Inmobiliaria
Colonial,
SOCIMI,
S.A.
y
sociedades
dependientes
Informe de auditoría
Cuentas anuales consolidadas
al
31
de diciembre
de
2024
Informe de gestión consolidado
Informe de auditoría de cuentas anuales consolidadas
emitido por un auditor independiente
A los accionistas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A
.:
Informe sobre las cuentas anuales consolidadas
Opinión
Hemos auditado las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI , S.A. (la
Sociedad dominante) y sus sociedades dependientes (el Grupo), que comprenden
el
estado de
situación financiera a
31
de diciembre
de
2024,
el
estado de resultados,
el
estado del resultado
global,
el
estado de cambios en
el
patrimonio neto,
el
estado de flujos de efectivo y
la
memoria, todos
ellos consolidados, correspondientes
al
ejercicio terminado
en
dicha fecha.
En
nuestra opinión, las cuentas anuales consolidadas adjuntas expresan,
en
todos los aspectos
significativos,
la
imagen fiel del patrimonio y de
la
situación financiera del Grupo a
31
de diciembre de 2024, así como de sus resultados y flujos
de
efectivo, todos ellos consolidados,
correspondientes
al
ejercicio terminado
en
dicha fecha, de conformidad con las Normas
Internacionales de Información Financiera, adoptadas por
la
Unión Europea (NIIF-UE), y demás
disposiciones del marco normativo de información financiera que resultan de aplicación
en
España.
Fundamento de
la
opinión
Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad
de auditoría de cuentas vigente
en
España. Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas
normas
se
describen más adelante en
la
sección Responsabilidades del auditor en relación con
la
auditoría
de
las cuentas anuales consolidadas de nuestro informe.
Somos independientes del Grupo de conformidad con los requerimientos de ética, incluidos los
de
independencia, que son aplicables a nuestra auditoría de las cuentas anuales consolidadas
en
España según
lo
exigido por
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría de cuentas.
En
este
sentido, no hemos prestado servicios distintos a los de
la
auditoría de cuentas
ni
han concurrido
situaciones o circunstancias que, de acuerdo con
lo
establecido
en
la
citada normativa reguladora,
hayan afectado a
la
necesaria independencia de modo que
se
haya visto comprometida.
Consideramos que
la
evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y
adecuada para nuestra opinión.
Cuestiones clave de
la
auditoría
Las cuestiones clave de
la
auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional,
han sido de
la
mayor significatividad en nuestra auditoría de las cuentas anuales consolidadas del
periodo actual. Estas cuestiones han sido tratadas en
el
contexto
de
nuestra auditoría de las cuentas
anuales consolidadas
en
su
conjunto, y
en
la
formación de nuestra opinión sobre éstas, y no
expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones.
Pr icewat
er
houseCoopers A
udit
or
es
, S.L., T
orre
PwC,
Pº
de la Caste
ll
ana 259 B,
28046
M a
drid
España
Tel.: +34 915
68
4 4
00
/
+3
4
902
021111, F
ax:
+34
915
685
400,
ww
w.pwc
.
es
1
R.
M. Madrid, Hoja M-63.988,
fo
lio
75
, tomo 9.267, libro 8.054, sección
3'
Inscrita en el
R.OAC
. con el número S0242 - NIF : B-79031290
Inmobili
ar
ia Colonial, SOCIMI,
S.A.
y sociedades depe
nd
ientes
Cuestiones clave de
la
auditoría Modo
en
el
ue
se
han
tratado
en
la
auditoría
Valoración de las inversiones inmobiliarias
El
Grupo posee activos inmobiliarios, los cuales
están registrados principalmente en
el
epígrafe de
inversiones inmobiliarias por importe de
11
.314.725 miles de euros
al
31
de diciembre de
2024 y valorados bajo
el
modelo de valor
razonable de acuerdo con
la
NIC 40 Inversiones
inmobiliarias, que representan
el
92% del total
activo.
Asimismo,
en
el
epígrafe variaciones
de
valor
en
inversiones inmobiliarias del estado
de
resultados
consolidado del ejercicio 2024
se
ha
reg
istrado
un
beneficio de 102.399 miles de euros respecto,
principalmente, a dichos activos, teniendo
un
efecto significativo
en
el
resultado consolidado del
ejercicio. Se detalla información sobre los activos
incluidos
en
dicho epígrafe
en
las notas 4.4, 9 y
20.7 de
la
memoria consolidada adjunta. Para
obtener
el
valor razonable de dichos activos
el
Grupo solicita valoraciones realizadas por
expertos independientes.
El
valor razonable es
determinado principalmente según
la
metodología
del descuento de flujos de caja, de conformidad
con
la
práctica habitual
en
el
mercado.
Dichas valoraciones se basan
en
una serie de
juicios y estimaciones significativos. Por ello, nos
hemos centrado
en
esta área debido a
la
importancia relativa de las inversiones
inmobiliarias sobre
el
total de los activos y
el
efecto de
su
valoración sobre los resultados del
Grupo, y a los juicios y estimaciones significativos
asumidos por parte de los administradores de la
Sociedad dominante tal y como
se
indica
en
la
nota 2.4 de
la
memoria consolidada adjunta.
Cambios
en
estos supuestos podrían conducir a
una variación relevante en
el
valor razonable de
dichos activos y
su
respectivo impacto
en
el
estado de resultados consolidado,
el
estado del
resultado global consolidado y
el
estado de
situación financiera consolidado.
Hemos obtenido las valoraciones de todas las
inversiones inmobiliarias realizadas
al
cierre del
ejercicio por expertos independientes y hemos
evaluado los requisitos de competencia e
independencia
de
los mismos.
Hemos comprobado
si
las
va
loraciones han sido
realizadas
de
acuerdo con los estándares
de
valoración y tasación publicados por
la
Royal
lnstitution
of
Chartered Surveyors (RICS)
de
Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares
internacionales
de
valoración (IVS) publicados
por
el
Comité Internacional de Estándares de
Valoración (IVSC). Para ello, hemos mantenido
reuniones con los valoradores conjuntamente
con nuestros expertos internos, comprobando
para una muestra
de
dichas valoraciones
la
razonabilidad de las variables utilizadas, como
la
tasa de descuento y las rentas e incremento
de las mismas consideradas, así como otras
variables necesarias para efectuar
la
valoración
como
la
rentabilidad de mercado,
la
duración
de
los contratos de alquiler,
el
tipo y antigüedad de
los inmuebles,
la
ubicación de los mismos y
la
tasa de ocupación. Asimismo, para una muestra
de activos hemos comprobado a través de
escrituras
de
compraventa las especificaciones
técnicas utilizadas por los expertos
independientes a la hora de determinar
el
valor
razonable
de
dichos activos.
Por último, hemos evaluado
la
suficiencia
de
los
desgloses correspondientes incorporados
en
las
notas 4.4, 9 y 20.7 de
la
memoria de las cuentas
anuales consolidadas adjuntas.
Consideramos que hemos obtenido evidencia
de auditoría suficiente y adecuada a
lo
largo
de
nuestro trabajo respecto a
la
razonabilidad
de
la
valoración
de
las inversiones inmobiliarias del
Grupo.
2
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S
.A.
y sociedades dependie
nt
es
Otra información: Informe de gestión consolidado
La
otra información comprende exclusivamente
el
informe de gestión consolidado del ejercicio 2024,
cuya formulación es responsabilidad de los administradores de
la
Sociedad dominante y no forma
parte integrante de las cuentas anuales consolidadas.
Nuestra opinión de auditoría sobre las cuentas anuales consolidadas no cubre
el
informe de gestión
consolidado. Nuestra responsabilidad sobre
el
informe de gestión consolidado,
de
conformidad con
lo
exigido por
la
normativa reguladora de
la
actividad
de
auditoría de cuentas, consiste
en
:
a) Comprobar únicamente que determinada información incluida
en
el
Infor
me
Anual de Gobierno
Corporativo y
el
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros, a los que se refiere
la
Ley
de
Auditoría
de
Cuentas,
se
han facilitado
en
la
forma prevista
en
la
normativa aplicable y,
en
caso contrario, informar sobre ello.
b)
Evaluar e informar sobre
la
concordancia del resto de
la
información incluida
en
el
informe de
gestión consolidado con las cuentas anuales consolidadas, a partir del conocimiento del Grupo
obtenido en
la
realización
de
la
auditoría de las citadas cuentas, así como evaluar e informar de
si
el
contenido y presentación de esta parte del informe de gestión consolidado son conformes
a
la
normativa que resulta de aplicación.
Si,
basándonos
en
el
trabajo que hemos realizado,
concluimos que existen incorrecciones materiales, estamos obligados a informar de ello.
Sobre
la
base del trabajo realizado, según
lo
descrito anteriormente, hemos comprobado que
la
información mencionada
en
el
apartado a) anterior se facilita
en
la
forma prevista
en
la
normativa
aplicable y que
el
resto de
la
información que contiene
el
informe
de
gestión consolidado concuerda
con
la
de
las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2024 y
su
contenido y presentación son
conformes a
la
normativa que resulta de aplicación .
Responsabilidad de los administradores y del comité de auditoría y control
en
relación con las
cuentas anuales consolidadas
Los administradores de
la
Sociedad dominante son responsables
de
formular las cuentas anuales
consolidadas adjuntas, de forma que expresen
la
imagen fiel del patrimonio, de
la
situación financiera
y de los resultados consolidados del Grupo, de conformidad con
las
NIIF-UE y demás disposiciones
del marco normativo de información financiera aplicable
al
Grupo
en
España, y del control interno que
consideren necesario para permitir
la
preparación de cuentas anuales consolidadas libres de
incorrección material, debida a fraude o error.
En
la
preparación de las cuentas anuales consolidadas, los administradores de
la
Sociedad
dominante son responsables de
la
valoración de
la
capacidad del Grupo para continuar
como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas
con empresa en funcionamiento y utilizando
el
principio contable
de
empresa
en
funcionamiento
excepto
si
los citados administradores tienen intención de liquidar
el
Grupo o de cesar sus
operaciones, o bien no exista otra alternativa realista .
El
comité de auditoría y control de
la
Sociedad dominante es responsable de
la
supervisión del
proceso de elaboración y presentación
de
las cuentas anuales consolidadas.
