사업보고서 6.1 주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사 C A Y 110111-7320320

사 업 보 고 서

(제 1 기)

2024년 10월 23일2025년 05월 31일
사업연도 부터
까지

금융위원회
한국거래소 귀중 2025년 08월 11일
주권상장법인해당사항 없음
제출대상법인 유형 :
면제사유발생 :
회 사 명 : 주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사
대 표 이 사 : 김 광 진
본 점 소 재 지 : 서울특별시 중구 삼일대로343(저동1가, 대신파이낸스센터)
(전 화) 070-4473-7917
(홈페이지) http://www.daishinvaluereit.com
작 성 책 임 자 : (직 책) 팀 장 (성 명) 구 성 미
(전 화) 070-4473-7917
목 차

I. 회사의 개요II. 사업의 내용III. 재무에 관한 사항IV. 이사의 경영진단 및 분석의견V. 회계감사인의 감사의견 등VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항VII. 주주에 관한 사항VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항IX. 계열회사 등에 관한 사항X. 대주주 등과의 거래내용XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항XII. 상세표【 전문가의 확인】

【 대표이사 등의 확인 】 대신밸류리츠_제1기_대표이사 확인서_1.jpg 대신밸류리츠_제1기_대표이사 확인서_1

I. 회사의 개요 1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭 - 당사의 명칭은 '(주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Daishin Value REIT Co.,Ltd.' 라고 표기합니다.

나. 설립일자 - 당사는 2024년 10월 23일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 2025년 07월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 중구 삼일대로 343 (저동1가, 대신파이낸스센터) 2) 전화번호 : 070-4473-7917

3) 홈페이지 주소: https://www.daishinvaluereit.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

사. 신용평가에 관한 사항 - 해당사항 없음

아. 연결대상 종속회사 개황 1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)
------1-11-1-11
구분 연결대상회사수 주요종속회사수
기초 증가 감소 기말
상장
비상장
합계
※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

2) 연결대상회사의 변동내용

1지분증권 투자------
구 분 자회사 사 유
신규연결
연결제외

자. 중소기업 등 해당 여부

미해당미해당미해당
중소기업 해당 여부
벤처기업 해당 여부
중견기업 해당 여부

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

유가증권시장 상장2025년 07월 10일해당사항 없음
주권상장(또는 등록ㆍ지정)현황 주권상장(또는 등록ㆍ지정)일자 특례상장 유형

2. 회사의 연혁

시기 내용
24.10.23 회사 발기설립 (자본금: 3억원 / 납입금: 3억원 / 발행주식: 60만주 / 주당 발행가액: 500원)
24.10.30 자산관리위탁계약체결 (대신자산신탁(주))
24.10.30 일반사무위탁계약체결 ((주)케이비펀드파트너스)
24.10.30 자산보관위탁계약체결 (엔에이치투자증권(주))
24.11.28 국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 승인
25.03.17 제1차 정관 개정
25.03.26 전환사채 540억원 발행
25.03.26 사모사채 899억원 발행
25.03.26 사모 유상증자 (보통주 29,680,000주/주당 발행가액: 5,000원 / 납입금액 1,484억원)
25.04.11 공동대표주관계약 체결(계약상대방 : 대신증권(주), 한국투자증권(주))
25.04.18 설립자본금 3억원 유상감자
25.04.21 일반공모 유상증자 및 기업공개(IPO) 이사회 결의
25.04.28 공동주관계약, 총액인수계약 체결(계약상대방 : 대신증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주))
25.05.09 최초 증권신고서 제출
25.06.27 전환사채 보통주 전환 (보통주 10,800,000주/전환가액 : 5,000원 / 전환금액 540억원)
25.06.27 공모 유상증자 (보통주 19,300,000주/주당 발행가액: 5,000원 / 납입금액 965억원)
25.07.10 유가증권시장 상장

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자 본 점 소 재 지 비 고
2024년 10월 23일 서울특별시 중구 삼일대로343(저동1가, 대신파이낸스센터) 회사 설립

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

2024년 10월 23일임시주총대표이사 : 김광진기타비상무이사 : 이성근기타비상무이사 : 이봉규감사 : 유영훈--
변동일자 주총종류 선임 임기만료또는 해임
신규 재선임

※ 회사는 2024년 10월 23일 설립하였습니다.

다. 최대주주의 변동

변동일 최대주주명 소유주식수 지분율 변동원인
- - - - -

- 해당사항 없습니다.라. 상호의 변경

일자 상호명 비 고
2024년 10월 23일 주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사 회사 설립

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

- 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용 - 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)
종류 구분 당기말(제1기)2025.05.31
보통주 발행주식총수 29,680,000
액면금액 500
자본금 14,840,000,000
합계 자본금 14,840,000,000

(단위 : 원, 주)

일 자

원인

증가(감소)한 주식의 내용

증(감)자 한

자본금(원)

증(감)자

비율(%)

종류

수량

주당

액면가액

주당

발행가액
2024.10.23 설립자본금 보통주식 600,000 500 500 300,000,000 -
2025.03.26 증자 보통주식 29,680,000 500 5,000 15,140,000,000 4,946.67
2025.04.18 감자 보통주식 (600,000) 500 500 14,840,000,000 -1.98

합계

 29,680,000 14,840,000,000

① 자본금 변동예정 등 : 2025년 6월 27일 공모주 청약에 따른 보통주 19,300,000주 발행 예정.(주당 액면금액 500원, 주당 발행금액 5,000원)2025년 6월 27일 전환사채 540억원 보통주 10,800,000주 전환 예정. (주당 액면금액 500원, 주당 전환가격 5,000원), 변동 후 예정 자본금 : 29,890,000,000원② 현물출자 현황 : 해당사항 없음

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

2025년 05월 31일(단위 : 주, %)
(기준일 : )
의결권 있는 주식-5,000,000,000-5,000,000,000-30,280,000-30,280,000보통주 : 30,280,000600,000-600,000보통주 : 600,000600,000-600,000보통주 : 600,000------------29,680,000-29,680,000보통주 : 29,680,000----29,680,000-29,680,000보통주 : 29,680,000----
구 분 주식의 종류 비고
합계
Ⅰ. 발행할 주식의 총수
Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수
Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수
1. 감자
2. 이익소각
3. 상환주식의 상환
4. 기타
Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)
Ⅴ. 자기주식수
Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)
Ⅶ. 자기주식 보유비율

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수※ 상기 주식수는 액면가액 500원 기준입니다. 나. 자기주식 - 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 1) 당사의 정관은 2025년 03월 17일자로 개정된 제1차 개정정관입니다.

나. 정관 변경 이력

2025년 03월 17일2025년 제1차 임시주주총회제47조(차입 및 사채의 발행)②회사가 제1항에 따라 자금을 차입하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융기관 등으로부터 차입하여야 한다. 다만, 회사는 이사회 결의에 따라 다음 각 호 외의 자로부터 차입할 수 있다.1.부동산투자회사법 시행령 제33조 제1항 각호의 금융기관 등2.농업협동조합법에 따른 농업협동조합중앙회3.수산업협동조합법에 따른 수산업협동조합중앙회4.신용협동조합법에 따른 신용협동조합중앙회다양한 차입기관으로부터 경쟁력 있는 금리 및 조건으로 대출진행 목적
정관변경일 해당주총명 주요변경사항 변경이유

다. 사업목적 현황

1

부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 함.1. 부동산

2. 부동산투자회사법 제2조 제4호에 따른 부동산개발사업

3. 지상권·임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

영위
구 분 사업목적 사업영위 여부

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2025년 05월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 17개, 위탁관리부동산투자회사 394개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 415개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 24개, 총 자산규모 18.1조원 수준입니다. <부동산투자회사 현황> - 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2025년 05월)

1. 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 05월).jpg 1. 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 05월) 2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 05월).jpg 2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계(2025년 05월) 3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이1.jpg 3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이1 3_1. 리츠 수 및 자산규모 추이2.jpg 3_1. 리츠 수 및 자산규모 추이2

나. 시장점유율 전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

다. 사업내용

당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서 투자자들로부터 자금을 확보하여 대신 기초부동산 관련 증권을 취득하고, 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하며, 이에 따라 투자자들에게 안정적인 수준의 배당을 실시하여 부동산 간접투자 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.사업목적 관련하여 당사는 자리츠 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core오피스인 대신343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

투자전략.jpg 투자전략

라. 조직도

조직도.jpg 조직도

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황 회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일에설립되었습니다. 회사의 주요사업목적은 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 관련 증권을취득한 후 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 높은 수준의 배당을 실시함으로 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 기여하는 것입니다. 회사는 사모 유상증자를 통해 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산회사 보통주 100%지분을 취득하여 보유하고 있습니다.

투자대상 투자대상의 종류 용도 매입면적 소재지
대신파이낸스센터(대신343) 부동산(토지 및 건물) 업무시설 등 토지 2,991.5㎡건물 53,804.93㎡ 서울시 중구 삼일대로 343

나. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 기초부동산 관련 증권을 취득하고, 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하며, 이에 따라 투자자들에게 안정적인 수준의 배당을 실시하여, 부동산 간접투자제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.사업목적 관련하여 당사는 자리츠의 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울 핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core 오피스인 대신 343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 자리츠의 보통주 지분증권에 투자하여 자리츠의 투자자산인 서울 핵심 오피스 권역 CBD지역 을지로에 위치한 Core 오피스인 대신 343 빌딩으로부터 창출되는 배당수익 향유를 목적으로 합니다.

3) 투자대상 세부사항

회사의 투자대상인 대신밸류리츠사모제1호리츠는「부동산투자회사법」에 의거하여 2024년 10월 23일 설립되어 2024년 11월 28일 영업인가를 득한 위탁관리부동산투자회사입니다.

[대신밸류리츠사모제1호리츠 개요]
항목 내용
명칭 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사
자산관리회사 대신자산신탁(주)
자산보관회사 엔에이치투자증권(주) / 대한토지신탁(주)
일반사무수탁회사 (주)케이비펀드파트너스
존속기한 영속
투자부동산 서울시 중구 삼일대로343 소재 오피스 대신파이낸스센터(대신343)
발행주식총수 57,960,000주
자본금 28,980,000,000원
매입 지분율 보통주 100%
출처: 당사 제시

① 투자부동산 개요 본 건물의 경우 2017년 사용승인을 득한 신축자산이고, 대신파이낸셜그룹의 본사로서 그룹의 부동산개발 및 관리회사인 대신프라퍼티(주)를 통해 최상의 컨디션으로 관리되고 있으며, 매입 후에도 동일한 회사가 마스터리스사로서 본 건물을 유지관리할 예정입니다.

구 분 내 용
빌딩명 대신파이낸스센터(대신343)
주소 서울특별시 중구 삼일대로 343
대지면적 2,991.5㎡ (905평)
연면적 53,369.3㎡ (16,144평)
규모 B7 / 26F
건폐율 59.4%
용적율 1,199.8%
기준층 임대면적 2,092.6㎡ (633평)전용면적 1,147.8㎡ (347평, 전용율 54.9%)
주차대수 207대
승강기 13대 (승객용 12대, 비상용 1대)
사용승인 2017년 6월
소유자 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사
친환경인증 LEED GOLD
전경

건물전경.jpg 건물전경

② 투자부동산 임차인 현황 회사는 자리츠를 통해 서울 핵심 오피스 권역인 CBD 을지로에 위치한 대신파이낸셜그룹 본사 사옥인 '대신343'을 25년 03월 매입완료하였고, 대신파이낸셜그룹 부동산 개발 및 자산관리 사업을 영위하는 대신프라퍼티(주)와 7년간(2025년 3월~2032년 3월) 마스터리스(Triple-Net 구조) 계약을 체결하였습니다. 따라서, 임차인은 공실 여부와 관계없이 건물 전체에 대한 임대료를 납부하며, 유지관리비용, 보험료, 제세공과금 등 건물에 대한 전체비용을 임차인이 부담하므로 비용증가에 따른 위험은 낮은 상황입니다(단, CAPEX 비용은 임대인이 부담합니다).

