 건축공사부문의 비중이 80%에 근접하여 사업 편중위험이 존재합니다. 특히 2020년 3분기 누적 영업이익(공통 비용 차감 전) 기준으로는 국내 건축공사부문에서 발생한 이익이 1,215억원으로, 타부문의 영업이익(국내 토목공사부문 38억, 해외 공사부문 13억 및 기타부문 84억)을 감안할 때 대부분의 이익이 국내 건축공사부문에서 창출되고 있는 것을 알 수 있습니다.&cr;&cr;
다만 당사는 건축부문 내에서 한국토지주택공사 및 서울주택도시공사 발주 공공주택 공사를 꾸준히 수주하고 있는 등 전체 매출 및 수주잔고에서 30% 내외를 관급 공사 비중으로 유지하고 있으며, 상대적으로 분양리스크가 낮은 개발신탁 사업과 재건축 및 재개발 사업수주를 확대하여 사업 위험을 통제하고 있습니다. 개발신탁 사업의 경우 공사비가 확보된 상태로 공사를 진행하여 분양이 저조하더라도 당사의 손실 가능성이 제한적이며, 재건축 및 재개발 사업의 경우 정비사업으로서 토지가 확보된 조합으로부터 수주를 받아 공사를 진행하므로 사업의 안정성이 높은 편입니다. 그러나 당사는 상대적으로 리스크가 높은 자체사업의 매출 비중 또한 상당한 수준이므로, 향후 주택 경기 악화로 인해 미분양 물량이 증가할 경우 당사 사업포트폴리오에서 높은 비중을 차지하고 있는 국내 건축공사부문의 수익성이 훼손될 가능성이 존재합니다. 당사의 공사 종류별 매출액 및 계약(수주)잔고 등 현황은 아래와 같습니다.&cr;
|
[공사 종류별 매출액 및 계약(수주)잔고 등 현황]
|
| (단위 : 억원 ) |
| 구 분 |
공사건수 |
완성공사 및 수익인식액 |
2020년 3분기말&cr;공사계약잔액 |
원도급액 |
평균 도급액 |
| 2020년&cr;3분기 |
2019년&cr;3분기 |
2019년 |
| 관 급 |
41 |
2,525 |
2,150 |
3,178 |
5,408 |
16,196 |
395 |
| 민 간 |
64 |
2,387 |
3,444 |
4,163 |
8,366 |
25,647 |
401 |
| 합 계 |
105 |
4,912 |
5,594 |
7,341 |
13,774 |
41,843 |
399 |
| 구 분 |
공사건수 |
완성공사 및 수익인식액 |
2020년 3분기말&cr;공사계약잔액 |
원도급액 |
평균 도급액 |
| 2020년&cr;3분기 |
2019년&cr;3분기 |
2019년 |
| 관 급 |
53 |
1,648 |
1,817 |
3,028 |
6,539 |
19,851 |
375 |
| 민 간 |
3 |
115 |
171 |
232 |
220 |
1,069 |
356 |
| 해 외 |
18 |
373 |
472 |
575 |
1,735 |
6,737 |
374 |
| 합 계 |
74 |
2,136 |
2,460 |
3,835 |
8,494 |
27,657 |
374 |
| 구 분 |
공사건수 |
완성공사 및 수익인식액 |
2020년 3분기말&cr;공사계약잔액 |
원도급액 |
평균 도급액 |
| 2020년&cr;3분기 |
2019년&cr;3분기 |
2019년 |
| 국 내 |
5 |
4,090 |
3,380 |
4,851 |
4,464 |
21,439 |
4,288 |
| 합 계 |
5 |
4,090 |
3,380 |
4,851 |
4,464 |
21,439 |
4,288 |
&cr;
한
편 지역별로는 2020년 3분기 누적 기준 국내 매출 비중이 96.6%로 대부분을 차지하고 있으며, 해외의 경우 동남아 매출이 3.4%를 기록하고 있습니다. 해외 공사의 경우 당사는 현재 위험이 낮은 관급 토목공사 위주로 진행하고 있으며, 플랜트 등 상대적으로 손실 발생가능성이 큰 대규모 사업은 진행하고 있지 않으므로 당사 매출에서 차지하는 비중은 낮은 수준입니다. 만약 향후 해외 매출 비중이 증가하고 매출 대상 지역이 다변화될 경우에는 사업 포트폴리오 분산 효과는 증가할 수 있으나, 국내 사업에 비하여 해외 사업이 시공위험 및 지정학적 리스크 등이 높을 수 있다는 점에 유의할 필요가 있습니다.&cr;
| 구분 |
2020년 3분기 |
2019년 3분기 |
| 국내 |
1,092,444 |
1,107,083 |
| 동남아 |
38,003 |
50,910 |
| 합계 |
1,130,447 |
1,157,993 |
&cr;2015년부터 이어진 주택 경기 호조로 인해 당
사
또한 주력 사업으로 영위하고 있는 국내 건축공사부문에서 양호한 수준의 이익을 거두어 왔으며, 전체 매출, 영업이익 및 당기순이익이 지속적으로 증가해 왔습니다. 그러나 2017년부터 정부가 지속적으로 강력한 부동산 정책을 실시하고 있으며, 재건축/재개발 규제, 분양가 상한제 및 주택 자금 대출 규제 등 주택 공급과 수요에 영향을 미치는 정책적 요인으로 인해 주택 경기 불확실성이 상승하였습니다. 이에 따른 영향으로 향후 당사의 국내 건축공사부문 수주가 감소할 경우 당사의 매출 및 수익성 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.&cr;&cr;
|
[나. 재무안정성 관련 위험
]&cr;
&cr;
당
사는
2020
년 3분기말 연결기준 부채비율
193.6%
,
유동비율 124.3% 및 차입금의존도 31.7%를
기록
하였습
니
다.
당사의 최근 재무수치 및 재무비율을 종합적으로 고려 시 당사의 재무안정성은 2016년 이후 현재까지 지속적으로 개선되고 있으며 현재 양호한 수준을 나타내고 있는 것으로 판단되나,
향후 당사의 영업환경 변동에 따라 재무안정성의 변화가 크게 나타날 수 있는 점에 유의
하시기 바랍니다. 당사의 부채 비율은 감소 추세를 보이고 있으나
향후 당사가 대규모 적자를 기록하거나 우발채무가 현실화될 경우 당사의 부채비율이 다시 증가할 가능성이 존재
합니다.
또
한
당사의 차입금 규모 및 차입금 의존도가 증가 추세를 보이고 있는 바 향후 부채비율 상승을 동반하면서 차입금 의존도가 추가 상승할 경우 당사의 재무 부담이 증가할 수 있습니다
.
한편 당사가 발행한 사모사채에는 당사 신용등급이 BBB- 미만으로 하락할 경우 기한의 이익이 상실되는 신용등급 트리거 조항이 포함되어 있습니다. 만약
당사의 영업 환경이 급격하게 악화되어 현재 신용등급(한국신용평가 기준 BBB)이 두 단계 이상 하락할 경우에는 즉각적인 채무 상환 의무가 발생하여 당사의 유동성이 크게 훼손될 수 있으
니 투자자들께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
|
당사의 주요 재무제표 추이는 다음과 같습니다. &cr;
| [주요 재무지표 추이(연결기준)] |
| (단위: 억원, %) |
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 자산총계 |
16,643 |
16,510 |
17,784 |
19,054 |
15,534 |
| 부채총계 |
10,975 |
11,372 |
13,324 |
15,541 |
12,853 |
| 자본총계 |
5,668 |
5,138 |
4,460 |
3,513 |
2,681 |
| 총차입금 |
5,280 |
5,842 |
4,370 |
4,748 |
2,262 |
| 현금성자산 |
4,852 |
2,937 |
2,815 |
2,954 |
2,323 |
| 순차입금 |
427 |
2,906 |
1,554 |
1,794 |
-61 |
| 부채비율 |
193.6 |
221.3 |
298.7 |
442.4 |
479.4 |
| 유동비율 |
124.3 |
128.6 |
126.5 |
125.6 |
85.5 |
| 차입금의존도 |
31.7 |
35.4 |
24.6 |
24.9 |
14.6 |
| 주1) |
현금성자산 = 현금및현금성자산 + 단기금융상품 |
| 주2) |
유동비율 = 유동자산 / 유동부채 |
| 주3) |
부채비율 = 부채총계 / 자본총계 |
| 주4) |
차입금의존도 = 총 차입금 / 총자산 |
| 주5) |
K-IFRS 연결재무상태표
를 이용하여 작성하였습니다.
|
| 자료: |
당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 보고서 |
당사의 부채비율은 2016년말 479.4%를 기록한 이후 매년 지속적으로 감소하여 2020년 3분기말 연결기준 193.6%를 기록하고 있습니다. 이는 최근 3년 간 당사가 양호한 수익성을 보임에 따라 이익 잉여금 누적액 및 자본총계가 크게 증가한 데 비해 부채 규모는 2017년 이후 지속적으로 감소 추세를 보이고 있기 때문인 것으로 해석됩니다. 현재 당사의 부채비율은 건설업종 내에서 당사의 신용등급 대비 양호한 수준으로 판단되나, 그럼에도 불구하고 향후 당사가 대규모 적자를 기록하거나 우발채무가 현실화될 경우 당사의 부채비율이 다시 증가할 가능성이 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.&cr;&cr;유동비율의 경우 2016년말 85.5%로 100% 미만을 기록하였으나, 2017년말 125.6%, 2018년말 126.5%, 2019년말 128.6% 및 2020년 3분기말 연결기준 124.3%를 기록하는 등 2017년말부터 100%를 상회하면서 증가 추세를 보이고 있어 양호한 수준인 것으로 판단됩니다.&cr;&cr;
당사의 총차입금 규모는 연결 기준으로 2016년말 2,262억원에서 2019년말 5,842억원으로 증가 추세를 보여 왔습니다. 특히 2016년말 2,262억원이었던 총차입금이 2017년말 4,748억원으로 두 배 이상 증가한 바 있는데, 이는 대부분 PF 관련 차입금으로 인한 증가분입니다. 당사는 2017년 중 자체사업장(일광지구 8,9BL)의 사업진행을 위해 HUG 보증상품을 통하여 NH농협으로부터 약 1,400억원의 PF차입금을 조달하였으며, 연결자회사인 드림파크개발(주)가 인천청라한신더휴 자체사업 진행을 위해 청라에이베스트(유)로부터 1,200억원의 PF 차입금을 조달한 바 있습니다.
&cr;&cr;
또한 당사는 2019년 중 990억원 규모의 공모사채를 발행하였으며, 신규 기업어음 발행 및 금융기관 차입으로 인해 단기차입금이 증가하는 등 2019년말 연결기준 차입금이 2018년 대비 1,472억원 증가하였으나, 2020년 3분기말 기준으로는 차입금이 5,280억원으로 562억원 감소 하였습니다. 한편 금번 제42회 공모 회사채 발행을 통해 600억원~1,000억원의 차입금이 추가로 조달할 예정이며,
이 중 580억원은 기존 채무 상환에 사용될 예정이나,
채무 상환 전까지는 최대 1,000억원의 추가 차입금 증가 효과가 나타날 수 있습니다. &cr;
&cr;차입금 증가에 따라 당사의 차입금 의존도는 2020년 3분기말 연결 기준 31.7%를 기록하여 2016년말 14.6% 대비 증가하였으며, 금번 제42회 회사채 발행으로 인해 추가로 증가할 가능성이 존재합니다. 그러나 2016년말 보유 현금성 자산이 총차입금을 상회하여 순차입금이 -61억원을 기록하는 등 차입금 규모가 이례적으로 낮은 수준이었던 점과 최근 부채비율 및 유동비율 등 주요 재무 안정성 지표가 빠르게 개선되고 있는 추세로 볼 때 현재까지 차입금 의존도의 상승이 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 향후 부채비율 상승을 동반하면서 차입금 의존도가 추가 상승할 경우 당사의 재무 부담이 증가할 수 있으므로 유의할 필요가 있습니다. 당사의 차입금 구조는 아래와 같습니다.&cr;
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 단기차입금 |
1,228 |
1,137 |
588 |
312 |
762 |
| 유동성장기부채 |
2,171 |
2,020 |
1,244 |
1,031 |
909 |
| 사채 |
1,137 |
1,472 |
- |
100 |
200 |
| 장기차입금 |
743 |
1,214 |
2,538 |
3,306 |
392 |
| 차입금합계 |
5,280 |
5,842 |
4,370 |
4,748 |
2,262 |
| 현금성자산 |
4,852 |
2,937 |
2,815 |
2,954 |
2,323 |
| 순차입금 |
427 |
2,906 |
1,554 |
1,794 |
-61 |
| 영업이익 |
816 |
1,245 |
2,145 |
1,333 |
697 |
| 영업활동현금흐름 |
866 |
1,174 |
1,846 |
1,330 |
981 |
| 주1) |
현금성자산 = 현금및현금성자산 + 단기금융상품 |
| 주2) |
순차입금 = 차입금합계 - 현금성자산 |
| 주3) |
K-IFRS 연결재무상태표
를 이용하여 작성하였습니다.
