Inmobiliaria
Colonial,
SOCIMI,
S.A.
Informe de auditoría
Cuentas anuales
al
31
de diciembre de 2024
Informe de gestión
Informe de auditoría de cuentas anuales
emitido por un auditor independiente
A los accionistas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.:
Informe sobre las cuentas anuales
Opinión
Hemos auditado las cuentas anuales
de
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (la Sociedad), que
comprenden
el
balance a
31
de
diciembre de 2024,
la
cuenta de pérdidas y ganancias,
el
estado de
cambios
en
el
patrimonio neto,
el
estado de flujos de efectivo y
la
memoria correspondientes
al
ejercicio terminado
en
dicha fecha.
En
nuestra opinión, las cuentas anuales adjuntas expresan,
en
todos los aspectos significativos,
la
imagen fiel del patrimonio y de
la
situación financiera de
la
Sociedad a
31
de diciembre de 2024, así
como de sus resultados y flujos de efectivo correspondientes
al
ejercicio terminado
en
dicha fecha, de
conformidad con
el
marco normativo de información financiera que resulta de aplicación (que
se
identifica
en
la
nota 2 de
la
memoria) y,
en
particular, con los principios y criterios contables
contenidos
en
el
mismo.
Fundamento de
la
opinión
Hemos llevado a cabo nuestra auditoría
de
conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad
de auditoría de cuentas vigente
en
España. Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas
normas se describen más adelante en
la
sección Responsabilidades del auditor
en
relación con
la
auditoría
de
las cuentas anuales de nuestro informe.
Somos independientes de
la
Sociedad de conformidad con los requerimientos
de
ética, incluidos los
de independencia, que son aplicables a nuestra auditoría de las cuentas anuales
en
España según
lo
exigido por
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría
de
cuentas.
En
este sentido, no
hemos prestado servicios distintos a los de
la
auditoría de cuentas
ni
han concurrido situaciones o
circunstancias que, de acuerdo con
lo
establecido en
la
citada normativa reguladora , hayan afectado
a
la
necesaria independencia de modo que
se
haya visto comprometida.
Consideramos que
la
evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y
adecuada para nuestra opinión.
Cuestiones clave de
la
auditoría
Las cuestiones clave de
la
auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional,
han sido de
la
mayor significatividad
en
nuestra auditoría de las cuentas anuales del periodo actual.
Estas cuestiones han sido tratadas
en
el
contexto de nuestra auditoría de las cuentas anuales
en
su
conjunto, y
en
la
formación
de
nuestra opinión sobre éstas, y no expresamos una opinión por
separado sobre esas cuestiones.
Pri
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pers
Audit
or
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S.L., T
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ana 259 B, 28
04
6
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Es
paña
Tel.: +34 915 6
84
40
0 / +34
902
021111, Fax : +34 9
15
685
400,
www
.pwc.es 1
R.
M. Madrid, Hoja M-63.988,
fo
lio 75, tomo 9.267, libro 8.054, sección 3ª
Inscrita en
el
R.O.A.C. con el número S0242 - NIF: B-79031290
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
Cuestiones clave de
la
auditoría Modo
en
el
ue
se
han
tratado
en
la
auditoría
Recuperabilidad
de
las inversiones
en
instrumentos de patrimonio
en
empresas del
grupo y asociadas no corrientes
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. presenta a
31
de diciembre de 2024
un
saldo neto de
inversiones
en
instrumentos de patrimonio en
empresas del grupo y asociadas no corrientes
por importe de 2.827.387 miles de euros, tal y
como se detalla
en
la
nota 1 O de
la
memoria
adjunta. Dichas inversiones representan
aproximadamente
un
41
% del total del activo.
Tal y como
se
indica
en
la
nota 4.e)
de
la
memoria adjunta,
la
Sociedad efectúa las
correcciones valorativas necesarias siempre
que exista evidencia objetiva de que
el
valor
en
libros de una inversión no será recuperable.
El
importe de
la
corrección valorativa es
la
diferencia entre
su
valor
en
libros y el importe
recuperable, entendido éste como
el
mayor
importe entre
su
valor razonable menos los
costes de venta y
el
valor actual de los flujos de
efectivo futuros derivados de
la
inversión.
En
concreto, para
la
mayoría de las sociedades
participadas, salvo mejor evidencia del importe
recuperable de las mismas, se toma
en
consideración
el
patrimonio neto atribuible a
la
sociedad más las plusvalías tácitas existentes
en
el
momento de
la
valoración siguiendo las
recomendaciones
de
la
EPRA (European Public
Real Estate Association) para
el
cálculo del
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA),
tomando siempre
en
consideración
la
existencia
de cotización de las acciones de
la
sociedad
participada
en
un
mercado organizado como
mejor evidencia de
un
valor recuperable.
La
corrección de valor
o,
en
su
caso,
su
reversión,
se
registra
en
la
cuenta de pérdidas y ganancias
del ejercicio
en
que
se
produce.
La
cuantificación del importe recuperable de
dichas participaciones requiere, tal y como se
detalla
en
la
nota 2.d) de
la
memoria adjunta,
la
aplicación de juicios y estimaciones
significativos asumidos por parte de los
administradores de
la
Sociedad, tanto
en
la
determinación del método de valoración como
en
la
consideraci
ón
de las hipótesis clave
establecidas
en
dicho método.
Nuestros procedimientos
de
auditoría han
incluido, entre otros,
la
evaluación del proceso
implantado por
la
Sociedad para
la
determinación del potencial deterioro
en
l
as
inversiones
en
instrumentos de patrimonio
en
empresas del grupo y asociadas no corrientes.
Para aquellas empresas del grupo no cotizadas
con activos inmobiliarios, hemos obtenido los
balances de
las
sociedades participadas más
relevantes y analizado los importes de las
plusvalías tácitas identificadas, contrastando las
mismas con
las
valoraciones de sus activos
inmobiliarios realizadas por expertos
independientes.
Para
la
inversión
en
instrumentos de patrimonio
en
Societé Fonciére Lyonnaise, S.A. , empresa
del grupo cotizada, hemos comprobado
su
importe recuperable
en
base
al
valor de
cotización de sus acciones, solicitando
asimismo
un
reporte de auditoría bajo
instrucciones a sus auditores.
Para aquellas empresas del grupo sin activos
inmobiliarios relevantes, hemos obtenido y
analizado los cálculos de
su
valor recuperable
en base
al
plan
de
negocio preparado por
la
dirección de
la
Sociedad, contrastando con
nuestros expertos internos
la
tasa de descuento
utilizada.
Por último, hemos evaluado
la
suficiencia
de
la
información revelada
en
la
nota 1 O de
la
memoria de las cuentas anuales adjuntas.
Consideramos que
el
enfoque de
la
dirección
en
relación con
su
evaluación de
la
recuperabilidad
de las inversiones
en
instrumentos de
patrimonio
en
empresas del grupo y asociadas
no corrientes es consistente y se encuentra
soportado por
la
evidencia disponible.
2
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.
A.
Cuestiones clave de
la
auditoría Modo
en
el
ue
se
han
tratado
en
la
auditoría
La
importancia relativa de las inversiones
en
instrumentos de patrimonio
en
empresas del
grupo y asociadas no corrientes y los juicios y
estimaciones significativos anteriormente
descritos supone que consideremos este asunto
como una cuestión clave de nuestra auditoría.
Valoración posterior de las inversiones
Inmobiliarias
La
Sociedad posee activos inmobiliarios, los
cuales están registrados principalmente
en
el
epígrafe de inversiones inmobiliarias por importe
de 2.917 .320 miles de euros a
31
de diciembre
de 2024, que representan aproximadamente
el
42% del total activo. Se detalla información
sobre los activos incluidos
en
dicho epígrafe
en
las notas 4.c) y 7 de
la
memoria adjunta.
Tal y como
se
indica
en
la
nota 4.
c),
para dichos
inmuebles,
la
Sociedad compara
el
valor neto
contable con
el
valor de mercado con
el
fin
de
comprobar que
el
valor registrado no supera
su
valor
de
mercado.
La
Sociedad obtiene
el
valor
de mercado mediante valoraciones realizadas
por expertos independientes.
La
metodología utilizada para determinar
el
valor de mercado de las inversiones
inmobiliarias
es
principalmente
el
descuento de
flujos de caja, de conformidad con
la
práctica
habitual
en
el
mercado. Dichas valoraciones
se
basan
en
una serie de juicios y estimaciones
significativos, tal y como
se
indica
en
la
nota
2.d) de
la
memoria adjunta.
Por ello, nos hemos centrado
en
esta área
debido a
la
importancia relativa de dicho
epígrafe sobre
el
total de los activos de
la
Sociedad y los juicios y estimaciones
significativos asumidos por parte de los
administradores. Cambios
en
estos supuestos
podrían conducir a una variación relevante
en
el
valor recuperable de dichos activos y
su
posible
impacto
en
la
cuenta de pérdidas y ganancias y
el
balance.
A efectos de evaluar
su
importe
en
libros antes
de considerar cualquier pérdida por deterioro,
hemos comprobado las amortizaciones anuales
de las inversiones inmobiliarias, respecto a
si
las mismas
se
calculan de acuerdo con
el
método lineal a lo largo de
su
vida útil.
Hemos obtenido las valoraciones de dichos
activos realizadas
al
cierre del ejercicio por
expertos independientes, y hemos evaluado los
requisitos de competencia e independencia de
los mismos.
Para dichas valoraciones, hemos comprobado
si
han sido realizadas
de
acuerdo con los
estándares
de
valoración y tasación publicados
por
la
Royal lnstitution
of
Chartered Surveyors
(RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los
estándares internacionales de valoración (IVS)
publicados por
el
Comité Internacional de
Estándares
de
Valoración (IVSC). Para ello,
hemos mantenido reuniones con los valoradores
conjuntamente con nuestros expertos internos,
comprobando para una muestra
de
dichas
valoraciones
la
razonabilidad de las variables
utilizadas, como
la
tasa de descuento y las
rentas e incrementos de las mismas
consideradas, así como otras variables
necesarias para efectuar
la
valoración como
la
rentabilidad
de
mercado,
la
duración
de
los
contratos de alquiler,
el
tipo y antigüedad de los
inmuebles,
la
ubicación de los mismos y
la
tasa
de ocupación. Asimismo, para una muestra de
activos hemos comprobado a través de
escrituras de compraventa las especificaciones
técnicas utilizadas por los expertos
independientes a
la
hora de determinar
el
valor
de mercado
de
dichos activos.
Por último, hemos evaluado
la
suficiencia de los
desgloses correspondientes incorporados
en
las
notas 4.c) y 7 de
la
memoria de las cuentas
anuales adjuntas.
3
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
Cuestiones clave de
la
auditoría Modo
en
el ue se han tratado en la auditoría
Otra información: Informe de gestión
Consideramos que hemos obtenido evidencia
de auditoría suficiente y adecuada a lo largo de
nuestro trabajo respecto a
la
razonabilidad del
análisis de recuperabilidad del valor
en
libros de
las inversiones inmobiliarias de
la
Sociedad.
La
otra información comprende exclusivamente
el
informe de gestión del ejercicio 2024, cuya
formulación es responsabilidad de los administradores de
la
Sociedad y no forma parte integrante de
las cuentas anuales.
Nuestra opinión de auditoría sobre las cuentas anuales no cubre
el
informe de gestión. Nuestra
responsabilidad sobre
el
informe de gestión, de conformidad con
lo
exigido por
la
normativa
reguladora de
la
actividad de auditoría
de
cuentas, consiste
en
:
a) Comprobar únicamente que determinada información incluida
en
el
Informe Anual de Gobierno
Corporativo y
el
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros, a los que se refiere
la
Ley de Auditoría de Cuentas,
se
han facilitado
en
la
forma prevista
en
la
normativa aplicable
y,
en
caso contrario, informar sobre ello.
b)
Evaluar e informar sobre
la
concordancia del resto de
la
información incluida
en
el
informe
de
gestión con las cuentas anuales, a partir del conocimiento
de
la
entidad obtenido
en
la
realización de
la
auditoría de las citadas cuentas, así como evaluar e informar de
si
el
contenido y presentación
de
esta parte del informe de gestión son conformes a
la
normativa
que resulta de aplicación.
Si,
basándonos
en
el
trabajo que hemos realizado, concluimos que
existen incorrecciones materiales, estamos obligados a informar de ello.
Sobre
la
base del trabajo realizado, según
lo
descrito anteriormente, hemos comprobado que
la
información mencionada
en
el
apartado a) anterior
se
facilita
en
la
forma prevista
en
la
normativa
aplicable y que
el
resto
de
la
información que contiene
el
informe
de
gestión concuerda con
la
de las
cuentas anuales del ejercicio 2024 y
su
contenido y presentación
son
conformes a
la
normativa que
resulta de aplicación.
Responsabilidad de los administradores y del comité de auditoría y control
en
relación
con
las
cuentas anuales
Los administradores son responsables de formular las cuentas anuales adjuntas, de forma que
expresen
la
imagen fiel del patrimonio, de
la
situación financiera y
de
los resultados de
la
Sociedad,
de conformidad con
el
marco normativo de información financiera aplicable a
la
entidad en España, y
del control interno que consideren necesario para permitir
la
preparación de cuentas anuales libres de
incorrección material, debida a fraude o error.
En
la
preparación de las cuentas anuales, los administradores
son
responsables de
la
valoración de
la
capacidad de
la
Sociedad para continuar como empresa
en
funcionamiento, revelando, según
corresponda, las cuestiones relacionadas con empresa
en
funcionamiento y utilizando
el
principio
contable de empresa
en
funcionamiento excepto
si
los administradores tienen intención de liquidar
la
Sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.
El
comité de auditoría y control es responsable de
la
supervisión del proceso de elaboración y
presentación de las cuentas anuales.
4
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
Responsabilidades del auditor
en
relación con
la
auditoría de las cuentas anuales
Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que las cuentas anuales
en
su
conjunto
están libres de incorrección material, debida a fraude o error, y emitir
un
informe de auditoría que
contiene nuestra opinión.
Seguridad razonable es
un
alto grado de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada
de
conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría de cuentas vigente
en
España
siempre detecte una incorrección material cuando existe. Las incorrecciones pueden deberse a
fraude o error y
se
consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse
razonablemente que influyan
en
las decisiones económicas que
los
usuarios toman basándose
en
las
cuentas anuales.
Como parte de una auditoría
de
conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría
de cuentas vigente
en
España, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud
de
escepticismo profesional durante toda
la
auditoría. También:
• Identificamos y valoramos los riesgos de incorrección material
en
las cuentas anuales, debida a
fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos
riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para proporcionar una base
para nuestra opinión.
El
riesgo de no detectar una incorrección material debida a fraude
es
más
elevado que
en
el
caso de una incorrección material debida a error,
ya
que
el
fraude puede
implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionadamente
erróneas, o
la
elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para
la
auditoría con
el
fin
de diseñar
procedimientos de auditoría que sean adecuados
en
función de las circunstancias, y no con
la
finalidad de expresar una opinión sobre
la
eficacia del control interno de
la
entidad.
• Evaluamos
si
las políticas contables aplicadas son adecuadas y
la
razonabilidad de las
estimaciones contables y
la
correspondiente información revelada por los administradores.
• Concluimos sobre
si
es adecuada
la
utilización, por los administradores, del principio contable
de empresa
en
funcionamiento
y,
basándonos
en
la
evidencia de auditoría obtenida,
concluimos sobre
si
existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o con
condiciones que pueden generar dudas significativas sobre
la
capacidad de
la
Sociedad para
continuar como empresa
en
funcionamiento.
Si
concluimos que existe una incertidumbre
material,
se
requiere que llamemos
la
atención
en
nuestro informe de auditoría sobre
la
correspondiente información revelada
en
las cuentas anuales
o,
si
dichas revelaciones no son
adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones
se
basan
en
la
evidencia de auditoría obtenida hasta
la
fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo,
los hechos o condiciones futuros pueden ser
la
causa de que
la
Sociedad deje de ser
una empresa
en
funcionamiento.
• Evaluamos
la
presentación global,
la
estructura y
el
contenido de las cuentas anuales, incluida
la
información revelada, y
si
las cuentas anuales representan las transacciones y hechos
subyacentes de
un
modo que logran expresar
la
imagen fiel.
Nos comunicamos con
el
comité
de
auditoría y control de
la
entidad
en
relación con, entre otras
cuestiones,
el
alcance y
el
momento
de
realización de
la
auditoría planificados y los hallazgos
significativos de
la
auditoría, así como cualquier deficiencia significativa del control interno que
identificamos
en
el
transcurso de
la
auditoría.
5
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
También proporcionamos
al
comité de auditoría y control de
la
entidad una declaración
de
que hemos
cumplido los requerimientos de ética relativos a independencia y nos hemos comunicado con
el
mismo para informar de aquellas cuestiones que razonablemente puedan suponer una amenaza para
nuestra independencia y,
en
su
caso, de las medidas de salvaguarda adoptadas para eliminar o
reducir
la
amenaza.
Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicación
al
comité
de
auditoría y control de
la
entidad, determinamos las que han sido de
la
mayor significatividad
en
la
auditoría de las cuentas
anuales del periodo actual y que son,
en
consecuencia, las cuestiones clave de
la
auditoría.
Describimos esas cuestiones en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o
reglamentarias prohíban revelar públicamente
la
cuestión.
Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios
Formato electrónico único europeo
Hemos examinado
el
archivo digital del formato electrónico único europeo (FEUE) de Inmobiliaria
Colonial, SOCIMI, S.A. del ejercicio 2024 que comprende
un
archivo XHTML con las cuentas anuales
del ejercicio, que formará parte del informe financiero anual.
Los administradores de Inmobiliaria Coloni
al
, SOCIMI, S.A. son responsables de presentar
el
informe
financiero anual del ejercicio 2024 de conformidad con los requerimientos de formato establecidos
en
el
Reglamento Delegado
UE
2019/815, de 17 de diciembre de 2018, de
la
Comisión Europea (en
adelante Reglamento FEUE). A este respecto,
el
Informe Anual
de
Gobierno Corporativo y
el
Informe
Anual de Remuneraciones de los Consejeros han sido incorporados por referencia
en
el
informe de
gestión.
Nuestra responsabilidad consiste
en
examinar
el
archivo digital preparado por los administradores de
la
Sociedad, de conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría de cuentas
en
vigor
en
España. Dicha normativa exige que planifiquemos y ejecutemos nuestros procedimientos
de
auditoría con
el
fin de comprobar
si
el
contenido de las cuentas anuales incluidas
en
dicho fichero
se
corresponde íntegramente con
el
de las cuentas anuales que hemos auditado, y
si
el
formato de las
mismas
se
ha
realizado
en
todos los aspectos significativos, de conformidad con los requerimientos
establecidos
en
el
Reglamento FEUE .
En
nuestra opinión,
el
archivo digital examinado
se
corresponde íntegramente con las cuentas
anuales auditadas, y éstas
se
presentan, en todos sus aspectos significativos, de conformidad con los
requerimientos establecidos
en
el
Reglamento FEUE.
Informe adicional para
el
comité de auditoría y control
La
opinión expresada
en
este informe
es
coherente con lo manifestado
en
nuestro informe adicional
para
el
comité de auditoría y control de
la
Sociedad de fecha 27
de
febrero de 2025.
6
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
Periodo de contratación
La
Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada
el
15
de
junio de 2023 nos nombró como
auditores por
un
periodo de
un
año para
el
ejercicio finalizado
el
31
de diciembre de 2024.
Con anterioridad, fuimos designados por acuerdo de
la
Junta General Ordinaria de Accionistas para
el
periodo de 3 años y hemos venido realizando
el
trabajo de auditoría de cuentas de forma
ininterrumpida desde
el
ejercicio finalizado
el
31
de diciembre
de
2017.
Servicios prestados
Los servicios, distintos
de
la
auditoría
de
cuentas, que han sido prestados a
la
entidad auditada
se
desglosan
en
la
nota
22
de
la
memoria de las cuentas anuales.
En
relación con los servicios distintos
de
la
auditoría de cuentas, que han sido prestados a las
sociedades dependientes de
la
Sociedad, véase
el
informe de auditoría de
27
de febrero de 2025
sobre las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades
dependientes
en
el
cual
se
integran.
PricewaterhouseCoopers Auditores, S.
L.
(S0242)
Alfredo Aguilera Sanz (22290)
27 de febrero de 2025
J\ U D I
TO
R::
S
INSTITUTO
DE
CENSORES
JURADOS
DE
CUENTAS
DE
ESPAÑA
PricewaterhouseCoopers
Auditores, S.L.
2025 Núm. 20/25/01876
SELLO
CORPORATIVO:
SS,OO
EUR
·······•••••••••••••••••
Informe de auditoría de cuentas sujeto
a
la
normativa de auditoría de cuentas
española o internacional
·······•••••••••••••••••
7
Inmobiliaria Colonial,
SOCIMI, S.A.
Cuentas Anuales del
ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2024 e
Informe de Gestión, junto con el
Informe de Auditoría
1
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Balance
31 de diciembre de 2024 y 2023
(Expresados en miles de Euros)
Activo
Nota
31 de diciembre de
2023
Inmovilizado intangible
Nota 5
39.112
Fondo de comercio
35.609
Propiedad intelectual
124
Aplicaciones informáticas
3.379
Inmovilizado material
Nota 6
21.752
Terrenos y construcciones
17.873
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material
3.879
Inversiones inmobiliarias
Nota 7
2.831.761
Terrenos
1.662.142
Construcciones e instalaciones
985.944
Inversiones inmobiliarias en curso y anticipos
346.111
Deterioro inversiones inmobiliarias
(162.436)
Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes
2.691.563
Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo
Nota 10-a
2.722.876
Créditos a empresas del grupo
Notas 9 ,10-b,
11-a y 20
3.913
Deterioro inversiones financieras empresas del grupo
Nota 10-a
(35.226)
Inversiones financieras no corrientes
Nota 9
58.649
Instrumentos de patrimonio no corrientes
Nota 11-b
3.524
Derivados
Nota 12
1.958
Otros activos financieros
53.167
Total activos no corrientes
5.642.837
Activos no corrientes mantenidos para la venta
Nota 13
120.846
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
16.919
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
2.147
Clientes y deudores, empresas del grupo y asociadas
Nota 20
218
Deudores varios
Nota 11-a
6.318
Anticipos a proveedores
177
Personal
8
Otros créditos con las Administraciones Públicas
Nota 18
8.051
Inversiones en empresas del grupo corrientes
Notas 9 y 20
418.269
Créditos a empresas del grupo
418.269
Inversiones financieras corrientes
Nota 9
679
Instrumentos de patrimonio
9
Otros activos financieros
670
Periodificaciones a corto plazo
289
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
Nota 16
336.056
Total activos corrientes
893.058
Total activo
6.535.895
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
del balance 31 de diciembre de 2024.
2
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Balance
31 de diciembre de 2024 y 2023
(Expresados en miles de Euros)
Patrimonio Neto y Pasivo
Nota
31 de diciembre de
2024
31 de diciembre
de 2023
Fondos propios
3.747.843
3.143.276
Capital
Nota 14-a
1.568.362
1.349.039
Capital escriturado
1.568.362
1.349.039
Prima de emisión
Nota 14-b
1.847.691
1.463.600
Reservas
Nota 14-c
235.417
180.203
Legal y estatutarias
91.559
70.272
Otras reservas
143.858
109.931
(Acciones y participaciones en patrimonio propias)
Nota 14-d
(61.187)
(64.928)
Resultado del ejercicio
153.332
212.866
Otros instrumentos de patrimonio neto
4.228
2.496
Ajustes por cambios de valor
Nota 14-e
200.064
207.990
Operaciones de cobertura
200.064
207.990
Subvenciones, donaciones y legados recibidos
33
36
Subvenciones
33
36
Total patrimonio neto
3.947.940
3.351.302
Provisiones no corrientes
Nota 15
25
8
Obligaciones por prestaciones a largo plazo al personal
25
8
Deudas no corrientes
Nota 9
2.335.865
2.811.082
Obligaciones y otros valores negociables
Nota 16
2.306.360
2.678.495
Deudas con entidades de crédito
Nota 16
(3.622)
101.763
Derivados
Nota 12
2.075
2.053
Otros pasivos financieros
Nota 17
31.052
28.771
Pasivos por impuesto diferido y otras deudas con Administraciones
Públicas
Nota 18
69.476
79.482
Total pasivos no corrientes
2.405.366
2.890.572
Provisiones corrientes
Nota 15
5.201
2.701
Deudas corrientes
Nota 9
509.481
202.851
Obligaciones y otros valores negociables
Nota 16
508.800
197.566
Deudas con entidades de crédito
Nota 16
(1.026)
218
Derivados
Nota 12
1.707
5.067
Deudas con empresas del grupo corrientes
Notas 9 y 20
3.386
293
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
48.684
88.175
Proveedores
33.202
32.616
Acreedores varios
2.469
2.464
Personal
1.808
1.946
Otras deudas con las Administraciones Públicas
Nota 18
9.551
5.881
Anticipos de clientes
Nota 10
1.654
45.268
Periodificaciones corrientes
15
1
Total pasivos corrientes
566.767
294.021
Total patrimonio neto y pasivo
6.920.073
6.535.895
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
del balance 31 de diciembre de 2024.
3
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Cuenta de pérdidas y ganancias
correspondientes a los ejercicios anuales
2024 y 2023
(Expresados en miles de Euros)
Nota
2024
2023
OPERACIONES CONTINUADAS
Importe neto de la cifra de negocios
Nota 19-a
234.815
318.136
Ingresos por arrendamientos
133.067
140.167
Prestaciones de servicios
489
947
Ingresos de carácter financiero de las sociedades holding
Nota 20
101.259
177.022
Trabajos efectuados por la empresa para el inmovilizado
555
799
Otros ingresos de explotación
20
9
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
20
9
Gastos de personal
Nota 19-b
(17.374)
(13.448)
Sueldos, salarios y asimilados
(12.668)
(11.319)
Cargas sociales
(4.706)
(2.129)
Otros gastos de explotación
(30.373)
(24.579)
Servicios exteriores
(22.927)
(18.167)
Tributos
(5.251)
(7.006)
Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones
comerciales
Nota 19-c
(2.142)
669
Otros gastos de gestión corriente
(53)
(75)
Amortización del inmovilizado
Notas
5, 6 y 7
(44.866)
(43.825)
Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y
otras
12
2
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
3.493
13.965
Deterioros y pérdidas
Nota 19-d
(12.925)
(90.607)
Resultados por enajenaciones y otros
Nota 19-e
16.418
104.572
Resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
Nota 10-a
12.471
--
Resultado de explotación
158.753
251.059
Ingresos financieros
Nota 19-f
38.988
11.712
De participaciones en instrumentos de patrimonio
17.006
7.435
En empresas del grupo y asociadas
17.006
7.435
Otros intereses
21.982
4.277
Gastos financieros
Nota 19-f
(58.342)
(50.125)
Por deudas con terceros
(58.342)
(50.125)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos
financieros
Notas
10 y 19-f
3.624
(2.886)
Deterioros y pérdidas
3.624
(2.886)
Resultado financiero
(15.730)
(41.299)
Resultado antes de impuestos
143.023
209.760
Impuestos sobre beneficios
Nota 18
10.309
3.106
Resultado del ejercicio procedente de operaciones continuadas
153.332
212.866
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
de la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de 2024.
4
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Estados de cambios en el patrimonio neto
correspondientes a los ejercicios anuales terminados el
31 de diciembre de 2024 y 2023
a) Estado de ingresos y gastos reconocidos
(Expresados en miles de Euros)
Nota
2024
2023
Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias
153.332
212.866
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio
neto
Por coberturas de los flujos de efectivo
Nota 14-e
(3.324)
(81.736)
Subvenciones, donaciones y legados recibidos
(3)
36
Total ingresos y gastos imputados directamente en el
patrimonio neto
(3.327)
(81.700)
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
Por coberturas de los flujos de efectivo
Nota 14-e
(4.602)
27.459
Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
(4.602)
27.459
Total de ingresos y gastos reconocidos
145.403
158.625
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
del estado de cambios en el patrimonio neto 31 de diciembre de 2024.
5
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Estados de cambios en el patrimonio neto
correspondientes a los ejercicios anuales terminados el
31 de diciembre de 2024 y 2023
b) Estado total de cambios en el patrimonio neto
(Expresados en miles de Euros)
Capital
escriturado
Prima de emisión
Reservas
Acciones y
participaciones en
patrimonio propias
Resultado del
ejercicio
Otros instrumentos
de patrimonio neto
Ajustes por
cambios de valor
Subvenciones,
donaciones y
legados recibidos
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2022
1.349.039
1.491.773
168.807
(66.374)
116.332
1.511
262.267
--
3.323.355
I. Total ingresos y gastos reconocidos
--
--
--
--
212.866
--
(54.277)
36
158.625
II. Operaciones con accionistas:
--
(28.173)
11.415
1.233
(116.332)
--
--
--
(131.857)
Operaciones con participaciones o acciones propias netas
--
--
(218)
1.233
--
--
--
--
1.015
Distribución de resultados
--
(28.173)
11.633
--
(116.332)
--
--
--
(132.872)
III. Otras variaciones de patrimonio neto
--
--
(19)
213
--
985
--
--
1.179
Devengo plan de retribuciones a largo plazo 2023
--
--
--
--
--
985
--
--
985
Entrega plan de retribuciones a largo plazo 2022
--
--
(19)
213
--
--
--
--
194
Saldo al 31 de diciembre de 2023
1.349.039
1.463.600
180.203
(64.928)
212.866
2.496
207.990
36
3.351.302
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
del estado de cambios en el patrimonio neto a 31 de diciembre de 2024.
6
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Estados de cambios en el patrimonio neto
correspondientes a los ejercicios anuales terminados el
31 de diciembre de 2024 y 2023
b) Estado total de cambios en el patrimonio neto
(Expresados en miles de Euros)
Capital escriturado
Prima de emisión
Reservas
Acciones y
participaciones en
patrimonio propias
Resultado del
ejercicio
Otros instrumentos
de patrimonio neto
Ajustes por
cambios de valor
Subvenciones,
donaciones y
legados recibidos
Total
Saldo al 31 de diciembre de 2023
1.349.039
1.463.600
180.203
(64.928)
212.866
2.496
207.990
36
3.351.302
I. Total ingresos y gastos reconocidos
--
--
--
--
153.332
--
(7.926)
(3)
145.403
II. Operaciones con accionistas:
219.323
384.091
55.149
2.312
(212.866)
--
--
--
448.009
Ampliación de capital (Nota 1)
219.323
403.150
(4.587)
--
--
--
--
--
617.886
Operaciones con participaciones o acciones propias netas
--
(19.059)
(9.521)
2.312
--
--
--
--
(26.268)
Distribución de resultados
--
--
69.257
--
(212.866)
--
--
--
(143.609)
III. Otras variaciones de patrimonio neto
--
--
65
1.429
--
1.732
--
--
3.226
Devengo plan de retribuciones a largo plazo 2024
--
--
--
--
--
3.226
--
--
3.226
Entrega plan de retribuciones a largo plazo 2023
--
--
65
1.429
--
(1.494)
--
--
--
Saldo al 31 de diciembre de 2024
1.568.362
1.847.691
235.417
(61.187)
153.332
4.228
200.064
33
3.947.940
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante
del estado de cambios en el patrimonio neto a 31 de diciembre de 2024.