[임차인 현황]
구분 책임임차인 사용층 임대면적(평) 총면적 대임대비중 계약기간
개시 종료
건물전체 대신프라퍼티(주) 전층 16,144.22 100% 2025-03-27 2032-03-26
출처: 당사 제시

'대신343' 빌딩은 대신파이낸셜그룹 부동산 개발 및 자산관리 사업을 영위하는 대신프라퍼티(주)의 100% 마스터리스 구조입니다. 임차 계약기간은 7년 만기 후 3년 연장 옵션으로, 임대차 만기 24개월 전(임대차개시 5년 도래시점)에 추가 3년 연장여부를 결정할 수 있습니다. 또한, 임대차 기간 중 1회(3년차 시점) 임대료 조정이 가능합니다. 조정구간의 경우 시장임대료를 감안하여 2.75% ~ 10% 사이에서 조정 가능합니다. 또한, 마스터리스 구조 상 임대 계약 기간동안 발생할 공실 리스크에 대해선 임차인이 부담하는 구조입니다. 본 건물의 임대 계약 주요 조건 및 임차인 재무현황은 다음과 같습니다.

[임대 계약 주요 조건]
구분 임차인 계약기간 임대차 계약서상 면적 보증금(백만원) 월 임대료(원/원/3.3㎡) 임대료상승률(연) NOI(Yr.1/백만원)
㎡ 평
건물전체 대신프라퍼티 '25.03.27~'32.03.26(+3년 연장옵션) 53,369.33 16,144.22 23,651 146,500 2.75% 28,183
출처: 당사 제시

[연차별 임대 계약 조건]
연차

임대차

기간

임대

보증금

(백만원)

 임대료

임대료상승률

(%)

 비 고

평당

임대료(원)

월 임대료

(백만원)

연 임대료

(백만원)
Yr 1 '25.03~26.03 24,351 146,500 2,365 28,382 - 리츠매입
Yr 2 '26.03~'27.03 150,529 2,430 29,162 2.75 -
Yr 3 '27.03~'28.03 158,055 2,552 30,620 2.75~10.0 3년차 시점에 시장임대료를 감안하여임대료 조정(2.75%~10% 한도)이 가능하며, 현 시장임대료 감안하여5% 상승을 가정하였습니다.
Yr 4 '28.03~'29.03 162,402 2,622 31,462 2.75 -
Yr 5 '29.03~'30.03 166,868 2,694 32,327 2.75 연장여부결정
Yr 6 '30.03~'31.03 171,457 2,768 33,216 2.75 -
Yr 7 '31.03~'32.03 176,172 2,844 34,129 2.75 임대차만기
Yr 8 '32.03~'33.03 181,016 2,922 35,068 2.75 -
Yr 9 '33.03~'34.03 185,994 3,003 36,032 2.75 -
Yr 10 '34.03~'35.03 191,109 3,085 37,023 2.75 최대임대차기간
출처: 당사 제시

[임차인 주요 재무현황]
(단위: 백만원)
대신프라퍼티(주) (개별기준)
구 분 2024년 2023년 2022년
자산총계 538,900 556,848 504,803
부채총계 137,795 234,943 192,859
자본총계 401,104 321,904 311,943
자본금 4,600 4,600 2,300
영업이익 13,585 (4,355) 96,231
당기순이익 79,180 10,059 2,275
(주1) 상기 재무정보는 회계감사인의 감사를 받은 재무정보입니다.
출처: 당사 제시

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

 4. 매출 및 수주상황

- 당사는 부동산투자회사로 해당 사항 없습니다.

 5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리 1. 재무위험관리요소

회사가 노출되어 있는 재무위험 및 이러한 위험이 회사의 미래 성과에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

위험

노출 위험

측정

관리

신용위험

현금성자산, 매출채권, 기타금융자산 등

연체율 분석

신용등급

은행예치금 다원화, 신용한도

유동성위험

차입금 및 기타부채

현금흐름 추정

차입한도 유지

회사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 회사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

2. 자본위험관리 회사의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석을 참조하여 주시기 바랍니다.

나. 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

 6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없습니다.

 7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

 III. 재무에 관한 사항 1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

(단위 : 원)
　구 분 제1기(2025년05월31일)

　1. 유동자산

 21,001,908,921

　2. 비유동자산

 696,536,355,020

　자산총계

 717,538,263,941

　1. 유동부채

 146,419,957,323

　2. 비유동부채

 422,204,471,560

　부채총계

 568,624,428,883

　1.지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

 148,913,835,058

　　자본금

 14,840,000,000

　　자본잉여금

 130,621,822,434

　　이익잉여금(결손금)

 3,452,012,624

　2. 비지배지분

 -

　자본총계

 148,913,835,058
　구 분 제1기(2024년10월23일~2025년05월31일)
1. 영업수익 5,266,124,403
2. 영업이익 3,722,432,356
3. 당기순이익 (976,838,894)
4. 지배기업의 소유주지분 (976,838,894)
5. 비지배지분 -
6. 기본및희석주당이익 (103)
7. 연결에 포함된 회사수 1개

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

나. 요약재무정보

(단위 : 원)
구 분 제1기(2025년 05월 31일)
1. 유동자산 1,352,619,288
2. 비유동자산 289,800,000,000
자산총계 291,152,619,288
1. 유동부채 142,776,521,854
2. 비유동부채 -
부채총계 142,776,521,854
1. 자본금 14,840,000,000
2. 자본잉여금 130,621,822,434
3. 이익잉여금 2,914,275,000
자본총계 148,376,097,434
구 분 제1기(2024년10월23일~2025년05월31일)
1. 영업수익 -
2. 영업비용 (189,811,627)
3. 영업이익 (손실) (189,811,627)
4. 법인세비용차감전순이익(손실) (1,514,576,518)
5. 법인세 비용 -
6. 당기순이익 (1,514,576,518)
7. 주당순이익 (160)

2. 연결재무제표 2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 1 기 2025.05.31 현재

(단위 : 원)

자산

　

　유동자산

21,001,908,921

　　현금및현금성자산

17,943,802,893

　　매출채권

2,601,643,000

　　기타유동금융자산

215,591,332

　　기타유동자산

240,838,356

　　당기법인세자산

33,340

　비유동자산

696,536,355,020

　　투자부동산

696,536,355,020

　자산총계

717,538,263,941

부채

　

　유동부채

146,419,957,323

　　단기사채

90,100,823,689

　　단기전환사채

52,511,154,712

　　기타유동금융부채

2,467,906,212

　　기타 유동부채

1,340,072,710

　비유동부채

422,204,471,560

　　장기차입금

399,442,178,692

　　기타비유동금융부채

15,201,702,201

　　기타 비유동 부채

7,560,590,667

　부채총계

568,624,428,883

자본

　

　지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본

148,913,835,058

　　자본금

14,840,000,000

　　자본잉여금

130,621,822,434

　　이익잉여금(결손금)

3,452,012,624

　비지배지분

0

　자본총계

148,913,835,058

자본과부채총계

717,538,263,941

　

제 1 기

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

영업수익

5,266,124,403

영업비용

1,543,692,047

영업이익(손실)

3,722,432,356

금융수익

1,732,945

금융비용

4,701,002,690

기타수익

0

기타비용

1,505

법인세비용차감전순이익(손실)

(976,838,894)

법인세비용(수익)

0

당기순이익(손실)

(976,838,894)

기타포괄손익

0

총포괄손익

(976,838,894)

당기순이익(손실)의 귀속

　

　지배기업의 소유주에게 귀속되는 당기순이익(손실)

(976,838,894)

　비지배지분에 귀속되는 당기순이익(손실)

0

주당이익

　

　기본 및 희석 주당이익(손실) (단위 : 원)

(103)

　

제 1 기

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

2024.10.23 (기초자본)

0

0

0

0

0

0

유상증자

15,140,000,000

133,233,740,520

0

148,373,740,520

0

148,373,740,520

종속기업의 취득

0

0

0

0

300,000,000

300,000,000

유상감자

(300,000,000)

0

0

(300,000,000)

0

(300,000,000)

전환권대가

0

1,816,933,432

0

1,816,933,432

0

1,816,933,432

종속기업 유상감자

0

0

0

0

(300,000,000)

(300,000,000)

자본준비금의 전입

0

(4,428,851,518)

4,428,851,518

0

0

0

당기순이익(손실)

0

0

(976,838,894)

(976,838,894)

0

(976,838,894)

2025.05.31 (기말자본)

14,840,000,000

130,621,822,434

3,452,012,624

148,913,835,058

0

148,913,835,058

　

자본

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분

비지배지분

자본 합계

자본금

자본잉여금

이익잉여금

지배기업의 소유주에게 귀속되는 지분 합계

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

영업활동현금흐름

912,007,379

　영업으로부터 창출된 현금

2,665,483,991

　이자수취

217,002

　이자지급

(1,753,660,274)

　법인세납부(환급)

(33,340)

투자활동현금흐름

(697,348,522,325)

　투자부동산의 취득

(697,348,522,325)

재무활동현금흐름

714,380,317,839

　단기사채의 발행

89,900,000,000

　단기전환사채의 발행

53,993,347,760

　장기차입금의 증가

398,762,229,559

　임대보증금의 증가

23,651,000,000

　유상증자

148,373,740,520

　비지배지분의 증가

300,000,000

　유상감자

(300,000,000)

　비지배지분의 감소

(300,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

17,943,802,893

기초현금및현금성자산

0

기말현금및현금성자산

17,943,802,893

　

제 1 기

3. 연결재무제표 주석

1. 일반 사항

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사(이하 "지배기업")와 연결재무제표 작성대상 종속기업(이하 지배기업과 종속기업을 일괄하여 "연결실체")의 일반사항은 다음과 같습니다.1.1 지배기업의 개요지배기업은 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일 설립되었으며, 2024년 11월 28일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 삼일대로 343 입니다.지배기업의 사업연도는 3개월(매년 3월 1일, 6월 1일, 9월 1일 및 12월 1일에 개시하고, 5월 31일, 8월 31일, 11월 30일 및 2월 28일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2024년 10월 23일부터 2025년 5월 31일까지입니다.당기말 현재 지배기업의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분 주주명 주식수(주) 지분율(%)
보통주 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) 11,660,000 39.29
농협은행(주)(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호) 7,020,000 23.65
NH투자증권(주)(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호) 4,000,000 13.48
기타주주 7,000,000 23.58
합 계 29,680,000 100.00

1.2 종속기업의 현황연결실체는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다. 한편, 보고기간종료일 현재 연결재무제표 작성대상에 포함된 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

회사명 소재지 업 종 결산월 당기말
지분율(%)
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사(주1) 대한민국 부동산투자 2,5,8,11월 100.00

(주1) 당기 중 신규로 취득하였습니다.1.3 종속기업 재무정보 요약

[ 당기 ] (단위: 천원)
회사명 자산 부채 자본 영업수익 당기순손익 총포괄손익
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사 716,185,645 425,847,907 290,337,738 5,266,124 714,950 714,950

상기 재무정보는 연결실체간 내부거래가 제거되기 전의 금액이며 포괄손익계산서 상의 재무정보는 종속기업의 연결대상 기간 동안의 재무정보입니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 연결재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 연결재무제표 작성기준

연결실체의 연결재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와해석서를 번역하여 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 이 연결재무제표는 보고기간말인 2025년 5월 31일 현재 유효하거나 조기 도입한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

2.2. 회계정책과 공시의 변경

2.2.1 연결실체가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정)

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결실체는 동 개정사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

- 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

- 제1109호 '금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

- 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

- 제1007호 '현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

2.3 연결연결실체는 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표'에 따라 연결재무제표를 작성하고 있습니다.