|
| 자료: |
당사 2019년 3분기보고서 및 각 사업연도 보고서 |
&cr;
재무융통성 측면에서 2020년 3분기말 연결누적기준 총차입금 5,280억원 중 단기차입금 및 유동성장기부채의 합계는 총 3,399억원이며, 비
중은 약 64.4%로 상당한 수준입니다. 다만 당사가 2020년 3분기말 현재 보유한 현금 및 현금성 자산이 4,852억원에 달하여
향후 1년 이내에 만기가 돌아오는 차입금의 상환 가능성은 높은 수준으로 판단됩니다. 또한 금번 제42회 공모사채는 전액 2년 만기로 발행될 예정으로 전체 차입금에서 사채(장기 차입금) 비중이 증가하여 차입금 만기 구조에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 그럼에도 불구하고 향후 단기차입금 비중이 급격하게 증가할 경우 당사 유동성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 유의하시기 바랍니다.&cr;
&cr;당사의 차입금 상세 내역은 다음과 같습니다.&cr;
| 구분 |
차입처 |
이자율(%) |
당분기말 |
전기말 |
상환방법 |
| 일반대출 |
우리은행 |
3.20 |
10,000 |
10,000 |
만기일시상환 |
| 일반대출 |
농협 |
3.83 |
7,500 |
7,500 |
만기일시상환 |
| 일반대출 |
광주은행 |
4.06 |
3,000 |
- |
만기일시상환 |
| 일반대출 |
우리종합금융 |
4.60 |
10,000 |
10,000 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
산업은행 |
3.17 |
5,000 |
5,000 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
산업은행 |
3.43 |
15,000 |
- |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
남서울농협 외 |
4.50 |
- |
11,266 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
Phnom Penh Commercial Bank |
5.90 |
2,630 |
2,602 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
KB Cambodia Plc |
4.80 |
4,694 |
2,316 |
만기일시상환 |
| CP |
KB투자증권 |
4.70 |
20,000 |
20,000 |
만기일시상환 |
| CP |
한국투자증권 |
4.30 |
15,000 |
15,000 |
만기일시상환 |
| CP |
한국투자증권 |
4.80 |
30,000 |
30,000 |
만기일시상환 |
| 합계 |
122,824 |
113,684 |
|
당사의 2020년 3분기말 연결 기준 단기차입금은 2019년말 대비 91억원 증가하였습니다. 이자율은 3.20 ~ 5.90%로 대출 건 별 편차가 큰 편입니다. 단기차입금은 모두 만기일시상환으로 구성되어 있어
특정 시기에 만기가 집중 도래할 경우에는 당사의 재무 안정성에 다소 부담이 될 가능성이 존재합니다.&cr;
| 구분 |
차입처 |
이자율(%) |
당분기말 |
전기말 |
상환방법 |
| 담보대출 |
건설공제조합 |
1.12 |
37,747 |
37,747 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
농협 |
2.60 |
- |
31,700 |
분할상환 |
| 담보대출 |
농협손해보험 |
2.60 |
- |
21,200 |
분할상환 |
| 담보대출 |
농협캐피탈 |
2.95 |
- |
17,600 |
분할상환 |
| 담보대출 |
대구은행 |
3.70 |
5,000 |
- |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
광주은행 |
3.70 |
5,000 |
- |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
경남은행 |
3.70 |
5,000 |
- |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
IBK Phnom penh branch |
5.00 |
2,934 |
2,893 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
청라에이베스트(유) |
3.34 |
- |
75,000 |
분할상환 |
| 담보대출 |
남천천신협 외 |
4.70 |
17,000 |
17,000 |
만기일시상환 |
| 담보대출 |
신한캐피탈 외 |
4.69 |
12,500 |
- |
만기일시상환 |
| 건설자금 |
주택도시보증공사 |
- |
1,862 |
1,941 |
분할상환 |
| 유동화대출 |
KB국민은행(*) |
3.76 |
62,000 |
68,000 |
분할상환 |
| 합계 |
149,043 |
273,081 |
|
| 차감 : 유동항목 |
(82,011) |
(153,577) |
|
| 비유동항목 |
67,032 |
119,504 |
|
| (*1) 세종한신리저브2 공사현장의 (장래)분양수익금을 KB국민은행에 담보로 제공하고 있습니다. &cr;자료: 당사 2020년 3분기보고서 |
&cr;당사의 2020년 3분기말 연결 기준 장기차입금(유동항목 차감 전)은 2019년말 대비 약 1,240억원 감소하였습니다. 장기차입금은 대체로 분할상환 위주이므로 장기 차입금의 만기 도래에 따라 당사 재무 안정성이 급격하게 악화될 가능성은 낮은 것으로 판단되며, 향후 1년 이내 만기가 도래하는 유동항목이 2019년말 1,536억원 대비 2020년 3분기말 820억원으로 감소하여 단기 유동성 부담역시 경감 되었습니다. 한편 장기차입금은 담보 및 유동화대출로 이루어져 있어 유사시 금번 제42회 무보증사채 대비 상기 장기차입금의 원리금이 우선적으로 상환될 가능성이 존재합니다.
2020년 3분기말 연결 기준 당사가 장기차입금 등과 관련하여 금융기관 등에 담보로 제공한 자산은 다음과 같습니다.&cr;
| 제공받은 자 |
담보제공자산 |
채권최고액 |
장부금액 |
채무내역 |
| 건설공제조합 |
공정가치금융자산 |
51,929 |
51,929 |
장기차입금 관련 |
| 엔지니어링공제조합 |
공정가치금융자산 |
25,954 |
25,954 |
이행보증 관련 |
| 국민은행 |
본사건물, 토지 |
96,000 |
157,958 |
B2B외상매출채권 담보대출 약정 및 단기차입금 관련 |
| 남천천신협 외 |
투자부동산 |
22,100 |
44,456 |
단기차입금 관련 |
| ㈜에스와이에스리테일 |
본사건물 |
500 |
4,713 |
임대보증금 관련 |
| 씨에스유통㈜ |
토지 |
1,000 |
4,886 |
임대보증금 관련 |
| ㈜보나비 등 |
본사건물 |
330 |
4,713 |
임대보증금 관련 |
| 농협은행주식회사 |
단기금융상품 |
7,000 |
7,000 |
B2B외상매출채권 담보대출 약정 관련 |
| 신한은행 |
단기금융상품 |
2,500 |
2,500 |
B2B외상매출채권 관련 예금 담보 |
| 남서울경전철㈜ |
공정가치금융자산 |
1,011 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 스마트레일㈜ |
공정가치금융자산 |
1,393 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 용인맑은물사랑㈜ |
공정가치금융자산 |
519 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 용인맑은물㈜ |
공정가치금융자산 |
751 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 청룡화랑㈜ |
공동지배기업투자주식 |
1,365 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 여수맑은물사랑㈜ |
공동지배기업투자주식 |
655 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 화성에코텍㈜ |
공정가치금융자산 |
22 |
22 |
담보대출 약정 관련 |
| 기흥용인도로법인 |
종속기업투자주식 |
5,305 |
- |
담보대출 약정 관련 |
| 신한은행 |
본사건물, 토지 |
7,041 |
4,713 |
외화지급보증 |
| 국민은행 |
본사건물, 토지 |
5,633 |
4,713 |
외화지급보증 |
| 산업은행 |
본사건물, 토지 |
7,041 |
4,713 |
외화지급보증 |
| 한국산업은행 |
본사건물, 토지 |
20,000 |
162,672 |
단기차입금 관련 |
| 대구은행 외 |
투자부동산 |
15,000 |
26,260 |
장기차입금 관련 |
| 합계 |
273,049 |
507,202 |
|
&cr;한편 당사의 2020년 3분기말 연결 기준 만기 잔존 사채 발행 금액(사채할인발행차금 및 유동항목 차감 전)은 2019년말 대비 530억원 증가하였습니다. 당사는 2020년 3월 4일 제40회 무보증공모사채(발행 금액 합계 940억원)를 발행한 바 있으며, 동 사
채 금액이 현재 당사의 전체 사채 금액 중 38.9% 이상의 비중을 차지하고 있습니다.
당사는 금번 제42회 무보증공모사채 발행을 통해 제34-2회 무보증공모사채 원금 580억원을 만기 상환할 예정이며, 동 금액 상환 전까지는 사채 금액이 일시적으로 크게 증가할 수 있습니다.
한편 당사가 발행한 사모사채에는 당사 신용등급이 BBB- 미만으로 하락할 경우 기한의 이익이 상실되는 신용등급 트리거 조항이 포함되어 있습니다. 당사의 현재 신용등급은 한국기업평가 BBB+ 및 한국신용평가 BBB 등급으로, 만약 당사의 영업 환경이 급격하게 악화되어 한국신용평가 기준 현재 신용등급이 두 단계 이상 하락할 경우에는 즉각적인 채무 상환 의무가 발생하여 당사의 유동성이 크게 훼손될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.&cr;
| 구분 |
발행일 |
상환일(*) |
이자율(%) |
당분기말 |
전기말 |
| 제34-1회 무보증사모사채 |
2019년 3월 18일 |
2020년 9월 18일 |
4.58 |
- |
41,000 |
| 제34-2회 무보증사모사채 |
2019년 3월 18일 |
2021년 3월 18일 |
4.87 |
58,000 |
58,000 |
| 제35회 무보증사모사채 |
2019년 7월 26일 |
2021년 1월 26일 |
4.58 |
25,500 |
25,500 |
| 제36회 무보증사모사채 |
2019년 8월 13일 |
2021년 8월 13일 |
4.87 |
20,000 |
20,000 |
| 제37-1회 무보증사모사채 |
2019년 9월 16일 |
2021년 3월 16일 |
4.58 |
19,000 |
19,000 |
| 제37-2회 무보증사모사채 |
2019년 9월 16일 |
2021년 9월 16일 |
4.87 |
5,000 |
5,000 |
| 제38회 사모회사채 |
2019년 11월 28일 |
2022년 11월 28일 |
2.52 |
15,000 |
15,000 |
| 제39회 사모회사채 |
2019년 12월 19일 |
2022년 12월 19일 |
2.46 |
5,000 |
5,000 |
| 제40회 공모회사채 |
2020년 3월 4일 |
2022년 3월 4일 |
3.86 |
94,000 |
- |
| 합계 |
241,500 |
188,500 |
| 차감: 사채할인발행차금 |
(432) |
(382) |
| 차감잔액 |
241,068 |
188,118 |
| 차감: 유동성대체액(순액) |
(127,390) |
(40,926) |
| 차감잔액 |
113,678 |
147,192 |
| (*) 사채는 만기일에 일시상환, 이자는 1~3개월 후급조건 등 입니다&cr;자료: 당사 2019년 3분기 보고서 |
상기 검토한 재무수치 및 재무비율을 종합적으로 고려 시 당사의 재무안정성은 2016년 이후 현재까지 지속적으로 개선되고 있으며 현재 양호한 수준을 나타내고 있는 것으로 판단됩니다. 다만 향후 당사의 영업환경 변동에 따라 재무안정성의 변화가 크게 나타날 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.&cr;&cr;
|
[다. 수익성 관련 위험
]&cr;
&cr;
당사의 2016년, 2017년 및 2018년도의 연간 연결 기준 매출액은
1조 7,723억원, 1조 9,843억원 및 2조 1,422억원으로 직전년도 대비 각각 30.5%, 12.0% 및 8.0% 증가하였습니다. 동 기간 당사의 영업이익 및 순이익 또한 증가 추세를 보였으며, 영업이익률도 2016년 3.9% 대비 2018년 10.0%로 증가하여 질적인 측면에서도 수익성이 개선되었습니다. 다만
당사의 2019년 연결 매출액은 1조 6,233억원으로 전년 동기 대비 24.2% 감소하였으며, 영업이익 또한 1,245억원으로 전년 동기 2,145억원 대비 크게 감소
하였으며, 영업이익률은 7.7%를 기록
하였습니다.
수익 변동성이 크게 나타난 주요 원인은 회계 기준 변경으로,
2018년 준공된 일부 자체사업장에 대한 수익 인식 방법이 기존 진행 기준에서 인도 기준으로 변경되면서 2018년 매출 및 이익이 이례적으로 증가하였고, 역기저효과로 인해 2019년 매출 및 이익이 전년 동기 대비 크게 감소
한 것으로 판단됩니다.
현재 진행중인 자체 사업은 대부분 진행 기준으로 수익을 인식하고 있으나, 만약
향후에도 비중 있는 자체공사 사업장으로부터 발생하는 수익이 인도 기준으로 인식될 경우 당사의 매출 및 이익 변동성이 높게 나타날 수 있는 점 유의
하시기 바랍니다. 당사의 2020년 3분기말 연결기준 매출액은 1조 1,304억원으로 전년 동기 1조 1,580억원과 비슷한 수준이나, 수익성이 좋은 자체사업장의 준공 등의 영향으로 영업이익과 당기순이익 등 수익성 지표는 전년동기 대비 개선된 결과를 보였습니다. 또한 최근 국내 토목공사부문 및 해외 공사부문의 수익성 개선 추세에도 불구하고
당사의 사업포트폴리오가 국내 건축공사부문에 편중되어 있어 정부의 집값 안정을 위한 강력한 부동산 정책 등으로 인해 향후 주택 경기가 둔화된다면 당사의 전반적인 수익성에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있으니 투자자들께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
|
당사의 2016년부터 2020년 3분기 누적 연결기준 요약 손익계산서는 다음과 같습니다.&cr;
| 항 목 |
2020년&cr;3분기 |
2019년&cr;3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 매출액 |
11,304 |
11,580 |
16,233 |
21,422 |
19,843 |
17,723 |
| 전년동기대비&cr;매출 증가율 |
-2.4 |
-29.0 |
-24.2 |
8.0 |
12.0 |
30.5 |
| 매출원가 |
9,955 |
10,450 |
14,310 |
18,660 |
17,608 |
16,410 |
| 매출총이익 |
1,350 |
1,130 |
1,923 |
2,762 |
2,235 |
1,312 |
| 매출총이익률 |
11.9 |
9.8 |
11.8 |
12.9 |
11.3 |
7.4 |
| 판매비와 관리비 |
534 |
493 |
678 |
617 |
902 |
615 |
| 영업이익 |
816 |
637 |
1,245 |
2,145 |
1,333 |
697 |
| 당기순이익 |
554 |
525 |
721 |
1,620 |
725 |
267 |
| 영업이익률 |
7.2 |
5.5 |
7.7 |
10.0 |
6.7 |
3.9 |
| 당기순이익률 |
4.9 |
4.5 |
4.4 |
7.6 |
3.7 |
1.5 |
| 주) K-IFRS 연결 기준&cr;자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 보고서 |
&cr;
당사의 2016년, 2017년 및 2018년도의 연간 연결 기준 매출액은
1조 7,723억원, 1조 9,843억원 및 2조 1,422억원으로 직전년도 대비 각각 30.5%, 12.0% 및 8.0% 증가하였습니다. 당사의 연결기준 영업이익 역시 2016년, 2017년 및 2018년 각각 697억원, 1,333억원 및 2018년 2,145억원으로 2018년 영업이익이 2016년 대비 약 3배 이상 증가하여 양적 성장을 기록했을 뿐만 아니라 영업이익률 또한 2016년 3.9% 대비 2018년 10.0%로 증가하여 질적인 측면에서도 수익성이 개선되었습니다. 이와 같은 양호한 수익성은 국내 주택건설 시장의 분양 호조로 인한 것이며, 특히 당사의 경우 2015년부터 국내건축공사(주택) 부문 매출 비중이 70%를 상회하고 있어 이익 성장성이 높게 나타난 바 있습니다.&cr;
&cr;다만 당사의 2019년도 연결 매출액은 1조 6,233억원으로 전년 동기 대비 24.2% 감소하였으며, 영업이익 또한 1,245억원으로 전년 동기 2,145억원 대비 크게 감소하였습니다. 이와 같은 매출 및 이익의 급격한 변동은 주로 회계 기준 변경에서 기인한 것으로 판단됩니다. 당사는 2018년부터 연결재무제표 작성시 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용하고 있으며 동 기준서에 따르면 자체공사의 경우 특정 기준을 충족하는 경우가 아니면 매출 및 이익을 고객에게 인도하는 시점에서 한꺼번에 인식하여야 합니다. 당사는 예정원가의 10%가 투입된 시점을 기준으로 1차 중도금 납부가 완료된 경우 진행 기준으로 수익을 인식하고, 그렇지 않은 경우 인도 기준으로 수익을 인식하고 있습니다.&cr;&cr;2018년에는 자체사업장 중 인도 기준 수익 인식 대상인 시흥배곧한신더휴(분양대금 4,113억원)의 준공 및 입주가 이루어짐에 따라 상당한 수익이 발생하여 매출이 이례적으로 높게 나타났으며, 자체공사의 경우 타 공종 대비 이익률이 높기 때문에 영업이익률과 순이익률 또한 증가하였습니다. 다만 현재 진행 중인 자체공사의 경우 분양 계약이 늦어진 일부 세대를 제외하고는 대부분 진행 기준으로 수익을 인식하고 있어 당분간 회계적 효과로 인해 수익 변동성이 높게 나타나지는 않을 것으로 예상됩니다.
