Realia Business, S.A. y Sociedades Dependientes
Estados Financieros Consolidados e Informe de Gestión Consolidado correspondientes al ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2024
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2024
(Miles de euros)
ACTIVO
31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
ACTIVO NO CORRIENTE: | PATRIMONIO NETO (Nota 16): | ||||
Activos intangibles (Nota 8) | Capital social | ||||
Inmovilizaciones materiales (Nota 9) | Prima de emisión | ||||
Inversiones inmobiliarias (Nota 10) | Reservas | ||||
Inversiones en empresas asociadas (Nota 11) | Acciones y participaciones en patrimonio propias | ( | |||
Activos por impuestos diferidos (Nota 21) | Ajustes por valoración | ( | |||
Otros activos no corrientes (Nota 14.3) | Resultado del ejercicio atribuido a la Dominante | ||||
Total patrimonio neto atribuible a la Sociedad Dominante | |||||
Total activo no corriente | Intereses minoritarios (Nota 17) | ||||
Total Patrimonio Neto | |||||
PASIVO NO CORRIENTE | |||||
Provisiones no corrientes (Nota 18) | |||||
Pasivos financieros no corrientes: (Nota 19) | |||||
Deudas con entidades de crédito | |||||
Pasivos por impuestos diferidos (Nota 21) | |||||
Otros pasivos no corrientes (Nota 20.a) | |||||
ACTIVO CORRIENTE | Total pasivo no corriente | ||||
Existencias (Nota 13) | PASIVO CORRIENTE | ||||
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar (Nota 14.1) | |||||
Clientes por ventas y prestaciones de servicios | Provisiones corrientes (Nota 18) | ||||
Otros deudores | Pasivos financieros corrientes: (Nota 19) | ||||
Activos por impuesto corriente (Notas 21 y 14.1) | Deudas con entidades de crédito | ||||
Activos financieros corrientes (Nota 14.2) | Otros pasivos financieros corrientes | ||||
Créditos corrientes a empresas asociadas | Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar (Nota 20.b) | ||||
Derivados (Nota 19) | Proveedores | ||||
Otros activos financieros corrientes | Otros acreedores | ||||
Otros activos corrientes (Nota 14.3) | Otros pasivos corrientes (Nota 20.d) | ||||
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 15) | |||||
Total activo corriente | Total pasivo corriente | ||||
TOTAL ACTIVO | TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2024.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADA DEL EJERCICIO 2024
(Miles de euros)
2024 | 2023 | |
Importe neto de la cifra de negocios (Nota 23.a) | ||
Otros ingresos de explotación (Nota 23.b) | ||
Exceso de provisiones | ||
Variación de existencias de productos terminados o en curso (Nota 23.c) | ( | |
Aprovisionamientos (Nota 23.c) | ( | ( |
Gastos de personal (Nota 23.d) | ( | ( |
Otros gastos de explotación (Nota 23.c) | ( | ( |
Variación depreciación de existencias y provisiones de tráfico (Nota 23.j) | ( | |
Dotación a la amortización (Notas 8 y 9) | ( | ( |
Otros resultados | ( | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | ||
RESULTADO VARIACIÓN VALOR INVERSIONES INMOBILIARIAS (Notas 4.aa y, 10 y 23.f) | ( | |
Ingresos financieros (Nota 23.g) | ||
Gastos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros (Notas 23.g y 23.i) | ||
RESULTADO FINANCIERO | ( | ( |
Resultado de entidades valoradas por el método de la participación (Notas 11 y 23.e) | ||
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS | ||
Impuestos sobre beneficios (Nota 21) | ( | |
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS | ||
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO | ||
Atribuible a: | ||
Accionistas de la Sociedad Dominante (Nota 23.h) | ||
Intereses minoritarios (Nota 17 y 23.h) | ||
Beneficio por acción: | ||
De operaciones continuadas € / acción | ||
Básico | ||
Diluido |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante de la cuenta
de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio 2024.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2024
(Miles de euros)
2024 | 2023 | |
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO (de la cuenta de pérdidas y ganancias) | ||
Otro resultado global que podrá ser reclasificado a la cuenta de pérdidas y ganancias en | ||
ejercicios posteriores: | ||
INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO | ||
Por coberturas de flujos de efectivo | ||
Diferencias de conversión | ( | |
Efecto impositivo | ( | ( |
Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto | ||
TRANSFERENCIA A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS | ||
Por cobertura de flujos de efectivo | ( | ( |
Efecto impositivo | ||
Total transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias | ( | ( |
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS | ||
a) Atribuidos a la Sociedad Dominante | ||
b) Atribuidos a intereses minoritarios |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
del resultado global consolidado del ejercicio 2024.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2024
(Miles de euros)
Miles de euros | Patrimonio | ||||||||||
| atribuido a | |||||||||||
| Reservas | los | ||||||||||
| de la | Resultado | accionistas | |||||||||
| Capital | Prima de | sociedad | Acciones | Reservas de | del | de la | Intereses | ||||
| social | emisión | dominante | propias | consolidación | Coberturas | Diferencias | ejercicio | sociedad | minoritarios | Total | |
(Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 19) | conversión | (Nota 3) | dominante | (Nota 17) | patrimonio | |
Saldos al 31 de diciembre de 2022 | ( | ( | ( | ||||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | ( | ( | |||||||||
Distribución del resultado 2022 | |||||||||||
A reservas | ( | ||||||||||
A dividendos | ( | ( | |||||||||
Dividendos a cuenta | ( | ( | |||||||||
Ampliaciones y reducciones de capital | ( | ( | ( | ||||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | ( | ( | |||||||||
Otros movimientos | |||||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2023 | ( | ( | ( | ||||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | ( | ||||||||||
Distribución del resultado 2023 | |||||||||||
A reservas | ( | ( | |||||||||
A dividendos | |||||||||||
Dividendos a cuenta | |||||||||||
Ampliaciones y reducciones de capital | ( | ( | ( | ( | ( | ||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | |||||||||||
Otros movimientos | ( | ( | ( | ||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2024 | ( | ( |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio
2024.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2024
(Miles de euros)
2024 | 2023 | |
Resultados antes de impuestos | ||
Ajustes del resultado | ||
a) Amortización del inmovilizado (Notas 8 y 9) | ||
b) Otros ajustes del resultado | ||
1. Variación de valor inversiones inmobiliarias (Nota 23.f) | ( | |
2. Variación depreciación de existencias y provisiones de tráfico (Nota 23.j) | ( | |
3. Ingresos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
4. Gastos financieros (Nota 23.g) | ||
5. Resultados entidades método de la participación | ( | ( |
6. Otros | ( | ( |
Cambios en el capital corriente | ||
a) Existencias, deudores y otras cuentas a cobrar y otros activos corrientes (Notas 13 y 14) | ( | |
b) Acreedores y otras cuentas a pagar y otros pasivos corrientes (Nota 20) | ( | |
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación | ( | |
a) Cobro de dividendos (Nota 11) | ||
b) Cobros/Pagos por impuesto sobre beneficios | ( | |
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS OPERACIONES DE EXPLOTACIÓN | ||
Pago por inversiones: | ( | ( |
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ( | ( |
c) Otros activos financieros | ( | ( |
Cobros por desinversiones: | ||
a)Empresas del grupo, asociadas y unidades de negocio | ||
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ||
c) Otros activos financieros (Nota 14.2) | ||
Otros flujos de efectivo de actividades de inversión: | ||
a) Cobros de intereses (Nota 14.2) | ||
b) Otros cobros/pagos de actividades de inversión | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE INVERSIÓN | ( | ( |
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio: | ( | ( |
b) Amortización (Nota 16) | ( | |
c) Adquisición (Nota 16) | ( | |
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero: | ( | |
a) Emisión | ||
b) Devolución y amortización | ( | ( |
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio (Notas 3 y | ||
17) | ( | ( |
Otros flujos de efectivo de actividades de financiación | ( | ( |
a) Pagos de intereses | ( | ( |
b) Otros cobros / (pagos) por operaciones de financiación | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE FINANCIACIÓN | ( | ( |
EFECTO DE LAS VARIACIONES DEL TIPO DE CAMBIO Y OTROS | ( | |
AUMENTO / DISMINUCIÓN NETO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES | ( | |
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL INICIO DEL PERIODO | ||
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL PERIODO |
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2024.