2.3.1 종속기업

종속기업은 지배기업이 지배하고 있는 모든 기업입니다. 지배기업이 투자한 기업에 관여해서 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고, 투자한 기업에 대해 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미칠 능력이 있는 경우, 해당 기업을 지배한다고 판단합니다. 종속기업은 지배기업이 지배하게 되는 시점부터 연결재무제표에 포함되며, 지배력을 상실하는 시점에 연결재무제표에서 제외됩니다.연결실체의 사업결합은 취득법으로 회계처리됩니다. 이전대가는 취득일의 공정가치로 측정하고, 사업결합으로 취득한 식별가능한 자산ㆍ부채 및 우발부채는 취득일의 공정가치로 최초 측정하고 있습니다. 연결실체는 청산 시 순자산의 비례적 몫을 제공하는 비지배지분을 사업결합 건별로 판단하여 피취득자의 순자산 중 비례적 지분 또는 공정가치로 측정합니다. 그밖의 비지배지분은 다른 기준서의 요구사항이 없다면 공정가치로 측정합니다. 취득관련 원가는 발생 시 당기비용으로 인식됩니다.

영업권은 이전대가, 피취득자에 대한 비지배지분의 금액과 취득자가 이전에 보유하고 있던 피취득자에 대한 지분의 취득일의 공정가치 합계액이 취득한 식별가능한 순자산을 초과하는 금액으로 인식됩니다. 이전대가 등이 취득한 종속기업 순자산의 공정가액보다 작다면, 그 차액은 당기손익으로 인식됩니다. 연결실체 내의 기업 간에 발생하는 거래로 인한 채권, 채무의 잔액, 수익과 비용 및 미실현이익 등은 제거됩니다. 또한 종속기업의 회계정책은 연결실체에서 채택한 회계정책을 일관성 있게 적용하기 위해 차이가 나는 경우 수정됩니다.

지배력의 상실을 발생시키지 않는 비지배지분과의 거래는 비지배지분의 조정금액과 지급 또는 수취한 대가의 공정가치의 차이를 지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본으로 직접 인식합니다.

연결실체가 종속기업에 대해 지배력을 상실하는 경우, 보유하고 있는 해당 기업의 잔여 지분은 동 시점에 공정가치로 재측정되며, 관련 차액은 당기손익으로 인식됩니다.

2.4 금융자산

2.4.1 분류

연결실체는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 연결실체는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2.4.2 측정

연결실체는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(1) 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 연결실체는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

① 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

③ 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

(2) 지분상품

연결실체는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 연결실체가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

2.4.3 손상

연결실체는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 연결실체는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (연결실체가 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 결정하는 방법은 주석 4.1.2 참조)

2.4.4 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

연결실체가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 연결실체가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다.

2.5 비금융자산의 손상상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.6 금융부채

2.6.1 분류 및 측정

연결실체의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 연결재무상태표 상 '차입금', '기타금융부채', '임대보증금' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

2.6.2 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.7 투자부동산

임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선 및 유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 50년 동안 정액법으로 상각됩니다.투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간말에 재검토하고 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.

2.8 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 연결실체가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 연결실체는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 연결실체가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

2.9 리스 연결실체가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다. 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다. 2.10 수익인식연결실체는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.2.12 부동산투자회사법상의 특칙적용: 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당연결실체는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.13 연결재무제표 승인연결실체의 연결재무제표는 2025년 6월 26일자로 이사회에서 승인되었으며, 2025년 8월 19일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.3. 중요한 회계추정 및 가정

연결실체는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

연결실체의 경영진은 연결재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.연결실체가 노출된 위험 및 불확실성에 대한 기타 공시사항으로 재무위험관리(주석 4 참조) 등이 있습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

연결실체는 여러 활동으로 인하여 시장위험(이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 연결실체의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

4.1.1 시장위험

(1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 연결실체의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는 데 있습니다.

보고기간말 현재 연결실체의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 연결실체에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같습니다.

4.1.3 유동성 위험

유동성위험이란 연결실체의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 연결실체가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 연결실체는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케줄을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을적기에 예측하고 대응하고 있습니다.

보고기간종료일 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 3개월 미만 3개월 초과1년 이하 1년 초과2년 이하 2년 초과5년 이하 5년 초과 합 계
단기사채(주1,2) 90,442,934 - - - - 90,442,934
단기전환사채(주2) - 54,000,000 - - - 54,000,000
기타유동금융부채 417,320 - - - - 417,320
장기차입금(주1,2) 3,586,992 10,644,008 420,831,000 - - 435,062,000
기타비유동금융부채(주2) - - - - 23,651,000 23,651,000
합 계 94,447,246 64,644,008 420,831,000 - 23,651,000 603,573,254

(주1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(주2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

4.2 자본위험관리

연결실체의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 연결실체는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

연결실체의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 순부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 재무상태표상 부채 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액입니다.

보고기간종료일 현재 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
총부채 568,624,429
차감: 현금및현금성자산 (17,943,803)
순부채 550,680,626
자본 148,913,835
부채비율 369.80%

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 보고기간종료일 현재 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
장부금액 공정가치
상각후원가 측정 금융자산:
현금및현금성자산 17,943,803 (주1)
매출채권 2,601,643 (주1)
기타유동금융자산 215,591 (주1)
합 계 20,761,037 (주1)

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(2) 보고기간종료일 현재 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
장부금액 공정가치
상각후원가 측정 금융부채:
단기사채 90,100,824 (주1)
단기전환사채 52,511,155 (주1)
기타유동금융부채 2,467,906 (주1)
장기차입금 399,442,179 (주1)
기타비유동금융부채 15,201,702 (주1)
합 계 559,723,766 (주1)

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(3) 당기 중 금융상품 범주별 순손익 구분은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
상각후원가 측정 금융자산:
이자수익 1,733
이연사채발행손실상각비 (463,972)
소 계 (462,239)
상각후원가 측정 금융부채:
이자비용 (4,237,031)
합 계 (4,699,270)

(4) 공정가치 서열체계1) 연결실체는 공정가치 측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치 측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구 분 투입변수의 유의성
수준 1 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격
수준 2 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수
수준 3 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수

2) 보고기간종료일 현재 연결실체가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은없습니다.3) 연결실체는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 현금및현금성자산(1) 보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
제예금 17,943,803

(2) 사용이 제한된 금융상품

연결실체는 차입금에 대해 예금근질권을 담보로 제공하고 있습니다(주석 21 참조). 당기말 현재 해당 계좌의 잔액은 없습니다.

7. 매출채권보고기간종료일 현재 매출채권의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
총장부금액 2,601,643
차감: 손실충당금 -
매출채권(순액) 2,601,643

8. 기타유동금융자산보고기간종료일 현재 기타유동금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
미수금 13,252
미수수익 1,515
이연사채발행손실 200,824
합 계 215,591

9. 기타자산 및 기타부채(1) 보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
유동
선급비용 240,838

(2) 보고기간종료일 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
유동 비유동
선수수익 857,220 7,560,591
부가세예수금 482,853 -
합 계 1,340,073 7,560,591

10. 투자부동산

(1) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
총장부금액 감가상각누계액 장부금액
토지 534,915,061 - 534,915,061
건물 162,433,461 (812,167) 161,621,294
합 계 697,348,522 (812,167) 696,536,355

(2) 당기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 토 지 건 물 합 계
기초 - - -
취득 534,915,061 162,433,461 697,348,522
감가상각비 - (812,167) (812,167)
기말 534,915,061 161,621,294 696,536,355

(3) 당기 중 투자부동산 관련 수익과 비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
임대수익 등 영업수익 5,266,124
직접 운영비용(주1) 1,127,181

(주1) 투자부동산과 관련된 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료, 부동산위탁관리비를 합한 금액입니다.

(4) 운용리스 제공 내역연결실체는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 대신프라퍼티(주)와 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 812,167천원 입니다.보고기간종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 연결실체가 받게 될것으로 기대되는 미래 최소리스료 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 1년 이내 1년 초과5년 이내 5년 초과 합 계
리스료 28,511,640 111,698,330 154,693,790 294,903,760

(5) 보고기간종료일 현재 투자부동산에 대한 공정가치 평가내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 장 소 장부금액 공정가치(주1)
토지 및 건물 서울특별시 중구 삼일대로 343 696,536,355 699,500,000

(주1) 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 기업인 경일감정평가법인 및 대한감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.대신343(대신파이낸스센터)의 평가기준일은 2025월 03월 31일이며, 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 연결실체의 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법, 이익접근법의 방법을 각각 0%, 50%, 50% 가중평균하여 산출하였으며 동 금액을 공정가치로 사용하였습니다.

(6) 보고기간종료일 현재 공정가치 서열체계 수준 3의 공정가치측정에 사용된 평가관련 정보는 다음과 같습니다.

과 목 공정가치 수 준 가치평가기법 관측가능하지 않은 투입변수 공정가치와 투입변수와의 관계
당기말
투자부동산 699,500,000 3 거래사례비교법,수익환원법 평방미터당 가격 (주1)

(주1) 당 투자부동산의 감정평가는 원가접근법, 시장접근법(거래사례비교법), 이익접근법(수익환원법)을 각각 0%, 50%, 50% 가중평균하여 감정평가하였습니다.(7) 연결실체는 투자부동산과 관련하여 재산종합보험 등(총 부보금액: 121,901백만원)에 가입하고 있습니다.

(8) 보고기간종료일 현재 연결실체가 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 담보제공자산 설정권자 채권최고액 관련 채무 금액(주2) 계정과목
대신343(대신파이낸스센터) 토지/건물(주1) 대신프라퍼티(주) 23,651,000 23,651,000 임대보증금
소 계 23,651,000 23,651,000
새마을금고중앙회 180,000,000 150,000,000 장기차입금
새마을단위금고(37개) 60,000,000 50,000,000
현대해상화재보험(주) 72,000,000 60,000,000
(주)케이비손해보험 60,000,000 50,000,000
케이비밸류제일차(주) 115,920,000 96,600,000
소 계 487,920,000 406,600,000
합 계 511,571,000 430,251,000

(주1) 연결실체가 담보로 제공한 토지와 건물의 가액은 696,536,355천원입니다.(주2) 당기말 현재 현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목금액입니다.

11. 기타금융부채(1) 보고기간종료일 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
유동 비유동
미지급비용 2,467,906 -
임대보증금(주1) - 15,201,702
합 계 2,467,906 15,201,702

(주1) 상기 임대보증금과 관련하여 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 20 참조).

(2) 보고기간종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
임대보증금 명목가액 23,651,000
차감: 현재가치할인차금 (8,449,298)
임대보증금 장부금액 15,201,702

12. 차입금및사채

(1) 보고기간종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
차입처 만기일 연이자율(%) 당기말
새마을금고중앙회 2027-03-27 3.50 150,000,000
새마을단위금고(37개) 2027-03-27 3.50 50,000,000
현대해상화재보험(주) 2027-03-27 3.50 60,000,000
(주)케이비손해보험 2027-03-27 3.50 50,000,000
케이비밸류제일차(유) 2027-03-27 3.50 96,600,000
소 계 406,600,000
현재가치할인차금 (7,157,821)
합 계 399,442,179

(주1) 상기 차입금에 대하여 투자부동산과 예금근질권, 보험금근질권이 담보로 제공되어 있습니다(주석 20 참조).