그
러나 만약
향후에도 비중 있는 자체공사 사업장으로부터 발생하는 수익이 인도 기준으로 인식될 경우 당사의 매출 및 이익 변동성이 높게 나타날 수 있는 점 유의
하시기 바랍니다.
이와 같은 회계기준 변경에 대해서는 [회사위험 - 라. 회계기준 변경에 따른 매출 및 이익 변동성 관련 위험]에 보다 상세히 기술되어 있으니 해당 항목을 참고하시기 바랍니다.&cr;&cr;당사의 2020년 3분기 누적 연결매출액은 1조1,304억원으로 전년 동기대비 2.4% 감소하였으나, 영업이익은 815억원으로 전년 동기대비 27.9% 증가하였으며, 영업이익률은 7.2%를 기록했습니다. 영업이익률이 증가한 주요원인은 수익성이 좋은 자체사업장의 존공으로서, 2020년 2분기와 3분기에 걸쳐 일광 한신더휴, 청라 한신더휴 사업장 준공의 영향이 큽니다.&cr;
| [사업부문별 영업이익률 현황] |
| (단위 : 백만원) |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
905,451 |
176,365 |
38,003 |
10,628 |
1,130,447 |
| 영업이익 |
121,536 |
3,766 |
1,315 |
-45,006 |
81,551 |
| 영업이익률 |
13.4% |
2.1% |
3.5% |
- |
7.2% |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
906,132 |
198,801 |
50,910 |
2,150 |
1,157,993 |
| 영업이익 |
106,777 |
-3,831 |
8,317 |
-45,813 |
63,731 |
| 영업이익률 |
11.8% |
-1.9% |
16.3% |
- |
5.5% |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
1,225,406 |
326,059 |
58,423 |
13,400 |
1,623,288 |
| 영업이익 |
143,441 |
33,919 |
4,752 |
-57,571 |
124,541 |
| 영업이익률 |
11.7% |
10.4% |
8.1% |
- |
7.7% |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
1,719,783 |
336,741 |
76,189 |
9,469 |
2,142,182 |
| 영업이익 |
231,064 |
29,668 |
7,618 |
-53,883 |
214,467 |
| 영업이익률 |
13.4% |
8.8% |
10.0% |
- |
10.0% |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
1,562,284 |
336,440 |
77,901 |
7,681 |
1,984,306 |
| 영업이익 |
211,980 |
8,287 |
3,257 |
-90,203 |
133,321 |
| 영업이익률 |
13.6% |
2.5% |
4.2% |
- |
6.7% |
| 구분 |
국내건축&cr;공사부문 |
국내토목&cr;공사부문 |
해외&cr;공사부문 |
공통&cr;(기타부문포함) |
합계 |
| 매출액 |
1,399,349 |
302,430 |
61,767 |
8,709 |
1,772,255 |
| 영업이익 |
168,603 |
-47,126 |
2,697 |
-54,484 |
69,690 |
| 영업이익률 |
12.0% |
-15.6% |
4.4% |
- |
3.9% |
| 자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도보고서 |
부문별 수익성 지표를 살펴보면
국내건축공사 부문의 경우 2016년부터 2018년까지 연결 기준 매출 및 영업이익이 증가 추이를 보였습니다. 매출액은 2016년 1조 3,993억원에서 2018년 1조 7,198억원으로 약 3,205억원(22.9%) 증가하였으며, 영업이익은 2016년 1,686억원에서 2018년 2,311억원으로 약 625억원(37.1%) 증가하였습니다. 또한 영업이익률은 2016년 12.0%에서 2018년 13.4%로 2.4%p. 상승하였습니다. 국내건축공사 부문에서 높은 수익성을 보인 것은 양호한 주택 시장 경기 및 당사가 영위하고 있는 자체사업에서 특히 우수한 실적을 거두었기 때문으로 판단됩니다. 2020년 3분기말 연결 기준으로는 매출액 9,055억원, 영업이익 1,215억원 및 영업이익률 13.4%를 기록하였으며,
수익성이 높은 자체사업장 준공의 영향으로 COVID-19 팬더믹 상황에서도 지난해 동기와 비슷한 실적을 나타냈습니다.&cr;
&cr;국내 토목공사부문의 경우 국내 건축공사부문에 비해 수익성이 저조한 편이나 수익성 개선 추세를 보이고 있는 것으로 판단됩니다. 2016년에는 영업이익 적자를 기록하였으나 2017년에는 소폭 흑자를 기록하였고, 2018년에는 8.8%의 양호한 영업이익률을 기록하였습니다. 2020년 3분기말 기준으로는 흑자를 기록 중에 있으며, 투입원가를 감안한 계약 변경이 주로 연말에 이루어지는 경향이 있어 수익성의 추가적인 개선 가능성이 존재합니다.&cr;&cr;해외 공사부문의 경우 매출액 규모 자체는 크지 않으나 최근 영업이익률이 크게 증가하였습니다. 2016년 및 2017년에는 4% 내외의 영업 이익률을 시현하였으나, 2018년 10.0%, 2019년 8.1%로 증가하였습니다. 다만 2020년 3분기말 기준으로는 COVD-19 팬더믹 등의 영향으로 매출액 380억원 및 영업이익 13억원으로 3.5%의 영업이익률을 기록 중으로 전년대비 감소한 수치를 기록했습니다.&cr;
당사는 국내 건축공사부문의 실적 상승세에 힘입어 2016년부터 2018년까지 양호한 수준의 수익성을 시현해 왔습니다. 2019년의 경우 회계적 효과 및 역기저효과로 인해 실적이 감소한 측면이 있으나, 현재 진행 중인 자체공사 사업장이 높은 수준의 분양률을 기록하고 있으며 대부분 진행률 기준으로 수익 인식될 예정이므로 향후 수익성 유지에 긍정적으로 작용할 것으로 예상됩니다. 한편 국내 토목공사부문 및 해외 공사부문의 경우 매출 및 이익 기여도는 높지 않으나, 최근 수익성 개선 추세를 보이고 있어 당사의 전반적인 수익성 관리에 긍정적으로 작용할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 당사의 사업포트폴리오가 국내 건축공사부문에 편중되어 있어 정부의 집값 안정을 위한 강력한 부동산 정책 등으로 인해 향후 주택 경기가 둔화된다면 당사의 전반적인 수익성에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[라.
회
계기준 변경에 따른 매출 및 이익 변동성 관련 위험]&cr;
&cr;
당사가
2018년 1월 1일을 최초 적용일로 하여 신규 적용
한 회계
기준서
제1115호
는 당사가 영위하는 주요 사업으로 인한 매출 및 이익의 산정에 직접적인 영향
을 끼칩니다.
동 기준서 적용 전 당사는 자체분양공사의 수익을 모두 진행기준으로 인식하였으나, 동 기준서 적용 후에는 자체공사에 대하여 일정 조건을 충족하는 경우에만 진행기준으로 수익을 인식하고 조건을 충족하지 않는 경우 인도 기준으로 수익을 인식
하게 됩니다.
기준서 제1115호의 신규 적용에 따라 당사의 2018년 연결 기준 매출액, 영업이익, 당기순이익은 종전 기준 대비 각각 3,835억원, 941억원, 660억원이 추가 계상
된 바 있습니다.
투자자 여러분께서는
2018년 1월 1일 이전의 재무 수치와 2018년 1월 1일 이후의 재무 수치를 비교하는 데 있어
상
기
와 같은 회계기준 변경을
참고하시기 바라며, 추후 인도 기준으로 상당 규모의 수익이 인식되는 자체 사업장이 추가로 발생할 경우 매출 및 이익의 변동성이 증가할 수 있음에 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;
당사는 2018년 1월 1일을 최초 적용일로 하여 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 신규 적용한 바 있습니다. 해당 신규 기준서의 적용으로 인한 최초 적용일(2018년 1월 1일) 현재 연결재무상태표에 미치는 영향은 다음과 같습니다.&cr;
| [신규 적용된 기업회계기준서가 2018년 1월 1일 연결재무상태표에 미치는 영향] |
| 계정과목 |
기 보고&cr;금액 |
조정금액 |
최초 적용일&cr;금액 |
| 제1109호 |
제1115호 |
| 자 산 |
|
유동자산
|
| 매도가능금융자산 |
136 |
(136) |
- |
- |
| 당기손익-공정가치금융자산 |
- |
136 |
- |
136 |
| 매출채권 및 기타채권 |
411,673 |
(1,998) |
(119,371) |
290,304 |
| 미청구공사 |
90,953 |
- |
(14,640) |
76,313 |
| 기타유동자산 |
89,361 |
- |
(17,397) |
71,964 |
| 재고자산 |
403,586 |
- |
320,449 |
724,035 |
| 비유동자산 |
| 매도가능금융자산 |
78,793 |
(78,793) |
- |
- |
| 당기손익-공정가치 금융자산 |
- |
76,988 |
- |
76,988 |
| 기타포괄손익-공정가치 금융자산 |
- |
1,805 |
- |
1,805 |
| 이연법인세자산 |
70,311 |
484 |
23,900 |
94,695 |
| 부 채 |
| 유동부채 |
| 매입채무 및 기타채무 |
673,468 |
- |
271,558 |
945,026 |
| 초과청구공사 |
167,320 |
- |
(32,928) |
134,392 |
| 공사손실충당부채 |
- |
- |
29,174 |
29,174 |
| 비유동부채 |
| 하자보수충당부채 |
51,253 |
- |
(2) |
51,251 |
| 자 본 |
| 기타포괄손익누계액 |
43,632 |
(9,847) |
- |
33,785 |
|
이익잉여금
|
228,499 |
8,333 |
(74,861) |
161,971 |
&cr;신규 적용되는 기준서의 주요 영향으로 기준서 제1109호의 적용에 따라 당사가 보유하고 있던 매도가능금융자산이 당기손익-공정가치 금융자산으로 전환되었으며, 이에 따라 자본계정의 기타포괄손익누계액이 감소하고 이익잉여금이 증가하였습니다. 다만 기준서 제1109호의 경우 당사가 보유한 금융상품의 분류에 관한 것으로 당사가 영위하는 주요 사업과는 직접적인 연관이 없는 것으로 판단됩니다.&cr;&cr;한편 기준서
제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'
의 경우 당사가 영위하는 주요 사업으로 인한 매출 및 이익의 산정에 직접적인 영향을 끼칩니다. 특히 동 기준서 적용 전 당사는 자체분양공사의 수익을 모두 진행기준으로 인식하였으나,
동 기준서 적용 후에는 자체공사에 대하여 일정 조건을 충족하는 경우에만 진행기준으로 수익을 인식하고 조건을 충족하지 않는 경우 인도 기준으로 수익을 인식
하게 됩니다. 당사는 예정원가의 10%가 투입된 시점을 기준으로 1차 중도금 납부가 완료된 경우 진행 기준으로 수익을 인식하고, 그렇지 않은 경우 인도 기준으로 수익을 인식하고 있습니다. 동 기준서가 2018년 연결포괄손익계산서에 미치는 영향의 상세 내역은 아래와 같습니다.
| [기업회계기준서 제1115호가 2018년 연결포괄손익계산서에 미치는 영향] |
| 계정과목 |
기준서 제1115호&cr;반영전 금액 |
조정금액 |
공시금액 |
| 매출액 |
1,758,703 |
383,479 |
2,142,182 |
| 매출원가 |
1,563,406 |
302,623 |
1,866,029 |
| 매출총이익 |
195,297 |
80,856 |
276,153 |
| 판매비와관리비 |
74,951 |
(13,265) |
61,686 |
| 영업이익 |
120,346 |
94,121 |
214,467 |
| 기타수익 |
13,611 |
(604) |
13,007 |
| 기타비용 |
6,363 |
(375) |
5,988 |
| 금융수익 |
54,138 |
- |
54,138 |
| 금융원가 |
42,100 |
6,422 |
48,522 |
| 법인세비용차감전순이익(손실) |
139,632 |
87,470 |
227,103 |
| 법인세비용(수익) |
43,603 |
21,491 |
65,094 |
| 당기순이익(손실) |
96,028 |
65,981 |
162,009 |
&cr;
상기 표에서 기준서 제1115호 적용시 매출액은 3,835억원, 영업이익은 941억원, 당기순이익은 660억원이 추가 계상되고 있음을 알 수 있습니다. 해당 금액은 기존에 당사가 진행 중이던 자체공사 중 2018년 1월 1일 이후 고객에게 인도 완료된 배곧 프로젝트 등으로 인한 매출 및 이익이 인도 기준으로 일시에 반영됨으로 인해 산출되었습니다. 한편 해당 프로젝트에 대해 2017년말까지 진행기준으로 기인식되었던 누적 매출 및 이익 등은 2018년 1월 1일 연결재무상태표 상 이익잉여금에서 차감(약 749억원)된 것을 확인할 수 있습니다. &cr;
&cr;
투자자 여러분께서는
2018년 1월 1일 이전의 재무 수치와 2018년 1월 1일 이후의 재무 수치를 비교하는 데 있어
상
기
와 같은 회계기준 변경을
참고하시기 바라며,
추후 인도 기준으로 상당 규모의 수익이 인식되는 자체 사업장이 추가로 발생할 경우 매출 및 이익의 변동성이 증가할 수 있음에 유의
하시기 바랍니다.
&cr;
&cr;
|
[마.
현금흐름 관련 위험]&cr;
&cr;
당사의
순영업활동현금흐름은 2016년 511억원, 2017년 -2,301억원, 2018년 -73억원, 2019년 -1,138억원 및 2020년 3분기 2,896억원으
로 변동성
을 보이고 있습니다.
