529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:DiscontinuedOperationsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 gateway-re:FortgefuehrteGeschaeftsbereiche 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 gateway-re:FortgefuehrteGeschaeftsbereiche 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:DiscontinuedOperationsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 gateway-re:AccumulatedConsolidatedEarningsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 gateway-re:AccumulatedConsolidatedEarningsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2019-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 gateway-re:AccumulatedConsolidatedEarningsMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 gateway-re:AccumulatedConsolidatedEarningsMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-12-31 gateway-re:AccumulatedConsolidatedEarningsMember 529900419S8ZX9H95G64 2021-01-01 2021-12-31 iso4217:EUR iso4217:EUR xbrli:shares xbrli:pure iso4217:EUR xbrli:shares
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konzernlagebericht
G r u n d lagen d e s K onzern s
konzernlagebericht der
gateway real estate ag
1. grundlagen des konzerns
1.1 geschäftsmodell
D ie G ate w a y R eal Es tate ag (i m F olgen d en a u ch k u rz „gate w a y“,
„G e s ell s cha f t“, „U nterneh m en“ o d er „K onzern“ genannt – e s
i s t j e w eil s i mm er d er ge s a m te gate w a y-K onzern ge m eint)
i s t m it einer M arktka p itali s ier u ng v on r u n d 753 M io. € (z um
30. D eze m ber 2021) ein fü hren d er b ö r s ennotierter E nt w ick-
ler v on W ohni mm obilien in D e u t s chlan d. G egr ü n d et 2006
blicken gate w a y u n d ihre T ochterge s ell s cha f ten a uf eine
lange E r f ahr u ng a m d e u t s chen Imm obilien m arkt z u r ü ck u n d
ent w ickeln d erzeit (S tan d 31. D eze m ber 2021) Imm obilien m it
eine m B r u ttoent w ickl u ng sv ol um en (g dv) v on ü ber 7ꢀM r d.ꢀ€.
j ekte gr u n dsä tzlich einzeln be w ertet u n d anal ys iert. Um eine
eng m a s chige K o s tenkontrolle u n d S te u er u ng z u er mö glichen,
ﬁ n d et z ud e m m onatlich fü r j e d e s P ro j ekt ein interner J o u r
ﬁx e s tatt, in d e m j e w eil s a u ch d er V or s tan d in v ol v iert i s t. B ei
allen V erk äuf en v on Imm obilien u n d E nt w ickl u ng sp ro j ekten
i s t v o m V or s tan d w ie d er um d er Imm obiliena uss ch uss einz u-
bin d en, d er a us z w ei M itglie d ern d e s Aufs icht s rate s be s teht
u n d s eine G eneh m ig u ng fü r d ie T ran s aktion erteilen muss.
B ei d er A k qu i s ition ne u er G r u n ds t ü cke konzentriert s ich
gate w a y a uf F l ä chen, d ie noch nicht ü ber einen ﬁ nal geneh-
m igten F l ä chenn u tz u ng s- bz w. B eba uu ng sp lan v er fü gen. D ie s
erla u bt e s gate w a y, du rch ihre lang jä hrige K o mp etenz in d er
B a u recht s cha ﬀu ng W ert p otenziale z u heben u n d f r ü h d en
P lan u ng sp roze ss v on D e v elo pm ent s s elb s t z u be s ti mm en.
gate w a y f ok uss iert s ich bei G r u n ds t ü ck s k äuf en i mm er a uf d ie
Imm obilienent w ickl u ng u n d nicht a uf d en sp ek u lati v en W ei-
ter v erka uf u nbeba u ter G r u n ds t ü cke. M it d e m N e u ba u v on
d ringen d ben ö tigten W ohn ﬂä chen in D e u t s chlan ds W ach s-
t umsm etro p olen er fü llt gate w a y s o m it a u ch einen ge s ell-
s cha f tlichen Auf trag.
D abei f ok uss iert s ich gate w a y a uf D e u t s chlan ds T o p-9-S t äd te
B erlin, D re sd en, Düss el d or f, F rank fu rt a m M ain, H a m b u rg,
Kö ln, L ei p zig, Mü nchen u n d S t u ttgart s o w ie a us ge wä hlte
w ach s t umss tarke R egionen u n d d eckt alle w ichtigen S chritte
d er W ert s ch öpfu ng s kette eine s E nt w ickl u ng sp ro j ekte s m it
eigenen T ea ms inho us e ab. gate w a y v er f olgt bei ihren P ro j ekt-
ent w ickl u ngen d ie S trategie, attrakti v e M argen z u er w irt s cha f-
ten u n d gleichzeitig du rch d etaillierte P roze sss te u er u ng d a s
R i s iko v on P ro j ektent w ickl u ngen z u m ini m ieren. Im G e s ch äf t s-
j ahr 2020 haben V or s tan d u n d Aufs icht s rat d ie E nt s chei du ng
ge f a ss t, z u k ü n f tig W ohni mm obilien a u ch fü r d en eigenen B e-
s tan d z u errichten (b u il d-to-hol d). Im R ah m en d ie s er er w ei-
terten U nterneh m en ss trategie s trebt gate w a y v er m ehrt d ie
E nt w ickl u ng v on W ohni mm obilien an, um d ie s e lang f ri s tig z u
halten u n d z u be w irt s cha f ten, um d a m it nachhaltige E innah-
m en a us M ieterl ös en z u erzielen. D e m ent sp rechen d w er d en
d ie S eg m ente „B e s tan ds i mm obilien“ u n d „W ohni mm obilien-
ent w ickl u ng“ m ittel f ri s tig w eiter a us geba u t. G e mäß Ad-hoc-
M itteil u ng v o m 03. F ebr u ar 2021 hat gate w a y säm tliche
A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag v er äuß ert u n d gibt ihre
A kti v it ä ten i m S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“
bi s a uf d rei G e w erbe p ro j ektent w ickl u ngen in B erlin nahez u
a uf, um s ich i m B ereich d er E nt w ickl u ng z u k ü n f tig n u r m ehr
a uf d a s S eg m ent „W ohni mm obilien“ m it d er E nt w ickl u ng
v on W ohni mm obilien u n d S ta d t qu artieren z u konzentrieren.
Auf gr u n d einer not w en d igen nicht er f olgten G e s ell s cha f ter-
B ei m V erka uf ihrer D e v elo pm ent-P ro j ekte a d re ss iert gate w a y
a uss chlie ß lich in s tit u tionelle I n v e s toren, agiert m it s chlanken
u n d w ie d erkehren d en V erka ufss tr u kt u ren u n d s etzt v orran-
gig a uf ein F or w ar d-S ale s-M o d ell, bei d e m d er V erka uf d er
O b j ekte an I n v e s toren m it E rhalt d er B a u geneh m ig u ng er-
f olgt. gate w a y s tellt d anach d ie P ro j ekte f ertig, erzielt aber
bereit s m it A b s chl uss d e s V ertrage s ü ber einen F or w ar d S ale
E rl ös e ent sp rechen d d e m B a uf ort s chritt. D ie s e S trategie,
v erb u n d en m it v ertraglich v ereinbarten Z ahl u ng sp l ä nen, er-
la u bt e s gate w a y, m it D e v elo pm ent s lang f ri s tige u n d s tabile
C a s h ﬂ o ws z u generieren.
D a s bi s herige G e s ch äf t d er B e s tan ds halt u ng v on G e w erbei m-
m obilien s etzt gate w a y z u r R i s iko d i v er s i ﬁ zier u ng w eiter f ort.
z us ti mmu ng v erbleiben d ie d rei G e w erbei mm obilienent w ick- mitarbeiterinnen und mitarbeiter
l u ngen in B erlin w eiterhin i m B e s itz v on gate w a y u n d w er d en des gateway-konzerns
ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t.
Zum 31. D eze m ber 2021 w aren neben d e m V or s tan d 22 (Vj.
55) u n d i m J ahre sdu rch s chnitt 25,8 (Vj. 55,4) M itarbeiterinnen
u n d M itarbeiter i m gate w a y-K onzern be s ch äf tigt. D ie V er-
ä n d er u ng erkl ä rt s ich du rch d en W eg f all d er M itarbeiter d er
D e v elo pm ent P artner u n d d ie teil w ei s e K o mp en s ation d e ss en
du rch d en B eginn d e s N e u a uf ba us einer D e v elo pm ent S tr u k-
t u r a m ne u en S tan d ort B erlin.
Im Zus a mm enhang m it d er K alk u lation u n d d e m C ontrolling
aller P ro j ekte fü hrt gate w a y regel mäß ig S en s iti v it ä t s anal ys en
du rch, in d enen d ie Ausw irk u ngen mö glicher B a u ko s ten s tei-
ger u ngen u nter su cht u n d geeignete G egen m a ß nah m en z u r
K o mp en s ation ge p r üf t w er d en. B ei m A nka uf w er d en alle P ro-
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konzernlagebericht
G r u n d lagen d e s K onzern s
D a s E ngage m ent u n d d ie gro ß e S ach- u n d F achko mp etenz
d er M itarbeiterinnen u n d M itarbeiter u n d Fü hr u ng s kr äf te
s tellen w ichtige V ora uss etz u ngen fü r d en E r f olg v on gate w a y
d ar, w e s halb e s s ich d er K onzern z um Z iel ge s etzt hat, M it-
arbeiterinnen u n d M itarbeiter lang f ri s tig an s ich z u bin d en
u n d ein attrakti v e s A rbeit sumf el d z u s cha ﬀ en. N eben m arkt-
gerechten u n d w ettbe w erb sfä higen V erg ü t u ng sm o d ellen
z ä hlen d az u a u ch a uf d ie B e dü r f ni ss e d er j e w eiligen M itarbei-
terinnen u n d M itarbeiter a us gerichtete e x terne u n d interne
S ch u l u ng sm a ß nah m en bz w. F ortbil du ng s angebote z u r in d i-
v i du ellen Fö r d er u ng u n d E nt w ickl u ng anz u bieten. Du rch d ie
B ereit s tell u ng einer m o d ernen, d igitalen A rbeit s in f ra s tr u kt u r
mö chte gate w a y s einen M itarbeiterinnen u n d M itarbeitern
d a s A rbeiten a us d e m H o m eo ﬃ ce (T elearbeit) erleichtern
u n d s o a u ch d ie V ereinbarkeit v on B er uf u n d F a m ilie fö r-
d ern. D ie s hat a u ch d az u ge fü hrt, d a ss gate w a y wä hren d d er
C orona v ir us-P an d e m ie du rchgehen d w eiterarbeiten konnte
u n d keine Ausf all s zeiten beklagen muss te. G leichzeitig bietet
gate w a y s einen M itarbeiterinnen u n d M itarbeitern a m m o-
d ernen ne u en S tan d ort in B erlin v iel fä ltige M a ß nah m en an,
d ie gleich s a m d ie M itarbeiterge su n d heit u n d -z uf rie d enheit
s o w ie d a s G e m ein s cha f t s ge fü hl i m T ea m fö r d ern s ollen. D az u
z ä hlen u nter an d ere m t ä glich f ri s che s O b s t, ko s tenlo s e G e-
tr ä nke w ie K a ﬀ ee o d er eine ergono m i s che Bü robe s t u hl u ng
z u r V orbe u g u ng v on Rü ckenerkrank u ngen. F lache H ierar-
chien u n d ein ﬂ e x ible s M o d ell d er A rbeit s zeiteinteil u ng bz w.
G leitzeit zeichnen gate w a y a us.
konzentrierten s ich d ie A kti v it ä ten in d ie s e m S eg m ent
a uf d ie T o p-9-S t äd te in D e u t s chlan d u n d a uf a us ge wä hlte
M etro p olregionen w ie z.ꢀB. Nü rnberg. M it V er äuß er u ng
d er D e v elo pm ent P artner ag i m F ebr u ar 2021 wu r d e d a s
S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ a uf gegeben
u n d i s t m it S tan d D eze m ber 2021 a uf d rei P ro j ekte in B er-
lin re du ziert. M it d e m ge p lanten V erka uf d ie s er al s V or-
r ä te kla ss i ﬁ zierten Imm obilien, s ollen d ie A kti v it ä ten i m
B ereich „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ ent sp rechen d
d er ge ä n d erten G e s ch äf t ss trategie s chlie ß lich a uf gege-
ben w er d en.
— W ohnimmobilienentwicklung: I n d e m S eg m ent „W ohn-
i mm obilienent w ickl u ng“ konzentriert s ich d er K onzern
a uf E nt w ickl u ng s akti v it ä ten in a us ge wä hlten M etro p ol-
regionen in D e u t s chlan d, fü r ge wö hnlich T o p-9-S t äd te
D e u t s chlan ds s o w ie w eitere w ach s t umss tarke R egionen
(S t äd te m it m in d e s ten s 100.000 E in w ohnern, w ie z.ꢀB.
M annhei m, Au g s b u rg, C he m nitz). H ier s teht d er N e u ba u
v on m ittelgro ß en M ehr f a m ilienh äus ern fü r m o d erne s,
lei s tbare s W ohnen s o w ie v on ge m i s cht gen u tzten Im-
m obilien u n d G r u n ds t ü cken i m F ok us. I n d ie s e m S eg m ent
wu r d en bi s her regel mäß ig G e m ein s cha f t su nterneh m en
m it lokalen P ro j ektent w icklern u n d G eneral u nterneh m ern
gegr ü n d et. I n Zu k u n f t w ill d er K onzern j e d och d en ü ber-
w iegen d en T eil s einer Ass et s in E igenregie ent w ickeln u n d
p lant z ud e m, W ohni mm obilienent w ickl u ngen nach F ertig-
s tell u ng in d en eigenen B e s tan d z u ü berneh m en.
1.2 steuerungssystem
D a s interne S teuerungssystem bei gate w a y s etzt s ich i m
W e s entlichen a us d en f olgen d en B e s tan d teilen z us a mm en:
— P lan u ng s-, P roze ss- u n d R i s iko-S te u er u ng
— P ro j ekt-C ontrolling inkl. S en s iti v it ä t s anal ys en
— S tr u kt u rierte s M anage m entre p orting
A l s ju nge s ka p ital m arktorientierte s U nterneh m en (i p o 2019)
ent w ickelt gate w a y s ein interne s S te u er u ng ssys te m la uf en d
m it d e m Z iel w eiter, d a s nachhaltige U nterneh m en sw ach s-
t um du rch P lan u ng s-, R e p orting- u n d C ontrolling-P roze ss e z u
u nter s t ü tzen. gate w a y u nter s chei d et d abei d ie d rei S eg m ente
„B e s tan ds i mm obilien“, „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ u n d
„W ohni mm obilienent w ickl u ng“.
— F inanzkennzahlen u n d i mm obilien w irt s cha f tliche
S te u er u ng s kennzahlen
ﬁnanzielle leistungsindikatoren
Auf G e s a m tkonzernebene s in d d a s ebit a djus te d u n d d a s K on-
zern j ahre s ergebni s v or S te u ern (ebt) d ie w ichtig s ten S te u e-
r u ng s kennzahlen. gate w a y be w ertet u n d s te u ert a uf B a s i s d ie-
s er K ennzahlen d ie E rtrag s kra f t d er G e s ell s cha f t. U nter d e m
ebi t a djus te d v er s teh t d er K onzern d a s B etrieb s ergebni s z u z ü g-
lich d e s E rgebni ss e s a us nach d er Equ it y-M etho d e bilanzierten
F inanzanlagen.
— B estandsimmobilien: D a s S eg m ent umf a ss t ein ertrag-
reiche s u n d d i v er s i ﬁ zierte s P ort f olio v on B e s tan ds i mm o-
bilien. D ie s e s P ort f olio be s teht a us Imm obilien, w elche
teil w ei s e z u k ü n f tig s elb s t ent w ickelt w er d en s ollen, s elb s t
re v itali s ierten o d er herge s tellten Imm obilien s o w ie w eite-
ren einzelnen Imm obilien. D ie Ums atzerl ös e d ie s e s S eg-
m ent s re su ltieren ha up t sä chlich a us d en M ietertr ä gen
d er R en d itei mm obilien.
Fü r gate w a y i s t d ie i mm obilien w irt s cha f tliche K ennzahl g dv
(G ro ss D e v elo pm ent V ol um e) eine w ichtige L ei s t u ng s kennzahl
fü r alle E nt w ickl u ng sp ro j ekte (W ohni mm obilien, G e w erbe-
i mm obilien u n d fü r d en eigenen B e s tan d ent w ickelte Imm o-
bilien). D a s g dv i s t d er B r u ttoent w ickl u ng sw ert, d.ꢀh. d er er-
w artete W ert, d en eine E nt w ickl u ng s i mm obilie bei nor m ale m
V erka uf o d er nor m aler V er m iet u ng a uf d e m f reien M arkt an
einen w illigen Käuf er erzielen wü r d e.
— G ewerbeimmobilienentwicklung: D ie E nt w ickl u ng s-
akti v it ä ten bei G e w erbei mm obilien w er d en i m S eg m ent
„G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ z us a mm enge f a ss t. D a s
Z iel d ie s e s S eg m ent s i s t e s, attrakti v e u n d hoch w ertige
Bü rogeb äud e m it m o d erner A rchitekt u r u n d ﬂ e x iblen
Nu tz u ng sf or m aten z u ent w ickeln. I n d er V ergangenheit
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konzernlagebericht
G r u n d lagen d e s K onzern s
W irt s cha f t s bericht
1.3 erklärung zur unternehmensführung 2. wirtschaftsbericht
D ie E rkl ä r u ng z u r U nterneh m en sfü hr u ng nach §§ꢀ289f hgb fü r 2.1 gesamtaussage zum wirtschaftsbericht
d ie G e s ell s cha f t u n d d en K onzern i s t B e s tan d teil d e s L agebe-
richt s. Aufs icht s rat u n d V or s tan d berichten in d ie s er E rkl ä r u ng
a u ch ü ber d ie C or p orate G o v ernance d er G e s ell s cha f t nach
G r u n ds atz 22 d e s D e u t s chen C or p orate G o v ernance K o d e x e s.
D ie i m V or j ahr v erab s chie d ete A n p a ssu ng d er s trategi s chen
Aus richt u ng d e s gate w a y-K onzern s p r ä gte du rch d ie bereit s
er f olgten Ums etz u ng sm a ß nah m en in p o s iti v er H in s icht d en
o p erati v en G e s ch äf t sv erla uf d e s z u r ü ckliegen d en B ericht s-
j ahre s 2021. D abei w irkten s ich d ie Auf gabe u n d d er w eite s t-
gehen d e V erka uf d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm o-
bilienent w ickl u ng“ i m F ebr u ar 2021 s o w ie d ie i m Mä rz 2021
du rchge fü hrte E ntkon s oli d ier u ng d er betro ﬀ enen G e s ell-
s cha f ten p o s iti v a uf d a s K onzernergebni s a us.
D ie E rkl ä r u ng z u r U nterneh m en sfü hr u ng s teht a u ch i m I nter-
net i m B ereich I n v e s tor R elation s u nter f olgen d e m L ink z u r
V er fü g u ng.
htt ps://www.gate w a y-re.d e/in v e s tor-relation s/cor p orate-
go v ernance/cor p orate-go v ernance-bericht/
D ar ü ber hina us wu r d e bereit s m it konkreten P lan u ng sm a ß-
nah m en fü r d a s i m G e s ch äf t sj ahr ne u er w orbene P ro j ekt
„Qu artiere a m B l ü her p ark“ begonnen. Auf gr u n d d er A b s icht
ein be s tehen d e s B e s tan ds geb äud e a us W ert s teiger u ng s-
z w ecken s o w ie z u r E rziel u ng v on spä teren M ieteinnah m en
lang f ri s tig z u halten, wu r d e d ie s er B a u ab s chnitt al s R en d ite-
i mm obilie kla ss i ﬁ ziert u n d d a m it ergebni sw irk s a m z um F air
V al u e be w ertet.
I n s ge s a m t konnte d a s K onzerneigenka p ital s o m it d e u tlich ge-
s t ä rkt w er d en. D ie B ilanz summ e hat du rch d ie i m G e s ch äf t s-
j ahr er f olgten Zu k äuf e v on w ohn w irt s cha f tlichen P ro j ekten
w eiter z u geno mm en. S o m it re du zierte s ich d ie E igenka p ital-
qu ote v on 32,2ꢀ% a uf 30,4ꢀ%.
gate w a y be u rteilt d ie w irt s cha f tliche, s ozio d e m ogra ﬁs che
u n d branchen sp ezi ﬁs che E nt w ickl u ng i m J ahr 2021 in D e u t s ch-
lan d u n d hier v or alle m in d en S t äd ten, in d enen gate w a y
akti v i s t, fü r d ie w eitere G e s ch äf t s t ä tigkeit d e s K onzern s
p o s iti v. Zw ar be s ti mm te d ie C orona v ir us-P an d e m ie w eiter-
hin m a ß geblich d a s abgela uf ene G e s ch äf t sj ahr 2021, j e d och
v erbe ss erten s ich d ie w irt s cha f tlichen R ah m enbe d ing u ngen
fü r d en W irt s cha f t ss tan d ort D e u t s chlan d u n d in s be s on d ere
d ie Imm obilienbranche w ie d er. T rotz d e s anhalten d en P an d e-
m iege s chehen s ka m e s i m J ahr 2021 nicht z u eine m Rü ckgang
d er W irt s cha f t s lei s t u ng w ie i m J ahr 2020, s on d ern z u einer
S teiger u ng d e s B r u ttoinlan dsp ro du kt s in D e u t s chlan d um
2,8ꢀ% gegen ü ber d e m V or j ahr. gate w a y hat m it d er Auf gabe
u n d d e m w eite s tgehen d en V erka uf d e s G e s ch äf t s bereich s
„G e w erbei mm obilien“ A n f ang 2021 j e d och s icherlich R i s iko
re du zieren k ö nnen u n d m it d e m S chritt s ich z u k ü n f tig i m
B ereich d er P ro j ektent w ickl u ngen fü r d en V erka uf n u r noch
a uf d en B ereich W ohnen z u konzentrieren, w elcher trotz d er
P an d e m ie bi s her p o s iti v e Zu k u n f t s a uss ichten hat, fü hlt s ich
d a s U nterneh m en nach d e m z w eiten P an d e m ie j ahr be s t ä tigt.
46
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
Fü r d a s J ahr 2022 w ir d v on d er Eu ro pä i s chen K o mm i ss ion in
ihrer W inter p rogno s e 2022 fü r D e u t s chlan d u n d d ie e u-W irt-
s cha f t z w ar ein W ach s t um p rogno s tiziert, d ennoch i s t e s
d erzeit ka um mö glich, i m Zu ge d er C orona-K ri s e v ali d e P rog-
no s en z u s tellen. D ar ü ber hina us e x i s tieren w eitere U n s icher-
heit sf aktoren w ie m ehrere geo p oliti s che Sp ann u ngen m it be-
reit s erkennbaren globalen p oliti s chen u n d w irt s cha f tlichen
Ausw irk u ngen. D az u z ä hlen z um B ei sp iel d er U kraine-K on ﬂ ikt
z w i s chen Russ lan d u n d d er N ato, d ie s ich ü ber s chnei d en d en
territorialen A n sp r ü che i m Süd chine s i s chen M eer u n d d ie an-
ge sp annten chine s i s ch-a m erikani s chen B ezieh u ngen, u nter
an d ere m T ai w an betre ﬀ en d. D e s W eiteren s in d hohe E ner-
gie p rei s e u n d ge s tiegene T e u er u ng s raten s eit d e m v ierten
Qu artal i m Eu ro-Wä hr u ng s gebiet z u v erzeichnen. V or d ie s e m
H intergr u n d k ö nnen v erl äss liche P rogno s en d erzeit nicht ab-
gegeben w er d en.
N ach d e m a us ge p r ä gten Rü ckgang d er e u ro pä i s chen W irt-
s cha f t i m J ahr 2020 s etzte i m J ahr 2021 d ie w irt s cha f tliche E r-
hol u ng w ie d er ein. L a u t Eu ro s tat lag d a s reale B r u ttoinlan ds-
p ro du kt in d en 27 M itglie ds taaten d er e u i m er s ten Qu artal
noch um 1,1ꢀ% u nter d e m V or j ahre squ artal. D och bereit s i m
z w eiten Qu artal ü ber s tieg d ie W irt s cha f t s lei s t u ng d a s V or-
j ahre squ artal um 13,8ꢀ%. Au ch i m d ritten Qu artal v erb u chten
d ie V olk sw irt s cha f ten ein P l us v on 4,1ꢀ% gegen ü ber d e m V or-
j ahre squ artal.
E ine d e u tlich ge s tiegene B innennach f rage, d ie spü rbare B e-
leb u ng d e s A rbeit sm arkte s s o w ie d er Rü ckgang d er wä hren d
d er er s ten P ha s e d er P an d e m ie s ehr hohen Sp ar qu ote w aren
d ie H a up tgr ü n d e fü r d en Ü bergang v on d er E rhol u ng s- in eine
Exp an s ion sp ha s e d er W irt s cha f t. Auf B a s i s d e s H erb s tg u t-
achten s d er Eu ro pä i s chen K o mm i ss ion w ir d fü r d ie e u-W irt-
s cha f t eine J ahre sw ach s t ums rate d e s bi p fü r d a s G e s a m t j ahr
2021 v on 5ꢀ% er w artet. D ie s e s oll s ich in d en J ahren 2022 u n d
2023 j e d och w ie d er a uf 4,3ꢀ% bz w. 2,5ꢀ% ab s ch wä chen. Zw ei
F aktoren haben d e m nach einen w e s entlichen E in ﬂuss a uf d ie
E nt w ickl u ng s a uss ichten: E iner s eit s w ir d d er w eitere V erla uf
d er C orona v ir us-P an d e m ie a uss chlaggeben d s ein u n d an d e-
rer s eit s w ir d e s eine R olle sp ielen, w ie g u t d ie A ngebot ss eite,
m it d er s ich a us d er W ie d erbeleb u ng d er W irt s cha f t ergeben-
d en ra s chen B eleb u ng d er N ach f rage S chritt halten kann.
2.2 wirtschaftliche rahmenbedingungen
2.2.1 marktumfeld/
gesamtwirtschaftliche lage
D a s J ahr 2021 w ar w eiterhin m a ß geblich v on d en Ausw irk u n-
gen d er globalen C orona v ir us-P an d e m ie ge p r ä gt. J e d och
konnte in d en m ei s ten V olk sw irt s cha f ten d er hi s tori s che W irt-
s cha f t s r ü ckgang a us 2020, nicht z u letzt ba s i s be d ingt, in einen
d e u tlichen A n s tieg ü ber fü hrt w er d en.
D er internationale Wä hr u ng sf on ds (i wf) s ch ä tzt d a s globale
W irt s cha f t sw ach s t um fü r 2021 in s eine m Upd ate d e s W orl d
E cono m ic Ou tlook v o m J an u ar 2022 a uf 5,9ꢀ%.
Auf gr u n d d er T at s ache, d a ss d ie P an d e m ie er s t M itte Mä rz
2020 ihre negati v en F olgen a uf d ie m akro ö kono m i s chen
K ennzahlen d er d e u t s chen W irt s cha f t v oll ent f altete, ging d a s
B r u ttoinlan dsp ro du kt (bi p) ge mäß S tati s ti s che m Bu n d e s a m t
(D e s tati s) i m er s ten Qu artal 2021 i m V ergleich z um s tarken
er s ten V or j ahre squ artal noch um 1,7ꢀ% z u r ü ck. A b d e m z w ei-
ten Qu artal 2021 s etzte z u n ä ch s t eine Auf holbe w eg u ng um
2,2ꢀ% d er W irt s cha f t s lei s t u ng gegen ü ber d e m s ehr s ch w achen
V or j ahre squ artal ein. Im d ritten Qu artal 2021 betr u g d er Zu-
w ach s 1,7ꢀ%. B ela s tet v on d en s ich a usw eiten d en I n f ektion s-
zahlen du rch d ie s ar s-C o V-2-V arianten D elta u n d Om ikron
s o w ie spü rbare L ie f ereng päss e bei elektroni s chen B a u teilen
u n d B a um aterialien v erlang s a m te s ich d a s W ach s t um w eiter
a uf 1,4ꢀ% gegen ü ber d e m v ierten Qu artal d e s V or j ahre s.
D er s tarke P rei sd r u ck, in s be s on d ere getrieben du rch hohe
E nergie p rei s e, lie ß j e d och i m D eze m ber 2021 d ie I n ﬂ ation in
d er Eu rozone a uf ein s eit 2008 nicht erreichte s N i v ea u v on
5,0ꢀ% an s teigen. D ie Eu ro pä i s che K o mm i ss ion s ieht d ie s en
m a ss i v en P rei s an s tieg j e d och n u r al s ein te mp or ä re s P h ä no-
m en an u n d er w artet bereit s fü r 2022 einen Rü ckgang a uf
2,5ꢀ% bz w. 1,6ꢀ% i m J ahr 2023.
L a u t S tati s ti s che m Bu n d e s a m t lagen d ie V erbra u cher p rei s e i m
D eze m ber 2021 in D e u t s chlan d um 5,3ꢀ% h ö her al s i m V or j ah-
re sm onat, w a s d a s h ö ch s te N i v ea u d e s J ahre s m arkierte. D a m it
liegt d ie I n ﬂ ation s rate i m J ahre sdu rch s chnitt 2021 bei 3,1ꢀ%.
N ach einer zehn jä hrigen W ach s t umsp ha s e glitt d ie Bu n d e s re-
pu blik i m K ri s en j ahr 2020 in eine tie f e R eze ss ion ab. D ie w irt-
s cha f tliche E nt w ickl u ng hat s ich j e d och i m J ahr 2021 w ie d er
spü rbar belebt. B ezogen a uf d a s G e s a m t j ahr 2021 lag ge mäß
S tati s ti s che m Bu n d e s a m t (D e s tati s) d a s p rei s-, s ai s on- u n d
kalen d erbereinigte B r u ttoinlan dsp ro du kt in D e u t s chlan d um
2,8ꢀ% ü ber d e m V or j ahre sw ert, konnte aber d a s M in us v on
4,9ꢀ% i m J ahr 2020 d a m it noch nicht a uf holen.
D ie Eu ro pä i s che Z entralbank (ezb) hat d en Z in ss atz fü r d ie
H a up tre ﬁ nanzier u ng s ge s ch äf te u n d d en Z in ss atz fü r d ie Sp it-
zenre ﬁ nanzier u ng sf azilit ä t a m 16. Mä rz 2016 a uf 0,00ꢀ% be-
zieh u ng sw ei s e 0,25ꢀ% ge s enkt u n d s eit d e m u n v er ä n d ert bela s-
s en. D er Z in ss atz fü r d ie E inlage f azilit ä t wu r d e in d er S itz u ng
d e s ezb-R at s a m 12. S e p te m ber 2019 a uf –0,50ꢀ% f e s tgelegt
u n d f ortan beibehalten. Am 02. F ebr u ar 2022 be s t ä tigte d ie
ezb d ie gelten d en Z in ssä tze fü r d ie H a up tre ﬁ nanzier u ng s ge-
s ch äf te s o w ie d en Z in ss atz fü r d ie Sp itzenre ﬁ nanzier u ng sf azi-
lit ä t u n d d en Z in ss atz fü r d ie E inlage f azilit ä t.
47
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
2.2.2 soziodemograﬁsche entwicklung
D ie B e vö lker u ng s zahl D e u t s chlan ds s tagnierte ge mäß d en
Z ahlen d e s S tati s ti s chen Bu n d e s a m te s in d en J ahren 2020
u n d 2021 bei et w a 83,2 M io. E in w ohnern. Im J ahr 2021 ü ber-
s tieg z w ar d ie S terbe f allzahl d ie Z ahl d er G eborenen d e u tlich,
d och konnte d ie Lü cke du rch d ie ge s tiegene N ettoz uw an d e-
r u ng ge s chlo ss en w er d en.
D ar ü ber hina us zeigte s ich i m B ericht sj ahr eine V erlang s a-
mu ng hin s ichtlich d e s M egatren ds „U rbani s ier u ng“. S o lebten
la u t S tati s ti s che m Bu n d e s a m t E n d e 2020 kna pp 30ꢀ% d er d e u t-
s chen B e vö lker u ng in krei sf reien G ro ßs t äd ten ab 100.000 E in-
w ohnern. D ie s e v erzeichneten s eit 2011 ein s tetige s W ach s t um
v on 0,7ꢀ% jä hrlich, d a s i m J ahr 2020 j e d och z um H alt ka m. D ie
Z ahl d er M en s chen in G ro ßs t äd ten s ank i m J ahr 2020 um
0,1ꢀ%, d a p an d e m iebe d ingt w eniger Zu z ü ge – v or alle m v on
ju ngen E r w ach s enen – a us d e m I n- u n d Aus lan d er f olgten.
D ie E nt w ickl u ng in D e u t s chlan d v erl äuf t d abei regional u nter-
s chie d lich. I n s ge s a m t l äss t s ich ein Os t-W e s t-G e fä lle a usm a-
chen: Wä hren d d ie B e vö lker u ng s zahl in allen alten Lä n d ern
ten d enziell w eiter an s tieg, s ank d ie Z ahl la u t Bu n d e s in s tit u t
fü r B a u-, S ta d t- u n d R a umf or s ch u ng (bb s r) in d en ne u en Bu n-
d e s l ä n d ern (ohne B erlin) f a s t ﬂä chen d ecken d. D ie s dü r f te s ich
j e d och v or alle m fü r L ei p zig k ü n f tig an d er s d ar s tellen. U nter
allen S ta d t- u n d L an d krei s en d er ne u en Bu n d e s l ä n d er w ir d
L ei p zig la u t bb s r einen be s on d er s s tarken A n s tieg bei K in d ern
u n d Ju gen d lichen a ufw ei s en (+25ꢀ%). A ber a u ch B erlin, P ot s-
d a m, D re sd en, E r fu rt, R o s tock, J ena u n d C he m nitz k ö nnen
d e m nach ein W ach s t um v on m in d e s ten s 5ꢀ% er w arten.
M ehr al s j e d er achte B e w ohner (12,9ꢀ%) in S t äd ten m it ü ber
einer halben M illion E in w ohner er wä gt la u t einer B e f rag u ng
d e s Mü nchner i f o-I n s tit u t s u n d d e s Imm obilien p ortal s Imm o-
w elt, d ie s e binnen eine s J ahre s z u v erla ss en. I n s be s on d ere
F a m ilien m it K in d ern u n d jü ngere A lter s gr upp en in d er F a m i-
liengr ü n du ng sp ha s e zieht e s ten d enziell a us d en S ta d tzentren
in d ie su b u rbanen Räum e, d ie s ogenannten Sp eckg ü rtel d er
G ro ßs t äd te. I n d er Umf rage u nter in s ge s a m t 18.000 P er s o-
nen i m M ai 2021 gaben v on d en m ehr al s 7.000 G ro ßs t äd tern
5,3ꢀ% an, innerhalb v on s ech s M onaten d ie S ta d t v erla ss en z u
w ollen. W eitere 7,6ꢀ% h ä tten d a s Z iel, d ie s binnen z wö l f M o-
naten z u t u n.
Auﬀä llig i s t in d ie s e m Zus a mm enhang a u ch d a s h ö here Du rch-
s chnitt s alter d er B e vö lker u ng s o w ohl in d en alten al s a u ch
ne u en Bu n d e s l ä n d ern. Im J ahr 2020 lag d ie s la u t S tati s ta m it 2.2.3 wirtschaftliche entwicklung deutsch-
46,9 bi s 48,1 in d en fü n f ne u en Lä n d ern s igni ﬁ kant ü ber d en
W erten in d en alten Lä n d ern, w o e s z w i s chen 42,1 J ahren (in
H a m b u rg) u n d 46,5 J ahren i m S aarlan d lag.
lands und der gateway-fokusstädte
N ach d e m i m er s ten C orona-K ri s en j ahr 2020 d ie d e u t s che
W irt s cha f t s lei s t u ng z u r ü ckgegangen w ar, erh ö hte s ie s ich i m
J ahr 2021 in f a s t allen W irt s cha f t s bereichen, erreichte aber
noch nicht w ie d er d a s V orkri s enni v ea u v on 2019. N ach v or-
l äuﬁ gen B erechn u ngen d e s S tati s ti s chen Bu n d e s a m te s (D e-
s tati s) s tieg i m V erarbeiten d en G e w erbe d ie p rei s bereinigte
B r u tto w ert s ch öpfu ng d e u tlich um 4,4ꢀ% gegen ü ber d e m
V or j ahr. E ben s o regi s trierten d ie m ei s ten D ien s tlei s t u ng s-
bereiche m erkliche Zuwä ch s e gegen ü ber 2020, d och lag d ie
p rei s bereinigte B r u tto w ert s ch öpfu ng d er s on s tigen D ien s t-
lei s ter, z u d enen u nter an d ere m Sp ort, Ku lt u r, U nterhalt u ng
u n d d ie K reati vw irt s cha f t z ä hlen, s ogar noch 9,9ꢀ% u nter d e m
V orkri s enni v ea u v on 2019. V or d e m H intergr u n d p an d e m ie-
be d ingter E in s chr ä nk u ngen v erzeichnete d er z us a mm enge-
f a ss te W irt s cha f t s bereich H an d el, V erkehr u n d G a s tge w erbe
i m J ahr 2021 ein P l us v on 3,0ꢀ% gegen ü ber d e m V or j ahr. D a-
gegen ging d ie W irt s cha f t s lei s t u ng 2021 i m B a u ge w erbe a uf
hohe m N i v ea u leicht um 0,4ꢀ% z u r ü ck.
N ach d er P rogno s e d e s S tati s ti s chen Bu n d e s a m te s v o m
30. S e p te m ber 2021 z u r V er ä n d er u ng d er A lter s gr upp en s etzt
s ich d ie A lter u ng d er B e vö lker u ng m it hoher Dy na m ik f ort.
D e m nach w ir d d er A nteil d er ü ber 67-Jä hrigen bi s 2035 um
22ꢀ% an s teigen. D ie Z ahl d er P en s ion ä re w ir d z w i s chen 2020
u n d 2035 d e m nach v on 16 M illionen a uf v ora uss ichtlich 20
M illionen an w ach s en.
T rotz w eitgehen d s tabiler B e vö lker u ng s zahlen w ir d d ie A n-
zahl d er p ri v aten H a us halte nach d en B erechn u ngen d e s
S tati s ti s chen Bu n d e s a m te s v on 41,4 M illionen i m J ahr 2020
a uf 42,6 M io. i m J ahr 2040 s teigen. Zu d en U r s achen geh ö ren
u nter an d ere m d er Rü ckgang bei d en E he s chlie ßu ngen u n d
G eb u rten, d ie z u neh m en d en P artner s cha f ten m it getrenn-
ten W ohn s itzen, d ie f ort s chreiten d e d e m ogra ﬁs che A lter u ng
v erb u n d en m it d er V erbe ss er u ng d er ge su n d heitlichen V er-
f a ssu ng ä lterer M en s chen, d ie l ä nger einen eigen s t ä n d igen
H a us halt fü hren k ö nnen, u n d s teigen d e A n f or d er u ngen an
ber uﬂ iche M obilit ä t, d ie d en T ren d z u kleineren H a us halten
fö r d ert. D en P rogno s en z uf olge w er d en d ie E in p er s onen-
ha us halte z w i s chen 2020 u n d 2040 v on 17,3 M illionen a uf
19,3 M illionen z u neh m en, wä hren d s ich d ie Z ahl d er Zw ei p er-
s onenha us halte v on 14,0 M illionen a uf 14,1 M illionen erh ö hen
w ir d. H a us halte m it d rei o d er m ehr P er s onen w er d en v on
10,1 M illionen a uf 9,2 M illionen z u r ü ckgehen.
Im J ahr 2021 s tabili s ierten s ich d ie p rei s bereinigten p ri v aten
K on sum a us gaben a uf d e m nie d rigen N i v ea u d e s V or j ahre s.
D a m it blieben s ie hinter d e m V orkri s enni v ea u z u r ü ck. W ie
s chon 2020 s t ü tzten d ie öﬀ entlichen K on sum a us gaben d a s
W ach s t um d er d e u t s chen W irt s cha f t i m J ahr 2021. P rei s be-
reinigt s tiegen s ie i m J ahre sv ergleich um 3,4ꢀ% v or alle m du rch
d ie h ö heren Aus gaben fü r d ie i m F r ü h j ahr 2021 ﬂä chen d e-
cken d einge fü hrten ko s tenlo s en A ntigen-S chnellte s t s u n d d ie
V er fü gbarkeit d er C orona-Impfs to ﬀ e.
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konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
N ach s tarken Rü ck s chl ä gen i m J ahr 2020 erholte s ich d er
Auß enhan d el 2021 u n d d ie Exp orte s tiegen p rei s bereinigt um
9,4ꢀ%. Im gleichen Z eitra um nah m en d ie Imp orte p rei s berei-
nigt um 8,6ꢀ% z u, s o d a ss d er Auß enhan d el in s ge s a m t n u r noch
leicht u nter d e m N i v ea u d e s J ahre s 2019 lag.
D ie gr öß ten A b s chl üss e w aren nach A ngaben v on j ll d rei
W ohn u ng s-P ort f olio s i m Zu ge d er Fus ion v on V ono v ia u n d
D e u t s che W ohnen i m V ol um en v on 23,5 M r d. €. Im Bü ro s ektor
w ech s elte d er F rank fu rter Bü rot u r m T1 f ü r r u n d 1,4 M r d. € d en
E igent üm er. Au ch d ie V er äuß er u ng v on d rei Opp enhei m/Es ch-
F on ds in Kö ln fü r 1,1 M r d. € an d ie r f r geh ö rte z u d en gr öß ten
T ran s aktionen i m J ahr 2021. D a s V ol um en d er E inzelab s chl üss e
2021 ü bertra f d a s V or j ahr um 20ꢀ%. Imm obilien p ort f olio s wu r-
d en i m G e s a m t v ol um en v on 58,5 M r d. € v erka uf t.
Auf gr u n d v on E ng päss en bei A rbeit s kr äf ten u n d M aterial er-
h ö hten s ich d ie B a u in v e s titionen i m J ahr 2021 n u r noch um
0,5ꢀ%. I n d en fü n f v orangegangenen J ahren w ar d a s W ach s-
t um j e w eil s h ö her ge w e s en. D ie I n v e s titionen in Aus r üs t u ngen,
allen v oran in M a s chinen, G er ä te u n d F ahrze u ge, legten i m
J ahr 2021 p rei s bereinigt um 3,2ꢀ% z u, nach d e m s ie i m K ri s en-
j ahr 2020 s tark ge su nken w aren.
B üroimmobilienmarkt
L a u t j ll hatten Bü roi mm obilien a m ge s a m ten T ran s aktion s-
v ol um en d e s J ahre s 2021 einen A nteil v on ann ä hern d 25ꢀ% be-
zieh u ng sw ei s e 27,5 M r d. €. G egen ü ber 2020 i s t d a s ein P l us
v on 12ꢀ%.
N ach v orl äuﬁ gen B erechn u ngen d e s S tati s ti s chen Bu n d e s-
a m te s (D e s tati s) w aren i m D eze m ber 2021 r u n d 45,3 M illio-
nen P er s onen m it W ohnort in D e u t s chlan d er w erb s t ä tig. D a s
w aren s ai s onbereinigt 49.000 P er s onen bezieh u ng sw ei s e
0,1ꢀ% m ehr al s i m N o v e m ber 2021. I n d en M onaten Mä rz bi s
S e p te m ber 2021 hatte d ie Z ahl d er E r w erb s t ä tigen du rch-
s chnittlich um j e w eil s 55.000 P er s onen re sp ekti v e 0,1ꢀ% z u ge-
no mm en. V erglichen m it D eze m ber 2020 w aren i m D eze m ber
2021 483.000 P er s onen, re sp ekti v e 1,1ꢀ% m ehr, er w erb s t ä tig.
D a m it liegt d ie Z ahl d er E r w erb s t ä tigen aller d ing s w eiter
u nter d e m V orkri s enni v ea u: Im D eze m ber 2021 w aren s ai s on-
bereinigt 0,4ꢀ% o d er 198.000 P er s onen w eniger er w erb s t ä tig
al s i m F ebr u ar 2020, d e m M onat v or B eginn d er C orona-K ri s e
in D e u t s chlan d. N ach B erechn u ngen d e s S tati s ti s chen Bu n-
d e s a m te s z ä hlte D e u t s chlan d i m D eze m ber 2021 1,27 M illio-
nen E r w erb s lo s e. D a s w aren 21,9ꢀ% bezieh u ng sw ei s e 355.000
P er s onen w eniger al s i m D eze m ber 2020. S o m it s ank d ie E r-
w erb s lo s en qu ote binnen J ahre sf ri s t v on 3,7ꢀ% a uf 2,9ꢀ%.
L a u t einer U nter su ch u ng d e s i f o-I n s tit u t s arbeiteten i m D e-
ze m ber 2021 r u n d 27,9ꢀ% aller B e s ch äf tigten i m H o m eo ﬃ ce.
Im Mä rz 2021 w aren e s s ogar 31,7ꢀ% ge w e s en. W elche konkre-
ten Ausw irk u ngen d ie Zu nah m e h y bri d er A rbeit sp latz m o d elle
a uf d ie Bü roarbeit sp l ä tze u n d d ie k ü n f tige F l ä chennach f rage
haben w er d en, l äss t s ich d erzeit noch nicht gena u ab s ch ä tzen.
j ll kon s tatierte i m v ierten Qu artal 2021 j e d och eine w ie d er
v er s t ä rkte N ach f rage nach Bü ro ﬂä chen. D e m nach summ ierte
s ich d er F l ä chen ums atz in d en s ieben gr öß ten Bü ro mä rkten
D e u t s chlan ds bi s E n d e D eze m ber a uf in s ge s a m t 3,29 M io. qm.
V erglichen m it d e m V or j ahr ent sp richt d a s eine m P l us v on g u t
23ꢀ%. B ezogen a uf d a s G e s a m t j ahr liegt d er Bü ro ﬂä chen um-
s atz n u r um 13ꢀ% u nter d e m S chnitt d er J ahre 2016 bi s 2020,
i s t j e d och w eit ent f ernt v on d en K ri s en j ahren 2008 u n d 2009.
D ie S ta d t m it d e m gr öß ten F l ä chen ums atz w ar la u t j ll B erlin,
w o ein G e s a m t j ahre sums atz v on 870.800 qm erzielt wu r d e
u n d d a m it ein P l us v on 16,8ꢀ% gegen ü ber 2020. Es f olgte Mü n-
chen m it 662.700 qm bezieh u ng sw ei s e eine m Zuw ach s um
16,3ꢀ% gegen ü ber d e m V or j ahr. F rank fu rt a m M ain v erb u chte
a uf J ahre ss icht einen Ums atz v on 467.900 qm u n d s o m it ein
P l us v on 39,2ꢀ% gegen ü ber d e m V or j ahr. I n H a m b u rg betr u g
d ie S teiger u ng 34,2ꢀ% a uf 488.000 qm. D ie h ö ch s te S teige-
r u ng v erzeichnete j e d och Kö ln m it 58,3ꢀ% a uf 329.500 qm.
Au ch Düss el d or f (325.900 qm, p l us 7,5ꢀ%) u n d S t u ttgart
(144.000 qm, p l us 2,3ꢀ%) v erzeichneten Zuwä ch s e.
I n d en gate w a y-F ok uss t äd ten lagen d ie A rbeit s lo s en qu oten
ge mäß d er Bu n d e s agent u r fü r A rbeit i m J ahre sdu rch s chnitt
2021 z w i s chen 2,8ꢀ% i m R a um Au g s b u rg u n d 9,8ꢀ% in B erlin.
D az w i s chen rangierten Mü nchen (4,6ꢀ%), S t u ttgart (5,1ꢀ%),
D re sd en (6,1ꢀ%), F rank fu rt a m M ain (6,6ꢀ%), M annhei m (7,2ꢀ%),
C he m nitz (7,2ꢀ%), L ei p zig (7,3ꢀ%), H a m b u rg (7,5ꢀ%), Düss el d or f
(7,8ꢀ%) u n d Kö ln (9,3ꢀ%).
2.2.4 entwicklung der immobilienmärkte
L a u t j ll summ iert s ich d a s T ran s aktion sv ol um en a uf d e m
d e u t s chen Imm obilien m arkt inkl us i v e L i v ing i m J ahr 2021 a uf
111 M r d. €. D a s ent sp richt eine m Zuw ach s v on 36ꢀ% gegen ü ber
2020. M it eine m V ol um en v on 77 M r d. € wu r d en r u n d 70ꢀ%
d er T ran s aktionen in d er z w eiten J ahre s h ä l f te du rchge fü hrt.
D a m it wu r d e s ogar d a s bi s herige R ekor dj ahr 2019, al s Imm o-
bilien i m W ert v on 91,8 M r d. € gehan d elt wu r d en, ü bertro ﬀ en.
—
entwicklung des büroﬂächenumsatzes
in den a-städten
in qm
2 0 2 0
745.300
303.100
336.100
363.700
208.200
569.800
140.700
2 0 21
870.800
325.900
46 7.900
488.000
329.500
662.700
144.000
B erlin
Düss el d or f
F rank fu rt a m M ain
H a m b u rg
Kö ln
Mü nchen R egion
S t u ttgart
Qu elle: j ll
49
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
N ach d e m d ie L eer s tan dsqu ote i m J ahr 2019 u n d a u ch noch
i m J ahr 2020 a uf nie d rigen W erten v on 3,0ꢀ% bezieh u ng s-
w ei s e 3,7ꢀ% lag u n d in fü n f M etro p olen ein m a ss i v er Bü ro-
ﬂä chen m angel herr s chte, fü hrten einer s eit s eine hohe
B a u t ä tigkeit u n d an d erer s eit s z u n ä ch s t noch v erhaltene
Bü ro ﬂä chen umsä tze i m J ahr 2021 v erglichen m it d e m V or-
j ahr z u einer Zu nah m e d e s L eer s tan dsv ol um en s um 17ꢀ%
a uf n u n m ehr et w a 5,1 M io. qm. E r s t i m v ierten Qu artal 2021
hatte s ich d er A n s tieg d e s L eer s tan ds an allen S tan d orten
m erklich v er m in d ert. I n Kö ln re du zierte s ich d er L eer s tan d
i m v ierten Qu artal um 10ꢀ% gegen ü ber d e m V or qu artal.
M it einer G e s a m t summ e v on 6 M r d. € w aren F ach m arkt p ro-
du kte d a s H a up tin v e s t m entziel innerhalb d er A nlagekla ss e.
Auf F ach mä rkte, Sup er mä rkte u n d D i s co u nter s o w ie ü ber-
w iegen d leben sm ittelgeankerte F ach m arktzentren ent ﬁ elen
ü ber 70ꢀ% d e s in v e s tierten K a p ital s. D a ss d ie s e P ro du kte bei
I n v e s toren nach w ie v or ge f ragt w aren, lag u nter an d ere m
d aran, d a ss s ie einer s eit s al s be s on d er s online-re s i s tent gel-
ten u n d z w eiten s a u ch wä hren d d e s L ock d o w n s i m er s ten
H alb j ahr ge öﬀ net blieben. L a u t j ll hatten G e s ch äf t s h äus er
einen A nteil v on 20ꢀ% a m T ran s aktion sv ol um en. Auf S ho p-
p ing-C enter u n d W arenh äus er ent ﬁ elen d agegen n u r noch
6ꢀ% bezieh u ng sw ei s e 3ꢀ%.
—
entwicklung der leerstandsquote auf dem büromarkt
der a-städte
D ie gr öß te T ran s aktion i m J ahr 2021 w ar d a s v o m I n v e s t m ent-
u nterneh m en s c p v erka uf te P ort f olio m it 34 ehe m aligen R eal-
Mä rkten, d ie z us a mm en 425.000 qm F l ä che umf a ss en, an d a s
Imm obilien u nterneh m en x+brick s. Zud e m v er äuß erte P atrizia
d ie F ach m arkt p ort f olio s „T o u ch d o w n“ u n d „P o w erbo w l“.
in %
Q 4 2 0 2 0
2,8
Q 4 2 0 21
4,1
B erlin
Düss el d or f
F rank fu rt a m M ain
H a m b u rg
Kö ln
7,8
6,8
—
7,7
6,1
entwicklung der spitzenmieten im einzelhandel
in den a-städten
3,8
3,0
3,4
2,6
Mü nchen R egion
S t u ttgart
3,9
3,5
in €/qm
Q 4 2 0 2 0
330
1,7
2,1
Q 4 2 0 21
310
B erlin
Qu elle: j ll
Düss el d or f
F rank fu rt a m M ain
H a m b u rg
Kö ln
275
290
Wä hren d in Kö ln bereit s i m z w eiten Qu artal 2021 w ie d er an-
ziehen d e Sp itzen m ieten – a uf 26,50ꢀ€ p ro qm i m v ierten Qu ar-
tal beobachtet wu r d en, w ei s t F rank fu rt a m M ain m it 42,50ꢀ€
p ro qm d ie h ö ch s ten M ieten a us, ge f olgt v on Mü nchen m it
42 € p ro qm, u n d B erlin m it 39 € p ro qm.
290
310
265
280
235
250
Mü nchen
S t u ttgart
340
360
260
270
Qu elle: j ll
—
entwicklung der spitzenmieten auf dem büromarkt
in den a-städten
—
entwicklung des vermietungsumsatzes von
einzelhandelsﬂächen in den a-städten
in €/qm
Q 4 2 0 2 0
38,00
28,50
41,50
31,00
26,00
41,00
25,50
Q 4 2 0 21
39,00
28,50
42,50
31,50
26,50
42,00
25,50
in qm
Q 4 2 0 2 0
31.400
23.700
7.200
B erlin
Q 4 2 0 21
Düss el d or f
F rank fu rt a m M ain
H a m b u rg
Kö ln
B erlin
42.800
28.800
15.000
21.500
16.100
12.000
8.800
Düss el d or f
F rank fu rt a m M ain
H a m b u rg
Kö ln
22.700
14.500
8.300
Mü nchen
S t u ttgart
Mü nchen
S t u ttgart
6.500
Qu elle: j ll
Qu elle: j ll
E inzelhandelsimmobilienmarkt
Nu r 8ꢀ% bezieh u ng sw ei s e 8,5 M r d. € d e s T ran s aktion sv ol u-
m en s 2021 betra f la u t j ll E inzelhan d el s i mm obilien. D a v on
ent ﬁ elen j e d och 64ꢀ% bezieh u ng sw ei s e 5,3 M r d. € a uf d ie
z w eite J ahre s h ä l f te. D a s ge s a m te T ran s aktion sv ol um en lag
noch m al s 18ꢀ% u nter d e m V or j ahre sw ert v on 10,4 M r d. €. D a s
sp iegelt s ich a u ch in d er v on 20 a uf 11 ge su nkenen Z ahl d er
G ro ß tran s aktionen m it m ehr al s 100 M io. € binnen J ahre s-
f ri s t w i d er. Wu r d en i m J ahr 2020 noch in s ge s a m t 283 T ran s-
aktionen v on E inzelhan d el s i mm obilien gez ä hlt, w aren e s i m
J ahr 2021 le d iglich 266.
D ie v ergleich sw ei s e hohe N ach f rage nach F ach m arkt p ro du k-
ten fü hrt z u einer f ortge s etzten R en d iteko mp re ss ion. S o s an-
ke n d i e R en d ite n fü r e inzeln e F ach mä rkt e u m zeh n B a s i spu nkte
a uf 4,5ꢀ%, wä hren d bei F ach m arktzentren P rei s e gezahlt wu r-
d en, d ie d ie R en d ite s ogar um 40 B a s i spu nkte a uf 3,5ꢀ% d r ü ck-
te. D agegen blieben d ie Sp itzenren d iten fü r G e s ch äf t s h äus er
in d en T o p lagen d er M etro p olen kon s tant. T e u er s ter S tan d-
ort i s t u n v er ä n d ert Mü nchen m it 2,40ꢀ%, ge f olgt v on B erlin
(2,60ꢀ%), H a m b u rg (2,80ꢀ%) u n d F rank fu rt a m M ain (2,90ꢀ%).
I n Düss el d or f liegt d ie T o p-R en d ite bei 3,10ꢀ% u n d in Kö ln u n d
S t u ttgart j e w eil s bei 3,30ꢀ%.
50
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
W ohnimmobilienmarkt
j ll z uf olge legen in s tit u tionelle I n v e s toren a u ch bei W oh-
n u ng s in v e s t m ent s W ert a uf Imm obilien, d ie A n f or d er u ngen
hin s ichtlich ö kologi s cher u n d s ozialer N achhaltigkeit s o w ie
g u ter U nterneh m en sfü hr u ng – d ie s ogenannten e s g-K riterien
– er fü llen. D ie s e E nt w ickl u ng hat du rch d ie ne u e e u-T a x ono m ie
z usä tzliche Impu l s e er f ahren. j ll er w artet, d a ss I n v e s toren
v er s t ä rkt nach Imm obilien su chen w er d en, d ie ge mäß A rtikel
8 u n d 9 d er Oﬀ enleg u ng sv eror d n u ng ta x ono m iekon f or m s in d
u n d ent sp rechen d e S anier u ng s akti v it ä ten in B e s tan dsp ort-
f olio s f orciert w er d en.
G e mäß j ll summ ierte s ich d a s T ran s aktion sv ol um en bei
W ohni mm obilien, Pﬂ egehei m en u n d S t ud enten w ohnanlagen
a uf 52,2 M r d. €. S o m it ent ﬁ elen r u n d 47ꢀ% d e s ge s a m ten T ran s-
aktion sv ol um en s a uf d ie A nlagekla ss e W ohnen u n d L i v ing.
—
investmentmarkt deutschland transaktionsvolumen
(letzte 12 monate rollierend)
120
100
80
60
40
20
0
P ro j ektent w ickl u ngen w aren la u t j ll i m J ahr 2021 s ehr ge-
f ragt – a u ch lange v or d eren F ertig s tell u ng. M it 105 A b s chl üs-
s en erreichten F or w ar d D eal s ein R ekor d ni v ea u u n d m achten
i m J ahr 2021 r u n d 24,5ꢀ% d er T ran s aktionen a us. D a s s in d
3,5ꢀ%-pu nkte m ehr al s 2020.
D a s J ahr 2021 w ar la u t j ll du rch spü rbare P rei ss teiger u n-
gen gekennzeichnet. W ie er w artet s etzte s ich d ie R en d ite-
ko mp re ss ion 2021 f ort. D a s i s t ein E rgebni s d er s teigen d en
N ach f rage nach C a s h ﬂ o w-generieren d en A nlagen s eiten s
d er F on ds u n d V er s icher u ngen, d ie z u neh m en d i m W ohnin-
v e s t m ent m arkt akti v w er d en u n d d en K rei s d er I ntere ss en-
ten v ergr öß ern. Pu blik umsf on ds u n d Sp ezial f on ds m it d e m
S ch w er pu nkt W ohnen haben ihre I n v e s titionen inten s i v iert.
M it eine m A nteil v on 54ꢀ% geh ö rten Ass et M anager 2021 z u
d en m a ß geblichen V erk äuf ern. Auf B a u tr ä ger ent ﬁ elen 9ꢀ%
d er V erk äuf e. Auf d er Käuf er s eite d o m inierten b ö r s ennotier-
te Imm obilien u nterneh m en m it 50ꢀ%. Ass et M anager hatten
einen A nteil v on r u n d 17ꢀ% an d en Käuf en, Imm obilien u nter-
neh m en v on 18ꢀ%.
T Bü ro T E inzelhan d el T I n dus trie/L ogi s tik T W ohnen* T S on s tige
Qu elle: S a v ill s
*n u r T ran s aktionen m it m in d. 50 W ohneinheiten
D a m it hat d er d e u t s che W ohnin v e s t m ent m arkt i m J ahr 2021
nach A ngaben v on j ll d ie E r w art u ngen d e u tlich ü bertro ﬀ en
u n d a u ch d a s bi s herige R ekor d ergebni s v on 25 M r d. € a us
d e m J ahr 2015 einge s tellt. Mö glich wu r d e d a s v or alle m du rch
gro ßv ol um ige T ran s aktionen. D ie gr öß te T ran s aktion d e s
J ahre s u n d d e s d e u t s chen W ohnin v e s t m ent m arkte s ü ber-
ha up t w ar d ie Ü bernah m e d er D e u t s chen W ohnen du rch
V ono v ia fü r 23,5 M r d. €. E ine w eitere G ro ß tran s aktion w ar
d er V erka uf v on z w ei W ohn u ng sp ort f olio s in B erlin u n d H a m-
b u rg du rch d a s s ch w e d i s che Imm obilien u nterneh m en A keli us
fü r einen ge s ch ä tzten K a ufp rei s v on m ehr al s 5,0 M r d. € an
H ei ms ta d en a us S ch w e d en. Zud e m er w arb d a s L an d B erlin
v on d er D e u t s chen W ohnen u n d V ono v ia W ohn u ng s be s t ä n-
d e fü r r u n d 2,5 M r d. €. I n s ge s a m t summ ierten s ich d ie fü n f
gr öß ten T ran s aktionen i m J ahr 2021 a uf 32,5 M r d. € u n d hat-
ten d a m it einen A nteil v on 65ꢀ% a m G e s a m ttran s aktion sv ol u-
m en. Im J ahr 2020 lag d er A nteil d er fü n f V erk äuf e m it d e m
gr öß ten V ol um en bei 39ꢀ%. Auf T ran s aktionen i m d rei s telligen
M illionen-Eu ro-B ereich ent ﬁ elen in s ge s a m t 83ꢀ% i m J ahr 2021
gegen ü ber 63ꢀ% i m J ahr z uv or.
L a u t j ll lag d er S ch w er pu nkt d er I n v e s tition s t ä tigkeit i m J ahr
2021 in d en s ieben gr öß ten S t äd ten D e u t s chlan ds, a uf d ie
69ꢀ% d e s T ran s aktion sv ol um en s ent ﬁ el. H ieran hatte B erlin
m it eine m T ran s aktion sv ol um en v on 26,2 M r d. € d en gr öß ten
A nteil, ge f olgt v on F rank fu rt a m M ain m it 3,2 M r d. €, H a m-
b u rg m it 2,7 M r d. € u n d L ei p zig m it 1,1 M r d. €.
Zusä tzlichen S ch wu ng k ö nnte d er W ohn u ng sm arkt erhalten,
w enn d ie ne u e R egier u ng s koalition a us spd, G r ü nen u n d fdp
d en N e u ba u f orciert u n d ihr Z iel v on 400.000 ne u en W oh-
n u ngen p ro J ahr reali s iert. D ie V org ä ngerregier u ng hatte
d a s Z iel v on jä hrlich 375.000 ne u en W ohn u ngen v er f ehlt.
D e m Bu n d e s in s tit u t fü r B a u-, S ta d t- u n d R a umf or s ch u ng
z uf olge wu r d en i m J ahr 2020 er s t m al s s eit f a s t 20 J ahren
m ehr al s 300.000 ne u e W ohn u ngen geba u t. D a s w aren g u t
13.000 W ohn u ngen m ehr al s i m V or j ahr u n d eine S teiger u ng
um 4,6ꢀ%. G leichzeitig w aren j e d och S tan d E n d e 2020 et w a
779.000 W ohn u ngen geneh m igt, aber noch nicht f ertigge-
s tellt. Zw i s chen J an u ar u n d N o v e m ber 2021 wu r d en w eitere
341.037 W ohn u ngen geneh m igt – ein P l us v on 2,8ꢀ% gegen-
ü ber d e m V or j ahre s zeitra um.
51
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
—
I n D re sd en s in d la u t S chick Imm obilien i m er s ten H alb j ahr
2021 m it 135 abge s chlo ss enen K a ufv ertr ä gen et w a 20ꢀ% w e-
niger T ran s aktionen v on M ehr f a m ilienh äus ern regi s triert
w or d en. D a s T ran s aktion sv ol um en s chr umpf te um et w a 50ꢀ%
a uf 202,7 M io. €. E ngel & Vö lker s C o mm ercial p rogno s tiziert
fü r d a s G e s a m t j ahr 2021 ein T ran s aktion sv ol um en bi s z u
800 M io. €, v erteilt a uf et w a 270 bi s 290 T ran s aktionen. I n d er
sä ch s i s chen L an d e s ha up t s ta d t m it et w a 562.000 E in w ohnern
betr u g d ie L eer s tan dsqu ote 2021 1,6ꢀ%. D ie du rch s chnittliche
A ngebot sm iete erh ö hte s ich um 3,1ꢀ% a uf 8,22ꢀ€ p ro qm.
entwicklung der baugenehmigungen, -fertigstellungen
und des bauüberhangs in deutschland
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Kö ln v erzeichnete er s t m al s s eit s ech s J ahren einen, w enn
a u ch leichten Rü ckgang s einer B e vö lker u ng. D a s Am t s fü r
S ta d tent w ickl u ng u n d S tati s tik z ä hlte i m J ahr 2020 1,09 M il-
lionen E in w ohner. O b w ohl s ich d er B e vö lker u ng s z uw ach s
z u letzt v erlang s a m te, bleibt d er Kö lner W ohn u ng sm arkt fü r
A nleger attrakti v, w o s ie i m J ahr 2021 nach A ngaben v on bn p
P ariba s R eal Es tate 791 M io. € in v e s tierten. W ohnra um i s t in
d er R hein-M etro p ole nach w ie v or kna pp. D ie L eer s tan ds-
qu ote betr ä gt nach A ngaben v on E ngel & Vö lker s C o mm er-
cial le d iglich 0,9ꢀ%. K orre sp on d ieren d d a m it erh ö hte s ich d ie
du rch s chnittliche A ngebot sm iete 2021 innerhalb v on z wö l f
M onaten um 4,1ꢀ% a uf 12,55ꢀ€ p ro qm. Zu letzt dämpf ten M arkt-
eingri ﬀ e w ie d ie M iet p rei s bre ms e d en A n s tieg d er M ieten,
wä hren d s ich d ie E rh ö h u ng d er K a ufp rei s e a uf hohe m N i v ea u
ab s ch wä chte. Im J ahr 2021 s in d s ch ä tz u ng sw ei s e 1.000 bi s
1.100 T ran s aktionen m it W ohngeb äud en m it eine m G e s a m t-
v ol um en v on bi s z u 600 M io. € v ollzogen w or d en.
2 0 1 5
2 0 1 6
2 0 1 7
2 0 1 8
2 0 1 9
T B a u geneh m ig u ngen T B a uf ertig s tell u ngen T B a uü berhang
Qu elle: S tati s ti s che s Bu n d e s a m t (G ene s i s)
N eben a m bitionierten Z ielen fü r d en W ohn u ng s ne u ba u wu r-
d en m it d er z um 01. J an u ar 2022 in K ra f t getretenen e u-T a x o-
no m ie v eror d n u ng a u ch hohe N achhaltigkeit s ziele fü r I n v e s-
titionen f e s tgelegt. D a s E rreichen d ie s er Z iele i s t m it K o s ten
v erb u n d en. G leichzeitig v erte u ert R oh s to ﬀ kna pp heit d a s
B a u en u n d bre ms t d ie B a u akti v it ä ten in s ge s a m t. D ie P rei s e
fü r d en kon v entionellen W ohn u ng s ne u ba u in D e u t s chlan d
lagen nach A ngaben v on j ll E n d e 2021 um bi s z u 12,6ꢀ% h ö-
her al s i m V or j ahr.
L ei p zig i s t m it 605.000 E in w ohnern d ie gr öß te S ta d t S ach-
s en s. Zw i s chen 2015 u n d 2020 nah m d ie E in w ohnerzahl um
6,6ꢀ% z u. L a u t S chick Imm obilien s ank z w ar i m er s ten H alb j ahr
2021 d ie Z ahl d er K a uﬀä lle bei s anierten M ehr f a m ilienh äus er,
d er T ren d z u s teigen d en P rei s en hat s ich hingegen f ortge-
s etzt. Im L a uf e d e s er s ten H alb j ahre s 2021 v erte u erten s ich
M ehr f a m ilienh äus er um 8ꢀ%. G e mäß E ngel & Vö lker s C o m-
m ercial betr ä gt d ie L eer s tan dsqu ote bei W ohn u ngen 2,7ꢀ%
u n d d ie A ngebot sm iete s tieg 2021 um 6,6ꢀ% a uf 7,74 € p ro qm.
Fü r 2021 w er d en 290 bi s 305 T ran s aktionen er w artet, d ie ein
G e s a m t v ol um en z w i s chen 630 u n d 650 M io. € haben k ö nnten.
D ie W ohn u ng smä rkte in d en gate w a y-F ok uss t äd ten (A-S t äd-
te p l us Au g s b u rg, D re sd en, L ei p zig, M annhei m u n d C he m nitz)
ent w ickelten s ich i m J ahr 2021 hin s ichtlich A ngebot sm ieten
u n d L eer s tan d p o s iti v. I n Au g s b u rg m it s einen f a s t 296.000
E in w ohnern ü bte la u t S chick Imm obilien d ie dy na m i s che B e-
vö lker u ng s ent w ickl u ng einen anhalten d hohen D r u ck a uf d en
W ohn u ng sm arkt a us. N ach A ngaben v on E ngel & Vö lker s
C o mm ercial betr ä gt d ie L eer s tan dsqu ote 0,6ꢀ%. D ie du rch-
s chnittliche A ngebot sm iete erh ö hte s ich 2021 gegen ü ber
d e m V or j ahr um 4,1ꢀ% a uf 11,34 € p ro qm. Fü r 2021 er w artet
E ngel & Vö lker s C o mm ercial, d a ss in Au g s b u rg z w i s chen 125
u n d 140 T ran s aktionen m it eine m V ol um en z w i s chen 220 u n d
260 M io. € abge s chlo ss en wu r d en.
I n M annhei m w ohnten la u t d er K o mmu nalen S tati s tik s telle
z um J ahre s en d e 2021 r u n d 322.000 P er s onen m it H a up t-
w ohn s itz. Nu r 1,4ꢀ% d er W ohn u ngen in d er S ta d t s tehen nach
A ngaben v on E ngel & Vö lker s C o mm ercial leer. D ie du rch-
s chnittliche A ngebot sm iete erh ö hte s ich gegen ü ber 2020 um
0,5ꢀ% a uf 10,35 €. Fü r 2021 w ir d ein T ran s aktion sv ol um en v on
310 bi s 350 M io. € v erteilt a uf 215 bi s 235 T ran s aktionen p rog-
no s tiziert.
I n C he m nitz fü hrten d ie Zu nah m e d er B e s ch äf tig u ng s o-
w ie E inko mm en s z uwä ch s e trotz eine s Rü ckgang s d er B e-
vö lker u ng a uf 244.000 E in w ohner in d en letzten J ahren z u
eine m A n s tieg d er N ach f rage, v or alle m nach hoch w ertigen
W ohn u ngen, kon s tatiert S chick Imm obilien. D ie L eer s tan ds-
qu ote w ar 2021 m it 8,9ꢀ% nach A ngaben v on E ngel & Vö lker s
C o mm ercial j e d och v ergleich sw ei s e hoch. D ennoch s tieg d ie
du rch s chnittliche A ngebot sm iete i m J ahr 2021 um 3,0ꢀ% a uf
5,50ꢀ€ p ro qm. N ach 106 T ran s aktionen m it eine m G e s a m t-
v ol um en v on 181 M io. € i m J ahr 2020 w ir d fü r 2021 ein T ran s-
aktion sv ol um en v on bi s z u 180 M io. € er w artet, d a ss s ich a uf
ge s ch ä tzt 245 bi s 265 Käuf e v erteilt.
52
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
D ie M ieten fü r W ohn u ngen s teigen nach A ngaben d e s S tati s-
ti s chen Bu n d e s a m te s w eiter. B ezogen a uf d ie P rei s e v on 2015
haben s ich d ie W ohn u ng sm ieten d e u t s chlan dw eit bi s E n d e
D eze m ber 2021 um 9ꢀ% erh ö ht. N ach Z ahlen v on e mp irica
fü hrt Mü nchen m it du rch s chnittlich 19,37ꢀ€ p ro qm A ngebot s-
m iete fü r N e u ba uw ohn u ngen al s te u er s te S ta d t d a s M iet p rei s-
R anking an. I n F rank fu rt a m M ain liegt d ie Du rch s chnitt sm iete
bei 16,11ꢀ€ p ro qm u n d in S t u ttgart bei 15,22ꢀ€ fü r d en Qu a d-
rat m eter. D ie Dy na m ik d er M iet s teiger u ngen u nter s chei d et
s ich regional s tark. E ine d er h ö ch s ten Zuwä ch s e v erzeichnete
B erlin, w o d ie M ieten z w i s chen d en J ahren 2016 u n d 2021 um
m ehr al s 40ꢀ% z u legten. D ie in s erierten A ngebot sm ieten lagen
hier i m v ierten Qu artal 2021 bei du rch s chnittlich 14,75ꢀ€.
—
prognosen für wohnimmobilien
M iete E rstbezug
D urchschnitt in %
gegenüber V or j ahr
M iete E rstbezug
D urchschnitt in €/qm
2 0 2 0 2 0 21e 2 0 22e
2 0 2 0 2 0 21e 2 0 22e
B erlin
14,9
13,3
16,6
14,9
13,6
20,5
16,5
16,0
13,5
17,3
15,4
13,9
20,7
16,8
16,4
13,7
17,6
15,7
14,1
20,9
17,0
7,2
1,5
3,1
3,5
2,3
3,5
3,8
7,4
1,5
4,2
3,0
2,2
1,0
1,5
2,5
1,5
2,0
2,3
1,5
1,0
1,5
Düss el d or f
F rank fu rt a.M.
H a m b u rg
Kö ln
Mü nchen
S t u ttgart
T op-S tandorte
D urchschnitt
1 5,7
1 6,3
1 6,7
4,5
4,0
1,9
D ie Ausw ert u ng v on T ran s aktion sd aten du rch vdpR e s earch
zeigt, d a ss d a s s ich säm tliche P rei s e, s o w ohl no m inal al s a u ch
in ﬂ ation s bereinigt, s o w ohl fü r E igenhei m e w ie a u ch E igen-
t umsw ohn u ngen u n d s elb s t gen u tzte s W ohneigent um, i m
Qu elle: b u l w ienge s a, S co p e, P rogno s e DZ B ank R e s earch
er s ten H alb j ahr 2021 noch m al s erheblich dy na m i s cher nach 2.2.5 wettbewerbssituation und
oben ent w ickelt haben al s in d en J ahren z uv or. L e d iglich d ie
E nt w ickl u ng d er N e uv ertrag sm ieten i s t in d en letzten J ahren
s igni ﬁ kant hinter d en P rei s en u n d K a p ital w erten z u r ü ckge-
blieben.
marktstellung des konzerns
gate w a y s tan d i m B ericht sj ahr 2021 a uf gr u n d ihrer G e s ch äf t s-
akti v it ä ten in d en einzelnen Mä rkten i m W ettbe w erb m it loka-
len, m ittel s t ä n d i s chen Imm obilien u nterneh m en, s t äd ti s chen
u n d ko mmu nalen F ir m en s o w ie b ö r s ennotierten Imm obilien-
ge s ell s cha f ten. Auf gr u n d d e s M angel s an v er fü gbaren P ro-
j ekten w ir d be s on d er s in d er letztgenannten G r upp e i mm er
h äuﬁ ger eine D e v elo p-to-hol d-S trategie, d a s hei ß t d ie P ro-
j ektent w ickl u ng fü r d en eigenen B e s tan d, v er f olgt. D aneben
s chreitet d ie K on s oli d ier u ng d e s M arkte s v oran, w ie z um B ei-
sp iel du rch d ie Fus ion d e s z w eitgr öß ten W ohn u ng s konzern s
D e u t s che W ohnen m it d e m M arkt fü hrer V ono v ia i m J ahr 2021.