7
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Estados de flujos de efectivo
correspondientes a los ejercicios anuales terminados el
31 de diciembre de 2024 y 2023
(Expresados en miles de Euros)
Nota
2024
2023
Flujos de efectivo de las actividades de explotación
Resultado del ejercicio antes de impuestos
143.023
209.760
Ajustes del resultado
(54.468)
(106.538)
Amortización del inmovilizado
Notas 5, 6 y 7
44.866
43.825
Correcciones valorativas por deterioro
Nota 19-d
12.925
90.607
Variación de provisiones
Notas 15 y 19-c
2.142
(669)
Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado
Nota 19-e
(16.418)
(104.572)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
Nota 19-f
(16.095)
2.886
Ingresos financieros
Nota 19-f
(38.988)
(11.712)
Ingresos por participaciones en empresas del grupo
Nota 19-a
(101.259)
(177.022)
Gastos financieros
Nota 19-f
58.342
50.125
Subvenciones devengadas
(12)
(2)
Otros
29
--
Cambios en el capital corriente
(8.476)
(11.672)
Deudores y otras cuentas a cobrar
3.757
(22.662)
Otros activos corrientes
2.863
(2.962)
Acreedores y otras cuentas a pagar
(13.105)
18.314
Otros pasivos corrientes
(1.979)
247
Otros activos y pasivos no corrientes
(12)
(4.609)
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
147.102
337.858
Pagos de intereses
(69.113)
(58.219)
Ingresos por participaciones en empresas del grupo
Nota 19-a
101.259
177.022
Cobros de intereses
27.163
10.681
Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios
13.950
(7.563)
Otros activos financieros corrientes
Notas 9 y 11-a
78.548
4.110
Cobros por cancelación de derivados
Nota 12
--
211.827
Pagos por vencimiento de derivados
Nota 12
(4.705)
--
Flujos de efectivo de las actividades de explotación
227.181
429.408
Flujos de efectivo de las actividades de inversión
Pagos por inversiones (-)
(288.955)
(485.725)
Empresas del grupo y asociadas
Nota 20
(215.426)
(354.453)
Inmovilizado intangible
Nota 5
(122)
(2.425)
Inmovilizado material
Nota 6
(555)
(568)
Inversiones inmobiliarias
Nota 7
(65.014)
(127.514)
Otros activos financieros
Nota 10
(1.562)
(764)
Activos no corrientes mantenidos para la venta
Nota 13
(6.276)
(1)
Cobros por desinversiones (+)
168.989
445.364
Inversiones inmobiliarias
Nota 7
--
38.874
Activos no corrientes mantenidos para la venta
Nota 13
168.989
445.364
Flujos de efectivo de las actividades de inversión
(119.966)
(40.361)
8
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Estados de flujos de efectivo
correspondientes a los ejercicios anuales terminados el
31 de diciembre de 2024 y 2023
(Expresados en miles de Euros)
Nota
2024
2023
Flujos de efectivo de las actividades de financiación
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio
175.688
(132.397)
Emisión de instrumentos de patrimonio
Nota 14
345.413
--
Distribución de dividendos
Nota 3
(143.609)
(132.872)
Adquisición de instrumentos de patrimonio propio
Nota 14
(133.710)
(110.700)
Enajenación de instrumentos de patrimonio propio
Nota 14
107.594
111.175
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero
(162.191)
(662)
Emisión
Emisión de obligaciones y valores negociables similares
Nota 16
130.000
70.000
Deudas con entidades de crédito
Nota 16
--
105.000
Subvenciones recibidas
9
38
Devolución y amortización de
Deudas con entidades de crédito
Nota 16
(105.000)
(175.700)
Obligaciones y otros valores negociables (-)
Nota 16
(187.200)
--
Flujos de efectivo de las actividades de Financiación
13.497
(133.059)
Aumento/disminución neta del efectivo o equivalentes
120.712
255.988
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio
Nota 16
336.056
80.068
Efectivo o equivalentes al final de ejercicio
Nota 16
456.768
336.056
Las Notas 1 a 24 y el Anexo I descritas en la memoria forman parte integrante del estado de flujos de efectivo 31 de diciembre de 2024.
9
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Memoria correspondiente al
ejercicio anual terminado
31 de diciembre de 2024
1. Actividad de la Sociedad
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (en adelante “la Sociedad”) se constituyó como sociedad anónima en
España, por un periodo de tiempo indefinido, el 8 de noviembre de 1956. Su domicilio social se encuentra
en Paseo de la Castellana, 52 de Madrid.
Con fecha 29 de junio de 2017, la Junta General de accionistas de la Sociedad acordó la adopción del
régimen fiscal SOCIMI. Con fecha 30 de junio de 2017 se solicitó a la Administración tributaria la
incorporación de la Sociedad al régimen fiscal SOCIMI, siendo éste aplicable con efectos 1 de enero de
2017.
El objeto social de la Sociedad, de acuerdo con sus estatutos, es:
-
La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento;
-
La tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el
mercado inmobiliario (SOCIMI) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que
tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido
para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios;
-
La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español,
que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana
para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en
cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los
requisitos de inversión exigidos para estas sociedades; y
-
La tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria
reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, o la norma
que la sustituya en el futuro.
Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad podrá
desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas
representen menos del 20% de las rentas de la Sociedad en cada periodo impositivo o aquellas que puedan
considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento, incluyendo, en todo caso, la
administración, rehabilitación y explotación de bienes inmuebles así como la realización de toda clase de
estudios, informes, tasaciones, valoraciones y peritajes; y en general, la prestación de servicios de
consultoría y asesoría inmobiliaria, de gestión, desarrollo y comercialización de activos inmobiliarios y de
asistencia técnica mediante contrato a otras empresas o entidades públicas o privadas.
Quedan expresamente excluidas como actividades sociales aquéllas que por Ley se atribuyen con carácter
exclusivo a sociedades específicas.
Todas las actividades incluidas en el objeto social se llevarán a cabo en la forma autorizada por las leyes
vigentes en cada momento y con la exclusión expresa de actividades propias que, con carácter de
exclusividad, se confieren a personas físicas o jurídicas distintas de esta Sociedad por la legislación vigente.
Las actividades enumeradas podrán ser también desarrolladas por la Sociedad, total o parcialmente, de
modo indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo.
En el ejercicio 2007 se llevó a cabo la fusión por absorción de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (antes
Grupo Inmocaral, S.A.) con Inmobiliaria Colonial, S.A. (sociedad absorbida).
En el ejercicio 2008, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (sociedad absorbente) se fusionó con las
sociedades Subirats-Coslada Logística, S.L.U., Diagonal Les Punxes 2002, S.L.U., Dehesa de Valme, S.L.,
Urbaplan 2001, S.A.U., Entrenúcleos Desarrollo Inmobiliario, S.L., Inversiones Tres Cantos, S.L. e
Inversiones Notenth, S.L. (sociedades absorbidas).
10
Durante el ejercicio 2010 se llevó a cabo la segregación y aportación a la sociedad dependiente Asentia
Project, S.L., en adelante “Asentia”, de la rama de actividad de suelo y promoción, que incluía las acciones
de la sociedad dependiente Desarrollos Urbanísticos Entrenúcleos 2009, S.L.U., en adelante “DUE”, a la
cual se aportó un proyecto ubicado en Sevilla. Asimismo, se llevó a cabo la aportación no dineraria a la
sociedad dependiente Abix Service, S.L.U., en adelante “Abix”, del proyecto inmobiliario Llacuna, sito en
Barcelona. Estas operaciones se realizaron en el marco del acuerdo marco de refinanciación firmado el 19
de febrero de 2010 entre la Sociedad y las entidades financieras. Las operaciones de fusión, escisión y
aportación no dineraria anteriores se acogieron al régimen fiscal previsto en el capítulo VIII del título VII de
la Ley del impuesto sobre sociedades. Toda la información relevante de dichas operaciones societarias
conforme a lo dispuesto legalmente se detalla en las cuentas anuales de los ejercicios correspondientes.
Durante el ejercicio 2014 se formalizó la operación de cesión global de activos y pasivos de la sociedad
Abix, hasta la fecha íntegramente participada, en favor de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. La citada
cesión supuso la transmisión en bloque por sucesión universal de la totalidad del patrimonio social de Abix
en favor de la Sociedad, con la consiguiente extinción de la sociedad participada, todo ello, de conformidad
con lo establecido en el artículo 87.1 de la Ley 3/2009 de 3 abril sobre modificaciones estructurales de las
sociedades mercantiles.
Durante el ejercicio 2018, la Sociedad llevó a cabo la fusión por absorción con Axiare Patrimonio SOCIMI,
S.A. acogida al régimen especial previsto en el capítulo VII del Título VII de la LIS.
Durante el ejercicio 2019, la Sociedad llevó a cabo la fusión por absorción de las sociedades Axiare
Properties, S.L.U., Axiare Investigación, Desarrollo e Innovación, S.L.U., Chamaleon (CEDRO), S.L.U.,
Venusaur, S.L.U., Colonial Invest, S.L.U., Hofinac Real Estate, S.L.U., Fincas y Representaciones, S.A.U.,
Colonial Arturo Soria, S.L.U., LE Offices Egeo, S.A.U. Danieltown Spain, S.L.U., Moorage Inversiones 2014,
S.L.U., Almacenes Generales Internacionales, S.A.U., Soller, S.A.U., Axiare Investments, S.L.U. y Torre
Marenostrum, S.L.U., todas ellas acogidas al régimen especial previsto en el capítulo VII del Título VII de la
LIS. Las sociedades absorbidas tenían como actividad principal la adquisición y promoción de bienes
inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones en el capital
de otras sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Las fusiones se han llevado a cabo
con el objetivo de optimizar los recursos de la Sociedad, mejorando la estructura de costes en el desarrollo
de su actividad y actuando en el mercado como una sola entidad.
Con fecha 3 de julio de 2024, ha quedado inscrita en el Registro Mercantil de Madrid la escritura pública
relativa al aumento de capital aprobado por la Junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad
celebrada el 12 de junio de 2024. Este aumento del capital social aprobado, con exclusión del derecho de
suscripción preferente, y con cargo a aportaciones dinerarias y no dinerarias, ha consistido en la emisión y
puesta en circulación de 87.729.050 nuevas acciones ordinarias de la Sociedad, con un valor nominal
unitario de 2,50 euros y una prima de emisión de 384.091 miles de euros, de la misma clase y serie que las
actualmente en circulación. La contraprestación de dicha ampliación ha consistido en 350.000 miles de
euros en efectivo y una serie de inmuebles residenciales y de oficinas titularidad de Criteria Caixa, S.A.U.
y determinadas sociedades filiales íntegramente participadas por ésta, valorados en 272.473 miles de
euros, resultando un importe total de 622.473 miles de euros (Nota 14).
Dada la actividad a la que se dedica, la Sociedad no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias
de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación
financiera y los resultados de esta.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. desarrolla su actividad en España (principalmente, Barcelona y Madrid)
y en Francia (París) a través del grupo del que es sociedad cabecera Société Foncière Lyonnaise, S.A. (en
adelante, “SFL”).
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. cotiza en el mercado continuo de Bolsas y Mercados Españoles, y con
fecha 19 de junio de 2017 entró a formar parte del índice bursátil de referencia IBEX-35. La sociedad
dependiente SFL cotiza en el mercado Euronext de Paris.
Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha mantenido la calificación crediticia obtenida de Standard & Poor’s
Rating Credit Market Services Europe Limited, como "BBB+" a largo plazo y como "A-2" a corto plazo, ambas
con perspectiva estable. Adicionalmente durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha mejorado la calificación
crediticia obtenida por Moody’s hasta el "Baa1" con perspectiva estable ("Baa2" con perspectiva positiva en
el ejercicio 2023).
La Sociedad es cabecera de un grupo de entidades dependientes, y de acuerdo con la legislación vigente,
está obligada a formular separadamente cuentas anuales consolidadas.
11
Las cuentas anuales de la Sociedad y las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023, han sido
aprobadas sin modificaciones por la Junta General de accionistas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
celebrada el 13 de junio de 2024, y depositadas en el Registro Mercantil de Madrid.
2. Bases de presentación de las cuentas anuales
a) Marco Normativo de información financiera aplicable a la Sociedad
Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de
información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:
− Código de comercio y la restante legislación mercantil.
− Plan General de Contabilidad (PGC) aprobado por el real decreto 1514/2007 junto con los real
decretos 1159/2010 y 602/2016 por el que se modifican determinados aspectos del PGC y sus
adaptaciones sectoriales y, en particular, la adaptación sectorial del plan general de contabilidad de
las empresas inmobiliarias aprobada por la orden del 28 de diciembre de 1994, así como las
disposiciones aprobadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, junto real decreto
1/2021, de 12 de enero, por el que se modifican el marco conceptual y en particular el apartado 6º
punto 2 relativo a las normas de valoración y en concreto a la definición de valor razonable y las
normas de registro y valoración 9ª relativa a instrumentos financieros y de reconocimiento de
ingresos.
− Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el instituto de contabilidad y auditoría de
cuentas en desarrollo del plan general de contabilidad y sus normas complementarias, la Ley del
mercado de valores y demás normativa emitida por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
− El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.
b) Imagen fiel
Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y se presentan
de acuerdo con el marco normativo de información financiera que le resulta de aplicación y en particular,
los principios y criterios contables en él contenidos, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera, de los resultados y de los flujos de efectivo de la Sociedad habidos durante el
correspondiente ejercicio. Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la
Sociedad, se someterán a la aprobación por la Junta General Ordinaria de accionistas, estimándose que
serán aprobadas sin modificación alguna.
c) Principios contables no obligatorios aplicados
No se han aplicado principios contables no obligatorios. En consecuencia, los Administradores han
formulado estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables
de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas anuales. No existe ningún
principio contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse.
d) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
En la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por los Administradores
de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran
registrados en ellas. Las estimaciones y criterios se refieren a:
- Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registradas en ejercicios
anteriores, del fondo de comercio, de los inmuebles para uso propio y de las inversiones inmobiliarias
como consecuencia del menor o mayor valor obtenido de las valoraciones inmobiliarias efectuadas
por expertos independientes respecto al valor contable registrado de dichos activos (Notas 5, 6 y 7).
El valor de mercado de los inmuebles para uso propio y de las inversiones inmobiliarias ha sido
obtenido de las valoraciones efectuadas periódicamente por expertos independientes. Dichas
valoraciones se han realizado a 31 de diciembre de 2024 y 2023 de acuerdo con los métodos
descritos en las Notas 4-b y 4-c.
- La vida útil de los inmuebles para uso propio y de las inversiones inmobiliarias (Notas 4-b y 4-c).
12
- La clasificación, valoración y el deterioro de determinados activos financieros, incluyendo los
instrumentos financieros derivados e instrumentos de patrimonio (Notas 4-e, 9, 10, 11 y 12).
- Medición de los pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Notas 4-m y 18).
- La valoración de los activos no corrientes mantenidos para la venta (Notas 4-f y 13).
La Sociedad revisó en 2023 las estimaciones de las vidas útiles de algunos elementos clasificados en el
epígrafe del balance correspondientes a “Inversiones inmobiliarias” en base a análisis internos de los
equipos técnicos donde se concluyó que existían evidencias técnicas sólidas y objetivos de sostenibilidad
suficientes para ampliar las vidas útiles estimadas hasta la fecha. Las nuevas vidas útiles supusieron una
reducción de las dotaciones a la amortización de entorno a 23 millones de euros con respecto a la
amortización teórica que se hubiera producido considerando las vidas útiles de años anteriores.
A pesar de que estas estimaciones se realizaron sobre la base de la mejor información disponible al cierre
del ejercicio 2023, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a
modificarlas (al alza o a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, de forma prospectiva,
reconociendo los efectos del cambio de estimación en la correspondiente cuenta de pérdidas y ganancias.
e) Comparación de la información
La información contenida en esta memoria referida al ejercicio 2024 se presenta a efectos comparativos
con la información del ejercicio 2023.
f) Agrupación de partidas
Determinadas partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el
patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su
comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en
las correspondientes notas de la memoria.
g) Corrección de errores
En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya
supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2023.
h) Cambio climático
El cambio climático conlleva profundos cambios en la economía, lo que provoca la necesidad de estar cada
vez más atento a sus impactos sobre la evolución financiera y no financiera de las empresas. Las mayores
cuestiones asociadas a estos cambios han llevado a unos objetivos muy ambiciosos que implican
transformaciones radicales, encuadradas en el marco de pactos y regulación europea, resultantes también
de las diferentes conferencias organizadas por Naciones Unidas y acuerdos a nivel internacional con objeto
de alinear compromisos y planes de acción para mitigar los efectos del cambio climáticos, siendo la última
la celebrada en Baku (COP29) en el mes de noviembre de 2024.
El objetivo de esta nota es presentar los impactos de estos cambios sobre la actividad y la evolución de la
Sociedad, así como los principales impactos contables en las cuentas anuales.
Efectos de los cambios vinculados al clima sobre la situación financiera de la Sociedad
El sector inmobiliario es un sector con un elevado impacto climático. Por este motivo, la Sociedad ha puesto
en marcha una estrategia para asegurar el control de los riesgos e impactos de los cambios climáticos y de
las medidas para hacerles frente.
Los potenciales impactos en las cuentas anuales individuales vinculadas a los cambios climáticos han sido
analizados y valorados de manera aproximativa teniendo en cuenta la complejidad asociada, dada la
dificultad de desasociar los impactos de otros factores que han influido en la evolución del periodo. Sobre
esta base, los mayores impactos sobre los datos financieros son los siguientes:
- El elevado nivel de certificaciones energéticas de la cartera de activos (Breeam, Leed) permite
generar un impacto positivo en la valoración de los inmuebles de la Sociedad al ser reconocidos por
sus elevados niveles de sostenibilidad minimizando las emisiones generadas en su utilización (tal y
como se desprende de las certificaciones obtenidas).
13
- Un incremento de los costes de inversión y de explotación de los inmuebles con el objetivo de
anticiparse a la evolución de la normativa y de adaptación a los cambios en la demanda de los
clientes que demandan espacios más sostenibles. Se trata, por ejemplo, de la instalación de
sistemas de iluminación, de la selección y puesta en marcha de sistemas de climatización más
eficientes, de la instalación de placas fotovoltaicas o de la digitalización de los inmuebles para
optimizar los consumos energéticos.
- Diversos gastos, como los costes de certificación medioambiental de los inmuebles, los costes
vinculados a la publicación de datos ESG, o elementos de remuneración de ciertos empleados o
consejeros vinculados a la consecución de objetivos ESG.
- Mayor volumen de los gastos de adquisición de energía verde. Los certificados de garantía de origen
de energía verde han experimentado un gran aumento en la demanda, encareciendo el precio de
adquisición de certificados de garantía de origen y posibles otras fuentes de energía renovable.
- Incremento del coste de los proyectos debido a la incorporación del análisis de ciclo de vida en la
fase de estudio y diseño de los mismos, así como por la utilización de nuevos materiales más
sostenibles con un impacto menor en la huella de carbono y por la gestión de los residuos y el
fomento de la economía circular.
Otros impactos potenciales en las cuentas
Otros impactos potenciales del cambio climático, que no tienen impacto actual en las cuentas anuales, son
los siguientes:
- Riesgos vinculados a los instrumentos financieros: A la fecha de cierre de las presentes cuentas
anuales, la totalidad de los bonos de la Sociedad tienen la calificación de bonos verdes ascendiendo
a un importe de 2.825 millones de euros (2.882 millones de euros a 31 de diciembre de 2023).
- Asimismo, la Sociedad tiene una línea de crédito totalmente disponible por importe de 1.000 millones
de euros indexada a indicadores ESG, cuyas tasas de interés podrían variar en función de la
evolución de dichos indicadores. Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha amortizado los 105
millones de euros de una línea de crédito indexada a indicadores de sostenibilidad, los cuales fueron
dispuestos en el ejercicio 2023.
- Las tasas e impuestos vinculadas a la reglamentación medioambiental: las inversiones realizadas
por la Sociedad le han permitido estar alineado con la normativa en vigor relativa al cambio climático.
En consecuencia, la Sociedad no ha recibido ninguna sanción por no respetar dicha reglamentación.
Por otro lado, la Sociedad ha puesto en marcha un sistema de vigilancia con la finalidad de anticipar
la evolución de la normativa en esta materia, adoptando las acciones necesarias para garantizar su
cumplimiento. Ni a 31 de diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023, la Sociedad no se ha
registrado provisión alguna por sanciones por incumplimiento de la normativa medioambiental
vigente.
- La dotación a la amortización de los activos o la reestimación de las vidas útiles y de los valores
residuales del inmovilizado: los activos de la Sociedad están fundamentalmente registrados a su
coste de adquisición. En el ejercicio 2023 la Sociedad revisó las estimaciones de vida útil de sus
activos, resultando unas vidas útiles superiores a las anteriormente consideradas como
consecuencia de las inversiones y mantenimientos realizados por la Sociedad en sus activos (Nota
4-c).
i) Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales se presentan en euros por ser ésta la moneda del entorno económico
principal en el que opera la Sociedad.
3. Aplicación del resultado
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2024 formulada por el Consejo de Administración de
la Sociedad que se someterá a la aprobación de la Junta General de accionistas consiste en (i) la dotación
del mínimo legal del 10% a reserva legal por un importe de 15.333 miles de euros, y (ii) la propuesta de
distribución de un dividendo de 0,30 euros por acción, que atendiendo al actual número de acciones
emitidas, supondría un dividendo total máximo de 188.203 miles de euros.
14
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2023 aprobada por la Junta General de accionistas
celebrada el pasado 13 de junio de 2024, ha sido aprobada sin modificación alguna.
Asimismo, durante los últimos 5 ejercicios la Sociedad ha distribuido las siguientes cantidades:
Ejercicio
2.019
2.020
2.021
2.022
2.023
Dividendos distribuidos (miles de Euros)
101.549
111.087
127.533
132.872
143.609
4. Normas de registro y valoración
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus cuentas
anuales, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, han sido las siguientes:
a) Inmovilizado intangible
Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o
coste de producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización
acumulada y, en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos activos se
amortizan en función de su vida útil. Cuando la vida útil de estos activos no puede estimarse de manera
fiable se amortizan en un plazo máximo de diez años.
Fondo de comercio -
El fondo de comercio surge de las diferencias existentes entre el coste de la combinación de negocios
y el importe neto de los activos adquiridos y pasivos asumidos.
La Sociedad asigna el fondo de comercio resultante de la combinación de negocios a cada una de las
Unidades Generadoras de Efectivo (UGE) que se espera se vayan a beneficiar de las sinergias de la
combinación y determina la vida útil del mismo de forma separada para cada UGE. Después del
reconocimiento inicial, el fondo de comercio se valora por su coste, menos las amortizaciones y las
correcciones valorativas por deterioro acumuladas. Con posterioridad al reconocimiento inicial, el fondo
de comercio se valorará por su precio de adquisición menos la amortización acumulada y, en su caso,
el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas.
La Sociedad amortiza el fondo de comercio siguiendo el método lineal a razón de un 10% anual.
Además, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de deterioro de valor de las unidades
generadoras de efectivo a las que se haya asignado un fondo de comercio.
Las correcciones valorativas por deterioro reconocidas en el fondo de comercio no serán objeto de
reversión en los ejercicios posteriores.
Aplicaciones informáticas -
El epígrafe "Aplicaciones informáticas" del balance refleja, fundamentalmente, los costes de
adquisición e implantación de un sistema informático integrado, así como las posteriores ampliaciones
o mejoras de dicho sistema, siendo amortizado de forma lineal a razón de un 25% anual.
b) Inmovilizado material
Los inmuebles para uso propio, así como el otro inmovilizado material se reconocen por su coste de
adquisición menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes.
El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles.
Los costes posteriores se incluyen en el importe en libros del activo o se reconocen como un activo
separado, sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con los elementos
vayan a fluir a la Sociedad y el coste del elemento pueda determinarse de forma fiable. El resto de las
reparaciones y mantenimientos se cargan en la cuenta de pérdidas y ganancias durante el ejercicio en
que se incurre en ellos.
15
La Sociedad amortiza su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método
lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada, según el siguiente
detalle:
Años de vida útil
estimada
Inmuebles para uso propio
Construcciones
50-100
Instalaciones
10-20
Otro inmovilizado material
10-20
Deterioro del valor del inmovilizado material -
A la fecha de cada cierre, la Sociedad revisa los importes en libros de sus activos materiales para
determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor.
Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el
alcance de la pérdida por deterioro del valor (si la hubiera). El importe recuperable es el mayor entre el
valor razonable del activo menos los costes de enajenación o disposición por otra vía y su valor en uso.
En el caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes de otros activos, la
Sociedad calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el
activo.
Las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles de uso propio se registran de acuerdo
con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4-c.
Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo (o de
la unidad generadora de efectivo) se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable,
pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría
determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (o la
unidad generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.
c) Inversiones inmobiliarias
El epígrafe “Inversiones inmobiliarias” del balance recoge los valores de terrenos, edificios y otras
construcciones que se mantienen bien para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una
plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus
respectivos precios de mercado.
Las inversiones inmobiliarias se reconocen por su coste de adquisición, más las plusvalías asignadas
como consecuencia de las fusiones descritas en la Nota 1, menos la amortización y las pérdidas por
deterioro acumuladas correspondientes.
Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad,
capacidad o eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste
de los correspondientes bienes, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan
a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren.
En relación con los proyectos en curso, únicamente se capitalizan los costes de ejecución y los gastos
financieros, siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de
explotación del activo y que la duración de las obras sea superior a 1 año.
La Sociedad incluye en el coste de inversiones inmobiliarias que necesitan un periodo de tiempo
superior a un año para estar en condiciones de explotación, los gastos financieros relacionados con la
financiación genérica, directamente atribuibles a la adquisición. El importe de los intereses a capitalizar
correspondiente a la financiación genérica de carácter no comercial se determina aplicando un tipo de
interés medio ponderado a la inversión en curso, descontando la parte financiada específicamente, con
el límite de los gastos financieros devengados en la cuenta de pérdidas y ganancias.
El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias en explotación se
realiza cuando los activos están disponibles para su entrada en funcionamiento. Asimismo, la
clasificación de una inversión inmobiliaria a la partida inversión inmobiliaria en curso se realiza sólo
cuando el proyecto de rehabilitación tiene una duración superior a 1 año.
16
La Sociedad amortiza sus inversiones inmobiliarias siguiendo el método lineal, distribuyendo el coste
de los activos entre los años de vida útil estimada, según el siguiente detalle:
Años de vida útil
estimada
Inmuebles
Construcciones
50-100
Instalaciones
10-20
Otro inmovilizado material
10-20
La Sociedad compara, periódicamente, el valor neto contable de los distintos elementos de las
inversiones inmobiliarias con el valor de mercado obtenido a través de valoraciones de expertos
independientes para cada una de ellas, y se dotan las oportunas provisiones por deterioro de las
inversiones inmobiliarias cuando el valor de mercado de un elemento es inferior a su valor neto
contable. El valor de mercado se determina, semestralmente, esto es, a 30 de junio y a 31 de diciembre
de cada ejercicio, tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por terceros
expertos independientes (Cushman & Wakfield y CB Richard Ellis Valuation en España para el ejercicio
2024 y 2023), realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la
Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares
internacionales de valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración
(IVSC), de forma que al cierre de cada período el valor de mercado refleja las condiciones de mercado
de los elementos de las inversiones inmobiliarias a dicha fecha. Los informes de valoración de los
expertos independientes sólo contienen las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance
de los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y
correcta de la información proporcionada por la Sociedad.
La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias de la
Sociedad durante los ejercicios 2024 y 2023 es principalmente el descuento de flujos de caja
(discounted cash flow, en adelante, “DCF”).
Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF
sobre un horizonte de 10 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de
tesorería se desarrolla a lo largo del periodo de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del
IPC y el calendario de actualizaciones de la renta, vencimientos de los contratos de arrendamiento,
etc.
Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente
aceptadas.
Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir periodos de desocupación en el futuro,
ni su duración, elabora su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio, y generalmente
adopta un periodo de arrendamiento medio si no dispone de información sobre las intenciones futuras
de cada inquilino. Los supuestos determinados en relación con los periodos de desocupación y otros
factores se explican en cada valoración.
La rentabilidad final o índice de capitalización final (terminal capitalization rate, en adelante “TCR”)
adoptado en cada caso se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada
periodo de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se
mantendrán y a la situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en
el inmueble e incorporadas en el análisis.
Por lo que respecta a los tipos de descuento aceptables, continuamente se mantienen conversaciones
con diversas instituciones para conocer su actitud frente a distintos tipos de inversiones. Este consenso
generalizado, junto con los datos de ventas habidas y las predicciones del mercado respecto de las
oscilaciones en los tipos de descuento, sirven a los valoradores como punto de partida para determinar
el tipo de descuento adecuado en cada caso.
Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de
arrendamiento vigentes al cierre del ejercicio. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos
han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando un periodo de
comercialización.
17
Las variables claves más relevantes de dicho método a los efectos del análisis de sensibilidad son la
determinación de los ingresos netos y la tasa de rentabilidad, especialmente al tratarse de un modelo
de descuento de flujos a 10 años. El resto de las variables consideradas, si bien son tenidas en
consideración para la determinación del valor razonable, se considera que no son claves, por lo que
no se incluye información cuantitativa, ni procede a sensibilizarlas.
Las rentabilidades estimadas (“yield”) dependen principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles
y de su ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación,
entre otros.
