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1. Message des dirigeants
1
1. Rapport Intégré
1. Notre patrimoine
2. Notre stratégie
3. Nos enjeux
4. Notre performance
5. Notre gourvernance
2
2. Déclaration de Performance Extra‑Financière
3
3. Commentaires sur l’exercice 2022
1. Présentation du Groupe
2. Revue de l’activité du Groupe
3. Ressources financières
4. Revue de l’activité des sociétes du Groupe
5. Indicateurs financiers
6. Évolutions, perspectives et tendances
7. Événements postérieurs à la date d’arrêté des comptes
8. Assurances
9. Litiges
4
4. Facteurs de risques
1. Tableau de synthèse des principaux risques
2. Gestion des risques et procédures de contrôle interne
3. Gestion des risques liés aux critères ESG (environnementaux, sociétaux et de gouvernance) et au climat
5
5. Informations financières
1. Comptes consolidés
2. Comptes annuels selon les principes français
6
6. Informations juridiques
1. Rapport du Conseil d’administration à l’Assemblée générale
2. Ordre du jour et texte des résolutions proposées par le Conseil d’administration
3. Rapport des commissaires aux comptes sur les opérations sur le capital prévues aux résolutions 11 et 13 à 19 de l’Assemblée générale du 10 mai 2023
4. Rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise
5. Renseignements à caractère général sur l’émetteur
6. Acte constitutif et statuts
7. Opérations avec des apparentés
8. Salariés
9. Capital
7
7. Informations complémentaires
1. Informations provenant de tiers, déclarations d’experts
2. Documents accessibles au public
3. Composition du document d’enregistrement universel
4. Responsable du document d’enregistrement universel
5. Informations incorporées par référence
6. Responsable du contrôle des comptes
7. Tables de concordance
8. Glossaire

Document d’enregistrement universel

2022

Sommaire

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(1)Vitura s’est inspiré du cadre de référence portant sur le reporting intégré de l’IIRC dans la préparation du rapport intégré.

Différente et résiliente

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La valeur créée par Vitura ne se mesure pas par ses seuls indicateurs financiers. La foncière évalue sa performance dans cinq grands domaines qui couvrent l’ensemble de son activité et de ses interactions avec son écosystème :
Notre expérience clienT |  | Notre contribution environnementale
Le bien-être de nos collaborateurs | Notre impact sociétal
Notre performance financière

Dans un monde à la recherche de nouveaux équilibres, la stratégie de Vitura fait une nouvelle fois la preuve de sa pertinence.

À l’écoute de ses clients, la foncière a su constituer, au fil du temps, un portefeuille répondant parfaitement aux attentes des jeunes talents et des entreprises intervenant dans les secteurs les plus dynamiques de l’économie. Par leur solvabilité et leur fidélité, celles-ci lui assurent, en retour, des taux d’occupation et des niveaux de revenu élevés.

Ce portefeuille est exclusivement composé d’ensembles de grande taille situés dans les quartiers d’affaires les plus recherchés de Paris et du Grand Paris. Tous présentent un fort potentiel de création de valeur. Tous font régulièrement l’objet de travaux d’amélioration pour offrir un niveau d’esthétique, de confort et de services rivalisant avec le neuf. Tous répondent aux meilleurs standards environnementaux. Aujourd’hui, leur efficacité énergétique atténue pour leurs occupants les conséquences de la crise énergétique. Ils valent à Vitura le titre mérité de « foncière verte », solidement installée en tête des classements internationaux.

Vitura est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris depuis mars 2006. Elle a opté pour le statut de Société d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

1,5 Md€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022

200 000 m2 en portefeuille

6 immeubles DE GRANDE QUALITÉ au sein de Paris et du Grand Paris

N° 1 mondial au classement 2022 du GRESB(1) dans la catégorie des sociétés cotées de bureaux

(1)Global Real Estate Sustainability Benchmark.