—
nominale und inflationsbereinigte preis- und
mietentwicklung
Du rch s chnittliche jä hrliche
V er ä n d er u ng in %
2 0 1 9
7,0
2 0 2 0 1. Hj. 2 0 21
P rei s e fü r E igenhei m e
7,6
6,7
9,9
P rei s e fü r E igent umsw ohn u ngen
5,9
11,2
P rei s e fü r s elb s tgen u tzte s
W ohneigent um1
6,8
4,5
7,4
10,1
2,8
A ller d ing s v erglich s ich gate w a y in d er V ergangenheit nicht
p ri mä r m it d en gro ß en b ö r s ennotierten B e s tan ds haltern, w ie
et w a D e u t s che W ohnen s e o d er leg Imm obilien s e, d ie neben
ihren B e s tan ds ge s ch äf ten a u ch eigene D e v elo pm ent-S eg-
m ente a uf ba u en. V iel m ehr s ah gate w a y v or alle m b ö r s enno-
tierte, d e u t s ch sp rachige G e s ell s cha f ten m it eine m D e v elo p-
m ent-S ch w er pu nkt al s W ettbe w erber i m engeren S inne an.
H ier i s t in er s ter L inie d ie i m sd a x notierte I n s tone R eal Es tate
G ro up s e m it einer M arktka p itali s ier u ng v on r u n d 782 M io. €
z um 30. D eze m ber 2021 z u nennen.
N e uv ertrag sm ieten W ohnen
3,3
K a p ital w erte fü r
M ehr f a m ilienh äus er2
6,2
6,2
9,0
W ohnimmobilienpreise insgesamt
6,5
6,8
9,6
P rei s e fü r E igenhei m e
5,6
4,5
7,1
8,0
9,3
P rei s e fü r E igent umsw ohn u ngen
6,2
P rei s e fü r s elb s tgen u tzte s
W ohneigent um
5,4
3,1
6,9
2,8
8,3
1,0
N e uv ertrag sm ieten W ohnen
K a p ital w erte fü r
M ehr f a m ilienh äus er
D ie eben f all s b ö r s engeli s tete, aber m ittler w eile i m K onk u r s-
v er f ahren be ﬁ n d liche Imm obilienge s ell s cha f t Ey e m a xx R eal
Es tate ag kann d agegen nicht m ehr z u d en W ettbe w erbern
gez ä hlt w er d en. G e m e ss en an ihrer M arktka p itali s ier u ng v on
r u n d 322 M io. € z um J ahre s en d e 2021 hat d ie z w ar in Ös ter-
reich notierte, aber o p erati v s tark in D e u t s chlan d v ertretene
u b m D e v elo pm ent ag i m B ericht sj ahr d e u tlich z u legt. D ie
eher a uf Bü ro p ro j ektent w ickl u ngen f ok uss ierte G e s ell s cha f t
geh ö rt j e d och nicht m ehr z u d en d irekten K onk u rrenten, s eit
gate w a y m it D e v elo pm ent P artner d ie Bü roent w ickl u ng s-
p arte i m B ericht sj ahr 2021 v erka uf t hat.
4,8
5,7
7,2
W ohnimmobilienpreise insgesamt
5,1
6,3
7,7
1
D ie P rei s e fü r s elb s tgen u tzte s W ohneigent um w er d en al s ge w ichteter Du rch s chnitt
d er P rei s e fü r E igenhei m e u n d E igent umsw ohn u ngen berechnet.
2
D ie K a p ital w erte fü r M ehr f a m ilienh äus er w er d en berechnet a us d e m V erh ä ltni s v on
M ieten z u e mp iri s chen L iegen s cha f t s zin s en.
Qu elle: vpdR e s earch, S tati s ti s che s Bu n d e s a m t
53
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
gate w a y liegt hier m it einer M arktka p itali s ier u ng v on ann ä-
hern d 753 M io. € z um 30. D eze m ber 2021 m it i m Sp itzen f el d
d er b ö r s ennotierten D e v elo p er. N icht z u letzt d e s halb k ö nnen
gro ß e b ö r s ennotierte W ohn u ng s ge s ell s cha f ten m it eigenen
P ro j ektent w ickl u ng s akti v it ä ten k ü n f tig eher z um W ettbe-
w erb sumf el d v on gate w a y gez ä hlt w er d en.
D ie T ran s aktion er fü llte d ie K riterien v on i f r s 5 fü r einen Aus-
w ei s al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich. E nt sp rechen d wu r-
d e d ie D ar s tell u ng a u ch fü r d a s V or j ahre squ artal ange p a ss t
u n d alle Aufw en du ngen u n d E rtr ä ge s e p arat in d er G e w inn-
u n d V erl us trechn u ng a us ge w ie s en.
D ar ü ber hina us wu r d e bereit s m it konkreten P lan u ng sm a ß-
nah m en fü r d a s i m G e s ch äf t sj ahr ne u er w orbene P ro j ekt
„Qu artiere a m B l ü her p ark“ begonnen. D a s a uf d e m z w eiten
v on d rei B a u ab s chnitten be ﬁ n d liche Bü rogeb äud e, s oll re v ita-
li s iert u n d nach an s chlie ß en d er N e uv er m iet u ng lang f ri s tig i m
B e s tan d gehalten w er d en. I n s be s on d ere a us N achhaltigkeit s-
ge s icht spu nkten s tellt s ich d ie s e Lösu ng al s be s on d er s re s-
s o u rcen s chonen d gegen ü ber eine m N e u ba u d ar. I n f olge d er
i m G e s ch äf t sj ahr er f olgten Nu tz u ng sä n d er u ng wu r d e d ie s er
B a u ab s chnitt v on d en V orr ä ten in d ie R en d itei mm obilien um-
geglie d ert u n d ergebni sw irk s a m z um F air V al u e be w ertet.
2.3 geschäftsverlauf
D a s G e s ch äf t sj ahr 2021 w ar u n v er ä n d ert du rch d ie co v i d-
19-P an d e m ie be s ti mm t. D ie d e u t s che W irt s cha f t i s t nach
einer a us ge p r ä gten R eze ss ion i m C orona-K ri s en j ahr 2020
i m abgela uf enen G e s ch äf t sj ahr J ahr 2021 in eine E rhol u ng s-
bz w. Exp an s ion sp ha s e ü bergegangen, hat aber d a s V orkri s en-
ni v ea u noch nicht w ie d er erreicht. N eben d er anhalten d en
co v i d-19-P an d e m ie e x i s tieren w eitere w irt s cha f tliche B ela s-
t u ng sf aktoren, v or alle m du rch d ie noch i mm er ge s t ö rten
w elt w eiten L ie f erketten in einzelnen B ranchen s o w ie d en
spü rbaren A n s tieg d er I n ﬂ ation. B i s lang hatte d a s P an d e m ie-
ge s chehen keine nennen sw erten Ausw irk u ngen a us d a s G e-
s ch äf t d e s K onzern s. D ie gate w a y konnte d ie G e s a m t j ahre s-
p rogno s e fü r d a s G e s ch äf t sj ahr 2021 er fü llen.
Im G e s ch äf t sj ahr 2021 wu r d e ein p o s iti v e s E rgebni s a us d er
E ntkon s oli d ier u ng in Hö he v on 28,1 M io. € u nter d en s on s-
tigen betrieblichen E rtr ä gen d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s-
bereich s a us ge w ie s en. Auf gr u n d einer not w en d igen nicht
er f olgten G e s ell s cha f terz us ti mmu ng v erbleiben j e d och d rei
G e w erbei mm obilienent w ickl u ngen in B erlin w eiterhin i m B e-
s itz v on gate w a y u n d w er d en ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t.
I n d ie s e m Zus a mm enhang ﬁ elen V ertrag ss tra f en in Hö he v on
16,0 M io. € an.
Im G e s ch äf t sj ahr 2021 wu r d e d ie i m V or j ahr be s chlo ss ene,
er w eiterte U nterneh m en ss trategie um ge s etzt, bei d er d ie
G e s ell s cha f t z u k ü n f tig v er m ehrt d ie E nt w ickl u ng v on W ohn-
i mm obilien an s trebt. S o hat gate w a y i m F ebr u ar 2021 säm t-
liche A ktien d er a uf G e w erbei mm obilienent w ickl u ng sp eziali-
s ierten T ochterge s ell s cha f t D e v elo pm ent P artner u n d d a m it
ihre A kti v it ä ten i m S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ick-
l u ng“ w eite s tgehen d a uf gegeben. E ben f all s i m F ebr u ar 2021
wu r d en v on gate w a y z w ei w ohn w irt s cha f tliche E nt w ickl u ng s-
gr u n ds t ü cke in Kö ln u n d D re sd en er w orben. Im w eiteren
J ahre sv erla uf hat d ie G e s ell s cha f t z ud e m er f olgreich w eitere
w ohn w irt s cha f tliche E nt w ickl u ng s gr u n ds t ü cke in C he m nitz
u n d eine S ta d t qu artier s ent w ickl u ng in L ei p zig ak qu irieren
k ö nnen. D er Ü bergang v on B e s itz, Nu tzen u n d L a s ten d e s
E nt w ickl u ng s gr u n ds t ü ck s in L ei p zig i s t fü r d a s z w eite Qu artal
2022 ge p lant. Zum J ahre s en d e wu r d e eine w eitere S ta d t qu ar-
tier s ent w ickl u ng in H a m b u rg er w orben.
D ie la uf en d en E rgebni ss e d er noch bi s Mä rz 2021 v oll kon s o-
li d ierten T ochterge s ell s cha f ten s in d a uß er d e m in d er K on-
zernge s a m tergebni s rechn u ng enthalten u n d in s e p araten
Sp alten a us ge w ie s en.
D ie Ums atzerl ös e re du zierten s ich a uf n u n m ehr 22,4 M io. €,
wä hren d d ie s e i m V or j ahr noch in s ge s a m t 55,5 M io. € betra-
gen haben. D a v on ent f allen 10,3 M io. € (Vj. 49,8 M io. €) a uf
d en a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich, d er s ich m it 5,0 M io. €
(Vj. 39,0 M io. €) a uf d en G e s ch äf t s bereich „G e w erbei mm obi-
lienent w ickl u ng“ u n d m it 5,2 M io. € (Vj. 10,8 M io. €) a uf d en
G e s ch äf t s bereich „W ohni mm obilienent w ickl u ng“ a uf teilt. D ie
Ums atzerl ös e d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich s re su ltie-
ren fü r d a s G e s ch äf t sj ahr v or alle m a us d e m L ei s t u ng sf ort-
s chritt d er d rei be s tehen d en F or w ar d S ale s in Hö he v on
8,9 M io. € (Vj. 43,1 M io. €). D ie re s tlichen Ums atzerl ös e wu r-
d en i m W e s entlichen du rch V er m iet u ngen in d en P ro j ektge-
s ell s cha f ten erzielt.
2.4 ertrags-, vermögens- und ﬁnanzlage
2.4.1 ertragslage
D ie E rtrag s lage d e s G e s ch äf t sj ahre s i s t du rch d ie bereit s er-
f olgten Ums etz u ng sm a ß nah m en d er i m V or j ahr v erab s chie-
d eten S trategiean p a ssu ng gekennzeichnet. D abei w irkte s ich
d ie er f olgreiche V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w er-
bei mm obilienent w ickl u ng“ i m F ebr u ar 2021 s o w ie d ie i m Mä rz
2021 du rchge fü hrte E ntkon s oli d ier u ng d er betro ﬀ enen G e-
s ell s cha f ten p o s iti v a uf d a s K onzernergebni s a us.
Fü r d en f ortge fü hrten G e s ch äf t s bereich re su ltieren d ie Um-
s atzerl ös e v or alle m a us V er m iet u ng s lei s t u ngen in Hö he v on
9,6 M io. € (Vj. 4,9 M io. €) u n d d er zeit pu nktbezogenen V er-
äuß er u ng v on G r u n ds t ü cken in Hö he v on 2,4 M io. €.
Zu z ü glich d er B e s tan dsv er ä n d er u ngen in Hö he v on 73,6 M io. €
(Vj. 144,9 M io. €), d ie s ich i m W e s entlichen du rch akti v ier-
te B a u lei s t u ngen u n d B a u zeitzin s en z us a mm en s etzen, s o-
w ie s on s tiger betrieblicher E rtr ä ge in Hö he v on in s ge s a m t
32,5 M io. € (Vj. 4,3 M io. €) ergab s ich eine G e s a m tlei s t u ng v on
128,5 M io. € (Vj. 204,7 M io. €).
54
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
D ie i m G e s ch äf t sj ahr er f olgreich du rchge fü hrte S trategiean-
p a ssu ng u n d Aus richt u ng a uf d ie bei d en G e s ch äf t s bereiche
„W ohni mm obilienent w ickl u ng“ u n d „B e s tan ds i mm obilien“
fü hrt i m V ergleich z um V or j ahre s zeitra um z u n ä ch s t z u einer
nie d rigeren G e s a m tlei s t u ng, d a fü r d ie ne u er w orbenen P ro-
j ekte noch keine F or w ar d D eal s abge s chlo ss en wu r d en.
ni ss e s um –13,1 M io. € re su ltiert in s be s on d ere du rch d ie i m
Zu ge d e s angeka uf ten w ohn w irt s cha f tlichen E nt w ickl u ng s-
gr u n ds t ü cke s in Kö ln ü berno mm ene P ro j ekt ﬁ nanzier u ng.
D a s E rgebni s v or E rtrag s te u ern (ebt) lag bei 70,2 M io. € (Vj.
116,7 M io. €). N ach A bz u g v on E rtrag s te u ern v on 15,5 M io. €
(Vj. 26,9 M io. €) ergab s ich ein K onzernergebni s fü r d a s G e-
s ch äf t sj ahr in Hö he v on 54,7 M io. € (Vj. 89,8 M io. €). D ie s
ent sp richt eine m E rgebni s j e A ktie v on 0,27ꢀ€ (u n v er wäss ert,
Vj. 0,48ꢀ€) bezieh u ng sw ei s e 0,27ꢀ€ (v er wäss ert, Vj. 0,48ꢀ€).
D a s ebit a djus te d betr u g 105,3 M io. € (Vj. 142,4 M io. €).
D er M ateriala ufw an d hat s ich i m B ericht s zeitra um m it
56,8 M io. € gegen ü ber d er V or j ahre sp erio d e v on 162,5 M io. €
um 105,7 M io. € v er m in d ert u n d s etzt s ich z us a mm en a us
H er s tell u ng s ko s ten d er V orrat s i mm obilien in Hö he v on
40,5 M io. € (Vj. 57,1 M io. €), A n s cha ﬀu ng s ko s ten d er G r u n d-
s t ü cke in Hö he v on 10,3 M io. € (Vj. 100,1 M io. €) s o w ie B e- 2.4.2 vermögenslage
w irt s cha f t u ng s ko s ten d er v er m ieteten Imm obilien in Hö he
v on 6,0 M io. € (Vj. 5,3 M io. €). D er Rü ckgang erkl ä rt s ich v or
alle m du rch d ie i m V or j ahr du rchge fü hrten Ass et D eal s. Im
G e s ch äf t sj ahr wu r d en d ie bei d en gro ß en w ohn w irt s cha f t-
lichen E nt w ickl u ng s gr u n ds t ü cke in Kö ln u n d D re sd en hin-
gegen du rch einen S hare D eal ohne Ausw irk u ngen a uf d ie
K onzernge s a m tergebni s rechn u ng du rchge fü hrt.
D ie B ilanz summ e d e s gate w a y-K onzern s erh ö hte s ich z um
31. D eze m ber 2021 um 20,8ꢀ% bz w. 232,0 M io. € a uf in s ge s a m t
1.349,6 M io. € gegen ü ber d e m B ilanz s tichtag z um 31. D eze m-
ber 2020 (1.117,6 M io. €).
D abei i s t d ie V er mö gen s lage z um 31. D eze m ber 2021 v on d er
er f olgreichen Ums etz u ng d er S trategiean p a ssu ng u n d d er
F ok uss ier u ng a uf d en B ereich W ohnen ge p r ä gt. S o fü hrte
bereit s in d en er s ten d rei M onaten d er E r w erb d er bei d en
gro ß en w ohn w irt s cha f tlichen E nt w ickl u ng s gr u n ds t ü cke in
Kö ln u n d D re sd en z u einer nahez u v oll s t ä n d igen Auf heb u ng
d er bilanziellen Eﬀ ekte a us d e m V erka uf d er T ochterge s ell-
s cha f ten d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent w ick-
l u ng“. Zusä tzlich wu r d en i m w eiteren V erla uf d e s G e s ch äf t sj ah-
re s G r u n ds t ü ck s ank äuf e in C he m nitz u n d H a m b u rg v ollzogen.
D er P er s onala ufw an d re du zierte s ich um in s ge s a m t 2,2 M io. €
a uf 7,1 M io. €. D er Rü ckgang i s t v or alle m a uf d en i m er s ten
Qu artal a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich z u r ü ckz ufü hren. Im
G egen s atz z u P er s onala ufw en du ngen v on 1,7 M io. €, wu r d en
du rch d en a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich i m V or j ahr noch
P er s onala ufw en du ngen in Hö he v on 5,4 M io. € v er u r s acht.
G leichzeitig wu r d en i m f ortge fü hrten G e s ch äf t s bereich p er-
s onelle K a p azit ä ten i m B ereich P ro j ektent w ickl u ng u n d R ech-
n u ng sw e s en a uf geba u t.
Auf d er A kti vs eite ent ﬁ el d er A n s tieg v or alle m a uf d ie k u rz-
f ri s tigen V er mö gen sw erte, d ie s ich um 146,9 M io. € a uf
1.006,9 M io. € erh ö hten. D er Bu ch w ert d er V orr ä te ging i m
Zu ge d er V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei m-
m obilienent w ickl u ng“ u n d d er E ntkon s oli d ier u ng sm a ß nah-
m en um 445,7 M io. € z u r ü ck. D er Rü ckgang wu r d e aber du rch
d ie i m G e s ch äf t sj ahr er w orbenen v ier w ohn w irt s cha f tlichen
E nt w ickl u ng sp ro j ekte in Kö ln, D re sd en, C he m nitz, H a m b u rg
u n d la uf en d en E nt w ickl u ng s akti v it ä ten ü berko mp en s iert, s o-
d a ss s ich d ie V orr ä te z um 31. D eze m ber 2021 um 80,2 M io. €
a uf 747,2 M io. € erh ö hten.
D a s E rgebni s a us d er F air-V al u e-A n p a ssu ng d er R en d itei mm o-
bilien u n d z u r V er äuß er u ng gehaltener lang f ri s tigen V er mö-
gen sw erte betr u g 67,7 M io. € u n d ba s iert a uf e x ternen B e-
w ert u ngen aller B e s tan ds i mm obilien z um 31. D eze m ber 2021.
D a v on ent f allen 62,5 M io. € a uf d ie ergebni sw irk s a m e F air-
V al u e-A n p a ssu ng d er Imm obilie d e s z w eiten B a u ab s chnitte s
d e s P ro j ekt s „D re sd en B l ü her p ark“, d ie a us d er Ü ber fü hr u ng
in d en B e s tan d ge mäß ia s 40 re su ltiert.
D ie s on s tigen betrieblichen Aufw en du ngen belie f en s ich
a uf 26,2 M io. € (Vj. 22,5 M io. €) u n d s in d v or alle m a uf R echt s-
u n d B erat u ng s ko s ten s o w ie d er oben genannten V ertrag s-
s tra f en in Hö he v on 16,0 M io. € z u r ü ckz ufü hren. Im V or j ahr
w aren noch W ertberichtig u ngen a uf V er mö gen sw erte in
Hö he v on 10,5 M io. € enthalten.
D aneben erh ö hten s ich a u ch d ie k u rz f ri s tigen s on s tigen ﬁ nan-
ziellen V er mö gen sw erte um 96,6 M io. €, w a s i m W e s entlichen
A n sp r ü che a us G e s ell s cha f ter d arlehen, d ie in d en V erk äuf er-
ge s ell s cha f ten v erbleiben. Im G e s ch äf t sj ahr wu r d en bereit s
88,2 M io. € d er u r sp r ü nglichen A n sp r ü che z u r ü ckge fü hrt.
I n s ge s a m t er w irt s cha f tete gate w a y i m G e s ch äf t sj ahr 2021 ein
B etrieb s ergebni s in Hö he v on 105,3 M io. € (Vj. 138,7 M io. €).
D a v on ent f allen 14,4 M io. € a uf d en a uf gegebenen G e s ch äf t s-
bereich.
V or alle m du rch d en A nka uf einer z uv or al s A t-Equ it y-B etei-
lig u ng bilanzierten G e s ell s cha f t d e s P ro j ekte s in M annhei m
s o w ie a uf gr u n d v on akti v ier u ng sfä higen Z in s en, erh ö hten
s ich d ie s on s tigen nicht ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte um
15,4 M io. € a uf n u n m ehr 70,1 M io. €. D er P o s ten enth ä lt d a m it
in s be s on d ere d ie A n w art s cha f t a uf Ü bertrag u ng v on G r u n d ei-
gent um a us d e m notariell be u rk u n d eten, aber noch nicht v oll-
zogenen G r u n ds t ü ckka ufv ertrag d e s P ro j ekte s in M annhei m.
D a s F inanzergebni s d e s B ericht sj ahre s betr u g –35,1 M io. € (Vj.
–22,0 M io. €) u n d beinhaltet Z in s a ufw en du ngen in Hö he v on
–42,0 M io. € (Vj. –28,1 M io. €). D en Z in s a ufw en du ngen s tehen
Z in s ertr ä ge in Hö he v on 6,8 M io. € (Vj. 2,7 M io. €) gegen ü ber,
d ie i m W e s entlichen a us d en ne u en V erk äuf er d arlehen sf or-
d er u ngen re su ltieren. D er A n s tieg d e s negati v en F inanzergeb-
55
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
D er V erka uf d e s u nter d en z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang-
f ri s tigen V er mö gen sw erten a us ge w ie s enen B e s tan ds ob j ekte s
in H a m b u rg fü hrte i m W e s entlichen z u eine m Rü ckgang d e s
P o s ten s um 10,4 M io. € a uf 43,8 M io. €. G egenl äuﬁ g w irkten
s ich hierbei F air-V al u e-A n p a ssu ngen in Hö he v on 5,3 M io. €
fü r d a s B e s tan ds ob j ekt in L ei p zig a us.
Du rch d ie oben be s chriebene A nka ufsﬁ nanzier u ng fü r d a s
P ro j ekt in M annhei m re du zierten s ich d ie V erbin d lichkeiten
a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen i m V ergleich z um V or j ahr
um 50,2 M io. € ent sp rechen d. G leichzeitig ent s tan d en du rch
ü berno mm ene noch o ﬀ enen K a ufp rei s raten fü r G r u n ds t ü cke
in Kö ln v on 59,1 M io. € u n d d e m noch nicht v oll s t ä n d ig be-
zahlten A nteil s ka ufp rei s fü r d ie P ro j ekte Kö ln u n d D re sd en
v on 70,0 M io. € ne u e V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d
L ei s t u ngen. D er Bu ch w ert betr u g z um 31. D eze m ber 2021
162,6 M io. € u n d erh ö hte s ich d a m it d e u tlich um 136,8ꢀ%. D ie
s on s tigen nicht ﬁ nanziellen V erbin d lichkeiten re du zierten
s ich in s be s on d ere du rch d en V ollz u g d e s V erka ufs d e s B e-
s tan ds ob j ekte s in H a m b u rg u n d d er d a m it v erb u n d enen Auf-
l ösu ng d er i m V or j ahr erhaltene A nzahl u ngen a uf 1,1 M io. €
(Vj. 17,2 M io. €).
D er B e s tan d an li qu i d en M itteln lag z um 31. D eze m ber 2021
bei 16,5 M io. € u n d re du zierte s ich i m J ahre sv erla uf du rch
Rü ckzahl u ngen v on D arlehen um in s ge s a m t 34,1 M io. €.
I nnerhalb d er lang f ri s tigen V er mö gen sw erte fü hrten d ie B a u-
t ä tigkeiten s o w ie d ie Um glie d er u ng v on d en V orr ä ten u n d F air-
V al u e-A n p a ssu ngen z u eine m A n s tieg d e s P o s ten s R en d ite-
i mm obilien um 101,5 M io. € a uf 286,5 M io. €.
G egenl äuﬁ g w irkten s ich d ie A bg ä nge d e s G e s ch äf t s- u n d
F ir m en w erte s v on 24,0 M io. € u n d d en nach d er Equ it y-
M etho d e bilanzierten F inanzanlagen v on 7,1 M io. € i m Zu ge
d er V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obi-
lienent w ickl u ng“ a us.
D a s E igenka p ital d e s gate w a y-K onzern s belie f s ich z um 31.
D eze m ber 2021 a uf 410,8 M io. € (Vj. 359,8 M io. €). D er A n-
s tieg i s t a uf d a s p o s iti v e K onzernergebni s z u r ü ckz ufü hren. I n s-
ge s a m t v er m in d erte s ich d ie E igenka p ital qu ote d e s K onzern s
leicht v on 32,2ꢀ% z um E n d e d e s V or j ahre s a uf n u n m ehr 30,4ꢀ%.
I n s ge s a m t erh ö hten s ich d ie lang f ri s tigen V er mö gen sw erte 2.4.3 ﬁnanzlage
z um 31. D eze m ber 2021 d a m it um 85,1 M io. € a uf 342,7 M io. €.
D ie i m G e s ch äf t sj ahr 2021 er f olgten E in- u n d Aus zahl u ngen
fü hrten in Summ e z u einer d e u tlichen A bnah m e d er Z ah-
l u ng sm ittel z um 31. D eze m ber 2021, m a ß geblich v er u r s acht
du rch d en C a s h ﬂ o w a us d er la uf en d en G e s ch äf t s t ä tigkeit u n d
F inanzier u ng s t ä tigkeit.
Auf d er P a ss i vs eite lagen d ie lang f ri s tigen S ch u l d en d e s K on-
zern s z um B ericht ss tichtag bei 241,3 M io. € (Vj. 197,2 M io. €),
w o v on d er w eita us ü ber w iegen d e A nteil a uf lang f ri s ti-
ge F inanz v erbin d lichkeiten in Hö he v on 186,7 M io. € (Vj.
146,3 M io. €) ent ﬁ el.
—
verkürzte kapitalﬂussrechnung
D er A n s tieg gegen ü ber d e m V or j ahr in Hö he v on 40,4 M io. €
erkl ä rt s ich in s be s on d ere du rch einen i m G e s ch äf t sj ahr
du rchge fü hrten A nleiheta us ch u n d d a m it v erb u n d ene Um-
glie d er u ng v on d e m k u rz- in d en lang f ri s tigen B ereich. Auß er-
d e m gingen F inanz v erbin d lichkeiten v on in s ge s a m t 52,1 M io. €
du rch E ntkon s oli d ier u ng sm a ß nah m en ab.
in Tsd. €
31.12.2 0 2 0
–91.264
–1.429
31.12.2 0 21
–91.190
68.422
C a s h ﬂ o w a us d er la uf en d en
G e s ch äf t s t ä tigkeit
C a s h f lo w a us d er
I n v e s tition s t ä tigkeit
C a s h ﬂ o w a us d er
F inanzier u ng s t ä tigkeit
–11.324
–72.949
D ie k u rz f ri s tigen S ch u l d en betr u gen z um 31. D eze m ber 2021
in s ge s a m t 697,5 M io. € (Vj. 560,6 M io. €). D a v on ent ﬁ el d er
gr öß te T eil m it 501,0 M io. € a uf k u rz f ri s tige F inanz v erbin d-
lichkeiten (Vj. 459,7 M io. €), d eren Zu nah m e um 41,4 M io. €
i m W e s entlichen a uf d ie i m Zu ge d er A nteil sü bernah m e d er
z w ei P ro j ekte in Kö ln u n d D re sd en ü berno mm en k u rz f ri s ti-
gen F inanz v erbin d lichkeiten m it Bu ch w erten z um 31. D eze m-
ber 2021 v on 302,5 M io. € u n d einer A nka ufsﬁ nanzier u ng fü r
d a s P ro j ekt in M annhei m v on 56,6 M io. € z u r ü ckz ufü hren i s t.
G egenl äuﬁ g w irkte s ich d ie oben be s chriebene Um glie d er u ng
du rch d en A nleiheta us ch s o w ie E ntkon s oli d ier u ng sm a ß nah-
m en in Hö he v on 229,5 M io. € a us.
N ettoabnahme/N etto-
zunahme der Z ahlungs-
mittel und Z ahlungs-
mitteläquivalente
K on s oli d ier u ng s krei s-
be d ingte V er ä n d er u ng d e s
F inanz m ittel f on ds
–34.09 2
0
–1 65.6 42
146
Z ahl u ng sm ittel u n d
Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente
z um 01. J an u ar
50.549
16.457
216.045
50.549
Z ahl u ng sm ittel u n d
Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente
z um P erio d enen d e
56
konzernlagebericht
W irt s cha f t s bericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
D er negati v e C a s h ﬂ o w a us d er la uf en d en G e s ch äf t s t ä tigkeit 3. risiken- und chancenbericht
blieb m it –91,2 M io. € w eite s tgehen d u n v er ä n d ert z um V or j ahr
(–91,3 M io. €). W e s entlicher G r u n d fü r d en negati v en C a s h ﬂ o w 3.1 risikomanagementsystem
i s t w ie i m V or j ahr d ie s tarke Ausw eit u ng d e s V orrat sv er mö-
gen s um 102,5 M io. € (Vj. 148,0 M io. €) u n d d er d a m it v erb u n-
d ene A b ﬂuss li qu i d er M ittel. Im V or j ahr ﬂ o ss en noch K a uf-
p rei s ratenzahl u ngen v on abge s chlo ss enen F or w ar d S ale s v on
d rei E nt w ickl u ng sp ro j ekten in Hö he v on 92,3 M io. € z u.
D ie G ate w a y R eal Es tate ag i s t i m R ah m en ihrer G e s ch äf t s-
t ä tigkeit einer R eihe v on allge m einen u n d sp ezi ﬁs chen R i s iken
a us ge s etzt, w elche d ie Ums etz u ng ihrer S trategie er s ch w e-
ren u n d d ie E rreich u ng v on U nterneh m en s zielen ge fä hr d en
k ö nnen.
D er p o s iti v e C a s h ﬂ o w a us d er I n v e s tition s t ä tigkeit in Hö he
v on 68,4 M io. € (Vj. –1,4 M io. €) re su ltiert v or alle m a us d en
M ittelz uﬂüss en d er K a ufp rei s raten a us d er V er äuß er u ng
d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“,
abz ü glich d er abgehen d en li qu i d en M ittel in Hö he v on
106,4 M io. €. I n d er Summ e enthalten s in d a u ch d ie E inzah-
l u ngen a us d en teil w ei s e T ilg u ngen v on G e s ell s cha f ter d arle-
hen in Hö he v on 88,2 M io. €, w elche in d er V erk äuf erge s ell-
s cha f t v erblieben s in d.
D ie s e R i s iken ergeben s ich a us mö glichen V er ä n d er u ngen
d er ge s ell s cha f tlichen, p oliti s chen, rechtlichen, w irt s cha f t-
lichen u n d techni s chen R ah m enbe d ing u ngen. gate w a y s ieht
i m R ah m en ihre s R i s iko- u n d C hancen m anage m ent s in V er-
ä n d er u ngen aber a u ch d ie C hance z u r Id enti ﬁ zier u ng ne u er
G e s ch äf t smö glichkeiten u n d d ie Mö glichkeit w eiterer w irt-
s cha f tlicher E r f olge.
Um R i s iken f r ü hzeitig i d enti ﬁ zieren, ü ber w achen u n d be u rtei-
len z u k ö nnen, hat d ie G ate w a y R eal Es tate ag ein interne s
R i s iko m anage m ent sys te m etabliert, d a s d er K onzern s tr u kt u r
u n d d e m G e s ch äf t sm o d ell R echn u ng tr ä gt u n d d en ein s chl ä-
gigen ge s etzlichen V or s chri f ten d e s A ktienge s etze s (A kt G)
u n d d e s G e s etze s z u r K ontrolle u n d T ran sp arenz i m U nter-
neh m en s bereich (K on T ra G) ent sp richt. Zud e m er fü llt e s
d ie V orgaben d e s D e u t s chen C or p orate G o v ernance K o d e x
m it Aus nah m e d er in d er E nt sp rechen s erkl ä r u ng genannten
Pu nkte:
D er negati v e C a s h ﬂ o w a us d er F inanzier u ng s t ä tigkeit in Hö he
v on –11,3 M io. € (Vj. –72,9 M io. €) begr ü n d et s ich i m W e s ent-
lichen du rch d ie Rü ckzahl u ng v on D arlehen in Hö he v on
86,1 M io. €. G egenl äuﬁ g w ar d ie Auf nah m e v on ne u en K re d i-
ten i m Zus a mm enhang m it d e m E r w erb v on Imm obilien u n d
d er F inanzier u ng d er B a u akti v it ä ten in Hö he v on in s ge s a m t
76,7 M io. €.
D ie D arlehen s in d ü ber w iegen d f e s t v erzin s lich. D ie f e s t v er-
zin s lichen D arlehen haben einen Z in ss atz z w i s chen 2,35ꢀ% (Vj.
1,55ꢀ%) u n d 20,0ꢀ% (Vj. 20,0ꢀ%) u n d gegen wä rtig be s tehen kei-
ne F inanz v erbin d lichkeiten in f re md er Wä hr u ng. Zum S tich-
tag be s tehen a u ch keine Z in ss atz sw a ps o d er an d ere eigen-
s t ä n d ige d eri v ati v e F inanzin s tr um ente.
htt ps://gate w a y-re.d e/in v e s tor-relation s/cor p orate-
go v ernance/ent sp rechen s erklaer u ng/
U nter R i s iko m anage m ent bezogen a uf d a s U nterneh m en w ir d
ein sys te m ati s cher, w ertorientierter bz w. er f olg s orientierter
A n s atz z u r A nal ys e u n d z um Um gang m it R i s iken u n d C hancen
v er s tan d en. D a s u nterneh m en sw eite R i s iko m anage m ent d er
G ate w a y R eal Es tate ag i s t in A nlehn u ng an d a s co s o R ah m en-
w erk (E nter p ri s e R i s k M anage m ent – I ntegrating w ith S trateg y
an d P er f or m ance) a uf geba u t. D a s R e f erenz m o d ell glie d ert
s ich in d ie f olgen d en fü n f K o mp onenten:
D ie gate w a y w ar 2021 j e d erzeit in d er L age, ihre Z ahl u ng s-
v er pﬂ icht u ngen z u er fü llen. D er N ettoab ﬂuss betr u g a uf-
gr u n d d er be s chriebenen C a s h ﬂ o ws i m G e s ch äf t sj ahr in s ge-
s a m t 34,1 M io. €, w a s d az u fü hrte, d a ss d ie li qu i d en M ittel a uf
16,5 M io. € z um 31. D eze m ber 2021 z u r ü ckgingen. Zum v orhe-
rigen B ilanz s tichtag a m 31. D eze m ber 2020 hatten d ie li qu i d en
M ittel 50,5 M io. € betragen. N eben d er f reien L i qu i d it ä t, be-
s tehen z um B ilanz s tichtag nicht a us gen u tzte K re d itlinien a us
P ro j ekt ﬁ nanzier u ngen in Hö he v on 137,6 M io. € (31. D eze m ber
2020: 216,5 M io. €).
— G o v ernance u n d Ku lt u r,
— S trategie u n d Z iel s etz u ng,
— Du rch fü hr u ng,
— Ü ber p r üfu ng,
Im V ergleich z um V or j ahr wu r d en i m G e s ch äf t sj ahr H a f t u ng s-
v erh ä ltni ss e in F or m v on Bü rg s cha f ten u n d G arantien einge-
gangen. D ie I nan sp r u chnah m e w ir d aller d ing s a uf B a s i s d er
w irt s cha f tlichen L age d er B eg ü n s tigten al s u n w ahr s cheinlich
erachtet. S iehe A nhangangabe 7.2.
— I n f or m ation, K o mmu nikation u n d B erichter s tatt u ng.
D a s R i s iko m anage m ent sys te m s ieht eine f ortla uf en d e B e-
w ert u ng u n d A nal ys e aller fü r gate w a y rele v anten R i s iken u n d
C hancen v or, um a uf p otenziell ge fä hr d en d e R i s iken f r ü hzeitig
u n d ange m e ss en reagieren u n d s ich bieten d e C hancen o p ti-
m al n u tzen z u k ö nnen.
57
konzernlagebericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
Im R ah m en d er R i s ikokla ss i ﬁ zier u ng u nter s chei d et gate w a y
f olgen d e K ategorien:
s i ﬁ zier u ng“) v orgeno mm en. B ei d er B e w ert u ng d e s ﬁ nan-
ziellen R i s iko s u n d d en d ahinter liegen d en p otenziellen S cha-
d en s h ö hen geht gate w a y, w enn nicht an d er s be s chrieben,
i mm er v on einer p otenziellen N etto-S cha d en s h ö he a us, d ie
eine v on gate w a y d e ﬁ nierte G egen m a ß nah m e u n d ihre Ef-
f ekte bereit s in d ie B erechn u ng einbezieht.
—
E intritts-
B ewertung der
E intritts-
K lassiﬁzierung der
E intritts-
wahrscheinlichkeit
(prozentual, innerhalb
eines B udget j ahres)
wahrscheinlichkeit wahrscheinlichkeit
3.2.1 immobilienspeziﬁsche risiken
1
2
3
4
5
u n w ahr s cheinlich
mö glich
0–30 %
31–50 %
51–70 %
71–90 %
91–100 %
T ransaktionsrisiko
Fü r gate w a y al s d e u t s chlan dw eit t ä tigen E nt w ickler v on
W ohni mm obilien in d en T o p-9-S tan d orten u n d a us ge wä hlten
w ach s t umss tarken R egionen s in d d ie A k qu i s ition ne u er B a u-
gr u n ds t ü cke u n d E nt w ickl u ng sp ro j ekte s o w ie d ie teil w ei s e
V er äuß er u ng abge s chlo ss ener P ro j ekte integrale B e s tan d-
teile d er G e s ch äf t s t ä tigkeit. Zu k ü n f tig w ir d d ie G e s ell s cha f t
a u ch W ohni mm obilien fü r d en eigenen B e s tan d errichten
(b u il d-to-hol d). Du rch V erka uf v on E nt w ickl u ng sp ro j ekten
generiert d ie G e s ell s cha f t d en w e s entlichen T eil ihrer G e-
s a m tlei s t u ng. K o mm en ge p lante V erka ufs tran s aktionen nicht
z us tan d e, k ö nnen d ara us fü r d ie G e s ell s cha f t einer s eit s nicht
ge p lante F olgeko s ten u n d an d erer s eit s Ausfä lle ge p lanter
E rtr ä ge re su ltieren. Im F alle d e s N ichtz us tan d eko mm en s ge-
p lanter A nk äuf e v on B a u gr u n ds t ü cken o d er E nt w ickl u ng s-
p ro j ekten kann s ich z ud e m d a s E rtrag sp otenzial d er G e s ell-
s cha f t re du zieren.
w ahr s cheinlich
nahez u s icher
s icher
—
G erundete
A uswirkung
in Tsd. €
(bei 1 50 M io. €
ebit ad j usted)
K lassiﬁzierung
B ewertung der
A uswirkung
der
A nteil am ebit
A uswirkung
ad j usted
0,0–0,1 %
0,1–0,5 %
0,5–1 %
1–3 %
1
2
3
4
5
nicht w e s entlich
gering
0–150
150–750
m ittel
750–1.500
1.500–4.500
4.500–
hoch
s ehr hoch
3 % –
Fü r d etailliertere Ausfü hr u ngen v er w ei s en w ir a uf d en A b-
s chnitt „I nterne s K ontroll sys te m u n d R i s iko m anage m ent-
sys te m bezogen a uf d en K onzernrechn u ng s leg u ng sp roze ss“.
Im Zus a mm enhang m it K a ufv ertr ä gen k ö nnen R i s iken ent-
s tehen, w enn v ertragliche V er pﬂ icht u ngen nicht eingehalten
w er d en o d er e s z u F or d er u ng s a usfä llen ko mm t, d ie w ie d er-
um K o s ten fü r d ie Rü ckab w ickl u ng d er betre ﬀ en d en V ertr ä ge
s o w ie Z in ss ch äd en a uf gr u n d v er spä teter L i qu i d it ä t s z u g ä nge
nach s ich ziehen k ö nnen. Zud e m k ö nnen bei m A nka uf v on
B a u gr u n ds t ü cken o d er E nt w ickl u ng sp ro j ekten R i s iken a uf-
treten, w enn v er d eckte Mä ngel d er er w orbenen O b j ekte v or
d e m E r w erb nicht erkannt wu r d en u n d d a du rch M ehra uf-
w en du ngen ent s tehen o d er w enn d er A nka uf nicht z us tan d e
ko mm t u n d d a s U nterneh m en d ie bi s d ahin wä hren d d e s A n-
ka ufsp roze ss e s ent s tan d enen K o s ten z u tragen hat.
3.2 risikobericht und einzelrisiken
D ie R i s iken, d enen d ie G ate w a y R eal Es tate ag bei ihren ge-
s ch äf tlichen A kti v it ä ten a us ge s etzt i s t, la ss en s ich z um einen
d e m B ereich allge m ein w irt s cha f tlicher u n d kon ju nkt u reller
E nt w ickl u ngen u n d z um an d eren branchen sp ezi ﬁs chen E nt-
w ickl u ngen innerhalb d er Imm obilien w irt s cha f t z u or d nen.
D erartige R i s iken k ö nnen du rch d a s U nterneh m en s elb s t
nicht beein ﬂuss t w er d en u n d s in d v iel m ehr a uf p oliti s che u n d
w irt s cha f tliche E nt w ickl u ngen i m globalen u n d nationalen
R ah m en z u r ü ckz ufü hren. D ie E nt w ickl u ng d er I n ﬂ ation, d er
Z in s en, d e s E inko mm en s u n d d er K a uf kra f t d er B e vö lker u ng
s o w ie V er ä n d er u ngen d er rechtlichen u n d s te u erlichen R ah-
m enbe d ing u ngen u n d d e s V erh ä ltni ss e s v on A ngebot u n d
N ach f rage an d en fü r gate w a y rele v anten Imm obilien mä rkten
k ö nnen Ausw irk u ngen a uf d en G e s ch äf t s er f olg d er gate w a y
haben. E ben s o k ö nnen u n v orherge s ehene E reigni ss e w ie d ie
in 2020 global a us gebrochene co v i d-19-P an d e m ie Ausw irk u n-
gen a uf d en G e s ch äf t s er f olg d er gate w a y haben.
V or d e m H intergr u n d d er anhalten d en C orona v ir us-P an d e m ie
i s t e s mö glich, d a ss s ich ge p lante T ran s aktionen v erz ö gern
o d er nicht in d er v orge s ehenen W ei s e abge w ickelt w er d en
k ö nnen. H ier du rch kann e s d az u ko mm en, d a ss ge p lante E r-
tr ä ge ent f allen o d er er s t z u eine m spä teren Z eit pu nkt al s er-
w artet reali s iert w er d en k ö nnen. Um T ran s aktion s ri s iken z u
v er m ei d en bz w. z u m ini m ieren, hat gate w a y interne R egeln
fü r d ie Du rch fü hr u ng v on Du e-D iligence-P r üfu ngen i m Zu ge
v on Imm obilienak qu i s itionen s o w ie d etaillierte A nka ufs krite-
rien f e s tgelegt u n d w ir d v on eine m er f ahrenen M anage m ent
geleitet, d a s in eine m engen Aus ta us ch m it an d eren M arkt-
teilneh m ern w ie B e w ertern, M aklern etc. s teht. B ez ü glich d er
T ran s aktion s ri s iken geht d er V or s tan d d erzeit allge m ein v on
einer u n w ahr s cheinlichen bi s mö glichen E intritt sw ahr s chein-
lichkeit a us, w obei d ie E nt w ickl u ngen du rch d ie C orona v ir us-
P an d e m ie noch nicht v oll s t ä n d ig ab s chlie ß en d einge s ch ä tzt
w er d en k ö nnen. S ollten s ich d ie ent sp rechen d en R i s iken m a-
ni f e s tieren, wü r d e d ie s z u geringen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen
fü r d en K onzern fü hren.
Im F olgen d en w er d en einzelne R i s iken d arge s tellt, d ie s ich a uf
d ie V er mö gen s-, F inanz- u n d E rtrag s lage d e s gate w a y-K on-
zern s a usw irken k ö nnen, w obei z w i s chen i mm obilien sp ezi-
ﬁs chen u n d u nterneh m en ssp ezi ﬁs chen R i s iken d i ﬀ erenziert
w ir d. D ie B e u rteil u ngen d er E intritt sw ahr s cheinlichkeiten
s o w ie d er ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen w er d en anhan d d er
K la ss i ﬁ zier u ngen a us d er d arge s tellten M atri x („R i s ikokla s-
58
konzernlagebericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
M ietausfallrisiko
P ro j ektentwicklungsrisiko
D a s M ieta usf allri s iko be s teht d arin, d a ss d ie tat sä chlichen
M ieteinnah m en geringer s in d al s d ie v ertraglich v ereinbarten
M ieten. gate w a y v er su cht d a s M ieta usf allri s iko du rch s org-
fä ltige Ausw ahl d er V ertrag sp artner z u m ini m ieren. D ar ü ber
hina us w er d en ü bliche S icher u ng s in s tr um ente w ie z.ꢀB. K a u ti-
onen o d er Bü rg s cha f ten gen u tzt. Mö glichen F or d er u ng s a us-
fä llen w ir d du rch einen s tr u kt u rierten F or d er u ng sm anage-
m ent p roze ss entgegenge w irkt. D er V or s tan d geht bez ü glich
d e s M ieta usf allri s iko s v on einer mö glichen E intritt sw ahr-
s cheinlichkeit a us u n d rechnet fü r d en F all d e s E intritt s m it
geringen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen.
Im Zus a mm enhang m it d en v on gate w a y reali s ierten P ro j ekt-
ent w ickl u ngen ergibt s ich eine R eihe v on sp ezi ﬁs chen R i s iken.
D ie s e be s tehen z um einen d arin, d a ss d er K onzern bei d er
R eali s ier u ng s einer P ro j ekte a uf e x terne L ie f eranten, D ien s t-
lei s ter u n d s on s tige V ertrag sp artner ange w ie s en i s t. I n f olge
einer s tarken N ach f rage nach B a u lei s t u ngen kann e s z u einer
V erkna ppu ng d er ent sp rechen d en K a p azit ä ten ko mm en m it
d er F olge, d a ss P lan u ng s- o d er B a u lei s t u ngen nicht p lan mä-
ß ig erbracht w er d en k ö nnen. Zum an d eren kann e s bei d en
er f or d erlichen G eneh m ig u ng sv er f ahren z u V erz ö ger u ngen,
Auﬂ agen o d er gar z u r V er s ag u ng d er not w en d igen G eneh-
m ig u ng ko mm en, w a s d ie R eali s ier u ng eine s P ro j ekt s v erz ö-
gern o d er in f rage s tellen u n d z usä tzliche K o s ten bi s hin z um
Ausf all d er ge p lanten E rtr ä ge a us d e m P ro j ekt v er u r s achen
kann. D ar ü ber hina us kann e s wä hren d d er R eali s ier u ng eine s
P ro j ekte s z u V erz ö ger u ngen d e s B a u beginn s o d er d er F ertig-
s tell u ng s o w ie z u B a u ko s ten s teiger u ngen ko mm en, d ie s ich
nicht ü ber d en V er äuß er u ng sp rei s ko mp en s ieren la ss en. P ro-
j ektent w ickl u ng s ri s iken k ö nnen eine hohe Ausw irk u ng a uf d ie
V er mö gen s-, F inanz- u n d E rtrag s lage d e s gate w a y-K onzern s
haben. V or d ie s e m H intergr u n d fü hrt gate w a y i m Zus a mm en-
hang m it d er K alk u lation u n d d e m C ontrolling d er P ro j ekte
regel mäß ig S en s iti v it ä t s anal ys en du rch, in d enen d ie Ausw ir-
k u ngen mö glicher B a u ko s ten s teiger u ngen u nter su cht u n d
geeignete G egen m a ß nah m en z u r K o mp en s ation ge p r üf t w er-
d en. B ei m A nka uf w er d en alle P ro j ektent w ickl u ngen gr u n d-
sä tzlich einzeln be w ertet u n d anal ys iert. D er V or s tan d w ir d in
d ie K o s ten- u n d T er m inkontrolle j e d er einzelnen P ro j ektent-
w ickl u ng ü ber d en ge s a m ten P ro j ektzeitra um eng eingeb u n-
d en. Auf B a s i s d ie s er eng m a s chigen P r üfu ng s ieht d er V or-
s tan d bei m akt u ellen P ro j ekt p ort f olio v on gate w a y n u r ein
mö gliche s P ro j ektent w ickl u ng s ri s iko, w elche s i m F alle s eine s
E intreten s j e d och nach Du rch fü hr u ng v on G egen m a ß nah m en
geringe ﬁ nanzielle Ausw irk u ngen haben k ö nnte.
V ermietungsrisiko
D a s V er m iet u ng s ri s iko be s teht d arin, d a ss nicht o d er z u
eine m nicht ange m e ss enen P rei s v er m ietet bz w. nach v er-
m ietet w er d en kann. M iet p rei s e u nterliegen kon ju nkt u rel-
len S ch w ank u ngen u n d M arktz y klen, d ie s ich z um einen a uf
d ie N ach f rage nach M iet ﬂä chen s o w ie z um an d eren a uf
d a s N i v ea u d er M arkt m ieten a usw irken. D ie s kann z u eine m
Rü ckgang d er V er m iet u ng squ ote u n d d a m it z u einer V er-
m in d er u ng d er M ieterl ös e fü hren. D er V or s tan d d er gate w a y
erachtet d ie E intritt sw ahr s cheinlichkeit d e s V er m iet u ng s-
ri s iko s fü r d a s akt u elle V er m iet u ng sp ort f olio d e s K onzern s
al s u n w ahr s cheinlich u n d d ie p otenzielle S cha d en s h ö he al s
nicht w e s entlich. J e d e s S tan d ing Ass et w ir d ein m al i m J ahr
v on eine m e x ternen Gu tachter be w ertet. Es be s teht aber d a s
R i s iko, d a ss d ie s er er m ittelte F air V al u e ü ber eine m p otenziel-
len V erka ufsp rei s liegt u n d ein V erka uf z u eine m V erl us t fü hrt.
Zud e m be s teht d a s R i s iko, d a ss fü r d ie z um V erka uf ge p lanten
Ass et s kein I n v e s tor ge fu n d en w ir d. D erzeit w ir d d ie E intritt s-
w ahr s cheinlichkeit al s u n w ahr s cheinlich u n d d ie p otenzielle
S cha d en s h ö he nach G egen m a ß nah m en al s nicht w e s entlich
einge s ch ä tzt.
U mwelt- und A ltlastenrisiko
Im R ah m en d e s E r w erb s v on L iegen s cha f ten i s t d er K onzern
R i s iken a us ge s etzt, d ie d arin be s tehen, d a ss a uf d er G r u n d lage
gelten d er ge s etzlicher R egel u ngen Aufw en du ngen z u r A b w en-
du ng v on G e f ahren fü r d ie öﬀ entliche S icherheit u n d O r d n u ng
ent s tehen, w enn A ltla s ten bei m E r w erb d er L iegen s cha f ten
nicht o d er nicht hinreichen d bekannt w aren o d er w enn e s i m
R ah m en v on P ro j ektent w ickl u ngen z u u n v orherge s ehenen
B eeintr ä chtig u ngen d er Umw elt o d er p otenziellen G e fä hr du n-
gen d er öﬀ entlichen S icherheit u n d O r d n u ng ko mm t. S ollte
s ich ein Umw elt- o d er A ltla s tenri s iko m ani f e s tieren, kann d ie s
erhebliche Ausw irk u ngen a uf d ie V er mö gen s-, F inanz- u n d E r-
trag s lage d er gate w a y haben. D ie bei d en P ro j ektent w ickl u n-
gen u n d er w orbenen L iegen s cha f ten v on gate w a y v on e x ter-
nen S ach v er s t ä n d igen du rchge fü hrten inten s i v en P r üfu ngen
a uf K onta m ination u n d an d ere G e f ahren w ei s en akt u ell a uf
einen u n w ahr s cheinlichen E intritt v on Umw elt- u n d A ltla s ten-
ri s iken hin, d ie v o m V or s tan d m it m ittleren ﬁ nanziellen R i s iko
einge s ch ä tzt w er d en.
K f W F örderungen
Am 24. J an u ar 2022 hatte d ie Bu n d e s regier u ng d ie B e w illi-
g u ng v on A ntr ä gen nach d er Bu n d e sfö r d er u ng fü r e ﬃ zien-
te G eb äud e (beg) d er KfW m it s o f ortiger W irk u ng ge s to pp t.
B etro ﬀ en w aren d ie d rei KfW P rogra mm bereiche Eﬃ zienz-
ha us/Eﬃ zienzgeb äud e 55 i m N e u ba u (eh/eg55), Eﬃ zienzha us/
Eﬃ zienzgeb äud e 40 i m N e u ba u (eh/eg40) s o w ie E nergeti s che
S anier u ng. N icht betro ﬀ en w aren d ie beg-Fö r d er p rogra mm e
d er ba f a, d ie u n v er ä n d ert f ortge fü hrt w er d en. A l s G r u n d fü r
d en S to pp d er P rogra mm e nannte d ie Bu n d e s regier u ng d ie
i m M onat J an u ar s tark ge s tiegene Z ahl v on A ntr ä gen, d eren
k umu lierte Fö r d er summ e d ie j e w eil s bereitge s tellten M ittel
d e u tlich ü ber s tiegen h ä tten. Fü r d ie Fö r d er u ng v on eh40-
N e u ba u ten wu r d e eine N e u a ufs tell u ng d e s P rogra mms ange-
k ü n d igt. D ie S anier u ng sfö r d er u ng wu r d e a m 22. F ebr u ar 2022
w ie d er a uf geno mm en. D ie Fö r d erbe d ing u ngen fü r S anie-
r u ng sm a ß nah m en blieben u n v er ä n d ert. V orge s ehen i s t, d ie
gro ß e N o v elle d e s Bu n d e sp rogra mms fü r energiee ﬃ ziente
G eb äud e i m S o mm er 2022 v orz u legen. A b 2023 s oll d ann d a s
ge s a m te P rogra mm fü r energeti s che s B a u en u n d W ohnen
ne u a uf ge s tellt s ein.
59
konzernlagebericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
V on d en d erzeitigen Ä n d er u ngen d er Bu n d e s regier u ng i s t
gate w a y nicht d irekt betro ﬀ en u n d d a s R i s iko w ir d akt u ell al s
u n w ahr s cheinlich m it geringen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen be-
w ertet.
S teuerrisiko
S te u erliche R i s iken k ö nnen z um einen d ara us re su ltieren, d a ss
s te u erlich rele v ante S ach v erhalte u nber ü ck s ichtigt geblie-
ben o d er f ehlerha f te S te u er u nterlagen eingereicht w or d en
s in d, z um an d eren k ö nnen s ie d a s E rgebni s v on Ä n d er u ngen
in d er S te u erge s etzgeb u ng s ein. D ara us k ö nnen s ich fü r d ie
G e s ell s cha f t h ö here S te u erbela s t u ngen u n d d a m it z usä tzli-
che L i qu i d it ä t s ab ﬂüss e ergeben. Zud e m k ö nnen v er ä n d erte
s te u erliche R ah m enbe d ing u ngen fü r d a s U nterneh m en o d er
fü r d e ss en p otenzielle Ku n d en d az u fü hren, d a ss d a s o p era-
ti v e G e s ch äf t d er G e s ell s cha f t er s ch w ert w ir d o d er w eniger
w irt s cha f tlich i s t. Zu r S te u er u ng d er ent sp rechen d en R i s iken
anal ys iert d a s M anage m ent regel mäß ig in A b s ti mmu ng m it
d en s te u erlichen B eratern d e s K onzern s d ie akt u elle s te u er-
liche S it u ation u n d mö gliche S zenarien fü r d ie k u rz- bi s m it-
tel f ri s tige E nt w ickl u ng. D ie E intritt sw ahr s cheinlichkeit v on
S te u erri s iken w ir d v o m V or s tan d akt u ell al s u n w ahr s cheinlich
be w ertet; i m F alle ihre s E intreten s k ö nnten d erartige R i s iken
geringe ﬁ nanzielle Ausw irk u ngen a uf d en K onzern haben.
3.2.2 unternehmensspeziﬁsche risiken
F inanzierungsrisiko
B ei m A nka uf v on ne u en B a u gr u n ds t ü cken u n d bei d er R eali-
s ier u ng v on P ro j ektent w ickl u ngen s etzt gate w a y in branchen-
ü blicher W ei s e u n d in s igni ﬁ kanten V ol um ina F re md ka p ital ein.
D ie V er fü gbarkeit v on F re md ka p ital u n d d ie K on d itionen, z u
d enen d ie s e s a uf geno mm en w er d en kann, h ä ngen in s tarke m
M a ß e v on d er E nt w ickl u ng d e s K a p ital m arkt umf el d e s, in s be-
s on d ere v on d er E nt w ickl u ng d e s Z in s ni v ea us, aber a u ch v on
d er S it u ation i m B anken s ektor u n d d e ss en reg u latori s chen
V orgaben ab. D ar ü ber hina us k ö nnen i m Zus a mm enhang m it
F re mdﬁ nanzier u ngen R i s iken a uf treten, w enn in F inanzie-
r u ng sv ertr ä gen f e s tge s chriebene V ereinbar u ngen nicht ein-
gehalten w er d en k ö nnen. V or d e m H intergr u n d d er akt u ellen
C orona v ir us-P an d e m ie wä re e s z ud e m mö glich, d a ss B anken
u n d an d ere F inanzier u ng sp artner a uf gr u n d v on internen R i-
s ikone u be w ert u ngen u n d A n p a ssu ngen ihrer F inanzier u ng s-
p olitik l ä nger al s bi s her ben ö tigen, um F inanzier u ng s an f ra-
gen z u p r üf en u n d d ar ü ber z u ent s chei d en. D ie s k ö nnte z u
einer V erz ö ger u ng v on G r u n ds t ü ck s ank äuf en o d er F ertig-
s tell u ngen v on P ro j ekten fü hren, fü r d ie d ie betre ﬀ en d en
F re md ka p ital m ittel einge s etzt w er d en s ollen. Fü r d en F all,
d a ss e s a uf gr u n d d er C orona v ir us-P an d e m ie z u einer l ä nger
anhalten d en R eze ss ion m it ent sp rechen d en negati v en Aus-
w irk u ngen a uf d ie G e s a m t w irt s cha f t u n d in s be s on d ere a uf
d ie F inanzbranche ko mm t, wä ren a u ch Ausfä lle v on B anken
o d er an d eren F inanzier u ng sp artnern mö glich. F inanzier u ng s-
ri s iken k ö nnen s ehr hohe Ausw irk u ngen a uf d ie V er mö gen s-,
F inanz- u n d E rtrag s lage d e s gate w a y-K onzern s u n d i m Ex t-
re mf all s ehr gro ß e ﬁ nanzielle Ausw irk u ngen haben. gate w a y
begegnet d ie s en R i s iken m it einer F ort fü hr u ng d er D i v er s i-
ﬁ zier u ng s einer F inanzier u ng s in s tr um ente u n d -qu ellen. D ie
E intritt sw ahr s cheinlichkeit v on F inanzier u ng s ri s iken w ir d
v o m V or s tan d d erzeit al s u n w ahr s cheinlich einge s ch ä tzt u n d
er s ieht u nter B er ü ck s ichtig u ng d er v on gate w a y ge s etzten
M a ß nah m en keine w e s entlichen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen.
R isiken aus V erö ﬀ entlichungspﬂichten und
I nsiderverboten
Auf gr u n d ihrer K a p ital m arktorientier u ng u nterliegt gate w a y
ge s teigerten Pu blikation spﬂ ichten u n d d en R eg u larien z u
I n s i d er v erboten. V erletz u ng v on Pu blikation spﬂ ichten u n d
I n s i d er v erboten k ö nnen z u erheblichen S anktionen d er Auf-
s icht s beh ö r d en fü hren. D ie E intritt sw ahr s cheinlichkeit w ir d
v o m V or s tan d akt u ell al s mö glich be w ertet; i m F alle ihre s E in-
treten s k ö nnten d erartige R i s iken nach G egen m a ß nah m en
geringe ﬁ nanzielle Ausw irk u ngen a uf d en K onzern haben.
G esetzgebungsrisiko
D ie G e s ch äf t s t ä tigkeit v on gate w a y w ir d du rch V er ä n d er u n-
gen d er ge s etzlichen R ah m enbe d ing u ngen u n d rele v anter V or-
s chri f ten beein ﬂuss t. D ie s betri ﬀ t in s be s on d ere d a s B a u recht
u n d d a s B a up lan u ng s recht, aber a u ch rechtliche V or s chri f ten
fü r an d ere, d a m it m ehr o d er w eniger eng z us a mm enh ä ngen d e
B ereiche w ie bei sp iel sw ei s e d en B ran ds ch u tz o d er d en Um-
w elt s ch u tz. V er ä n d er u ngen d er rechtlichen R ah m enbe d ing u n-
gen in d ie s en B ereichen k ö nnen fü r d en gate w a y-K onzern z u
h ö heren Aufw en du ngen o d er geringeren E rtr ä gen fü hren. I n
d ie s e m F all rechnet d er V or s tan d m it geringen Ausw irk u ngen
a uf d ie ﬁ nanzielle S it u ation d e s K onzern s, d ie E intritt sw ahr-
s cheinlichkeit w ir d j e d och d erzeit al s mö glich be w ertet.
L iquiditätsrisiko
Kö nnen Z ahl u ng sv er pﬂ icht u ngen d e s U nterneh m en s m angel s
L i qu i d it ä t nicht ter m ingerecht er fü llt w er d en, s o kann d ie s
s ehr hohe negati v e Ausw irk u ngen a uf d ie G e s ch äf t s t ä tigkeit
u n d a uf d ie w irt s cha f tliche S it u ation d e s U nterneh m en s ha-
ben. D ie Ü ber w ach u ng d er L i qu i d it ä t s ent w ickl u ng u n d d ie
L i qu i d it ä t ss te u er u ng s tehen d aher i m R ah m en d er ge s a m ten
U nterneh m en ss te u er u ng be s on d er s i m F ok us. Auf d er G r u n d-
lage d ie s er kontin u ierlichen Ü ber w ach u ng u n d S te u er u ng d er
L i qu i d it ä t ss it u ation s ieht d er V or s tan d u nter B er ü ck s ichtig u ng
v on G egen m a ß nah m en L i qu i d it ä t s ri s iken al s u n w ahr s cheinlich
an u n d be w ertet d ie ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen s o m it al s nicht
w e s entlich.
E inige d er v on gate w a y ent w ickelten P ro j ekte umf a ss en a u ch
d a s R e d e v elo pm ent v on u nter D enk m al s ch u tz s tehen d en G e-
b äud en. D en i m V ergleich z u einer nicht-d enk m alge s ch ü tzten
Imm obilie hohen S anier u ng s ko s ten s tehen s te u erliche V er-
g ü n s tig u ngen gegen ü ber. D er V or s tan d s ieht in d ie s e m Zu-
s a mm enhang akt u ell keine nennen sw erten R i s iken.
E in sp ezi ﬁs che s G e s etzgeb u ng s ri s iko be s tan d bi s Mä rz 2021 in
B erlin, w o d a s A bgeor d netenha us nach einer breiten öﬀ ent-
lichen D ebatte um bezahlbare s W ohnen u n d s teigen d e M ie-
ten ein du rch d en rot-rot-gr ü nen S enat initiierte s B erliner
M ietenge s etz v erab s chie d et hat, d a s eine D eckel u ng d er
M ieten u n d s o m it einen M ieterh ö h u ng s to pp fü r fü n f J ahre
60
konzernlagebericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
v or s ieht. M it B e s chl uss v o m 25. Mä rz 2021 hat d a s Bu n d e s-
v er f a ssu ng s gericht d en B erliner M ieten d eckel fü r v er f a s-
su ng sw i d rig erkl ä rt. Es be s tehen s eit d e m B e s treb u ngen, d en
a uf L an d e s ebene ge s cheiterten M ieten d eckel a uf Bu n d e s-
ebene du rchz us etzen. I n d en K oalition sv ertrag d er ne u en
Bu n d e s regier u ng wu r d en in s o f ern R egel u ngen z u r M iet p rei s-
begrenz u ng a uf geno mm en, d ie in ihrer S ch ä r f e j e d och d e u t-
lich hinter d e m B erliner M ieten d eckel z u r ü ckbleiben, s o d a ss
d er V or s tan d du rch d ie E nt w ickl u ng z w ar ein mö gliche s R i s iko
fü r s eine G e s ch äf t s t ä tigkeit s ieht, j e d och m it keinen w e s ent-
lichen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen rechnet.
ko mm en, d a ss d er K onzern in M e d ien o d er in d er Öﬀ entlich-
keit in einer W ei s e negati v d arge s tellt w ir d, d ie s ein Im age
s ch äd igen u n d s eine ge s ch äf tlichen A kti v it ä ten negati v beein-
ﬂuss en k ö nnten. D ie E intritt sw ahr s cheinlichkeit eine s Im age-
ri s iko s w ir d d erzeit al s u n w ahr s cheinlich be w ertet; d ie mö g-
lichen ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen w er d en in s ge s a m t al s nicht
w e s entlich be w ertet.
it-R isiko
Im R ah m en d er G e s ch äf t s t ä tigkeit u n d d er U nterneh m en s-
s te u er u ng v on gate w a y sp ielen d ie Nu tz u ng v on it-Sys te m en
u n d d ie V erarbeit u ng v on D aten eine zentrale R olle. Es be-
s teht d a s R i s iko, d a ss du rch A n w en du ng sf ehler o d er e x terne
E in w irk u ngen D atenbe s t ä n d e be s ch äd igt w er d en o d er v erlo-
ren gehen u n d it-Sys te m e nicht in d er v orge s ehenen W ei s e
n u tzbar s in d. D ie p otenzielle S cha d en s h ö he d e s R i s iko s v or
Du rch fü hr u ng v on M a ß nah m en w ir d al s s ehr hoch, d er E in-
tritt d e ss en j e d och al s u n w ahr s cheinlich einge s t uf t. Du rch
ein jä hrlich s tatt ﬁ n d en d e s it-Aud it w er d en S oll-Is t-V erglei-
che v orgeno mm en u n d sp ezi ﬁs che M a ß nah m en abgeleitet,
s o d a ss nach M a ß nah m en v on einer nicht w e s entlichen S cha-
d en s h ö he a us gegangen w ir d.
P ersonalrisiko
D er w irt s cha f tliche E r f olg v on gate w a y h ä ngt in s tarke m
M a ß e v on d er V er fü gbarkeit einer a us reichen d en Z ahl ent-
sp rechen d qu ali ﬁ zierter F ach- u n d Fü hr u ng s kr äf te ab. Es
be s teht in s o f ern d a s R i s iko, d a ss U nterneh m en s ziele nicht
erreicht w er d en k ö nnen, w enn M itarbeiterinnen o d er M it-
arbeiter fü r l ä ngere Z eit krankheit s be d ingt a usf allen o d er d a s
U nterneh m en v erla ss en bz w. nicht in a us reichen d e m M a ß e
N ach wu ch s kr äf te ge w onnen u n d f reie S tellen ne u be s etzt
w er d en k ö nnen. D ie Aus breit u ng u n d d ie F olgen d e s ne u arti-
gen C orona v ir us (s ar s-C o V-2) haben d az u ge fü hrt, d a ss v iele
U nterneh m en a u ch in D e u t s chlan d D ien s trei s en ein s chr ä n- 3.2.3 gesamteinschätzung der risikolage
ken u n d ihren M itarbeiterinnen u n d M itarbeitern d ie A rbeit
i m H o m eo ﬃ ce e mpf ehlen, um einer w eiteren V erbreit u ng d e s
V ir us v orz u be u gen. B ei nachge w ie s enen E rkrank u ngen v on
B e s ch äf tigten gibt e s bereit s Fä lle, w o ü ber d ie B eleg s cha f t
ganzer A bteil u ngen o d er s ogar ganzer U nterneh m en h äus li-
che Qu arant ä ne angeor d net wu r d e. gate w a y wä re fü r einen
d erartigen E rn s t f all g u t ger üs tet. D ie M itarbeiterinnen u n d
M itarbeiter v on gate w a y v er fü gen ü ber D ien s than dys u n d
L a p to ps u n d d a s U nterneh m en hat eine m o d erne A rbeit s in-
f ra s tr u kt u r eingerichtet (z.ꢀB. V i d eokon f erenz-S o f t w are), d ie
eine m G ro ß teil d er B eleg s cha f t eine A rbeit i m H o m eo ﬃ ce
a u ch k u rz f ri s tig er mö glicht. S ollte e s in gr öß ere m Umf ang z u
krankheit s be d ingten Ausfä llen ko mm en, k ö nnte d ie s j e d och
a u ch z u r V erz ö ger u ng in d er A k qu i s ition s t ä tigkeit s o w ie bei
d er R eali s ier u ng la uf en d er P ro j ektent w ickl u ngen fü hren. I n s-
ge s a m t geht d er V or s tan d v or d ie s e m H intergr u n d v on einer
u n w ahr s cheinlichen E intritt sw ahr s cheinlichkeit u n d geringen
ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen e v ent u eller P er s onalri s iken fü r d en
K onzern a us.
D er V or s tan d d er gate w a y s ieht d erzeit keine d en B e s tan d
d e s U nterneh m en s o d er s eine G e s ch äf t s t ä tigkeit w e s entlich
ge fä hr d en d en E in ﬂüss e a us d en v orgenannten R i s iken o d er
a us d eren G e s a m theit u n d s ch ä tzt d ie R i s ikolage i m V ergleich
z um v orangegangenen G e s ch äf t sj ahr v or d e m H intergr u n d
d er C orona v ir us-P an d e m ie u n d d eren noch nicht en d g ü ltig
ab s ehbaren Ausw irk u ngen al s gleichbleiben d ein. D ie gr u n d-
sä tzlichen E in s ch ä tz u ngen d er E nt w ickl u ngen in d en gate w a y-
F ok uss t äd ten betre ﬀ en d B e vö lker u ng s ent w ickl u ng, N ach-
f rage ü berhang s o w ie d er Z in s ent w ickl u ng haben s ich nicht
v er ä n d ert, aller d ing s k ö nnen Ausm a ß u n d Ausw irk u ngen d er
C orona v ir us-P an d e m ie w eiterhin nicht ab s chlie ß en d a uf d en
G e s ch äf t sv erla uf einge s ch ä tzt w er d en. D ie gegen wä rtige
S it u ation d er W irt s cha f t u n d d er G e s ell s cha f t i s t v on erheb-
licher U n s icherheit ge p r ä gt, w elche eine v erl äss liche P rogno-
s e u n mö glich m acht. Zu u n s icher s in d d ie D a u er d er P an d e-
m ie s o w ie d ie z u er w arten d en Ausw irk u ngen einer mö glichen
W irt s cha f t s kri s e. B e d ingt du rch d ie E rkenntni ss e d er C orona-
v ir us-P an d e m ie beab s ichtigt d ie G e s ell s cha f t, z u k ü n f tig v er-
m ehrt d en F ok us n u r noch a uf d ie E nt w ickl u ng v on W ohn-
i mm obilien z u legen. N ach d e m S tichtag 31. D eze m ber 2020
wu r d e d ie s trategi s che W eiterent w ickl u ng hin in R icht u ng
W ohni mm obilien bei gate w a y w eiter v orangetrieben. Am 03.
F ebr u ar 2021 wu r d e p er Ad-hoc-M itteil u ng bekanntgegeben,
d a ss d a s U nterneh m en einen A nteil s ka ufv ertrag ü ber säm tli-
che A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag s o w ie ihre G e s ch äf t s-
anteile an d rei w eiteren P ro j ektge s ell s cha f ten abge s chlo ss en
hat. D a m it ko mmu nizierte gate w a y, d a ss d ie G e s ell s cha f t ihre
A kti v it ä ten i m S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“
a uf gibt u n d s ich in Zu k u n f t n u r a uf d en B ereich W ohni mm o-
bilien konzentriert. Auf gr u n d einer not w en d igen, aber nicht
er f olgten G e s ell s cha f terz us ti mmu ng v erbleiben j e d och d rei
G e w erbei mm obilienent w ickl u ngen in B erlin w eiterhin i m B e-
s itz v on gate w a y u n d w er d en ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t.
P rozessrisiko
Es be s teht gr u n dsä tzlich d a s R i s iko, d a ss gate w a y i m R ah m en
ihrer G e s ch äf t s t ä tigkeit rechtliche Aus einan d er s etz u ngen z u
fü hren hat. D a du rch k ö nnen z usä tzliche Aufw en du ngen fü r
R echt s berat u ng, G ericht s ko s ten, Buß gel d er o d er V ergleiche
an f allen.
Zum A bla uf d e s B ericht sj ahre s w aren keine R echt ss treitigkei-
ten anh ä ngig, bei d enen gate w a y P artei i s t.