2017년 대규모 영업현금흐름 적자를 기록한 주요 원인은 자체사업장의 토지매입으로 인해 재고자산이 증가하였기 때문이
며, 이외에도 당사는 영업활동으로 분류되는 매입채무 및 기타채무 상환에 지속적으로 현금을 지출하고 있습니다. 당사가 영위하는
건설업의 특성상 영업이익 및 당기순이익이 흑자를 기록하더라도 개별 사업장의 공사 진행 상태 등에 따라 재고자산, 매출채권, 매입채무 등 운전자본 관련 계정의 변동이 크게 나타날 수 있으며, 영업현금흐름이 반드시 흑자를 나타내지 않을 수도 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다. 한편 영업현금흐름의 변동성에도 불구하고 당사의 전반적인 현금흐름 관리는 안정적으로 이루어지고 있는 것으로 판단되나,
향후 영업 환경이 악화되어 매출채권 및 미청구공사 규모가 급격하게 증가하거나 재고자산 회전이 원활하게 이루어지지 않을 경우 영업 활동을 통한 현금 회수 지연으로 금번 발행하는 회사채를 포함한 차입금 상환에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
|
&cr;
당사의 순영업활동현금흐름은 2016년 511억원 흑자, 2017년 2,301억원 적자, 2018년 73억원 적자, 2019년 1,138억원 적자를 기록하였고, 2020년 3분기에는 2,896억원 흑자를 기록 중에 있습니다. 2016년부터 현재까지 당사가 지속적으로 당기순이익 흑자를 기록하고 있는 데 반해 2017년 대규모 영업현금흐름 적자를 기록한 주요 원인은 2017년 부산일광한신더휴 및 세종2-4한신더휴 자체사업장의 토지매입으로 인해 재고자산이 증가하였기 때문입니다.
당사의 재고자산 추이를 살펴보면 용지 재고가 2016년말 1,294억원에서 2017년말 3,916억원으로 약 2,600억원 증가한 것을 확인할 수 있습니다.&cr;
| 구분 |
2020년 3분기말 |
2019년말 |
2018년말 |
2017년말 |
2016년말 |
| 용지 |
96,333 |
189,366 |
342,569 |
391,571 |
129,367 |
| 미완성주택 및 완성상가 |
10,770 |
63,113 |
25,758 |
11,545 |
2,558 |
| 원자재 |
- |
- |
389 |
470 |
834 |
| 제품 |
22 |
23 |
- |
- |
- |
| 합계 |
111,331 |
252,502 |
368,716 |
403,586 |
132,759 |
| 자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 보고서 |
부산일광한신더휴 및 세종2-4한신더휴 자체공사의 경우 완공 예정일이 각각 2020년 6월 및 2021년 8월입니다. 이처럼 용지 매입 후 완공까지 상당한 기간이 소요되며, 자체공사의 건당 계약액이 큰 편이기 때문에 향후에도 자체 공사의 신규 진행에 따라 영업현금흐름의 변동성이 크게 나타날 수 있습니다.
&cr;&cr;한편 당사는 매입채무 및 기타채무 상환에도 지속적으로 현금을 지출하고 있으며, 매입채무 및 기타채무 상환이 영업활동으로 분류되어 당사의 영업활동현금흐름에 영향을 주고 있습니다. 이에 따라 당사의 매입채무 및 기타채무 합계 금액(유동 및 비유동)은 2016년 7,515억원, 2017년 7,320억원, 2018년 6,111억원, 2019년 2,942억원 및 2020년 3분기말 2,912억원으로 감소 추세를 보이고 있습니다. 당사는 현재 협력업체에 대한 대금 결제 시 최대한 현금 지급하는 것을 방침으로 하고 있어 향후에도 매입채무 및 기타 채무의 감소 추세가 지속될 수 있으며, 이에 따라 영업활동 현금흐름이 추가적으로 지출될 가능성이 있습니다. 다만 매입채무 및 기타채무를 낮은 수준으로 유지함으로써 부채금액 및 부채비율이 감소하고 어음 할인 비용 감소로 인해 원가 절감이 이루어지는 등 긍정적인 효과도 나타나고 있습니다. 당사의 연도별 매입채무 및 기타채무 내역은 아래와 같습니다. &cr;
| [매입채무 및 기타채무 내역] |
| (단위: 백만원) |
| 구분 |
2020년 3분기말 |
2019년말 |
2018년말 |
2017년말(*) |
2016년말 |
| 유동 |
비유동 |
유동 |
비유동 |
유동 |
비유동 |
유동 |
비유동 |
유동 |
비유동 |
| 매입채무 |
103,034 |
- |
147,712 |
- |
374,047 |
- |
476,045 |
- |
505,920 |
- |
| 미지급금 |
18,478 |
- |
21,874 |
- |
51,939 |
16,824 |
59,594 |
51,298 |
66,861 |
- |
| 공사선수금 |
73,091 |
- |
51,600 |
- |
42,681 |
- |
75,461 |
- |
94,132 |
- |
| 분양선수금 |
72,841 |
- |
49,442 |
- |
96,669 |
- |
33,213 |
- |
50,890 |
- |
| 기타선수금 |
5,469 |
- |
3,357 |
- |
2,915 |
- |
3,497 |
- |
12,680 |
- |
| 미지급비용 |
6,561 |
- |
7,719 |
- |
13,531 |
- |
19,571 |
- |
6,603 |
- |
| 임대보증금 |
4,589 |
7,184 |
2,351 |
10,101 |
6,016 |
6,524 |
6,087 |
7,224 |
4,551 |
9,884 |
| 합계 |
284,063 |
7,184 |
284,055 |
10,101 |
587,798 |
23,348 |
673,468 |
58,522 |
741,637 |
9,884 |
| (*) 2017년말 매입채무 및 기타채무(유동) 합계 금액은 673,468백만원이나, 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용에 따라 2018년초 기준 271,558백만원이 추가 계상됨에 따라 945,026백만원으로 조정되었습니다.&cr;자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 사업보고서 |
&cr;상
기 기재한 바와 같이 당사가 영위하는 건설업의 특성상 영업이익 및 당기순이익이 흑자를 기록하더라도 개별 사업장의 공사 진행 상태 등에 따라 재고자산, 매출채권, 매입채무 등 운전자본 관련 계정의 변동이 크게 나타날 수 있으며, 영업현금흐름이 반드시 흑자를 나타내지 않을 수도 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.&cr;&cr;당사의 요약 현금흐름표는 아래와 같습니다.&cr;
| 과 목 |
2020년 &cr;3분기 |
2019년&cr;3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| I. 영업활동으로 인한 현금흐름 |
310,339 |
-53,388 |
-92,745 |
13,704 |
-202,750 |
73,702 |
| II. 투자활동으로 인한 현금흐름 |
-1,058 |
61,114 |
86,308 |
-36,335 |
3,533 |
-42,707 |
| III. 재무활동으로 인한 현금흐름 |
-94,776 |
97,177 |
92,369 |
-52,628 |
232,616 |
16,264 |
| IV. 현금및현금성자산의 증가(Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) |
214,505 |
104,905 |
85,932 |
-75,258 |
33,399 |
47,259 |
| V. 기초의 현금및현금성자산 |
243,447 |
156,060 |
156,060 |
229,495 |
198,133 |
150,123 |
| VI. 환율변동 차이 |
551 |
1,231 |
316 |
733 |
-2,037 |
751 |
| VII. 연결범위변동 |
151 |
344 |
1,139 |
1,089 |
- |
- |
| VIII. 기말의 현금 및 현금성자산 |
458,654 |
262,541 |
243,447 |
156,060 |
229,495 |
198,133 |
| 주) K-IFRS 연결 기준&cr;자료: 2020년 3분기보고서 및 당사 각사업연도 보고서 |
&cr;당사는 자체사업장 토지 취득과 매입채무 및 기타채무 상환 등으로 인한 영업활동 현금흐름의 변동성을 주로 차입과 사채 발행 등을 통한 재무활동 현금흐름으로 보완하고 있습니다. 이에 따라 당사의 현금 및 현금성자산 잔고는 2016년부터 1,561억원 ~ 4,587억원 수준을 유지 중에 있습니다.&cr;&cr;당사의 현금흐름 추이를 종합적으로 검토하였을 때 영업현금흐름은 다소 변동성을 보이고 있으나 영업현금 지출이 정상적인 범위 내에서 이루어지고 있으며, 최근 지속적인 이익 발생 및 재무구조 개선으로 인하여 외부 자금 조달 여력이 증가하고 있으므로 전반적인 현금 관리는 안정적으로 이루어지고 있는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 향후 영업 환경이 악화되어 매출채권 및 미청구공사 규모가 급격하게 증가하거나 재고자산 회전이 원활하게 이루어지지 않을 경우 영업 활동을 통한 현금 회수 지연으로 금번 발행하는 회사채를 포함한 차입금 상환에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자들께서는 이점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[바.
공사 수주 및 자체 공사 취급 관련 위험]&cr;
&cr;
당사가 영위하는 건축 및 토목업은 일반적으로 수주사업으로서 수요자(민간 시행사 및 조합 또는 관공서 등)의 요구에 따라 계약을 체결하고 공사를 진행함에 따라 수주 잔고가 매출액으로 인식됩니다. 그러므로
수주 잔고가 매출에 대한 선행지표라고 할 수 있으며
당사의 향후 수익성에 큰 영향
을 끼치게 됩니다. 당사는 또한 수주를 받아 진행하는 건축 공사 외에도 자체적으로 부지를 매입하여 분양하는 자체 건축 공사도 진행하고 있으며, 자체공사 계약 잔고를 수주 잔고에 포함하고 있습니다.
자체공사는 분양 결과에 대해서도 당사가 모든 책임
을 지게 되므로 건축 결과물에 대한 충분한 수요가 확보된다면 높은 수익률을 올릴 수 있으나,
미분양 등 매출 결과가 저조할 경우에는 큰 손실을 볼 수도
있습니다.
당사의 전체 수주 및 계약 잔고는 2016년 3조 7,062억원, 2017년 4조 6억원, 2018년 3조 9,176억원, 2019년 3조 823억원으로 등락이 있었으나,
2020년 3분기말 현재 2조 6,732억원으로 수주 및 계약 잔고가 다소 감소한 모습
입니다. 당사의 신규 수주 금액은 2016년 2조 719억원, 2017년 7,574억원, 2018년 1조 5,259억원, 2019년 1조 1,803억원 및 2020년 2조 6,086억원으로 연도별로 변동성을 보이고 있습
니다.
향후 수주 잔고 및 신규 수주의 감소세가 나타날 경우 매출액 감소 등 당사의 수익성에 부정적인 영향을 받을 수 있으며, 정부의 부동산 정책 및 건설업 경기 둔화 등으로 인해 관급 및 민간 부문 모두 신규 수주액이 감소할 가능성이 존재하므로 투자자들께서는 이에 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;
당사가 영위하는 건축 및 토목업은 일반적으로 수주사업으로서 수요자(민간 시행사 및 조합 또는 관공서 등)의 요구에 따라 계약을 체결하고 공사를 진행함에 따라 수주 잔고가 매출액으로 인식됩니다. 그러므로 수주 잔고가 매출에 대한 선행지표라고 할 수 있으며
당사의 향후 수익성에 큰 영향을 끼치게 됩니다. 당사는 또한 수주를 받아 진행하는 건축 공사 외에도 자체적으로 부지를 매입하여 분양하는 자체 건축 공사도 진행하고 있으며, 자체공사 계약 잔고를 수주 잔고에 포함하고 있습니다. 2016년부터 2019년 3분기까지 공사 종류별 수주 잔고 및 자체공사 계약 잔고 추이는 아래와 같습니다.&cr;
| [공사종류별 수주 잔고 및 자체공사 계약 잔고 현황] |
| (단위 : 억원) |
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 관 급 |
5,408 |
5,626 |
5,779 |
4,855 |
4,956 |
| 민 간 |
8,366 |
7,755 |
9,437 |
11,331 |
17,032 |
| 합 계 |
13,774 |
13,381 |
15,216 |
16,186 |
21,988 |
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 관 급 |
6,539 |
6,445 |
7,678 |
7,760 |
8,088 |
| 민 간 |
220 |
335 |
540 |
692 |
426 |
| 해 외 |
1,735 |
2,154 |
2,114 |
1,473 |
1,544 |
| 합 계 |
8,494 |
8,934 |
10,332 |
9,925 |
10,058 |
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 국 내 |
4,464 |
8,508 |
13,628 |
13,895 |
5,016 |
| 합 계 |
4,464 |
8,508 |
13,628 |
13,895 |
5,016 |
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 도급건축공사 계 |
13,774 |
13,381 |
15,216 |
16,186 |
21,988 |
| 도급토목공사 계 |
8,494 |
8,934 |
10,332 |
9,925 |
10,058 |
| 자체공사 계 |
4,464 |
8,508 |
13,628 |
13,895 |
5,016 |
| 총 계 |
26,732 |
30,823 |
39,176 |
40,006 |
37,062 |
| 자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도 보고서 |
&cr;
도급건축공사의 경우 2016년말 합계 잔고 2조 1,988억원을 기록한 이후 수주 잔고가 감소 추세를 보이며 2020년 3분기말 1조 3,774억원을 기록하였습니다. 도급건축공사의 민간 부문 잔고는 2016년 1조 7,032억원 대비 2020년 3분기말 8,366억원으로 상당 수준 감소하였으나, 관급 부문 잔고는 2016년 4,956억원에서 2020년 3분기말 5,408억원으로 소폭 증가하였습니다. 도급토목공사의 경우 2016년말부터 2018년말까지 1조원 내외를 유지하였으나 2020년 3분기말 8,494억원으로 소폭 감소한 상태입니다. 도급토목공사의 관급 및 민간 부문 잔고는 완만한 감소세를 보였으나, 해외 부문 잔고가 일부 증가하여 보완이 이루어진 모습입니다. 자체공사의 경우 2016년, 2017년, 2018년, 2019년 각각 5,016억원, 1조 3,895억원, 1조 3,628억원, 8,508억원을 기록하였으며 2020년 3분기말 4,464억원의 계약 잔고를 기록 중에 있는 등 연도별로 변동성을 보이고 있습니다.&cr;&cr;당사의 전체 수주 및 계약 잔고는 2016년 3조 7,062억원, 2017년 4조 6억원, 2018년 3조 9,176억원 및 2019년 3조 823억으로 등락이 있었으나, 2020년 3분기 현재 2조 6,732억원으로 수주 및 계약 잔고가 다소 감소한 모습입니다.
향후 수주 잔고 및 신규 수주의 감소세가 나타날 경우 매출액 감소 등 당사의 수익성에 부정적인 영향을 받을 수 있으며, 정부의 부동산 정책 및 건설업 경기 둔화 등으로 인해 관급 및 민간 부문 모두 신규 수주액이 감소할 가능성이 존재하므로 투자자들께서는 이에 유의
하시기 바랍니다.