(2) 보고기간종료일 현재 연결실체가 발행한 단기사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 무기명식 사모사채 2025-03-26 2025-06-29 6.00 89,900,000
소 계 89,900,000
(+) 사채할증발행차금 200,824
단기사채 합계 90,100,824

(3) 보고기간종료일 현재 연결실체가 발행한 단기전환사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 기명식 무보증 전환사채 2025-03-26 2026-03-25 - 54,000,000
소 계 54,000,000
(-) 전환권조정 (1,488,845)
단기전환사채 합계 52,511,155

(4) 전환사채의 발행 조건은 다음과 같습니다.

사채의 종류 제1회 기명식 무보증 전환사채
인수회사 대신증권(주)
발행일 2025-03-26
만기일 2026-03-25
권면총액 54,000,000,000원
발행가액 54,000,000,000원
미상환사채 잔액 54,000,000,000원
액면이자율 -
만기보장수익률 -
원금상환방법 만기일시상환
사채발행방법 사모
전환비율 100%
전환사채권의 행사가액 5,000원/주
전환사채권에 의해 발행할 주식의 액면가액 500원/주
전환에 따라발행할 주식 종류 (주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사기명식 보통주
주식수 10,800,000주
주식총수 대비 비율 26.70%
전환가능기간 시작일 2025-06-01
종료일 2026-03-25
옵션에 관한 사항 -

13. 자본금과 자본잉여금

(1) 보고기간종료일 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 수권주식수(주) 발행주식수(주) 주당액면가액(원) 자본금
보통주 5,000,000,000 29,680,000 500 14,840,000

(2) 보고기간종료일 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
주식발행초과금 128,804,889
전환권대가 1,816,933
합 계 130,621,822

(3) 당기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 주식수(주) 자본금 자본잉여금 합 계
기초 - - - -
유상증자 30,280,000 15,140,000 133,233,741 148,373,741
유상감자 (600,000) (300,000) - (300,000)
전환권대가 - - 1,816,933 1,816,933
자본준비금의 전입 - - (4,428,852) (4,428,852)
기말 29,680,000 14,840,000 130,621,822 145,461,822

14. 이익잉여금

(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
미처분이익잉여금 3,452,013

(2) 당기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
기초 -
당기순손실 (976,839)
자본준비금의 전입 4,428,852
기말 3,452,013

15. 영업수익과 영업비용

(1) 당기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
임대료수익 5,266,124

(2) 당기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
임원보수 8,100
감가상각비 812,167
자산관리수수료 309,741
자산보관수수료 6,848
사무수탁수수료 4,655
부동산관리용역위탁수수료 8,645
지급수수료 362,712
세금과공과 26,534
기타비용 4,290
합 계 1,543,692

16. 금융수익과 금융비용(1) 당기 중 금융수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
이자수익 1,733

(2) 당기 중 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
이자비용 4,237,031
이연사채발행손실상각비 463,972
합 계 4,701,003

17. 현금흐름표(1) 당기 중 영업으로부터 창출된 현금은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기
당기순이익 (976,839)
조정:
감가상각비 812,167
이자비용 4,237,031
이연사채발행손실상각비 463,972
임대료수익 (154,392)
이자수익 (1,733)
운전자본의 변동:
매출채권의 증감 (2,601,643)
미수금의 증감 (13,252)
미지급비용의 증감 417,320
부가세예수금의 증감 482,853
영업으로부터 창출된 현금 2,665,484

(2) 당기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 중요한 거래는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
장기선수수익의 유동성 대체 1,011,612
임대보증금 현재가치할인차금과 장단기 선수수익 인식 8,572,203

(3) 당기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 기 초 재무활동현금흐름 기 타 기 말
단기사채 - 89,900,000 200,824 90,100,824
단기전환사채 - 53,993,348 (1,482,193) 52,511,155
장기차입금 - 398,762,230 679,949 399,442,179
임대보증금 - 23,651,000 (8,449,298) 15,201,702
합 계 - 566,306,578 (9,050,718) 557,255,860

18. 주당손익(1) 당기의 기본주당손익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구 분 당 기
지배기업 소유주지분 보통주당기순이익 (976,838,894)
가중평균유통보통주식수(주) 9,486,697
보통주 기본주당손익 (103)

(2) 당기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 주)
구 분 기 간 유통주식수 일수(일) 적 수
설립자본금 2024.10.23 ~ 2025.05.31 600,000 221 132,600,000
유상증자 2025.03.26 ~ 2025.05.31 29,680,000 67 1,988,560,000
유상감자 2025.04.21 ~ 2025.05.31 (600,000) 41 (24,600,000)
합 계 2,096,560,000
가중평균유통보통주식수(총적수÷221) 9,486,697

(3) 희석주당이익희석주당이익은 모든 희석성 잠재적 보통주가 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 연결실체의 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있으며, 당기 중 발행되었습니다. 당기의 경우 잠재적보통주를 고려할경우 반희석효과가 나타남에 따라 희석주당순손실을 산정하지 않았습니다.

19. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산 시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았고, 미래에 가산할 일시적 차이에 대한 이연법인세부채를 인식하지 아니하였습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간종료일 현재 미래에 차감할일시적차이에 대한 이연법인세자산을 인식하지 아니하였습니다.

20. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리위탁계약연결실체는 대신자산신탁(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분 내 용
운용수수료 대상자산별로 취득가액의 0.25%(주1)
운용성과수수료 (현금배당액 - 최고현금배당액(주2)) x 일평균 발행 주식수 x 25%(단, 위 산식에 따라 계산된 운용성과수수료가 음수인 경우 또는 당해 결산기 직전 결산기가 위탁자의 최초 결산기로서 현금배당액이 없는 경우에는 당해 결산기의 운용성과수수료는 없는 것으로 함)
매입수수료 투자대상자산 매입금액의 0.5%
매각수수료 매각기본수수료: 처분가액의 0.5% 매각성과수수료: 처분가액이 취득가액과 매각기본수수료를 더한 값을 초과하는 경우, 초과분의 10%

(주1) 투자대상자산이 부동산 관련 증권에 해당하는 경우에는 해당 증권 매입금액의 0.02%(주2) 당해 결산기의 직전 결산기까지의 현금배당액 중 가장 큰 금액(2) 일반사무수탁계약연결실체는 (주)케이비펀드파트너스와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산, 세무에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여연간 25,000천원(거래소 상장 이후에는 연간 100,000천원)을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 지급하고 있습니다.

(3) 자산보관계약연결실체는 NH투자증권(주)과 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 연간 30,000천원을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 현금으로 지급하고 있습니다. 또한, 대한토지신탁(주)와 부동산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하여 연간 8,000천원을 매 결산기에 대한 주주총회일로부터 7영업일 이내에 현금으로 지급하고 있습니다.

(4) 부동산관리위탁계약연결실체는 존스랑라살(주)와 소유 부동산에 대한 부동산 관리 관련 업무위탁계약을 체결하고 있습니다.(5) 책임임대차계약연결실체는 대신343(대신파이낸스센터)의 임대차와 관련하여 특수관계자인 대신프라퍼티(주)와 2025년 3월 27일부터 2032년 3월 26일까지 7년간 책임임대차계약(임대보증금 23,651,000천원 및 월 임대료 2,365,130천원)을 체결하였습니다.

(6) 보고기간종료일 현재 연결실체가 금융기관과 맺고 있는 약정사항은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 금융기관 한도액 실행액
선순위차입약정 새마을금고중앙회 150,000,000 150,000,000
새마을단위금고(37개) 50,000,000 50,000,000
현대해상 60,000,000 60,000,000
KB손해보험 50,000,000 50,000,000
케이비밸류제일차(유) 96,600,000 96,600,000
합 계 406,600,000 406,600,000

(7) 보험가입현황보고기간종료일 현재 주요 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 부보금액(주1) 보험회사명
재산종합보험 120,594,352 메리츠화재해상보험(주)
영업배상책임보험 409,200

(주1) 상기 보험계약의 보험금청구권에 대하여 질권 설정(487,920백만원)이 되어 차입금 담보로 제공되어 있습니다.

(8) 연결실체는 차입금과 관련하여 선순위대주(장기차입금)를 제1순위 수익권자로 지정하는 부동산 담보신탁계약을 체결하였습니다(우선수익자 수익한도금액: 487,920백만원). 또한, 이자유보계좌 및 보험금계좌에 대하여 예금근질권이 설정(채권최고액: 487,920백만원)되어 있습니다.

21. 특수관계자 거래

(1) 보고기간종료일 현재 연결실체의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분 당기말
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주)
기타특수관계자 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)대신자산신탁(주), 대신프라퍼티(주)

(2) 당기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등의 거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 회사명 자산매입 영업수익 자산관리수수료 이자비용
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) 662,000,000 - - 1,324,872
기타특수관계자 대신자산신탁(주) - - 309,741 -
대신프라퍼티(주) - 5,266,124 - -
합 계 662,000,000 5,266,124 309,741 1,324,872

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
특수관계 구분 회사명 매출채권 미지급비용 임대보증금 단기사채 단기전환사채
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) - 88,668 - 90,100,824 52,511,155
기타특수관계자 대신자산신탁(주) - 309,741 - - -
대신프라퍼티(주) 2,601,643 - 15,201,702 - -
합 계 2,601,643 398,409 15,201,702 90,100,824 52,511,155

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 회사명 유상증자 단기사채발행 단기전환사채발행
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) - 89,900,000 54,000,000
기타특수관계자 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) 58,300,000 - -
합 계 58,300,000 89,900,000 54,000,000

(5) 당기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
단기급여 8,100

22. 영업부문 정보(1) 연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 연결실체의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.(2) 주요 고객에 대한 정보연결실체의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당기 중 연결실체 영업수익의 10% 이상을 차지하는 외부고객과 관련된 정보는다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
영업수익 비중(%)
고객1 5,266,124 100.00

23. 사업결합(1) 당기 중 발생한 주요 사업결합의 내역은 다음과 같습니다.연결실체는 당기 중 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사의 지분 99.90%를 취득하여 지배력을 획득하였습니다. 사업결합 관련 주요 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 주요 영업활동 취득일 취득한 지분 이전대가
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사 부동산임대 2025-03-27 99.90%(주1) 289,800,000

(주1) 당기 중 종속기업의 불균등유상감자에 따라 비지배지분이 감소하였으며, 감자 후 지배기업의 지분율은 100% 입니다.

(2) 당기에 발생한 사업결합으로 인하여 이전대가와 취득일에 취득한 자산과 인수한 부채의 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 금 액
이전대가: 289,800,000
현금및현금성자산 289,800,000
가. 식별가능한 자산의 공정가치(A + B) 290,100,000
A. 유동자산 290,100,000
현금및현금성자산 290,100,000
B. 비유동자산 -
나. 식별가능한 부채의 공정가치(C + D) -
C. 유동부채 -
D. 비유동부채 -
다. 식별가능한 순자산 공정가치 합계(가 - 나) 290,100,000
라. 취득 지분율 99.90%
마. 식별가능한 순자산 공정가치의 취득 지분 상당액(다 x 라) 289,800,000

(3) 비지배지분의 측정취득일 현재 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사에 대한 비지배지분(0.10%)는 피취득자의 식별가능한 순자산 중 비지배지분의 비례적지분으로 측정하였으며, 그 금액은 300,000천원입니다. 당기 중 종속기업의 불균등유상감자로 인하여 비지배지분이 감소하였으며, 감자 후 지배기업의 지분율은 100% 입니다. (4) (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사와 관련하여 당기에 인식한 영업수익은 5,266,124천원이며, 당기순손실은 537,738천원이며, 내부거래 제거 후의 금액입니다.

24. 보고기간 후 사건

지배기업은 부동산투자회사로서 부동산투자회사법 제14조의 8(주식의 공모) 2항에 의해 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 합니다. 이에 지배기업은 2025년 04월 21일이사회에서 2025년 6월 23일 부터 2025년 6월 24일까지를 신주식의 청약기일, 2025년 6월 26일을 신주식의 납일기일으로 하는 유상증자 공모를 결의하였습니다.

