 Gateway Real Estate AGFrankfurt am MainZwischenmitteilung zum 30. September 2019KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS & STRATEGIEDie Gateway Real Estate AG (im Folgenden auch kurz "GATEWAY", "Gesellschaft", "Unternehmen"
oder "Konzern" genannt - es ist jeweils immer der gesamte GATEWAY-Konzern gemeint)
ist ein führender börsennotierter Entwickler von Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland.
Dabei konzentrieren sich gateway und ihre Tochtergesellschaften auf die Top-7-Stand-orte
in Deutschland, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart,
sowie ausgewählte wachstumsstarke Regionen. Zudem wird das bisherige Geschäft der
Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien fortgeführt. Durch den Erwerb der Development Partner AG in 2018 hat GATEWAY nicht nur die Größe
und den geografischen Umfang des Geschäfts massiv ausweiten können, der Schwerpunkt
der Geschäftstätigkeit wurde bereits in den abgelaufenen neun Monaten vom Bestandsimmobiliengeschäft
hin zur Entwicklung von Immobilien für den Gewerbesektor - im Besonderen Büroimmobilien
und innerstädtische Geschäftshäuser -verlagert. Besonders unterstrichen wird diese strategische Fokussierung des Unternehmens durch
den Verkauf eines Bestandsportfolios für rund 242 Mio. €, der im August 2019 bekanntgegeben
wurde. Bei der Immobilienentwicklung verfolgt gateway einen ganzheitlichen Ansatz,
der die wichtigsten Schritte der Wertschöpfungskette eines Entwicklungsprojektes abdeckt.
Diese sind:
Zum 30. September 2019 verfügt gateway über eine diversifizierte Entwicklungspipeline
mit einem gesamten Bruttoent-wicklungsvolumen von rund 5,7 Mrd. € (einschließlich
at equity bilanzierte Unternehmen). 2. ERTRAGSLAGE, VERMÖGENSLAGE, FINANZLAGE2.1 ERTRAGSLAGEBei der Darstellung der Ertragslage und der periodenbezogenen Erfolgskennziffern wurde
im Rahmen des vorliegenden Konzernzwischenabschlusses zum 30. September 2019 auf einen
Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum aufgrund der fundamentalen Veränderung
der Unternehmensstruktur verzichtet. Durch die im zweiten Halbjahr 2019 erfolgte Übernahme
der Development Partner als sogenannte reverse Acquisition beinhalten die Zahlen für
die ersten neun Monate 2018 lediglich den Teilkonzern der Development Partner AG und
damit ist ein Vergleich nicht aussagekräftig. Die Gateway Real Estate SG erwirtschaftete in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres
2019 Umsatzerlöse in Höhe von 26,9 Mio. €. Das Segment Bestandsimmobilien trug mit
20,6 Mio. € (ca. 76,5 Prozent) und das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung mit 6,3
Mio. € (ca. 23,5 Prozent) zum Konzernumsatz bei. Die beiden wesentlichen Umsatzpositionen
waren dabei die Mieterlöse in Höhe von 15,6 Mio. € (ca. 57,9 Prozent der Umsatzerlöse)
sowie die Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien in Höhe von 4,9 Mio. € (ca.
18,2 Prozent der Umsatzerlöse). Zusammen mit den im Berichtszeitraum zu verbuchenden
Bestandsveränderungen um rund 107,8 Mio. € sowie sonstigen betrieblichen Erträgen
von rund 2,0 Mio. € entspricht dies einer Gesamtleistung in Höhe von 136,8 Mio. €. Der Materialaufwand summierte sich in den ersten neun Monaten 2019 auf rund 93,4 Mio.
€. Die Kosten entfallen auf Herstellungskosten der Vorratsimmobilien, auf Anschaffungskosten
(inkl. Nebenkosten) unserer Developments sowie auf Bewirtschaftungskosten der vermieteten
Immobilien. Der Personalaufwand im Berichtszeitraum belief sich auf 7,8 Mio. €. Das
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der Renditeimmobilien betrug 20,2 Mio. € und
bezog sich auf eine externe Bewertung aller Bestandsimmobilien zum 30. Juni 2019 sowie
die Fair-Value-Anpassungen von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten
auf den Kaufpreis. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 15,8 Mio.