3
Inm
obiliaria
Co
lonial, SOCIMI, S
.A.
y sociedades dependient
es
Responsabilidades del auditor
en
relación con
la
auditoría de las cuentas anuales
consolidadas
Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que
las
cuentas anuales consolidadas
en
su
conjunto están libres
de
incorrección material, debida a fraude o error, y
em
itir
un
informe de
auditoría que contiene nuestra opinión.
Seguridad razonable es
un
alto grado
de
seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada
de
conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría de cuentas vigente
en
España
siempre detecte una incorrección material cuando existe. Las incorrecciones pueden deberse a
fraude o error y
se
consideran materiales
si
, individualmente o de forma agregada, puede preverse
razonablemente que influyan
en
las decisiones económicas que
los
usuarios toman basándose
en
las
cuentas anuales consolidadas.
Como parte de una auditoría de conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad de auditoría
de cuentas vigente
en
España, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud
de
escepticismo profesional durante toda
la
auditoría. También:
• Identificamos y valoramos los riesgos de incorrección material
en
las cuentas anuales
consolidadas, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para
responder a dichos riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para
proporcionar una base para nuestra opinión.
El
riesgo de
no
detectar una incorrección material
debida a fraude es más elevado que
en
el
caso de una incorrección material debida a error,
ya
que
el
fraude puede implicar colusión , falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones
intencionadamente erróneas, o
la
elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para
la
auditoría con
el
fin de diseñar
procedimientos de auditoría que sean adecuados
en
función de las circunstancias, y no con
la
finalidad de expresar una opinión sobre
la
eficacia del control interno del Grupo.
• Evaluamos
si
las políticas contables aplicadas son adecuadas y
la
razonabilidad de las
estimaciones contables y
la
correspondiente información revelada por los administradores
de
la
Sociedad dominante.
• Concluimos sobre
si
es adecuada
la
utilización, por los administradores de
la
Sociedad
dominante, del principio contable
de
empresa
en
funcionamiento y, basándonos en
la
evidencia
de auditoría obtenida, concluimos sobre
si
existe o no una incertidumbre material relacionada
con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre
la
capacidad del
Grupo para continuar como empresa
en
funcionamiento.
Si
concluimos que existe una
incertidumbre material,
se
requiere que llamemos
la
atención
en
nuestro informe de auditoría
sobre
la
correspondiente información revelada
en
las cuentas anuales consolidadas
o,
si
dichas
revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opini
ón
modificada. Nuestras
conclusiones
se
basan
en
la
evidencia de auditoría obtenida hasta
la
fecha de nuestro informe
de auditoría. Sin embargo, los hechos o condiciones futuros pueden ser
la
causa de que
el
Grupo deje
de
ser una empresa
en
funcionamiento.
• Evaluamos
la
presentación global,
la
estructura y
el
contenido de las cuentas anuales
consolidadas, incluida
la
información revelada, y
si
las cuentas anuales consolidadas
representan las transacciones y hechos subyacentes de
un
modo que logran expresar
la
imagen fiel.
4
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.A.
y so
ci
edades dependientes
• Planificamos y ejecutamos
la
auditoría del Grupo para obtener evidencia suficiente y adecuada
en
relación con
la
información financiera de las entidades o de las unidades de negocio del
Grupo como base para
la
formación de una opinión sobre las cuentas anuales consolidadas.
Somos responsables de
la
dirección, supervisión y revisión del trabajo realizado para los fines
de
la
auditoría del Grupo. Somos los únicos responsables
de
nuestra opinión de auditoría.
Nos comunicamos con
el
comité de auditoría y control de
la
Sociedad dominante en relación con ,
entre otras cuestiones,
el
alcance y
el
momento de realización de
la
auditoría planificados y los
hallazgos significativos de
la
auditoría, así como cualquier deficiencia significativa del control interno
que identificamos
en
el
transcurso de
la
auditoría.
También proporcionamos
al
comité
de
auditoría y control de
la
Sociedad dominante una declaración
de que hemos cumplido los requerimientos de ética relativos a independencia y nos hemos
comunicado con
el
mismo para informar de aquellas cuestiones que razonablemente puedan suponer
una amenaza para nuestra independencia
y,
en
su
caso, de las medidas de
sa
lvaguarda adoptadas
para eliminar o reducir
la
amenaza.
Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicación
al
comité de auditoría y control de
la
Sociedad dominante, determinamos las que han sido de
la
mayor significatividad
en
la
auditoría
de
las cuentas anuales consolidadas del periodo actual y que son,
en
consecuencia, las cuestiones clave
de
la
auditoría.
Describimos esas cuestiones
en
nuestro informe
de
auditoría salvo que las disposiciones legales o
reglamentarias prohíban revelar públicamente
la
cuestión.
Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios
Formato electrónico único europeo
Hemos examinado los archivos digitales del formato electrónico único europeo (FEUE) de Inmobiliaria
Colonial , SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes del ejercicio 2024 que comprenden
el
archivo
XHTML
en
el
que
se
incluyen las cuentas anuales consolidadas del ejercicio y los ficheros XBRL con
el
etiquetado realizado por
la
entidad, que formarán parte del informe financiero anual.
Los administradores de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. son responsables de presentar
el
informe
financiero anual del ejercicio 2024 de conformidad con los requerimientos
de
formato y marcado
establecidos
en
el
Reglamento Delegado UE 2019/815, de 17 de diciembre de 2018, de
la
Comisión
Europea (en adelante Reglamento FEUE). A este respecto,
el
Informe Anual de Gobierno Corporativo
y
el
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros han sido incorporados por referencia
en
el
informe de gestión consolidado.
Nuestra responsabilidad consiste
en
examinar los archivos digitales preparados por los
administradores de
la
Sociedad dominante, de conformidad con
la
normativa reguladora de
la
actividad
de
auditoría de cuentas
en
vigor
en
España. Dicha normativa exige que planifiquemos y
ejecutemos nuestros procedimientos de auditoría con
el
fin de comprobar
si
el
contenido de las
cuentas anuales consolidadas incluidas en los citados archivos digitales
se
corresponde íntegramente
con
el
de las cuentas anuales consolidadas que hemos auditado, y
si
el
formato y marcado de las
mismas y de los archivos antes referidos se ha realizado
en
todos los aspectos significativos,
de
conformidad con los requerimientos establecidos
en
el
Reglamento FEUE.
En
nuestra opinión, los archivos digitales examinados
se
corresponden íntegramente con las cuentas
anuales consolidadas auditadas, y éstas se presentan y han sido marcadas,
en
todos sus aspectos
significativos, de conformidad con los requerimientos establecidos
en
el
Reglamento FEUE.
5
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI,
S.
A.
y sociedades dependientes
Informe adicional para
el
comité de auditoría y control de
la
Sociedad dominante
La
opinión expresada
en
este informe
es
coherente con
lo
manifestado
en
nuestro informe adicional
para
el
comité de auditoría y control de
la
Sociedad dominante
de
fecha 27 de febrero
de
2025.
Periodo de contratación
La
Junta General Ordinaria de Accionistas celebrada
el
15 de junio de 2023 nos nombró como
auditores del Grupo por
un
periodo de
un
año para
el
ejercicio finalizado
el
31
de diciembre de 2024.
Con anterioridad, fuimos designados por acuerdo de
la
Junta General Ordinaria de Accionistas para
el
periodo de 3 años y hemos venido realizando
el
trabajo de auditoría de cuentas
de
forma
ininterrumpida desde
el
ejercicio finalizado
el
31
de diciembre de 2017.
Servicios prestados
Los servicios, distintos
de
la
auditoría de cuentas, que han sido prestados
al
Grupo auditado
se
desglosan
en
la
nota 25
de
la
memoria
de
las cuentas anuales consolidadas.
PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. (S0242)
Alfredo Aguilera Sanz (22290)
27 de febrero de 2025
J\ U D I
TO
R
::
S
INSTITUTO
DE
(EN
SORES
JURADOS
OE
(
LI
ENTAS
OE
ESPAÑA
PricewaterhouseCoopers
Auditores, S.L.