El detalle de las yields consideradas, así como las hipótesis empleadas en la estimación de crecimiento
de flujos previstos, se detallan en los siguientes cuadros:
Brutas
Yields ponderadas (%) – Oficinas
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Barcelona – Prime Yield
Cartera en explotación
5,09
4,97
Total cartera
5,07
5,02
Madrid – Prime Yield
Cartera en explotación
4,89
4,74
Total cartera
4,89
4,61
Hipótesis consideradas a 31 de diciembre de 2024
Incremento de rentas (%) – Oficinas
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5 y
siguientes
Barcelona –
Cartera en explotación
3,50
2,75
2,50
2,50
2,50
Total cartera
3,50
2,75
2,50
2,50
2,50
Madrid –
Cartera en explotación
3,50
2,50
2,50
2,50
2,50
Total cartera
3,50
2,50
2,50
2,50
2,50
Hipótesis consideradas a 31 de diciembre de 2023
Incremento de rentas (%) – Oficinas
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5 y
siguientes
Barcelona –
Cartera en explotación
0,50
1,80
2,50
2,50
2,50
Total cartera
0,50
1,80
2,50
2,50
2,50
Madrid –
Cartera en explotación
1,30
2,00
2,50
2,50
2,50
Total cartera
1,30
2,00
2,50
2,50
2,50
Para los proyectos en curso, se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación
al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual
se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de
demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación,
beneficio del promotor etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en
curso.
18
Las variaciones de un cuarto de punto porcentual en las tasas de rentabilidad tienen el siguiente
impacto sobre las valoraciones utilizadas por la Sociedad para la determinación del deterioro de valor
de sus activos registrados en los epígrafes “Inmovilizado material”, “Inversiones inmobiliarias” y “Activos
no corrientes mantenidos para la venta” del balance:
Sensibilidad de los deterioros del valor de
los activos a modificaciones de 25 puntos
básico de las tasas de rentabilidad
consideradas en las valoraciones
Miles de Euros
Valoración
Disminución
de un cuarto
de punto
Aumento de
un cuarto de
punto
Reversión
Deterioro
Diciembre 2024
3.845.419
4.022.596
3.683.070
27.681
(37.111)
Diciembre 2023
4.004.167
4.201.607
3.824.958
23.144
(24.852)
Las variaciones de un cuarto de punto porcentual en las tasas de rentabilidad (“yield”) tienen el
siguiente impacto sobre los potenciales ingresos en rentas a percibir por los activos registrados en los
epígrafes “Inversiones inmobiliarias” y “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance:
Sensibilidad de la valoración a crecimientos
porcentuales en rentas
-2,50%
0%
2,5%
Sensibilidad de la valoración a modificaciones
de las tasas de rentabilidad (Yield)
-25pb
3.943.848
4.022.596
4.098.445
0pb
3.774.528
3.845.419
3.918.447
+25pb
3.616.244
3.683.070
3.757.015
Asimismo, para el resto de las variables clave, si bien se ha considerado su sensibilización, la misma
no se ha realizado dado que las variaciones razonables que en ellas podría producirse no supondrían
un cambio significativo en los valores razonables de los activos.
Los ingresos devengados durante los ejercicios 2024 y 2023 derivados del alquiler de dichos inmuebles
de inversión han ascendido a 133.067 y 140.167 miles de euros, respectivamente, y figuran registrados
en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias (Nota 19-a).
Los beneficios o pérdidas surgidos de la venta o retiro de un activo se determinan como la diferencia
entre su precio de venta y su valor neto contable, reconociéndose en el epígrafe “Deterioro y resultado
por enajenaciones del inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias.
d) Arrendamientos
Arrendamiento financiero -
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de
los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como
arrendamientos operativos.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, la totalidad de los arrendamientos de la Sociedad tienen el
tratamiento de arrendamientos operativos.
Arrendamiento operativo -
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan a la cuenta
de pérdidas y ganancias en el ejercicio en el que se devengan.
Asimismo, el coste de adquisición de los bienes arrendados se presenta en el balance conforme a su
naturaleza, incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales
se reconocen como gastos en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el
reconocimiento de los ingresos de los arrendamientos.
19
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como
un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a
medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
e) Instrumentos financieros
Activos financieros -
Activos financieros a coste amortizado -
Se incluyen en esta categoría aquellos activos financieros, incluso los admitidos a negociación en un
mercado organizado, en los que la Sociedad mantiene la inversión con el objetivo de percibir los flujos
de efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las condiciones contractuales del activo financiero
dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente cobros de principal e
intereses sobre el importe del principal pendiente.
Los flujos de efectivo contractuales que son únicamente cobros de principal e interés sobre el importe
del principal pendiente son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o
común, sin perjuicio de que la operación esté acordada a un tipo de interés cero o por debajo de
mercado.
Se incluyen en esta categoría los créditos por operaciones comerciales y los créditos por operaciones
no comerciales:
a) Créditos por operaciones comerciales: son aquellos activos financieros que se originan en la
venta de bienes y la prestación de servicios por operaciones de tráfico de la empresa con cobro
aplazado, y
b) Créditos por operaciones no comerciales: son aquellos activos financieros que, no siendo
instrumentos de patrimonio ni derivados, no tienen origen comercial y cuyos cobros son de
cuantía determinada o determinable, que proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la empresa.
Valoración inicial
Los activos financieros clasificados en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor razonable,
que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor razonable de
la contraprestación entregada, más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles.
No obstante, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no
tienen un tipo de interés contractual explícito, así como los créditos al personal, los dividendos a cobrar
y los desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir en el
corto plazo, se valoran por su valor nominal en la medida en la que se considera que el efecto de no
actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
Valoración posterior
Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán por su coste amortizado. Los intereses
devengados se contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de
interés efectivo.
No obstante, los créditos con vencimiento no superior a un año que, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado anterior, se valoren inicialmente por su valor nominal, continúan valorándose por dicho
importe, salvo que se hayan deteriorado.
Cuando los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero se modifican debido a las dificultades
financieras del emisor, la empresa analiza si procede contabilizar una pérdida por deterioro de valor.
20
Deterioro del valor
Se efectúan las correcciones valorativas necesarias, al menos al cierre y siempre que existe evidencia
objetiva de que el valor de un activo financiero, o de un grupo de activos financieros con similares
características de riesgo valorados colectivamente, se ha deteriorado como resultado de uno o más
eventos que hayan ocurrido después de su reconocimiento inicial y que ocasionen una reducción o
retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que pueden venir motivados por la insolvencia del
deudor.
Con carácter general, la pérdida por deterioro del valor de estos activos financieros es la diferencia
entre su valor en libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los
procedentes de la ejecución de las garantías reales y personales, que se estima van a generar,
descontados al tipo de interés efectivo calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para los
activos financieros a tipo de interés variable, se emplea el tipo de interés efectivo que corresponde a la
fecha de cierre de las cuentas anuales de acuerdo con las condiciones contractuales.
Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe de dicha pérdida
disminuyese por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocen como un gasto o un
ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tiene como
límite el valor en libros del activo que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se hubiese
registrado el deterioro del valor.
Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias -
En esta categoría se incluyen los instrumentos de patrimonio que no se mantienen para negociar, ni
que se deben valorar al coste, y sobre los que se ha realizado la elección irrevocable en el momento
de su reconocimiento inicial de presentar los cambios posteriores en el valor razonable directamente
en el patrimonio neto.
Adicionalmente, se incluyen aquellos activos financieros designados, en el momento del
reconocimiento inicial de forma irrevocable como medido al valor razonable con cambios en la cuenta
de pérdidas y ganancias, y que en caso contrario se hubiera incluido en otra categoría, para eliminar o
reducir significativamente una incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en otro caso
de la valoración de los activos o pasivos sobre bases diferentes.
Valoración inicial
Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor razonable,
que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor razonable de
la contraprestación entregada. Los costes de transacción que les sean directamente atribuibles se
reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.
Valoración posterior
Después del reconocimiento inicial la empresa valorará los activos financieros comprendidos en esta
categoría a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Activos financieros a coste -
En todo caso, se incluyen en esta categoría de valoración:
a) Las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas.
b) Las restantes inversiones en instrumentos de patrimonio cuyo valor razonable no pueda
determinarse por referencia a un precio cotizado en un mercado activo para un instrumento
idéntico, o no pueda estimarse con fiabilidad, y los derivados que tengan como subyacente a
estas inversiones.
c) Los activos financieros híbridos cuyo valor razonable no pueda estimarse de manera fiable,
salvo que se cumplan los requisitos para su contabilización a coste amortizado.
d) Las aportaciones realizadas como consecuencia de un contrato de cuentas en participación y
similares.
21
e) Los préstamos participativos cuyos intereses tengan carácter contingente, bien porque se pacte
un tipo de interés fijo o variable condicionado al cumplimiento de un hito en la empresa
prestataria (por ejemplo, la obtención de beneficios), o bien porque se calculen exclusivamente
por referencia a la evolución de la actividad de la citada empresa.
f) Cualquier otro activo financiero que inicialmente procediese clasificar en la cartera de valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias cuando no sea posible obtener
una estimación fiable de su valor razonable.
Valoración inicial
Las inversiones incluidas en esta categoría se valorarán inicialmente al coste, que equivale al valor
razonable de la contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente
atribuibles, no incorporándose éstos últimos en el coste de las inversiones en empresas del grupo.
No obstante, en los casos en lo que existe una inversión anterior a su calificación como empresa del
grupo, multigrupo o asociada, se considera como coste de dicha inversión el valor contable que debiera
tener la misma inmediatamente antes de que la empresa pase a tener esa calificación.
Forma parte de la valoración inicial el importe de los derechos preferentes de suscripción y similares
que, en su caso, se hubiesen adquirido.
Valoración posterior
Los instrumentos de patrimonio incluidos en esta categoría se valoran por su coste, menos, en su caso,
el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro.
Cuando se debe asignar valor a estos activos por baja del balance u otro motivo, se aplica el método
del coste medio ponderado por grupos homogéneos, entendiéndose por éstos los valores que tienen
iguales derechos.
En el caso de venta de derechos preferentes de suscripción y similares o segregación de los mismos
para ejercitarlos, el importe del coste de los derechos disminuye el valor contable de los respectivos
activos.
Las aportaciones realizadas como consecuencia de un contrato de cuentas en participación y similares
se valorarán al coste, incrementado o disminuido por el beneficio o la pérdida, respectivamente, que
correspondan a la empresa como partícipe no gestor, y menos, en su caso, el importe acumulado de
las correcciones valorativas por deterioro.
Se aplica este mismo criterio en los préstamos participativos cuyos intereses tienen carácter
contingente, bien porque se pacte un tipo de interés fijo o variable condicionado al cumplimiento de un
hito en la empresa prestataria (por ejemplo, la obtención de beneficios), o bien porque se calculan
exclusivamente por referencia a la evolución de la actividad de la citada empresa. Si además de un
interés contingente se acuerda un interés fijo irrevocable, este último se contabiliza como un ingreso
financiero en función de su devengo. Los costes de transacción se imputan a la cuenta de pérdidas y
ganancias de forma lineal a lo largo de la vida del préstamo participativo.
Deterioro del valor
Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias siempre que exista
evidencia objetiva de que el valor en libros de una inversión no será recuperable. El importe de la
corrección valorativa es la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable, entendido éste
como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de los flujos
de efectivo futuros derivados de la inversión, que para el caso de instrumentos de patrimonio se calcula,
bien mediante la estimación de los que se espera recibir como consecuencia del reparto de dividendos
realizado por la empresa participada y de la enajenación o baja en cuentas de la inversión en la misma,
bien mediante la estimación de su participación en los flujos de efectivo que se espera sean generados
por la empresa participada, procedentes tanto de sus actividades ordinarias como de su enajenación o
baja en cuentas.
22
Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las sociedades participadas, se toma en
consideración el patrimonio neto atribuible a la Sociedad más las plusvalías tácitas existentes en el
momento de la valoración siguiendo las recomendaciones de la EPRA para el cálculo del EPRA Net
Tangible Asset (EPRA NTA), tomando siempre en consideración la existencia de cotización en un
mercado organizado como mejor evidencia de un valor recuperable.
En el caso de la participación financiera en Utopicus se utiliza como valor recuperable una proyección
de descuento de flujos de caja proyectados en base al plan de negocios de dicha sociedad.
El reconocimiento de las correcciones valorativas por deterioro de valor y, en su caso, su reversión, se
registra como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La
reversión del deterioro tiene como límite el valor en libros de la inversión que estaría reconocida en la
fecha de reversión si no se hubiese registrado el deterioro del valor.
No obstante, en el caso de que se hubiera producido una inversión en la empresa, previa a su
calificación como empresa del grupo, multigrupo o asociada, y con anterioridad a esa calificación, se
hubieran realizado ajustes valorativos imputados directamente al patrimonio neto derivados de tal
inversión, dichos ajustes se mantienen tras la calificación hasta la enajenación o baja de la inversión,
momento en el que se registran en la cuenta de pérdidas y ganancias, o hasta que se producen las
siguientes circunstancias:
a) En el caso de ajustes valorativos previos por aumentos de valor, las correcciones valorativas
por deterioro se registrarán contra la partida del patrimonio neto que recoja los ajustes
valorativos previamente practicados hasta el importe de los mismos, y el exceso, en su caso,
se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias. La corrección valorativa por deterioro
imputada directamente en el patrimonio neto no se revierte.
b) En el caso de ajustes valorativos previos por reducciones de valor, cuando posteriormente el
importe recuperable es superior al valor contable de las inversiones, este último se incrementa,
hasta el límite de la indicada reducción de valor, contra la partida que haya recogido los ajustes
valorativos previos y a partir de ese momento el nuevo importe surgido se considera coste de
la inversión. Sin embargo, cuando existe una evidencia objetiva de deterioro en el valor de la
inversión, las pérdidas acumuladas directamente en el patrimonio neto se reconocen en la
cuenta de pérdidas y ganancias.
Pasivos financieros -
Los pasivos financieros, a efectos de su valoración, se incluirán en alguna de las siguientes categorías:
Pasivos financieros a coste amortizado -
Con carácter general, se incluyen en esta categoría los débitos por operaciones comerciales y los
débitos por operaciones no comerciales:
a) Débitos por operaciones comerciales: son aquellos pasivos financieros que se originan en la
compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa con pago aplazado, y
b) Débitos por operaciones no comerciales: son aquellos pasivos financieros que, no siendo
instrumentos derivados, no tienen origen comercial, sino que proceden de operaciones de
préstamo o crédito recibidos por la empresa.
Los préstamos participativos que tienen las características de un préstamo ordinario o común también
se incluyen en esta categoría sin perjuicio del tipo de interés acordado (cero o por debajo de mercado).
Valoración inicial
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que,
es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida ajustado
por los costes de transacción que les sean directamente atribuibles.
No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no
tienen un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre
participaciones, cuyo importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal,
cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
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Valoración posterior
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran por su coste amortizado. Los intereses
devengados se contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de
interés efectivo.
No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que se valoren inicialmente por su valor
nominal, continúan valorándose por dicho importe.
Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias -
En esta categoría se incluyen los pasivos financieros que cumplan alguna de las siguientes
condiciones:
a) Pasivos que se mantienen para negociar.
b) Aquellos designados irrevocablemente desde el momento del reconocimiento inicial para
contabilizarlo al valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias, dado que:
- Se elimina o reduce de manera significativa una incoherencia o «asimetría contable» con
otros instrumentos a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias; o
- Se gestiona un grupo de pasivos financieros o de activos y pasivos financieros y su
rendimiento se evalúa sobre la base de su valor razonable de acuerdo con una estrategia
de gestión del riesgo o de inversión documentada y se facilita información del grupo también
sobre la base del valor razonable al personal clave de la dirección.
c) Pasivos financieros híbridos no segregables incluidos opcionalmente y de forma irrevocable.
Valoración inicial y posterior
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable,
siendo éste el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida.
Los costes de transacción que les son directamente atribuibles se reconocen en la cuenta de pérdidas
y ganancias del ejercicio.
Después del reconocimiento inicial los pasivos financieros comprendidos en esta categoría se valoran
a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
En el caso de los bonos convertibles, el valor razonable del componente de pasivo se determina
aplicando el tipo de interés para bonos no convertibles similares. Este importe se contabiliza como un
pasivo sobre la base del coste amortizado hasta su liquidación en el momento de su conversión o
vencimiento. El resto de los ingresos obtenidos se asigna a la opción de conversión que se reconoce
en el patrimonio neto.
En el caso de producirse renegociación de deudas existentes, se considera que no existen
modificaciones sustanciales del pasivo financiero cuando el prestamista del nuevo préstamo es el
mismo que el que otorgó el préstamo inicial y el valor actual de los flujos de efectivo, incluyendo las
comisiones netas, no difiere en más de un 10% del valor actual de los flujos de efectivo pendientes de
pagar del pasivo original calculado bajo ese mismo método.
Instrumentos de patrimonio propio (Nota 14) -
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la
Sociedad, una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de patrimonio propio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por
el importe recibido, neto de los gastos de emisión.
Cuando las accionistas efectúen una aportación en porcentaje superior a su participación en el capital
social de la Sociedad, el exceso sobre dicho importe se reconocer atendiendo a la realidad económica
de la operación.
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Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la
contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto. Los
resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio
propio se reconocen directamente en el patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado
alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Instrumentos financieros derivados (Nota 12) -
La Sociedad utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones
de tipo de interés. Todos los instrumentos financieros derivados, tanto si son designados de cobertura
como si no lo son, se han contabilizado a valor razonable siendo éste el valor de mercado para
instrumentos cotizados, o en el caso de instrumentos no cotizados, valoraciones basadas en modelos
de valoración de opciones o flujos de caja descontados. A efectos de reconocimiento contable, se ha
utilizado el siguiente criterio:
- Los instrumentos financieros derivados que cumplen con los criterios de la contabilidad de
coberturas; se reconocen inicialmente por su valor razonable, más, en su caso, los costes de
transacción que son directamente atribuibles a la contratación de los mismos o menos, en su
caso, los costes de transacción que son directamente atribuibles a la emisión de los mismos. No
obstante, los costes de transacción se reconocen posteriormente en resultados, en la medida en
que no forman parte de la variación efectiva de la cobertura.
- Contabilización de instrumentos financieros no asignados a ningún pasivo o que no son
cualificados contablemente como cobertura: la variación positiva o negativa surgida de la
actualización a valor razonable de dichos instrumentos financieros se contabiliza directamente
en la cuenta de pérdidas y ganancias.
La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando el instrumento de cobertura llega a
vencimiento, es vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio
o pérdida acumulada realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en patrimonio neto se
mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada
en patrimonio neto de la Sociedad se transfiere a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.
La eficacia de los instrumentos financieros de cobertura se calcula trimestralmente y de forma
prospectiva y retrospectiva:
- De forma retrospectiva, se mide el grado de eficiencia que hubiera tenido el derivado en su plazo
de vigencia con respecto al pasivo, usando los tipos reales hasta la fecha.
- De forma prospectiva, se mide el grado de eficiencia que previsiblemente tendrá el derivado en
función del comportamiento futuro de la curva de tipos de interés, según publicación en la pantalla
Bloomberg a la fecha de la medición. Este cálculo se ajusta mes a mes desde el inicio de la
operación en función de los tipos de interés reales ya fijados.
El método utilizado para determinar la eficacia de los instrumentos financieros de cobertura consiste
en el cálculo de la correlación estadística que existe entre los tipos de interés de referencia a cada
fecha de fijación del derivado y del pasivo cubierto relacionado.
Los Administradores de la Sociedad han considerado el riesgo de crédito en la valoración de la cartera
de derivados, sin que de la misma se haya desprendido un impacto significativo a 31 de diciembre de
2024 y 2023.
El uso de productos financieros derivados por parte de la Sociedad está regido por las políticas de
gestión de riesgos y coberturas aprobadas.
f) Activos no corrientes y grupos enajenables de elementos mantenidos para la venta, y pasivos
vinculados
Los activos no corrientes mantenidos para la venta se valoran a coste o a su valor razonable menos
los costes necesarios para su enajenación, el menor.
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Los activos no corrientes se clasifican como mantenidos para la venta si se estima que su valor en
libros será recuperado a través de una transacción de venta en lugar de por su uso continuado. Esta
condición se cumplirá cuando la venta del activo sea altamente probable y esté en condiciones para su
venta inmediata en la situación actual y se espera que se materialice completamente en un plazo no
superior a doce meses a partir de su clasificación como mantenido para la venta.
La Sociedad procede a clasificar los activos no corrientes como activos mantenidos para la venta
cuando existe para éstos una decisión formalizada en el Consejo de administración o por la Comisión
ejecutiva, y se estima que existe una alta probabilidad de venta en el plazo de doce meses.
Los pasivos vinculados con activos no corrientes y grupos enajenables de elementos mantenidos para
la venta se presentan en el balance de forma separada de los otros pasivos en el epígrafe de “Pasivos
vinculados a activos mantenidos para la venta”.
g) Estado de flujos de efectivo (método indirecto)
En el estado de flujos de efectivo, se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
- Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes,
entendiendo por éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones
en su valor.
- Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que
no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.
- Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de
activos no corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus equivalentes.
- Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del
patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
h) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
Se incluyen en este epígrafe, los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o a
valor de mercado, el menor.
Adicionalmente, se considera como medio equivalente al efectivo una inversión financiera que puede
ser fácilmente convertible en una cantidad determinada de efectivo y no está sujeta a un riesgo
significativo de cambios en su valor.
Los descubiertos bancarios no se consideran como componentes del efectivo y medios equivalentes
al efectivo.
i) Corriente / no corriente
Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición
de los activos que se incorporan al desarrollo de las distintas actividades de la Sociedad y la realización
de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo.
El negocio principal de la Sociedad lo constituye la actividad patrimonial, para el que se considera que
el ciclo normal de sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural por lo que se clasifican como
corrientes los activos y pasivos con vencimiento inferior o igual a un año, y como no corrientes, aquellos
cuyo vencimiento supera el año.
Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como no corrientes si la Sociedad dispone
de la facultad irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del cierre
del periodo.
j) Provisiones y pasivos contingentes
Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:
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- Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados,
cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan indeterminados
en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y
- Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados,
cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros
independientes de la voluntad de la Sociedad.
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima
que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no
se reconocen.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario para
cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y sus
consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones como
un gasto financiero conforme se va devengando.
La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no existan
dudas de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de que exista
un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la Sociedad no
esté obligada a responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para estimar el
importe por el que, en su caso, figurará la correspondiente provisión.
k) Prestaciones a los empleados
Indemnizaciones por cese -
De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a aquellos
empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto,
las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en
el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una expectativa válida frente a terceros sobre el
despido.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, la Sociedad no mantiene registrada provisión alguna por este
concepto.
Compromisos por pensiones -
Durante los ejercicios 2024 y 2023, la Sociedad tiene asumido, con los consejeros ejecutivos y con un
miembro de la Alta dirección, el compromiso de realizar una aportación definida para la contingencia
de jubilación a un plan de pensiones externo, que cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto
1588/1999, de 15 de octubre.
Planes de pensiones de aportaciones definidas -
Un plan de aportaciones definidas es aquel bajo el cual se realizan contribuciones fijas a una entidad
separada y no tiene ninguna obligación legal, contractual o implícita de realizar contribuciones
adicionales si la entidad separada no dispusiese de activos suficientes para atender los compromisos
asumidos.
Para los planes de aportaciones definidas, la Sociedad paga aportaciones a planes de seguros de
pensiones gestionados de forma privada sobre la base del salario fijo de todos aquellos trabajadores
incorporados a la Sociedad con posterioridad al 1 de febrero de 2024, fecha de entrada en vigor del
convenio del VII Convenio General del Sector de la Construcción, al cual está sujeto la Sociedad.
Una vez que se han pagado las aportaciones, la Sociedad no tiene obligación de hacer pagos
adicionales. Las contribuciones se reconocen como prestaciones a los empleados cuando se
devengan. La Sociedad reconoce un pasivo por las contribuciones a realizar cuando, al cierre del
ejercicio, figuren contribuciones devengadas no satisfechas.
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Pagos basados en acciones (Nota 21-d) -
La Sociedad reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto,
atendiendo a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otro, el correspondiente incremento
en el patrimonio neto, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente
pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de
patrimonio.
En el caso de transacciones que se liquiden con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios
prestados como el incremento en el patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los
instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario
se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al
valor razonable de éstos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su
reconocimiento.
l) Subvenciones recibidas
Las subvenciones que tengan carácter de reintegrables se registran como pasivos hasta cumplir las
condiciones para considerarse no reintegrables, mientras que las subvenciones no reintegrables se
registran como ingresos directamente imputados al patrimonio neto y se reconocen como ingresos
sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la
subvención.
A estos efectos, una subvención se considera no reintegrable cuando existe un acuerdo individualizado
de concesión de la subvención, se han cumplido todas las condiciones establecidas para su concesión
y no existen dudas razonables de que se cobrará.
Las subvenciones no reintegrables relacionadas con la adquisición de inversiones inmobiliarias se
imputan como ingresos del ejercicio en proporción a la amortización de los correspondientes activos o,
en su caso, cuando se produzca su enajenación, corrección valorativa por deterioro o baja en balance.
m) Impuestos sobre beneficios (Nota 18)
El impuesto sobre beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto corriente y
la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.
El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones
fiscales del impuesto sobre beneficios relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas fiscales
en la cuota del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas fiscales
compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un menor importe
del impuesto corriente.
El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de
los activos y pasivos por impuesto diferido. Éstos incluyen las diferencias temporarias que se identifican
como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las diferencias entre
los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases imponibles negativas
pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no aplicadas fiscalmente. Dichos
importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de
gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos (tasa efectiva).
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles,
excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y
pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una
combinación de negocios. Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones
con cargos o abonos directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en
patrimonio neto.
De acuerdo con lo establecido en la normativa vigente, en la medición de los pasivos por impuesto
diferido la Sociedad refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que se espera
recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos. En este sentido, para los pasivos por impuestos
diferidos que surgen de propiedades de inversión, se considera que existe una presunción refutable de
que su importe en libros se recuperará mediante su venta.
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El balance recoge los créditos fiscales cuya recuperación, se estima probable en un horizonte temporal
razonable, bien por la propia evolución del mercado inmobiliario, bien por las bases imponibles positivas
generadas por el resultado de las operaciones gestionadas por la dirección de la Sociedad.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose
las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación
futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en
balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación
con beneficios fiscales futuros.
Régimen SOCIMI -
Con efectos 1 de enero de 2017 (Nota 1), el régimen fiscal de la Sociedad y la mayor parte de sus
sociedades dependientes españolas se encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre,
modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de
inversión de este tipo de sociedades, a saber:
- Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes
inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de
bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie
dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o
patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.
- Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada
ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles
afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de
mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes
inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.
Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al
menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos
en arrendamiento, con un máximo de un año.
El plazo se computará:
- En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento
de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique
el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara
arrendado u ofrecido en arrendamiento.
- En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI, desde
la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
- En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo
2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde
su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el
régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
Tal y como establece la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada
por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de
inversión en el mercado inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los
términos establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos
en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la
fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
El incumplimiento de tal condición supondrá que la SOCIMI pase a tributar por el régimen general del
impuesto sobre sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho
incumplimiento. Además, la SOCIMI estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo
impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y
la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos
anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten
procedentes.
29
El tipo de gravamen de las SOCIMI en el impuesto sobre sociedades se fija en el 0%. No obstante,
cuando los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación
superior o igual al 5% estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de dicho socio, la
SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del
impuesto sobre sociedades, sobre el importe del dividendo distribuido a dichos socios. De resultar
aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de dos meses desde
la fecha de distribución del dividendo.
Las SOCIMI están obligadas a distribuir de forma anual como dividendos el 80% de los beneficios
ordinarios, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles o acciones que hayan
cumplido el requisito de mantenimiento, siempre que el otro 50% se reinvierta en activos elegibles en
un plazo de tres años; si el otro 50% no se reinvierte en este plazo, dichos beneficios deben distribuirse
en su totalidad conjuntamente con los beneficios “ordinarios” que, en su caso, procedan del ejercicio
en que finaliza el plazo de reinversión y el 100% del beneficio procedente de dividendos de sociedades
que cualifiquen como inversiones aptas para el régimen (SOCIMIs y/o REITs).
En el caso de que la SOCIMI no distribuya todo su resultado contable, deberá tributar a un tipo del 15
por ciento sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución,
en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto
sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al período de reinversión de 3 años procedente de la
transmisión de inmuebles o acciones que hayan cumplido el periodo de mantenimiento. Este gravamen
tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.
n) Ingresos y gastos
Criterio general -
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la
corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en
que se produzca la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran por
el valor razonable de la contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.
El reconocimiento de los ingresos por ventas se produce en el momento en que se han transferido al
comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien vendido, no
manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo.
Arrendamiento de inmuebles -
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de
estos se deduzcan que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como
arrendamientos operativos.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, la totalidad de los arrendamientos de la Sociedad tienen el
tratamiento de arrendamientos operativos (Nota 4-d).
Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingreso de forma lineal
a lo largo del plazo de arrendamiento, y los costes iniciales directos incurridos en la contratación de
dichos arrendamientos operativos se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias de forma lineal
durante la duración mínima del contrato de arrendamiento.
Se considera que la duración mínima de un contrato es aquella que transcurre entre la fecha de inicio
de dicho contrato y la primera opción de renovación del contrato.
Condiciones de arrendamiento específicas: incentivos al alquiler -
Los contratos de arrendamiento incluyen ciertas condiciones específicas vinculadas a incentivos o
periodos de carencia de renta ofrecidos por la Sociedad a sus clientes. La Sociedad reconoce el coste
agregado de los incentivos que ha concedido como una reducción de los ingresos por cuotas a lo largo
del periodo mínimo del arrendamiento utilizando un sistema lineal. Los efectos de los periodos de
carencia se reconocen durante la duración mínima del contrato de arrendamiento. Las carencias a más
de un año se reflejan en el balance como un activo no corriente (Nota 11-a).
30
Asimismo, las indemnizaciones pagadas por los arrendatarios para cancelar sus contratos de
arrendamiento antes de la fecha mínima de terminación de estos se reconocen como ingreso en la
cuenta de cuenta de pérdidas y ganancias en la fecha en la que son exigibles.
Intereses y dividendos recibidos -
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés
efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso,
los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la
adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias.
La Sociedad, atendiendo a lo recogido en la consulta del BOICAC 79 y la resolución del ICAC para el
reconocimiento de ingresos del 10 de febrero de 2021, relacionada con el registro de determinados
ingresos para las sociedades cuyo objeto social es la tenencia de participaciones financieras, refleja
los ingresos por dividendos procedentes de las participaciones mantenidas sobre las sociedades que
ostenta control como mayor importe del epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de
pérdidas y ganancias (Notas 19-a y 20).
Igualmente, cuando se produce la venta de una participación el resultado se registra dentro del
resultado de explotación.
