Ireland | 18 November 2011 09:00
AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG 18.11.2011 09:00 Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich. --------------------------------------------------------------------------- AGROB Immobilien AG Münchener Straße 101, 85737 Ismaning - ISIN DE0005019004 (WKN 501900) - ISIN DE0005019038 (WKN 501903) Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres 2011 Auch wenn sich die Wachstumsraten der deutschen Wirtschaft im Laufe des Jahres kontinuierlich zurückgebildet haben, kann im Resümee für die ersten neun Monate der laufenden Berichtsperiode dennoch von einem recht zufriedenstellenden ökonomischen Umfeld gesprochen werden. Mittlerweile jedoch haben sich die wirtschaftlichen Perspektiven vor dem Hintergrund der nach wie vor ungelösten Finanz- und Staatsschuldenkrise in einigen Ländern der EURO-Zone in Verbindung mit der problematischen Situation um die Stabilität der EURO-Währung als Ganzes deutlich eingetrübt. So sind die Befürchtungen von nachhaltigen Auswirkungen dieser massiven globalen Turbulenzen auf die realwirtschaftliche Entwicklung von Unternehmen und ganzen, bislang noch intakten Volkswirtschaften keineswegs als unbegründet anzusehen. Das Wachstum in Europa ist mittlerweile zum Stillstand gekommen und auch das Risiko eines allmählichen Abgleitens der deutschen Wirtschaft in eine neuerliche Rezession und damit ein vorzeitiges Ende der wirtschaftlichen Belebung kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Unsere in der diesjährigen Hauptversammlung geäußerte Erwartung, dass von der seinerzeit als positiv prognostizierten konjunkturellen Entwicklung auch die gewerblichen Immobilienmärkte Deutschlands als ein der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung nachlaufender Indikator profitieren sollten, hat sich im bisherigen Jahresverlauf vollumfänglich bestätigt. So kann nach drei Quartalen des Jahres 2011 festgestellt werden, dass alle wesentlichen Parameter des gewerblichen Immobilienmarktes, wie Vermietungsleistung, Leerstandsquote, Mietpreis- und Investmentumsatzentwicklung ein äußerst positives Bild des Marktes widerspiegeln. Allerdings waren diese positiven Impulse bislang noch zu wenig ausgeprägt, um die teilweise seit einigen Jahren aufgebauten strukturellen Defizite, wie die nach wie vor in erheblicher Größenordnung vorhandenen Leerstände nennenswert zu reduzieren oder gar zu beseitigen und damit eine grundlegende Neubewertung der gewerblichen Immobilienmärkte Deutschlands auszulösen. Generell belegen die Parameter für den Immobilienmarkt insgesamt immer noch eine gute Nachfragesituation, auch wenn es erste Anzeichen gibt, dass sich diese allmählich eintrübt und dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen und deutlich vorsichtiger und zurückhaltender agieren. In diesem Szenario verzeichnet die Gesellschaft in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres insgesamt eine konstante und erfreulich positive, operative Unternehmensentwicklung. Wesentlich hat hierzu die unverändert stabile und im Branchenvergleich deutlich überdurchschnittliche Auslastung der Vermietungskapazitäten von annähernd 98% über den gesamten Berichtszeitraum hinweg beigetragen. Zudem werden sämtliche bestehenden Mietverträge nach wie vor ohne jegliche Leistungsstörungen vertragskonform bedient, Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle waren in der Berichtszeit insofern ebenso wenig zu verzeichnen wie rückständige Mietzahlungen. Insofern konnte die AGROB Immobilien AG auch das III. Quartal 2011 erfolgreich gestalten und damit eine kontinuierliche Fortsetzung des bislang vielversprechend verlaufenden Geschäftsjahres gewährleisten. So ist es gelungen, die anteiligen Planvorgaben in allen wesentlichen Kriterien zum Teil deutlich zu übertreffen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten die Umsatzerlöse dank der höheren Vermietungsleistung leicht und der Periodenüberschuss trotz eines den Vorjahreszeitraum außerordentlich positiv beeinflussenden Sondereffektes deutlich gesteigert werden. Dabei sind die umsatz- und ergebnisbelastenden Auswirkungen der kürzlich erstellten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von TEUR 90 bereits berücksichtigt. Für den Berichtszeitraum 01-09/2011 stellen sich dabei unter Einbeziehung des anteiligen DSCB Aufwandes die nachstehenden relativen Veränderungen wie folgt dar:Umsatz: + 0,8 % EBIT DA: ./. 