1.Message des dirigeants

Message de John Kukral

Président du Conseil d’administration

L’année dernière, à cette même période, le conflit en Ukraine venait d’éclater et l’Europe était une fois de plus confrontée à l’incertitude. La flambée des prix de l’énergie et la forte montée de l’inflation qui s’est ensuivie en ont été les conséquences immédiates. Les banques centrales ont brusquement remonté leurs taux d’intérêt, mettant un terme à une longue période d’argent gratuit. Heureusement, les économies ont bien résisté au cours de l’année et la France, notamment, affiche un PIB en hausse de 2,6 %.

Début 2023, l'économie mondiale a subi un nouveau choc, alors que l'inflexion de la politique monétaire extrêmement accommodante de ces dernières années a entraîné une série de faillites bancaires aux États-Unis, suivie de la chute d'une banque suisse. Est-ce le début d’une crise systémique ? Il est trop tôt pour le dire. Devons-nous être inquiétés par des régulateurs qui n'ont pas su prévenir une nouvelle crise ou pouvons-nous être rassurés par la rapidité de leur réaction, qui a permis de stabiliser les marchés ?

Cette hausse marquée des taux a conduit à la réévaluation de nombreux investissements, notamment dans l’immobilier. La situation devrait se poursuivre en 2023 et entraîner une baisse des volumes de transactions, les acheteurs et les vendeurs ne parvenant pas à s’accorder sur la valeur des actifs.

Les marchés à faible taux de vacance et dont l’offre nouvelle est limitée tireront cependant leur épingle du jeu. À ce titre, Paris intra-muros constituera un marché de premier plan et notre projet Campus Kennedy bénéficiera de cette dynamique. À long terme, la normalisation du taux sans risque entraînera un retour à des fondamentaux plus sains sur les marchés des capitaux, une dynamique qui profitera aux investisseurs immobiliers.

\\ | La normalisation du taux sans risque entraînera un retour à des fondamentaux plus sains sur les marchés des capitaux. \\

Message de Jérôme Anselme

Directeur général

Au sortir de la crise sanitaire, les Européens sont revenus au bureau. Les journées privilégiées de présence physique sont celles du mardi au jeudi – trois jours dont les salariés attendent un maximum d’interactions en personne. Les employeurs ont compris la nécessité d’investir dans les bureaux pour faciliter ces échanges, et Vitura les accompagne dans cette transition.

Le projet de rénovation de la tour Europlaza s’est placé à l’avant-garde des nouvelles pratiques de travail. Dès cette année, les immeubles Arcs de Seine et Rives de Bercy offriront aux occupants une grande diversité d’espaces inspirants et d’équipements premium : business center, centre de fitness avec coach ou kinésithérapeute, salons, restaurants et cafétérias, jardins paysagers, etc. Nous progressons également dans la réunion des immeubles Office et Passy Kennedy en un seul ensemble de 35 000 m², une offre exceptionnelle dans Paris intra-muros. Avec ces aménagements, notre patrimoine franchira un seuil en matière de performance environnementale.

Vitura poursuit son engagement ESG, comme en témoigne sa première place au classement du GRESB((1)). La rapidité avec laquelle nous avons mis en place des plans de sobriété énergétique, alors que l’Europe était confrontée à des risques de pénurie d’énergie pendant l’hiver, illustre clairement notre engagement auprès des locataires, la connaissance que nous avons de notre patrimoine et l’efficacité de nos immeubles. Nous avons également installé des communautés RSE sur chaque site et disposons désormais de systèmes automatisés de collecte de données.

Au cours de l’année, 23 000 m², soit 13 % de notre portefeuille, ont fait l’objet d’une signature, d’une extension ou d’un renouvellement de bail, portant à cinq ans notre durée moyenne résiduelle des baux. Le taux d’occupation de nos actifs en exploitation atteint 81 %. Nos revenus locatifs sont stables et, dans le contexte actuel de remontée des taux, la valeur de notre patrimoine n’est qu’en léger recul de 3 % après la hausse de 7,7 % l’an dernier.