&cr;&cr;한편 자체공사의 경우 발주를 받지 않고 당사가 직접 부지를 매입하여 공사를 진행하기 때문에 외부 환경 요인에 크게 영향을 받는 수주계약에 비해서는 계약 잔고 확보에 있어 당사의 자체 판단이 더 많은 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 그러나 자체공사는 분양 결과에 대해서도 당사가 모든 책임을 지게 되므로 건축 결과물에 대한 충분한 수요가 확보된다면 높은 수익률을 올릴 수 있으나, 미분양 등 매출 결과가 저조할 경우에는 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 이에 따라 당사는 자체공사의 입지 선정 및 사업성 분석에 있어 특히 면밀한 검토를 진행하고 있으며, 전체 수주 및 계약 잔고에서도 자체공사의 비중이 지나치게 높아지지 않도록 통제하고 있습니다. 또한 수익성 있는 지역의 토지가 한정되어 있어 향후 자체공사 계약 잔고가 크게 증가하기는 어려울 것으로 예상되고 있습니다. 2020년말 기준 당사가 공사 진행 중인 자체사업장은 아래와 같으며, 대체로 양호한 분양 성과를 기록 중에 있어 향후 당사의 수익성에 긍정적으로 작용할 것으로 예상됩니다.&cr;
| [진행 중인 자체사업 현황] |
| (단위 : 세대, 억원) |
| 현장명 |
분양시기 |
입주시기 |
세대수 |
매출규모 |
분양률 |
| 세종한신더휴(1-5) |
아파트 |
2018.12 |
2022.04 |
596 |
2,658 |
100% |
| 상가 |
2018.12 |
2022.04 |
149 |
670 |
93% |
| 세종한신더휴(2-4) |
아파트 |
2017.12 |
2021.08 |
1,031 |
4,152 |
100% |
| 상가 |
2017.12 |
2021.08 |
168 |
1,009 |
82% |
&cr;한편 당사의 연도별 신규 수주 추이는 아래와 같습니다.&cr;
| 구 분 |
2020년 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 금액 |
비율 |
금액 |
비율 |
금액 |
비율 |
금액 |
비율 |
금액 |
비율 |
| 관 급 |
4,485 |
17 |
3,794 |
32 |
7,057 |
46 |
5,579 |
74 |
1,503 |
7 |
| 민 간 |
21,601 |
83 |
7,474 |
63 |
7,142 |
47 |
1,055 |
14 |
18,682 |
90 |
| 해 외 |
- |
- |
535 |
5 |
1,060 |
7 |
940 |
12 |
534 |
3 |
| 합 계 |
26,086 |
100 |
11,803 |
100 |
15,259 |
100 |
7,574 |
100 |
20,719 |
100 |
&cr;당사의 신규 수주 금액은 2016년 2조 719억원, 2017년 7,574억원, 2018년 1조 5,259억원, 2019년 1조 1,803억원 및 2020년 2조 6,086억원으로 연도별로 변동성을 보이고 있으며, 2020년은 2016년의 수주 규모를 뛰어넘는 큰 폭의 수주실적 증가를 달성하였습니다. 한편 부문별로는 2016년 민간 부문 신규 수주가 90%를 차지했던 것에 비해 2017년에는 14%로 비중이 크게 감소하였으며, 2018년, 2019년 및 2020년 민간 부문 신규 수주 비중은 47%, 63% 및 83%로 증가하기는 하였으나, 지속적으로 강화되고 있는 정부의 부동산 규제로 인해 주택 위주의 민간 부문 수주 환경이 특히 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 향후 당사의 총 신규 수주 규모 및 민간 부문 신규 수주가 감소할 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 유의하시기 바랍니다. &cr;&cr;
|
[사. 미분양 관련 위험]&cr;
&cr;당사는
주택 건설을 주요 사업으로 영위하고 있어 미분양과 관련된 위험요소가 존재
합니다. 당사의
자체 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사의 매출 및 영업이익에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 준공 후에도 미분양이 장기간 해소되지 않을 경우 재고자산 부담이 증가
할 수 있습니다. 한편
도급 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사가 시행사 등으로부터 공사대금을 회수하는 데 있어 어려움이 발생하고 공사와 관련하여 제공한 각종 대여금의 상환 불능 및 해당 사업장 관련 우발채무 현실화 등 다양한 손실 사유가 발생
할 수 있습니다.
당사가 진행 중인 사업장 가운데 분양률 95% 미만인 사업장은 고성군 천진리 사업장(분양률 76%) 및 밀양내이동 더휴 사업장(분양률 72%)이 해당되나, 해당 사업장은 개발신탁 형태로 손
실 가능성이 제한적인 것으로 판단됩니다.
그럼에도 불구하고
정부의 부동산 대책 강화 등 외부 요인이 주택 경기에 부정적인 영향을 줄 경우 향후 분양 성과가 저조하게 나타날 수 있습니다
.
대규모 미분양 발생 시 당사의 브랜드 평판에 부정적인 영향을 줄 뿐만 아니라 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등으로 인한 수익성 저하와 더불어 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 사유로 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 향후 당사의 사업장 별 분양 결과를 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다
.
|
당사는 주택 건설을 주요 사업으로 영위하고 있어 미분양 발생 시 당사의 수익성에 직간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 당사의 자체 사업장에 대한 미분양 발생 시 당사의 매출 및 영업이익에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 준공 후에도 미분양이 장기간 해소되지 않을 경우 재고자산 부담이 증가할 수 있습니다. 한편 도급 사업장에 대한 미분양 발생 시 일차적인 책임은 발주자가 지게 되나, 당사가 시행사 등 발주자로부터 공사대금을 회수하는 데 있어 어려움이 발생하고 공사와 관련하여 제공한 각종 대여금의 상환 불능 및 해당 사업장 관련 우발채무 현실화 등 다양한 손실 사유가 발생할 수 있습니다. 미분양과 관련하여 건설업이 내포하고 있는 일반적인 위험과 관련해서는 [사업위험 - 마. 주택시장 미분양 관련 위험]을 참조하시기 바랍니다.&cr;&cr;다만 당사가 현재 공사 진행 중인 사업장은 대체로 분양률이 양호한 편이며, 2020년말 기준 분양률이 95% 미만인 사업장은 아래와 같습니다.
| [분양률 95% 미만 사업장 현황] |
| (단위 : 세대, 억원) |
| 현장명 |
분양시기 |
입주시기 |
세대수 |
매출규모 |
분양률 |
사업형태 |
| 고성군 천진리 |
2018.08 |
2020.02 |
479 |
771 |
76% |
개발신탁 |
| 밀양내이동 더휴 |
2017.12 |
2020.07 |
706 |
971 |
72% |
개발신탁 |
| 주) 자체사업장인 세종한신더휴(1-5) 및 세종한신더휴(2-4) 사업장은 아파트와 상가 분양 실적을 합산하여 계산하였을 때 95% 이상의 분양률을 기록하여 목록에서 제외하였습니다.&cr;자료: 당사 IR 자료 |
&cr;
고성군 천진리 사업장(분양률 76%) 및 밀양내이동 더휴 사업장(분양률 72%)은 저조한 분양 실적을 기록하고 있으나, 개발신탁 형태로 사업을 진행하
여 당사는 분양 성과와 관계 없이 신탁사로부터 공사 대금을 지급받게 됩니다. 이러한 점을 감안할 때 현재 당사가 진행 중인 사업장으로부터 미분양으로 인해 대규모 손실이 발생할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.&cr;&cr;한편 향후 착공 및 분양 예정인 민간사업장 현황은 아래와 같습니다.&cr;
| [착공 및 분양 예정 민간사업장 현황] |
| (단위 : 세대, 억원) |
| 현장명 |
분양예정시기 |
세대수 |
매출규모 |
사업형태 |
| 대전 한신더휴 리저브 |
2021.02 |
418 |
1,075 |
도급사업 |
| 울산 율동지구 아파트 |
2021.03 |
1,082 |
2,110 |
PFV사업 |
| 안산 선부동 재건축 |
2021.05 |
364 |
625 |
정비사업 |
| 대구 노곡동 아파트 |
2021.09 |
944 |
1,905 |
PFV사업 |
| 포항 아파트 |
2021.09 |
1,566 |
2,800 |
도급사업 |
| 포항 펜타시티 2BL |
2021.10 |
1,590 |
5,382 |
자체사업 |
| 포항 펜타시티 4BL |
2021.10 |
566 |
1,912 |
자체사업 |
| 행신2-1구역 재건축 |
2021.12 |
272 |
572 |
정비사업 |
| 합 계 |
6,802 |
16,381 |
- |
&cr;
착공 및 분양 예정 사업장은 주로 광역시 및 경상권에 위치하고 있으며, 도급사업 및 자체사업 등으로 구성되어 있습니다. 최근 당사의 분양 성과로 미루어 볼 때 대규모 미분양 발생 가능성은 높지 않을 것으로 예상되나, 정부의 부동산 대책 강화 등 외부 요인이 주택 경기에 부정적인 영향을 줄 경우 분양 성과가 저조하게 나타날 수 있습니다. 대규모 미분양 발생 시 당사의 브랜드 평판에 부정적인 영향을 줄 뿐만 아니라 매출 감소, 이익 감소, 대손충당금 증가 등으로 인한 수익성 저하와 더불어 재고자산 및 매출채권 증가, 우발채무 현실화 등 사유로 재무 안정성에도 부정적인 영향을 줄 수 있으니 상기 사업장 등의 분양 결과를 지속적으로 모니터링하여 주시기 바랍니다.
&cr;
|
[
아.
매출채권 및 대여금 등 보유 채권의 대손충당금 관련 위험]&cr;
&cr;
당사는 건설회사로서
사업장별로 공사 진행 과정에서 매출채권 및 대여금 등 각종 채권을 보유
하게 됩니다. 이러한 채권은 분양 및 공사가 정상적으로 진행될 경우 대체로 회수가 가능하나,
분양률이 저조하여 사업장으로부터 충분한 현금흐름이 발생하지 않거나 공사 진행에 차질이 발생할 경우 회수 가능성이 하락
할 수 있습니다. 당사가 보유한 각종 채권 금액의 합계는 2016년 7,834억원, 2017년 8,309억원, 2018년 7,575억원, 2019년 7,348억원 및 2020년 3분기말 기준 6,929억원으로 2017년 다소 증가한 이후 감소 추세를 보이고 있으며, 이에 대한 대손충당금 설정률은 2016년 35.0%, 2017년 35.2%, 2018년 37.5%, 2019년 38.0% 및 2020년 3분기말 기준 41.4%로 나타났습니다. 한편 대손충당금 잔액은 2016년 2,742억원 2017년 2,928억원 2018년 2,843억원, 2019년 2,794억원 및 2020년 3분기 2,866억원으로 최근 급격한 증가 추세는 나타나지 않고 있으며, 준공 후 장기간 채권 회수가 이루어지지 않은 사업장에 대하여 주로 대손충당금이 누적되어 있습니다.
또한
개별 손상검토 채권의 경우 향후 검사 결과에 따라 회수 가능성이 낮은 것으로 판단되면 즉각적으로 손실이 인식될 수 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향
을 줄 수 있습니다.
향
후
국
내
외
경
기
및 금융시장 변화 등에 따라 주택경기가 악화되거나 개별 사업장의 문제로 인해 공사대금 등 각종 채권 회수가 원활하지 않을 경우 운전자본 부담이 가중될 수 있으며, 사업장별 채권 손상검토 결과 대손상각비가 발생함으로써 재무상황에 부정적인 영향을 줄 수 있는 점 유의
하여 주시기 바랍니다.
|
당사는 건설회사로서 사업장별로 공사 진행 과정에서 매출채권 및 대여금 등 각종 채권을 보유하게 됩니다. 이러한 채권은 분양 및 공사가 정상적으로 진행될 경우 대체로 회수가 가능하나, 분양률이 저조하여 사업장으로부터 충분한 현금흐름이 발생하지 않거나 공사 진행에 차질이 발생할 경우 회수 가능성이 하락할 수 있습니다. 당사가 보유한 각종 채권 금액의 합계는 2016년 7,834억원, 2017년 8,309억원, 2018년 7,575억원, 2019년 7,348억원 및 2020년 3분기말 기준 6,929억원으로 2017년 다소 증가한 이후 감소 추세를 보이고 있으며, 이에 대한 대손충당금 설정률은 2016년 35.0%, 2017년 35.2%, 2018년 37.5%, 2019년 38.0% 및 2020년 3분기말 기준 41.4%로 나타났습니다.&cr;
| [계정과목별 대손충당금 설정 내역] |
| (단위 : 백만원) |
| 구 분 |
계정과목 |
채권 금액 |
대손충당금 |
설정률 |
| 2020년&cr;3분기말 |
매출채권 |
5,522 |
4,571 |
82.8% |
| 공사미수금 |
45,801 |
2,205 |
4.8% |
| 장기공사미수금 |
61,898 |
26,576 |
42.9% |
| 분양미수금 |
74,772 |
12,552 |
16.8% |
| 대여금 |
58,464 |
165 |
0.3% |
| 미수금 |
39,960 |
17,035 |
42.6% |
| 대출채권 |
30,087 |
327 |
1.1% |
| 미수수익 |
133,178 |
109,215 |
82.0% |
| 선급금 |
50,234 |
6,816 |
13.6% |
| 장기대여금 |
165,651 |
105,616 |
63.8% |
| 보증금 |
1,967 |
31 |
1.6% |
| 장기보증금 |
23,694 |
240 |
1.0% |
| 기타비유동자산 |
1,711 |
1,296 |
75.7% |
| 합 계 |
692,939 |
286,645 |
41.4% |
| 2019년 |
매출채권 |
5,408 |
4,571 |
84.5% |
| 공사미수금 |
51,427 |
- |
0.0% |
| 장기공사미수금 |
61,294 |
27,463 |
44.8% |
| 분양미수금 |
144,097 |
12,551 |
8.7% |
| 대여금 |
20,732 |
165 |
0.8% |
| 미수금 |
43,083 |
16,079 |
37.3% |
| 대출채권 |
24,835 |
298 |
1.2% |
| 미수수익 |
125,060 |
104,311 |
83.4% |
| 선급금 |
22,268 |
6,819 |
30.6% |
| 장기대여금 |
210,706 |
105,616 |
50.1% |
| 보증금 |
1,950 |
31 |
1.6% |
| 장기보증금 |
22,316 |
240 |
1.1% |
| 기타비유동자산 |
1,650 |
1,236 |
74.9% |
| 합 계 |
734,826 |
279,380 |
38.0% |
| 2018년&cr; |
매출채권 |
4,756 |
3,964 |
83.4% |
| 공사미수금 |
189,339 |
26,553 |
14.0% |
| 분양미수금 |
60,978 |
12,551 |
20.6% |
| 대여금 |
115,839 |
21 |
0.0% |
| 미수금 |
41,681 |
12,951 |
31.1% |
| 대출채권 |
14,740 |
184 |
1.2% |
| 미수수익 |
131,114 |
113,078 |
86.2% |
| 선급금 |
28,034 |
6,074 |
21.7% |
| 장기대여금 |
146,408 |
107,347 |
73.3% |
| 보증금 |
23,047 |
307 |
1.3% |
| 기타비유동자산 |
1,561 |
1,236 |
79.2% |
| 합 계 |
757,498 |
284,267 |
37.5% |
| 2017년&cr; |
매출채권 |
4,871 |
3,964 |
81.4% |
| 공사미수금 |
107,293 |
26,313 |
24.5% |
| 분양미수금 |
187,044 |
12,551 |
6.7% |
| 대여금 |
135,522 |
17,514 |
12.9% |
| 미수금 |
44,237 |
8,754 |
19.8% |
| 미수수익 |
118,321 |
111,170 |
94.0% |
| 선급금 |
67,219 |
5,983 |
8.9% |
| 장기대여금 |
148,181 |
105,412 |
71.1% |
| 보증금 |
17,249 |
306 |
1.8% |
| 기타비유동자산 |
982 |
861 |
87.7% |
| 합 계 |
830,919 |
292,829 |
35.2% |
| 2016년&cr; |
매출채권 |
4,892 |
3,964 |
81.0% |
| 공사미수금 |
97,550 |
24,661 |
25.3% |
| 분양미수금 |
75,854 |
12,551 |
16.5% |
| 대여금 |
157,388 |
10,334 |
6.6% |
| 미수금 |
48,250 |
13,451 |
27.9% |
| 미수수익 |
113,363 |
97,348 |
85.9% |
| 선급금 |
117,057 |
5,657 |
4.8% |
| 장기대여금 |
151,827 |
105,852 |
69.7% |
| 보증금 |
17,012 |
198 |
1.2% |
| 기타비유동자산 |
160 |
160 |
100.0% |
| 합 계 |
783,353 |
274,179 |
35.0% |
| 자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도보고서 |
&cr;
한편 대손충당금 잔액은 2016년 2,742억원 2017년 2,928억원 2018년 2,843억원, 2019년 2,794억원 및 2020년 3분기 2,866억원으로 최근 급격한 증가 추세는 나타나지 않고 있으며, 대구동천동 복합쇼핑몰(세븐밸리) 및 인왕산 주상복합 등 준공 후 장기간 채권 회수가 이루어지지 않은 사업장에 대하여 주로 대손충당금이 누적되어 있습니다. 다만
대구동천동 복합쇼핑몰(세븐밸리)
의 경우, 원 시행사인 (주)도시피디가 2021년 1월 12일에 당사로 흡수합병되었으며, 현재는 대구동천동 복합쇼핑몰(세븐밸리)이 당사 소유가 됨에따라 당사가 보유한 대구동천동 복합쇼핑몰(세븐밸리) 관련 채권은 소멸되었습니다.
