Ireland | 19 November 2012 00:00
AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG 19.11.2012 00:00 Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich. --------------------------------------------------------------------------- AGROB Immobilien AG Münchener Straße 101, 85737 Ismaning - ISIN DE0005019004 (WKN 501900) - ISIN DE0005019038 (WKN 501903) Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres 2012 Der deutschen Wirtschaft ist es im bisherigen Jahresverlauf relativ gut gelungen, sich trotz anhaltend schwierigem Marktumfeld im Zuge der Staatsschuldenkrise lange Zeit entkoppelt vom europäischen Umfeld zu behaupten. In letzter Zeit mehren sich jedoch die Anzeichen von nachhaltigen negativen Auswirkungen, zunehmend spürt auch die Realwirtschaft in Deutschland den konjunkturellen Gegenwind. So reduzieren sich die Auftragseingänge vornehmlich in den exportintensiven Bereichen teilweise deutlich und in einigen Branchen wird bereits wieder über Kurzarbeit nachgedacht. Parallel hierzu sinkt die Kapazitätsauslastung, was in Verbindung mit der nachlassenden Investitionsbereitschaft ebenfalls zu einer signifikanten Eintrübung der weiteren wirtschaftlichen Perspektiven beiträgt. Abzulesen ist diese Entwicklung in besonders anschaulicher Weise am Ifo-Geschäftsklima-Index, der im laufenden Jahr zum sechsten Mal in Folge gesunken ist und mittlerweile ein Niveau erreicht hat, bei dem der Pessimismus im Hinblick auf die künftigen Geschäftserwartungen mittlerweile ein deutliches Übergewicht gewonnen hat. Trotz dieser konjunkturellen Unwägbarkeiten erwiesen sich die deutschen Immobilienmärkte im Berichtszeitraum als erstaunlich robust und konnten sich insoweit bislang weitgehend der realen wirtschaftlichen Entwicklung entziehen. Damit bewahrheitet sich auch unsere in der diesjährigen Hauptversammlung geäußerte Erwartung einer anhaltend nennenswerten Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. Danach wird Deutschland sowohl von inländischen, aber insbesondere auch von ausländischen Immobilienakteuren als derzeit nahezu einziger Ort der Stabilität angesehen, der mit seiner vergleichsweisen hohen Sicherheit eine bedeutende Rolle auf den europäischen Immobilienmärkten inne hat. Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der Mangel an sicheren alternativen Anlagemöglichkeiten haben diese Entwicklung in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungsvolumina bei gleichzeitig hoher Beschäftigung gefördert. Allerdings deuten erste Anzeichen zuletzt darauf hin, dass sich auch das inländische Immobilienklima ein wenig eintrübt, wobei hiervon weniger das nach wie vor auf hohem Niveau stabile Teilsegment der Wohnimmobilien betroffen ist als vielmehr der Bereich der Büro-, Industrie- und Handelsimmobilien. In diesem Szenario hat sich die Gesellschaft in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres gut behauptet und verzeichnet insofern eine positive und plankonforme operative Geschäftsentwicklung. Diese wurde maßgeblich von einer nach wie vor beachtlichen und im Branchenvergleich überdurchschnittlich hohen Auslastung der Vermietungskapazitäten getragen. Nachdem sich diese im Jahresverlauf im Bereich der Hauptnutzflächen leicht reduziert hat, beträgt sie zum Ende des Berichtszeitraumes 97%. Dabei werden sämtliche bestehenden Mietverträge unverändert ohne jegliche Leistungsstörungen vertragskonform bedient, Beeinträchtigungen durch außerplanmäßige Flächenrückgaben waren in der Berichtszeit ebenso wenig zu verzeichnen wie Forderungsausfälle oder Rückstände in den Mietzahlungen. Insofern konnte die AGROB Immobilien AG auch das III. Quartal 2012 erfolgreich gestalten und damit das bislang vielversprechend verlaufene Geschäftsjahr kontinuierlich fortsetzen. So ist es erneut gelungen, die anteiligen Planvorgaben in allen wesentlichen betriebswirtschaftlichen Kennzahlen zum Teil deutlich zu übertreffen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weisen die Umsatzerlöse zwar einen auslastungs-bedingt geringfügigen Rückgang auf, dieser wird jedoch durch eine Steigerung der sonstigen Erlöse und die ertragswirksame Auflösung von Rückstellungen annähernd vollumfänglich kompensiert. Im Zeitreihenvergleich stellen sich die absoluten Zahlen des Berichtszeitraumes 01-09/2012 