2025 Núm. 20/25/01875
SELLO
CORPORATIVO:
96,00 EUR
Informe
de
auditoría
de
cuentas
sujeto
a
la
normativa
de
auditoría
de
cuentas
española
o internacional
6
1
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades
dependientes
Cuentas anuales consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de
diciembre de 2024, elaboradas conforme a las normas
internacionales de información financiera adoptadas por la Unión
Europea e informe de gestión consolidado
2
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
Estado de situación financiera consolidado del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
ACTIVO
Nota
31 de diciembre de
2024
31 de diciembre de
2023
Activos intangibles
Activos por derechos de uso
7
Inmovilizado material
8
Inversiones inmobiliarias
9
Inversiones contabilizadas por el método de la participación
10 y 2.6
Activos financieros no corrientes
11
Instrumentos financieros derivados
16
Activos por impuestos diferidos y no corrientes
19
Otros activos no corrientes
13
ACTIVO NO CORRIENTE
Existencias
12
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar
13
Activos financieros
11
Instrumentos financieros derivados
16
Activos por impuestos
19
Efectivo y medios equivalentes
15
ACTIVO CORRIENTE
Activos clasificados como mantenidos para la venta
24
TOTAL ACTIVO
Miles de Euros
PASIVO Y PATRIMONIO NETO
Nota
31 de diciembre de
2024
31 de diciembre de
2023
Capital social
Prima de emisión
Valores propios
(61.187 )
(64.928 )
Otras reservas
Ganancias acumuladas
Patrimonio neto atribuible a los accionistas de
la Sociedad dominante
Participaciones no dominantes
PATRIMONIO NETO
14
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros
15
Emisión de obligaciones y valores similares
15
Instrumentos financieros derivados
16
Pasivos por arrendamiento
7
Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes
19
Provisiones no corrientes
18
Otros pasivos no corrientes
17
PASIVO NO CORRIENTE
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros
15
Emisión de obligaciones y valores similares
15
Emisión de pagarés
15
Instrumentos financieros derivados
16
Pasivos por arrendamiento
7
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar
17
Pasivos por impuestos
19
Provisiones corrientes
18
PASIVO CORRIENTE
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO
Las Notas 1 a 26 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de situación financiera
consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
3
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
Estado de resultados consolidado y estado del resultado global consolidado del ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
ESTADO DE RESULTADOS
Nota
2024
2023
Importe neto de la cifra de negocios – Inversiones inmobiliarias
20.1
Importe neto de la cifra de negocios – Existencias
2.6
Coste de las ventas - Existencias
(92.344 )
Otros ingresos
20.2
Gastos de personal
20.3
(39.289 )
(31.098 )
Otros gastos de explotación
20.4
(53.250 )
(55.974 )
Amortizaciones
(7.332 )
(8.828 )
Resultado entidades por el método de la participación
2.6 y 10
Resultados netos por ventas de activos
20.5
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias
20.7
(1.425.820 )
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro
20.6
(1.343 )
(883 )
Beneficio de explotación
(1.119.379 )
Ingresos financieros
20.8
Gastos financieros
20.8
(105.976 )
(101.798 )
Resultado por deterioro del valor de activos financieros
20.8
(247 )
Resultado antes de impuestos
(1.215.255 )
Impuesto sobre las ganancias
19
Resultado consolidado neto
(1.177.577 )
Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante
5
(1.018.973 )
Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes
14.6
(158.604 )
Resultado básico por acción (Euros)
5
(1,92 )
Resultado diluido por acción (Euros)
5
(1,92 )
Miles de Euros
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL
Nota
2024
2023
Resultado consolidado neto
(1.177.577 )
Otras partidas del resultado global registradas directamente en
el patrimonio neto
(14.625 )
(78.909 )
Resultados por instrumentos financieros de cobertura
14.4
(6.409 )
(75.148 )
Participación en otro resultado global de inversiones contabilizadas por el
método de la participación
14.4
Transferencia al resultado global de resultados por instrumentos
financieros de cobertura
14.4
(8.399 )
(3.930 )
Efecto impositivo sobre los resultados anteriores
14.4
Resultado global consolidado
(1.256.486 )
Resultado global del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante
(1.097.173 )
Resultado global atribuido a participaciones no dominantes
(159.313 )
Las Notas 1 a 26 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de resultado consolidado y
estado de resultado global consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
4
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024
(Miles de Euros)
Nota
Capital social
Prima de emisión
Valores propios
Otras reservas
Ganancias
acumuladas
Patrimonio neto
atribuible a los
accionistas de la
Sociedad dominante
Participaciones no
dominantes
Patrimonio neto
Saldo a 31 de diciembre de 2022
14
(66.374 )
Total ingresos y gastos reconocidos en el
ejercicio
(78.200 )
(1.018.973 )
(1.097.173 )
(159.313 )
(1.256.486 )
Operaciones con accionistas:
Cartera valores propios
(237 )
Distribución de resultado
(28.173 )
(116.333 )
(132.873 )
(10.362 )
(143.235 )
Retribuciones pagadas en instrumentos de
patrimonio
Variaciones de perímetro
(14 )
(1.944 )
(1.481 )
Otras variaciones
(245 )
(209 )
(204 )
Saldo a 31 de diciembre de 2023
14
(64.928 )
Total ingresos y gastos reconocidos en el
ejercicio
(14.504 )
Operaciones con accionistas:
Aumento de capital
(4.587 )
Cartera valores propios
(19.059 )
(9.521 )
(26.268 )
(26.268 )
Distribución de resultado
(212.866 )
(143.609 )
(36.387 )
(179.996 )
Retribuciones pagadas en instrumentos de
patrimonio
Variaciones de perímetro
(5.699 )
(881 )
(6.580 )
(9.832 )
(16.412 )
Otras variaciones
(1.390 )
Saldo a 31 de diciembre de 2024
14
(61.187 )
Las Notas 1 a 26 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2024.
5
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes
Estado de flujos de efectivo consolidado al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024
Miles de Euros
Nota
2024
2023
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES
1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
Resultado consolidado neto
(1.177.577 )
Ajustes al resultado:
Amortización (+)
Provisiones (+/-)
20.4
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (+/-)
20.7
(102.399 )
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (+/-)
20.6
Resultado entidades por el procedimiento de la participación (+/-)
2.6 y 10
(1.649 )
Otros
(39.590 )
(2.305 )
Ganancias / (Pérdidas) por venta de inversiones inmobiliarias (+/-)
20.5
(15.063 )
(3.542 )
Resultado financiero neto (+)
20.8
Impuesto sobre las ganancias (+/-)
19
(35.003 )
(37.678 )
Resultado ajustado
Cobros / (Pagos) por impuestos (+/-)
(646 )
(2.721 )
Intereses recibidos (+)
Aumento / (Disminución) en el activo y pasivo corriente
Existencias (+/-)
(7.167 )
Aumento / (Disminución) de cuentas por cobrar (+/-)
(23.349 )
Aumento / (Disminución) de cuentas por pagar (+/-)
Aumento / (Disminución) otros activos y pasivos (+/-)
(63.389 )
Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación
2. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Inversiones en (-)
Activos intangibles
(3.278 )
(3.533 )
Activos materiales
8
(957 )
(5.851 )
Inversiones inmobiliarias
9
(161.012 )
(197.255 )
Activos no corrientes clasificados como mantenidos venta
24
(6.277 )
Activos financieros no corrientes y otros
11
(2.684 )
(3.172 )
Efectivo y equivalentes al efectivo en dependientes cuyo control se pierde
(174.208 )
(209.811 )
Desinversiones en (+)
Inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta
9 y 24
Inversiones contabilizadas por el método de la participación
Activos financieros
11
Cobros procedentes de subvenciones oficiales
Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión
(4.588 )
3. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
Dividendos pagados (-)
14
(179.996 )
(143.235 )
Amortización de deudas (-)
15
(399.575 )
(392.700 )
Intereses pagados (+/-)
(117.912 )
(116.801 )
Cancelación instrumentos financieros (-)
(4.705 )
Compra de participaciones no dominantes (-)
(1.481 )
Operaciones con acciones propias (+/-)
1
(26.116 )
Obtención de nueva financiación (+)
15
Ampliación de capital
Otros cobros/pagos por inversiones financieras corrientes y otros (+/-)
(3 )
(666 )
Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación
(252.893 )
(259.483 )
4. AUMENTO / DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES
Flujo de caja del ejercicio
15
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio
15
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio
15
Las Notas 1 a 26 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de flujos de efectivo
consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
6
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y
sociedades dependientes
Memoria consolidada correspondiente
al ejercicio anual terminado
el 31 de diciembre de 2024
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
Unidad
34
35
Unidad
36
37
38
Total
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y
sociedades dependientes
Informe de gestión consolidado
correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2024
1. Situación del Grupo
Situación del mercado de alquiler
Barcelona
En Barcelona, la demanda del mercado creció un +21% respecto al mismo período del año anterior, superando los
279.000 m² contratados, con el distrito de 22@ acumulando más del 30% de la contratación. La disponibilidad de
oficinas en el centro de la ciudad es del 7,1% y un 3,0% en oficinas de grado A. La renta prime incrementó en el año
2024 hasta los 30€/m²/mes (28,5€/m²/mes a diciembre de 2023).
En Barcelona la rentabilidad prime es del 4,95% y la repercusión alcanza los 7.273€/m
2
.
Madrid
En Madrid durante 2024, la demanda de espacios de oficinas alcanzó los 523.456 m², lo que representa un incremento
interanual del +35%. Estas operaciones muestran una clara polarización de renta y ocupación entre los edificios grado
A y los desactualizados. La desocupación total del Mercado se encuentra alrededor del 11,0%, mientras que en el
CBD continua en entornos del 3,6%. Esta escasez de espacio disponible mantiene la renta prime en los 42,25€/m²/mes
(40€/m²/mes a diciembre de 2023).
En Madrid la rentabilidad prime se encuentra en 4,85%, mientras que la repercusión por metro cuadrado es de
10.454€/m
2
París
La contratación en París ascendió a 1.737.770 m
2
durante el año 2024. El CBD y el Centro Ciudad concentraron
aproximadamente el 48% de la demanda, alcanzando 832.000 m
2
. La desocupación en el CBD se sitúa en 4,3%, con
una disponibilidad de edificios Grado A del 1,0%. La renta prime, correspondiente a los mejores edificios en el CBD,
continua en 1.200€/m²/año.
El volumen de inversión en oficinas en la región metropolitana de París alcanzó los 3.387 millones de euros en 2024.
La rentabilidad prime es del 4,20% y la repercusión por metro cuadrado asciende a 28.571€/m
2
.
Estructura organizativa y funcionamiento
Colonial es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales de junio 2017
miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española.
La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 3.500 millones de euros con un free float en
entornos del 50% y gestiona un volumen de activos de más de 11.600 millones de euros.
La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de producto prime de
máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación inmobiliaria de los activos.
En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:
80
- Un modelo de negocio focalizado en la transformación y creación de oficinas de máxima calidad en
ubicaciones prime, principalmente el CBD.
- Máximo compromiso en la creación de oficinas que responden a las mejores exigencias del mercado, con
especial énfasis en la eficiencia y en la sostenibilidad.
- Una estrategia paneuropea diversificada en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París.
- Una estrategia de inversión que combina adquisiciones “Core” con adquisiciones “Prime Factory” con
componentes “value added”.
- Un enfoque claramente industrial inmobiliario para capturar una creación de valor superior a la media del
mercado.
Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el mercado inmobiliario
español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas.
Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa aspirando a
los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo y transparencia, así
como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral de la estrategia del Grupo.
En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core. Dichas
desinversiones se enmarcan en la estrategia de “flight to quality” que en base a una gestión activa de la cartera
desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas oportunidades de creación de
valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del Grupo.
Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha realizado inversiones en inmuebles core
CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con sólidos fundamentales.
El Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2024 de una robusta estructura de capital con un sólido rating de
“Investment Grade”. El LTV (Loan to value) del Grupo se sitúa en un 36,0% a diciembre 2024.
La estrategia de la Sociedad dominante pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial
énfasis en los mercados de Barcelona, Madrid y París:
- Una estructura de capital sólida con una clara vocación de mantener los máximos estándares de calificación
crediticia – investment grade.