 4. 재무제표 4-1. 재무상태표

재무상태표

제 1 기 2025.05.31 현재

(단위 : 원)

자산

　

　유동자산

1,352,619,288

　　현금및현금성자산

1,151,778,929

　　기타유동금융자산

200,823,689

　　당기법인세자산

16,670

　비유동자산

289,800,000,000

　　종속기업투자주식

289,800,000,000

　자산총계

291,152,619,288

부채

　

　유동부채

142,776,521,854

　　단기사채

90,100,823,689

　　단기전환사채

52,511,154,712

　　기타유동금융부채

164,543,453

　비유동부채

0

　부채총계

142,776,521,854

자본

　

　자본금

14,840,000,000

　자본잉여금

130,621,822,434

　이익잉여금(결손금)

2,914,275,000

　자본총계

148,376,097,434

자본과부채총계

291,152,619,288

　

제 1 기

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

영업수익

0

영업비용

189,811,627

영업이익(손실)

(189,811,627)

금융수익

108,500

금융비용

1,324,871,891

기타수익

0

기타비용

1,500

법인세비용차감전순이익(손실)

(1,514,576,518)

법인세비용(수익)

0

당기순이익(손실)

　

총포괄손익

(1,514,576,518)

주당이익

　

　기본 및 희석 주당이익(손실) (단위 : 원)

(160)

　

제 1 기

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

2024.10.23 (기초자본)

0

0

0

0

유상증자

15,140,000,000

133,233,740,520

0

148,373,740,520

유상감자

(300,000,000)

0

0

(300,000,000)

전환권대가

0

1,816,933,432

0

1,816,933,432

자본준비금의 전입

0

(4,428,851,518)

4,428,851,518

0

당기순이익(손실)

0

0

(1,514,576,518)

　

2025.05.31 (기말자본)

14,840,000,000

130,621,822,434

2,914,275,000

148,376,097,434

　

자본

자본금

자본잉여금

이익잉여금

자본 합계

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 1 기 2024.10.23 부터 2025.05.31 까지

(단위 : 원)

영업활동현금흐름

(1,015,309,351)

　영업으로부터 창출된 현금

(113,938,167)

　이자수취

108,500

　이자지급

(901,463,014)

　법인세환급

(16,670)

투자활동현금흐름

(289,800,000,000)

　종속기업투자주식의 취득

(289,800,000,000)

재무활동현금흐름

291,967,088,280

　단기사채의 발행

89,900,000,000

　단기전환사채의 발행

53,993,347,760

　유상증자

148,373,740,520

　유상감자

(300,000,000)

현금및현금성자산의순증가(감소)

1,151,778,929

기초현금및현금성자산

0

기말현금및현금성자산

1,151,778,929

　

제 1 기

5. 재무제표 주석

1. 일반사항

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사(이하 '당사')는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2024년 10월 23일 설립되었으며, 2024년11월 28일 대한민국 국토교통부의 영업인가를 취득하였습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차, 증권의 매매 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 삼일대로 343 입니다.당사의 사업연도는 3개월(매년 3월 1일, 6월 1일, 9월 1일 및 12월 1일에 개시하고, 5월 31일, 8월 31일, 11월 30일 및 2월 28일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도는 설립등기일인 2024년 10월 23일부터 2025년 5월 31일까지입니다.당기말 현재 당사의 주주현황은 다음과 같습니다.

구 분 주주명 주식수(주) 지분율(%)
보통주 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) 11,660,000 39.29
농협은행(주)(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호) 7,020,000 23.65
NH투자증권(주)(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호) 4,000,000 13.48
기타주주 7,000,000 23.58
합 계 29,680,000 100.00

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성기준

당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서를 번역하여 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다. 이 재무제표는 보고기간말인 2025년 5월 31일 현재유효하거나 조기 도입한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.2.2 회계정책과 공시의 변경2.2.1 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정)

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

(2) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

- 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

- 제1109호 '금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

- 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

- 제1007호 '현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

2.3 금융자산

2.3.1 분류

당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2.3.2 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

(1) 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

① 상각후원가계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

② 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

③ 당기손익-공정가치측정 금융자산상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

(2) 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

2.3.3 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다. (당사가 신용위험이 유의적으로 증가하였는지를 결정하는 방법은 주석 4.1.2 참조)

2.3.4 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다.

2.4 종속기업, 공동기업 및 관계기업당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표입니다. 종속기업 및 관계기업은 직접적인 지분투자에 근거하여 원가로 측정하고 있습니다. 또한 종속기업 및 관계기업으로부터 수취하는 배당금은 배당에 대한 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2.5 비금융자산의 손상상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.6 금융부채

2.6.1 분류 및 측정

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '미지급금', '차입금', '기타금융부채' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

2.6.2 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.7 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.

법인세비용은 보고기간말 현재 제정됐거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 당사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 당사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산, 부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

2.8 부동산투자회사법상의 특칙적용: 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

2.9 수익인식당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자주식으로부터 발생하는 배당금수익을 받을 권리와 금액이 확정되는 시점에 수익으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

2.10 재무제표 승인당사의 재무제표는 2025년 6월 26일자로 이사회에서 승인되었으며, 2025년 8월 19일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

당사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

당사의 경영진은 재무제표 작성시 보고기간말 현재 수익, 비용, 자산 및 부채에 대한 보고금액과 우발부채에 대한 주석공시사항에 영향을 미칠 수 있는 판단, 추정 및 가정을 하여야 합니다. 그러나 이러한 추정 및 가정의 불확실성은 향후 영향을 받을 자산 및 부채의 장부금액에 중요한 조정을 유발할 수 있습니다.당사가 노출된 위험 및 불확실성에 대한 기타 공시사항으로 재무위험관리(주석 4 참조) 등이 있습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의변동성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 미치는 부정적 영향을 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

4.1.1 시장위험

(1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 당사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 당사의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어 있지 않습니다.

4.1.2 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 당사에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같습니다.

4.1.3 유동성 위험

유동성위험이란 당사의 경영환경 및 외부환경의 악화로 인하여 당사가 금융부채에 관련된 의무를 적기에 이행하는데 어려움을 겪게 될 위험을 의미합니다. 당사는 유동성 위험의 체계적인 관리를 위하여 주기적인 단기 및 중장기 자금관리계획 수립과 실제 현금 유출입 스케쥴을 지속적으로 분석, 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니다.보고기간종료일 현재 금융부채의 계약에 따른 만기분석은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 3개월 미만 3개월 초과1년 이하 1년 초과 합 계
단기사채(주1, 2) 90,442,934 - - 90,442,934
단기전환사채(주2) - 54,000,000 - 54,000,000
기타유동금융부채 75,875 - - 75,875
합 계 90,518,809 54,000,000 - 144,518,809

(주1) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.(주2) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.

4.2 자본위험관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 순부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순부채는 재무상태표상 부채 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액입니다.보고기간종료일 현재 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
총부채 142,776,522
차감: 현금및현금성자산 (1,151,779)
순부채 141,624,743
자본 148,376,097
부채비율 95.45%

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 보고기간종료일 현재 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
장부금액 공정가치
상각후원가 측정 금융자산:
현금및현금성자산 1,151,779 (주1)
기타유동금융자산 200,824 (주1)
합 계 1,352,603

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.(2) 보고기간종료일 현재 금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
장부금액 공정가치
상각후원가 측정 금융부채:
단기사채 90,100,824 (주1)
단기전환사채 52,511,155 (주1)
기타유동금융부채 164,543 (주1)
합 계 142,776,522

(주1) 금융상품의 장부금액이 공정가치에 상당히 가까운 경우 공정가치 공시에서 제외하였습니다.

(3) 당기 중 금융상품 범주별 순손익 구분은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
상각후원가 측정 금융자산:
이자수익 109
이연사채발행손실상각비 (463,972)
소 계 (463,863)
상각후원가 측정 금융부채:
이자비용 (860,900)
합 계 (1,324,763)

(4) 공정가치 서열체계1) 당사는 공정가치 측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치 측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

구 분 투입변수의 유의성
수준 1 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격
수준 2 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수
수준 3 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수

2) 보고기간종료일 현재 당사가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은 없습니다.3) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 현금및현금성자산(1) 보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
제예금 1,151,779

(2) 당기말 현재 사용이 제한된 금융자산은 없습니다.

7. 기타유동금융자산보고기간종료일 현재 기타유동금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
이연사채발행손실 200,824

8. 종속기업투자주식

(1) 보고기간종료일 현재 종속기업투자주식의 현황은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
회사명 소재지 업 종 결산월 당기말
지분율(%) 취득원가 장부금액
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사(주1) 대한민국 부동산 투자 2,5,8,11월 100.00 289,800,000 289,800,000

(주1) 당기 중 신규로 취득하였습니다.(2) 당기 중 종속기업투자주식의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
회사명 기 초 취 득 기 말
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사 - 289,800,000 289,800,000

9. 사채(1) 보고기간종료일 현재 당사가 발행한 단기사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 무기명식 사모사채 2025-03-26 2025-06-29 6.00 89,900,000
소 계 89,900,000
(+) 사채할증발행차금 200,824
단기사채 합계 90,100,824

(2) 보고기간종료일 현재 당사가 발행한 단기전환사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 기명식 무보증 전환사채 2025-03-26 2026-03-25 - 54,000,000
소 계 54,000,000
(-) 전환권조정 (1,488,845)
단기전환사채 합계 52,511,155

(3) 전환사채의 발행 조건은 다음과 같습니다.

사채의 종류 제1회 기명식 무보증 전환사채
인수회사 대신증권(주)
발행일 2025-03-26
만기일 2026-03-25
권면총액 54,000,000,000원
발행가액 54,000,000,000원
미상환사채 잔액 54,000,000,000원
액면이자율 -
만기보장수익률 -
원금상환방법 만기일시상환
사채발행방법 사모
전환비율 100%
전환사채권의 행사가액 5,000원/주
전환사채권에 의해 발행할 주식의 액면가액 500원/주
전환에 따라발행할 주식 종류 (주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사기명식 보통주
주식수 10,800,000주
주식총수 대비 비율 26.70%
전환가능기간 시작일 2025-06-01
종료일 2026-03-25
옵션에 관한 사항 -

10. 기타유동금융부채보고기간종료일 현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
미지급비용 164,543

11. 자본금과 자본잉여금(1) 보고기간종료일 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 수권주식수(주) 발행주식수(주) 주당액면가액(원) 자본금
보통주 5,000,000,000 29,680,000 500 14,840,000

(2) 보고기간종료일 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
주식발행초과금 128,804,889
전환권대가 1,816,933
합 계 130,621,822

(3) 당기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 주식수(주) 자본금 자본잉여금 합 계
기초 - - - -
유상증자 30,280,000 15,140,000 133,233,741 148,373,741
유상감자 (600,000) (300,000) - (300,000)
전환권대가 - - 1,816,933 1,816,933
자본준비금의 전입 - - (4,428,852) (4,428,852)
기말 29,680,000 14,840,000 130,621,822 145,461,822

12. 이익잉여금(1) 보고기간종료일 현재 이익잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당기말
미처분이익잉여금 2,914,275

(2) 당기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
기초 -
당기순손실 (1,514,577)
자본준비금의 전입 4,428,852
기말 2,914,275

(3) 이익잉여금처분계산서당기의 이익이영금처분계산서는 2025년 08월 19일 주주총회에서 처분될 예정입니다.

(단위: 원)
구 분 당 기
미처분이익잉여금 2,914,275,000
전기이월 이익잉여금 -
당기순손실 (1,514,576,518)
자본준비금의 전입 4,428,851,518
이익잉여금 처분액 (2,914,275,000)
현금배당 (2,914,275,000)
차기이월 미처분이익잉여금 -

(주1) 당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다(주석 2.8 참조).