I magerisiko
B ei ihren ge s ch äf tlichen A kti v it ä ten i s t d ie gate w a y m it E r-
w art u ngen u n d A n f or d er u ngen u nter s chie d licher A n sp r u ch s-
gr upp en kon f rontiert. I n d ie s e m Zus a mm enhang kann e s d az u
61
konzernlagebericht
R i s iken- u n d C hancenbericht
P rogno s ebericht
3.2.4 chancenbericht
4. prognosebericht
gate w a y i s t einer d er ü berregional akti v en E nt w ickler v on
W ohni mm obilien in D e u t s chlan d u n d f ok uss iert s ich z u k ü n f tig 4.1 zielerreichung 2 0 21
a uf d ie P ro j ektent w ickl u ng v on W ohni mm obilien b u n d e sw eit
in d en T o p-9-S tan d orten u n d w ach s t umss tarken R egionen. D ie
regionale P r äs enz an u nter s chie d lichen S tan d orten innerhalb
D e u t s chlan ds bietet d ie C hance, a uf N ach f rage v er ä n d er u ngen
an be s ti mm ten S tan d orten ﬂ e x ibler z u reagieren al s d ie s bei
einer s t ä rkeren regionalen K onzentration mö glich wä re. D ie
s tarke s ozio d e m ogra ﬁs che u n d w irt s cha f tliche W ach s t ums-
dy na m ik d er T o p-9-S t äd te D e u t s chlan ds bietet d ie C hance,
d a ss d ie N ach f rage nach d en Imm obilient yp en, d ie gate w a y
in d ie s en S t äd ten ent w ickelt, w eiter an s teigt. D ie W ohn u ng s-
mä rkte in d en gate w a y-F ok uss t äd ten (A-S t äd te p l us Au g s b u rg,
Im K onzernlagebericht 2020 u n d m it einer Ad-H oc-M el du ng
v o m 26. Ap ril 2021 konkreti s ierte d er V or s tan d d ie P rogno s e
u n d ging fü r d a s G e s ch äf t sj ahr 2021 v on eine m ebit a djus te d
v on 95 M io. € bi s 110 M io. € u n d eine m G e w inn v or S te u ern
(ebt) v on 70 M io. € bi s 80 M io. € a us. M it eine m ebit a djus-
te d v on 105,3 M io. € u n d eine m G e w inn v or S te u ern (ebt) v on
70,2 M io. € wu r d e d ie v on gate w a y konkreti s ierte P rogno s e
v oll er fü llt.
D re sd en, L ei p zig, M annhei m u n d C he m nitz) ent w ickelten s ich 4.2 wirtschaftliche rahmenbedingungen
i m J ahr 2021 hin s ichtlich A ngebot sm ieten u n d L eer s tan d p o-
s iti v. Au ch d er B e s ch äf tig u ng s z uw ach s liegt in d en A-S t äd ten
2 0 22
d e u tlich ü ber d e m Bu n d e sdu rch s chnitt (n ä here Ausfü hr u ngen 4.2.1 marktumfeld/
d az u i m M arktka p itel). B ei d er A k qu i s ition ne u er G r u n ds t ü cke
u n d bei d er V er m arkt u ng s einer P ro j ektent w ickl u ngen p ro-
ﬁ tiert d er K onzern v on d en C hancen, d ie s ich a us d e m g u ten
M arktz u gang ergeben, d er a uf d e m umf angreichen N etz w erk,
d er M arktkenntni s u n d d er lang jä hrigen E r f ahr u ng s eine s M a-
nage m ent s u n d s einer F ach- u n d Fü hr u ng s kr äf te ber u ht. D ie s
gilt a u ch fü r d ie m arktgerechte K onze p tion u n d R eali s ier u ng
d er einzelnen P ro j ekte u n d d eren Zus chnitt a uf d ie A ngebot s-
u n d N ach f rage s it u ation in d en j e w eiligen lokalen Mä rkten. Im
F inanzier u ng s bereich ergeben s ich d ar ü ber hina us C hancen
du rch d ie s ich z u letzt abzeichnen d e w eitere V erl ä nger u ng d er
N ie d rigzin sp ha s e, d ie w eiterhin s ehr g ü n s tige F re mdﬁ nan-
zier u ng smö glichkeiten er w arten l äss t. A l s b ö r s ennotierte m
U nterneh m en bieten s ich gate w a y d ar ü ber hina us C hancen
z u r E igen- u n d/o d er F re md ka p ital ﬁ nanzier u ng ü ber d en K a p i-
tal m arkt. D abei kann in s be s on d ere du rch d ie w eitere S t ä rk u ng
d er E igenka p italba s i s i m W ege v on K a p italerh ö h u ngen eine
be ss ere B onit ä t i m V ergleich z u j enen U nterneh m en erreicht
w er d en, d enen d ie s e Mö glichkeit m angel s Bö r s ennotier u ng
nicht z u r V er fü g u ng s teht. D ie s w ie d er um erleichtert d en Zu-
gang z u F re md ka p ital ﬁ nanzier u ngen bz w. erla u bt e s, d ie s e z u
g ü n s tigeren K on d itionen a uf z u neh m en. D ie Ausw irk u ngen d er
C orona v ir us-P an d e m ie a uf d ie K on ju nkt u r – bi s hin z u kri s en-
ha f ten u n d reze ss i v en E nt w ickl u ngen – bieten fü r d en gate w a y-
K onzern d ie C hance, d a ss s ich i m B ereich d er Imm obilien- u n d
G r u n ds t ü ck s ak qu i s ition a u ch ne u e Mö glichkeiten a m B e s cha f-
fu ng sm arkt ergeben. Du rch w irt s cha f tliche S ch w ierigkeiten
an d erer U nterneh m en k ö nnen s ich gegebenen f all s C hancen er-
öﬀ nen, Imm obilien in be s on d er s attrakti v en L agen o d er z u be-
s on d er s g ü n s tigen K on d itionen z u er w erben. Zud e m kann d ie
v on d er P an d e m ie ge p r ä gte ge s a m t w irt s cha f tliche E nt w ickl u ng
d az u fü hren, d a ss d er A n s tieg d er K a ufp rei s e in be s ti mm ten
lokalen Imm obilien mä rkten bz w. Imm obilien m arkt s eg m enten
ge dämpf t w ir d bz w. d a s P rei s ni v ea u s tagniert o d er s ogar nach-
gibt. D ie s b ö te eben f all s d ie C hance, Imm obilien z u g ü n s tigeren
P rei s en al s u r sp r ü nglich angeno mm en z u er w erben.
gesamtwirtschaftliche lage
Im J ahr 2021 erholte s ich d ie d e u t s che V olk sw irt s cha f t lang-
s a m v on d er R eze ss ion i m V or j ahr. N ach einer zehn jä hrigen
W ach s t umsp ha s e w ar d a s p rei s-, s ai s on- u n d kalen d erberei-
nigte B r u ttoinlan dsp ro du kt (bi p) la u t S tati s ti s che m Bu n d e s-
a m t (D e s tati s) i m J ahr 2020 p an d e m iebe d ingt um 4,9ꢀ% z u-
r ü ckgegangen, v erzeichnete i m B ericht sj ahr aber w ie d er ein
P l us v on 2,8ꢀ%.
Im J an u ar 2022 gab d a s K on ju nkt u rbaro m eter d e s D e u t s chen
I n s tit u t s fü r W irt s cha f t sf or s ch u ng (d i w B erlin) leicht nach.
D er I n d e xs tan d w ar bereit s v o m d ritten z um v ierten Qu artal
2021 v on 106,7 a uf 100,9 Pu nkte ge su nken. Fü r d a s er s te Qu ar-
tal 2022 gab d er I n d e x leicht a uf 99,5 Pu nkte nach. D er G r u n d
i s t i m W e s entlichen d ie s ich s tark v erbreiten d e Om ikron-
V ariante d e s C orona v ir us. Um d ie s e einz udämm en, w aren v or
alle m d er E inzelhan d el, d ie G a s trono m ie u n d Ku lt u rbetriebe
spü rbar einge s chr ä nkt. G leichzeitig s cheinen s ich d ie M aterial-
eng päss e in d er I n dus trie lang s a m z u l ös en. I n d er be s on d er s
v on B e s cha ﬀu ng sp roble m en bei einzelnen B a u teilen betro ﬀ e-
nen Au to m obilin dus trie s teigt d ie P ro du ktion w ie d er an.
D ie Om ikron-W elle s cheint M itte F ebr u ar 2022 ihren Hö he-
pu nkt erreicht z u haben. Auf gr u n d d er Impﬀ ort s chritte u n d
er f ahr u ng s ge mäß du rch d ie m il d ere W itter u ng i m F r ü hling i s t
m it eine m w eiteren A bebben d er I n f ektion s zahlen z u rechnen.
D ie Bu n d e s regier u ng hatte d az u i m F ebr u ar bereit s w eitge-
hen d e L ocker u ng ss chritte bi s in d en Mä rz hinein fü r d ie kon-
taktinten s i v en D ien s tlei s ter be s chlo ss en. D ie s e M a ß nah m en
dü r f ten d ie kon ju nkt u relle E rhol u ng la u t d i w B erlin beg ü n s-
tigen. Fü r d a s J ahr 2022 w ir d v o m S tati s ti s chen Bu n d e s a m t
ein W irt s cha f t sw ach s t um v on 4,6ꢀ% p rogno s tiziert. U n s icher-
heit sf aktoren s in d d abei m ehrere geo p oliti s che Sp ann u ngen
m it mö glicher w ei s e globalen p oliti s chen u n d w irt s cha f tlichen
Ausw irk u ngen. D az u z ä hlen z um B ei sp iel d er U kraine-K on ﬂ ikt
z w i s chen Russ lan d u n d d er N ato, d ie s ich ü ber s chnei d en d en
territorialen A n sp r ü che i m Süd chine s i s chen M eer u n d d ie an-
ge sp annten chine s i s ch-a m erikani s chen B ezieh u ngen, u nter
an d ere m T ai w an betre ﬀ en d. D ie Ausw irk u ngen d e s K riege s
in d er U kraine a uf d ie Imm obilien w irt s cha f t k ö nnen akt u ell
62
konzernlagebericht
P rogno s ebericht
noch nicht be w ertet w er d en, aber d ie Zu nah m e v on ﬂ iehen-
d en M en s chen w ir d d ie N ach f rage nach W ohnra um v er mu t-
lich s teigen la ss en. Auf d er an d eren S eite w er d en L ie f erketten
w eiter er s ch w ert u n d s teigen d e R oh s to ﬀp rei s e w er d en d ie
I n ﬂ ation w eiter v orantreiben. D er V or s tan d er w artet nach
d erzeitige m K enntni ss tan d hiera us keine negati v en Ausw ir-
k u ngen a uf d a s o p erati v e G e s ch äf t s o w ie d a s G e s ch äf t sm o-
d ell d er G e s ell s cha f t.
D a s fü r d en 31. J an u ar 2022 v orge s ehene Aus la uf en d er eh55-
N e u ba ufö r d er u ng wu r d e d a m it v orgezogen. E ine F ort fü hr u ng
bezieh u ng sw ei s e ein gleich w ertige s A n s chl ussp rogra mm i s t
nicht v orge s ehen, w eil s ich z um einen d ie eh55-K riterien nach
Auﬀ a ssu ng d er Bu n d e s regier u ng m ittler w eile al s branchen-
w eiter S tan d ar d du rchge s etzt haben u n d z um an d eren d ie
K riterien al s ge s etzlicher M in d e s t s tan d ar d f e s tge s chrieben
w er d en s ollen.
I n ihrer W inter p rogno s e 2022 geht d ie Eu ro pä i s che K o mm i s-
s ion d a v on a us, d a ss d ie e u-W irt s cha f t nach 5,3ꢀ% i m J ahr 2021
i m J ahr 2022 um 4,0ꢀ% u n d i m J ahr 2023 um 2,8ꢀ% w ach s en
w ir d. Im Eu ro-Wä hr u ng s gebiet w ir d ein et w a s geringere s
W ach s t um v on 4,0ꢀ% i m J ahr 2022 u n d 2,3ꢀ% i m J ahr 2023
p rogno s tiziert. N ach d e m d a s e u-bi p bereit s i m d ritten Qu ar-
tal 2021 d a s V or-P an d e m ie-N i v ea u erreicht hatte, er w artet
d ie Eu ro pä i s che K o mm i ss ion, d a ss bi s E n d e 2022 alle M itglie d-
s taaten d ie s e M arke erreicht haben w er d en. Auf gr u n d d er z u
J ahre s beginn 2022 s tark ge s tiegenen E nergie p rei s e wu r d e
d ie I n ﬂ ation sp rogno s e angehoben. L a u t d e m I nternationalen
Wä hr u ng sf on ds (i wf) dü r f te d a s globale W irt s cha f t sw ach s-
t um i m J ahr 2021 5,9ꢀ% betragen haben. Fü r d a s J ahr 2022 er-
w artet d er i wf eine A b s ch wä ch u ng d e s W ach s t ums a uf 4,4ꢀ%.
Fü r d ie Fö r d er u ng v on eh40-N e u ba u ten wu r d e eine N e u a uf-
s tell u ng d e s P rogra mms angek ü n d igt. D ie S anier u ng sfö r d e-
r u ng wu r d e a m 22. F ebr u ar 2022 w ie d er a uf geno mm en. D ie
Fö r d erbe d ing u ngen fü r S anier u ng sm a ß nah m en blieben u n-
v er ä n d ert.
D ie Bu n d e s regier u ng hat be s chlo ss en, alle r u n d 24.000 A lt-
antr ä ge, d ie bi s z um A ntrag ss to pp a m 24. J an u ar 2022 einge-
gangen s in d, v on d er KfW nach d en bi s herigen P rogra mm kri-
terien p r üf en z u la ss en u n d d ie fö r d er fä higen z u geneh m igen.
D a fü r wu r d en ne u e M ittel fü r d ie beg v on r u n d 9,5 M r d. €
bereitge s tellt.
V orge s ehen i s t, d ie gro ß e N o v elle d e s Bu n d e sp rogra mms fü r
energiee ﬃ ziente G eb äud e i m S o mm er 2022 v orz u legen. A b
2023 s oll d ann d a s ge s a m te P rogra mm fü r energeti s che s B a u-
en u n d W ohnen ne u a uf ge s tellt s ein.
G etrieben du rch hohe E nergie p rei s e erreichte d ie T e u er u ng s-
rate i m v ierten Qu artal 2021 m it 4,6ꢀ% i m Eu ro-Wä hr u ng s ge-
biet ein R ekor d ni v ea u. D en P ro j ektionen d er Eu ro pä i s chen
K o mm i ss ion z uf olge k ö nnte i m er s ten Qu artal 2022 m it
4,8ꢀ% ein ne u er Hö ch s t s tan d erreicht w er d en. B i s z um d rit-
ten Qu artal k ö nnte s ich d er W ert a uf ü ber 3ꢀ% ein p en d eln.
E r s t fü r d a s v ierte Qu artal geht d ie Eu ro pä i s che K o mm i ss ion
v on einer E nt sp ann u ng u n d eine m Rü ckgang d er I n ﬂ ation a uf
2,1ꢀ% a us. Im J ahr 2023 k ö nnte d er lang f ri s tige Z iel w ert d er
Eu ro pä i s chen Z entralbank v on 2ꢀ% I n ﬂ ation u nter s chritten
w er d en. Im J ahre sdu rch s chnitt lag d ie I n ﬂ ation 2021 bei 2,6ꢀ%
i m Eu ro-Wä hr u ng s gebiet u n d bei 2,9ꢀ% in d er e u. Im J ahr 2022
dü r f te d er W ert a uf 3,5ꢀ% i m Eu ro-Wä hr u ng s gebiet u n d a uf
3,9ꢀ% in d er e u s teigen, be v or er i m J ahr 2023 a uf 1,7ꢀ% bezie-
h u ng sw ei s e 1,9ꢀ% z u r ü ckgeht. Ä hnlich w ie in d er e u er w arten
d ie fü hren d en W irt s cha f t s in s tit u te in einer G e m ein s cha f t s-
d iagno s e a u ch fü r D e u t s chlan d fü r d ie J ahre 2022 u n d 2023
einen Rü ckgang d er I n ﬂ ation a uf 2,5ꢀ% bezieh u ng sw ei s e 1,7ꢀ%.
Im K oalition sv ertrag hat d ie Bu n d e s regier u ng d a s Z iel f or mu-
liert, j e d e s J ahr 400.000 ne u e W ohn u ngen z u ba u en, d a v on
100.000 S ozial w ohn u ngen. Fü r d ie i m F r ü h j ahr 2022 begin-
nen d e Ums etz u ng wu r d e ein „Bü n d ni s bezahlbarer W ohn-
ra um“ angek ü n d igt. Fü r d en s ozialen W ohn u ng s ba u s tehen
w ie in d en V or j ahren M ittel in Hö he v on 1 M r d. € jä hrlich be-
reit. E ine ent sp rechen d e V er w alt u ng sv ereinbar u ng m it d en
Lä n d ern i s t in A rbeit. E ine w eitere M illiar d e w ill d er Bu n d d en
Lä n d ern 2022 z u r V er fü g u ng s tellen, um kli m agerechten s ozia-
len W ohnra um z u s cha ﬀ en. F erner s ieht d er K oalition sv ertrag
v or, eine ne u e W ohnge m einn ü tzigkeit einz ufü hren.
Zud e m s oll fü r d en f rei ﬁ nanzierten M iet w ohn u ng s ne u ba u
d ie lineare A b s chreib u ng v on 2ꢀ% a uf 3ꢀ% angehoben w er d en.
S erielle s B a u en u n d d ie D igitali s ier u ng bei d er P lan u ng, z um
B ei sp iel du rch d igitale B a u antr ä ge, s ollen z u K o s ten s enk u n-
gen i m W ohn u ng s ne u ba u beitragen. D a s ge p lante B a u lan d-
m obili s ier u ng s ge s etz s oll K o mmu nen ein V orka ufs recht a uf
B a u lan d einr äum en u n d eine ent sp rechen d e ge s etzliche R e-
gel u ngen ent f ri s ten.
Am 24. J an u ar 2022 hatte d ie Bu n d e s regier u ng d ie B e w illi-
g u ng v on A ntr ä gen nach d er Bu n d e sfö r d er u ng fü r e ﬃ zien-
te G eb äud e (beg) d er KfW m it s o f ortiger W irk u ng ge s to pp t.
B etro ﬀ en w aren d ie d rei KfW-P rogra mm bereiche Eﬃ zienz-
ha us/Eﬃ zienzgeb äud e 55 i m N e u ba u (eh/eg55), Eﬃ zienzha us/
Eﬃ zienzgeb äud e 40 i m N e u ba u (eh/eg40) s o w ie E nergeti s che
S anier u ng. N icht betro ﬀ en w aren d ie beg-Fö r d er p rogra mm e
d er ba f a, d ie u n v er ä n d ert f ortge fü hrt w er d en. A l s G r u n d fü r
d en S to pp d er P rogra mm e nannte d ie Bu n d e s regier u ng d ie
i m M onat J an u ar s tark ge s tiegene Z ahl v on A ntr ä gen, d eren
k umu lierte Fö r d er summ e d ie j e w eil s bereitge s tellten M ittel
d e u tlich ü ber s tiegen h ä tten.
63
konzernlagebericht
P rogno s ebericht
Am 24. F ebr u ar 2022 hat d ie Russ i s che Föd eration d ie m ili-
t ä ri s che Aus einan d er s etz u ng m it d er U kraine e s kaliert u n d
ü ber d ie Os t u kraine a us ge d ehnt. D a s ge s a m te T erritori um
d er U kraine wu r d e d abei angegri ﬀ en. D ie Lä n d er d er Eu ro-
pä i s chen U nion u n d w eitere S taaten, u nter an d ere m a u ch d ie
us a, haben d ara uf hin w eitreichen d e S anktionen gegen r us-
s i s che I n s tit u tionen u n d P er s onen v erh ä ngt. D ie w irt s cha f t-
lichen M a ß nah m en betre ﬀ en u nter an d ere m d en F inanz s ek-
tor u n d d en E nergie s ektor. Ku rz nach B eginn d e s r uss i s chen
A ngri ﬀs reagieren d ie K a p ital- u n d A ktien mä rkte w elt w eit
u n d d er a m erikani s che s&p 500, d er e u ro pä i s che Eu ro S to xx
50 al s a u ch d er d e u t s che d a x gaben z u n ä ch s t nach. D ie w ei-
tere E nt w ickl u ng d er geo p oliti s chen K ri s e bleibt abz uw ar-
ten. I n s be s on d ere ihre Ausw irk u ngen a uf d a s W ach s t um in
D e u t s chlan d u n d sp eziell d ie E nergie p rei s e s in d m it hohen
U n s icherheiten beha f tet.
N ach d er P rogno s e d e s S tati s ti s chen Bu n d e s a m te s v o m 30.
S e p te m ber 2021 z u r V er ä n d er u ng d er A lter s gr upp en s etzt s ich
d ie A lter u ng d er B e vö lker u ng m it hoher Dy na m ik f ort. D e m-
nach w ir d d er A nteil d er ü ber 67-Jä hrigen bi s 2035 um 22ꢀ%
an s teigen. D ie Z ahl d er P en s ion ä re w ir d z w i s chen 2020 u n d
2035 d e m nach v on 16 M illionen a uf v ora uss ichtlich 20 M illio-
nen an w ach s en.
T rotz w eitgehen d s tabiler B e vö lker u ng s zahlen w ir d d ie A n-
zahl d er p ri v aten H a us halte nach d en B erechn u ngen d e s S ta-
ti s ti s chen Bu n d e s a m te s v on 41,4 M illionen i m J ahr 2020 a uf
42,6 M io. i m J ahr 2040 s teigen. Zu d en U r s achen geh ö ren
u nter an d ere m d er Rü ckgang bei d en E he s chlie ßu ngen u n d
G eb u rten, d ie z u neh m en d en P artner s cha f ten m it getrenn-
ten W ohn s itzen, d ie f ort s chreiten d e d e m ogra ﬁs che A lter u ng
v erb u n d en m it d er V erbe ss er u ng d er ge su n d heitlichen V er-
f a ssu ng ä lterer M en s chen, d ie l ä nger einen eigen s t ä n d igen
H a us halt fü hren k ö nnen, u n d s teigen d e A n f or d er u ngen an
ber uﬂ iche M obilit ä t, d ie d en T ren d z u kleineren H a us halten
fö r d ert. D en P rogno s en z uf olge w er d en d ie E in p er s onen-
ha us halte z w i s chen 2020 u n d 2040 v on 17,3 M illionen a uf
19,3 M illionen z u neh m en, wä hren d s ich d ie Z ahl d er Zw ei p er-
s onenha us halte v on 14,0 M illionen a uf 14,1 M illionen erh ö hen
w ir d. H a us halte m it d rei o d er m ehr P er s onen w er d en v on
10,1 M illionen a uf 9,2 M illionen z u r ü ckgehen.
4.2.2 soziodemograﬁsche entwicklung
D a s S tati s ti s che Bu n d e s a m t hat i m Ju li 2019 eine P rogno s e z u r
B e vö lker u ng s ent w ickl u ng in D e u t s chlan d hera us gegeben, d ie
d rei v er s chie d ene V arianten v or s tellt. V ariante 1 zeigt fü r d ie
V ora us berechn u ng d er B e vö lker u ng s zahl eine m o d erate E nt-
w ickl u ng d er G eb u rten u n d d er L eben s er w art u ng bei nie d-
riger N ettoz uw an d er u ng. D ie E in w ohnerzahl in D e u t s chlan d
wü r d e ge mäß d ie s er V ariante bi s z um J ahr 2060 um r u n d 8,8
M illionen E in w ohner a uf einen S tan d v on circa 74,4 M illionen
z u r ü ckgehen. D ie V ariante 2 zeigt eine m o d erate E nt w ickl u ng 4.2.3 entwicklung der immobilienmärkte
d er G eb u rtenrate, d er N ettoz uw an d er u ng u n d d er L eben s er-
w art u ng. D ie s wü r d e bi s z um J ahr 2060 z u eine m geringeren
Rü ckgang d er B e vö lker u ng a uf kna pp 78,2 M illionen E in w oh-
ner fü hren. V ariante 3 geht v on einer m o d eraten E nt w ickl u ng
d er G eb u rtenzahl u n d d er L eben s er w art u ng bei einer hohen
N ettoz uw an d er u ng a us. N ach eine m ge mäß igten A n s tieg d er
B e vö lker u ng wü r d e d ie E in w ohnerzahl in D e u t s chlan d i m J ahr
2060 bei et w a 83 M illionen s tagnieren.
Au ch 2022 w er d en d ie A kti v it ä ten a uf d en d e u t s chen Imm o-
bilien mä rkten v on d er C orona v ir us-P an d e m ie ge p r ä gt. T rotz
hoher I nzi d enzen s cheint s ich bei d er P an d e m iebek ämpfu ng
eine ge w i ss e E nt sp ann u ng abz u zeichnen. E r s te L ocker u ngen
s in d um ge s etzt u n d d ie Auf heb u ng w eiterer E in s chr ä nk u ngen
wu r d e angek ü n d igt. D a du rch w er d en n u n w ie d er d ie m ittel-
u n d lang f ri s tigen Eﬀ ekte a uf d ie Imm obilien mä rkte d e u tlicher
z u tage treten.
N ach d e m bereit s i m J ahr 2020 d ie B e vö lker u ng s zahl in
D e u t s chlan d er s t m al s s eit 2011 nicht w eiter ange s tiegen w ar,
haben E n d e 2021 nach einer er s ten S ch ä tz u ng d e s S tati s ti s chen
Bu n d e s a m te s (D e s tati s) 83,2 M illionen M en s chen in D e u t s ch-
lan d gelebt. D a s w aren et w a s o v iele w ie E n d e 2020 u n d E n d e
2019. Zw ar s tieg d ie Z ahl d er G eb u rten, d och s tan d d ie s en
eine eben f all s s teigen d e Z ahl an S terbe fä llen gegen ü ber. S o m it
ü bertra f en d ie S terbe fä lle erne u t d ie Z ahl d er G eb u rten. D ie s e
Lü cke konnte j e d och du rch d ie ge s tiegene N ettoz uw an d er u ng
ge s chlo ss en w er d en. 2020 w ar d ie N ettoz uw an d er u ng noch
ge su nken. L a u t d er m ittleren P rogno s e (V ariante 2) d e s S ta-
ti s ti s chen Bu n d e s a m te s s oll d ie B e vö lker u ng s zahl bi s 2030 a uf
et w a 83,3 M illionen u n d d a m it i m V ergleich z u E n d e 2021 um
r u n d 100.000 E in w ohner o d er um et w a 0,1ꢀ% an s teigen.
Ü ber alle S eg m ente d er Imm obilien mä rkte w ir d d a s T he m a
N achhaltigkeit v on d en M arktteilneh m ern in konkrete M a ß-
nah m en z u ü ber fü hren u n d d ie Eﬀ ekte e x akt z u m e ss en s ein.
D a fü r hat d ie e u eine N achhaltigkeit s ta x ono m ie f e s tgelegt,
d ie d ie B ereiche Umw elt, S oziale s u n d U nterneh m en sfü hr u ng
(E n v iron m ental, S ocial, an d C or p orate G o v ernance – k u rz
e s g) umf a ss t. D ie T a x ono m ie s oll d az u beitragen, K a p ital-
s tr öm e s t ä rker in nachhaltige A nlagen z u lenken. S ie hil f t d a-
m it, d en Eu ro p ean G reen D eal um z us etzen, m it d e m d ie e u bi s
z um J ahr 2050 kli m ane u tral w er d en s oll.
U nter d ie R eg u larien fä llt a u ch d ie A nlagekla ss e Imm obilien.
B ei N e u ba up ro j ekten s in d d ie s trengeren A n f or d er u ngen be-
reit s in d er P ro j ektier u ng ums etzbar u n d m ittler w eile S tan-
d ar d. D och d ie N e u ba uqu ote i s t v ergleich sw ei s e gering, s o-
d a ss d ie Ums etz u ng d er M a ß nah m en allein i m N e u ba u nicht
a us reicht. Fü r d a s E rreichen d er e s g-Z iele i m ge s a m ten G e-
b äud e s ektor s in d in D e u t s chlan d umf angreiche, ha up t sä ch-
lich energeti s che S anier u ngen d e s B e s tan ds u nab d ingbar.
D abei w ir d w eiterhin v on eine m ü ber du rch s chnittlichen
B e vö lker u ng s an s tieg in d en S t äd ten a us gegangen. S o s oll
B erlin a us gehen d v o m B e vö lker u ng ss tan d i m J ahr 2020 bi s
2030 um 4,1ꢀ% w ach s en, L ei p zig i m s elben Z eitra um s ogar
um 6,4ꢀ%. A ller d ing s s in d d ie P rogno s en fü r 2030 v or d e m
J ahr 2020 u n d d a m it v or d er C orona v ir us-P an d e m ie er s tellt
w or d en.
64
konzernlagebericht
P rogno s ebericht
Im D e u t s chlan d R eal Es tate M arket Ou tlook 2022 kon s tatiert
cbre v or alle m bei K a p ital s a mm el s tellen, b ö r s ennotierten
U nterneh m en u n d Imm obilien ﬁ nanzieren d en B anken h ö here
A n sp r ü che an d ie e s g-K on f or m it ä t d er G eb äud e. G leichzei-
tig s in d a u ch d ie Nu tzer z u neh m en d s en s ibili s iert u n d haben
w ach s en d e A n f or d er u ngen an nachhaltige F l ä chen. D ie s e er-
h ö hte N ach f rage fü hrt z u s teigen d en I n v e s t m entakti v it ä ten
i m P ro j ekt s eg m ent, w o F or w ar d D eal s einen w ach s en d en A n-
teil haben.
A nge s icht s ka um v orhan d ener A ngebot s re s er v en i m B e s tan d
s in d ne u e Nu tzer a uf d en N e u ba u ange w ie s en. Au ch d ie ne u-
en, ﬂ e x ibleren A rbeit sp latz m o d elle bra u chen m it u nter an d e-
re, m o d erne u n d e ﬃ ziente F l ä chen. D e s halb kalk u lieren d ie
P ro j ektent w ickler fü r d ie n ä ch s ten J ahre m it eine m hohen
B e d ar f an Bü ro ﬂä chen. cbre rechnet m it r u n d 7,0 M io. qm
N e u ba u- bz w. kern s anierten F l ä chen, d ie bi s E n d e 2024 an
d en M arkt ko mm en. D a v on s in d d erzeit bereit s 40ꢀ% v or v er-
m ietet o d er v on E igenn u tzern ab s orbiert. A llein 2022 ko m-
m en v ora uss ichtlich 2,0 M io. qm ne u a uf d en M arkt, d ie z u
56ꢀ% v or v er m ietet s in d.
cbre er w artet, d a ss d ie Imm obilien mä rkte in D e u t s chlan d kor-
re sp on d ieren d m it d e m ge s a m t w irt s cha f tlichen Aufs ch wu ng
ihre E rhol u ng sp ha s e f ort s etzen. N ach d e m 2021 a uf gr u n d v on
G ro ß tran s aktionen ein R ekor dj ahr w ar, rechnet cbre fü r 2022
m it eine m T ran s aktion sv ol um en v on 85 M r d. €. D a m it wü r d en
s ich d ie Käuf e u n d V erk äuf e a uf d e m N i v ea u d er v ergangenen
fü n f J ahre be w egen. E in h ö here s V ol um en wä re s eiten s d er
I n v e s torennach f rage mö glich, d och m angelt e s an ent sp re-
chen d en P ro du kten. N ach E in s ch ä tz u ng v on cbre w ir d d ie
N ach f rage nach d e u t s chen Imm obilien s o w ohl bei nationalen
al s a u ch internationalen I n v e s toren u ngebrochen hoch blei-
ben. G e f ragt s in d s ichere u n d nachhaltige I n v e s t m ent s in s be-
s on d ere in d en B ereichen W ohnen, Bü ro u n d L ogi s tik.
E inzelhandelsimmobilienmarkt
E ben f all s w eiter i m F ok us d er I n v e s toren s tehen E inzelhan-
d el s i mm obilien m it S ch w er pu nkt L eben sm ittel. A ber a u ch bei
inner s t äd ti s chen G e s ch äf t s h äus ern in T o p lage s in d d ie R en d i-
ten bereit s w ie d er r ü ckl äuﬁ g. Fü r d ie z w eite J ahre s h ä l f te 2022
er w artet cbre a u ch bei S ho pp ing-C entern s inken d e R en d iten.
D er E inzelhan d el sm arkt in s be s on d ere in d en S eg m enten
M o d e, T e x tilien, S ch u he u n d E lektro w aren s tan d s chon v or
d er P an d e m ie u nter D r u ck, m a ß geblich du rch d en z u neh m en-
d en O nline-H an d el. Du rch d ie M a ß nah m en z u r E in dämmu ng
d er C orona v ir us-P an d e m ie hat s ich d ie s e E nt w ickl u ng be-
s chle u nigt. G leich w ohl gibt e s a us S icht v on cbre a u ch E nt-
w ickl u ngen, d ie s ich p o s iti v a uf d en s tation ä ren E inzelhan d el
in d en I nnen s t äd ten a usw irken k ö nnen. S o v erharrt d ie Sp ar-
qu ote in D e u t s chlan d w eiterhin a uf hohe m N i v ea u v on r u n d
15ꢀ%. G leichzeitig erh ö hte s ich d a s V er mö gen d er D e u t s chen
a uf n u n m ehr f a s t 7,7 B io. €. Du rch s taatliche S t ü tz u ng sm a ß-
nah m en w ie z um B ei sp iel Ü berbr ü ck u ng s hil f en, Ku rzarbeiter-
gel d u n d d en W irt s cha f t ss tabili s ier u ng sf on ds s ank i m J ahr
2021 d ie Z ahl d er I n s ol v enzen i m M o d e- u n d T e x tileinzelhan-
d el gegen ü ber d e m V or j ahr. S tabili s ieren d fü r d ie F l ä chen-
nach f rage dü r f te s ich a u ch a usw irken, d a ss d er Bu n d e s ge-
richt s ho f in eine m G r u n ds atz u rteil f e s t s tellte, d a ss Hä n d ler,
d ie p an d e m iebe d ingt ihre L a d enge s ch äf te s chlie ß en muss-
ten, A n sp r u ch a uf eine A n p a ssu ng d er M iete haben k ö nnen.
B üroimmobilienmarkt
cbre z uf olge bleiben Bü roi mm obilien, in s be s on d ere C ore- u n d
C ore-p l us O b j ekte, d a s S ch w er pu nkt s eg m ent fü r in s tit u tio-
nelle I n v e s toren i m G e w erbei mm obilien m arkt. I n d e m M a ß e,
w ie d ie U nterneh m en u nter an d ere m du rch h y bri d e A rbeit s-
p latz m o d elle u n d ﬂ e x ible A rbeit s zeitl ösu ngen ihre M itarbeiter
in d ie Bü ro s z u r ü ckholen, w er d en s ich a u ch d ie Bü ro mä rkte
erholen. Fü r T o pﬂä chen w ir d w egen d e s begrenzten A ngebot s
m ittel f ri s tig m it h ö heren W ach s t ums raten bei d en Sp itzen-
m ieten gerechnet.
I n E r w art u ng p o s iti v er N achhole ﬀ ekte rechnet cbre i m J ahr
2022 m it einer kr äf tigen E rhol u ng d e s Bü ro v er m iet u ng sm ark-
te s s o w ie s teigen d er F l ä chennach f rage. Zw ar be s tehen U n s i-
cherheiten hin s ichtlich ne u er V arianten d e s C orona v ir us, d och
haben s ich v iele U nterneh m en organi s atori s ch u n d techni s ch
s o a uf ge s tellt, d a ss s ie a uf ge ä n d erte A n f or d er u ngen ﬂ e x ibel
reagieren k ö nnen. D a s p h ys i s che Bü ro w ir d trotz d er s tark ge-
s tiegenen B e d e u t u ng v on H o m eo ﬃ ce u n d R e m ote W orking
s eine B erechtig u ng i m k ü n f tigen A rbeit s alltag haben. Fü r d ie
T o p-L agen i s t cbre o p ti m i s ti s ch, d a ss d a s M ietni v ea u ten-
d enziell w eiter s teigen w ir d. D er H a up tgr u n d i s t d a s geringe
F l ä chenangebot. I n d en C entral Bus ine ss D i s trict s d er Bü ro-
m etro p olen betr ä gt d ie L eer s tan dsqu ote teil w ei s e u nter 2ꢀ%.
Wä hren d einige S eg m ente i m E inzelhan d el u nter d en Ausw ir-
k u ngen d er P an d e m ie erheblich gelitten haben, w ar nach E r-
kenntni ss en v on cbre d a s P re m i um- u n d Luxuss eg m ent w eni-
ger v on einer Zu r ü ckhalt u ng d er Ku n d en betro ﬀ en. I n einigen
B ereichen d ie s e s S eg m ent s ten d ierten d ie Ku n d en s ogar z u r
A n s cha ﬀu ng h ö her w ertiger P ro du kte. I n d er G a s trono m ie
etablieren s ich ne u e K onze p te, d ie m it d e u tlich w eniger R a um
a us ko mm en. G enerell zeichnet s ich i m E inzelhan d el i mm er
d e u tlicher ab, d a ss V erka ufs konze p te, d ie einen M i x an K a-
n ä len fü r d en Ku n d enz u gang anbieten, er f olgreich s in d. Zum
einen zeigte s ich, d a ss bei W ie d erer öﬀ n u ng d er s tation ä ren
L a d enge s ch äf te d er O nline-Ums atz z u r ü ckging. Zum an d eren
s t ä rkt d ie inner s t äd ti s che F iliale nach w ei s lich d a s B ran d Bu il-
d ing u n d u nter s t ü tzt d a du rch d en O nline-Ums atz m erklich.
65
konzernlagebericht
P rogno s ebericht
W ohnimmobilienmarkt
4.3 ausblick für den gateway-konzern
Im B ericht sj ahr w ar d a s W ohn s eg m ent du rch gro ß e K on s oli-
d ier u ngen ge p r ä gt. E ine v ergleichbare G r öß enor d n u ng i s t i m
J ahr 2022 nicht z u er w arten. cbre er w artet, d a ss a uf gr u n d d er
s tabilen E rtr ä ge d ie N ach f rage nach W ohni mm obilien i m in-
s tit u tionellen S eg m ent hoch bleiben w ir d. Fü r 2022 er w artet
cbre ein T ran s aktion sv ol um en i m in s tit u tionellen W ohn s ektor
v on bi s z u 30 M r d. €. A nge s icht s d e s gro ß en N ach f rage ü ber-
hang s dü r f ten d ie Sp itzenren d iten in d en fü n f gr öß ten S t äd ten
D e u t s chlan ds m o d erat s inken. I n s ge s a m t w ir d s ich d ie R en d i-
teko mp re ss ion hin z u r Zw ei-P rozent-M arke f ort s etzen.
D ie P rogno s e fü r gate w a y ba s iert a uf einer internen U nter-
neh m en sp lan u ng, d ie d ie akt u elle G e s ch äf t s ent w ickl u ng u n d
mö gliche C hancen u n d R i s iken inkl ud iert. D ar ü ber hina us
w er d en in d ie P rogno s e d ie w e s entlichen ge s a m t ö kono m i-
s chen R ah m enbe d ing u ngen u n d d ie fü r Imm obilien u nterneh-
m en rele v anten v olk sw irt s cha f tlichen F aktoren m it einbe-
zogen. D ie P rogno s e wu r d e in Ü berein s ti mmu ng m it d en i m
K onzernab s chl uss ange w en d eten R echn u ng s leg u ng s gr u n d-
sä tzen er s tellt.
Aus A nleger s icht attrakti v s in d N e u ba up ro j ekte, bei d enen
s ich in s tit u tionelle A nleger v er s t ä rkt in F or m v on F or w ar d
D eal s o d er la uf en d en P ro j ekt ﬁ nanzier u ngen engagieren. Au ch
internationale I n v e s toren w er d en 2022 v er s t ä rkt in d e u t s che
W ohn p latt f or m en in v e s tieren, p rogno s tiziert cbre. M it d er
W ie d era uf nah m e d er P r äs enz v eran s talt u ngen an d en U ni v er-
s it ä ten dü r f te d a s s eit 2021 w ie d er anziehen d e I ntere ss e inter-
nationaler I n v e s toren a m S eg m ent M ikro w ohnen u n d S t ud en-
ti s che s W ohnen in D e u t s chlan d z u neh m en.
D ie co v i d-19-P an d e m ie be s ti mm t w eiterhin d ie akt u elle S it u a-
tion u n d d a s G e s ch äf t s leben. M it B lick a uf d en w eiteren J ah-
re sv erla uf 2022 s ieht d ie gate w a y aber eine w eitere B er u hi-
g u ng v on P an d e m ie be d ingten negati v en Eﬀ ekten.
D a s U nterneh m en s ieht du rch d ie co v i d-19-P an d e m ie w ei-
terhin a u ch C hancen a uf d e m B e s cha ﬀu ng sm arkt du rch d en
E r w erb v on Imm obilien in be s on d er s g u ten L agen o d er z u
be s on d er s g u ten K on d itionen. D er V or s tan d d er gate w a y be-
obachtet aber d ie w irt s cha f tlichen Ausw irk u ngen d er co v i d-
19-P an d e m ie s ehr gena u u n d anal ys iert d ie akt u ellen G e-
gebenheiten, R i s iken u n d C hancen i m Zu ge d e s R i s iko- u n d
C hancen m anage m ent-Sys te ms.
I n d en B all u ng s r äum en w ir d d ie M ietnach f rage a uf gr u n d d er
hohe Zu z u g s raten s teigen. Um d en A n s tieg d er N e uv ertrag s-
m ieten z u bre ms en, s etzt d ie ne u e Bu n d e s regier u ng v or alle m
a uf d ie Ausw eit u ng d e s W ohnra um angebot s in d en M etro p ol-
r äum en. D az u wu r d e i m K oalition sv ertrag d ie S cha ﬀu ng v on
jä hrlich 400.000 ne u en W ohn u ngen, d a v on ein V iertel i m
s ozialen W ohn u ng s ba u, angek ü n d igt. Zud e m s ollen d ie K o m-
mu nen d abei u nter s t ü tzt w er d en, P otenzial ﬂä chen fü r d en
W ohn u ng s ba u z u i d enti ﬁ zieren. G leichzeitig erho ﬀ t m an s ich
v on d er D igitali s ier u ng u n d d er S t ä rk u ng d e s s eriellen B a u-
en s, d a ss W ohnra um g ü n s tiger al s bi s lang ge s cha ﬀ en w er d en
kann. D ie nachhaltige S ta d tent w ickl u ng s oll f orciert w er d en.
Zud e m w ill d ie R egier u ng W ohn u ng s ge s ell s cha f ten du rch d ie
W ie d erein fü hr u ng d er G e m einn ü tzigkeit, du rch I n v e s tition s-
z u lagen u n d d ie E rh ö h u ng d er linearen A b s chreib u ng a uf
W ohn u ng s ne u ba u a uf 3ꢀ% u nter s t ü tzen. D ar ü ber hina us s oll
d er bi s herige M ieter s ch u tz in G ebieten m it ange sp annte m
W ohn u ng sm arkt du rch d ie V erl ä nger u ng d er M ietbre ms e
bi s z um J ahr 2029 ge s t ä rkt w er d en. cbre er w artet, d a ss d ie-
s e M a ß nah m en d az u beitragen w er d en, d a s Z iel v ol um en v on
400.000 W ohn u ngen jä hrlich z u erreichen.
Auss chlaggeben d fü r d ie G e s ch äf t s ent w ickl u ng s in d d ie z u-
k ü n f tig ge p lanten V erk äuf e i m Zu ge v on F or w ar d S ale s i m
S eg m ent W ohni mm obilienent w ickl u ng. Auf gr u n d v on ge-
p lanten w eiteren A nk äuf en w ir d d a s g dv i m V ergleich z um
J ahre s en d e 2021 in eine m nie d rigen ein s telligen M illiar d enbe-
reich w ach s en. U nter B er ü ck s ichtig u ng er f olgter Zu k äuf e i m
G e s ch äf t sj ahr 2021 u n d w eiterer ge p lanter A k qu i s itionen i m
la uf en d en G e s ch äf t sj ahr er w artet d er V or s tan d fü r d a s G e-
s ch äf t sj ahr 2022 ein ebit a djus te d v on 125–140 M io. € s o w ie
ein K onzernergebni s v or S te u ern (ebt) v on 70–85 M io. €.
66
konzernlagebericht
I nterne s K ontroll sys te m u n d R i s iko m anage m ent sys te m bezogen a uf d en K onzernrechn u ng s leg u ng sp roze ss
R i s ikoberichter s tatt u ng in B ez u g a uf d ie V er w en du ng v on F inanzin s tr um enten
5. internes kontrollsystem
6. risikoberichterstattung
in bezug auf die verwendung
von ﬁnanzinstrumenten
und risikomanagement-
system bezogen auf den
konzernrechnungslegungs-
prozess
grundsätze des ﬁnanzrisikomanagements
D a s R i s iko m anage m ent d e s K onzern s w ir d du rch eine zent-
rale F inanzabteil u ng i m R ah m en d er L eitlinien ge s te u ert, d ie
d ie G e s ch äf t s leit u ng geneh m igt hat. D ie s e F inanzabteil u ng
i d enti ﬁ ziert, be u rteilt u n d s te u ert ﬁ nanzielle R i s iken in enger
Zus a mm enarbeit m it d en o p erati v en E inheiten bz w. A btei-
l u ngen d e s K onzern s. D ie G e s ch äf t s leit u ng s tellt s chri f tliche
G r u n dsä tze fü r d ie G e s a m tri s iko s te u er u ng u n d fü r be s ti mm-
te B ereiche w ie z.ꢀB. Z in sä n d er u ng s ri s iko, Ausf allri s iko o d er
L i qu i d it ä t ss te u er u ng bereit.
D a s R i s iko m anage m ent d e s K onzern s w ir d du rch eine zent-
rale F inanzabteil u ng i m R ah m en d er L eitlinien ge s te u ert, d ie
d ie G e s ch äf t s leit u ng geneh m igt hat. D ie s e F inanzabteil u ng
i d enti ﬁ ziert, be u rteilt u n d s te u ert ﬁ nanzielle R i s iken in enger
Zus a mm enarbeit m it d en o p erati v en E inheiten bz w. A bteil u n-
gen d e s K onzern s.
D a s R i s iko m anage m ent sys te m s ieht eine f ortla uf en d e B e w er-
t u ng u n d A nal ys e aller fü r gate w a y rele v anten R i s iken v or, um
a uf p otenziell ge fä hr d en d e R i s iken f r ü hzeitig u n d ange m e ss en
reagieren z u k ö nnen – d az u z ä hlt a u ch d ie B eobacht u ng u n d
Ev al u ier u ng d e ﬁ nierter C hancen. A l s T eilbereich d e s K onzern-
R i s iko m anage m ent sys te ms hat gate w a y ein I nterne s K ont-
roll sys te m (ik s) in B ez u g a uf d ie or d n u ng s ge mäß e u n d d en
rechtlichen V or s chri f ten ent sp rechen d e R echn u ng s leg u ng
eingerichtet, bei d e m i m R ah m en d e ﬁ nierter K ontroll m a ß-
nah m en d er R echn u ng s leg u ng sp roze ss begleitet w ir d. Fü r
E in s atz u n d la uf en d e Ev al u ier u ng bz w. W eiterent w ickl u ng d e s
ik s i s t d er V or s tan d d er gate w a y v erant w ortlich, in d e ss en
V erant w ort u ng s bereich d a s ik s ange s ie d elt i s t. D er V or s tan d
tr ä gt s o m it d ie G e s a m t v erant w ort u ng fü r Aus ge s talt u ng u n d
Ums etz u ng d e s ik s, er hat aber gleichzeitig fü r d e ss en Ums et-
z u ng i m K onzern P roze ss- u n d K ontroll v erant w ortliche d e ﬁ-
niert, u n d e s s in d allen M itarbeiterinnen u n d M itarbeitern v on
gate w a y, d ie in d en R echn u ng s leg u ng sp roze ss in v ol v iert s in d,
klare R ollen z u geor d net.
D a s F inanzri s iko m anage m ent beinhaltet d ie S te u er u ng u n d
B egrenz u ng d er ﬁ nanziellen R i s iken a us d er o p erati v en G e-
s ch äf t s t ä tigkeit. Es beinhaltet ein kontin u ierliche s, rollieren-
d e s L i qu i d it ä t s controlling, d a s in s be s on d ere a uf d ie V er m ei-
du ng w e s entlicher F or d er u ng s a usfä lle u n d d ie S icher u ng d e s
F inanzbe d ar f e s d e s la uf en d en G e s ch äf te s gerichtet i s t.
Zu r B egrenz u ng d e s F or d er u ng s a usf allri s iko s w ir d d a s E igen-
t um an v erka uf ten O b j ekten gr u n dsä tzlich er s t nach E inzah-
l u ng d e s K a ufp rei s e s an d en E r w erber ü bertragen. Z in sä n d e-
r u ng s ri s iken sp ielen a uf gr u n d d er ü ber w iegen d en Ku rz f ri s tig-
keit d er K re d ita uf nah m en keine w e s entliche R olle.
H in s ichtlich einer E in s ch ä tz u ng d er R i s iken in B ez u g a uf d ie
C orona v ir us-P an d e m ie v er w ei s en w ir a uf d ie Ausfü hr u ngen
u nter K a p itel 3 R i s iken u n d C hancenbericht u n d K a p itel 4
P rogno s ebericht.
D a s rechn u ng s leg u ng s bezogene ik s wu r d e m it d e m Z iel in s tal- kapitalmanagement
liert, eine or d n u ng s ge mäß e u n d ge s etze s tre u e F inanzbericht-
er s tatt u ng i m S inne d er ein s chl ä gigen R echn u ng s leg u ng s-
u n d C o mp liance-V or s chri f ten fü r d en gate w a y-K onzern z u
ge wä hrlei s ten. D ie s e er f olgt organi s atori s ch fü r alle K onzern-
bereiche u n d in d en K onzernab s chl uss einbezogene G e s ell-
s cha f ten du rch d ie K onzern mu tterge s ell s cha f t G ate w a y R eal
D er K onzern ü ber p r üf t regel mäß ig i m R ah m en d er E r s tell u ng
v on J ahre s- u n d Zw i s chenab s chl üss en s eine K a p ital s tr u kt u r.
E ben s o w ir d du rch eine m in d e s ten s m onatliche u n d rollieren-
d e L i qu i d it ä t sp lan u ng d er k u rz- u n d m ittel f ri s tige K a p italbe d ar f
ge s te u ert.
Es tate ag. E inzelrechn u ng s leg u ngen a us d en einbezogenen zinsänderungsrisiko
G e s ell s cha f ten w er d en v on v er s chie d enen M itarbeiterinnen
u n d M itarbeitern d er K onzern mu tterge s ell s cha f t ü ber p r üf t
u n d in d ie K onzern ﬁ nanzberichter s tatt u ng einbezogen. B ei
allen S chritten, d ie in d ie s e m P roze ss er f olgen, w ir d d e m
G ebot d er Fu nktion s trenn u ng u n d d e m V ier-Au gen-P rinzi p
R echn u ng getragen.
R i s iken a us Z in sä n d er u ngen e x i s tieren fü r d en K onzern gr u n d-
sä tzlich i m Zus a mm enhang m it d er Auf nah m e v on D arlehen
z u r F inanzier u ng d e s A nka ufs v on Imm obilien. I n d en D arle-
hen sv ertr ä gen wu r d e ü ber w iegen d eine f e s te V erzin su ng d er
k ü n f tigen D arlehen sv erbin d lichkeiten v ereinbart. Z in ss iche-
r u ng s ge s ch äf te z u r R e du zier u ng d e s R i s iko s v on Z in sä n d e-
r u ngen wu r d en bi s her nicht abge s chlo ss en.
N ach A b s chl uss er s tell u ng w er d en J ahre s- u n d K onzernab-
s chl uss ge m ein s a m m it d e m L agebericht d e m P r üfu ng s a us-
s ch uss i m Aufs icht s rat v orgelegt. D er P r üfu ng s a uss ch uss i s t
a u ch la uf en d in d ie W eiterent w ickl u ng d e s rechn u ng s leg u ng s-
bezogenen ik s u n d d e s R i s iko m anage m ent sys te ms in v ol v iert.
67
konzernlagebericht
R i s ikoberichter s tatt u ng in B ez u g a uf d ie V er w en du ng v on F inanzin s tr um enten
ausfallrisikomanagement
liquiditätsrisiko
U nter d e m Ausf allri s iko v er s teht m an d a s R i s iko eine s V erl us-
te s fü r d en K onzern, w enn eine V ertrag sp artei ihren v ertrag-
lichen V er pﬂ icht u ngen nicht nachko mm t. D er K onzern geht
G e s ch äf t sv erbin du ngen le d iglich m it kre d it wü r d igen V er-
trag sp arteien ein u n d f all s ange m e ss en u nter E inhol u ng v on
S icherheiten, um d ie R i s iken eine s V erl us te s a us d er N icht-
er fü ll u ng v on V er pﬂ icht u ngen z u m in d ern. D er K onzern v er-
w en d et v er fü gbare F inanzin f or m ationen s o w ie s eine eigenen
H an d el s a uf zeichn u ngen, um s eine Ku n d en z u be w erten. D a s
R i s iko-Exp o su re d e s K onzern s w ir d f ortla uf en d ü ber w acht.
B e s on d ere Ausf allri s iken, d ie in d er R egel bei w e s entlichen
D ie V erant w ort u ng fü r d a s L i qu i d it ä t s ri s iko m anage m ent liegt
bei m V or s tan d, d er ein ange m e ss ene s K onze p t z u r S te u e-
r u ng d er k u rz-, m ittel- u n d lang f ri s tigen F inanzier u ng s- u n d
L i qu i d it ä t s an f or d er u ngen a uf geba u t hat. D er K onzern s te u ert
L i qu i d it ä t s ri s iken du rch d a s H alten v on ange m e ss enen Rü ck-
lagen, K re d itlinien bei B anken u n d du rch s t ä n d ige s Ü ber w a-
chen d er p rogno s tizierten u n d tat sä chlichen C a s h ﬂ o ws u n d
A b s ti mmu ngen d er Fä lligkeit sp ro ﬁ le v on ﬁ nanziellen V er mö-
gen sw erten u n d V erbin d lichkeiten.
F or d er u ngen a us Imm obilien- u n d B eteilig u ng sv erk äuf en ﬁnanzierungsrisiko
s o w ie bei M akler p ro v i s ionen gegen ü ber in s tit u tionellen A n-
legern ent s tehen, w er d en s e p arat betrachtet.
gate w a y i s t fü r d en E r w erb v on U nterneh m en u n d Imm obi-
lien s o w ie d ie la uf en d e G e s ch äf t s t ä tigkeit a uf d ie G e wä hr u ng
v on B ankkre d iten, A nleihen s o w ie D arlehen nahe s tehen d er
U nterneh m en ange w ie s en.
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen be s tehen ge-
gen ü ber einer gro ß en A nzahl v on Ku n d en in v er s chie d enen
Bu n d e s l ä n d ern D e u t s chlan ds. I n d er R egel han d elt e s s ich um
P ri v at p er s onen bz w. G e w erbetreiben d e, d ie Imm obilien d e s
K onzern s m ieten o d er er w orben haben.
E ben s o i s t bei a us la uf en d en K re d iten, in s be s on d ere i m R ah-
m en d er Imm obilien ﬁ nanzier u ng, d ie z um T eil n u r k u rz f ri s tig
er f olgt u n d regel mäß ig p rolongiert w er d en muss, eine V er-
l ä nger u ng bz w. R e ﬁ nanzier u ng d ie s er D arlehen n ö tig. I n allen
Fä llen be s teht d a s R i s iko, d a ss eine V erl ä nger u ng nicht bz w.
nicht z u d ie s en o d er z u an d eren K on d itionen mö glich i s t.
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen w er d en nach
einer ange m e ss enen E in s ch ä tz u ng a us geb u cht, w enn keine
R eali s ierbarkeit m ehr gegeben i s t. D a s i s t u.ꢀa. gegeben, w enn
d er S ch u l d ner e s v er säum t, s ich gegen ü ber d e m K onzern z u
eine m Rü ckzahl u ng sp lan z u v er pﬂ ichten.
D a s M arktri s iko fü r d ie B ankkre d ite i s t relati v gering, d a d ie
be s tehen d en K re d ite ü ber w iegen d f e s t v erzin s lich bz w. k u rz-
f ri s tig s in d.
sonstige ﬁnanzielle vermögenswerte
S on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte be s tehen v or alle m a uf-
gr u n d d er i m G e s ch äf t sj ahr v orgeno mm enen A nteil sv er äuß e-
r u ngen u n d in d ie s e m Zus a mm enhang ent s tan d enen V erk äu-
f er d arlehen sf or d er u ngen. Im G e s ch äf t sj ahr wu r d en hiera us
bereit s w e s entliche Z ahl u ngen v ereinbart.
Auf gr u n d v ora uss ichtlich d a u erha f ter W ert m in d er u ngen wu r-
d en i m v orangegangen G e s ch äf t sj ahr in V or j ahren ent s tan d e-
ne s on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte a us geb u cht. W ir v er-
w ei s en a uf A nhangangabe 3.6.
D ie Ä n d er u ng d e s K re d itri s iko s v on D arlehen sf or d er u ngen
gegen ü ber konzern f re md en D ritten w ir d gr u n dsä tzlich in d i-
v i du ell ü ber w acht u n d ge s te u ert.
zahlungsmittel und
zahlungsmitteläquivalente
D ie Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente w er d en bei
B anken u n d F inanzin s tit u ten hinterlegt. D er K onzern ni mm t
an, d a ss s eine Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente
a uf G r u n d lage d er e x ternen R ating s d er B anken u n d F inanz-
in s tit u te ein geringe s Ausf allri s iko a ufw ei s en. D ie W ert m in-
d er u ng s a ufw en du ngen i m B ereich d er Z ahl u ng sm ittel u n d
Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente s in d fü r d en K onzern v on u nterge-
or d neter B e d e u t u ng.
68
konzernlagebericht
Ü bernah m erele v ante A ngaben u n d E rl äu ter u ngen
7. übernahmerelevante
gesetzliche vorschriften und bestimmungen
angaben und erläuterungen der satzung über die ernennung und
abberufung von vorstandsmitgliedern
D ie nach f olgen d en A ngaben nach §§ꢀ289 a, 315 a hgb geben d ie und die änderung der satzung
V erh ä ltni ss e w ie d er, w ie s ie a m B ilanz s tichtag be s tan d en. M it
d er nach f olgen d en E rl äu ter u ng d ie s er A ngaben w ir d gleich-
zeitig d en A n f or d er u ngen eine s erl äu tern d en B ericht s ge mäß
§ꢀ176 A b s. 1 S atz 1 A kt G ent sp rochen.
D ie B e s tell u ng u n d A bber ufu ng d er M itglie d er d e s V or s tan-
d e s richtet s ich nach d en §§ꢀ84, 85 A kt G s o w ie §ꢀ7 d er S at-
z u ng. G e mäß §ꢀ7 A b s. 1 d er S atz u ng be s teht d er V or s tan d a us
m in d e s ten s einer P er s on. Fü r d ie B e s tell u ng u n d A bber ufu ng
einzelner o d er säm tlicher M itglie d er d e s V or s tan d e s s ieht d ie
S atz u ng keine S on d erregel u ngen v or. D ie B e s tell u ng u n d A b-
ber ufu ng liegt in d er Zus t ä n d igkeit d e s Aufs icht s rate s. D ie s er
be s tellt V or s tan dsm itglie d er fü r eine m a x i m ale Am t s zeit v on
fü n f J ahren. E ine w ie d erholte B e s tell u ng o d er V erl ä nger u ng
d er Am t s zeit, j e w eil s fü r h ö ch s ten s fü n f J ahre, i s t – v orbehalt-
lich §ꢀ84 A b s. 1 S atz 3 A kt G – z u l äss ig.
zusammensetzung des gezeichneten
kapitals
D a s gezeichnete K a p ital (G r u n d ka p ital) d er G ate w a y R eal
Es tate ag betr u g z um 31. D eze m ber 2021 186.764.040,00 €.
Es i s t in 186.764.040 a uf d en I nhaber la u ten d e S t ü ckaktien
ohne N ennbetrag eingeteilt. D a s G r u n d ka p ital i s t v oll s t ä n d ig
einbezahlt. M it allen A ktien d er G e s ell s cha f t s in d d ie gleichen
R echte u n d Pﬂ ichten v erb u n d en. J e d e A ktie v er m ittelt eine
S ti mm e u n d d en gleichen A nteil a m G e w inn. D ie R echte u n d
Pﬂ ichten a us d en A ktien ergeben s ich a us d en ge s etzlichen
V or s chri f ten. Zum 31. D eze m ber 2021 hielt d ie G e s ell s cha f t
keine eigenen A ktien.
S atz u ng sä n d er u ngen er f olgen nach d en §§ꢀ119 A b s. 1 N r. 6, 179,
133 A kt G s o w ie §§ꢀ12 A b s. 2 u n d 16 A b s. 4 d er S atz u ng. D ie
S atz u ng s tellt keine w eiteren E r f or d erni ss e fü r S atz u ng sä n d e-
r u ngen a uf. D ie B e s chl üss e d er H a up t v er s a mm l u ng w er d en,
s o w eit nicht z w ingen d ge s etzliche V or s chri f ten entgegen s te-
hen, m it ein f acher M ehrheit d er abgegebenen S ti mm en u n d,
s o f ern d a s G e s etz a uß er d er S ti mm en m ehrheit eine K a p ital-
m ehrheit v or s chreibt, m it d er ein f achen M ehrheit d e s bei
d er B e s chl ussf a ssu ng v ertretenen G r u n d ka p ital s ge f a ss t. D er
Aufs icht s rat i s t z u S atz u ng sä n d er u ngen er mä chtigt, d ie n u r
d eren F a ssu ng betre ﬀ en.
direkte und indirekte beteiligungen
am kapital, die 1 0ꢀ% der stimmrechte
überschreiten
N ach d er jü ng s ten betre ﬀ en d en S ti mm recht sm itteil u ng h ä lt
H err N orbert K etterer, S ch w eiz in s ge s a m t 66,24ꢀ% d er S ti mm-
rechte d er G e s ell s cha f t.
befugnisse des vorstands zur ausgabe
N ach d er jü ng s ten betre ﬀ en d en S ti mm recht sm itteil u ng h ä lt von aktien
F ra u S an d ra K etterer, S ch w eiz 12,41ꢀ% d er S ti mm rechte d er
G e s ell s cha f t.
D ie B e fu gni ss e d e s V or s tan d e s d er G e s ell s cha f t, A ktien a us z u-
geben, ber u hen säm tlich a uf ent sp rechen d en E r mä chtig u ng s-
be s chl üss en d er H a up t v er s a mm l u ng, d eren w e s entlicher I n-
halt nach f olgen d d arge s tellt w ir d:
N ach d er jü ng s ten betre ﬀ en d en S ti mm recht sm itteil u ng h ä lt
H err Y annick P atrick H eller, S ch w eiz in s ge s a m t 10,31ꢀ% d er
S ti mm rechte d er G e s ell s cha f t.
G enehmigtes K apital
D er V or s tan d i s t er mä chtigt, d a s G r u n d ka p ital d er G e s ell s cha f t
m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s bi s z um 21. Au g us t 2023
gegen B ar- u n d/o d er S acheinlagen ein m al o d er m ehr m al s, in s-
ge s a m t h ö ch s ten s um einen B etrag v on 67.914.196,00 € du rch
Aus gabe v on bi s z u 67.914.196 ne u en a uf d en I nhaber la u ten-
d en S t ü ckaktien d er G e s ell s cha f t z u erh ö hen (G eneh m igte s
K a p ital 2018/i). D ie ne u en A ktien s in d d en A ktion ä ren gr u n d-
sä tzlich z um B ez u g anz u bieten; s ie k ö nnen a u ch v on eine m
o d er m ehreren K re d itin s tit u t(en) o d er eine m o d er m ehreren
ihnen gleichge s tellten I n s tit u t(en) m it d er V er pﬂ icht u ng ü ber-
no mm en w er d en, s ie d en A ktion ä ren z um B ez u g anz u bieten
(m ittelbare s B ez u g s recht). D er V or s tan d i s t j e d och er mä ch-
tigt, m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s d a s ge s etzliche B e-
z u g s recht d er A ktion ä re in f olgen d en Fä llen a us z us chlie ß en:
Zu beachten i s t, d a ss d ie z u letzt ge m el d ete A nzahl an S ti mm-
rechten s ich z w i s chenzeitlich ohne E nt s tehen einer M el d e-
pﬂ icht gegen ü ber d er G e s ell s cha f t innerhalb d er j e w eiligen
S ch w ellen w erte ge ä n d ert haben k ö nnte.
aktien mit sonderrechten,
die kontrollbefugnisse verleihen
A ktien m it S on d errechten, d ie K ontrollbe fu gni ss e v erleihen,
e x i s tieren nicht.
art der stimmrechtskontrolle, wenn
arbeitnehmer am kapital beteiligt
sind und ihre kontrollrechte nicht
unmittelbar ausüben
B eteilig u ngen v on A rbeitneh m ern a m K a p ital d er G e s ell-
s cha f t, bei d enen d ie A rbeitneh m er ihre K ontrollrechte nicht
u n m ittelbar s elb s t a usü ben, be s tehen nicht.
(aa) s o w eit d ie s z um Aus gleich v on Sp itzenbetr ä gen er f or-
d erlich i s t;
69
konzernlagebericht
Ü bernah m erele v ante A ngaben u n d E rl äu ter u ngen
(bb) w enn d ie K a p italerh ö h u ng gegen B areinlagen er f olgt
u n d d er a uf d ie ne u en A ktien, fü r d ie d a s B ez u g s recht
a us ge s chlo ss en w ir d, in s ge s a m t ent f allen d e anteilige
B etrag d e s G r u n d ka p ital s 10ꢀ% w e d er d e s i m Z eit pu nkt
d e s W irk s a mw er d en s noch d e s i m Z eit pu nkt d er Aus-
ü b u ng d ie s er E r mä chtig u ng v orhan d enen G r u n d ka p ital s
ü ber s teigt u n d d er Aus gabebetrag d en Bö r s en p rei s d er
bereit s notierten A ktien gleicher G att u ng u n d Auss tat-
t u ng z um Z eit pu nkt d er en d g ü ltigen F e s tleg u ng d e s
Aus gabebetrag s nicht w e s entlich i m S inne d er §§ꢀ203
A b s. 1 u n d 2, 186 A b s. 3 S atz 4 A kt G u nter s chreitet. Auf
d ie s e B egrenz u ng a uf 10ꢀ% d e s G r u n d ka p ital s i s t d er j e-
nige anteilige B etrag d e s G r u n d ka p ital s anz u rechnen,
d er a uf A ktien ent fä llt, d ie wä hren d d er L a uf zeit d ie s er
E r mä chtig u ng in u n m ittelbarer, s innge mäß er o d er ent-
sp rechen d er A n w en du ng v on §ꢀ186 A b s. 3 S atz 4 A kt G
u nter Auss chl uss d e s B ez u g s recht s a us gegeben o d er v er-
äuß ert w er d en. Auf d ie B egrenz u ng a uf 10ꢀ% d e s G r u n d-
ka p ital s i s t f erner d er j enige anteilige B etrag d e s G r u n d-
ka p ital s anz u rechnen, d er a uf A ktien ent fä llt, d ie z u r
B e d ien u ng v on S ch u l dv er s chreib u ngen m it W an d l u ng s-
o d er Op tion s rechten bz w. z u r E r fü ll u ng v on W an d l u ng s-
o d er Op tion spﬂ ichten a us W an d el- u n d/o d er Op tion s-
s ch u l dv er s chreib u ngen, w elche wä hren d d er L a uf zeit
d ie s er E r mä chtig u ng u nter Auss chl uss d e s B ez u g s recht s
d er A ktion ä re ge mäß §§ꢀ221 A b s. 4 S atz 2, 186 A b s. 3 S atz
4 A kt G begeben w er d en, a us z u geben s in d;
aa) s o w eit d ie s z um Aus gleich v on Sp itzenbetr ä gen er f or-
d erlich i s t;
bb) w enn d ie K a p italerh ö h u ng gegen B areinlagen er f olgt
u n d d er a uf d ie ne u en A ktien, fü r d ie d a s B ez u g s recht
a us ge s chlo ss en w ir d, in s ge s a m t ent f allen d e anteilige B e-
trag d e s G r u n d ka p ital s 10ꢀ% w e d er d e s i m Z eit pu nkt d e s
W irk s a mw er d en s noch d e s i m Z eit pu nkt d er Ausü b u ng
d ie s er E r mä chtig u ng v orhan d enen G r u n d ka p ital s ü ber-
s teigt u n d d er Aus gabebetrag d en Bö r s en p rei s d er be-
reit s notierten A ktien gleicher G att u ng u n d Auss tatt u ng
z um Z eit pu nkt d er en d g ü ltigen F e s tleg u ng d e s Aus gabe-
betrag s nicht w e s entlich i m S inne d er §§ꢀ203 A b s. 1 u n d 2,
186 A b s. 3 S atz 4 A kt G u nter s chreitet. Auf d ie s e B egren-
z u ng a uf 10ꢀ% d e s G r u n d ka p ital s i s t d er j enige anteilige
B etrag d e s G r u n d ka p ital s anz u rechnen, d er a uf A ktien
ent fä llt, d ie wä hren d d er L a uf zeit d ie s er E r mä chtig u ng
in u n m ittelbarer, s innge mäß er o d er ent sp rechen d er
A n w en du ng v on §ꢀ186 A b s. 3 S atz 4 A kt G u nter Aus-
s chl uss d e s B ez u g s recht s a us gegeben o d er v er äuß ert
w er d en. Auf d ie B egrenz u ng a uf 10ꢀ% d e s G r u n d ka p ital s
i s t f erner d er j enige anteilige B etrag d e s G r u n d ka p ital s
anz u rechnen, d er a uf A ktien ent fä llt, d ie z u r B e d ien u ng
v on S ch u l dv er s chreib u ngen m it W an d l u ng s- o d er Op-
tion s rechten bz w. z u r E r fü ll u ng v on W an d l u ng s- o d er
Op tion spﬂ ichten a us W an d el- u n d/o d er Op tion ss ch u l d-
v er s chreib u ngen, w elche wä hren d d er L a uf zeit d ie s er
E r mä chtig u ng u nter Auss chl uss d e s B ez u g s recht s d er
A ktion ä re ge mäß §§ꢀ221 A b s. 4 S atz 2, 186 A b s. 3 S atz 4
A kt G begeben w er d en, a us z u geben s in d;
(cc) bei K a p italerh ö h u ngen gegen S acheinlagen z u r G e wä h-
r u ng v on A ktien z um Zw eck d e s E r w erb s v on Imm obi-
lien, Imm obilien p ort f olio s, U nterneh m en, U nterneh-
m en s teilen o d er B eteilig u ngen an U nterneh m en s o w ie
z um E r w erb v on s on s tigen V er mö gen s gegen s t ä n d en
ein s chlie ß lich F or d er u ngen.
cc) bei K a p italerh ö h u ngen gegen S acheinlagen z u r G e wä h-
r u ng v on A ktien z um Zw eck d e s E r w erb s v on Imm obi-
lien, Imm obilien p ort f olio s, U nterneh m en, U nterneh-
m en s teilen o d er B eteilig u ngen an U nterneh m en s o w ie
z um E r w erb v on s on s tigen V er mö gen s gegen s t ä n d en
ein s chlie ß lich F or d er u ngen;
D er V or s tan d w ir d er mä chtigt, m it Zus ti mmu ng d e s Auf-
s icht s rate s d en I nhalt d er j e w eiligen A ktienrechte, d ie s on s ti-
gen B e d ing u ngen d er A ktiena us gabe s o w ie d ie w eiteren E in-
zelheiten d er Du rch fü hr u ng v on K a p italerh ö h u ngen a us d e m
G eneh m igten K a p ital 2018/i f e s tz u legen.
dd) s o w eit d ie s er f or d erlich i s t, um i m F alle eine s an alle
A ktion ä re gerichteten A ngebot s o d er bei einer K a p ital-
erh ö h u ng m it B ez u g s recht d en I nhabern v on Op tion s-
o d er W an d el s ch u l dv er s chreib u ngen d er G e s ell s cha f t
o d er einer K onzernge s ell s cha f t in d e m Umf ang A ktien
z u ge wä hren, in d e m d ie s e I nhaber nach Ausü b u ng d e s
Op tion s- o d er W an d l u ng s recht s o d er d er E r fü ll u ng d er
ent sp rechen d en Pﬂ icht ein B ez u g s recht a uf A ktien d er
G e s ell s cha f t h ä tten.
D er V or s tan d i s t er mä chtigt, d a s G r u n d ka p ital d er G e s ell s cha f t
m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s bi s z um 20. Au g us t 2024
gegen B ar- u n d/o d er S acheinlagen ein m al o d er m ehr m al s, in s-
ge s a m t h ö ch s ten s um einen B etrag v on 25.467.824,00 € du rch
Aus gabe v on bi s z u 25.467.824 ne u en a uf d en I nhaber la u ten-
d en S t ü ckaktien d er G e s ell s cha f t z u erh ö hen (G eneh m igte s
K a p ital 2019/i). D ie ne u en A ktien s in d d en A ktion ä ren gr u n d-
sä tzlich z um B ez u g anz u bieten; s ie k ö nnen a u ch v on eine m
o d er m ehreren K re d itin s tit u t(en) o d er eine m o d er m ehreren
ihnen gleichge s tellten I n s tit u t(en) m it d er V er pﬂ icht u ng ü ber-
no mm en w er d en, s ie d en A ktion ä ren z um B ez u g anz u bieten
(m ittelbare s B ez u g s recht). D er V or s tan d i s t j e d och er mä ch-
tigt, m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s d a s ge s etzliche B e-
z u g s recht d er A ktion ä re in f olgen d en Fä llen a us z us chlie ß en:
D er V or s tan d w ir d er mä chtigt, m it Zus ti mmu ng d e s Auf-
s icht s rate s d en I nhalt d er j e w eiligen A ktienrechte, d ie s on s ti-
gen B e d ing u ngen d er A ktiena us gabe s o w ie d ie w eiteren E in-
zelheiten d er Du rch fü hr u ng v on K a p italerh ö h u ngen a us d e m
G eneh m igten K a p ital 2019/i f e s tz u legen.
70
konzernlagebericht
Ü bernah m erele v ante A ngaben u n d E rl äu ter u ngen
B edingtes K apital
change-of-control-klauseln und
D a s G r u n d ka p ital i s t um bi s z u 93.382.020,00 € du rch Aus gabe entschädigungsvereinbarungen für
v on bi s z u 93.382.020 ne u en a uf d en I nhaber la u ten d en S t ü ck- den fall eines übernahmeangebots
aktien m it eine m anteiligen B etrag a m G r u n d ka p ital v on j e
1,00 € be d ingt erh ö ht (B e d ingte s K a p ital 2019/i). D ie be d ingte
K a p italerh ö h u ng d ient d er G e wä hr u ng v on a uf d en I nhaber la u-
ten d en S t ü ckaktien an d ie I nhaber bz w. G l äu biger v on W an d el-,
Op tion s- u n d/o d er G e w inn s ch u l dv er s chreib u ngen u n d/o d er
G en uss rechten (bz w. K o m binationen d ie s er I n s tr um ente), d ie
a uf gr u n d d er v on d er H a up t v er s a mm l u ng v o m 21. Au g us t 2019
u nter T age s or d n u ng spu nkt 8 be s chlo ss enen E r mä chtig u ng
v on d er G e s ell s cha f t o d er d eren u n m ittelbaren o d er m ittelba-
ren in- o d er a us l ä n d i s chen M ehrheit s beteilig u ng s ge s ell s cha f-
ten begeben w er d en u n d ein W an d l u ng s- bz w. Op tion s recht
z um B ez u g v on a uf d en I nhaber la u ten d en S t ü ckaktien d er G e-
s ell s cha f t ge wä hren bz w. eine W an d l u ng spﬂ icht be s ti mm en.