Les résultats de nos commercialisations témoignent de la réussite de nos plans d’investissement et nous incitent à continuer d’investir dans notre patrimoine. C’est pourquoi, cette année, nous avons décidé de nous en tenir à nos obligations légales de distribution de dividende.

\\ | Les résultats de nos commercialisations témoignent de la réussite de nos plans d’investissement et nous incitent à continuer d’investir dans notre patrimoine. \\

1

Rapport Intégré

1.Notre patrimoine

(1)Global Real Estate Sustainability Benchmark.

(3)European Public Real Estate Association.

Les faits marquants 2022

RÉSILIENCE Pour chaque actif, mise en œuvre de plans de sobriété qui participent à l’allègement des tensions sur la filière énergétique ; ces plans prolongent l’engagement de Vitura pour réduire, année après année, les consommations de ses bâtiments. |  | AMBITION Coup d’envoi de la rénovation de la façade en marbre de Carrare de Passy Kennedy et d’Office Kennedy ; une filière de recyclage inédite est mise en place pour l’occasion. |  | EXCELLENCE Repositionnement du Campus Arcs de Seine avec la livraison de nouveaux services – un fitness et un business center – et l’achèvement de la rénovation du bâtiment C.

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CONFIANCE Succès de l’opération de refinancement hypothécaire de 94 millions d’euros, qui étend la maturité de la dette et renforce la structure financière du Groupe. |  | LEADERSHIP Vitura toujours sector leader des sociétés cotées de bureaux au classement du GRESB(1) pour sa stratégie responsable. Vitura obtient aussi, à nouveau, deux Gold Awards de l’EPRA (2) pour la qualité et la transparence de ses communications financière et extra-financière. |  | ATTRACTIVITÉ 23 000 m², soit 13 % de la surface du portefeuille, ayant fait l’objet d’une signature, d’une extension ou d’un renouvellement de bail.

Les chiffres clés

54,0 M€ de revenus locatifs

44,3 € par action d’EPRA NTA

81,1 % de taux d’occupation (1)

– 32 % de consommation d’énergie depuis 2013

– 40 % d’emissions de CO2 depuis 2013

5,1 années de durée moyenne pondérée résiduelle des baux

(1)Taux d'occupation des actifs en exploitation incluant les baux signés prenant effet en 2023.

Synthèse parfaite

Chacun à leur manière, les six actifs de Vitura réussissent la synthèse entre une forte ambition architecturale, l’esprit d’un quartier et la capacité à répondre aux nouveaux besoins fonctionnels des entreprises.

Ils sont situés dans les secteurs les plus recherchés de Paris et du Grand Paris pour leur accessibilité et leur qualité de vie.

Ils offrent des espaces flexibles et généreux, intérieurs comme extérieurs, privatifs comme partagés, à même de concilier performance et créativité, sérénité et agilité.

Ils font l’objet d’investissements réguliers qui actualisent leurs potentiels
en les préparant à toutes les transitions : sociétale, digitale et environnementale.

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427 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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Europlaza 52 100 m2 L’un des fleurons du premier quartier d’affaires européen Référence de La Défense depuis sa transformation en « tour jardin », sertie de 3 300 m2 d’espaces privatifs arborés. Troisième bâtiment de France doublement certifié NF HQE® Exploitation et BREEAM In-Use International « Very Good ». Espaces communs flexibles et généreux et services haut de gamme : vaste parking privatif, salle de fitness, avec sauna et kinésithérapeute, espaces de restauration, lounge et cafétéria avec terrasse dans un patio arboré. Principaux locataires : KPMG, Autorité Bancaire Européenne, My Money Bank Architectes : B&B Architectes, Pierre Dufau, Ilimelgo

Arcs de Seine 47 200 m2 Espace, lumière et perspectives, au carrefour de la technologie et du développement durable Ensemble unique de trois bâtiments, agencés autour d’un parc paysager privatif de 3 000 m2. Repositionné et porté aux derniers standards de performance. L’un des premiers ensembles en France à avoir obtenu la double certification NF HQE® Exploitation et BREEAM In-Use International « Very Good ». Plateaux de 1 400 à 2 800 m2 modulables à l’infini. Pôle de services communs : espaces de réception et de réunion, auditorium, fitness, business center, dispositif complet de restauration, parking, conciergerie. Principaux locataires : Huawei, Amgen, Sonepar Architectes : Cabinet SOM – Skidmore, Owings Merrill, Ilimelgo, G+ architectes.