13. 영업비용

당기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
임원보수 4,800
자산관리수수료 10,480
자산보관수수료 2,532
사무수탁수수료 1,863
지급수수료 159,000
세금과공과 9,810
기타비용 1,327
합 계 189,812

14. 금융수익과 금융비용(1) 당기 중 금융수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
이자수익 109

(2) 당기 중 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
이자비용 860,900
이연사채발행손실상각비 463,972
합 계 1,324,872

15. 현금흐름표(1) 당기 중 영업으로부터 창출된 현금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
당기순손실 (1,514,577)
조정:
이자비용 860,900
이연사채발행손실상각비 463,972
이자수익 (109)
운전자본의 변동:
미지급비용의 증감 75,876
영업으로부터 창출된 현금 (113,938)

(2) 당기 중 현금의 유입ㆍ유출이 없는 중요한 거래는 없습니다.

(3) 당기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 기 초 재무활동현금흐름 기 타 기 말
단기사채 - 89,900,000 200,824 90,100,824
단기전환사채 - 53,993,348 (1,482,193) 52,511,155
합 계 - 143,893,348 (1,281,369) 142,611,979

16. 주당손익(1) 당기의 기본주당손익 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구 분 당 기
보통주 당기순손실 (1,514,576,518)
가중평균유통보통주식수(주) 9,486,697
보통주 기본주당순익 (160)

(2) 당기의 가중평균유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 주)
구 분 기 간 유통주식수 일수(일) 적 수
설립자본금 2024.10.23 ~ 2025.05.31 600,000 221 132,600,000
유상증자 2025.03.26 ~ 2025.05.31 29,680,000 67 1,988,560,000
유상감자 2025.04.21 ~ 2025.05.31 (600,000) 41 (24,600,000)
합 계 2,096,560,000
가중평균유통보통주식수(총적수÷221) 9,486,697

(3) 희석주당손익희석주당손익은 모든 희석성 잠재적 보통주가 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 당사의 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있으며, 당기 중 발행되었습니다. 당기의 경우 잠재적보통주를 고려할 경우반희석효과가 나타남에 따라 희석주당손익을 산정하지 않았습니다.

17. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았고, 미래에 가산할 일시적 차이에 대한 이연법인세부채를 인식하지 아니하였습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 인식하지 아니하였습니다.

18. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리위탁계약당사는 대신자산신탁(주)와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분 내 용
운용수수료 대상자산별로 취득가액의 0.25%(주1)
운용성과수수료 (현금배당액 - 최고현금배당액(주2)) x 일평균 발행 주식수 x 25%(단, 위 산식에 따라 계산된 운용성과수수료가 음수인 경우 또는 당해 결산기 직전 결산기가 위탁자의 최초 결산기로서 현금배당액이 없는 경우에는 당해 결산기의 운용성과수수료는 없는 것으로 함)
매입수수료 투자대상자산 매입금액의 0.5%
매각수수료 매각기본수수료: 처분가액의 0.5% 매각성과수수료: 처분가액이 취득가액과 매각기본수수료를 더한 값을 초과하는 경우, 초과분의 10%

(주1) 투자대상자산이 자리츠 발행주식 기타 부동산 관련 증권에 해당하는 경우에는 해당 증권 매입금액의 0.02%(주2) 당해 결산기의 직전 결산기까지의 현금배당액 중 가장 큰 금액(2) 일반사무수탁계약당사는 (주)케이비펀드파트너스와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산, 세무에 관한 사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여연간 10,000천원(거래소 상장 이후에는 연간 70,000천원)을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 지급하고 있습니다.(3) 자산보관계약당사는 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무위탁계약을 체결하여 연간 14,000천원을 매 결산기에 대한 재무제표를 승인하는 주주총회일로부터 10영업일 이내에 지급하고 있습니다.

19. 특수관계자 거래

(1) 보고기간종료일 현재 당사의 특수관계자는 다음과 같습니다.

구 분 당기말
종속기업 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주)
기타특수관계자 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)대신자산신탁(주)

(2) 당기 중 특수관계자와의 매출 및 매입 등의 거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 회사명 자산관리수수료 이자비용
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) - 1,324,872
기타특수관계자 대신자산신탁(주) 10,480 -
합 계 10,480 1,324,872

(3) 보고기간종료일 현재 특수관계자에 대한 채권ㆍ채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

[ 당기말 ] (단위: 천원)
구 분 회사명 단기사채 단기전환사채 미지급비용
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) 90,100,824 52,511,155 88,668
기타특수관계자 대신자산신탁(주) - - 10,480
합 계 90,100,824 52,511,155 99,148

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래는 다음과 같습니다.

[ 당기 ] (단위: 천원)
구 분 회사명 유상증자 주식취득 단기사채발행 단기전환사채발행
종속기업 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사 - 289,800,000 - -
당해기업에 유의적인영향력을 행사하는 기업 대신증권(주) - - 89,900,000 54,000,000
기타특수관계자 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) 58,300,000 - - -
합 계 58,300,000 289,800,000 89,900,000 54,000,000

(5) 당기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분 당 기
단기급여 4,800

20. 보고기간 후 사건

당사는 부동산투자회사로서 부동산투자회사법 제14조의 8(주식의 공모) 2항에 의해 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 합니다. 이에 당사는 2025년 04월 21일 이사회에서 2025년 6월 23일 부터 2025년 6월 24일까지를 신주식의 청약기일, 2025년 6월 26일을 신주식의 납일기일으로 하는 유상증자 공모를 결의하였습니다.

 6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.

부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도[자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실을 포함한다)은 고려하지 아니한다]의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을적립하지 아니합니다. .

상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제54조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 또는 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재주주명부에 기재된 주주에게 지급하도록 하고 있습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

이사회 및 주주총회회사는 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할수있도록 하는 정관을 적용하고 있습니다.배당 절차 개선방안에 대해, 당사 사업현황 등을 전반적으로 고려하여 검토하겠습니다.
구분 현황 및 계획
정관상 배당액 결정 기관
정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부
배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

12025년 05월O2025년 08월 04일2025년 05월 31일O제1기 사업연도--X--X---X--X-
구분 결산월 배당여부 배당액확정일 배당기준일 배당 예측가능성제공여부 비고

* 상기 배당액 확정일은 배당에 대한 이사회 결정일(공시일) 입니다.

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

회사는 부동산투자회사법에 의해 설립한 회사로 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니하며, 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 한편, 제1기(2024.10.23~2025.05.31) 이후 회사의 사업연도는 매년 3월 1일에 개시하여 같은 해 5월 31일에 종료하고, 6월 1일부터 8월 31일까지, 9월 1일부터 11월 30일까지, 12월 1일에 개시하여 다음 해 2월 28일(단, 윤년의 경우 2월 29일)에 종료합니다. 주요배당지표

500---977---1,515---103--2,914--------보통주1.96--------------보통주98--------------
구 분 주식의 종류 당기 전기 전전기
제1기 - -
주당액면가액(원)
(연결)당기순이익(백만원)
(별도)당기순이익(백만원)
(연결)주당순이익(원)
현금배당금총액(백만원)
주식배당금총액(백만원)
(연결)현금배당성향(%)
현금배당수익률(%)
주식배당수익률(%)
주당 현금배당금(원)
주당 주식배당(주)

※ 회사는 2025년 07월 10일에 상장되어 과거 1주일 간의 거래일이 산정되지 않아 발행가 5,000원을 기준으로 제1기의 배당수익률을 계산하였습니다.※ 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야합니다※ 상기 표의 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인 전 금액으로 향후 정기주주총회 승인 시 변동이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

과거 배당 이력

(단위: 회, %)
-11.961.96
연속 배당횟수 평균 배당수익률
분기(중간)배당 결산배당 최근 3년간 최근 5년간

※ 연속 배당횟수는 2025년 07월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.※ 배당수익률 : 제1기(2024.10.23~2025.05.31) 1.96%

 7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항 7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적
[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

증자(감자)현황

2025년 05월 31일(단위 : 원, 주)
(기준일 : )
2024년 10월 23일-보통주600,000

500

5002025년 03월 26일유상증자(제3자배정)보통주29,680,000500

5,000

2025년 04월 18일유상감자보통주600,000500500
주식발행(감소)일자 발행(감소)형태 발행(감소)한 주식의 내용
종류 수량 주당액면가액 주당발행(감소)가액 비고
발기인 출자
-
-
미상환 전환사채 발행현황 2025년 05월 31일(단위 : 원, 주)
(기준일 : )
기명식 무보증 전환사채12025년 03월 26일2026년 03월 25일54,000,000,000기명식 보통주식2025.06.01~2026.03.251005,00054,000,000,00010,800,000(주1)54,000,000,000---54,000,000,000--
종류＼구분 회차 발행일 만기일 권면(전자등록)총액 전환대상주식의 종류 전환청구가능기간 전환조건 미상환사채 비고
전환비율(%) 전환가액 권면(전자등록)총액 전환가능주식수
합 계 - - - -

(주1) 상기 전환사채는 2025년 6월 27일 전액 보통주로 전환되었습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적 2025년 05월 31일(단위 : 원, %)
(기준일 : )
주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사전자단기사채사모2025년 03월 26일89,900,000,0006%-2025년 06월 29일부대신증권(주)---------------
발행회사 증권종류 발행방법 발행일자 권면(전자등록)총액 이자율 평가등급(평가기관) 만기일 상환여부 주관회사
합 계 - - - -

(주1) 상기 사모사채는 2025년 6월 29일 전액 만기 상환되었습니다.

기업어음증권 미상환 잔액 2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
---------------------------
잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년 초과 합 계
미상환 잔액 공모
사모
합계

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액 2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
---------89,900,000,000---89,900,000,000---89,900,000,000---89,900,000,000--
잔여만기 10일 이하 10일초과30일이하 30일초과90일이하 90일초과180일이하 180일초과1년이하 합 계 발행 한도 잔여 한도
미상환 잔액 공모
사모
합계

(주1) 상기 단기사채는 2025년 6월 29일 전액 만기 상환되었습니다.

회사채 미상환 잔액 2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
--------54,000,000,000------54,000,000,00054,000,000,000------54,000,000,000
잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과 합 계
미상환 잔액 공모
사모
합계

(주1) 상기 단기사채는 2025년 6월 29일 전액 만기 상환되었습니다.

신종자본증권 미상환 잔액 2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
------------------------
잔여만기 1년 이하 1년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과15년이하 15년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계
미상환 잔액 공모
사모
합계

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액 2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
------------------------------
잔여만기 1년 이하 1년초과2년이하 2년초과3년이하 3년초과4년이하 4년초과5년이하 5년초과10년이하 10년초과20년이하 20년초과30년이하 30년초과 합 계
미상환 잔액 공모
사모
합계

- 해당사항 없음.

 7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

사모자금의 사용내역

2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
전환사채12025년 03월 26일신규사업 투자54,000,000,000유상증자참여(자리츠 지분증권)54,000,000,000-
구 분 회차 납입일 주요사항보고서의 자금사용 계획 실제 자금사용 내역 차이발생 사유 등
사용용도 조달금액 내용 금액

8. 기타 재무에 관한 사항

- 공정가치평가내역 당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석 중 '9.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

주식회사 대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사의 이사회는 2024년 10월 23일부터 2025년 05월 31일까지 제1기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한의견을 아래와 같이 보고합니다. 1. 경영진단의 개요 회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.

2. 경영성과 당사의 최근 사업년도의 연결기준 영업실적은 아래와 같습니다.