D ie Aus gabe d er ne u en a uf d en I nhaber la u ten d en S t ü ckaktien
a us d e m B e d ingten K a p ital 2019/i d ar f n u r z u eine m W an d-
l u ng s- bz w. Op tion sp rei s er f olgen, w elcher d en V orgaben d er
v on d er H a up t v er s a mm l u ng v o m 21. Au g us t 2019 u nter T age s-
or d n u ng spu nkt 8 be s chlo ss enen E r mä chtig u ng ent sp richt. D ie
be d ingte K a p italerh ö h u ng i s t n u r in s o w eit du rchz ufü hren, w ie
v on Op tion s- bz w. W an d l u ng s rechten G ebra u ch ge m acht w ir d,
w ie d ie z u r W an d l u ng v er pﬂ ichteten I nhaber bz w. G l äu biger
ihre Pﬂ icht z u r W an d l u ng er fü llen o d er w ie A n d ien u ngen v on
A ktien a uf gr u n d v on E r s etz u ng s be fu gni ss en d er G e s ell s cha f t
er f olgen u n d s o w eit nicht eigene A ktien o d er ne u e A ktien a us
einer Aus n u tz u ng eine s G eneh m igten K a p ital s z u r B e d ien u ng
einge s etzt w er d en. D ie ne u en a uf d en I nhaber la u ten d en S t ü ck-
aktien neh m en v o m B eginn d e s G e s ch äf t sj ahre s an, in d e m s ie
du rch Ausü b u ng v on Op tion s- bz w. W an d l u ng s rechten o d er
du rch d ie E r fü ll u ng v on W an d l u ng spﬂ ichten o d er d ie Aus-
ü b u ng v on A n d ien u ng s rechten ent s tehen, a m G e w inn teil. D er
V or s tan d w ir d er mä chtigt, m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s
d ie w eiteren E inzelheiten d er Du rch fü hr u ng d er be d ingten
K a p italerh ö h u ng f e s tz us etzen.
D er V or s tan dsd ien s t v ertrag v on H errn T obia s M eibo m ent-
h ä lt m it W irk u ng ab d e m 01. J an u ar 2021 eine C hange-o f-
C ontrol-K la us el fü r d en F all, d a ss eine P er s on (o d er m ehrere
P er s onen ge m ein s a m i m W ege eine s A cting-in-C oncert) er s t-
m al s m ehr al s 50ꢀ% d er A ktien d er G e s ell s cha f t h ä lt, w obei
(i) blo ß e Zu rechn u ngen a uf gr u n d eine s A cting-in C oncert
v on H errn N orbert K etterer u n d/o d er A ngeh ö rigen i m S inne
v on §ꢀ15 AO u n d/o d er m it d ie s en j e w eil s v erb u n d enen U nter-
neh m en u ntereinan d er u n d/o d er m it D ritten s o w ie (ii) Ü ber-
trag u ngen z w i s chen H errn N orbert K etterer u n d/o d er A n-
geh ö rigen i m S inne v on §ꢀ15 ao u n d/o d er m it d ie s en j e w eil s
v erb u n d enen U nterneh m en u ntereinan d er u nber ü ck s ichtigt
bleiben („C hange o f C ontrol“). B ei eine m C hange-o f-C ontrol
kann H err M eibo m d en V or s tan dsd ien s t v ertrag m it einer
F ri s t v on d rei M onaten z um M onat s en d e k ü n d igen u n d s ein
Am t al s V or s tan d z um ent sp rechen d en D at um nie d erlegen.
Im F alle d er Ausü b u ng d e s Kü n d ig u ng s recht s hat H err M ei-
bo m, v orbehaltlich d er B egrenz u ng i m nach f olgen d en S atz,
einen A n sp r u ch a uf Z ahl u ng einer A b ﬁ n du ng in Hö he d er fü r
d ie u r sp r ü ngliche R e s tla uf zeit d e s D ien s t v ertrage s be s tehen-
d en V erg ü t u ng s an sp r ü che. D ie A b ﬁ n du ng betr ä gt h ö ch s ten s
d en W ert v on z w ei J ahre sv erg ü t u ngen. D ie A b ﬁ n du ng i s t
innerhalb v on 14 T agen nach B een d ig u ng d e s D ien s t v erh ä lt-
ni ss e s fä llig u n d zahlbar a uf ein v on H errn M eibo m noch z u
benennen d e s K onto.
W e s entliche F inanzier u ng sv ertr ä ge d er gate w a y enthalten
d ie fü r s olche V ertr ä ge ü blichen R egel u ngen fü r d en F all eine s
K ontroll w ech s el s d e s D arlehen s neh m er s u n d/o d er ﬁ nanzie-
ren d en O b j ekt s.
D ar ü ber hina us be s tehen z um B ilanz s tichtag keine w e s ent-
lichen V ereinbar u ngen m it D ritten o d er K onzernge s ell s cha f-
ten, d ie i m F alle eine s Ü bernah m eangebot s w irk s a m w er d en,
s ich ä n d ern o d er en d en.
befugnisse zum erwerb eigener aktien
D er V or s tan d i s t d erzeit nicht be fu gt, fü r d ie G e s ell s cha f t
d eren eigene A ktien z u er w erben.
71
konzernab s chl uss
K onzernbilanz
konzernabschluss
für das geschäfts j ahr 2 0 21
konzernbilanz der gateway real estate ag
zum 31. dezember 2 0 21
aktiva
in Tsd. €
A nhang
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
L angfristige V ermögenswerte
Imm aterielle V er mö gen sw erte
6.1
6.2
6.3
6.4
6.6
6.6
6.6
6.13
16.118
753
40.429
3.501
184.920
7.130
S achanlagen
R en d itei mm obilien
286.460
11
N ach d er Equ it y-M etho d e bilanzierte F inanzanlagen
L ang f ri s tige F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige lang f ri s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
S on s tige lang f ri s tige nicht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
L atente E rtrag s te u er f or d er u ngen
247
0
24.541
2.374
12.202
342.706
8.817
2.562
10.285
257.644
K urzfristige V ermögenswerte
V orr ä te
6.5
6.6
747.189
418
666.985
1.431
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
L a uf en d e E rtrag s te u er f or d er u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
S on s tige nicht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
L i qu i d e M ittel
6.20
6.6
3.813
3.616
125.151
70.079
16.457
43.800
1.006.907
28.525
54.726
50.549
54.150
859.982
6.6
6.7
Zu r V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige V er mö gen sw erte
6.8
1.349.613
1.117.626
74
konzernab s chl uss
K onzernbilanz
passiva
in Tsd. €
A nhang
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
E igenkapital
G ezeichnete s K a p ital
K a p italr ü cklage
6.9
6.9
6.9
6.9
186.764
–389.131
605.879
7.273
186.764
–389.131
557.411
4.776
Kumu lierte s K onzernergebni s
N icht beherr s chen d e A nteile
410.785
359.820
L angfristige S chulden
L ang f ri s tige F inanz v erbin d lichkeiten
L atente E rtrag s te u er s ch u l d en
6.11
6.13
6.12
186.658
53.552
1.130
146.342
47.836
3.009
S on s tige lang f ri s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
241.340
197.187
K urzfristige S chulden
S on s tige k u rz f ri s tige Rü ck s tell u ngen
Ku rz f ri s tige F inanz v erbin d lichkeiten
L a uf en d e E rtrag s te u er s ch u l d en
6.10
6.11
6.20
6.12
6.12
6.12
0
501.028
5.851
452
459.652
7.127
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
S on s tige nicht ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
162.565
26.912
1.132
68.649
7.506
17.233
560.619
697.488
1.349.613
1.117.626
75
konzernab s chl uss
K onzernge s a m tergebni s rechn u ng
konzerngesamtergebnisrechnung
der gateway real estate ag
vom 0 1. j anuar bis 31. dezember 2 0 21
2 0 21
2 0 2 0
F ortzu-
führende
G eschäfts-
bereiche
F ortzu-
führende
G eschäfts-
bereiche
A ufge-
gebene
G eschäfts-
bereiche
A ufge-
gebene
G eschäfts-
bereiche
in Tsd. €
A nhang
G esamt
G esamt
Ums atzerl ös e
6.14
6.15
6.18
12.128
66.765
4.253
10.252
6.824
22.380
73.589
32.545
128.514
–56.789
–7.095
5.729
129.137
2.370
49.789
15.789
1.928
55.518
144.926
4.298
B e s tan dsv er ä n d er u ngen
S on s tige betriebliche E rtr ä ge
G esamtleistung
28.292
45.368
–12.563
–1.677
83.146
–44.226
–5.418
137.236
–125.232
–3.908
67.506
–37.283
–5.386
204.742
–162.515
–9.294
M ateriala ufw an d
6.16
6.17
P er s onala ufw an d
E rgebni s a us d er F air-V al u e-A n p a ssu ng d er
R en d itei mm obilien u n d z u r V er äuß er u ng
gehaltenen lang f ri s tigen V er mö gen sw erte
6.3/6.8
67.688
0
67.688
129.109
0
129.109
A b s chreib u ngen a uf i mm aterielle
V er mö gen sw erte u n d S achanlagen
6.1/2
–826
–9.505
90.859
–35
–16.673
14.420
–861
–26.178
105.279
–300
–17.050
119.855
–555
–5.457
18.825
–855
–22.507
138.680
S on s tige betriebliche Aufw en du ngen
B etriebsergebnis
6.18
G e w inn- u n d V erl us tanteile an U nterneh m en,
d ie nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert w er d en,
nach S te u ern
6.19
6.19
6.19
6.19
0
6.933
0
–105
0
6.828
–63
1.269
3.832
1.393
–16.391
0
3.769
2.662
Z in s ertr ä ge
Z in s a ufw en du ngen
Ü brige s F inanzergebni s
F inanzergebnis
–38.187
92
–3.856
0
–42.043
92
–11.696
–347
–28.087
–347
–31.162
59.697
–15.361
44.336
0
–3.961
10.459
–94
–35.123
70.156
–15.455
54.701
0
–10.837
109.018
–25.923
83.095
0
–11.166
7.659
–977
6.682
0
–22.003
116.677
–26.900
89.777
0
E rgebnis vor E rtragsteuern
E rtrag s te u ern
6.20
K onzernergebnis
S on s tige s E rgebni s
K onzerngesamtergebnis
10.365
0
44.336
10.365
54.701
83.095
6.682
89.777
d a v on a uf G e s ell s cha f ter d e s
Mu tter u nterneh m en s ent f allen d
7.1
7.1
40.438
3.898
0,22
10.476
–111
50.914
3.787
0,27
83.792
–697
0,44
6.543
139
90.335
–558
0,48
d a v on a uf nicht beherr s chen d e A nteile ent f allen d
E rgebni s j e A ktie (u n v er wäss ert)
0,05
0,04
0,04
E rgebni s j e A ktie (v er wäss ert)
0,22
0,05
0,27
0,44
0,48
76
konzernab s chl uss
K onzerneigenka p ital v er ä n d er u ng s rechn u ng
konzerneigenkapitalveränderungsrechnung
der gateway real estate ag
vom 0 1. j anuar bis 31. dezember 2 0 21
D en G esellschaftern des M utterunternehmens
zustehendes E igenkapital
N icht
K umuliertes
K onzern-
ergebnis
beherr-
G ezeichnetes
K apital
K apital-
rücklage
schende
A nteile E igenkapital
G esamtes
in Tsd. €
A nhang
G esamt
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
G e w inn/V erl us t
186.764
–22.804
156.778
90.335
320.738
90.335
5.253
–558
0
325.991
89.777
7.1
6.9
0
0
0
0
D i v i d en d ena uss ch ü tt u ng
–56.029
–56.029
–56.029
E ntnah m e a us d er K a p italr ü cklage
d e s Mu tter u nterneh m en s
0
–366.327
366.327
0
0
0
V er ä n d er u ng d e s K on s oli d ier u ng s-
krei s e s/A nteil sv er äuß er u ng
6.9
0
186.764
0
0
–389.131
0
0
557.411
50.914
0
355.044
50.914
81
4.776
3.787
81
359.820
54.701
S tand 31.12.2 0 2 0
G e w inn/V erl us t
7.1
6.9
V er ä n d er u ng d e s K on s oli d ier u ng s-
krei s e s/A nteil s be s itze s
0
0
–2.446
–2.446
–1.290
–3.736
S tand 31.12.2 0 21
186.764
–389.131
605.879
403.512
7.273
410.785
77
konzernab s chl uss
K onzern s eg m entberichter s tatt u ng
konzernsegmentberichterstattung
der gateway der real estate ag
vom 0 1. j anuar bis 31. dezember 2 0 21
2 0 21
G ewerbe-
B estands-
immobilien
immobilien- W ohnimmobilien-
in Tsd. €
entwicklung
entwicklung
K onsolidierung
K onzern
Umsä tze m it D ritten (Auß en umsä tze)
I nter s eg m ent ä re Umsä tze (I nnen umsä tze)
U msatzerlöse
9.422
715
37
0
2.669
0
0
–715
12.128
0
1 0.13 7
12.121
6 3.3 5 4
3 7
2.669
43.7 3 7
2 6.3 7 4
–7 1 5
12.12 8
8 3.14 6
90.859
G esamtleistung
3 5.60 3
8.777
–8.31 5
–7.6 4 6
S egmentergebnis (B etriebsergebnis)
d arin enthalten:
W ert v er ä n d er u ng d er R en d itei mm obilien u n d
d er z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang f ri s tigen
V er mö gen sw erte
67.688
–826
0
0
0
0
0
0
67.688
–826
A b s chreib u ngen a uf i mm aterielle
V er mö gen sw erte u n d S achanlagen
G e w inn- u n d V erl us tanteile an U nterneh m en,
d ie nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert w er d en
0
6 3.3 5 4
0
8.777
18
0
2 6.3 7 4
1.580
0
-7.6 4 6
-9.896
0
90.859
ebit ad j.
Z in s ertr ä ge
15.231
6.933
Z in s a ufw en du ngen
E rtrag s te u ern
S egmentvermögen
–11.776
–15.812
70 3.08 3
–8.440
–615
–26.988
–1.516
68 3.906
9.017
–38.187
–15.361
1.34 9.6 13
2.582
1 79.000
-21 6.3 76
N ach d er Equ it y-M etho d e
bilanzierte F inanzanlagen
11
102.025
3 59.1 8 3
0
0
0
0
0
0
11
102.025
9 3 8.8 2 8
Zu g ä nge z u lang f ri s tigen V er mö gen sw erten
S egmentschulden
1 77.995
609.56 1
–2 07.9 11
Im G e s ch äf t sj ahr 2021 wu r d e d ie D e v elo pm ent P artner ag inkl.
ihrer T ochterge s ell s cha f ten v er äuß ert u n d in d ie s e m Zu ge
z um S tichtag al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich behan d elt.
D a w e d er i f r s 8 noch i f r s 5 R egel u ngen bzgl. d er B ehan d l u ng
v on a uf gegebenen G e s ch äf t s bereichen umf a ss en, wu r d en d ie-
s e in d er S eg m entberichter s tatt u ng nicht ber ü ck s ichtigt. D ie
in d er K onzern sp alte in V erbin du ng m it d er G e s a m tergebni s-
rechn u ng d arge s tellten W erte j e P o s itionen ent sp rechen d a-
her d en in d er G e s a m tergebni s rechn u ng d arge s tellten W erten
ent f allen d a uf d ie f ortge fü hrten G e s ch äf t s bereiche.
78
konzernab s chl uss
K onzern s eg m entberichter s tatt u ng
2 0 2 0
G ewerbe-
immobilien-
entwicklung
W ohn-
immobilienent-
wicklung
B estands-
immobilien
in Tsd. €
K onsolidierung
K onzern
Umsä tze m it D ritten (Auß en umsä tze)
I nter s eg m ent ä re Umsä tze (I nnen umsä tze)
U msatzerlöse
5.615
596
109
0
5
0
0
–596
5.729
0
6.211
1 09
5
–596
5.7 2 9
G esamtleistung
4 7.6 2 8
121.706
3 9.6 2 8
7.7 4 0
5 4.3 9 3
–5.757
–4.413
–3.8 34
13 7.23 6
11 9.855
S egmentergebnis (B etriebsergebnis)
d arin enthalten:
W ert v er ä n d er u ng d er R en d itei mm obilien u n d
d er z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang f ri s tigen
V er mö gen sw erte
129.109
–300
0
0
0
0
0
0
129.109
–300
A b s chreib u ngen a uf i mm aterielle
V er mö gen sw erte u n d S achanlagen
G e w inn- u n d V erl us tanteile an U nterneh m en,
d ie nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert w er d en
–63
121.6 43
9.638
0
7.7 4 0
21
0
–5.757
307
0
–3.8 34
–8.697
4.717
–63
11 9.79 2
1.269
ebit ad j.
Z in s ertr ä ge
Z in s a ufw en du ngen
E rtrag s te u ern
S egmentvermögen
–7.117
–6.437
–447
–2.859
110
–11.696
–25.923
1.11 7.6 2 6
–26.808
55 4.788
1.222
66 2.988
1 7 2.9 13
–2 7 3.06 3
N ach d er Equ it y-M etho d e
bilanzierte F inanzanlagen
28
4.436
7.102
496
0
0
0
0
7.130
4.932
Zu g ä nge z u lang f ri s tigen V er mö gen sw erten
S egmentschulden
2 7 2.2 0 2
59 1.978
1 6 1.9 33
–2 68.3 07
757.806
E nt sp rechen d d e m H in w ei s z u r S eg m entberichter s tatt u ng fü r
d a s G e s ch äf t sj ahr 2021 wu r d en a u ch d ie a uf d ie G e s a m tergeb-
ni s rechn u ng bezogenen W erte d e s G e s ch äf t sj ahre s 2020 a uf
d ie d e m f ortge fü hrten B ereich z u z u or d nen d en A nteil ange-
p a ss t, s o d a ss a u ch hier d ie Sp alte „K onzern“ d er Sp alte d er
f ortge fü hrten G e s ch äf t s bereiche la u t G e s a m tergebni s rech-
n u ng ent sp richt. A nalog d en R egel u ngen d e s i f r s 5 in B ez u g
a uf d ie D ar s tell u ng d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich s in
d er B ilanz wu r d en d ie bilanzbezogenen P o s itionen d e s V or j ah-
re s nicht ange p a ss t.
79
konzernab s chl uss
K onzernka p ital ﬂuss rechn u ng
konzernkapitalﬂussrechnung
der gateway real estate ag
vom 0 1. j anuar bis 31. dezember 2 0 21
in Tsd. €
A nhang
2 0 21
2 0 2 0
C ashﬂow aus der laufenden G eschäftstätigkeit
K onzernge s a m tergebni s
54.701
89.777
A n p a ssu ngen
A b s chreib u ngen a uf i mm aterielle V er mö gen sw erte
A b s chreib u ngen a uf S achanlagen
6.1
6.2
81
780
66
789
V er ä n d er u ng beiz u legen d er Z eit w ert a us R en d itei mm obilien
V er ä n d er u ng beiz u legen d er Z eit w ert bei z u r V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige V er mö gen sw erte (Imm obilien)
G e w inn- o d er V erl us tanteil an U nterneh m en, d ie nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert w er d en, nach S te u ern
E rhaltene Auss ch ü tt u ngen v on A t-Equ it y-G e s ell s cha f ten
G e w inn o d er V erl us t a us d e m V erka uf an d erer ﬁ nanzieller V er mö gen sw erte
W ert m in d er u ngen a uf F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige zahl u ng su n w irk s a m e Aufw en du ngen/E rtr ä ge
Ü brige s F inanzergebni s
6.3
6.8
6.19
–62.407
–5.281
0
1.120
0
–66
8.267
0
–114.836
–14.273
–3.769
5.471
1.190
314
12.113
347
3.6
S te u era ufw en du ngen
15.455
–4
–27.954
35.213
26.901
0
–350
G e w inn o d er V erl us t a us d e m V erka uf v on S achanlagen
G e w inn o d er V erl us t a us d e m V erka uf v ollkon s oli d ierter U nterneh m en
N etto-F inanzier u ng s a ufw en du ngen
25.429
V er ä n d er u ngen bei:
V orr ä te
–102.517
–1.928
–2.372
–16.174
14.467
–6.675
0
17.892
4.250
–16.927
138
–148.024
77
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen u n d s on s tigen F or d er u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
N icht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen u n d s on s tigen V erbin d lichkeiten
N icht ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
S on s tige Rü ck s tell u ngen s o w ie V er mö gen sw erte u n d Rü ck s tell u ngen fü r L ei s t u ngen an A rbeitneh m er
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
Zu r V er äuß er u ng gehaltenen V er mö gen sw erten u n d S ch u l d en
G ezahlte Z in s en
E rhaltene E rtrag s te u ern
G ezahlte E rtrag s te u ern
C ashﬂow aus der laufenden G eschäftstätigkeit
C ashﬂow aus der I nvestitionstätigkeit
38.311
–7.141
6.449
12.183
–1.498
3.917
0
–20.825
1.073
–4.955
–91.264
–1.249
–91.190
E inzahl u ngen a us d e m V erka uf an d erer ﬁ nanzieller V er mö gen sw erte
E rhaltene Z in s en
0
0
15.050
410
Aus zahl u ngen fü r I n v e s titionen in R en d itei mm obilen
E r w erb v on i mm ateriellen V er mö gen sw erten
E r w erb v on S achanlagen
E r w erb v on an d eren ﬁ nanziellen V er mö gen sw erten
Aus zahl u ngen fü r Zu g ä nge i m K on s oli d ier u ng s krei s abz ü glich er w orbener li qu i d er M ittel
V er äuß er u ng kon s oli d ierter U nterneh m en abz ü glich abgegebener li qu i d er M ittel
Aus zahl u ngen fü r I n v e s titionen in Imm obilien, d ie z u r V er äuß er u ng gehalten w er d en (i f r s 5)
C ashﬂow aus der I nvestitionstätigkeit
–10.534
–145
–186
–29.491
2.487
106.410
–119
0
–604
–108
–15.050
0
0
–1.127
–1.429
68.422
C ashﬂow aus der F inanzierungstätigkeit
E inzahl u ngen a us d er Auf nah m e v on (F inanz-)K re d iten
Aus zahl u ngen fü r L ea s ing v erbin d lichkeiten
T ran s aktion s ko s ten in B ez u g a uf K re d ite u n d Aus leih u ngen
G eb ü hren fü r nicht in A n sp r u ch geno mm ene ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
G ezahlte D i v i d en d en an G e s ell s cha f ter d e s Mu tter u nterneh m en s
S on s tige E igenka p ital m a ß nah m en
E inzahl u ngen a us d er B egeb u ng v on A nleihen
Rü ckzahl u ngen v on D arlehen
C ashﬂow aus der F inanzierungstätigkeit
Z ahlungswirksame Ä nderung des F inanzmittelfonds
K on s oli d ier u ng s krei s be d ingte V er ä n d er u ng d e s F inanz m ittel f on ds
Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente z um 01. J an u ar
Z ahlungsmittel und Z ahlungsmitteläquivalente zum P eriodenende
2.21
2.21
76.697
–431
0
116.910
–647
–845
–551
–56.029
0
26.190
–157.977
–72.949
–165.642
146
0
0
–1.500
0
–86.090
–11.324
–34.092
0
2.21
2.21
50.549
16.457
216.045
50.549
80
konzernabschluss
K onzernanhan g
konzernanhang
der gateway real estate ag
1. berichtendes unternehmen
2. wesentliche bilanzierungs-
und bewertungsmethoden
D ie G ate w a y R eal Es tate ag (i m F olgen d en a u ch k u rz „gate w a y“,
„G e s ell s cha f t“ o d er „U nterneh m en“ genannt) u n d ihre T och-
terge s ell s cha f ten haben s ich a uf d ie E nt w ickl u ng u n d d en
nachgelagerten V erka uf v on W ohni mm obilien s o w ie d ie E r-
richt u ng u n d d ie lang f ri s tige V er m iet u ng v on G e s ch äf t s- u n d
W ohni mm obilien fü r d en eigenen B e s tan d (b u il d-to-hol d)
sp eziali s iert.
Im F olgen d en w er d en d ie d ie s e m A b s chl uss z u gr u n d e liegen-
d en w e s entlichen B ilanzier u ng s- u n d B e w ert u ng sm etho d en
w ie d ergegeben.
2.1 grundlagen
D ie in d a s H an d el s regi s ter d e s Am t s gerichte s F rank fu rt a m
M ain u nter hrb 93304 eingetragene gate w a y hat ihren S itz
in F rank fu rt a m M ain , D e u t s chlan d . D ie A n s chri f t d e s H a up t-
s itze s d er G e s ch äf t s t ä tigkeit la u tet H ar d enberg s tra ß e 28 a,
10623 B erlin.
D er K onzernab s chl uss d er G e s ell s cha f t z um 31. D eze m ber
2021 wu r d e nach d en z um 31. D eze m ber 2021 g ü ltigen I nter-
national F inancial R e p orting S tan d ar ds (i f r s, ein s chlie ß lich
d er I nter p retationen d e s i f r s ic), w ie s ie v on d er e u ü berno m-
m en wu r d en, a uf ge s tellt. D ar ü ber hina us s in d erg ä nzen d d ie
han d el s rechtlichen V orgaben nach §ꢀ315 e A b s. 1 hgb ber ü ck-
s ichtigt w or d en.
D ie A ktien d er gate w a y s in d s eit d er Zu la ssu ng a m 12. Ap ril
2019 i m P ri m e S tan d ar d d er F rank fu rter W ert p a p ierb ö r s e
notiert. I n s o f ern s tellt gate w a y eine ka p ital m arktorientierte
G e s ell s cha f t i m S inne d er aktien- u n d han d el s rechtlichen V or-
s chri f ten d ar.
D ie A n f or d er u ngen d er i f r s wu r d en v oll s t ä n d ig er fü llt u n d
fü hren z u r V er m ittl u ng eine s d en tat sä chlichen V erh ä ltni ss en
ent sp rechen d en B il d e s d er V er mö gen s-, F inanz- u n d E rtrag s-
lage d e s K onzern s. D ie G e s a m tergebni s rechn u ng i s t nach
d e m G e s a m tko s ten v er f ahren geglie d ert. N ach d e m P erio d i-
s ier u ng sp rinzi p s in d Aufw en du ngen u n d E rtr ä ge u nabh ä ngig
v on ihrer Z ahl u ng d en j e w eiligen P erio d en z u geor d net.
D er K onzernab s chl uss wu r d e a m 28. Mä rz 2022 v o m V or s tan d
d er G e s ell s cha f t a uf ge s tellt u n d, v orbehaltlich d er B illig u ng
du rch d en Aufs icht s rat, a m 29. Mä rz 2022 z u r Oﬀ enleg u ng
geneh m igt.
D er A b s chl uss wu r d e a uf B a s i s d er hi s tori s chen A n s cha f-
fu ng s- o d er H er s tell u ng s ko s ten er s tellt. E ine Aus nah m e hier-
v on bil d en d ie al s F inanzin v e s tition gehaltenen Imm obilien
(R en d itei mm obilien), z u r V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige
V er mö gen sw erte s o w ie E igenka p italin v e s t m ent s u n d D eri v a-
te, d ie m it ihren beiz u legen d en Z eit w erten be w ertet w er d en.
D ie d er Aufs tell u ng d e s A b s chl uss e s nach i f r s z u gr u n d e ge-
legten S ch ä tz u ngen u n d A nnah m en w irken s ich a uf d ie B e w er-
t u ng v on V er mö gen sw erten u n d S ch u l d en, d ie A ngabe v on
Ev ent u al f or d er u ngen u n d -v erbin d lichkeiten z u d en j e w eiligen
B ilanz s tichtagen s o w ie a uf d ie Hö he v on E rtr ä gen u n d Auf-
w en du ngen d er B ericht sp erio d e a us. O b w ohl d ie s e A nnah m en
u n d S ch ä tz u ngen nach be s te m W i ss en d er U nterneh m en s lei-
t u ng a uf B a s i s d er la uf en d en E reigni ss e u n d M a ß nah m en er-
f olgten, k ö nnen d ie tat sä chlichen E rgebni ss e letzten d lich v on
d ie s en E in s ch ä tz u ngen ab w eichen.
A lle B etr ä ge w er d en gr u n dsä tzlich in T a us en d Eu ro (T sd. €)
angegeben, s o f ern nicht s A n d ere s v er m erkt i s t. Du rch d ie
D ar s tell u ng in Tsd. € kann e s s o w ohl in d en einzelnen T abellen
d e s A nhang s al s a u ch i m V ergleich d er W erte d e s A nhang s m it
d en ü brigen A b s chl uss be s tan d teilen z u Ru n du ng sd i ﬀ erenzen
ko mm en.
82
konzernabschluss
K onzernanhan g
2.2 rechnungslegungsvorschriften
a. im geschäfts j ahr erstmals anzuwendende
neue standards, interpretationen und
überarbeitungen
—
S tandard
I nhalt
Ä n d er u ngen z u i f r s 4
Ä n d er u ngen z u i f r s 7
Ä n d er u ngen z u i f r s 9
Ä n d er u ngen z u i f r s 4
Ä n d er u ngen z u i f r s 16
Ä n d er u ngen z u ia s 39
Ä n d er u ngen z u i f r s 16
„V er s icher u ng sv ertr ä ge“: Aufs ch u b v on i f r s 9
„F inanzin s tr um ente – A ngaben“: I ntere s t R ate B ench m ark R e f or m – P ha s e 2
„F inanzin s tr um ente“: I ntere s t R ate B ench m ark R e f or m – P ha s e 2
„V er s icher u ng sv ertr ä ge“: I ntere s t R ate B ench m ark R e f or m – P ha s e 2
„L ea s ing v erh ä ltni ss e“: I ntere s t R ate B ench m ark R e f or m – P ha s e 2
„F inanzin s tr um ente: A n s atz- u n d B e w ert u ng“: I ntere s t R ate B ench m ark R e f or m – P ha s e 2
co v i d-19 be d ingte M ietkonze ss ion ab d e m 30. Ju ni 2021
Aus d er A n w en du ng d er ne u anz uw en d en d en R echn u ng s-
leg u ng sv or s chri f ten ergeben s ich fü r d ie G e s ell s cha f t keine
w e s entlichen Ausw irk u ngen a uf d en K onzernab s chl uss.
b. nicht angewendete standards und inter-
pretationen (verö ﬀ entlicht, aber noch
nicht verpﬂichtend anzuwenden bzw. zum
teil in der eu noch nicht anzuwenden)
D a s I nternational A cco u nting S tan d ar d B oar d (ia s b) u n d d a s
i f r s I nter p retation s C o mm ittee (i f r s ic) haben w eitere S tan-
d ar ds u n d I nter p retationen v erab s chie d et, d ie fü r d a s G e-
s ch äf t sj ahr 2021 noch nicht v er pﬂ ichten d anz uw en d en s in d
bz w. d eren A nerkenn u ng du rch d ie e u noch a uss teht.
—
E rstanwendung verpﬂichtend für
die G eschäfts j ahre beginnend ab
S tandardänderung
I nhalt
B ereits in eu-R echt übernommene, noch nicht verpﬂichtend anzuwendende S tandards
Ä n d er u ngen an i f r s 1, i f r s 9, i f r s 16 u n d ia s 41 Jä hrliche V erbe ss er u ngen d er i f r s – Zy kl us 2018–2020
01.01.2022
01.01.2022
Ä n d er u ngen an i f r s 3
U nterneh m en s z us a mm en s chl üss e:
V er w ei s a uf d a s R ah m enkonze p t 2018
Ä n d er u ngen an ia s 16
Ä n d er u ngen an ia s 37
S achanlagen: E innah m en v or d er beab s ichtigten Nu tz u ng
01.01.2022
01.01.2022
Rü ck s tell u ngen: B ela s ten d e V ertr ä ge – K o s ten d er
V ertrag s er fü ll u ng
i f r s 17
V er s icher u ng sv ertr ä ge
01.01.2023
01.01.2023
Ä n d er u ngen an ia s 1 u n d
i f r s-L eitlinien d ok um ent 2
A ngabe v on B ilanzier u ng s- u n d B e w ert u ng sm etho d en
Ä n d er u ngen z u ia s 8
R echn u ng s leg u ng sm etho d en, Ä n d er u ngen v on
rechn u ng s leg u ng s bezogenen S ch ä tz u ngen u n d F ehlern:
D e ﬁ nition v on rechn u ng s leg u ng s bezogenen S ch ä tz u ngen
01.01.2023
N och nicht in eu-R echt übernommene, noch nicht verpﬂichtend anzuwendende S tandards
Ä n d er u ngen an ia s 1
D ar s tell u ng d e s A b s chl uss e s:
K la ss i ﬁ zier u ng v on S ch u l d en al s k u rz- o d er lang f ri s tig
01.01.2023
01.01.2023
01.01.2023
Ä n d er u ngen z u ia s 12
E rtrag ss te u ern: L atente S te u ern a us V er mö gen sw erten u n d
S ch u l d en, d ie a us einer einzigen T ran s aktion ent s tehen
Ä n d er u ngen an i f r s 17
Ä n d er u ngen an i f r s 10 u n d ia s 28
E r s t m alige A n w en du ng v on i f r s 17 u n d i f r s 9 –
V ergleich s in f or m ationen
V er äuß er u ng u n d E inbring u ng v on V er mö gen sw erten z w i s chen
eine m I n v e s tor u n d eine m a ss oziierten U nterneh m en o d er
J oint V ent u re
E r s tan w en du ng s zeit pu nkt a uf
u nbe s ti mm te Z eit v er s choben
83
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie S tan d ar ds s ollen ange w en d et w er d en, w enn s ie er s t m al s
v er pﬂ ichten d s in d. D ie Ausw irk u ngen d er bereit s in e u-R echt
a uf geno mm enen aber noch nicht v er pﬂ ichten d anz uw en d en-
d en S tan d ar ds s o w ie d er noch nicht in e u-R echt ü berno mm e-
nen Ä n d er u ngen w er d en d erzeit noch ge p r üf t. B i s lang er w ar-
tet d ie G e s ell s cha f t aber keine w e s entlichen Ausw irk u ngen
a uf d en K onzernab s chl uss.
D ie B ilanzier u ng s- u n d B e w ert u ng sm etho d en v on T ochterge-
s ell s cha f ten wu r d en – s o f ern not w en d ig – ge ä n d ert, um eine
konzerneinheitliche B ilanzier u ng z u ge wä hrlei s ten. D ie s be-
tri ﬀ t in s be s on d ere d ie A n w en du ng d er G r u n dsä tze fü r eine
zeitra um bezogene Ums atz- u n d G e w innreali s ier u ng bei V or-
liegen eine s V erka ufsv ertrage s fü r in d er E nt w ickl u ng be ﬁ n d-
liche Imm obilien.
iii. N icht beherrschende A nteile
2.3 grundlagen der konsolidierung
N icht beherr s chen d e A nteile w er d en z um E r w erb s zeit pu nkt
z u n ä ch s t m it ihre m ent sp rechen d en A nteil a m i d enti ﬁ zierba-
ren N etto v er mö gen d e s er w orbenen U nterneh m en s be w ertet.
a. konsolidierungsgrundsätze
i. U nternehmenserwerbe
D ie B ilanzier u ng er w orbener T ochter u nterneh m en er f olgt in
Ü berein s ti mmu ng m it i f r s 3 nach d er E r w erb sm etho d e. D ie
A n s cha ﬀu ng s ko s ten d e s E r w erb s ent sp rechen d e m beiz u-
legen d en Z eit w ert d er hingegebenen V er mö gen sw erte, d er
a us gegebenen E igenka p italin s tr um ente u n d d er ent s tan d e-
nen bz w. ü berno mm enen S ch u l d en z um E r w erb ss tichtag.
Im R ah m en eine s U nterneh m en s z us a mm en s chl uss e s i d en-
ti ﬁ zierbare V er mö gen sw erte, S ch u l d en u n d Ev ent u al v er-
bin d lichkeiten w er d en bei d er E r s tkon s oli d ier u ng m it ihren
beiz u legen d en Z eit w erten i m E r w erb s zeit pu nkt be w ertet,
u nabh ä ngig v o m Umf ang d er M in d erheitenanteile. D er Ü ber-
s ch uss d er A n s cha ﬀu ng s ko s ten ü ber d en A nteil d e s K onzern s
an d e m z um beiz u legen d en Z eit w ert be w erteten N etto v er-
mö gen w ir d al s G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert (G oo dw ill) an-
ge s etzt. J e d er ent s tan d ene G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert
w ir d jä hrlich o d er bei V orliegen et w aiger A nhalt spu nkte a uf
W ert m in d er u ng ü ber p r üf t (s iehe A nhangangabe 2.7). S in d d ie
A n s cha ﬀu ng s ko s ten geringer al s d a s z um beiz u legen d en Z eit-
w ert be w ertete (anteilige) N etto v er mö gen d e s er w orbenen
T ochter u nterneh m en s, w ir d d er negati v e U nter s chie ds betrag
d irekt in d er G e s a m tergebni s rechn u ng er f a ss t. T ran s aktion s-
ko s ten w er d en s o f ort al s Aufw an d er f a ss t.
D er E r w erb u n d V erka uf w eiterer A nteile an T ochter u nterneh-
m en w ir d, s o f ern s ich d a du rch d er S tat us al s T ochter u nterneh-
m en nicht v er ä n d ert, al s er f olg s ne u trale E igenka p italtran s-
aktion al s Aus zahl u ngen an a uß en s tehen d e G e s ell s cha f ter
bilanziert (s ogenannter „U nterneh m en s er w erb ohne S tat us-
w ech s el“). D ie s ich hiera us ergeben d en U nter s chie ds betr ä ge
w er d en m it d en noch nicht v er w en d eten E rgebni ss en v er-
rechnet.
iv. V erlust der B eherrschung
V erliert d er K onzern d ie B eherr s ch u ng ü ber ein T ochter u n-
terneh m en, b u cht er d ie V er mö gen sw erte u n d S ch u l d en d e s
T ochter u nterneh m en s u n d alle z u geh ö rigen, nicht beherr-
s chen d en A nteile u n d an d ere B e s tan d teile a m E igenka p ital
a us. J e d er ent s tehen d e G e w inn o d er V erl us t w ir d er f olg sw irk-
s a m in d er G e s a m tergebni s rechn u ng er f a ss t. J e d er z u r ü ckbe-
haltene A nteil an d e m ehe m aligen T ochter u nterneh m en w ir d
z um beiz u legen d en Z eit w ert z um Z eit pu nkt d e s V erl us te s d er
B eherr s ch u ng be w ertet.
v. N ach der E quity-M ethode bilanzierte F inanzanlagen
Ass oziierte U nterneh m en s in d s olche U nterneh m en, a uf d ie
d er K onzern m a ß geblichen E in ﬂuss neh m en kann, j e d och kei-
ne B eherr s ch u ng o d er ge m ein s cha f tliche Fü hr u ng in B ez u g
a uf d ie F inanz- u n d G e s ch äf t sp olitik hat. M a ß geblicher E in-
ﬂuss w ir d v er mu tet, w enn d er gate w a y d irekt o d er in d irekt ein
S ti mm recht s anteil v on m in d e s ten s 20ꢀ% o d er m ehr z us teht.
ii. T ochterunternehmen
I n d en K onzernab s chl uss w er d en alle T ochter u nterneh m en
d er gate w a y einbezogen, s o w eit s ie nicht fü r d ie D ar s tell u ng
d er V er mö gen s-, F inanz- u n d E rtrag s lage d e s K onzern s v on
u ntergeor d neter B e d e u t u ng s in d. B ei d en T ochter u nterneh-
m en han d elt e s s ich um U nterneh m en, d eren F inanz- u n d G e-
s ch äf t sp olitik d er K onzern d irekt o d er in d irekt beherr s chen
kann. B eherr s ch u ng w ir d angeno mm en, w enn d a s eine U nter-
neh m en d ie V er fü g u ng s ge w alt ü ber d ie m a ß geblichen Tä tig-
keiten d e s an d eren U nterneh m en s hat, A nrechte a uf d ie v ari-
ablen Rü ck ﬂüss e a us d e m an d eren U nterneh m en hat u n d m it
s einer V er fü g u ng s ge w alt d ie s e Rü ck ﬂüss e beein ﬂuss en kann.
E in G e m ein s cha f t su nterneh m en i s t eine V ereinbar u ng, ü ber
d ie d er K onzern d ie ge m ein s cha f tliche Fü hr u ng a usü bt, w obei
er R echte a m N etto v er mö gen d er V ereinbar u ng be s itzt, an-
s tatt R echte an d eren V er mö gen sw erten u n d V er pﬂ icht u ngen
fü r d eren S ch u l d en z u haben.
A nteile an a ss oziierten U nterneh m en u n d G e m ein s cha f t su n-
terneh m en w er d en u nter d er A n w en du ng d er Equ it y-M etho-
d e bilanziert u n d bei E r w erb m it ihren A n s cha ﬀu ng s ko s ten
ange s etzt. N ach d e m er s t m aligen A n s atz enth ä lt d er K on-
zernab s chl uss d en A nteil d e s K onzern s a m G e s a m tergebni s
d er nach d er Equ it y-M etho d e bilanzierten F inanzanlagen bi s
z u d e m Z eit pu nkt, an d e m d er m a ß gebliche E in ﬂuss o d er d ie
ge m ein s cha f tliche Fü hr u ng en d et.
T ochter u nterneh m en w er d en v on d e m Z eit pu nkt an i m W ege
d er V ollkon s oli d ier u ng in d en K onzernab s chl uss einbezogen,
an d e m d ie Mö glichkeit d er B eherr s ch u ng a uf d en K onzern
ü bergegangen i s t. S ie w er d en z u d e m Z eit pu nkt entkon s oli-
d iert, an d e m d ie Mö glichkeit d er B eherr s ch u ng nicht m ehr
gegeben i s t.
84
konzernabschluss
K onzernanhan g
D er A nteil d e s K onzern s an G e w innen u n d V erl us ten v on a s-
s oziierten U nterneh m en w ir d v o m Z eit pu nkt d e s E r w erb s an
in d er G e w inn- u n d V erl us trechn u ng er f a ss t. D ie k umu lierten
V er ä n d er u ngen nach E r w erb w er d en m it d e m B eteilig u ng s-
b u ch w ert v errechnet. W enn d er V erl us tanteil d e s K onzern s
an eine m a uf d er G r u n d lage d er Equ it y-M etho d e einbezo-
genen U nterneh m en d e m A nteil d e s K onzern s an d ie s e m
U nterneh m en inkl us i v e an d erer u nge s icherter F or d er u ngen
ent sp richt bz w. d ie s en ü ber s teigt, er f a ss t d er K onzern keine
w eiteren V erl us te, e s s ei d enn, er i s t fü r d a s U nterneh m en
V er pﬂ icht u ngen eingegangen o d er hat fü r d a s U nterneh m en
Z ahl u ngen gelei s tet.
Düss el d or f u n d P ro j ektent w ickl u ng W eender S tra ß e in
Gö ttingen Gm b H & C o. kg, Düss el d or f s o w ie d ie al s a ss ozi-
ierte s U nterneh m en kla ss i ﬁ zierte 20ꢀ%ige B eteilig u ng an d er
P ro j ektent w ickl u ng V enloer S tra ß e in Kö ln S.à r.l., B erlin ent-
kon s oli d iert.
Auß er d e m wu r d e i m G e s ch äf t sj ahr d a s al s G e m ein s cha f t s-
u nterneh m en kla ss i ﬁ zierte U nterneh m en ga mw a y H ol d ing
Gm b H (i.ꢀL.) ab s chlie ß en d li qu i d iert. D ie G e s ell s cha f t i s t a m
01. Ap ril 2021 erlo s chen.
Fü r E inzelheiten v er w ei s en w ir a uf A nhangangabe 6.4.
D ie B ilanzier u ng s- u n d B e w ert u ng sm etho d en d er a uf d er
G r u n d lage d er Equ it y-M etho d e einbezogenen U nterneh m en
wu r d en – s o f ern not w en d ig – ge ä n d ert, um eine konzernein-
heitliche B ilanzier u ng z u ge wä hrlei s ten. D ie s betri ﬀ t in s be-
s on d ere d ie A n w en du ng d er G r u n dsä tze fü r eine zeitra um be-
zogene Ums atz- u n d G e w innreali s ier u ng bei V orliegen eine s
V erka ufsv ertrage s fü r in d er E nt w ickl u ng be ﬁ n d liche Imm obi-
lien. S o w eit eine a uf d er Equ it y-M etho d e kon s oli d ierte G e s ell-
s cha f t ü ber U nterbeteilig u ngen v er fü gt, er f olgt d ie E inbezie-
h u ng a uf d er G r u n d lage einer V orkon s oli d ier u ng, s o w eit d ie s
d ie v er fü gbaren I n f or m ationen z u la ss en.
Fü r d ie in d en K onzernab s chl uss einbezogenen T ochterge s ell-
s cha f ten ent sp richt d er A b s chl usss tichtag d e m d e s Mu tter-
u nterneh m en s. D ie in d en K onzernab s chl uss einbezogenen
P er s onenhan d el s ge s ell s cha f ten s in d nach §ꢀ264 b hgb v on d en
fü r K a p italge s ell s cha f ten gelten d en Aufs tell u ng s-, P r üfu ng s-
u n d Oﬀ enleg u ng spﬂ ichten fü r J ahre s ab s chl uss u n d L agebe-
richt be f reit.
G e s ell s cha f ten m it u ntergeor d neter B e d e u t u ng fü r d ie V er-
mö gen s-, F inanz- u n d E rtrag s lage wu r d en a us W e s entlich-
keit s gr ü n d en nicht in d en K onzernab s chl uss einbezogen.
vi. B ei der K onsolidierung eliminierte G eschäftsvorfälle
K onzerninterne F or d er u ngen u n d V erbin d lichkeiten s o w ie E r-
tr ä ge u n d Aufw en du ngen w er d en gegeneinan d er a uf gerech-
Fü r eine d etaillierte Aufs tell u ng d e s A nteil s be s itze s d e s K on-
zern s v er w ei s en w ir a uf d ie A nhangangabe 7.7.
net. K onzerninterne T ran s aktionen, S al d en u n d G e w inne a us c. veränderungen des konsolidierungskreises
T ran s aktionen z w i s chen K onzern u nterneh m en s in d eli m iniert.
N icht reali s ierte G e w inne a us T ran s aktionen z w i s chen K on-
zern u nterneh m en u n d a uf d er G r u n d lage d er Equ it y-M etho d e
einbezogenen U nterneh m en w er d en ent sp rechen d d e m A n-
teil d e s K onzern s an d en a ss oziierten U nterneh m en eli m iniert.
N icht reali s ierte V erl us te w er d en eben f all s eli m iniert, e s s ei
d enn, d ie T ran s aktion d e u tet a uf eine W ert m in d er u ng d e s
ü bertragenen V er mö gen sw erte s hin.
V eräu ß erung des G eschäftbereichs
„G ewerbeimmobilienentwicklung“
Im R ah m en d er s trategi s chen N e u a us richt u ng u n d d er K on-
zentration a uf d a s S eg m ent „W ohni mm obilienent w ickl u ng“
wu r d e m it W irk u ng z um 16. Mä rz 2021 d er A ktien- u n d G e-
s ch äf t s anteil s ka uf- u n d Ü bertrag u ng sv ertrag v o m 03. F ebr u-
ar 2021 v ollzogen u n d säm tliche A ktien an d er D e v elo pm ent
P artner ag, Düss el d or f z u j e w eil s gleichen T eilen an d ie i m-
f arr B eteilig u ng s Gm b H u n d d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing ag,
S ch w eiz v er äuß ert.
b. konsolidierungskreis
D er K on s oli d ier u ng s krei s d er gate w a y umf a ss te in d er B e-
richt sp erio d e 2021 neben d er G ate w a y R eal Es tate ag 80 (Vj.
62) T ochter u nterneh m en. D a v on haben 76 (Vj. 56) U nterneh-
m en ihren S itz in D e u t s chlan d u n d 4 (Vj. 6) i m Aus lan d.
E ntgegen d er u r sp r ü nglichen P lan u ng v erbleiben j e d och d rei
G e w erbei mm obilienent w ickl u ngen in B erlin (R e v aler S tra ß e
32 p e Gm b H, S torko w er S tra ß e 140 p e Gm b H u n d S torko w er
S tra ß e 142–146 p e Gm b H) a uf gr u n d einer not w en d igen nicht
er f olgten G e s ell s cha f terz us ti mmu ng w eiterhin i m B e s itz v on
gate w a y u n d w er d en ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t. D ie j e w ei-
ligen G e s ell s cha f ten w er d en d e m nach w eiterhin u nter d e m
S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ a us ge w ie s en u n d
säm tliche P o s ten wu r d en w ie d er in d ie reg u l ä ren B ilanz p o s ten
d e s f ortge fü hrten G e s ch äf t s bereiche s eingeglie d ert.
Zum 31. D eze m ber 2021 w ar noch ein a ss oziierte s U nter-
neh m en nach d er Equ it y-M etho d e in d en K onzernab s chl uss
einbezogen. Im V or j ahr w aren hingegen noch s ieben G e m ein-
s cha f t su nterneh m en u n d z w ei a ss oziierte U nterneh m en nach
d er Equ it y-M etho d e in d en K onzernab s chl uss einbezogen.
Du rch d en V erka uf d er A nteile d er D e v elo pm ent P artner
ag, Düss el d or f i m er s ten Qu artal 2021 wu r d en d ie G e m ein-
s cha f t su nterneh m en P ro j ektent w ickl u ng A braham-L incoln-
S tra ß e in W ie s ba d en B eteilig u ng s ge s ell s cha f t m b H & C o. kg,
Düss el d or f, P ro j ektent w ickl u ng a m B armbeker B ahnhof in
H a m b u rg B eteilig u ng s ge s ell s cha f t m b H & C o. kg, Düss el d or f,
Imm obilienge s ell s cha f t H utﬁltern in B ra u n s ch w eig Gm b H,
D ie s fü hrte z u r f a s t v oll s t ä n d igen E ntkon s oli d ier u ng d e s S eg-
m ent s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“. D ie a us d e m A b-
gang u n d d er E in s t ufu ng al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich
nach i f r s 5 re su ltieren d en bilanziellen Ausw irk u ngen s in d
u nter 2.23 d arge s tellt.
85
konzernabschluss
K onzernanhan g
A nkauf von wohnwirtschaftlichen P ro j ekten in K öln
und D resden
E rwerb weiterer A nteile an der S 0 S o H o S ullivan
G mb H & C o. kg für die P ro j ektentwicklung
M it A nteil s ka ufv ertrag v o m 17. F ebr u ar 2021 wu r d en säm t-
liche G e s ch äf t s anteile an d er B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H
(v or m al s G erch I n v e s t Gm b H) v on d e m nahe s tehen d en U n-
terneh m en s n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz fü r einen
K a ufp rei s in Hö he v on 70 M io. € er w orben, w elcher bi s z um
31. D eze m ber 2022 ge s t u n d et i s t (V erzin su ng 4,25ꢀ%). D e s
W eiteren wu r d en Zus atzka ufp rei s e v ereinbart, d ie berech-
net w er d en, s o f ern be s ti mm te B a u ab s chnitte d er er w orbe-
nen P ro j ekte m it einer i m V ertrag d e ﬁ nierten G e w inn m arge
w eiter v er äuß ert w er d en. D ie Zus atzka ufp rei s e bela uf en s ich
in s ge s a m t a uf m a x i m al 50 M io. € zzgl. gg f. an f allen d er V erzin-
su ng. D ie G ate w a y R eal Es tate ag i s t s eit d e m m it eine m A nteil
in Hö he v on 89,9ꢀ% m ittelbar beherr s chen d e G e s ell s cha f te-
rin d er B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark (v or m al s
G erchgro up D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark) 1–8 j e w eil s
m ittler w eile Gm b H & C o. kg 9–12 u g (ha f t u ng s be s chr ä nkt),
d er B or uss ia D re sd en I n v e s t m ent u g (ha f t u ng s be s chr ä nkt)
u n d d er B or uss ia D re sd en E inka ufs-G b R, s o w ie d er B or uss ia
Kö ln D e u tz Qu artiere (v or m al s gerchgro up Kö ln dq) 1–21 u g
(ha f t u ng s be s chr ä nkt), d er B or uss ia Kö ln D e u tz Qu artiere E r-
s chlie ßu ng s u g (ha f t u ng s be s chr ä nkt) u n d d er B or uss ia Kö ln
dq E inka ufs-G b R u n d kon s oli d iert d ie s e er s t m al s z um 18. F e-
br u ar 2021.
S o H o M annheim und E rhöhung der A nteile an der
G ateway S o H o S ullivan G mb H & C o. kg
Fü r d ie bi s lang w egen G ering fü gigkeit nicht al s at Equ it y-B etei-
lig u ng bilanzierte G e s ell s cha f t S0 S o H o Su lli v an Gm b H & C o.
kg wu r d en m it A nteil s ka ufv ertrag v o m 19. M ai 2021 w eitere
40ꢀ% d er A nteile fü r einen K a ufp rei s v on 7,1 M io. € er w orben.
D ie G e s ell s cha f t be s itzt ein notariell be u rk u n d eten aber noch
nicht v oll s t ä n d ig v ollzogenen G r u n ds t ü ck s ka ufv ertrag u n d
w ir d i m er s ten H alb j ahr er s t m alig al s v ollkon s oli d ierte T och-
terge s ell s cha f t in d en K onzern einbezogen.
Auß er d e m wu r d en d ie v on d er G ate w a y R e s i d ential Gm b H ge-
haltenen A nteile an d er G ate w a y S o H o Su lli v an Gm b H & C o.
kg um w eitere 10ꢀ% a uf n u n m ehr 100ꢀ% a uf ge s tockt. D er K a uf-
p rei s fü r d ie re s tlichen A nteile betr u g 1,5 M io. € u n d wu r d e
ergebni s ne u tral m it d en abgehen d en M in d erheiten i m E igen-
ka p ital v errechnet.
A nwachsung der G ateway Z weite G mb H & C o. kg an die
G ateway R eal E state ag
Du rch d ie Aus tritt sv ereinbar u ng v o m 20. D eze m ber 2021 z w i-
s chen d er K o mp le m ent ä rin G ate w a y S iebte Gm b H u n d d er
G ate w a y Zw eite Gm b H & C o. kg i s t d ie G ate w a y Zw eite Gm b H
& C o. kg m it W irk u ng z um 31. D eze m ber 2021 a uf ihre alleini-
ge K o mm an d iti s tin, d er G ate w a y R eal Es tate ag (gt y ag) nach
§ꢀ738 A b s. 1 bgb ange w ach s en. D a s V er mö gen u n d d ie S ch u l-
d en d er G ate w a y Zw eite Gm b H & C o. kg w ach s en d a m it d er
G ate w a y R eal Es tate ag al s einzig v erbleiben d er G e s ell s cha f-
terin i m W ege d er G e s a m trecht s nach f olge an. D ie G ate w a y
Zw eite Gm b H & C o. kg erli s cht bei A n w ach su ng i m W ege d er
Auﬂösu ng ohne L i qu i d ation.
G rundstückankauf in C hemnitz
M it G r u n ds t ü ck s ka ufv ertrag v o m 09. Mä rz 2021 hat d ie a uf-
gr u n d v on G ering fü gigkeit bi s lang nicht kon s oli d ierte T och-
terge s ell s cha f t G ate w a y A chtzehnte Gm b H m ehrere G r u n d-
s t ü cke in C he m nitz er w orben. Auf d en G r u n ds t ü cken s ollen
in s be s on d ere W ohn u ngen ent s tehen, d ie an s chlie ß en d w ei-
ter v er äuß ert w er d en.
A nkauf weiterer A nteile E inkaufszentrum D uisburg
Im R ah m en eine s A nteil s ka ufv ertrage s m it W irk u ng z um
01. J an u ar 2021 hat d ie G e s ell s cha f t w eitere 39,9ꢀ% an d er
Du i s b u rg ekz 20 O b j ekt Gm b H u n d eine D arlehen sf or d er u ng
er w orben. Du rch d en d a m it v erb u n d enen beherr s chen d en
E in ﬂuss d er G ate w a y R eal Es tate ag w ir d d ie Du i s b u rg ekz 20
O b j ekt Gm b H s eit d e m 01. J an u ar 2021 v ollkon s oli d iert. B i s-
lang wu r d en d ie A nteile v on 50ꢀ% al s nach d er Equ it y-M etho-
d e bilanzierte F inanzanlage bilanziert. D er K a ufp rei s fü r d ie
A nteile u n d d ie D arlehen sf or d er u ng betr ä gt in s ge s a m t r u n d
11,1 M io. € u n d wu r d e du rch Auf rechn u ng v on D arlehen sf or-
d er u ngen bezahlt.
A nkauf wohnwirtschaftliche P ro j ektgesellschaft in
H amburg
M it W irk u ng z um 20. D eze m ber 2021 wu r d en 100ꢀ% d er A n-
teile an einer w ohn w irt s cha f tlichen P ro j ektge s ell s cha f t in
H a m b u rg angeka uf t.
A nkauf der G ateway N eunzehnte G mb H und G ateway
Z wanzigste G mb H
M it W irk u ng z um 02. D eze m ber 2021 wu r d en d ie bei d en
G e s ell s cha f ten G ate w a y N e u nzehnte Gm b H u n d G ate w a y
Zw anzig s te Gm b H fü r einen j e w eiligen K a ufp rei s in Hö he v on
27.800 € angeka uf t.
V erkauf der G ateway A sset M anagement G mb H
M it A nteil s ka ufv ertrag v o m 30. Ju ni 2021 wu r d en 100ꢀ% d er 2.4 funktionale währung
A nteile an d er G ate w a y Ass et M anage m ent Gm b H an d a s
nahe s tehen d e U nterneh m en D e v elo pm ent P artner ag v er äu-
ß ert. D er v orl äuﬁ ge K a ufp rei s betr ä gt z u n ä ch s t 25 Tsd. € u n d
w ir d a uf G r u n d lage einer S chl uss bilanz ﬁ nal abgerechnet.
gate w a y s tellt ihren K onzernab s chl uss in Eu ro (€) a uf. D er
Eu ro i s t d ie Wä hr u ng d e s p ri mä ren w irt s cha f tlichen Umf el-
d e s, in d e m gate w a y u n d ihre T ochterge s ell s cha f ten o p erie-
ren, u n d i s t d aher d eren fu nktionale Wä hr u ng.
86
konzernabschluss
K onzernanhan g
2.5 immaterielle vermögenswerte
2.7 wertminderungen von nicht
ﬁnanziellen vermögenswerten
a. geschäfts- oder ﬁrmenwert
D er G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert errechnet s ich a us d e m Ü ber-
s ch uss d er A n s cha ﬀu ng s ko s ten eine s U nterneh m en s ü ber d en
A nteil d e s K onzern s a m beiz u legen d en Z eit w ert d e s N etto v er-
mö gen s d e s er w orbenen U nterneh m en s z um E r w erb s zeit-
pu nkt u n d w ir d al s i mm aterieller V er mö gen sw ert a us ge w ie-
s en. D er G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert s tellt d ie er w arteten
Sy nergiee ﬀ ekte a us d e m U nterneh m en s z us a mm en s chl uss fü r
d ie G r upp e v on zahl u ng sm ittelgenerieren d en E inheiten (zge)
d ar, d ie d e m G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert z u geor d net w ir d.
Imm aterielle V er mö gen sw erte m it u nbe s ti mm ter Nu tz u ng s-
d a u er (z.ꢀB. G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert) s o w ie s olche V er-
mö gen sw erte, d ie noch nicht in B etrieb geno mm en w er d en
k ö nnen, w er d en i mm er d ann, w enn ein A nhalt spu nkt fü r eine
W ert m in d er u ng v orliegt, m in d e s ten s j e d och ein m al jä hrlich
a uf W ert m in d er u ng ge p r üf t. S achanlagen u n d s on s tige i m-
m aterielle V er mö gen sw erte, d ie einer p lan mäß igen A b s chrei-
b u ng u nterliegen, w er d en a uf W ert m in d er u ngen ge p r üf t, s o-
bal d E reigni ss e o d er I n d ikatoren d ara uf hin d e u ten, d a ss ihre
Bu ch w erte mö glicher w ei s e nicht erzielbar s in d.
D er G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert u nterliegt keiner p lan mäß i-
gen A b s chreib u ng, s on d ern w ir d eine m jä hrlichen W ert m in-
d er u ng s te s t nach ia s 36 u nterzogen. E ine Ü ber p r üfu ng w ir d
a uß er d e m v orgeno mm en, w enn E reigni ss e o d er Ums t ä n d e
eintreten, d ie a uf eine W ert m in d er u ng hin d e u ten. I n f or m a-
tionen z u r Du rch fü hr u ng v on W ert m in d er u ng s te s t s s in d in
A nhangangabe 2.7 „W ert m in d er u ng v on nicht ﬁ nanziellen
V er mö gen sw erten“ z u ﬁ n d en.
Zu r B e u rteil u ng d er W ert m in d er u ng w er d en d ie V er mö gen s-
w erte a uf d er nie d rig s ten E bene z u zahl u ng sm ittelgenerie-
ren d en E inheiten (zge) z us a mm enge f a ss t, fü r d ie s ich C a s h-
ﬂ o ws w eitgehen d u nabh ä ngig v o m re s tlichen U nterneh m en
i d enti ﬁ zieren la ss en. E in G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert, d er bei
eine m U nterneh m en s z us a mm en s chl uss er w orben wu r d e,
w ir d d en zges o d er G r upp en v on zges z u geor d net, v on d enen
er w artet w ir d, d a ss s ie einen Nu tzen a us d en Sy nergien d e s
Zus a mm en s chl uss e s ziehen.
b. sonstige immaterielle vermögenswerte
H ier u nter fä llt i m W e s entlichen geka uf te u n d s elb s t er s tellte
S o f t w are. S ie w ir d m it d en A n s cha ﬀu ng s ko s ten akti v iert u n d
linear ü ber d ie j e w eilige Nu tz u ng sd a u er abge s chrieben. D ie
Nu tz u ng sd a u er fü r geka uf te u n d s elb s t er s tellte S o f t w are be-
tr ä gt in d er R egel ein bi s fü n f J ahre.
D er erzielbare B etrag eine s V er mö gen sw erte s o d er einer
zge ent sp richt d e m h ö heren B etrag a us d e m beiz u legen d en
Z eit w ert abz ü glich V er äuß er u ng s ko s ten d e s V er mö gen sw er-
te s u n d d en d i s kontierten N etto-C a s h ﬂ o ws a us d er w eiteren
Nu tz u ng (Nu tz u ng sw ert). D er K onzern be s ti mm t gr u n dsä tz-
lich d en j e w eiligen erzielbaren B etrag z u n ä ch s t al s Nu tz u ng s-
w ert u n d v ergleicht d ie s en m it d en ent sp rechen d en Bu ch-
w erten (ein s chlie ß lich d er G e s ch äf t s- o d er F ir m en w erte). D ie
zges ent sp rechen gr u n dsä tzlich d en einzelnen P ro j ekten bz w.
Imm obilien.
2.6 sachanlagen
D ie S achanlagen w er d en m it ihren A n s cha ﬀu ng s ko s ten abz ü g-
lich k umu lierter A b s chreib u ngen u n d W ert m in d er u ng s a uf-
w en du ngen ange s etzt. D ie p lan mäß igen A b s chreib u ngen er-
f olgen linear u nter B er ü ck s ichtig u ng d e s j e w eiligen R e s t w erte s
u n d Zu gr u n d eleg u ng f olgen d er w e s entlicher Nu tz u ng sd a u ern:
E in W ert m in d er u ng s a ufw an d w ir d in d er Hö he d e s B etrage s
ergebni sw irk s a m – a us geno mm en bei V er mö gen sw erten, d ie
z um beiz u legen d en Z eit w ert ange s etzt s in d u n d bei w elchen
d er W ert m in d er u ng s a ufw an d d ie N e u be w ert u ng s r ü cklage
re du zieren wü r d e – er f a ss t, um d en d er Bu ch w ert eine s V er-
mö gen sw erte s s einen erzielbaren B etrag ü ber s teigt.
— it-H ar dw are: 3 bi s 5 J ahre
— M ietereinba u ten u n d Bü roa uss tatt u ng: 5 bi s 23 J ahre
D ie R e s t w erte u n d d ie w irt s cha f tlichen R e s tn u tz u ng sd a u ern
w er d en z u j e d e m B ilanz s tichtag ü ber p r üf t u n d gegebenen f all s
ange p a ss t. N achtr ä gliche A n s cha ﬀu ng s- o d er H er s tell u ng s-
ko s ten w er d en n u r d ann akti v iert, w enn e s w ahr s cheinlich i s t,
d a ss d er G e s ell s cha f t d ara us z u k ü n f tig ein w irt s cha f tlicher
Nu tzen z uﬂ ie ß en w ir d. A lle an d eren R e p arat u ren u n d W ar-
t u ngen w er d en in d e m G e s ch äf t sj ahr a ufw an dsw irk s a m in
d er G e s a m tergebni s rechn u ng er f a ss t, in d e m s ie ange f allen
s in d. S o f ern d er Bu ch w ert eine s V er mö gen sw erte s s einen ge-
s ch ä tzten erzielbaren B etrag ü ber s teigt, w ir d a uf d ie s en B e-
trag abge s chrieben. G e w inne u n d V erl us te a us d e m A bgang
v on S achanlagen w er d en du rch einen V ergleich d e s V er äuß e-
r u ng s erl ös e s m it d e m Bu ch w ert z u z ü glich d irekt z u rechen-
barer V er äuß er u ng s ko s ten er m ittelt u n d i m betrieblichen
E rgebni s er f a ss t.
D er K onzern fü hrt fü r d en G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert jä hr-
lich z um 30. S e p te m ber u n d i mm er, w enn I n d ikatoren einer
mö glichen W ert m in d er u ng v orliegen, eine W erthaltigkeit s-
p r üfu ng a uf E bene d er G r upp en v on zges, d enen d er G e-
s ch äf t s- o d er F ir m en w ert z u geor d net i s t, du rch. W enn d er
Bu ch w ert d er G r upp e v on zges ein s chlie ß lich d e s ihr z u ge-
or d neten G e s ch äf t s- o d er F ir m en w erte s ihren erzielbaren
B etrag ü ber s teigt, muss d ie D i ﬀ erenz v on d e m d er G r upp e
v on zges z u geor d neten G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert in F or m
eine s W ert m in d er u ng s a ufw an ds abgezogen w er d en. S o f ern
d ie W ert m in d er u ng d er G r upp e v on zges d en Bu ch w ert d e s
ihr z u geor d neten G e s ch äf t s- o d er F ir m en w erte s ü ber s teigt,
s o i s t d ie s e z usä tzliche W ert m in d er u ng anteilig v on d en Bu ch-
w erten d er ü brigen d er G r upp e v on zges z u geor d neten V er-
mö gen sw erte abz us etzen. D er Bu ch w ert eine s V er mö gen s-
87
konzernabschluss
K onzernanhan g
w erte s d ar f j e d och nicht u nter s einen Nu tz u ng sw ert, s einen 2.8 als ﬁnanzinvestition gehaltene
beiz u legen d en Z eit w ert abz ü glich V er äuß er u ng s ko s ten o d er
u nter n u ll f allen.
immobilien (renditeimmobilien)
gate w a y kla ss i ﬁ ziert Imm obilien bei er s t m alige m A n s atz
ent sp rechen d d er beab s ichtigten Nu tz u ng ent w e d er al s F i-
nanzin v e s tition gehaltene Imm obilien (f ertigge s tellte bz w.
in E nt w ickl u ng be ﬁ n d liche R en d itei mm obilien), al s V orrat s-
i mm obilien o d er al s s elb s t gen u tzte Imm obilien i m S achan-
lage v er mö gen.
D er Nu tz u ng sw ert z um 30. S e p te m ber fü r d en W erthal-
tigkeit s te s t d e s G e s ch äf t s- o d er F ir m en w erte s w ir d du rch
D i s kontier u ng d er er w arteten k ü n f tigen C a s h ﬂ o ws a us d er
f ortge fü hrten Nu tz u ng d er zges m it eine m ri s ikoa djus tier-
ten Z in ss atz er m ittelt. D ie z u k ü n f tigen C a s h ﬂ o ws w er d en a uf
B a s i s d er z um Z eit pu nkt d er Du rch fü hr u ng d e s W ert m in d e-
r u ng s te s t s g ü ltigen, v o m M anage m ent v erab s chie d eten m it-
tel f ri s tigen 5-J ahre s P lan u ng be s ti mm t. D ie s e P lan u ng ba s iert
a uf E r w art u ngen i m H inblick a uf z u k ü n f tige M arktanteile,
d ie allge m eine E nt w ickl u ng d er j e w eiligen Mä rkte s o w ie d ie
P ro ﬁ tabilit ä t d er P ro j ekte u n d d eren L a uf zeit. D ie ger u n d e-
ten, sp ezi ﬁs ch fü r d ie j e w eilige G r upp e v on zges er m ittelten,
z u r D i s kontier u ng d er C a s h ﬂ o ws herangezogenen ri s iko-
a djus tierten Z in ssä tze ba s ieren a uf d en du rch s chnittlichen
ge w ichteten K a p italko s ten u n d betragen 4,35ꢀ% (Vj. 4,09ꢀ%)
nach S te u ern fü r d ie G r upp e v on zges „B e s tan ds i mm obilien“
u n d 5,30ꢀ% (Vj. 4,77ꢀ%) nach S te u ern fü r d ie G r upp e v on zges
„W ohni mm obilienent w ickl u ng“. I n f olge d er V er äuß er u ng d e s
G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ wu r d e
d er j e w eilige G e s ch äf t s- u n d F ir m en w ert entkon s oli d iert. Im
V or j ahr betr u gen d ie du rch s chnittlichen ge w ichteten K a p ital-
ko s ten nach S te u ern fü r d ie G r upp e d ie s er zge 4,77ꢀ%.
U nter d en R en d itei mm obilien w er d en d ie j enigen Imm obilien
d e s K onzern s a us ge w ie s en, d ie w e d er s elb s t gen u tzt w er d en
noch z u r V er äuß er u ng be s ti mm t s in d. B ei einer ge m i s chten
Nu tz u ng du rch d en E igent üm er u n d v on D ritten w ir d d er
s elb s t gen u tzte T eil s e p arat in d er B ilanz a us ge w ie s en, s o-
f ern eine Auf teil u ng rechtlich er f olgen kann u n d d er A nteil
nicht v on u n w e s entliche m Umf ang i s t.
Um glie d er u ngen in (o d er a us) al s F inanzin v e s tition gehaltene
Imm obilien w er d en n u r bei V orliegen einer Nu tz u ng sä n d e-
r u ng v orgeno mm en. B ei einer Um glie d er u ng v on einer al s F i-
nanzin v e s tition gehaltenen Imm obilie in eine v o m E igent üm er
s elb s t gen u tzte Imm obilie w ir d d ie s e i m R ah m en d er F olge-
be w ert u ng m it d e m beiz u legen d en Z eit w ert z um Z eit pu nkt
d er Nu tz u ng sä n d er u ng ange s etzt. Zum V orgehen bei d er B e-
w ert u ng v on a us d e m V orrat sv er mö gen um geglie d erten Im-
m obilien v er w ei s en w ir a uf d ie A nhangangabe 6.3.
D eren E r m ittl u ng er f olgt a uf B a s i s d e s C a p ital-Ass et-P ricing-
M o d ell s u nter B er ü ck s ichtig u ng d er akt u ellen M arkter w ar-
t u ngen. Zu r E r m ittl u ng d e s ri s ikoa djus tierten Z in ss atze s fü r
Zw ecke d e s W ert m in d er u ng s te s t s w er d en sp ezi ﬁs che P eer-
G ro up-I n f or m ationen fü r B eta-F aktoren, K a p ital s tr u kt u r d aten
s o w ie d er F re md ka p italko s ten s atz v er w en d et. D ie E r m ittl u ng
d e s erzielbaren W erte s i s t ge mäß i f r s 13 d er H ierarchie s t uf e 3
(s iehe A nhangangabe 3.3 K la ss en d er F inanzin s tr um ente nach
i f r s 7) d er B e w ert u ng s kategorien fü r d ie E r m ittl u ng beiz u-
legen d er Z eit w erte z u z u or d nen. D ar ü ber hina us w er d en v er-
s chie d ene S en s iti v it ä t s anal ys en du rchge fü hrt. D ie s e zeigen,
d a ss a u ch bei gegen ü ber d er u r sp r ü nglichen P lan u ng u ng ü n s-
tigen P r äm i ss en fü r zentrale E in ﬂussf aktoren kein W ert m in d e-
r u ng s be d ar f be s teht.
Imm obilien, d ie lang f ri s tig gehalten w er d en s ollen, j e d och
nicht d ie V ora uss etz u ngen einer R en d itei mm obilie nach d en
K riterien d e s ia s 40 er fü llen, w er d en u nter d en S achanlagen
a us ge w ie s en.
A l s V orrat s i mm obilien w er d en Imm obilien a us ge w ie s en, d ie
du rch d en K onzern s elb s t ent w ickelt u n d nach F ertig s tell u ng
v er äuß ert w er d en s ollen.
B ei d en R en d itei mm obilien be s tehen keine V ertrieb s akti v it ä-
ten. S ie s ollen m ittel- bi s lang f ri s tig i m B e s tan d gehalten u n d
v er m ietet bz w. z u W ert s teiger u ng s z w ecken gehalten w er d en.
D ie R en d itei mm obilien w er d en bei er s t m aliger B e w ert u ng z u
A n s cha ﬀu ng s- o d er H er s tell u ng s ko s ten ein s chlie ß lich N eben-
ko s ten be w ertet. Im R ah m en d er F olgebe w ert u ng w er d en d ie
al s F inanzin v e s tition gehaltenen Imm obilien u nter B er ü ck s ich-
tig u ng d e s ent sp rechen d en S te u ere ﬀ ekt s z u beiz u legen d en
Z eit w erten ange s etzt, d ie d ie M arktbe d ing u ngen a m B ilanz-
s tichtag w i d er sp iegeln. E in G e w inn o d er V erl us t a us d er Ä n-
d er u ng d er beiz u legen d en Z eit w erte w ir d in d er G e w inn- u n d
V erl us trechn u ng er f a ss t. N achtr ä gliche K o s ten fü r d en Aus-
u n d Um ba u d er Imm obilie w er d en ber ü ck s ichtigt, s o w eit
d ie s e z u einer S teiger u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s d er
Imm obilie beitragen.