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Anexo III: Detalle Comunidad de Bienes.
Ejercicio 2024
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
301
50,00%
Realia Business, S.A.
Ejercicio 2023
Nombre
Cifra de Negocios
Global
% Participación
Sociedad en la que se integra
CB:
Comunidad de Bienes Turó del Mar
729
50,00%
Realia Business, S.A.
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INFORME DE GESTIÓN CONSOLIDADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2024
1. LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO:
Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil
Inmocemento (sociedad beneficiaria de la escisión parcial financiera de FCC S.A.) y desarrolla sus actividades de
forma directa o a través de toma de participaciones accionariales en diferentes sociedades.
La actividad empresarial, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio
a) ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a
Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales Los activos se encuentran en el patrimonio de
la sociedad Realia Patrimonio, S.L. (participada 100% por Realia Business, S.A.), y a través de las sociedades
Planigesa, S.A. (con una participación directa e indirecta del 87,40%) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación
directa). Toda la actividad se desarrolla en España.
Estas inversiones financieras representan en torno al 36,52% del total del activo del balance de la sociedad Realia
Business, S.A.
b) PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través
de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo, se realiza básicamente en España y en Rumania (tenencia de un
suelo urbano en Bucarest). Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Alicante
4) Andalucía y Canarias
c) ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad
VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. A cierre de 2024 se encuentran en explotación
tres activos “Residencial Provenza”, “Residencial Nao” y “Residencial Jardín de Tres Cantos” con un total de 280
viviendas con protección pública. La inversión total realizada en los tres proyectos de Build to Rent, ha ascendido
a 59,5 M € y a 31 de diciembre de 2024 alcanza un porcentaje de ocupación del 98,9%.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus
accionistas más significativos se encuentra la sociedad FCyC, S.A., perteneciente al Grupo Inmocemento y la
sociedad Soinmob Inmobiliaria Española S.A.U. con unas participaciones al cierre del ejercicio 2024 del 77,62%
y del 11,16%, respectivamente.
La descripción de su estructura organizativa se puede resumir:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de
Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
VICEPRESIDENCIA NO EJECUTIVA: En dependencia del Presidente no ejecutivo y a su vez miembro Consejo
de Administración
La gestión diaria del negocio de Promociones y Gestión de Suelo se realiza de forma conjunta desde la central
situada en Madrid, y desde la Delegación de zona de cada una de las áreas geográficas donde la sociedad tiene
presencia.
La gestión del control de las inversiones en empresas patrimonialistas, se realiza mediante la representación y
participación en sus órganos de decisión (Consejos y Comités de Dirección), así como a través del control de los
distintos departamentos centrales de Realia Business y Realia Patrimonio.
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2. VARIACIONES EN LA CARTERA DE PARTICIPACIONES FINANCIERAS
Durante el ejercicio 2024 se han producido las siguientes alteraciones dentro de su cartera de participaciones
financieras:
• Durante el ejercicio 2024, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos a la sociedad
Guillena Golf, S.L por importe total de 500 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer
pérdidas de ejercicios anteriores.
Las operaciones más significativas que se realizaron durante el ejercicio 2023 dentro de su cartera de
participaciones financieras fueron:
• Con fecha 13 de julio de 2023 se fusionaron las sociedades Hermanos Revilla, S.A. como sociedad
absorbente y Boane-2.003, S.A.U. como sociedad absorbida. De esta forma Boane-2003, S.A.U. causó
baja en el perímetro de consolidación. Esta operación no supuso ningún cambio de porcentaje de
integración de la sociedad Hermanos Revilla, S.A. en el Grupo. Posteriormente, con fecha 7 de
septiembre de 2023 se fusionaron las sociedades Planigesa, S.A. como sociedad absorbente y Hermanos
Revilla, S.A. como sociedad absorbida. De esta forma Hermanos Revilla, S.A. causo baja en el perímetro
de consolidación. Ambas fusiones se realizaron con efectos 1 de enero de 2023. Esta operación supuso
el cambio de porcentaje de integración de la sociedad Planigesa, S.A. en el Grupo, pasando a integrar
en un 87,40% cuando hasta este momento lo hacía al 87,76%.
• En septiembre de 2023, se formalizó en escritura pública la fusión entre la sociedad Planigesa, S.A. y
Hermanos Revilla, S.A. mediante la cual, Planigesa S.A. absorbió a Hermanos Revilla S.A. con la
consiguiente extinción de la sociedad absorbida mediante su disolución sin liquidación y la transmisión
de la totalidad del patrimonio a la sociedad absorbente.
• Durante el ejercicio 2023, la Sociedad Realia Business, S.A., realizó aportaciones de fondos a la sociedad
Guillena Golf, S.L por importe total de 500 miles de euros con el objetivo de dotar de liquidez y reponer
pérdidas de ejercicios anteriores. Estas operaciones no supuso ningún cambio de porcentaje de
integración de la sociedad en el Grupo.
• A principios de 2023 Realia Business S.A. participó en la subasta de venta de las participaciones sociales
que tenía Reyal Urbis, S.A. en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. Con
fecha 27 de abril de 2023, el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, dictó auto acordando la venta y
adjudicación judicial del pleno y completo dominio de 1.004 participaciones sociales titularidad de Reyal
Urbis, S.A. en la mercantil Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L. representativas del
29,99% de su capital social y del préstamo participativo otorgado por Reyal Urbis, S.A a la sociedad, a
favor de Realia Business por un precio total de 3.190 miles de euros. Posteriormente, el 23 de junio de
2023 Realia Business, S.A. firmó con Inmuebles Carpe, S.L. escritura pública de compraventa de 111
participaciones sociales y de cesión de un contrato de crédito y de cuantos derechos de cobro se derivan
del mismo, por un importe total de 353 miles de euros. Tras estas dos compras, Realia consiguió el 100%
de participación en la sociedad.
3. PERIODO MEDIO DE PAGO PROVEEDORES
A continuación, se detalla la información requerida por la por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en los Estados financieros Consolidados en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
80
2024
2023
Días
Días
Periodo medio de pago a proveedores
56
63
Ratio de operaciones pagadas
61
67
Ratio de operaciones pendientes de pago
34
38
Miles de euros
Total pagos realizados
72.293
72.345
Total pagos pendientes
17.903
13.810
2024
2023
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
59.377
60.970
Ratio
Ratio
82
84
Número total de facturas pagadas en el período
10.046
9.075
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
7.635
6.951
Ratio
Ratio
76
77
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas durante el ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del estado de situación financiera.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación)
y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo
hasta el último día del periodo al que se refieren los estados financieros) y, en el denominador, el importe total de
pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se
establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y conforme a las disposiciones
transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse las condiciones establecidas
en la Ley 11/2013 de 26 de julio. El Grupo realiza sus pagos los días 15 de cada mes o siguiente día hábil.
81
4. MAGNITUDES PRINCIPALES DE 2024
Realia ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio de 2024 de 133,37 M.€, frente a los 152,24 M.€
obtenidos en el mismo periodo de 2023 (-12,4%).