En relación a los intereses obtenidos de la financiación otorgada a la participadas SFL, estos se han
considerado como ingresos financieros en la medida que esta financiación no es una actividad
recurrente y que SFL históricamente se ha financiado con recursos ajenos al grupo.
o) Transacciones con partes vinculadas (Nota 20)
La Sociedad realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado.
Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los
Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de
los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.
p) Costes repercutidos a arrendatarios
La mayor parte de los costes de reparaciones y mantenimiento incurridos por la Sociedad, como
consecuencia de la explotación de sus activos son repercutidos a los correspondientes arrendatarios
de los inmuebles.
La Sociedad no considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus inversiones
inmobiliarias, y se presentan minorando los correspondientes costes en la cuenta de pérdidas y
ganancias. El importe por estos conceptos en los ejercicios 2024 y 2023 ha ascendido a 29.907 y
31.970 miles de euros, respectivamente.
En este sentido, los gastos directos de operaciones relacionados con propiedades de inversión netos
de repercusión que han generado ingresos por rentas durante los ejercicios 2024 y 2023, incluidos
dentro del epígrafe “Resultado de explotación” de la cuenta de pérdidas y ganancias, ascienden a
14.690 y 12.276 miles de euros, respectivamente.
El importe de dichos gastos asociados a propiedades de inversión que no generaron ingresos por
rentas no ha sido significativo.
q) Combinaciones de negocios
Las combinaciones de negocios surgidas de la adquisición de todos los elementos patrimoniales de
una empresa o de una parte que constituya uno o más negocios, se registran de acuerdo con el método
de adquisición.
En el caso de combinaciones de negocios originadas como consecuencia de la adquisición de acciones
o participaciones en el capital de una empresa, la Sociedad reconoce la inversión conforme con lo
establecido para las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas.
31
5. Inmovilizado intangible
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:
Miles de Euros
Fondo de
comercio
Propiedad
industrial
Aplicaciones
informáticas
Total
Saldo a 31 de diciembre de 2022
44.329
180
2.476
46.985
Coste de adquisición
113.258
492
8.227
121.977
Amortización acumulada
(68.929)
(312)
(5.751)
(74.992)
Adiciones
--
--
2.425
2.425
Dotación a la amortización
(8.720)
(56)
(1.522)
(10.298)
Retiros
--
--
(624)
(624)
Bajas de amortización
--
--
624
624
Saldo a 31 de diciembre de 2023
35.609
124
3.379
39.112
Coste de adquisición
113.258
492
10.028
123.778
Amortización acumulada
(77.649)
(368)
(6.649)
(84.666)
Adiciones
--
--
122
122
Dotación a la amortización
(8.721)
(56)
(1.250)
(10.027)
Saldo a 31 de diciembre de 2024
26.888
68
2.251
29.207
Coste de adquisición
113.258
492
10.150
123.900
Amortización acumulada
(86.370)
(424)
(7.899)
(94.693)
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad tiene elementos del inmovilizado inmaterial totalmente
amortizados que siguen en uso por importe de 5.275 y 4.113 miles de euros, respectivamente.
6. Inmovilizado material
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:
Miles de Euros
Terrenos y
Construcciones
Instalaciones
técnicas y otro
inmovilizado
material
Total
Saldo a 31 de diciembre de 2022
17.904
3.783
21.687
Coste de adquisición
19.681
8.531
28.212
Amortización acumulada
(1.777)
(4.748)
(6.525)
Adiciones
--
568
568
Dotación a la amortización
(31)
(450)
(481)
Retiros (Nota 19-e)
--
(135)
(135)
Bajas de amortización (Nota 19-e)
--
113
113
Saldo a 31 de diciembre de 2023
17.873
3.879
21.752
Coste de adquisición
19.681
8.964
28.645
Amortización acumulada
(1.808)
(5.085)
(6.893)
Adiciones
--
1.760
1.760
Dotación a la amortización
(32)
(465)
(497)
Retiros (Nota 19-e)
--
(36)
(36)
Bajas de amortización (Nota 19-e)
--
36
36
Saldo a 31 de diciembre de 2024
17.841
5.174
23.015
Coste de adquisición
19.681
10.688
30.369
Amortización acumulada
(1.840)
(5.514)
(7.354)
32
La Sociedad tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio situado en la Avenida Diagonal, 532 de
la ciudad de Barcelona y una planta del edificio situado en el Paseo de la Castellana, 52 de la ciudad de
Madrid.
De las valoraciones realizadas por expertos independientes a 31 de diciembre del 2024 y 2023 (Nota 4-b)
de los inmuebles destinados al uso propio, no se desprende la necesidad de registrar deterioro de valor
alguno, dado que las valoraciones de los inmuebles son superiores a su valor neto contable.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad registró la baja de determinados activos incluidos en el epígrafe
“Inmovilizado material”, que supuso una pérdida de 22 miles de euros registrada en el epígrafe “Deterioro
y resultado por enajenaciones del inmovilizado – Resultados por enajenaciones y otros” de la cuenta de
pérdidas y ganancias (Nota 19-e). En el ejercicio 2024, las bajas registradas no han tenido impacto alguno
en la cuenta de pérdidas y ganancias por encontrarse los activos totalmente amortizados.
Al cierre del ejercicio 2024 y 2023 el valor neto contable de los terrenos destinados al uso propio de la
Sociedad asciende a 16.876 miles de euros.
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad tiene elementos del inmovilizado material totalmente
amortizados que siguen en uso por importe de 2.400 y 2.256 miles de euros, respectivamente.
La Sociedad no mantiene inmovilizado fuera del territorio español, ni existen compromisos de compra.
La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguro para cubrir los posibles riesgos a que están
sujetos los elementos del inmovilizado material. A 31 de diciembre de 2024 y 2023, estos se encuentran
totalmente asegurados.
33
7. Inversiones inmobiliarias
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:
Miles de Euros
Terrenos
Construcciones e
instalaciones
Inversiones
inmobiliarias en curso
y anticipos
Total
Saldo a 31 de diciembre de 2022
1.634.196
1.050.548
299.874
2.984.618
Coste de adquisición
1.730.782
1.554.568
300.731
3.586.081
Amortización acumulada
--
(504.020)
(857)
(504.877)
Deterioro del valor acumulado
(96.586)
--
--
(96.586)
Adiciones
--
34.232
98.947
133.179
Dotación a la amortización
--
(33.046)
--
(33.046)
Bajas de coste de adquisición (Nota 19-e)
(18.568)
(22.278)
--
(40.846)
Bajas de amortización (Nota 19-e)
--
5.241
--
5.241
Bajas de deterioro del valor (Notas 19-d y 19-e)
2.356
--
--
2.356
Traspaso (Nota 13)
(50.072)
(52.119)
(52.710)
(154.901)
Traspaso de amortización (Nota 13)
--
3.366
--
3.366
Traspaso de deterioro (Notas 13 y 19-d)
17.253
--
--
17.253
Aplicación de deterioro (Nota 19-d)
10.996
--
--
10.996
Deterioro del valor (Nota 19-d)
(96.455)
--
--
(96.455)
Saldo a 31 de diciembre de 2023
1.499.706
985.944
346.111
2.831.761
Coste de adquisición
1.662.142
1.514.403
346.968
3.523.513
Amortización acumulada
--
(528.459)
(857)
(529.316)
Deterioro del valor acumulado
(162.436)
--
--
(162.436)
Adiciones
25
68.123
6.800
74.948
Aportación no dineraria ( Nota 1)
64.964
45.442
--
110.406
Dotación a la amortización
--
(34.342)
--
(34.342)
Bajas de coste de adquisición
--
(969)
(353)
(1.322)
Bajas de amortización
--
1.322
--
1.322
Traspaso (Nota 13)
24.007
(77.234)
(44.656)
(97.883)
Traspaso de amortización (Nota 13)
--
13.251
(10.133)
3.118
Traspaso de deterioro (Notas 13 y 19-d)
38.880
--
--
38.880
Aplicación de deterioro (Nota 19-d)
11.763
--
--
11.763
Deterioro del valor (Nota 19-d)
(21.331)
--
--
(21.331)
Saldo a 31 de diciembre de 2024
1.618.014
1.001.537
297.769
2.917.320
Coste de adquisición
1.751.138
1.549.802
308.723
3.609.663
Amortización acumulada
--
(548.265)
(10.954)
(559.219)
Deterioro del valor acumulado
(133.124)
--
--
(133.124)
a) Movimientos del ejercicio 2024 -
Las adiciones del ejercicio 2024 correspondieron a inversiones realizados en activos inmobiliarios,
tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 74.948 miles de euros, incluidos 2.429 miles
de euros de costes financieros, asociados a diversos proyectos de inversión y rehabilitación en sus
inmuebles.
La aportación no dineraria es el resultado neto de (i) la aportación de inmuebles realizada por Criteria
Caixa, S.A.U. y ciertas sociedades filiales, en el marco de la ampliación de capital descrita en la Nota
1, por importe conjunto de 272.473 miles de euros, así como de (ii) la posterior aportación de los
inmuebles residenciales realizada por la Sociedad a su sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U.,
por importe de 162.067 miles de euros (Nota 10-a).
Adicionalmente en el ejercicio 2024, se han reclasificado tres inmuebles del epígrafe “Inversiones
inmobiliarias” al epígrafe “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance, por importe total
de 55.885 miles de euros (Nota 13).
34
b) Movimientos del ejercicio 2023 -
Las adiciones del ejercicio 2023 correspondieron a inversiones realizados en activos inmobiliarios,
tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 133.179 miles de euros, incluidos 5.665 miles
de euros de costes financieros (Nota 19-f), asociados a diversos proyectos de inversión y rehabilitación
en sus inmuebles.
Durante el ejercicio 2023, se enajenó un local, un inmueble de oficinas y dos plantas de oficinas, por
un importe total de venta de 38.874 miles de euros, lo que supuso un beneficio de 4.657 miles de euros,
incluidos los costes indirectos de la venta. Adicionalmente, se registraron bajas por sustitución de
determinados elementos de las inversiones inmobiliarias por importes de 3 miles de euros.
Adicionalmente en el ejercicio 2023, se reclasificaron una planta de oficinas y dos inmuebles del
epígrafe “Inversiones inmobiliarias” al epígrafe “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del
balance, y se ha traspasado un inmueble del epígrafe “Activos no corrientes mantenidos para la venta”
al epígrafe “Inversiones inmobiliarias”, por importe neto total de 134.282 miles de euros (Nota 13).
c) Deterioro del valor -
De las valoraciones obtenidas sobre los activos de la Sociedad realizadas por los expertos
independientes a 31 de diciembre del 2024 se ha puesto de manifiesto la necesidad de registrar una
dotación neta por deterioro del valor de las inversiones inmobiliarias por importe de 9.568 miles de
euros (85.459 miles de euros a 31 de diciembre del 2023). Dichos resultados han sido registrados en
el epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado - Deterioros y pérdidas” de la
cuenta de pérdidas y ganancias (Nota 19-d).
d) Otra información -
La superficie total por ubicación (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias en explotación
y en curso a 31 de diciembre de 2024 y 2023, es la siguiente:
Superficie total (m2)
Inversiones inmobiliarias en
explotación
Inversiones inmobiliarias en
curso
Total
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Ubicación
Barcelona
368.894
338.586
30.660
51.449
399.554
390.035
Madrid
602.499
531.695
139.708
166.523
742.207
698.218
971.393
870.281
170.368
217.972
1.141.761
1.088.253
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad tiene elementos de las inversiones inmobiliarias
totalmente amortizados que siguen en uso por importe de 213.245 y 210.827 miles de euros,
respectivamente.
La Sociedad no mantiene inmovilizado fuera del territorio español, ni existen compromisos de compra.
La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguro para cubrir los posibles riesgos a que están
sujetos los elementos de las inversiones inmobiliarias. A 31 de diciembre de 2024 y 2023, estos se
encuentran totalmente aseguradas.
35
8. Arrendamientos operativos - Arrendadora
A cierre de los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad tiene contratadas con los arrendatarios las siguientes
cuotas de arrendamiento mínimas no cancelables, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, y sin
tener en cuenta repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de
rentas pactadas contractualmente:
Miles de Euros
Valor Nominal
Arrendamientos operativos cuotas
mínimas
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Menos de un año
136.696
128.086
Entre uno y cinco años
248.757
240.336
Más de cinco años
32.845
31.212
Total
418.298
399.634
9. Instrumentos financieros
El valor en libros de cada una de las categorías de instrumentos financieros establecidas en la norma de
registro y valoración de “Instrumentos financieros” (Nota 4-e), excepto las inversiones en el patrimonio de
empresas del grupo, multigrupo y asociadas (Nota 10) , es el siguiente:
Activos financieros a largo y corto plazo –
Miles de Euros
Activos financieros
Créditos a empresas
grupo
Instrumentos de
patrimonio
Otros activos
financieros
Total
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
Activo financiero a coste amortizado (Notas 9-a ,10-b y 20)
4.114
3.913
--
--
--
--
4.114
3.913
Inversiones en empresas del grupo
4.114
3.913
--
--
--
--
4.114
3.913
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)
--
--
--
--
32.450
53.167
32.450
53.167
Activos a valor razonable con cambios en el pérdidas y ganancias (Nota 11-b)
--
--
5.086
3.524
--
--
5.086
3.524
Derivados de cobertura (Nota 12)
--
--
--
--
--
1.958
--
1.958
Inversiones financieras
--
--
5.086
3.524
32.450
55.125
37.536
58.649
No Corrientes
4.114
3.913
5.086
3.524
32.450
55.125
41.650
62.562
Activo financiero a coste amortizado (Notas 9-a y 20)
563.256
418.269
--
--
--
--
563.256
418.269
Inversiones en empresas del grupo
563.256
418.269
--
--
--
--
563.256
418.269
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)
--
--
--
--
27.126
8.868
27.126
8.868
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
--
--
--
--
27.126
8.868
27.126
8.868
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)
--
--
--
--
10.525
670
10.525
670
Activos financieros a coste
--
--
9
9
--
--
9
9
Inversiones financieras
--
--
9
9
10.525
670
10.534
679
Corrientes
563.256
418.269
9
9
37.651
18.406
600.916
427.816
Activos Financieros
567.370
422.182
5.095
3.533
70.101
73.531
642.566
490.378
36
Pasivos financieros a largo y corto plazo –
Miles de Euros
Pasivos financieros
Deudas con entidades
de crédito
Obligaciones y otros
valores negociables
Otros pasivos
financieros
Total
2024
2023
2024
2023
2024
2023
2024
2023
Pasivo financiero a coste amortizado (Nota 16)
(3.622)
101.763
2.306.360
2.678.495
31.052
28.771
2.333.790
2.809.029
Instrumentos financieros derivados (Nota 12)
--
--
--
--
2.075
2.053
2.075
2.053
Deudas con entidades financieras
(3.622)
101.763
2.306.360
2.678.495
33.127
30.824
2.335.865
2.811.082
Largo Plazo
(3.622)
101.763
2.306.360
2.678.495
33.127
30.824
2.335.865
2.811.082
Pasivo financiero a coste amortizado (Nota 16)
(1.026)
218
508.800
197.566
--
--
507.774
197.784
Instrumentos financieros derivados (Nota 12)
--
--
--
--
1.707
5.067
1.707
5.067
Deudas con entidades financieras
(1.026)
218
508.800
197.566
1.707
5.067
509.481
202.851
Pasivo financiero a coste amortizado (Nota 16)
--
--
3.386
293
--
--
3.386
293
Deudas Empresas del Grupo
--
--
3.386
293
--
--
3.386
293
Pasivo financiero a coste
--
--
--
--
39.133
82.294
39.133
82.294
Acreedores comerciales y otras cuentas
a pagar
--
--
--
--
39.133
82.294
39.133
82.294
Corto Plazo
(1.026)
218
508.800
197.566
44.226
87.654
552.000
285.438
Pasivos Financieros
(4.648)
101.981
2.815.160
2.876.061
77.353
118.478
2.887.865
3.096.520
10. Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes
a) Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo no corrientes
El desglose por sociedad dependiente a 31 de diciembre de 2024 y 2023 es el siguiente:
Miles de Euros
31 de diciembre
de 2022
Altas o
dotaciones
31 de diciembre
de 2023
Altas o
dotaciones
Bajas o
Retrocesiones
31 de diciembre
de 2024
Coste de adquisición:
Société Foncière Lyonnaise, S.A.
2.627.072
1.489
2.628.561
2.037
--
2.630.598
Colonial Tramit, S.L.U.
23
--
23
--
--
23
Inmocol Torre Europa, S.A.
12.080
--
12.080
--
--
12.080
Peñalvento, S.L.U.
20.755
--
20.755
73.181
(93.936)
--
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
51.733
--
51.733
--
(7.501)
44.232
Wittywood, S.L.U.
9.647
(9)
9.638
--
--
9.638
Inmocol One, S.A.U.
60
--
60
--
--
60
Inmocol Two, S.L.U.
13
--
13
--
--
13
Colonial Lab, S.L.U.
13
--
13
262
--
275
Colonial Living, S.L.U.
--
--
--
162.070
--
162.070
Total coste de adquisición
2.721.396
1.480
2.722.876
237.550
(101.437)
2.858.989
Deterioro del valor:
Colonial Tramit, S.L.U.
(16)
(2)
(18)
--
1
(17)
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
(31.660)
(2.717)
(34.377)
--
3.819
(30.558)
Wittywood, S.L.U.
(655)
(163)
(818)
--
62
(756)
Inmocol One, S.A.U.
(3)
(2)
(5)
--
1
(4)
Inmocol Two, S.L.U.
(3)
(1)
(4)
--
--
(4)
Colonial Lab, S.L.U.
(3)
(1)
(4)
(259)
--
(263)
Total deterioro del valor
(32.340)
(2.886)
(35.226)
(259)
3.883
(31.602)
Total neto
2.689.056
(1.406)
2.687.650
237.291
(97.554)
2.827.387
37
Movimientos del ejercicio 2024-
Con fecha 5 de enero de 2024 la sociedad dependiente Colonial Lab, S.L.U. ha acordado la ampliación
de capital por compensación de créditos mediante la emisión de 10.000 participaciones sociales con
un valor nominal de 1 euro por participación y una prima asociada de 252 miles de euros, que han sido
íntegramente suscritas por la Sociedad.
Con fecha 6 de marzo de 2024, la Sociedad ha capitalizado el préstamo existente con Peñalvento, por
importe de 73.181 miles de euros, posteriormente con fecha 7 de marzo de 2024, la Sociedad ha
transmitido su participación financiera en Peñalvento, S.L.U. a un tercero en el marco de los acuerdos
firmados entre las partes. El precio de la transmisión ha ascendido a 106.835 miles de euros, y ha
generado un beneficio de 12.471 miles de euros que ha sido registrado en el epígrafe “Resultado por
enajenaciones de instrumentos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias de la Sociedad. Del
precio anterior, 28.287 miles de euros ya habían sido cobrados por la Sociedad en concepto de pago
a cuenta del precio de las participaciones, y se encontraban registradas en el epígrafe “Anticipos de
clientes” del balance a 31 de diciembre de 2023 (Nota 20-b).
Con fecha 4 de julio de 2024 la Sociedad ha aportado una serie de inmuebles de uso residencial a la
nueva sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., inmuebles que habían sido recibidos en la
aportación no dineraria descrita en la Nota 1, por un valor de 162.067 miles de euros. Colonial Living,
S.L.U. ha sido previamente constituida, con un capital social de 3 miles de euros, divido en 3.000
participaciones sociales de 1 euro de valor nominal, y que han sido íntegramente suscritas por la
Sociedad.
Con fecha 30 de diciembre de 2024, la Sociedad, como socio único de la sociedad dependiente
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U., ha acordado la devolución de prima de asunción por importe de
7.501 miles de euros, que se ha registrado minorando el coste de adquisición de la participación
mantenida en Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha adquirido 26.748 acciones de la sociedad dependiente
Société Foncière Lyonnaise, S.A. a accionistas minoritarios. El importe total de las adquisiciones ha
ascendido a 2.037 miles de euros.
Movimientos del ejercicio 2023-
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad adquirió a accionistas minoritarios 20.350 acciones de la
sociedad dependiente Société Foncière Lyonnaise, S.A. El importe de la adquisición ascendió a 1.489
miles de euros.
Deterioro del valor -
Durante los ejercicios 2024 y 2023, no se han registrado deterioros de valor de la participación
financiera en SFL (Nota 4-e).
La cotización de las acciones de SFL, en el mercado Euronext de Paris, al cierre de los ejercicios 2024
y 2023 ha sido de 74,20 y 67,00 euros por acción, respectivamente.
De la valoración por el valor recuperable de la proyección de descuento de flujos de caja proyectados
en base al plan de negocios de la sociedad filial Utopicus (Nota 4-e), ha supuesto una reversión de
provisión por importe de 3.819 miles de euros (a 31 de diciembre de 2013 supuso una dotación de
provisión por importe de 2.717 miles de euros).
b) Créditos a empresas del grupo no corrientes
El epígrafe “Créditos a empresas del grupo no corrientes” a 31 de diciembre de 2024 está formado por
el crédito concedido por la Sociedad, más los intereses devengados, a la sociedad dependiente
Wittywood, S.L. por un importe total de 4.114 miles de euros (3.913 miles de euros a 31 de diciembre
de 2023).
38
11. Activos financieros
a) Activos financieros a coste amortizado –
El detalle de los “Activos financieros a coste amortizado” (Nota 9-a) es el siguiente:
Miles de Euros
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes
Créditos a empresas del grupo (Nota 20)
4.114
3.913
Inversiones financieras no corrientes
Depósitos y fianzas
18.467
19.362
Deudores varios no corrientes
13.983
33.805
No Corriente
36.564
57.080
Inversiones en empresas del grupo y asociadas corrientes
Créditos a empresas del grupo (Nota 20)
563.256
418.269
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
23.569
2.147
Cuentas a cobrar a partes vinculadas (Nota 20)
133
218
Deudores varios corrientes
3.328
6.318
Otros
96
185
Inversiones financieras corrientes
Otros activos financieros
10.525
670
Corriente
600.907
427.807
Depósitos y fianzas–
Los depósitos y fianzas no corrientes corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados en los
organismos oficiales por las fianzas cobradas por los arrendamientos de inmuebles de acuerdo con la
legislación vigente.
Deudores varios–
El detalle de los saldos registrados en el epígrafe “Deudores varios” del balance es el siguiente:
Miles de Euros
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Coste:
Inmo Criteria Patrimonio, S.L.
--
21.181
Incentivos al alquiler (Nota 4-n)
13.983
12.624
Total coste
13.983
33.805
Total deudores varios no corrientes
13.983
33.805
Coste:
Nozar, S.A.
147
915
Incentivos al alquiler (Nota 4-n)
3.249
6.082
Otros
79
236
Total coste
3.475
7.233
Deterioro:
Nozar, S.A.
(147)
(915)
Total deterioro del valor
(147)
(915)
Total deudores varios corrientes
3.328
6.318
39
Durante el ejercicio 2023 se reconoció un derecho de cobro de 22.000 miles de euros con Inmo Criteria
Patrimonio, S.L., procedente de la venta de una activo no corriente mantenido para la venta. El pago
de dicho importe quedó aplazado durante 18 meses y se encontraba debidamente avalado (Nota 13).
A 31 de diciembre de 2024 el importe aplazado ha sido reclasificado al epígrafe “Clientes por ventas y
prestaciones de servicios” del balance.
Durante el ejercicio 2023 fueron traspasados incentivos al alquiler por importe de 637 miles de euros
al epígrafe “Activos corrientes mantenidos para la venta avalado (Nota 13). Durante el ejercicio 2024
no se ha registrado traspaso alguno.
b) Inversiones financieras a valor razonable –
El detalle de las “Inversiones financieras a valor razonables” (Nota 9) está constituido por la partida de
Otros activos financieros no corrientes correspondientes a las participaciones adquiridas en la sociedad
Fifth Wall Real State Technology.
12. Instrumentos financieros derivados
Los instrumentos financieros derivados mantenidos por la Sociedad a 31 de diciembre 2024 y 2023 se
presentan a continuación:
31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
Tipo de interés
Liquidación
anticipada
Vencimiento
Nominal
Valor
razonable
pasivo
Swap tipo de interés
2,45%
2027
2032
173.500
(255)
Swap tipo de interés
2,42%
2027
2032
173.300
(124)
Swap tipo de interés
2,48%
2028
2033
213.500
(393)
Swap tipo de interés
2,47%
2028
2033
213.350
(297)
Swap tipo de interés
2,64%
2028
2033
102.750
(801)
Swap tipo de interés
2,50%
2028
2033
101.470
(205)
No corrientes
977.870
(2.075)
Swap tipo de interés
2,28%
2025
2030
747.500
(1.707)
Corrientes
747.500
(1.707)
Total
1.725.370
(3.782)
40
31 de diciembre de 2023
Miles de Euros
Tipo de interés
Liquidación
anticipada
Vencimiento
Nominal
Valor
razonable
activo
Valor
razonable
pasivo
Swap tipo de interés
2,28%
2025
2030
747.500
--
(1.818)
Swap tipo de interés
2,45%
2027
2032
173.500
278
--
Swap tipo de interés
2,42%
2027
2032
173.300
408
--
Swap tipo de interés
2,48%
2028
2033
213.500
423
--
Swap tipo de interés
2,47%
2028
2033
213.350
522
--
Swap tipo de interés
2,64%
2028
2033
102.750
--
(235)
Swap tipo de interés
2,50%
2028
2033
101.470
327
--
No Corrientes
1.725.370
1.958
(2.053)
Swap tipo de interés
2,46%
2024
2029
173.000
--
(1.730)
Swap tipo de interés
2,46%
2024
2029
165.700
--
(1.666)
Swap tipo de interés
2,45%
2024
2029
168.050
--
(1.671)
Corrientes
506.750
--
(5.067)
Total
2.232.120
1.958
(7.120)
Durante el ejercicio 2024, han vencido tres instrumentos de cobertura forward starting de la Sociedad por
importe nominal de 173.000, 165.700 y 168.050 miles de euros. La Sociedad aplicó la contabilidad de
coberturas a dichos instrumentos, cuyo valor de mercado ha sido registrado en el patrimonio neto.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad canceló instrumentos de cobertura forward starting por un importe
nominal de 2.232.120 miles de euros. La Sociedad aplicaba la contabilidad de coberturas a dichos
instrumentos en base a transacciones previstas de emisión de deuda futura.
A su vez durante ambos ejercicios, dado que las transacciones previstas siguen siendo probables, la
Sociedad mantiene en el patrimonio neto el importe registrado por el cambio de valor de mercado de dichas
coberturas hasta el momento de la cancelación. Dicho importe será reciclado al resultado del ejercicio a
partir de la fecha en que estaban previstas las emisiones de deudas inicialmente cubiertas.
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad cobró un total de 211.774 miles de euros por el valor de los forward
starting swap cancelados y por el vencimiento de los instrumentos de cobertura de Natwest por un importe
nominal de 175.000 miles de euros. Dicho importe está incluido en el epígrafe de “Flujos de efectivo de las
actividades de financiación” del estado de flujos de efectivo.
El valor razonable de los instrumentos financieros derivados ha sido calculado en base a una actualización
de los flujos de caja futuros, estimados en base a una curva de tipos de interés, y a la volatilidad asignada
a cada fecha de cálculo.
Las variaciones de 25 puntos básicos en las tasas de rentabilidad tienen el siguiente impacto sobre las
valoraciones utilizadas por la Sociedad para la determinación del valor de sus derivados:
Sensibilidad de la valoración a
modificaciones de 25 puntos
básicos de las tasas de
rentabilidad
Miles de Euros
Valor
razonable
Disminución de un
cuarto de punto
Aumento de un
cuarto de punto
31 de diciembre de 2024
(3.782)
(20.018)
19.581
31 de diciembre de 2023
(5.162)
(25.332)
24.716
41
13. Activos no corrientes mantenidos para la venta
Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:
Miles de Euros
31 de diciembre de
2024
31 de diciembre
de 2023
Saldo inicial
120.846
287.352
Adiciones
7.028
1
Retiros (Nota e)
(163.742)
(296.278)
Deterioro del valor (Nota 19-d)
(3.357)
(5.148)
Traspaso de coste adquisición (Nota 7)
97.883
154.901
Traspaso de amortización (Nota 7)
(3.118)
(3.366)
Traspaso de deterioro (Nota 7)
(38.880)
(17.253)
Traspaso de incentivos al arrendamiento
--
637
Saldo final
16.660
120.846
Movimientos del ejercicio 2024 -
Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha traspasado desde el epígrafe del balance “Inversiones
inmobiliarias” tres inmuebles por un importe neto contable 55.885 miles de euros (Nota 7).
La Sociedad han enajenado cuatro inmuebles por un importe total de venta de 188.247 miles de euros, lo
que supuso un beneficio de 15.191 miles de euros, incluidos los costes indirectos de las ventas (Nota 19-
e).
Las adiciones del ejercicio 2024 correspondieron a inversiones realizados en un activo no corriente
mantenido para la venta, por importe de 7.028 miles de euros, incluidos 752 miles de euros de costes
financieros, asociados a dicho activo no corriente disponible para la venta.
Movimientos del ejercicio 2023 -
Durante el ejercicio 2023, la Sociedad traspasó desde el epígrafe del balance “Inversiones inmobiliarias”
una planta de oficinas y dos inmuebles por un importe neto contable 165.053 miles de euros (Nota 7) y 637
miles de euros desde “Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar” correspondiente a la
periodificación de incentivos al arrendamiento (Nota 11).
Adicionalmente durante el ejercicio 2023, la Sociedad traspasó desde el epígrafe de “Activos no corrientes
mantenidos para la venta” al epígrafe de “Inversiones inmobiliarias” del balance un inmueble por valor neto
contable de 30.771 miles de euros, por haberse cancelado la operación prevista de venta.
La Sociedad enajenó 3 inmuebles por un importe total de venta de 406.490 miles de euros, lo que supuso
un beneficio de 99.940 miles de euros, incluidos costes indirectos de la venta (Nota 19-e).
Deterioro del valor -
De las valoraciones obtenidas sobre los activos de la Sociedad realizadas por los expertos independientes
a 31 de diciembre del 2024 se puso de manifiesto la necesidad de registrar una dotación neta de 3.357
miles de euros del deterioro del valor (5.148 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). Dicho movimiento
fue registrado en el epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado - Deterioros y
pérdidas” de la cuenta de pérdidas y ganancias (Nota 19-d).
14. Patrimonio neto
a) Capital social
A 31 de diciembre de 2023 el capital social estaba representado por 539.615.637 acciones de 2,50 euros
de valor nominal cada una de ellas, totalmente suscritas y desembolsadas, por lo que asciende a 1.349.039
miles de euros.
