 AGROB Immobilien AGIsmaningJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014Lagebericht 1. Januar bis 31. Dezember 2014Bilanz zum 31. Dezember 2014Aktiva scroll
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014scroll
Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014scroll
Eigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2014scroll
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2.314.000 Stamm-Stückaktien Anhang zum Jahresabschluss 31.12.20141. Allgemeine AngabenDer Jahresabschluss der AGROB Immobilien AG zum 31.12.2014 ist nach dem 3. Buch des Handelsgesetzbuches und nach den Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. 2. Bilanzierungs- und BewertungsgrundsätzeDas Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellkosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen. Die Finanzanlagen sind mit dem Nennwert angesetzt. Der Ansatz der sonstigen Vermögensgegenstände sowie von Kassenbestand und Bankguthaben entspricht dem Nominalwert. Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbare, langfristig fällige Verpflichtungen werden mit dem von der Deutschen Bundesbank gemäß RückAbzinsV ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben Jahre abgezinst. Bei den Pensionsrückstellungen wurde entsprechend § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal eine Restlaufzeit von 15 Jahren zugrunde gelegt. Die Pensionsrückstellungen wurden anhand eines versicherungsmathematischen Gutachtens der Heubeck AG gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB mit einem Rechnungszinsfuß von 4,53 % p.a. unter Anwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst, die von der Deutschen Bundesbank ermittelt und bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung der Rückstellungen betragen die Zinssätze für 2014 je nach Restlaufzeit 2,80 - 3,45 %. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt; ggf. unter Berücksichtigung erforderlicher Zinsabgrenzungen. Für den sich ergebenden Saldo an aktiven latenten Steuern wurde in Ausübung des handelsrechtlichen Wahlrechts (§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB) ein Aktivposten nicht gebildet. Für den Ausweis der in den Umsatzerlösen enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen wurde die Bruttodarstellung gewählt. Erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen werden als Umsatzerlöse ausgewiesen, die damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen werden unter der jeweiligen Aufwandsposition ausgewiesen. Derivative Finanzinstrumente werden einzeln mit dem Marktwert am Stichtag bewertet. Sind die Voraussetzungen zur Bildung von Bewertungseinheiten erfüllt, werden die Sicherungs- und Grundgeschäfte zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst. Zur bilanziellen Abbildung wird dabei die sog. Einfrierungsmethode angewandt. 3. AnlagevermögenDie Entwicklung des Anlagevermögens wird nachfolgend dargestellt. Für Geringwertige Wirtschaftsgüter erfolgt die Bildung eines Sammelpostens, der über eine Nutzungsdauer von fünf Jahren linear abgeschrieben wird. Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2014scroll
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4. Umlaufvermögenscroll
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig. 5. Gezeichnetes KapitalDas Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00. Es ist eingeteilt in
Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen. Gemäß § 4 Nr. 4 der Satzung in der Fassung vom Juni 2012 beträgt das Genehmigte Kapital € 5.000.000,00. Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 21. Juni 2015 gegen Bareinlage einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu € 5.000.000,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2010/I). Das Verhältnis zwischen den neuen Stammaktien und den neuen Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen, wie es vor der betreffenden Kapitalerhöhung bestanden hat. Seit einer internen Umstrukturierung im Teilkonzern der UniCredit Bank AG, München, im Jahre 2001 werden die Aktien unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 100 %iger Tochtergesellschaft HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehalten. Die Stimmrechte sind nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG darüber hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen. Mit gleichlautenden Schreiben vom Dezember 2004 wurden wir seitens der UniCredit Bank AG sowie der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG dahingehend informiert, dass mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende für das Jahr 2003 das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen ist. Dies hat zur Folge, dass der mittelbare bzw. unmittelbare Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft nunmehr 75,02 % beträgt. Die UniCredit S.p.A. mit Sitz in Rom/Italien hat der AGROB Immobilien AG gemäß §§ 21 Abs. 1 und 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG am 22.11.2005 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil 75,02 % beträgt. Die AGROB Immobilien AG wird über den Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, München, in den Konzernabschluss der UniCredit S.p.A., Rom, Italien, einbezogen. Der Konzernabschluss der UniCredit S.p.A., Rom, Italien, ist beim Handelsregister (Trade and Companies Register) in Rom (Italien) erhältlich. Der Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, München, wird im Bundesanzeiger veröffentlicht. 6. Gewinnrücklagenscroll
Die Einstellung in die gesetzliche Rücklage ist gemäß § 150 Abs. 2 AktG wie folgt berechnet: scroll
Durch Beschluss der Hauptversammlung am 02.07.2014 ist gemäß § 19 Abs. 3 der Satzung in der Fassung vom Juli 2014 in die gesetzliche Rücklage der zwanzigste Teil des um einen Verlustvortrag aus dem Vorjahr geminderter Jahresüberschuss einzustellen, bis die gesetzliche Rücklage und die Kapitalrücklagen nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Handelsgesetzbuchs zusammen den fünften Teil des Grundkapitals (20% des Grundkapitals) erreichen oder wieder erreicht haben. 7. Bilanzgewinnscroll
8. Rückstellungenscroll
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen mit T€ 4.001 betreffen Pensionsverpflichtungen (Direktzusagen) für ehemalige AGROB Immobilien AG-Mitarbeiter. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren ("Projected Unit Credit"-Methode) mit einem Rechnungszins von 4,53 % und einem Rententrend von 1,5 %. Als Rechnungszins wurde der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten sieben Jahre verwendet (Bundesbankzins), der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Es wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde gelegt. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf den 01.01.2010 erstmalig nach § 253 Abs. 2 HGB in der Fassung des BilMoG. Im Vergleich zur Bewertung zum 31.12.2009 nach dem steuerlichen Teilwertverfahren ergab sich daraus ein Unterschiedsbetrag von insgesamt € 821.400. Gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wären in jedem Geschäftsjahr bis spätestens 31.12.2024 davon mindestens 1/15, dies entspricht einem Betrag von € 54.760, zuzuführen gewesen. Bedingt durch die Zuführungen zum 31.12.2010 mit € 164.280 (= 3/15 des Unterschiedsbetrages), zum 31.12.2011 mit € 273.800 (= 5/15 des Unterschiedsbetrages) und zum 31.12.2012 mit € 383.320 (= 7/15 des Unterschiedsbetrages) ist der Unterschiedsbetrag bereits voll zugeführt. Die sonstigen Rückstellungen betreffen mit T€ 138 Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, mit T€ 140 Rückstellungen aus dem Personalbereich, mit T€ 42 das Umweltrisiko Trier-Ehrang, mit T€ 210 Aufwendungen für unterlassene Instandhaltung, die im Folgejahr innerhalb von drei Monaten nachgeholt wird, sowie Übrige mit T€ 107. Die sonstigen Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst, die von der Deutschen Bundesbank gemäß RückAbzinsV bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung der Rückstellungen im Geschäftsjahr 2014 betragen die Zinssätze je nach Laufzeit 2,80 % bis 3,45 %. 9. Verbindlichkeitenscroll
10. Sonstige finanzielle Verpflichtungenscroll
In den sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen sind Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 23 enthalten. Der Nutzung eines Teils unseres Fuhrparks und der Gebäudetechnik liegen Operating-Leasingverträge zugrunde. Dies trägt auch zur Verringerung der Kapitalbindung bei und belässt das Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Die Leasingverträge haben noch eine Restlaufzeit von bis zu sechs Jahren und führten 2014 zu einem Leasingaufwand von T€ 84. 11. Umsatzerlösescroll
Die Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG betreffen Mieten sowie Mietnebenkosten und Pachten aus der Vermietung und Verpachtung eigenen Grundbesitzes in Ismaning. 12. Sonstige betriebliche Erträgescroll
13. Personalaufwandscroll
Mitarbeiter (Jahresdurchschnitt)Ermittlung nach § 285 Nr. 7 i. V. m. § 267 Abs. 5 HGB scroll
14. Abschreibungen auf SachanlagenDie Abschreibungen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 10 erhöht. Die Abschreibungen enthalten keine außerplanmäßigen Beträge. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der in 2014 berücksichtigten Abschreibung der im März 2014 fertiggestellten Aus- und Umbauten im Gebäude 22. 15. Sonstige betriebliche AufwendungenDiese beinhalten hauptsächlich Reparaturen, Kosten für Versicherungen, Rechts- und Beratungskosten sowie Energie- und allgemeine Verwaltungskosten. Sie haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 73 vermindert. 16. Zinsen und ähnliche AufwendungenDie Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 278 gesunken und betreffen im Wesentlichen Zinsaufwendungen für die Fremdfinanzierungen für Bauinvestitionen. Im Zinsaufwand sind die folgenden Beträge aus der Aufzinsung von Rückstellungen enthalten: scroll
17. Ergebnis der gewöhnlichen GeschäftstätigkeitDas Ergebnis liegt mit T€ 2.178 um T€ 353 über dem Vorjahresergebnis von T€ 1.825. 18. Jahresüberschuss/BilanzgewinnFortführung gem. § 158 AktG: scroll
19. Derivative FinanzinstrumenteZur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG, Bregenz, wurden mit der Internationales Bankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen, 2009 und 2010 folgende Zinsswaps abgeschlossen (Buchstabe a. bis c.): scroll
Der in der Laufzeit zum 30.12.2015 endende Zinsswap mit einem Nominalbetrag von T€ 1.300 und einem Festzins von 3,40% (Buchstabe a.) wurde mit Abschlussdatum 28.07.2014 durch den Zinsswap mit einem Nominalbetrag von T€ 975 und einem Festzins von 1,50% (Buchstabe d.) vorzeitig prolongiert. Der von der Internationales Bankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen, bestätigte beizulegende negative Zeitwert (T€ -173) zum 31.12.2014 wurde anhand der "Mark-to-Market-Methode" auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der bestehenden Immobiliendarlehen als Grundgeschäft für die abgeschlossenen Zinsswaps war keine spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG, Bregenz, wurde mit der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG, Bregenz, 2010 folgender Zinsswap abgeschlossen: scroll
Der von der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG, Bregenz, bestätigte beizulegende negative Zeitwert (T€ -239) zum 31.12.2014 wurde anhand der "Mark-to-Market-Methode" auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der bestehenden Immobiliendarlehen als Grundgeschäft für den abgeschlossenen Zinsswap war keine spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). 20. Latente SteuernZum 31.12.2014 errechneten sich latente Steuern aus abweichenden Wertansätzen in der Steuerbilanz im Wesentlichen bei den Gebäuden im Sachanlagevermögen, bei den Rückstellungen für Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen und den sonstigen Rückstellungen in Höhe von per saldo T€ 670 als Aktivüberhang. Zum Abschlussstichtag bestehen keine körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge mehr. Aufgrund des ausgeübten Wahlrechts, auf den Ansatz eines sich ergebenden Saldos aktiver latenter Steuern zu verzichten, wurde weder zum 31.12.2013 noch zum 31.12.2014 ein solcher Bilanzposten angesetzt. 21. Honorar Abschlussprüferscroll
22. Ergänzende ErläuterungenErläuterungen zur KapitalflussrechnungDer in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, d.h. Kassenbestand, Schecks sowie Guthaben bei Kreditinstituten, von T€ 857 (Vorjahr: T€ 60) abzüglich täglich fälliger Bankverbindlichkeiten in Höhe von T€ 0 (Vorjahr: T€ 204). Erläuterungen zum EigenkapitalspiegelGesetzliche sowie satzungsmäßige Ausschüttungssperren bestehen nicht. 23. Organe der GesellschaftVorstandDipl. - Oec. Stephan Fuchs, TettnangMitglieder des AufsichtsratesKarlheinz Kurock, MünchenVorsitzender First Vice President der UniCredit Global Business Service GmbH, München Herr Kurock gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an:
Herr Kurock ist Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von folgenden Wirtschaftsunternehmen:
Daniela Bergdolt, Münchenstellvertretende Vorsitzende Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V. Frau Bergdolt gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. Thomas Breiner, OberneuchingMitarbeiter der UniCredit Bank AG, München Herr Breiner gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an, noch ist er Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. *Peter Mittelhäuser, IngolstadtKaufmännischer Angestellter Herr Mittelhäuser gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. *Dieter Rath, OberneuchingermoosTechnischer Angestellter Herr Rath gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. Peter Weidenhöfer, BaldhamLeiter des Bereichs "Real Estate" der UniCredit Bank AG und Vorstand der HVB Immobilien AG, München Herr Weidenhöfer gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an:
Herr Weidenhöfer ist kein Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. 24. Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des VorstandsDie Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats richtet sich nach § 14 Abs. 1 bis 3 der Satzung. Sie besteht aus einer Grundvergütung und einer Vergütung für die jeweilige Tätigkeit im Prüfungs- und/oder Personalausschuss. Die Bezüge der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder stellen sich 2014 wie folgt dar: scroll
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Der Vorstandsbezug in 2014 gem. § 285 Nr. 9a HGB beträgt € 331.563,92. Er gliedert sich in einen erfolgsunabhängigen Teil von € 179.548,12 (Festbezug), einen erfolgsbezogenen Teil von € 139.600,00 (Tantieme) und einen Sachbezugsteil von € 12.415,80. Eine Pensionszusage ist nicht erteilt. Ferner sind in den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Rückstellungen für ehemalige Vorstände und deren Hinterbliebene (5 Personen) zum 31.12.2014 in Höhe von € 2.726.022,00 enthalten. Die laufenden Versorgungsbezüge dieser Personen betrugen 2014 insgesamt € 327.251,52. 25. Entsprechenserklärung Deutscher Corporate Governance Kodex gem. § 161 AktGDie nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde abgegeben und der Öffentlichkeit unter dem Datum 22.12.2014 auf der Internetseite der Gesellschaft unter http://www.agrob-ag.de/news/docs/Entsprechenserklaerung2014.pdf dauerhaft zugänglich gemacht.
Ismaning, den 27. Februar 2015 Der Vorstand Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014
I. Geschäft und RahmenbedingungenI.1 Überblick über den GeschäftsverlaufGesamtwirtschaftliche RahmenbedingungenNach einem verheißungsvollen, durchweg positiven Start mit einem unerwartet starken Wachstum zum Jahresbeginn kam es 2014 im Zuge der diversen Krisenherde in der Welt und der Eintrübung der konjunkturellen Perspektiven in einigen Ländern im weiteren Jahresverlauf auch in Deutschland zu einer wirtschaftlichen Abkühlung des ehemals breit angelegten Aufschwungs. Infolge dessen wurde die Wachstumsprognose von ursprünglich 1,8% auf 1,2% zurückgenommen. Mit dem letztendlich erreichten und in dieser Größenordnung nicht mehr erwarteten Wachstum des Bruttoinlandsproduktes (BIP) als Wertmaßstab aller hergestellten Güter und Dienstleistungen von 1,6% im Jahresdurchschnitt 2014 hat sich die deutsche Wirtschaft insgesamt als stabil erwiesen. Zu diesem erfreulichen Ergebnis hat insbesondere das dynamische und in dieser Dimension nicht erwartete Wachstum des IV. Quartals beigetragen. Damit ist es trotz eines nachlassenden Wachstums der Weltwirtschaft, der unverändert bestehenden strukturellen Probleme in Europa sowie der diversen geopolitischen Krisenherde gelungen, die mit 0,1% bzw. 0,4% sehr viel moderateren Wachstumsraten in den beiden vorangegangenen Jahren zu übertreffen und auf einen leicht beschleunigten Wachstumskurs zurück zu kehren. Erfreulicherweise konnten fast alle Wirtschaftsbereiche zur Belebung und damit zur Steigerung des BIP beitragen. Dabei konnte die deutsche Wirtschaft wie bereits im Vorjahr insbesondere von einer starken Binnennachfrage profitieren, das Wachstum wurde erneut maßgeblich von den Konsumausgaben sowohl des privaten als auch des öffentlichen Sektors getragen. Erfreulicherweise legte trotz der Unsicherheit über die weitere konjunkturelle Entwicklung und trotz des Stimmungswechsels aufgrund der politischen Krisen nach Jahren der Stagnation auch die Investitionsbereitschaft zu. Dies betrifft sowohl die Ausrüstungsinvestitionen in Maschinen und Gebäude als auch im Besonderen die durch die milde Witterung in den Wintermonaten und das niedrige Zinsniveau begünstigten Bauinvestitionen. Der deutsche Arbeitsmarkt entwickelte sich im Berichtsjahr mit einem neuerlichen Beschäftigungsaufbau um 370.000 Personen weiter günstig. Dabei nahm die Erwerbstätigkeit im Berichtsjahr trotz des schwierigen Umfelds in nahezu allen Wirtschaftszweigen zu und erreichte mit 42,7 Mio. Erwerbstätigen im achten Jahr in Folge einen neuen Beschäftigungsrekord. Dank eines erneut hohen Steueraufkommens und steigenden Sozialbeiträgen infolge wachsender Beschäftigung bei gleichzeitig zunehmenden Löhnen konnten die Gebietskörperschaften Bund, Länder und Gemeinden ebenso wie die Sozialversicherungen ihren eingeschlagenen Konsolidierungskurs im Berichtsjahr weiter fortsetzen. Danach beendete der Staatssektor das Jahr 2014 mit dem zweithöchsten Finanzierungsüberschuss seit der deutschen Vereinigung. Mit einer am Bruttoinlandsprodukt gemessenen Überschussquote von 0,4% (Vorjahr: Defizitquote 0,1%) kann der Staatssektor damit nicht nur einen mehr als ausgeglichenen Haushalt vorweisen, sondern darüber hinaus gleichzeitig den im Maastricht-Vertrag vereinbarten Referenzwert von maximal 3% für die jährliche Nettoneuverschuldung deutlich unterbieten. BranchenentwicklungUnsere letztjährig geäußerte Einschätzung, dass die Voraussetzungen für eine anhaltend