€ setzten sich vor allem aus Rechts- und Beratungskosten sowie Buchführungs-, Abschluss-
und Prüfungskosten zusammen, die u. a. im Zusammenhang mit dem erfolgten Börsengang
angefallen sind. Das Betriebsergebnis der ersten neun Monate 2019 belief sich auf 39,6 Mio. €. Hiervon
entfallen auf das Segment Bestandsimmobilien 21,0 Mio. € und auf das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung
15,4 Mio. €. Das EBIT adjusted, das Betriebsergebnis zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode
bilanzierten Finanzanlagen, lag nach den ersten drei Quartalen bei 48,7 Mio. €. Das Finanzergebnis der Berichtsperiode betrug -17,6 Mio. €. Es beinhaltet Zinsaufwendungen
in Höhe von 25,3 Mio. €, die im Wesentlichen aus der Aufnahme von Fremdkapital zur
Finanzierung der Entwicklungsprojekte sowie der Bestandsimmobilien resultieren, sowie
Ergebnisanteile konzernfremder Gesellschafter in Höhe von 2,5 Mio. €. Diesen standen
Gewinn- und Verlustanteile (nach Steuern) aus nach der Equity-Methode bilanzierten
Unternehmen in Höhe von 9,1 Mio. € sowie Zinserträge in Höhe von 1,1 Mio. € gegenüber. Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) belief sich auf rund 22,0 Mio. €. Hiervon entfallen
auf das Segment Bestandsimmobilien 14,0 Mio. € und auf das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung
7,4 Mio. €. Nach Abzug von Ertragsteuern in Höhe von 1,1 Mio. € ergab sich für die
ersten neun Monate 2019 ein Konzernergebnis von rund 20,9 Mio. €. Dies entspricht
einem Ergebnis je Aktie von 0,11 € (unverwässert und verwässert). 2.2 VermögenslageDie Vermögenswerte des Konzerns der Gateway Real Estate AG summierten sich zum 30.
September 2019 auf insgesamt rund 1.018,8 Mio. €, was einer Erhöhung um 220,2 Mio.
€ beziehungsweise 27,6 Prozent gegenüber dem Bilanzstichtag des vorherigen Geschäftsjahres
(798,6 Mio. €) entspricht. Das Segmentvermögen teilt sich dabei wie folgt auf: 454,4
Mio. € Bestandsimmobilien (31. Dezember 2018: 354,4 Mio. €), 518,1 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung
(31. Dezember 2018: 345,7 Mio. €), 169,1 Mio. € Wohnimmobilienentwicklung (31. Dezember
2018: 69,6 Mio. €) sowie -122,8 Mio. € Konsolidierungen (31. Dezember 2018: -11,0
Mio. €) sowie zum 31. Dezember 2018 zusätzlich 39,9 Mio. € nicht zugeordnetes Vermögen.
Im Segmentvermögen der drei Segmente ist der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem rechtlichen
Erwerb der Development Partner AG in Höhe von 39,9 Mio. € enthalten. Dieser wurde
zum 30. September 2019 erstmalig wie folgt auf die drei Segmente allokiert: 6,1 Mio.
€ Bestandsimmobilien, 24,0 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung und 9,8 Mio. € Wohnimmobilienentwicklung. Die Summe der langfristigen Vermögenswerte lag mit 106,7 Mio. € deutlich unter dem
Wert zum Vorjahresende (31. Dezember 2018: 328,6 Mio. €), was vor allem auf die beabsichtigte
Veräußerung des 21 Gewerbeimmobilien umfassenden Bestandsportfolios zurückzuführen
ist. Die Summe der kurzfristigen Vermögenswerte lag dagegen mit 912,1 Mio. € deutlich
höher als zum Bilanzstichtag des Vorjahres (31. Dezember 2018: 470,0 Mio. €). Die Abnahme der Renditeimmobilien und die im Gegenzug erfolgte Zunahme der zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerte und der Vorräte spiegeln die strategische
Neuausrichtung des Konzerns und dessen Fokussierung auf die Gewerbe- und Wohnimmobilienprojektentwicklung
wider. Durch die geplante Veräußerung reduzierte sich der Wert der vom Konzern gehaltenen
Renditeimmobilien zum Berichtsstichtag auf 8,3 Mio. € (31. Dezember 2018: 238,2 Mio.
€). Im Gegenzug erhöhte sich der Wert der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
von 35,6 Mio. € zum Ende des vorigen Geschäftsjahres auf nunmehr 290,3 Mio. €. Der Wert der Vorräte stieg von 342,7 Mio. € zum 31. Dezember 2018 auf 523,9 Mio. €. Der Bestand an liquiden Mitteln betrug zum 30. September 2019 insgesamt 37,3 Mio.
€. (31. Dezember 2018: 73,9 Mio. €). Die langfristigen und kurzfristigen Schulden betrugen zum 30. September 2019 insgesamt
794,7 Mio. € (31. Dezember 2018: 650,2 Mio. €). Die Segmentschulden teilen sich dabei
wie folgt auf: 308,9 Mio. € Bestandsimmobilien (31. Dezember 2018: 283,0 Mio. €),
447,6 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 306,5 Mio. €), 155,9
Mio. € Wohnimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 66,8 Mio. €) sowie -117,8 Mio.
€ Konsolidierungen (31. Dezember 2018: -6,1 Mio. €). Die langfristigen Schulden des Konzerns lagen zum Berichtsstichtag bei 298,4 Mio.