42
Con fecha 3 de julio de 2024 ha quedado inscrita en el Registro Mercantil de Madrid la escritura pública
relativa al aumento de capital aprobado por la Junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad
celebrada el 12 de junio de 2024. Este aumento del capital social aprobado, con exclusión del derecho de
suscripción preferente, y con cargo a aportaciones dinerarias y no dinerarias, ha consistido en la emisión y
puesta en circulación de 87.729.050 nuevas acciones ordinarias de la Sociedad, con un valor nominal
unitario de 2,50 euros y una prima de emisión de 384.091 miles de euros, de la misma clase y serie que las
actualmente en circulación. Las nuevas acciones de Colonial han sido admitidas a negociación el día 5 de
julio de 2024, una vez completados los trámites preceptivos ante Iberclear, la Comisión Nacional del
Mercado de Valores y las Bolsas de Valores.
La contraprestación de dicha ampliación consistió en 350.000 miles de euros en efectivo y una serie de
inmuebles residenciales y de oficinas titularidad de Criteria Caixa, S.A.U. y determinadas sociedades filiales
íntegramente participadas por ésta, valorados en 272.473 miles de euros (Notas 7 y 10-a), resultando un
importe total de 622.473 miles de euros.
Los Administradores analizaron la diferencia entre el valor razonable de los activos recibidos y el valor
razonable de los instrumentos de patrimonio emitidos con referencia al precio de cotización, concluyendo
que no se ha producido un beneficio o perjuicio para los accionistas, procediendo por tanto a registrar la
diferencia como prima de emisión.
A 31 de diciembre de 2024, tras la mencionada ampliación, el capital social de la Sociedad ha quedado
fijado en a 1.568.362 miles de euros, representado por 627.344.687 acciones de 2,50 euros de valor
nominal cada una de ellas.
Según el detalle incluido en el apartado A.2 del Informe Anual de Gobierno Corporativo de la Sociedad
dominante del ejercicio 2024, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de
la Sociedad, tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2024 y 2023, son las siguientes:
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Número de
acciones*
% de participación
Número de
acciones*
% de participación
Capital social
Criteria Caixa, S.A.U.
108.661.559
17,32%
--
--
Qatar Investment Authority (ii)
102.675.757
16,37%
102.675.757
19,03%
Fernández González, Carlos(iii)
80.028.647
12,76%
80.028.647
14,83%
Puig, S.A. (iv)
50.508.520
8,05%
39.795.000
7,37%
Aguila Ltd.
--
--
28.880.815
5,35%
Corporación Financiera Alba, S.A.
31.419.968
5,01%
27.012.839
5,01%
Credit Agricole, S.A.
22.494.701
3,59%
22.494.701
4,17%
BlackRock Inc.(i)
19712.594
3,14%
16.182.616
3,02%
* No se incluyen determinados instrumentos financieros ligados a acciones existentes de la Sociedad.
(i) No se incluyen determinados instrumentos financieros ligados a acciones existentes de la Sociedad.
(ii) Qatar Investment Authority es responsable de gestionar 21.782.588 acciones de la Sociedad propiedad de la sociedad DIC Holding, LLC.
(iii) D. Carlos Fernández González controla la mayoría del capital y de los derechos de voto de Grupo Far-Luca, S.A. de C.V., entidad titular del Grupo
Finaccess, S.A.P.I. de C.V., y esta última controla a su vez a Finaccess Capital, S.A. de C.V., que controla a los accionistas directos Finaccess
Inmobiliaria, S.L. y Finaccess Capital Inversores, S.L.
(iv) Puig, S.A. que controla el capital de Exea Inversiones Inmobiliarias, S.L.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 BlackRock Inc. tiene formalizados instrumentos financieros ligados a
acciones de la Sociedad que podrían dar lugar, en caso de ejercicio, a una participación adicional en el
capital social de Colonial. Estos instrumentos financieros no implican, ni pueden implicar, la emisión de
nuevas acciones de la Sociedad dominante.
No existe conocimiento por parte de la Sociedad de otras participaciones sociales significativas.
La Junta General Ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al Consejo de
administración para emitir, en nombre de la Sociedad dominante y en una o varias ocasiones, y por un plazo
máximo de 5 años, obligaciones convertibles en nuevas acciones de la Sociedad u otros valores análogos
que puedan dar derecho, directa o indirectamente, a la suscripción de acciones de la Sociedad, con expresa
atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente de los accionistas hasta un máximo
del 20% del capital social, así como de aumentar el capital en la cuantía necesaria para atender la
conversión. El importe máximo de la emisión o emisiones de los valores que pueden realizarse al amparo
de la presente delegación no podrá exceder en un importe conjunto de 500.000 miles de euros o su
equivalente en otra divisa.
43
La Junta General Ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al Consejo de
administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para
aumentar el capital social mediante aportaciones dinerarias hasta la mitad de la cifra del capital social,
dentro del plazo máximo de 5 años, en una o varias veces y en la oportunidad y cuantía que considere
adecuadas. Dentro de la cuantía máxima indicada, se atribuye al Consejo de administración la facultad de
excluir el derecho de suscripción preferente hasta un máximo del 20% del capital social.
b) Prima de emisión
Con fecha 15 de junio de 2023 la Junta General de accionistas acordó distribuir dividendos con cargos a la
prima de emisión por importe de 28.173 miles de euros, los cuáles han sido satisfechos a los accionistas.
Como consecuencia de la ampliación de capital aprobada por la Junta General Extraordinaria de accionistas
de fecha 12 de junio de 2024, la prima de emisión se ha visto incrementada en 384.091 miles de euros.
A 31 de diciembre de 2024 la prima de emisión asciende a 1.847.691 miles de euros (1.463.600 miles de
euros a 31 de diciembre de 2023).
c) Reservas
Reserva legal -
De acuerdo con el texto refundido de la Ley de sociedades de capital, debe destinarse una cifra igual al
10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social.
La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del
capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del
capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan
otras reservas disponibles suficientes para este fin.
A 31 de diciembre de 2023, la dotación a la reserva legal, incluida en la distribución de resultados del
ejercicio 2022 de la Sociedad aprobada por la Junta General de accionistas de fecha 15 de junio de 2023,
ascendió a 11.633 miles de euros.
A 31 de diciembre de 2024, considerando la dotación a la reserva legal incluida en la distribución de
resultados del ejercicio 2023 de la Sociedad aprobada por la Junta General de accionistas de fecha 13 de
junio de 2024, por importe de 21.287 miles de euros, la reserva legal ha ascendido hasta los 91.559 miles
de euros, si bien, a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales aún no se encuentra
íntegramente constituida (70.272 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
Otras reservas–
El detalle de otras reservas del epígrafe del balance es el siguiente:
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Reservas voluntarias
217.411
169.441
Reservas de fusión
(27.468)
(27.468)
Resultados enajenación de acciones propias
(13.265)
(3.809)
Resultados de ejercicios anteriores
(5.810)
(27.010)
Gastos ampliación de capital
(27.010)
(1.223)
Total Otras reservas
143.858
109.931
A 31 de diciembre de 2024, considerando la dotación a la reserva voluntaria disponible incluida en la
distribución de resultados del ejercicio 2023 de la Sociedad aprobada por la Junta General de accionistas
de fecha 13 de junio de 2024, por importe de 47.970 miles de euros, la reserva voluntaria ha ascendido
hasta los 217.411 miles de euros (169.441 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
44
Se ha registrado en las reservas de la Sociedad el resultado generado por las entregas de acciones propias,
que ha ascendido a 9.456 miles de euros de resultado negativo para el ejercicio 2024 (237 miles de euros
de resultado negativo para el ejercicio 2023), así como los gastos asociados a ampliaciones de capital (Nota
14-a), que han ascendido a 4.587 miles de euros (a 31 de diciembre de 2023 el saldo ascendía a 1.223
miles de euros).
d) Acciones propias
El número de acciones propias de la Sociedad en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Nº de acciones
Miles de euros
Nº de acciones
Miles de euros
Tramo libre
9.110.154
59.606
7.784.518
63.417
Contratos liquidez
265.968
1.581
209.247
1.511
Saldo final
9.376.122
61.187
7.993.765
64.928
Valores propios – Tramo libre
El número de acciones propias de la Sociedad en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Nº de acciones
Miles de Euros
Nº de acciones
Miles de Euros
Saldo inicial
7.784.518
63.417
7.915.908
64.494
Entrega de acciones plan incentivos (Nota 21-d)
(175.398)
(1.429)
(43.824)
(213)
Otras adquisiciones
5.058.350
26.521
17.729
(6)
Otras entregas de acciones
(3.557.316)
(28.903)
(105.295)
(858)
Saldo final
9.110.154
59.606
7.784.518
63.417
Entregas de acciones de la Sociedad derivadas del plan de incentivos a largo plazo (Nota 21-d) -
La Sociedad liquida anualmente las obligaciones correspondientes al cumplimiento del plan del ejercicio
anterior mediante la entrega de acciones a los beneficiarios del plan de retribución, una vez evaluado el
grado de cumplimiento de los indicadores en él establecidos.
Otras adquisiciones -
La Sociedad ha adquirido 5.000.000 acciones propias, representativas de un 0,80% del capital social
por un importe efectivo de 26.217 miles de euros, costes de adquisición incluidos, en el marco de la
colocación privada acelerada (Accelerated Bookbuild Offering) realizada por determinadas sociedades
controladas por el antiguo accionista Aguila LTD.
Otras entregas de acciones -
En el marco de la ampliación de capital realizada con Criteria Caixa, S.A.U. (Nota 1), la Sociedad ha
entregado 3.418.734 acciones, con un coste asociado de 27.774 miles de euros, en compensación del
dividendo pagado por la Sociedad con carácter previo a la ampliación, y que no había sido considerado
por las partes en el momento de determinar el valor de la aportación , todo ello según lo establecido en
el informe de los administradores y el informe del experto independiente para la ampliación de capital.
Adicionalmente, la Sociedad, durante el ejercicio 2024, ha canjeado 27.784 acciones de SFL, a diversos
directores de SFL, por 138.582 acciones de la Sociedad más 1.259 miles de euros en efectivo, aplicando
las mismas condiciones acordadas para la oferta pública de adquisición.
45
Contratos de liquidez
La Sociedad suscribe contratos de liquidez, con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la
regularidad de la cotización de las acciones. El número de acciones propias de la Sociedad incluidas en el
contrato de liquidez y su coste de adquisición es el siguiente:
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Nº de acciones
Miles de Euros
Nº de acciones
Miles de Euros
Saldo inicial
209.247
1.511
302.462
1.880
Compra
19.199.909
107.189
18.906.010
110.706
Venta
(19.143.188)
(107.119)
(18.999.225)
(111.075)
Saldo final
265.968
1.581
209.247
1.511
e) Ajustes por cambio de valor – Operaciones de cobertura
El movimiento habido en este epígrafe del balance es el siguiente:
Miles de Euros
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Saldo inicial
207.990
262.267
Cambios en el valor razonable de las coberturas en el ejercicio
(3.324)
(81.736)
Transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias
(4.602)
27.459
Saldo final
200.064
207.990
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, existen 203.845 y 213.151 miles de euros respectivamente de reservas
por cambios de valor razonable de coberturas eficientes ya canceladas que deberán ser transferidas a la
cuenta de pérdidas y ganancias de la Sociedad (Nota 12).
El impacto en reservas por cambio de valor de coberturas eficientes vigentes asciende a 3.781 y 5.161
miles de euros de saldo deudor a 31 de diciembre de 2024 y 2023, respectivamente.
15. Provisiones y contingencias
El detalle de las provisiones del balance, tanto corrientes como no corrientes, así como los principales
movimientos registrados en el ejercicio 2024, son los siguientes:
Miles de Euros
Corrientes
No Corrientes
Provisiones para riesgos y gastos
Provisiones con el personal
Saldo a 31 de diciembre de 2023
2.701
8
Dotación (Nota 19-d)
2.500
29
Aplicación
--
(12)
Saldo a 31 de diciembre de 2024
5.201
25
Provisión para riesgos y gastos - Corrientes
Las provisiones corrientes corresponden a una estimación de diversos riesgos propios del negocio de la
Sociedad.
46
16. Deudas con entidades de crédito y obligaciones y otros valores negociables
El detalle de los epígrafes por tipo de deuda y por vencimientos es el siguiente:
31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
Corriente
No corriente
Total
Menor 1 año
Entre 1 y 2
años
Entre 2 y 3
años
Entre 3 y 4
años
Entre 4 y 5
años
Mayor de 5
años
Total no
corriente
Deudas con entidades de crédito:
Comisiones e intereses
12
--
--
--
--
--
--
12
Gasto formalización
(1.038)
(1.038)
(1.038)
(1.040)
(506)
--
(3.622)
(4.660)
Total Deudas con entidades de
crédito
(1.026)
(1.038)
(1.038)
(1.040)
(506)
--
(3.622)
(4.648)
Obligaciones y otros valores
negociables:
Emisiones de obligaciones
500.000
700.000
--
500.000
1.125.000
--
2.325.000
2.825.000
Comisiones e intereses
15.219
--
--
--
--
--
--
15.219
Gasto formalización
(6.419)
(5.311)
(4.978)
(4.871)
(3.480)
--
(18.640)
(25.059)
Total Obligaciones y otros
valores negociables
508.800
694.689
(4.978)
495.129
1.121.520
--
2.306.360
2.815.160
Total
507.774
693.651
(6.016)
494.089
1.121.014
--
2.302.738
2.810.512
31 de diciembre de 2023
Miles de Euros
Corriente
No corriente
Total
Menor 1 año
Entre 1 y 2
años
Entre 2 y 3
años
Entre 3 y 4
años
Entre 4 y 5
años
Mayor de 5
años
Total no
corriente
Deudas con entidades de crédito:
Préstamos sindicados
--
--
--
105.000
--
--
105.000
105.000
Comisiones e intereses
1.353
--
--
--
--
--
--
1.353
Gasto formalización
(1.135)
(1.139)
(1.136)
(962)
--
--
(3.237)
(4.372)
Total Deudas con entidades de
crédito
218
(1.139)
(1.136)
104.038
--
--
101.763
101.981
Obligaciones y otros valores
negociables:
Emisiones de obligaciones
187.200
500.000
700.000
--
500.000
995.000
2.695.000
2.882.200
Comisiones e intereses
15.358
--
--
--
--
--
--
15.358
Gasto formalización
(4.992)
(4.684)
(3.570)
(3.240)
(3.115)
(1.896)
(16.505)
(21.497)
Total Obligaciones y otros
valores negociables
197.566
495.316
696.430
(3.240)
496.885
993.104
2.678.495
2.876.061
Total
197.784
494.177
695.294
100.798
496.885
993.104
2.780.258
2.978.042
47
a) Emisiones de obligaciones simples de la Sociedad
El detalle de las emisiones de obligaciones simples realizadas por la Sociedad es el siguiente:
Miles de Euros
Emisión
Duración
Vencimiento
Cupón fijo
pagadero
anualmente
Importe de la
emisión
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre de
2023
28/10/2016
8 años
28/10/2024
1,450%
600.000
--
187.200
10/11/2016
10 años
10/11/2026
1,875%
50.000
50.000
50.000
28/11/2017
8 años
28/11/2025
1,625%
500.000
500.000
500.000
28/11/2017
12 años
28/11/2029
2,500%
500.000
500.000
370.000
17/04/2018
8 años
17/04/2026
2,000%
650.000
650.000
650.000
16/10/2020
8 años
14/10/2028
1,350%
500.000
500.000
500.000
22/06/2021
8 años
22/06/2029
0,750%
625.000
625.000
625.000
Total emisiones de obligaciones
2.825.000
2.882.200
Programa European Medium Term Note -
Con fecha 5 de octubre de 2016 la Sociedad registró en la bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) un
programa EMTN (European Medium Term Note) por importe de 3.000.000 miles de euros, ampliable
hasta los 7.000.000 miles de euros (ampliable a 5.000.000 miles de euros en 2023), con una vigencia
de 12 meses. Con fecha 10 de julio de 2024, la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) ha aprobado
la inscripción de la renovación del programa en los registros oficiales del Folleto de Base de Renta Fija
(Euro Medium Term Note Programme) de la Sociedad dominante.
Emisión y recompra de obligaciones de la Sociedad –
Una emisión de bonos en formato TAP (Takedown Allocation Process) corresponde al proceso para
emitir nuevos bonos, basados en emisiones de bonos vigentes, a un inversor o grupo de inversores.
En dicha emisión se mantiene la misma fecha de vencimiento, valor nominal y tasa de cupón que la
emisión original, pero emitida a un precio a condiciones de mercado actual. En el mes de abril 2024, la
Sociedad ha formalizado un TAP sobre la emisión de bonos de vencimiento noviembre 2029 por
importe de 130.000 miles de euros. En el ejercicio 2023, se formalizó un TAP de 70.000 miles de euros
sobre esta misma emisión.
Las emisiones de obligaciones de fecha de emisión 16 de octubre de 2020 y 22 de junio de 2021 fueron
admitidas a negociación en el mercado regulado (AIAF Fixed Income Securities Market) de la Bolsa de
Madrid (CNMV) y el resto de las emisiones de obligaciones en el mercado regulado (Main Securities
Market) de la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange).
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, el valor razonable de las obligaciones emitidas por la Sociedad es
de 2.719.198 y 2.706.549 miles de euros, respectivamente.
Cumplimiento de ratios financieras -
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 se cumplen las ratios financieras previstas en sus respectivos
contratos de financiación.
b) Emisión de pagarés de la Sociedad
Con fecha 13 de diciembre de 2018 la Sociedad registró en la bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange)
un programa ECP (European Commertial Papers) por importe máximo de 500.000 miles de euros. Con
fecha de 13 de noviembre de 2024 el programa ha sido renovado.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 la Sociedad no tiene emisiones vigentes.
48
c) Financiación sindicada
El detalle de la financiación sindicada de la Sociedad se detalla en el siguiente cuadro:
Miles de euros
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Miles de Euros
Vencimiento
Límite
Nominal
Dispuesto
Límite
Nominal
Dispuesto
Financiación sindicada
noviembre 2027
1.000.000
--
1.000.000
105.000
Total financiación sindicada
1.000.000
--
1.000.000
105.000
Con fecha 28 de junio de 2024, se ha renovado la línea de crédito mejorando las condiciones, el margen
y extendiendo el vencimiento hasta noviembre de 2029, que podría ser ampliable hasta noviembre de
2031. Dicha línea tiene la condición de sostenible por estar su margen referenciado a métricas de
sostenibilidad.
El tipo de interés fijado es variable con un margen referenciado al EURIBOR.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 la Sociedad cumple con las ratios financieras a las que está sujeta.
d) Otras garantías entregadas
La Sociedad tiene avales concedidos a organismos oficiales, clientes y proveedores a 31 de diciembre
de 2024 por importe de 5.863 miles de euros (18.856 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
Del total de avales concedidos a 31 de diciembre de 2023, la principal garantía concedida por importe
de 13.000 miles de euros, correspondía a la garantía que la Sociedad había otorgado a un comprador,
por el pago anticipado de éste, en la adquisición de un complejo residencial. Durante el mes de julio de
2024 dicho aval ha sido cancelado.
Adicionalmente, la Sociedad tiene otra garantía concedida, por importe de 4.804 miles de euros,
correspondiente a compromisos adquiridos por la sociedad Asentia. En este sentido, la Sociedad y la
sociedad Asentia mantienen un acuerdo firmado por el cual, en caso de ejecución de alguno de los
avales, Asentia deberá resarcir a la Sociedad de cualquier perjuicio sufrido en un plazo máximo de 15
días.
e) Intereses
El tipo de interés medio de la Sociedad en el ejercicio 2024 ha sido del 0,66% (1,43% en 2023) o del
0,91% incorporando la periodificación de comisiones (1,70% en 2023). El tipo de interés de la deuda
de la Sociedad vigente a 31 de diciembre de 2024 (spot) es del 1,65% (1,68% a 31 de diciembre de
2023).
El importe de los intereses devengados pendientes de pago registrado en el balance asciende a:
Miles de Euros
31 de diciembre de 2024
31 de diciembre de 2023
Obligaciones y otros valores negociables
15.219
15.358
Deudas con entidades de crédito
12
1.353
Total
15.231
16.711
f) Gastos de formalización de deudas
La Sociedad ha registrado durante el ejercicio 2024 y 2023 en la cuenta de pérdidas y ganancias 2.841
y 2.355 miles de euros (Nota 19-e), respectivamente, correspondientes a los costes amortizados
durante el ejercicio.
49
g) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El efectivo y medios equivalentes incluye el efectivo en banco y en caja, así como inversiones de renta
fija y/o del mercado monetario de gran liquidez que sean fácilmente convertibles a cantidades
conocidas de efectivo con vencimientos de tres meses o menos, así como inversiones en mercado
monetario de gran liquidez y depósitos bancarios a mayor plazo, pero con vencimientos o periodos
contractuales de rescate de tres meses o menos sin penalización. Debido a la alta calidad crediticia y
la naturaleza del corto plazo de estas inversiones por sus condiciones de rescate existe un riesgo
insignificante de cambio de valor.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, dicho epígrafe recoge efectivo y medios equivalentes por importes
de 456.768 y 336.056 miles de euros, respectivamente, de los cuales son de uso restringido o se
encontraban pignorados 1.461 miles de euros (1.923 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
Miles de Euros
31 de diciembre de
2024
31 de diciembre de
2023
Efectivo en bancos y cajas
90.497
125.156
Otros equivalentes de efectivo
366.271
210.900
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
456.768
336.056
17. Otros pasivos financieros no corrientes
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, incluye un importe de 31.052 y 28.771 miles de euros, respectivamente,
correspondiente a las fianzas recibidas de los arrendatarios.
18. Administraciones públicas y situación fiscal
Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad optó por el régimen fiscal SOCIMI (Nota 1).
La composición de los saldos con las administraciones públicas es la siguiente:
Miles de Euros
Saldo deudor
Saldo acreedor
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
31 de diciembre
de 2024
31 de diciembre
de 2023
Hacienda Pública, por conceptos fiscales
--
--
3.379
5.511
Hacienda Pública, por Impuesto sobre el Valor Añadido
113
1.014
--
--
Hacienda Pública, por impuesto corriente
7.037
7.037
5.619
--
NOtros impuestos diferidos
--
--
156
188
Organismos de la Seguridad Social acreedores
--
--
397
182
Total saldos corrientes
7.150
8.051
9.551
5.881
Impuesto diferido por fusión (Nota 1)
--
--
65.140
74.974
Otros impuestos diferidos
--
--
4.336
4.508
Total saldos no corrientes
--
--
69.476
79.482
50
a) Conciliación entre el resultado contable y la base imponible de impuesto sobre sociedades -
La conciliación, diferenciado la parte que tributa bajo el régimen general del impuesto sobre sociedades y
la parte que tributa bajo el régimen especial SOCIMI, es la siguiente:
31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
Régimen general
Régimen SOCIMI
Total
Resultado contable del periodo (antes de impuestos)
(5.922)
148.945
143.023
Diferencias permanentes:
Dividendos SFL (Nota 19-a)
--
(96.196)
(96.196)
Amortización fondo de comercio Axiare (Nota 5)
--
8.721
8.721
Aportación plan (Nota 21)
--
222
222
Gastos ampliación de capital (Nota 14-c)
--
(4.587)
(4.587)
Otros
(10)
1.947
1.947
Diferencias temporarias:
Con origen en ejercicios anteriores-
Diferimiento por reinversión
814
--
814
Provisiones no deducibles
(721)
3.152
2.431
Amortización no deducible
(1.879)
(6)
(1.885)
Con origen en ejercicio actual-
Deterioro participaciones financieras (Nota 10-a)
--
(3.624)
(3.624)
Deterioro inmuebles no deducible
--
(3.574)
(3.574)
Amortización fondo de comercio financiero SFL
--
(282)
(282)
Bajas diferido por plusvalías activos
56.273
5.509
61.782
Base imponible (resultado fiscal)
48.555
60.251
108.806
31 de diciembre de 2023
Miles de Euros
Régimen general
Régimen SOCIMI
Total
Resultado contable del periodo (antes de impuestos)
15.104
194.656
209.760
Diferencias permanentes:
Dividendos SFL (Nota 19-a)
--
(168.171)
(168.171)
Amortización fondo de comercio Axiare (Nota 5)
--
8.720
8.720
Aportación plan (Nota 21)
--
184
184
Otros
(10)
1.375
1.365
Diferencias temporarias:
Con origen en ejercicios anteriores-
Diferimiento por reinversión
749
--
749
Provisiones no deducibles
--
(109)
(109)
Amortización no deducible
414
(6)
408
Con origen en ejercicio actual-
Deterioro participaciones financieras (Nota 10-a)
--
2.886
2.886
Deterioro inmuebles no deducible
--
40.078
40.078
Amortización fondo de comercio financiero SFL
--
(283)
(283)
Bajas diferido por plusvalías activos
24.953
29.375
54.328
Base imponible (resultado fiscal)
41.210
108.704
149.915
Las principales diferencias entre el resultado contable y la base imponible son las siguientes:
51
Régimen General -
- De acuerdo con la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se estableció que la amortización contable del
inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias correspondiente a los períodos
impositivos que se iniciaron dentro de los años 2013 y 2014 sería deducible en la base imponible hasta
el 70 por ciento de aquella que hubiera resultado fiscalmente deducible con carácter previo. En este
sentido, la Sociedad procedió a realizar los ajustes correspondientes en su base imponible. A partir del
ejercicio 2015, y según lo establecido en la Ley, la Sociedad ha ido recuperado anualmente una décima
parte de las dotaciones a la amortización de los ejercicios 2013 y 2014 que fueron consideradas como
no deducibles.
- Incorporación en la base imponible de diferencias entre valores contables y fiscales derivadas de
operaciones societarias registradas en ejercicios anteriores (Nota 1).
- Otras provisiones que no fueron deducibles fiscalmente en ejercicios anteriores.
Régimen SOCIMI -
- Exención por dividendos procedentes de sociedades dependientes.
- Deterioros de inmuebles que no son fiscalmente deducibles.
- Deterioros del valor procedentes de participaciones financieras consideradas fiscalmente no deducibles.
- Incorporación en la base imponible de diferencias entre valores contables y fiscales derivadas de
operaciones societarias registradas en ejercicios anteriores (Nota 1).
- Provisiones fiscalmente no deducibles.
b) Conciliación entre el resultado contable y el gasto por impuesto sobre beneficios -
La conciliación es la siguiente:
Miles de Euros
2024
2023
Resultado contable antes de impuestos
143.023
209.760
Diferencias permanentes
(89.893)
(157.902)
Resultado contable ajustado
53.130
51.858
- Régimen SOCIMI
59.052
36.764
- Régimen General
(5.932)
15.094
Resultado contable ajustado al Régimen General
(5.932)
15.094
- Diferidos de activo no registrados compensados en el ejercicio
(1.879)
414
Resultado fiscal a Régimen General
(7.811)
15.508
Gasto por impuesto al tipo 25%
--
(3.783)
Activación escudo
(97)
(1.559)
Otros Ajustes
10.406
8.448
Total ingreso por impuesto reconocido en la cuenta de pérdidas y
ganancias
10.309
3.106
- Por impuesto corriente
--
(3.783)
- Por impuesto diferido
10.309
6.889
El tipo imponible aplicable a las rentas que tributan bajo el régimen especial SOCIMI es del 0%, por lo que
no se genera gasto por impuesto asociado a dichas rentas.
52
c) Impuestos diferidos de activo –
El detalle del saldo de las cuentas de activos por impuestos diferidos se detalla en el siguiente cuadro:
Miles de Euros
Impuestos diferidos de activo (Base imponible)
2024 (*)
2023 (*)
Base régimen general
Base SOCIMI
Base régimen general
Base SOCIMI
Pérdidas a compensar de resultados de ejercicios anteriores
5.294.421
--
5.306.559
--
Deterioro no deducible
--
79.191
--
82.764
Deterioro de participaciones financieras no deducibles
3
27.860
3
35.221
Gastos financieros no deducibles
415.475
99.424
415.475
99.424
Amortizaciones no deducibles
--
--
4.903
6
Provisiones no deducibles
65.515
4.498
66.236
1.278
Otros
20
65
20
218
Total créditos fiscales e impuestos diferidos de activo
5.775.434
211.038
5.793.196
218.911
(*) De acuerdo con lo posteriormente descrito, en la determinación del pasivo por impuesto diferido a 31 de diciembre de 2024 y 2023, la Sociedad no ha registrado
los correspondientes créditos fiscales, excepto por la aplicación de créditos fiscales por importe de 22.174 y 25.451 miles de euros respectivamente, toda vez que
los mismos se han calculado atendiendo a la tasa efectiva.
Impuesto diferido de activo por pérdidas de ejercicios anteriores a compensar –
La Ley del impuesto de sociedades vigente a partir del 1 de enero de 2015 establece que las bases
imponibles negativas de ejercicios anteriores pueden compensarse en ejercicios futuros sin ninguna
limitación temporal.
Impuesto diferido de activo por deducciones pendientes de compensar -
A 31 de diciembre de 2024, no hay deducciones pendientes de aplicar (1.445 miles de euros por deducción
reinversión a 31 de diciembre de 2023).
d) Impuestos diferidos de pasivo –
El detalle del saldo de las cuentas de pasivo por impuestos diferidos a 31 de diciembre de 2024 y 2023 se
detalla en el siguiente cuadro:
Miles de Euros
Impuestos diferidos de pasivo
2024 (*)
2023 (*)
Base imponible
Base imponible
Diferimiento por reinversión pendiente
14.347
15.161
Diferido por Fondo comercio financiero
4.165
3.883
Diferido por plusvalías asignadas a inversiones
inmobiliarias e inmovilizado financiero
349.256
401.699
Créditos fiscales activados
(88.698)
(101.803)
Total
279.070
318.940
Pasivos por impuesto diferido
69.632
79.670
(*) De los pasivos por impuestos diferidos, 69.476 miles de euros se encuentran registrados en el epígrafe “Pasivos
por impuestos diferidos no corrientes” y 156 miles de euros se encuentran registrados en el epígrafe “Otras deudas
con administraciones públicas” dentro del pasivo corriente del balance (79.482 y 188 miles de euros, respectivamente,
para el ejercicio 2023).