La distribución de los ingresos en las distintas áreas de actividad, respecto al mismo periodo de 2023, ha sido:
Patrimonio: 90,33 M.€ (+1,0%)
Promociones: 36,67 M.€ (-37,4%)
Adicionalmente, el Grupo ha obtenido ingresos por prestación de servicios y otros por importe de 6,37 M.€
(+52,0%).
En el área de patrimonio el incremento de los ingresos del 1% se justifica por el impacto positivo de la subida
del 1,5% en la rentas respecto a 2023; a pesar de: a) la caída de la ocupación media en los inmuebles en
explotación de uso terciario (-1,0 %) sobre todo en edificios de oficinas situadas en la periferia; b) la menor
superficie alquilable debida al traslado a oficinas propias de la sede social (autoconsumo), y por último, c) por
la menor repercusión de gastos comunes a los arrendatarios por la optimización de los gastos de explotación
de los inmuebles.
En el área de promoción, los ingresos han disminuido un 37,4% (-21,91 M.€) respecto al ejercicio 2023, que se
justifica por el menor número de unidades entregadas (83 unid. vs 144).
El Grupo Realia, siguiendo la normativa contable no reconoce ningún ingreso por las ventas de sus unidades
inmobiliarias hasta que no trasmite el conjunto de derechos y obligaciones sobre los mismos a sus
compradores, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa.
El incremento de los ingresos por prestación de servicios y otros (+52,0%), es debido al aumento de los
honorarios de gestión delegada y de comercialización de las promociones comercializadas por Realia a
empresas fuera de su grupo mercantil.
Los gastos operacionales han alcanzado 67,99 M.€ con una disminución del 12,6% respecto a 2023 (77,76 M.
€); que se justifica mayoritariamente por el descenso de las unidades entregadas.
Los gastos generales se sitúan en 4,68 M.€, con una disminución del 11,7% respecto al mismo periodo del
2023 (5,30 M.€), motivado por la mayor facturación de prestación de servicios a empresas de fuera del Grupo
Realia y por la reducción en el gasto de arrendamiento por el autoconsumo de las oficinas centrales del Grupo
Realia desde mediados del ejercicio 2024.
Respecto a las provisiones, en el ejercicio 2024 se ha producido una reversión neta de +7,10 M.€, frente a una
dotación neta de -10,47 M.€ en el mismo periodo de 2023.
El Resultado Bruto de Explotación – “EBITDA Ajustado” (incluye las provisiones asociadas al activo circulante
por importe de +7,10 M.€ que se detalla en el punto anterior), aumenta un 15,5%, situándose en 67,80 M.€,
frente a los 58,71 M.€ del ejercicio 2023 (+9,09M €). Su distribución por las distintas áreas de actividad es la
siguiente: a) mejora en la actividad de promoción (5,48 M.€) por el impacto de las valoraciones de existencias;
b) mejora en la actividad patrimonial por la gestión ordinaria (3,01 M €) y c) mejora en el área de servicios por
incremento de actividad (0,6 M €).
El impacto por valoración de los activos patrimoniales (NIC 40) recogido en los estados financieros, según la
valoración realizada por expertos independientes a 31 de diciembre de 2024, ha supuesto un resultado positivo
de 2,77 M.€, frente a los 24,14 M.€ negativos del ejercicio 2023(+111,5% de variación interanual). En el
segundo semestre de 2024, se ha puesto de manifiesto un punto de inflexión en las valoraciones de los activos
de uso terciario favorecido por la evolución a la baja de los tipos de interés. La valoración de los activos en BtR
ha supuesto un incremento de 13,2 M.€ que han contrarrestado la pérdida de valor de otros activos,
principalmente oficinas ubicadas en la periferia.
El resultado financiero en el ejercicio 2024 ha sido negativo por importe de 26,00 M.€, frente a un importe
negativo de 18,58 M.€ del mismo periodo de 2023. Esta variación negativa interanual de 7,42 M.€, se justifica
por un incremento de 6,72 M.€ del coste financiero ordinario debido a la finalización de las coberturas de tipo
de interés que tenía el Grupo
y 0,7 M.€ por incremento de resultados financieros extraordinarios negativos..
En resumen, el beneficio antes de impuestos a diciembre de 2024 asciende a 46,93 M.€, frente a los 17,57
M.€. en el mismo periodo de 2023 (+167,1%). Este incremento se origina principalmente por:
82
1.
Mayor resultado por valoración de los activos patrimoniales (+26,91 M.€).
2.
Al mayor “EBITDA Ajustado” (+9,09 M.€), por la mejora en los márgenes de todas sus actividades.
3.
Y al incremento del resultado financiero negativo (-7,42 M.€).
Tras el gasto por impuesto (-8,38 M.€), el BDI a 31 de diciembre de 2024 se sitúa en 38,55 M.€, lo que supone
un incremento del 50,8% respecto a los 25,57 M.€ del mismo periodo de 2023.
El Resultado Neto atribuible alcanzó 36,43 M.€ a 31 de diciembre de 2024, un 47,5% superior al obtenido en
el mismo periodo del ejercicio 2023 (24,70 M.€).
ENDEUDAMIENTO
A 31 de diciembre de 2024, el Grupo Realia tienen una deuda financiera neta de 518,03 M.€, frente a los 516,90
M.€ de diciembre de 2023 (+0,2%).
El Grupo Realia ha situado su deuda financiera bruta en 536,60 M.€ a 31 de diciembre de 2024, frente a los
569,72 M.€ del mismo periodo del ejercicio 2023 (-5,8%), y una tesorería y equivalentes a 31 de diciembre de
2024 que asciende a 18,57 M.€, frente a los 52,82 M.€ de diciembre 2023 (-64,8%); que se destinará, junto al
cash flow generado y las fuentes de financiación disponibles, al repago de la deuda, la finalización de las
promociones en curso, inicio de nuevas promociones, la realización de capex de los actuales activos que
permitan cubrir las exigencias de los arrendatarios en cuanto a sostenibilidad y bienestar (tecnología, salud
laboral…), a la adquisición de nuevos suelos y/o activos para el desarrollo de nuevos proyectos.
El resultado financiero en el ejercicio 2024 ha sido negativo por importe de 26,00 M.€, frente a un importe
negativo de 18,58 del mismo periodo de 2023. Esta variación negativa interanual de 7,42 M.€, se justifica por
un incremento de 6,72 M.€ del coste financiero ordinario debido a la finalización de las coberturas de tipo de
interés que tenía el Grupo y 0,70 M.€ por incremento de resultado financiero extraordinarios negativos.
El tipo medio ponderado de los préstamos se sitúa en el 4,23% a 31 de diciembre de 2024, frente al 3,16%
(incluido las coberturas de tipos de interés existentes) en el mismo periodo del año 2023. Las coberturas de
tipos de interés finalizaron en abril de 2024.
Con fecha 16 de enero de 2025 la sociedad del Grupo, Realia Patrimonio, ha firmado con las entidades
financieras prestamistas la novación del préstamo sindicado con vencimiento en abril de 2025, por importe de
414,2 millones de euros, estableciendo un nuevo vencimiento en octubre de 2029.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
El valor razonable de los activos patrimoniales alcanza los 1.557,5 M.€ a diciembre de 2024; frente a los 1.548,5
M.€ de diciembre 2023 (+0,6%).
En el segundo semestre de 2024, se ha puesto de manifiesto un cambio en la tendencia de las valoraciones de
los activos de uso terciario favorecido por la evolución a la baja de los tipos de interés.