1,5 % EBIT: ./. 2,2 % Cash Flow: + 11,7 % Überschuss: + 12,7 %In absoluten Zahlen ergibt sich dabei tabellarisch folgendes Unternehmensbild: (Zahlen jeweils in TEUR, mit DSCB Pensions- und Unterstützungskassenzahlungen)30.09.2009 31.12.2009 30.09.2010 31.12.2010 30.09.20 11 Umsatzerlöse 8.391 11.172 8.401 11.203 8.472 ¹) EBIT DA 6.221 ²) 8.116 ²) 6.165 ²) 8.258 ²) 6.074 ²) EBIT 3.755 ²) 4.812 ²) 3.674 ²) 4.928 ²) 3.594 ²) Cash - Flow 3.403 ²) 4.469 ²) 3.368 ²) 4.476 ²) 3.761 ²) Überschuss 1.134 ²) 1.331 ²) 1.149 ²) 1.368 ²) 1.295 ²)¹) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten ²) incl. DSCB - Zahlungen Der Gesamtaufwand ohne DSCB Pensionsleistungen konnte aufgrund eines erneut rückläufigen Zinsaufwandes sowie eines nur gering beanspruchten Instandhaltungs- und Reparaturbudgets im Vergleich zur Vorjahresperiode um 4,0% auf EUR 6,85 Mio. reduziert werden. Dennoch wurden dabei - wie in den zurückliegenden Jahren erfolgreich praktiziert - alle zur Aufrechterhaltung eines zeitgemäßen und nachfragegerechten Gesamtzustandes des AGROB Medien- und Gewerbeparks erforderlichen Maßnahmen umgehend zur Ausführung gebracht. Der aufgrund noch vorhandener steuerlicher Verlustvorträge im Rahmen der Mindestbesteuerung ermittelte voraussichtliche Steueraufwand des Jahres 2011 ist mit TEUR 22 anteilig berücksichtigt. Der im Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode deutlich um 35,5% erhöhte Nettoaufwand für die übernommenen Pensionsverpflichtungen (TEUR 374) ist ausschließlich auf die vorgenommene Bewertungsanpassung in den DSCB Pensionsrückstellungen zurückzuführen. Diese wurde anteilig mit TEUR 206 (5/15tel) und damit wesentlich über dem nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz geforderten Mindestbetrag (1/15tel) vorgenommen. Unter Einbeziehung des angefallenen Gesamtkostenaufwandes beläuft sich der Periodenüberschuss für die ersten 9 Monate des laufenden Geschäftsjahres auf annähernd EUR 1,3 Mio.. Damit wird sowohl das entsprechende Vorjahresergebnis um 12,7% als auch die anteilige Planvorgabe um 15,2% deutlich übertroffen. Der Cash-Flow konnte nochmals um 11,7% gegenüber dem bereits hohen Vorjahresniveau auf circa EUR 3,8 Mio. gesteigert werden. Dies entspricht einem Wert pro Aktie von EUR 0,97 (Vorjahr EUR 0,86). Nach derzeitigem Kenntnisstand sind rückstellungsrelevante Risiken weder bekannt noch erkennbar. Auch stehen bis Jahresende keine weiteren Mietverträge zur Verlängerung an, demzufolge wir für die verbleibenden restlichen Wochen des Jahres 2011 von einem weiterhin plankonformen Geschäftsverlauf und damit einer hohen Planungssicherheit ausgehen. So erwarten wir für das gesamte Wirtschaftsjahr einen Jahresüberschuss in einer Bandbreite von EUR 1,5 bis EUR 1,6 Mio. nach Steuern und nach Verbuchung des Nettoaufwandes aufgrund der DSCB Pensionsleistungen. Damit kann die in der diesjährigen Hauptversammlung kommunizierte Jahresgewinnprognose nachhaltig bestätigt werden. Die aus heutiger Sicht prognostizierte Realisierung eines im Vergleich zum Vorjahr gesteigerten Ergebniszieles sollte uns zudem in die Lage versetzen, eine wiederum angemessene Dividendenzahlung mindestens in Vorjahreshöhe an unsere Aktionäre vorzunehmen. Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war im Berichtszeitraum auch unter Berücksichtigung der bis 09/2011 im Umfang von EUR TEUR 618 getätigten Investitionen (Umbau Gebäude 18, nachträgliche Herstellungskosten Parkhaus, Betriebs- und Geschäftsausstattung) dank einer unverändert adäquaten Liquiditätsausstattung mit kurzfristig abrufbaren Kreditlinien in angemessener Größenordnung jederzeit gewährleistet. Sofern gestattet werden sämtliche Rechnungen nach wie vor unter Ausnutzung des Skontoabzugs beglichen. Die derzeit äußerst attraktive Kapitalmarktverfassung wurde dazu genutzt, sämtliche im Jahr 2012 und bereits teilweise im Jahr 2013 in der Zinsbindung auslaufenden Darlehen im Rahmen von Forward-Kontrahierungen vorzeitig zu prolongieren. Damit ist es nicht nur gelungen, die Zinsbelastung der Gesellschaft zu optimieren und den durchschnittlichen Zinssatz weiter auf 4,62% (per 12/2010: 4,68%) zu reduzieren, sondern insbesondere auch das Zinsänderungsrisiko in diesen Jahren nachhaltig zu reduzieren und damit die Kalkulationsbasis und Planbarkeit künftiger Ergebnisprognosen wesentlich zu stabilisieren. Im Rahmen der zwischenzeitlich getätigten und ab 12/2011 bzw. 01/2012 umsatz- und ergebniswirksamen Neuvermietungen in den Gebäuden 08, 38 und 42 mit Flächen von insgesamt 1.439 m² (davon 1.356 m² Büroflächen und 83 m² Lagerflächen) stehen Investitionen in Höhe von ca. TEUR 550 an. Diese können vollumfänglich aus der zur Verfügung stehenden freien Liquidität refinanziert werden. Ansonsten stehen derzeit betraglich bedeutendere Investitionsvorhaben vorbehaltlich konkreter Nachfragen und entsprechend verbindlicher Vorvermietungen nicht an. Insofern werden wir den frei verfügbaren Cash-Flow auch weiterhin zu einem beschleunigten Abbau der Verbindlichkeiten verwenden. Die in der Befristung per 12/2011 auslaufenden umfangreichen diversen Mietvertragsverhältnisse mit der PLAZAMEDIA GmbH TV & Film Produktion, einem Hauptmieterunternehmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks, befinden sich seit geraumer Zeit in intensiven Verhandlungen. Wir gehen davon aus, dass diese kurzfristig erfolgreich abgeschlossen werden können. Vor kurzem fand eine steuerliche Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2005 bis 2008 statt. Ein abschließender Prüfungsbericht liegt der Gesellschaft bis dato noch nicht vor. Wir gehen jedoch davon aus, dass das Ergebnis der Betriebsprüfung keine den Jahresabschluss 2011 wesentlich beeinflussenden Auswirkungen haben wird. Der Gemeinderat Ismaning hat in seiner Sitzung im Oktober mit großer Mehrheit unter anderem die Erweiterung des Gewerbegebiets 'AGROB Medien- und Gewerbepark nach Süden' behandelt. Dabei wurde sowohl im Rahmen eines Änderungsbeschlusses die Änderung des Flächennutzungsplanes (Ausweisung einer Gewerbefläche) als auch im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte Gewerbegebietsnutzung im Hinblick auf die Erweiterung des Gewerbegebiets 'AGROB Medien- und Gewerbepark nach Süden' beschlossen. Als nächster Schritt ist nunmehr die Konkretisierung des vorliegenden Bebauungsplanes vorgesehen. Parallel hierzu werden seitens der Gemeinde kurzfristig die Gespräche mit dem Straßenbauamt und dem Vermessungsamt aufgenommen. Wir gehen davon aus, dass die zusätzlichen Baurechte im südlichen Umgriff des neuen Bebauungsplans bis ca. Mitte nächsten Jahres rechtsverbindlich feststehen werden. Auf der Grundlage einer hohen Auslastung unserer Vermietungskapazitäten einerseits und einer stringenten Kostendisziplin mit rückläufigen Zinsaufwendungen andererseits erwarten wir eine auch weiterhin erfolgreiche operative Entwicklung des Unternehmens. Darüber hinaus sind wir zuversichtlich, im Rahmen des beschlossenen Bebauungsplan-Verfahrens interessante Wertzuwachs-Potenziale für die Gesellschaft und langfristige Expansions-Potenziale für unsere Mieterunternehmen und damit deren Standortsicherung generieren zu können. Ismaning, im November 2011 Der Vorstand 18.11.2011 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. 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