53
Diferido por plusvalías asignadas a inversiones inmobiliarias e inmovilizado financiero–
La partida “Diferido por plusvalías asignadas a inversiones inmobiliarias e inmovilizado financiero”
recoge, el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias de la Sociedad
procedentes de las operaciones mercantiles descritas en la Nota 1 que se devengarían en caso de
transmisión de dichos activos, utilizando para ello la tasa efectiva que sería de aplicación teniendo en
cuenta la normativa aplicable y la existencia de los créditos fiscales no registrados. En este sentido, los
impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias de la Sociedad para activos no SOCIMI,
así como para las plusvalías de los activos SOCIMI existentes en el momento de la adopción del
régimen, se han registrado a su tasa efectiva.
e) Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras –
Con fecha 2 de noviembre de 2022 se comunicó a la Sociedad el inicio de actuaciones inspectoras de
comprobación e investigación con carácter general para el impuesto sobre sociedades de los ejercicios
2018 a 2021, y para el impuesto sobre el valor añadido, las retenciones a cuenta de no residentes y
retenciones e ingresos a cuenta de rendimientos del trabajo, profesionales y actividades económicas
del periodo de octubre de 2018 a diciembre de 2021.
Durante el mes de junio y julio de 2024 se firmaron las actas en conformidad que no han supuesto
impactos significativos para la Sociedad. Asimismo, en el marco de las actuaciones inspectoras se han
regularizado los efectos derivados de la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley 3/2016
que limitaba la compensación de bases imponibles negativas de determinadas entidades. Esta
regularización ha supuesto una devolución a favor de la Sociedad de 9.283 miles de euros, que han
sido registrados como un ingreso en el epígrafe “Impuesto sobre beneficios” de la cuenta de pérdidas y
ganancias de la Sociedad.
La Sociedad tiene abiertos a inspección los tres últimos ejercicios para todos los impuestos que le son
de aplicación en España.
f) Adhesión al código de buenas prácticas tributarias –
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad acordó la adhesión al
Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la
administración con fecha 8 de enero de 2016.
Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha presentado el Informe Anual de Transparencia Fiscal para
empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2023, siguiendo la propuesta para el
reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas al
CBPT, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.
g) Exigencias informativas derivadas de la condición SOCIMI, Ley 11/2009 –
a) Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en
esta Ley.
Miles de
Euros
Reserva legal y estatutarias
39.099
Otras reservas:
Reserva voluntaria
169.439
Total reservas 31 de diciembre de 2024
208.538
54
b) Reservas procedentes de ejercicios en los que se haya aplicado el régimen fiscal establecido en
esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por
ciento, o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo general
de gravamen.
Miles de Euros
Régimen general
Régimen SOCIMI
Total
Reservas procedentes del ejercicio 2017
Dotación a la reserva legal
--
3.250
3.250
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(466)
(466)
Reservas procedentes del ejercicio 2018
Dotación a la reserva legal
--
3.631
3.631
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
469
469
Reservas procedentes del ejercicio 2019
Dotación a la reserva legal
--
8.787
8.787
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(1.131)
(1.131)
Reservas de fusión
--
(27.469)
(27.469)
Reservas procedentes del ejercicio 2020
Dotación a la reserva legal
--
--
--
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(1.778)
(1.778)
Reservas procedentes del ejercicio 2021
Dotación a la reserva legal
--
3.873
3.873
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(1.098)
(1.098)
Reservas procedentes del ejercicio 2022
Dotación a la reserva legal
--
11.633
11.633
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(789)
(789)
Reservas procedentes del ejercicio 2023
Dotación a la reserva legal
--
21.287
21.287
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(237)
(237)
Reservas procedentes del ejercicio 2024
Dotación a la reserva legal
--
--
--
Resultados de autocartera y gastos ampliación
--
(9.755)
(9.755)
Total
--
10.207
10.207
c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el
régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo
de gravamen del cero por ciento o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan
tributado al tipo general de gravamen.
Miles de Euros
Régimen general
Régimen SOCIMI
Total
Dividendo ejercicio 2017
--
29.247
29.247
Dividendo ejercicio 2018
--
32.677
32.677
Dividendo ejercicio 2019
--
79.080
79.080
Dividendo ejercicio 2020
--
--
--
Dividendo ejercicio 2021
--
34.853
34.853
Dividendo ejercicio 2022
--
104.699
104.699
Dividendo ejercicio 2023
--
143.609
143.609
Total
--
424.165
424.165
55
d) En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del ejercicio del que
procede la reserva aplicada y si las mismas han estado gravadas al tipo de gravamen del cero por
ciento, del 19 por ciento o al tipo general.
Miles de Euros
Régimen general
Régimen SOCIMI
Total
Dividendo ejercicio 2017
34.186
2.860
37.046
Dividendo ejercicio 2018
--
4.200
4.200
Dividendo ejercicio 2019
--
--
--
Dividendo ejercicio 2020
--
--
--
Dividendo ejercicio 2021
--
--
--
Dividendo ejercicio 2022
--
--
--
Dividendo ejercicio 2023
--
--
--
Total
34.186
7.060
41.246
e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d) anteriores.
Ejercicio dividendo
Fecha de acuerdo distribución
2017
24 mayo 2018
2018
14 junio 2019
2019
30 junio 2020
2021
21 junio 2022
2022
15 junio 2023
2023
13 junio 2024
En el ejercicio 2020 la Sociedad registró pérdidas, por lo que no se realizó reparto de dividendos.
f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento y de las participaciones en el
capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
Inmueble
Población
Fecha de adquisición
Fecha inicio mantenimiento
Pedralbes Centre
Barcelona
29-dic-92
1-ene-17
Avda. Diagonal, 530
Barcelona
29-dic-92
1-ene-17
Avda. Diagonal, 523
Barcelona
02-jul-18
02-ju-18
Amigó, 11-17
Barcelona
28-dic-94
1-ene-17
Avda. Diagonal, 682
Barcelona
30-dic-97
1-ene-17
Pº de la Castellana,52
Madrid
28-jul-98
1-ene-17
Vía Augusta, 21-23
Barcelona
26-oct-98
1-ene-17
Francisco Silvela, 42
Madrid
25-oct-04
1-ene-17
Alfons XII
Madrid
28-mar-00
1-ene-17
Ramírez de Arellano, 37
Madrid
30-nov-99
1-ene-17
Sant Cugat - Sant Joan
Sant Cugat del Vallès
24-dic-99
1-ene-17
Les Glòries - Diagonal
Barcelona
9-jun-00
1-ene-17
Jose Ortega Y Gasset, 100
Madrid
5-jul-00
1-ene-17
Pg. dels Til·lers, 2-6
Barcelona
15-sep-00
1-ene-17
Poeta Joan Maragall
Madrid
18-abr-01
1-ene-17
Avda. Diagonal, 409
Barcelona
9-oct-01
1-ene-17
Recoletos, 37-41
Madrid
21-oct-05
1-ene-17
Pº de la Castellana, 43
Madrid
21-oct-05
1-ene-17
López Hoyos, 35
Madrid
21-oct-05
1-ene-17
Martinez Villergas, 49
Madrid
24-mar-06
1-ene-17
Príncipe de Vergara, 112-114
Madrid
14-jul-15
1-ene-17
Génova, 17
Madrid
28-jul-15
1-ene-17
Santa Engracia
Madrid
17-dic-15
1-ene-17
José Abascal, 45
Madrid
21-jun-16
1-ene-17
Travessera de Gràcia, 47-49
Barcelona
28-dic-16
1-ene-17
Gal·la Placidia
Barcelona
18-ene-18
18-ene-18
Avda. Diagonal, 609
Barcelona
29-dic-92
1-ene-17
Torre Bcn
Barcelona
31-oct-01
1-ene-17
56
Inmueble
Población
Fecha de adquisición
Fecha inicio mantenimiento
Travessera de Gràcia, 11
Barcelona
28-dic-94
1-ene-17
Illacuna
Barcelona
6-may-14
1-ene-17
Diagonal, 197
Barcelona
4-dic-14
4-dic-14
Virto
Alcobendas
28-jul-14
28-jul-14
Manuel de Falla, 7
Madrid
24-may-16
24-may-16
Ribera de Loira, 28
Madrid
4-dic-14
4- dic -14
Tucumán
Madrid
30-mar-15
30-mar-15
Velázquez, 80 bis
Madrid
22-may-15
22-may-15
Don Ramón de la Cruz, 82
Madrid
8-oct-15
1-may-16
J.I. Luca de Tena, 7
Madrid
23-dic-16
23- dic -16
Miguel Ángel, 23
Madrid
16-ene-17
16-ene-17
Puerto de Somport, 8
Madrid
20-ene-17
2-ene-16
Josefa Valcárcel, 40 bis
Madrid
16-nov-17
30-sep-18
Torre Marenostrum
Barcelona
30-abr-19
1-ene-19
Serrano,73
Madrid
30-jun-16
1-ene-17
Santa Hortensia
Madrid
30-jun-16
1-ene-17
Arturo Soria, 336
Madrid
27-sep-17
22-sep-15
Egeo-Parteon
Madrid
16-ene-18
1-ene-15
Castellana, 163
Madrid
29-dic-16
1-ene-17
Lagasca
Madrid
2-dic-16
1-oct-18
Estébanez Calderón, 3-5
Madrid
25-may-15
1-ene-17
Parc Glorias
Barcelona
25-may-16
1-ene-17
Méndez Álvaro R-RTC-1
Madrid
20-dic-17
1-ene-18
Sancho de Ávila
Barcelona
31-oct-19
31-oct-19
Buenos Aires
Barcelona
26-nov-21
26-nov-21
Torre Visionary
Madrid
2-jul-24
2-jul-24
Llull 331
Barcelona
2-jul-24
2-jul-24
Gran Vía 30
Barcelona
2-jul-24
2-jul-24
Participación financiera
Fecha de adquisición
Fecha inicio mantenimiento
Société Foncière Lyonnaise, S.A.
9-jun-04
1-ene -17
Inmocol One, S.A.U.
29-jul-20
29-jul-20
Inmocol Two, S.L.U.
29-jul-20
29-jul-20
Colonial Lab, S.L.U.
29-jul-20
29-jul-20
Wittywood, S.L.
31-jul-20
1-ene-22
Colonial Living, S.L.U.
2-jul-24
2-jul-24
g) Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se refiere el apartado 1 del
artículo 3 de esta Ley.
Todos los inmuebles de la relación anterior computan dentro del 80% así como las participaciones
indicadas.
El balance consolidado de la Sociedad del Grupo Colonial cumple con el requisito mínimo del 80%
de inversión.
h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial
establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su
distribución o para compensar pérdidas, identificando el ejercicio del que proceden dichas
reservas.
No aplica.
57
19. Ingresos y gastos
a) Importe neto de la cifra de negocios -
La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a la actividad ordinaria de la
Sociedad se centra, básicamente, en Barcelona, Madrid y París siendo su distribución por actividades
la que se relaciona a continuación:
Actividades
Miles de Euros
2024
2023
Arrendamiento de edificios
133.067
140.167
Prestación de servicios
489
947
Ingresos por participaciones en empresas del grupo (Nota 4-n) (*)
101.259
177.022
Total
234.815
318.136
(*) La totalidad del importe corresponde a los ingresos por dividendos procedentes de SFL (Nota 20).
Área geográfica
Miles de Euros
2024
2023
Barcelona
47.368
44.634
Madrid
86.188
96.028
París (*)
101.259
177.022
Otros
--
452
Total
234.815
318.136
(*) La totalidad del importe corresponde a los ingresos por dividendos procedentes de SFL (Nota 20).
Los ingresos de los ejercicios 2024 incluyen el efecto de los incentivos al alquiler a lo largo de la
duración mínima del contrato (Nota 4-n) , que ha supuesto un aumento de la cifra de negocios de 1.473
miles de euros (1.632 miles de euros de disminución durante el ejercicio 2023).
b) Gastos de personal -
El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de pérdidas y ganancias presenta la siguiente
composición:
Miles de Euros
2024
2023
Sueldos y salarios
11.807
11.319
Indemnizaciones
861
--
Seguridad Social a cargo de la empresa
1.854
1.835
Otros gastos sociales
3.950
1.524
Aportaciones a planes de pensiones de prestación definida
222
184
Reasignación interna
(1.320)
(1.414)
Total
17.374
13.448
A 31 de diciembre de 2024 la partida de “Otros gastos sociales” recoge 3.226 miles de euros
correspondientes al plan de retribución a largo plazo descrito en la Nota 21-d (984 miles de euros
durante el ejercicio 2023).
58
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales -
El epígrafe "Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales" de la cuenta
de pérdidas y ganancias presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
2024
2023
Dotación provisión por insolvencias
411
678
Reversión provisión por insolvencias
--
(578)
Dotación provisión para riesgos y gastos (Nota 15)
2.500
--
Reversión provisión Otros saldos comerciales
(769)
(769)
Total
2.142
(669)
d) Deterioro del valor de activos inmobiliarios
El movimiento del deterioro del valor de activos inmobiliarios en los distintos epígrafes del balance se
presenta a continuación:
Miles de Euros
Inversiones
inmobiliarias
(Nota 7)
Activos no corrientes
mantenidos para la venta
(Nota 13)
Total
Saldo a 31 de diciembre de 2022
(96.586)
(21.012)
(117.598)
Dotación
(96.455)
(5.148)
(101.603)
Reversión
10.996
--
10.996
Retiros
2.356
38.266
40.622
Traspasos
17.253
(17.253)
--
Saldo a 31 de diciembre de 2023
(162.436)
(5.147)
(167.583)
Dotación
(21.331)
(3.357)
(24.688)
Reversión
11.763
--
11.763
Retiros
--
26.747
26.747
Traspasos
38.880
(38.880)
--
Saldo a 31 de diciembre de 2024
(133.124)
(20.637)
(153.761)
La conciliación con la cuenta de pérdidas y ganancias es la siguiente:
Miles de Euros
2024
2023
Dotaciones inversiones inmobiliarias
(22.693)
(96.455)
Dotación activos mantenidos a la venta
(1.995)
(5.148)
Aplicaciones inmovilizado
11.763
10.996
Total
(12.925)
(90.607)
59
e) Resultados por enajenaciones y otros
El epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado – Resultados por enajenaciones
y otros” de la cuenta de pérdidas y ganancias presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
2024
2023
Resultados por enajenaciones:
Inmovilizado material (Nota 6)
--
(22)
Inversiones inmobiliarias
1.227
4.657
Activos no corrientes mantenidos para la venta (Nota 13)
15.191
99.940
Total resultados por enajenación de activos
16.418
104.575
Otros (bajas por sustitución):
Inversiones inmobiliarias (Nota 7)
--
(3)
--
Total otros (bajas sustitutivas)
--
(3)
Total
16.418
104.572
El resultado de las enajenaciones de Inversiones inmobiliarias del ejercicio 2024, por importe de 1.227
miles de euros, corresponden a la reversión de determinados costes de ventas, los cuales no han sido
incurridos.
El detalle de los “Resultados por enajenaciones” ha sido el siguiente:
Miles de Euros
2024
2023
Precio de venta
188.247
445.364
Valor neto de los activos:
Inversiones inmobiliarias (Nota 7)
--
(33.249)
Activos no corrientes mantenidos para la venta (Nota 13)
(163.742)
(296.278)
Costes indirectos y otros
(8.087)
(11.262)
Resultado neto por venta de activos
16.418
104.575
60
f) Ingresos y gastos financieros
El desglose del resultado financiero desglosado por naturaleza es el siguiente:
Miles de Euros
2024
2023
Ingresos financieros y otros
21.982
4.277
Ingresos financieros empresas del grupo y asociadas (Nota 20)
17.006
7.435
Total Ingresos financieros
38.988
11.712
Intereses de deudas y obligaciones
(57.888)
(52.773)
Gastos formalización deudas periodificadas (Nota 16-f)
(2.841)
(2.355)
Reciclaje de derivados
4.586
453
Gastos asociados a la cancelación de préstamos
(4.440)
(839)
Otros gastos financieros
(940)
(276)
Costes financieros capitalizados
3.181
5.665
Total Gastos financieros
(58.342)
(50.125)
Deterioros y pérdidas:
Deterioro participación financiera Utopicus Innovación Cultural, S.L.U. (Nota 10-a)
3.819
(2.717)
Deterioro participación financiera Colonial Tramit, S.L.U. (Nota 10-a)
1
(2)
Deterioro participación financiera Wittywood, S.L.U. (Nota 10-a)
62
(163)
Deterioro participación financiera Inmocol One, S.A.U. (Nota 10-a)
1
(2)
Deterioro participación financiera Inmocol Two, S.L.U. (Nota 10-a)
--
(1)
Deterioro participación financiera Colonial Lab, S.L.U. (Nota 10-a)
(259)
(1)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
3.624
(2.886)
Total resultado financiero
(15.730)
(41.299)
La partida Ingresos financieros empresas del grupo y asociadas está compuesta principalmente por los
intereses derivados del contrato de financiación firmado entre la Sociedad y la sociedad filial Société
Foncière Lyonnaise, S.A. por importe de 16.700 miles de euros para el ejercicio 2024 (6.872 miles de euros
para el ejercicio 2023) (Nota 20 -a).
20. Operaciones y saldos con partes vinculadas
La información con partes vinculadas incluida en la presente nota ha sido elaborada de acuerdo con la
normativa contable aplicable. Esta información puede diferir de la información sobre operaciones con partes
vinculadas incluidas en el Informe Anual de Gobierno Corporativo, la cual ha sido elaborada bajo la
normativa mercantil vigente correspondiente.
61
a) Operaciones con empresas del Grupo y asociadas -
El detalle de operaciones realizadas con partes vinculadas es el siguiente:
Ejercicio 2024
Miles de Euros
Servicios
prestados
Compras de
Inmovilizado
Dividendos
recibidos
(Nota 19 - a)
Ingresos por
intereses
financieros
(Nota 19 - f)
Inmocol Torre Europa, S.A.
125
--
--
--
Peñalvento, S.L.U.
--
--
--
51
Wittywood, S.L.U.
24
--
--
201
Colonial Lab, S.L.U.
--
--
--
8
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
10.593
8.857
--
46
Société Foncière Lyonnaise, S.A.
--
--
101.259
16.700
Total
10.742
8.857
101.259
17.006
A 31 de diciembre de 2024 la Sociedad ha adquirido de la sociedad filial Utopicus Innovación Cultural,
S.L.U. diversos elementos del inmovilizado 1.205 miles de euros de inmovilizado material y 7.505 miles de
euros de Inversiones inmobiliarias, correspondientes a las implantaciones que la Sociedad filial había
realizado en dichos espacios arrendados a la Sociedad.
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Servicios
prestados
Dividendos
recibidos
(Nota 19 - a)
Ingresos por
intereses
financieros
(Nota 19 - f)
Inmocol Torre Europa, S.A.
558
--
--
Peñalvento, S.L.U.
70
--
382
Wittywood, S.L.U.
24
--
172
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
10.434
--
9
Société Foncière Lyonnaise, S.A. (Nota 19 - e)
--
177.022
6.872
Total
11.086
177.022
7.435
62
b) Saldos con empresas del Grupo y asociadas –
El importe de los saldos con partes vinculadas registrados en el balance es el siguiente:
Ejercicio 2024
Miles de Euros
Cuentas a
cobrar
corrientes
Créditos
concedidos
no corrientes
Créditos
concedidos
corrientes
Fianzas
recibidas
Cuentas a
pagar
corrientes
Société Foncière Lyonnaise, S.A.
--
--
563.219
--
--
Inmocol Torre Europa, S.A.
13
--
--
--
--
Wittywood, S.L.U.
14
4.114
19
--
(76)
Inmocol One, S.A.U.
--
--
--
--
(56)
Inmocol Two, S.L.U.
--
--
--
--
(9)
Colonial Lab, S.L.U.
--
--
--
--
(13)
Colonial Living, S.L.U.
75
--
3
--
(3.232)
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
31
--
15
--
--
Total
133
4.114
563.256
--
(3.386)
Con fecha 7 de marzo de 2024, y con carácter previo a la transmisión de las participaciones sociales
de Peñalvento (Nota 10-a) , la Sociedad ha procedido a capitalizar el importe del préstamo concedido
a dicha sociedad, por importe de 73.181 miles de euros.
Ejercicio 2023
Miles de Euros
Cuentas a
cobrar
corrientes
Créditos
concedidos
no corrientes
Créditos
concedidos
corrientes
Fianzas
recibidas
Cuentas a
pagar
corrientes
Société Foncière Lyonnaise, S.A.
--
--
347.410
--
--
Colonial Tramit, S.L.U.
--
--
73
--
--
Peñalvento, S.L.U.
7
--
69.775
--
(5)
Wittywood, S.L.U.
2
3.913
2
--
(200)
Inmocol One, S.A.U.
--
--
--
--
(57)
Inmocol Two, S.L.U.
--
--
--
--
(10)
Colonial Lab, S.L.U.
177
--
--
--
--
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.
32
--
1.009
(1.292)
(21)
Total
218
3.913
418.269
(1.292)
(293)
c) Operaciones con partes vinculadas -
Los administradores de la Sociedad han considerado como partes vinculadas sus accionistas y las
sociedades controladas por los mismos.
Durante el ejercicio 2024 la Sociedad ha devengado ingresos por arrendamientos a una sociedad
participadas por Criteria por importe de 316 miles de euros. Dicho contrato de arrendamiento fue
formalizado con fecha 15 de abril de 2019.
Durante el ejercicio 2023, D. Juan José Brugera canjeó 14.550 acciones de SFL por 75.284 acciones de la
Sociedad más 679 miles de euros en efectivo, aplicando las mismas condiciones acordadas para la oferta
pública de adquisición.
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han producido otras transacciones adicionales significativas con
partes vinculadas.
63
d) Saldos con partes vinculadas -
Al 31 de diciembre de 2024, la Sociedad mantiene saldos a pagar con una sociedad participada por Criteria
en concepto de una fianza recibida derivada del contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado, por
importes de 40 miles de euros. Por su parte, al cierre del ejercicio 2024, la Sociedad mantiene con otra
sociedad participada por Criteria un saldo deudor por importe de 22.000 miles de euros derivados de una
operación de compra venta de un inmueble, formalizada durante el ejercicio 2023.
21. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de administración y a los miembros de la Alta
dirección
a) Composición del Consejo de administración de la Sociedad
A 31 de diciembre de 2024 el Consejo de administración de la Sociedad está formado por 7 hombres y 6
mujeres (8 hombres y 2 mujeres a 31 de diciembre de 2023).
A 31 de diciembre de 2024 su composición es la siguiente:
Consejero/a
Cargo
Tipo consejero/a
D. Juan José Brugera Clavero
Presidente
Otro externo
D. Pedro Viñolas Serra
Vicepresidente
Ejecutivo
Dña. Elena Salgado Méndez
Consejera
Dominical
D. Felipe Matías Caviedes
Consejero
Dominical
D. Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani
Consejero
Dominical
D. Giuliano Rotondo
Consejero
Dominical
D. Carlos Fernández González
Consejero
Dominical
Dña. Begoña Orgambide García
Consejera
Dominical
D. Manuel Puig Rocha
Consejero
Dominical
Dña. Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain
Consejera
Independiente
Dña. Ana Bolado Valle
Consejera
Independiente
Dña. Ana Peralta Moreno
Consejera
Independiente
Dña. Miriam González-Amézqueta López
Consejera
Independiente
Con fecha 7 de julio de 2024 han sido nombrados nuevos consejeros dominicales de la Sociedad Dña.
Elena Salgado Méndez y D. Felipe Matías Caviedes.
Adicionalmente, con fechas 9 de mayo de 2024y 11 de sepriembre de 2024 D. Luis Maluquer Trepat, y D.
Juan Carlos García Cañizares han presentado su dimisión como miembros del Consejo de administración.
De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la Ley de sociedades de capital, al cierre del
ejercicio 2024 los administradores de la Sociedad no han comunicado a los demás miembros del Consejo
de administración situación alguna de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos,
según se define en la Ley de sociedades de capital, pudieran tener con el interés de la Sociedad.
64
b) Retribuciones del Consejo de administración
Las retribuciones por los miembros del Consejo de administración de la Sociedad, clasificadas por
conceptos, han sido las siguientes:
Actividades
Miles de Euros
2024
2023
Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos (*):
1.670
1.566
Dietas:
1.151
1.030
Remuneraciones fijas:
1.363
1.337
Retribución de los consejeros
1.102
1.055
Retribución adicional miembros de la comisión de auditoría y control
134
137
Retribución adicional miembros de la comisión de nombramientos y retribuciones
127
145
Total
4.184
3.933
Importe de las retribuciones obtenidas por los consejeros ejecutivos (*):
1.670
1.566
(*) No se incluye el importe correspondiente al gasto devengado asociado al plan de incentivos a largo plazo posteriormente descrito.
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023, la Sociedad tiene contratado un seguro de responsabilidad civil que
cubre al total de consejeros, miembros de la Alta dirección y empleados de la Sociedad por importe de 320
y 400 miles de euros, respectivamente. En el citado importe se incluye, para ambos ejercicios, la prima de
seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u omisiones.
La Junta General de accionistas celebrada el 28 de junio de 2016 aprobó la concesión a los consejeros
ejecutivos de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de
jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento, con unas aportaciones anuales conjuntas de 120 y 112
miles de euros en 2024 y 2023, respectivamente.
Con fecha 20 de marzo de 2024, tras acuerdo del Consejo de administración de la Sociedad, se entregaron
48.390 acciones, correspondientes al primer ciclo del plan de incentivos a largo, a D. Pedro Viñolas Serra,
incluidas 22.743 acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas. Dichas
acciones tenían un valor de mercado en el momento de la entrega de 118 miles de euros.
Con fecha 21 de marzo de 2023, tras acuerdo del Consejo de administración de la Sociedad, se entregaron
de forma excepcional y a partes iguales, un total de 43.824 acciones a D. Brugera Clavero y D. Pedro
Viñolas Serra, en concepto de variable extraordinario, incluidas 17.729 acciones destinadas al cumplimiento
de las obligaciones tributarias asociadas. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el momento de la
entrega de 339 miles de euros.
Adicionalmente a lo expuesto en el párrafo anterior, la Sociedad no tiene concedidos créditos ni contratados
planes de pensiones adicionales ni seguros de vida para los anteriores y actuales miembros del Consejo
de administración de la Sociedad.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 un miembro del Consejo de administración tiene firmadas cláusulas de
garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambios de control, todas ellas aprobadas en
Junta General de accionistas.
c) Retribución a la Alta dirección
La Alta dirección de la Sociedad, excluyendo el consejero delegado cuya remuneración se encuentran
incluida dentro de las remuneraciones de los miembros del Consejo de administración, está formada por
todos aquellos altos directivos y demás personas distintas al consejero delegado que, dependiendo
directamente de él, asumen la gestión de la Sociedad. A 31 de diciembre de 2024 y 2023 la Alta dirección
está formada por tres hombres y tres mujeres.
Las retribuciones dinerarias percibidas por la Alta dirección durante el ejercicio 2024 ascienden a 2.412
miles de euros (2.231 miles de euros durante el ejercicio 2023).
65
Durante el ejercicio 2024 la Alta dirección ha percibido 127.008 acciones, en concepto de retribuciones
correspondientes al plan de incentivos a largo plazo, incluidas 35.607 acciones destinadas al cumplimiento
de las obligaciones tributarias asociadas. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el momento de la
entrega de 185 miles de euros.
El Consejo de administración celebrado el 27 de julio de 2016 aprobó la concesión a un miembro de la Alta
dirección de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de
jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2024 y 2023, la Sociedad ha
registrado una aportación anual por dicho concepto en el epígrafe de “Gasto de personal” de la cuenta de
pérdidas y ganancias de 73 y 71 miles de euros, para ambos años.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023, un miembro de la Alta dirección tiene firmada una cláusula de garantía
o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control.
d) Planes de retribución a largo plazo vinculados al cumplimiento de diversos indicadores de
gestión
Con fecha 30 de junio 2021, la Junta General de accionistas aprobó un plan de incentivos a largo plazo
consistente en la entrega de acciones de la Sociedad, dirigido a directivos, incluidos los consejeros
ejecutivos de la Sociedad, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Plan”).
El Plan tendrá una duración de cinco años y se dividirá en tres ciclos anuales solapados de tres años de
duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2023, el segundo ciclo del Plan al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 y el tercer ciclo del Plan al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2025. El número máximo de acciones a
entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo del Plan es de 170.196 acciones para el presidente
ejecutivo del Consejo de administración de la Sociedad y de 340.392 acciones para el consejero delegado
de Colonial.
Con fecha 13 de junio de 2024, la Junta General de accionistas aprobó un nuevo plan de incentivos a largo
plazo consistente en la entrega de acciones de la Sociedad, dirigido a directivos, incluidos al consejero
delegado de la Sociedad, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Nuevo Plan”).
El Nuevo Plan tiene una duración de cinco años y se divide en tres ciclos anuales solapados de tres años
de duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2026, el segundo ciclo del Plan al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2027 y el tercer ciclo del Plan al periodo de
tres años entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028. El número máximo de acciones a
entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo del Nuevo Plan es de 454.759 acciones para el
consejero delegado de Colonial.
Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los
beneficiarios hasta que hayan transcurrido un año desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para
hacer frente a los impuestos derivados del devengo de éstas.
Con fecha 21 de marzo de 2024 ha tenido lugar la entrega de las acciones de la Sociedad correspondientes
al primer ciclo del Plan, consistiendo el mismo en la entrega de 175.398 acciones, incluidas 58.350 acciones
destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas. El valor de mercado de las acciones
en el momento de la entrega ascendía a 913 miles de euros.
La entrega de las acciones de la Sociedad correspondientes al segundo ciclo del Plan tendrá lugar en 2025,
una vez se hayan formulado las cuentas anuales auditadas correspondientes a los ejercicios 2024. La fecha
concreta de entrega de las acciones será determinada por el Consejo de administración.
Durante el ejercicio 2024, se ha registrado en el epígrafe “Gasto de personal” de la cuenta de pérdidas y
ganancias un gasto de 3.226 miles de euros (Nota 19-b) (984 miles de euros en 2023), para cubrir el coste
de los planes de incentivos a largo plazo vigentes.
66
22. Otra información
a) Personal
El número de personas empleadas por la Sociedad, así como el número medio de empleados,
distribuido por categorías y género, es el siguiente:
N.º empleados a 31 de diciembre
N.º Medio de empleados
2024
2023
2024
2023
Categoría profesional
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Direcciones generales y de área
6
4
6
4
6
4
6
4
Técnicos titulados y mandos intermedios
12
8
12
9
12
9
12
10
Administrativos
31
54
28
55
29
53
27
53
Otros
2
--
3
--
2
--
3
--
Total
51
66
49
68
49
66
48
67
117
117
115
115
Asimismo, a 31 de diciembre de 2024 y 2023, la Sociedad cuenta con 1 hombre y 1 mujer con
discapacidad mayor o igual del 33%.
b) Honorarios de auditoría
Los honorarios devengados relativos a servicios de auditoría de cuentas, prestados por el auditor
principal (PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.) han ascendido a los siguientes importes:
Miles de Euros
2024
2023
Servicios de auditoría
366
355
Otros servicios de verificación
67
60
Total servicios de auditoría y relacionados
433
415
Otros servicios
118
106
Total servicios profesionales
551
521
Los honorarios por servicios de auditoría corresponden a los importes por el servicio de auditoría tanto
del individual como del consolidado.