Los activos de uso terciario (oficinas, centros comerciales/ocio y resto) que representan el 91,6% de los activos
patrimoniales tienen al cierre de 2024 un valor razonable de 1.425,9 M € un 0,3% inferior a diciembre de 2023,
principalmente por la bajada en las valoraciones de las oficinas ubicadas en la periferia (-2,6%).
Los activos en renta incluyen tres inmuebles residenciales destinado a la actividad de alquiler ubicados en el
término municipal de Tres Cantos cuya valoración conjunta ha ascendido a 88,80 M.€, con un incremento
respecto a dic. 2023 del 17,5%.
Las inversiones realizadas en el ejercicio 2024 por importe de 6,40 M.€, se corresponden con activos en renta
(incluye inversiones de la sociedad As Cancelas XXI consolidada por el método de la participación).
Si estas inversiones no se hubieran realizado y homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2024, el
valor razonable de los activos patrimoniales aumentaría 0,2% (+2,77 M.€)
El valor razonable de los activos residenciales (suelos, promociones en curso y producto terminado) asciende a
359,1 M.€ a diciembre de 2024, frente a la valoración de diciembre de 2023 que alcanzó la cifra de 348,0 M.€
(+3,2%). Si homogeneizamos los activos existentes a diciembre de 2024 (eliminando las inversiones realizadas
y ajustando el producto entregado), el valor razonable de los activos residenciales aumentaría 1,5% (+5,2 M.€).
83
El 82% del GAV total corresponde al negocio patrimonial y el 18% restante al negocio residencial.
VALOR LIQUIDATIVO NETO (NNAV)
El valor de liquidación neto de Realia (NNAV), a 31 de diciembre de 2024, tras el reparto de dividendos
con cargo a reservas voluntarias por un importe de 0,05 euros brutos por acción, aprobado en 27 de junio
de 2024 en Junta General de Accionistas, se sitúa en 1,45 euros por acción, un 0,7% inferior al de diciembre
2023; sin tener en cuenta este dividendo el NNAV por acción después de impuestos sería de 1,50 euros
por acción.
El cálculo del NNAV por acción del ejercicio partiendo del patrimonio neto de los estados financieros
consolidados es;
PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO ATRIBUIDO A DOMINANTE (M.€) 1.160
Ajustes:
+ Plusvalías netas Inmovilizado material (uso propio) -
+ Plusvalías netas Existencias 18
PATRIMONIO NETO ATRIBUIDO A DOMINANTE AJUSTADO (M.€) 1.178
Número acciones (deducida autocartera) 811.089.229
NNAV POR ACCIÓN (euros) 1,45
NEGOCIO PATRIMONIAL
Los ingresos del área patrimonial ascienden a 90,33 M.€ al 31 de diciembre de 2024, con un aumento del 1,0%
respecto al mismo periodo del ejercicio precedente (89,47 M.€.), que se justifica por el impacto positivo de la
subida del 1,5% en la rentas respecto a 2023; y a pesar de: a) la caída de la ocupación media en los inmuebles
en explotación de uso terciario (-1,0 %) sobre todo en edificios de oficinas situadas en la periferia; b) la menor
superficie alquilable debida al traslado a oficinas propias de la sede social (autoconsumo), y por último, c) por
la menor repercusión de gastos comunes a los arrendatarios por la optimización de los gastos de explotación
de los inmuebles.
El margen bruto ajustado del negocio patrimonial se ha incrementado un 4,2% (64,27 M.€) frente al obtenido
en el mismo periodo del ejercicio 2023 (61,67 M.€), debido al aumento de las rentas (+1,5%), a la disminución
de los ingresos por provisión de gastos repercutidos a los arrendatarios por el descenso de los gastos de
explotación de los edificios (-2,0%) y por la reversión de provisiones realizada en 2024 (125,2%).
La ocupación global de los inmuebles de uso terciario, incluyendo la sociedad consolidada por el método de la
participación (As Cancelas Siglo XXI, SL), se sitúa en el 90,7 % a diciembre de 2024 frente al 90,8 % de
diciembre 2023. La ocupación media en 2024 se sitúa en el 90,3% frente al 91,3% de 2023.
El Grupo continúa con la explotación del Build to Rent (BTR), teniendo a 31 de diciembre de 2024 y 2023 un
total de 280 viviendas en Tres Cantos (Madrid). La ocupación global de los inmuebles destinados a la actividad
Built to Rent (BTR) se sitúa a diciembre de 2024 en un 99,0%, frente al 69,4% de diciembre 2023.
Los ingresos por rentas de la actividad Residencial Build to Rent (BTR) en el ejercicio 2024 ascienden a 2,92
M.€ con una subida del 137,7% respecto al mismo ejercicio 2023 (1,23 M.€), y obedece principalmente a la
incorporación de un edificio en el segundo semestre 2023 y el inicio de su comercialización en arrendamiento
Se ha continuado trabajado en actualizar nuestros edificios, modernizando sus prestaciones (Eficiencia
energéticas, sostenibilidad, zonas de Hospitality, servicios comunes, instalaciones, gimnasios…), así como la
adecuación de espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda (co-working, Flexible space….)
todo ello con el objetivo de estar en la vanguardia de las demandas más actualizadas de nuestros actuales y
futuros los clientes. El importe destinado a capex en nuestros edificios ha ascendido a 6,4 millones de euros.
84
NEGOCIO DE PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A. Durante el ejercicio 2024, se
ha entregado una nueva promoción de 48 unidades y se ha continuado con las entregas del stock del producto
terminado en las distintas promociones, habiéndose entregado un total de 83 unidades por un importe de 35,85
M. €, frente a las 143,5 unidades que se entregaron en el mismo periodo de 2023 por importe de 57,51 M.€.
Realia cuenta a 31 de diciembre de 2024 con un stock de 487,5 unidades (viviendas y locales) terminadas o
en curso y pendientes de entrega, de las cuales 227,5 de ellas se encuentran reservadas o vendidas (47,0 %).
Además, cuenta con 25 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial.
El margen bruto ajustado por las provisiones de esta actividad a 31 de diciembre de 2024 asciende a 6,36 M.€
que supone un 17,3% s/ los ingresos totales del área, frente a los 1,10 M.€ (1,9% s/ los ingresos totales del
área) del mismo periodo del ejercicio 2023.
La cartera de suelo actual de Realia, en sus distintos estadios urbanísticos, asciende a 6.941.580 m² de
superficie bruta y con una edificabilidad estimada de 1.726.768 m².
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2024 y su
evolución se reflejan en los siguientes datos:
Cotización al cierre 202
4 (€/acción)
1,02
Cotización al cierre 202
3 (€/acción)
1,06
Variación de cotización (%)
-3,8%
Capitalización bursátil al cierre 2024(€)
827,31 M.€.
Cotización máxima del periodo (€ / acción)
1,28
Cotización mínima del periodo (€ / acción)
0,924
Cotización media del periodo (€ / acción)
1,0168
Efectivo medio diario negociado (€)
39 miles €
Volumen medio diario de contratación (acciones)
526 miles €
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición
derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos
establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la JGA celebrada el 2
de junio de 2020 en las mismas condiciones.
En la Junta General Ordinaria de la Sociedad celebrada el 27 de junio de 2024 se aprobó reducir el capital social
de Realia Business, S.A. (la “Sociedad”) en un importe nominal máximo de 2.202 miles de euros, mediante la
amortización de hasta 9.176.469 acciones propias de 0,24 euros de valor nominal (que representan
aproximadamente el 1,12% del capital social actual de la Sociedad). La reducción de capital social se ha efectuado
mediante la amortización del total de las acciones propias que la Sociedad tenía en autocartera (9.176.469
acciones).