anhand nachstehender Gegenüberstellung wie folgt dar: (Zahlen jeweils in TEUR)30.09.2010 31.12.2010 30.09.2011 31.12.2011 30.09.2012 Umsatzerlöse ¹) 8.401 11.203 8.472 11.321 8.370 EBIT DA 6.165 ²) 8.423 ²) 6.074 ²) 8.487 ²) 5.996 ²) EBIT 3.674 ²) 4.928 ²) 3.594 ²) 4.893 ²) 3.512 ²) Cashflow 3.368 ²) 4.476 ²) 3.761 ²) 5.038 ²) 3.758 ²) Überschuss 1.149 ²) 1.368 ²) 1.295 ²) 1.602 ²) 1.345 ²)¹) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten ²) incl. DSCB - Zahlungen Die neuerliche Steigerung sowohl des operativen Ergebnisses als auch des Periodenüberschusses nach DSCB-Aufwand ist dem um 1,3% reduzierten Gesamtaufwand (EUR 6,77 Mio.) geschuldet. Bedingt ist diese Entwicklung in erster Linie durch ein abermals und zwar um 5,8% verbessertes Zinsergebnis als Folge verminderter Bankverbindlichkeiten in Verbindung mit moderaten Investitionsausgaben bei gleichzeitig günstigen Refinanzierungsbedingungen. Das Instandhaltungsbudget bewegt sich auf Vorjahresniveau, wobei wie in den Vorjahren alle zur Aufrechterhaltung eines zeitgemäßen und nachfragegerechten Gesamtzustandes erforderlichen Maßnahmen zeitnah und fachgerecht zur Ausführung gebracht wurden. Insofern besteht auch keinerlei Instandhaltungs- bzw. Reparaturstau. Der aufgrund noch vorhandener steuerlicher Verlustvorträge im Rahmen der Mindestbesteuerung ermittelte voraussichtliche Steueraufwand des Jahres 2012 ist mit TEUR 22 anteilig berücksichtigt. Der Im Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode nochmals um 8% erhöhte Nettoaufwand für die übernommenen Pensionsverpflichtungen (TEUR 404) ist zum einen auf die erneut vorgenommene Bewertungsanpassung in den DSCB-Pensionsverpflichtungen zurückzuführen. Diese wurde anteilig in Höhe des 5fachen (TEUR 205) und damit um TEUR 164 höher als nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) gesetzlich mindestens vorgeschrieben (1/15) vorgenommen. Zum anderen geht die Verschlechterung des DSCB-Nettoaufwandes auf ein geringeres Rückstellungs-Auflösungspotential infolge einer rückläufigen Sterblichkeit zurück. Unter Einbeziehung des angefallenen Gesamtkostenaufwandes beläuft sich der Periodenüberschuss für die ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres auf über EUR 1,3 Mio.. Damit wird sowohl das bekanntermaßen hohe Vorjahresergebnis nochmals um 3,9% als auch die anteilige Planvorgabe deutlich um 17,8% übertroffen. Der Cashflow konnte sowohl mit als auch ohne Einbeziehung der DSCB-Zahlungen auf dem hohen Vorjahresniveau von ca. EUR 3,8 Mio. bzw. EUR 4,1 Mio. stabil gehalten werden, was einem Wert pro Aktie von EUR 0,96 bzw. EUR 1,06 entspricht. Bei detaillierter Gegenüberstellung mit den entsprechenden Vorjahreszahlen ergibt sich demzufolge der nachstehende Kennzahlenvergleich:01- 09 / 2012 01- 09 / 2011 Veränderung TEUR TEUR in % Gesamtleistung 8.515 8.523 ./.0,1 EBIT DA ¹) + 6.400 + 6.448 ./.0,7 Abschreibungen ./. 2.484 ./. 2.481 + 0,1 EBIT¹) + 3.916 + 3.968 ./.1,3 Zinsergebnis ./. 2.145 ./. 2.277 + 5,8 Ertragsteuern ./. 22 ./. 21 + 5,0 Ergebnis operativ¹) + 1.749 + 1.669 + 4,8 Nettoaufwand DSCB ./. 404 ./. 374 ./.8,0 Periodenüberschuss nach DSCB + 1.345 1.295 + 3,9 Cashflow¹) 4.146 4.144 ----¹) ohne DSCB Nach derzeitigem Kenntnisstand sind rückstellungsrelevante Risiken weder bekannt noch erkennbar. Auch stehen bis Jahresende keine weiteren Mietverträge zur Verlängerung an, demzufolge wir für die verbleibenden restlichen Wochen des Jahres 2012 von einem weiterhin plankonformen Geschäftsverlauf und damit einer hohen Planungssicherheit von Umsatz und Ergebnis ausgehen. So erwarten wir für das gesamte Wirtschaftsjahr bei Umsatzerlösen von EUR 11,1 Mio. bis EUR 11,2 Mio. einen Jahresüberschuss in einer Bandbreite von EUR 1,4 bis EUR 1,5 Mio. nach Steuern und nach Verbuchung des Nettoaufwandes aufgrund der DSCB Pensionsleistungen. Damit kann die in der diesjährigen Hauptversammlung kommunizierte Jahresgewinnprognose nachhaltig bestätigt werden. Die aus heutiger Sicht prognostizierte Realisierung des kommunizierten Ergebniszieles sollte uns zudem in die Lage versetzen, eine wiederum angemessene Dividendenzahlung an unsere Aktionäre vornehmen zu können, wobei eine Ausschüttung in Vorjahreshöhe angestrebt wird. Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war im Berichtszeitraum auch unter Berücksichtigung der bis 09/2012 im Umfang von EUR TEUR 340 getätigten und aus Eigenmitteln finanzierten Investitionen (nachträgliche Herstellungskosten Gebäude 08a und Parkhaus, Betriebs- und Geschäftsausstattung) dank einer unverändert soliden Liquiditätsausstattung mit kurzfristig abrufbaren Kreditlinien in angemessener Größenordnung jederzeit gewährleistet. Sofern möglich werden sämtliche Rechnungen nach wie vor unter Ausnutzung des Skontoabzugs beglichen. Im laufenden Geschäftsjahr stehen keine weiteren Darlehen mehr zur Konditionen-anpassung an. Die derzeit nach wie vor äußerst attraktive Kapitalmarktverfassung haben wir dazu genutzt, die im Jahr 2013 in der Zinsbindung auslaufenden Darlehen im Rahmen von Forward-Kontrahierungen teilweise bereits vorzeitig zu prolongieren. Danach wird sich der durchschnittliche Zinssatz weiter auf 4,55% (per 12/2011: 4,66%) reduzieren. Wir sind bestrebt, kurzfristig auch die restlichen Konditionenanpassungen des Jahres 2013 im Umfang von EUR 4,75 Mio. vorzeitig verbindlich zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang gehen wir davon aus, nicht nur die durchschnittliche Zinsbelastung aus allen aufgenommenen Darlehen weiter vermindern, sondern insbesondere auch das Zinsänderungsrisiko ausschalten und damit die Kalkulationsbasis und Planbarkeit künftiger Ergebnisprognosen wesentlich stabilisieren zu können. Im Rahmen von unmittelbar zeitanschließend umsatz- und ergebniswirksamen Nachvermietungen konnten Lagerflächen in den Gebäuden 38 Ost und 44 im Umfang von annähernd 5.400 m² langfristig an bekannte und bonitätsmäßig solvente Mieterunternehmen platziert werden. Die dabei erzielten Mietpreise liegen geringfügig über den bisherigen Konditionen. Im Rahmen der erstmaligen Vermietung erfolgt derzeit der nutzergerechte Ausbau des bisher im veredelten Rohbaustadium befindlichen Staffelgeschosses von Gebäude 8a. Im Zusammenhang mit den getätigten Vermietungen werden voraussichtlich Maßnahmenkosten in Höhe von insgesamt circa TEUR 200 anfallen und vollumfänglich aus der verfügbaren freien Liquidität finanziert. Des Weiteren haben wir am Gebäude 10 eine energetische Sanierungsmaßnahme mit einem Investitionsaufwand von ca. TEUR 300 beauftragt. Ansonsten stehen derzeit betraglich bedeutendere Investitionsvorhaben vorbehaltlich konkreter Nachfragen und entsprechend verbindlicher Vorvermietungen nicht an. Insofern werden wir den frei verfügbaren Cashflow auch weiterhin zu einem beschleunigten Abbau der Verbindlichkeiten verwenden. Das in der Befristung per 04/2013 auslaufende Mietvertragsverhältnis mit SPORT 1 GmbH (Gebäude 30), einem Unternehmen des Constantin Medien Konzerns, befindet sich seit geraumer Zeit in intensiven Verhandlungen. Wir gehen davon aus, dass diese kurzfristig ebenso erfolgreich abgeschlossen werden können wie dies bereits bei der Firma Janus TV für die Verlängerung von zwei Etagen per 01/2013 im Gebäude 6.12 geschehen ist. Zu unserem Leidwesen ist der Verfahrensfortgang in der Behandlung des seitens der Gemeinde Ismaning beschlossenen neuen Bebauungsplanes Nr. 29c, der die Erweiterung des Gewerbegebietes 'AGROB Medien- und Gewerbepark' nach Süden zum Inhalt hat, zuletzt nur äußerst schleppend und zögerlich vorangekommen. Zurückzuführen ist dies insbesondere auf eine in dieser Dimension so nicht erwarteten Komplexität im Detail und auf behördenseits unerwartet zusätzlich geforderte Untersuchungen. Bei diesen behördlich angeordneten Maßnahmen handelt es sich einerseits um die Erstellung eines Verkehrsgutachtens sowie andererseits um die Durchführung einer artenschutzrechtlichen Prüfung. Auch wenn uns die zügige Abarbeitung zugesagt wurde und zwischenzeitlich die noch erforderlichen weiteren Vorarbeiten wie die Vorbereitung eines städtebaulichen Vertrages geleistet werden können, kann nach derzeitigem Kenntnisstand der ursprünglich angedachte Zeitplan nicht mehr eingehalten werden. Demzufolge ist nach derzeitigem Kenntnisstand davon auszugehen, dass sich die Erlangung der Rechtskraft für die zusätzlichen Baurechte bis in das erste Halbjahr 2013 hinein verzögern wird. Ismaning, im November 2012 Der Vorstand 19.11.2012 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. 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