Los honorarios por otros servicios de verificación incluyen 67 miles de euros correspondientes a
servicios prestados a la Sociedad en concepto de revisiones limitadas, emisión de comfort letters e
informes de procedimientos acordados sobre ratios ligadas a contratos de financiación (60 miles de
euros en 2023).
A 31 de diciembre de 2024 de los honorarios por otros servicios profesionales por importe de 118 miles
de euros corresponden a revisión de indicadores ESG contenidos en el Informe Anual Integrado,
revisiones del Green Bonds report, revisión independiente del inventario de gases de efecto
invernadero (GEI) (106 miles de euros en 2023 que incluían adicionalmente a los mencionados
servicios, el informe sobre el estudio de mercado SOCIMI´s y el informe sobre la compilación de la
información financiera pro-forma).
Los servicios distintos de la auditoría de cuentas, que han sido prestados a las sociedades
dependientes de la Sociedad, se detallan en la Nota 25 de las cuentas anuales consolidadas de
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes.
Los honorarios del auditor principal representan menos de un 1% de su facturación en España.
67
c) Gestión del capital: Política y objetivos
Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad es la matriz de Grupo Colonial.
Las empresas que operan en el sector inmobiliario requieren un importante nivel de inversión para
garantizar el desarrollo de sus proyectos y el crecimiento de su negocio mediante la adquisición de
inmuebles en patrimonio y/o suelo.
La estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades
como en productos y en vencimiento, con el objetivo asegurar la continuidad de sus sociedades como
negocios rentables y poder maximizar el retorno a los accionistas.
Política de gestión de riesgos financieros –
El Grupo realiza una gestión eficiente de los riesgos financieros con el objetivo de disponer de una
adecuada estructura financiera que permita mantener altos niveles de liquidez, minimizar el coste de
financiación, disminuir la volatilidad por cambios de capital y garantizar el cumplimiento de sus planes
de negocio.
- Riesgo de tipo de interés: La política de gestión del riesgo tiene el objetivo de limitar y controlar el
impacto de las variaciones de los tipos de interés sobre el resultado y los flujos de caja,
manteniendo el nivel de endeudamiento y el coste global de la deuda acordes con la calificación
crediticia del Grupo.
Para conseguir este objetivo se contratan, si es preciso, instrumentos de cobertura de tipo de
interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero. La política del Grupo es contratar
instrumentos que cumplan con lo previsto en la normativa contable para ser considerados como
cobertura contable eficiente, y así registrar sus variaciones del valor de mercado directamente en
el otro resultado consolidado del Grupo. A 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023, el
porcentaje de deuda cubierta o a tipo fijo sobre el total de deuda, se sitúa en el 100% en España.
- Riesgo de liquidez: Para gestionar el riesgo de liquidez y atender a las diversas necesidades de
fondos el Grupo realiza, partiendo del presupuesto anual de tesorería, el seguimiento mensual de
las previsiones de tesorería.
El Grupo considera los siguientes factores mitigantes para la gestión del riesgo de liquidez: (i) la
generación de caja recurrente en los negocios en los que el Grupo basa su actividad; (ii) la
capacidad de renegociación y obtención de nuevas líneas de financiación basadas en los planes
de negocio a largo plazo y (iii) la calidad de los activos del Grupo.
Eventualmente pueden producirse excesos de tesorería que permiten tener líneas de crédito sin
disponer o bien depósitos de máxima liquidez y sin riesgo. A 31 de diciembre de 2024 el Grupo
dispone de suficientes líneas de financiación para atender sus vencimientos a corto plazo. El Grupo
no contrata productos financieros de alto riesgo como método para invertir las puntas de tesorería.
- Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con
instituciones de primer nivel, así como accediendo al mercado de deuda mediante emisiones de
bonos.
- Riesgo de crédito: la Sociedad analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar
al riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso,
del registro de los deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.
68
23. Período medio de pago a los proveedores
A continuación se detalla la información requerida por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3
de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno
corporativo, y que modifica la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación
de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las
operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo establecido en la resolución de 29 de enero de 2016
del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre la información a incorporar en la memoria
de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones
comerciales.
2024
2023
Periodo de pago a proveedores
38
41
Ratio de operaciones pagadas
39
31
Ratio de operaciones pendientes de pago
30
40
Importe
(en miles de euros)
Total pagos realizados
114.616
169.389
Total pagos pendientes
9.605
13.395
Adicionalmente, la Ley 18/2022, de 29 de septiembre de creación y crecimiento de empresas requiere la
presentación del siguiente cuadro informativo.
2024
2023
Pagos Totales
Dentro del
periodo legal
Ratio de
operaciones dentro
del periodo legal
(30 días)
Pagos Totales
Dentro del
periodo legal
Ratio de
operaciones dentro
del periodo legal
(30 días)
Número de facturas
16.273
15.426
94,80
16.238
15.505
95,49
Importe (en miles de euros)
114.616
98.443
85,89
169.389
137.441
81,14
Los datos expuestos en el cuadro anterior sobre pagos a proveedores hacen referencia a aquellos que por
su naturaleza son acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes y servicios, de modo
que se incluyen los datos relativos a las partidas “Proveedores” y “Acreedores varios” del balance.
Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de
estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que modifica la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29
de diciembre). Esta modificación establece que el periodo máximo de pago a proveedores, a partir del 29
de Julio de 2013 es de 30 días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como máximo
a 60 días.
En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden
principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales
se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.
24. Hechos Posteriores
Durante el mes de enero 2025, la Sociedad ha emitido 500.000 miles de euros de obligaciones senior
unsecured, con un cupón anual del 3,250% y vencimiento en enero 2030. Esta emisión se destinará a
refinanciar deuda a corto plazo y en consecuencia reduce de forma significativa las necesidades y riesgo
de refinanciación del período 2025-2026.
69
Con fecha 17 de febrero de 2025, en relación con el potencial proceso de fusión entre Colonial y su filial
participada al 98,24%, Société Foncière Lyonnaise (“SFL”), el Consejo de Administración de Colonial ha
acordado fijar la ecuación de canje en 13 acciones de Colonial por cada acción de SFL (la “Ecuación de
Canje”) y ha determinado un precio de salida de 77,5 euros por acción de SFL (que se ajustaría en el
importe del dividendo de SFL que se someterá a aprobación con carácter previo a la fusión) (el “Precio de
Salida”) para aquellos accionistas de SFL que decidan votar en contra de la fusión en la Junta general de
accionistas de SFL y ejercitar el correspondiente mecanismo de enajenación de acciones de conformidad
con el derecho francés. Morgan Stanley & Co. International plc ha actuado como asesor financiero del
Consejo de Administración de Colonial.
El Consejo de Administración de SFL, actuando por recomendación de un comité de consejeros
independientes, también ha acordado la misma Ecuación de Canje y Precio de Salida. El comité de
consejeros independientes ha contado con el asesoramiento financiero de Rothschild & Co, que ha emitido
una fairness opinion sobre los términos financieros de la fusión.
No se han producido otros hechos posteriores significativos desde el 31 de diciembre de 2024 y la fecha de
formulación de las presentes cuentas anuales.
70
ANEXO I- INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO
Ejercicio 87
Domicilio
Miles de Euros
%
Participación
Miles de Euros
Capital
Reservas, prima de emisión
y dividendo a cuenta
Resultado
Dividendo
(Nota 20)
Valor neto contable
(Nota 10)
Colonial Tramit, S.L.U.
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
3
20
1
--
100,00
6
Inmocol Torre Europa, S.A. (*)
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
20.000
--
928
--
50,00
12.080
Wittywood, S.L.U.
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
6
8.216
29
--
100,00
8.882
Inmocol One, S.A.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
60
--
--
--
100,00
56
Inmocol Two, S.L.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
3
10
--
--
100,00
9
Colonial Lab, S.L.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
13
262
(258)
--
100,00
12
Colonial Living, S.L.U. (*)
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
3
162.067
(2.601)
--
100,00
162.070
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U. (*)
c/ Príncipe Vergara 112, Madrid (España)
83
41.667
(2.074)
--
100,00
13.674
Société Foncière Lyonnaise, S.A. (**)
42, rue Washington, París (Francia)
85.902
132
122.448
101.259
98,24
2.630.598
* Sociedad auditada por PricewaterhouseCoopers
** Sociedad coauditada por PricewaterhouseCoopers y Deloitte & Associés
71
ANEXO I- INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO
Ejercicio 2023
Domicilio
Miles de Euros
%
Participación
Miles de Euros
Capital
Reservas, prima de emisión
y dividendo a cuenta
Resultado
Dividendo
(Nota 20)
Valor neto contable
(Nota 10)
Colonial Tramit, S.L.U.
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
3
5
(2)
--
100,00
5
Inmocol Torre Europa, S.A. (*)
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
20.000
1.427
613
--
50,00
12.080
Peñalvento, S.L.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
2.400
(269)
(662)
--
100,00
20.755
Wittywood, S.L.U.
Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)
6
7.609
(245)
--
100,00
8.820
Inmocol One, S.A.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
60
(3)
(2)
--
100,00
55
Inmocol Two, S.L.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
3
7
(2)
--
100,00
9
Colonial Lab, S.L.U.
Pº de la Castellana 52, Madrid (España)
3
7
(1)
--
100,00
9
Utopicus Innovación Cultural, S.L.U. (*)
c/ Príncipe Vergara 112, Madrid (España)
83
13.699
(2.201)
--
100,00
17.356
Société Foncière Lyonnaise, S.A. (**)
42, rue Washington, París (Francia)
85.771
982.396
11.402
177.022
98,38
2.628.561
* Sociedad auditada por PricewaterhouseCoopers
** Sociedad coauditada por PricewaterhouseCoopers y Deloitte & Associés
72
Informe de gestión
correspondiente al ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2024
− Situación de la Sociedad
Situación del mercado de alquiler
Barcelona
En Barcelona, la demanda del mercado creció un +21% respecto al mismo período del año anterior,
superando los 279.000 m² contratados, con el distrito de 22@ acumulando más del 30% de la contratación.
La disponibilidad de oficinas en el centro de la ciudad es del 7,1% y un 3,0% en oficinas de grado A. La
renta prime incrementó en el año 2024 hasta los 30€/m²/mes (28,5€/m²/mes a diciembre de 2023).
En Barcelona la rentabilidad prime es del 4,95% y la repercusión alcanza los 7.273€/m
2
.
Madrid
En Madrid durante 2024, la demanda de espacios de oficinas alcanzó los 523.456 m², lo que representa un
incremento interanual del +35%. Estas operaciones muestran una clara polarización de renta y ocupación
entre los edificios grado A y los desactualizados. La desocupación total del Mercado se encuentra alrededor
del 11,0%, mientras que en el CBD continua en entornos del 3,6%. Esta escasez de espacio disponible
mantiene la renta prime en los 42,25€/m²/mes (40€/m²/mes a diciembre de 2023).
En Madrid la rentabilidad prime se encuentra en 4,85%, mientras que la repercusión por metro cuadrado es
de 10.454€/m
2
Estructura organizativa y funcionamiento del Grupo Colonial
Colonial es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales de
junio 2017 miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española.
La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 3.500 millones de euros con un free
float en entornos del 50% y gestiona un volumen de activos de más de 11.600 millones de euros.
La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de producto
prime de máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación inmobiliaria de los
activos.
En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:
- Un modelo de negocio focalizado en la transformación y creación de oficinas de máxima calidad en
ubicaciones prime, principalmente el CBD.
- Máximo compromiso en la creación de oficinas que responden a las mejores exigencias del
mercado, con especial énfasis en la eficiencia y en la sostenibilidad.
- Una estrategia paneuropea diversificada en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París.
- Una estrategia de inversión que combina adquisiciones “Core” con adquisiciones “Prime Factory”
con componentes “value added”.
- Un enfoque claramente industrial inmobiliario para capturar una creación de valor superior a la
media del mercado.
Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el mercado
inmobiliario español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas.
73
Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa
aspirando a los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo
y transparencia, así como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral
de la estrategia del Grupo.
En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core.
Dichas desinversiones se enmarcan en la estrategia de “flight to quality” que en base a una gestión activa
de la cartera desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas
oportunidades de creación de valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del Grupo.
Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha realizado inversiones en
inmuebles core CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con
sólidos fundamentales.
El Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2024 de una robusta estructura de capital con un sólido
rating de “Investment Grade”. El LTV (Loan to value) del Grupo se sitúa en un 36,0% a diciembre 2024.
La estrategia de la Sociedad pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial
énfasis en los mercados de Barcelona, Madrid y París:
- Una estructura de capital sólida con una clara vocación de mantener los máximos estándares de
calificación crediticia – investment grade.
- Una rentabilidad atractiva para el accionista en base a una rentabilidad recurrente combinado con
una creación de valor inmobiliaria a partir de iniciativas “value added”.
− Gestión del personal
Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo de la Sociedad. Al cierre del ejercicio 2024, el
equipo humano de la Sociedad está compuesto por un total de 117 empleados, divididos en 4 categorías.
El número de personas empleadas por la Sociedad, así como el número medio de empleados durante el
ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
N.º empleados a 31 de diciembre
N.º Medio de empleados
2024
2023
2024
2023
Categoría profesional
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Direcciones generales
y de área
6
4
6
4
6
4
6
4
Técnicos titulados y
mandos intermedios
12
8
12
9
12
9
12
10
Administrativos
31
54
28
55
29
53
27
53
Otros
2
--
3
--
2
--
3
--
Total
51
66
49
68
49
66
48
67
117
117
115
115
Del total de empleados a 31 de diciembre de 2024 y 2023, la Sociedad cuenta con 1 hombre y 1 mujer con
discapacidad mayor o igual del 33%.
− Evolución y resultado de los negocios
Introducción
A 31 de diciembre de 2024, la cifra de negocio de la Sociedad ha sido de 235 millones de euros, de los
cuales 101 millones de euros corresponden a dividendos provenientes de sociedades dependientes.
De conformidad con la tasación independiente llevada a cabo por CB Richard Ellis y Cushman & Wakefield
en España al cierre del ejercicio, han supuesto el reconocimiento de un deterioro de (13) millones de euros.
El deterioro, que se ha registrado no supone una salida de caja.
El resultado financiero neto de la Sociedad ha sido de (16) millones de euros.
74
El resultado antes de impuestos a cierre del ejercicio 2024 asciende a 143 millones de euros.
Finalmente, el resultado después de impuestos de la Sociedad asciende a 153 millones de euros.
Resultados anuales 2024 del Grupo Colonial
1. El Grupo Colonial registra un beneficio neto de 307€m y retoma la senda del crecimiento en
el valor de sus activos
El Grupo Colonial ha cerrado el ejercicio 2024 con un incremento de los resultados recurrentes
impulsados, en parte, por el crecimiento de los ingresos.
1. Ingresos por rentas analíticos de 391€m, + 6% like for like vs. año anterior
2. Resultado neto recurrente de 193€m, +12% vs. año anterior
3. Resultado neto recurrente por acción de 33,0€cts, +3% vs. año anterior
El importante incremento de los resultados recurrentes se basa en el crecimiento de los ingresos
generados por la cartera de activos del Grupo, que gracias a su posicionamiento en ubicaciones
prime, es capaz de lograr captar los impactos de la indexación, así como registrar incrementos en
las rentas de los contratos firmados.
Además, la exitosa entrega de proyectos y rehabilitaciones en Francia, entre los que destacan el
activo Louvre Saint-Honoré, alquilado a Cartier & Compagnie, y el activo Galeries des Champs-
Elysées, alquilado a Adidas, han generado ingresos adicionales significativos.
El crecimiento de los ingresos en la cartera “like for like” así como la entrega de proyectos ha
compensado la pérdida de ingresos debida a las desinversiones y la entrada en rehabilitación del
activo Santa Hortensia.
A cierre del ejercicio, el valor de mercado excluyendo costes de transaccion (GAV) del Grupo
Colonial asciende a 11.646 €m, registrando un incremento del +3% respecto el año anterior, por lo
que el resultado neto del Grupo Colonial asciende a 307€m, un incremento de 1.326€m respecto al
año anterior.
2. Ingresos & EBITDA por rentas con crecimientos elevados
Crecimiento de ingresos: Polarización & Posicionamiento Prime Pan-Europeo
Colonial cierra el ejercicio 2024 con unos ingresos por rentas de 391€m y unas rentas netas (EBITDA
rentas) de 368€m.
Los ingresos del Grupo, en términos absolutos, han crecido un +4% respecto al ejercicio anterior y
en términos comparables “like for like”, un +6% respecto al ejercicio anterior, demostrando la
fortaleza del posicionamiento prime del Grupo Colonial.
Este incremento de los ingresos “like for like” se sitúa entre los más altos del sector y es un claro
reflejo de la polarización del mercado hacia el mejor producto de oficinas.
1. Los ingresos por rentas en la cartera de París han aumentado un +8% en términos totales,
impulsado por 1) el fuerte incremento del +7% en términos comparables “like for like”, debido a
altas e incrementos de renta en los activos de Washington Plaza, #Cloud, Cézanne Saint Honoré
y Edouard VII, entre otros, así como a 2) los ingresos provenientes de proyectos y programas de
renovación en los activos de Louvre Saint Honoré, alquilado a Cartier & Compagnie para albergar
la Fundación Cartier, y en el espacio comercial de Galeries Champs-Elysées, alquilado a Adidas.
2. En el portafolio de Madrid, los ingresos por rentas han disminuido respecto al año anterior, debido
principalmente a las desinversiones realizadas durante los años 2023 y 2024, así como a la
entrada en rehabilitación del activo de Santa Hortensia, tras la baja de IBM.
En términos comparables “like for like”, los ingresos han aumentado un +4%, debido a ingresos
superiores en los activos de Velázquez 86, The Window, Martínez Villergas, Don Ramón de la
Cruz y Alfonso XII, entre otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles
de ocupación.
75
3. En el portafolio de Barcelona, los ingresos por rentas han aumentado un +3% en términos totales,
impulsados por un fuerte incremento del +6% “like for like”, debido principalmente a ingresos
superiores en el activo de Diagonal 530 por mejores niveles de ocupación en el inmueble, así
como a mayores rentas en los activos de Diagonal 609-615, Vía Augusta 21-23 y Parc Glories,
entre otros.
Crecimiento de ingresos en base a un fuerte posicionamiento prime
El aumento de ingresos de +14€m se basa en un modelo de negocio apoyado en:
(1) Una clara focalización en el mejor producto prime que ofrece en el centro de la ciudad y,
(2) La demostrada capacidad de crear beneficio a través de proyectos de transformación urbana.
1. “Pricing Power”: Crecimiento en rentas firmadas + captura de la indexación - contribución del
+6% al crecimiento global
La cartera Core ha aportado +22€m de incremento de ingresos basado en un sólido crecimiento
“like for like” del +6% por el fuerte “pricing power” que permite capturar plenamente el impacto
de la indexación, así como firmar las máximas rentas de mercado.
2. Proyectos entregados y adquisiciones - contribución del +5% al crecimiento global
3. La entrega de proyectos y el programa de renovaciones, así como las adquisiciones realizadas
durante este ejercicio, han aportado +17€m de crecimiento de ingresos. Destaca la contribución
de ingresos de Louvre Saint Honoré en París y de la tienda buque insignia de Adidas en Champs-
Elysées.
La desinversión de activos no estratégicos y el resto de los impactos “no like for like”, principalmente
la baja de IBM en St. Hortensia en Madrid, han supuesto una reducción del (7%) interanual de los
ingresos.
3. Vuelta a la senda del crecimiento en el valor de los activos
El valor de mercado excluyendo costes de trasnsaccion (GAV) del Grupo Colonial a cierre del
ejercicio 2024 asciende a 11.646€m (12.276€m incluyendo “transfer costs”), registrando un
incremento del +2,7% respecto al año anterior.
En términos “like for like”, el portafolio de Colonial se ha revalorizado un +2,8% versus el año anterior,
destacando el incremento de los activos en el mercado de París con un +3,3%, seguido de los activos
ubicados en el mercado de Madrid con un +2,4% y finalmente, el mercado de Barcelona con un
+1.3% de revalorización.
Tras un entorno de elevada volatilidad y subidas de tipos de interés, la situación de los mercados ha
comenzado a estabilizarse, marcando un punto de inflexión en el año 2024.
Durante el primer semestre del ejercicio, los valores de los activos comenzaron a estabilizarse,
sentando las bases para una recuperación sostenida. En el segundo semestre del año, esta
tendencia se ha consolidado con una aceleración del crecimiento, reflejando una evolución positiva
y homogénea en todos los mercados en los que opera la compañía. Destaca especialmente el
mercado de París, que ha liderado esta recuperación gracias a su sólida demanda y a la fortaleza
de sus activos prime.
Valor Neto de activos resiliente (NTA)
El Valor Neto de activos (NTA) a 31 de diciembre de 2024 asciende a 6.036€m, con un incremento
de más de 664€m respecto al año anterior. El NTA por acción asciende a s 9,62€/acción.
El Valor Neto de activos ha incrementado respecto al cierre de 2023, impulsado por una combinación
de factores: el sólido resultado recurrente, el crecimiento de las rentas, la exitosa entrega de
proyectos, así como la inyección de capital derivada de la operación con Criteria.
76
Sólidos fundamentales operativos en todos los segmentos
1. Altos volúmenes de contratación con importantes incrementos de rentas
Colonial cierra el ejercicio 2024 con una sólida actividad de contratación, capturando importantes
incrementos de rentas en los contratos firmados. En particular se han firmado 90 contratos por un total
de 134.797m², generando 52€m de ingresos anualizados, de los cuales un 61% proviene del mercado
de Madrid y Barcelona y un 39% del mercado de París.
Del total del esfuerzo comercial, destacamos el elevado volumen firmado en el mercado de Madrid que
asciende a 77.914m², de los cuales un 61% (47.906m²) son renovaciones y el resto (30.008m²)
corresponde a nuevos contratos firmados. En el mercado de Barcelona se han firmado 35.677m², de los
cuales un 81% (28.919m²) corresponden a renovaciones de contratos.
En París se han firmado un total de 21.206m², correspondientes principalmente a espacios realquilados.
A cierre del ejercicio 2024, las rentas firmadas del Grupo Colonial se han realizado con un incremento
del +8% en superficies realquiladas (“release spread”) y superan en un +5% las rentas de mercado a
31/12/23 mostrando claramente el crecimiento de rentas de los inmuebles prime de Colonial.
Destaca el mercado de París con un incremento en las superficies realquiladas del +20% y un
crecimiento respecto las rentas de mercado del +6%. Cabe resaltar que, en este mercado se ha firmado
una operación significativa con un “release spread” del +30% y un incremento respecto de la renta del
mercado del +15%.
En la cartera de activos de España, el portafolio de Madrid y de Barcelona ha capturado un crecimiento
respecto las rentas de mercado del +4%.
Las rentas firmadas se sitúan en niveles máximos de rentas, estableciendo claramente la referencia
para producto prime. En París, se han registrado dos operaciones con rentas por encima de los 1.000
€/m2/año. Las rentas máximas firmadas en España se sitúan en 40 €/m2/mes para Madrid y 29
€/m2/mes para Barcelona.
Los sólidos resultados son un claro reflejo de la tendencia de polarización de mercado, caracterizado
por una demanda que prioriza producto Grado A de máxima calidad en las mejores ubicaciones.
2. Sólidos niveles de ocupación
La ocupación de oficinas del Grupo Colonial se sitúa en niveles del 95%, alcanzando una de las ratios
más altas del sector.
Destaca en particular la cartera de inmuebles de París que ha alcanzado la plena ocupación con una
ratio del 100%, seguida del portafolio de Madrid con un 92% (98% en el mercado CBD).
En cuanto a la superficie disponible de la cartera de Barcelona, gran parte corresponde a la entrada en
explotación de la superficie rehabilitada en el activo Diagonal 197. El resto corresponde principalmente
a los edificios de Torre Marenostrum e Illacuna, ambos edificios están generando actualmente un
elevado interés en el mercado de alquiler. La ocupación del portafolio CBD en Barcelona, alcanza el
96%.
Cartera de Proyectos y Programa de Renovaciones
1. Entrega del Proyecto Madnum en el centro de Madrid
A finales del ejercicio 2024 se ha entregado el Campus Urbano Madnum, complejo ubicado en el sur
del Paseo de la Castellana en Madrid con más de 60.000m2 de Oficinas y Retail.
Este proyecto está generando mucho interés en el mercado y se espera una rentabilidad (Yield on
Cost) en entornos del 8% así como una importante creación de valor en la finalización del activo.
En este caso, Colonial no solo ha apostado por crear un producto pionero en Madrid de Campus
Urbano, sino que también actúa como catalizador en la transformación urbana de uno de los barrios
de Madrid con mayor perspectiva de crecimiento de negocio y residencial.
77
2. Project X - Lanzamiento de un nuevo pipeline de proyectos
En el marco del Proyecto Alpha X, el Grupo Colonial ha lanzado un nuevo pipeline de proyectos con
una inversión en capex de 380€m y una TIR desapalancada de más del 9%, transformando más de
110.000m2 de activos en París, Madrid y Barcelona, generando unas rentas anuales adicionales de
64€m.
El proyecto Alpha X identifica una nueva cartera de proyectos, bien diversificada y con fuerte
capacidad de generación de valor, formada por 4 activos que serán objeto de una regeneración
urbana.
La nueva cartera de proyectos de más de 100.000m2 de regeneración urbana engloba dos activos
en el centro de Paris un Campus de Negocios en Madrid y un proyecto de LifeScience/ Healthcare
en Barcelona.
En particular se actuará sobre los siguientes 4 grandes inmuebles:
1. Scope: Campus de negocio de 22.000m² en el centro de París
2. Condorcet: Complejo de uso mixto urbano de 24.000m² en el centro de París
3. Santa Hortensia: Complejo de uso mixto de 47.000m² en el centro de Madrid
4. Sancho de Ávila: Proyecto de 18.000m² en el centro del distrito 22@ de Barcelona
3. Programa de Renovaciones en marcha
Durante este ejercicio 2024, el Grupo Colonial ha finalizado el programa de renovación del inmueble
Diagonal 197, emblemática torre de oficinas ubicada en Barcelona con una superficie de 15.000m²
sobre rasante, distribuidos en 16 plantas, y que generará unas rentas adicionales de 4,4€m anuales
una vez alquilado.
Adicionalmente, se está llevando a cabo un programa de renovación en el activo de Haussmann -
Saint Augustin, inmueble de primer nivel ubicado en una de las mejores zonas de París. Este
inmueble, con una superficie de 12.000m² sobre rasante, está siendo sometido a un programa de
renovación eficiente a corto plazo que busca optimizar su atractivo en el mercado y maximizar las
rentas futuras. El objetivo principal de la rehabilitación es reposicionar la propiedad, manteniendo su
estatus de inmueble de alta demanda y atrayendo inquilinos de primer nivel que busquen
ubicaciones exclusivas en el mercado de París. La finalización de las obras está prevista para
mediados de 2025, momento en el cual la propiedad reposicionada será lanzada nuevamente al
mercado
Gestión Activa & Estructura de capital
1. Programa de desinversiones con prima sobre valoración
Durante el año 2024 el Grupo Colonial ha realizado desinversiones de activos por un volumen de
201€m1, alcanzando una prima del +11% sobre la última tasación, confirmando la liquidez y el valor
de su cartera de activos.
En particular, el Grupo Colonial ha materializado la venta de tres activos no estratégicos ubicados
en el mercado de Madrid: Sagasta 31-33, Recoletos 27 y la parte residencial del proyecto del
Campus Urbano Madnum. Del total de ventas, dos plantas del inmueble de Recoletos 27 se
vendieron a finales del ejercicio 2023. El resto se ha vendido durante el ejercicio 2024.
Dichas desinversiones han permitido reciclar capital, maximizar la creación de valor y obtener
liquidez adicional para aprovechar las oportunidades del inicio de cambio de ciclo en el mercado
inmobiliario europeo.
2. Ampliación de capital de más de 600 millones de euros
Durante el primer semestre de 2024, Colonial anunció el proyecto Alpha X, una operación estratégica
diseñada para relanzar su crecimiento, reforzar su estructura de capital y acelerar su plan de
inversiones.
78
Dicha operación fue ejecutada durante el mes de julio a través de una ampliación de capital de
622€m, estructurada en: 1) 272€m en de aportación activos inmobiliarios, y 350€m en efectivo,
suscritos en su totalidad por Criteria Caixa, que se ha convierte en un accionista de referencia del
Grupo.
Dicha operación marca un punto de inflexión en la nueva estrategia de crecimiento de Colonial y
permite:
Acelerar el lanzamiento de una nueva cartera de proyectos prime de 110.000m² con una inversión
de 380€m y unas TIRs superiores al 9%.
Reforzar la estructura de capital del Grupo y mejorar su flexibilidad para nuevas adquisiciones en un
contexto de recuperación del ciclo inmobiliario europeo.
Incorporar a un accionista de reconocido prestigio y con vocación a largo plazo para fortalecer el
crecimiento estratégico del Grupo Colonial en los próximos años
3. Estructura de capital sólida
A cierre del ejercicio 2024, el Grupo Colonial presenta un balance sólido con un LTV proforma de
36,0% (LTV grupo 36,2%) y una liquidez de 3.113€m. La liquidez del Grupo se ha incrementado en
210€m, alcanzando los 3.113€m entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos
los vencimientos de su deuda hasta el 2028.
La deuda financiera neta del Grupo se ha reducido en 399€m (alcanzando los 4.465€m). En cuanto
al coste de financiación, el tipo de interés spot al cierre del ejercicio 2024 se mantiene en 1,70%.
Como prueba de la solidez financiera de Colonial, durante el mes de septiembre, la agencia de
calificación Moody’s ha elevado el rating de Colonial a Baa1 con perspectiva estable. Asimismo, el
Grupo Colonial mantiene una calificación crediticia de BBB+ por parte de Standard & Poor’s con
perspectiva estable.
Nueva emisión de bonos verdes con demanda “record”
Con posterioridad al cierre del ejercicio 2024, Colonial ha realizado en el mes de enero 2025 una
emisión de bonos verdes por importe de 500€m, con vencimiento en 2030.