- Una rentabilidad atractiva para el accionista en base a una rentabilidad recurrente combinado con una
creación de valor inmobiliaria a partir de iniciativas “value added”.
Gestión del personal
Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo del Grupo. Al cierre del ejercicio 2024, el equipo humano
del Grupo Colonial está compuesto por un total de 226 empleados, divididos en 4 categorías.
81
El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio
distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:
Nº de empleados
Media 2024
Media 2023
2024
2023
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Hombres
Mujeres
Direcciones Generales y de Área
10
6
11
7
11
7
11
7
Técnicos titulados y mandos intermedios
38
46
43
50
40
49
38
45
Administrativos
39
84
36
90
38
85
39
97
Otros
3
--
4
--
3
--
4
1
Total personas empleadas por género
90
136
91
147
92
141
92
150
Total personas empleadas del Grupo
226
241
233
242
Del total de empleados del Grupo, el número de personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31 de
diciembre de 2024 es de 3 (2023: 3 personas).
2. Evolución y resultado de los negocios
Introducción
A 31 de diciembre de 2024, la cifra de negocio del Grupo ha sido de 396 millones de euros, de los cuales 391 millones
de euros corresponden al negocio recurrente del alquiler.
La revalorización en inversiones inmobiliarias y en activos clasificados como mantenidos para la venta, de conformidad
con la tasación independiente llevada a cabo por CB Richard Ellis Valuation y Cushman & Wakefield en España y CB
Richard Ellis Valuationy BNP Paribas en Francia al cierre del ejercicio, ha sido de 102 millones de euros.
El resultado financiero neto ha sido de (80) millones de euros.
El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del ejercicio 2024 asciende a 356 millones de euros.
Finalmente, y una vez descontado el resultado atribuible a los minoritarios de -83 millones de euros, así como el
impuesto de sociedades de 35 millones de euros, el resultado después de impuestos atribuible al Grupo asciende a
307 millones de euros.
Resultados anuales 2024
1. El Grupo Colonial registra un beneficio neto de 307 millones de euros y retoma la senda del crecimiento
en el valor de sus activos
El Grupo Colonial ha cerrado el ejercicio 2024 con un incremento de los resultados recurrentes impulsados, en parte,
por el crecimiento de los ingresos.
Ingresos por rentas analíticos de 391 millones de euros, +6% like for like respecto al año anterior
Resultado neto recurrente de 193 millones de euros, +12% respecto al año anterior
Resultado neto recurrente por acción de 33,0€cts, +3% respecto al año anterior
El importante incremento de los resultados recurrentes se basa en el crecimiento de los ingresos generados por la
cartera de activos del Grupo, que gracias a su posicionamiento en ubicaciones prime, es capaz de lograr captar los
impactos de la indexación, así como registrar incrementos en las rentas de los contratos firmados.
Además, la exitosa entrega de proyectos y rehabilitaciones en Francia, entre los que destacan el activo Louvre Saint-
Honoré, alquilado a Cartier & Compagnie, y el activo Galeries des Champs-Elysées, alquilado a Adidas, han generado
ingresos adicionales significativos.
82
El crecimiento de los ingresos en la cartera “like for like” así como la entrega de proyectos ha compensado la pérdida
de ingresos debida a las desinversiones y la entrada en rehabilitación del activo Santa Hortensia.
A cierre del ejercicio, el valor de mercado excluyendo costes de transación (GAV) del Grupo Colonial asciende a
11.646 millones de euros, registrando un incremento del +3% respecto el año anterior, por lo que el resultado neto del
Grupo Colonial asciende a 307 millones de euros, un incremento de 1.326 millones de euros respecto al año anterior.
2. Ingresos por rentas analíticos & EBITDA rentas con crecimientos elevados
Crecimiento de ingresos: Polarización & Posicionamiento Prime Pan-Europeo
Colonial cierra el ejercicio 2024 con unos ingresos por rentas analíticos de 391 millones de euros y unas rentas netas
(EBITDA rentas) de 368 millones de euros.
El crecimiento de los ingresos del Grupo es sólido tanto en términos absolutos con un +4% respecto al ejercicio
anterior, así como en términos comparables con un incremento del +6% “like for like”, demostrando la fortaleza del
posicionamiento prime de Colonial.
El incremento de los ingresos “like for like” se sitúa entre los más altos del sector y es un claro reflejo de la polarización
del mercado hacia el mejor producto de oficinas.
i. Los ingresos por rentas netos en la cartera de París han aumentado un +8% en términos totales, impulsado
por 1) el fuerte incremento del +7% en términos comparables “like for like”, debido a altas e incrementos de
renta en los activos de Washington Plaza, #Cloud, Cézanne Saint Honoré y Edouard VII, entre otros, así
como a 2) los ingresos provenientes de proyectos y programas de renovación en los activos de Louvre Saint
Honoré, alquilado a Cartier & Compagnie para albergar la Fundación Cartier, y en el espacio comercial de
Galeries Champs-Elysées, alquilado a Adidas.
ii. En el portafolio de Madrid, los ingresos han disminuido respecto al año anterior, debido principalmente a las
desinversiones realizadas durante los años 2023 y 2024, así como a la entrada en rehabilitación del activo
de Santa Hortensia, tras la baja de IBM.
En términos comparables “like for like”, los ingresos han aumentado un +4%, debido a ingresos superiores
en los activos de Velázquez 86, The Window, Martínez Villergas, Don Ramón de la Cruz y Alfonso XII, entre
otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de ocupación.
iii. En el portafolio de Barcelona, los ingresos por rentas netos han aumentado un +3% en términos totales,
impulsados por un fuerte incremento del +6% “like for like”, debido principalmente a ingresos superiores en
el activo de Diagonal 530 por mejores niveles de ocupación en el inmueble, así como a mayores rentas en
los activos de Diagonal 609-615, Vía Augusta 21-23 y Parc Glories, entre otros.
Crecimiento de ingresos en base a un fuerte posicionamiento prime
El aumento de ingresos por rentas analíticos de +14 millones de euros se basa en un modelo de negocio apoyado en:
(1) Una clara focalización en el mejor producto prime que ofrece en el centro de la ciudad y,
(2) La demostrada capacidad de crear beneficio a través de proyectos de transformación urbana.
i. “Pricing Power”: Crecimiento en rentas firmadas + captura de la indexación - contribución del +6% al
crecimiento global
La cartera Core ha aportado +22 millones de euros de incremento de ingresos basado en un sólido
crecimiento “like for like” del +6% por el fuerte “pricing power” que permite capturar plenamente el impacto de
la indexación, así como firmar las máximas rentas de mercado.
ii. Proyectos entregados y adquisiciones - contribución del +5% al crecimiento global
La entrega de proyectos y el programa de renovaciones, así como las adquisiciones realizadas durante este
ejercicio, han aportado +17 millones de euros de crecimiento de ingresos. Destaca la contribución de ingresos
de Louvre Saint Honoré en París y de la tienda buque insignia de Adidas en Champs-Elysées.
83
La desinversión de activos no estratégicos y el resto de los impactos “no like for like”, principalmente la baja de IBM
en St. Hortensia en Madrid, han supuesto una reducción del (7%) interanual de los ingresos.
3. Vuelta a la senda del crecimiento en el valor de los activos
El valor de mercado excluyendo costes de transacción (GAV) del Grupo Colonial a cierre del ejercicio 2024 asciende
a 11.646 millones de euros (12.276 miilones de euros incluyendo “transfer costs”), registrando un incremento del +2,7%
respecto al año anterior.
En términos “like for like”, el portafolio de Colonial se ha revalorizado un +2,8% versus el año anterior, destacando el
incremento de los activos en el mercado de París con un +3,3%, seguido de los activos ubicados en el mercado de
Madrid con un +2,4% y finalmente, el mercado de Barcelona con un +1.3% de revalorización.
Tras un entorno de elevada volatilidad y subidas de tipos de interés, la situación de los mercados ha comenzado a
estabilizarse, marcando un punto de inflexión en el año 2024.
Durante el primer semestre del ejercicio, los valores de los activos comenzaron a estabilizarse, sentando las bases
para una recuperación sostenida. En el segundo semestre del año, esta tendencia se ha consolidado con una
aceleración del crecimiento, reflejando una evolución positiva y homogénea en todos los mercados en los que opera
la compañía. Destaca especialmente el mercado de París, que ha liderado esta recuperación gracias a su sólida
demanda y a la fortaleza de sus activos prime.
Valor Neto de activos resiliente (NTA)
El Valor Neto de activos (NTA) a 31 de diciembre de 2024 asciende a 6.036 millones de euros, con un incremento de
más de 664 millones de euros respecto al año anterior. El NTA por acción asciende a s 9,62€/acción.
El Valor Neto de activos ha incrementado respecto al cierre de 2023, impulsado por una combinación de factores: el
sólido resultado recurrente, el crecimiento de las rentas, la exitosa entrega de proyectos, así como la inyección de
capital derivada de la operación con Criteria.
Sólidos fundamentales operativos en todos los segmentos
a) Altos volúmenes de contratacióncon importantes incrementos de rentas
Colonial cierra el ejercicio 2024 con una sólida actividad de contratación, capturando importantes incrementos de
rentas en los contratos firmados. En particular se han firmado 90 contratos por un total de 134.797m², generando 52
millones de euros de ingresos anualizados, de los cuales un 61% proviene del mercado de Madrid y Barcelona y un
39% del mercado de París.
Del total del esfuerzo comercial, destacamos el elevado volumen firmado en el mercado de Madrid que asciende a
77.914m², de los cuales un 61% (47.906m²) son renovaciones y el resto (30.008m²) corresponde a nuevos contratos
firmados. En el mercado de Barcelona se han firmado 35.677m², de los cuales un 81% (28.919m²) corresponden a
renovaciones de contratos.
En París se han firmado un total de 21.206m², correspondientes principalmente a espacios realquilados.
A cierre del ejercicio 2024, las rentas firmadas del Grupo Colonial se han realizado con un incremento del +8% en
superficies realquiladas (“release spread”) y superan en un +5% las rentas de mercado a 31 de diciembre de 2023
mostrando claramente el crecimiento de rentas de los inmuebles prime de Colonial.