Is t d er Nu tz u ng sw ert nie d riger al s d er Bu ch w ert, w ir d z u r B e-
s ti mmu ng d e s erzielbaren B etrag s z usä tzlich d er beiz u legen-
d e Z eit w ert abz ü glich V er äuß er u ng s ko s ten er m ittelt.
N icht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte, a uß er d e m G e s ch äf t s- o d er
F ir m en w ert, d ie v on einer W ert m in d er u ng betro ﬀ en w aren,
w er d en z u j e d e m G e s ch äf t sj ahre s en d e a uf mö gliche W erta uf-
hol u ngen ge p r üf t. B ei W erta uf hol u ngen er f olgen Zus chrei-
b u ngen h ö ch s ten s bi s z u d en f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s-
ten. D er G e s ch äf t s- o d er F ir m en w ert i s t v on W erta uf hol u ngen
a us ge s chlo ss en.
88
konzernabschluss
K onzernanhan g
A l s z usä tzliche P r äm i ss e i s t bei d er B e w ert u ng d er R en d itei m-
m obilien v on d er be s t mö glichen V er w en du ng eine s O b j ekte s
a us z u gehen. G e p lante Nu tz u ng sä n d er u ngen w er d en bei d er
B e w ert u ng ber ü ck s ichtigt, s o f ern d ie techni s che Du rch fü hr-
barkeit, d ie rechtliche Zu l äss igkeit u n d d ie ﬁ nanzielle M ach-
barkeit gegeben s in d.
D er K onzern be w ertet s eine ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte z u
f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten, w enn bei d e d er f olgen-
d en B e d ing u ngen er fü llt s in d u n d d ie s e nicht al s FV t PL d e-
s igniert wu r d en:
— d er ﬁ nanzielle V er mö gen sw ert w ir d i m R ah m en eine s
G e s ch äf t sm o d ell s gehalten, d e ss en Z iel s etz u ng d arin
be s teht, ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte z u r V erein-
nah mu ng d er v ertraglichen C a s h ﬂ o ws z u halten, u n d
E ine B e w ert u ng d er Imm obilienbe s t ä n d e er f olgt jä hrlich z um
31. D eze m ber. D ie E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s
d er R en d itei mm obilien er f olgt a uf G r u n d lage v on Gu tachten
eine s u nabh ä ngigen, e x ternen S ach v er s t ä n d igen m it H il f e an-
erkannter B e w ert u ng sv er f ahren. D ie bea uf tragten u nabh ä n-
gigen S ach v er s t ä n d igen v er fü gen ü ber ent sp rechen d e ber uf-
liche Qu ali ﬁ kationen u n d E r f ahr u ngen z u r Du rch fü hr u ng d er
B e w ert u ng. D ie Gu tachten ba s ieren a uf I n f or m ationen, d ie
du rch d ie G e s ell s cha f t z u r V er fü g u ng ge s tellt w er d en, z.ꢀB. ak-
t u elle M ieten, I n s tan d halt u ng s- u n d V er w alt u ng s ko s ten, d er
akt u elle L eer s tan d, s o w ie A nnah m en d e s Gu tachter s, d ie a uf
M arkt d aten ba s ieren u n d a uf B a s i s s einer f achlichen Qu ali ﬁ-
kation be u rteilt w er d en, z.ꢀB. k ü n f tige M arkt m ieten, t yp i s ierte
I n s tan d halt u ng s- u n d V er w alt u ng s ko s ten, s tr u kt u relle L eer-
s tan dsqu oten o d er K a p itali s ier u ng s zin ssä tze.
— d ie V ertrag s be d ing u ngen fü hren z u C a s h ﬂ o ws, d ie
a uss chlie ß lich T ilg u ng s- u n d Z in s zahl u ngen a uf d en
a uss tehen d en K a p italbetrag d ar s tellen.
F inanzielle V er mö gen sw erte d e s K onzern s, d ie in d ie s e B e-
w ert u ng s kategorie f allen s in d F or d er u ngen a us L ie f er u ngen
u n d L ei s t u ngen, s on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte s o w ie
Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente.
E r f olg s ne u tral z um beiz u legen d en Z eit w ert be w ertete ﬁ nan-
zielle V er mö gen sw erte umf a ss en:
— E igenka p italin s tr um ente, d ie nicht z u H an d el s z w ecken
gehalten w er d en u n d bei d enen s ich d er K onzern bei m
er s t m aligen A n s atz u n w i d err uﬂ ich d a fü r ent s chie d en
hat, s ie in d ie s er K ategorie a us z uw ei s en.
D ie d e m Gu tachter z u r V er fü g u ng ge s tellten I n f or m ationen
u n d d ie getro ﬀ enen A nnah m en s o w ie d ie E rgebni ss e d er Im-
m obilienbe w ert u ng w er d en du rch d ie G e s ell s cha f t anal ys iert.
— S ch u l d titel, bei d enen d ie v ertraglichen C a s h ﬂ o ws
a uss chlie ß lich T ilg u ng s- u n d Z in s zahl u ngen a uf d en a us-
s tehen d en K a p italbetrag d ar s tellen u n d d ie i m R ah m en
eine s G e s ch äf t sm o d ell s gehalten w er d en, d e ss en Z iel-
s etz u ng s o w ohl d ie V ereinnah mu ng d er v ertraglichen
C a s h ﬂ o ws al s a u ch i m V erka uf ﬁ nanzieller V er mö gen s-
w erte be s teht.
2.9 ﬁnanzielle vermögenswerte
E in F inanzin s tr um ent ge mäß ia s 32 F inanzin s tr um ente: D ar-
s tell u ng i s t ein V ertrag, d er gleichzeitig bei d e m einen U nter-
neh m en z u eine m ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert u n d bei d e m
an d eren U nterneh m en z u einer ﬁ nanziellen V erbin d lichkeit
o d er eine m E igenka p italin s tr um ent fü hrt.
D erartige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte u n d S ch u l d titel liegen
in d er B ericht sp erio d e – w ie a u ch in d er V ergleich sp erio d e –
i m K onzern nicht v or.
F inanzielle V er mö gen sw erte w er d en bei d er er s t m aligen E r-
f a ssu ng in d ie f olgen d en B e w ert u ng s kategorien u nterteilt:
— z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten be w ertete ﬁ nan-
zielle V er mö gen sw erte (AmC),
V er mö gen sw erte, d ie d ie K riterien d er K ategorie „z u f ort-
ge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten be w ertet“ u n d d er K ategorie
„FV t OCI“ nicht er fü llen, w er d en in d ie K ategorie „er f olg sw irk-
s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert“ (FV t PL) einge s t uf t.
— er f olg s ne u tral z um beiz u legen d en Z eit w ert be w ertete
ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte (FV t OCI),
I n d er B ericht s- u n d V ergleich sp erio d e f allen in d ie K atego-
rie „er f olg sw irk s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert be w ertet“
(FV t PL) d ie E igenka p italin v e s t m ent s s o w ie d ie eingebette-
ten s e p arier u ng spﬂ ichtigen D eri v ate d e s K onzern s. V on d e m
W ahlrecht s on s t z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten o d er
z u FV t OCI bilanzieren d en F inanzin s tr um enten z u FV t PL ein-
z us t uf en, m acht d er K onzern keinen G ebra u ch.
— er f olg sw irk s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert be w ertete
ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte (FV t PL).
D ie K la ss i ﬁ zier u ng i s t abh ä ngig v o m G e s ch äf t sm o d ell d e s U n-
terneh m en s fü r d ie S te u er u ng d er ﬁ nanziellen V er mö gen sw er-
te u n d v on d en v ertraglichen Z ahl u ng ss tr öm en.
89
konzernabschluss
K onzernanhan g
F inanzielle V er mö gen sw erte w er d en nach d er er s t m aligen E r-
f a ssu ng nicht rekla ss i ﬁ ziert, e s s ei d enn, d er K onzern ä n d ert
s ein G e s ch äf t sm o d ell z u r S te u er u ng d er ﬁ nanziellen V er mö-
gen sw erte. I n d ie s e m F all w er d en alle betro ﬀ enen ﬁ nanziellen
V er mö gen sw erte a m er s ten T ag d er B ericht sp erio d e rekla ss i-
ﬁ ziert, d ie a uf d ie Ä n d er u ng d e s G e s ch äf t sm o d ell s f olgt. I n
d er B ericht s- w ie a u ch in d er V ergleich sp erio d e hat d er K on-
zern keine R ekla ss i ﬁ zier u ng ﬁ nanzieller V er mö gen sw erte v or-
geno mm en.
s cha ﬀu ng s ko s ten w er d en du rch W ert m in d er u ng s a ufw en-
du ngen ge m in d ert. Z in s ertr ä ge, Wä hr u ng s k u r s ge w inne u n d
-v erl us te s o w ie W ert m in d er u ngen w er d en ergebni sw irk s a m
er f a ss t. D ie Z in s ertr ä ge w er d en i m F inanzergebni s a us ge w ie-
s en. E in G e w inn o d er V erl us t a us d er Aus b u ch u ng w ir d i m
B etrieb s ergebni s er f a ss t. E igenka p italin v e s t m ent s z u FV t PL
w er d en z um beiz u legen d en Z eit w ert f olgebe w ertet. D i v i d en-
d en w er d en al s E rtrag i m G e w inn o d er V erl us t er f a ss t.
D er K onzern b u cht einen ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert a us,
w enn d ie v ertraglichen R echte hin s ichtlich d er Z ahl u ng ss tr ö-
m e a us d e m ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert a us la uf en o d er er
d ie R echte z um E rhalt d er Z ahl u ng ss tr öm e in einer T ran s ak-
tion ü bertr ä gt, in d er a u ch alle w e s entlichen, m it d e m E igen-
t um d e s ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte s v erb u n d enen R i s iken
u n d C hancen ü bertragen w er d en. E ine Aus b u ch u ng ﬁ n d et
eben f all s s tatt, w enn d er K onzern alle w e s entlichen m it d e m
E igent um v erb u n d enen R i s iken u n d C hancen w e d er ü bertr ä gt
noch beh ä lt u n d er d ie V er fü g u ng s ge w alt ü ber d en ü bertra-
genen V er mö gen sw ert nicht beh ä lt.
E ingebettete D eri v ate in s tr u kt u rierten V ertr ä gen, d ie einen
B a s i sv ertrag enthalten, d er einen ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert
nach i f r s 9 d ar s tellt, w er d en nicht s e p ariert. V iel m ehr w ir d
d er s tr u kt u rierte V ertrag in s ge s a m t nach i f r s 9 kla ss i ﬁ ziert.
E ingebettete D eri v ate in s tr u kt u rierten V ertr ä gen, d ie einen
B a s i sv ertrag enthalten, d er ent w e d er eine ﬁ nanzielle V er-
bin d lichkeit d ar s tellt o d er einen V er mö gen sw ert, d er nicht in
d en A n w en du ng s bereich v on i f r s 9 fä llt, müss en v o m B a s i s-
v ertrag u nter be s ti mm ten Ums t ä n d en getrennt w er d en. D ie s
tri ﬀ t z u, w enn
F inanzielle V er mö gen sw erte u n d V erbin d lichkeiten w er d en
s al d iert u n d in d er B ilanz al s N ettobetrag a us ge w ie s en, w enn
d er K onzern einen gegen wä rtigen, du rch s etzbaren R echt s an-
sp r u ch hat, d ie er f a ss ten B etr ä ge m iteinan d er z u v errechnen
u n d e s beab s ichtigt i s t, ent w e d er d en Aus gleich a uf N etto-
ba s i s herbeiz ufü hren o d er gleichzeitig m it d er V er w ert u ng d e s
betre ﬀ en d en V er mö gen sw erte s d ie d az u geh ö rige V erbin d lich-
keit abz u l ös en.
— d ie w irt s cha f tlichen M erk m ale u n d R i s iken d e s einge-
betteten D eri v at s nicht eng m it d en w irt s cha f tlichen
M erk m alen u n d R i s iken d e s B a s i sv ertrag s v erb u n d en
s in d,
— ein eigen s t ä n d ige s I n s tr um ent m it d en gleichen V er-
trag s be d ing u ngen w ie d a s eingebettete D eri v at d ie
D e ﬁ nition eine s D eri v at s er fü llen wü r d e u n d d er
z us a mm enge s etzte V ertrag nicht z um F air V al u e m it
W ert ä n d er u ngen i m P erio d energebni s be w ertet w ir d.
I n d er B ericht s- s o w ie d er V ergleich sp erio d e gibt e s keine ﬁ-
nanziellen V er mö gen sw erte u n d ﬁ nanziellen S ch u l d en, d ie a uf
d ie s er B a s i s s al d iert w er d en. D ar ü ber hina us liegen i m K on-
zern a u ch keine G lobal-N etting-V ereinbar u ngen o d er ä hnliche
V ereinbar u ngen v or.
B ei m er s t m aligen A n s atz be w ertet d er K onzern einen ﬁ nan-
ziellen V er mö gen sw ert z um beiz u legen d en Z eit w ert u n d i m
F alle eine s in d er F olge nicht er f olg sw irk s a m z um beiz u le-
gen d en Z eit w ert be w erteten ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert s
z u z ü glich d er d irekt a uf d en E r w erb d ie s e s V er mö gen sw ert s 2.1 0 wertminderungen von
ent f allen d en T ran s aktion s ko s ten. T ran s aktion s ko s ten v on
er f olg sw irk s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert be w erteten
ﬁ nanziellen V er mö gen sw erten w er d en in d er G e w inn- u n d
V erl us trechn u ng al s Aufw an d er f a ss t. F or d er u ngen a us L ie-
f er u ngen u n d L ei s t u ngen ohne w e s entliche F inanzier u ng s-
ko mp onente w er d en bei m er s t m aligen A n s atz z um T ran s ak-
tion sp rei s be w ertet.
nicht derivativen ﬁnanziellen
vermögenswerten
D er K onzern be u rteilt d ie W erthaltigkeit s einer z u f ortge fü hr-
ten A n s cha ﬀu ng s ko s ten be w erteten ﬁ nanziellen V er mö gen s-
w erte s o w ie V ertrag sv er mö gen sw erte a uf B a s i s d e s M o d ell s
d er er w arteten K re d it v erl us te (Exp ecte d-C re d it-L o ss-M o d el).
D ie W ert m in d er u ng sm etho d e i s t gr u n dsä tzlich d a v on abh ä n-
gig, ob eine s igni ﬁ kante E rh ö h u ng d e s K re d itri s iko s v orliegt.
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen u n d a us gege-
bene S ch u l dv er s chreib u ngen w er d en ab d e m Z eit pu nkt an-
ge s etzt, z u d e m s ie ent s tan d en s in d. A lle an d eren ﬁ nanziellen
V er mö gen sw erte u n d V erbin d lichkeiten w er d en er s t m al s a m
H an d el s tag er f a ss t, w enn d a s U nterneh m en V ertrag sp artei
nach d en V ertrag s be s ti mmu ngen d e s I n s tr um ent s w ir d.
D er K onzern be m i ss t d ie W ertberichtig u ngen in Hö he d er
ü ber d ie L a uf zeit z u er w arten d en K re d it v erl us te, a uß er fü r
d ie W ertbericht u ngen bei B ankg u thaben s o w ie s on s tigen ﬁ-
nanziellen V er mö gen sw erten, bei d enen s ich d a s Ausf allri s iko
s eit d e m er s t m aligen A n s atz nicht s igni ﬁ kant erh ö ht hat o d er
fü r d ie ein geringe s K re d itri s iko v orliegt. D a s K re d itri s iko i s t
al s nie d rig anz us ehen, w enn d er K re d itneh m er p roble m lo s z u r
E r fü ll u ng s einer k u rz f ri s tigen v ertraglichen Z ahl u ng sv er pﬂ ich-
D ie F olgebe w ert u ng v on z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s-
ten be w erteten ﬁ nanziellen V er mö gen sw erten er f olgt u nter
A n w en du ng d er Eﬀ ekti v zin sm etho d e. D ie f ortge fü hrten A n-
90
konzernabschluss
K onzernanhan g
t u ngen in d er L age i s t u n d keine A nzeichen d ara uf hin d e u ten,
d a ss d ie s e du rch Ä n d er u ngen d er w irt s cha f tlichen u n d ge-
s ch äf tlichen R ah m enbe d ing u ngen lang f ri s tig u n d nachteilig
v erringert w er d en k ö nnte. E nt sp rechen d w er d en d ie W ert-
berichtig u ngen in Hö he d e s er w arteten Zwö l f-M onat s-K re d it-
v erl us t s be m e ss en.
D er B r u ttob u ch w ert eine s ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte s
w ir d abge s chrieben, w enn d er K onzern nach ange m e ss ener
E in s ch ä tz u ng nicht d a v on a us geht, d a ss d er ﬁ nanzielle V er-
mö gen sw ert ganz o d er teil w ei s e reali s ierbar i s t. D a s i s t in d er
R egel u.ꢀa. gegeben, w enn d er S ch u l d ner e s v er säum t, s ich
gegen ü ber d e m K onzern z u eine m Rü ckzahl u ng sp lan z u v er-
pﬂ ichten. D er K onzern er w artet keine s igni ﬁ kante E inzieh u ng
d e s abge s chriebenen B etrag s. A bge s chriebene ﬁ nanzielle
V er mö gen sw erte k ö nnen d ennoch V oll s treck u ng sm a ß nah-
m en z u r E inzieh u ng ü ber fä lliger F or d er u ngen u nterliegen, um
in E inklang m it d er K onzernrichtlinie z u han d eln.
B ei F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen w en d et d er
K onzern d en nach i f r s 9 z u l äss igen v erein f achten A n s atz an.
D e m nach s in d d ie ü ber d ie L a uf zeit er w arteten K re d it v erl us te
ab d e m er s t m aligen A n s atz d er F or d er u ngen z u er f a ss en.
B ei d er F e s tleg u ng, ob d a s Ausf allri s iko eine s ﬁ nanziellen
V er mö gen sw erte s s eit d er er s t m aligen E r f a ssu ng s igni ﬁ kant 2.11 vorräte
ange s tiegen i s t, u n d bei d er S ch ä tz u ng v on er w arteten K re-
d it v erl us ten ber ü ck s ichtigt d er K onzern ange m e ss ene u n d
bela s tbare I n f or m ationen, d ie rele v ant u n d ohne u nange m e s-
s enen Z eit- u n d K o s tena ufw an d v er fü gbar s in d. D ie s umf a ss t
s o w ohl qu antitati v e al s a u ch qu alitati v e I n f or m ationen u n d
A nal ys en, d ie a uf v ergangenen E r f ahr u ngen d e s K onzern s
u n d fu n d ierten E in s ch ä tz u ngen, inkl us i v e z u k u n f t s gerichteter
I n f or m ationen, ber u hen.
D ie V orr ä te d e s K onzern s be s tehen i m W e s entlichen a us Im-
m obilien, d ie du rch d en K onzern s elb s t ent w ickelt u n d nach
F ertig s tell u ng v er äuß ert w er d en s ollen. D ie E nt w ickl u ng
v on W ohni mm obilien a u ch fü r d en eigenen B e s tan d s tellt
gr u n dsä tzlich einen S ch w er pu nkt d er G e s ch äf t s t ä tigkeiten
v on gate w a y d ar. Im S eg m ent „W ohni mm obilienent w ick-
l u ng“ konzentrieren s ich d abei d ie E nt w ickl u ng s akti v it ä ten
a uf a us ge wä hlte M etro p olregionen in D e u t s chlan d. B ei E nt-
w ickl u ng sp ro j ekten beginnt d er E nt w ickl u ng sp roze ss in d er
R egel m it d e m K a uf d er Imm obilie u n d einer an s chlie ß en d en
E nt m iet u ng sp ha s e, be v or d ie B a up ha s e beginnt.
D er K onzern ni mm t gr u n dsä tzlich an, d a ss d a s Ausf allri s iko
eine s ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte s s igni ﬁ kant ange s tiegen
i s t, w enn er m ehr al s 30 T age ü ber fä llig i s t.
D er K onzern betrachtet einen ﬁ nanziellen V er mö gen sw ert al s
a us ge f allen, w enn e s ent w e d er u n w ahr s cheinlich i s t, d a ss d er
S ch u l d ner s eine K re d it v er pﬂ icht u ngen v oll s t ä n d ig an d en K on-
zern zahlen kann, ohne d a ss d ie s er a uf M a ß nah m en w ie d ie
V er w ert u ng v on S icherheiten (f all s v orhan d en) z u r ü ckgrei f en
muss, o d er w enn d er ﬁ nanzielle V er mö gen sw ert m ehr al s 90
T age ü ber fä llig i s t.
Im S eg m ent „W ohni mm obilienent w ickl u ng“ w er d en W ohn-
geb äud e u n d Qu artiere in d en T o p-9-S t äd ten in D e u t s ch-
lan d (d.ꢀh. B erlin, D re sd en, Kö ln, F rank fu rt a m M ain u n d in
a us ge wä hlten M etro p olregionen) ent w ickelt.
I n d er B ilanz w er d en d ie V orrat s i mm obilien nach ia s 2 m it
d e m nie d rigeren W ert a us f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s- o d er
H er s tell u ng s ko s ten u n d N etto v er äuß er u ng sw ert ange s etzt.
D ie H er s tell u ng s ko s ten fü r d ie Imm obilienent w ickl u ngen um-
f a ss en d ie d e m E nt w ickl u ng sp roze ss z u rechenbaren K o s ten
s o w ie F re md ka p italko s ten, s o w eit d ie s e a uf d en Z eitra um d er
H er s tell u ng ent f allen. Säm tliche K o s ten w er d en d abei ü ber d ie
B e s tan dsv er ä n d er u ng akti v iert.
D er K onzern s ch ä tzt z u j e d e m A b s chl usss tichtag ein, ob ﬁ nan-
zielle V er mö gen sw erte z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten
in d er B onit ä t beeintr ä chtigt s in d. D ie s i s t z u tre ﬀ en d, w enn
ein o d er m ehrere E reigni ss e m it nachteiligen Ausw irk u ngen
a uf d ie er w arteten z u k ü n f tigen Z ahl u ng ss tr öm e d e s ﬁ nanziel-
len V er mö gen sw erte s eingetreten s in d. I n d ikatoren d a fü r, d a ss
ein ﬁ nanzieller V er mö gen sw ert in d er B onit ä t beeintr ä chtigt
i s t, umf a ss en z.ꢀB. d ie f olgen d en beobachtbaren D aten:
D ie A n s cha ﬀu ng s ko s ten fü r d ie z um V erka uf be s ti mm ten Im-
m obilien s etzen s ich z us a mm en a us d e m K a ufp rei s d er Imm o-
bilien u n d d en d irekt z u rechenbaren N ebenko s ten.
— V ertrag s br u ch – d a s hei ß t, m ehr al s 90 T age ü ber fä llig
o d er a us ge f allen;
— s igni ﬁ kante ﬁ nanzielle S ch w ierigkeiten d e s S ch u l d ner s
o d er
D er N etto v er äuß er u ng sw ert i s t d er ge s ch ä tzte, i m nor m a-
len G e s ch äf t s gang erzielbare V erka ufs erl ös, abz ü glich d er
ge s ch ä tzten K o s ten bi s z u r F ertig s tell u ng u n d d er noch an-
f allen d en V ertrieb s ko s ten. Zum S tichtag liegt d er N etto v er-
äuß er u ng sw ert bei allen V orrat s i mm obilien ü ber d en f ort-
ge fü hrten A n s cha ﬀu ng s- o d er H er s tell u ng s ko s ten, s o d a ss
keine W ert m in d er u ngen a uf d en N etto v er äuß er u ng sw ert
v orz u neh m en s in d.
— (d rohen d e) I n s ol v enz d e s S ch u l d ner s.
W ert m in d er u ngen a uf ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte, d ie z u
f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten be w ertet s in d, w er d en
v o m B r u ttob u ch w ert d er V er mö gen sw erte abgezogen.
91
konzernabschluss
K onzernanhan g
D er G ro ß teil d er gegen wä rtigen V orrat s i mm obilien w ir d nicht
innerhalb d er n ä ch s ten z wö l f M onate reali s iert. D ie s geht ein-
her m it d er T at s ache, d a ss Imm obilienent w ickl u ngen in d er R e-
gel m ehrere J ahre an d a u ern. D er gena u e B etrag kann j e d och
nicht angegeben w er d en, d a e s bei einigen V orrat s i mm obilien
in s be s on d ere in V erbin du ng m it F or w ar d S ale s u n s icher i s t, ob
d ie s e s chon in 2022 o d er spä ter v orgeno mm en w er d en.
D ie G e s ell s cha f t s etzt eine Rü ck s tell u ng fü r v erl us ttr ä chtige
G e s ch äf te an, w enn d er er w artete Nu tzen a us d e m v ertrag-
lichen A n sp r u ch geringer al s d ie u n v er m ei d baren K o s ten z u r
E r fü ll u ng d er v ertraglichen V er pﬂ icht u ng i s t.
2.14 ﬁnanzielle verbindlichkeiten
D er V erka uf v on V orrat s i mm obilien w ir d gr u n dsä tzlich br u tto
in d er G e s a m tergebni s rechn u ng a us ge w ie s en. D er A bgang d er
V orrat s i mm obilie w ir d in d er B e s tan dsv er ä n d er u ng er f a ss t
u n d d er d az u geh ö rige V erka ufs erl ös s tellt einen Ums atzerl ös
d ar.
D ie ﬁ nanziellen V erbin d lichkeiten d e s K onzern s w er d en gr u n d-
sä tzlich al s z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten kla ss i ﬁ ziert.
S ie enthalten le d iglich V erbin d lichkeiten a us d er Auf nah m e
v on D arlehen u n d A nleihen, V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen
u n d L ei s t u ngen s o w ie s on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten.
B ei ihre m er s t m aligen A n s atz w er d en d ie s e ﬁ nanziellen V er-
bin d lichkeiten z um beiz u legen d en Z eit w ert u nter B er ü ck-
s ichtig u ng v on T ran s aktion s ko s ten ange s etzt. I n d en F olge-
p erio d en w er d en s ie z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten
be w ertet; j e d e D i ﬀ erenz z w i s chen d e m Aus zahl u ng s betrag
(u nter B er ü ck s ichtig u ng v on T ran s aktion s ko s ten) u n d d e m
Rü ckzahl u ng s betrag w ir d ü ber d ie L a uf zeit d er Aus leih u ng u n-
ter A n w en du ng d er Eﬀ ekti v zin sm etho d e in d er G e s a m tergeb-
ni s rechn u ng er f a ss t.
I n s o f ern s ich d ie Nu tz u ng s ab s icht einer Imm obilie ä n d ert,
w ir d d ie s e um geglie d ert. I n d er B ericht sp erio d e wu r d e d a s
E nt w ickl u ng sp ro j ekt d er G e s ell s cha f t B or uss ia D re sd en Qu ar-
tiere a m B l ü her p ark 10 u g in f olge d er ge ä n d erten Nu tz u ng s-
ab s icht d e m lang f ri s tigen P o s ten f ertigge s tellte R en d itei m-
m obilien bz w. in E nt w ickl u ng be ﬁ n d liche R en d itei mm obilien
ge mäß ia s 40.57 z u ge fü hrt. V ergleiche d az u a u ch K a p itel 6.3.
2.12 zahlungsmittel und
L e d iglich d a s F re md ka p ital v on nicht beherr s chen d en A nteil s-
eignern i s t er f olg sw irk s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert z u be-
w erten. B e w ert u ng s an p a ssu ngen d e s K o mm an d itanteil s v on
nicht beherr s chen d en A nteil s eignern bz w. d er d a fü r er f a ss ten
ﬁ nanziellen V erbin d lichkeit s in d d a m it er f olg sw irk s a m in d er
G e w inn- u n d V erl us trechn u ng z u er f a ss en.
zahlungsmitteläquivalente
D ie Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente d e s K on-
zern s w er d en al s z u f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s ko s ten kla ss i-
ﬁ ziert u n d beinhalten B ar m ittel u n d S ichteinlagen bei B anken.
G eb ü hren fü r d ie E inricht u ng v on K re d it f azilit ä ten w er d en al s
T ran s aktion s ko s ten i m R ah m en d e s K re d it s in d e m Umf ang
er f a ss t, in d e m e s w ahr s cheinlich i s t, d a ss ein T eil o d er d ie
ge s a m te F azilit ä t in A n sp r u ch geno mm en w ir d. I n d ie s e m F all
w ir d d ie G eb ü hr bi s z u r I nan sp r u chnah m e abgegrenzt. Fü r d en
F all, d a ss keine H in w ei s e d ara uf be s tehen, d a ss d ie I nan sp r u ch-
nah m e eine s T eil s o d er d er ge s a m ten F azilit ä t w ahr s cheinlich
i s t, w ir d d ie G eb ü hr al s V ora us zahl u ng fü r F inanz d ien s tlei s t u n-
gen akti v iert u n d ü ber d ie L a uf zeit d er F azilit ä t a m orti s iert.
2.13 sonstige rückstellungen
S on s tige Rü ck s tell u ngen w er d en ange s etzt, w enn d er G e s ell-
s cha f t a us E reigni ss en d er V ergangenheit eine gegen wä rtige
rechtliche o d er f akti s che V er pﬂ icht u ng ent s tan d en i s t, e s
w ahr s cheinlich i s t, d a ss d ie E r fü ll u ng d er V er pﬂ icht u ng ei-
nen A b ﬂuss v on R e ss o u rcen er f or d ert u n d eine v erl äss liche
S ch ä tz u ng d er Hö he mö glich i s t.
D ie er w arteten k ü n f tigen A b ﬂüss e w er d en m it eine m akt u-
ellen f ri s tenkongr u enten Z in ss atz v or S te u ern abgezin s t, d er
d ie akt u ellen M arkter w art u ngen i m H inblick a uf d en Z in s-
e ﬀ ekt s o w ie d ie fü r d ie S ch u l d sp ezi ﬁs chen R i s iken w i d er-
sp iegelt, w enn d er Eﬀ ekt w e s entlich i s t.
B ei Zu gang v on ﬁ nanziellen V erbin d lichkeiten er f olgt eine
U nter su ch u ng a uf ab sp alt u ng spﬂ ichtige eingebettete D e-
ri v ate. Im K onte x t d er gate w a y s in d d ie s in s be s on d ere in
A nleihen o d er D arlehen sv ertr ä gen eingebettete Kü n d ig u ng s-
o p tionen in V erbin du ng m it M in d e s t v erzin su ngen. L iegt ein
ab sp alt u ng spﬂ ichtige s eingebettete s D eri v at v or, s o er f olgt
i m Zu gang s zeit pu nkt eine ergebni s ne u trale A b sp alt u ng d er
eingebetteten Kü n d ig u ng s rechte a us d er B a s i ss ch u l d ko mp o-
nente u n d zeitgleich ein A n s atz al s d eri v ati v er V er mö gen s-
w ert o d er d eri v ati v e V erbin d lichkeit. D ie v o m B a s i sv ertrag s e-
p arierten, d eri v ati v en F inanzin s tr um ente s in d d er K ategorie
FV t PL z u z u or d nen u n d ent sp rechen d ergebni sw irk s a m z um
beiz u legen d en Z eit w ert f olgez u be w erten. D ie B e w ert u ng d er
eingebetteten D eri v ate er f olgt m ittel s ﬁ nanz m athe m ati s ch
anerkannten Op tion sp rei sm o d ellen.
W enn d ie G e s ell s cha f t d ie E r s tatt u ng eine s z u r ü ckge s tell-
ten B etrage s er w artet (b spw. a uf gr u n d einer V er s icher u ng),
ber ü ck s ichtigt s ie d en E r s tatt u ng s an sp r u ch al s s e p araten
V er mö gen sw ert, s o f ern d ie E r s tatt u ng fü r d en F all d er I nan-
sp r u chnah m e a us d er V er pﬂ icht u ng s o g u t w ie s icher i s t.
92
konzernabschluss
K onzernanhan g
F inanzielle V erbin d lichkeiten w er d en a us geb u cht, s obal d d ie 2.1 6 latente und laufende ertragsteuern
v ertragliche V er pﬂ icht u ng beglichen, a uf gehoben o d er a us ge-
la uf en i s t. F erner b u cht d er K onzern eine ﬁ nanzielle V erbin d-
lichkeit a us, w enn d ie V ertrag s be d ing u ngen ge ä n d ert w er d en
u n d d ie Z ahl u ng ss tr öm e d er ange p a ss ten V erbin d lichkeit s ig-
D er A n s atz u n d d ie B e w ert u ng v on la uf en d en u n d latenten
E rtrag s te u ern i m K onzern er f olgen ge mäß ia s 12.
ni ﬁ kant v er s chie d en s in d. I n d ie s e m F all w ir d eine ne u e F inanz- laufende steuern
v erbin d lichkeit ba s ieren d a uf d en ange p a ss ten B e d ing u ngen
z um beiz u legen d en Z eit w ert er f a ss t. D ie D i ﬀ erenz z w i s chen
d e m Bu ch w ert d er a us geb u chten ﬁ nanziellen V erbin d lichkeit
u n d d er gezahlten G egenlei s t u ng, ein s chlie ß lich ü bertragener
u nbarer V er mö gen sw erte o d er ü berno mm ener V erbin d lich-
keiten, w ir d al s s on s tige E rtr ä ge bz w. F inanzier u ng s a ufw en-
du ngen in d er G e w inn- u n d V erl us trechn u ng er f a ss t.
D ie la uf en d en S te u erer s tatt u ng s an sp r ü che u n d S te u er s ch u l-
d en s in d m it d e m B etrag z u be w erten, in d e ss en Hö he eine
E r s tatt u ng v on d en S te u erbeh ö r d en bz w. eine Z ahl u ng an d ie
S te u erbeh ö r d en er w artet w ir d. D er B erechn u ng d e s B etrag s
w er d en d ie S te u er sä tze u n d G e s etze z u gr u n d e gelegt, d ie a m
B ilanz s tichtag gelten. E ine S al d ier u ng v on la uf en d en E rtrag-
s te u eran sp r ü chen u n d -s ch u l d en er f olgt u nter d en V ora us-
s etz u ngen d e s ia s 12.71.
F inanzielle V erbin d lichkeiten w er d en al s k u rz f ri s tig kla ss i ﬁ-
ziert, w enn d er K onzern nicht d a s u nbe d ingte R echt hat, d ie latente steuern
B egleich u ng d er V erbin d lichkeit a uf einen Z eit pu nkt m in d e s-
ten s z wö l f M onate nach d e m B ilanz s tichtag z u v er s chieben.
L atente E rtrag s te u er f or d er u ngen u n d -v er pﬂ icht u ngen w er-
d en fü r z u k ü n f tige S te u ere ﬀ ekte gebil d et, d ie a us te mp or ä ren
D i ﬀ erenzen z w i s chen d e m i f r s-B ilanzan s atz v on V er mö gen s-
w erten u n d S ch u l d en u n d d eren S te u er w ert re su ltieren o d er
s ich a us noch nicht gen u tzten s te u erlichen V erl us t v ortr ä gen
u n d S te u erg u t s chri f ten ergeben. L atente E rtrag s te u er f or d e-
r u ngen u n d -v er pﬂ icht u ngen w er d en gr u n dsä tzlich ergebni s-
w irk s a m er f a ss t. S o w eit s ie s ich j e d och a uf G e s ch äf t sv or fä lle
beziehen, d ie d irekt i m E igenka p ital ber ü ck s ichtigt w er d en,
s in d d ie z u geh ö rigen latenten S te u ern eben f all s d irekt i m
E igenka p ital z u er f a ss en.
2.1 5 fremdkapitalkosten
G r u n dsä tzlich geh ö ren F re md ka p italko s ten, d ie d irekt d e m
E r w erb, d e m B a u o d er d er H er s tell u ng eine s qu ali ﬁ zierten
V er mö gen sw erte s z u geor d net w er d en k ö nnen, z u d en A n-
s cha ﬀu ng s- o d er H er s tell u ng s ko s ten eine s qu ali ﬁ zierten
V er mö gen sw erte s. E in qu ali ﬁ zierter V er mö gen sw ert i s t ein
V er mö gen sw ert, fü r d en ein betr ä chtlicher Z eitra um er f or-
d erlich i s t, um ihn in s einen beab s ichtigten gebra u ch s- o d er
v erka ufsfä higen Zus tan d z u v er s etzen. A l s betr ä chtlicher
Z eitra um w ir d d abei ein Z eitra um ange s ehen, d er gr öß er
i s t al s z wö l f M onate. S o f ern e s w ahr s cheinlich i s t, d a ss a us
d e m qu ali ﬁ zierten V er mö gen sw ert ein k ü n f tiger w irt s cha f t-
licher Nu tzen er wä ch s t u n d d ie K o s ten v erl äss lich be w ertet
w er d en k ö nnen, er f olgt d ie A kti v ier u ng al s T eil d er A n s cha f-
fu ng s- u n d H er s tell u ng s ko s ten. A nlageertr ä ge a us d er v or ü-
bergehen d en Zw i s chenanlage v on F re mdm itteln, d ie sp eziell
fü r d ie B e s cha ﬀu ng/H er s tell u ng eine s qu ali ﬁ zierten V er mö-
gen sw ert s a uf geno mm en w er d en, m in d ern d ie fü r d ie s en
qu ali ﬁ zierten V er mö gen sw ert in f rage ko mm en d en akti v ier-
baren F re md ka p italko s ten. Im B ereich d er in d er E nt w ick-
l u ng be ﬁ n d lichen Imm obilien v orr ä te er f olgt d ie A kti v ier u ng
v on B a u zeitzin s en a uf B a s i s d e s tat sä chlich ange f allenen
Z in s a ufw an ds. D ie A kti v ier u ng w ir d d abei al s B e s tan dsv er-
ä n d er u ng er f a ss t u n d hat s o m it einen p o s iti v en Eﬀ ekt a uf
d a s ebit d a.
S ie w er d en m it d en S te u er sä tzen be w ertet, d ie v ora uss icht-
lich in d er B ericht sp erio d e gelten, in d er d er ent sp rechen d e
V er mö gen sw ert reali s iert o d er d ie ent sp rechen d e S ch u l d er-
fü llt w ir d. D ie W irk u ng v on S te u er s atz ä n d er u ngen a uf latente
S te u ern w ir d in d er P erio d e, in w elcher d ie Ä n d er u ng v o m
G e s etzgeber be s chlo ss en wu r d e, i m S te u erergebni s geb u cht.
L atente S te u eran sp r ü che w er d en n u r in d e m Umf ang a us ge-
w ie s en, in d e m e s w ahr s cheinlich i s t, d a ss z u k ü n f tig z u v er-
s te u ern d e E rgebni ss e z u r V er fü g u ng s tehen w er d en, m it d e-
nen d ie s te u erlichen V erl us t v ortr ä ge, S te u erg u thaben o d er
s te u erlich abz u g sfä higen te mp or ä ren D i ﬀ erenzen v errechnet
w er d en k ö nnen (ia s 12.24 u n d 12.34). L atente E rtrag s te u er-
f or d er u ngen u n d -v er pﬂ icht u ngen w er d en s al d iert, w enn ein
einklagbare s R echt z u r Auf rechn u ng v on la uf en d en S te u er-
f or d er u ngen u n d S te u er v erbin d lichkeiten be s teht u n d w enn
e s s ich bei d en latenten E rtrag s te u er f or d er u ngen u n d -v er-
pﬂ icht u ngen um E rtrag s te u ern han d elt, d ie v on d er s elben
S te u erbeh ö r d e gegen ü ber d er s elben s te u er pﬂ ichtigen E in-
heit erhoben w er d en.
I n d er akt u ellen B ericht sp erio d e wu r d en F re md ka p italko s ten
in Hö he v on 31.214 Tsd. € (Vj. 20.879 Tsd. €) p er B e s tan dsv er-
ä n d er u ng akti v iert. A nalog d e m V or j ahr konnten d ie i m abge-
la uf enen G e s ch äf t sj ahr ange f allenen F re md ka p italko s ten d er 2.1 7 ertragsrealisation
H er s tell u ng d irekt z u geor d net u n d akti v iert w er d en.
i f r s 15 (E rl ös e a us V ertr ä gen m it Ku n d en) legt einen umf a s-
s en d en R ah m en z u r B e s ti mmu ng f e s t, ob, in w elcher Hö he
u n d z u w elche m Z eit pu nkt Ums atzerl ös e er f a ss t w er d en.
93
konzernabschluss
K onzernanhan g
G e mäß i f r s 15 w ir d d er Ums atz a uf d er G r u n d lage d er in
eine m V ertrag m it eine m Ku n d en f e s tgelegten G egenlei s-
t u ng be m e ss en. Auf B a s i s d e s Fü n f-S chritte-M o d ell s w ir d be-
s ti mm t, in w elcher Hö he u n d z u w elche m Z eit pu nkt o d er ü ber
w elchen Z eitra um d ie Ums atzerl ös e z u er f a ss en s in d. D a s
G r u n dp rinzi p d e s Fü n f-S chritte-M o d ell s d ient d er D ar s tell u ng
d er Ums atzerl ös e in einer F or m, d ie d en Ü bergang d er z u-
ge s agten Gü ter o d er D ien s tlei s t u ngen a uf einen Ku n d en d ar-
s tellt. D ie Hö he d er z u er f a ss en d en Ums atzerl ös e ent sp richt
d er G egenlei s t u ng, a uf d ie d er K onzern fü r d ie s e Gü ter o d er
D ien s tlei s t u ngen einen v ertraglichen A n sp r u ch be s itzt.
D ie Ums atzerl ös e w er d en ge mäß d er E r fü ll u ng d er be s te-
hen d en L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ngen z u eine m Z eit pu nkt o d er
ü ber d en Z eitra um er f a ss t. D er K onzern er f a ss t d ie Ums atz-
erl ös e ü ber einen Z eitra um, s o f ern d ie V ora uss etz u ngen
fü r einen zeitra um bezogenen K ontroll ü bergang ge mäß i f r s
15.35 (a)–(c) er fü llt w er d en. W ir d d ie L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ng
nicht ü ber einen Z eitra um er fü llt, s o er fü llt d er K onzern d ie
L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ng z u eine m be s ti mm ten Z eit pu nkt. E ine
L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ng w ir d du rch d ie Ü bertrag u ng d er V er-
fü g u ng s ge w alt ü ber ein Gu t o d er eine D ien s tlei s t u ng er fü llt.
U nter V er fü g u ng s ge w alt w ir d in d ie s e m Zus a mm enhang d ie
Mö glichkeit v er s tan d en, d ie V er w en du ng d e s Gu te s o d er d er
D ien s tlei s t u ng z u be s ti mm en u n d d abei d en w e s entlichen
Nu tzen s elb s t z u v ereinnah m en.
i f r s 15 d e ﬁ niert einen V ertrag al s eine V ereinbar u ng z w i-
s chen z w ei o d er m ehr V ertrag sp arteien, d ie rechtlich du rch-
s etzbare R echte u n d Pﬂ ichten begr ü n d et. V ertr ä ge k ö nnen
s chri f tlich, mü n d lich o d er s till s ch w eigen d a uf gr u n d d er ge-
wö hnlichen G e s ch äf t sp ra x i s eine s U nterneh m en s ge s chlo s-
s en w er d en. U nter be s ti mm ten Ums t ä n d en s in d V ertr ä ge z u-
s a mm enz uf a ss en. Im z w eiten S chritt i d enti ﬁ ziert d er K onzern
d ie einzelnen L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ngen. G r u n dsä tzlich s tellt
eine Zus age i mm er d ann eine L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ng d ar,
w enn d a s Gu t o d er d ie D ien s tlei s t u ng u nter s chei d bar i s t. Im
d ritten S chritt w ir d d er T ran s aktion sp rei s be s ti mm t, d er d ie
G egenlei s t u ng fü r d ie Ü bertrag u ng d er Gü ter o d er D ien s t-
lei s t u ngen d ar s tellt. D er T ran s aktion sp rei s d er anal ys ierten
V ertr ä ge kann v ariable K o mp onenten beinhalten. D ie s be-
tri ﬀ t einer s eit s v ertraglich v ereinbarte K a ufp rei sm in d er u n-
gen bei B a uv orhaben w ie d er P ro j ektent w ickl u ng Rud ol fp latz
in Kö ln Gm b H, P ro j ektent w ickl u ng H i mm elgei s ter S tra ß e in
Düss el d or f I Gm b H s o w ie d ie P ro j ektent w ickl u ng U er d inger
S tra ß e in Düss el d or f Oﬃ ce Gm b H, d eren Hö he v ertraglich
v ereinbart u n d in s o w eit begrenzt i s t. D ie genannten P ro j ekt-
ent w ickl u ngen wu r d en in f olge d er Auf gabe d er w e s entlichen
A kti v it ä ten i m S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ i m
er s ten Qu artal d e s G e s ch äf t sj ahre s v er äuß ert, s in d aber noch
anteilig in d en Ums atzerl ös en d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s-
bereich s enthalten. A n d erer s eit s haben N ebenko s tenabrech-
n u ngen einen v ariablen C harakter, d er a uf B a s i s d er E r w ar-
t u ng sw ert m etho d e er m ittelt w ir d. D er E r w art u ng sw ert w ir d
f ortla uf en d ü ber p r üf t u n d korrigiert. D er Z eitra um z w i s chen
d er Ü bertrag u ng d e s Gu te s bz w. d er D ien s tlei s t u ng a uf d en
Ku n d en u n d d er Z ahl u ng du rch d en Ku n d en ü ber s chreitet
ü blicher w ei s e kein J ahr. E nt sp rechen d w ir d d ie z u ge s agte
G egenlei s t u ng nicht an d en Z eit w ert d e s G el d e s ange p a ss t.
I n S chritt v ier w ir d d ie G egenlei s t u ng a uf d ie i d enti ﬁ zierten
L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ngen i m V erh ä ltni s ihrer E inzel v er äuß e-
r u ng sp rei s e a uf geteilt. E in geeigneter N ach w ei s fü r d en E in-
zel v er äuß er u ng sp rei s i s t d er P rei s, z u d e m d er K onzern d a s
Gu t o d er d ie D ien s tlei s t u ng u nter ä hnlichen Ums t ä n d en an
v ergleichbare Ku n d en tat sä chlich einzeln v er äuß ert hat. S o-
w eit d er E inzel v er äuß er u ng sp rei s nicht v erl äss lich beobacht-
bar u n d in s o w eit er m ittelbar i s t, w en d et d er K onzern d en
Exp ecte d-C o s t-P l us-a-M argin-A n s atz nach i f r s 15.79(b) z u r
B e s ti mmu ng d e s E inzel v er äuß er u ng sp rei s e s an.
D ie E rl ös e a us d e m V erka uf v on P ro j ekt- bz w. R en d itei mm o-
bilien w er d en z u d e m Z eit pu nkt erl ösw irk s a m er f a ss t, z u d e m
d ie V er fü g u ng s ge w alt a uf d en Käuf er ü bertragen w ir d. D ie s
tritt in d er R egel bei Ü bergang v on B e s itz, Nu tzen, L a s ten
u n d G e f ahr an d en G r u n ds t ü cken ein. D ie E rtr ä ge a us d e m
V erka uf v on V orrat s i mm obilien (P ro j ektent w ickl u ngen bz w.
d irekt z um W eiter v erka uf be s ti mm te Imm obilien) w er d en
d abei al s Ums atzerl ös e a us ge w ie s en. D e m gegen ü ber w er d en
d ie G e w inne o d er V erl us te (S al d o a us V erka ufs erl ös abzgl.
Bu ch w ertabgang) a us d e m V erka uf v on R en d itei mm obilien
al s s on s tige betriebliche E rtr ä ge bz w. Aufw en du ngen a us ge-
w ie s en. D ie reali s ierten E rl ös e ent sp rechen d e m v ertraglich
v ereinbarten T ran s aktion sp rei s. D ie G egenlei s t u ng i s t in d er
R egel nach Ü bergang d er R en d itei mm obilie fä llig.
W ir d ein bin d en d er K a ufv ertrag bereit s v or A b s chl uss d er
E nt w ickl u ng sp ha s e ü ber eine Imm obilie abge s chlo ss en (F or-
w ar d S ale), er f olgt d ie Ums atzreali s ier u ng in A bh ä ngigkeit d er
E r fü ll u ng d er L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ngen. B ezogen a uf d a s z u
ü bertragen d e G r u n ds t ü ck er f olgt bei V orliegen einer s e p ara-
ten L ei s t u ng sv er pﬂ icht u ng d ie Ums atzreali s ier u ng zeit pu nkt-
bezogen z u d e m Z eit pu nkt, z u d e m d ie V er fü g u ng s ge w alt a uf
d en E r w erber ü bertragen w ir d. V ora uss etz u ng hier fü r i s t,
d a ss d er E r w erber ü ber kein su b s tantielle s Rü cktritt s recht
nach A b s chl uss d e s K a ufv ertrage s m ehr v er fü gt. B ezogen
a uf d ie P ro j ektent w ickl u ng/d a s B a uv orhaben er f olgt d ie Um-
s atzreali s ier u ng zeitra um bezogen nach M a ß gabe d e s f e s tge-
s tellten L ei s t u ng sf ort s chritt s. D ie s er w ir d a uf d er G r u n d lage
d er bereit s ange f allenen B a u ko s ten i m V erh ä ltni s z u d en ge-
s ch ä tzten G e s a m tko s ten er m ittelt (C o s t-to-C o s t-M etho d).
D a s i m K onzern etablierte u n d du rchge fü hrte C ontrolling
d er B a up ro j ekte er mö glicht d abei eine mö glich s t gena u e A b-
s ch ä tz u ng u n d R elation d er ange f allenen Is t-K o s ten s o w ie
d er ge s ch ä tzten G e s a m tko s ten d e s P ro j ekt s. D er d e m V er-
trag sv erh ä ltni s z u gr u n d e liegen d e T ran s aktion sp rei s – nach
B er ü ck s ichtig u ng v ariabler K o mp onenten, s o w eit ein s chl ä gig
– w ir d i m V erh ä ltni s d er E inzel v er äuß er u ng sp rei s e z u d en ge-
s ch ä tzten G e s a m tko s ten a uf d ie i d enti ﬁ zierten L ei s t u ng sv er-
pﬂ icht u ngen allokiert.
94
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie s betri ﬀ t z um 31. D eze m ber 2021 anteilig d ie P ro j ektent-
w ickl u ng Rud ol fp latz in Kö ln Gm b H, d ie P ro j ektent w ickl u ng
H i mm elgei s ter S tra ß e in Düss el d or f I Gm b H s o w ie d ie P ro j ekt-
ent w ickl u ng U er d inger S tra ß e in Düss el d or f Oﬃ ce Gm b H, d ie
bi s z u ihrer E ntkon s oli d ier u ng in d en K onzernab s chl uss einbe-
zogen wu r d en.
D ie in d en V ertrag sv erh ä ltni ss en enthaltenen G arantien u n d
G e wä hrlei s t u ngen s tellen keine s e p arate L ei s t u ng sv er pﬂ ich-
t u ng d ar, d a s ie d e m Ku n d en le d iglich z us ichern, d a ss d a s ge-
lie f erte Gu t o d er d ie D ien s tlei s t u ng d en v ertraglich v ereinbar-
ten Sp ezi ﬁ kationen ent sp richt (Assu rance-Typ e-W arrant y). Es
be s tehen keine Rü cknah m e, E r s tatt u ng s- o d er ä hnliche V er-
pﬂ icht u ngen.
E rl ös e a us M iet v ertr ä gen w er d en p erio d engerecht in Ü ber-
ein s ti mmu ng m it d en B e s ti mmu ngen d er z u gr u n d e liegen d en
V ertr ä ge er f a ss t. D er T ran s aktion sp rei s i s t in d en z u gr u n d e
liegen d en M iet v ertr ä gen d e ﬁ niert u n d beinhaltet keine v ari-
ablen G egenlei s t u ngen o d er F inanzier u ng s ko mp onenten. D ie
M ietzahl u ngen s in d m onatlich z u lei s ten. D ie E rtr ä ge a us d er
V er m iet u ng w er d en in d en Ums atzerl ös en a us ge w ie s en. Im
G egen s atz z u d en E rl ös en a us d en B etrieb s ko s ten (N icht-L ea-
s ingko mp onente) fä llt d er V ertrag s be s tan d teil d er N etto-K alt-
m iete al s L ea s ing v erh ä ltni s nicht in d en A n w en du ng s bereich
d e s i f r s 15. Zud e m w er d en d ie E rl ös e a us d en noch nicht ab-
gerechneten B etrieb s ko s ten ge mäß i f r s 15.35(a) zeitra um be-
zogen er f a ss t, d a d e m M ieter d er Nu tzen a us d er D ien s tlei s-
t u ng gleichzeitig m it s einer E rbring u ng du rch d en V er m ieter
z uﬂ ie ß t. D er Ausw ei s d er N ebenko s tenabrechn u ngen er f olgt
G e mäß i f r s 15 hat d ie gate w a y einen V ertrag sv er mö gen sw ert
a us z uw ei s en, s o w eit s ie bi s z um S tichtag L ei s t u ngen a us P ro-
j ektent w ickl u ngen erbracht hat, d ie gegen ü ber d e m Ku n d en
noch nicht in A brechn u ng gebracht w or d en s in d. D er K on-
zern hat eine V ertrag sv erbin d lichkeit a us z uw ei s en, s o f ern d er
Ku n d e s eine v ertragliche V er pﬂ icht u ng er fü llt hat, be v or d er
K onzern d ie V er fü g u ng s ge w alt ü ber d a s Gu t o d er d ie D ien s t-
lei s t u ng ü bertragen hat.
S o w eit d er K onzern d ie L ei s t u ng erbracht u n d in A brechn u ng
gebracht hat, w ir d d er u nbe d ingte A n sp r u ch d er gate w a y a uf
d ie z u zahlen d e G egenlei s t u ng al s F or d er u ng a us ge w ie s en.
ge mäß i f r s 15 br u tto, d a gate w a y fü r d ie origin ä re L ei s t u ng s- 2.1 8 leistungen an arbeitnehmer
v er pﬂ icht u ng d ie p ri mä re V erant w ort u ng tr ä gt u n d al s P rinzi-
p al agiert.
kurzfristig fällige leistungen an arbeitnehmer
V er pﬂ icht u ngen a us k u rz f ri s tig fä lligen L ei s t u ngen an A rbeit-
neh m er w er d en al s Aufw an d er f a ss t, s obal d d ie d a m it v er-
b u n d ene A rbeit s lei s t u ng erbracht w ir d. E ine S ch u l d i s t fü r
d en er w art u ng s ge mäß z u zahlen d en B etrag z u er f a ss en,
w enn d er K onzern gegen wä rtig eine rechtliche o d er f akti-
s che V er pﬂ icht u ng hat, d ie s en B etrag a uf gr u n d einer v o m
A rbeitneh m er erbrachten A rbeit s lei s t u ng z u zahlen u n d d ie
V er pﬂ icht u ng v erl äss lich ge s ch ä tzt w er d en kann. V erbin d-
lichkeiten fü r Lö hne u n d G eh ä lter inkl us i v e nicht-m onet ä rer
L ei s t u ngen, fü r d en J ahre su rla u b u n d a uﬂ a uf en d e K rank-
heit s tage, d ie v ora uss ichtlich innerhalb v on z wö l f M onaten
nach G e s ch äf t sj ahre s en d e, in d e m d ie M itarbeiterinnen u n d
M itarbeiter d ie L ei s t u ngen erbracht haben, v oll s t ä n d ig er fü llt
w er d en, w er d en z um E n d e d er B ericht sp erio d e ange s etzt
u n d m it d en B etr ä gen be w ertet, d ie v ora uss ichtlich z u r B e-
gleich u ng d er V er pﬂ icht u ng z u zahlen s in d.
gate w a y erbringt z ud e m D ien s tlei s t u ngen in F or m v on G e-
s ch äf t s be s org u ng sv ertr ä gen. D er L ei s t u ng s gegen s tan d um-
f a ss t i m W e s entlichen d ie ka ufmä nni s che A b w ickl u ng s o w ie
ka ufmä nni s che B etre uu ng v on B a up ro j ekten, in s be s on d ere
bei d er P lan u ng, E nt w ickl u ng u n d V er m iet u ng v on P ro j ekt-
gr u n ds t ü cken. D ie G e s ch äf t s be s org u ng sv ertr ä ge beinhalten
v er s chie d ene M eilen s teine, an d enen d er F ertig s tell u ng s gra d
ge m e ss en w ir d. M it d e m E rreichen eine s v ertraglich d e ﬁ nier-
ten M eilen s tein s ü bertr ä gt d er K onzern d ie V er fü g u ng s ge w alt
ü ber d en T eilab s chnitt u n d erlangt einen u nbe d ingten Z ah-
l u ng s an sp r u ch a uf d ie G egenlei s t u ng. D er T ran s aktion sp rei s
beinhaltet keine v ariablen P rei s be s tan d teile u n d d ie Z eit-
sp anne z w i s chen d er E rbring u ng d er D ien s tlei s t u ng u n d d er
Z ahl u ng i s t kleiner al s ein J ahr. D ie Ums atzerl ös e a us D ien s t-
lei s t u ng sv ertr ä gen w er d en zeitra um bezogen er f a ss t, d a d e m
Ku n d en d er Nu tzen a us d er D ien s tlei s t u ng z uﬂ ie ß t, wä hren d
d ie s e erbracht w ir d. D ie s e E in s ch ä tz u ng ber u ht a uf d e m T at- leistungen aus anlass der beendigung
be s tan d, d a ss ein an d ere s U nterneh m en d ie bi s herigen L ei s- des arbeitsverhältnisses
t u ngen i m W e s entlichen nicht erne u t erbringen müss te, w enn
d ie s e s an d ere U nterneh m en d ie v erbleiben d en L ei s t u ng sv er-
pﬂ icht u ngen gegen ü ber d e m Ku n d en er fü llen wü r d e. D er
L ei s t u ng sf ort s chritt w ir d a uf B a s i s d er Ou t pu t-ba s ierten M e-
tho d e ge m e ss en u n d ber u ht a uf d en M eilen s teinen s o w ie d en
d az u geh ö rigen H onoraren u n d v er m ittelt s o m it ein getre u e s
B il d d er Ü bertrag u ng d er V er fü g u ng s ge w alt.
L ei s t u ngen a us A nla ss d er B een d ig u ng d e s A rbeit sv erh ä ltni s-
s e s w er d en z um f r ü heren d er f olgen d en Z eit pu nkte al s Auf-
w an d er f a ss t: w enn d er K onzern d a s A ngebot d erartiger L ei s-
t u ngen nicht m ehr z u r ü ckziehen kann o d er w enn d er K onzern
K o s ten fü r eine Ums tr u kt u rier u ng er f a ss t. Is t bei L ei s t u ngen
nicht z u er w arten, d a ss s ie innerhalb v on z wö l f M onaten nach
d e m A b s chl usss tichtag v oll s t ä n d ig abgegolten w er d en, w er-
d en s ie abgezin s t.
Z in s ertr ä ge v ereinnah m t d ie G e s ell s cha f t zeit p ro p ortional
u nter B er ü ck s ichtig u ng d er R e s t s ch u l d u n d d e s Eﬀ ekti v zin s-
s atze s ü ber d ie R e s tla uf zeit.
95
konzernabschluss
K onzernanhan g
2.1 9 leasingverhältnisse
D ie L ea s ing v erbin d lichkeit w ir d z um f ortge fü hrten Bu ch w ert
u nter Nu tz u ng d er Eﬀ ekti v zin sm etho d e be w ertet. S ie w ir d
ne u be w ertet, w enn s ich d ie k ü n f tigen L ea s ingzahl u ngen a uf-
gr u n d einer ge ä n d erten I n d e x- o d er Z in ss atz ä n d er u ng erge-
ben, w enn gate w a y ihre S ch ä tz u ng z u d en v ora uss ichtlichen
Z ahl u ngen i m R ah m en einer R e s t w ertgarantie an p a ss t, w enn
d er K onzern s eine E in s ch ä tz u ng ü ber d ie Ausü b u ng einer
K a uf-, V erl ä nger u ng s- o d er Kü n d ig u ng s o p tion ä n d ert o d er
s ich eine d e f acto f e s te L ea s ingzahl u ng ä n d ert.
B ei V ertrag s beginn be u rteilt gate w a y, ob d er V ertrag ein
L ea s ing v erh ä ltni s begr ü n d et o d er beinhaltet. D ie s i s t d er F all,
w enn d er V ertrag d az u berechtigt, d ie Nu tz u ng eine s i d enti-
ﬁ zierten V er mö gen sw erte s gegen Z ahl u ng eine s E ntgelte s fü r
einen be s ti mm ten Z eitra um z u kontrollieren. Um z u be u rtei-
len, ob ein V ertrag d a s R echt z u r K ontrolle eine s i d enti ﬁ zier-
ten V er mö gen sw erte s beinhaltet, legt gate w a y d ie D e ﬁ nition
eine s L ea s ing v erh ä ltni ss e s nach i f r s 16 z u gr u n d e.
B ei einer s olchen N e u be w ert u ng d er L ea s ing v erbin d lichkeit
w ir d eine ent sp rechen d e A n p a ssu ng d e s Bu ch w erte s d e s
Nu tz u ng s rechte s v orgeno mm en bz w. w ir d d ie s e er f olg sw irk-
s a m v orgeno mm en, w enn s ich d er Bu ch w ert d e s Nu tz u ng s-
rechte s a uf n u ll v erringert hat.
a) A ls L easingnehmer
Am B ereit s tell u ng sd at um o d er bei Ä n d er u ng eine s V ertra-
ge s, d er eine L ea s ingko mp onente enth ä lt, teilt gate w a y d a s
v ertraglich v ereinbarte E ntgelt a uf B a s i s d er relati v en E inzel-
v er äuß er u ng sp rei s e a uf.
I n d er B ilanz w ei s t gate w a y Nu tz u ng s rechte, d ie nicht d ie
D e ﬁ nition einer al s F inanzin v e s tition gehaltenen Imm obilie
er fü llen, in d en S achanlagen u n d L ea s ing v erbin d lichkeiten in
d en s on s tigen ﬁ nanziellen V erbin d lichkeiten a us.
A l s L ea s ingneh m er er f a ss t gate w a y a m B ereit s tell u ng sd a-
t um einen V er mö gen sw ert fü r d a s ge wä hrte Nu tz u ng s recht
s o w ie eine L ea s ing v erbin d lichkeit. D a s Nu tz u ng s recht w ir d
er s t m alig z u A n s cha ﬀu ng s ko s ten be w ertet, d ie d er er s t m a-
ligen B e w ert u ng d er L ea s ing v erbin d lichkeit ent sp rechen,
ange p a ss t um a m o d er v or d e m B ereit s tell u ng sd at um ge-
lei s tete Z ahl u ngen, z u z ü glich et w aiger an fä nglicher d irekter
K o s ten s o w ie d er ge s ch ä tzten K o s ten z u r D e m ontage o d er
B e s eitig u ng d e s z u gr u n d e liegen d en V er mö gen sw erte s o d er
z u r W ie d erher s tell u ng d e s z u gr u n d e liegen d en V er mö gen s-
w erte s bz w. d e s S tan d orte s, an d e m d ie s er s ich be ﬁ n d et, ab-
z ü glich et w aiger erhaltener L ea s inganreize.
F erner hat gate w a y be s chlo ss en, Nu tz u ng s rechte u n d L ea-
s ing v erbin d lichkeiten fü r L ea s ing v erh ä ltni ss e, d enen V er mö-
gen sw erte v on geringe m W ert z u gr u n d e liegen, s o w ie fü r
k u rz f ri s tige L ea s ing v erh ä ltni ss e nicht anz us etzen. D er K on-
zern er f a ss t d ie m it d ie s en L ea s ing v erh ä ltni ss en in Zus a m-
m enhang s tehen d en L ea s ingzahl u ngen ü ber d ie L a uf zeit d e s
L ea s ing v erh ä ltni ss e s linear al s Aufw an d.
b) A ls L easinggeber
A n s chlie ß en d w ir d d a s Nu tz u ng s recht v o m B ereit s tell u ng s-
d at um bi s z um E n d e d e s L ea s ingzeitra ums linear abge s chrie-
ben. Aus nah m en be s tehen fü r M iet v ertr ä ge, in d enen d a s
E igent um an d e m z u gr u n d e liegen d en V er mö gen s gegen-
s tan d z um E n d e d er L a uf zeit d e s L ea s ing v erh ä ltni ss e s a uf
d en K onzern ü bergeht bz w. e s w ahr s cheinlich i s t, d a ss eine
K a uf o p tion w ahrgeno mm en w ir d. I n d ie s e m F all w ir d d a s
Nu tz u ng s recht ü ber d ie Nu tz u ng sd a u er d e s z u gr u n d e lie-
gen d en V er mö gen sw erte s abge s chrieben, w elche nach d en
V or s chri f ten fü r S achanlagen er m ittelt w ir d. Zusä tzlich w ir d
d a s Nu tz u ng s recht f ortla uf en d um W ert m in d er u ngen, s o-
f ern not w en d ig, berichtigt u n d um be s ti mm te N e u be w er-
t u ngen d er L ea s ing v erbin d lichkeit ange p a ss t.
W enn gate w a y al s L ea s inggeber a uf tritt, s t uf t s ie bei V er-
trag s beginn j e d e s L ea s ing v erh ä ltni s ent w e d er al s F inance-
L ea s e- o d er al s Op erate-L ea s e-V erh ä ltni s ein. Zu r E in s t ufu ng
j e d e s L ea s ing v erh ä ltni ss e s hat gate w a y eine G e s a m tein-
s ch ä tz u ng v orgeno mm en, ob d a s L ea s ing v erh ä ltni s i m W e-
s entlichen alle R i s iken u n d C hancen, d ie m it d e m E igent um
an d e m z u gr u n d e liegen d en V er mö gen sw ert v erb u n d en s in d,
ü bertr ä gt. W enn d ie s d er F all i s t, w ir d d a s L ea s ing v erh ä ltni s
al s F inance L ea s e einge s t uf t; w enn nicht, i s t e s ein Op erate-
L ea s e-V erh ä ltni s. Im R ah m en d ie s er B e u rteil u ng ber ü ck s ich-
tigt d er K onzern be s ti mm te I n d ikatoren – w ie z um B ei sp iel,
ob d a s L ea s ing v erh ä ltni s d en ü ber w iegen d en T eil d er w irt-
s cha f tlichen Nu tz u ng sd a u er d e s V er mö gen sw erte s umf a ss t.
E r s t m alig w ir d d ie L ea s ing v erbin d lichkeit z um B ar w ert d er
a m B ereit s tell u ng sd at um noch nicht gelei s teten L ea s ingzah-
l u ngen abgezin s t um d en d e m L ea s ing v erh ä ltni s z u gr u n d e
liegen d en Z in ss atz o d er, w enn s ich d ie s er nicht ohne W ei-
tere s be s ti mm en l äss t, m it d e m G renz f re md ka p italzin s-
s atz d e s K onzern s be w ertet. gate w a y w en d et in d er R egel
ihren G renz f re md ka p italzin ss atz al s A bzin su ng ss atz an. D ie s er
G renz f re md ka p italzin ss atz al s ri s ikoa djus tierter Z in ss atz w ir d
la uf zeit- u n d wä hr u ng ssp ezi ﬁs ch abgeleitet. D ie D i ﬀ erenz
hin s ichtlich u nter s chie d licher Z ahl u ng sv erl äuf e d er R e f e-
renzzin ssä tze (en dfä llig) u n d d er L ea s ing v ertr ä ge (ann u it ä r)
w ir d anhan d einer Du ration s an p a ssu ng ber ü ck s ichtigt.
gate w a y agiert al s L ea s inggeber i m R ah m en d er V er m iet u ng
d er i m V orrat sv er mö gen u n d al s F inanzin v e s titionen gehal-
tenen Imm obilien. B ei d en V orrat s i mm obilien betri ﬀ t d ie s
d ie E nt m iet u ng sp ha s e. D ie L ea s ing v ertr ä ge s tellen Op era-
te-L ea s e-V erh ä ltni ss e d ar u n d d ie z u gr u n d e liegen d en L ea-
s ingzahl u ngen w er d en v o m K onzern ü ber d ie L a uf zeit d e s
L ea s ing v erh ä ltni ss e s linear al s E rtrag in d en Ums atzerl ös en
er f a ss t.
96
konzernabschluss
K onzernanhan g
2.2 0 residualansprüche und
D ie B e w eg u ngen d er F inanz v erbin d lichkeiten la ss en s ich w ie
f olgt a uf d ie C a s h ﬂ o ws a us F inanzier u ng s t ä tigkeit ü berleiten:
dividendenausschüttungen
D er K onzern h ä lt A nteile an G e s ell s cha f ten, an d enen nicht
beherr s chen d e A nteil s eigner beteiligt s in d (G ate w a y V ierte
Gm b H, G ate w a y Fü n f te Gm b H, R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H,
S torko w er S tra ß e 140 p e Gm b H u n d S torko w er S tra ß e 142–
146 p e Gm b H). B ei d ie s en G e s ell s cha f t sf or m en i s t a uf gr u n d
d er be s tehen d en Kü n d ig u ng s rechte d er A nteil d er nicht be-
herr s chen d en A nteile al s S ch u l d z u bilanzieren.
—
finanzverbindlichkeiten
in Tsd. €
2 0 21
2 0 2 0
B ilanz zum 0 1. J anuar
E inzahl u ngen a us d er Auf nah m e v on
F inanz v erbin d lichkeiten
605.99 4
6 1 6.009
76.697
0
143.100
–845
T ran s aktion s ko s ten
Aus zahl u ngen z u r T ilg u ng v on
F inanz v erbin d lichkeiten
D er A nteil d er nicht beherr s chen d en A nteil s eigner i s t er-
f olg sw irk s a m z um beiz u legen d en Z eit w ert z u be w erten. B e-
w ert u ng s an p a ssu ngen d e s A nteil s v on nicht beherr s chen-
d en A nteil s eignern bz w. d er d a fü r er f a ss ten ﬁ nanziellen
V erbin d lichkeit s in d d a m it er f olg sw irk s a m in d er G e w inn-
u n d V erl us trechn u ng z u er f a ss en.
–86.090
–157.977
G esamtveränderung des C ashﬂows
aus F inanzierungstätigkeit
V eränderungen aus dem E rwerb oder V er-
lust von T ochterunternehmen, anderen
G eschäftsbetrieben oder N ettovermögen,
das keinen G eschäftsbetrieb darstellt
–9.3 9 3
–1 5.7 22
21.4 6 4
5 3.88 1
0
0
U mgliederung von V erbindlichkeiten aus
L ieferungen und L eistungen
2.21 kapitalﬂussrechnung
S onstige Ä nderungen
Z in s a ufw en du ngen
42.043
–16.927
–9.376
28.087
–20.825
–1.555
5.707
D ie K a p ital ﬂuss rechn u ng zeigt H erk u n f t u n d V er w en du ng
d er G el ds tr öm e. D abei w ir d z w i s chen la uf en d er G e s ch äf t s-,
I n v e s tition s- u n d F inanzier u ng s t ä tigkeit u nter s chie d en. D er
z um S tichtag a us ge w ie s ene B e s tan d an li qu i d en M itteln s etzt
s ich a us d en K a ss enbe s t ä n d en u n d d en Gu thaben bei K re d it-
in s tit u ten z us a mm en.
G ezahlte Z in s en
S on s tige Ä n d er u ngen
G esamte sonstige Ä nderungen
B ilanz zum 31. D ezember
1 5.7 4 0
687.686
605.99 4
D ie G eldströme aus laufender G eschäftstätigkeit w er d en 2.22 zur veräusserung gehaltene
a us gehen d v o m K onzernge s a m tergebni s in d irekt abgeleitet.
langfristige vermögenswerte
D ie in d er Ü berleit u ng v o m K onzernge s a m tergebni s z um
C a s h ﬂ o w a us la uf en d er G e s ch äf t s t ä tigkeit a us ge w ie s enen
s on s tigen zahl u ng su n w irk s a m en Aufw en du ngen u n d E rtr ä-
ge ent s tan d en i m Zus a mm enhang m it d e m i m G e s ch äf t sj ahr
nicht v ollzogenen A nteil sv erka uf d er d rei G e w erbei mm o-
bilienent w ickl u ngen in B erlin (R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H,
S torko w er S tra ß e 140 p e Gm b H u n d S torko w er S tra ß e 142–
146 p e Gm b H). D ie d a m it z us a mm enh ä ngen d e noch nicht
zahl u ng sw irk s a m e V ertrag ss tra f e in Hö he 16.000 Tsd. € i s t
in d en V er ä n d er u ngen d er s on s tigen ﬁ nanziellen V erbin d-
lichkeiten enthalten. Im V or j ahr w aren W ertberichtig u ngen
v on s on s tigen ﬁ nanziellen F or d er u ngen s o w ie d ie Auﬂösu n-
gen v on Rü ck s tell u ngen enthalten.
L ang f ri s tige V er mö gen sw erte o d er V er äuß er u ng s gr upp en,
d ie V er mö gen sw erte u n d S ch u l d en umf a ss en, w er d en al s
z u r V er äuß er u ng gehalten o d er z u r Auss ch ü tt u ng gehalten
einge s t uf t, w enn e s h ö ch s t w ahr s cheinlich i s t, d a ss s ie ü ber-
w iegen d du rch V er äuß er u ng o d er Auss ch ü tt u ng u n d nicht
du rch f ortge s etzte Nu tz u ng reali s iert w er d en.
Im A llge m einen w er d en d ie s e V er mö gen sw erte o d er d ie V er-
äuß er u ng s gr upp e z um nie d rigeren W ert a us ihre m Bu ch-
w ert u n d beiz u legen d en Z eit w ert abz ü glich V er äuß er u ng s-
ko s ten ange s etzt. E in et w aiger W ert m in d er u ng s a ufw an d
einer V er äuß er u ng s gr upp e w ir d z u n ä ch s t d e m G e s ch äf t s-
o d er F ir m en w ert u n d d ann d en v erbleiben d en V er mö gen s-
w erten u n d S ch u l d en a uf anteiliger B a s i s z u geor d net – m it
d er Aus nah m e, d a ss d en V orr ä ten, ﬁ nanziellen V er mö gen s-
w erten, latenten S te u eran sp r ü chen, V er mö gen sw erten i m
Zus a mm enhang m it L ei s t u ngen an A rbeitneh m er o d er al s
F inanzin v e s tition gehaltenen Imm obilien, d ie w eiterhin ge-
mäß d en s on s tigen R echn u ng s leg u ng sm etho d en d e s K on-
zern s be w ertet w er d en, kein V erl us t z u geor d net w ir d. W ert-
m in d er u ng s a ufw en du ngen bei d er er s t m aligen E in s t ufu ng
al s z u r V er äuß er u ng gehalten o d er z u r Auss ch ü tt u ng gehal-
ten u n d spä tere G e w inne u n d V erl us te bei N e u be w ert u ng
w er d en i m G e w inn o d er V erl us t er f a ss t.