(단위 : 원)

과 목 제 1 기
영업수익 5,266,124,403
영업비용 (1,543,692,047)
영업이익 3,722,432,356
금융수익 1,732,945
금융비용 (4,701,002,690)
기타비용 (1,505)
법인세비용차감전순이익 (976,838,894)
법인세비용 -
당기순이익 (976,838,894)

3. 재무상태 당사의 연결기준 재무상태는 아래와 같습니다. (단위 : 원)

과 목 제 1 기
자산
유동자산 21,001,908,921
비유동자산 696,536,355,020
자산총계 717,538,263,941
부채
유동부채 146,419,957,323
비유동부채 422,204,471,560
부채총계 568,624,428,883
자본
자본금 14,840,000,000
자본잉여금 130,621,822,434
이익잉여금 3,452,012,624
자본총계 148,913,835,058

4. 자금조달

(1) 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
차입처 만기일 연이자율(%) 당기말
새마을금고중앙회 2027-03-27 3.50 150,000,000
새마을단위금고(37개) 2027-03-27 3.50 50,000,000
현대해상화재보험(주) 2027-03-27 3.50 60,000,000
(주)케이비손해보험 2027-03-27 3.50 50,000,000
케이비밸류제일차(유) 2027-03-27 3.50 96,600,000
소 계 406,600,000
현재가치할인차금 (7,157,821)
합 계 399,442,179

(2) 연결실체가 발행한 단기사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 무기명식 사모사채 2025-03-26 2025-06-29 6.00 89,900,000
소 계 89,900,000
(+) 사채할증발행차금 200,824
단기사채 합계 90,100,824

(3) 연결실체가 발행한 단기전환사채 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
사채종류 발행일 만기일 연이자율(%) 당기말
제1회 기명식 무보증 전환사채 2025-03-26 2026-03-25 - 54,000,000
소 계 54,000,000
(-) 전환권조정 (1,488,845)
단기전환사채 합계 52,511,155

(4) 전환사채의 발행 조건은 다음과 같습니다. (단위: 천원)

사채의 종류 제1회 기명식 무보증 전환사채
인수회사 대신증권(주)
발행일 2025-03-26
만기일 2026-03-25
권면총액 54,000,000,000원
발행가액 54,000,000,000원
미상환사채 잔액 54,000,000,000원
액면이자율 -
만기보장수익률 -
원금상환방법 만기일시상환
사채발행방법 사모
전환비율 100%
전환사채권의 행사가액 5,000원/주
전환사채권에 의해 발행할 주식의 액면가액 500원/주
전환에 따라발행할 주식 종류 (주)대신밸류리츠위탁관리부동산투자회사기명식 보통주
주식수 10,800,000주
주식총수 대비 비율 26.70%
전환가능기간 시작일 2025-06-01
종료일 2026-03-25
옵션에 관한 사항 -

5. 부외거래 - 해당사항이 없음. 6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항 - 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항 회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.

V. 회계감사인의 감사의견 등 1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

제1기(당기)신한회계법인적정의견--해당사항 없음-신한회계법인적정의견--해당사항 없음---------------------------
사업연도 구분 감사인 감사의견 의견변형사유 계속기업 관련중요한 불확실성 강조사항 핵심감사사항
감사보고서
연결감사보고서
감사보고서
연결감사보고서
감사보고서
연결감사보고서

2. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)
제1기(당기)신한회계법인기말감사7045070450--------------
사업연도 감사인 내 용 감사계약내역 실제수행내역
보수 시간 보수 시간

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

제1기(당기)--------------------------------
사업연도 계약체결일 용역내용 용역수행기간 용역보수 비고

4. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

12025년 06월 06일회사 : 감사 감사인 : 담당이사 외 1인서면감사계획, 감사팀 구성, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성 등22025년 06월 23일회사 : 감사 감사인 : 담당이사 외 1인서면 감사종결보고, 감사인의 독립성 등
구분 일자 참석자 방식 주요 논의 내용

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

 VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항 1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "VIII.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

제38조(이사회의 구성과 소집)

1. 이사회는 이사 전원으로 구성한다.

2. 이사회는 대표이사가 회의 개최일 7일 전까지 개최 일시, 장소 및 안건 등을 각 이사 및 감사에게 통지하여 소집한다. 단, 위 기간은 회의 전에 이사 및 감사 전원의 동의를 얻어 단축하거나 생략할 수 있다.

3. 이사회의 의장은 대표이사로 한다. 대표이사가 불출석하거나 이사회의 의장직을 수행할 수 없는 경우 해당 이사회에 출석한 이사들의 과반수 찬성투표로 의장직을 수행할 이사를 정한다.

제39조(이사회의 결의사항)

이사회는 법령이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 사무수탁회사와의 위탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

7. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

9. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

10. 12조에 따른 신주발행에 관한 사항

11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주 배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

14. 부동산투자회사법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부동산투자회사법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제2항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

16. 제51조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

17. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

18. 부동산투자회사법, 상법 기타 관련 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사항

제40조(이사회의 결의방법)

1. 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다.

2. 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 영상과 음성 또는 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

3. 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

제42조(이사회의 의사록)

이사회의 의사의 안건, 경과요령, 그 결과, 반대하는 자와 그 반대이유를 기록한 의사록을작성하고 회의에 출석한 이사 및 감사가 기명날인 또는 서명하여 회사의 본점에 이를 비치한다.

다. 이사회 주요 의결사항

회 차 개최일자 의 안 내 용 가결여부 사내이사 기타비상무이사
김광진(출석율:100%) 이봉규(출석율:100%) 이성근(출석율:100%)
1 2024.10.23 제1호 의안 : 대표이사 선임의 건제2호 의안 : 본점 설치장소 결정의 건 가결 찬성 찬성 찬성
2 2024.10.30 제1호 의안 : 일반사무관리위탁계약 체결 승인의 건제2호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건 가결 찬성 찬성 찬성
3 2024.12.11 제1호 의안 : 명의개서대리인 선임의 건제2호 의안 : 유가증권시장 상장 추진의 건 가결 찬성 찬성 찬성
4 2025.03.17 제1호 의안 : 유상증자의 건(제3자배정)제2호 의안 : 자본감소의 건제3호 의안 : 자리츠 신주인수 승인의 건제4호 의안 : 사모사채 발행 승인의 건제5호 의안 : 전환사채 발행 승인의 건제6호 의안 : 정관 변경 승인의 건제7호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건 가결 찬성 찬성 찬성
5 2025.03.24 제1호 의안 : 대표주관계약 체결 승인의 건제2호 의안 : 사모사채계약 체결 승인의 건제3호 의안 : 주식인수계약 체결 승인의 건제4호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건 가결 찬성 찬성 찬성
6 2025.04.21 제1호 의안 : 유상증자(일반공모) 결의의 건제2호 의안 : 공동주관계약 체결 승인의 건제3호 의안 : 주식총액인수계약 체결 승인의 건제4호 의안 : 임시주주총회 소집 및 부의안건 결정의 건 가결 찬성 찬성 찬성
7 2025.05.23 제1호 의안 : 주식총액인수계약서(변경) 체결 승인의 건 가결 찬성 찬성 찬성

라. 이사의 독립성 1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

(기준일 : 2025년 05월 31일 )
구 분 성 명 추천인 활동분야 회사와의 거래 최대주주와의 관계
대표이사(사내이사) 김광진 이사회 이사회 의결 해당사항 없음 해당없음
기타비상무이사 이봉규 이사회 이사회 의결 해당사항 없음 해당없음
기타비상무이사 이성근 이사회 이사회 의결 해당사항 없음 해당없음

마. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)
-----
이사의 수 사외이사 수 사외이사 변동현황
선임 해임 중도퇴임

바. 사외이사 교육 미실시 내역

부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.
사외이사 교육 실시여부 사외이사 교육 미실시 사유
미실시

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항 1) 감사의 인적사항

성 명 주 요 경 력 비 고
유영훈

2012 한국공인회계사(KICPA)

2022 ~ 현재 한울회계법인

 비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명 생년월일 최대주주와의 관계 추천인
유영훈 1984.09.21 없음 이사회

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제37조(감사의 직무)

1. 감사는 이사의 업무집행을 감독한다.

2. 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

3. 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.

4. 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 회사의 업무와 관련된 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

5. 사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관에 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인)에 보고하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

회사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며, 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

------
성명 사외이사여부 경력 회계ㆍ재무전문가 관련
해당 여부 전문가 유형 관련 경력

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

-
감사위원회 교육 실시여부 감사위원회 교육 미실시 사유
미실시

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황

(주)케이비펀드파트너스3부장, 수석, 차장재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사 직무수행지원
부서(팀)명 직원수(명) 직위(근속연수) 주요 활동내역

바. 준법지원인 지원조직 현황 - 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

2025년 05월 31일
(기준일 : )
배제도입미도입-제1기(2024.10.23~2025.05.31)임시주주총회-
투표제도 종류 집중투표제 서면투표제 전자투표제
도입여부
실시여부

나. 의결권 현황

2025년 05월 31일(단위 : 주)
(기준일 : )
보통주29,680,000-우선주--보통주--우선주--보통주--우선주--보통주--우선주--보통주--우선주--보통주29,680,000-우선주--
구 분 주식의 종류 주식수 비고
발행주식총수(A)
의결권없는 주식수(B)
정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)
기타 법률에 의하여의결권 행사가 제한된 주식수(D)
의결권이 부활된 주식수(E)
의결권을 행사할 수 있는 주식수(F = A - B - C - D + E)

다. 소수주주권 행사여부 - 회사는 공시대상 기간 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다. 라. 경영권 경쟁 - 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발행하지 않았습니다.

마. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용

제12조 (신주인수권)

① 회사는 회사가 발행할 주식의 총수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를발행할 수 있다.

② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 신주를 배정받을 권리를가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다.

③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로신주를 발행할 수 없다(이하 “ 영업인가 ” 또는 “ 등록 ”이라고 하면 부동산투자회사법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다).

1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 2년 이내에 영업인가 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행하는 경우

2. 부동산투자회사법 제10조에 따른 회사의 최저자본금준비기간(이하 “ 최저자본금준비기간 ”이라 한다)이 경과하지 아니한 경우

3. 제43조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

4. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

5. 부동산투자회사법 제14조의8 제2항의 의무이행을 위하여 발행주식총수의 100분의 30을 초과하지 않는 범위 내에서 신주를 모집하거나 모집을 위하여 인수인에게 인수하게 하는 경우

6. 신주 발행 당시 주주 전원이 동의하는 경우

7. 회사가 발행한 전환사채의 사채권자가 전환권을 행사하는 경우

④ 제2항 및 제3항에도 불구하고, 제11조에 따라 회사의 주권이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 위 한도에서 차감하지 아니한다.