Destaca el mercado de París con un incremento en las superficies realquiladas del +20% y un crecimiento respecto
las rentas de mercado del +6%. Cabe resaltar que, en este mercado se ha firmado una operación significativa con un
“release spread” del +30% y un incremento respecto de la renta del mercado del +15%.
En la cartera de activos de España, el portafolio de Madrid y de Barcelona ha capturado un crecimiento respecto las
rentas de mercado del +4%.
84
b) Sólidos niveles de ocupación
La ocupación de oficinas del Grupo Colonial se sitúa en niveles del 95%, alcanzando una de las ratios más altas del
sector.
Destaca en particular la cartera de inmuebles de París que ha alcanzado la plena ocupación con una ratio del 100%,
seguida del portafolio de Madrid con un 92% (98% en el mercado CBD).
En cuanto a la superficie disponible de la cartera de Barcelona, gran parte corresponde a la entrada en explotación de
la superficie rehabilitada en el activo Diagonal 197. El resto corresponde principalmente a los edificios de Torre
Marenostrum e Illacuna, ambos edificios están generando actualmente un elevado interés en el mercado de alquiler.
La ocupación del portafolio CBD en Barcelona, alcanza el 96%.
Cartera de proyectos y renovaciones – Impulsndo el crecimiento futuro
a) Entrega del Proyecto Madnum en el centro de Madrid
A finales del ejercicio 2024 se ha entregado el Campus Urbano Madnum, complejo ubicado en el sur del Paseo de la
Castellana en Madrid con más de 60.000m
2
de Oficinas y Retail.
Este proyecto está generando mucho interés en el mercado y se espera una rentabilidad (Yield on Cost) en entornos
del 8% así como una importante creación de valor en la finalización del activo.
En este caso, Colonial no solo ha apostado por crear un producto pionero en Madrid de Campus Urbano, sino que
también actúa como catalizador en la transformación urbana de uno de los barrios de Madrid con mayor perspectiva
de crecimiento de negocio y residencial.
b) Project X - Lanzamiento de un nuevo pipeline de proyectos
En el marco del Proyecto Alpha X, el Grupo Colonial ha lanzado un nuevo pipeline de proyectos con una inversión en
capex de 380 millones de euros y una TIR desapalancada de más del 9%, transformando más de 110.000m
2
de activos
en París, Madrid y Barcelona, generando unas rentas anuales adicionales de 64 millones de euros.
El proyecto Alpha X identifica una nueva cartera de proyectos, bien diversificada y con fuerte capacidad de generación
de valor, formada por 4 activos que serán objeto de una regeneración urbana.
La nueva cartera de proyectos de más de 100.000m
2
de regeneración urbana engloba dos activos en el centro de
Paris un Campus de Negocios en Madrid y un proyecto de LifeScience/ Healthcare en Barcelona.
En particular se actuará sobre los siguientes 4 grandes inmuebles:
i) Scope: Campus de negocio de 22.000m² en el centro de París
ii) Condorcet: Complejo de uso mixto urbano de 24.000m² en el centro de París
iii) Santa Hortensia: Complejo de uso mixto de 47.000m² en el centro de Madrid
iv) Sancho de Ávila: Proyecto de 18.000m² en el centro del distrito 22@ de Barcelona
c) Programa de Renovaciones en marcha
Durante este ejercicio 2024, el Grupo Colonial ha finalizado el programa de renovación del inmueble Diagonal 197,
emblemática torre de oficinas ubicada en Barcelona con una superficie de 15.000m² sobre rasante, distribuidos en 16
plantas, y que generará unas rentas adicionales de 4,4 millones de euros anuales una vez alquilado.
85
Adicionalmente, se está llevando a cabo un programa de renovación en el activo de Haussmann - Saint Augustin,
inmueble de primer nivel ubicado en una de las mejores zonas de París. Este inmueble, con una superficie de 12.000m²
sobre rasante, está siendo sometido a un programa de renovación eficiente a corto plazo que busca optimizar su
atractivo en el mercado y maximizar las rentas futuras. El objetivo principal de la rehabilitación es reposicionar la
propiedad, manteniendo su estatus de inmueble de alta demanda y atrayendo inquilinos de primer nivel que busquen
ubicaciones exclusivas en el mercado de París. La finalización de las obras está prevista para mediados de 2025,
momento en el cual la propiedad reposicionada será lanzada nuevamente al mercado.
Gestión activa y Estructura de capital
a) Programa de desinversiones con prima sobre valoración
Durante el año 2024 el Grupo Colonial ha realizado desinversiones de activos por un volumen de 201 millones de
euros
1
1
, alcanzando una prima del +11% sobre la última tasación, confirmando la liquidez y el valor de su cartera de
activos.
En particular, el Grupo Colonial ha materializado la venta de tres activos no estratégicos ubicados en el mercado de
Madrid: Sagasta 31-33, Recoletos 27 y la parte residencial del proyecto del Campus Urbano Madnum. Del total de
ventas, dos plantas del inmueble de Recoletos 27 se han vendido a finales del ejercicio 2023. El resto se ha vendido
durante el ejercicio 2024.
Dichas desinversiones han permitido reciclar capital, maximizar la creación de valor y obtener liquidez adicional para
aprovechar las oportunidades del inicio de cambio de ciclo en el mercado inmobiliario europeo.
b) Ampliación de capital de más de 600 millones de euros
Durante el primer semestre de 2024, Colonial anunció el proyecto Alpha X, una operación estratégica diseñada para
relanzar su crecimiento, reforzar su estructura de capital y acelerar su plan de inversiones.
Dicha operación fue ejecutada durante el mes de julio a través de una ampliación de capital de 622 millones de euros,
estructurada en: 1) 272 millones de euros de aportación activos inmobiliarios, y 350 millones de euros en efectivo,
suscritos en su totalidad por Criteria Caixa, que se ha convierte en un accionista de referencia del Grupo.
Dicha operación marca un punto de inflexión en la nueva estrategia de crecimiento de Colonial y permite:
i) Acelerar el lanzamiento de una nueva cartera de proyectos prime de 110.000m² con una inversión de 380 millones
de euros y unas TIRs superiores al 9%.
ii) Reforzar la estructura de capital del Grupo y mejorar su flexibilidad para nuevas adquisiciones en un contexto de
recuperación del ciclo inmobiliario europeo.
iii) Incorporar a un accionista de reconocido prestigio y con vocación a largo plazo para fortalecer el crecimiento
estratégico del Grupo Colonial en los próximos años.
c) Estructura de capital sólida
A cierre del ejercicio 2024, el Grupo Colonial presenta un balance sólido con un LTV proforma de 36,0% (LTV Grupo
36,2%) y una liquidez de 3.113 millones de euros. La liquidez del Grupo se ha incrementado en 210 millones de euros,
alcanzando los 3.113 millones de euros entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los
vencimientos de su deuda hasta el 2028.
La deuda financiera neta del Grupo se ha reducido en 399 millones de euros (alcanzando los 4.465 millones de euros).
En cuanto al coste de financiación, el tipo de interés spot al cierre del ejercicio 2024 se mantiene en 1,70%.
1
Del total de ventas, dos plantas del inmueble de Recoletos, 27 se han vendido a finales del ejercicio 2023. El resto se ha vendido durante el ejercicio 2024.
86
Como prueba de la solidez financiera de Colonial, durante el mes de septiembre, la agencia de calificación Moody’s
ha elevado el rating de Colonial a Baa1 con perspectiva estable. Asimismo, el Grupo Colonial mantiene una calificación
crediticia de BBB+ por parte de Standard & Poor’s con perspectiva estable.
Nueva emisión de bonos verdes con demanda “record”
Con posterioridad al cierre del ejercicio 2024, la Sociedad dominante ha realizado en el mes de enero 2025 una emisión
de bonos verdes por importe de 500 millones de euros, con vencimiento en 2030.
El éxito de esta emisión, con una sobresuscripción de 8,1 veces, pone de manifiesto la elevada confianza de los
inversores en la disciplina y estrategia financiera, la calidad de la cartera, la trayectoria y el sólido perfil crediticio de la
Sociedad dominante.
La emisión ha sido respaldada por los principales inversores internacionales de perfil institucional, presentes en
anteriores emisiones y que han mostrado nuevamente su apoyo a la Compañía.
El cupón de esta nueva emisión es del 3,25% (equivalente a una yield de 3,41%), pero gracias a la acertada estrategia
de pre-cobertura de Colonial, el tipo medio efectivo de esta emisión es del 2,75%.
Los fondos procedentes de esta emisión se utilizarán en el repago de deuda con vencimiento en los próximos meses,
por lo tanto, Colonial cambia deuda a corto plazo por un nuevo vencimiento a cinco años.
3. Liquidez y recursos de capital
Véase el apartado “Gestión del capital y política de gestión de riesgos” de la Nota 15.12 de las cuentas anuales
consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
El Periodo Medio de Pago (PMP) de las sociedades españolas del Grupo a sus proveedores para el ejercicio 2024 se
ha situado en 38 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos
corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los
cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.
El Grupo ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley 11/2013, de 26 de
julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos correspondientes se realizan
los días 5 y 20 del mes siguiente.
4. Objetivo y políticas de gestión del riesgo
La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que pueden tener
un impacto en la actividad de Colonial. Por ello, Colonial busca generar valor sostenible a través de la gestión
estratégica de su actividad empresarial, teniendo en cuenta los riesgos y oportunidades asociados, lo que ayuda a
reforzar su liderazgo en el sector y consolidar su posición a largo plazo. La gestión del riesgo es un aspecto clave en
la cultura organizativa de Colonial, y por este motivo, la Sociedad dominante dispone de una Política de Control y
Gestión de Riesgos, la cual establece los principios básicos y directrices de actuación para asegurar que los riesgos
de toda naturaleza que pudieran afectar negativamente a la consecución de los objetivos del Grupo Colonial sean
identificados, analizados, evaluados, gestionados y controlados de forma sistemática, con criterios uniformes y dentro
de los umbrales o niveles de tolerancia establecido. Asimismo. Colonial ha desarrollado el Sistema de Control y
Gestión de Riesgos (en adelante, SCGR), que establece unas bases para una gestión eficiente y efectiva de los
riesgos financieros y no financieros en toda la organización.
Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial está expuesta son identificados,
analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados. Con el objetivo de mantener un SCGR eficaz y
actualizado, Colonial elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual identifica los principales riesgos que afectan al
Grupo, y los evalúa en términos de impacto y probabilidad de ocurrencia. Dicho mapa se revisa y actualiza de forma
periódica cada año, con el objetivo de disponer de una herramienta de gestión de riesgos integrada y dinámica, que
evoluciona con los cambios del entorno en el que opera la compañía y los cambios de la propia organización.
87
Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al Consejo de Administración, el
Comité de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también determina explícitamente las
responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y propietarios de los riesgos en relación con la
gestión de riesgos.
El Consejo de Administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión de riesgos,
incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos del Grupo e implementando y supervisando los sistemas
internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y competitividad del Grupo, adoptando las
decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la gestión de dicha función cuenta con el apoyo del Comité
de Auditoría y Control, el cual realiza, entre otras, las siguientes funciones relativas al ámbito del control y gestión de
riesgos:
- Elevar al Consejo para su aprobación un informe sobre la política y gestión de riesgos.
- Supervisar periódicamente los sistemas de control y gestión de riesgos, financieros y no financieros, para
que los principales riesgos se identifiquen, se evalúen y se establezcan medidas para aceptar, mitigar,
eliminar o gestionar cualquier riesgo.
- Supervisar y evaluar el proceso de elaboración, la integridad y la presentación de la información pública
preceptiva (financiera y no financiera).
Adicionalmente, Colonial tiene constituidas la unidad de compliance y la unidad de auditoría interna como herramientas
para reforzar dicho objetivo. La unidad de compliance tiene la responsabilidad de velar por el adecuado cumplimiento
de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su actividad, y la función de auditoría interna tiene la
responsabilidad de realizar las actividades de supervisión necesarias, contempladas en sus planes anuales aprobados
por el Comité de Auditoría y Control, para evaluar la eficacia de los procesos de gestión de riesgos y de los planes de
acción y controles implantados por las correspondientes direcciones para mitigar dichos riesgos.
Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos de riesgos a los
que se expone el Grupo en función de su origen:
- Riesgos externos: riesgos relativos al entorno en el que Colonial desarrolla su actividad y que influyen y
condicionan las operaciones de la compañía.
- Riesgos internos: riesgos originados a partir de la propia actividad de la compañía y su equipo gestor.
Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
- Riesgos económicos, derivados de la coyuntura geopolítica y macroeconómica en los países en los que
opera, y de cambios en las propias expectativas de los inversores y del mercado de capitales.
- Riesgos de mercado, derivados de la transformación del sector y del propio modelo de negocio, de la mayor
complejidad para desarrollar la estrategia de inversión/desinversión, y de la fluctuación del mercado
inmobiliario con impacto en la valoración de los activos inmobiliarios.
- Riesgos financieros, relacionados con las restricciones en los mercados financieros, las fluctuaciones de los
tipos de interés, el impacto de los cambios en la normativa fiscal y los de contraparte de los clientes
principales.
- Riesgos del entorno, como son los relacionados con la gestión de crisis, los derivados de la regulación y
demandas más exigentes en ESG, y principalmente los relacionados con los riesgos físicos y de transición
provocados por el cambio climático con consecuencias en la actividad del Grupo.
Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial para la consecución de sus objetivos se incluyen:
- Riesgos estratégicos en relación a la dimensión y diversificación del Grupo y a la composición del portfolio
de activos.
- Riesgos operativos diversos relacionados con el mantenimiento de los niveles de ocupación de los inmuebles
y de los niveles de renta contratados, con el coste de los proyectos de obra así como el plazo para su
ejecución, con la gestión del nivel de endeudamiento y de la calificación crediticia actual, con ciberataques o
fallos en los sistemas de información, así como los propios de la gestión de la estructura organizativa y del
talento.
- Riesgos derivados del cumplimiento de toda la normativa y obligaciones contractuales que le es de aplicación,
incluidos los riesgos fiscales relacionados con la pérdida de la condición de SOCIMI por parte de Colonial o
de su condición de Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cotizada (SIIC) por parte de su filial francesa Société
Foncière Lyonnaise.
88
Los riesgos inherentes definidos en el modelo de negocio del Grupo Colonial de acuerdo con las diferentes actividades
que desarrolla son susceptibles de materializarse a lo largo de cada ejercicio. A continuación, destacamos los
principales riesgos materializados durante este ejercicio:
El ejercicio 2024 se ha caracterizado por la continuidad de los conflictos bélicos y tensiones geopolíticas. La
incertidumbre política se ha mantenido e incluso aumentado, entre otras causas, por el impacto que puedan tener las
políticas del nuevo gobierno en Estados Unidos, así como a nivel local por los apoyos poco consistentes de los
gobiernos de Francia y España. En este sentido, y como consecuencia de ello, destaca el aumento de la inseguridad
jurídica generada principalmente por propuestas de modificación de los regímenes fiscales especiales, SOCIMI y SIIC,
que podrían tener un impacto adverso en el sector y en la capacidad de atracción de capitales e inversores extranjeros,
perdiendo capacidad competitiva respecto a otros países europeos. La reducción de tipos de interés se ha
materializado en este año, si bien ha sufrido mayor retraso del esperado por el posible impacto de nuevos aranceles
en Estados Unidos y la continuación del control de la inflación en Europa. Esta disminución de tipos podría resultar en
una mejora de las valoraciones de los activos y un retorno a mejores expectativas de ciclo inmobiliario, en un contexto
de transformación del mismo y adaptación de los activos a transformar o incorporar nuevos usos.
Asimismo, cabe destacar que este año 2024 ha venido marcado por la continuidad y aumento de los efetos del cambio
climático a nivel mundial, alejándose de los compromisos adquiridos en los acuerdos de París. En este sentido, en los
últimos años los riesgos físicos y de transición vinculados al cambio climático han generado la implantación de políticas
y estrategias en dicho ámbito en el Grupo Colonial, a través del plan de descarbonización aprobado, así como
actuaciones específicas dirigidas a mejorar la calidad de los inmuebles y la medición de sus niveles de consumo
energético, con el fin de optimizar su impacto medioambiental.
La adaptación a los crecientes requerimientos de reporte de información no financiera ha generado una revisión del
cumplimiento de estos y la definición e implantación de sistemas de control y gestión. Asimismo, en este ámbito ESG,
la próxima aplicación a la Directiva de Reporte de Sostenibilidad Corporativa (CSRD), así como la de Taxonomía
Europea, ha requerido un proyecto de análisis y monitorización para la adaptación gradual y cumplimiento de dichos
requerimientos por parte del Grupo Colonial.
La gestión del capital humano y desarrollo de talento en este entorno tan complejo sigue siendo una prioridad para
Colonial, al objeto de afrontar los cambios y nuevos retos en el modelo de negocio, gestionar los riesgos mencionados
anteriormente, así como las nuevas oportunidades de crecimiento y desarrollo para el Grupo.
En este contexto, Colonial ha revisado y monitorizado la evolución de dichos riesgos, mostrando una elevada
resiliencia, en especial, en el ámbito estratégico, operativo y financiero, y un correcto funcionamiento de los sistemas
de control implantados, lo que ha permitido gestionar y mitigar dichos riesgos de forma adecuada y garantizar las
operaciones y preservar el valor del Grupo.
5. Hechos posteriores
Desde el 31 de diciembre de 2024 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, no
se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:
- Durante el mes de enero de 2025, la Sociedad dominante ha emitido 500.000 miles de euros de
obligaciones senior unsecured, con un cupón anual del 3,250% y vencimiento en enero 2030. Esta
emisión se destinará a refinanciar deuda a corto plazo y en consecuencia reduce de forma significativa
las necesidades y riesgo de refinanciación del período 2025-2026.
- Con fecha 17 de febrero de 2025, en relación con el potencial proceso de fusión entre Colonial y su filial
participada al 98,24%, Société Foncière Lyonnaise (“SFL”), el Consejo de Administración de Colonial ha
acordado fijar la ecuación de canje en 13 acciones de Colonial por cada acción de SFL (la “Ecuación de
Canje”) y ha determinado un precio de salida de 77,5 euros por acción de SFL (que se ajustaría en el
importe del dividendo de SFL que se someterá a aprobación con carácter previo a la fusión) (el “Precio
de Salida”) para aquellos accionistas de SFL que decidan votar en contra de la fusión en la Junta general
de accionistas de SFL y ejercitar el correspondiente mecanismo de enajenación de acciones de
conformidad con el derecho francés. Morgan Stanley & Co. International plc ha actuado como asesor
financiero del Consejo de Administración de Colonial.
El Consejo de Administración de SFL, actuando por recomendación de un comité de consejeros
independientes, también ha acordado la misma Ecuación de Canje y Precio de Salida. El comité de
consejeros independientes ha contado con el asesoramiento financiero de Rothschild & Co, que ha
emitido una fairness opinion sobre los términos financieros de la fusión.
89
6. Evolución previsible
Este último período se ha caracterizado por un contexto económico marcado por una elevada inflación e incertidumbre.
Factores como el conflicto entre Rusia y Ucrania, junto con la crisis energética, han provocado un deterioro del entorno
económico.
Tras una etapa de baja actividad en las transacciones de grandes edificios de oficinas, se espera una progresiva
reactivación del mercado, especialmente en activos de alta calidad y ubicaciones prime. En ciudades como Madrid y
Barcelona, la contratación de espacios ha experimentado un crecimiento significativo al cierre del ejercicio 2024,
alcanzando niveles previos a la pandemia. Este repunte refleja una demanda sostenida de espacios de trabajo, con
especial interés en las ubicaciones más exclusivas.
El mercado de oficinas en Europa avanza hacia una mayor flexibilidad, sostenibilidad y adaptación a las nuevas
dinámicas sociales y laborales. Las estrategias futuras se centran en la modernización de espacios, la integración
tecnológica y la optimización de recursos para responder a las necesidades emergentes de empresas y trabajadores.