Zw i s chen d en bei d en P o s ten s on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen s-
w erte u n d s on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten ka m e s i m G e-
s ch äf t sj ahr z u einer nicht zahl u ng sw irk s a m en V errechn u ng in
Hö he v on 10.319 Tsd. €.
D ie G eldströme aus der I nvestitions- und F inanzierungs-
tätigkeit w er d en zahl u ng s bezogen er m ittelt.
97
konzernabschluss
K onzernanhan g
Imm aterielle V er mö gen sw erte u n d S achanlagen w er d en nicht
m ehr p lan mäß ig abge s chrieben u n d j e d e s nach d er Equ it y-
M etho d e bilanzierte B eteilig u ng su nterneh m en w ir d nicht
m ehr nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert, s obal d s ie al s z u r
V er äuß er u ng gehalten o d er z u r Auss ch ü tt u ng gehalten ein-
ge s t uf t s in d.
D ie V er äuß er u ng d er A ktien an d er D e v elo pm ent P artner ag
inkl. d eren T ochterge s ell s cha f ten er fü llte i m G e s ch äf t sj ahr
al s w e s entlicher, ge s on d erter G e s ch äf t s z w eig d ie K riterien
v on i f r s 5 al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich. D ie K riterien
s in d in s be s on d ere du rch d en i m G e s ch äf t sj ahr ge p lanten
u n d v ollzogenen V erka uf er fü llt.
D ie sp eziellen B e w ert u ng s regeln nach i f r s 5 fü r d en Z eit-
pu nkt d er Um glie d er u ng u n d d er F olgebe w ert u ng gelten
nicht fü r Imm obilien, d ie z uv or u nter d er P o s ition „A l s F i-
nanzin v e s tition gehaltene Imm obilien (R en d itei mm obilien)“
a uf ge fü hrt w aren. H ier gelten w eiterhin d ie B e w ert u ng sv or-
gaben d e s ia s 40. I n s o f ern gelten n u r d ie V orgaben fü r d ie
Um glie d er u ng in d ie P o s ition „Zu r V er äuß er u ng gehaltene
lang f ri s tige V er mö gen sw erte“. G r u n dsä tzlich er f olgt eine
Um glie d er u ng, w enn z um S tichtag ein V erka ufsv ertrag fü r
d ie Imm obilie bz w. d er ent sp rechen d en G e s ell s cha f t v or-
liegt o d er d er V erka uf d er Imm obilie innerhalb d er n ä ch s ten
z wö l f M onate h ö ch s t w ahr s cheinlich i s t (w irt s cha f tlich s inn-
v oll u n d ob j ekti v ums etzbar). Zu d en B e w ert u ng sv or s chri f-
ten s iehe a u ch A nhangangabe 2.8.
Auf gr u n d einer not w en d igen nicht er f olgten G e s ell s cha f-
terz us ti mmu ng v erbleiben j e d och d rei G e w erbei mm obilien-
ent w ickl u ngen in B erlin (R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H, S tor-
ko w er S tra ß e 140 p e Gm b H u n d S torko w er S tra ß e 142–146
p e Gm b H) w eiterhin i m B e s itz v on gate w a y u n d w er d en
ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t. D ie j e w eiligen G e s ell s cha f ten
w er d en d e m nach w eiterhin u nter d e m S eg m ent „G e w erbe-
i mm obilienent w ickl u ng“ a us ge w ie s en u n d säm tliche P o s ten
wu r d en w ie d er in d ie reg u l ä ren B ilanz p o s ten d e s f ortge-
fü hrten G e s ch äf t s bereiche s eingeglie d ert.
D er G e s ch äf t s bereich „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ w ar
i m V or j ahr nicht al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich einge-
s t uf t. G e mäß i f r s 5 wu r d e fü r d en nicht f ortge fü hrten G e-
s ch äf t s bereich d ie D ar s tell u ng fü r d a s V or j ahr ange p a ss t u n d
alle Aufw en du ngen u n d E rtr ä ge in s e p araten Sp alten in d er
G e w inn- u n d V erl us trechn u ng er f a ss t.
2.23 aufgegebener geschäftsbereich
E in a uf gegebener G e s ch äf t s bereich i s t ein B e s tan d teil d e s
K onzernge s ch äf t s, d e ss en G e s ch äf t s bereich u n d C a s h ﬂ o ws
v o m re s tlichen K onzern klar abgegrenzt w er d en k ö nnen u n d
d er
V eräu ß erte V ermögenswerte und S chulden des
aufgegebenen G eschäftsbereichs
—
— einen ge s on d erten, w e s entlichen G e s ch äf t s z w eig o d er
geogra ﬁs chen G e s ch äf t s bereich d ar s tellt
in M io.€
Imm aterielle V er mö gen sw erte
S achanlagen
24,3
2,0
— T eil eine s einzelnen, abge s ti mm ten P lan s z u r V er äuß e-
r u ng eine s ge s on d erten, w e s entlichen G e s ch äf t s z w eig s
o d er geogra ﬁs chen G e s ch äf t s bereich s i s t o d er
N ach d er Equ it y-M etho d e bilanzierte F inanzanlagen
L atente E rtrag s te u er f or d er u ngen
V orr ä te
7,1
2,7
445,7
2,9
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
L a uf en d e E rtrag s te u er f or d er u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle u n d nicht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
L i qu i d e M ittel
— ein T ochter u nterneh m en d ar s tellt, d a s a uss chlie ß lich
m it d er A b s icht einer W eiter v er äuß er u ng er w orben
wu r d e.
0,1
28,9
20,9
V er mö gen d er V er äuß er u ng s gr upp e z um
E ntkon s oli d ier u ng s zeit pu nkt
E ine E in s t ufu ng al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich ge s chieht
bei V er äuß er u ng o d er s obal d d er G e s ch äf t s bereich d ie K rite-
rien fü r eine E in s t ufu ng al s z u r V er äuß er u ng gehalten er fü llt,
w enn d ie s f r ü her d er F all i s t. W ir v er w ei s en a uf d a s K a p itel 2.22.
534,6
S on s tige Rü ck s tell u ngen
0,4
281,8
10,7
24,0
4,2
F inanz v erbin d lichkeiten
L atente E rtrag s te u er s ch u l d en
W enn ein G e s ch äf t s bereich al s a uf gegebener G e s ch äf t s be-
reich einge s t uf t w ir d, w ir d d ie G e s a m tergebni s rechn u ng d e s
V ergleich sj ahre s s o ange p a ss t, al s ob d er G e s ch äf t s bereich
v on B eginn d e s V ergleich sj ahre s an a uf gegeben w or d en wä re.
S on s tige ﬁ nanzielle u n d nicht ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
L a uf en d e E rtrag s te u er s ch u l d en
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
12,5
S ch u l d en d er V er äuß er u ng s gr upp e z um
E ntkon s oli d ier u ng s zeit pu nkt
333,6
201,0
R ein v er mö gen z um E ntkon s oli d ier u ng s zeit pu nkt
E nt sp rechen d d e m ü blichen V orgehen bei d er K on s oli d ier u ng
wu r d en d ie konzerninternen E rtr ä ge bei m lei s ten d en G e-
s ch äf t s bereich u n d d ie gegen ü ber s tehen d en internen Auf-
w en du ngen bei d e m erhalten d en G e s ch äf t s bereich eli m iniert
u n d d e m ent sp rechen d en G e s ch äf t s bereich z u geor d net.
M it C lo s ing d er T ran s aktion a m 16. Mä rz 2021 s in d d ie V er-
mö gen sw erte u n d S ch u l d en d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s be-
reich s abgegangen.
98
konzernabschluss
K onzernanhan g
E rgebnis aus dem V erkauf des aufgegebenen
G eschäftsbereichs:
D er K a ufp rei s fü r d ie A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag be-
tr ä gt 101 M io. €, abz ü glich einer K a ufp rei sm in d er u ng in Hö he
v on 6,3 M io. €. Zud e m v erbleiben F or d er u ngen i m K onzern in
Hö he v on 134,4 M io. €, w elche i m f olgen d en J ahr z u r ü ckge-
fü hrt w er d en müss en.
D ie V er äuß er u ng d er A nteile an d er D e v elo pm ent P artner
Gm b H, Düss el d or f i s t in D e u t s chlan d s te u er f rei. Auf d a s p o s i-
ti v e E ntkon s oli d ier u ng s ergebni s ent fä llt fü r d en K onzern d a-
her keine E rtrag ss te u er.
M ittelab-/-zuﬂuss aus dem aufgegebenen
G eschäftsbereich:
—
Auf gr u n d d e s F ehlen s einer not w en d igen G e s ell s cha f terz u-
s ti mmu ng v erbleiben d rei G e w erbei mm obilienent w ickl u n-
gen in B erlin w eiterhin i m B e s itz v on gate w a y u n d w er d en
ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t. I n d ie s e m Zus a mm enhang ﬁ e-
len V ertrag ss tra f en in Hö he v on 16,0 M io. € an.
0 1.0 1.–
0 1.0 1.–
in Tsd. €
31.12.2 0 21 31.12.2 0 2 0
M ittelab ﬂuss a us betrieblicher Tä tigkeit
M ittelab ﬂuss a us I n v e s tition s t ä tigkeit
M ittelz uﬂuss a us F inanzier u ng s t ä tigkeit
–2.533
–147
50.100
–366
–382
–47.857
M ittelabﬂuss aus dem aufgegebenen
G eschäftsbereich
Auf gr u n d d ie s er Ums t ä n d e, in s be s on d ere d e m nicht v ollzo-
genen V erka uf u n d d er T at s ache, d a ss d ie V er äuß er u ng d er
d rei G e s ell s cha f ten i m R ah m en d e s G e s a m t p lan s d er V er-
äuß er u ng fü r d en ge s a m ten G e s ch äf t s bereich „G e w erbe-
i mm obilienent w ickl u ng“ u r sp r ü nglich enthalten w aren, i s t
d a v on a us z u gehen, d a ss d a s K riteri um einer „h ö ch s t w ahr-
s cheinlichen“ V er äuß er u ng i m F all d er d rei G e s ell s cha f ten
nicht v orliegt – u n d d aher d ie V ora uss etz u ngen z u r D ar s tel-
l u ng al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich nicht er fü llt s in d.
D ie K la ss i ﬁ zier u ng d er in d en G e s ell s cha f ten enthaltenen
Imm obilien al s V orrat s i mm obilien i s t d a v on aller d ing s nicht
betro ﬀ en, s o d a ss a u ch w eiterhin ein V erka uf d er Imm obilien
i m R ah m en d e s nor m alen G e s ch äf t s gang s er f olgen s oll.
–3.06 2
1.877
Käuf er d er A nteile s in d z u gleichen T eilen d ie i mf arr B etei-
lig u ng s Gm b H u n d d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing ag, eine
v on H errn Y annick P atrick H eller kontrollierte G e s ell s cha f t.
N ach ia s 24 kann H err H eller al s nahe s tehen d e P er s on z u
eine m Aufs icht s rat sm itglie d ange s ehen w er d en. S iehe hier-
z u a u ch K a p itel 7.3.
B i s lang s in d d e m K onzern i m G e s ch äf t sj ahr li qu i d e M ittel
a us d ie s er T ran s aktion in Hö he v on 127,9 M io. € z u ge ﬂ o ss en.
Aus d e m K a ufp rei s in Hö he v on 94,7 M io. € u n d d en abge-
hen d en N etto v er mö gen sw erten z um 16. Mä rz 2021 in Hö he
v on 201,0 M io. € (inkl. 24,0 M io. € G oo dw ill) z u z ü glich d er i m
K onzern v erbleiben d en F or d er u ngen v on 134,4 M io. €, ergibt
s ich ein E ntkon s oli d ier u ng s ge w inn (ohne B er ü ck s ichtig u ng
d er T ran s aktion s ko s ten in Hö he v on 0,3 M io. €) in Hö he v on
28,1 M io. €. D ie s er E ntkon s oli d ier u ng s ge w inn i s t le d iglich d en
A nteil s eignern d er G ate w a y R eal Es tate ag z u z u rechnen, d a an
d en v er äuß ern d en G e s ell s cha f ten keine nicht beherr s chen-
d en A nteile be s tehen, u n d w ir d in d en s on s tigen betrieblichen
E rtr ä gen d e s a uf gegebenen G e s ch äf t s bereich s a us ge w ie s en.
99
konzernabschluss
K onzernanhan g
3. zusätzliche angaben zu
ﬁnanzinstrumenten
3.2 kapitalmanagement
D er K onzern ü ber p r üf t regel mäß ig z u r S icher s tell u ng d er
S ch u l d entilg u ng sfä higkeit, o p erati v en L i qu i d it ä t s o w ie E in-
halt u ng v on reg u latori s chen A n f or d er u ngen i m R ah m en d er
E r s tell u ng v on J ahre s- u n d Zw i s chenab s chl üss en s eine K a p i-
tal s tr u kt u r. A n p a ssu ngen k ö nnen du rch K a p italerh ö h u ngen
o d er du rch Ä n d er u ngen d er F inanzier u ngen du rchge fü hrt
w er d en. D abei w ir d s tet s eine a uf d a s G e s ch äf t s ri s iko ange-
p a ss te K a p ital s tr u kt u r ange s trebt.
3.1 grundsätze des
ﬁnanzrisikomanagements
D a s R i s iko m anage m ent d e s K onzern s w ir d du rch eine zent-
rale F inanzabteil u ng i m R ah m en d er L eitlinien ge s te u ert, d ie
d ie G e s ch äf t s leit u ng geneh m igt hat. D ie s e F inanzabteil u ng
i d enti ﬁ ziert, be u rteilt u n d s te u ert ﬁ nanzielle R i s iken in enger
Zus a mm enarbeit m it d en o p erati v en E inheiten bz w. A btei-
l u ngen d e s K onzern s. D ie G e s ch äf t s leit u ng s tellt s chri f tliche
G r u n dsä tze fü r d ie G e s a m tri s iko s te u er u ng u n d fü r be s ti mm-
te B ereiche w ie z.ꢀB. Z in sä n d er u ng s ri s iko, Ausf allri s iko o d er
L i qu i d it ä t ss te u er u ng bereit.
A l s b ö r s ennotierte G e s ell s cha f t u nterliegt d er K onzern d en
M in d e s tan f or d er u ngen fü r A ktienge s ell s cha f ten.
D ie E igenka p ital qu ote s tellt s ich z um J ahre s en d e w ie f olgt
d ar:
D a s F inanzri s iko m anage m ent beinhaltet d ie S te u er u ng u n d
B egrenz u ng d er ﬁ nanziellen R i s iken a us d er o p erati v en G e-
s ch äf t s t ä tigkeit. Es beinhaltet ein kontin u ierliche s, rollieren-
d e s L i qu i d it ä t s controlling, d a s in s be s on d ere a uf d ie V er m ei-
du ng w e s entlicher F or d er u ng s a usfä lle u n d d ie S icher u ng d e s
F inanzbe d ar f e s d e s la uf en d en G e s ch äf te s gerichtet i s t.
—
eigenkapitalquote
in Tsd. €
2 0 21
410.785
1.349.613
3 0,4
2 0 2 0
359.820
1.117.626
32,2
E igenka p ital
B ilanz summ e
E igenkapitalquote (in %)
Zu r B egrenz u ng d e s F or d er u ng s a usf allri s iko s w ir d d a s E igen-
t um an v erka uf ten O b j ekten gr u n dsä tzlich er s t nach E in-
zahl u ng d e s K a ufp rei s e s an d en E r w erber ü bertragen. Z in s-
ä n d er u ng s ri s iken sp ielen a uf gr u n d d er ü ber w iegen d en Ku rz- 3.3 klassen der ﬁnanzinstrumente
f ri s tigkeit d er K re d ita uf nah m en keine w e s entliche R olle. D ie
qu antitati v en A ngaben i m H inblick a uf d a s F or d er u ng s a usf all-
ri s iko w er d en in d e m noch f olgen d en U nterab s chnitt „Ausf all-
ri s iko m anage m ent“ d arge s tellt.
nach ifrs 7
I n d en f olgen d en T abellen w er d en d ie Bu ch w erte d er F inanz-
in s tr um ente a uf d ie B e w ert u ng s kategorien nach i f r s 9 ü ber-
geleitet u n d d ie beiz u legen d en Z eit w erte (F air V al u e) d er F i-
nanzin s tr um ente angegeben.
D ie qu antitati v en A ngaben i m H inblick a uf d a s F inanzier u ng s-
u n d L i qu i d it ä t s ri s iko w er d en in d en noch f olgen d en U nter-
ab s chnitten „L i qu i d it ä t s ri s iko“ u n d „F inanzier u ng s ri s iko“ d ar-
ge s tellt.
100
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
finanzielle vermögenswerte
31.12.2 0 21
S tufe der
B uchwert
in Tsd. €
F air V alue F air-V alue-
in Tsd. €
H ierarchie
F inanzielle
V ermögens-
zu FV t PL werte – FV t OCI
F inanzielle
V ermögens-
werte – A m C
F inanzielle
V erbindlich-
keiten – A m C
Z wingend
F inanzielle V ermögenswerte zum
beizulegenden Z eitwert
E igenka p italin v e s t m ent s
S umme
2.582
0
0
0
2.582
3
2.58 2
0
0
0
2.58 2
N icht zum beizulegenden Z eitwert
bewertete ﬁnanzielle V ermögenswerte
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
Ü brige F or d er u ngen
0
0
0
0
0
0
0
0
0
665
5.526
0
0
0
0
0
0
0
0
665
5.526
0
2
2
V ertrag sv er mö gen sw erte
D arlehen
0
959
959
0
140.555
67
140.555
67
K a u tionen fü r ge m ietete Bü ror äum e
L i qu i d e M ittel
0
0
16.457
1 6 4.22 9
1 6 4.22 9
16.457
1 6 4.22 9
1 66.8 11
S umme
0
S umme – F inanzielle V ermögenswerte
2.58 2
—
finanzielle schulden
31.12.2 0 21
S tufe der
B uchwert
in Tsd. €
F air V alue F air-V alue-
in Tsd. €
H ierarchie
F inanzielle
Z wingend
zu FV t PL
V erbindlich-
keiten – A m C
Z um beizulegenden Z eitwert bewertete ﬁnanzielle S chulden
F re md ka p ital nicht beherr s chen d e A nteile
S umme
742
0
742
3
7 42
0
7 42
N icht zum beizulegenden Z eitwert
bewertete ﬁnanzielle S chulden
V erbin d lichkeiten gegen ü ber K re d itin s tit u ten
0
0
237.755
98.889
72.669
166.976
185.266
98.741
16.586
616
245.810
98.889
71.341
170.280
190.620
98.741
16.586
n/a
2
2
1
2
2
V erbin d lichkeiten gegen ü ber nahe s tehen d en U nterneh m en
V erbin d lichkeiten a us U nterneh m en s anleihen gegen ü ber D ritten – b ö r s engehan d elt
V erbin d lichkeiten a us U nterneh m en s anleihen gegen ü ber D ritten
D arlehen sv erbin d lichkeiten gegen ü ber D ritten
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
0
0
0
0
0
L ea s ing v erbin d lichkeiten
0
V ertrag sv erbin d lichkeiten
0
53
53
S umme
0
877.55 1
877.55 1*
89 2.32 0
89 3.06 2
S umme – F inanzielle S chulden
7 42
* U nter H era us nah m e d er v on d er K ategori s ier u ng ge mäß i f r s 9 s e p araten L ea s ing v erbin d lichkeit betr ä gt d ie Summ e d er K ategorie s on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten –
AmC 876.935 Tsd. €.
101
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
finanzielle vermögenswerte
31.12.2 0 2 0
S tufe der
B uchwert
in Tsd. €
F air V alue F air-V alue-
in Tsd. €
H ierarchie
F inanzielle
V ermögens-
zu FV t PL werte – FV t OCI
F inanzielle
V ermögens-
werte – A m C
F inanzielle
V erbindlich-
keiten – A m C
Z wingend
F inanzielle V ermögenswerte zum
beizulegenden Z eitwert
E igenka p italin v e s t m ent s
E ingebettete D eri v ate
S umme
2.637
2.435
5.07 2
0
0
0
0
0
0
2.637
2.435
5.07 2
3
3
0
0
N icht zum beizulegenden Z eitwert
bewertete ﬁnanzielle V ermögenswerte
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
Ü brige F or d er u ngen
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.431
15.565
4.096
0
0
0
0
0
0
0
0
1.431
15.565
4.096
V ertrag sv er mö gen sw erte
D arlehen
0
0
0
12.501
107
12.501
107
K a u tionen fü r ge m ietete Bü ror äum e
L i qu i d e M ittel
50.549
8 4.24 9
8 4.24 9
50.549
8 4.24 9
89.321
S umme
0
S umme – F inanzielle V ermögenswerte
5.07 2
—
finanzielle schulden
31.12.2 0 2 0
S tufe der
B uchwert
in Tsd. €
F air V alue F air-V alue-
in Tsd. €
H ierarchie
F inanzielle
Z wingend
zu FV t PL
V erbindlich-
keiten – A m C
Z um beizulegenden Z eitwert bewertete ﬁnanzielle S chulden
F re md ka p ital nicht beherr s chen d e A nteile
S umme
834
0
834
3
8 34
0
8 34
N icht zum beizulegenden Z eitwert
bewertete ﬁnanzielle S chulden
V erbin d lichkeiten gegen ü ber K re d itin s tit u ten
0
0
222.011
49.250
219.382
49.250
2
2
V erbin d lichkeiten gegen ü ber nahe s tehen d en U nterneh m en
V erbin d lichkeiten a us U nterneh m en s anleihen gegen ü ber
nahe s tehen d en U nterneh m en
0
0
38.194
99.945
196.595
68.649
2.388
43.176
101.308
198.787
68.649
2.388
2
1
2
V erbin d lichkeiten a us U nterneh m en s anleihen gegen ü ber D ritten – b ö r s engehan d elt
D arlehen sv erbin d lichkeiten gegen ü ber D ritten
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
L ea s ing v erbin d lichkeiten
0
0
0
0
2.802
n/a
V ertrag sv erbin d lichkeiten
0
4.491
4.491
S umme
0
68 4.32 5
68 4.32 5*
687.431
688.2 65
S umme – F inanzielle S chulden
8 34
* U nter H era us nah m e d er v on d er K ategori s ier u ng ge mäß i f r s 9 s e p araten L ea s ing v erbin d lichkeit betr ä gt d ie Summ e d er K ategorie s on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten –
AmC 681.523 Tsd. €.
102
konzernabschluss
K onzernanhan g
Zum beiz u legen d en Z eit w ert be w ertete F inanzin s tr um ente
w er d en nach d er B e d e u t u ng d er in ihre B e w ert u ngen ein-
ﬂ ie ß en d en F aktoren u n d I n f or m ationen kla ss i ﬁ ziert u n d in
(B e w ert u ng s-)S t uf en eingeor d net.
Fü r d a s F re md ka p ital nicht beherr s chen d er A nteile s o w ie fü r
d ie i m K onzern v orliegen d en nicht b ö r s ennotierten E igenka-
p italin v e s t m ent s w ir d d a s B e w ert u ng sv er f ahren herangezo-
gen, w elche s i m j e w eiligen F all al s ange m e ss en u n d ums etz-
bar erachtet w ir d. H ierz u z ä hlen I n f or m ationen a us k ü rzlich
du rchge fü hrten F inanzier u ng s r u n d en o d er Mu lti p likator v er-
f ahren. Nu r w enn nicht gen ü gen d ne u ere I n f or m ationen z u r
B e m e ssu ng d e s beiz u legen d en Z eit w ert s v orliegen, w er d en
d ie A n s cha ﬀu ng s ko s ten al s d ie be s te S ch ä tz u ng d e s beiz u le-
gen d en Z eit w ert s ange s ehen. F erner s in d d e m K onzern keine
H in w ei s e z u r K enntni s gelangt, d ie a uf einen geringeren bei-
z u legen d en Z eit w ert al s d ie (f ortge fü hrten) A n s cha ﬀu ng s-
ko s ten hin d e u ten.
D ie E inor d n u ng eine s F inanzin s tr um ente s in eine S t uf e er f olgt
nach d er B e d e u t u ng s einer I n pu t f aktoren fü r s eine G e s a m t-
be w ert u ng u n d z w ar nach d er nie d rig s ten S t uf e, d eren B e-
r ü ck s ichtig u ng fü r d ie B e w ert u ng al s G anze s erheblich bz w.
m a ß geblich i s t. D ie B e w ert u ng ss t uf en u nterglie d ern s ich hier-
archi s ch nach ihren I n pu t f aktoren:
S t uf e 1: a uf akti v en Mä rkten fü r i d enti s che V er mö gen sw erte
o d er V erbin d lichkeiten notierte (u n v er ä n d ert ü ber-
no mm ene) P rei s e
D er K onzern er f a ss t Um gr upp ier u ngen z w i s chen v er s chie d e-
nen S t uf en d er F air-V al u e-H ierarchie z um E n d e d er B ericht s-
p erio d e, in d er d ie Ä n d er u ng eingetreten i s t. I n d er B ericht s-
p erio d e s in d – w ie in d er V ergleich sp erio d e – keine T ran sf er s
z w i s chen d en einzelnen S t uf en er f olgt.
S t uf e 2: I n pu t f aktoren, bei d enen e s s ich nicht um d ie a uf
S t uf e 1 ber ü ck s ichtigten notierten P rei s e han d elt,
d ie s ich aber fü r d en V er mö gen sw ert o d er d ie V er-
bin d lichkeit ent w e d er d irekt (d.ꢀh. al s P rei s) o d er in-
d irekt (d.ꢀh. in A bleit u ng v on P rei s en) beobachten
la ss en
D ie nach s tehen d e T abelle zeigt d ie Ü berleit u ng d e s A n f ang s-
be s tan ds a uf d en E n d be s tan d fü r beiz u legen d e Z eit w erte d er
S t uf e 3.
S t uf e 3: nicht a uf beobachtbaren M arkt d aten ba s ieren d e
F aktoren fü r d ie B e w ert u ng d e s V er mö gen sw erte s
o d er d er V erbin d lichkeit (nicht beobachtbare I n-
pu t f aktoren)
—
D erivative
F inanz-
instrumente
E igenkapital-
investments
FV t PL
in Tsd. €
S tand zum 0 1. J anuar 2 0 2 0
I n d en Z in s a ufw en du ngen er f a ss te
G e w inne (V erl us te)
2.00 2
2.996
B ei d en in d er K onzernbilanz d e s V or j ahre s z um beiz u le-
gen d en Z eit w ert er f a ss ten d eri v ati v en F inanzin s tr um en-
ten han d elt e s s ich um eingebettete D eri v ate, d ie v on d en
S ch u l dv er s chreib u ngen s e p ariert u n d w elche a uf B a s i s v on
I n f or m ation s- u n d I n pu t f aktoren d er oben be s chriebenen
S t uf e 3 be w ertet w er d en.
433
0
–359
0
Zu g ä nge
S tand zum 31. D ezember 2 0 2 0
I n d en Z in s a ufw en du ngen er f a ss te
G e w inne (V erl us te)
2.43 5
2.6 3 7
0
–5
0
Zu g ä nge
0
–2.435
0
Um d ie V orteilha f tigkeit einer Ausü b u ng d er Kü n d ig u ng s o p-
tionen z u er m itteln, w er d en Z in ssä tze u n d Ausf allinten s it ä ten
s i mu liert. E ingang sp ara m eter d e s B e w ert u ng sm o d ell s s in d
d ie Z in s- u n d C re d it-Sp rea d-V olatilit ä ten s o w ie d ie Z in ss tr u k-
t u r u n d c ds-R aten z um j e w eiligen B e w ert u ng ss tichtag. D a d ie
C re d it Sp rea ds nicht d irekt a m M arkt beobachtbar s in d, s in d
d ie eingebetteten Kü n d ig u ng s o p tionen d er S t uf e 3 d er B e-
w ert u ng s hierarchie z u z u or d nen.
A bg ä nge K on s oli d ier u ng s krei s
S tand zum 31. D ezember 2 0 21
–50
2.58 2
Fü r d ie beiz u legen d en Z eit w erte d er d eri v ati v en F inanzin s tr u-
m ente h ä tte eine fü r mö glich gehaltene Ä n d er u ng bei eine m
d er w e s entlichen, nicht beobachtbaren I n pu t f aktoren, u nter
B eibehalt u ng d er an d eren I n pu t f aktoren, d ie nach s tehen d en
Ausw irk u ngen:
Fü r d ie F inanz v erbin d lichkeiten er f olgt d ie B e w ert u ng nach
d e m D i s co u nte d-C a s h ﬂ o w-V er f ahren (S t uf e 2). H ierbei w er-
d en d ie z u k ü n f tigen Z ahl u ng ss tr öm e m it ri s ikoa djus tierten,
la uf zeita däqu aten Z in ssä tzen d i s kontiert.
—
in Tsd. €
G ewinn oder V erlust
E rhöhung M inderung
D er beiz u legen d e Z eit w ert d er Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng s-
m ittel äqu i v alente s o w ie ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte (w ie
z.ꢀB. d er D arlehen) ent sp richt a uf gr u n d d er k u rz f ri s tigen Fä l-
ligkeit d er F inanzin v e s titionen u n d E inlagen ann ä hern d d e m
Bu ch w ert. D er beiz u legen d e Z eit w ert v on F or d er u ngen/V er-
bin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen s o w ie s on s-
tigen F or d er u ngen/V erbin d lichkeiten ent sp richt ann ä hern d
ihre m Bu ch w ert.
S tand zum 31. D ezember 2 0 2 0
A ntizi p ierter m arktgerechter
R e ﬁ nanzier u ng ss atz (1ꢀ% V er ä n d er u ng)
–457
0
529
0
S tand zum 31. D ezember 2 0 21
A ntizi p ierter m arktgerechter
R e ﬁ nanzier u ng ss atz (1ꢀ% V er ä n d er u ng)
103
konzernabschluss
K onzernanhan g
3.4 nettogewinne und -verluste aus
ﬁnanzinstrumenten
D a s N ettoergebni s nach B e w ert u ng s kategorien ge mäß i f r s 9
s tellt s ich w ie f olgt d ar:
—
nettoergebnis
2 0 21
S onstige
ﬁnanzielle
V erbindlich-
keiten – A m C
F inanzielle
F inanzielle
V ermögens-
werte – A m C
Z wingend
V ermögens-
in T s d. €
zu FV t PL werte – FV t OCI
S umme
6.8 2 8
Z in s ertr ä ge
0
0
0
6.828
0
Z in s a ufw en du ngen u n d ü brige s F inanzergebni s
92
0
–42.043
–41.95 1
W ert m in d er u ngen u n d Aus b u ch u ngen
(i m s on s tigen betrieblichen Aufw an d)
0
0
–74
0
–7 4
N ettoergebnis
9 2
0
6.75 4
–42.0 43
–3 5.1 97
—
2 0 2 0
S onstige
ﬁnanzielle
V erbindlich-
keiten – A m C
F inanzielle
F inanzielle
V ermögens-
werte – A m C
Z wingend
V ermögens-
in T s d. €
zu FV t PL werte – FV t OCI
S umme
2.66 2
Z in s ertr ä ge
0
0
0
2.662
0
0
Z in s a ufw en du ngen u n d ü brige s F inanzergebni s
–273
–28.161
–2 8.434
W ert m in d er u ngen
(i m s on s tigen betrieblichen Aufw an d)
0
0
–10.523
0
–1 0.5 23
–3 6.2 95
N ettoergebnis
–2 7 3
0
–7.86 1
–2 8.1 6 1
3.5 zinsänderungsrisiko
3.6 ausfallrisikomanagement
R i s iken a us Z in sä n d er u ngen e x i s tieren fü r d en K onzern gr u n d-
sä tzlich i m Zus a mm enhang m it d er Auf nah m e v on D arlehen
z u r F inanzier u ng d e s A nka ufs v on Imm obilien.
U nter d e m Ausf allri s iko v er s teht m an d a s R i s iko eine s V er-
l us te s fü r d en K onzern, w enn eine V ertrag sp artei ihren v er-
traglichen V er pﬂ icht u ngen nicht nachko mm t. D er K onzern
geht G e s ch äf t sv erbin du ngen le d iglich m it kre d it wü r d igen V er-
trag sp arteien ein u n d, f all s ange m e ss en u nter E inhol u ng v on
S icherheiten, um d ie R i s iken eine s V erl us te s a us d er N icht-
er fü ll u ng v on V er pﬂ icht u ngen z u m in d ern. D er K onzern v er-
w en d et v er fü gbare F inanzin f or m ationen s o w ie s eine eigenen
H an d el s a uf zeichn u ngen, um s eine Ku n d en z u be w erten. D a s
R i s iko-Exp o su re d e s K onzern s w ir d f ortla uf en d ü ber w acht.
B e s on d ere Ausf allri s iken, d ie in d er R egel bei w e s entlichen
F or d er u ngen a us Imm obilien- u n d B eteilig u ng sv erk äuf en
s o w ie bei M akler p ro v i s ionen gegen ü ber in s tit u tionellen A n-
legern ent s tehen, w er d en s e p arat betrachtet.
I n d en D arlehen sv ertr ä gen wu r d e ü ber w iegen d eine f e s te
V erzin su ng d er k ü n f tigen D arlehen sv erbin d lichkeiten v erein-
bart. Z in ss icher u ng s ge s ch äf te z u r R e du zier u ng d e s R i s iko s
v on Z in sä n d er u ngen wu r d en bi s her nicht abge s chlo ss en.
B a s ieren d a uf einer R i s iko p o s ition v on 219.063 Tsd. € (Vj.
202.074 Tsd. €) h ä tten s ich bei einer h yp otheti s chen E rh ö-
h u ng bz w. S enk u ng d e s M arktzin s ni v ea us um j e w eil s 50 B a s i s-
pu nkte f olgen d e Ausw irk u ngen a uf d a s E rgebni s v or S te u ern
(ebt) ergeben, d ie ergebni ss eitig d a s F inanzergebni s beein-
ﬂuss en wü r d en:
Zum S tichtag be s tehen keine w e s entlichen Ausf allri s iken. D er
Bu ch w ert d er i m K onzernab s chl uss er f a ss ten ﬁ nanziellen
V er mö gen sw erte s tellt d a s m a x i m ale Ausf allri s iko d ar.
—
ergebnis
in Tsd. €
B asispunkte
2 0 21
2 0 2 0
V er s chieb u ng d e s
M arktzin s ni v ea us
+50
–50
0
0
–16
0
104
konzernabschluss
K onzernanhan g
forderungen aus lieferungen und
leistungen
D er E r öﬀ n u ng s bilanz w ert d er W ertberichtig u ngen fü r F or d e-
r u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen z um 01. J an u ar 2021
w ir d w ie f olgt a uf d en S chl uss bilanz w ert d er W ertberichti-
g u ng ü bergeleitet:
F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen be s tehen ge-
gen ü ber einer gro ß en A nzahl v on Ku n d en in v er s chie d enen
Bu n d e s l ä n d ern. I n d er R egel han d elt e s s ich um P ri v at p er s o-
nen bz w. G e w erbetreiben d e, d ie Imm obilien d e s K onzern s
m ieten o d er er w orben haben.
—
wertminderungen aus forderungen aus lieferungen
und leistungen*
Im F olgen d en w er d en d ie K re d itri s ikoein s t ufu ng d er F or d e-
r u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen s o w ie d eren W ert-
berichtig u ng d arge s tellt:
in Tsd. €
2 0 21
14 0
2 0 2 0
3 8 3
0 1. J anuar
Im G e w inn u n d V erl us t d e s G e s ch äf t s-
j ahre s er f a ss te E rh ö h u ng d er
W ertberichtig u ng fü r K re d it v erl us te
—
0
0
0
0
0
forderungen aus lieferungen und leistungen
Im G e s ch äf t sj ahr al s u neinbringlich
abge s chriebene B etr ä ge
in Tsd. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
43
Im R ah m en d er E ntkon s oli d ier u ng
abgegangene B etr ä ge
N icht ü ber fä llige F or d er u ngen
B i s z u 30 T age ü ber fä llige F or d er u ngen
B i s z u 90 T age ü ber fä llige F or d er u ngen
257
46
–140
449
N icht in A n sp r u ch geno mm ene,
a uf gel ös te B etr ä ge
0
–243
14
251
31. D ezember
0
14 0
B i s z u 180 T age ü ber fä llige
F or d er u ngen
5
188
41
*V erein f achter A n s atz
B i s z u 360 T age ü ber fä llige
F or d er u ngen
261
D ie F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen w er d en
nach einer ange m e ss enen E in s ch ä tz u ng a us geb u cht, w enn
keine R eali s ierbarkeit m ehr gegeben i s t. D a s i s t u.ꢀa. gegeben,
w enn d er S ch u l d ner e s v er säum t, s ich gegen ü ber d e m K on-
zern z u eine m Rü ckzahl u ng sp lan z u v er pﬂ ichten.
M ehr al s 360 T age ü ber fä llige
F or d er u ngen
82
665
0
599
1.57 1
–140
S umme
W ert m in d er u ng
N ettobuchwert
665
1.431
A lle W ert m in d er u ngen a uf F or d er u ngen s in d in d er G e w inn-
u n d V erl us trechn u ng gr u n dsä tzlich in d e m P o s ten s on s tige
betriebliche Aufw en du ngen enthalten.
D ie z um S tichtag nicht ü ber fä lligen F or d er u ngen be s tehen
ü ber w iegen d gegen ü ber Ku n d en v on g u ter B onit ä t bz w. d er
K onzern er w artet hier keine nennen sw erten F or d er u ng s a us-
fä lle. I n d er V ergangenheit gab e s z ud e m keine w e s entlichen sonstige ﬁnanzielle vermögenswerte
bonit ä t s be d ingten W ert m in d er u ngen o d er Ausfä lle. Auf gr u n d
d er C orona v ir us-P an d e m ie gab e s aller d ing s bei d er mu c A ir-
p ort L i v ing Gm b H eine S t u n du ng sv ereinbar u ng betre ﬀ en d
P achtzahl u ngen in Hö he v on 247 Tsd. € fü r d en Z eitra um v on
Ju li 2020 bi s Ap ril 2021. D ie s e Z ahl u ngen er f olgen s eit M ai 2021
z u gleichen R aten ü ber d ie v erbleiben d e P achtla uf zeit.
Auf gr u n d v ora uss ichtlich d a u erha f ter W ert m in d er u ngen
wu r d en s on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte in Hö he v on
74 Tsd. € (Vj. 10.233 Tsd. €) a us geb u cht.
Fü r an d ere D arlehen sf or d er u ngen gegen ü ber D ritten, V er-
trag sv er mö gen sw erte s o w ie o ﬀ ene K a ufp rei sf or d er u ngen
w ir d kein Ausf all er w artet, d a d ie s e A n sp r ü che a uss chlie ß-
lich gegen ü ber Ku n d en m it g u ter B onit ä t be s tehen.
D ie ü ber fä lligen F or d er u ngen re su ltieren z um gr öß ten T eil a us
M iet f or d er u ngen. Auf B a s i s gegen wä rtiger I n f or m ationen i s t
v on d er E inbringlichkeit d ie s er F or d er u ng a us z u gehen.
Auf eine tabellari s che D ar s tell u ng d er Ü berleit u ng v on d en
W ert m in d er u ngen ge mäß i f r s 7.35 h–i w ir d v erzichtet, d a
d ie s e s o w ohl i m V or j ahr al s a u ch z um B ilanz s tichtag 0 be-
tragen (V errechn u ng d e s Zu gang s d er W ert m in d er u ngen
m it d er Aus b u ch u ng).
105
konzernabschluss
K onzernanhan g
zahlungsmittel und
zahlungsmitteläquivalente
3.7 liquiditätsrisiko
D ie Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente w er d en
bei B anken u n d F inanzin s tit u ten hinterlegt. D ie ge s ch ä tzte
W ertberichtig u ng a uf Z ahl u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel-
äqu i v alente wu r d e a uf G r u n d lage er w arteter V erl us te inner-
halb v on z wö l f M onaten berechnet u n d sp iegelt d ie k u rzen
L a uf zeiten w i d er. D er K onzern ni mm t an, d a ss s eine Z ah-
l u ng sm ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente a uf G r u n d lage
d er e x ternen R ating s d er B anken u n d F inanzin s tit u te ein ge-
ringe s Ausf allri s iko a ufw ei s en.
D ie V erant w ort u ng fü r d a s L i qu i d it ä t s ri s iko m anage m ent liegt
bei m V or s tan d, d er ein ange m e ss ene s K onze p t z u r S te u e-
r u ng d er k u rz-, m ittel- u n d lang f ri s tigen F inanzier u ng s- u n d
L i qu i d it ä t s an f or d er u ngen a uf geba u t hat. D er K onzern s te u ert
L i qu i d it ä t s ri s iken du rch d a s H alten v on ange m e ss enen Rü ck-
lagen, K re d itlinien bei B anken u n d du rch s t ä n d ige s Ü ber w a-
chen d er p rogno s tizierten u n d tat sä chlichen C a s h ﬂ o ws u n d
A b s ti mmu ngen d er Fä lligkeit sp ro ﬁ le v on ﬁ nanziellen V er mö-
gen sw erten u n d V erbin d lichkeiten.
D ie W ert m in d er u ng s a ufw en du ngen i m B ereich d er Z ahl u ng s-
m ittel u n d Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente s in d fü r d en K onzern
v on u ntergeor d neter B e d e u t u ng.
D ie f olgen d e T abelle zeigt d ie v ertragliche R e s tla uf zeit d er
in d en A n w en du ng s bereich v on i f r s 7 f allen d en V erbin d lich-
keiten d e s K onzern s. D ie T abelle ber u ht a uf u n d i s kontierten
C a s h ﬂ o ws ba s ieren d a uf d e m f r ü he s ten T ag, an d e m d er K on-
zern z u r Z ahl u ng v er pﬂ ichtet w er d en kann. D ie T abelle enth ä lt
s o w ohl Z in s- al s a u ch T ilg u ng s zahl u ngen.
—
vertragliche zahlungsströme
2 0 21
I nnerhalb von
12 bis 24
I nnerhalb von
24 bis 60
I nnerhalb von
N ach mehr als
60 M onaten
in T s d. €
12 M onaten
–528.501
–162.565
–26.579
M onaten
M onaten
G esamt
–7 2 9.50 1
–1 6 2.565
–2 7.42 6
–6 4 0
F inanz v erbin d lichkeiten
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
L ea s ing v erbin d lichkeiten
G esamt
–53.181
0
–144.899
–2.920
0
0
0
–847
0
0
–348
–148
–144
–7 1 7.99 3
–5 4.1 76
–14 5.0 43
–2.9 2 0
–9 2 0.132
—
2 0 2 0
I nnerhalb von
12 bis 24
I nnerhalb von
24 bis 60
I nnerhalb von
12 M onaten
N ach mehr als
60 M onaten
in T s d. €
M onaten
M onaten
G esamt
–6 3 7.11 5
–68.6 4 9
–8.2 87
F inanz v erbin d lichkeiten
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
S on s tige ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
L ea s ing v erbin d lichkeiten
G esamt
–479.905
–68.649
–7.437
–27.930
–125.884
0
–3.396
0
0
0
–850
0
–690
–628
–1.517
–12 8.2 5 1
–93
–3.4 89
–2.9 2 8
–7 1 6.979
–556.68 1
–2 8.558
D er K onzern er w artet, d a ss er s eine V erbin d lichkeiten a us 3.8 ﬁnanzierungsrisiko
d e m eigenen o p erati v en C a s h ﬂ o w, d en z u r V er fü g u ng s te-
hen d en ﬁ nanziellen V er mö gen sw erten u n d d en du rch nahe-
s tehen d e U nterneh m en z u r V er fü g u ng ge s tellten M itteln er-
fü llen kann.
gate w a y i s t fü r d en E r w erb v on U nterneh m en u n d Imm obi-
lien s o w ie d ie la uf en d e G e s ch äf t s t ä tigkeit a uf d ie G e wä hr u ng
v on B ankkre d iten, A nleihen s o w ie D arlehen nahe s tehen d er
U nterneh m en ange w ie s en.
D ie Z in s zahl u ngen fü r v ariable v erzin s liche D arlehen in d er
T abelle sp iegeln d ie M arkt v erh ä ltni ss e fü r T er m inzin ssä tze
a m E n d e d e s G e s ch äf t sj ahre s w i d er. D ie s e k ö nnen s ich m it
d er V er ä n d er u ng d er M arktzin ssä tze ä n d ern. Es w ir d nicht
er w artet, d a ss ein in d ie Fä lligkeit s anal ys e einbezogener Z ah-
l u ng ss tro m erheblich f r ü her an f allen k ö nnte o d er z u eine m
w e s entlich ab w eichen d en B etrag an fä llt.
E ben s o i s t bei a us la uf en d en K re d iten, in s be s on d ere i m R ah-
m en d er Imm obilien ﬁ nanzier u ng, d ie z um T eil n u r k u rz f ri s tig
er f olgt u n d regel mäß ig p rolongiert w er d en muss, eine V er-
l ä nger u ng bz w. R e ﬁ nanzier u ng d ie s er D arlehen n ö tig. I n allen
Fä llen be s teht d a s R i s iko, d a ss eine V erl ä nger u ng nicht bz w.
z u d ie s en o d er an d eren K on d itionen mö glich i s t.
106
konzernabschluss
K onzernanhan g
D a s M arktri s iko fü r d ie B ankkre d ite i s t relati v gering, d a 4. schätzungen,
d ie be s tehen d en K re d ite ü ber w iegen d f e s t v erzin s lich bz w.
k u rz f ri s tig s in d. Zum B ilanz s tichtag be s tehen nicht a us ge-
n u tzte K re d itlinien a us P ro j ekt ﬁ nanzier u ngen in Hö he v on
137.589 Tsd. € (Vj. 216.468 Tsd. €).
ermessensentscheidungen
und annahmen bei der
bilanzierung
D ie G e s ell s cha f t tri ﬀ t i m R ah m en d er B ilanzier u ng E in s ch ä t-
z u ngen u n d A nnah m en ü ber er w artete z u k ü n f tige E nt w ick-
l u ngen. Säm tliche A nnah m en u n d S ch ä tz u ngen ba s ieren a uf
d en V erh ä ltni ss en u n d E in s ch ä tz u ngen a m B ilanz s tichtag u n d
beein ﬂuss en d ie D ar s tell u ng d er V er mö gen s-, F inanz- u n d
E rtrag s lage s o w ie d a s V er s t ä n d ni s d er z u gr u n d e liegen d en
R i s iken d er F inanzberichter s tatt u ng. D ie hiera us abgeleite-
ten S ch ä tz u ngen k ö nnen v on d en spä teren tat sä chlichen
G egebenheiten ab w eichen. I n d en nach f olgen d en B ereichen
ko mm t e s in s be s on d ere z u kriti s chen S ch ä tz u ngen u n d A n-
nah m en bei d er B ilanzier u ng:
Z iel d e s F inanz m anage m ent sys te ms i s t e s, d a ss gate w a y d ie
j e w eil s er f or d erlichen F inanz m ittel fü r d a s o p erati v e W ach s-
t um u n d fü r d ie in d ie s e m Zus a mm enhang er f or d erlichen I n-
v e s titionen a us eigener K ra f t er w irt s cha f tet. B i s d ie s e s Z iel
erreicht u n d um ge s etzt i s t u nter s t ü tzen nahe s tehen d e U nter-
neh m en gate w a y du rch d ie Zu r v er fü g u ng s tell u ng v on a us rei-
chen d en ﬁ nanziellen M itteln.
3.9 als sicherheiten übertragene
vermögenswerte
— I n B ez u g a uf d ie du rch d en K onzern gehaltenen Imm obi-
lien hat d er V or s tan d z u j e d e m S tichtag z u ent s chei d en,
ob d ie s e lang f ri s tig z u r V er m iet u ng bz w. z u W ert s teige-
r u ng s z w ecken o d er z u r V er äuß er u ng gehalten w er d en. I n
A bh ä ngigkeit v on d ie s er E nt s chei du ng w er d en d ie Imm o-
bilien nach d en G r u n dsä tzen fü r R en d itei mm obilien, al s
z u r V er äuß er u ng be s ti mm te G r u n ds t ü cke m it u n f ertigen
u n d f ertigen B a u ten (V orr ä te) o d er al s z u r V er äuß er u ng
be s ti mm te s lang f ri s tige s V er mö gen bilanziert u n d ent-
sp rechen d d er K la ss i ﬁ zier u ng z u (f ortge fü hrten) A n s cha f-
fu ng s ko s ten o d er z um beiz u legen d en Z eit w ert be w ertet.
W ir v er w ei s en a uf A nhangangaben 6.3, 6.5 u n d 6.8.
D ie Bu ch w erte d er al s S icherheiten ü bertragenen V er mö-
gen sw erte fü r k u rz- u n d lang f ri s tige K re d ita uf nah m en s tellen
s ich w ie f olgt d ar:
—
vermögenswerte
in Tsd. €
2 0 21
2 0 2 0
K urzfristig
Zu r V er äuß er u ng be s ti mm te
R en d itei mm obilien
45.200
654.632
2.514
38.400
604.005
13.712
V orr ä te
L i qu i d e M ittel
— D ie M arkt w erte d er R en d itei mm obilien ba s ieren a uf d en
E rgebni ss en d er z u d ie s e m Zw eck bea uf tragten u nabh ä n-
gigen S ach v er s t ä n d igen. D ie B e w ert u ng er f olgt a uf B a s i s
d e s D i s co u nte d-C a s h ﬂ o w-V er f ahren s bz w. d e m R e s i du-
al w ert v er f ahren u nter Zu gr u n d eleg u ng v on er w arteten
k ü n f tigen E innah m e ü ber s ch üss en (V er f ahren d er B e w er-
t u ng ss t uf e 3). E nt sp rechen d w er d en F aktoren, w ie z u k ü n f-
tige M ietertr ä ge u n d anz uw en d en d e K alk u lation s zin ssä tze
du rch gate w a y in Zus a mm enarbeit m it d e m Gu tachter
ge s ch ä tzt, d ie u n m ittelbaren E in ﬂuss a uf d en beiz u legen-
d en Z eit w ert d er R en d iteliegen s cha f ten haben. D ie beiz u-
legen d en Z eit w erte d er R en d iteliegen s cha f ten betragen
z um S tichtag 286.460 Tsd. € (Vj. 184.920 Tsd. €). W ir v er-
w ei s en a uf A nhangangabe 6.3.
S umme der als S icherheit
übertragenen kurzfristigen
V ermögenswerte
70 2.34 6
656.11 7
L angfristig
S achanlagen
386
800
A l s F inanzin v e s tition gehaltene
Imm obilien
286.460
184.920
S umme der als S icherheit
übertragenen langfristigen
V ermögenswerte
S umme der als S icherheit
übertragenen V ermögenswerte
2 86.8 4 6
989.1 9 2
1 85.7 2 0
8 41.8 3 7
Auß er d e m wu r d en d ie f olgen d en A nteile an v ollkon s oli d ier-
ten T ochter u nterneh m en v oll umfä nglich al s S icherheiten be-
reitge s tellt:
— S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H (z u 100ꢀ%)
— R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H (z u 100ꢀ%)
— B or uss ia D re sd en Q a B 1–12 (z u 100ꢀ%)
— B or uss ia Kö ln-D e u tz 1–21 (z u 100ꢀ%)
— P ro j ektge s ell s cha f ten S o H o M annhei m (S1–12) (z u 100ꢀ%)
107
konzernabschluss
K onzernanhan g
— Fü r d en A n s atz v on la uf en d en u n d latenten S te u er p o s ten 5. segmentberichterstattung
müss en S ch ä tz u ngen v orgeno mm en w er d en. Es be s tehen
U n s icherheiten hin s ichtlich d er Aus leg u ng v on S te u er v or-
s chri f ten, z.ꢀB. in B ez u g a uf d ie B ehan d l u ng s te u erlicher
V erl us t v ortr ä ge bei u nter jä hrigen A nteil s eigner w ech s eln
u nter B er ü ck s ichtig u ng d er §§ꢀ8 c KS t G u n d 10 a G e wS t G.
D aher k ö nnen U nter s chie d e z w i s chen d en tat sä chlichen
E rgebni ss en u n d u n s eren A nnah m en o d er k ü n f tige Ä n-
d er u ngen u n s erer E in s ch ä tz u ngen V er ä n d er u ngen d e s
S te u erergebni ss e s in k ü n f tigen P erio d en z u r F olge haben.
D e s W eiteren s etzt d ie Nu tzbarkeit v on akti v en latenten
S te u ern k ü n f tige s te u erliche E rgebni ss e v ora us, s o f ern
einer s te u erlichen E inheit nicht z u gleich p a ss i v e latente
S te u ern in m in d e s ten s gleicher Hö he z u z u rechnen s in d.
W ir v er w ei s en a uf A nhangangabe 6.13.
D ie S eg m entberichter s tatt u ng er f olgt ent sp rechen d d er V or-
s chri f ten d e s i f r s 8 nach d e m M anage m ent App roach. D ie s
be d e u tet, d a ss d ie S eg m entberichter s tatt u ng an d ie interne
B erichter s tatt u ng an d ie H a up tent s chei du ng s tr ä ger ankn üpf t
u n d d ie I n f or m ationen w ie d ergibt, d ie d en H a up tent s chei-
du ng s tr ä gern regel mäß ig i m H inblick a uf E nt s chei du ngen
ü ber d ie A llokation v on R e ss o u rcen z u d en S eg m enten u n d
z u r B e w ert u ng d er E rtrag s kra f t v orgelegt w er d en. D ie E r-
trag s kra f t w ir d a uf B a s i s d e s „ebit a djus te d“ be w ertet u n d
ge s te u ert. U nter „ebit a djus te d“ v er s teht d er K onzern d a s B e-
trieb s ergebni s z u z ü glich d e s E rgebni ss e s a us nach d er Equ it y-
M etho d e bilanzierten F inanzanlagen.
Es er f olgt kein R e p orting nach geogra ﬁs chen R egionen, d a
säm tliche A kti v it ä ten d e s K onzern s in D e u t s chlan d a us ge ü bt
w er d en.
— B ei d en s on s tigen Rü ck s tell u ngen s in d, z.ꢀB. in B ez u g a uf d ie
E intritt sw ahr s cheinlichkeiten u n d Hö he d er I nan sp r u ch-
nah m e bei Rü ck s tell u ngen fü r P roze ss ri s iken, v er s chie d e-
ne A nnah m en z u tre ﬀ en. D abei wu r d en alle z um Z eit pu nkt
d er B ilanzer s tell u ng v orliegen d en I n f or m ationen ber ü ck-
s ichtigt. Zum S tichtag s in d keine s on s tigen Rü ck s tell u ngen
bilanziert (Vj. 452 Tsd.). D ie Rü ck s tell u ng s be m e ssu ng tr ä gt
d e m akt u ellen K enntni ss tan d d er V er f ahren s o w ie d er E in-
s ch ä tz u ng d e s V or s tan d e s R echn u ng. W ir v er w ei s en a uf
A nhangangabe 6.10.
Um s ich z u k ü n f tig v er m ehrt a uf d ie E nt w ickl u ng v on W ohn-
i mm obilien z u konzentrieren, um d ie s e lang f ri s tig z u halten,
z u be w irt s cha f ten o d er z u v er äuß ern, hat d er V or s tan d i m
O ktober letzten J ahre s nach B erat u ng m it d e m Aufs icht s rat
d ie E r w eiter u ng d er U nterneh m en ss trategie be s chlo ss en u n d
d ie G e s ch äf t s bereiche ne u a us gerichtet.
B ereit s z u B eginn d e s G e s ch äf t sj ahre s 2021 gab gate w a y be-
kannt, einen V erka ufsv ertrag ü ber d en V erka uf d er A nteile an
d er D e v elo pm ent P artner ag inkl. d eren T ochter u nterneh-
m en s o w ie an d en d rei P ro j ektent w ickl u ng s ge s ell s cha f ten in
B erlin (R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H, S torko w er S tra ß e 140 p e
Gm b H u n d S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H) u nterzeich-
net z u haben. D e m z uf olge wu r d en d ie s e G e s ell s cha f ten in
d er H alb j ahre sﬁ nanzberichter s tatt u ng al s a uf gegeben kla ss i-
ﬁ ziert. D a m it wu r d e ent sp rechen d d er d a m aligen K enntni ss e
d a s ge s a m te S eg m ent G e w erbei mm obilienent w ickl u ng s o-
w ie d ie bi s her d e m S eg m ent W ohni mm obilienent w ickl u ng
z u geor d nete P ro j ektent w ickl u ng H i mm elgei s ter S tra ß e in
Düss el d or f i Gm b H a uf gegeben. Auf gr u n d einer la u t S atz u ng
er f or d erlichen Zus ti mmu ng d e s M in d erheit s ge s ell s cha f ter s,
w elche j e d och nicht erteilt wu r d e, v erbleiben j e d och d rei G e-
w erbei mm obilienent w ickl u ngen in B erlin w eiterhin i m B e s itz
v on gate w a y u n d s ollen ü ber d en Z eitabla uf v erka uf t w er d en.
D ie j e w eiligen G e s ell s cha f ten w er d en d e m nach w eiterhin u n-
ter d e m S eg m ent „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ a us ge-
w ie s en u n d e s wu r d en i m V ergleich z u d er D ar s tell u ng in d er
H alb j ahre sﬁ nanzberichter s tatt u ng w ie d er säm tliche P o s ten
in d ie reg u l ä ren B ilanz p o s ten d er f ortge fü hrten G e s ch äf t s-
bereiche eingeglie d ert.
— E r m e ss en ssp ielr äum e ergeben s ich bei d er B e s ti mmu ng
d e s Z eit pu nkte s u n d d er Hö he d er Ums atzreali s ier u ng
nach d en G r u n dsä tzen d e s i f r s 15. S o f ern fü r eine in E nt-
w ickl u ng be ﬁ n d liche Imm obilie bereit s ein bin d en d er V er-
ka ufsv ertrag v orliegt, ko mm t neben einer zeit pu nktbezo-
genen, a u ch eine zeitra um bezogene Ums atzreali s ier u ng
nach M a ß gabe d e s ge s ch ä tzten F ertig s tell u ng s gra d e s in
B etracht. D ie s gilt ent sp rechen d fü r d ie Ums atzreali s ie-
r u ng v on U nterneh m en, d ie a uf d er G r u n d lage d er Equ it y-
M etho d e in d en A b s chl uss einbezogen w er d en. W ir v er-
w ei s en a uf A nhangangabe 6.4 u n d 6.14.
U nter d e m S eg m ent „W ohni mm obilienent w ickl u ng“ wu r d en
i m er s ten H alb j ahr bereit s v ier E nt w ickl u ng sp ro j ekte in Kö ln,
D re sd en, H a m b u rg u n d C he m nitz er w orben, w o du rch s ich
a u ch i m W e s entlichen d er A n s tieg d e s S eg m ent v er mö gen s a uf
683.906 Tsd. € u n d d er S eg m ent s ch u l d en a uf 609.561 Tsd. €
erkl ä ren l äss t.
108
konzernabschluss
K onzernanhan g
Fü r d ie V or p erio d e wu r d en d ie S eg m entangaben v ergleichbar
d arge s tellt.
D ie w e s entlichen Eﬀ ekte d ie s er Sp alte re su ltieren a us d er
S ch u l d enkon s oli d ier u ng u n d d er Aufw an ds- u n d E rtrag s kon-
s oli d ier u ng.
D ie einzelnen S eg m ente w er d en nach d er P ro du ktart a uf ge-
teilt u n d nach f olgen d d arge s tellt:
D ie Ums atzerl ös e m it D ritten (Auß en umsä tze) w er d en a us-
s chlie ß lich in D e u t s chlan d er w irt s cha f tet u n d s ta mm en z u
77,7ꢀ% a us d e m S eg m ent „B e s tan ds i mm obilien“ u n d z u 22,0ꢀ%
a us d e m S eg m ent „W ohni mm obilienent w ickl u ng“. D ie Um-
s atzerl ös e m it D ritten i m S eg m ent „B e s tan ds i mm obilien“
betre ﬀ en ha up t sä chlich d ie M ieterl ös e s o w ie E rl ös e a us
B etrieb s ko s ten a us d en al s F inanzin v e s titionen s o w ie z u r
V er äuß er u ng gehaltenen R en d itei mm obilien. Im S eg m ent
„W ohni mm obilienent w ickl u ng“ ent f allen r u n d 2,4 M io. € d er
Ums atzerl ös e m it D ritten a uf d en W eiter v erka uf v on Imm obi-
lien d er s ke Imm o Su lzbach Gm b H (S.à r.l.).
— B estandsimmobilien: D a s S eg m ent umf a ss t ein ertrag-
reiche s u n d d i v er s i ﬁ zierte s P ort f olio v on B e s tan ds i mm o-
bilien. Du rch d ie i m O ktober 2020 be s chlo ss ene S trate-
gieer w eiter u ng, z u k ü n f tig W ohni mm obilien a u ch fü r d en
eigenen B e s tan d z u errichten (b u il d-to-hol d), enth ä lt
d a s S eg m ent „B e s tan ds i mm obilien“ a u ch W ohni mm obi-
lien p ro j ekte, d ie lang f ri s tig gehalten u n d be w irt s cha f tet
w er d en, um nachhaltige E innah m en z u erzielen. D ie Um-
s atzerl ös e d e s S eg m ent s re su ltieren i m G e s ch äf t sj ahr
ha up t sä chlich a us d en M ietertr ä gen d er f ertigge s tellten
R en d itei mm obilien.
D ie W ert ä n d er u ng d er R en d itei mm obilien re su ltiert a us-
s chlie ß lich a us d e m S eg m ent „B e s tan ds i mm obilien“, d a in
d en an d eren bei d en S eg m enten n u r V orrat s i mm obilien ge-
halten w er d en.
— W ohnimmobilienentwicklung: I n d e m S eg m ent „W ohn-
i mm obilienent w ickl u ng“ konzentriert s ich d er K onzern
a uf E nt w ickl u ng s akti v it ä ten in a us ge wä hlten M etro p ol-
regionen in D e u t s chlan d, fü r ge wö hnlich S t äd te m it m in-
d e s ten s 100.000 E in w ohnern, w ie z.ꢀB. D re sd en, B erlin,
E r fu rt, F rank fu rt a m M ain, L ei p zig u n d Mü nchen. H ier
s teht d er N e u ba u v on m ittelgro ß en M ehr f a m ilienh äus ern
fü r m o d erne s W ohnen s o w ie v on ge m i s cht gen u tzten Im-
m obilien u n d G r u n ds t ü cken i m F ok us.
A l s S eg m entergebni s w ir d d a s B etrieb s ergebni s d er f ortge-
fü hrten G e s ch äf t s bereiche la u t G e s a m tergebni s rechn u ng an-
gegeben.
D ie G e w inn- u n d V erl us tanteile an U nterneh m en, d ie nach d er
Equ it y-M etho d e bilanziert w er d en, wu r d en i m V or j ahr ent-
sp rechen d ihrer G e s ch äf t s t ä tigkeit in d a s j e w eilige S eg m ent
eingeor d net. D ie Z in s ertr ä ge u n d Z in s a ufw en du ngen w er d en
ent sp rechen d d en d az u geh ö rigen V erbin d lichkeiten bz w. V er-
mö gen sw erten z u geor d net.
— G ewerbeimmobilienentwicklung: D ie E nt w ickl u ng s-
akti v it ä ten bei G e w erbei mm obilien w er d en i m S eg m ent
„G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ z us a mm enge f a ss t. D a s
Z iel d ie s e s S eg m ent s i s t e s, attrakti v e u n d hoch w ertige
Bü rogeb äud e m it m o d erner A rchitekt u r u n d ﬂ e x iblen
Nu tz u ng sf or m aten z u ent w ickeln. Auf gr u n d d e s V erka ufs
d er A nteile an d er D e v elo pm ent P artner ag konzentrieren
s ich d ie A kti v it ä ten in d ie s e m S eg m ent geogra ﬁs ch n u r
m ehr a uf d en S tan d ort B erlin. M it d e m ge p lanten V erka uf
d er al s V orr ä te kla ss i ﬁ zierten Imm obilien s ollen d ie A kti v i-
t ä ten i m B ereich „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ ent-
sp rechen d d er ge ä n d erten G e s ch äf t ss trategie s chlie ß lich
a uf gegeben w er d en.
D a s S eg m ent v er mö gen enth ä lt säm tliche V er mö gen sw erte
d e s K onzern s, d ie S eg m ent s ch u l d en umf a ss en alle Rü ck s tell u n-
gen u n d V erbin d lichkeiten. D abei w er d en d ie nach d er Equ it y-
M etho d e bilanzierten F inanzanlagen s e p arat a us ge w ie s en. D ie
S eg m entin v e s titionen (Zu g ä nge z u lang f ri s tigen V er mö gen s-
w erten) zeigen alle I n v e s titionen in lang f ri s tige V er mö gen s-
w erte s o w ie d ie Zu g ä nge a us d en F air-V al u e-A n p a ssu ngen d er
R en d itei mm obilien (w ir v er w ei s en a uf d a s K a p itel 6.3).
D ie S eg m entin f or m ationen w er d en a uf d er G r u n d lage d er i m
K onzernab s chl uss ange w en d eten B ilanzier u ng s- u n d B e w er-
t u ng sm etho d en er m ittelt. S eg m ent v er mö gen s o w ie E rl ös e
u n d Aufw en du ngen, d ie a us inter s eg m ent ä ren T ran s aktionen
re su ltieren, w er d en in d er Sp alte „K on s oli d ier u ng“ eli m iniert.
109
konzernabschluss
K onzernanhan g
6. ergänzende erläuterungen
zu den positionen des
abschlusses
6.1 immaterielle vermögenswerte
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangaben
2.5 u n d 2.7.
D ie i mm ateriellen V er mö gen sw erte haben s ich in d en letzten
bei d en B ericht sp erio d en w ie f olgt ent w ickelt:
—
anschaffungskosten
G eschäfts-
S onstiges S elbstentwickeltes sonstiges
in Tsd. €
oder F irmenwert
immaterielles V ermögen
immaterielles V ermögen
S umme
3 9.9 14
604
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
Zu g ä nge
3 9.88 1
33
336
0
0
268
0
0
A bg ä nge
0
0
S tand 31.12.2 0 2 0
Zu g ä nge
3 9.88 1
3 69
3
2 68
0
4 0.5 1 8
3
0
0
A bg ä nge
15
0
15
A bg ä nge a us K on s oli d ie-
r u ng s krei sä n d er u ngen
23.968
171
148
24.287
S tand 31.12.2 0 21
1 5.9 13
1 86
12 0
1 6.21 9
—
abschreibungen
G eschäfts-
oder F irmenwert
S onstiges S elbstentwickeltes sonstiges
in Tsd. €
immaterielles V ermögen
immaterielles V ermögen
S umme
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
Zu g ä nge
0
0
0
0
0
0
23
43
0
0
23
0
23
66
0
A bg ä nge
S tand 31.12.2 0 2 0
Zu g ä nge
66
57
0
23
24
0
89
81
0
A bg ä nge
A bg ä nge a us K on s oli d ie-
r u ng s krei sä n d er u ngen
0
66
3
69
S tand 31.12.2 0 21
0
57
44
1 0 1
—
buchwerte
G eschäfts-
S onstiges S elbstentwickeltes sonstiges
in Tsd. €
oder F irmenwert
immaterielles V ermögen
immaterielles V ermögen
S umme
3 9.89 1
4 0.42 9
1 6.11 8
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
S tand 31.12.2 0 2 0
S tand 31.12.2 0 21
3 9.88 1
3 9.88 1
1 5.9 13
1 0
3 0 3
12 9
0
24 5
76
110
konzernabschluss
K onzernanhan g
Im Zu ge d er V er äuß er u ng d er D e v elo pm ent P artner ag inkl.
d eren T ochterge s ell s cha f ten, w elche d e m w e s entlichen T eil
d e s S eg m ent s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ ent sp ra-
chen (w ir v er w ei s en a uf K a p itel 5.), s o w ie ba s ieren d a uf d e m
B e s treben a u ch d ie in d ie s e m S eg m ent noch v erbliebenen
P ro j ekte z u v er äuß ern, wu r d e d er hiera uf ent f allen d e G oo d-
w ill in Hö he v on 23.968 Tsd. € entkon s oli d iert. S chlie ß lich
p ro ﬁ tiert d er K onzern f olglich nicht m ehr v on d en Sy nergie-
e ﬀ ekten in V erbin du ng m it d er E nt w ickl u ng v on G e w erbei m-
m obilien. D er a us d e m 2018 er f olgten um gekehrten U nter-
neh m en s er w erb ent s tan d ene u n d v erbliebene G oo dw ill teilt
s ich u n v er ä n d ert w ie f olgt a uf:
D az u w ir d d er Bu ch w ert d er G r upp e v on zges m it s eine m er-
zielbaren B etrag v erglichen. D er erzielbare B etrag d er G r up-
p e v on zges wu r d e anhan d ihre s Nu tz u ng sw erte s er m ittelt,
d er du rch d ie A bzin su ng p rogno s tizierter C a s h ﬂ o ws berech-
net wu r d e.
D ie a uf G r u n d lage d e s Nu tz u ng sw erte s d er G r upp en v on zges
du rchge fü hrte W erthaltigkeit sp r üfu ng zeigte a uf, d a ss kein
W ert m in d er u ng s be d ar f be s teht. F erner s in d z um S tichtag
keine H in w ei s e erkennbar, d ie fü r d a s B e s tehen einer W ert-
m in d er u ng sp rechen.
— 6.124 Tsd. € ent f allen a uf d ie G r upp e v on zges
„B e s tan ds i mm obilien“;
6.2 sachanlagen
— 9.789 Tsd. € ent f allen a uf d ie G r upp e v on zges
„W ohni mm obilienent w ickl u ng“.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.6
u n d 2.7.
D ie G e s ch äf t s- o d er F ir m en w erte wu r d en in d er B ericht sp e-
rio d e d er jä hrlichen W erthaltigkeit sp r üfu ng nach d en B e s ti m-
mu ngen d e s ia s 36 u nterzogen.
D ie E nt w ickl u ng d er S achanlagen zeigt d ie nach f olgen d e D ar-
s tell u ng:
—
anschaffungskosten
T echnische
A nlagen und
M aschinen
B etriebs- und
G eschäftsaus-
stattung
B etriebsvor-
G rundstücke
und G ebäude
in T s d. €
richtungen
S umme
3.50 3
1.773
41
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
2 8
0
222
193
40
2.2 5 1
1.444
0
1.00 2
136
1
Zu g ä nge
A bg ä nge
0
S tand 31.12.2 0 2 0
2 8
0
3 75
0
3.695
342
1.13 7
140
26
5.23 5
482
Zu g ä nge
A bg ä nge
0
0
414
440
A bg ä nge a us K on s oli d ier u ng s krei sä n d er u ngen
S tand 31.12.2 0 21
0
359
1 6
2.245
1.3 78
876
3 75
3.480
1.797
2 8
—
abschreibungen und wertminderungen
T echnische
A nlagen und
M aschinen
B etriebs- und
G eschäftsaus-
stattung
B etriebsvor-
G rundstücke
und G ebäude
in T s d. €
richtungen
S umme
985
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
13
0
5 3
100
40
331
478
0
588
211
0
Zu g ä nge
789
A bg ä nge
0
40
S tand 31.12.2 0 2 0
13
0
113
16
809
665
20
799
98
1.7 34
779
Zu g ä nge
A bg ä nge
0
0
8
28
A bg ä nge a us K on s oli d ier u ng s krei sä n d er u ngen
S tand 31.12.2 0 21
0
120
9
642
8 12
679
21 0
1.441
1.0 44
13
—
buchwerte
T echnische
A nlagen und
M aschinen
B etriebs- und
G eschäftsaus-
stattung
B etriebsvor-
G rundstücke
und G ebäude
in T s d. €
richtungen
S umme
2.5 1 8
3.50 1
75 3
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
S tand 31.12.2 0 2 0
S tand 31.12.2 0 21
1 5
1 5
1 5
1 69
2 6 3
7
1.9 2 0
2.885
566
414
33 8
1 65
111
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie Zu g ä nge bei d en S achanlagen in d er B ericht sp erio d e 2021
re su ltieren i m W e s entlichen a us d er E r f a ssu ng d er Nu tz u ng s-
rechte a us d en ne u abge s chlo ss enen M iet v ertr ä gen fü r G eb äu-
d e s o w ie V ertr ä ge ü ber it-Auss tatt u ng.
V on d en R en d itei mm obilien s in d z um S tichtag Imm obilien
m it eine m Bu ch w ert v on 286.460 Tsd. € (Vj. 184.920 Tsd. €)
m it G r u n dpf an d rechten be s ichert.
D er z w eite v on in s ge s a m t d rei B a u ab s chnitten d e s P ro j ekt s
„Qu artiere a m B l ü her p ark“ wu r d e m it d e m A nteil s ka ufv er-
trag v o m 17. F ebr u ar 2021 u r sp r ü nglich m it d e m Z iel ange-
ka uf t, d a s d ara uf be s tehen d e B e s tan ds geb äud e abz u rei ß en
u n d d ie s en B a u ab s chnitt s o d ann m it ne u en W ohngeb äud en
beba u t an in s tit u tionelle I n v e s toren z u v er äuß ern. Auf gr u n d
d er be s on d eren B e d e u t u ng fü r d a s G e s a m t p ro j ekt u n d d e m
V orteil lang f ri s tiger u n d s tabiler C a s h ﬂ o ws, hat s ich d er V or-
s tan d d az u ent s chie d en, d ie Imm obilie z u re v itali s ieren u n d al s
B e s tan ds i mm obilie lang f ri s tig z u W ert s teiger u ng s z w ecken z u
halten s o w ie um z u k ü n f tige M ieteinnah m en z u erzielen. H ier-
z u ﬁ n d en bereit s er s te G e sp r ä che m it p otenziellen M ietern
s tatt. Auß er d e m wu r d e bereit s m it konkreten P lan u ng sm a ß-
nah m en fü r d ie s en B a u ab s chnitt begonnen, s o d a ss v on einer
Nu tz u ng sä n d er u ng ge mäß ia s 40.57 a us z u gehen i s t.
D ie A bg ä nge bei d en S achanlagen in d er B ericht sp erio d e 2021
gehen i m W e s entlichen a uf eine nach d er V er äuß er u ng v on
eine m T ochter u nterneh m en nicht m ehr al s eigengen u tzt ein-
z us t uf en d e Bü ro ﬂä che z u r ü ck.
Im S achanlage v er mö gen be ﬁ n d en s ich z um 31. D eze m ber 2021
Nu tz u ng s rechte in Hö he v on 193 Tsd. € (Vj. 2.398 Tsd. €) in
Zus a mm enhang m it L ea s ingob j ekten, d ie nicht d ie D e ﬁ nition
einer al s F inanzin v e s tition gehaltenen Imm obilie er fü llen. Fü r
eine d etaillierte Aufs tell u ng d er Nu tz u ng s rechte v er w ei s en w ir
a uf A nhangangabe 6.21.