positive Grundstimmung auf den deutschen Immobilienmärkten gegeben sind, hat sich als zutreffend erwiesen. Trotz einiger Risiken waren durchweg optimistische Perspektiven und die Aussicht auf nach wie vor prosperierende Immobilienmärkte auch beherrschende Themen der letztjährigen Fachmesse "EXPO Real", mit knapp 37.000 Teilnehmern die größte Gewerbeimmobilien-Messe Europas. Als Gründe hierfür sind zum einen das anhaltend niedrige Zinsniveau und zum anderen die ungebrochen deutliche Priorisierung von Sicherheitsaspekten und die damit einhergehende Flucht in Sachwert-Investitionen bei gleichzeitig fehlenden oder vergleichsweise unattraktiven Anlagealternativen zu nennen. So konnte der Flächenumsatz in den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren dank eines umsatzstarken Schlussquartals um 3% auf gut drei Millionen-Quadratmeter gesteigert werden. Dabei haben sich die Teilmärkte mit Zuwächsen in Hamburg, Berlin, Stuttgart und München und Umsatzrückgängen in Frankfurt und Düsseldorf erneut recht unterschiedlich entwickelt. Die bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Entwicklung von abnehmenden Leerstandsquoten setzte sich auch im Berichtsjahr unverändert fort. So sank diese infolge der vergleichsweise geringen Neubautätigkeit, der zuletzt guten Vermietungsergebnisse sowie des Marktaustrittes von ungenutzten oder abgerissenen Flächen weiter auf durchschnittlich 6,7% (Vorjahr: 7,7%). Dennoch ist bis auf das nach wie vor priorisiert nachgefragte Spitzensegment, in dem teilweise Knappheiten anzutreffen sind, in der Breite des Marktes bei Leerstandsflächen im Umfang von sechs Millionen-Quadratmeter in den Top-Standorten ein nach wie vor ausreichendes Angebot vorhanden. Dabei lagen mit wenigen Ausnahmen sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten leicht über dem jeweiligen Niveau des Vorjahres. Der gewerbliche Investmentmarkt zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von ca. € 40 Mrd. und einem Zuwachs von 30% gegenüber Vorjahr im abgelaufenen Jahr 2014 äußerst dynamisch. Damit wurde im Berichtsjahr so viel investiert wie seit 2007 nicht mehr. Dabei profitierte der Investmentmarkt in erheblichem Umfang von der durch das niedrige Zinsniveau befeuerten Suche nach lohnenden Anlageobjekten. Dabei stellten Büroimmobilien mit einem Anteil von über 50% erneut die stärkste Asset-Klasse dar, gefolgt von Handels- und Logistikimmobilien. Infolge der ungebrochenen Nachfrage nach guten und sicheren Anlageprodukten gab die durchschnittliche Bruttorendite weiter auf 4,58% nach, mit einer Spanne in den einzelnen deutschen Immobilienzentren von 4,0% in München bis jeweils 5,10% in Köln und Stuttgart. Das Investitionsverhalten der Marktteilnehmer war zwar erneut von Risikoaversion und einem ausgeprägten Sicherheitsbedürfnis geprägt, in zunehmender Ermangelung der bevorzugten Core-Objekte war im Zeitablauf jedoch eine wachsende Risikobereitschaft der Anleger feststellbar. Gewerbeimmobilienmarkt MünchenDank eines umsatzstarken IV. Quartals konnte der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München mit einem Flächenumsatz von 620.000 m2 das Vorjahresergebnis um 4% übertreffen. Trotz dieser erfreulichen Umsatzleistung war dabei wie im Jahr zuvor deutlich zu spüren, dass viele Unternehmen im Hinblick auf Flächenexpansion und Standortverlagerung zögerlich und abwartend agieren. Die Gründe für die in den Unternehmen vorherrschende Zurückhaltung liegen in der durch politische Krisen und kriegerische Auseinandersetzungen verursachten allgemeinen Verunsicherung. Zudem waren die Impulse der konjunkturellen Entwicklung weiterhin zu schwach und die Zweifel an deren Nachhaltigkeit offensichtlich, um auf breiter Front Kapazitätsausweitungen auszulösen. So blieb die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse mit 735 Kontrakten auf dem niedrigen Vorjahresniveau, wobei insbesondere das kleinteilige Flächensegment bis 500 m2 ebenso wie das Großflächensegment ab 5.000 m2 Rückgänge hinnehmen mussten. Obwohl sich die Vermietungsumsätze erneut unterhalb des langjährigen Durchschnitts bewegten, konnte im Jahresverlauf in erheblichem Maße Leerstand abgebaut werden. Das Gesamtflächenangebot - d. h. aktueller Flächenleerstand zzgl. der innerhalb der nächsten 12 Monate beziehbaren und noch nicht vorvermieteten Flächenpotentiale - betrug zum Jahresende 1,16 Mio.m2 , dies entspricht bei einem registrierten Flächenbestand im Stadtgebiet München sowie in den Umlandgemeinden von 22,8 Mio. m2 (Vorjahr: 22,7 Mio. m2 ) einer Leerstandsquote von 5,1% (Vorjahr: 6,1%). Ursächlich sind hierfür neben einem erneut geringen Fertigstellungsvolumen aufgrund restriktiver Projektentwicklungen die nach wie vor sehr hohe Vorvermietungsquote der neu auf den Markt kommenden Flächen sowie vereinzelte Umnutzungen von Bürogebäuden in Wohnraum oder Beherbergungsbetriebe. Damit wurden auf dem Münchner Büromarkt seit dem Jahr 2010 ca. 550.000 m2 Leerstand abgebaut, die Leerstandsquote reduzierte sich um ca. 3%-Punkte. In einzelnen Lagen - vornehmlich in den zuletzt stark nachgefragten, zentralen innerstädtischen Teilmärkten, auf die 76% der gesamten Vermietungsleistung entfielen - gibt es bereits kaum mehr ein kurzfristig verfügbares Angebot an größeren Flächen. Dies hinderte Unternehmen zuletzt verstärkt daran, schnell auf neue Bedarfssituationen reagieren zu können. Der Leerstandsrückgang der letzten Jahre ging einher mit einer kontinuierlichen, teilweise erheblichen Steigerung der Durchschnitts- und Spitzenmieten im Zeitraum 2010-2013. Während sich die Spitzenmiete auch im Jahr 2014 weiter auf € 34,50 pro m2 erhöht hat (Vorjahr: € 32,70 pro m2 ), hat sich die Durchschnittsmiete aufgrund eines höheren Anteils von Vermietungen im kostengünstigeren Umland leicht auf € 14,91 pro m2 (Vorjahr: 15,28 pro m2 ) ermäßigt. Demgegenüber konnten die Zentrumslagen nochmals leicht auf € 16,46 pro m2 zulegen (Vorjahr: € 16,30), Ausdruck der anhaltenden Attraktivität dieses Teilmarktes. Der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt ist bei Investoren weiterhin im besonderen Maße gefragt. Danach haben Anleger im Jahr 2014 insgesamt über € 5,1 Mrd. in Büros-, Hotels- und Ladenflächen in München investiert und damit um 8% mehr als im Vorjahr und viermal so viel wie noch im Jahr 2009. Treiber dieses auf Rekordhöhe befindlichen Transaktionsvolumens sind zum einen die hohe verfügbar Liquidität im Markt und der Mangel an anderen Investmentmöglichkeiten sowie zum anderen das für München mit seinem breiten Branchenmix und seiner über viele Jahre unter Beweis gestellten Stabilität und Sicherheit prognostizierte anhaltende Wachstum. Auf Käuferseite prägten wie im Vorjahr insbesondere Immobilienfonds und Versicherungen das Transaktionsgeschehen, wobei das Segment der Büroimmobilien mit einem Anteil von über 60% des investierten Kapitals abermals die präferierte Immobilienklasse darstellte. Aber auch Hotelimmobilien haben in der Gunst der Investoren deutlich zulegen können. Insbesondere bei betraglich bedeutenden Ankäufen stand unverändert das Core-Segment im Mittelpunkt des Interesses von Investoren. Aber auch gute Standorte außerhalb dieses Segments haben bei betraglich moderaten Transaktionen weiter an Bedeutung zugenommen. Dies sowohl als Folge der begrenzten Verfügbarkeit von Core-Objekten als auch als Indiz für die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren. Als Fazit lässt sich für den gewerblichen Immobilienmarkt der Metropolregion München feststellen, dass diese im Berichtsjahr ihre Attraktivität als begehrter Standort für Beschäftigung und Freizeit behaupten konnte und sich insofern zunehmend als globaler Investitionsstandort etabliert. Hierfür spricht auch das nach wie vor hohe Interesse ausländischer Investoren, die mit einem Anteil von 29% (Vorjahr: 37%) am Transaktionsvolumen partizipierten. Dabei konnte zuletzt eine verstärkte Aktivität von Investoren aus dem asiatischen Raum beobachtet werden. I.2 Geschäftstätigkeit und GeschäftsfelderDie heutige AGROB Immobilien AG reicht in ihren Ursprüngen bis in das Gründungsjahr 1867 zurück. Ihre zahlreichen Ziegelfabriken waren als Baustofflieferanten maßgeblich am Ausbau der Stadt München beteiligt. Später zählte die AGROB Immobilien AG bis zum Verkauf sämtlicher operativer Beteiligungsgesellschaften im Jahre 1992 an die Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG (DSCB) zu den bedeutendsten Herstellern von hochwertigen Fliesen- und Keramikprodukten in Deutschland. In der Spitze wurden im Konzern annähernd 2.000 Mitarbeiter beschäftigt. Die Fliesenproduktion in Ismaning, nunmehr Sitz der Gesellschaft, wurde bereits im Jahre 1990 eingestellt. Beginnend 1993 hat man angefangen, den wertvollen, in Ismaning nördlich vor den Toren Münchens gelegenen Grundbesitz von über 380.000 m2 einer neuen, zukunftsträchtigen Nutzung zuzuführen. Heute ist die AGROB Immobilien AG ein bevorzugt in den Geschäftsfeldern
tätiges Unternehmen und betreibt in Ismaning einen Medien- und Gewerbepark. Auf diesen hinsichtlich Lage und Infrastruktur hochinteressanten Standort konzentrieren sich derzeit sämtliche Aktivitäten der Bewirtschaftung und Entwicklung. Die Fokussierung auf den vergleichsweise interessanten Regionalmarkt München, die klare strategische Ausrichtung auf die Nutzungsart "Gewerbeimmobilie" mit dem Schwerpunkt Medienunternehmen und die hohe Transparenz sind ebenso tragende Elemente der Unternehmensphilosophie wie die seit Jahren unter Beweis gestellte Bewirtschaftungskompetenz. Insofern verfügt die AGROB Immobilien AG seit Jahren über ein insgesamt stimmiges und zielführendes Geschäftsmodell und besetzt mit der präzise definierten regionalen und sektoralen Ausrichtung eine perspektivisch interessante Marktnische. Damit ist sie in der Lage, auf der Basis einer soliden Finanzierungsstruktur nachhaltig stabile positive Cashflows zu erwirtschaften. Das vollständig glasfaservernetzte AGROB Areal mit den hochmodernen Antennen- und Fernmeldeanlagen, den Produktionsstudios sowie den Sendekapazitäten hat dabei insbesondere in den Themenbereichen "Sport" und "Teleshopping" eine herausragende Position in Deutschland inne. Namhafte, überregional bekannte und bedeutende Firmen aus den Mediensegmenten Rundfunk und Fernsehen, Film- und TV-Produktion sowie dem Printbereich haben zum Teil seit vielen Jahren den AGROB Medien- und Gewerbepark als "ihren" Standort gewählt. Beispielhaft zählen hierzu - um nur einige wesentliche Mieterunternehmen zu nennen - Antenne Bayern, Constantin Medien AG, FUNKE Zeitschriften Service (ehemals WAZ Zeitschriftenverlag), Home Shopping Europe, PLAZAMEDIA, Janus TV, ARRI Rental Deutschland sowie Sport1 (ehemals DSF Deutsches SportFernsehen). II. Unternehmensstruktur und Corporate GovernanceII.1 UnternehmenssteuerungDas unternehmensinterne Steuerungssystem ist darauf ausgerichtet, mit branchenspezifisch geeigneten finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren und Kennzahlen den Erreichungsgrad der Unternehmensziele zutreffend wiederzugeben und mögliche Risiken frühzeitig zu identifizieren. Die mit den Kriterien "profitables Wachstum", "langfristige Mieterbindung" und "Reduzierung der Leerstandsquote" definierten betriebswirtschaftlichen Ziele werden durch die Kennzahlen Umsatz, Vermietungs- bzw. Leerstandsquote, EBIT und Cashflow abgebildet. Die nicht unmittelbar finanziell messbare, jedoch gleichermaßen wichtige Zielsetzung "Mieterzufriedenheit" wird in laufenden Kontakten mit den Geschäftsleitungen sowie den Fachabteilungen der Mieterunternehmen abgefragt. Gegebenenfalls werden konkrete Maßnahmen zu deren Steigerung eingeleitet. II.2 Organisation und VerwaltungDie bewusst schlank gehaltene Administration des Unternehmens konzentriert sich seit Jahren auf die originären Kernkompetenzen. Diese liegen in der Akquisition neuer Mieterunternehmen und der damit zusammenhängenden Entwicklung der Grundstücke durch Realisierung bestehender Baurechte einerseits sowie insbesondere in der nachhaltigen Bewirtschaftung des Immobilienbestandes und in der laufenden Betreuung und langfristigen Bindung vorhandener Mieterunternehmen andererseits. Für die darüber hinausgehenden vielfältigen Aufgaben bedient sich die Gesellschaft externer Dienstleister, mit denen zum Teil seit Jahren eng kooperiert wird. So stehen für die Beratung in bautechnischen Fragen, für die Planung und Überwachung der verschiedenen baulichen Maßnahmen sowie die laufenden Wartungs-, Instandsetzungs- und Reparaturtätigkeiten renommierte Architektur-, Fachplanungs- und Bauleitungsbüros sowie fachlich versierte und erfahrene externe Handwerksunternehmen jederzeit abrufbereit zur Verfügung. Einschließlich des Vorstandes sind insgesamt zehn Mitarbeiter dauerhaft beschäftigt, davon fünf in Teilzeitverhältnissen. Dies entspricht einem unveränderten Personalstand von 7,03 Vollzeit-Beschäftigten. Im Rahmen einer betriebsindividuellen Vereinbarung finden wesentliche Bestandteile des "Manteltarifvertrages für das private Bankgewerbe" Anwendung. Ein Betriebsrat als Mitarbeitervertretung besteht nicht. Satzungsgemäß sind in den Aufsichtsrat der Gesellschaft nach den Vorschriften des Drittelbeteiligungsgesetzes zwei durch die Arbeitnehmer gewählte Vertreter delegiert. Nachdem für diese im Geschäftsjahr 2013 Neuwahlen stattgefunden haben, endet die aktuelle Wahlperiode mit der Hauptversammlung des Jahres 2018. Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen, bestehen nicht. II.3 Rechtliche UnternehmensstrukturNach Anwachsung sämtlicher Aktiva und Passiva der ehemaligen Beteiligungsgesellschaften Cato Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (Cato GmbH) sowie AGROB Süd GmbH & Co. KG (AGROB Süd) bei der AGROB Immobilien AG im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge bestehen seit November 2005 keinerlei Beteiligungen mehr. Sämtliche geschäftlichen Aktivitäten sind seitdem bei der einzig verbliebenen operativen Gesellschaft AGROB Immobilien AG konzentriert. Die wiederholt dargelegte Auffassung, wonach die AGROB Immobilien AG als reines Immobilien verwaltendes Unternehmen ohne Beteiligungen im Rahmen der erweiterten Grundstückskürzung von der Gewerbesteuer befreit ist, konnte im Zuge der im Jahr 2014 stattgefundenen Betriebsprüfung für die steuerlichen Veranlagungszeiträume 2009 - 2012 erneut bestätigt werden. II.4 Grundbesitz und VeränderungenDie AGROB Immobilien AG verfügt über einen umfangreichen Grundbesitz. Dieser stellt sich - gegliedert nach Gemarkungen - wie folgt dar: scroll
Bei den mit * gekennzeichneten Flächen handelt es sich ausnahmslos entweder um verpachtete landwirtschaftliche Flächen oder um Brachland. Im Berichtsjahr haben sich keine Änderungen ergeben. Die Aktualisierung der gutachterlich ermittelten Markt- bzw. Verkehrswerte sämtlicher Liegenschaften in Ismaning wurde von der Gesellschaft zum Stichtag 31.10.2014 beauftragt. Die entsprechende Aufstellung, differenziert nach den einzelnen Bauquartieren mit den jeweils aufstehenden Gebäuden und mit Gegenüberstellung zu den Vergleichswerten des Vorjahres, ist in diesem Lagebericht im Abschnitt "Vermögenslage-Bewertung Liegenschaften" wiedergegeben. Bebauungsplan und städtebaulicher VertragBebauungsplan 29 aDer zwischen der Gemeinde Ismaning und den AGROB Gesellschaften in gesamtschuldnerischer Verpflichtung abgeschlossene und nunmehr ausschließlich von der AGROB Immobilien AG zu erfüllende städtebauliche Vertrag regelt im Einzelnen die Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragspartner im Rahmen des Bebauungsplans 29 a, der im Frühjahr 2001 rechtskräftig wurde. Dieser sieht insbesondere die Genehmigung von Baurechten über insgesamt 110.000 m2 Bruttogeschossflächen vor. Nachstehende Übersicht erläutert im Detail die aktuelle Beanspruchung der Baurechte: scroll
1)
zusätzlich zwei Parkdecks mit jeweils bis
zu 500 Stellplätzen Bebauungsplan 29 bIm Zusammenhang mit dem Erweiterungsbau-Vorhaben "Sendezentrum Antenne Bayern" wurde im Rahmen von § 13a BauGB der Bebauungsplan Nr. 29b aufgestellt. Die ab Juni 1998 abzuwickelnden Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde Ismaning betragen unverändert € 8,49 Mio.. Diese Gesamtsumme setzt sich aus finanziellen Verpflichtungen einerseits sowie aus Verpflichtungen zur unentgeltlichen Abtretung von Verkehrswegen andererseits zusammen. Nachdem im Berichtsjahr keinerlei bauliche Maßnahmen bzw. Grundstücksübertragungen im Rahmen des städtebaulichen Vertrages erfolgten, waren zum Bilanzstichtag unverändert € 5,21 Mio. und damit 61% der gesamten Verpflichtungen abgegolten. Die in den kommenden Jahren noch fälligen Leistungen von € 3,28 Mio. beinhalten zu 97% die unentgeltliche Abtretung von Erschließungsstraßen, der Rest entfällt auf die noch zu erwartenden Baukosten zur vollständigen Herstellung dieser Verkehrswege sowie Umsatzsteuerverpflichtungen gegenüber dem Finanzamt für die unentgeltliche Übertragung. Bebauungsplan 29 cIn seiner Sitzung im Oktober 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning unter anderem die Erweiterung des Gewerbegebiets "AGROB Medien- und Gewerbepark" nach Süden behandelt. Dabei wurde sowohl die Änderung des Flächennutzungsplanes als auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte Gewerbegebietsnutzung im Hinblick auf die Erweiterung des Gewerbegebiets "AGROB Medien- und Gewerbepark" nach Süden beschlossen. In seiner Sitzung im Dezember 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning des Weiteren dem neuen Bebauungsplan Nr. 29c die Verfahrensfreigabe erteilt und im November 2012 den Umlegungsbeschluss gefasst. Die im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens behördenseits angeordneten Begutachtungen (Verkehrsuntersuchung; artenschutz-rechtliche Prüfung; Kampfmitteluntersuchung und Baugrunduntersuchung der betroffenen Grundstücke und Verkehrswege; archäologische Begleitung) konnten zwischenzeitlich erfolgreich abgeschlossen werden. Ebenso liegt die durch ein Fachingenieurbüro beauftragte Ausführungsplanung der straßenbaulichen Erschließung im Umgriff des Erweiterungs-Bebauungsplanes einschließlich der Kreisverkehrsanlage mittlerweile im Detail vor. Des Weiteren konnten im Rahmen eines langwierigen und komplexen Abstimmungsprozesses die Modalitäten des zwischen den Verfahrensbeteiligten abzuschließenden städtebaulichen Vertrages unterdessen final endverhandelt und dieser damit zur Unterschriftsreife gebracht werden. II.5 Angaben gemäß § 289 Abs. 4 HGB und erläuternder Bericht gemäß § 176 Abs.1 Satz 1 AktGZusammensetzung des gezeichneten KapitalsDas Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00 Mio. und ist eingeteilt in 3.896.400 auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennwert, auf die jeweils ein rechnerischer Anteil am Grundkapital von EUR 2,566 entfällt. Die Stückaktien sind gemäß § 4 Abs. 1 der Satzung unterteilt in 2.314.000 Stamm-Stückaktien sowie 1.582.400 Vorzugs-Stückaktien. Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen. Die Vorzugs-Stückaktien sind stimmrechtslos und erhalten aus dem Bilanzgewinn eine nachzahlbare Vorausdividende von € 0,05 je Vorzugs-Stückaktie sowie eine Dividende in der gleichen Höhe wie die Stamm-Stückaktien. Die Hauptversammlung hat sich die Ausgabe neuer Aktien mit vorgehenden oder nachstehenden Rechten vorbehalten. Im Falle einer Kapitalerhöhung lauten auch die neu auszugebenden Aktien auf den Inhaber, sofern nicht im Beschluss über die Kapitalerhöhung eine andere Bestimmung getroffen wird. Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffenNeben Beschränkungen des Stimmrechts für Vorzugsaktien und nach gesetzlichen Bestimmungen, etwa bei § 136 AktG, gibt es keine der Gesellschaft bekannten Stimmrechtsbeschränkungen. Entsprechendes gilt für die Übertragung von Aktien. AktionärsstrukturSeit einer internen Umstrukturierung im Konzern der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG im Jahre 2001 - diese firmiert seit 12/2009 unter UniCredit Bank AG (HVB) - werden die Aktien unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 100%iger Tochtergesellschaft HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehalten. Die Stimmrechte sind nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG darüber hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen. Mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende für das Jahr 2003 ist das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen. Dies hat zur Folge, dass sowohl der mittelbare Stimmrechtsanteil der HVB als auch der unmittelbare Stimmrechtsanteil der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG (HVB Gebäude KG) an unserer Gesellschaft jeweils 75,02 % beträgt. Mit Schreiben vom November 2005 erhielten wir auch seitens UniCredit S.p.A., Rom, als neuer Mehrheitsgesellschafterin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG die Benachrichtigung, dass der Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft die meldepflichtigen Schwellen überschritten hat und 75,02 % beträgt. Mit Abschluss des Squeeze-Out-Verfahrens ist die UniCredit S.p.A., Rom, seit September 2008 alleinige Aktionärin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG (nunmehr UniCredit Bank AG). Die unmittelbar von der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehaltenen Anteile setzen sich aus einer Quote von 75,02 % an den Stamm-Stückaktien und einer Quote von 20,12 % an den Vorzugs-Stückaktien zusammen. Demzufolge repräsentiert diese Beteiligung eine seit vielen Jahren unveränderte und mit Bestätigung vom 12. Januar 2015 bekräftigte Quote von 52,72 % am Gesamtkapital der Gesellschaft. Die Beteiligung an der AGROB Immobilien AG ist unverändert als Bestandteil des nicht strategischen Portfolios der Bankengruppe qualifiziert und soll nach einem Beschluss des HVB-Vorstandes abgebaut werden. Nach unserem Kenntnisstand sind derzeit keine Aktivitäten hinsichtlich einer Beteiligungsveräußerung eingeleitet. Weitere Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von 3 % oder mehr sind der Verwaltung zum Bilanzstichtag nicht bekannt. Mit Schreiben vom 22.12.2014 hat uns die ZF Friedrichshafen AG mit Sitz in Friedrichshafen mitgeteilt, dass ihr unterjährig die Schwelle von 3% übersteigender Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft (3,01%) diese Schwelle wieder unterschritten hat und an diesem Tag 2,5% betragen hat. Die Stimmrechte sind nach § 22 Abs.1 Satz 1 Nr. 6 WpHG der Allianz Global Investors GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main zuzurechnen. Wir gehen davon aus, dass sich die restlichen Stamm- und Vorzugs-Stückaktien im Streubesitz privater und/oder institutioneller Investoren befinden. Stamm-Stückaktien 2.314.000 Vorzugs-Stückaktien 1.582.400 SatzungsänderungenSatzungsänderungen unterliegen der Regelung des § 179 AktG. Jede Satzungsänderung bedarf danach eines Beschlusses der Hauptversammlung, dem mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals zustimmen müssen, es sei denn, dass die Satzung eine andere Kapitalmehrheit bestimmt, § 179 Abs. 2 Satz 1 AktG. Die Satzung der Gesellschaft bestimmt in § 17 Abs. 3, dass Beschlüsse der Hauptversammlung, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften oder Bestimmungen der Satzung entgegenstehen, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und, sofern das Gesetz außer der Stimmenmehrheit eine Kapitalmehrheit vorschreibt, mit der einfachen Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst werden. Zwingende gesetzliche Vorschriften stehen einer Regelung über die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit z.B. bei der Schaffung genehmigten Kapitals (§ 202 Abs. 2 Satz 2 und 3 AktG) oder bedingten Kapitals (§ 193 Abs. 1 Satz 1 und 2 AktG) entgegen. Hierfür ist jeweils eine Mehrheit von drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals erforderlich. Ergänzend zu den gesetzlichen Bestimmungen ermächtigt § 13 Abs. 3 der Satzung der Gesellschaft den Aufsichtsrat zu Änderungen der Satzung, die nur deren Fassung betreffen. Sofern das bisherige Verhältnis mehrerer Gattungen von Aktien zum Nachteil einer Gattung geändert werden soll, so bedarf der Beschluss der Hauptversammlung zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung der benachteiligten Aktionäre. Über die Zustimmung haben die benachteiligten Aktionäre einen Sonderbeschluss zu fassen. Dieser bedarf ebenfalls einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen betroffenen Grundkapitals. VorstandDie Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands erfolgt gemäß §§ 84, Abs.1, 85 AktG durch den Aufsichtsrat oder das Gericht. § 7 Abs.1 der Satzung der Gesellschaft bestimmt, dass der Vorstand der Gesellschaft aus einer oder mehreren Personen besteht und die Zahl seiner Mitglieder vom Aufsichtsrat bestimmt wird. Darüber hinaus bestimmt § 8 der Satzung, dass die Gesellschaft durch zwei Vorstandsmitglieder oder durch ein Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten wird, wenn mehrere Vorstandsmitglieder bestellt sind. Derzeit ist nur ein Vorstandsmitglied bestellt, das die Gesellschaft alleine vertritt und das die Geschäfte der Gesellschaft nach Maßgabe der Gesetze, der Satzung und der Geschäftsordnung zu führen hat. Durch Beschluss des Aufsichtsrates ist der Alleinvorstand bzgl. des Abschlusses von Rechtsgeschäften mit Dritten vom Verbot der Mehrfachvertretung befreit. Abgesehen von den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen bedürfen bestimmte satzungsgemäß definierte Geschäfte der Zustimmung des Aufsichtsrates. Weitere abweichende oder ergänzende Bestimmungen in der Satzung der AGROB Immobilien AG gibt es nicht. Dementsprechend werden die Vorstandsmitglieder der AGROB Immobilien AG durch den Aufsichtsrat für eine Zeitspanne von höchstens fünf Jahren bestellt, § 84 Abs. 1 Satz 1 AktG. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens weitere fünf Jahre ist zulässig. Sie bedarf gemäß § 84 Abs. 1 Satz 2 AktG eines erneuten Aufsichtsratsbeschlusses, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst werden kann. Nur bei einer Bestellung auf weniger als fünf Jahre kann eine Verlängerung der Amtszeit ohne neuen Aufsichtsratsbeschluss vorgesehen werden, sofern dadurch die gesamte Amtszeit nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Dies gilt sinngemäß für den Anstellungsvertrag; er kann jedoch vorsehen, dass er für den Fall einer Verlängerung der Amtszeit bis zu deren Ablauf weiter gilt (§ 84 Abs. 1 Satz 5 AktG). Nachdem derzeit nur ein Vorstandsmitglied bestellt ist, ist die Option, durch den Aufsichtsrat ein Mitglied zum Vorsitzenden des Vorstandes zu ernennen, aktuell nicht von Belang. Der Aufsichtsrat kann gemäß § 84 Abs. 3 AktG die Bestellung zum Vorstandsmitglied widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund ist namentlich grobe Pflichtverletzung, Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung oder Vertrauensentzug durch die Hauptversammlung, es sei denn, dass das Vertrauen aus offenbar unsachlichen Gründen entzogen worden ist. Die Bestellung kann auch im beiderseitigen Einvernehmen zwischen der Gesellschaft und dem jeweiligen Vorstandsmitglied beendet werden. Ermächtigungen des VorstandesAufgrund des Beschlusses der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 ist der Vorstand der Gesellschaft ermächtigt, bis zum 21. Juni 2015 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stamm-Stückaktien gegen Bareinlagen einmal oder mehrmals um bis zu € 5.000.000,00 Mio. zu erhöhen. Das Verhältnis zwischen den neuen Stammaktien und den neuen Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen, wie es vor der betreffenden Kapitalerhöhung bestanden hat. Von dieser Ermächtigung ist bislang kein Gebrauch gemacht worden. Die Hauptversammlung hat am 22. Juni 2010 des Weiteren die ursprünglich bis 25. Dezember 2010 befristete Ermächtigung des Vorstandes, mit Zustimmung des Aufsichtsrates eigene Aktien der Gesellschaft (Stamm-Stückaktien und/oder Vorzugs-Stückaktien) bis zu 10 % des Grundkapitals zur Zeit der Beschlussfassung der Hauptversammlung (Grundkapital am 22. Juni 2010: € 10.000.000,00 Mio.) zu erwerben und zu veräußern, bis zum 21. Juni 2015 verlängert. Diese Ermächtigung kann ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrmals, in Verfolgung einer oder mehrerer gesetzlich zugelassener Zwecke mit Ausnahme zum Zwecke des Wertpapierhandels, durch die Gesellschaft selbst oder für ihre Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Der Erwerb erfolgt nach Wahl des Vorstandes über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebotes. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf eigene Aktien kann bei bestimmten Verwendungszwecken ausgeschlossen werden (insbesondere Übertragung der eigenen Aktien im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen, Veräußerung der eigenen Aktien zum Zweck des Erwerbs von Unternehmen oder Beteiligungen sowie nach entsprechender Anwendung der Grundsätze des vereinfachten Bezugsrechtsausschlusses gem. §§ 71 Abs. 1 Nr. 8 Satz 5 i.V.m. § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG). Auf diese Ermächtigung des Vorstandes zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurde bislang ebenfalls nicht zurückgegriffen. Die von den Bestimmungen gemäß § 289 Abs. 4 Nr. 4, 5, 8 und 9 HGB erfassten Kriterien sind nicht Bestandteile von Gestaltungen oder Vereinbarungen der Gesellschaft. II. 6 Erklärung zur UnternehmensführungDie vollständige Erklärung zur Unternehmensführung ist der Öffentlichkeit auf der Internetseite der Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: http://www.agrob-ag.de/news/docs/140117news265.pdf In diesem Zusammenhang wurden auch die "Ziele für die Zusammensetzung des Aufsichtsrates der AGROB Immobilien AG" veröffentlicht. Diese hat der Aufsichtsrat gemäß Nr. 5.4.1 des "Deutschen Corporate Governance Kodex" in der Fassung vom 15. Mai 2012 in seiner Sitzung am 21.11.2012 in modifizierter Form einstimmig beschlossen und zuletzt in seiner Sitzung am 19.11.2014 anhand des "Deutschen Corporate Governance Kodex" in der Fassung vom 24. Juni 2014 einer Überprüfung unterzogen. a) Entsprechenserklärung 2014 zum "Deutschen Corporate Governance Kodex"Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde von Vorstand und Aufsichtsrat am 22. Dezember 2014 abgegeben und zeitgleich der Öffentlichkeit auf der Internetseite der Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: http://www.agrob-ag.de/news/docs/Entsprechenserklaerung2014.pdf b) Angaben zu UnternehmensführungspraktikenDer Vorstand als Leitungsorgan der Gesellschaft besteht derzeit aus einem Mitglied. Er trägt die Verantwortung für die gesamte Geschäftsführung, leitet das Unternehmen in eigener Verantwortung und unter Ausrichtung seiner Entscheidungen am Unternehmensinteresse. Der Vorstand ist der nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts verpflichtet und bekennt sich ausdrücklich zu einer verantwortungsvollen, transparenten und wertorientierten Unternehmensführung. Er arbeitet mit den Organen der Gesellschaft und der Vertretung der Belegschaft zum Wohle des Unternehmens vertrauensvoll zusammen. Er entwickelt die strategische Ausrichtung des Unternehmens und sorgt nach entsprechender Abstimmung mit den zuständigen Gremien für deren Umsetzung. Es ist Aufgabe des Vorstandes, jederzeit ein angemessenes "Risikomanagementsystem" sowie ein effizientes "Internes Kontrollsystem" als elementare Bestandteile der Geschäftstätigkeit sicherzustellen. Außer den nach Gesetz oder Satzung bzw. aufgrund eines Beschlusses der Hauptversammlung der Gesellschaft zustimmungspflichtigen Geschäften sind in der derzeit gültigen Geschäftsordnung für den Vorstand der Gesellschaft weitere Geschäfte definiert, die einer vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen. Es ist das erklärte Ziel von Vorstand und Aufsichtsrat, die Aktionäre und die Öffentlichkeit umfassend, aktuell und offen über das Unternehmen und dessen Entwicklung zu informieren. Zu diesem Zweck werden wesentliche Unternehmens-News zeitnah auf der Homepage der Gesellschaft veröffentlicht. Darüber hinaus wird den Aktionären nach einem festen Finanzkalender viermal im Jahr Bericht über die Geschäftsentwicklung sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der AGROB Immobilien AG erstattet. c) Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat, Zusammensetzung und Arbeitsweise von deren AusschüsseDer Vorstand arbeitet zum Wohle des Unternehmens eng und vertrauensvoll mit dem Aufsichtsrat und dessen Vorsitzendem zusammen. Es gilt das Prinzip der offenen und direkten Ansprache. Dabei findet auch außerhalb der regelmäßigen Sitzungen ein ständiger Informationsaustausch statt. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des Risikomanagements. Dabei wird insbesondere auf gegebenenfalls eingetretene oder sich abzeichnende Abweichungen von den aufgestellten Plänen und Zielen unter Angabe von verursachenden Gründen eingegangen. Die Berichterstattung erfolgt in der Regel in schriftlicher Form. Die in der Geschäftsordnung für den Vorstand als vorab zustimmungspflichtig definierten Geschäfte werden dem Aufsichtsrat zur Beschlussfassung vorgelegt. In begründeten eilbedürftigen Fällen kann die Zustimmung des Aufsichtsrates mit Einverständnis durch dessen Vorsitzenden auch nachträglich eingeholt werden. In allen sonstigen wesentlichen Fragen erfolgt in der Regel eine enge und einvernehmliche Abstimmung zwischen Vorstand und Aufsichtsrat. Die Arbeitsweise des Aufsichtsrates bestimmt sich nach den Regelungen der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat, die zuletzt im Jahr 2010 grundlegend überarbeitet und den aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechend angepasst wurde. Außerdem wurden Ziele für die Zusammensetzung des Aufsichtsrates der Gesellschaft schriftlich formuliert, diese im Jahr 2012 modifiziert und jeweils einstimmig verabschiedet. Der Aufsichtsrat verfügt seit Jahren über einen Personalausschuss und seit Juni 2009 über einen Prüfungsausschuss. Der Personalausschuss besteht aus drei Personen und behandelt in erster Linie die Vorstandsangelegenheiten. Als Mitglieder des Personalausschusses sind Herr Karlheinz Kurock (Vorsitzender; First Vice President der UniCredit Global Business Services GmbH) sowie Frau Daniela Bergdolt (Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der "Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e. V.") und Herr Thomas Breiner (Mitarbeiter der UniCredit Bank AG im Beteiligungsmanagement) jeweils einstimmig gewählt. Frau Bergdolt und Herr Breiner gehören keinen anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften an, noch sind sie Mitglieder in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen. Neben seiner Mitgliedschaft im Aufsichtsrat der Gesellschaft ist Herr Kurock Vorsitzender des Aufsichtsrates der Grundstücksaktiengesellschaft am Potsdamer Platz (Haus Vaterland), München, sowie Vorsitzender des Aufsichtsrates der GIVO Gesellschaft für Immobilienvermittlung und Objektverwaltung mbH, Stolpe. Im Berichtsjahr fand eine Sitzung des Personalausschusses mit Vorbereitung der Beschlussfassung über die Tantiemefestsetzung für den Vorstand statt. Dabei handelte es sich um die leistungs- und ergebnisbezogenen Vergütungsanteile für das Geschäftsjahr 2013 sowie um die Nachhaltigkeitskomponente für die Geschäftsjahre 2011 - 2013. Die Einrichtung eines Prüfungsausschusses wurde in der Aufsichtsratssitzung am 26. Juni 2009 beschlossen. Dieser besteht aus drei Personen und beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Fragen der Rechnungslegung, des Risikomanagements, der Compliance sowie der Beauftragung des Abschlussprüfers und der Zusammenarbeit mit diesem (Bestimmung der Prüfungsschwerpunkte, Honorarvereinbarung). Als Vertreter des Prüfungsausschusses sind Frau Daniela Bergdolt (Vorsitzende; Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der "Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e. V.") sowie Herr Karlheinz Kurock (First Vice President der UniCredit Global Business Services GmbH) und Herr Thomas Breiner (Mitarbeiter der UniCredit Bank AG im Beteiligungsmanagement) jeweils einstimmig gewählt. Darüber hinaus fungiert Frau Daniela Bergdolt mit einstimmigem Beschluss des Aufsichtsrates als unabhängige Sachverständige auf den Gebieten der Rechnungslegung bzw. der Abschlussprüfung gemäß § 100 Abs. 5 AktG (sog. "Financial Expert"). Im Berichtsjahr fanden zwei Sitzungen statt, wobei schwerpunktmäßig die Themen "Risikomanagementsystem", "Internes Kontroll- und Revisionssystem", "Compliance" sowie die "Finanzierungsstruktur der Gesellschaft" vor dem Hintergrund anstehender Investitionsmaßnahmen behandelt wurden. Darüber hinaus wurden eingehend Fragen der Rechnungslegung diskutiert und der Jahresabschluss 2013 bei Anwesenheit des Abschlussprüfers sowie der "Halbjahresfinanzbericht 2014" jeweils einer intensiven Erörterung unterzogen. II.7 Grundzüge der Vergütungssysteme für den Vorstand und den Aufsichtsrata) VorstandDie monetäre Vergütung des Vorstandes besteht aus einem fixen und einem variablen Bestandteil. Der variable Vergütungsteil orientiert sich am jeweiligen geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft. Er wird vom Aufsichtsrat jedes Jahr für das abgelaufene Jahr erfolgsabhängig aus Betriebsergebnis und Cashflow ermittelt. Eine Pensionszusage ist ebenso wenig Bestandteil des aktuellen Vorstandsvertrages wie eine mögliche Entschädigungsvereinbarung für den Fall eines Übernahmeangebotes. Eine Komponente mit ausschließlich langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter ist im aktuellen Vorstandsvertrag in der Form zugesagt, wonach das Vorstandsmitglied für den Fall, dass sich der Nettovermögenswert ("Net Asset Value") der AGROB Immobilien AG in der Zeit vom 31.12.2013 bis 31.12.2016 um mehr als 15% erhöht, eine einmalige Zahlung erhält. Die Zahlung dieser Nachhaltigkeitskomponente wird gegebenenfalls nach Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung des Jahres 2017 zur Zahlung fällig. Die Modalitäten des ab 01/2014 gültigen neuen Vorstandsvertrages (Vertragslaufzeit bis 31.12.2016) wurden in dessen einzelnen "Vergütungsbestandteilen" verändert. So ist unter Beibehaltung der jeweils der Höhe nach unveränderten Vergütungsbestandteile "Festvergütung" und "Nachhaltigkeitskomponente" die bisherige persönliche leistungsbezogene Vergütungskomponente bei gleichzeitiger Anpassung der ergebnisabhängigen Vergütungskomponente entfallen. Das mit Wirkung vom 1. Januar 2014 in Kraft getretene System zur Vergütung des Vorstandsmitglieds wurde der Hauptversammlung des Jahres 2013 zur Beschlussfassung vorgelegt und von dieser gebilligt. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) erfolgten die Festlegung der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige Überprüfung durch den Personalausschuss des Aufsichtsrates. Seit dem 1. August 2009 erfolgt die Festlegung der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige Überprüfung gemäß §§ 87 Abs. 1, 107 Abs. 3 Satz 3 AktG durch den Gesamtaufsichtsrat. Nach der Geschäftsordnung des Aufsichtsrates der Gesellschaft in der Fassung vom 10. Oktober 2009 und bestätigt in der Fassung vom 17.11.2010 ist es nunmehr die Aufgabe des Personalausschusses, die Beschlüsse hierzu vorzubereiten. Angaben gemäß Nr: 4.2.5. / Abs.3 "Deutscher Corporate Governance Kodex" (DCGK) scroll