€ (31. Dezember 2018: 421,9 Mio. €). Davon entfiel der weitaus überwiegende Anteil
auf langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 281,3 Mio. € (31. Dezember 2018:
398,4 Mio. €). Die kurzfristigen Schulden summierten sich zum 30. September 2019 auf 496,2 Mio. €
(31. Dezember 2018: 228,3 Mio. €). Hiervon entfielen 294,0 Mio. € auf kurzfristige
Finanzverbindlichkeiten (31. Dezember 2018: 191,7 Mio. €) und 136,5 Mio. € auf Schulden
in direktem Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten.
Letztgenannte Position ist auf die Umgliederung der Finanzverbindlichkeiten des verkauften
Bestandsimmobilienportfolios zurückzuführen und war dementsprechend zum Ende des Vorjahres
nicht vorhanden. Das Eigenkapital des Konzerns der Gateway Real Estate AG belief sich zum 30. September
2019 auf 224,1 Mio. € (31. Dezember: 148,4 Mio. €). Die Veränderung ist vor allem
durch die im ersten Halbjahr durchgeführte Kapitalerhöhung sowie die gezahlte Dividende
im August 2019 begründet und führte zu einer Erhöhung der Eigenkapitalquote des Konzerns
von 18,6 Prozent zum Ende des Vorjahres auf nunmehr 22,0 Prozent. 2.3 FinanzlageDie Kapitalflussrechnung weist für die ersten neun Monate 2019 einen Rückgang der
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente um 26,6 Mio. € aus. Vom 31. Dezember
2018 (73,9 Mio. €) bis zum 30. September 2019 verminderten sich die liquiden Mittel
um 36,6 Mio. € auf 37,3 Mio. €, wobei 0,6 Mio. € auf konsolidierungskreisbedingte
Änderungen sowie -10,6 Mio. € auf Änderungen der Zusammensetzung von Finanzmittel
(Umgliederungen IFRS 5) aufgrund der geplanten Veräußerung entfielen. Die wesentlichen Zahlungsmittelabflüsse sind im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
vor allem durch die Rückführung von Darlehen (112,4 Mio. €) sowie im Cashflow aus
der Investitionstätigkeit durch den Erwerb von neuen Gesellschaften (Projekte) von
insgesamt 34,5 Mio. € verursacht worden. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist geprägt von aktivierten Projektentwicklungskosten
(106,7 Mio. €) sowie zahlungswirksamen Zinszahlungen von 14,3 Mio. €. Dem stehen als wesentliche Zahlungsmittelzuflüsse, die Aufnahme von neuen Darlehen
in Höhe von 173,4 Mio. €, Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung in Höhe von 67,9 Mio.
€ und Kaufpreiszahlungen von Bestandsimmobilien in Höhe von 12,4 Mio. € gegenüber. 3. RISIKEN- UND CHANCENBERICHTDie Risiken, denen die Gateway Real Estate AG im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ausgesetzt
ist, sowie die Chancen, die sich für die Gesellschaft ergeben, wurden im Halbjahresfinanzbericht
2019 auf den Seiten 12-15 ausführlich beschrieben. Zum 30. September 2019 haben sich
keine zusätzlichen Risiken und Chancen ergeben und es sind keine wesentlichen Veränderungen
in Bezug auf die Darstellungen im Halbjahresfinanzbericht 2019 zu benennen. Die Einschätzung
des Vorstandes bleibt insoweit unverändert. 4. PROGNOSEBERICHTIm Halbjahresfinanzbericht 2019 (S. 15) prognostizierte der Vorstand für das Geschäftsjahr
2019 eine deutliche Steigerung des EBIT adjusted im Vergleich zum Geschäftsjahr 2018.
Das EBIT adjusted ist eine wichtige Kennzahl von gateway und beinhaltet das Betriebsergebnis
zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen. Per Ad-hoc-Meldung vom 26. September 2019 konkretisierte der Vorstand der GATEWAY
diese Guidance und prognostizierte für das Gesamtjahr 2019 ein EBIT adjusted von mehr
als 130 Mio. € sowie einen Gewinn vor Steuern (EBT) zwischen 105 Mio. € und 110 Mio.
€. Aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung der ersten neun Monate und des erwartungsgemäßen
Verlaufs des dritten Quartals 2019 hält der Vorstand an seiner am 26. September 2019
veröffentlichten Prognose unverändert fest. KONZERNZWISCHENABSCHLUSS ZUM 30. SEPTEMBER 2019IFRS-KONZERNBILANZ ZUM 30. SEPTEMBER 2019AKTIVAscroll
PASSIVAscroll
IFRS-KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG VOM 01. JANUAR BIS 30. SEPTEMBER 2019scroll
IFRS-KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG VOM 01. JANUAR BIS 30. September 2019scroll
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