6.3 als ﬁnanzinvestition gehaltene
immobilien (renditeimmobilien)
E nt sp rechen d wu r d e d er z w eite B a u ab s chnitt d e s P ro j ekt s
„Qu artiere a m B l ü her p ark“ in d en B e s tan d ü ber fü hrt u n d
ge mäß ia s 40 ergebni sw irk s a m z um F air V al u e be w ertet.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.8.
A lle hier ge m achten A ngaben betre ﬀ en d a s S eg m ent „B e-
s tan ds i mm obilien“. I nter s eg m ent ä re V org ä nge liegen in d er
B ericht sp erio d e – w ie a u ch in d er V ergleich sp erio d e – nicht v or.
Auß er d e m betre ﬀ en d ie Zu g ä nge d ie Imm obilie d er Du i s-
b u rg ekz 20 O b j ekt Gm b H, d ie a uf gr u n d d e s w eiteren A n-
teil s er w erb s n u n i m R ah m en d er V ollkon s oli d ier u ng in d en
K onzernab s chl uss einbezogen w ir d (v ergleiche hierz u K a p itel
2.3. c.). Auf gr u n d d er A b s icht, d ie s e lang f ri s tig z u halten um
M ietertr ä ge z u erzielen, wu r d e d ie s e al s F inanzin v e s titionen
gehaltene Imm obilie nach ia s 40 kla ss i ﬁ ziert u n d z um F air
V al u e be w ertet.
Im B ericht s zeitra um wu r d en B e w ert u ng s ge w inne in Hö he
v on 69.088 Tsd. € (Vj. 129.109 Tsd. €) in d er G e s a m tergeb-
ni s rechn u ng u nter d er P o s ition „E rgebni s a us d er F air-V a-
l u e-A n p a ssu ng d er R en d itei mm obilien u n d z u r V er äuß er u ng
gehaltenen lang f ri s tigen V er mö gen sw erte“ er f a ss t, d a v on
ent ﬁ elen B e w ert u ng s ge w inne in Hö he v on 62.407 Tsd. € (Vj.
114.836 Tsd. €) a uf d ie R en d itei mm obilien. D ie s e ent ﬁ elen
v oll s t ä n d ig a uf Imm obilien, d eren beiz u legen d er Z eit w ert ge-
mäß S t uf e 3 er m ittelt wu r d e.
N ach f olgen d w er d en d ie w e s entlichen B etr ä ge d er G e w inn-
u n d V erl us trechn u ng fü r d ie al s R en d itei mm obilien a us ge-
w ie s enen Imm obilien d arge s tellt:
Auf d ie z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang f ri s tigen V er mö gen s-
w erte ent fä llt d a m it ein E rgebni s a us d er F air-V al u e-A n p a ssu ng
in Hö he v on 6.681 Tsd. € (Vj. 14.273 Tsd. €). W ir v er w ei s en a uf
A nhangangabe 6.8.
—
in T s d. €
2 0 21
4.956
2.904
2 0 2 0
2.854
693
M ieterl ös e
E rl ös e a us B etrieb s ko s ten
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht s tellt d ie E nt w ickl u ng d er R en d ite-
i mm obilien d ar.
E rl ös e a us W eiterbela s t u ng, B a u ko s ten-
z us ch üss e u n d P ro p ert y M anage m ent
106
0
B e w irt s cha f t u ng s a ufw en du ngen
(B etrieb s ko s ten, I n s tan d halt u ng,
V er w alt u ng etc.)
—
–3.836
–1.910
in T s d. €
4.13 0
1.6 3 7
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
8.2 70
–827
Um glie d er u ng v on ia s 40 in E igenn u tz u ng
Um glie d er u ng v on V orr ä ten in ia s 40
N achtr ä gliche H er s tell u ng s ko s ten
M arkt w ert ä n d er u ng
H ier v on beiz u legen d er Z eit w ert S t uf e 3
H ier v on beiz u legen d er Z eit w ert S t uf e 2
4.130
0
1.637
0
62.441
200
114.836
1 8 4.9 2 0
30.476
8.657
D ie betrieblichen Aufw en du ngen ent f allen a uf ü ber w iegen d
v er m ietete Imm obilien. D ie d en leer s tehen d en T eilen d er Im-
m obilien z u z u rechnen d en Aufw en du ngen s in d v on u nterge-
or d neter B e d e u t u ng.
S tand 31.12.2 0 2 0
Um glie d er u ng v on V orr ä ten in ia s 40
N achtr ä gliche H er s tell u ng s ko s ten
M arkt w ert ä n d er u ng
62.407
2 86.4 60
S tand 31.12.2 0 21
112
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s d er R en d itei m-
m obilien er f olgt, ent sp rechen d d en I nternational V al u ation
S tan d ar ds, a uf G r u n d lage d e s R e s i du al w ert v er f ahren s bz w.
d e s D i s co u nte d-C a s h ﬂ o w-V er f ahren s. D abei w er d en k ü n f tig
er w artete M iet ü ber s ch üss e eine s O b j ekte s u nter A n w en du ng
eine s m arktgerechten, ob j ekt sp ezi ﬁs chen D i s kontier u ng s-
zin ss atze s a uf d en B e w ert u ng ss tichtag abgezin s t. Wä hren d
al s M ieterl ös e in d er R egel d ie N etto m ieten herangezogen
w er d en, be s tehen d ie betrieblichen Aufw en du ngen in s be s on-
d ere a us d en B e w irt s cha f t u ng s ko s ten, d ie d er E igent üm er z u
tragen hat.
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht zeigt d en beiz u legen d en Z eit w ert
d er R en d itei mm obilien u n d d ie w e s entlichen A nnah m en, d ie
i m R ah m en d er be s chriebenen B e w ert u ng s technik v er w en-
d et wu r d en:
—
2 0 21
A ugust B ebel
P latz 2 0
L ilienthalstr. R udolf-D iesel- B erliner A llee
B lüherpark BA2
5–9
S tra ß e 5, 7
E schborn
5 3–65
I mmobilie
D resden
D uisburg H allbergmoos
A ugsburg
B estand
E ntwicklung
G ewerbe/
W ohnen
S anierung
E inkaufszen-
B estand
H otel
8.279
0
B estand
B üro
8.005
2.428
T ypus
B üro
37.025
73
P arken
5.028
5.028
trum
11.423
489
M iet ﬂä che (Nu tz u ng sﬂä che) in qm
L eer s tan dsﬂä che in qm
144.104
144.104
A n fä nglicher L eer s tan d in %
(bezogen a uf d ie G e s a m t ﬂä che)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete)
p.ꢀa. in T s d. € (S tell p latz m iete inkl.)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete)
p ro qm in €
0,2
6.664
15,0
100,0
k.A.
4,3
859
6,27
830
0,0
1.291
12,99
1.291
30,3
938
9,76
649
100,0
26.424
13,68
k.A.
k.A.
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete)
p.ꢀa. in T s d. € (S tell p latz m iete inkl.)
1,076
k.A.
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete)
p ro qm in €
F air V al u e in T s d. €
F air V al u e p ro qm M iet ﬂä che in €
F air V al u e p ro qm G r u n ds t ü ck sﬂä che in €
2,43
69.500
1.877
k.A.
6.300
1.253
1.253
6,33
10.600
928
12,99
23.700
2.863
9,69
10.800
1.349
k.A.
166.100
k.A.
3.326
1.024
3.174
2.077
1.379
V er v iel fä ltiger a uf M arkt m iete
(M arkt w ert: erzielbare N ettokalt m iete)
V er v iel fä ltiger a uf V ertrag sm iete
(M arkt w ert: v ertragliche N ettokalt m iete)
10,4
64,5
k.A.
k.A.
12,3
12,8
18,4
18,4
11,5
16,6
k.A.
k.A.
B ewertungsparameter:
Du rch s chnittliche I n s tan d halt u ng s ko s ten
p.ꢀa. in €/qm
V er w alt u ng s ko s ten (in % z u erzielbare M iete)
8,50
2,0
k.A.
k.A.
5,50
1,0
7,00
1,5
8,42
0,0
7,01
1,5
N icht um legbare B etrieb s ko s ten
(in % z u erzielbare M iete)
D i s kontier u ng s zin ss atz in %
K a p itali s ier u ng s zin ss atz in %
7,2
4,10
3,60
k.A.
k.A.
k.A.
11,4
6,25
5,75
7,1
6,10
5,10
7,7
6,75
6,25
6,3
k.A.
2,7
V er v iel fä ltiger bei W ie d er v erka uf nach
zehn J ahren
E r w erb s nebenko s ten bei W ie d er v erka uf in %
G r u n ds t ü ck sﬂä che in qm
27,8
4,75
20.897
k.A.
k.A.
6.285
17,4
7,75
10.356
19,6
4,75
7.466
16,0
7,25
5.199
28,8
3,65
120.472
N etto-V erka ufs erl ös (N et S ale s V al u e Ex it)
in T s d. €
H er s tell u ng s ko s ten in T s d. €
k.A.
116.317
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
760.755
525.082
113
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
2 0 2 0
B erliner A llee 5 3ꢀ–ꢀ65
A ugsburg
R udolf-D iesel-
S tra ß e 5, 7
E schborn
B estand
L ilienthalstr. 5ꢀ–ꢀ9
H allbergmoos
B estand
E ntwicklung
I mmobilie
T ypus
G ewerbe/
W ohnen
E igentums-
wohn.
H otel
B üro
M iet ﬂä che (Nu tz u ng sﬂä che) in qm
L eer s tan dsﬂä che in qm
A n fä nglicher L eer s tan d in % (bezogen a uf d ie G e s a m t ﬂä che)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete) p.ꢀa. in T s d. € (S tell p latz m iete inkl.)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete) p ro qm in €
8.279
0
0,0
1.291
12,99
8.005
2.428
30,3
938
9,76
116.895
116.895
100,0
20.488
14,61
28.795
28.795
100,0
k.A.
k.A.
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete) p.ꢀa. in T s d. €
(S tell p latz m iete inkl.)
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete) p ro qm in €
F air V al u e in T s d. €
1.291
12,99
23.700
2.863
k.A.
649
9,69
10.800
1.349
k.A.
k.A.
k.A.
100.200
k.A.
1.053
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
51.300
k.A.
2.028
k.A.
k.A.
F air V al u e p ro qm M iet ﬂä che in €
F air V al u e p ro qm G r u n ds t ü ck sﬂä che in €
V er v iel fä ltiger a uf M arkt m iete (M arkt w ert: erzielbare N ettokalt m iete)
V er v iel fä ltiger a uf V ertrag sm iete (M arkt w ert: v ertragliche N ettokalt m iete)
B ewertungsparameter:
18,4
18,4
11,5
16,6
Du rch s chnittliche I n s tan d halt u ng s ko s ten p.ꢀa. in €/qm
V er w alt u ng s ko s ten (in % z u erzielbare M iete)
N icht um legbare B etrieb s ko s ten (in % z u erzielbare M iete)
D i s kontier u ng s zin ss atz in %
8,67
1,5
7,1
6,10
5,10
19,6
4,75
k.A.
k.A.
k.A.
9,18
0,0
7,7
6,75
6,25
16,0
7,25
k.A.
k.A.
k.A.
7,09
1,5
6,0
k.A.
2,90
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
K a p itali s ier u ng s zin ss atz in %
V er v iel fä ltiger bei W ie d er v erka uf nach zehn J ahren
E r w erb s nebenko s ten bei W ie d er v erka uf in %
G r u n ds t ü ck sﬂä che in qm
N etto-V erka ufs erl ös (N et S ale s V al u e Ex it) in T s d. €
H er s tell u ng s ko s ten in T s d. €
27,4
3,70
k.A.
k.A.
95.173
562.174
372.325
25.299
204.806
115.650
D ie E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s er f olgte gr u n d-
sä tzlich a uf B a s i s v on I n pu t f aktoren d er S t uf e 3 (s iehe a u ch
A nhangangabe 3.3), d.ꢀh. nicht a uf beobachtbaren M arkt d aten
ba s ieren d en F aktoren (nicht beobachtbare I n pu t f aktoren).
Fü r Imm obilien, d ie z u r V er äuß er u ng be s ti mm t s in d u n d fü r
d ie z um S tichtag bereit s ein v erbin d licher K a ufv ertrag v or-
liegt, w er d en ent sp rechen d d ie v ereinbarten V erka ufsp rei s e
herangezogen. D ie E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s
ent sp richt d ann I n pu t f aktoren d er S t uf e 2, d ie s ich fü r d en
V er mö gen sw ert d irekt (d.ꢀh. al s P rei s) beobachten la ss en.
B ei u nbeba u ten G r u n ds t ü cken m it B a u geneh m ig u ng o d er ge-
neh m igte m v orhabenbezogenen B eba uu ng sp lan bz w. s o f ern
d ie V erab s chie du ng n u r noch ein fö r m licher A kt i s t, w ir d d a s
R e s i du al w ert v er f ahren v er w en d et, um a uf einen reali s ti s chen
B o d en w ert z u ko mm en.
D ie z u gr u n d e liegen d e A n w en du ng d e s R e s i du al w ert v er f ah-
ren s u nter s tellt, d a ss d ie B a u ko s ten inkl us i v e d er B a u neben-
ko s ten d er E nt w ickl u ng s liegen s cha f t z w i s chen B a u beginn
u n d B a u en d e linear ent s tehen. Um d en s tichtag s bezogenen
W ert d er L iegen s cha f t z u erhalten, w ir d m it H il f e d e s d irekten
K a p itali s ier u ng sv er f ahren s („I nco m e C a p itali s ation M etho d“)
d er mö gliche V erka ufs erl ös nach F ertig s tell u ng er m ittelt. V on
d ie s e m w er d en d ie z u r H er s tell u ng not w en d igen B a u ko s ten
inkl. d er B a u nebenko s ten abgezogen. D ar ü ber hina us w er d en
K o s ten fü r F inanzier u ng u n d V er m arkt u ng s o w ie d er E nt w ick-
lerge w inn v o m V erka ufs erl ös in A bz u g gebracht.
D ie W ahl d er B e w ert u ng sm etho d ik richtet s ich nach d e m
z um B e w ert u ng ss tichtag be s tehen d en E nt w ickl u ng s z us tan d
d er Imm obilie: B ei u nbeba u ten G r u n ds t ü cken ohne B a u ge-
neh m ig u ng o d er geneh m igte m v orhabenbezogenen B eba u-
u ng sp lan (s o f ern s ich d ie P lan u ng analog §ꢀ34 B a uGB nach
A rt u n d M a ß d er ba u lichen Nu tz u ng nicht in d ie be s tehen d e
um liegen d e B eba uu ng ein fü gt) w ir d d a s V ergleich sw ert v er-
f ahren (B o d en w ert) v er w en d et. A l s D atengr u n d lage d ienen
hier d er B o d enricht w ert u n d/o d er j e nach V er fü gbarkeit ge-
eignete V ergleich s tran s aktionen v o m Gu tachtera uss ch uss.
D ie s e w er d en d ann ü ber d ie E igen s cha f ten d e s G r u n ds t ü ck s
gleichna m ig ge m acht. B ei G r u n ds t ü cken, bei d enen eine Um-
n u tz u ng z.ꢀB. v on G e w erbe z u W ohnen ge p lant i s t, bil d et d ie
akt u ell mö gliche Nu tz u ng o f t m al s keine reale W ertgr öß e. Fü r
d en bilanziellen F air V al u e s in d d e s halb d ie V ergleich s tran s-
aktionen, f all s v er fü gbar, d er be s te I n d ikator.
D ie F inanzier u ng s ko s ten w er d en u nter B er ü ck s ichtig u ng d er
ge w ichteten K a p italko s ten er m ittelt, in d e m d a s du rch s chnitt-
lich ben ö tigte K a p ital in Hö he v on 50ꢀ% d er B a u ko s ten inkl us i-
v e B a u nebenko s ten ange s etzt w ir d. B ei d en M arketingko s ten
w ir d d a v on a us gegangen, d a ss s ie nicht v or d e m E n d e d er
B a up ha s e an f allen. D er E nt w icklerge w inn w ir d a uf d en V er-
ka ufs erl ös (ohne E r w erb s nebenko s ten) bezogen, d er s ich
w ie d er um a us d en ge s ch ä tzten M ieteinnah m en errechnet.
N ach A b wä g u ng d er genannten P o s itionen i s t d a s Zw i s chen-
114
konzernabschluss
K onzernanhan g
ergebni s d er „R e s i duum I". V o m „R e s i duum I“ w er d en d ie F i-
nanzier u ng s ko s ten d e s G r u n ds t ü cke s in A bz u g gebracht, d ie
m it d e m Z in s e s zin s fü r d ie D a u er v o m B e w ert u ng ss tichtag bi s
z um ge s ch ä tzten V erka ufss tichtag m it H il f e d er ge w ichteten
K a p italko s ten kalk u liert w er d en. N ach A bz u g d er E r w erb s ne-
benko s ten ergibt s ich al s E n d ergebni s d a s „R e s i duum II“.
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht zeigt d ie Auf teil u ng d er Z eit w er-
te nach Imm obilienkla ss en:
—
zeitwerte
in M io. €
2 0 21
10,8*
10,6
2 0 2 0
10,8
0,0
S obal d s ich eine Imm obilie k u rz v or B a uf ertig s tell u ng be ﬁ n-
d et, w ir d d a s D i s co u nte d-C a s h ﬂ o w-V er f ahren (d c f-V er f ahren)
ange w en d et. N och a uss tehen d e K o s ten a us d er B a up ha s e
k ö nnen d ort al s E in m alzahl u ng in A bz u g gebracht w er d en.
Bü ro
E inka ufs zentr um
E nt w ickl u ng W ohnen/G e w erbe
S anier u ng Bü ro
H otel
166,1
75,8
151,5
0,0
23,7
23,7
1 86,0
D a s v er w en d ete d c f-V er f ahren i s t ein M ehr p erio d en m o d ell.
Zu k ü n f tige E rl ös- u n d K o s ten s teiger u ngen w er d en e xp lizit i m
zehn jä hrigen D etail p lan u ng s zeitra um abgebil d et. A b w eich u n-
gen z w i s chen d en akt u ell erzielten M ieterl ös en (V ertrag s-
m iete) u n d d en ge s ch ä tzten nachhaltig erzielbaren M ieterl ö-
s en (M arkt m iete) s o w ie d ie V er ä n d er u ng d e s L eer s tan d e s
wu r d en u nter B er ü ck s ichtig u ng d e s V er m iet u ng ss tan d orte s
u n d d er B e s on d erheiten d er j e w eiligen Imm obilie er m ittelt.
K o s ten fü r d ie N e uv er m iet u ng (M ietera us ba u ten, V er m ie-
t u ng sp ro v i s ionen s o w ie K o s ten fü r m iet f reie Z eiten) wu r d en
d abei a uf d er B a s i s v on E r f ahr u ng sw erten ber ü ck s ichtigt.
W eiterhin wu r d en alle v o m E igent üm er z u tragen d en K o s ten
in A bz u g gebracht (I n s tan d halt u ng s- u n d V er w alt u ng s-, L eer-
s tan ds ko s ten usw.).
S umme
2 87,0
*Fü r d ie teil w ei s e eigengen u tzte B e s tan ds i mm obilie d e s B ereich s Bü ro w eicht d er
v erb u chte F air V al u e in Hö he v on 540 Tsd. € v o m ge s a m ten F air V al u e ab, d a d ie s er A nteil
a uf gr u n d v on E igenn u tz u ng d e m S achanlage v er mö gen z u geor d net wu r d e.
Im R ah m en d er S en s iti v it ä t s anal ys e wu r d en w e s entliche nicht
beobachtbare I n pu t f aktoren v ariiert. D ie s er f olgte fü r d en
D i s kontier u ng s zin ss atz u n d d ie M arkt m iete. H iera us ergaben
s ich fü r d ie f e s tgelegten K la ss en d er Imm obilien nach f olgen d
a uf ge fü hrte Ausw irk u ngen a uf d ie Z eit w erte.
D ie s o er m ittelten R einertr ä ge d e s D etail p lan u ng s zeitra um e s
(angeno mm ener Z eitra um d er V er m iet u ng) wu r d en a uf d en
B e w ert u ng ss tichtag, d er m it d e m B ilanz s tichtag i d enti s ch i s t,
be w ertet. Im A n s chl uss an d en D etail p lan u ng s zeitra um wu r d e
ein W ie d er v er äuß er u ng sw ert a uf B a s i s eine s V er v iel fä ltiger s,
bezogen a uf d en nachhaltig erzielbaren J ahre s reinertrag, er-
m ittelt. V on d e m er m ittelten B r u tto v er äuß er u ng sw ert wu r-
d en ge s ch ä tzte V er äuß er u ng s ko s ten in A bz u g gebracht u n d
d er d ara us re su ltieren d e N etto v er äuß er u ng sw ert a uf d en
B e w ert u ng ss tichtag abgezin s t. D er B ar w ert d er R einertr ä ge
d e s D etail p lan u ng s zeitra um e s zzgl. d e s B ar w erte s d e s N etto-
v er äuß er u ng sw erte s ergeben d en M arkt w ert d er j e w eiligen
Imm obilie. D ie z u r B e w ert u ng d er Imm obilien v er w en d eten
A nnah m en wu r d en du rch d en u nabh ä ngigen Gu tachter a uf
B a s i s s einer f achlichen E r f ahr u ngen getro ﬀ en u n d s in d m it
U n s icherheit beha f tet.
115
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
sensitivitätsanalyse
31.12.2 0 21
D iskontierungssatz/
K apitalisierunszinssatz
(für W ohnen/G ewerbe)
B aukosten e x kl.
B aunebenkosten
M arktmiete
in M io. €
5,0 %
n/a
–5,0 %
n/a
–0,25 %
0,5
0,25 %
5,0 %
0,5
–5,0 %
–0,6
Bü ro
–0,5
–0,5
E inka ufs zentr um
n/a
n/a
0,6
0,5
–0,6
E nt w ickl u ng
W ohnen/G e w erbe
–17,1
n/a
17,1
n/a
37,6
12,8
1,2
–34,0
–11,2
–1,1
29,3
8,4
–29,3
–8,5
S anier u ng Bü ro
H otel
n/a
n/a
0,7
–0,8
S umme
–1 7,1
1 7,1
5 2,7
–4 7,3
3 9,4
–3 9,8
—
31.12.2 0 2 0
D iskontierungssatz/
K apitalisierunszinssatz
(für W ohnen/G ewerbe)
B aukosten e x kl.
B aunebenkosten
V erkaufspreispotenzial
M arktmiete
in M io. €
Bü ro
5,0 %
n/a
–5,0 %
5,0 %
n/a
–5,0 %
n/a
–0,25 %
0,25 %
5,0 %
–5,0 %
n/a
0,5
–0,4
0,6
–0,5
E nt w ickl u ng W ohnen/
G e w erbe
–18,6
n/a
18,5
n/a
7,5
n/a
7,5
–7,5
n/a
28,4
1,2
–25,8
–1,1
22,8
0,8
–22,9
–0,8
H otel
S umme
–1 8,6
1 8,5
–7,5
3 0,1
–2 7,3
24,2
–24,2
6.4 nach der equity-methode bilanzierte
D ar ü ber hina us hat d ie eben f all s a m 16. Mä rz 2021 v er äuß erte
u n d entkon s oli d ierte P ro j ektent w ickl u ng V enloer S tra ß e in
Kö ln B eteilig u ng s ge s ell s cha f t m b H, Düss el d or f, eine 100ꢀ%ige
T ochterge s ell s cha f t d er D e v elo pm ent P artner ag, Düss el-
d or f, a m 15. Mä rz 2021 eine Auss ch ü tt u ng v on 1,1 M io. € (Vj.
3,6 M io. €) erhalten.
ﬁnanzanlagen
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe
2.3.
D ie Zus a mm en s etz u ng d er nach d er Equ it y-M etho d e bilan-
zierten F inanzanlagen i s t in d er nach f olgen d en T abelle d ar-
ge s tellt:
D er K onzern hat in d er V ergangenheit a u ch d en A nteil an d e m
A nteil an eine m fü r s ich geno mm en nicht w e s entlichen a s-
s oziierten U nterneh m en gehalten. D ie nach f olgen d e T abelle
glie d ert in aggregierter F or m d en Bu ch w ert u n d A nteil a m
G e w inn d ie s e s U nterneh m en s a uf.
—
finanzanlagen
—
in T s d. €
A nhang 31.12.2 0 21 31.12.2 0 2 0
A nteile an a ss oziierten U nterneh m en
A nteile an G e m ein s cha f t su nterneh m en
S tand zum 31. D ezember
(A)
(B)
11
0
1.064
6.066
7.13 0
in T s d. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
Bu ch w ert d er a uf d er G r u n d lage d er Equ it y-
M etho d e bilanzierten F inanzanlagen
11
11
0
11
0
A nteil a m G e w inn
a. assoziierte unternehmen
D ie 20ꢀ%ige B eteilig u ng an d er P ro j ektent w ickl u ng V enloer
S tra ß e in Kö ln S.à r.l., B erlin wu r d e i m Zu ge d er V er äuß er u ng
d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ m it
W irk u ng z um 16. Mä rz 2021 an d ie Käuf er d er A ktien d er D e-
v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f ü bertragen u n d i m er s ten
Qu artal 2021 entkon s oli d iert.
Zum B ilanz s tichtag be s tehen keine w e s entlichen Ev ent u al-
s ch u l d en o d er ﬁ nanziellen V er pﬂ icht u ngen gegen ü ber d e m
a uf d er G r u n d lage d er Equ it y-M etho d e einbezogenen a ss o-
ziierten U nterneh m en.
116
konzernabschluss
K onzernanhan g
b. gemeinschaftsunternehmen
bilienent w ickl u ng“ m it W irk u ng z um 16. Mä rz 2021 an d ie Käu-
f er d er A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f ü ber-
tragen u n d i m er s ten Qu artal 2021 entkon s oli d iert.
D ie i m V or j ahr al s G e m ein s cha f t su nterneh m en bilanzierten
B eteilig u ngen an d en G e s ell s cha f ten P ro j ektent w ickl u ng A bra-
ham-L incoln-S tra ß e in W ie s ba d en B eteilig u ng s ge s ell s cha f t
m b H & C o. kg, Düss el d or f, P ro j ektent w ickl u ng a m B armbeker
B ahnhof in H a m b u rg B eteilig u ng s ge s ell s cha f t m b H & C o.
kg, Düss el d or f, Imm obilienge s ell s cha f t H utﬁltern in B ra u n-
s ch w eig Gm b H, Düss el d or f u n d P ro j ektent w ickl u ng W eender
S tra ß e in Gö ttingen Gm b H & C o. kg, Düss el d or f wu r d en i m
Zu ge d er V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm o-
D ie nach s tehen d e T abelle f a ss t d ie F inanzin f or m ationen d er
w e s entlichen a ss oziierten U nterneh m en s o w ie G e m ein s cha f t s-
u nterneh m en d e s V or j ahre s z us a mm en. D ie T abelle zeigt a u ch
eine Ü berleit u ng d er z us a mm enge f a ss ten F inanzin f or m atio-
nen a uf d en j e w eiligen Bu ch w ert d e s A nteil s d e s K onzern s:
—
31.12.2 0 2 0
pe A m B armbeker
pe A braham-
L incoln-S tra ß e in
W iesbaden kg
B ahnhof in H amburg
B eteiligungs-
pe V enloer S tra ß e
ig H utﬁltern in
B raunschweig G mb H
N ame
in K öln S.à r.l.
gesellschaft kg
A rt d er B ezieh u ng
Ass oziierte s
U nterneh m en
G e m ein s cha f t s-
u nterneh m en
G e m ein s cha f t s-
u nterneh m en
G e m ein s cha f t s-
u nterneh m en
H a up tnie d erla ssu ng
Lux e m b u rg
W ie s ba d en
H a m b u rg
B ra u n s ch w eig
A nteil d e s v o m U nterneh m en gehaltenen
E igent ums anteil s
20,00 %
J a
60,00 %
J a
75,00 %
J a
60,00 %
J a
B ilanzier u ng nach d er Equ it y-M etho d e
A rt d er Tä tigkeit d e s U nterneh m en s
P ro j ektent w ickl u ng s-
P ro j ektent w ickl u ng s-
P ro j ektent w ickl u ng
B eteilig u ng s ge s ell s cha f t
B eteilig u ng s ge s ell s cha f t
P ro j ektent w ickl u ng
in T s d. €
E rhaltene D i v i d en d en
L ang f ri s tige V er mö gen sw erte
Ku rz f ri s tige V er mö gen sw erte
3.647
0
0
0
1.811
3.297
5.279
0
0
2.451
6.973
32.194
d a v on Z ahl u ng sm ittel u n d
Z ahl u ng sm ittel äqu i v alente
419
0
6.306
6.213
6.213
513
5.279
5.001
5.001
319
67
16.720
16.720
8.543
L ang f ri s tige S ch u l d en
d a v on ﬁ nanzielle S ch u l d en
Ku rz f ri s tige S ch u l d en
0
102
0
d a v on ﬁ nanzielle S ch u l d en
N ettovermögen (1 00 %)
0
194
7.773
2.34 9
24 7
3.2 56
6.9 31
A nteil des K onzerns am
N ettovermögen
4 70
14 8
2.442
4.1 59
D i squ otale D otier u ng d er
K a p italr ü cklage
0
67
242
–1.151
W erta uf hol u ng a uf al s T eil d er
N ettoin v e s tition ber ü ck s ichtigte V erl us te
0
594
0
0
0
0
–92
0
0
I nkongr u ente E r f olg sv erteil u ng
N icht er f a ss te V erl us tanteile
S on s tige Ü berleit u ng s e ﬀ ekte
B uchwert des A nteils am U nternehmen
E rl ös e
0
0
0
0
0
22
191
3.1 98
140
–672
0
1.06 4
0
21 5
12
–71
0
2.6 14
4.211
4.779
0
G e s a m tergebni s
–254
0
P lan mäß ige A b s chreib u ng
Z in s ertr ä ge
0
0
1.126
–367
–178
1
Z in s a ufw en du ngen
–16
–50
–37
24
–1.169
21
E rtrag s te u era ufw an d o d er -ertrag
117
konzernabschluss
K onzernanhan g
6.5 vorräte
B ei d e m z w eiten v on in s ge s a m t d rei B a u ab s chnitten d er P ro-
j ektent w ickl u ng B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark
hat s ich d er V or s tan d a uf gr u n d d er be s on d eren B e d e u t u ng
fü r d a s G e s a m t p ro j ekt u n d d e s V orteil s lang f ri s tiger u n d s ta-
biler C a s h ﬂ o ws ent s chie d en, d ie Imm obilie nach er f olgter R e-
v itali s ier u ng lang f ri s tig z u halten.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.11.
D a s V orrat sv er mö gen d e s K onzern s z um S tichtag betri ﬀ t d ie
akti v ierten B a u ko s ten (inkl us i v e B a u zeitzin s en) d er V orrat s-
i mm obilien, d ie ge mäß d er A nhangangabe 2.11 v oll s t ä n d ig m it
d en f ortge fü hrten A n s cha ﬀu ng s- u n d H er s tell u ng s ko s ten be-
w ertet wu r d en. I n d er B ericht sp erio d e wu r d en B a u zeitzin s en
in Hö he v on 31.110 Tsd. € (Vj. 19.645 Tsd. €) al s H er s tell u ng s-
ko s ten in d en V orr ä ten akti v iert.
I n d ie s e m Zus a mm enhang wu r d e a uf gr u n d d er i m G e s ch äf t s-
j ahr eingetretenen Nu tz u ng sä n d er u ng d er z w eite B a u ab-
s chnitt d er P ro j ektent w ickl u ng Qu artiere a m B l ü her p ark m it
eine m Bu ch w ert in Hö he v on 13.303 Tsd. € ge mäß ia s 40.57 in
d en B e s tan d ü ber fü hrt u n d ge mäß ia s 40 er f olg sw irk s a m z um
F air V al u e be w ertet. S iehe d az u a u ch d ie A nhangangabe 6.3.
D er B ilanz w ert aller V orrat s i mm obilien betr ä gt z um S tich-
tag 31. D eze m ber 2021 in s ge s a m t 747.189 Tsd. € (Vj.
666.985 Tsd. €). D ie V orrat s i mm obilien be s tehen i m W e s ent-
lichen a us d er P ro j ektent w ickl u ng B or uss ia Kö ln D e u tz Qu ar-
tiere, Kö ln (360.836 T sd. €), P ro j ektent w ickl u ng B or uss ia
D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark, D re sd en (87.072 Tsd. €),
R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H, B erlin (78.545 Tsd. €), S torko w er
S tra ß e 142–146 p e Gm b H, B erlin (70.965 Tsd. €), s ke Imm o Su lz-
bach Gm b H (S.à r.l.), B erel d ange, Lux e m b u rg (54.730 T sd. €).
—
in Tsd. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
P ro j ektent w ickl u ng B or uss ia Kö ln D e u tz
Qu artiere
360.836
0
P ro j ektent w ickl u ng B or uss ia D re sd en
Qu artiere a m B l ü her p ark
87.072
78.545
70.965
54.730
0
73.694
47.991
56.073
R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H
S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H
s ke Imm o Su lzbach Gm b H (S.à r.l.)
Im G e s ch äf t sj ahr wu r d en i m R ah m en d er V er äuß er u ng d e s
G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ alle G e-
s ell s cha f ten d ie s e s S eg m ent s, a uß er d ie P ro j ektent w ickl u ngen
R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H, B erlin, S torko w er S tra ß e 140 p e
Gm b H, B erlin u n d S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H ent-
kon s oli d iert.
B eteilig u ng s ge s ell s cha f t B erlin
H einer sd or f Gm b H
35.329
35.151
18.874
5.687
33.475
M aize Z izania P ro p ert y Gm b H
S torko w er 140 p e Gm b H
0
16.981
0
G ate w a y A chtzehnte Gm b H
Imm obilienge s ell s cha f t a m
K enne dyd a mm in Düss el d or f m b H
Im W e s entlichen s in d d ie f olgen d en P ro j ekte v on d er D e s in-
v e s tition betro ﬀ en:
0
0
0
0
0
82.045
93.680
2.635
4.240
5.129
P ro j ektent w ickl u ng B reite G a ss e in
Nü rnberg Gm b H
Imm obilienge s ell s cha f t a m K enne dyd a mm in Düss el d or f m b H
P ro j ektent w ickl u ng B reite G a ss e in Nü rnberg Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng Rud ol fp latz in Kö ln Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng Rud ol fp latz in
Kö ln Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng B rot s tra ß e in
T rier Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng B rot s tra ß e in T rier Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng U er d inger S tra ß e in
Düss el d or f R e s i d ential Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng U er d inger S tra ß e in Düss el d or f Oﬃ ce Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng U er d inger S tra ß e in Düss el d or f R e s i d ential Gm b H
p e M ichaelkirch s tra ß e
P ro j ektent w ickl u ng M ichaelkirch s tra ß e in
B erlin Gm b H
0
0
61.355
25.888
P ro j ektent w ickl u ng H i mm elgei s ter S tra ß e in Düss el d or f I Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng T echnologieca mpus G ro ß ra um S t u ttgart Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng M e d ia sp ree in B erlin Gm b H
P ro j ektent w ickl u ng C a mpus P ark Mü nchen
P ro j ektent w ickl u ng N e uf ahrn
P ro j ektent w ickl u ng T echnologieca mpus
G ro ß ra um S t u ttgart Gm b H
0
0
21.914
74.687
P ro j ektent w ickl u ng M e d ia sp ree in
B erlin Gm b H
p e G e w erbe p ark N e uf ahrn
P ro j ektent w ickl u ng C a mpus P ark
Mü nchen
0
0
67.166
32
Im W e s entlichen betre ﬀ en d ie bilanziellen Ausw irk u ngen
d en A bgang d er V orr ä te m it 445,7 M io. €, d ie v or w iegen d
a us d er P ro j ektent w ickl u ng B reite G a ss e in Nü rnberg Gm b H
(93.849 Tsd. €), Imm obilienge s ell s cha f t a m K enne dyd a mm
in Düss el d or f m b H (83.249 Tsd. €) u n d P ro j ektent w ickl u ng
M e d ia sp ree in B erlin Gm b H (74.961 Tsd. €) re su ltieren.
S oho M annhei m
S umme
7 4 7.1 89
666.985
V on d en V orr ä ten s in d z um S tichtag Imm obilien m it eine m
Bu ch w ert v on 657.308 Tsd. € (Vj. 604.005 Tsd. €) m it G r u n d-
pf an d rechten be s ichert.
Zu gegangen s in d d ie w ohn w irt s cha f tlichen P ro j ektent w ickl u n-
gen B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark, B or uss ia Kö ln
D e u tz Qu artiere, d ie P ro j ektent w ickl u ng in C he m nitz d er G ate-
w a y A chtzehnte Gm b H s o w ie ein w ohn w irt s cha f tliche s G r u n d-
s t ü ck d er M aize Z izania P ro p ert y Gm b H in H a m b u rg.
118
konzernabschluss
K onzernanhan g
6.6 forderungen aus lieferungen
und leistungen und sonstige
vermögenswerte
D er s igni ﬁ kante A n s tieg d er S on s tigen ﬁ nanziellen V er mö-
gen sw erte um 112.350 Tsd. € i m V ergleich z um V or j ahr i s t i m
W e s entlichen a uf d ie V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s
G e w erbei mm obilienent w ickl u ng i m er s ten Qu artal z u r ü ckz u-
fü hren. Im K onzern v erblieben F or d er u ngen in Hö he v on n u n-
m ehr 48.025 Tsd. €. F erner wu r d en i m G e s ch äf t sj ahr w eitere
D arlehen a us gereicht, a us w elchen z um S tichtag F or d er u ngen
in Hö he v on 29.732 Tsd. € her v orgehen. V on d en u r sp r ü nglich
noch o ﬀ enen v erbleiben d en F or d er u ngen s in d bereit s Z ah-
l u ngen in Hö he v on 88.265 Tsd. € eingegangen.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.9
u n d 2.10.
D ie F or d er u ngen a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen in Hö he
v on 665 Tsd. € (Vj. 1.431 Tsd. €) re su ltieren i m W e s entlichen
a us d en la uf en d en M iet f or d er u ngen. Im V or j ahr w aren a u ch
F or d er u ngen a us G e s ch äf t s be s org u ng sv ertr ä gen gegen ü ber
nach d er Equ it y-M etho d e bilanzierten U nterneh m en enthal-
ten. G e s on d erte W ertberichtig u ng s konten w er d en d erzeit
nicht ge fü hrt.
D ie s on s tigen nicht ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte betre ﬀ en in
Hö he v on 67.024 Tsd. € (Vj. 51.288 Tsd. €) eine A n w art s cha f t
a uf Ü bertrag u ng v on G r u n d eigent um a us eine m notariell be-
u rk u n d eten aber noch nicht v oll s t ä n d ig v ollzogenen G r u n d-
s t ü ck s ka ufv ertrag. M it w eitere m V ollz u g d e s V ertrage s i s t d ie
P o s ition in d en ent sp rechen d en B ilanz p o s ten um z u b u chen.
D er A n s tieg i m V ergleich z um V or j ahr i s t i m W e s entlichen a uf
d en K a uf d er v erbleiben d en 50ꢀ% d er A nteile an d er S0 S o H o
Su lli v an Gm b H & C o. kg fü r 7.050 Tsd. € s o w ie akti v ier u ng s-
fä higen Z in s en in Hö he v on 6.563 Tsd. € z u r ü ckz ufü hren.
D ie s on s tigen k u rz f ri s tigen F or d er u ngen s etzen s ich i m W e-
s entlichen w ie f olgt z us a mm en:
—
sonstige vermögenswerte
in Tsd. €
31.12.2 0 21 31.12.2 0 2 0
S onstige ﬁnanzielle V ermögenswerte:
D arlehen – z u f ortge fü hrten
A n s cha ﬀu ng s ko s ten
6.7 liquide mittel
140.555
95.652
5.504
12.501
4.320
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.12.
d a v on gg ü. nahe s tehen d e
U nterneh m en/P er s onen
Ü brige F or d er u ngen – z u f ortge fü hrten
A n s cha ﬀu ng s ko s ten
D ie li qu i d en M ittel enthalten ü ber w iegen d t ä glich fä llige B ank-
g u thaben u n d bela uf en s ich z um 31. D eze m ber 2021 a uf
16.457 T sd. € (Vj. 50.549 Tsd. €).
15.160
d a v on gg ü. nahe s tehen d e
U nterneh m en/P er s onen
1.267
2.607
959
9.124
3.043
4.096
107
E igenka p italin v e s t m ent s – be w ertet z u FV t PL
V ertrag sv er mö gen sw erte
K a u tion s g u thaben
D ie li qu i d en M ittel u nterliegen analog d er V or p erio d e keinen
V er fü g u ng s be s chr ä nk u ngen, s on d ern d ienen teil w ei s e al s
S icherheiten fü r be s tehen d e B ank v erbin d lichkeiten (s iehe
A nhangangabe 3.9.).
67
E ingebettete D eri v ate
0
2.435
3 7.342
8.817
28.525
14 9.69 2
24.541
125.151
d a v on lang f ri s tig
d a v on k u rz f ri s tig
6.8 zur veräusserung gehaltene
langfristige vermögenswerte
S onstige nicht ﬁnanzielle
V ermögenswerte:
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe
2.21.
S on s tige V er mö gen sw erte
67.483
52.256
d a v on gg ü. nahe s tehen d e
U nterneh m en/P er s onen
0
2.428
2.295
247
5
2.651
1.903
373
D ie P o s ition Zu r V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige V er mö-
gen sw erte enth ä lt d ie Imm obilie d er G ate w a y Fü n f te Gm b H,
d ie innerhalb d e s n ä ch s ten J ahre s v er äuß ert w er d en bz w. an
d en Käuf er ü bergehen s oll. Im V or j ahr w ar u nter d ie s er P o s i-
tion a u ch noch d ie Imm obilie d er G ate w a y V ierte Gm b H ent-
halten. Am 28. M ai 2021 wu r d e m it Z ahl u ng d er letzten K a uf-
p rei s rate d er K a ufv ertrag v ollzogen u n d d ie Imm obilie d er
G ate w a y V ierte Gm b H al s A bgang in Hö he v on 15.750 Tsd. €
er f a ss t.
M ietincenti v e s
Ums atz s te u erg u thaben
A kti v er R echn u ng s abgrenz u ng sp o s ten
B etrieb s ko s ten*
0
105
7 2.4 5 3
2.374
70.079
57.2 88
2.562
54.726
d a v on lang f ri s tig
d a v on k u rz f ri s tig
* Im R ah m en d er zeitra um bezogenen Ums atzreali s ier u ng ge m. i f r s 15 i s t d ie s er P o s ten in
d e m G e s ch äf t sj ahr al s V ertrag sv er mö gen sw ert a us ge w ie s en.
119
konzernabschluss
K onzernanhan g
Fü r d ie Imm obilie d er G ate w a y Fü n f te Gm b H in L ei p zig w ir d
d er V erka uf innerhalb v on z wö l f M onaten angeno mm en. E nt-
gegen d en A nnah m en d e s V or j ahre s hatte s ich d ie V er äuß e-
r u ng a us G r ü n d en, d ie a uß erhalb d er K ontrolle d e s U nterneh-
m en s lagen, v erz ö gert. D ie s e Imm obilie be ﬁ n d et s ich noch in
d er akti v en V er m arkt u ng, d ie a uf gr u n d akt u ell konkreter V er-
han d l u ngen s ehr er f olg v er sp rechen d i s t. Zum A b s chl uss-
s tichtag ergab s ich fü r d ie s e Imm obilie ein Z eit w ert v on
43.800 Tsd. € (Vj. 38.400 Tsd. €). Im abgela uf enen G e s ch äf t s-
j ahr wu r d en fü r d ie z u r V er äuß er u ng gehaltenen Imm obilien
nachtr ä gliche A n s cha ﬀu ng s ko s ten in Hö he v on 119 Tsd. € (Vj.
1.127 Tsd. €) er f a ss t. W eiterhin ergab s ich a us d er B e w ert u ng
z um beiz u legen d en Z eit w ert eine ergebni sw irk s a m e A n p a s-
su ng v on 5.281 T sd. € (Vj. 14.273 Tsd. €).
Um d ie Eﬀ ekte a uf d ie E rtr ä ge u n d Aufw en du ngen a us d er
o p erati v en G e s ch äf t s t ä tigkeit a us d e m A bgang d er z u r V er-
äuß er u ng gehaltenen V er mö gen sw erte be ss er ein s ch ä tzen
z u k ö nnen, w er d en nach f olgen d w e s entliche B etr ä ge d er G e-
w inn- u n d V erl us trechn u ng n u r fü r d ie al s z u r V er äuß er u ng
gehaltenen lang f ri s tigen V er mö gen sw erte a us ge w ie s enen
Imm obilien d arge s tellt:
—
in Tsd. €
2 0 21
897
2 0 2 0
884
M ieterl ös e
E rl ös e a us B etrieb s ko s ten
253
214
E rl ös e a us W eiterbela s t u ng u n d
B a u ko s tenz us ch üss e
193
190
A lle hier ge m achten A ngaben betre ﬀ en d a s S eg m ent „B e-
s tan ds i mm obilien“. I nter s eg m ent ä re V org ä nge liegen in d er
B ericht sp erio d e – w ie a u ch in d er V ergleich sp erio d e – nicht v or.
B e w irt s cha f t u ng s a ufw en du ngen (B etrieb s-
ko s ten, I n s tan d halt u ng, V er w alt u ng etc.)
–787
–1.125
556
1 6 3
Im B ericht s zeitra um wu r d en B e w ert u ng s ge w inne in Hö he
v on 67.688 Tsd. € (Vj. 129.109 Tsd. €) in d er G e s a m tergeb-
ni s rechn u ng u nter d er P o s ition „E rgebni s a us d er F air-V al u e-
A n p a ssu ng d er R en d itei mm obilien u n d z u r V er äuß er u ng
gehaltenen lang f ri s tigen V er mö gen sw erte“ er f a ss t, d a v on
ent ﬁ elen B e w ert u ng s ge w inne in Hö he v on 5.281 T sd. € (Vj.
14.273 T sd. €) a uf d ie z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang f ri s-
tigen V er mö gen sw erte. D ie s e ent ﬁ elen, w ie a u ch i m V or j ahr,
v oll s t ä n d ig a uf d ie Imm obilie d er G ate w a y Fü n f te Gm b H, d e-
ren beiz u legen d er Z eit w ert i m G e s ch äf t sj ahr ge mäß S t uf e 3
er m ittelt wu r d e.
H iervon beizulegender Z eitwert S tufe 3
H iervon beizulegender Z eitwert S tufe 2
556
0
677
–513
D ie betrieblichen Aufw en du ngen ent f allen ü ber w iegen d a uf
v er m ietete Imm obilien. D ie d er leer s tehen d en Imm obilien
z u z u rechnen d en Aufw en du ngen s in d v on u ntergeor d neter
B e d e u t u ng.
D ie E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s d er z u r V er äuß e-
r u ng gehaltenen Imm obilien er f olgt, ent sp rechen d d en I nter-
national V al u ation S tan d ar ds, a uf G r u n d lage d e s D i s co u nte d
C a s h ﬂ o w-V er f ahren s. D abei w er d en k ü n f tig er w artete M iet-
ü ber s ch üss e eine s O b j ekte s u nter A n w en du ng eine s m arktge-
rechten, ob j ekt sp ezi ﬁs chen D i s kontier u ng s zin ss atze s a uf d en
B e w ert u ng ss tichtag abgezin s t. Wä hren d al s M ieterl ös e in d er
R egel d ie N etto m ieten herangezogen w er d en, be s tehen d ie
betrieblichen Aufw en du ngen in s be s on d ere a us d en B e w irt-
s cha f t u ng s ko s ten, d ie d er E igent üm er z u tragen hat.
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht s tellt d ie E nt w ickl u ng d er z u r
V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige V er mö gen sw erte d ar.
—
in Tsd. €
S tand 0 1.0 1.2 0 2 0
3 8.750
1.127
N achtr ä gliche A n s cha ﬀu ng s ko s ten
M arkt w ert v er ä n d er u ngen
S tand 31.12.2 0 2 0
14.273
5 4.1 50
119
N achtr ä gliche A n s cha ﬀu ng s ko s ten
M arkt w ert v er ä n d er u ngen
A bgang du rch V er äuß er u ng
S tand 31.12.2 0 21
5.281
–15.750
43.800
H iervon beizulegender Z eitwert S tufe 2
H iervon beizulegender Z eitwert S tufe 3
0
43.800
V on d en z u r V er äuß er u ng gehaltenen lang f ri s tigen V er mö-
gen sw erten s in d z um S tichtag Imm obilien m it eine m Bu ch-
w ert v on 43.800 Tsd. € (Vj. 38.400 Tsd. €) m it G r u n dpf an d-
rechten be s ichert.
120
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht zeigt d en beiz u legen d en Z eit w ert
d er z u r V er äuß er u ng be s ti mm ten R en d itei mm obilien, fü r d ie
z um S tichtag kein K a ufv ertrag v orliegt, u n d d ie w e s entlichen
A nnah m en, d ie i m R ah m en d er be s chriebenen B e w ert u ng s-
technik v er w en d et wu r d en:
D ie nach f olgen d e Ü ber s icht zeigt d ie Auf teil u ng d er Z eit w erte
nach Imm obilienkla ss en:
—
zeitwerte
in M io. €
2 0 21
43,8
43,8
2 0 2 0
38,4
3 8,4
—
Bü ro/W ohnen
S umme
2 0 21
2 0 2 0
Z schochersche S tra ß e 69
0 422 9 L eipzig
I mmobilie
T ypus
Im R ah m en d er S en s iti v it ä t s anal ys e wu r d en w e s entliche nicht
beobachtbare I n pu t f aktoren v ariiert. D ie s er f olgte fü r d en
D i s kontier u ng s zin ss atz u n d d ie M arkt m iete. H iera us ergaben
s ich fü r d ie f e s tgelegten K la ss en d er Imm obilien nach f olgen d
a uf ge fü hrten Ausw irk u ngen a uf d ie Z eit w erte.
B estand
B üro/W ohnen
M iet ﬂä che (Nu tz u ng sﬂä che) in qm
L eer s tan dsﬂä che in qm
A n fä nglicher L eer s tan d in %
11.256
4.435
11.256
4.435
(bezogen a uf d ie G e s a m t ﬂä che)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete)
p.ꢀa. in T s d. € (S tell p latz m iete inkl.)
E rzielbare N ettokalt m iete (M arkt m iete)
p ro qm in €
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete)
p.ꢀa. in T s d. € (S tell p latz m iete inkl.)
39,4
1.926
14,26
916
39,4
1.926
14,26
882
T at sä chliche N ettokalt m iete (V ertrag sm iete)
p ro qm in €
F air V al u e in T s d. €
F air V al u e p ro qm M iet ﬂä che in €
F air V al u e p ro qm G r u n ds t ü ck sﬂä che in €
11,19
43.800
3.891
k.A.
10,77
38.400
3.412
k.A.
V er v iel fä ltiger a uf M arkt m iete
(M arkt w ert: erzielbare N ettokalt m iete)
V er v iel fä ltiger a uf V ertrag sm iete
(M arkt w ert: v ertragliche N ettokalt m iete)
22,8
47,8
19,9
43,5
B ewertungsparameter:
Du rch s chnittliche I n s tan d halt u ng s ko s ten
p.ꢀa. in €/qm
V er w alt u ng s ko s ten (in % z u erzielbare M iete)
9,06
1,5
9,75
1,5
N icht um legbare B etrieb s ko s ten
(in % z u erzielbare M iete)
D i s kontier u ng s zin ss atz in %
K a p itali s ier u ng s zin ss atz in %
7,5
4,85
3,85
7,5
5,25
4,25
V er v iel fä ltiger bei W ie d er v erka uf nach
zehn J ahren*
E r w erb s nebenko s ten bei W ie d er v erka uf in %
26,0
4,75
23,5
4,75
*V er v iel fä ltiger nicht a uss agekr äf tig, d a hoher L eer s tan d
H in s ichtlich d er E r m ittl u ng d e s beiz u legen d en Z eit w erte s d er
z u r V er äuß er u ng gehaltenen R en d itei mm obilien v er w ei s en w ir
a uf d ie Ausfü hr u ngen in A nhangangabe 6.3.
121
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
D er V or s tan d wu r d e a uf d er or d entlichen H a up t v er s a mm l u ng
v o m 22. Au g us t 2018 er mä chtigt, d a s G r u n d ka p ital d er G e s ell-
s cha f t m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s bi s z um 21. Au g us t
2023 du rch Aus gabe v on bi s z u 84.892.745 ne u en, a uf d en N a-
m en d e s I nhaber s la u ten d en S t ü ckaktien d er gate w a y gegen
B ar- u n d/o d er S acheinlagen ein m al o d er m ehr m al s um bi s z u
84.892.745 € z u erh ö hen (G eneh m igte s K a p ital 2018/i). H ier v on
hat d er V or s tan d i m G e s ch äf t sj ahr 2019 teil w ei s e G ebra u ch
ge m acht. D a s geneh m igte K a p ital 2018/i betr ä gt d e m nach
noch 67.914.196 €.
sensitivitätsanalyse
31.12.2 0 21
M arktmiete
D iskontierungssatz
in M io. €
–0,25 %
3,2
0,25 %
–2,7
5,0 %
2,0
–5,0 %
–2,0
Bü ro/W ohnen
S umme
3,2
–2,7
2,0
–2,0
D er V or s tan d i s t z ud e m er mä chtigt, d a s G r u n d ka p ital d er
G e s ell s cha f t m it Zus ti mmu ng d e s Aufs icht s rate s bi s z um
20. Au g us t 2024 gegen B ar- u n d/o d er S acheinlagen ein m al
o d er m ehr m al s, in s ge s a m t h ö ch s ten s um einen B etrag v on
25.467.824,00 € du rch Aus gabe v on bi s z u 25.467.824 ne u en
a uf d en I nhaber la u ten d en S t ü ckaktien d er G e s ell s cha f t z u
erh ö hen (G eneh m igte s K a p ital 2019/i).
—
31.12.2 0 2 0
D iskontierungssatz
M arktmiete
in M io. €
–0,25 %
2,5
0,25 %
5,0 %
1,7
–5,0 %
–1,7
Bü ro/W ohnen
S umme
–2,2
2,5
–2,2
1,7
–1,7
D a s G r u n d ka p ital i s t a uß er d e m um bi s z u 93.382.020,00 €
du rch Aus gabe v on bi s z u 93.382.020 ne u en a uf d en I nhaber
la u ten d en S t ü ckaktien m it eine m anteiligen B etrag a m G r u n d-
ka p ital v on j e 1,00 € be d ingt erh ö ht (B e d ingte s K a p ital 2019/i).
D er G e s ch äf t s bereich „G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“ be-
s tehen d a us d e m T eilkonzern D e v elo pm ent P artner ag er fü llt
i m G e s ch äf t sj ahr 2021 d ie V ora uss etz u ngen ge mäß i f r s 5 z u r
E in s t ufu ng al s a uf gegebener G e s ch äf t s bereich. W ir v er w ei-
s en in d ie s e m Zus a mm enhang a u ch a uf d a s K a p itel 2.23.
I n d er B ericht sp erio d e wu r d en keine M a ß nah m en hin s ichtlich
d e s G r u n d ka p ital s be s chlo ss en.
D er Zw eck d er K apitalrücklage liegt u.ꢀa. d arin, Auf gel d er z u
er f a ss en, d ie bei d er Em i ss ion v on A nteilen ü ber d en N o m inal-
betrag d e s gezeichneten K a p ital s hina us gelei s tet w er d en. D ie
K a p italr ü cklage i s t in s be s on d ere a uf gr u n d d er A n p a ssu ng d e s
gezeichneten K a p ital s d er D e v elo pm ent P artner an d a s d er
gate w a y al s rechtliche m E r w erber in f olge d e s um gekehrten
U nterneh m en s er w erb s in 2018 negati v. D ie i m G e s ch äf t sj ahr
2019 du rchge fü hrte K a p italerh ö h u ng u n d d a s d a m it v erb u n-
d ene, eingeno mm ene Auf gel d fü hrte z u eine m Rü ckgang d e s
negati v en S al d o s d er K a p italr ü cklage.
6.9 eigenkapital
Fü r eine D ar s tell u ng d er E nt w ickl u ng d e s E igenka p ital s v er-
w ei s en w ir a uf d ie v orange s tellte K onzern- E igenka p ital v er-
ä n d er u ng s rechn u ng.
D a s G rundkapital betr ä gt z um 31. D eze m ber 2021 u n v er-
ä n d ert 186.764.040 € (Vj. 186.764.040 €) u n d i s t eingeteilt
in 186.764.040 S t ü ck (Vj. 186.764.040 S t ü ck) nenn w ertlo s e,
a uf d en I nhaber la u ten d e S t ü ckaktien m it eine m rechneri-
s chen W ert a m G r u n d ka p ital in Hö he v on 1 € j e A ktie. D ie
f olgen d e T abelle enth ä lt d ie E nt w ickl u ng d er Z ahl d er i m
Um la uf be ﬁ n d lichen A ktien:
G e mäß V or s tan ds be s chl uss v o m 12. Mä rz 2021 wu r d e d ie F reie
Rü cklage d er G ate w a y R eal Es tate AG i m G e s ch äf t sj ahr 2020
in Hö he v on 366.327 Tsd. € ge mäß §ꢀ270 A b s. 1 hgb a uf gel ös t.
D er entno mm ene B etrag wu r d e d e m B ilanzge w inn z u ge fü hrt.
E nt sp rechen d erh ö hte s ich i m V or j ahr d er negati v e S al d o d er
K a p italr ü cklage d e u tlich.
—
anzahl stückaktien
D ie z um S tichtag a us ge w ie s ene K a p italr ü cklage ergibt s ich
w ie f olgt:
2 0 21
2 0 2 0
Im Um la uf be ﬁ n d liche A ktien a m
01. J an u ar
186.764.040 186.764.040
—
Aus gabe ne u er A ktien i m Zus a mm enhang
m it eine m U nterneh m en s z us a mm en s chl uss
0
0
0
0
Aus gabe ne u er A ktien gegen B areinlage
S tan d z um 31. D eze m ber
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
186.764.040 186.764.040
A nfangsbestand 0 1. J anuar
E rl ös e d er Aus gabe v on A ktien
K o s ten d er Aus gabe v on A ktien
Auﬂösu ng d er K a p italr ü cklage
S on s tige
–3 89.131
–22.80 4
0
0
0
0
0
0
–366.327
0
E ndbestand 31. D ezember
–3 89.131
–3 89.131
122
konzernabschluss
K onzernanhan g
D a s kumulierte K onzernergebnis betri ﬀ t d ie k umu lierten
u n d noch nicht v er w en d eten K onzernergebni ss e d er D e v elo p-
m ent P artner ag al s bilanzielle m E r w erber d er V or j ahre. D a s
E rgebni s d er gate w a y geht s eit d e m 05. O ktober 2018 in d a s
K onzernergebni s m it ein.
Im V or j ahr betra f en d ie s on s tigen k u rz f ri s tigen Rü ck s tell u n-
gen i m W e s entlichen Rü ck s tell u ngen fü r G e w innan sp r ü che
v on B anken an P ro j ektent w ickl u ngen.
D er Rü ckgang d er s on s tigen k u rz f ri s tigen Rü ck s tell u ngen i s t
i m W e s entlichen a uf V erbr äu che z u r ü ckz ufü hren. Auf d etail-
lierte A ngaben z u r E nt w ickl u ng wu r d e a uf gr u n d d er u nter-
geor d neten B e d e u t u ng d er s on s tigen Rü ck s tell u ngen fü r d en
K onzern v erzichtet.
D ie nach s tehen d en D ividenden wu r d en v on d er gate w a y in
d er B ericht sp erio d e be s chlo ss en u n d a us bezahlt:
—
Rü ck s tell u ngen fü r P er s onalko s ten, w elche i m W e s entlichen
T antie m en, A b ﬁ n du ngen s o w ie a uss tehen d en U rla u b betre f-
f en, w er d en u nter d en s on s tigen nicht ﬁ nanziellen V erbin d lich-
keiten a us ge w ie s en. W ir v er w ei s en a uf A nhangangabe 6.12.
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
0,00 € j e qu ali f izieren d er S t ü ckaktie
(Vj. 0,30 €)
0
56.029
N ach d e m A b s chl usss tichtag wu r d en d ie nach s tehen d en D i- 6.11 ﬁnanzverbindlichkeiten
v i d en d en v o m V or s tan d – v orbehaltlich d er Zus ti mmu ng d e s
Aufs icht s rate s – v orge s chlagen. D ie D i v i d en d en wu r d en bilan-
ziell nicht er f a ss t.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.14.
D ie F inanz v erbin d lichkeiten teilen s ich w ie f olgt a uf:
—
—
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
in T s d. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
0,00 € j e qu ali f izieren d er S t ü ckaktie
(Vj. 0,00 €)
0
0
L angfristige F inanzverbindlichkeiten
V erbin d lichkeiten gg ü. K re d itin s tit u ten
V erbin d lichkeiten gg ü. D ritten
V erbin d lichkeiten a us A nleihen gg ü. D ritten
18.150
98.815
69.693
1 86.658
73.737
72.558
47
D ie E rh ö h u ng der nicht beherrschenden A nteile um
2.497 Tsd. € in 2021 i s t m a ß geblich a uf d en nicht beherr-
s chen d en A nteilen z u z u or d nen d en G e w inn s o w ie a uf gegen-
l äuﬁ ge Eﬀ ekte a us d en Ä n d er u ngen d e s K on s oli d ier u ng s-
krei s e s s o w ie A n p a ssu ngen v on A nteil squ oten (1.290 Tsd. €)
z u r ü ckz ufü hren.
14 6.342
K urzfristige F inanzverbindlichkeiten
V erbin d lichkeiten gg ü. K re d itin s tit u ten
219.605
148.274
V erbin d lichkeiten gg ü. nahe s tehen d en
U nterneh m en/P er s onen
25.020
86.451
49.250
V erbin d lichkeiten gg ü. D ritten
124.037
6.1 0 sonstige rückstellungen
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.13.
D ie s on s tigen Rü ck s tell u ngen s etzen s ich w ie f olgt z us a mm en:
—
V erbin d lichkeiten a us A nleihen gg ü.
nahe s tehen d en U nterneh m en/P er s onen
0
169.952
50 1.0 2 8
38.194
99.897
V erbin d lichkeiten a us A nleihen gg ü. D ritten
S umme
4 59.65 2
D ie L a uf zeiten d er lang f ri s tigen F inanz v erbin d lichkeiten in
Hö he v on 186.658 Tsd. € (Vj. 146.342 Tsd. €) betragen m ehr al s
ein J ahr. S ie s in d in Hö he v on 88.237 Tsd. € (Vj. 143.889 Tsd. €)
z u Gu n s ten d er K re d itgeber m it G r u n ds ch u l d en d er d er F i-
nanzier u ng z u gr u n d e liegen d en O b j ekte be s ichert.
in T s d. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
L angfristige R ückstellungen
S on s tige Rü ck s tell u ngen (rlz > 1 J ahr)
0
0
0
0
D ie k u rz f ri s tigen F inanz v erbin d lichkeiten haben eine R e s t-
la uf zeit bi s z wö l f M onate. S ie beinhalten i m W e s entlichen d en
k u rz f ri s tigen T eil d er V erbin d lichkeiten i m Zus a mm enhang m it
d e m E r w erb v on Imm obilien o d er d er F inanzier u ng d er E nt-
w ickl u ng sp ro j ekte. D ie k u rz f ri s tigen F inanz v erbin d lichkeiten
in Hö he v on 501.028 Tsd. € (Vj. 459.652 Tsd. €) s in d in Hö he
v on 459.874 Tsd. € (Vj. 268.522 Tsd. €) z u Gu n s ten d er K re d it-
geber m it G r u n ds ch u l d en d er d er F inanzier u ng z u gr u n d e lie-
gen d en O b j ekte be s ichert.
K urzfristige R ückstellungen
S on s tige Rü ck s tell u ngen (rlz < 1 J ahr)
0
452
0
4 5 2
123
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie D arlehen s in d ü ber w iegen d f e s t v erzin s lich. D arlehen m it
einer R e s t v al u ta z um 31. D eze m ber 2021 v on 219.063 Tsd. €
(Vj. 202.074 Tsd. €) s in d v ariabel v erzin s lich (a uf B a s i s d e s e u-
ribor u n d d e s eonia). D ie Z in ssä tze lagen in 2021 z w i s chen
1,54 bi s 20,0ꢀ% fü r d ie D arlehen gegen ü ber D ritten, d ie gr öß-
tenteil s be s ichert s in d. H in s ichtlich d er B e d ing u ngen d er F i-
nanz v erbin d lichkeiten gegen ü ber nahe s tehen d en U nterneh-
m en v er w ei s en w ir a uf A nhangangabe 7.3.
D er P o s ten Ü brige beinhaltet V erbin d lichkeiten a us d er E r s tat-
t u ng d e s bereit s v ereinnah m ten K a ufp rei s e s s o w ie einer V er-
trag ss tra f e in Hö he v on 20.100 Tsd. € gegen ü ber d en Käuf ern
(z u gleichen T eilen d ie i mf arr B eteilig u ng s Gm b H u n d d ie y n
B eteilig u ngen H ol d ing ag) a us d er nicht v ollzogenen V er äuß e-
r u ng d er d rei G e w erbei mm obilienent w ickl u ngen in B erlin (R e-
v aler S tra ß e 32 p e Gm b H, S torko w er S tra ß e 140 p e Gm b H u n d
S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H) d e s G e s ch äf t s bereich s
„G e w erbei mm obilienent w ickl u ng“. Zud e m beinhaltet d ie s er
P o s ten eine V erbin d lichkeit a us d e m E inbehalt d e s K a ufp rei s e s
in Hö he v on 1.500 Tsd. € d er Au g s kor 2 Gm b H (S.à r.l.) s o w ie
eine V erbin d lichkeit gegen ü ber d er D e v elo pm ent P artner ag,
Düss el d or f a us d e m nach w ie v or be s tehen d en K a p italertrag-
s te u er-E r s tatt u ng s an sp r u ch in Hö he v on 3.417 Tsd. € an d a s
F inanza m t.
A gio s u n d zin s lo s e D arlehen s in d z um S tichtag nicht v or-
han d en. Z ahl u ng sv erz ö ger u ngen o d er V ertrag s br ü che bei
F inanz v erbin d lichkeiten w aren i m B ericht s zeitra um nicht z u
v erzeichnen. G egen wä rtig be s tehen keine F inanz v erbin d-
lichkeiten in f re md er Wä hr u ng. Zum S tichtag be s tehen a u ch
keine Z in ss atz sw a ps o d er an d ere eigen s t ä n d ige d eri v ati v e
F inanzin s tr um ente. Fü r I n f or m ationen, in w ie w eit gate w a y
Z in sä n d er u ng s-, L i qu i d it ä t s- s o w ie F inanzier u ng s ri s iken a us-
ge s etzt i s t, v er w ei s en w ir a uf d ie A nhangangabe 3.5.
D ie s on s tigen k u rz f ri s tigen nicht ﬁ nanziellen V erbin d lichkei-
ten s etzen s ich z um S tichtag w ie f olgt z us a mm en:
—
6.12 verbindlichkeiten aus lieferungen
und leistungen und
sonstige nicht finanzielle verbindlichkeiten
sonstige verbindlichkeiten
in T s d. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
2.136
49
P er s onal v erbin d lichkeiten
Ums atz s te u er v erbin d lichkeiten
P a ss i v er R echn u ng s abgrenz u ng sp o s ten
V erbin d lichkeiten a us ü brigen S te u ern
E rhaltene V ora us zahl u ngen
Ü brige
511
205
155
0
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe
2.14. D ie V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen
betragen 162.565 Tsd. € (Vj. 68.649 Tsd. €). S ie s tehen i m
W e s entlichen i m Zus a mm enhang m it d e m A nka uf d er w ohn-
w irt s cha f tlichen P ro j ektent w ickl u ngen B or uss ia D re sd en
Qu artiere a m B l ü her p ark u n d B or uss ia Kö ln D e u tz Qu artiere
(123.360 Tsd. €).
234
3.012
11.757
45
0
261
d a v on gg ü. nahe s tehen d en
U nterneh m en/P er s onen
0
1.132
0
0
1 7.233
0
D ie s on s tigen ﬁ nanziellen V erbin d lichkeiten s etzen s ich z um
S tichtag w ie f olgt z us a mm en:
d a v on lang f ri s tig
d a v on k u rz f ri s tig
1.132
17.233
—
sonstige finanzielle verbindlichkeiten
D er Rü ckgang d e s P o s ten s E rhaltene V ora us zahl u ngen re su l-
tiert i m W e s entlichen a us d er i m V or j ahr gelei s teten A nzah-
l u ng in Hö he v on 11.500 Tsd. € d e s Käuf er s d er Imm obilie d er
G ate w a y V ierte Gm b H in H a m b u rg. D er v erbleiben d e K a uf-
p rei s wu r d e innerhalb d e s G e s ch äf t sj ahre s v ereinnah m t, s o-
d a ss a u ch d er B e s itz ü bergang (Nu tzen u n d L a s ten) v ollzogen
wu r d e.
in T s d. €
31.12.2 0 21
742
31.12.2 0 2 0
834
F re md ka p ital nicht beherr s chen d e A nteile
L ea s ing v erbin d lichkeiten
E rhaltene K a u tionen
V ertrag sv erbin d lichkeiten
Ü brige
616
2.802
82
164
53
4.491
2.306
26.467
Fü r I n f or m ationen z u d en L i qu i d it ä t s ri s iken d er gate w a y hin-
s ichtlich d er V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ng u n d L ei s t u ng
s o w ie s on s tigen V erbin d lichkeiten v er w ei s en w ir a uf d ie A n-
hangangabe 3.7.
d a v on gg ü. nahe s tehen d en
U nterneh m en/P er s onen
10.045
2 8.0 42
1.130
2
1 0.5 1 5
3.009
d a v on lang f ri s tig
d a v on k u rz f ri s tig
26.912
7.506
6.13 latente steuern
D ie V ertrag sv erbin d lichkeiten beinhalten i m G e s ch äf t sj ahr
a uss chlie ß lich noch nicht abgerechnete B etrieb s ko s ten.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.16.
Zum S tichtag w er d en in d er B ilanz p a ss i v e latente S te u ern
i.ꢀH.ꢀv. 53.552 Tsd. € (Vj. 47.836 Tsd. €) s o w ie akti v e latente
S te u ern i.ꢀH.ꢀv. 12.202 Tsd. € (Vj. 10.285 Tsd. €) a us ge w ie s en.
124
konzernabschluss
K onzernanhan g
latente steueransprüche
latente steuerverpﬂichtungen
L atente S te u eran sp r ü che wu r d en a uf s te u erliche V erl us t v or-
tr ä ge s o w ie a uf abz u g sfä hige te mp or ä re D i ﬀ erenzen bei d en
f olgen d en B ilanz p o s itionen gebil d et:
L atente S te u er v er pﬂ icht u ngen wu r d en a uf te mp or ä re D i ﬀ e-
renzen bei d en f olgen d en B ilanz p o s itionen gebil d et:
—
—
latente steuerverpflichtungen
latente steueransprüche
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
A ktiva
A ktiva
S achanlagen
175
962
V orräte
5.33 6
2.865
52
3.4 9 3
0
L ang f ri s tige V er mö gen sw erte
39.939
19.751
S on s t. ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
S on s t. nicht ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte
P assiva
S on s tige lang f ri s tige ﬁ nanzielle
V er mö gen sw erte
648
7.657
9.507
258
V orr ä te
2.495
Zu r V er äuß er u ng gehaltene lang f ri s tige
V er mö gen sw erte
L ang f ri s tige F inanz v erbin d lichkeiten
Ku rz f ri s tige F inanz v erbin d lichkeiten
9
0
0
6.825
306
8.408
2.649
1.572
Ku rz f ri s tige V er mö gen sw erte
P assiva
S on s tige k u rz f ri s tige ﬁ nanzielle
V erbin d lichkeiten
114
85
949
678
S on s tige Rü ck s tell u ngen
L ang f ri s tige F inanz v erbin d lichkeiten
F inanz v erbin d lichkeiten
S on s tige V erbin d lichkeiten
0
1.589
3.375
43
43
203
4.392
0
S on s tige lang f ri s tige ﬁ nanzielle
V erbin d lichkeiten
V erbin d lichkeiten a us L ie f er u ng u n d
L ei s t u ngen
19
0
1.377
412
S on s tige nicht ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten
s on s tige Rü ck s tell u ngen
Z wischensumme latente
S teuerverpﬂichtungen
0
31
55.3 95
–1.843
5 3.55 2
5 3.57 2
–5.736
4 7.8 3 6
V erlustvorträge
Z wischensumme latente
S teueransprüche
3.99 3
8.8 23
S al d ier u ng m it latenten S te u eran sp r ü chen
G esamt
14.0 4 5
1 6.0 21
S al d ier u ng m it latenten
S te u er v er pﬂ icht u ngen
D ie V er ä n d er u ng d e s s ich in Summ e ergeben d en Ü ber-
hang s an latenten S te u er v er pﬂ icht u ngen (41.343 Tsd. €) gg ü.
d e m V or j ahr (37.551 Tsd. €) i.ꢀH.ꢀv. 3.792 Tsd. € er f olgt i.ꢀH.ꢀv.
3.792 Tsd. € ergebni sw irk s a m.
–1.843
–5.736
G esamt
12.2 0 2
1 0.2 85
Fü r te mp or ä re D i ﬀ erenzen i.ꢀH.ꢀv. 1.101 Tsd. € (Vj. 492 Tsd. €)
wu r d en keine akti v en latenten S te u ern gebil d et, d a e s nicht
w ahr s cheinlich i s t, d a ss ein k ü n f tige s z u v er s te u ern d e s E rgeb-
ni s z u r V er fü g u ng s tehen w ir d, gegen d a s d ie abz u g sfä higen
te mp or ä ren D i ﬀ erenzen v er w en d et w er d en k ö nnen.
D ie te mp or ä ren D i ﬀ erenzen z w i s chen d en i f r s-Bu ch w erten
v on A nteilen an T ochterge s ell s cha f ten u n d d er s te u erlichen
B a s i s d ie s er A nteile (s og. Ou t s i d e B a s i s D i ﬀ erence s), a us d e-
nen s ich latente S te u er s ch u l d en ergeben k ö nnten, bela uf en
s ich z um B ilanz s tichtag a uf 13.645 Tsd. € (Vj. 10.301 Tsd. €)
u n d s in d nicht G r u n d lage fü r d ie B il du ng latenter S te u ern, d a
s ich d ie s e in ab s ehbarer Z eit nicht um kehren w er d en.
Im K onzern be s tehen z um A b s chl usss tichtag k ö r p er-
s cha f t s te u erliche V erl us t v ortr ä ge i.ꢀH.ꢀv. 49.636 Tsd. € (Vj.