&cr;&cr;연도별 대손충당금 변동 현황은 아래와 같습니다.&cr;
| 구 분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 1. 기초 대손충당금 잔액합계 |
279,380 |
284,267 |
292,829 |
274,179 |
223,774 |
| 2. 순대손처리액(①－②±③) |
- |
34,260 |
- |
2,325 |
5,014 |
| ① 대손처리액(상각채권액) |
- |
34,260 |
- |
2,325 |
5,014 |
| ② 상각채권회수액 |
- |
- |
- |
- |
- |
| ③ 기타증감액 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 3. 대손상각비 계상(환입)액 |
7,265 |
29,373 |
(8,562) |
20,975 |
55,419 |
| 4. 기말 대손충당금 잔액합계 |
286,645 |
279,380 |
284,267 |
292,829 |
274,179 |
| 자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도보고서 |
당사는 사업장별로 발생하는 각종 채권에 개별적으로 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상 검사 결과에 따라 대손충당금을 계상하게 되며, 대손충당금의 변동에 의하여 대손상각비가 인식됩니다. 개별 손상검사에 따라 대손충당금을 인식하기 때문에 대손충당금은 채권 규모에 반드시 비례하지는 않으며, 특정 사업장의
각종 채권에 대한
대
규
모 대손충당금이 발생할 경우 전체 대손충당금 액수에 변동이 나타날 수 있습니다. &cr;&cr;
또
한 향
후
국
내
외
경
기
및 금융시장 변화 등에 따라 주택경기가 악화되거나 개별 사업장의 문제로 인해 공사대금 등 각종 채권 회수가 원활하지 않을 경우 운전자본 부담이 가중될 수 있으며, 사업장별 채권 손상검토 결과 대손상각비가 발생함으로써 재무상황에 부정적인 영향을 줄 수 있는 점 유의하여 주시기 바랍니다.
&cr;
|
[자.
미청구공사 관련 위험]&cr;
&cr;
2
0
20
년 3분기 연결기준 당사의 미청구공사의 규모는 약 628억원이며 이는 당사
총자산 규모의 3.8%, 3분기말 누적 매출의 5.6% 수준입니다. 또한 사업장별 계약 금액이 2020년 3분기말 연결기준 매출액의 5% 이상인 경우는 총 24건으로 이 중 미청구공사가 발생한 건수는 10건이며 금액으로는 290억원 수준입니다.
건설업의 특성상 사업주의 기성인식과 건설업체의 진행기준 인식의 차이로 인하여 미청구공사는 지속적으로 발생할 수 있으나, 미래 불확실성으로 인하여
총 예정원가가 상승할 경우 기존 미청구공사에 대하여 추가적인 손실이 발생할 가능성이 존재
합니다.
당사의 경우 자산 및 수익 규모에 비해 미청구공사의 비중이 높지 않은 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고
투자자 여러분께서는
향후 미청구공사금액이 급격하게 증가하게 될 경우 운전자본 부담 및 부실위험 증가로 이어질 수 있음에 유의
하여 투자에 임하시기 바랍니다.
|
미청구공사는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 도입과 함께 등장한 계정과목으로 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에서는 공사채권을 청구 여부에 따라 분류하는데, 청구채권의 경우 공사 미수금 또는 매출채권 계정과목으로 사용하며 진행기준으로 인식한 미청구채권의 경우 미청구공사로 분류하고 있습니다. &cr;&cr;공사채권을 청구여부에 따라 분류하는 이유는 수주업체와 사업주간 채권인정액이 상이하기 때문인데, 사업주는 일반적으로 공사기성률(공정률)에 따라 근거하여 채권을 인정하고 대금을 지급하는데 반하여 수주업체는 총 예정원가에 근거하여 원가투입법에 따라 진행률을 산정하고 있기 때문입니다. 이에 따라 수주업체가 산정한 진행률이사업주가 인정한 기성률보다 크다면 미청구공사가 발생하며, 반대의 경우 초과청구공사가 발생합니다. 단, 이는 이익이 예상되는 공사 건에 한하며 손실이 발생할 것으로 예상되는 공사 건의 경우 예상되는 손실은 당기비용으로 모두 인식하고 이미 인식한 손실액과 예상손실액을 차감하여 미청구공사나 초과청구공사를 결정할 때 상계하고 있습니다.&cr;&cr;건설업에서 비정상적 미청구공사가 발생하는 원인은 진행기준 매출인식에 근거가 되는 예정원가가 정확하지 않기 때문인데, 설계나 공정계획의 오류로 예정원가가 과소 설정되어 있는 상태에서 공기연장 및 재시공(Rework)으로 추가원가가 투입되는 경우 미청구공사가 누적될 수 있으며 이는 예정원가를 실제원가로 조정하는 시점에서 손실로 전이됩니다.&cr;
![]() 미청구~1.jpg
미청구공사 발생경로
|
&cr;당사가 진행하는 프로젝트의 대부분은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)의 진행기준에 근거하여 회계처리를 하고 있으며 이에 기성률과 진행률이 차이가 발생하는 프로젝트에 대해 미청구공사 또는 초과청구공사를 인식하고 있습니다. 하지만 입찰단계에서 수익성이 충분히 확보되지 않은 수주 또는 신상품 수행에 따른 예정원가 과소계상, 설계 및 조달단계에서 발생하는 설계변경 및 조달지연, 시공단계에서 발생하는 공정관리 실패 및 각종 원가 상승은 예정원가 상승으로 귀결됩니다. 이에 따라 손실이 예상되는 프로젝트의 기인식한 미청구공사는 당기 손실로 인식하며, 미래 발생할 손실에 대해서는 공사손실충당금으로 미청구공사에서 차감합니다.&cr;&cr;이에 따라 미청구공사는 총예정원가가 증가하지 않을 경우 향후 대금을 받을 권리가 있는 자산으로서 당사의 수익에 긍정적 요인으로 작용하나, 총예정원가가 증가하여 도급금액을 초과할 경우 잠재적 손실요인으로 작용하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미치며, 아울러 유동성 부담의 요인이 됩니다. 2020년 3분기말 및 2019년말 연결 기준 사업부문별 미청구공사 및 초과청구공사의 내역은 다음과 같습니다.&cr;
| [사업부문별 미청구공사 및 초과청구공사 내역] |
| 구분 |
2020년 3분기말 |
2019년말 |
| 계약자산 |
계약부채 |
계약자산 |
계약부채 |
| 미청구공사 |
분양미수금 |
초과청구공사 |
공사선수금 |
분양선수금 |
미청구공사 |
초과청구공사 |
공사선수금 |
분양선수금 |
| 국내토목공사 |
17,522 |
- |
35,405 |
51,519 |
- |
22,718 |
- |
54,558 |
14,422 |
| 국내건축공사 |
41,826 |
- |
42,549 |
4,788 |
- |
58,313 |
- |
33,849 |
10,951 |
| 해외도급공사 |
3,492 |
- |
2,864 |
16,783 |
- |
1,752 |
- |
2,796 |
26,227 |
| 분양공사 |
- |
62,221 |
- |
- |
72,841 |
- |
131,546 |
- |
- |
| 합계 |
62,840 |
62,221 |
80,818 |
73,090 |
72,841 |
82,783 |
131,546 |
91,203 |
51,600 |
2020년 3분기말 연결기준 당사의 미청구공사의 규모는 약 628억원입니다. 이는 2020년 3분기말 연결기준 총자산 1조 6,643억원 대비 3.8% 수준이며, 2020년 3분기말 매출 1조 1,304억원 대비로는 5.6% 수준으로
그 비중이 크지 않은 편입니다.
또한 사업장별 계약 금액이 2020년 3분기말 연결기준 매출액의 5% 이상인 경우는 총 24건으로 이 중 미청구공사가 발생한 건수는 10건이며 금액으로는 290억원 수준입니다.
| 구분 |
발주처 |
공사명 |
계약일 |
종료일 |
진행률&cr;(%) |
미청구공사 |
공사미수금 |
분양미수금 |
| 총액 |
충당금 |
총액 |
충당금 |
총액 |
충당금 |
| 건축 |
괴정2구역주택재개발정비사업조합 |
부산괴정2구역재개발 |
2018.10 |
2021.08 |
38.25 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
㈜씨앤에스공영 |
양산물금아파트 |
2017.12 |
2020.11 |
89.93 |
1,107 |
- |
29,043 |
- |
- |
- |
| 건축 |
SH공사 |
마곡지구9단지아파트 |
2017.01 |
2020.12 |
92.12 |
5,113 |
- |
1 |
- |
- |
- |
| 건축 |
LH공사 |
의정부고산아파트3공구 |
2017.12 |
2020.05 |
100.00 |
81 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
대한토지신탁㈜(㈜티에스하우징) |
밀양내이동한신더휴 |
2017.11 |
2020.05 |
100.00 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
LH공사 |
화성동탄아파트14공구 |
2017.12 |
2020.06 |
100.00 |
6,268 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
대한토지신탁㈜(나인사건설) |
고성천진리한신더휴 |
2018.07 |
2021.03 |
82.05 |
711 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
국군재정관리단 |
제천군부대시설공사 |
2018.05 |
2020.10 |
92.37 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
LH공사 |
세종4-2P1한신더휴 |
2019.04 |
2021.10 |
45.21 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
대한토지신탁㈜(㈜보광종합건설) |
검단AB6한신더휴 |
2018.12 |
2021.08 |
64.60 |
6,726 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
주식회사모던21 |
순천복성한신더휴 |
2019.06 |
2022.02 |
23.77 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
경기도시공사 |
다산지금아파트 |
2019.06 |
2021.10 |
43.96 |
2,887 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
부산지방국토관리청 |
구포덕산우회도로 |
2009.10 |
2020.02 |
100.00 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
한국철도시설공단 |
포항삼척철도16공구 |
2014.11 |
2020.12 |
87.82 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
한국철도시설공단 |
서해선복선전철1공구 |
2015.04 |
2020.12 |
75.17 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
한국토지주택공사 |
위례지구북측도로 |
2015.10 |
2020.12 |
88.65 |
2,558 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
한국철도시설공단 |
도담영천전철12공구 |
2015.11 |
2022.12 |
69.49 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
한국도로공사 |
고속국도안성성남1공구 |
2017.12 |
2022.02 |
25.08 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 토목 |
부산지방국토관리청 |
용상교리2도로 |
2018.01 |
2024.12 |
26.28 |
1,939 |
- |
- |
- |
- |
- |
| 해외 |
캄보디아 공공사업교통부 |
캄보디아5번국도3공구 |
2018.04 |
2022.04 |
23.47 |
1,602 |
- |
1,234 |
- |
- |
- |
| 건축 |
자체분양공사 |
부산일광한신더휴 |
2017.10 |
2020.08 |
100.00 |
- |
- |
- |
- |
807 |
- |
| 건축 |
자체분양공사 |
세종2-4한신더휴 |
2016.08 |
2021.10 |
66.59 |
- |
- |
- |
- |
50,495 |
- |
| 건축 |
자체분양공사 |
세종한신더휴리저브2 |
2018.12 |
2022.04 |
25.88 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 건축 |
자체분양공사 |
청라한신더휴 |
2016.12 |
2020.06 |
100.00 |
- |
- |
- |
- |
10,919 |
- |
&cr;
미청구공사는 대부분 각 사업부문별 공정 진행의 특성으로 인한 일시적인 현금
흐름 불일치에 의해 불가피하게 발생한 것으로, 계약변경의 사유가 없는 한 계약금 범위 내에서 발생한 미청구공사는 전액 수금 가능한 것으로 판단됩니다.
다만 2020년 3분기말 기준 진행률이 100%에 도달하였음에도 미청구공사가 잔액이 존재하는 화성동탄아파트14공구의 경우 해당 미청구공사 금액은 정산이 완료되는대로 소멸될 예정입니다.
&cr;
|
[
연결기준 연도별 미청구공사 잔액 추이
]
|
|
(단위: 백만원)
|
| 구분 |
2020년 3분기 |
2019년 |
2018년 |
2017년 |
2016년 |
| 미청구공사 |
62,840 |
82,783 |
98,693
|
90,953 |
96,558 |
| 매출액 |
1,130,447 |
1,623,288 |
2,142,182 |
1,984,306 |
1,772,255 |
| 매출액 대비% |
5.6% |
5.1% |
4.6% |
4.6% |
5.5% |
| 주) 2020년 3분기 '매출액 대비%' 은 연환산 수치임&cr;자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 각 사업연도보고서 |
&cr;미청구공사의 변동 추이를 살펴보면 미청구공사 금액은 2016년 966억원, 2017년 910억원, 2018년 987억원, 2019년 828억원 및 2020년 3분기말 628억원을 기록하였으며, 매출액 대비 미청구공사 비중은 4.6 ~ 5.6% 수준을 나타내고 있습니다.
당사의 경우 자산 및 수익 규모에 비해 미청구공사의 비중이 높지 않은 것으로 판단되나, 그럼에도 불구하고 미청구공사는 매출채권과 마찬가지로 현금흐름 유입을 지연시키므로 유동성에 부담으로 작용할 수 있습니다.