El movimiento registrado durante los ejercicios 2024 y 2023 han sido el siguiente:
Nº
Acciones
Miles de
Euros
Saldos al 31 de diciembre de 2022
9.176.469
7.526
Adquisiciones
-
-
Saldos al 31 de diciembre de 2023
9.176.469
7.526
Amortizaciones
-9.176.469
-7.526
Saldos al 31 de diciembre de 2024
-
-
85
El precio medio de la autocartera al cierre del ejercicio 2023 era de 0,82 €/acción. El número de acciones en
autocartera representaba el 1,119% del total. Al cierre del ejercicio 2024 ya no hay acciones en autocartera.
5. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Durante 2024 la actividad económica en España ha mostrado un comportamiento positivo con un crecimiento
del PIB del 3,2% por encima del inicialmente previsto. Para los años 2025 y 2026 se proyectan unas tasas de
crecimiento medio anual del 2,5 % y el 1,9 %, respectivamente.
La inflación general se ha ido desacelerando durante 2024 hasta cerrar en el 2,8%, frente al 3,1% de diciembre
de 2023, esperando que la tendencia continue en los próximos ejercicios con estimaciones para los años 2025
y 2026 de tasas del 2,1% y 1,7% respectivamente. La inflación subyacente ha continuado moderándose hasta
el 2,6% frente al 3,8% de diciembre de 2023.
Esta tendencia a la baja ha permitido que durante 2024 la política monetaria aplicada por los Bancos Centrales
haya sido menos restrictiva iniciando paulatinas rebajas del tipo de interés hasta cerrar el ejercicio con una tasa
del 3,15 % frente al 4,5% del año anterior y las perspectivas para 2025 es que se sigan realizando ajustes a la
baja de los tipos de interés, aunque con expectativas menos agresivas que las iniciales, debido a los riesgos de
que la inflación , no se sitúe en la Eurozona en el entorno del 2%, y a las tensiones geopolíticas y comerciales,
donde la FED ira marcando el camino.
Las incertidumbres acerca de las perspectivas macroeconómicas de la economía española a corto y a medio
plazo se mantienen y están condicionadas por riesgos externos e internos. Entre las distintas fuentes de
incertidumbre existentes, destacan:
- Impacto de la política arancelaria de la Administración Estadounidense en el que un aumento de los
aranceles presionaría a la baja la actividad económica mundial y al alza la inflación con el consiguiente
impacto en la política monetaria.
- Eventual agravamiento de algunas de las tensiones geopolíticas actuales por los conflictos bélicos en
Ucrania y Oriente Medio, así como la inestabilidad política en Francia, y la inestabilidad política y la debilidad
económica en Alemania.
- Posibles cambios en la evolución de las expectativas de los tipos de interés oficiales de Estados Unidos o
la UEM, que originen turbulencias financieras que provoquen una acusada corrección en los precios de los
activos financieros y un deterioro de las perspectivas macroeconómicas en el corto y medio plazo.
- La inestabilidad política puede tener un impacto significativo en los inversores en España, afectando tanto
la confianza como las decisiones de inversión que ha supuesto que la inversión empresarial privada ha
tenido un comportamiento más débil de lo esperado.
- Un riesgo fundamental en nuestro entorno doméstico, son los cambios regulatorios de toda índole, sociales
(reducción de jornada, SMI, beneficios sociales….), políticos (cesiones o enfrentamientos a/con
comunidades autónomas), fiscales (impuestos temporales, compensación BIN`s), donde incluso se aplican
con carácter retroactivo, cambiando las reglas de juego de los empresarios e inversores.
- A medio y largo plazo, la persistencia de un déficit público elevado es un factor de vulnerabilidad para la
economía española, en un contexto de reactivación de las reglas fiscales europeas y de retirada del apoyo
del banco central, tanto en materia de tipos como de compra de deuda.
- La evolución del mercado de trabajo donde el envejecimiento de la mano de obra en el sector de la
construcción e inmobiliario es muy importante. Esto implica que en los próximos años se deberá hacer frente
86
a un relevo generacional en un contexto de déficit de mano de obra. La formación de sus trabajadores y la
inversión en industrializar los procesos constructivos deben ser prioritarios para mejorar la productividad del
sector y atenuar, en la medida de lo posible, la escasez de oferta de trabajo.
A pesar de las dificultades del actual entorno macroeconómico y doméstico en el que nos encontramos, se
espera que durante 2025:
- La actividad promotora debe acelerarse, y ello lo indica el incremento de visados de proyectos residenciales
que se ha hecho en 2024 (+ de 120.000) y que viene avalada por la necesidad de viviendas que reduzca el
actual déficit existente entre la oferta y la demanda.
- Se debe ir creciendo en desarrollos destinados al alquiler, tanto en colaboración, público-privada, como en
el ámbito estrictamente público que posibilite el acceso a una vivienda a la gente joven y vaya desplazando
el “problema de la vivienda” del ranking privilegiado que tiene entre las preocupaciones de los españoles,
que incluso ha llevado al Gobierno a anunciar la creación de la Empresa Estatal de la Vivienda, con
aportación inicial de activos de la Sareb.
- Para conseguir lo expuesto en los dos puntos anteriores, será necesario reformular una nueva Ley de la
Vivienda, así como una ley del Suelo que permita poner en el mercado más suelo y por ende con una bajada
de precio.
- Las gestiones, permisos y planes urbanísticos se deben agilizar en cuanto a plazos y armonización de
requisitos y requerimientos, tanto municipales, como autonómicos, pues ello debe contribuir a una reducción
de plazos de ejecución de los proyectos y por tanto a reducción su coste.
- Mantenga la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el inicio de nuevos
proyectos, con una especial atención a la rentabilidad de los mismos (prestando así, especial atención, a la
demanda, a su localización geográfica y a la tipología de productos demandados), a la minimización del
riesgo y a la viabilidad de su comercialización, teniendo para ello presente la evolución de la demanda, los
riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros) derivados de la inflación y el escenario
macro de la economía española, que son relevantes para el desarrollo de la actividad promotora.
- El cumplimiento en los próximos años de muchas normas Europeas relativas a ESG (sostenibilidad,
descarbonización ….etc). que tiene un impacto en los costes de construcción y consecuentemente en el
precio final del producto que va en contra de poder abaratar el precio de la vivienda.
- Sería necesario que se habiliten en el sistema financiero (privado o estatal) líneas para la compra de suelo,
pues actualmente las entidades financieras entienden que debe ser financiado con fondos propios.
- La financiación a compradores ha resurgido en el sistema financiero, las entidades siguen queriendo a
clientes solventes, con hipotecas y mucha vinculación de productos; eso ha hecho que la competencia entre
entidades financieras haya favorecido al comprador que puede conseguir una financiación con muy buenos
tipos de interés y restos de condiciones contractuales muy ajustadas.
- En el segmento de los activos en alquiler residenciales, las medidas regulatorias del Gobierno encaminadas
a impedir las tensiones en los precios de alquiler no están consiguiendo los objetivos perseguidos. Las
incertidumbres legislativas en el desarrollo de la nueva Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, está
provocando en inversores, promotores y compradores paralización en la toma de decisiones,. Son muchos
los aspectos e incertidumbres que afectan a este segmento de actividad, tales como la limitación del precio
de los alquileres, la creación de un nuevo índice de revisión de precios, la regulación de los plazos de
descalificación de la vivienda protegida, prorroga de las políticas antidesahucio, la limitación de los pisos
de alquiler vacacional, o de corta duración…… etc. , normativas disparares entre las distintas Comunidades
Autónomas.