39.877 T sd. €), ge w erbe s te u erliche V erl us t v ortr ä ge i.ꢀH.ꢀv.
40.228 Tsd. € (Vj. 34.656 Tsd. €) s o w ie Z in sv ortr ä ge i m S in-
ne d er Z in ss chranke ge mäß §ꢀ4 h ES t G i.ꢀH.ꢀv. 0 Tsd. € (Vj. 6.14 umsatzerlöse
21.123 Tsd. €). D ie Z in sv ortr ä ge wu r d en i m G e s ch äf t sj ahr
du rch d ie V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w er-
bei mm obilienent w ickl u ng“ entkon s oli d iert. Fü r k ö r p er-
s cha f t s te u erliche V erl us t v ortr ä ge i.ꢀH.ꢀv. 32.823 Tsd. € (Vj.
9.648 Tsd. €), ge w erbe s te u erliche V erl us t v ortr ä ge i.ꢀH.ꢀv.
30.775 Tsd. € (Vj. 9.065 Tsd. €) s o w ie d en Z in sv ortrag i.ꢀH.ꢀv.
0 Tsd. € (Vj. 21.123 Tsd. €) wu r d en keine akti v en latenten
S te u ern ange s etzt, d a e s nicht w ahr s cheinlich i s t, d a ss ein
k ü n f tige s z u v er s te u ern d e s E rgebni s z u r V er fü g u ng s tehen
w ir d, gegen d a s d ie noch nicht gen u tzten s te u erlichen V er-
l us te v er w en d et w er d en k ö nnen. D ie V erl us t v ortr ä ge s in d
gr u n dsä tzlich u nbe s chr ä nkt v ortrag sfä hig.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.17.
Fü r d en Z eitra um v o m 01. J an u ar bi s z um 31. D eze m ber 2021
erzielt d er K onzern Ums atzerl ös e in Hö he v on 22.380 Tsd. €
(Vj. 55.518 Tsd. €). D ie Ums atzerl ös e erzielt gate w a y i m W e-
s entlichen a us d e m V erka uf v on V orrat s i mm obilien u n d d er
V er m iet u ng v on V orrat s i mm obilien u n d R en d itei mm obilien
s o w ie d er E rbring u ng v on D ien s tlei s t u ngen. W eitere E rtrag s-
qu ellen s tellen d ie B etrieb s ko s tenabrechn u ngen u n d d ie er-
haltenen B a u ko s tenz us ch üss e d ar. D ie Ums atzerl ös e s etzen
s ich i m D etail w ie f olgt z us a mm en:
125
konzernabschluss
K onzernanhan g
—
—
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
in T s d. €
31.12.2 0 21
31.12.2 0 2 0
M ieterlöse gemä ß ifrs 1 6
M ieterl ös e a us R en d itei mm obilien
M ieterl ös e fü r V orrat s i mm obilien
M ieterl ös e a us i f r s 5-Imm obilien
M ieterl ös e a us U nter v er m iet u ng
F or d er u ngen, d ie in F or d er u ngen a us
L ie f er u ngen u n d L ei s t u ngen u n d s on s tige
F or d er u ngen enthalten s in d
4.956
1.229
897
2.854
4.726
884
0
0
F or d er u ngen, d ie in z u r V er äuß er u ng
gehaltenen V er mö gen sw erten enthalten
s in d
8
16
0
959
53
0
4.096
4.491
7.090
8.4 80
V ertrag sv er mö gen sw erte
V ertrag sv erbin d lichkeiten
M ieterlöse gemä ß ifrs 1 5
E rl ös e a us d e m V erka uf v on
V orrat s i mm obilien
11.226
43.899
D ie V ertrag sv er mö gen sw erte beinhalten i m G e s ch äf t sj ahr
a uss chlie ß lich noch nicht abgerechnete B etrieb s ko s ten. Im
V or j ahr betra f en d ie s e i m W e s entlichen d ie A n sp r ü che d er
gate w a y a uf G egenlei s t u ngen fü r abge s chlo ss ene, aber z um
S tichtag noch nicht abgerechnete L ei s t u ngen a us B a uv orha-
ben d er P ro j ektent w ickl u ng U er d inger S tra ß e Oﬃ ce Gm b H
s o w ie P ro j ektent w ickl u ng Rud ol fp latz in Kö ln Gm b H. D ie V er-
trag sv er mö gen sw erte re su ltieren a us E rricht u ng sv er pﬂ ich-
t u ngen, d ie er s t nach A bnah m e d er einzelnen B a u ab s chnitte
abgerechnet w er d en. D ie V ertrag sv er mö gen sw erte w er d en
in d ie F or d er u ngen um geglie d ert, w enn d ie R echte v orbe-
halt s lo s w er d en. D ie s ge s chieht in d er R egel, w enn gate w a y
eine R echn u ng an d en Ku n d en a uss tellt.
E rl ös e a us B etrieb s ko s ten –
R en d itei mm obilien
2.904
443
693
E rl ös e a us D ien s tlei s t u ngen
1.117
E rl ös e a us W eiterbela s t u ngen u n d
B a u ko s tenz us ch üss e
296
253
190
214
E rl ös e a us B etrieb s ko s ten
i f r s 5-Imm obilien
E rl ös e a us B etrieb s ko s ten –
V orrat s i mm obilien
168
1 5.2 90
12.624
2.666
925
4 7.0 3 8
30.503
16.535
55.5 1 8
d a v on zeitra um bezogen
d a v on zeit pu nktbezogen
S umme
22.3 80
V on d en ge s a m ten Ums atzerl ös en f allen 15.290 T sd. € (Vj.
47.038 Tsd. €) in d en A n w en du ng s bereich d e s i f r s 15 u n d
7.090 Tsd. € (Vj. 8.480 Tsd. €) in d en A n w en du ng s bereich
d e s i f r s 16. B ei d en Ums atzerl ös en i m A n w en du ng s bereich
d e s i f r s 15 er f olgt m it Aus nah m e d er E rl ös e a us d en D ien s t-
lei s t u ngen, d en F or w ar d S ale s u n d d en noch nicht abge-
rechneten B etrieb s ko s ten d ie Ums atzreali s ier u ng z u d e m
Z eit pu nkt, in d e m d ie V er fü g u ng s ge w alt an einen Ku n d en
ü bertragen w ir d. A n d er s s tellt s ich d ie s bei d en a ss oziierten
u n d G e m ein s cha f t su nterneh m en d ar. H ier er f olgt d ie E rl ö-
s er f a ssu ng i m W e s entlichen zeitra um bezogen.
D ie V ertrag sv er mö gen sw erte z um 31. D eze m ber 2021 betra-
gen 959 Tsd. € (Vj. 4.096 Tsd. €) u n d w er d en i m k u rz f ri s tigen
B ilanz p o s ten s on s tige ﬁ nanzielle V er mö gen sw erte a us ge w ie-
s en; w ir v er w ei s en a uf A nhangangabe 6.6.
D ie V ertrag sv erbin d lichkeiten beinhalten i m G e s ch äf t sj ahr
a uss chlie ß lich noch nicht abgerechnete B etrieb s ko s ten. Im
V or j ahr betra f en d ie s e i m W e s entlichen d ie v on Ku n d en er-
haltenen A nzahl u ngen fü r d ie Ums etz u ng v on E rricht u ng sv er-
pﬂ icht u ngen in V erbin du ng m it d er P ro j ektent w ickl u ng H i m-
m elgei s ter S tra ß e in Düss el d or f i Gm b H, fü r d ie ü ber einen
be s ti mm ten Z eitra um Ums atzerl ös e reali s iert w er d en.
D ie M ieterl ös e a us V orrat s i mm obilien s o w ie R en d itei mm o-
bilien f allen nicht in d en A n w en du ng s bereich d e s i f r s 15,
s o d a ss hier keine zeitra um bezogene Ums atzreali s ier u ng
v orgeno mm en w ir d, s on d ern n u r eine p erio d engerechte
Ums atzreali s ation.
D ie V ertrag sv erbin d lichkeiten z um 31. D eze m ber 2021 betra-
gen 53 T sd. € (Vj. 4.491 Tsd. €). D ie V ertrag sv erbin d lichkei-
ten w er d en i m k u rz f ri s tigen B ilanz p o s ten s on s tige ﬁ nanzielle
V erbin d lichkeiten a us ge w ie s en; w ir v er w ei s en a uf A nhangan-
gabe 6.12.
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d er E rl ös e a us d e m V erka uf v on
V orrat s i mm obilien re su ltiert a us d er V er äuß er u ng d er A k-
tienanteile d e s G e w erbei mm obilienge s ch äf t s bereich s.
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d er V ertrag sv er mö gen sw erte u n d
V ertrag sv erbin d lichkeiten re su ltiert a us d er V er äuß er u ng d er
A ktienanteile d e s G e w erbei mm obilienge s ch äf t s bereich s u n d
d er d a m it v erb u n d enen E ntkon s oli d ier u ng d er P ro j ektge s ell-
s cha f ten Rud ol fp latz in Kö ln Gm b H, U er d inger S tra ß e Oﬃ ce
Gm b H u n d H i mm elgei s ter S tra ß e in Düss el d or f I Gm b H.
D ie nach f olgen d e T abelle gibt Aus k u n f t ü ber F or d er u ngen,
V ertrag sv er mö gen sw erte u n d V ertrag sv erbin d lichkeiten a us
V ertr ä gen m it Ku n d en.
126
konzernabschluss
K onzernanhan g
6.1 5 bestandsveränderungen
6.1 7 personalaufwand
D ie B e s tan dsv er ä n d er u ng bezieht s ich a uf d ie akti v ierten
H er s tell u ng s ko s ten fü r d ie V orrat s i mm obilien, in d enen
31.214 Tsd. € (Vj. 20.879 Tsd. €) akti v ierte F re md ka p italzin s en
enthalten s in d. D ie w e s entlichen B e s tan dsv er ä n d er u ngen
s ta mm en a us d en G e s ell s cha f ten G ate w a y A chtzehnte Gm b H
(5.687 T sd. €), R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H (4.851 Tsd. €),
S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H (25.221 Tsd. €) s o w ie a us
d en P ro j ektent w ickl u ngen D re sd en B l ü her p ark Qu artiere
(1.197 Tsd. €) u n d Kö ln D e u tz (26.977 Tsd. €).
D er K onzern hatte z um E n d e d er B ericht sp erio d e, neben d en
V or s t ä n d en, 22 (Vj. 57) u n d i m J ahre sdu rch s chnitt 25,75 (Vj.
57,4) M itarbeiter. D ie ange f allenen P er s onala ufw en du ngen
s etzen s ich w ie f olgt z us a mm en:
—
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
Lö hne u n d G eh ä lter
6.580
8.226
G el dw erte V orteile u n d
v er mö gen sw irk s a m e L ei s t u ngen
I n s ge s a m t re su ltieren B e s tan dsv er ä n d er u ngen in Hö he v on
99
382
73.589 T sd. € (Vj. 144.926 Tsd. €).
S oziale Aufw en du ngen u n d
A lter sv er s org u ng
416
686
7.095
9.2 9 4
—
Im A rbeitgeberanteil z u r ge s etzlichen S ozial v er s icher u ng s in d
in et w a z u r Hä l f te B eitr ä ge z u r ge s etzlichen R enten v er s iche-
r u ng enthalten.
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
E rh ö h u ng d e s B e s tan d e s du rch
Imm obilienanka uf, B a u t ä tigkeit u n d
A kti v ier u ng v on F re md ka p italzin s en
73.589
144.926
7 3.589
144.9 2 6
6.1 8 sonstige betriebliche erträge
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d er B e s tan dsv er ä n d er u ngen
re su ltiert in s be s on d ere a us d en i m V or j ahr angeka uf ten
u n d akti v ierten E nt w ickl u ng sp ro j ekten Au g s kor 1–3 Gm b H
(39.211 Tsd. €), w elche noch i m V or j ahr in d ie R en d itei mm o-
bilien um kla ss i ﬁ ziert wu r d en, u n d s ke Imm o Su lzbach Gm b H
(S.à r.l.) (51.073 Tsd. €).
und aufwendungen
I n d en s on s tigen betrieblichen E rtr ä gen s in d f olgen d e B etr ä ge
enthalten:
—
in T s d. €
2 0 21
28.087
2.974
2 0 2 0
350
6.1 6 materialaufwand
E rtr ä ge a us E ntkon s oli d ier u ng
A kti v ier u ngen*
282
D er a us ge w ie s ene M ateriala ufw an d umf a ss t i m W e s entlichen
d ie A n s cha ﬀu ng s ko s ten d er G r u n ds t ü cke u n d d ie H er s tel-
l u ng s ko s ten d er V orrat s i mm obilien u n d s etzt s ich i m D etail
w ie f olgt z us a mm en:
E rtr ä ge a us d er H erab s etz u ng v on
V erbin d lichkeiten
676
322
170
1.990
539
E rtr ä ge a us V er s icher u ng s lei s t u ngen
A kti v ierte E igenlei s t u ngen
120
E rtr ä ge a us d er Auﬂösu ng v on
E inzel w ertberichtig u ngen
140
30
38
114
267
—
V errechnete s on s tige S achbez ü ge k f z 19ꢀ%
S on s tige p erio d en f re md e E rtr ä ge
13
in T s d. €
2 0 21
10.326
29.497
8.681
2 0 2 0
100.146
27.833
26.234
3.045
E rtr ä ge a us d er Auﬂösu ng v on
Rü ck s tell u ngen
G r u n ds t ü cke
0
133
127
471
B a u ko s ten
Ü brige**
P ro j ektent w ickl u ng s ko s ten
S on s tige B a u nebenko s ten
B e w irt s cha f t u ng s a ufw en du ngen
32.5 4 5
4.2 98
2.332
*
Im V or j ahr in d e m P o s ten Ü brige.
5.953
5.257
** Su bkla ss i ﬁ zier u ng z um V or j ahr ange p a ss t: E nth ä lt d ie P o s ten Ü brige u n d
V er äuß er u ng s ge w inne a us F inanzanlagen.
56.789
1 6 2.5 1 5
D er s igni ﬁ kante A n s tieg d e s P o s ten s A kti v ier u ngen re su ltiert
a us d en ge s tiegenen u n d al s A n w art s cha f t a uf Ü bertrag u ng
v on G r u n d eigent um akti v ierten K o s ten. W ir v er w ei s en a uf d ie
A nhangangabe 6.12. D er E rtrag a us d er E ntkon s oli d ier u g i.ꢀH.ꢀv.
28.087 Tsd. € re su ltiert a us d en entkon s oli d ierten G e s ell s cha f-
ten d e s G e w erbei mm obilien s eg m ent s z um 16. Mä rz 2021.
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d er Aufw en du ngen fü r G r u n ds t ü cke
i s t in s be s on d ere a uf d en Zu gang d er G r u n ds t ü cke d er E nt w ick-
l u ng sp ro j ekte Au g s kor 1–3 Gm b H (38.302 Tsd. €) u n d s ke Imm o
Su lzbach Gm b H (S.à r.l.) (50.787 Tsd. €) i m V or j ahr z u r ü ckz u-
fü hren.
127
konzernabschluss
K onzernanhan g
I n d en s on s tigen betrieblichen Aufw en du ngen s in d f olgen d e 6.1 9 ﬁnanzergebnis
B etr ä ge enthalten:
D a s F inanzergebni s s etzt s ich w ie f olgt z us a mm en:
—
—
in T s d. €
2 0 21
16.000
2.642
2 0 2 0
0
in T s d. €
2 0 21
6.828
2 0 2 0
2.662
V ertrag ss tra f e
R echt s- u n d B erat u ng s ko s ten
V ertrieb s ko s ten
2.395
1.847
Z in s ertr ä ge
1.926
Z in s a ufw en du ngen
L ea s ing Z in s a ufw en du ngen
–42.010
–33
–28.008
–79
Bu ch fü hr u ng s-, A b s chl uss- u n d
P r üfu ng s ko s ten
1.017
1.766
G e w inn- u n d V erl us tanteile an U nter-
neh m en, d ie nach d er Equ it y-M etho d e
bilanziert w er d en, nach S te u ern
N ebenko s ten d e s G el dv erkehr s u n d
s on s tige F inanzier u ng s ko s ten
907
827
169
147
0
3.769
N icht abziehbare V or s te u er
G e w innanteile konzern f re md er
G e s ell s cha f ter
92
–347
Aufw en du ngen fü r V er s icher u ngen,
B eitr ä ge u n d A bgaben
759
456
224
180
134
132
130
317
0
–3 5.123
–22.00 3
P erio d en f re md e Aufw en du ngen
e dv-Aufw en du ngen
304
153
32
D ie Z in s ertr ä ge re su ltieren i m W e s entlichen a us d er Aus-
reich u ng v on F re md ka p ital an d e m K onzern nahe s tehen d en
U nterneh m en. Fü r D etail s z u d ie s en D arlehen w ir d a uf d ie A n-
hangangabe 7.3 v er w ie s en.
R ei s eko s ten
S on s tige S te u era ufw en du ngen*
V er äuß er u ng sv erl us te a us F inanzanlagen
Aufs icht s rat sv erg ü t u ng
1.276
118
S on s tige nicht akti v ier u ng sfä hige
P ro j ektent w ickl u ng s ko s ten
D ie Z in s a ufw en du ngen re su ltieren i m W e s entlichen a us d er
Auf nah m e v on F re md ka p ital z u r F inanzier u ng d er E nt w ick-
l u ng sp ro j ekte. V on d ie s en Z in s a ufw en du ngen wu r d en in d er
B ericht sp erio d e 35.011 Tsd. € (Vj. 20.879 Tsd. €) akti v iert,
s iehe A nhangangabe 6.15. D ie G e w inn- u n d V erl us tanteile an
U nterneh m en, d ie nach d er Equ it y-M etho d e bilanziert w er-
d en, w er d en in A nhangangabe 6.4 erl äu tert. Im G e s ch äf t s-
j ahr wu r d e d er w e s entliche A nteil an d en U nterneh m en, d ie
nach d er Equ it y-M etho d e bilanzieren, i m R ah m en d er V er-
äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent-
w ickl u ng“ entkon s oli d iert.
122
691
E inzel w ertberichtig u ngen u n d
F or d er u ng sv erl us te
74
0
10.523
1.923
846
A b ﬁ n du ngen an G e s ell s cha f ter
Ü brige
648
2 6.1 78
22.507
*
Im V or j ahr in d e m P o s ten Ü brige.
D ie V ertrieb s ko s ten enthalten ob j ektbezogene V erka ufs ko s ten
i.ꢀH.ꢀv. 206 Tsd. € (Vj. 1.413 Tsd. €), W erbeko s ten i.ꢀH.ꢀv. 83 Tsd. €
(Vj. 434 Tsd. €) u n d V er m ittl u ng sp ro v i s ionen i.ꢀH.ꢀv. 1.637 Tsd. €
(Vj. 0 T sd. €). D ie V er äuß er u ng sv erl us te a us F inanzanlagen
re su ltieren i m W e s entlichen a us d e m V erka uf d er Ap ril-G e s ell- 6.2 0 ertragsteueraufwand
s cha f ten i m V or j ahr.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.16.
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d e s Aufw an ds fü r E inzel w ertbe-
richtig u ngen u n d F or d er u ng sv erl us te re su ltiert i m W e s ent-
lichen a us d en v ora uss ichtlich d a u erha f ten W ert m in d er u n-
gen d er s on s tigen ﬁ nanziellen V er mö gen sw erte in Hö he v on
10.233 Tsd. € i m V or j ahr. D er Rü ckgang d er Bu ch fü hr u ng s-,
A b s chl uss- u n d P r üfu ng s ko s ten geht i m W e s entlichen a uf d ie
Ausw eit u ng d er inho us e a us ge fü hrten A b s chl uss er s tell u ng s-
lei s t u ngen z u r ü ck.
B ei in D e u t s chlan d an säss igen U nterneh m en in d er R echt s-
f or m einer K a p italge s ell s cha f t f allen Kö r p er s cha f t s te u er
i.ꢀH.ꢀv. 15ꢀ%, ein S oli d arit ä t s z us chlag v on 5,5ꢀ% a uf d ie tari f-
liche Kö r p er s cha f t s te u er s o w ie G e w erbe s te u er, d eren Hö he
s ich in A bh ä ngigkeit v on ge m ein d e sp ezi ﬁs chen H ebe sä tzen
be s ti mm t, an. G e w erblich t ä tige bz w. ge w erblich ge p r ä gte
U nterneh m en in d er R echt sf or m d er P er s onenge s ell s cha f t
u nterliegen a uss chlie ß lich d er G e w erbe s te u er. D a s s te u er-
liche E rgebni s w ir d fü r Zw ecke d er B e s te u er u ng m it Kö r p er-
s cha f t s te u er u n m ittelbar d e m G e s ell s cha f ter z u gerechnet.
D ie V ertrag ss tra f e i.ꢀH.ꢀv. 16.000 Tsd. € i s t an d ie Käuf er (z u
gleichen T eilen d ie i mf arr B eteilig u ng s Gm b H u n d d ie y n B e-
teilig u ngen H ol d ing ag) a us d er V er äuß er u ng d er A ktien- u n d
G e s ch äf t s anteile d e s G e w erbei mm obilien s eg m ent s z u lei s ten.
128
konzernabschluss
K onzernanhan g
D er fü r 2021 er w artete E rtrag s te u er s atz d er K onzernober-
ge s ell s cha f t G ate w a y R eal Es tate ag bel äuf t s ich no m inal a uf
30,175ꢀ% (Vj. 31,925ꢀ%) u n d er m ittelt s ich w ie f olgt:
E ine Ü berleit u ng d e s S te u era ufw an ds/-ertrag s ergibt s ich a us
d er f olgen d en Ü ber s icht:
—
—
in T s d. €
2 0 21
70.156
30,175
21.170
2 0 2 0
116.677
31,925
37.249
in %
2 0 21
15,0
2 0 2 0
15,0
E rgebni s v or E rtrag s te u ern
S te u er s atz in %
Kö r p er s cha f t s te u er
S oli d arit ä t s z us chlag
G e w erbe s te u er s atz
S teuersatz
0,825
14,35
3 0,1 75
0,825
16,1
E r w arteter S te u era ufw an d
S te u erliche Eﬀ ekte a uf
S te u er s atzab w eich u ngen
V er ä n d er u ng p er m anente D i ﬀ erenzen
S te u ern V or j ahre
31,9 2 5
–1.687
–10.743
–1.950
–17.553
–120.322
–439
D ie E rtrag s te u ern w er d en nach d en fü r d ie einzelnen G e s ell-
s cha f ten m a ß geblichen S te u er v or s chri f ten er m ittelt. D er in
d er G e s a m tergebni s rechn u ng a us ge w ie s ene S te u era ufw an d
betri ﬀ t ü ber w iegen d latente E rtrag s te u ern:
S te u er f reie E rtr ä ge bz w. s te u erlich
nicht abz u g sfä hige Aufw en du ngen
–589
131.586
415
G e w erbe s te u erliche K orrekt u ren
1.233
V er ä n d er u ng d e s N ichtan s atz akti v er
latenter S te u ern a uf V erl us t v ortr ä ge
u n d Nu tz u ng nicht w erthaltiger
V erl us t v ortr ä ge a us V or j ahren
—
7.031
1.086
–2.759
–1.834
V er ä n d er u ng d e s N ichtan s atz
akti v er latenter S te u ern a uf
V er mö gen su nter s chie d e
in T s d. €
2 0 21
3.647
2 0 2 0
859
L a uf en d e E rtrag s te u ern
L atente E rtrag s te u ern
a us te mp or ä ren D i ﬀ erenzen
a us V erl us t v ortr ä gen
a us K on s oli d ier u ng
E rtragsteueraufwand
V erl us t u ntergang nach §ꢀ8 c KS t G,
§ꢀ10 a G e wS t G
11.808
10.850
4.830
26.041
33.028
–4.645
–2.342
2 6.900
0
762
S on s tige s
–96
–205
T atsächlicher S teueraufwand (+) bzw.
S teuerertrag (–)
–3.872
1 5.4 55
1 5.4 55
2 6.900
Auf B a s i s d e s tat sä chlichen S te u era ufw an ds errechnet s ich
fü r d a s G e s ch äf t sj ahr ein e ﬀ ekti v er S te u er s atz v on 22,0ꢀ% (Vj.
23,1ꢀ%).
D ie la uf en d en E rtrag s te u ern d e s G e s ch äf t sj ahre s 2021 wu r d en
du rch S te u era ufw en du ngen a us V or j ahren i.ꢀH.ꢀv. 196 Tsd. €
(Vj. S te u erertrag i.ꢀH.ꢀv. 513 Tsd. €) beein ﬂuss t. D er latente E r-
trag s te u era ufw an d i.ꢀH.ꢀv. 11.808 Tsd. € (Vj. lat. E rtrag s te u er-
a ufw an d i.ꢀH.ꢀv. 26.041 Tsd. €) s etzt s ich a us eine m Aufw an d
a us d er V er ä n d er u ng d er akti v en latenten S te u ern a uf V er-
l us t v ortr ä ge i.ꢀH.ꢀv. 4.830 Tsd. € (Vj. E rtrag 4.645 Tsd. €),
d er E rh ö h u ng d er s al d ierten p a ss i v en latenten S te u ern a uf
te mp or ä re D i ﬀ erenzen i.ꢀH.ꢀv. 10.850 Tsd. € (Vj. E rh ö h u ng d e s
S al d o s i.ꢀH.ꢀv. 33.028 Tsd. €) s o w ie einen latenten S te u erer-
trag a uf K on s oli d ier u ng ss ach v erhalte i.ꢀH.ꢀv. 3.872 Tsd. € (Vj.
2.342 Tsd. €) z us a mm en. Auf gr u n d v on E ntkon s oli d ier u ng s-
e ﬀ ekten i m Zus a mm enhang m it d er f a s t v oll s t ä n d igen V er-
äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilienent-
w ickl u ng“ i s t d ie V er ä n d er u ng d er B ilanzan sä tze d er latenten
E rtrag ss te u er f or d er u ngen u n d -v erbin d lichkeiten in Hö he
D ie S te u er s atzab w eich u ngen betre ﬀ en neben ab w eichen d en
lokalen S te u er sä tzen d i v er s er K onzernge s ell s cha f ten in s-
be s on d ere d ie G e w erbe s te u er f reiheit d er inl ä n d i s chen E in-
k ü n f te a us l ä n d i s cher K a p italge s ell s cha f ten. D ie V er ä n d er u ng
d er p er m anenten D i ﬀ erenzen d e s V or j ahre s i s t in s be s on d ere
a uf d ie fü r s te u erliche Zw ecke ber ü ck s ichtigte T eil w ertab-
s chreib u ng d er A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag z u r ü ck-
z ufü hren. D a d ie s e T eil w ertab s chreib u ng s te u erlich eine nicht
abziehbare B etrieb s a us gabe d ar s tellt, i s t in d er Ü berleit u ng s-
rechn u ng d e s V or j ahre s ein ent sp rechen d gegenl äuﬁ ger Ef-
f ekt er f a ss t.
v on 8.034 Tsd. € nicht in d er K onzernge s a m tergebni s rech- 6.21 leasingverhältnisse
n u ng enthalten.
Zu d en R echn u ng s leg u ng sm etho d en s iehe A nhangangabe 2.19.
a. leasingverhältnisse als leasingnehmer
(ifrs 1 6)
gate w a y m ietet Bü ro ﬂä chen an d en S tan d orten in F rank fu rt
a m M ain u n d B erlin. D ie L a uf zeiten d er L ea s ing v ereinbar u n-
gen liegen z w i s chen z w ei u n d fü n f J ahren. E inige d er z u gr u n-
d e liegen d en M ietzahl u ngen s in d an P rei s in d ize s geb u n d en.
129
konzernabschluss
K onzernanhan g
D er K onzern hat d ar ü ber hina us einen T eil d er ange m ieteten
Bü ro ﬂä chen in B erlin u nter v er m ietet. D er U nter m iet v ertrag
wu r d e a m 01. F ebr u ar 2021 ge s chlo ss en. D a s U nter m iet v er-
h ä ltni s wu r d e a us L ea s inggeber s icht al s Op erating-L ea s ing-
v erh ä ltni s einge s t uf t u n d d ie L ea s ingzahl u ngen wu r d en al s
E rtr ä ge er f a ss t.
h ä ltni ss e nicht al s k u rz f ri s tige s L ea s ing v erh ä ltni s o d er al s
V er mö gen s gegen s tan d v on geringe m W ert kla ss i ﬁ ziert w er-
d en, w er d en Nu tz u ng s rechte u n d L ea s ing v erbin d lichkeiten
er f a ss t. D ie v ertragliche L a uf zeit d er D r u cker u n d Mu lti fu nk-
tion s ger ä te liegt bei fü n f J ahren u n d d ie L ea s ing v ereinbar u ng
beinhaltet f e s te L ea s ingzahl u ngen.
gate w a y hat ein K ra f t f ahrze u g ange m ietet. D ie L a uf zeit d er
L ea s ing v ereinbar u ng d e s K ra f t f ahrze u g s liegt bei d rei J ahren.
Es be s teht keine V erl ä nger u ng s o p tion u n d d ie L ea s ing v erein-
bar u ng beinhaltet f e s te L ea s ingzahl u ngen.
I n f or m ationen ü ber L ea s ing v erh ä ltni ss e, in d enen d er K on-
zern L ea s ingneh m er i s t, w er d en nach f olgen d d arge s tellt.
a) N utzungsrechte
D ie Nu tz u ng s rechte, d ie nicht d ie D e ﬁ nition v on al s F inanzin-
v e s titionen gehaltene Imm obilien er fü llen, w er d en al s T eil d e s
S achanlage v er mö gen s d arge s tellt (s iehe A nhangangabe 6.2).
gate w a y m ietet d ar ü ber hina us einen T eil d er v er w en d eten
it-Auss tatt u ng. S o f ern d ie z u gr u n d e liegen d en V ertrag sv er-
—
T echnische A nlagen
G rundstück
B etriebs- und
in Tsd. €
und M aschinen
und G ebäude
G eschäftsausstattung
G esamt
2.14 8
585
S tand zum 0 1.0 1.2 0 2 0
1 69
98
192
0
1.9 2 0
447
612
0
59
40
31
0
A b s chreib u ng d e s G e s ch äf t sj ahre s
Zu g ä nge z u Nu tz u ng s rechten
A bg ä nge z u Nu tz u ng s rechten
S tand zum 31.12.2 0 2 0
A b s chreib u ng d e s G e s ch äf t sj ahre s
Zu g ä nge z u Nu tz u ng s rechten
A bg ä nge z u Nu tz u ng s rechten
A bg ä nge a us K on s oli d ier u ng s krei sä n d er u ngen
S tand zum 31.12.2 0 21
835
0
2 6 3
16
0
2.085
645
342
0
50
7
2.3 98
668
0
342
0
0
0
239
8
1.604
1 78
36
7
1.879
1 9 3
D a s Nu tz u ng s recht fü r d a s Bü rogeb äud e in F rank fu rt a m
M ain wu r d e a uf gr u n d d e s Um z u g s d er G e s ch äf t s leit u ng nach
B erlin u n d d e s d a m it einhergehen d en f ehlen d en Nu tzen s fü r
d ie gate w a y s o w ie d er einge s chr ä nkten an d er w eitigen Nu t-
z u ng smö glichkeiten v oll s t ä n d ig abge s chrieben. D ie L ea s ing-
v erbin d lichkeit bleibt j e d och nach w ie v or be s tehen.
c) I n der K apitalﬂussrechnung erfasste B eträge
—
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
G e s a m te Z ahl u ng sm ittelab ﬂüss e fü r
L ea s ing v erh ä ltni ss e
–431
–647
b) I n der G ewinn- und V erlustrechnung erfasste B eträge
—
d) V erlängerungsoptionen
Zum B ilanz s tichtag be s tehen keine L ea s ing v ertr ä ge m it V er-
l ä nger u ng s o p tionen, d ie bei Ausü b u ng einen w e s entlichen
E in ﬂuss a uf d ie L ea s ing v erbin d lichkeiten haben.
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
L easingvereinbarungen nach ifrs 1 6
Z in s a ufw en du ngen fü r
L ea s ing v erbin d lichkeiten
e) K ünftige L easingverhältnisse
D er K onzern hat nach d e m B ilanz s tichtag d ie s er B ericht sp e-
rio d e kein L ea s ing v erh ä ltni s abge s chlo ss en.
–33
–79
E rtrag a us U nterlea s ing v erh ä ltni s
v on Nu tz u ng s rechten, d arge s tellt in
Ums atzerl ös en
8
16
0
Aufw en du ngen fü r k u rz f ri s tige
L ea s ing v erh ä ltni ss e
–1
Aufw en du ngen fü r L ea s ing v erh ä ltni ss e
ü ber einen V er mö gen sw ert v on
geringe m W ert
–5
–3
A b s chreib u ng v on Nu tz u ng s rechten
–668
–585
130
konzernabschluss
K onzernanhan g
b. leasingverhältnisse als leasinggeber
7. sonstige angaben
(ifrs 1 6)
gate w a y agiert al s L ea s inggeber i m R ah m en d er V er m iet u ng 7.1 ergebnis j e aktie
d er i m V orrat sv er mö gen u n d al s F inanzin v e s titionen gehalte-
nen Imm obilien. B ei d en V orrat s i mm obilien betri ﬀ t d ie s d ie
E nt m iet u ng sp ha s e bz w. bereit s abge s chlo ss ene M iet v ertr ä ge
z u in E rricht u ng be ﬁ n d lichen G eb äud en. A nhangangabe 6.3
s tellt I n f or m ationen z u d en al s F inanzin v e s tition gehaltenen
Imm obilien d ar. D er K onzern hat d ie s e L ea s ing v erh ä ltni ss e al s
Op erate-L ea s e-V erh ä ltni ss e einge s t uf t, d a d ie s e nicht i m W e-
s entlichen alle m it d e m E igent um v erb u n d enen R i s iken u n d
C hancen ü bertragen.
A l s u n v er wäss erte s E rgebni s j e A ktie ergibt s ich:
—
in €
2 0 21
0,2 7
2 0 2 0
0,4 8
E rgebnis j e A ktie
Zum S tichtag be s tehen w ie i m V or j ahr keine p otenziell v er-
wäss ern d en E igenka p italin s tr um ente w ie z.ꢀB. S tock-Op tion s.
D a s u n v er wäss erte E rgebni s j e A ktie berechnet s ich al s Qu o-
tient a us d e m G e w inn, d er d en G e s ell s cha f tern d e s Mu tter u n-
terneh m en s z us teht, u n d d er du rch s chnittlichen A nzahl v on
a us gegebenen A ktien wä hren d d e s G e s ch äf t sj ahre s w ie f olgt:
D er K onzern hat in d er B ericht sp erio d e L ea s ingertr ä ge in
Hö he v on 7.090 Tsd. € (Vj. 8.481 Tsd. €) er f a ss t.
D ie f olgen d e T abelle s tellt eine Fä lligkeit s anal ys e k ü n f tiger
L ea s ing f or d er u ngen d ar u n d zeigt d ie nach d e m B ilanz s tich-
tag z u erhalten d en nicht d i s kontierten L ea s ingzahl u ngen.
a. zurechnung des gewinns auf
—
stammaktionäre (unverwässert)
—
in T s d. €
2 0 21
2 0 2 0
O perate-L ease-V erhältnisse nach ifrs 1 6
W eniger al s ein J ahr
E in bi s z w ei J ahre
Zw ei bi s d rei J ahre
D rei bi s v ier J ahre
V ier bi s fü n f J ahre
M ehr al s fü n f J ahre
G esamt
5.030
4.237
3.895
2.558
2.445
13.003
31.1 68
7.179
5.320
in T s d. €
2 0 21
50.914
50.914
2 0 2 0
90.335
90.335
G e w inn, d en E igent üm ern d e s
Mu tter u nterneh m en s z u rechenbar
11.853
11.941
11.968
111.939
1 60.2 00
G e w inn, d en I nhabern d er S ta mm aktien
z u rechenbar
D ie B erechn u ng d er du rch s chnittlichen A nzahl d er A ktien er-
rechnet s ich w ie f olgt:
D er s igni ﬁ kante Rü ckgang d er k ü n f tigen L ea s ing f or d er u ngen
re su ltiert i m W e s entlichen a us d en w egge f allenen M ietein-
nah m en a us d er Imm obilie d er P ro j ektent w ickl u ng T echno-
logieca mpus G ro ß ra um S t u ttgart Gm b H nach d er V er äuß e-
r u ng d er A ktienanteile d er D e v elo pm ent P artner ag.
b. gewichteter durchschnitt der
stammaktien (unverwässert)
—
in T s d. A ktien
2 0 21
2 0 2 0
D er K onzern hat umf angreiche M a ß nah m en getro ﬀ en, um
d ie R i s iken a us d en v er m ieteten Imm obilien z u m ini m ieren.
gate w a y v er su cht z u n ä ch s t d a s M ieta usf allri s iko du rch s org-
fä ltige Ausw ahl d er V ertrag sp artner z u m ini m ieren. D ar ü ber
hina us w er d en ü bliche S icher u ng s in s tr um ente w ie z.ꢀB. K a u tio-
nen o d er Bü rg s cha f ten gen u tzt. Mö glichen F or d er u ng s a usfä l-
len w ir d du rch einen s tr u kt u rierten F or d er u ng sm anage m ent-
p roze ss entgegenge w irkt. D er V or s tan d geht bez ü glich d e s
M ieta usf allri s iko s v on einer mö glichen E intritt sw ahr s chein-
Aus gegebene S ta mm aktien z um 01. J an u ar
186.764
186.764
Im R ah m en einer K a p italerh ö h u ng i m
Ap ril 2019 a us gegeben S ta mm aktien
0
186.764
1 86.76 4
0
186.764
1 86.76 4
Aus gegebene S ta mm aktien z um
31. D eze m ber
G ewichteter D urchschnitt der
S tammaktien zum 31. D ezember
lichkeit a us u n d rechnet fü r d en F all d e s E intritt s m it geringen 7.2 eventualverbindlichkeiten und
ﬁ nanziellen Ausw irk u ngen. W ir v er w ei s en d az u a uf K a p itel 3.2.1
d e s K onzernlagebericht s.
sonstige ﬁnanzielle verpﬂichtungen
D er K onzern hat z um 31. D eze m ber 2021 Ev ent u al v erbin d lich-
keiten in B ez u g a uf B e s tellobligo s.
H a f t u ng sv erh ä ltni ss e treten gr u n dsä tzlich in F or m v on Z in s-
garantien, M ietka u tion s b ü rg s cha f ten, K o s ten ü ber s chreit u ng s-
garantien, P atronat s erkl ä r u ngen, T eilentha f t u ngen v on M itge-
s ell s cha f tern u n d B ankb ü rg s cha f ten a uf.
131
konzernabschluss
K onzernanhan g
D ie i m V or j ahr eingegangenen H a f t u ng sv erh ä ltni ss e in F or m
v on Bü rg s cha f ten u n d einer G arantie s in d i m G e s ch äf t sj ahr
ohne eine I nan sp r u chnah m e a us gela uf en. Im G e s ch äf t sj ahr
wu r d en keine ne u en H a f t u ng sv erh ä ltni ss e gegen ü ber D ritten
eingegangen.
D ie L ei s t u ngen betre ﬀ en a uss chlie ß lich er f olg su nabh ä ngige
V erg ü t u ng s be s tan d teile u n d enthalten hin s ichtlich d er V or-
s tan dsv erg ü t u ng eine F e s t v erg ü t u ng s o w ie N ebenlei s t u ngen.
D en V or s tan dsm itglie d ern wu r d en in d er B ericht sp erio d e –
w ie a u ch in d er V ergleich sp erio d e – keine V or s ch üss e o d er
K re d ite ge wä hrt.
Am 08. Ju li 2021 hat d er K onzern einen K a ufv ertrag ü ber d en
E r w erb v on G e s ch äf t s anteilen an z w ei ü ber w iegen d w ohn-
w irt s cha f tlichen P ro j ektent w ickl u ng s ge s ell s cha f ten in L ei p zig
abge s chlo ss en. D er Fä lligkeit d e s K a ufp rei s e s in Hö he v on
r u n d 54.000 € bei gleichzeitiger Ü bernah m e d er qu otal ent-
f allen d en D arlehen s netto v erbin d lichkeit m it N o m inalen in
Hö he v on r u n d 255,0 M io. € z u z ü glich ange f allener Z in s en, i s t
noch abh ä ngig v on a ufs chieben d en B e d ing u ngen, d ie v ora us-
s ichtlich i m 2. Qu artal 2022 eintreten w er d en.
D ie Aufs icht s rat sm itglie d er erhalten a uss chlie ß lich eine F e s t-
v erg ü t u ng u n d haben i m akt u ellen G e s ch äf t sj ahr eine V erg ü-
t u ng v on in s ge s a m t 130 Tsd. € (Vj. 117 Tsd. €) erhalten.
D en Aufs icht s rat sm itglie d ern wu r d en in d er B ericht sp erio d e
keine V or s ch üss e o d er K re d ite ge wä hrt. Im Ü brigen v er w ei-
s en w ir a uf d en V erg ü t u ng s bericht.
c. übertragung von gesellschaftsanteilen
durch nahestehende unternehmen im
geschäfts j ahr
D a s B e s tellobligo fü r I n v e s tition sv orhaben betr ä gt 29.154 Tsd. €
(Vj. 56.402 Tsd. €) u n d hat s ich a uf gr u n d d er f a s t v oll s t ä n d igen
V er äuß er u ng d e s G e s ch äf t s bereich s „G e w erbei mm obilien-
ent w ickl u ng“ s o w ie a uf gr u n d v on P ro j ekt f ort s chritten re-
du ziert.
V eräu ß erung des G eschäftsbereichs
„G ewerbeimmobilienentwicklung“
W ie in K a p itel 2.23 be s chrieben, wu r d en m it A ktien- u n d G e-
s ch äf t s anteil s ka uf- u n d Ü bertrag u ng sv ertrag v o m 03. F ebr u ar
2021 säm tliche A ktien an d er D e v elo pm ent P artner ag, Düss el-
d or f v er äuß ert. Käuf er s in d z u gleichen T eilen d ie i mf arr B etei-
lig u ng s Gm b H u n d d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz.
D er A nteil s ka ufv ertrag konnte bezogen a uf d ie B eteilig u ng an
d er D e v elo pm ent P artner ag a m 16. Mä rz 2021 v ollzogen w er-
d en u n d fü hrte z u r betre ﬀ en d en E ntkon s oli d ier u ng.
Im G e s ch äf t sj ahr 2021 wu r d en Nu tz u ng s rechte u n d L ea s ing-
v erbin d lichkeiten ent sp rechen d i f r s 16 bilanziert. W ir v er w ei-
s en a uf A nhangangabe 6.21 u n d 2.3
7.3 wesentliche geschäfte mit nahe-
stehenden unternehmen/personen
D er z u 50ꢀ% a uf d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz, ent-
f allene K a ufp rei s fü r d ie A ktien d er D e v elo pm ent P artner ag
betr u g in s ge s a m t 94,7 M io. €. Am V ollz u g ss tichtag wu r d en
d a v on bereit s in s ge s a m t 39,6 M io. € d e s K a ufp rei s e s gezahlt,
w o v on w ie d er um 50ꢀ% a uf d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing ag
ent f allen.
a. mutterunternehmen und
oberste beherrschende partei
Am 07. M ai 2020 hat d ie s nbh ihre säm tlichen A ktien an d er
G e s ell s cha f t an H errn N orbert K etterer v er äuß ert. H err
K etterer hat d er G e s ell s cha f t in d ie s e m Zus a mm enhang m it-
geteilt, d a ss s ein S ti mm recht s anteil an d er G ate w a y R eal
Es tate ag a m 07. M ai 2020 n u n m ehr in s ge s a m t 66,24ꢀ%
(123.712.159 S ti mm rechte) betr ä gt, w obei 66,19ꢀ% (123.616.650
S ti mm rechte) a uf d irekte u n d 0,05ꢀ% (9.550 S ti mm rech-
te) a uf ih m z u gerechnete S ti mm rechte ent f allen. S eit d e m
07. M ai 2020 i s t H err N orbert K etterer p er sö nlich beherr-
s chen d er M ehrheit s aktion ä r u n d beherr s chen d e s U nterneh-
m en i m S inne d e s §ꢀ312 A kt G.
D ie re s tlichen K a ufp rei s e in Hö he v on no m inal 55,1 M io. € s in d
bi s z um 31. Mä rz 2022 ge s t u n d et u n d w er d en m it 4,25 % v er-
zin s t. G egen ü ber d er y n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz,
betragen d ie F or d er u ngen inkl us i v e Z in s en z um 31. D eze m ber
2021 in s ge s a m t 28,0 M io. €.
D ie A n sp r ü che a us G e s ell s cha f ter d arlehen m it Bu ch w ert z um
V ollz u g ss tichtag a m 16. Mä rz 2021 in Hö he v on 134,4 M io. €
w aren nicht B e s tan d teil d e s V erka ufs d er G e s ch äf t s anteile
u n d v erbleiben bei d er gate w a y-G r upp e. N ach d e m i m G e-
s ch äf t sj ahr bereit s D arlehen inkl us i v e Z in s en v on in s ge s a m t
88,2 M io. € z u r ü ckge fü hrt wu r d en u n d a uß er d e m z w ei w ei-
tere D arlehen in Hö he v on 10,8 M io. € u n d 7,8 M io. € an d ie
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f a us gereicht wu r d en,
be s tehen z um 31. D eze m ber 2021 noch F or d er u ngen in Hö he
v on 67,6 M io. €.
b. vergütung der mitglieder des
managements in schlüsselpositionen
D ie M itglie d er d e s Aufs icht s rate s u n d d e s V or s tan d e s d er
gate w a y bil d en d a s M anage m ent in S chl üss el p o s itionen i m
S inne d e s ia s 24.9. D ie V erg ü t u ng d er akti v en M itglie d er d e s
V or s tan d e s u n d d e s Aufs icht s rate s umf a ss t:
—
in T s d. €
2 0 21
1.489
1.4 89
2 0 2 0
1.154
1.1 5 4
Ku rz f ri s tige fä llige L ei s t u ngen
132
konzernabschluss
K onzernanhan g
Auf gr u n d d e s du rch 50%igen A nteil s be s itz v orliegen d en m a ß-
geblichen E in ﬂuss d e s U nterneh m en s y n B eteilig u ngen H ol-
d ing ag, S ch w eiz, k ö nnen a u ch d ie s e D arlehen al s T ran s aktio-
nen m it nahe s tehen d en U nterneh m en einge s t uf t w er d en. D ie
G e s ell s cha f ter d arlehen s etzen s ich z um 31. D eze m ber 2021 w ie
f olgt z us a mm en:
—
A usstehender
B etrag zum
31.12.2 0 21
in T s d. €
8.718
E nde der
V ertrags-
V ertrags-
B etrag Z inssatz
datum
K reditnehmer/nahestehendes U nternehmen
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
in T s d. €
8.048
960
in %
4,25
2,00
4,25
4,25
4,25
4,25
4,25
4,25
4,25
4,25
4,25
2,00
laufzeit
13.01.2020
13.05.2019
15.12.2021
13.09.2021
01.01.2020
01.01.2021
14.01.2020
18.09.2020
28.01.2020
27.09.2019
09.10.2019
17.05.2019
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
31.12.2023
1.016
10.819
7.899
14.273
6.872
9.209
561
54
1.462
2.516
10.800
7.800
13.154
6.592
8.501
535
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
D e v elo pm ent P artner ag, Düss el d or f
G e w erbe p ark N e uf ahrn P ro j ektent w ickl u ng s-Gm b H, K itzb ü hel, Ös terreich
G e w erbe p ark N e uf ahrn P ro j ektent w ickl u ng s-Gm b H, K itzb ü hel, Ös terreich
G e w erbe p ark N e uf ahrn P ro j ektent w ickl u ng s-Gm b H, K itzb ü hel, Ös terreich
P ro j ektent w ickl u ng C a mpus P ark Mü nchen, Düss el d or f
P ro j ektent w ickl u ng C a mpus P ark Mü nchen, Düss el d or f
P ro j ektent w ickl u ng T echnologieca mpus G ro ß ra um S t u ttgart Gm b H, Düss el d or f
50
1.175
2.380
3.980
4.228
Es be s teht f erner eine V erbin d lichkeit gegen ü ber d er dp ag
a us d e m nach w ie v or be s tehen d en K a p italertrag s te u er-
E r s tatt u ng s an sp r u ch in Hö he v on 3,4 M io. € an d a s F inanz-
a m t. E ine w eitere V erbin d lichkeit re su ltiert a us d e m bi s z um
28. F ebr u ar 2021 be s tehen d en E rgebni s ab fü hr u ng sv ertrag in
Hö he v on 1,0 M io. €.
A nkauf B orussia D evelopment G mb H
M it A nteil s ka ufv ertrag v o m 17. F ebr u ar 2021 wu r d en säm t-
liche G e s ch äf t s anteile an d er B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H
(v or m al s G erch I n v e s t Gm b H) v on d e m nahe s tehen d en U n-
terneh m en s n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz, er w orben.
D ie G ate w a y R eal Es tate ag i s t s eit d e m m it eine m A nteil in
Hö he v on 89,9ꢀ% m ittelbar beherr s chen d e G e s ell s cha f terin
d er B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark (v or m al s
G erchgro up D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark) 1–12 u gs, d er
B or uss ia D re sd en I n v e s t m ent u g u n d d er B or uss ia D re sd en
E inka ufs G b R, s o w ie d er B or uss ia Kö ln D e u tz Qu artiere (v or-
m al s G erchgro up Kö ln D e u tz Qu artiere) 1–21, d er B or uss ia
Kö ln D e u tz Qu artiere E r s chlie ßu ng s u g u n d d er B or uss ia
Kö ln dq E inka ufs G b R u n d kon s oli d iert d ie s e er s t m al s z um
18. F ebr u ar 2021.
D a m it d er y n B eteilig u ngen H ol d ing ag s o w ie d e m w eiteren
Käuf er d er Aus gleich d e s E rgebni ss e s fü r d en Z eitra um v o m
01. J an u ar bi s 28. F ebr u ar 2021 v ertraglich v ereinbart wu r d e,
be s teht in s elbiger Hö he eine F or d er u ng gegen ü ber d en Käu-
f ern, w elche d ie s e j e w eil s h ä l f tig tragen.
D ar ü ber hina us wu r d en du rch d ie y n B eteilig u ngen H ol d ing
ag z um V ollz u g s tag bereit s 2 M io. € fü r d en u r sp r ü nglich
ge p lanten K a uf d er G e s ch äf t s anteile an d en d rei G e w erbe-
i mm obilienent w ickl u ngen in B erlin angezahlt. Auf gr u n d d er
Rü ckab w ickl u ng d e s V erka ufs in V erbin du ng m it d er f ehlen-
d en G e s ell s cha f terz us ti mmu ng w er d en d ie s e n u n al s s on s tige
ﬁ nanzielle V erbin d lichkeiten a us ge w ie s en. D aneben ent fä llt
d ie in d ie s e m Zus a mm enhang p a ss i v ierte Pö nale in Hö he v on
16,0 M io. € eben f all s z u 50ꢀ% a uf d ie y n B eteilig u ngen H ol-
d ing ag.
Fü r d en A nka uf d er w ohn w irt s cha f tlichen P ro j ekte wu r d e
ein K a ufp rei s in Hö he v on 70 M io. € v ereinbart, w elcher
bi s 31. D eze m ber 2022 ge s t u n d et w ir d (V erzin su ng 4,25ꢀ%).
Zum 31. D eze m ber 2021 betr ä gt d ie V erbin d lichkeit inkl us i-
v e a uf gela uf ener Z in s en 63,8 M io. €. D e s W eiteren wu r d en
Zus atzka ufp rei s e v ereinbart, d ie berechnet w er d en, s o f ern
be s ti mm te B a u ab s chnitte d er er w orbenen P ro j ekte m it
einer i m V ertrag d e ﬁ nierten G e w inn m arge w eiter v er äuß ert
w er d en. D ie Zus atzka ufp rei s e bela uf en s ich in s ge s a m t a uf
m a x i m al 50 M io. € zzgl. gg f. an f allen d er V erzin su ng.
133
konzernabschluss
K onzernanhan g
Im Zu ge d er T ran s aktion wu r d en d ie f olgen d en p ro j ektbezo-
genen D arlehen sv erbin d lichkeiten gegen ü ber d e m nahe s te-
hen d en U nterneh m en s n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz
ü berno mm en:
—
A usstehender B etrag
E nde der
V ertrags-
laufzeit
31.12.2022
31.12.2022
31.12.2022
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2021
B etrag
in T s d. €
1.992
4.109
8.606
1.341
6.041
1.951
Z inssatz
in %
zum 31.12.2 0 21
K reditnehmer
P ro j ekt
Kö ln D e u tz
Kö ln D e u tz
D re sd en
D re sd en
in T s d. €
2.307
4.980
9.614
1.580
0
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
10,00
10,00
10,00
10,00
10,00
10,00
C a v allo Düss el d or f
C a v allo Düss el d or f
0
D ie P ro j ekt ﬁ nanzier u ng fü r d a s P ro j ekt C a v allo Düss el d or f
wu r d e z ud e m an d ie konzern f re md en G e s ell s cha f ten B o-
r uss ia Düss el d or f C a v allo 1 u g ha f t u ng s be s chr ä nkt, Düss el-
d or f, B or uss ia Düss el d or f C a v allo 2 u g ha f t u ng s be s chr ä nkt,
Düss el d or f u n d an d ie G erchgro up E inka ufs-G b R Düss el d or f
C a v allo m it eine m Z in ss atz v on 10,5ꢀ% w eitergereicht. D ie
D arlehen sf or d er u ng z um 31. D eze m ber 2021 betr u g j e w eil s
6.774 Tsd. €, 3.133 Tsd. € u n d 2.312 Tsd. € D ie G e s ell s cha f ten
w er d en v on d er s n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz, be-
herr s cht u n d w er d en d aher al s nahe s tehen d einge s t uf t.
Du rch eine D arlehen sv errechn u ng sv ereinbar u ng m it W irk u ng
z um 31. D eze m ber 2021 wu r d en d ie genannten F or d er u ngen
d er B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f an d ie s n B eteili-
g u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz teil w ei s e abgetreten. Im G egenz u g
v erringerten s ich d ie D arlehen sv erbin d lichkeiten gegen ü ber
d er s n B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz v oll s t ä n d ig.
D ie z um 31. D eze m ber 2021 noch o ﬀ enen D arlehen sf or d er u n-
gen d er B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f gegen ü ber
d en d rei G e s ell s cha f ten s tellen s ich w ie f olgt d ar:
—
A usstehender B etrag
zum 31.12.2 0 21
in T s d. €
E nde der
V ertrags-
laufzeit
31.12.2022
31.12.2022
B etrag
in T s d. €
1.992
Z inssatz
in %
10,50
10,50
K reditnehmer
P ro j ekt
C a v allo Düss el d or f
C a v allo Düss el d or f
B or uss ia C a v allo 1 u g, Düss el d or f
B or uss ia C a v allo 2 u g, Düss el d or f
G erchgro up E inka ufs-G b R Düss el d or f
C a v allo, Düss el d or f
1.298
601
4.109
C a v allo Düss el d or f
2.019
10,50
0
31.12.2022
V erkauf G ateway A sset M anagement G mb H
A nkauf P ro j ekt L eipzig 41 6
M it A nteil s ka ufv ertrag v o m 30. Ju ni 2021 wu r d en 100ꢀ% d er
A nteile an d er G ate w a y Ass et M anage m ent Gm b H an d a s
nahe s tehen d e U nterneh m en D e v elo pm ent P artner ag v er äu-
ß ert. D er v orl äuﬁ ge K a ufp rei s betr ä gt z u n ä ch s t 25 Tsd. € u n d
w ir d a uf G r u n d lage einer S chl uss bilanz ﬁ nal abgerechnet. D a s
U nterneh m en D e v elo pm ent P artner ag w ir d al s nahe s tehen d
i m S inne d e s ia s 24 einge s t uf t, w eil e s z u 50ꢀ% du rch d ie y n
B eteilig u ngen H ol d ing ag, S ch w eiz, kontrolliert w ir d.
Am 08. Ju li 2021 hat d ie G e s ell s cha f t ein G r u n ds t ü ck in L ei p-
zig z u r ü ber w iegen d w ohn w irt s cha f tlichen E nt w ickl u ng ak-
qu iriert. D az u hat s ie a m be s agten T ag einen K a ufv ertrag
m it d er i mf arr B eteilig u ng s Gm b H u n d d er s n B eteilig u ngen
H ol d ing ag, S ch w eiz ü ber d en E r w erb d eren G e s ch äf t s an-
teile (i mf arr B eteilig u ng s Gm b H j e w eil s 50ꢀ%, s n B eteilig u n-
gen H ol d ing ag j e w eil s 39,9ꢀ%, z us a mm en j e w eil s 89,9ꢀ%) an
d er V irt us S ech su n d z w anzig B eteilig u ng s Gm b H u n d d er
B a uf el d 23 E nt w ickl u ng s Gm b H ge s chlo ss en. D er K a ufp rei s
betr ä gt r u n d 54.000 € bei gleichzeitiger Ü bernah m e d er
qu otal ent f allen d en D arlehen sv erbin d lichkeiten in Hö he
v on r u n d 210 M io. €. D er V ollz u g d e s A nteil s ka ufs s teht noch
u nter a ufs chieben d en B e d ing u ngen u n d i s t i m Ap ril 2022
v orge s ehen.
134
konzernabschluss
K onzernanhan g
d. beziehungen mit sonstigen
nahestehenden unternehmen
D ie B ezieh u ngen m it s on s tigen nahe s tehen d en U nterneh m en
s in d i m K onzern umf angreich. V or alle m d ie F inanzier u ng ü ber
s on s tige nahe s tehen d e U nterneh m en s tellt eine w e s entliche
F inanzier u ng squ elle d ar. Aus d ie s e m G r u n d w er d en in d er
nach s tehen d en T abelle d ie w e s entlichen I n f or m ationen fü r
j e d e s a uf geno mm ene D arlehen a uf ge fü hrt. Fü r d ie D arlehen
wu r d en analog z u r V or p erio d e keine S icherheiten gegeben.
—
A usstehender A usstehender
S onstige
B etrag zum
31.12.2 0 2 0
in T s d. €
B etrag zum
31.12.2 0 21
in T s d. €
E nde der
V ertrags-
laufzeit
nahestehende
B etrag Z inssatz
U nternehmen K reditnehmer
in T s d. €
in %
sn B eteiligungen H olding ag, S chweiz
18.02.2021
18.02.2021
16.12.2021
23.09.2020
13.08.2020
S umme
G ate w a y R eal Es tate ag, F rank fu rt a m M ain
G ate w a y R eal Es tate ag, F rank fu rt a m M ain
G ate w a y R eal Es tate ag, F rank fu rt a m M ain
G ate w a y R eal Es tate ag, F rank fu rt a m M ain
G ate w a y R eal Es tate ag, F rank fu rt a m M ain
14.000
56.000
6.500
40.000
8.181
4,25
4,25
8,00
8,00
4,25
0
0
0
5.761
58.063
6.520
0
02.03.2022
31.12.2022
28.02.2022
17.03.2021
13.09.2021
40.862
8.313
4 9.1 75
0
70.344
G egen ü ber d en s on s tigen nahe s tehen d en U nterneh m en be-
s itzt d er K onzern d ie f olgen d en F or d er u ngen. Fü r d ie D ar-
lehen wu r d en analog z u r V or p erio d e keine S icherheiten ge-
geben.
—
A usstehender A usstehender
B etrag zum
31.12.2 0 2 0
in T s d. €
B etrag zum
31.12.2 0 21
in T s d. €
E nde der
V ertrags-
laufzeit
S onstige naheste-
hende U nternehmen K reditnehmer
B etrag Z inssatz
in T s d. €
in %
G ateway R eal E state ag, F rankfurt am M ain
16.03.2021
01.01.2021
25.07.2019
y n B eteilig u ngen H ol d ing ag
y n B eteilig u ngen H ol d ing ag
y n B eteilig u ngen H ol d ing ag
28.047
465
2.562
4,25
0
8,12
0
0
29.007 31.03.2022
465 31.12.2022
3.082 31.12.2021
2.844
D ie N okera P lanning Gm b H (bi s 31. D eze m ber 2020 Fu ch s-
h u ber A rchitekten, L ei p zig) hat i m B ericht sj ahr fü r P ro j ekt-
ge s ell s cha f ten d er gate w a y P lan u ng s lei s t u ngen erbracht. D ie
G e s ell s cha f t i s t al s nahe s tehen d e s U nterneh m en einz us t uf en,
w eil s ie v on d e m V or s itzen d en d e s Aufs icht s rate s beherr s cht
w ir d. D er P lan u ng s a uf trag umf a ss t j e w eil s d ie L ei s t u ng sp ha-
s en (l p) 1 bi s 4 d er H onoraror d n u ng fü r A rchitekten u n d I nge-
nie u re (hoai). A l s H onorar wu r d en j e w eil s 25 € p ro qm anre-
chenbare M iet ﬂä che v ereinbart. D ie s ich hiera us ergeben d en
v ereinbarten G e s a m thonorare fü r d en K onzern betragen in s-
ge s a m t 8,6 M io. €.
135
konzernabschluss
K onzernanhan g
e. beziehungen zu nahestehenden personen
G e mäß ia s 24 berichtet d er K onzern a u ch ü ber G e s ch äf t sv or-
fä lle z w i s chen ih m u n d d en ih m nahe s tehen d en nat ü rlichen
P er s onen bz w. d eren F a m ilienangeh ö rigen. A l s nahe s tehen d e
P er s onen wu r d en V or s tan d, Aufs icht s rat u n d d eren F a m ilien-
angeh ö rige d e ﬁ niert.
7.5 honorare des abschlussprüfers
D a s i m G e s ch äf t sj ahr innerhalb d e s ge s a m ten K onzern s be-
rechnete H onorar fü r d en A b s chl ussp r üf er v on in s ge s a m t
508 Tsd. € (Vj. 481 Tsd. €) beinhaltet H onorare fü r A b s chl uss-
p r üfu ng s lei s t u ngen s o w ie s on s tige L ei s t u ngen z u z ü glich
ge s etzlicher Ums atz s te u er. D a s H onorar s etzt s ich w ie f olgt
z us a mm en:
I n d er B ericht sp erio d e 2021 lagen fü r d ie s en P er s onenkrei s
f olgen d e bericht spﬂ ichtigen G e s ch äf t sv or fä lle u n d R echt s-
ge s ch äf te v or:
—
N atalie v on R o m – E he f ra u d e s Aufs icht s rat sm itglie ds F er d i-
nan d v on R o m – w ar s o w ohl i m G e s ch äf t sj ahr 2021 al s a u ch i m
V or j ahr al s N otarin fü r U nterneh m en d e s K onzern s t ä tig u n d
hat hier fü r in s ge s a m t 29 Tsd. € in 2021 (Vj. 10 Tsd. €) z u r A b-
rechn u ng gebracht. Zum B ilanz s tichtag s tehen (w ie i m V or-
j ahr) keine S al d en a us.
in T s d. €
2 0 21
480
0
2 0 2 0
375
0
A b s chl ussp r üfu ng s lei s t u ngen
A n d ere B e s t ä tig u ng s lei s t u ngen
S te u erberat u ng s lei s t u ngen
S on s tige L ei s t u ngen*
S umme
0
0
28
106
4 8 1
508
* enth ä lt H onorare an v erb u n d ene U nterneh m en d e s A b s chl ussp r üf er s in Hö he 0 T s d. €
(Vj. 4 T s d. €).
H in s ichtlich d er nach ia s 24 angabe pﬂ ichtigen V erg ü t u ng
d e s M anage m ent s in S chl üss el p o s itionen v er w ei s en w ir a uf
U nterab s chnitt B d ie s e s A b s chnitt s, d ie s e umf a ss t d ie V erg ü-
t u ng d e s akti v en V or s tan d e s u n d Aufs icht s rate s.
7.6 erklärung zum corporate
governance kode x
7.4 organe
D er V or s tan d u n d d er Aufs icht s rat d er gate w a y haben d ie
nach §ꢀ161 A kt G v orge s chriebene E nt sp rechen s erkl ä r u ng ab-
gegeben. S ie i s t i m G e s ch äf t s bericht 2021 abge d r u ckt u n d
w ir d d ar ü ber hina us d en A ktion ä ren a uf d er H o m e p age u nter
htt ps://www.gate w a y-re.d e/in v e s tor-relation s/cor p orate-
go v ernance/ent sp rechen s erklaer u ng/ d a u erha f t z u g ä nglich
ge m acht.
a. aufsichtsrat
D er Aufs icht s rat d er gate w a y be s teht s atz u ng s ge mäß a us fü n f
M itglie d ern, d ie v on d er H a up t v er s a mm l u ng ge wä hlt w er d en.
N ach s tehen d s in d d ie M itglie d er d e s Aufs icht s rate s d e s K on-
zern s wä hren d d e s B ericht sj ahre s 2021 d arge s tellt:
— N orbert K etterer, K a ufm ann, Rüs chlikon/S ch w eiz
(V or s itzen d er)
— T ho m a s Ku nze, D i p lo m-B etrieb sw irt, L ei p zig
(S tell v ertreten d er V or s itzen d er)
— F er d inan d v on R o m, R echt s an w alt, F rank fu rt a m M ain
— J an H en d rik H e dd ing, K a ufm ann, Zü rich/S ch w eiz
— L eonhar d F i s cher, K a ufm ann, Zü rich/S ch w eiz
b. vorstand
N ach s tehen d s in d d ie M itglie d er d e s V or s tan d e s d e s K onzern s
wä hren d d e s B ericht sj ahre s 2021 d arge s tellt:
— T obia s M eibo m, H a m b u rg/D e u t s chlan d V or s tan d/c f o
— S te f an W it j e s, B erlin/D e u t s chlan d V or s tan d/coo
136
konzernabschluss
K onzernanhan g
7.7 anteilsbesitzliste
—
K apitalanteil
N ame der G esellschaft
S itz, L and
in % F u ß note
V ollkonsolidierte T ochterunternehmen (B estandsimmobilien)
G ate w a y V ierte Gm b H
G ate w a y Fü n f te Gm b H
G ate w a y S iebte Gm b H
G ate w a y A chte Gm b H
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
Es chborn, D e u t s chlan d
94,90
94,90
100,00
100,00
100,00
94,00
G ate w a y N e u nte Gm b H
G ate w a y E l f te Gm b H
G ate w a y B etrieb sv orricht u ngen – D ien s tlei s t u ngen – M arketing Gm b H
gt y 1 te B och um Gm b H & C o. kg
gt y 1 te S iegen Gm b H & C o. kg
gt y 1 te Düss el d or f Gm b H & C o. kg
Au g s kor 1 Gm b H (S.à r.l.)
Au g s kor 2 Gm b H (S.à r.l.)
Au g s kor 3 Gm b H (S.à r.l.)
Du i s b u rg ekz 20 O b j ekt Gm b H
mu c A ir p ort L i v ing Gm b H
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
89,90
1
1
1
2
2
2
Es chborn, D e u t s chlan d
Es chborn, D e u t s chlan d
Lux e m bo u rg, Lux e m b u rg
Lux e m bo u rg, Lux e m b u rg
Lux e m bo u rg, Lux e m b u rg
B erlin, D e u t s chlan d
Mü nchen, D e u t s chlan d
90,00
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 10 u g
Düss el d or f, D e u t s chlan d
100,00
4
V ollkonsolidierte T ochterunternehmen (I mmobilienentwicklung)
B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H
B or uss ia Kö ln dq E r s chlie ßu ng s u g
B or uss ia Kö ln dq 1 u g
B or uss ia Kö ln dq 2 u g
B or uss ia Kö ln dq 3 u g
B or uss ia Kö ln dq 4 u g
B or uss ia Kö ln dq 5 u g
B or uss ia Kö ln dq 6 u g
B or uss ia Kö ln dq 7 u g
B or uss ia Kö ln dq 8 u g
B or uss ia Kö ln dq 9 u g
B or uss ia Kö ln dq 10 u g
B or uss ia Kö ln dq 11 u g
B or uss ia Kö ln dq 12 u g
B or uss ia Kö ln dq 13 u g
B or uss ia Kö ln dq 14 u g
B or uss ia Kö ln dq 15 u g
B or uss ia Kö ln dq 16 u g
B or uss ia Kö ln dq 17 u g
B or uss ia Kö ln dq 18 u g
B or uss ia Kö ln dq 19 u g
B or uss ia Kö ln dq 20 u g
B or uss ia Kö ln dq 21 u g
B or uss ia Kö ln dq E inka ufs G b R
B or uss ia D re sd en I n v e s t m ent u g
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 1 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 2 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 3 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 4 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 5 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 6 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 7 Gm b H & C o. kg
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 8 Gm b H & C o. kg
B l ü her p ark ba 1 V er w alt u ng s Gm b H
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 9 u g
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 10 u g
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 11 u g
B or uss ia D re sd en Qu artiere a m B l ü her p ark 12 u g
B or uss ia D re sd en E inka ufs-G b R
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
Düss el d or f, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
B erlin, D e u t s chlan d
100,00
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
89,90
100,00
89,90
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
90,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
3
G ate w a y R e s i d ential Gm b H
B eteilig u ng s ge s ell s cha f t B erlin-H einer sd or f 18 Gm b H
O b j ekt H einer sd or f in B erlin Gm b H i.ꢀL.
G ate w a y S o H o Su lli v an Gm b H & C o. kg
G ate w a y S o H o Su lli v an V er w alt u ng s Gm b H
S0 S o H o Su lli v an Gm b H & C o. kg
S1 R ialto Qu artier Gm b H
S2 C li ﬀ hanger Gm b H
S3 F or um Su lli v an Gm b H
S4 D e G regori Qu artier Gm b H
S5 D alla Qu artier Gm b H
7
8
7
7
5
5
5
5
5
5
B erlin, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
137
konzernabschluss
K onzernanhan g
V ollkonsolidierte T ochterunternehmen (I mmobilienentwicklung)
S7 Cu r v e Qu artier Gm b H
S9 C a s ino Qu artier Gm b H & C o. kg
S6 P ark L ane Gm b H & C o. kg
S8 C hel s ea Qu artier Gm b H & C o. kg
S11 P iazza Gm b H & C o. kg
S12 S o u n d & V i s ion Gm b H & C o. kg
s ke Imm o Su lzbach Gm b H (S.à r.l.)
G ate w a y S iebzehnte Gm b H
G ate w a y A chtzehnte Gm b H
M aize Z izania P ro p ert y Gm b H
G ate w a y N e u nzehnte Gm b H
G ate w a y Zw anzig s te Gm b H
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
F rank fu rt a m M ain, D e u t s chlan d
B erel d ange, Lux e m b u rg
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
51,00
5
5
5
5
5
5
2
Es chborn, D e u t s chlan d
Es chborn, D e u t s chlan d
H a m b u rg, D e u t s chlan d
Es chborn, D e u t s chlan d
Es chborn, D e u t s chlan d
B erlin, D e u t s chlan d
B erlin, D e u t s chlan d
B erlin, D e u t s chlan d
6
R e v aler S tra ß e 32 p e Gm b H
S torko w er S tra ß e 140 p e Gm b H
S torko w er S tra ß e 142–146 p e Gm b H
2
2
2
51,00
51,00
N icht einbezogene G esellschaften
gt y B etrieb sv orricht u ng Gm b H
Es chborn, D e u t s chlan d
B erlin, D e u t s chlan d
100,00
42,15
11,00
1
A t-E quity assozierte U nternehmen
ga m R etail P ort f olio H ol d ing Gm b H
S onstige B eteiligungen
P ro j ektent w ickl u ng T a u n uss tr. 52–60 in F rank fu rt Gm b H
Düss el d or f, D e u t s chlan d
7
1 B eteilig u ng ü ber d ie G ate w a y A chte Gm b H, F rank fu rt a m M ain
2 B eteilig u ng ü ber d ie G ate w a y N e u nte Gm b H, F rank fu rt a m M ain
3 B eteilig u ng ü ber d ie B or uss ia D e v elo pm ent Gm b H, Düss el d or f
4 B eteilig u ng ü ber d ie B or uss ia D re sd en I n v e s t m ent Gm b H, Düss el d or f
5 B eteilig u ng ü ber d ie G ate w a y S o H o Su lli v an Gm b H, F rank fu rt a m M ain
6 B eteilig u ng ü ber d ie G ate w a y S iebzehnte Gm b H, Es chborn
7 B eteilig u ng ü ber d ie G ate w a y R e s i d ential Gm b H, Es chborn
8 G e s ell s cha f t in L i qu i d ation
138
konzernabschluss
K onzernanhan g
7.8 wesentliche ereignisse nach
dem stichtag
a. abschluss ﬁnanzierung
pro j ektgesellschaft hamburg
M it S ch u l ds chein d arlehen sv ertrag v o m 02. Mä rz 2022 konnte
d ie G e s ell s cha f t M ittel z u r F inanzier u ng eine s bereit s er f olg-
ten u n d du rch d ie G ate w a y R eal Es tate ag a us gelegten A n-
teil s ka ufv ertrage s d er T ochterge s ell s cha f t G ate w a y S ieb-
zehnte Gm b H, Es chborn fü r eine i m G e s ch äf t sj ahr bereit s
er w orbene w ohn w irt s cha f tliche P ro j ektent w ickl u ng s ge s ell-
s cha f t in H a m b u rg a uf neh m en. D a s S ch u l ds chein d arlehen in
Hö he v on 43,6 M io. € i s t du rch G r u n ds ch u l d en d e s angeka uf-
ten G r u n ds t ü ck s be s ichert u n d hat eine L a uf zeit bi s 02. Mä rz
2025. D er Z in ss atz betr ä gt 4,5ꢀ% p.ꢀa.
b. ukraine-konﬂikt scha ﬀ t unsicherheiten
für ausblick für die weltwirtschaft,
die branche und den konzern
D ie V er s ch ä r fu ng d e s K on ﬂ ikt s z w i s chen Russ lan d u n d d er
U kraine, d ie a m 24. F ebr u ar 2022 in kriegeri s chen Aus einan-
d er s etz u ngen in d er U kraine mü n d ete, s cha ﬀ t U n s icherheiten
fü r d ie E nt w ickl u ng d er W elt w irt s cha f t, d er Imm obilien w irt-
s cha f t u n d d en K onzern. gate w a y hat d ie s e U n s icherheiten
in d e m P rogno s ebericht fü r d a s G e s ch äf t sj ahr 2022 ber ü ck-
s ichtigt (s iehe K a p itel 4.2.1 M arkt umf el d/G e s a m t w irt s cha f t-
liche L age).
F rank fu rt a m M ain, d en 29. Mä rz 2022
G ate w a y R eal Es tate ag
D er V or s tan d
T obia s M eibo m
S te f an W it j e s
139