En este contexto, las compañías priorizan entornos laborales que ofrezcan flexibilidad, eficiencia y altos estándares
de sostenibilidad. La rehabilitación de edificios obsoletos y la implementación de tecnologías avanzadas son factores
clave para atraer inquilinos que valoran la eficiencia energética y el bienestar en el lugar de trabajo.
Las empresas buscan espacios más eficientes y bien ubicados, mientras que los propietarios adaptan sus activos a
las nuevas exigencias del mercado.
Estrategia a futuro-
En este contexto, la estrategia de Colonial sigue enfocada en la creación de valor a largo plazo en el segmento de
activos urbanos prime, con un claro compromiso con la calidad y retornos ajustados al riesgo. La compañía mantiene
una sólida calificación crediticia y una robusta posición de liquidez, lo que refuerza su capacidad para consolidarse
como un actor clave en el mercado de oficinas de alta gama.
7. Actividades de Investigación y desarrollo
A consecuencia de las propias características del Grupo, sus actividades y su estructura, habitualmente en Inmobiliaria
Colonial, SOCIMI, S.A. no se realizan actuaciones de investigación y desarrollo.
8. Acciones Propias
A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad dominante dispone de 9.376.122 acciones en autocartera con un valor nominal
de 23.440 miles de euros y que representa un 1,49% sobre el capital social de la Sociedad dominante.
9. Otra información relevante
Con fecha 10 de diciembre de 2015, el Consejo de administración de la Sociedad dominante, acordó la adhesión al
Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la Administración con
fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2024, la Sociedad dominante ha presentado el Informe Anual de
Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2023, siguiendo la propuesta para
el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas al CBPT,
aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.
10. Informe anual de Gobierno Corporativo e informe anual sobre remuneraciones de los
consejeros de sociedades anónimas cotizadas
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 de la Ley de sociedades de capital, se hace constar que el Informe
anual de gobierno corporativo y el Informe anual sobre remuneraciones de los consejeros de sociedades anónimas
cotizadas correspondientes al ejercicio 2024 se incluyen en el presente informe de gestión en su correspondiente
sección separada.
90
Medidas Alternativas de Rendimiento (European Securities and Markets
Authority)
A continuación, se incluye un glosario explicativo de las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance
Measures), incluyendo la definición y relevancia de las mismas para Colonial, de conformidad con las
recomendaciones de la European Securities and Markets Authority (ESMA) publicadas en octubre de 2015 (ESMA
Guidelines on Alternative Performance Measures). Estas Alternative Performance Measures no han sido auditadas ni
revisadas por el auditor (PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.) de la Sociedad dominante.
Medida Alternativa de Rendimiento
(Alternative Performance Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Valor de Mercado incluyendo costes
de transacción o GAV including
Transfer costs
Valoración de la totalidad de los activos
en cartera del Grupo realizadas por
valoradores externos al Grupo, antes de
restar los costes de transacción o
transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el sector
inmobiliario.
Valor de Mercado excluyendo costes
de transacción o Gross Asset Value
(GAV) excluding Transfer costs
Valoración de la totalidad de los activos
en cartera del Grupo realizadas por
valoradores externos al Grupo,
deduciendo los costes de transacción o
transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el sector
inmobiliario.
Like for like Valoración
Importe de la Valoración de Mercado
excluyendo costes de transacción o de
la Valoración de Mercado incluyendo
costes de transacción comparable entre
dos periodos. Para obtenerlo se
excluyen de ambos periodos las rentas
por alquileres procedentes de
inversiones o desinversiones realizadas
entre ambos periodos.
Permite comparar, sobre una base
homogénea, la evolución de la
Valoración de Mercado de la cartera
EPRA NTA
(EPRA Net Tangible Assets)
EPRA (European Public Real Estate
Association) o Asociación europea de
sociedades patrimoniales cotizadas que
recomienda los estándares de mejores prácticas
a seguir en el sector inmobiliario. La forma de
cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo
las indicaciones fijadas por EPRA.
Se calcula en base al Patrimonio neto
atribuible a los accionistas de la
Sociedad dominante y ajustando
determinadas partidas siguiendo las
recomendaciones de la EPRA.
Ratio de análisis estándar en el sector
inmobiliario y recomendado por la
EPRA.
EPRA NDV
(EPRA Net Disposal Value)
EPRA (European Public Real Estate
Association) o Asociación europea de
sociedades patrimoniales cotizadas que
recomienda los estándares de mejores prácticas
a seguir en el sector inmobiliario. La forma de
cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo
las indicaciones fijadas por EPRA.
Calculado ajustando en el EPRA NTA
las siguientes partidas: el valor de
mercado de los instrumentos
financieros, el valor de mercado de la
deuda financiera, los impuestos que se
devengarían con la venta de los activos
a su valor de mercado, aplicando los
créditos fiscales disponibles por el
Grupo considerando el criterio de
empresa en funcionamiento.
Ratio de análisis estándar en el sector
inmobiliario y recomendado por la
EPRA.
91
Medida Alternativa de Rendimiento
(Alternative Performance Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Endeudamiento financiero bruto
(EFB)
Calculado como la suma de las partidas
“Deudas con entidades de crédito y otros
pasivos financieros”, “Emisiones de
obligaciones y valores similares”, y
“Emisiones de pagarés” excluyendo
“Intereses” (devengados), “Gastos de
formalización”, “Otros pasivos
financieros” y “Pasivos asociados a
activos clasificados como mantenidos
para la venta” del estado de situación
financiera consolidado.
Magnitud relevante para analizar la
situación financiera del Grupo.
Endeudamiento financiero neto (EFN)
Calculado ajustando en el
Endeudamiento financiero bruto (EFB) la
partida “Efectivo y medios equivalentes”.
Magnitud relevante para analizar la
situación financiera del Grupo.
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
Calculado como el resultado de dividir el
“Endeudamiento financiero neto (EFN)”
entre la suma de la “Valoración de
Mercado incluyendo costes de
transacción de la cartera de activos del
Grupo” más las “acciones en autocartera
de la Sociedad dominante valoradas a
EPRA NTA”.
Permite analizar la relación entre el
endeudamiento financiero neto y la
valoración de los activos en cartera del
Grupo.
Like for like Rentas o Ingresos por
rentas analíticos
Importe de las rentas por alquileres
incluidas en la partida “Importe neto de
la cifra de negocio” comparables entre
dos periodos. Para obtenerlas se
excluyen de ambos periodos las rentas
procedentes de inversiones o
desinversiones realizadas entre ambos
periodos, las procedentes de activos
incluidos en la cartera de proyectos y
rehabilitaciones, así como otros ajustes
atípicos (por ejemplo, indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de
alquiler).
Permite comparar, sobre una base
homogénea, la evolución de los ingresos
por rentas de un activo o grupo de ellos.
EBITDA analítico
(Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Calculado como el “Beneficio de
explotación” ajustado por las
“Amortizaciones”, “Variaciones de valor
de las inversiones inmobiliarias”,
“Variaciones neta de provisiones “y
“Resultado por variación de valor de
activos y por deterioros”, así como los
gastos incurridos en la “Amortización” y
“Resultado financiero” derivado del
registro de la normativa “NIIF 16
arrendamientos financieros”, asociado al
negocio flexible (co-working).
Indicador de la capacidad de generación
de beneficios del Grupo considerando
únicamente su actividad productiva,
eliminando las dotaciones a la
amortización, el efecto del
endeudamiento y el efecto impositivo.
92
Medida Alternativa de Rendimiento
(Alternative Performance Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
EBITDA rentas
Calculado ajustando al EBITDA analítico
“los gastos generales” y
“extraordinarios”, no asociados a la
explotación de los inmuebles.
Indicador de la capacidad de generación
de beneficios del Grupo considerando
únicamente su actividad de
arrendamiento, antes de las dotaciones
a la amortización, provisiones, el efecto
del endeudamiento y el efecto
impositivo.
Otros ingresos analíticos
Calculado como la suma de las partidas
de “Resultado entidades por el método
de la participación” y de “Otros ingresos”
del estado de resultado consolidado y
ajustado por “Otros ingresos
correspondientes al segmento
corporativo”, “Importe neto de la cifra de
negocio, Gastos de personal y Otros
gastos de explotación eliminados en el
proceso de consolidación asociados al
negocio flexible”, “Importe neto de la
cifra de negocio eliminado en el proceso
de consolidación asociados al negocio
flexible”, “Amortización derivada del
registro según normativa NIIF 16
arrendamientos financieros” y
“Resultado financiero derivado del
registro según normativa NIIF 16
arrendamientos financieros”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Gastos estructura analíticos
Calculado como la suma de las partidas
“Otros ingresos”, “Gastos de personal” y
“Otros gastos de explotación” del estado
de resultado consolidado y ajustado por
“Gastos de explotación netos analíticos”,
“Gastos de personal y Otros gastos de
explotación asociados a la generación
de los ingresos del negocio flexible”,
“Gastos de personal y Otros gastos de
explotación no asociados al negocio
flexible”, “Gastos de personal y Otros
gastos de explotación extraordinarios”,
“Variación neta de provisiones”, “Otros
gastos de explotación eliminados en el
proceso de consolidación asociados al
negocio flexible” y “Otros ingresos
asociados al negocio de arrendamiento”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Extraordinarios analíticos
Calculado como la suma de las partidas
“Gastos de personal“ y “Otros gastos de
explotación” del estado de resultado
consolidado y ajustado por “Gastos de
explotación netos analíticos”, “Gastos de
personal y Otros gastos de explotación
asociados al segmento corporativo”,
“Gastos de personal y Otros gastos de
explotación asociados a la generación
de los ingresos del negocio flexible”,
“Otros gastos de explotación eliminados
en el proceso de consolidación
asociados al negocio flexible” y
“Variación neta de provisiones”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
93
Medida Alternativa de Rendimiento
(Alternative Performance Measure)
Forma de cálculo
Definición/Relevancia
Revalorizaciones y margen de ventas
de inmuebles analíticos
Calculado como la suma de las partidas
“Resultados netos por venta de activos”
y “Variaciones de valor en inversiones
inmobiliarias” del estado de resultado
consolidado.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Amortizaciones y provisiones
analíticos
Calculado como la suma de las partidas
“Amortizaciones” y “Resultado por
variación de valor de activos y por
deterioro” del estado de resultado
consolidado y ajustado por
“Amortización derivada del registro
según normativa NIIF 16
arrendamientos financieros” y por la
“Variación neta de provisiones”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
Resultado financiero analítico
Calculado como la suma de las partidas
“Ingresos financieros” y “Gastos
financieros” del estado de resultado
consolidado y ajustado por el “Resultado
financiero derivado del registro según
normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros”.