El éxito de esta emisión, con una sobresuscripción de 8,1 veces, pone de manifiesto la elevada
confianza de los inversores en la disciplina y estrategia financiera, la calidad de la cartera, la
trayectoria y el sólido perfil crediticio de Colonial.
La emisión ha sido respaldada por los principales inversores internacionales de perfil institucional,
presentes en anteriores emisiones y que han mostrado nuevamente su apoyo al Grupo.
El cupón de esta nueva emisión es del 3,25% (equivalente a una yield de 3,41%), pero gracias a la
acertada estrategia de pre-cobertura de Colonial, el tipo medio efectivo de esta emisión es del 2,75%.
Los fondos procedentes de esta emisión se utilizarán en el repago de deuda con vencimiento en los
próximos meses, por lo tanto, Colonial cambia deuda a corto plazo por un nuevo vencimiento a cinco
años.
− Liquidez y recursos de capital
Véase la nota de “Periodo medio de pago a los proveedores” Nota 23 de las cuentas anuales del ejercicio
anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
El Periodo Medio de Pago (PMP) de la Sociedad a sus proveedores para el ejercicio 2024 se ha situado en
38 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden
principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales
se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.
79
La Sociedad ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley
11/2013, de 26 de julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos
correspondientes se realizan los días 5 y 20 del mes siguiente.
− Objetivo y políticas de gestión del riesgo
La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que
pueden tener un impacto en la actividad de Colonial. Por ello, Colonial busca generar valor sostenible a
través de la gestión estratégica de su actividad empresarial, teniendo en cuenta los riesgos y oportunidades
asociados, lo que ayuda a reforzar su liderazgo en el sector y consolidar su posición a largo plazo. La
gestión del riesgo es un aspecto clave en la cultura organizativa de Colonial, y por este motivo, la Sociedad
dispone de una Política de Control y Gestión de Riesgos, la cual establece los principios básicos y directrices
de actuación para asegurar que los riesgos de toda naturaleza que pudieran afectar negativamente a la
consecución de los objetivos de Colonial sean identificados, analizados, evaluados, gestionados y
controlados de forma sistemática, con criterios uniformes y dentro de los umbrales o niveles de tolerancia
establecido. Asimismo. Colonial ha desarrollado el Sistema de Control y Gestión de Riesgos (en adelante,
SCGR), que establece unas bases para una gestión eficiente y efectiva de los riesgos financieros y no
financieros en toda la organización.
Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial está expuesta son identificados,
analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados. Con el objetivo de mantener un SCGR
eficaz y actualizado, Colonial elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual identifica los principales
riesgos que afectan a la Sociedad, y los evalúa en términos de impacto y probabilidad de ocurrencia. Dicho
mapa se revisa y actualiza de forma periódica cada año, con el objetivo de disponer de una herramienta de
gestión de riesgos integrada y dinámica, que evoluciona con los cambios del entorno en el que opera la
compañía y los cambios de la propia organización.
Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al Consejo de
Administración, el Comité de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también
determina explícitamente las responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y
propietarios de los riesgos en relación con la gestión de riesgos.
El Consejo de Administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión
de riesgos, incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos de la Sociedad e implementando y
supervisando los sistemas internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y
competitividad de la Sociedad, adoptando las decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la
gestión de dicha función cuenta con el apoyo del Comité de Auditoría y Control, el cual realiza, entre otras,
las siguientes funciones relativas al ámbito del control y gestión de riesgos:
- Elevar al Consejo para su aprobación un informe sobre la política y gestión de riesgos.
- Supervisar periódicamente los sistemas de control y gestión de riesgos, financieros y no
financieros, para que los principales riesgos se identifiquen, se evalúen y se establezcan medidas
para aceptar, mitigar, eliminar o gestionar cualquier riesgo.
- Supervisar y evaluar el proceso de elaboración, la integridad y la presentación de la información
pública preceptiva (financiera y no financiera).
Adicionalmente, Colonial tiene constituidas la unidad de compliance y la unidad de auditoría interna como
herramientas para reforzar dicho objetivo. La unidad de compliance tiene la responsabilidad de velar por el
adecuado cumplimiento de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su actividad, y la
función de auditoría interna tiene la responsabilidad de realizar las actividades de supervisión necesarias,
contempladas en sus planes anuales aprobados por el Comité de Auditoría y Control, para evaluar la
eficacia de los procesos de gestión de riesgos y de los planes de acción y controles implantados por las
correspondientes direcciones para mitigar dichos riesgos.
Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos de
riesgos a los que se expone la Sociedad en función de su origen:
- Riesgos externos: riesgos relativos al entorno en el que Colonial desarrolla su actividad y que
influyen y condicionan las operaciones de la compañía.
- Riesgos internos: riesgos originados a partir de la propia actividad de la compañía y su equipo
gestor.
80
Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
- Riesgos económicos, derivados de la coyuntura geopolítica y macroeconómica en los países en
los que opera, y de cambios en las propias expectativas de los inversores y del mercado de
capitales.
- Riesgos de mercado, derivados de la transformación del sector y del propio modelo de negocio,
de la mayor complejidad para desarrollar la estrategia de inversión/desinversión, y de la fluctuación
del mercado inmobiliario con impacto en la valoración de los activos inmobiliarios.
- Riesgos financieros, relacionados con las restricciones en los mercados financieros, las
fluctuaciones de los tipos de interés, el impacto de los cambios en la normativa fiscal y los de
contraparte de los clientes principales.
- Riesgos del entorno, como son los relacionados con la gestión de crisis, los derivados de la
regulación y demandas más exigentes en ESG, y principalmente los relacionados con los riesgos
físicos y de transición provocados por el cambio climático con consecuencias en la actividad de la
Sociedad.
Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
- Riesgos estratégicos en relación a la dimensión y diversificación de la Sociedad y a la composición
del portfolio de activos.
- Riesgos operativos diversos relacionados con el mantenimiento de los niveles de ocupación de los
inmuebles y de los niveles de renta contratados, con el coste de los proyectos de obra así como
el plazo para su ejecución, con la gestión del nivel de endeudamiento y de la calificación crediticia
actual, con ciberataques o fallos en los sistemas de información, así como los propios de la gestión
de la estructura organizativa y del talento.
- Riesgos derivados del cumplimiento de toda la normativa y obligaciones contractuales que le es
de aplicación, incluidos los riesgos fiscales relacionados con la pérdida de la condición de SOCIMI
por parte de Colonial o de su condición de Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cotizada (SIIC) por
parte de su filial francesa Société Foncière Lyonnaise.
Los riesgos inherentes definidos en el modelo de negocio de Colonial de acuerdo con las diferentes
actividades que desarrolla son susceptibles de materializarse a lo largo de cada ejercicio. A continuación,
destacamos los principales riesgos materializados durante este ejercicio:
El ejercicio 2024 se ha caracterizado por la continuidad de los conflictos bélicos y tensiones geopolíticas.
La incertidumbre política se ha mantenido e incluso aumentado, entre otras causas, por el impacto que
puedan tener las políticas del nuevo gobierno en Estados Unidos, así como a nivel local por los apoyos
poco consistentes de los gobiernos de Francia y España. En este sentido, y como consecuencia de ello,
destaca el aumento de la inseguridad jurídica generada principalmente por propuestas de modificación de
los regímenes fiscales especiales, SOCIMI y SIIC, que podrían tener un impacto adverso en el sector y en
la capacidad de atracción de capitales e inversores extranjeros, perdiendo capacidad competitiva respecto
a otros países europeos. La reducción de tipos de interés se ha materializado en este año, si bien ha sufrido
mayor retraso del esperado por el posible impacto de nuevos aranceles en Estados Unidos y la continuación
del control de la inflación en Europa. Esta disminución de tipos podría resultar en una mejora de las
valoraciones de los activos y un retorno a mejores expectativas de ciclo inmobiliario, en un contexto de
transformación del mismo y adaptación de los activos a transformar o incorporar nuevos usos.
Asimismo, cabe destacar que este año 2024 ha venido marcado por la continuidad y aumento de los efetos
del cambio climático a nivel mundial, alejándose de los compromisos adquiridos en los acuerdos de París.
En este sentido, en los últimos años los riesgos físicos y de transición vinculados al cambio climático han
generado la implantación de políticas y estrategias en dicho ámbito en Colonial, a través del plan de
descarbonización aprobado, así como actuaciones específicas dirigidas a mejorar la calidad de los
inmuebles y la medición de sus niveles de consumo energético, con el fin de optimizar su impacto
medioambiental.
81
La adaptación a los crecientes requerimientos de reporte de información no financiera ha generado una
revisión del cumplimiento de estos y la definición e implantación de sistemas de control y gestión. Asimismo,
en este ámbito ESG, la próxima aplicación a la Directiva de Reporte de Sostenibilidad Corporativa (CSRD
por sus siglas en inglés), así como la de Taxonomía Europea, ha requerido un proyecto de análisis y
monitorización para la adaptación gradual y cumplimiento de dichos requerimientos por parte de la
Sociedad.
La gestión del capital humano y desarrollo de talento en este entorno tan complejo sigue siendo una
prioridad para Colonial, al objeto de afrontar los cambios y nuevos retos en el modelo de negocio, gestionar
los riesgos mencionados anteriormente, así como las nuevas oportunidades de crecimiento y desarrollo
para para la Sociedad.
En este contexto, Colonial ha revisado y monitorizado la evolución de dichos riesgos, mostrando una
elevada resiliencia, en especial, en el ámbito estratégico, operativo y financiero, y un correcto
funcionamiento de los sistemas de control implantados, lo que ha permitido gestionar y mitigar dichos
riesgos de forma adecuada y garantizar las operaciones y preservar el valor de la Sociedad.
− Hechos posteriores
Durante el mes de enero 2025, la Sociedad ha emitido 500.000 miles de euros de obligaciones senior
unsecured, con un cupón anual del 3,250% y vencimiento en enero 2030. Esta emisión se destinará a
refinanciar deuda a corto plazo y en consecuencia reduce de forma significativa las necesidades y riesgo
de refinanciación del período 2025-2026.
Con fecha 17 de febrero de 2025, en relación con el potencial proceso de fusión entre Colonial y su filial
participada al 98,24%, Société Foncière Lyonnaise (“SFL”), el Consejo de Administración de Colonial ha
acordado fijar la ecuación de canje en 13 acciones de Colonial por cada acción de SFL (la “Ecuación de
Canje”) y ha determinado un precio de salida de 77,5 euros por acción de SFL (que se ajustaría en el
importe del dividendo de SFL que se someterá a aprobación con carácter previo a la fusión) (el “Precio de
Salida”) para aquellos accionistas de SFL que decidan votar en contra de la fusión en la Junta general de
accionistas de SFL y ejercitar el correspondiente mecanismo de enajenación de acciones de conformidad
con el derecho francés. Morgan Stanley & Co. International plc ha actuado como asesor financiero del
Consejo de Administración de Colonial.
El Consejo de Administración de SFL, actuando por recomendación de un comité de consejeros
independientes, también ha acordado la misma Ecuación de Canje y Precio de Salida. El comité de
consejeros independientes ha contado con el asesoramiento financiero de Rothschild & Co, que ha emitido
una fairness opinion sobre los términos financieros de la fusión.
No se han producido otros hechos posteriores significativos desde el 31 de diciembre de 2024 y la fecha de
formulación de las presentes cuentas anuales.
− Evolución previsible
Este último período se ha caracterizado por un contexto económico marcado por una elevada inflación e
incertidumbre. Factores como el conflicto entre Rusia y Ucrania, junto con la crisis energética, han
provocado un deterioro del entorno económico.
Tras una etapa de baja actividad en las transacciones de grandes edificios de oficinas, se espera una
progresiva reactivación del mercado, especialmente en activos de alta calidad y ubicaciones prime. En
ciudades como Madrid y Barcelona, la contratación de espacios ha experimentado un crecimiento
significativo al cierre del ejercicio 2024, alcanzando niveles previos a la pandemia. Este repunte refleja una
demanda sostenida de espacios de trabajo, con especial interés en las ubicaciones más exclusivas.
El mercado de oficinas en Europa avanza hacia una mayor flexibilidad, sostenibilidad y adaptación a las
nuevas dinámicas sociales y laborales. Las estrategias futuras se centran en la modernización de espacios,
la integración tecnológica y la optimización de recursos para responder a las necesidades emergentes de
empresas y trabajadores. En este contexto, las compañías priorizan entornos laborales que ofrezcan
flexibilidad, eficiencia y altos estándares de sostenibilidad. La rehabilitación de edificios obsoletos y la
implementación de tecnologías avanzadas son factores clave para atraer inquilinos que valoran la eficiencia
energética y el bienestar en el lugar de trabajo.
Las empresas buscan espacios más eficientes y bien ubicados, mientras que los propietarios adaptan sus
activos a las nuevas exigencias del mercado.
82
− Estrategia a futuro-
En este contexto, la estrategia de Colonial sigue enfocada en la creación de valor a largo plazo en el
segmento de activos urbanos prime, con un claro compromiso con la calidad y retornos ajustados al riesgo.
La compañía mantiene una sólida calificación crediticia y una robusta posición de liquidez, lo que refuerza
su capacidad para consolidarse como un actor clave en el mercado de oficinas de alta gama.
− Actividades de Investigación y desarrollo
A consecuencia de las propias características del Grupo, sus actividades y su estructura, habitualmente en
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. no se realizan actuaciones de investigación y desarrollo.
− Acciones Propias
A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad dispone de 9.376.122 acciones en autocartera con un valor nominal
de 23.440 miles de euros y que representa un 1,49% sobre el capital social de la Sociedad.
− Otra información relevante
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad, acordó la adhesión al
Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la
administración con fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2024, la Sociedad ha presentado el
Informe Anual de Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2023,
siguiendo la propuesta para el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial
de las empresas adheridas al CBPT, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.
− Informe anual de gobierno corporativo y informe anual de retribuciones de los consejeros de
sociedades anónimas cotizadas
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 de la Ley de sociedades de capital, se hace constar que
el Informe anual de gobierno corporativo y el Informe anual de retribuciones de los consejeros de
sociedades anónimas cotizadas correspondientes al ejercicio 2024 se incluyen en el presente informe de
gestión en su correspondiente sección separada.
83
− Medidas Alternativas de Rendimiento (European Securities and Markets Authority)
A continuación, se incluye un glosario explicativo de las medidas alternativas de rendimiento (Alternative
Performance Measures), incluyendo la definición y relevancia de las mismas para Colonial, de conformidad
con las recomendaciones de la European Securities and Markets Authority (ESMA) publicadas en octubre
de 2015 (ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures). Estas Alternative Performance
Measures no han sido auditadas ni revisadas por el auditor de la Sociedad.
Medida Alternativa de
Rendimiento
(Alternative Performance
Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Valor de Mercado incluyendo
costes de transacción o GAV
including Transfer costs
Valoración de la totalidad de los
activos en cartera del Grupo
realizadas por valoradores externos
al Grupo, antes de restar los costes
de transacción o transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el
sector inmobiliario.
Valor de Mercado excluyendo
costes de transacción o Gross
Asset Value (GAV) excluding
Transfer costs
Valoración de la totalidad de los
activos en cartera del Grupo
realizadas por valoradores externos
al Grupo, deduciendo los costes de
transacción o transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el
sector inmobiliario.
Like for like Valoración
Importe de la Valoración de Mercado
excluyendo costes de transacción o
de la Valoración de Mercado
incluyendo costes de transacción
comparable entre dos periodos.
Para obtenerlo se excluyen de
ambos periodos las rentas por
alquileres procedentes de
inversiones o desinversiones
realizadas entre ambos periodos.
Permite comparar, sobre una base
homogénea, la evolución de la
Valoración de Mercado de la cartera
EPRA
1
NTA
(EPRA Net Tangible Assets)
Se calcula en base al Patrimonio
neto atribuible a los accionistas de la
Sociedad dominante y ajustando
determinadas partidas siguiendo las
recomendaciones de la EPRA.
Ratio de análisis estándar en el
sector inmobiliario y recomendado
por la EPRA.
EPRA
1
NDV
(EPRA Net Disposal Value)
Calculado ajustando en el EPRA
NTA las siguientes partidas: el valor
de mercado de los instrumentos
financieros, el valor de mercado de
la deuda financiera, los impuestos
que se devengarían con la venta de
los activos a su valor de mercado,
aplicando los créditos fiscales
disponibles por el Grupo
considerando el criterio de empresa
en funcionamiento.
Ratio de análisis estándar en el
sector inmobiliario y recomendado
por la EPRA.
1
EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los
estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las
indicaciones fijadas por EPRA.
84
Medida Alternativa de
Rendimiento
(Alternative Performance
Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Endeudamiento financiero bruto
(EFB)
Calculado como la suma de las
partidas “Deudas con entidades de
crédito y otros pasivos financieros”,
“Emisiones de obligaciones y
valores similares”, y “Emisiones de
pagarés” excluyendo “Intereses”
(devengados), “Gastos de
formalización”, “Otros pasivos
financieros” y “Pasivos asociados a
activos clasificados como
mantenidos para la venta” del
estado de situación financiera
consolidado.
Magnitud relevante para analizar la
situación financiera del Grupo.
Endeudamiento financiero neto
(EFN)
Calculado ajustando en el
Endeudamiento financiero bruto
(EFB) la partida “Efectivo y medios
equivalentes”.
Magnitud relevante para analizar la
situación financiera del Grupo.
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
Calculado como el resultado de
dividir el “Endeudamiento financiero
neto (EFN)” entre la suma de la
“Valoración de Mercado incluyendo
costes de transacción de la cartera
de activos del Grupo” más las
“acciones en autocartera de la
Sociedad dominante valoradas a
EPRA NTA”.
Permite analizar la relación entre el
endeudamiento financiero neto y la
valoración de los activos en cartera
del Grupo.
Like for like Rentas
Importe de las rentas por alquileres
incluidas en la partida “Importe neto
de la cifra de negocio” comparables
entre dos periodos. Para obtenerlas
se excluyen de ambos periodos las
rentas procedentes de inversiones o
desinversiones realizadas entre
ambos periodos, las procedentes de
activos incluidos en la cartera de
proyectos y rehabilitaciones, así
como otros ajustes atípicos (por
ejemplo, indemnizaciones por
rescisión anticipada de contratos de
alquiler).
Permite comparar, sobre una base
homogénea, la evolución de los
ingresos por rentas de un activo o
grupo de ellos.
EBITDA analítico
(Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Calculado como el “Beneficio de
explotación” ajustado por las
“Amortizaciones”, “Variaciones de
valor de las inversiones
inmobiliarias”, “Variaciones neta de
provisiones “y “Resultado por
variación de valor de activos y por
deterioros”, así como los gastos
incurridos en la “Amortización” y
“Resultado financiero” derivado del
registro de la normativa “NIIF 16
arrendamientos financieros”,
asociado al negocio flexible (co-
working).
Indicador de la capacidad de
generación de beneficios del Grupo
considerando únicamente su
actividad productiva, eliminando las
dotaciones a la amortización, el
efecto del endeudamiento y el efecto
impositivo.
EBITDA rentas
Calculado ajustando al EBITDA
analítico “los gastos generales” y
“extraordinarios”, no asociados a la
explotación de los inmuebles.
Indicador de la capacidad de
generación de beneficios del Grupo
considerando únicamente su
actividad de arrendamiento, antes
de las dotaciones a la amortización,
provisiones, el efecto del
endeudamiento y el efecto
impositivo.
85
Medida Alternativa de
Rendimiento
(Alternative Performance
Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Otros ingresos analíticos
Calculado como la partida de “Otros
ingresos” del estado de resultado
consolidado y ajustado por “Otros
ingresos correspondientes al
segmento corporativo”, “Importe
neto de la cifra de negocio, Gastos
de personal y Otros gastos de
explotación eliminados en el
proceso de consolidación asociados
al negocio flexible”, “Importe neto de
la cifra de negocio eliminado en el
proceso de consolidación asociados
al negocio flexible”, “Amortización
derivada del registro según
normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros” y “Resultado financiero
derivado del registro según
normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Gastos estructura analíticos
Calculado como la suma de las
partidas “Otros ingresos”, “Gastos
de personal” y “Otros gastos de
explotación” del estado de resultado
consolidado y ajustado por “Gastos
de explotación netos analíticos”,
“Gastos de personal y Otros gastos
de explotación asociados a la
generación de los ingresos del
negocio flexible”, “Gastos de
personal y Otros gastos de
explotación no asociados al negocio
flexible”, “Gastos de personal y
Otros gastos de explotación
extraordinarios”, “Variación neta de
provisiones”, “Otros gastos de
explotación eliminados en el
proceso de consolidación asociados
al negocio flexible” y “Otros ingresos
asociados al negocio de
arrendamiento”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Extraordinarios analíticos
Calculado como la suma de las
partidas “Gastos de personal“ y
“Otros gastos de explotación” del
estado de resultado consolidado y
ajustado por “Gastos de explotación
netos analíticos”, “Gastos de
personal y Otros gastos de
explotación asociados al segmento
corporativo”, “Gastos de personal y
Otros gastos de explotación
asociados a la generación de los
ingresos del negocio flexible”, “Otros
gastos de explotación eliminados en
el proceso de consolidación
asociados al negocio flexible” y
“Variación neta de provisiones”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Revalorizaciones y margen de
ventas de inmuebles analíticos
Calculado como la suma de las
partidas “Resultados netos por venta
de activos” y “Variaciones de valor
en inversiones inmobiliarias” del
estado de resultado consolidado.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
86
Medida Alternativa de
Rendimiento
(Alternative Performance
Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Amortizaciones y provisiones
analíticos
Calculado como la suma de las
partidas “Amortizaciones” y
“Resultado por variación de valor de
activos y por deterioro” del estado de
resultado consolidado y ajustado por
“Amortización derivada del registro
según normativa NIIF 16
arrendamientos financieros” y por la
“Variación neta de provisiones”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Resultado financiero analítico
Calculado como la suma de las
partidas “Ingresos financieros” y
“Gastos financieros” del estado de
resultado consolidado y ajustado por
el “Resultado financiero derivado del
registro según normativa NIIF 16
arrendamientos financieros”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
EPRA Earnings y Resultado neto
recurrente
Calculado según las
recomendaciones de EPRA,
ajustando determinadas partidas al
Resultado neto del ejercicio
atribuido a la Sociedad dominante.
Ratio de análisis estándar en el
sector inmobiliario y recomendado
por la EPRA.
Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior
tienen su origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas y en los estados financieros consolidados
de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes o en los desgloses de las partidas (sub-
partidas) incluidas en las correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo que se indica a
continuación.
Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no
deriva, en su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria
Colonial, según lo dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.
87
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer
costs
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs
Millones de euros
2024
2023
Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción
11.646
11.336
Más: costes de transacción
630
607
Total Valor de Mercado incluyendo costes de transacción
12.276
11.944
España
4.202
4.127
Francia
8.074
7.817
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluding
Transfer costs
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluding Transfer costs
Millones de euros
2024
2023
Barcelona
1.305
1.187
Madrid
1.983
2.054
Paris
7.098
7.135
Cartera de explotación
10.386
10.375
Proyectos
1.091
961
Otros
169
--
Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción
11.646
11.336
España
4.076
4.004
Francia
7.570
7.332
Like-for-like Valoración
Millones de Euros
Like-for-like Valoración
2024
2023
Valoración a 1 de enero
11.336
13.005
Like for like España
75
(301)
Like for like Francia
239
(856)
Adquisiciones y desinversiones
(4)
(512)
Valoración a 31 de diciembre
11.646
11.336
EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets)
Millones de Euros
EPRA NAV (EPRA Net Asset Value)
2024
2023
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”
5.677
4.936
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas
--
--
Diluted NTA
5.677
4.936
Incluye:
(ii.a) Revalorización de activos de inversión
--
--
(ii.b) Revalorización de activos en desarrollo
--
--
(ii.c) Revalorización de otras inversiones
137
124
(iii) Revalorización de arrendamientos financieros
--
--
(iv) Revalorización de existencias
--
13
Diluted NTA at Fair Value
5.814
5.073
Excluye:
(v) Impuestos diferidos
210
289
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros
12
10
EPRA NTA
6.036
5.372
Número de acciones (millones)
627,3
539,6
EPRA NTA por acción
9,62
9,95
88
EPRA NDV (Net Disposal Value)
Millones de Euros
EPRA NAV (EPRA Net Disposal Value)
2024
2023
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”
5.677
4.936
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas
--
--
Diluted NDV
5.677
4.936
Incluye:
(ii.a) Revalorización de activos de inversión
--
--
(ii.b) Revalorización de activos en desarrollo
--
--
(ii.c) Revalorización de otras inversiones
137
124
(iii) Revalorización de arrendamientos financieros
--
--
(iv) Revalorización de existencias
--
13
Diluted NDV at Fair Value
5.814
5.073
Excluye:
(v) Impuestos diferidos
--
--
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros
--
--
Incluye:
(ix) Valor de mercado de la deuda
113
219
EPRA NDV
5.927
5.292
Número de acciones (millones)
627,3
539,6
EPRA NDV por acción
9,45
9,81
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
Millones de Euros
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
2024
2023
Endeudamiento financiero bruto
5.008
5.302
Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos
inmobiliarios
--
--
Menos: “Efectivo y medios equivalentes”
(543)
(438)
(A) Endeudamiento financiero neto
4.465
4.864
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción (*)
12.238
11.944
Más: Acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a
EPRA NTA
90
80
(B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y
autocartera sociedad dominante
12.328
12.024
Loan to Value Grupo (A)/(B)
36,2%
40,5%
(*) Excluye la valoración del activo de la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa, S.A., que ha pasado a contabilizarse por el método
de la participación, y se incluye la participación que la Sociedad posee en dicha sociedad valorada a EPRA NDV.
89
Like-for-like Rentas
(Millones de Euros)
Oficinas
TOTAL
Like-for-like Rentas
Barcelona
Madrid
París
Ingresos por Rentas 2023
46
96
235
377
Like for like
3
3
16
22
Proyectos y altas
(0)
(11)
3
(8)
Inversiones y desinversiones
1
0
0
1
Otros e indemnizaciones
(2)
(0)
1
(1)
Ingresos por Rentas 2024
47
89
254
391
EBITDA analítico
EBITDA analítico
Millones de Euros
2024
2023
Beneficio de explotación
436
(1.119)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocios - Existencias”
(106)
--
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”
92
--
Ajuste: “Amortizaciones”
7
9
Ajuste: “Resultados netos por venta de activos”
(15)
(4)
Ajuste: “Variación neta de provisiones”
1
5
Ajuste: “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias”
(102)
1.426
Ajuste: “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro”
1
1
Ajuste: "Extraordinarios"
6
1
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(2)
(3)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(1)
1
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
5
--
EBITDA analítico
322
317
EBITDA rentas
EBITDA rentas
Millones de Euros
2024
2023
Importe neto de la cifra de negocio
396
387
Ajuste: “Ingresos del negocio flexible”
(18)
(18)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
8
8
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
5
--
Ingresos por rentas analíticos
391
377
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”
56
50
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible”
5
5
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios”
6
1
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Variación neta de provisiones”
1
5
Gastos explotación netos analíticos
(23)
(24)
EBITDA rentas
368
353
90
Otros ingresos analíticos
Otros ingresos analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Otros ingresos
8
12
Resultado entidades por el método de la participación
2
--
Ajuste: “Otros ingresos correspondientes al segmento de corporativo”
(2)
(2)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio y Gastos de personal y Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de
consolidación asociados al negocio flexible”
14
15
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
(10)
(9)
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(2)
(3)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(1)
(1)
Otros ingresos analíticos
9
10
Gastos estructura analíticos
Gastos estructura analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Otros ingresos
8
12
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos”
23
24
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible”
4
2
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios”
6
1
Ajuste: “Variación neta de provisiones”
1
5
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento”
(6)
(9)
Gastos estructura analíticos
(56)
(48)
Extraordinarios analíticos
Extraordinarios analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos”
23
24
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”
56
50
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio
flexible”
5
5
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Variación neta de provisiones”
1
5
Extraordinarios analíticos
(6)
(1)
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Resultados netos por venta de activos
15
4
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias
102
(1.426)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio – Existencias”
106
--
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”
(92)
--
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
132
(1.422)
91
Amortizaciones y provisiones analíticos
Amortizaciones y provisiones analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Amortizaciones
(7)
(9)
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro
(1)
(1)
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
2
3
Ajuste: “Variación neta de provisiones”
1
(5)
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
(5)
--
Amortizaciones y provisiones analíticos
(13)
(12)
Resultado financiero analítico
Resultado financiero analítico
Millones de Euros
2024
2023
Ingresos financieros
26
10
Gastos financieros
(106)
(106)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
1
1
Resultado financiero analítico
(80)
(95)
EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente
EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente
Millones de Euros
2024
2023
Resultado neto atribuible al Grupo
307
(1.019)
Resultado neto atribuible al Grupo - Cts€/acción
52,70
(188,83)
Incluye/(excluye):
(i) Cambios de valor de inversiones, proyectos de inversión y otros intereses
(101)
1.427
(ii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos, proyectos de inversión y otros
intereses
(29)
(4)
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta
incluyendo cambios de valor de dichos activos
--
--
(iv) Impuestos por venta de activos
(11)
(9)
(v) Deterioro de valor del Fondo de Comercio
--
--
(vi) Cambios de valor en instrumentos financieros y costes de cancelación
3
2
(vii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados
(26)
(32)
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a alianzas estratégicas (excepto si están
incluidas por integración proporcional)
(1)
--
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores
45
(194)
EPRA Earnings (pre ajustes específicos compañía)
188
171
Ajustes específicos compañía:
(a) Gastos y provisiones extraordinarias
6
1
(b) Resultado financiero no recurrente
(1)
--
(c) Tax credits
--
--
(d) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores
--
--
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía)
193
172
Número promedio de acciones (millones)
583,2
539,60
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) - Cts€/acción
33,02
31,88
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Informe Anual de Gobierno Corporativo del ejercicio 202
4
El Informe Anual de Gobierno Corporativo ha sido remitido a la CNMV con fecha 27 de febrero
de 2025 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica
https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=wxL%2bRZsDh965xG9u3cJ09q%2f1Sy
3Xrg5Zkm9GEi%2bzOwwDAeVNxCRAwLPil3Xzyzk3
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Informe
sobre Remuneraciones de los Consejeros
del ejercicio 202
4
El Informe sobre Remuneraciones de los Consejeros ha sido remitido a la CNMV con fecha 27 de
febrero de 2025 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica
https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=C8Fb9DibZuYb%2bMHBVjQfKcRGqzojA9ayf0I
SxX1L0oedH%2f%2fkEpqk5KB8quWhzhTh