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427 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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98 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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Office Kennedy 10 000 m2 Un bâtiment emblématique du front de Seine parisien Bâtiment emblématique du front de Seine parisien, dans le quartier élargi des affaires, au sud du prestigieux XVIe arrondissement. Une architecture audacieuse, en écho à celle de la Maison de la Radio, voisine ; la rénovation de sa façade en marbre de Carrare démarre en 2024 grâce à la mise en place d’une filière de recyclage unique. À proximité de plusieurs grands hubs de bureaux en plein essor : secteur Grenelle du XVe arrondissement, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux. Doté d’une excellente desserte en transports en commun, avec, à ses pieds, la station Avenue du Président Kennedy du RER C et, à proximité, les lignes de métro 6, 9 et 10. Locataire unique : Radio France Architectes : Bruno Bouchaud, André Remondet

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260 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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Passy Kennedy 23 800 m2 Une situation idéale dans un quartier en plein renouveau Prolongement d’Office Kennedy, dont il partage l’esprit, l’architecture et la position exceptionnelle en bordure de Seine, face à la tour Eiffel : leurs façades exceptionnelles en marbre de Carrare seront rénovées et isolées ensemble, en 2024. Largement rénové entre 2013 et 2016, notamment pour décrocher la double certification NF HQE® Exploitation et BREEAM In-Use International « Very Good ». Aux derniers standards de confort et de services, avec de vastes paliers de distribution de 1 300 m2 à 2 000 m2 se prêtant à de multiples aménagements, un restaurant pouvant servir 600 repas par jour, une cafétéria et une conciergerie. Proche de grands hubs de bureaux et de transports en commun. Principaux locataires : Radio France, SII, Fresenius Architectes : Bruno Bouchaud, André Remondet

Campus Hanami 34 400 m2 Un poumon vert dans le secteur le plus recherché de l’Ouest Parisien Ensemble immobilier de huit immeubles de bureaux sur 3,3 ha, idéalement placé entre les centres d’affaires de La Défense, Nanterre, Rueil 2000 et les quartiers chics de la boucle de la Seine. Inscrit dans un environnement exceptionnel de 25 000 m2 d’espaces naturels. Certifié NF HQE® Exploitation et BREEAM In-Use International « Excellent ». Chauffé par géothermie à partir de 2023. Prestations de grande qualité : façades vitrées, hauteurs libres de 2,60 m, salle de conférences, espaces de restauration, parking de 838 places en sous-sol. Liaisons directes avec Paris et accessibilité optimale avec toute l’Île-de-France via l’A86. Principaux locataires : Axens, Brandt Architectes : Valode & Pistre

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156 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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138 M€ de patrimoine (hors droits) au 31/12/2022
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Rives de Bercy 31 900 m2 Un nouvel esprit, recentré sur ses jardins Vaste ensemble de bâtiments idéalement situé à quelques minutes du centre de Paris, lancé dans un programme de repositionnement ambitieux, en cours d’achèvement. Recentré sur ses 6 000 m2 d’espaces verts privatifs, terrasses panoramiques, passerelles suspendues offrant, d’un côté, une vue dégagée sur la Seine, de l’autre, des perspectives sur plus d’un hectare de jardins paysagers. Double certification NF HQE® Exploitation et BREEAM In-Use International « Very Good ». Technologies les plus avancées en termes de climatisation, d’acoustique et d’éclairage. Large panel de facilités : salles de réunion, parking, auditorium, restaurant et cafétéria ouverte sur un jardin paysager, salons clubs et salles de fitness. Architectes : 3AM, André Martin, Patrick Corda, Naço Architectures.