1. 제43조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우

2. 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호의 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

결 산 일 2월 28일(윤년일 경우 2월 29일)/ 5월 31일/ 8월 31일/ 11월 30일
정기주주총회 사업년도 종료후 3개월 이내
주주명부폐쇄시기 회사는 매 결산기 최종일 다음날부터 15일 동안 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.
사채 및 신주인수권증서에 표시되어야 할 권리의 전자등록 사채권 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자증권법에 따라 전자등록기관의 전자등록계좌부에 사채 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다. 다만, 사채의 경우 법령에 따라 전자등록이 의무화된 상장사채 등을 제외하고는 전자등록을 하지 아니할 수 있다.
명의개서대리인 KB국민은행 증권대행부 (02-2073-8110)
주주의 특전 없음 공고게재 홈페이지

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자 안 건 결의내용 주요 논의 내용
발기인 설립총회(2024.10.23) 제1호 의안 : 정관의 변경 가결 정관 변경 논의
제2호 의안 : 이사 선임의 건 가결 이사 선임 논의
제3호 의안 : 감사 선임의 건 가결 감사 선임 논의
제4호 의안 : 상법 제298조 소정 사항 조사보고의 건 가결 상법 제298조 소정 사항논의
제5호 의안 : 본점 설치장소 결정의 건 가결 본점 설치장소 논의
제6호 의안 : 설립 시 주금납입은행 결정의 건 가결 주금납입은행 논의
2024년 제1차 임시주주총회(2024.10.30) 제1호 의안 : 자산관리위탁계약 체결 승인의 건 가결 자산관리위탁계약 논의
제2호 의안 : 자산보관위탁계약 체결 승인의 건 가결 자산보관위탁계약 논의
제3호 의안 : 영업인가 신청 승인의 건 가결 영업인가 신청 논의
2025년 제1차임시주주총회(2025.03.17) 제1호 의안 : 유상증자의 건(제3자배정) 가결 유상증자 논의
제2호 의안 : 자본감소의 건 가결 자본감소 논의
제3호 의안 : 자리츠 신주인수 승인의 건 가결 자리츠 신주인수 논의
제4호 의안 : 사모사채 발행 승인의 건 가결 사모사채 발행 논의
제5호 의안 : 전환사채 발행 승인의 건 가결 전환사채 발행 논의
제6호 의안 : 정관 변경 승인의 건 가결 정관 변경 논의
2025년 제2차임시주주총회(2025.03.24) 제1호 의안 : 대표주관계약 체결 승인의 건 가결 대표주관계약 논의
제2호 의안 : 사모사채계약 체결 승인의 건 가결 사모사채계약 논의
제3호 의안 : 주식인수계약 체결 승인의 건 가결 주식인수계약 논의
제4호 의안 : 이사 보수 승인의 건 가결 이사 보수 논의
제5호 의안 : 감사 보수 승인의 건 가결 감사 보수 논의
2025년 제3차임시주주총회(2025.04.25) 제1호 의안 : 자본잉여금 전입의 건 가결 자본잉여금 전입 논의
제2호 의안 : 공동주관계약 체결 승인의 건 가결 공동주관계약 논의
제3호 의안 : 주식총액인수계약 체결 승인의 건 가결 주식총액인수계약 논의

※ 안건 논의 중 특이사항 없음.

 VII. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

2025년 05월 31일(단위 : 주, %)
(기준일 : )
한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)최대주주보통주0011,660,00039.29-보통주--11,660,00039.29-------
성 명 관 계 주식의종류 소유주식수 및 지분율 비고
기 초 기 말
주식수 지분율 주식수 지분율
계

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자입니다.

※ (주1)은 2024.10.23 설립 후 유상증자를 통하여 최대주주 지위를 얻었습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)5------------
명 칭 출자자수(명) 대표이사(대표조합원) 업무집행자(업무집행조합원) 최대주주(최대출자자)
성명 지분(%) 성명 지분(%) 성명 지분(%)

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.

※ 수익자명부 관리/조회 관련 사항은 집합투자업자 소관이 아니므로 출자자 수 외의 사항은 기재하지 않음.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)
한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)58,3022158,2812-19-19
구 분
법인 또는 단체의 명칭
자산총계
부채총계
자본총계
매출액
영업이익
당기순이익

※ GRE일반사모부동산투자신탁제11호의 결산기 재무현황입니다. (2025.05.31 기준)

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

- 해당사항 없음.

라. 최대주주 변동내역

2025년 05월 31일(단위 : 주, %)
(기준일 : )
2025년 03월 26일한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)11,660,00039.29유상증자-------
변동일 최대주주명 소유주식수 지분율 변동원인 비 고

마. 주식 소유현황

2025년 05월 31일(단위 : 주)
(기준일 : )
한국투자증권(주)(주1)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)11,660,00039.29

농협은행

(케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호)

7,020,00023.65엔에이치투자증권(주)(교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호)4,000,00013.48현대해상화재보험(주)2,000,0006.74이지스자산운용(주)2,000,0006.74--
구분 주주명 소유주식수 지분율(%) 비고
5% 이상 주주 (주1)
(주2)
(주3)
-
-
우리사주조합 -

(주1) 한국투자증권(주)는 "GRE일반사모부동산투자신탁제11호”의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 GRE파트너스자산운용입니다.(주2) 농협은행은 "케이클라비스일반사모부동산투자신탁제22호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 케이클라비스자산운용입니다.(주3) 엔에이치투자증권(주)는 "교보AIM코어일반사모부동산모투자신탁제1의3호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 교보AIM자산운용입니다.※ 2025.05.31 기준 주주명부로 작성하였습니다.

소액주주현황 2025년 05월 31일(단위 : 주)
(기준일 : )
-------
구 분 주주 소유주식 비 고
소액주주수 전체주주수 비율(%) 소액주식수 총발행주식수 비율(%)
소액주주

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적 - 회사는 2025년 07월 10일 상장되어 거래일이 산정되지 않습니다.

VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항 1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

2025년 05월 31일(단위 : 주)
(기준일 : )
김광진남1971년 09월대표이사사내이사비상근대표이사전)젠스타메이트현)CBRE코리아---2024.10.23 ~ 현재2027년 10월 23일이봉규남1980년 02월이사기타비상무이사비상근이사전)안진회계법인현)정현회계법인---2024.10.23 ~ 현재2027년 10월 23일이성근남1966년 02월이사기타비상무이사비상근이사전)대신증권전)대신에프앤아이---2024.10.23 ~ 현재2027년 10월 23일유영훈남1984년 09월감사감사비상근감사전)나이스평가정보현)한울회계법인---2024.10.23 ~ 현재2027년 10월 23일
성명 성별 출생년월 직위 등기임원여부 상근여부 담당업무 주요경력 소유주식수 최대주주와의관계 재직기간 임기만료일
의결권있는 주식 의결권없는 주식

나. 직원 등 현황

2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
-남-------------여------------------
직원 소속 외근로자 비고
사업부문 성별 직 원 수 평 균근속연수 연간급여총 액 1인평균급여액 남 여 계
기간의 정함이없는 근로자 기간제근로자 합 계
전체 (단시간근로자) 전체 (단시간근로자)
합 계

- 해당사항 없음. - 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 '육아지원제도 사용 현황' 및 '유연근무제도 사용 현황'은 기재하지 않음.

다. 미등기임원 보수 현황

2025년 05월 31일(단위 : 원)
(기준일 : )
----
구 분 인원수 연간급여 총액 1인평균 급여액 비고
미등기임원

- 해당사항 없음.

 2. 임원의 보수 등
<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

가. 주주총회 승인금액

(단위 : 천원)
대표이사11,800-기타비상무이사21,800-감사11,200-합계44,800-
구 분 인원수 주주총회 승인금액 비고

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 천원)
44,8001,200-
인원수 보수총액 1인당 평균보수액 비고

2) 유형별

(단위 : 천원)
33,6001,200---------11,2001,200-
구 분 인원수 보수총액 1인당평균보수액 비고
등기이사(사외이사, 감사위원회 위원 제외)
사외이사(감사위원회 위원 제외)
감사위원회 위원
감사

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

다. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)
----
이름 직위 보수총액 보수총액에 포함되지 않는 보수

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

라. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

마. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원)
----
이름 직위 보수총액 보수총액에 포함되지 않는 보수

- 해당사항 없음.

바. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

 IX. 계열회사 등에 관한 사항

계열회사 현황(요약)

2025년 05월 31일
(기준일 : ) (단위 : 사)
----
기업집단의 명칭 계열회사의 수
상장 비상장 계
※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

타법인출자 현황(요약)

2025년 05월 31일(단위 : 백만원)
(기준일 : )
---------------11-289,800-289,800-11-289,800-289,800
출자목적 출자회사수 총 출자금액
상장 비상장 계 기초장부가액 증가(감소) 기말장부가액
취득(처분) 평가손익
경영참여
일반투자
단순투자
계
※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 2. 대주주등과의 자산양수도 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다. 4. 특수관계자와의 거래

(1) 보고기간말 현재 회사의 주요 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

구분 특수관계자명
유의적인 영향력을 행사하는 기업 - 대신증권(주)
기타 특수관계자 - 한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호)- 대신자산신탁(주)
종속기업 (주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사

(2) 당기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다. (단위: 천원)

특수관계자명 거래구분 당기
대신증권(주) 이자비용 1,324,872
대신자산신탁(주) 자산관리수수료 10,480

(3) 보고기간말 현재 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

특수관계자명 단기사채 단기전환사채 미지급비용
대신증권(주) 90,100,824 52,511,155 88,668
대신자산신탁(주) - 10,480
합계 90,100,824 52,511,155 99,148

(4) 당기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 다음과 같습니다. (단위 : 천원)

특수관계자명 유상증자 주식취득 단기사채발행 단기전환사채발행
대신증권(주) - - 89,900,000 54,000,000
한국투자증권(주)(GRE일반사모부동산투자신탁제11호) 58,300,000 - -
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사 - 289,800,000 - -
합계 58,300,000 289,800,000 89,900,000 54,000,000

(5) 회사의 주요 경영진에는 회사의 경영활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 이사(비상임 포함) 및 감사가 포함되어 있으며, 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다. (단위: 천원)

구 분 당기
급여 4,800

XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항 1. 공시내용 진행 및 변경사항

- 해당사항 없음.

 2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

다. 채무보증 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

라. 채무인수약정 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

마. 그 밖의 우발채무 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 중요한 소송사건 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음. 나. 한국거래소 등으로부터 받은 제재 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음. 다. 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

당사는 부동산투자회사로서 부동산투자회사법 제14조의 8(주식의 공모) 2항에 의해 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30이상을 일반의 청약에 제공하여야 합니다. 이에 회사는 2025년 04월 21일 이사회에서 2025년 06월 23일부터 2025년 06월 24일까지를 신주식의 청약기일, 2025년 06월 26일을 신주식의 납입기일으로 하는 유상증자 공모를 결의하였습니다.

5. 보호예수 현황

2025년 05월 31일(단위 : 주)
(기준일 : )
보통주40,480,0002025년 03월 26일2026년 03월 26일상장일로부터 2026년 03월 26일까지사모증자(감독원)59,780,000
주식의 종류 예수주식수 예수일 반환예정일 보호예수기간 보호예수사유 총발행주식수

※ 보호예수 현황의 총발행주식수 및 예수주식수는 공시서류작성기준일(2025.08.11)로 작성되었습니다.※ 공시서류작성기준일 현재 예수주식수는 발행주식 보통주(29,680,000주)와 전환사채 전환가능주식수(10,800,000주)의 합계입니다.

XII. 상세표 1. 연결대상 종속회사 현황(상세)
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(단위 : 원)
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사2024.10.23서울특별시 중구 삼일대로 343부동산투자716,185,644,653의결권 과반수 이상 보유최근사업연도말 지배회사 자산총액의 10%이상 및 자산총액 750억 이상
상호 설립일 주소 주요사업 최근사업연도말자산총액 지배관계 근거 주요종속회사 여부

2. 계열회사 현황(상세)
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2025년 05월 31일
(기준일 : ) (단위 : 사)
----------
상장여부 회사수 기업명 법인등록번호
상장
비상장

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

 3. 타법인출자 현황(상세)
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2025년 05월 31일(단위 : 원, 주, %)
(기준일 : )
(주)대신밸류리츠사모제1호위탁관리부동산투자회사비상장2025년 03월 26일신규자산투자289,800,000,000---57,960,000289,800,000,000-57,960,000100289,800,000,000716,185,644,653714,949,865-----------
법인명 상장여부 최초취득일자 출자목적 최초취득금액 기초잔액 증가(감소) 기말잔액 최근사업연도재무현황
수량 지분율 장부가액 취득(처분) 평가손익 수량 지분율 장부가액 총자산 당기순손익
수량 금액
합 계

【 전문가의 확인 】 1. 전문가의 확인

- 해당사항 없음.

 2. 전문가와의 이해관계

- 해당사항 없음.