투자자 여러분께서는
향후 미청구공사금액이 급격하게 증가하게 될 경우 운전자본 부담 및 부실위험 증가로 이어질 수 있음에 유의하여 투자에 임하시기 바랍니다.&cr;
&cr;
|
[차.
PF 대출 지급보증 관련 위험]&cr;
&cr;
2020년 3분기말 연결기준 당
사가 시행사 차입을 위해 보증한 PF
보증금액은 1,964억원이며, 대출잔액은 1,722억원
입니다.
이 중
준
공사업장, 분양률이 저조한 사업장 및 미착공사업장에 대한 지급보증의 경우 타 사업장 대비 우발채무 현실화 가능성이 상대적으로 높은 것으로 판단
되니 주의
하시기 바랍니다.
각 사업현장의 분양실적과 입주율에 따라 당사의 연대보증책임이 실현되어 대위변제할 경우 예측하지 못한 자금소요로 인해 재무상태가 악화될 가능성이 있으니 투자 시 이점 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;
국내 PF 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 건설업 및 부동산 경기가 정부의 부양 정책에 따라 최근 호조세를 나타냈으나 장기적인 회복세에 대한 전망은 불확실하며, 건설 및 부동산 경기가 급변할 경우 PF 대출 부실이 급증하여 시행사, 시공사 그리고 주관 금융기관 등 PF 연관 3자가 모두 자금 경색에 직면할 수 있습니다.&cr;&cr;
2020년 3분기말 연결기준 당
사가 시행사 차입을 위해 보증한 PF 보증금액은 1,964억원이며, 대출잔액은 1,722억원
입니다.
&cr;
|
[
시행사 PF 보증 내역]
|
|
(단위: 백만원)
|
| 사업지역 |
채권기관종류 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
보증내역 |
대출기간 |
유형 |
| 강원도(주1) |
㈜애큐온캐피탈 |
7,200 |
829 |
1,078 |
채무보증 |
2018.04~2020.10 |
Loan |
| 부산광역시(주2) |
삼성생명보험㈜ |
39,886 |
14,886 |
14,886 |
채무보증 |
2017.06~2020.10 |
Loan |
| 서울특별시(주3) |
남천천신협 외 |
17,000 |
17,000 |
22,100 |
채무보증 |
2019.09~2021.09 |
Loan |
| 대구광역시(주4) |
한투캐피탈 |
28,000 |
28,000 |
36,400 |
채무보증 |
2020.07~2021.07 |
Loan |
| 대구광역시(주5) |
비욘드학산제일차 |
60,000 |
60,000 |
60,000 |
채무보증 |
2020.08~2021.09 |
Loan |
| 대전광역시(주6) |
남천천신협 외 |
8,000 |
8,000 |
10,400 |
채무보증 |
2019.02~2021.02 |
Loan |
| 경기도(주7) |
KB국민은행 |
7,000 |
7,000 |
8,400 |
채무보증 |
2020.05~2023.09 |
Loan |
| 경기도(주8) |
농협손해보험 |
3,500 |
3,500 |
3,500 |
채무보증 |
2020.05~2024.01 |
Loan |
| 경기도(주9) |
신한캐피탈 외2 |
33,000 |
33,000 |
39,600 |
채무보증 |
2020.05~2023.05 |
Loan |
| 합계 |
203,586 |
172,215 |
196,364 |
|
|
|
| 주1) 고성 천진리 사업장 건으로 2020년말 기준 분양률은 76%이며, 사업 형태는 개발신탁입니다.&cr;주2) 부산괴정 사업장 건으로 2020년말 기준 분양률은 100%입니다.&cr;
주3) 인왕산 주상복합 사업장 건으로 준공 사업장이며, 담보대출로 전환된 상태입니다.
주4) 대구 세븐밸리 사업장 건으로 준공 사업장이며, 담보대출로 전환된 상태입니다.&cr;주5) 포항 학산공원 민간공원조성 특례사업장 건으로 시공사인 당사가 PF대출에 대해 보증을 제공하고 있습니다.&cr;
주6) 대전 선화동 사업장 건으로 미분양 및 미착공 사업장입니다.&cr;
주7) 양주옥정 사업장 건으로 2020년말 기준 분양률은 100%입니다. 시행사인 옥정플러스PFV의 PF차입금 90%에 대해 주택금융공사에서 채무보증을 제공하고 있습니다.&cr;주8) 안산 선부동2구역 주택재건축정비 사업건이며, 미분양 및 미착공 사업장입니다.&cr;주9) 광명역B주차장부지 개발사업건이며, 시행사인 HS홀딩스의 PF차입금에 시공사인 당사가 보증을 제공하고 있습니다.&cr;자료: 당사 2020년 3분기보고서 및 당사 제시
|
상기 PF 보증내역 중 분양률이 양호하거나 분양률이 낮더라도 사업 형태가 개발신탁
에 해당하는 경우는 우발채무 현실화 가능성이 상대적으로 낮은 편입니다.
한편 준공 사업장인 인왕산 주상복합(대출 잔액 170억원) 및 대구 세븐밸리(대출 잔액 280억원), 그리고 미착공 사업장인 대전 선화동 사업장(대출 잔액 80억원)은 우발채무 현실화 가능성이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다. 인왕산 주상복합 및 대구 세븐밸리는 준공 이후 임대 운영 중에 있으며,
당사는 합병을 통해 경영의 효율성을 제고하고 사업의 시너지효과를 극대화 하기 위해서 대구 세븐밸리의 시행사인 ㈜도시피디의 주식 100%를 취득하였고 2020년 11월 6일 ㈜도시피디의 흡수합병을 결정하였습니다. 다
만 동 사업장의 담보 가치 저하 등으로 인해 채무 상환이 요구될 경우 당사가 대위 변제하여야 하므로 재무적인 부담이 될 수 있습니다. 또한 대전 선화동 사업장의 경우 지속적으로 착공이 지연되거나 분양 성과가 저조할 경우 우발채무가 현실화될 가능성이 있습니다.
이
처럼
각 사업현장의 분양실적과 입주율에 따라 당사의 연대보증책임이 실현되어 대위변제할 경우 예측하지 못한 자금소요로 인해 재무상태가 악화될 가능성이 있으니 투자 시 이점 유의
하시기 바랍니다.
&cr;
|
[카.
기타 우발채무 및 약정사항]&cr;
&cr;
2020년 3분기 연결 기준
당사가 피고로 계류중인 소송사건은
60건
(소송가액 1,657억원 및 2,917천USD
)
이 있으며 소송 등과 관련된 우발채무는 소송이 확정될 경우 당사가 최종적으로 부담할 손실금액이 확정되며
2020년 3분기 연결기준 12억원을 소송충당부채로 계상
하고 있습니다. 또한
타인(특수관계자 제외)을 위하여 제공한 지급보증 규모는 2020년 3분기 연결기준 총 6.682억원
입니다. 이와 같은
계류중인 소송사건, 지급보증 등 우발채무 등으로 인해 추가적인 손실이 발생할 가능성이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;
당사의 기타 우발채무 및 약정사항과 관련한 주요 내용은 아래와 같습니다.&cr;
가. 중요한 소송사건 &cr; 당분기말 현재 연결회사가 피고로 계류중인 소송사건은
60
건(소송가액: 165,741백만원, 2,917천USD)이 있으며, 소송의 최종결과는 현재로서는 예측할 수 없습니다. 그러나 이러한 소송사건의 결과가 회사의 영업 및 재무제표에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 판단하고 있습니다.&cr;&cr;- 당사의 중요한 소송사건 현황&cr;① 손해배상청구(2015가합531148)
| 구 분 |
내 용 |
| 소송의 내용 |
호남고속철도 13개 공구 공사 입찰담합과 관련하여 발주자인 한국철도시설공단이 입찰담합으로 손해를 입었다며 한신공영외 27개사를 상대로 손해배상을 청구한 사건임 |
| 소제기일 |
2015.05.08 |
| 소송 당사자 |
- 원고: 한국철도시설공단 - 피고: 한신공영외 27개사 |
| 소송가액 |
1,045 억원 |
| 진행사항 |
제1심 진행 중 (감정 보완 및 사실조회 회신) |
| 향후 소송일정 및 &cr;대응방안 |
추후지정 |
| 향후 소송결과에 &cr;따라 회사에 미치는 영향 |
소송의 최종결과는 현재로서는 예측할 수 없으나 피고 회사가 28개사이고, 당사가 입찰에 참여한 공구가 2개 공구인 점에서 당사의 책임은 상당히 제한적일 것으로 보임&cr; |
※ 상기 현황은 2019년 연결결산기준 자본총액대비 5%이상만을 기재하였습니다.&cr;
나. 제재현황
- 당사는 2019년 4월 24일 화성동탄 아파트 건설공사 현장의 안전조치 미이행에 따른 산업안전보건법 제23조, 67조, 71조 위반으로 벌금 200만원을 조치 받아 납부하였으며, 재발 방지를 위하여 당사는 안전교육, 안전점검 등 재해예방 활동을 강화하였습니다.&cr; - 당사는 2019년 7월 11일 중앙선 도담영천 복선철 노반시설공사 현장의 사고와 관련하여 산업안전보건법 제29조, 68조, 71조 위반으로 벌금 300만원을 조치 받아 납부하였으며, 재발 방지를 위하여 당사는 안전교육, 안전점검 등 재해예방 활동을 강화하였습니다.&cr; - 당사는 2020년 1월 9일 충주댐 공업용수도사업 및 추가사업 시설공사 현장의 사고와 관련하여 산업안전보건법 제29조, 68조, 71조 위반으로 벌금 300만원을 조치 받아 납부하였으며, 재발 방지를 위하여 당사는 안전교육, 안전점검 등 재해예방 활동을 강화하였습니다.&cr; - 당사는 2020년 1월 30일 부산 일광지구 공동주택 신축공사 현장의 사고와 관련하여 산업안전보건법 제23조, 67조, 71조 위반으로 벌금 500만원을 조치 받아 납부하였으며, 재발 방지를 위하여 당사는 안전교육, 안전점검 등 재해예방 활동을 강화하였습니다.&cr;
다. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황
| (기준일 : 2020년 9월 30일 ) |
(단위 : 백만원 ) |
| 제 출 처 |
매 수 |
금 액 |
비 고 |
| 은 행 |
1 |
- |
- |
| 금융기관(은행제외) |
4 |
65,000 |
- |
| 법 인 |
5 |
- |
당좌수표 1매 포함 |
| 기타(개인) |
1 |
64 |
- |
라. 채무보증 현황
(1) 재무상태표일 현재 연결회사가 타인에게 제공한 지급보증의 내역은 다음과 같습니다.
| (기준일 : 2020년 09월 30일 ) |
(단위 :백만원 ) |
| 제공받은자 |
제 공 처 |
당분기말 |
전기말 |
보증내용 |
| SK건설㈜ 등(*1) |
건설공제조합 |
48,788 |
56,430 |
연대보증 등 |
| 수분양자 등(*2) |
새마을금고 등 |
181,641 |
165,194 |
수분양자 중도금 대출보증 |
| 청룡화랑주식회사 등(*3) |
KDB인프라자산운용 등 |
93,681 |
93,681 |
자금 보충 |
| CHOKCHEY FINANCE PLC.(*4) |
신한은행 등 |
19,715 |
12,504 |
외화지급보증 |
| 비욘드학산제일차(유) 등(*5) |
학산도시개발 등 |
196,364 |
220,920 |
시행사 PF 보증 |
| ㈜씨앤에스공영(*6) |
서울보증보험 |
3,297 |
3,297 |
인허가 보증 |
| ㈜모던21 등(*7) |
㈜모던21 등 |
40,700 |
44,000 |
자금보충 및 조건부 채무인수 |
| 에이치케이세종㈜(*8) |
국민은행 |
84,000 |
84,000 |
자금 보충 |
| 합계 |
668,186 |
680,026 |
|
(*1) 에스케이건설(주)등에 하도급대금지급보증과 극동건설(주)등에 건설기계대여보증에 대하여 33,364백만원, 에스지신성건설(주)등에 하자보수보증 974백만원, 남서울경전철(주)등에 사업이행보증 14,450백만원의 연대보증을 제공하고 있습니다.&cr;&cr;(*2) 양산물금아파트 등 11개 현장의 분양계약자의 중도금 대출 잔액 및 이주비 대출잔액에 대해 연대보증을 제공하고 있습니다.
| 현장명 |
제공받은자 |
제 공 처 |
보증시작일 |
보증종료일 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
| 부천소사주상복합 |
수분양자 |
오릭스캐피탈코리아㈜ |
2017.04.10 |
2020.09.30 |
6 |
6 |
6 |
| 인천청라한신더휴 |
수분양자 |
국민은행 |
2018.01.05 |
2020.11.05 |
4,272 |
4,272 |
470 |
| 양산물금아파트 |
수분양자 |
국민은행 |
2018.04.26 |
2021.03.26 |
156,372 |
156,372 |
17,201 |
| 부산일광한신더휴 |
수분양자 |
국민은행외 2 |
2018.04.18 |
2020.11.18 |
7,473 |
7,473 |
870 |
| 세종2-4한신더휴 |
수분양자 |
농협외4 |
2018.07.16 |
2021.11.30 |
127,264 |
127,264 |
41,750 |
| 검단AB6한신더휴 |
수분양자 |
우리은행외 1 |
2019.07.10 |
2021.11.30 |
116,619 |
116,619 |
27,989 |
| 세종한신리저브2 |
수분양자 |
국민은행 |
2019.09.16 |
2022.07.15 |
63,346 |
63,346 |
22,562 |
| 순천복성한신더휴 |
수분양자 |
광주은행 |
2019.12.30 |
2022.07.15 |
55,849 |
55,849 |
12,287 |
| 부산괴정2구역재개발 |
조합원, 수분양자 |
남천천 신용협동조합외 4 |
2019.07.01 |
2022.02.28 |
110,139 |
110,139 |
41,928 |
| 미아동3-111번지일대주택재건축정비사업 |
수분양자 |
수협은행 |
2020.03.20 |
2022.04.30 |
5,191 |
5,191 |
1,246 |
| 세종4-2 생활권 더휴 예미지 |
수분양자 |
농협은행 |
2019.10.10 |
2022.10.30 |
63,883 |
63,883 |
15,332 |
| 합 계 |
710,414 |
710,414 |
181,641 |
(*3) SOC사업 관련 자금보충약정은 연결회사의 지분해당액으로 표시하였으며, 다른 출자자가 부담하는 의무를 포함한 총 자금보충 금액은 782,034백만원 입니다.