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La conjunción de todos estos factores descritos en los puntos anteriores puede afectar negativamente a las
cuentas del Grupo, y la intensidad del impacto vendrá dado por la capacidad de la economía europea para
continuar el proceso des inflacionista que permita cambiar la política monetaria generando un mayor dinamismo
inversor que provoque la recuperación de la actividad económica, del consumo, del empleo y de la capacidad
del ahorro.
Ante todos estos riesgos e incertidumbres, Realia centrara su actividad en:
- Incrementar la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el inicio de
nuevos proyectos, con una especial atención a la rentabilidad de los mismos, la localización geográfica, la
minimización del riesgo y a la viabilidad de su comercialización; teniendo para ello presente la evolución de
la demanda, los riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros) derivados de la inflación y
el escenario macro de la economía española, y la previsible buena marcha del sector promotor, cuestiones
que son relevantes para el desarrollo de nuestra actividad.
- Para dicho incremento de actividad promotora, es precio ir adquiriendo suelo finalista y a medio plazo, para
que nuestro actual banco de suelo pueda hacer posible atender a futuros desarrollos que demande el
mercado.
- Hasta 2024, el desarrollo de proyectos en suelos con calificación protegida (VPP/VPPL) era difícil promover
viviendas, pues la limitación del precio de venta, hacían inviables dichos suelos. Esta situación ha cambiado
en 2024 en la Comunidad de Madrid con la actualización del precio del módulo, por lo que debemos tener
presente este nuevo nicho de actividad.
- Un sector donde el Grupo Realia está presente, es el del alquiler de Viviendas desarrolladas en suelo
protegido, que conllevan un alquiler más bajo que el del mercado libre. Debemos seguir en esta línea e
incluso transformando suelo terciario a viviendas en alquiler asequible. Todo ello dentro de la Comunidad
de Madrid.
- En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales) y tras los cambios
que introdujo el Covid-19, y la evolución de los mercados, donde:
- Las rentas de activos de oficinas CBD y BD tienden a subidas moderadas y las ocupaciones estables.
- Las oficinas de periferia siguen sufriendo en cuanto a rentas y ocupación.
- Los centros comerciales prime se han dinamizado y han mejorado sus niveles de ocupación y renta por
el incremento de consumo y por ende de la renta variable.
Por tanto, el Grupo Realia, debe continuar en sus inversiones en capex y realizando actuaciones en la mayoría
de los activos destinados al alquiler, para adecuarlos a las nuevas tendencias de digitalización, sostenibilidad y
eficiencia de los mismos. También el Grupo Realia, debe ser activo en las oportunidades de compra de activos
que aporten buena rentabilidad, riesgo moderado y que mantengan su valor en el tiempo
Es de destacar en 2024, sobre todo a partir del segundo semestre la tendencia a la baja de las yields de los activos
CBD, BD y centros comerciales prime que coincide con la bajada de tipos de interés, y que esperamos continua
durante 2025, y que afecten positivamente al Grupo Realia.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se estima
que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica y/o sanitaria que afectara al negocio, podrá
acudir al mercado financiero y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad
del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
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Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero: Igual que individual actualizando datos
Los principios básicos definidos por el Grupo Realia en el establecimiento de su política de gestión de los riesgos
más significativos son los siguientes:
• Cumplir con todo el sistema normativo del Grupo.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establezcan para cada mercado en el que operan, su
predisposición al riesgo de forma coherente con la estrategia definida.
• Las áreas de negocios y áreas corporativas establecen los controles de gestión de riesgos necesarios
para asegurar que las transacciones en los mercados se realizan de acuerdo con las políticas, normas y
procedimientos del Grupo.
La Sociedad Dominante tiene elaborado su mapa de riesgos, para ello ha analizado los procedimientos que dentro
de su organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se
produzcan.
Riesgos financieros
El concepto de riesgo financiero hace referencia a la variación que por factores de mercados y otros, tienen los
instrumentos financieros contratados por el Grupo y su repercusión en los estados financieros.
La filosofía de gestión de riesgos del Grupo Realia Business es consistente con la estrategia de negocio, buscando
en todo momento la máxima eficiencia y solvencia, para lo cual hay establecidos criterios estrictos de control y
gestión de los riesgos financieros, consistentes en identificar, medir, analizar y controlar los riesgos incurridos por
la operativa del Grupo, estando la política de riesgos correctamente integrada en la organización del mismo.
Dada la actividad del Grupo y las operaciones a través de las cuales ejecuta estas actividades, se encuentra
actualmente expuesto a los siguientes riesgos financieros:
Riesgo de crédito
Las actividades principales del Grupo Realia Business son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el
arrendamiento de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien
conlleva automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes
determinados aplazamientos en el pago. Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios la dirección
del Grupo analiza de forma periódica la exposición de sus saldos de clientes de arrendamiento al riesgo de mora,
llevando a cabo las acciones necesarias para el cobro, y en su caso, registrando un deterioro.
El saldo de clientes impagados y de dudoso cobro ha ascendido al cierre del ejercicio a 1.399 miles de euros, frente
a 2.841 miles de euros del cierre de 2023. El Grupo provisiona los riesgos derivado de la insolvencia de sus clientes
una vez deducidas las garantías que posee. Al cierre del ejercicio, el importe de las provisiones por riesgos de
insolvencia de clientes asciende a 860 miles de euros (2.143 miles de euros a cierre de 2023)
Riesgo de tipo de interés
Hasta el 27 de abril de 2024 el Grupo ha mantenido contrato de derivados con 4 de las 5 entidades que componen
el préstamo sindicado. El importe total cubierto era del 74% del saldo vivo del préstamo que al 31 de diciembre de
2023 ascendía a 324.213 miles de euros, en la fecha anteriormente indicada vencieron los contratos de derivados
que no han sido renovados a lo largo del ejercicio 2024. El tipo de instrumento de cobertura era un IRS más una
opción de floor del euribor al 0%.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda que
permita minimizar el coste de la misma en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta de
resultados. El análisis comparativo del coste financiero y las tendencias de curvas de tipos hace que la compañía
opte o no, por cubrir el riesgo de tipo de interés en aras a minimizar el coste de la deuda para el citado periodo.
La Dirección de la Sociedad Dominante sigue muy de cerca las tendencias de las curvas de tipo para los próximos
años y no descarta la conveniencia de realizar nuevas coberturas de tipo de interés en un futuro.
Durante el ejercicio 2024, esta cobertura valorada a mercado ha supuesto un impacto positivo en pérdidas y
89
ganacias de 3.412 miles de euros (8.413 miles de euros en 2023) y no hay efecto en el patrimonio neto a cierre
del ejercicio pues la misma venció en abril de dicho ejercicio (2.488 miles de euros al cierre de 2023).(Nota 19)
El siguiente cuadro muestra la estructura de este riesgo financiero al cierre de los ejercicios 2024 y 2023,
detallando el riesgo cubierto a tipo de interés fijo:
Miles de Euros
2024
%
2023
%
Deuda a tipo de interés fijo
-
-
344.213
60%
Deuda a tipo de interés variable
534.246
100%
231.281
40%
Total Deuda Financiera (*)
534.246
100%
575.494
100%
(*) Esta deuda financiera no incorpora intereses ni gastos de formalización
Como puede observarse al cierre de 2024 el grupo no disponía de instrumentos de coberturas que fijen el tipo de
interés, mientras en 2023 el 60% de la deuda financiera total estaba cubierta, asegurando un tipo fijo máximo a
pagar por los préstamos asociados a activos para alquiler.