1)
Erdienungszeitraum 2011.2013 b) AufsichtsratBis einschließlich des Geschäftsjahres 2011 bestand die Vergütung des Aufsichtsrates aus einer Festvergütung und einer dividendenabhängigen variablen Vergütung, die in § 14 Abs. 1 der Satzung geregelt war. Die Hauptversammlung des Jahres 2011 hat die Anpassung der Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrates sowie die entsprechende Änderung von § 14 der Satzung beschlossen. Dabei wird mit Wirkung des Geschäftsjahres 2012 auf die bislang bestehende variable Vergütungskomponente verzichtet. Gleichzeitig wurde die erstmalige Einführung von zusätzlichen Vergütungskomponenten für die jeweilige Tätigkeit in den Ausschüssen des Aufsichtsrates (Prüfungsausschuss, Personalausschuss) beschlossen. Im Anhang wird jeweils detailliert über die Bezüge von Vorstand und Aufsichtsrat berichtet. III. Lage der GesellschaftIII.1 Ertrags-, Finanz- und VermögenslageAllgemeine AngabenMietverträgeSämtliche mit der Gesellschaft geschlossenen Mietverträge wurden wie in den Vorjahren auch im Berichtsjahr unverändert vertragskonform und ohne Leistungsstörungen bedient, Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle waren ebenso wenig zu verzeichnen wie rückständige Mietzahlungen oder außerplanmäßige Flächenrückgaben. Dies gilt insbesondere auch für ein im Gebäude 38/Ost ansässiges Mieterunternehmen, das vor einiger Zeit Insolvenzantrag stellen musste und dessen jeweils fällige Mietzahlungen bis dato von dem Insolvenzverwalter des Unternehmens fristgerecht geleistet werden. Im Berichtsjahr wurden zum Ablauf der jeweiligen Mietverträge unterjährig Hauptnutzflächen im Umfang von 1.723,13 m2 fristgerecht zurückgegeben. Im Gegenzug konnten wesentliche Verträge über Neu- und Nachvermietungen abgeschlossen und insofern vakante Flächen in einer Größenordnung von 4.143,71 m2 im Jahresverlauf einer Nachvermietung zugeführt werden. Infolge der im Vergleich zur Flächenrückgabe höheren Nachvermietungsleistung hat sich die Auslastung der Vermietungskapazitäten in den Hauptnutzflächen stichtagsbedingt um 2,6%-Punkte erhöht. Diese beträgt zum Bilanzstichtag nunmehr 97,6 % und bewegt sich weiterhin auf einem hohen, im Branchenvergleich überdurchschnittlichen Niveau. Zum Bilanzstichtag befanden sich - bezogen auf die Hauptnutzflächen -91.637 m2 und damit 2.420 m2 mehr als per 12/2013 in der Vermietung. Über alle Nutzflächen betrachtet waren es über 123.000 m2 , dies entspricht einer Vermietungsquote von 92,8%. Im Einzelnen haben sich im Berichtsjahr folgende wesentliche Änderungen ergeben: 1. Nach Rückgabe der restlichen Flächen im Gebäude 22 durch die FUNKE Verlagsgruppe (330 m2 ) konnten diese Flächen unter Einbeziehung der ehemals von Disney angemieteten Räumlichkeiten nach erfolgten umfangreichen Umbau- und Revitalisierungsmaßnahmen an HSE 24 vermietet werden (2.578 m2 ). 2. Darüber hinaus erfolgten im Jahresverlauf diverse kleinteilige Flächenrückgaben (277 m2 ) und Neuvermietungen (412 m2 ), insbesondere in den Gebäuden 01 und 04. 3. Im Parkhaus wurden im Jahresverlauf Lagerflächen im Umfang von 1.116 m2 zurückgegeben und im Rahmen einer Umstrukturierung im Gegenzug 1.154 m2 neu angemietet. Entwicklung der vermieteten Flächen 2010-2014 in m² Die Mietverträge mit den Hauptmieterunternehmen der AGROB Immobilien AG - diese repräsentieren unverändert 97% vom Gesamtumsatz - weisen bezogen auf den Anteil an den gesamten Mieterlösen zum Stichtag 31.12.2014 die nachstehende Laufzeitenstruktur aus: scroll
Insofern gelten für lediglich ca. 8% der Hauptmieterlöse (Vorjahr: 46%) noch Festmietzeiten von über drei Jahren, wobei in aller Regel einseitig von den Mietern ausübbare Verlängerungsoptionen von bis zu zehn Jahren Bestandteil der jeweiligen Mietverträge sind. Die im Vorjahresvergleich verschlechterte Laufzeitenstruktur der Mietverträge ist ausschließlich auf den durch Zeitablauf bedingten Umstand zurückzuführen. Dabei hat die in den letzten Jahren verstärkt zu beobachtende Tendenz unverändert Gültigkeit, wonach die Mieter und Mietinteressenten zur Wahrung hoher Flexibilität der Vereinbarung möglichst kurzlaufender Festmietzeiten sowohl bei Prolongationen als auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen große Bedeutung beimessen. Zudem werden wir in letzter Zeit im Falle von länger vereinbarten Festmietzeiten verstärkt mit Forderungen nach mieterseitig ausübbaren Sonderkündigungsrechten konfrontiert. VermietungssituationDer AGROB Medien- und Gewerbepark verfügte zum Bilanzstichtag über Nutzflächen von insgesamt 132.628 m2 . Diese unterteilen sich wie folgt: Nutzflächendarstellungscroll
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Büro- und Studioflächen, Kellerflächen, Hallenflächen
(inkl. Hausmeisterei) Die vermieteten Flächen teilen sich nach der jeweiligen Nutzung und den dabei erzielten durchschnittlichen Mieterlösen wie folgt auf: Struktur der vermieteten Flächen2013 2014 Struktur der Mieterlösescroll
Die gesamten Nutzflächen waren zum Bilanzstichtag nach Wirtschaftszweigen wie folgt vermietet: scroll
Nach wie vor dominieren die Mieterunternehmen aus der Medienbranche mit einem im Vergleich zum Vorjahr unveränderten Anteil von 87% am gesamten Mieterbestand. Bei den auf dem AGROB Gelände ansässigen Firmen aus dem Dienstleistungsbereich handelt es sich zumeist ebenfalls um medienaffine Gesellschaften. Die Standortentscheidung renommierter und überregional bekannter Unternehmen aus den Medienbereichen "Print", "private Rundfunkanbieter", "Fernsehsender" sowie "Film- und TV Produktionsunternehmen" für den AGROB Medien- und Gewerbepark liegt wesentlich auch in den vorhandenen segmentspezifischen Infrastruktureinrichtungen sowie dem mittlerweile fest etablierten Clustereffekt begründet. ErtragslageUmsatz- und AuftragsentwicklungDie Gesellschaft hat sich im Berichtszeitraum im Rahmen der Erwartungen liegend entwickelt und verzeichnet insofern ein positives und plankonformes Umsatzergebnis. Dieses bestätigt insbesondere das in einer Bandbreite von € 10,9 Mio. bis € 11,0 Mio. geplante Jahresumsatzziel. Dabei beinhalten die Umsatzerlöse wie bisher die gesamten Miet- und Nebenkostenerlöse sowie die Einnahmen im Rahmen des Kantinenumlagepools und des Müllkonzeptes. Dank einer stichtagsbedingt auf 97,6% gesteigerten Auslastungsquote in den Vermietungskapazitäten der Hauptnutzflächen (Vorjahr: 95%) ist es gelungen, die Umsatzerlöse der Berichtsperiode mit € 10,9 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres konstant zu halten, obwohl dieses aufgrund eines Sondereffektes in Form von Mieternachzahlungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung außerordentlich begünstigt war. Entwicklung der Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG 2010 bis 2014. scroll
Die unter "Sonstige betriebliche Erträge" subsumierten sonstigen Erlöse liegen mit T€ 147 deutlich unter Vorjahresniveau (T€ 331). Wesentliche Positionen sind dabei die Erträge aus Mieterzahlungen aufgrund von Instandhaltungsverpflichtungen (T€ 49), aus Sachbezügen (T€ 41), aus Weiterberechnungen (T€ 34), aus Versicherungsentschädigungen (T€ 13) sowie aus der Auflösung von Rückstellungen (T€ 10). Die im Berichtsjahr insgesamt erwirtschaftete Betriebsleistung repräsentiert einen Wert von € 11,1 Mio. und liegt damit um 1,8 % unter Vorjahresniveau (€ 11,3 Mio.). PensionsverpflichtungenIn den Jahren 2006 und 2008 kam es infolge eines unumgänglichen Haftungseintritts in die seit Veräußerung des operativen Geschäfts an die Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG (DSCB) bestehende Subsidiärhaftung zu der aufwandswirksamen Rückübertragung von Pensions- und Unterstützungskassen-Verpflichtungen gegenüber ehemaligen AGROB Mitarbeitern. Aufgrund des finanzmathematischen Gutachtens waren zum Bilanzstichtag Pensionsrückstellungen - Direktzusagen und ehemalige AGROB Unterstützungskasse - von T€ 4.001 (Vorjahr: T€ 4.173) auszuweisen. Dabei stehen dem Verbrauch von Pensionsrückstellungen in Höhe von T€ 452 (Vorjahr: T€ 305) laufende Versorgungsleistungen (siehe nachfolgend) und Zinsaufwendungen infolge der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen (T€ 280) gegenüber. Dem Zinsaufwand liegt ein reduzierter Abzinsungssatz von 4,53 % zugrunde (Vorjahr: 4,88 %). Das im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöhte Auflösungspotential in den Pensionsrückstellungen ist den im Berichtsjahr entfallenden Anpassungen in den laufenden Pensionsleistungen geschuldet. Die nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) erforderliche Anpassung in der Dotierung der Pensionsrückstellungen (T€ 821) wurde in den Geschäftsjahren 2010 bis 2012 vollumfänglich geleistet. Die laufenden Versorgungsleistungen aus der Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassen-Verpflichtungen beliefen sich im Berichtsjahr auf T€ 516 (Vorjahr: T€ 520). Infolge einer erneut günstigen Schadensentwicklung konnte der aufzuwendende Umlagebeitrag für den PSVaG auf T€ 8 reduziert werden (Vorjahr: T€ 9). ErgebnisentwicklungUnsere Gesellschaft hat im Berichtsjahr einen Jahresüberschuss von € 1,72 Mio. erwirtschaftet und damit 6,9 % mehr im Vergleich zum Vorjahr. Bei Gegenüberstellung mit der Unternehmensplanung konnte eine erhebliche Steigerung erzielt werden. Zu dieser erfreulichen Entwicklung haben gleichermaßen nicht bzw. nicht in dieser Höhe erwartete Bestandteile der Betriebsleistung ebenso beigetragen wie ein sich weiterhin rückläufig gestaltender Gesamtaufwand, maßgeblich begünstigt von einem erneut verbesserten Zinsergebnis bei ansonsten stabilen und budgetkonformen Aufwandspositionen als Folge einer konsequenten Kostendisziplin. Das EBITDA-Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt € 8,0 Mio. und liegt damit um 1,1% über dem bereits hohen Vorjahresniveau. Ab dem Geschäftsjahr 2013 sind die nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) erforderlich gewordenen Belastungen aus der zusätzlichen Dotierung der Pensionsrückstellungen entfallen. Die planmäßigen Abschreibungen bewegen sich mit annähernd € 3,4 Mio. geringfügig über Vorjahresniveau. Die Abschreibungsquote beträgt zum Bilanzstichtag demnach 30,5 % der Umsatzleistung (Vorjahr: 29,9 %). Außerplanmäßige Abschreibungen waren wie im Vorjahr nicht angezeigt. Unter Einbeziehung der DSCB-Pensionsbelastungen konnte auch das EBIT-Ergebnis um 1,7 % auf T€ 4.657 gesteigert werden (Vorjahr: T€ 4.577). Ohne diesen Aufwand hat sich diese Ergebnis-Kennziffer um 1,5 % auf € 4,7 Mio. reduziert. Das mit T€ 2.651 im Vergleich zum Vorjahresniveau um 9,6% erneut verbesserte, jedoch nach wie vor negative Zinsergebnis ist in Höhe von T€ 283 (Vorjahr: T€ 306) mit Zinsaufwand aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen sowie der sonstigen langfristigen Rückstellungen belastet. Unter Ausklammerung dieses Zinsanteils hat sich der seit 2008 einsetzende Trend einer rückläufigen Zinsbelastung für die - zur Mitfinanzierung der umfangreichen und maßgeblich mit Fremdkapital finanzierten Investitionsvorhaben - in den letzten Jahren aufgenommenen Darlehen weiter fortgesetzt. Innerhalb von vier Jahren hat sich der effektive Zinsaufwand um 21 % auf € 2,37 Mio. reduziert. Nach einem mit 21,9 % deutlich über Vorjahresniveau liegenden Periodenergebnis von € 2,0 Mio. wird ein im Vergleich zum Vorjahr um 6,9 % erhöhter Jahresüberschuss nach Steuern ausgewiesen. Nach Verbrauch sämtlicher noch vorhandener körperschaftsteuerlicher Verlustvorträge im Jahresverlauf hat sich die Ertragsteuerposition im Vorjahresvergleich mehr als verachtfacht und schlägt insoweit mit T€ 283 ertragsmindert zu Buche. Damit wird die in einer Bandbreite von € 1,5 Mio. bis € 1,6 Mio. kommunizierte und im Jahresverlauf bestätigte Nachsteuer-Gewinnprognose der Verwaltung nicht nur vollumfänglich bestätigt, sondern sogar deutlich übertroffen. Dies gilt insbesondere auch für das DVFA-Ergebnis pro Aktie, das als Soll-Größe unter Einbeziehung des DSCB-Aufwandes in einer Bandbreite von € 0,36 bis € 0,38 geplant war und mit einem Zielwert von € 0,46 (Vorjahr: € 0,35) erreicht werden konnte. Unter ausschließlicher Zugrundelegung des operativen Gewinnes errechnet sich ein DVFA-Ergebnis pro Aktie in Höhe von € 0,56 (Vorjahr: € 0,47). Insofern wird der diesjährigen Hauptversammlung vorgeschlagen, die Verwendung des nach Dotierung der gesetzlichen Rücklage verbleibenden Bilanzgewinns des Jahres 2014 in Höhe von T€ 1.637 (Vorjahr: T€ 1.557) zur Zahlung des Vorab-Gewinnanteils von € 0,05 je Vorzugs-Stückaktie und eines im Vergleich zum Vorjahr um € 0,02 erhöhten Gewinnanteils von € 0,18 je Vorzugs- und Stamm-Stückaktie zu beschließen und den sich ergebenden Restbetrag den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen. scroll
1)
jeweils mit DSCB-Pensionsaufwand scroll
Ohne die DSCB-Position lauten die bereinigten Zahlen wie folgt: scroll
FinanzlageFinanzierungsanalyseDie finanzielle Situation der Gesellschaft stellt sich dank der guten Ergebnisentwicklung bei gleichzeitig sehr moderater Investitionstätigkeit im Berichtsjahr weiter gefestigt dar. Als wesentlicher Indikator hierfür ist in erster Linie der erwirtschaftete Cashflow nach DVFA zu nennen der mit über € 5,1 Mio. bzw. € 1,31 pro Aktie das bereits beachtliche Vorjahresniveau geringfügig übersteigt. Infolge dieses konstant hohen Mittelaufkommens war die Gesellschaft in der Lage, neben den planmäßigen Tilgungsleistungen die im Berichtsjahr getätigten Investitionsmaßnahmen im Rahmen der Innenfinanzierung vollumfänglich mit Eigenfinanzierungsanteilen zu bestreiten und darüber hinaus den kurzfristigen Finanzmittelbestand im Jahresverlauf nennenswert aufzustocken. Wesentlich bedingt durch die abermals das Investitionsvolumen deutlich übersteigenden Abschreibungen haben sich sowohl das Anlagevermögen (./. 3,5% auf € 81,5 Mio.) als auch als Folge der geleisteten Darlehenstilgungen die Verbindlichkeiten (./. 5,2% auf € 54,3 Mio.) reduziert. Das Fremdkapital partizipiert aktuell mit einer geringeren Quote von 71,5% (Vorjahr: 73,4%) an der um 2,5% ermäßigten Bilanzsumme, die Entschuldungsdauer verbesserte sich abermals auf nunmehr 11,5 Jahre (Vorjahr: 12,2 Jahre). Der gewichtete Durchschnittszinssatz aller Darlehen liegt zum Bilanzstichtag mit 4,15% unter Vorjahresniveau (12/2013: 4,45%). In Fortführung der bewährten Strategie, mittels Forward-Darlehen die anhaltend vorteilhaften Kapitalmarktbedingungen zur vorzeitigen zinsgünstigen Anpassung von in den Folgejahren anstehenden Zinsausläufen zu nutzen, wurden für das Jahr 2015 vollumfänglich und ebenso bereits für 85% des Volumens für das Jahr 2016 neue Anschlussvereinbarungen abgeschlossen. Dadurch wird sich nach Inkrafttreten der bereits kontrahierten Bedingungsanpassungen der gewichtete Durchschnittszinssatz weiter auf 3,88% zum Jahresende 2015 bzw. auf 3,47% zum Jahresende 2016 verbessern. Die in den Folgejahren fälligen Bedingungsanpassungen, bezogen auf die jeweiligen konditionenseitig neu zu verhandelnden Darlehensvaluten, verteilen sich zum Bilanzstichtag wie folgt: scroll
Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war über das gesamte Geschäftsjahr hinweg jederzeit gegeben. Im Bedarfsfall standen kurzfristige Kreditlinien in angemessenem Umfang als sofort abrufbare Liquiditätsreserve bzw. zur Vorfinanzierung kleinerer Investitionsvorhaben zur Verfügung. Hiervon wurde sporadisch und lediglich in geringer Größenordnung Gebrauch gemacht. Finanzierungsmaßnahmen und VorhabenDie laufenden regelmäßigen Tilgungen für die aufgenommenen Investitionsdarlehen betrugen wie im Vorjahr € 2,7 Mio.. Zudem hat sich der Finanzmittelbestand im Stichtagsvergleich um € 0,8 Mio. verbessert. Im Berichtsjahr erfolgten weder zusätzliche Darlehensaufnahmen, noch wurden Sondertilgungen geleistet. Der seit geraumer Zeit gültige Grundsatz, in der Unternehmensfinanzierung, wo immer möglich und sinnvoll, die Liegenschaften des AGROB Medien- und Gewerbeparks real zu teilen und auf dieser Basis zinsoptimierte Einzelfinanzierungen unter Zugrundelegung von ausschließlich auf das jeweilige Finanzierungsobjekt abgestellten Sicherheiten einzudecken, hat sich im Zeitablauf gut bewährt. Zudem gilt nach wie vor die Strategie, bedeutendere Investitionsvorhaben im Interesse einer soliden und auf Jahre gesicherten Kalkulationsbasis objektbezogen und mit langfristig fest konditionierten Darlehen durchzufinanzieren. Dessen ungeachtet können interimistisch und in risikoadäquaten Größenordnungen besonders zinsgünstige kurzfristige Geldmarktmittel in Anspruch genommen werden. Dies erfolgt vornehmlich zur Zwischenfinanzierung von Investitionsvorhaben oder in zeitlicher Überbrückung von langfristig vereinbarten Zinsbindungsperioden. InvestitionenDas gesamte Investitionsvolumen des Berichtsjahres belief sich auf lediglich ca. € 0,43 Mio. (Vorjahr: € 0,9 Mio.) und lag damit unter dem ursprünglich aufgestellten Investitionsbudget, ursächlich zurückzuführen auf die - wegen des schleppenden Verfahrensverlaufes - noch nicht zur Ausführung gekommenen vorbereitenden Investitionsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan 29c "Süderweiterung". Es repräsentiert damit eine Investitionsquote von 0,3% der historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sämtlicher Sachanlagen (Vorjahr: 0,6 %). Im Mittelpunkt der Investitionstätigkeit des Berichtsjahres standen der nutzerspezifische Aus- und Umbau von Flächen im Gebäude 22 (EG und 1.OG) im Rahmen der Nachvermietung an HSE 24. Hierfür ist ein Investitionsaufwand von T€ 285 angefallen. Die sonstigen investiven Maßnahmen in Höhe von T€ 148 betreffen im Wesentlichen Anlagen im Bau bzw. vorbereitende Maßnahmen für anstehende Projekte (T€ 121), diverse Anschaffungen im Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung (T€ 21 einschließlich GWG) sowie nachträgliche Herstellungskosten und Maßnahmen für Grund und Boden (T€ 6). Vermögenslage - Bewertung LiegenschaftenDie Eigenkapitalbasis der Gesellschaft hat sich im Berichtsjahr erneut verbessert. So verfügt die AGROB Immobilien AG zum 31.12.2014 vor Ausschüttung über ein bilanzielles Eigenkapital von € 23,5 Mio. (+4,5 %). Aufgrund dieser Aufstockung mittels thesaurierter Gewinne sowie der rückläufigen Bilanzsumme erreicht die Eigenkapitalquote mit 28,5 % ein um 1,9 %-Punkte über dem Vorjahr liegendes Niveau. Diese Ausstattung mit haftenden Eigenmitteln erachten wir als solide Abschirmung zur Unterlegung potenzieller Risiken für angemessen, zumal diese im Vergleich zu produzierenden Unternehmen vergleichsweise gering sind und nachweislich erhebliche stille Reserven im Anlagevermögen vorhanden sind. Das bilanziell ausgewiesene Anlagevermögen war dabei zu 96,7 % (Vorjahr: 95,7 %) durch Eigenkapital und Fremdkapital mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr gedeckt. Die zum Stichtag 31.10.2014 veranlasste Aktualisierung der gutachterlichen Einwertung der Markt- bzw. Verkehrswerte sämtlicher Liegenschaften der Gesellschaft mit Ausnahme der landwirtschaftlich genutzten Flächen außerhalb der Gemarkung Ismaning erbrachte unter Einbeziehung der noch vorhandenen und bereits rechtsbeständigen Baurechte als Ergebnis in der Summe Verkehrswerte von insgesamt € 121,7 Mio.. In dieser Aktualisierung sind insbesondere die zwischenzeitlich bei einigen Objekten erfolgten Änderungen in den Mietvertragsmodalitäten eingeflossen. Die pauschalierten Abschläge, die im Vorjahr um € 1,5 Mio. zurückgenommen werden konnten, wurden entsprechend dem Vorsichtsprinzip in unveränderter Höhe von € 2,0 Mio. beibehalten. Differenziert nach den einzelnen Bauquartieren mit den jeweils aufstehenden Gebäuden und mit Gegenüberstellung zu den Vergleichswerten zum Stichtag 31.10.2013 setzt sich diese Summe wie folgt zusammen: scroll
2) Noch nicht rechtskräftig Unter Ausklammerung der mit € 3,8 Mio. bewerteten, jedoch noch nicht abschließend rechtskräftigen, Baurechte aus der Süderweiterung werden aktuell Verkehrswerte von € 121,7 Mio. ermittelt. Diese liegen um ca. € 40,2 Mio. (Vorjahr: € 37,2 Mio.) über den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Buchwerten. Dies entspricht einem Wert von € 10,32 pro Aktie (Vorjahr: € 9,55). Werden rein vorsorglich noch die im Vergleich zum Vorjahr entsprechend dem Vorsichtsprinzip in unveränderter Höhe von € 2,0 Mio. beibehaltenen pauschalierten Abschläge berücksichtigt, reduzieren sich die stillen Reserven auf € 38,2 Mio. bzw. € 9,81 pro Aktie (Vorjahr: € 35,2 Mio. bzw. € 9,03). Dieser Betrag ist dem erhöhten Eigenkapitalanteil von € 6,03 pro Aktie zuzuschlagen (Vorjahr: € 5,77), so dass zum Bilanzstichtag rein rechnerisch ein "fairer" Wert von € 16,35 pro Aktie (ohne Abschläge; Vorjahr:€ 15,32) bzw. von € 15,84 (mit Abschlägen; Vorjahr: € 14,80) ermittelt werden kann. Im Langfristvergleich haben sich die im Anlagevermögen der Gesellschaft gebundenen stillen Reserven um ein Vielfaches mehr als die jeweiligen Portfoliowerte erhöht. Der im Vergleich zur Marktwertermittlung per 10/2013 geringfügig erhöhte Portfoliowert ist den zwischenzeitlich bei einigen Objekten erfolgten Änderungen in den Mietvertragsmodalitäten und hier insbesondere in den Mietpreisen geschuldet. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage der AGROB Immobilien AGDas Geschäftsjahr 2014 war geprägt von einer geringen Investitionstätigkeit aufgrund einer unverändert zurückhaltenden Nachfragesituation als Folge der im Jahresverlauf bei den Marktteilnehmern zunehmenden, aus den globalen Risiken resultierenden, Unsicherheit. Dieser Attentismus potentieller Mietinteressenten machte sich in einer nur gering ausgeprägten Bereitschaft bemerkbar, sich im Rahmen einer grundsätzlichen Standortentscheidung langfristig neu an den AGROB Medien- und Gewerbepark zu binden und damit die Voraussetzungen für neue Projektentwicklungen in kapazitätserweiternde Gebäudeinvestitionen zu schaffen. Im Zusammenhang mit Anfragen potentieller Mietinteressenten waren häufig auch deren Vorstellungen im Hinblick auf die Mietpreiskonditionen und die Mietvertragslaufzeit nicht in Übereinstimmung zu bringen mit den für eine Projektentwicklung zwingend erforderlichen Kriterien seitens der Gesellschaft. Insofern haben wir uns im Berichtsjahr erfolgreich darauf konzentriert, die bestehenden Mieterbeziehungen zu intensivieren und damit den Leerstand weiter abzubauen und - soweit erforderlich - diese im Rahmen von Mietvertragsverlängerungen weiter an den Standort zu binden. Des Weiteren haben wir großen Wert auf die Beibehaltung unserer in den letzten Jahren bereits praktizierten konsequenten Kostendisziplin gelegt. Damit ist es gelungen, das Geschäftsjahr 2014 erneut erfolgreich zu gestalten und trotz stagnierender Umsatzerlöse im Jahresüberschuss einen Zuwachs zu erzielen und die zu Jahresbeginn prognostizierten Planwerte durchweg zu erreichen bzw. deutlich zu übertreffen. Dies trifft ebenso auf die in der Hauptversammlung 2014 kommunizierten und im Jahresverlauf bestätigten operativen Zielsetzungen zu. Vor diesem Hintergrund stellt sich die finanzielle und wirtschaftliche Lage der Gesellschaft im Zeitablauf weiter fundiert dar. Dies auch insofern, als im Rahmen des Jahresabschlusses in Wahrnehmung zulässiger gestalterischer Maßnahmen Reserven in angemessenem Umfang gebildet wurden, wir in der Erreichung unseres langfristigen Zieles einer Eigenkapitalquote von 30% mit einem IST-Wert von 28,5% bereits ein gutes Stück näher gekommen sind und der Abbau der Verbindlichkeiten planmäßig fortgesetzt werden konnte. Insofern sind wir mit dem Verlauf des Geschäftsjahres 2014 und dessen das Vorjahr erneut übersteigendem Ergebnis zufrieden, zumal es gelungen ist, auch in anderen wesentlichen Kriterien nochmals zuzulegen. So haben sich neben den Finanzkennziffern "EBITDA" und "EBIT" exemplarisch auch die Parameter "Umsatzrentabilität" (von 14,8% auf 15,8%), "Eigenkapitalrentabilität" (von 7,3% auf 8,5%) und "Entschuldungsdauer" (von 12,2 Jahre auf 11,5 Jahre) günstig entwickelt. Des Weiteren konnte der Cashflow auf dem hohen Vorjahresniveau stabil gehalten werden und die Finanzaufwandsquote ohne den Zinsanteil aus der Aufzinsung der langfristigen Rückstellungen weiter auf 21,4% reduziert werden (Vorjahr: 23,3%). Neben dem planmäßig abgebauten Zinsaufwand haben sich auch die sonstigen, operativ veranlassten Aufwendungen trotz eines erheblich höheren Ertragsteueraufwandes auf dem niedrigen Vorjahresniveau konstant entwickelt und damit einen wesentlichen Beitrag zu dem guten Unternehmensergebnis geleistet. III.2 Nichtfinanzielle LeistungsindikatorenMitarbeiterZum Bilanzstichtag waren einschließlich des Vorstandes insgesamt zehn Mitarbeiter unbefristet im Unternehmen beschäftigt (Frauenanteil 30 %), fünf davon in Teilzeit, entsprechend einem Personaläquivalent von insgesamt 7,03. Zum ganz überwiegenden Teil handelt es sich um langjährige Mitarbeiter mit durchweg profunden Kenntnissen im jeweiligen Tätigkeitsbereich und entsprechender Berufserfahrung. Neben den üblichen sozialen Leistungen erfolgt die jährliche Entlohnung in Form einer fixen Vergütung von 13 gleichbleibenden, leistungsgerecht adjustierten Monatsgehältern sowie einer von der individuellen Leistung und dem geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft abhängigen variablen Vergütung. Es ist davon auszugehen, dass auch künftighin die Mitarbeiterzufriedenheit als wesentliches Element der Leistungserbringung überdurchschnittlich ausgeprägt sein wird und sich insofern Fluktuation und Krankenstand auch weiterhin auf einem vergleichsweise sehr niedrigen Niveau bewegen werden. Die geringe Personalstärke ermöglicht keine Bereitstellung von Ausbildungsplätzen. Für die Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter werden sowohl anlassbezogen als auch fortlaufend externe Schulungsmaßnahmen angeboten. AGROB KasinoZur bedarfsgerechten Verpflegung aller auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark tätigen Personen steht ein leistungsfähiger, qualitativ hochwertiger Kantinenbetrieb in Räumlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung, der von einem externen Caterer auf eigene Rechnung gemanagt wird. Die Finanzierung des Kantinenbetriebes erfolgt über einen Umlagepool, der unter Federführung der Gesellschaft maßgeblich von den Hauptmieterunternehmen mit entsprechend der jeweiligen Mitarbeiteranzahl berechneten Quoten getragen wird. AGROB KinderkrippeDie im Jahr 2006 mit nennenswerter finanzieller Unterstützung der Gesellschaft und in enger Kooperation mit der Gemeinde Ismaning unter privater Trägerschaft ins Leben gerufene "AGROB Kinderkrippe" stößt unverändert auf große Resonanz und ist bis auf Weiteres voll belegt. Im Rahmen dieser in der Nähe des AGROB-Geländes befindlichen Gemeinschaftseinrichtung finden Kinder im Alter von sechs Monaten bis drei Jahren von Mitarbeitern der engagierten Firmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks eine bevorzugte Aufnahme. VerkehrsanbindungDie Anbindung unseres Medien- und Gewerbeparks an den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) hat sich seit September 2000 durch die Einrichtung von zwei Bushaltestellen wesentlich verbessert. Damit wurde ein direkter Anschluss an die S-Bahn-Station Ismaning im Norden sowie die U-Bahn-Haltestelle Studentenstadt im Süden hergestellt. Die Buslinien verkehren während des Haupt-Berufsverkehrs mittlerweile im auf zehn Minuten reduzierten Takt. Damit wurde eine konkurrenzfähige Alternative zum ansonsten dominierenden Individualverkehr geschaffen. Für den Individualverkehr stehen in ausreichendem Umfang kurzwegig erreichbare Parkplätze zur Verfügung. Im Rahmen des anstehenden Erweiterungs-Bebauungsplans ist vorgesehen, die verkehrstechnische Erschließung des südlichen AGROB-Geländes und dessen Liegenschaften durch die Errichtung einer Kreisverkehrsanlage analog der bereits bestehenden Verkehrsführung im nördlichen Zufahrtsbereich nachhaltig zu verbessern. Dabei sollen auch die beiden bisherigen Bushaltestellen an verkehrsgünstiger gelegene, zentrale Stellen innerhalb des AGROB-Geländes verlegt werden. UmweltschutzDer Umweltschutz mit all seinen Facetten hat für unseren Standort als ehemaliges Industriegelände einen herausragenden Stellenwert. Durch Beauftragung eines maßnahmen-begleitenden Fachingenieur-Büros veranlassen wir daher grundsätzlich bei allen Baumaßnahmen und Erdbewegungen anlassbezogen umfangreiche Untersuchungen auf eventuelle Altlasten. Außerdem werden regelmäßig Grundwasserproben genommen. Dadurch stellen wir sicher, dass von unserem Gelände keinerlei Gefährdung für die Umwelt und die dort beschäftigten Menschen ausgeht, was durch die bisherigen Untersuchungsergebnisse bestätigt wird. Wir achten darauf, dass bauliche Maßnahmen jeder Art - wesentliche Um- und Ausbauten oder grundlegende Neubauten - dem neuesten Stand der Technik entsprechen. Ein besonderes Augenmerk widmen wir darüber hinaus auch der Umsetzung energiesparender Maßnahmen sowie bei Bauvorhaben der Verwendung umweltverträglicher ressourcenschonender Baustoffe bzw. dem Einsatz nachhaltiger Rohstoffe. Wir beabsichtigen damit, zum einen unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden und zum anderen durch einen nachhaltigen Gebäudebetrieb die Nebenkosten für unsere Mieterunternehmen zu optimieren. In enger Zusammenarbeit mit unseren Hauptmietern haben wir ein eigenes Müllentsorgungskonzept entwickelt. Es sieht die sortenreine Trennung von Abfällen vor Ort und ihre Zwischenlagerung im speziell eingerichteten "Müllhof" auf dem AGROB-Gelände vor. Wir achten auch auf die strikte Einhaltung der Vorgaben aus dem städtebaulichen Vertrag mit der Gemeinde Ismaning. Demzufolge kommen ausschließlich geräusch- und emissionsarme Betriebe und des Weiteren solche ohne größeres Verkehrsaufkommen bzw. ohne Verkauf an Endverbraucher als Mieterunternehmen in Betracht. Den auf dem AGROB-Gelände tätigen Personen soll ein angenehmes Ambiente geboten werden. Deshalb erfahren die bestehenden Grünflächen eine ständige eingehende Pflege, wurden großzügig dimensionierte Grünzonen als Ausgleich für versiegelte Flächen ebenso neu angelegt wie ein zum Verweilen und Entspannen einladender Fußweg durch das östliche Biotop. Diesem Ziel dienen auch insgesamt 17 Feuchtbiotope im östlichen und südlichen Außenbereich und ein zehn Meter breiter Grüngürtel rund um den Medien- und Gewerbepark. Zudem wird mit diesen Maßnahmen ein wertvoller Beitrag im Bereich des Pflanzen- und Tierschutzes geleistet. RegionalbezugWir bekennen uns zu unserer Verantwortung als Betreiber eines lokalen Medien- und Gewerbeparks mit zahlreichen namhaften Mieterunternehmen und deren über 2.000 Mitarbeitern. So arbeiten wir eng, vertrauensvoll und transparent mit den örtlichen Institutionen und Behörden sowie deren Mitarbeitern zusammen. Sofern ökonomisch vertretbar, werden bevorzugt Dienstleistungsunternehmen aus Ismaning bzw. der Region beauftragt. Mit unseren Spenden unterstützen wir priorisiert örtliche Vereine und Institutionen sowie caritative Einrichtungen. IV. RisikoberichtAllgemeine BemerkungenDie Risikomanagementziele der Gesellschaft sind darauf ausgerichtet, Risiken ehestmöglich zu identifizieren, zu analysieren, zu bewerten und zu steuern. Alle identifizierten relevanten Risiken werden nach sorgfältiger Abwägung der Risikotragfähigkeit vermieden, reduziert, transferiert oder akzeptiert. Als Risiko wird hierbei die Möglichkeit von negativen Entwicklungen der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft angesehen. Die Geschäftsleitung ist für ein angemessenes Risikomanagementsystem verantwortlich. Die Überwachung obliegt dem Aufsichtsrat der Gesellschaft bzw. dessen Prüfungsausschuss. Hierzu hat der Vorstand der AGROB Immobilien AG im Rahmen der gesetzlichen Verpflichtung nach § 91 Abs. 2 AktG ein Risikofrüherkennungssystem eingerichtet. Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung wird durch den Wirtschaftsprüfer überprüft, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getroffen hat und das Überwachungssystem geeignet ist, bestandsgefährdende Entwicklungen der Gesellschaft frühzeitig zu erkennen. Als ein in der Grundstücks- und Vermögensverwaltung sowie der Grundstücksentwicklung tätiges Unternehmen ist die Gesellschaft mit allgemeinen wirtschaftlichen Marktrisiken und mit branchenspezifischen Risiken konfrontiert. Diese sind in einem Risikoinventar, strukturiert nach den jeweiligen Funktionsbereichen in einzelnen Risikofeldern, abschließend zusammengefasst, definiert und mit Maßnahmen sowie Instrumenten zu deren zeitnaher und kontinuierlicher Überwachung unterlegt. Zudem sind klare Verantwortlichkeiten festgelegt. Damit ist gewährleistet, dass gegebenenfalls unverzüglich Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Für die zeitnahe Erfassung, Bewertung und Steuerung dieser Risiken, die regelmäßig mit den zuständigen Mitarbeitern eingehend besprochen werden, stehen der Gesellschaft geeignete Instrumente zur Verfügung. Dazu gehören Strategie-, Planungs- und Budgetierungssysteme, ein monatliches Berichtswesen mit integrierter Soll-Ist-Darstellung und einer sich anschließenden Abweichungsanalyse sowie ein wöchentlicher Liquiditätsstatus mit fortlaufender Liquiditätsplanung. Die nachstehend im Einzelnen erläuterten Einzelrisiken waren zum Bilanzstichtag Bestandteil des Risikoinventars und werden alljährlich zweimal regelmäßig einer aktuellen Bewertung unterzogen: Das allgemeine Wettbewerbsrisiko wird durch die aktuellen Bedingungen des jeweiligen Marktumfeldes und hier insbesondere der jeweiligen Angebots- und Nachfragestrukturen bestimmt. Hierzu nimmt die Gesellschaft sowohl in der retrospektivischen Betrachtung des Gewerbeimmobilienmarktes als auch in dessen erwarteter zukünftiger Entwicklung ausführlich Stellung. Die Gesellschaft verfügt über Baurechtsreserven in nennenswertem Umfang und ist bei entsprechender Vorvermietungsquote kurzfristig in der Lage, Neubauvorhaben - gegebenenfalls auch mit nutzerspezifischen Anforderungen - zu realisieren und dabei unter Berücksichtigung der Objekt-Gestehungskosten einerseits und einem angemessenen Risikoaufschlag andererseits jederzeit zu marktgerechten, konkurrenzfähigen Konditionen anbieten zu können. Das Nachvermietungsrisiko ist ein Teilaspekt des Wettbewerbsrisikos. Es wird durch eine möglichst hohe Flexibilität der Flächen in Verbindung mit deren grundsätzlich angestrebter Drittverwendungsmöglichkeit begrenzt. Darüber hinaus sind eine marktgerechte Preisgestaltung sowie die enge Zusammenarbeit mit regional und überregional tätigen Immobilienmaklern gute Voraussetzungen zur Reduzierung dieses Risikos. Das Mietausfallrisiko stellt die Gefahr dar, dass der Vertragspartner seinen Verpflichtungen aus Mietforderungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen kann und dadurch beim Vermieter finanzielle Verluste verursacht werden. Diese Risiken sind grundsätzlich existent, konnten jedoch in den vergangenen Jahren durch die Akquisition neuer Mieterunternehmen und einen damit erzielten ausgewogeneren Mietermix sowie durch die Ausschaltung von Zwischenvermietern erheblich abgemildert werden. So wurde der Anteil der drei bedeutendsten Mieterunternehmen am gesamten Mietenaufkommen von in der Spitze ehemals 80% sukzessive auf mittlerweile aktuell 63% (Vorjahr: 63%) abgebaut. Unbeschadet dieser grundsätzlich wünschenswerten Entwicklung besteht nach wie vor eine erhebliche Ausrichtung in der Zusammensetzung der Mieterunternehmen und deren Branchenzugehörigkeit auf einige wenige Adressrisiken. Weitere Maßnahmen zur Beherrschung dieses Risikos liegen in einer sorgfältigen und streng bonitätsorientierten Mieterauswahl sowie in einer kontinuierlichen Beobachtung von deren Bonität und Zahlungsverhalten während der Mietphase. Die Stellung von Mietkautionsbürgschaften von in der Regel drei Monatsmieten genießt bei unseren Vertragsverhandlungen ebenso hohe Priorität wie der Abschluss langfristiger Mietverträge. Wir legen Wert darauf, dass mieterspezifische Einrichtungen, insbesondere technischer Art, ganz oder überwiegend vom jeweiligen Mieter finanziert werden. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieses Berichts bestanden weder Leistungsstörungen im Bereich der Mietforderungen noch waren sonstige Forderungsausfälle zu verzeichnen oder Kündigungen von Mietverträgen während der jeweiligen Festmietdauer eingegangen. Das Mietminderungsrisiko ist definiert als die Gefahr, dass ein oder mehrere Mieterunternehmen während der Festmietzeit eine dauerhafte oder temporäre Reduzierung ihrer vertraglichen Verpflichtungen verlangen. Diesem Risiko begegnen wir durch eine nachhaltige Bewirtschaftung und Instandhaltung unserer Immobilien bzw. bei Auftreten von minderungsgeeigneten Mängeln der Mietsache mit kurzfristigen Maßnahmen zur Behebung der Einrede behafteten Mangelanzeige. Grundsätzlich besteht ein Mietminderungsrisiko auch darin, dass sich die Gesellschaft bei einer angemessenen Gegenleistung des Mieterunternehmens zu einer entsprechenden Handhabung im Kulanzwege bereit erklärt. Dieses Risiko hatte um Berichtszeitraum keinen Einfluss auf den Geschäftsverlauf. Das Vertragsrisiko wird entweder durch den Abschluss von Versicherungen ganz oder teilweise transferiert oder durch die Inanspruchnahme qualifizierter Berater vermindert. Das Investitionsrisiko minimieren wir durch sorgfältige Marktanalyse im Vorfeld der Investitionsentscheidung und - in Anbetracht von unverändert hohen Angebotsreserven an Gewerbeflächen von besonderer Bedeutung - eine möglichst hohe Vorvermietungsquote bzw. verbindliche Vereinbarungen mit "Ankermietern". Dem Budgetrisiko wirken wir durch eine detaillierte und sorgfältige Kosten- und Erlösplanung sowie eine laufende zeitnahe Budgetkontrolle anhand von monatlichen Soll-Ist-Abweichungsanalysen entgegen. Sofern erforderlich werden unterjährige Budgetanpassungen in Form aktualisierter Prognoserechnungen vorgenommen. Das Risiko aus übernommenen Pensionsverpflichtungen liegt in einer zunehmenden Lebenserwartung der Pensionsberechtigten und einer möglicherweise erforderlichen Anpassung der Pensionsleistungen begründet. Dieses Risiko ist von der Gesellschaft nicht beeinflussbar und insofern zu akzeptieren. Dem Baukostenrisiko begegnen wir in der Planungsphase durch klar strukturierte, detaillierte Leistungsverzeichnisse sowie die frühzeitige Kontrahierung von Bauleistungen im Wettbewerb, sofern angebracht zu Festpreisen, und während der Ausführungsphase durch ein zeitnahes und aussagefähiges Kostencontrolling unter Mitwirkung erfahrener und langjähriger Partner. Sämtliche Bauvorhaben werden einer exakten Nachkalkulation unterzogen, sofern erforderlich mit kritischen Soll-Ist-Abweichungsanalysen. Im Berichtsjahr konnten alle baulichen Investitionsmaßnahmen im Rahmen der vorab festgelegten und vom Aufsichtsrat genehmigten Budgets abgeschlossen werden. Das Zinsänderungsrisiko hat bei einem Volumen an langfristigen Bankverbindlichkeiten von € 54 Mio. besonderes Gewicht für die aktuelle und insbesondere die künftige Ertragslage der Gesellschaft. Um dieses Risiko professionell zu beherrschen, unterziehen wir den Kapitalmarkt und dessen prognostizierte Entwicklung einer laufenden intensiven Beobachtung. Des Weiteren sind wir bestrebt, Investitionsvorhaben in der Regel mit langfristigen Darlehens-Zinsbindungen durchzufinanzieren und eine risikomindernde zeitliche Strukturierung der Konditionenanpassungen vorzunehmen. Die günstigen Refinanzierungsbedingungen der letzten Monate haben wir genutzt und für das gesamte Zinsanpassungsvolumen des Jahres 2015 und bereits auch für einen Großteil des Volumens im Jahr 2016 (85%) entsprechende zinsgünstige Anschlusskonditionen vereinbart. Diese Maßnahmen sind geeignet, nicht nur die Kalkulationsbasis und damit die Aussagekraft der Ergebnisprognose zu verbessern, sondern darüber hinaus auch die Zinsbelastung zu reduzieren. Wir sind bestrebt, diesen Prozess der vorzeitigen zinsoptimierten Konditionenanpassung von bestehenden Darlehen konsequent fortzusetzen, sofern die derzeit attraktive Kapitalmarktkonstellation weiterhin fortbesteht. Die noch offenen Konditionenanpassungen des Jahres 2016 belaufen sich auf insgesamt € 1,1 Mio., der nächste Zinsablauf steht per 03/2016 zur Verlängerung an. Das Steuerrisiko besteht darin, dass sich die in die Planung eingeflossenen steuerlichen Szenarien im Nachhinein als nicht zutreffend erweisen. Die zuletzt im Berichtsjahr 2014 stattgefundene Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2009 bis 2012 hat die der laufenden Besteuerung zugrunde liegenden steuerlichen Auffassungen der Gesellschaft bestätigt. Das Compliance-Risiko ist definiert als die Gefahr, dass gesetzliche Bestimmungen, regulatorische Standards und/oder unternehmensinterne Richtlinien nicht regelkonform eingehalten werden und dadurch die Reputation des Unternehmens beschädigt wird und/oder ein materieller Schaden entsteht. Zur Vermeidung von Regelverstößen und zur Sicherstellung eines regelkonformen Verhaltens des Unternehmens und seiner Mitarbeiter hat der Vorstand in 2013 die Ausarbeitung eines auf die Belange des Unternehmens ausgerichteten Compliance-Management-Systems beauftragt und dabei konkrete Maßnahmen und Verhaltensnormen festgelegt. Compliance-relevante Regelverstöße sind im Berichtsjahr nicht aufgetreten. Das Personalrisiko besteht darin, dass für die Gesellschaft wichtige Schlüsselmitarbeiter zeitweise oder dauerhaft nicht zur Verfügung stehen. Dieses Risiko reduzieren wir durch geeignete Maßnahmen zur langfristigen Mitarbeiterbindung sowie durch die Bereithaltung entsprechender Instrumente zur Überbrückung auftretender personeller Kapazitätsengpässe. Das UmweltrisikoDie AGROB Immobilien AG als ehemaliger bedeutender Produzent von keramischen Belagsmaterialen und Ziegelsteinen unterhielt in Deutschland zahlreiche Fabrikationsstandorte. An diesen erfolgte zumeist nicht nur die Produktion dieser Erzeugnisse, sondern darüber hinaus in aller Regel auch die Gewinnung des Rohstoffs "Lehm" im Rahmen von genehmigten Ausbeutungsrechten aus umliegenden Grundstücken sowie teilweise auch die Ablagerung von Produktionsabfällen in behördenseitig ebenfalls genehmigten Deponien. Diese nicht mehr im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücke sind heute nach erfolgtem Abverkauf überwiegend einer anderweitigen Nutzung zugeführt oder befinden sich als Brachflächen in einem unbebauten Zustand. Für diese Grundstücke besteht gegen die Gesellschaft als möglichem ehemaligen Handlungsstörer im Falle des Altlastenverdachts grundsätzlich ein gesetzlicher Haftungsanspruch nach dem Bundesbodenschutzgesetz. Verjährungsfristen spielen dabei keine Rolle. Aktuell sind keinerlei derartige Ansprüche gegen die Gesellschaft geltend gemacht. Was das Umweltrisiko "Trier-Ehrang" anbelangt, für das nach Teilauflösung der vorsichtshalber gebildeten Rückstellung in 2008 eine unveränderte Dotierung von T€ 42 besteht, gibt es keine neuen Erkenntnisse. Insbesondere wurde der Vorgang behördenseits im Berichtsjahr nicht weiter verfolgt. Die möglichen wirtschaftlichen Auswirkungen einer Heranziehung der Gesellschaft zur Altlastenbeseitigung können aus jetziger Sicht nicht eindeutig abgeschätzt werden. Je nach Inhalt der im Einzelfall ausgesprochenen Verfügung der Behörden können die Kosten für die Gesellschaft gering bis erheblich sein. Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme für die nicht mehr im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücke schätzt die Gesellschaft jedoch gegenwärtig als gering ein. Der Gesellschaft sind keine konkreten Kontaminierungen veräußerter Grundstücke bekannt. Die Verkäufe der Grundstücke liegen zum überwiegenden Teil viele Jahrzehnte zurück. Bislang wurden zu keinem Zeitpunkt behördenseits Anordnungen gegen die Gesellschaft im Hinblick auf die Beseitigung möglicher Altlasten verfügt. Mit fortschreitender Zeit sinkt aus Sicht der Gesellschaft zudem die Wahrscheinlichkeit, dass es behördenseitig zu einer Neubewertung der bekannten Verdachtsmomente kommt. Für die noch im Eigentum der Gesellschaft befindlichen und in diesem Geschäftsbericht unter Abschnitt II.4 "Grundbesitz und Veränderungen" aufgeführten Liegenschaften außerhalb der Gemarkung Ismaning liegen Umweltbewertungen für Grund und Boden anerkannter geologischer Fachingenieurfirmen vor. Für sämtliche Liegenschaften des bewirtschafteten Medien- und Gewerbeparks in Ismaning wurde eine umfassende und aussagefähige Umweltbewertung vorgenommen. Im abschließenden Ergebnis dieser im Jahr 2011 fertiggestellten gutachterlichen Bestandsaufnahme wird dabei erklärt, dass das Gefährdungspotential für Menschen aufgrund des grundsätzlich bestehenden Altlastenverdachts als sehr gering einzustufen ist. Auch haben sich keinerlei konkrete Anhaltspunkte für die Umwelt möglichweise gefährdende Altlasten ergeben. Insofern sind nach derzeitigem Kenntnisstand weder weitergehende Aufschlüsse noch weitere Erkundungsmaßnahmen zu veranlassen. Dabei ist es unser Ziel, im Zeitablauf die Hinfälligkeit des Altlastenverdachts für eine möglichst umfängliche Teilfläche des AGROB Medien- und Gewerbeparks attestiert zu bekommen. In enger Zusammenarbeit mit der zuständigen Behörde und mit fachlicher Begleitung durch ein auf Umwelttechnik spezialisiertes Unternehmen ist es mittlerweile gelungen, die Entlassung von sechs im südlichen Teil des AGROB Geländes befindlichen Grundstücke aus der Altlastenbearbeitung zu erreichen. Damit sind aktuell insgesamt etwas über 32.000 m2 grün und damit altlastenfrei kartiert, das entspricht einem Anteil von ca. 18% der bebauten Fläche des AGROB Areals. Es ist vorgesehen, diesen Prozess weiter fortzusetzen und den Umweltbericht in Abstimmung mit den zuständigen Behörden laufend zu aktualisieren. Risiko aus FinanzinstrumentenZu den Finanzinstrumenten zählen originäre und derivative Finanzinstrumente. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt nur im Rahmen von Payer-Zinsswaps für Zinssicherungszwecke von langfristigen Investitionsdarlehen, die mit variabler Zinsbasis vereinbart / ausgestattet sind. Derivative Finanzinstrumente zu spekulativen Zwecken werden nicht beansprucht. Originäre FinanzinstrumenteDie originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die Forderungen und die flüssigen Mittel. Auf der Passivseite betreffen die originären Finanzinstrumente im Wesentlichen die Verbindlichkeiten. Das Marktpreisänderungsrisiko besteht darin, dass der Wert eines Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen des Marktpreises oder preisbeeinflussender Parameter wie Wechselkurse, Volatilitäten oder Marktzinssätze schwankt. Fremdwährungs-Forderungen oder -Verbindlichkeiten bestehen nicht. Die Mietforderungen ergeben sich aufgrund fester Mietvertragsvereinbarungen, aus denen sich bezüglich der Miethöhe und Laufzeit keine Preisänderungen ergeben. Für das Finanzinstrument "Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten" bestehen entsprechende Darlehensverträge mit z. Zt. ausschließlich fest vereinbarten Zinsbindungsfristen, sodass innerhalb dieser Zeiträume keine Änderungsrisiken bestehen. Die Liquiditätsrisiken bestehen darin, dass die Gesellschaft möglicherweise nicht in der Lage ist, jetzt oder zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft die Finanzmittel zu beschaffen, die zur Begleichung der im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten eingegangenen Verpflichtungen notwendig sind. Derartige Risiken bestanden weder im Jahresverlauf noch derzeit. Die Gesellschaft verfügt über offene Betriebsmittelkreditlinien von Banken in nennenswerter Höhe. Diese sind jeweils "bis auf Weiteres" zugesagt. Die Risiken aus Zahlungsstromschwankungen resultieren daraus, dass die zukünftigen, aus einem Finanzinstrument erwarteten Zahlungsströme Schwankungen unterworfen und damit betragsmäßig nicht festgelegt sind. Risiken der AGROB Immobilien AG bestehen diesbezüglich im Bereich der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten dahingehend, dass bei Auslauf der Zinsfestschreibungen der Darlehen die Zinssätze neu zu verhandeln sind und gegebenenfalls die Konditionenanpassungen höhere als die ursprünglich vereinbarten Zinssätze bedingen. Diesem Risiko wird - sofern aufgrund der jeweiligen Marktkonstellation angeraten - durch Abschluss von Forward-Darlehen und einer Verteilung der Zinsanpassungstermine in zeitlicher Hinsicht begegnet. Wir gehen davon aus, dass die Zinssätze bis auf weiteres vergleichsweise niedrig bleiben werden Im Bereich der Mietforderungen bestehen Risiken, dass bei Anschlussmietverträgen nach Ablauf der Festmietzeit ebenfalls die Höhe des Mietzinses neu zu verhandeln ist und es dabei unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation von Angebot und Nachfrage zu Veränderungen kommen kann. Derivative FinanzinstrumenteZum 31.12.2014 bestanden folgende derivative Finanzinstrumente, die jeweils ausschließlich zum Zwecke der langfristigen Absicherung der jeweiligen Zinssätze von neu abgeschlossenen Investitionsdarlehen als sog. Payer-Zinsswaps kontrahiert wurden: a) Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 1,3 Mio. (Valuta 12/2014: T€ 1.040), kontrahiert mit der "Internationales Bankhaus Bodensee AG", unter Befristung 12/2015 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08). b) Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 0,5 Mio. (Valuta 12/2014: T€ 400), kontrahiert mit der "Internationales Bankhaus Bodensee AG", unter Befristung 06/2016 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08). c) Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 0,8 Mio. (Valuta 12/2014: T€ 640), kontrahiert mit der "Internationales Bankhaus Bodensee AG", unter Befristung 06/2018 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08). d) Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 1,0 Mio. (Valuta 12/2014: € 1,0 Mio.), kontrahiert mit der "Internationales Bankhaus Bodensee AG", unter Befristung 12/2023 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08), Anschluss-Swap zu a). e) Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 3,4 Mio. (Valuta 12/2014: T€ 2.695), kontrahiert mit der "Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG", unter Befristung 03/2018 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08) Für sämtliche bestehenden Zinsswaps ist die AGROB Immobilien AG Zahler der Festzinsbeträge, die "Internationales Bankhaus Bodensee AG" und die "Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG" sind jeweils Zahler der variablen Zinsbeträge auf Euribor-Basis. Der den vorstehend aufgeführten Kontrakten auf Basis der "Mark-to-market-Methode" beizulegende Zeitwert betrug zum Bilanzstichtag insgesamt ./.T€ 412 (Vorjahr: ./. T€ 382). Der negative Betrag ist ausschließlich auf das seit Abschluss der Zinsabsicherungsinstrumente deutlich gesunkene Kapitalmarktniveau zurückzuführen. Die Differenz zum Vorjahresausweis ist in erster Linie die Folge eines bereits abgeschlossenen Anschluss-Swaps. Das Risikomanagement ist hinsichtlich der Finanzinstrumente der Geschäftsgröße angemessen dimensioniert, erfolgt in Form einer laufenden Überwachung durch den Vorstand und ist insgesamt als konservativ zu beurteilen. Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems im Hinblick auf den RechnungslegungsprozessDie Finanzbuchhaltung und das Meldewesen werden entsprechend den internen Vorgaben, den externen Richtlinien und Buchführungsgrundsätzen erstellt. Vorstand, Aufsichtsrat und die Aktionäre werden regelmäßig und zeitnah mit allen notwendigen Informationen versorgt. Das "Interne "Kontrollsystem (IKS)" der Gesellschaft ist entsprechend der Größe des Unternehmens und der Anzahl der beschäftigten Mitarbeiter zweckmäßig und schlank organisiert. Für alle wesentlichen Prozesse des normalen Geschäftsbetriebs sind entsprechende Ablaufstandards ebenso definiert wie Verantwortlichkeiten und mit angemessenen und wirksamen Kontrollen ausgestattet. Wo angezeigt, sind wirksame Funktionstrennungen ebenso geregelt wie Kompetenzen, Vollmachten und Zeichnungsbefugnisse. Eine eigenständige Revisionsabteilung ist nicht installiert. Gesamtaussage zur Risikosituation der AGROB Immobilien AGDie Risikopolitik der Gesellschaft ist dem Geschäftsmodell entsprechend an dem Bestreben einer langfristigen und kontinuierlichen Unternehmenswertsteigerung ausgerichtet. Das bedeutet einerseits sicherzustellen, dass keinerlei unangemessene, nur unzulänglich kalkulierbare und nicht mit der originären Geschäftstätigkeit zusammenhängende Risiken eingegangen werden, die die langfristigen Zielsetzungen des Unternehmens gefährden könnten. Andererseits sind wir bemüht, die sich im Zeitablauf am Markt bietenden Chancen wahrzunehmen, sofern die Risiken überschaubar sind und sie die positive Unternehmensentwicklung nicht in Frage stellen. Auch wenn aufgrund der ehemaligen, über viele Jahre ausgeübten operativen Produktionstätigkeit latente Altlastenrisiken unabänderlich vorhanden sind, hat sich die Gesamtrisikosituation der Gesellschaft im Berichtsjahr weiter verbessert. Zurückzuführen ist dies auf die mittlerweile erfolgte Entlassung weiterer Teilflächen aus der Altlastenbearbeitung, auf die unverändert stabile Mietvertragssituation (die Mietverträge mit den wesentlichen Ankermieter-Unternehmen verfügen über eine Laufzeit bis mindestens 12/2016) sowie auf das nochmals reduzierte Zinsänderungsrisiko. Nach der zuletzt in 09/2014 aktualisierten Bewertung sämtlicher im Risikoinventar der Gesellschaft erfassten Einzelrisiken ergibt sich unter Zugrundelegung einer Skalierung von 1-10 mit einem Gesamtscore von 3,0 eine nach wie vor günstige Gesamtrisiko-Beurteilung. Dabei verfügen selbst die mit der höchsten Risikoklassifizierung versehenen Einzelrisiken über eine nur durchschnittliche Eintrittswahrscheinlichkeit (Score 5). V. PrognoseberichtZukünftige gesamtwirtschaftliche EntwicklungIn Deutschland macht sich zu Beginn des Jahres 2015 wieder zunehmend Zuversicht in eine sich weiter stabilisierende konjunkturelle Entwicklung breit. Wenngleich nicht davon auszugehen ist, dass die geopolitischen Risiken kurzfristig an Einfluss verlieren und insofern auch weiterhin für Unwägbarkeiten und Verunsicherung bei vielen Marktteilnehmern sorgen werden und zudem mit den jüngsten Entwicklungen in Griechenland aktuell ein neues Fragezeichen entstanden ist, hat die Bundesregierung in ihrem jüngst veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht die Wachstumserwartungen für Deutschland im Jahr 2015 von 1,3% auf 1,5% angehoben. Auch der weithin viel beachtete ifo-Geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft signalisiert mit einer Steigerung zum dritten Mal in Folge eine verbesserte Stimmung in deutschen Unternehmen. Ebenso ist der GfK-Konsumklima-Index als weiterer bedeutsamer Frühindikator im Januar 2015 auf den höchsten Stand seit dreizehn Jahren gestiegen, ein deutliches Zeichen für den ausgeprägten Optimismus und das zunehmend wiedergewonnene Vertrauen