| 현장명 |
제공받은자 |
제 공 처 |
보증시작일 |
보증종료일 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
| 김포해병대BTL |
청룡화랑주식회사 |
KDB인프라자산운용 등 |
2016.09 |
2031.12 |
67,843 |
55,617 |
21,953 |
| 화성시하수도BTO |
화성에코텍 주식회사 |
우리은행 등 |
2017.06 |
2037.06 |
4,000 |
4,000 |
400 |
| 신림선경전철BTO |
남서울경전철 주식회사 |
한국산업은행 등 |
2015.12 |
2040.12 |
35,000 |
35,000 |
560 |
| 여수하수관거BTL |
여수맑은물사랑㈜ |
한국산업은행 등 |
2011.02 |
2031.02 |
56,975 |
56,975 |
13,446 |
| 용인하수관거BTL |
용인맑은물 주식회사 |
국민연금공단 |
2012.09 |
2015.06 |
50,442 |
50,442 |
27,742 |
| 부전마산BTL |
스마트레일 |
한화생명보험 등 |
2016.03 |
2022.03 |
580,000 |
580,000 |
29,580 |
| 합 계 |
794,260 |
782,034 |
93,681 |
(*4) 당분기말 현재 종속회사 CHOKCHEY FINANCE PLC.의 현지 은행대출에 대한 외화지급보증내역은 다음과 같습니다.
| 금융기관 |
대출금액 |
보증금액 |
| 신한은행 |
USD 5,000,000 |
USD 6,000,000 |
| 국민은행 |
USD 4,000,000 |
USD 4,800,000 |
| 산업은행 |
USD 5,000,000 |
USD 6,000,000 |
| 합 계 |
USD 14,000,000 |
USD 16,800,000 |
(*5) 당분기말 현재 시행사 PF 보증의 내역은 다음과 같습니다.
| 사업지역 |
채권기관종류 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
보증내역 |
대출기간 |
유 형 |
| 강원도 |
㈜애큐온캐피탈 |
7,200 |
829 |
1,078 |
채무보증 |
2018.04~2020.10 |
Loan |
| 부산광역시 |
삼성생명보험㈜ |
39,886 |
14,886 |
14,886 |
채무보증 |
2017.06~2020.10 |
Loan |
| 서울특별시 |
남천천신협 외 |
17,000 |
17,000 |
22,100 |
채무보증 |
2019.09~2021.09 |
Loan |
| 대구광역시 |
한투캐피탈 |
28,000 |
28,000 |
36,400 |
채무보증 |
2020.07~2021.07 |
Loan |
| 대구광역시 |
비욘드학산제일차 |
60,000 |
60,000 |
60,000 |
채무보증 |
2020.08~2021.09 |
Loan |
| 대전광역시 |
남천천신협 외 |
8,000 |
8,000 |
10,400 |
채무보증 |
2019.02~2021.02 |
Loan |
| 경기도 |
KB국민은행 |
7,000 |
7,000 |
8,400 |
채무보증 |
2020.05~2023.09 |
Loan |
| 경기도 |
농협손해보험 |
3,500 |
3,500 |
3,500 |
채무보증 |
2020.05~2024.01 |
Loan |
| 경기도 |
신한캐피탈 외2 |
33,000 |
33,000 |
39,600 |
채무보증 |
2020.05~2023.05 |
Loan |
| 합계 |
203,586 |
172,215 |
196,364 |
|
|
|
&cr;연결회사는 상기 PF 지급보증과 관련하여 중첩적으로 책임준공 약정을 제공하고 있으며,이외의 책임준공 조건부 채무인수 약정은 없습니다.&cr;&cr;(*6) 연결회사는 ㈜씨앤에스공영의 인허가 보증서 발급을 위해 서울보증보험에 3,297백만원을 한도로 연대보증으로 제공하고 있습니다.&cr;&cr;(*7) 연결회사는 시행사의 PF대출에 대해 지급보증을 제공하고 있지는 않으나 책임준공약정이 있는 현장에 대해 책임준공의무 미이행시 채무인수 약정을 제공하고 있습니다.
| 현장명 |
제공받는자 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
| 순천복성지구 |
㈜모던21 |
44,000 |
40,700 |
40,700 |
&cr;(*8) 연결회사는세종한신리저브2 공사현장의 (장래)분양수익금을 KB국민은행에 담보로 제공하고 있으며, 자금보충의무를 부담하고 있습니다.&cr;&cr;(2) 상기 이외에 회사는 두산건설(주) 등이 시공하고 있는 공사에 대하여 시공연대보증(총도급금액 227,669백만원)을 제공하고 있습니다.&cr;&cr;(3) 회사는 수분양자를 위한 주택분양보증에 대해 주택도시보증공사에 778,166백만원을 한도로 연대보증을 제공하고 있습니다.
&cr;
마. 그 밖의 우발부채 등
1) 시공사가 보증한 PF대출잔액 (단위:백만원)
| 유형 |
당분기말 |
전기말 |
비 고 |
| ABCP |
- |
- |
- |
- |
- |
| Loan |
203,586 |
9건 |
230,105 |
8건 |
- |
| 계 |
203,586 |
9건 |
230,105 |
8건 |
- |
2) 대출잔액 기준 PF보증현황 (단위: 백만원)
| 사업지역 |
채권기관종류 |
대출금액 |
대출잔액 |
보증금액 |
보증내역 |
대출기간 |
유형 |
| 강원도(주1) |
㈜애큐온캐피탈 |
7,200 |
829 |
1,078 |
채무보증 |
2018.04~2020.10 |
Loan |
| 부산광역시(주2) |
삼성생명보험㈜ |
39,886 |
14,886 |
14,886 |
채무보증 |
2017.06~2020.10 |
Loan |
| 서울특별시(주3) |
남천천신협 외 |
17,000 |
17,000 |
22,100 |
채무보증 |
2019.09~2021.09 |
Loan |
| 대구광역시(주4) |
한투캐피탈 |
28,000 |
28,000 |
36,400 |
채무보증 |
2020.07~2021.07 |
Loan |
| 대구광역시(주5) |
비욘드학산제일차 |
60,000 |
60,000 |
60,000 |
채무보증 |
2020.08~2021.09 |
Loan |
| 대전광역시(주6) |
남천천신협 외 |
8,000 |
8,000 |
10,400 |
채무보증 |
2019.02~2021.02 |
Loan |
| 경기도(주7) |
KB국민은행 |
7,000 |
7,000 |
8,400 |
채무보증 |
2020.05~2023.09 |
Loan |
| 경기도(주8) |
농협손해보험 |
3,500 |
3,500 |
3,500 |
채무보증 |
2020.05~2024.01 |
Loan |
| 경기도(주9) |
신한캐피탈 외2 |
33,000 |
33,000 |
39,600 |
채무보증 |
2020.05~2023.05 |
Loan |
| 합계 |
203,586 |
172,215 |
196,364 |
|
|
|
&cr;
이와 같은
계류중인 소송사건, 지급보증 등 우발채무 등으로 인해 추가적인 손실이 발생할 가능성이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
&cr;
&cr;
|
[타.
제재 사항]&cr;
&cr;
당사는 현재 진행중인 제재 사안은 없으나
2
016년 3월 국방부로부터 3개월 입찰참가자격 제한처분
을 받은 바 있으며,
2016년 11월 회계처리 누락 등의 사유로 증권선물위원회로부터 과징금 및 감사인 지정 조치
를 부과받은 바 있습니다.
향후 추가적인 제재 부과시 당사의 평판 혹은 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 당사의 영업활동에 부정적인 요소로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의
하시기 바랍니다.
|
&cr;
당사는 현재 진행중인 제재 사안은 없으나 최근 국가 또는 감독기관으로부터 아래와 같은 제재를 부과받아 이행한 사실이 있습니다. &cr;&cr;
1) 국방부로부터 국가를 당사자로 하는 계약 관한 법률 시행령 제76조 제1항 제10호에 따라 2016년 3월 2일 입찰참가자격 제한 처분(3개월)을 받았으나
당일 집행정지 신청을 제기하여 2016년 3월 14일 서울행정법원으로부터 '입찰참가자격제한처분취소사건' 판결선고일까지 그 효력을 정지한다는 결정이 내려졌습니다. 그후 당사는 2016년
4월 1일 입찰참가자격제한처분 취소소송 소취하서를 제출하였
고, 2016년 4월5일 국방부가 소취하서에 대해 동의서를 제출하여 소취하가 확정되었습니다. 소취하 확정으로 인해 당사는 2016년 4월 5일 제재처분 집행이 개시되었고, 2016년 7월 4일부로 제재처분 집행이 종결되었습니다.
재발방지를 위하여 당사는 ① 월례 조회, 집체교육, 각종 직무 교육시 임직원들에 대한 준법경영 교육실시 ② 사내 인터넷 홈페이지에 윤리경영 규정 및 임직원 윤리행동지침 게시 ③ 사내 인터넷 홈페이지 에 대표이사의 윤리경영 관련 지시사항 게시④ 각종 제개정 법률의 사내 인터넷 홈페이지에 공지 ⑤ 직원 채용시 윤리경영 이념 달성을 위한 서약서 징구 ⑥ 사이버신문고 제도 운용을 통해 전 임직원 및 협력직원 등으로 하여금 윤리경영 이념에 위반되는 행위를 제보받아 감사 등 실시와 같은 대책을 마련하였습니다.&cr;
&cr;
2) 당사는 제43기(2009.01.01.~2009.12.31.)부터 제47기(2013.01.01.~2013.12.31.)까지의 재무제표를 작성 공시함에 있어 사업권 양수관계 회계처리 누락, 전 시행사 대여금에 대한 대손충당금 과소계상, P-CBO 후순위채권 등에 대한 대손충당금 과소계상, 총공사예정원가 과소계상 등의 사유로 주식회사의 외부감사에 관한 법률 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반하여 2016년 11월 9일 제19차 증권선물위원회로부터 과징금 40백만원과 감사인 지정2년(2017.01.01.~2018.12.31.) 조치를 받았습니다. 재발 방지를 위하여 당사는 회계투명성 제고 및 내부감시장치 강화로 동일한 상황이 발생하지 않도록 철저히 관리하고 있습니다.
&cr;
&cr;향후 추가적인 제재 부과시 당사의 평판 혹은 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 당사의 영업활동에 부정적인 요소로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.
&cr;
|
[파. 2020년 잠정실적 관련 사항]&cr;&cr;
당사의
2020년 연결 실적을 잠정 집계한 결과, 매출액 1조 5,585억원, 영업이익 1,181억원, 당기순이익 1,014억원을 기록
한 것으로 나타났습니다. 2019년 연결 매출액 1조 6,233억원, 영업이익 1,245억원, 당기순이익 721억원 대비 각각 -4.0%, -5.2%, 40.7%의 증가율을 기록하였습니다. 직전사업년도 대비 매출 및 영업이익이 감소한 반면, 민간사업 등 사업 전반의 수익성 개선에 따른 당기순이익이 큰폭으로 증가한 것으로 판단됩니다. 다만
상기 사항은 당사가 작성한 결산자료로서, 외부감사인의 감사결과 수치가 변경 될 수 있으므로 추후 「감사보고서 제출」공시를 반드시 확인하여 주시기 바랍니다.
|
당사는 2021년 2월 5일 "매출액또는손익구조30%(대규모법인은15%)이상변경"을 공시하였습니다. 공시 내용은 아래와 같습니다.
| [연결재무제표 기준 영업(잠정)실적(공정공시)] |
| ※ 동 정보는 당사가 작성한 결산자료로서, 외부감사인의 감사결과 수치가 변경 될 수 있으므로 추후 「감사보고서 제출」공시를 반드시 확인하여 주시기 바랍니다. |
| 1. 재무제표의 종류 |
연결 |
| 2. 매출액 또는 손익구조 변동내용(단위:천원) |
당해사업연도 |
직전사업연도 |
증감금액 |
증감비율(%) |
| - 매출액(재화의 판매 및 용역의 제공에 따른 수익액에 한함) |
1,558,475,456 |
1,623,287,681 |
-64,812,225 |
-4.0 |
| - 영업이익 |
118,069,800 |
124,540,496 |
-6,470,696 |
-5.2 |
| - 법인세비용차감전계속사업이익 |
144,174,755 |
84,716,907 |
59,457,848 |
70.2 |
| - 당기순이익 |
101,416,891 |
72,069,235 |
29,347,657 |
40.7 |
| - 대규모법인여부 |
미해당 |
| 3. 재무현황(단위:천원) |
당해사업연도 |
직전사업연도 |
| - 자산총계 |
1,742,308,785 |
1,650,955,869 |
| - 부채총계 |
1,125,452,504 |
1,137,165,744 |
| - 자본총계 |
616,856,281 |
513,790,125 |
| - 자본금 |
57,871,370 |
57,871,370 |
| - 자본총계/자본금 비율(%) |
1,065.9 |
887.8 |
| 4. 매출액 또는 손익구조 변동 주요원인 |
민간사업 등 사업 전반의 수익성 개선에 따른 세전 및 순이익 증가 |
| 5. 이사회결의일(결정일) |
2021-02-05 |
| - 사외이사 참석여부 |
참석(명) |
1 |
| 불참(명) |
- |
| - 감사(사외이사가 아닌 감사위원) 참석여부 |
참석 |
| 6. 기타 투자판단과 관련한 중요사항 |
| - 상기자료는 한국채택국제회계기준(K-IFRS)을 기준으로 작성된 연결기준의 잠정 영업실적 자료임. &cr;- 상기자료는 외부감사인의 회계감사가 완료되지 않은 당사 내부 결산자료이므로 향후 외부감사인의 감사결과 및 정기주주총회 결과에 따라 변경될 수 있음. |
| ※ 관련공시 |
- |
&cr;[지배회사의 추가공시사항]
| 구분 |
재무제표 |
당해 사업연도 |
직전 사업연도 |
| 비지배지분 제외 자본총계&cr;(단위 : 천원) |
연결 |
607,857,377 |
505,715,576 |
| 자본총계˚/ 자본금 비율(%) &cr;(˚비지배지분은 제외) |
연결 |
1,050.4 |
873.9 |
| 매출액(재화의 판매 및 용역의 제공에 따른 수익액에 한함) (단위:천원) |
별도 |
1,501,771,194 |
1,541,115,913 |
당사의
2020년 연결 실적을 잠정 집계한 결과, 매출액 1조 5,585억원, 영업이익 1,181억원, 당기순이익 1,014억원을 기록
한 것으로 나타났습니다. 2019년 연결 매출액 1조 6,233억원, 영업이익 1,245억원, 당기순이익 721억원 대비 각각 -4.0%, -5.2%, 40.7%의 증가율을 기록하였습니다. 직전사업년도 대비 매출 및 영업이익이 감소한 반면, 민간사업 등 사업 전반의 수익성 개선에 따른 당기순이익이 큰폭으로 증가한 것으로 판단됩니다. &cr;&cr;
다만 상기 사항은 당사가 작성한 결산자료로서, 외부감사인의 감사결과 수치가 변경 될 수 있으므로 추후 「감사보고서 제출」공시를 반드시 확인하여 주시기 바랍니다.&cr;&cr;