El análisis de sensibilidad en resultado y patrimonio frente a variaciones en el tipo de interés para el grupo Realia
es el siguiente:
Impacto en Resultado (Antes de Impuestos)
Millones €
2024
+1%
-0,25%
Gasto financiero al coste medio
5,34
-1,34
Variación en cobertura
Impacto en Resultado:
-
-
Impacto en Patrimonio
-
-
Dado que los instrumentos de cobertura que tenía contratados el Grupo Realia relacionados con el préstamo
sindicado han vencido durante el ejercicio 2024 la sociedad está expuesta a variaciones en los tipos de interés,
no obstante esta exposición se encuentra mitigada por la previsión de tipos Euribor descendente para los próximos
ejercicios y con la renovación del préstamo sindicado el 16 de enero de 2025, dado que se ha comprometido a
firmar con aquellas entidades que así lo deseen, nuevos contratos de coberturas de tipo de interés a precios de
mercado y que cubrirán hasta el vencimiento del préstamo un mínimo del 60% del saldo vivo del mismo.
Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por el elevado nivel de liquidez que aporta. Si lo analizamos en el sector
inmobiliario vemos que esa liquidez también ha sido elevada, pero solo para proyectos con bajo nivel de riesgo
comercial y para promotores que acrediten solvencia financiera, esto ha hecho que determinadas promotoras
hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy superiores. La situación actual
de tendencia a la baja de los tipo de interés se encuentra amenazada por la incertidumbre sociopolítica y el control
de la inflación. Se continúa trabajando en consolidar la bajada de las tasas de inflación, al mismo tiempo que la
reducción de los tipos de interés que permitan reactivar la inversión y la actividad económica en la Eurozona.
El Grupo Realia Business se apalancó financieramente, mediante un préstamo de 120 millones de euros
concedido por Fomento de Construcciones y Contratas,S.A con la finalidad de financiar parcialmente la compra
del 37,11% de las acciones de la sociedad Hermanos Revilla, S.A,.( sociedad absorbida por Planigesa en 2023)
durante 2023 se amortizaron anticipadamente 5 millones de euros del mencionado préstamo que junto con las
amortizaciones de años anteriores situaban el saldo dispuesto en 65 millones de euros, no produciéndose durante
el ejercio 2024 ninguna amortización y quedando por consiguiente dispuesto en el mismo saldo que el año anterior
y un saldo de intereses devengados pendiente de pago por 74 miles de euros.
Adicionalmente, con fecha 17 de julio de 2023, la sociedad Fomento de Construcciones y Contratas, S.A. concedió
un préstamo a la Sociedad Dominante con un periodo de disponibilidad de tres meses desde la fecha de
90
formalización y hasta un importe máximo de 40 millones de euros, devengando un interés referenciado a Euribor
a seis meses, (siempre que este sea positivo), más un diferencial de 1,15% y cuyo vencimiento quedó establecido
el 23 de julio de 2024, si bien dicho plazo se considera tácitamente prorrogable por un año adicional de no mediar
denuncia expresa con una antelación mínima de dos meses, el destino de este préstamo es atender necesidades
corporativas. Durante 2023 se dispusieron 34 millones de euros en el periodo de disposición estableciéndose este
como saldo dispuesto a 31 de diciembre e importe máximo del préstamo. En el ejercicio 2024 se han amortizado
14 millones de euros finalizando el ejercicio con un saldo dispuesto de 20 millones de euros y quedando al cierre
un saldo de intereses devengados pendiente de pago por 438 miles de euros.
Durante el ejercicio 2024 con consentimiento de la Sociedad Dominante la sociedad Fomento de Construcciones
y Contratas, S.A. ha cedido ambos préstamos a FCYC, S.A. con todos su derechos y obligaciones con fecha 19
de septiembre de 2024.
Con fecha 30 de septiembre de 2024, la sociedad FCYC, S.A. concede un crédito a la Sociedad Dominante por
un importe máximo de 60 millones de euros, devengando un interés referenciado a Euribor a tres meses, más un
diferencial de 1,15% y cuyo vencimiento actualmente es el 30 de septiembre de 2025, si bien dicho plazo se
considera tácitamente prorrogable por un año adicional de no mediar denuncia expresa con una antelación mínima
de quince días, el destino de este préstamo es atender necesidades corporativas. Durante el ejercicio 2024 se
han dispuesto 5 millones de euros del citado cédito siendo este su saldo a final de ejercicio y quedando al cierre
un saldo de intereses devengados pendiente de pago por 50 miles de euros.
Cuando alguna de sus sociedades ha precisado renovar o refinanciar alguna de las líneas ya existentes no ha
tenido ningún problema para hacerlo dentro del sistema bancario tradicional y a unos tipos de interés muy
competitivos, todo ello debido a la solvencia del Grupo y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos y
activos. Es significativo que la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U., ha mantenido su LTV (loan to value) por debajo
del 40%.
Asimismo, al cierre de 2024 el Grupo Realia Business presenta fondo de maniobra negativo por importe de
185.513 miles de euros, motivado principalmente por el vencimiento a corto plazo del préstamo sindicado de
Realia Patrimonio por importe de 414.246 miles de euros, el cual ha sido novado en enero de 2025 estableciendo
su vencimiento en octubre de 2029, mitigando así el efecto negativo del fondo de maniobra (en 2023 fue positivo
por importe de 207.765 miles de euros).
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses del Grupo Realia
Business elaboradas, sobre una base de negocio recurrente, dividendos y otros cobros de servicios prestados a
sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 188 millones de euros que junto con unas previsiones de
pago de 149 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones, da lugar a un cash flow
operacional positivo de 39 millones de euros, que junto con la actual posición de tesorería del Grupo por importe
de 19 millones de euros y sus fuentes de financiación disponibles, permitirá atender el servicio a la deuda
(intereses más amortizaciones), acometer y cumplir los objetivos de nuevas inversiones previstas en desarrollo
de nuevos proyectos de alquiler residencial, en capex de los edificios destinados al arrendamiento, así como
oportunidades de inversión que surjan en el mercado.
Riesgo de tipo de cambio
Una consecuencia del posicionamiento en los mercados internacionales del Grupo Realia Business ha sido la
exposición que surge de las posiciones netas de divisas contra el euro o de una moneda extranjera contra otra
cuando la inversión y financiación de una actividad no puede realizarse en la misma divisa. Dada la escasa
actividad internacional que el grupo tiene en mercados fuera de la zona euro, la exposición al riesgo de tipo de
cambio es poco significativa.
Riesgo de solvencia
A 31 diciembre de 2024 el endeudamiento financiero neto con entidades de créditos y otros pasivos financieros
con empresas del Grupo, más la valoración de los derivados del Grupo Realia Business ascendía a 518.032 miles
de euros (516.903 miles de euros a 31 de diciembre de 2023) tal como se muestra en el siguiente cuadro:
91
Miles de euros
Diciembre 2024
Diciembre 2023
Entidades de crédito y otros pasivos financieros
Préstamos garantía hipotecaria
414.246
440.494
Sindicado
414.246
440.494
Préstamos bilaterales
120.000
135.000
Gastos formalización y ajustes valor NIIF 9
(1.530)
(5.643)
Intereses
3.883
5.125
Derivados
-
(5.252)
Endeudamiento financiero bruto (Nota 19)
536.599
569.724
Tesorería y equivalentes (Nota 15)
18.567
52.821
Endeudamiento financiero neto
518.032
516.903
Los ratios más representativos, a efectos de medir la solvencia, son los indicados a continuación:
Consolidado
Ratios endeudamiento
Endeudamiento financiero neto / GAV (Valor de liquidación) (LTV)
27,0 %
Ratio Cobertura
EBITDA/Gasto financiero
2,2
El fondo de maniobra al cierre del ejercicio 2024 es negativo por importe de 185.513 miles de euros debido al
vencimiento en abril de 2025 del préstamo sindicado por importe de 414.246 miles de euros, el cual ha sido novado
en enero de 2025 estableciendo su vencimiento en octubre de 2029 (en 2023 fue positivo por importe de 207.765
miles de euros).
6. MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la
comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. El Grupo presenta sus resultados de
acuerdo con la normativa contable generalmente aceptada (NIIF), así como ciertas Medidas Alternativas de
Rendimiento que proporcionan información financiera adicional útil a la hora de evaluar su rendimiento y que son
utilizadas en la toma de decisiones financieras y para evaluar el rendimiento del Grupo. A continuación, se expone
esa información adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión.
EBITDA
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación deducido el impacto de dotaciones a la amortización y
las variaciones de provisiones de tráfico.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y amortización, al ser
variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía a compañía dependiendo
de las políticas contables y del valor contable de los activos. El EBITDA es la mejor aproximación al Flujo de Caja
Operativo antes de impuestos y refleja la generación de caja antes de la variación del Fondo de Maniobra y es un
indicador ampliamente utilizado por inversores a la hora de valorar negocios (valoración por múltiplos), así como
por agencias de rating.
EBITDA
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2024
2023
+ Resultado de explotación 67.577
58.528
+ Dotación amortización
219
186
- Exceso de provisiones
14
-
- Variación provisiones tráfico
7.404
(10.463)
60.378
69.177
92
EBITDA AJUSTADO - Resultado Bruto de Explotación
Resultado (Beneficio o Pérdida) de explotación deducido el impacto de la variación de las provisiones no
asociadas al activo circulante.
EBITDA AJUSTADO miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias: 2024 2023
+ Resultado de explotación
67.577
58.528
+ Dotación amortización 219 186
+ Deterioro y otros resultados - -
67.796
58.714
MARGEN BRUTO (ajustado por provisiones):
Resultados atribuibles directamente a la actividad. Se calcula como la diferencia entre el total de ingresos
de explotación (importe neto de la cifra de negocios, otros ingresos de explotación y Resultado por venta
de patrimonio inmobiliario) y los costes operativos (variación de existencias de productos terminados o en
curso, aprovisionamiento, otros gastos de explotación -deducida la parte imputada a gastos generales-,
resultado por enajenación de inmovilizado y otros resultados), deducido el impacto de la variación de las
provisiones no asociadas al activo circulante.
miles de euros
Datos cuenta de pérdidas y ganancias:
2024
2023
+ Resultado de explotación 67.577 58.528
+ Dotación amortización
219
186
+ Deterioro y otros resultados - -
+ Gastos Generales 4.908 5.303
72.704 64.017
Desglose por áreas:
Patrimonial 64.500 61.668
Promoción 6.360 1.109
Otros 1.844 1.240
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero bancario neto como la deuda con entidades de crédito corrientes y no
corrientes más la valoración de derivados, excluyendo de éstos deuda financiera las que no tienen origen bancario
como deudas con empresa del grupo, fianzas, dividendos y deudas por proveedores de inmovilizado menos el
saldo de Efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto bancario es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas
financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento de una
compañía
93
Endeudamiento Financiera Neto Bancario miles de euros
Datos balance de situación 2024 2023
+ Deudas entidades de crédito no corrientes 27.495 408.897
- Activos por derivados no corriente (Nota 14.2)
-
-
+ Deudas entidades de crédito corrientes 418.542 66.185
- Activos por derivados corriente (Nota 14.2) - 5.252
- Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 18.567 52.821
427.470 417.009
Adicionalmente, existen otros pasivos financieros corriente y no corrientes que forman parte del endeudamiento
financiero pero que no tiene origen bancario.
Endeudamiento Financiero sin origen bancario miles de euros
Datos balance de situación
2024
2023
+ Deudas financieras con empresas del Grupo
90.562
99.894
+ Otras Deudas (proveedores de inmovilizado, fianzas…)
5.290
6.287
95.852
106.181
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las plusvalías
implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los impuestos que se
devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en el momento del cálculo:
Net Net Asset Value (NNAV)
millones de euros
2024
2023
Patrimonio neto atribuido a dominante
1.160,05
1.167,54
+ Plusvalías netas de inmovilizado material (uso propio)
0,05
-
+ Plusvalías netas de existencias 18,35
16,90
1.178,45
1.184,44
LOAN TO VALUE (LTV):
Se determina como cociente entre el endeudamiento financiero neto EFN y el GAV valor de reposición de los
activos (valor de mercado de los activos incrementado por los costes de transacción, determinado por un experto
independiente (CB Richard Ellis y TINSA, ambos según metodología de valoración RICS).
Con origen bancario:
Loan to Value (LTV)
miles de euros
Cociente entre
2024
2023
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) bancario
427.470
417.009
GAV Valor de reposición de activos
1.963.477
1.943.531
21,77%
21,46%
94
Total deuda financiera:
Loan to Value (LTV)
miles de euros
Cociente entre 2024
2023
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) total
523.322
523.190
GAV Valor de reposición de activos
1.963.477
1.943.531
26,65%
26,92%
GAV (Valor de Liquidación):
Valor de mercado de los Activos determinado por expertos independientes (Tinsa y CBRE).
La conciliación del GAV valor de reposición de los activos con el GAV valor de liquidación reflejado en los estados
financieros consolidados del Grupo es:
Valoración expertos independientes
millones de euros
GAV. Valor de Reposición
2024
2023
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
1.611,45
1.604,53
Valor de tasación de activos TINSA
352,03
339,00
1.963,48
1.943,53
- Costes de transacción
millones de euros
2024
2023
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
46,84
47,05
46,84
47,05
GAV. Valor de Liquidación.
millones de euros
2024
2023
Valor de tasación de activos Richard Ellis CB
1.564,61
1.557,48
Valor de tasación de activos TINSA
352,03
339,00
Total
1.916,64
1.896,48
Conciliación con Cuentas Anuales Consolidadas
millones de euros
GAV. Valor de Liquidación.
2024
2023
Valor de tasación de activos patrimoniales Richard Ellis CB (1)
1.564,61
1.557,48
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación -50,6 -50,6
- Valoración de inmovilizado material (autoconsumo)
-7,61
-
- Valoración de existencias R Ellis
-4,78
-6,80
+ Valor contable de Anticipos de inversiones inmobiliarias no valorados
2,11
1,86
Valor de mercado Inversiones Inmobiliarias Cuentas Anuales del Grupo (Nota
10)
1.503,73 1.501,94
Valor de tasación de activos de promoción TINSA (2)
352,03
339,00
- Valoración activos de sociedades consolidadas por el método de la participación
-
-
- Valoración existencias R Ellis
4,78
6,80
Valor de mercado de Existencias Cuentas Anuales del Grupo (Nota 13)
356,81
345,8
Total GAV. Valor de Liquidación (1+2)
1.916,64
1.896,48
7. POLÍTICA DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades de investigación y desarrollo.
95
8. HECHOS POSTERIORES
Con fecha 16 de enero de 2025 la sociedad del Grupo, Realia Patrimonio, ha firmado con las entidades financieras
prestamistas la novación del préstamo sindicado con vencimiento en abril de 2025, por importe de 414,2 millones
de euros, estableciendo un nuevo vencimiento en octubre de 2029.
9. INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros de 2024 se incluyen,
como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el artículo 538 de la
Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente, como otra información
relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe de gestión consolidado. Están
disponibles en la página web corporativa de Realia (www.realia.es) y en la web de la CNMV (www.cnmv.es).