der Konsumenten in eine stabile wirtschaftliche Entwicklung. Basis für die wieder zunehmende Dynamik beim deutschen Wirtschaftswachstum und gleichzeitig Treiber dieser Entwicklung sind die drei geschenkten Konjunkturprogramme in Form von anhaltend niedrigen Zinsen, von billigen Ölimporten und eines schwachen EURO-Wechselkurses. Dadurch profitiert nicht nur die stark exportorientierte und energieintensive deutsche Wirtschaft, sondern auch das Konsumverhalten der privaten Haushalte, deren verfügbare Einkommen zuletzt merklich zugenommen haben. Zudem wird die Stimmungslage durch das historisch hohe Beschäftigungsniveau sowie die deutlich gestiegenen Einkommenserwartungen positiv beeinflusst. Zukünftige Entwicklung des ImmobilienmarktesNach erfolgter Anhebung der offiziellen Wachstumsprognose sind die fundamentalen ökonomischen Rahmendaten für Deutschland im Jahr 2015 überwiegend günstig einzuschätzen. Diese bestimmen auch wesentlich die Entwicklung der Immobilienmärkte. Aktuell wird überwiegend angenommen, dass weder von der realwirtschaftlichen Entwicklung noch vom finanzwirtschaftlichen Sektor im Jahr 2015 starke negative Veränderungen zu erwarten sind. Demzufolge sind auch die Voraussetzungen für eine anhaltend positive Grundstimmung auf den deutschen Immobilienmärkten weiterhin gegeben. Ein anhaltend attraktives Zinsumfeld, die hohe und kurzfristige Verfügbarkeit an Liquiditätsreserven sowie die starke Priorisierung auf Sachwerte als vergleichsweise sichere und renditeoptimierte Anlagealternativen stellen immobilienfreundliche Rahmenbedingungen dar, von denen Deutschland als Kernmarkt der EURO-Zone mit seiner stabilen Volkswirtschaft und seiner hervorragenden Infrastruktur in besonderem Maße profitiert. So sollte der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt unverändert anhalten, zumal sich die Nachfrage nationaler und internationaler Investoren auf einem hohen Niveau zu stabilisieren scheint. Auf der Suche nach renditeoptimierten Anlagen gehen diese bei ihren Investitionsentscheidungen oftmals davon aus, dass deutsche Immobilien aufgrund der Zinsdifferenz zu anderen vermeintlich sicheren Anlagen häufig nach wie vor unterbewertet sind. Zudem sollte die derzeitige EURO-Schwäche bei internationalen Investoren außerhalb des EURO-Raumes ein noch höheres Interesse an deutschen Immobilien auslösen. Nachdem es zuletzt schon zu einer gewissen Knappheit bei hochwertigen Flächen in den sog. "Core-Objekten" an den Top-Standorten gekommen ist und daraufhin in jüngster Zeit vermehrt Ausweichreaktionen hin zu B-Lagen oder zu A-Lagen an B-Standorten feststellbar waren, sollte dieser Trend auch im Jahr 2015 anhalten. Insgesamt sollte das Preisniveau von deutschen Immobilien aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und der weiterhin reichlichen Liquiditätsversorgung weiter zulegen. Für die Büro-Immobilienmärkte erwarten wir ein leicht zunehmendes Neubauvolumen und aufgrund des guten Arbeitsmarktes mit einer auf Rekordniveau befindlichen Zahl von Erwerbstätigen eine Nachfragestabilisierung mit einer Vermietungsleistung auf dem Durchschnitt der letzten Jahre. Das für den deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen Gesagte gilt im Besonderen auch für die Region München als einer der attraktivsten in Europa. Die Gründe hierfür sind vielfältig und liegen in den traditionell überdurchschnittlich ausgeprägten wirtschaftlichen und sozioökonomischen Gegebenheiten sowie in dem für die nächsten Jahre prognostizierten Bevölkerungswachstum begründet. Danach erwarten wir für das Jahr 2015, dass München seinen angestammten Spitzenplatz unter Deutschlands Metropolstandorten im Hinblick auf die Kriterien "Büroflächenumsatz" und "Investmentvolumen" wird behaupten können. Bei einem nach wie vor nur verhaltenen Neubauvolumen und einer gleichzeitig hohen Vorvermietungsquote der neu auf den Markt kommenden Flächen sollte sich die Leerstandsquote weiter abbauen, wobei zunehmend ein Mangel an großen, zusammenhängenden modernen Flächen besteht. Insofern prognostizieren wir für die Zentrumslagen des Münchner Immobilienmarktes weiterhin steigende Mieten und sinkende Renditen, wohingegen für die nach wie vor in ausreichendem Umfang und guter Qualität vorhandenen Flächen in der Umlandregion bei verhaltener Nachfrage auch weiterhin ein nur begrenzter Spielraum bei der Mietpreisgestaltung besteht. Sofern sich die EURO-Krise und/oder die geopolitischen Spannungen nicht weiter verschärfen und die daraus resultierende Unsicherheit wieder zunimmt, wird ein leicht unterdurchschnittlicher Büroflächenumsatz von 600.000 m2 erwartet. Der Investmentmarkt sollte bei unverändert günstigen Rahmenbedingungen erneut an das herausragende Vorjahresergebnis mit einem Transaktionsvolumen von über € 5 Mrd. heranreichen. Voraussichtliche Entwicklung der AGROB Immobilien AG mit ihren wesentlichen Chancen und RisikenPrognosen der Chancen und Risiken der Gesellschaft enthalten Aussagen über Vorgänge, die in der Zukunft, nicht in der Vergangenheit, liegen. Vorausschauende Aussagen beruhen somit auf heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken, Ungewissheiten und Unsicherheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs der AGROB Immobilien AG liegen, können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen wesentlich - sowohl positiv als auch negativ -von denen abweichen, die hier als erwartet angesehen werden. Neben anderen ergeben sich solche Ungewissheiten grundsätzlich insbesondere aufgrund folgender Faktoren:
Dies vorausgeschickt wird die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft mit ihren wesentlichen Chancen und Risiken für die beiden nächsten Geschäftsjahre wie folgt beurteilt: a) Im Geschäftsjahr 2015 stehen unterjährig (per 06/2015) restliche Mietvertragsausläufe mit einem monatlichen Mietenaufkommen von netto ca. T€ 4,6 zur Verlängerung an. Nach aktuellem Kenntnisstand gehen wir davon aus, dass diese mit hoher Wahrscheinlichkeit verlängert werden. Weitere Mietvertragsausläufe mit einem monatlichen Mietenaufkommen in einer Größenordnung von netto ca. T€ 46 sind per 12/2015 terminiert. Aus heutiger Sicht erwarten wir eine weitgehende Prolongation der Mietverträge, so dass die im Branchenvergleich hohe Vermietungsquote auch in 2016 ganzjährig beibehalten werden sollte. Einseitig ausübbare Verlängerungsoptionen zu Gunsten der jeweiligen Mieterunternehmen sind in der Regel Bestandteil der mietvertraglichen Vereinbarung. Allerdings besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten in begrenztem Umfang Mietpreisanpassungen vorgenommen werden müssen und/oder Teilflächen zurückgegeben werden. b) Die Mietverträge mit den Hauptmieterunternehmen haben eine feste Vertragslaufzeit bis mindestens Ende 2016, sodass die entsprechenden Mieterlöse für die Geschäftsjahre 2015 und 2016 gesichert sind und damit eine stabile und fundierte Planungssicherheit zumindest für diesen Zeitraum gegeben ist. Anschließend an die jeweiligen Festmietzeiten sind in aller Regel ebenfalls einseitig durch die jeweiligen Mieterunternehmen ausübbare Verlängerungsoptionen vereinbart. c) Nach unserer Erkenntnis verfügen die Hauptmieterunternehmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks über eine gute Bonität und eine langfristig ausgerichtete Unternehmensstrategie. Insofern erachten wir das Risiko von ausfallenden und/oder sanierungsbedingt reduzierten Mieterlösen als nach wie vor ebenso gering wie vorzeitige außerplanmäßige Flächenrückgaben. d) Nach erfolgreichem Abschluss der Mietvertragsverhandlungen mit Unterzeichnung des Mietvertrages mit "ARRI Rental GmbH" erfolgte mittlerweile der offizielle Startschuss für die Projektierung des neuen multifunktionalen Gebäudekomplexes im nord-östlichen Teilbereich des AGROB Medien- und Gewerbeparks (Bauquartier GE A7). Dieses in unmittelbarer Nähe zu den seit Jahren angemieteten und im Rahmen der Neuanmietung fest bis 12/2022 mietvertraglich verlängerten Flächen im Gebäude 36 Nord projektierte Neubauvorhaben wird auf einem 2.400 m2 großen Grundstück realisiert und über zusätzliche Nutzflächen im Umfang von 2.500 m2 verfügen. Nach derzeitigem Kenntnisstand gehen wir unter Einbeziehung des Grundstücksanteils von einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. € 5,4 Mio. aus, zu dessen teilweiser Refinanzierung die neuerliche Inanspruchnahme von Fremdkapital vorgesehen ist. Der eingereichte Bauantrag wurde mit einem positiven Votum der Gemeinde Ismaning versehen an das Landratsamt München weitergeleitet. Nachdem wir von dieser zuständigen Genehmigungsbehörde die Bewilligung erhalten hatten, vorab mit vorbereitenden Maßnahmen zu beginnen (Rodungs- und Aushubarbeiten), konnten diese auch bereits abgeschlossen werden. Sofern witterungsbedingt möglich soll umgehend nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Rohbauarbeiten begonnen werden. Für dieses kapazitätserweiternde Neubauvorhaben veranschlagen wir eine Bauzeit von ca. 15 Monaten und gehen insofern von einer umsatz- und ergebniswirksamen Vermietung im Laufe des ersten Quartals 2016 aus. e) Im Rahmen von langfristig angelegten, strategischen Standortüberlegungen haben wir in den zurückliegenden Monaten für ein wichtiges Anker-Mieterunternehmen eine Projekt- bzw. Machbarkeitsstudie mit dem Ziel einer nachhaltigen Standortsicherung ausgearbeitet. In diesem Zusammenhang haben wir einen Architekten-Ideen-Wettbewerb initiiert, der im Ergebnis interessante, unterschiedliche Planungskonzepte hervorgebracht hat. Nach deren Auswertung haben wir uns in Abstimmung mit dem Mietinteressenten für den Entwurf eines renommierten Architekturbüros aus München entschieden. Dieser Entwurf wurde mittlerweile in einem konstruktiven, zielorientiert geführten Gedankenaustausch mit den Verantwortlichen der Gemeinde Ismaning im Hinblick auf gestalterische Elemente einerseits, aber insbesondere auf dessen Dimensionierung andererseits eingehend diskutiert und mit geringfügigen Änderungen inhaltlich abgestimmt. Danach konnte auch im Gemeinderat ein grundsätzlich positives Votum zu diesem auf dem Bauquartier GE A5 vorgesehenen Neubauvorhaben erzielt werden. Aus heutiger Sicht veranschlagen wir für dieses Projekt Gestehungskosten von mindestens € 15 Mio. (incl. Grundstücksanteil). Wir sind zuversichtlich, nunmehr zeitnah die weiteren Verfahrensschritte einleiten zu können. Nach dem aktuellen Projektstand rechnen wir mit einem Vorhabensbeginn frühestens im IV. Quartal 2015. Nach derzeitigem Kenntnisstand stehen weitere, betraglich bedeutendere Investitionsvorhaben mangels konkreter Anmietungswünsche potentieller Mietinteressenten aktuell nicht an. f) Das im Jahr 2011 vom Gemeinderat Ismaning beschlossene und sowohl die Änderung des Flächennutzungsplanes als auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes (Nr. 29c) für eine qualifizierte Gewerbe-Gebietsnutzung umfassende Verfahren für die Erweiterung des AGROB Medien- und Gewerbeparks nach Süden befindet sich nach Erledigung der angeordneten und/oder erforderlichen Maßnahmen auf der Zielgeraden. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Neuvermessung der Grundstücke und Verkehrswege, um die Kampfmitteluntersuchung der betroffenen Grundstücke, um die Baugrunduntersuchung der vorgesehenen Kreisverkehrsanlage und der neuen Erschließungsstraße sowie um die archäologische Begleitung der Baumaßnahme. Parallel hierzu wurde der zwischen den Verfahrensbeteiligten neu abzuschließende "Städtebauliche Vertrag" final verhandelt. Nach dessen Unterzeichnung ist die umgehende Einleitung der restlichen, noch offenen Schritte vorgesehen, so dass die Voraussetzungen für den entsprechenden Satzungsbeschluss in Kürze gegeben sind. Danach kann unsere Zielsetzung einer langfristigen Standortentwicklung mit Erlangung zusätzlicher Baurechte im Umfang von voraussichtlich 13.600 m2 an Bruttogeschoßflächen erfolgreich abgeschlossen werden. g) Der Gemeinderat Ismaning hat in seiner Sitzung im Dezember 2014 den Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Gewerbegebietes "AGROB" gefasst. Danach sollen im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 29d insbesondere die Bauquartiere GE N2/N7 neu strukturiert und mit zusätzlichen Baurechten versehen werden. h) Im Rahmen einer beantragten und von der Gemeinde Ismaning positiv votierten Nutzungsänderung wurde auf einem Teil der Flächen in der AGROB eigenen Hausmeisterei ein Blockheizkraftwerk (BHKW) installiert. Dieses BHKW wird ohne finanzielles und wirtschaftliches Risiko der Gesellschaft von einem energieintensiven Ankermieterunternehmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks errichtet und befindet sich seit 01/2015 in Betrieb. Mit dieser Investition verfolgt das Mieterunternehmen die Zielsetzung, den Geschäftsbetrieb in Hinblick auf die Kriterien "Effizienz", "Sicherheit" und "Kosten" der Energieversorgung zu optimieren. Es ist vorgesehen, die Heizzentrale der Gesellschaft nach Beendigung des Probebetriebes in das moderne BHKW-Energiekonzept zu integrieren. i) Infolge der mit Wirkung ab 08/2006 wirksamen Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassenverpflichtungen sind die Jahresabschlüsse seit diesem Zeitpunkt außerhalb des unmittelbaren operativen Bereichs negativ beeinflusst. Hierdurch wird die Ertragslage der Gesellschaft auch im Geschäftsjahr 2015 belastet sein. Die nach BilMoG geforderte Anpassungsdotierung in der Pensionsrückstellung konnte mit Abschluss des Jahres 2012 in vollem Umfang abgeschlossen werden (T€ 821). Insofern ist das Berichtsjahr damit nicht mehr belastet. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte gehen wir nach aktuellem Kenntnisstand insofern von einer Beeinträchtigung der Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015 aufgrund des DSCB-Aufwandes in Höhe von insgesamt ca. T€ 450 aus. Die im Zusammenhang mit der seinerzeitigen Rückübertragung vereinnahmte Einmalzahlung von € 1,8 Mio. ist durch die seit Übernahme geleisteten Rentenzahlungen bereits vollständig aufgebraucht. j) Nachdem die körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge im Jahre 2014 vollständig aufgebraucht wurden, greift ab dem Geschäftsjahr 2015 ganzjährig die reguläre tarifliche Steuerbelastung. Dennoch erwarten wir für die Geschäftsjahre 2015 und 2016 eine positive Umsatz- und Ergebnisentwicklung, sofern nicht unerwartete konjunkturelle und/oder krisenbedingt verursachte negative Ereignisse eintreten. Dabei gehen wir von einem sukzessive sich weiter in nennenswertem Umfang verbessernden Zinsergebnis und einer ansonsten unverändert günstigen, weitgehend stabilen Kostenstruktur aus. Auf notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zur nachhaltigen Revitalisierung unseres Gebäudebestandes werden wir auch weiterhin ebenso wenig verzichten wie auf die weitgehende Anwendung der steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssätze. Unter Zugrundelegung dieser Prämissen erwarten wir für 2015 bei Umsatzerlösen in einer Bandbreite zwischen € 10,9 und € 11,0 Mio. ein Ergebnis in Höhe von € 1,8 - € 1,9 Mio. nach Steuern und nach Nettobelastung für Altersversorgung. Der operative Cashflow sollte sich in einer Bandbreite von € 5,6 - € 5,7 Mio. belaufen. Unter der Voraussetzung einer im Vergleich zum Bilanzstichtag ganzjährig unverändert hohen Auslastung der Vermietungskapazitäten auch im Jahr 2016 sowie konstanten Mietvertragsmodalitäten prognostizieren wir für 2016 bei im Vergleich zu 2015 weiter steigenden Umsatzerlösen sowohl einen Jahresüberschuss nach Steuern und nach Nettobelastung für Altersversorgung als auch einen Cashflow jeweils über dem Niveau des Jahres 2015. Danach erwarten wir für das Berichtsjahr 2016 Umsatzerlöse in einer Bandbreite von € 11,1 Mio. bis € 11,3 Mio. und Planwerte für Jahresüberschuss und Cashflow in einer Bandbreite von € 1,9 Mio. bis € 2,0 Mio. bzw. von € 5,7 Mio. bis € 5,8 Mio. k) Die für die Jahre 2015 und 2016 unverändert deutlich positiv prognostizierten Jahresüberschüsse werden uns in die Lage versetzen, unsere Aktionäre auch weiterhin der geschäftlichen Entwicklung entsprechend angemessen am Erfolg unserer Gesellschaft zu beteiligen. Für diese Prognose gelten die unter den vorstehenden Punkten i) und j) formulierten Vorbehalte entsprechend. l) Nach derzeitigem Kenntnisstand sind Risiken, die möglicherweise die skizzierte Unternehmensentwicklung in bestandsgefährdender Weise beeinträchtigen könnten, weder bekannt noch erkennbar. m) Wir gehen davon aus, dass die als nicht strategisch qualifizierte und insofern grundsätzlich zur Verwertung beschlossene indirekte Mehrheitsbeteiligung der UniCredit Bank AG an unserer Gesellschaft weiterhin zur Disposition steht. Sofern dies der Fall ist und eine Transaktion mit einem entsprechenden Kontrollwechsel bei der Zielgesellschaft AGROB Immobilien AG realisiert wird, ist nach den einschlägigen Vorschriften des Wertpapier-Übernahmegesetzes den übrigen Aktionären ein Pflichtangebot zu unterbreiten. Soweit uns bekannt ist, wird derzeit die Veräußerung der Beteiligung nicht aktiv betrieben. VI. NachtragsberichtVorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Abschluss des Berichtsjahres nicht eingetreten. VII. Spezialgesetzliche AngabepflichtenDer Vorstand hat seinen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2014 aufgestellt und dem Abschlussprüfer sowie dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. Zu diesem Bericht hat der Vorstand folgende Schlusserklärung abgegeben:"Der Vorstand erklärt, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die ihm in den Zeitpunkten bekannt waren, in denen Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt. Andere Maßnahmen im Sinne von §312 AktG sind weder getroffen noch unterlassen worden."
Ismaning, den 27. Februar 2015 AGROB Immobilien AG, Ismaning Der Vorstand Stephan Fuchs Bestätigungsvermerk des AbschlussprüfersWir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalspiegel sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der AGROB Immobilien AG, Ismaning, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der AGROB Immobilien AG, Ismaning, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
München, den 4. März 2015 Deloitte & Touche GmbH Klinger, Wirtschaftsprüfer Nandico, Wirtschaftsprüfer Versicherung des gesetzlichen Vertreters gem. § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB und § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB zum Jahresabschluss und Lagebericht 2014"Nach bestem Wissen versichere ich, dass der Jahresabschluss der AGROB Immobilien AG unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der AGROB Immobilien AG im Geschäftsjahr beschrieben sind".
Ismaning, den 27. Februar 2015 Der Vorstand Vermerk über die Feststellung des Jahresabschlusses 31.12.2014Mit der Aufsichtsratssitzung vom 14.04.2015 wurde der Jahresabschluss zum 31.12.2014 festgestellt.