Magnitud relevante para analizar los
resultados del Grupo.
EPRA Earnings y Resultado neto
recurrente
Calculado según las recomendaciones
de EPRA, ajustando determinadas
partidas al Resultado neto del ejercicio
atribuido a la Sociedad dominante.
Ratio de análisis estándar en el sector
inmobiliario y recomendado por la
EPRA.
Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior tienen su
origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas y en los estados financieros consolidados de Inmobiliaria
Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes o en los desgloses de las partidas (sub-partidas) incluidas en las
correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo que se indica a continuación.
Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no deriva, en
su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria Colonial, según lo
dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.
En el ejercicio 2024 se ha dejado de calcular la Medida Alternativa de Rendimiento LTV Holding o LTV Colonial dado
que ha dejado de ser una magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
94
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs
Millones de Euros
2024
2023
Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción
11.646
11.336
Más: costes de transacción
630
607
Total Valor de Mercado incluyendo costes de transacción
12.276
11.944
España
4.201
4.127
Francia
8.075
7.817
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluding Transfer costs
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluding Transfer costs
Millones de Euros
2024
2023
Barcelona
1.305
1.187
Madrid
1.983
2.054
Paris
7.098
7.135
Cartera de explotación
10.386
10.375
Proyectos
1.091
961
Otros
169
--
Total Valor de Mercado excluyendo costes de transacción
11.646
11.336
España
4.076
4.004
Francia
7.571
7.332
Like-for-like Valoración
Like-for-like Valoración
Millones de Euros
2024
2023
Valoración a 1 de enero
11.336
13.005
Like for like España
75
(301)
Like for like Francia
239
(856)
Adquisiciones y desinversiones
(4)
(512)
Valoración a 31 de diciembre
11.646
11.336
95
EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets)
EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets)
Millones de Euros
2024
2023
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”
5.677
4.936
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas
--
--
Diluted NTA
5.677
4.936
Incluye:
(ii.a) Revalorización de activos de inversión
--
--
(ii.b) Revalorización de activos en desarrollo
--
--
(ii.c) Revalorización de otras inversiones
137
124
(iii) Revalorización de arrendamientos financieros
--
--
(iv) Revalorización de existencias
--
13
Diluted NTA at Fair Value
5.814
5.073
Excluye:
(v) Impuestos diferidos
210
289
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros
12
10
EPRA NTA
6.036
5.372
Número de acciones (millones)
627,3
539,6
EPRA NTA por acción
9,62
9,95
96
EPRA NDV (Net Disposal Value)
EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value)
Millones de Euros
2024
2023
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”
5.677
4.936
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas
--
--
Diluted NDV
5.677
4.936
Incluye:
(ii.a) Revalorización de activos de inversión
--
--
(ii.b) Revalorización de activos en desarrollo
--
--
(ii.c) Revalorización de otras inversiones
137
124
(iii) Revalorización de arrendamientos financieros
--
--
(iv) Revalorización de existencias
--
13
Diluted NDV at Fair Value
5.814
5.073
Excluye:
(v) Impuestos diferidos
--
--
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros
--
--
Incluye:
(ix) Valor de mercado de la deuda
113
219
EPRA NDV
5.927
5.292
Número de acciones (millones)
627,3
539,6
EPRA NDV por acción
9,45
9,81
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
Loan to Value Grupo o LtV Grupo
Millones de Euros
31/12/2024
31/12/2023
Endeudamiento financiero bruto (Nota 15)
5.008
5.302
Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios
--
--
Menos: “Efectivo y medios equivalentes” (Nota 15.9)
(543)
(438)
(A) Endeudamiento financiero neto
4.465
4.864
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción
(*)
12.238
11.944
Más: Acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA
90
80
(B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y autocartera sociedad dominante
12.328
12.024
Loan to Value Grupo (A)/(B)
36,2%
40,5%
(*) Excluye la valoración del activo de la Sociedad dependiente Inmocol Torre Europa, S.A. que ha pasado a contabilizarse mediante
el método de la participación y se incluye la participación que la Sociedad dominante posee de dicha sociedad valorada a EPRA
NDV.
97
Like-for-like Rentas
Like-for-like Rentas o Ingresos por rentas analíticos
Millones de Euros
Barcelona
Madrid
París
Total
Ingresos por rentas analíticos 2023
46
96
234
377
Like for like
3
3
16
22
Proyectos y altas
(0)
(11)
3
(8)
Inversiones y desinversiones
1
0
0
1
Otros e indemnizaciones
(2)
(0)
1
(1)
Ingresos por rentas analíticos 2024
47
89
254
391
EBITDA analítico
EBITDA analítico
Millones de Euros
2024
2023
Beneficio de explotación
436
(1.119)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio – Existencias”
(106)
--
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”
92
--
Ajuste: “Amortizaciones”
7
9
Ajuste: “Resultados netos por venta de activos”
(15)
(4)
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 20.4.1)
1
5
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
5
--
Ajuste: “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias”
(102)
1.426
Ajuste: “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro”
1
1
Ajuste: "Extraordinarios"
6
1
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(Nota 7.5)
(2)
(3)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros (Nota 7.5)”
(1)
(1)
EBITDA analítico
322
315
98
EBITDA rentas
EBITDA rentas
Millones de Euros
2024
2023
Importe neto de la cifra de negocio
396
387
Ajuste: “Ingresos del negocio flexible” (Nota 6)
(18)
(18)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados
al negocio flexible” (Nota 6)
8
8
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
5
--
Ingresos por rentas analíticos
391
377
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”
56
50
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible”
5
5
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios”
6
1
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al
negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 20.4.1)
1
5
Gastos explotación netos analíticos
(23)
(24)
EBITDA rentas
368
353
Otros ingresos analíticos
Otros ingresos analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Otros ingresos
8
12
Resultado entidades por el método de la participación
2
--
Ajuste: “Otros ingresos correspondientes al segmento de corporativo”
(2)
(2)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio y Gastos de personal y Otros gastos de explotación
eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”
14
15
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados
al negocio flexible” (Nota 6)
(10)
(9)
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(Nota 7.5)
(2)
(3)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros” (Nota 7.5)
(1)
(1)
Otros ingresos analíticos
9
10
99
Gastos estructura analíticos
Gastos estructura analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Otros ingresos
8
12
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos”
23
24
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los
ingresos del negocio flexible”
4
2
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios”
6
1
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 20.4.1)
1
5
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al
negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento”
(6)
(9)
Gastos estructura analíticos
(56)
(48)
Extraordinarios analíticos
Extraordinarios analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Gastos de personal
(39)
(31)
Otros gastos de explotación
(53)
(56)
Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos”
23
24
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”
56
50
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible”
5
5
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al
negocio flexible”
2
2
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 20.4.1)
1
5
Extraordinarios analíticos
(6)
(1)
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Resultados netos por venta de activos
15
4
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias
102
(1.426)
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio – Existencias”
106
--
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”
(92)
--
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
132
(1.422)
100
Amortizaciones y provisiones analíticos
Amortizaciones y provisiones analíticos
Millones de Euros
2024
2023
Amortizaciones
(7)
(9)
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro
(1)
(1)
Ajuste: “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”
(Nota 7.5)
2
3
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 20.4.1)
(1)
(5)
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”
(5)
--
Amortizaciones y provisiones analíticos
(13)
(12)
Resultado financiero analítico y analítico recurrente
Resultado financiero analítico
Millones de Euros
2024
2023
Ingresos financieros
26
6
Gastos financieros
(106)
(102)
Resultado por deterioro del valor de activos financieros
0
--
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos
financieros” (Nota 7.5)
1
1
Resultado financiero analítico
(80)
(95)
Ajuste: “Ingresos y gastos financieros extraordinarios”
2
2
Resultado financiero analítico recurrente
(77)
(93)
101
EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente
EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente
Millones de Euros
2024
2023
Resultado neto atribuible al Grupo
307
(1.019)
Resultado neto atribuible al Grupo - Cts€/acción
52,70
(188,83)
Incluye/(excluye):
(i) Cambios de valor de inversiones, proyectos de inversión y otros intereses
(101)
1.427
(ii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos, proyectos de inversión y otros
intereses
(29)
(4)
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta
incluyendo cambios de valor de dichos activos
--
--
(iv) Impuestos por venta de activos
(11)
(9)
(v) Deterioro de valor del Fondo de Comercio
--
--
(vi) Cambios de valor en instrumentos financieros y costes de cancelación
3
2
(vii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados
(26)
(32)
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a alianzas estratégicas (excepto si están
incluidas por integración proporcional)
(1)
--
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores
45
(194)
EPRA Earnings (pre-ajustes específicos compañía)
188
171
Ajustes específicos compañía:
(a) Gastos y provisiones extraordinarias
6
1
(b) Resultado financiero no recurrente
(1)
--
(c) Tax credits
--
--
(d) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores
--
--
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía)
193
172
Número promedio de acciones (millones)
583,2
539,6
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) -
Cts€/acción
33,02
31,9
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Informe Anual de Gobierno Corporativo del ejercicio 202
4
El Informe Anual de Gobierno Corporativo ha sido remitido a la CNMV con fecha 27 de febrero
de 2025 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica
https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=wxL%2bRZsDh965xG9u3cJ09q%2f1Sy
3Xrg5Zkm9GEi%2bzOwwDAeVNxCRAwLPil3Xzyzk3
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.
Informe
sobre Remuneraciones de los Consejeros
del ejercicio 202
4
El Informe sobre Remuneraciones de los Consejeros ha sido remitido a la CNMV con fecha 27 de
febrero de 2025 y puede ser consultado en la siguiente dirección electrónica
https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?e=C8Fb9DibZuYb%2bMHBVjQfKcRGqzojA9ayf0I
SxX1L0oedH%2f%2fkEpqk5KB8quWhzhTh