Ismaning, den 14. April 2015 Vorstand — Aufsichtsratsvorsitzender Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, der Aufsichtsrat der AGROB Immobilien AG hat im Geschäftsjahr 2014 sämtliche ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben sorgfältig wahrgenommen. Er hat insbesondere den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten und dessen Geschäftsführung kontinuierlich überwacht. In alle wesentliche Projekte und Maßnahmen war der Aufsichtsrat eingebunden und fasste die entsprechenden erforderlichen Beschlüsse in Aufsichtsratssitzungen und im schriftlichen Umlaufverfahren nach gründlicher Prüfung und auf Basis schriftlicher sowie mündlicher Informationen. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig, zeitnah und umfassend informiert. Dies erfolgte grundsätzlich in den Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse, aber auch schriftlich und mündlich außerhalb von Aufsichtsratssitzungen. Aktuelle Themen und Entwicklungen sowie anstehende Entscheidungen wurden zwischen dem Vorstand und dem Aufsichtsratsvorsitzenden erörtert. Im Geschäftsjahr 2014 befasste sich der Aufsichtsrat regelmäßig und umfassend mit dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld, der Entwicklung der Immobilien- und Kapitalmärkte sowie der strategischen Ausrichtung und der wirtschaftlichen Situation der AGROB Immobilien AG. Auf Basis von Umsatz- und Ergebnisberichten wurde der operative Geschäftsverlauf sowie die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft regelmäßig erörtert und geprüft. Weitere Kernthemen waren neben der Entwicklung der Mieterunternehmen deren künftiger Flächenbedarf und die damit einhergehenden Investitionsanforderungen. Ausführlich behandelt wurden das Risikomanagement, das interne Kontrollsystem und einzelne Risikofelder der Gesellschaft. Daneben wurde regelmäßig der Fortschritt des Erweiterungsbebauungsplanes erörtert. Sitzungen des AufsichtsratsIm Geschäftsjahr 2014 fanden vier ordentliche Aufsichtsratssitzungen statt. Dabei haben sämtliche Aufsichtsratsmitglieder an allen Sitzungen teilgenommen. In der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung am 09.04.2014 verabschiedete der Aufsichtsrat unter Anwesenheit des Abschlussprüfers nach eingehender Prüfung den Jahresabschluss zum 31.12.2013 nebst Lagebericht. Der Aufsichtsrat billigte nach eingehender eigener Prüfung auch den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen. Der Abschlussprüfer berichtete ausführlich über die Wertansätze der Liegenschaften und das vorhandene Risikomanagementsystem. Daneben wurden die Beschlussvorschläge für die Tagesordnung der Hauptversammlung erörtert und verabschiedet. Der Risikobericht sowie mögliche Umwelt- und Haftungsfragen wurden behandelt. Ferner wurde die Umsetzung eines Neubauprojektes diskutiert, die Beschlussfassung hierzu erfolgte dann im Umlaufverfahren. In der Sitzung am 02.07.2014 vor der Hauptversammlung standen neben der Vorbereitung zur Hauptversammlung Neubauvorhaben einzelner Mieter im Vordergrund. In der Aufsichtsratsitzung am 25.09.2014 befasste sich der Aufsichtsrat schwerpunktmäßig neben dem Halbjahresfinanzbericht mit der Refinanzierungssituation der Darlehen und der wirtschaftlichen Situation einzelner Mieterunternehmen. In der letzten Sitzung am 19.11.2014 wurden Umsatz- und Ertragsplanung sowie Investitions- und Liquiditätsplanungen für das Geschäftsjahr 2015 diskutiert und verabschiedet. Des Weiteren erörterte der Aufsichtsrat die aktuelle Immobilienbewertung und besprach die weitere Vorgehensweise zur Effizienzprüfung des Aufsichtsrates im kommenden Geschäftsjahr. Ausschüsse des AufsichtsratsDer Aufsichtsrat hat zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben den Prüfungsausschuss und den Personalausschuss eingerichtet. Die jeweiligen Ausschussvorsitzenden berichteten regelmäßig an den Aufsichtsrat über Inhalt und Tätigkeit der Ausschüsse. Der Prüfungsausschuss tagte im Geschäftsjahr 2014 zweimal, teilweise unter Beisein des Wirtschaftsprüfers. Neben der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems wurden Umsatz- und Ergebnisberichte erörtert. Jahresabschluss und Halbjahreszahlen wurden ausführlich besprochen und mögliche Risikofelder der Gesellschaft mit dem Vorstand diskutiert. Des Weiteren wurden die Pensionsverpflichtungen der AGROB Immobilien AG, die Finanzierung von Neubauprojekten sowie die Liquiditäts- und Refinanzierungssituation der Gesellschaft besprochen. Der Prüfungsausschuss befasste sich mit den vom Abschlussprüfer zusätzlich erbrachten Leistungen, mit dessen Unabhängigkeit und Honorar und gab dem Aufsichtsrat eine Empfehlung für den Vorschlag des Aufsichtsrats an die Hauptversammlung zur Wahl des Abschlussprüfers. Der Personalausschuss tagte im Geschäftsjahr 2014 einmal. Er bereitete die Festlegung sowohl des variablen Gehaltsbestandteiles für das Geschäftsjahr 2013 als auch der Nachhaltigkeitskomponente für die Jahre 2011 bis 2013 vor. Corporate GovernanceDer Corporate Governance-Kodex stellt für Aufsichtsrat und Vorstand der AGROB Immobilien AG einen wesentlichen Punkt für die nachhaltige Unternehmensführung dar. Vorstand und Aufsichtsrat gaben am 22.12.2014 die Entsprechenserklärung gemäß § 161 Aktiengesetz ab, die den Aktionären auf der Internetseite der Gesellschaft dauerhaft zugänglich gemacht wurde. Vorstand und Aufsichtsrat haben sich in entsprechendem Umfang zur Umsetzung der Empfehlungen des "Deutschen Corporate Governance Kodex" verpflichtet. Interessenskonflikte des Vorstands bzw. der Aufsichtsratsmitglieder, die dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich hätten offengelegt werden müssen und über die die Hauptversammlung hätte informiert werden müssen, sind im Geschäftsjahr 2014 nicht aufgetreten. Prüfung und Billigung des Jahresabschlusses 2014Der Jahresabschluss mit Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 wurde von der durch die Hauptversammlung als Abschlussprüfer gewählten Deloitte & Touche GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft und mit uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehen. Für die Sitzung des Prüfungsausschusses am 17.03.2015 sowie für die nachfolgende Bilanzsitzung des Aufsichtsrates am 14.04.2015 lagen allen Mitgliedern rechtzeitig der Jahresabschluss nebst Lagebericht sowie Prüfungsbericht des Abschlussprüfers vor. Die genannten Unterlagen und der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden rechtzeitig an den Aufsichtsrat und seine Mitglieder verteilt. Der Prüfungsausschuss hat sich im Rahmen seiner Vorprüfung intensiv mit diesen Unterlagen befasst. Der Abschlussprüfer war in den Sitzungen des Prüfungsausschusses und des Aufsichtsratsplenums anwesend und berichtete über den Verlauf der Prüfungen sowie über die wesentlichen Ergebnisse. Darüber hinaus stand er für ergänzende Auskünfte zur Verfügung und beantwortete eingehend die Fragen der Aufsichtsratsmitglieder. Er hatte keine wesentlichen Schwächen des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, über die gemäß § 171 Abs. 1 Satz 2 Aktiengesetz zu berichten gewesen wäre, festgestellt. Der Abschlussprüfer ging ferner auf Umfang und Schwerpunkt der Abschlussprüfung ein. Nach eingehender Diskussion und Prüfung von Jahresabschluss und Lagebericht gab es keinen Anlass zu Beanstandungen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung von Jahresabschluss und Lagebericht schloss sich der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer an und billigte den Jahresabschluss, der damit festgestellt ist. Entsprechend dem Vorschlag des Vorstands wird für das Geschäftsjahr 2014 eine um jeweils € 0,02 erhöhte Dividendenzahlung von € 0,18 je Stammaktie und € 0,23 je Vorzugsaktie vorgeschlagen. Der Abschlussprüfer hat auch den vom Vorstand erstellten Bericht über die Beziehungen von verbundenen Unternehmen geprüft und über das Ergebnis der Prüfung folgenden Bestätigungsvermerk erteilt: "Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass 1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind und 2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war." Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen ebenfalls geprüft und stimmte dem Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers zu. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat waren gegen die im Bericht enthaltene Schlusserklärung des Vorstands keine Einwendungen zu erheben. AllgemeinesIn der personellen Besetzung von Vorstand und Aufsichtsrat gab es im Jahr 2014 keine Veränderungen. Für die AGROB Immobilien AG verlief das Jahr 2014 wieder sehr erfolgreich. Voraussetzung dazu ist das hohe Engagement, die Kompetenz und die Loyalität aller Mitarbeiter zum Unternehmen. Hierfür bedanken wir uns beim Vorstand und allen Mitarbeitern. Bei unseren Aktionären bedanken wir uns für das entgegengebrachte Vertrauen. Für den Aufsichtsrat
Ismaning, den 14. April 2015 Karlheinz Kurock, Vorsitzender des Aufsichtsrats Entsprechenserklärung 2014 zum Deutschen Corporate Governance KodexVorstand und Aufsichtsrat der AGROB Immobilien AG bekennen sich ausdrücklich zu den in der jeweils gültigen Fassung des "Deutschen Corporate Governance Kodex" festgelegten Standards guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung. Sie erklären, dass den vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" mit Ausnahme der unten stehenden Empfehlungen entsprochen wurde und künftig entsprochen wird. Des Weiteren begründen sie, weshalb die nachstehenden Ausnahmen von den Empfehlungen gemacht wurden und werden. Zugrundegelegt wird dabei für den Zeitraum vom 20. Dezember 2013 (Datum der letzten Entsprechenserklärung) bis zum 29. September 2014 der Deutsche Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 13. Mai 2013. Für die Corporate Governance Praxis der Gesellschaft seit dem 30. September 2014 (Bekanntmachung des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 24. Juni 2014 im Bundesanzeiger) bezieht sich die Erklärung auf die Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 24. Juni 2014. Die Abweichungen von den Empfehlungen des Kodex liegen in erster Linie in der Berücksichtigung unternehmensspezifischer Bedürfnisse begründet. 3. Zusammenwirken von Vorstand und AufsichtsratZiff. 3.8 Absatz 3 (D&O Versicherung)Nach Ziffer 3.8 Abs. 3 soll für die Mitglieder des Aufsichtsrates ein Selbstbehalt vereinbart werden. Die Versicherungspolice sieht für die Mitglieder des Aufsichtsrats jedoch keinen Selbstbehalt vor, da dies einen unangemessen hohen administrativen Aufwand verursachen würde. Vorstand und Aufsichtsrat sind weiterhin der Ansicht, dass verantwortungsvolles Handeln für alle Organmitglieder eine selbstverständliche Pflicht ist. Eines Selbstbehalts für die Aufsichtsratsmitglieder bedarf es deshalb nicht. Ziff. 3.10 Satz 1 (Corporate Governance Bericht)Eine jährliche gesonderte Berichterstattung im Geschäftsbericht durch Vorstand und Aufsichtsrat über diese Entsprechenserklärung hinaus ist in Anbetracht der Erklärung zur Unternehmensführung (§ 289a HGB) sowie der weiteren Berichte, die den Aktionären ein transparentes Bild der Gesellschaft vermitteln, nicht vorgesehen. 4. VorstandZiff. 4.1.5 (Diversity)In Anbetracht der Größe der Gesellschaft und insbesondere der Anzahl ihrer Mitarbeiter ist die Anzahl der Führungsfunktionen stark eingeschränkt. Im Falle von deren Neubesetzung wird auf Vielfalt geachtet und bei entsprechender Qualifikation die Berücksichtigung von Frauen angestrebt. Ziff. 4.2.1 Satz 1 (Zusammensetzung des Vorstands)Der Vorstand der AGROB Immobilien AG besteht derzeit nur aus einer Person, insofern liegen sämtliche Ressortzuständigkeiten und damit auch die Gesamtverantwortung bei diesem einen Vorstandsmitglied. Aus diesem Grund hat der Vorstand weder einen Vorstandsvorsitzenden noch einen Vorstandssprecher. Diese derzeit existente Regelung ist der aktuellen Größe der Gesellschaft und deren vergleichsweise geringen Komplexität geschuldet. Ziff. 4.2.2 Abs. 2 Satz 3 (Vertikaler Vergleich bei Festlegung der Vorstandsvergütung)Bei Abschluss des aktuellen Vorstandsvertrages (gültig im Zeitraum 01/2014 bis 12/2016) wurde zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung neben einem horizontalen Vergleichsmaßstab auch das Lohn- und Gehaltsgefüge im eigenen Unternehmen herangezogen. Aufgrund der aktuellen Größe der Gesellschaft und der relativ geringen Anzahl ihrer Mitarbeiter erfolgte dabei keine Abgrenzung zwischen dem oberen Führungskreis einerseits und der sonstigen Belegschaft andererseits. Außerdem hat der Aufsichtsrat bei der Überprüfung der vertikalen Angemessenheit keine Erhebung zur zeitlichen Entwicklung des Lohn- und Gehaltsgefüges durchgeführt. Der Aufsichtsrat beabsichtigt jedoch, bei einer künftigen Neufassung eines Vorstandsvertrags auch die vertikale Angemessenheit der Vorstandsvergütung anhand der nach der neuen Kodexempfehlung vorgeschriebenen inhaltlichen und zeitlichen Kriterien zu überprüfen. Ziff. 4.2.3 Abs. 2 Satz 6 (Höchstgrenze für Gesamtvergütung und variable Vergütungsteile)Der ab 01/2014 gültige aktuelle Vorstandsvertrag beinhaltet weder in der Gesamtheit der Vergütung noch im Hinblick auf die jeweils variablen Vergütungsbestandteile betragsmäßige Höchstgrenzen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den neuen Vorstandsvertrag war diese Regelung nicht bekannt. Eine Vereinbarung über eine entsprechende Vertragsanpassung mit dem Vorstandsmitglied wird nicht angestrebt, da außerordentliche Entwicklungen im Hinblick auf Periodenergebnis und Cashflow als relevante Parameter für die Bemessung der variablen Vergütungsbestandteile und somit die Gesamtvergütung für die Laufzeit des aktuellen Vorstandsvertrages weder erkennbar noch hinreichend wahrscheinlich sind und insofern eine Begrenzungsmöglichkeit der variablen Vergütung nicht erforderlich ist. Ziff. 4.2.3 Abs. 3 (Versorgungszusage)Eine Versorgungszusage für das Vorstandsmitglied ist nicht Bestandteil des aktuellen Vorstandsvertrages. Deshalb gehen Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft davon aus, dass diese Empfehlung auf die Gesellschaft nicht anwendbar ist. Dessen ungeachtet wird hiermit vorsorglich eine Abweichung erklärt. Ziff. 4.2.3 Abs. 4 (Abfindungs-Cap)Regelungen hinsichtlich möglicher Zahlungen bei vorzeitiger Beendigung der Vorstandstätigkeit sind nicht Bestandteil des aktuellen Vorstandsvertrages. Deshalb ist auch kein Abfindungs-Cap vereinbart. Beim Abschluss des Vorstandsvertrages wurde ein Abfindungs-Cap nicht vereinbart, vielmehr wurde diesem Kriterium durch eine Verkürzung der Vertragslaufzeit auf lediglich 3 Jahre (bis Ende 2016) Rechnung getragen. Ziff. 4.2.3 Abs. 5 (Cap für den Fall des Change of Control)Eine "Change of Control"-Klausel ist nicht Gegenstand des aktuellen Vorstandsvertrages. Deshalb wurde auch kein Cap für den Fall des "Change of Control" vereinbart. 5. AufsichtsratZiff. 5.1.2 Abs. 1 Satz 2 (Diversity)Der Aufsichtsrat kann derzeit bei der Zusammensetzung des Vorstands nicht auf Vielfalt (Diversity) achten, da der Vorstand aufgrund der aktuellen Größe und der vergleichsweise geringen Komplexität nur aus einem Mitglied besteht. Ziff. 5.1.2 Abs. 2 Satz 3 (Generelle Altersgrenze für Vorstandsmitglieder)Eine generelle Altersgrenze für Vorstandsmitglieder ist nicht festgelegt. Der derzeit gültige Vorstandsvertrag sieht jedoch vor, dass das Dienstverhältnis spätestens mit Ablauf des Monats endet, in dem das 65. Lebensjahr vollendet wird. Ziff. 5.3.3 (Nominierungsausschuss)Der Aufsichtsrat hat aufgrund seiner Größe sowie der Anteilseigner-Mehrheitsverhältnisse keinen Nominierungsausschuss gebildet. Dessen ungeachtet ist sichergestellt, dass die von den Anteilseignern zu bestellenden Aufsichtsratsmitglieder über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und fachlichen Erfahrungen verfügen. Ziff. 5.4.1 Abs. 3 Satz 2 (Veröffentlichung der Zielsetzung des Aufsichtsrats für seine Zusammensetzung und Stand der Umsetzung im Corporate Governance Bericht)Da die Gesellschaft keinen gesonderten Corporate Governance Bericht erstellt, wird die Zielsetzung des Aufsichtsrates über seine Zusammensetzung nicht dort veröffentlicht. Die jeweils aktuelle Zielsetzung des Aufsichtsrats wird jedoch auf der Homepage der Gesellschaft bekannt gemacht. Über den Stand der Umsetzung bezüglich der Zielsetzung wird anlassbezogen auf der Homepage berichtet. Ziff. 5.4.2 (Angemessene Anzahl unabhängiger Mitglieder im Aufsichtsrat)Dem Aufsichtsrat gehört eine nach seiner Einschätzung angemessene Anzahl unabhängiger Mitglieder an. Bezogen auf die Anteilseignervertreter besteht der Aufsichtsrat aus drei Mitgliedern, die in einer Beziehung zum Mehrheitsaktionär stehen und einer Vertreterin der Minderheitsaktionäre. Diese Aufteilung entspricht im Wesentlichen der bestehenden Kapitalstruktur. Eine effektive Arbeit des Aufsichtsrats ist in dieser Zusammensetzung uneingeschränkt gewährleistet. Ziff. 5.4.6 Abs.2 (Keine erfolgsorientierte Vergütung für die Mitglieder des Aufsichtsrats)Auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat hat die Hauptversammlung der Gesellschaft am 30. Juni 2011 beschlossen, die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder mit Wirkung für das am 1. Januar 2012 beginnende Geschäftsjahr durch Änderung der Satzung der Gesellschaft auf eine reine Festvergütung umzustellen. Durch den Verzicht auf die variable Vergütungskomponente soll die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats weiter gestärkt werden. Ziff. 6.3 (Angabe des Besitzes von Aktien der Gesellschaft von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern)Die Gesellschaft erstellt keinen Corporate Governance Bericht. Da keiner der Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder mehr als 1 % der Aktien der Gesellschaft oder sich darauf beziehender Finanzinstrumente direkt oder indirekt besitzt, entfällt in dieser Hinsicht eine Angabe an anderer Stelle. 7. Rechnungslegung und AbschlussprüfungZiff. 7.1.2 Satz 4 (Veröffentlichung des Jahresabschlusses)Der Jahresabschluss ist nicht binnen 90 Tagen nach Geschäftsjahresende, sondern im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften binnen 120 Tagen nach Geschäftsjahresende öffentlich zugänglich. Der Halbjahresfinanzbericht wird nicht binnen von 45 Tagen nach Ablauf des Berichtszeitraumes, sondern im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften binnen von 2 Monaten nach Ablauf des Berichtszeitraumes der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt. Ziff. 7.1.3 (Angabe der Anreizsysteme im Corporate Governance Bericht)Die Gesellschaft erstellt keinen Corporate Governance Bericht. Da weder Aktienoptionsprogramme noch ähnliche wertpapierorientierte Anreizsysteme der Gesellschaft vereinbart sind, entfällt in dieser Hinsicht eine Angabe an anderer Stelle. Ismaning, den 22.12.2014 Stephan Fuchs Vorstand Karlheinz Kurock Vorsitzender des Aufsichtsrats Gewinnverwendungsvorschlag gemäß Tagesordnungspunkt I. / 2."Beschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns 2014"scroll
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