GSW Immobilien AGBerlinKonzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012KonzernlageberichtWirtschaftsberichtMarktumfeld und wirtschaftliche RahmenbedingungenKonjunkturelle EntwicklungDas Weltwirtschaftswachstum hat sich im Laufe des Jahres 2012 weiter abgeschwächt. In den Schwellenländern wuchs die Wirtschaft weniger dynamisch als in den Vorjahren. Gedämpft wurde das Wachstum auch durch die Rezession in Europa, die auf Sparanstrengungen zur Bekämpfung der hohen Schulden einzelner Staaten zurückgeht, und die eher verhaltene Entwicklung in den USA. Für 2013 erwartet das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) ein Wachstum der Weltwirtschaft um 3,4% nach 3,2% im vergangenen Jahr. Am stärksten sollen China und Indien (8,0% bzw. 6,5%) wachsen, während Japans Wirtschaft nur geringfügiges Wachstum (0,5%) und dem Euroraum gar ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,2% prognostiziert wird.1 Im Euroraum wurde die Wirtschaft auch im Jahr 2012 durch die Staatsverschuldung mehrerer Mitgliedsstaaten und die damit verbundenen Sparanstrengungen gebremst. So ging das BIP im Euroraum um 0,5% zurück. Auch für 2013 prognostiziert das IfW einen Rückgang um 0,2%. Erst für 2014 wird wieder mit einem Wachstum der Wirtschaftsleistung von 0,9% gerechnet.2 Der Leitzins in der Eurozone befindet sich seit dem 5. Juli 2012 wegen der expansiven Geldpolitik der EZB auf einem historischen Tiefststand von 0,75%. Der Zinssatz der Einlagenfazilität, zu dem Banken bei der EZB kurzfristig Geld anlegen können, liegt seither erstmals bei 0,0%.3 Von der schwierigen Situation im Euroraum war auch Deutschland im Berichtsjahr betroffen: Nach starkem Wachstum im ersten Quartal 2012 hat die Dynamik der deutschen Wirtschaft im Jahresverlauf nachgelassen. Die Wachstumsraten des zweiten bzw. dritten Quartals gegenüber dem Vorquartal waren mit 0,3% bzw. 0,2% vergleichsweise niedrig. Dämpfend wirkte dabei die Investitionszurückhaltung der Unternehmen, während der Außenbeitrag sowie die privaten und staatlichen Konsumausgaben zulegten.4 Im Gesamtjahr 2012 lag der Anstieg des preisbereinigten BIP mit 0,7% weiterhin deutlich über dem europäischen Durchschnitt.5 Für das Jahr 2013 erwartet das IfW jedoch Nachwirkungen aus der europäischen Verschuldungssituation und geht in seiner aktuellen Prognose von einem Wirtschaftswachstum von nur noch 0,3% aus. Erst im Jahr 2014 ist gemäß IfW wieder ein stärkeres Wachstum von 1,5% zu erwarten.6 Die Inflationsrate lag in Deutschland mit 2,0% um 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.7 Für das Jahr 2013 rechnet das IfW erneut mit einer Teuerungsrate von 2,0%; im Jahr 2014 soll dieser Wert wegen der tendenziell expansiven Geldpolitik der EZB auf 2,6% ansteigen.8 Am deutschen Arbeitsmarkt hat sich der positive Trend im Jahresverlauf etwas abgeschwächt. Mit durchschnittlich 6,8% lag die Arbeitslosenquote jedoch auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung und 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.9 Für 2013 rechnet das IfW nur mit einem leichten Anstieg auf 7,0%.10 Gesamtwirtschaftliche Situation in BerlinBerlin ist seit der deutschen Einheit von einem umfassenden Strukturwandel geprägt. Zu den wichtigen Arbeitgebern der Stadt zählen die Deutsche Bahn, die Deutsche Post, die Charité-Kliniken, Siemens und der öffentliche Sektor. Mit den Unternehmen Bayer, Berlin Chemie und Pfizer ist der Pharmabereich mittlerweile eine der umsatzstärksten lokalen Industriebranchen neben Elektrotechnik, Maschinenbau und Biotechnologie. Auch Start-ups und der Modesektor gewinnen in Berlin stark an Bedeutung. Eine zunehmende Rolle spielt zudem der Tourismus, der zu den wichtigsten Wirtschaftsfaktoren für Berlin geworden ist: Bei der Zahl der Übernachtungen liegt die Stadt nach Aussagen der Industrie- und Handelskammer europaweit auf dem dritten Rang hinter London und Paris. Zwischen 1992 und 2011 ist die Zahl der Übernachtungen um durchschnittlich 5,7% pro Jahr gewachsen; dieser Boom setzte sich auch im Jahr 2012 fort.11
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Kieler Institut für Weltwirtschaft, „Weltkonjunktur
im Winter 2012“, 18. Dezember 2012 In den vergangenen Jahren hat sich das wirtschaftliche Umfeld in Berlin kontinuierlich verbessert. Nachdem die Berliner Wirtschaft im Jahr 2011 um 2,3% gewachsen war,12 stieg das BIP im ersten Halbjahr 2012 zwar nur noch um 1,8%, allerdings erwies sich Berlin damit als wachstumsstärkstes Bundesland Deutschlands.13 Gut entwickelte sich auch der Arbeitsmarkt: Im Jahr 2012 lag die Arbeitslosenquote mit 12,3% im Durchschnitt deutlich unter dem Vorjahreswert von 13,3%. Damit setzt sich ein langjähriger Trend fort: Seit ihrem Höchststand im Jahre 2005 ist die Arbeitslosenquote kontinuierlich zurückgegangen und liegt aktuell auf dem niedrigsten Wert seit 1994.14 Die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin erhöhte sich im Jahr 2012 um 2,5% und damit stärker als in jedem anderen deutschen Bundesland.15  Gestiegen sind erneut die Realeinkommen für Berliner Arbeitnehmer: Der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst pro Arbeitnehmer inklusive Sonderzahlungen lag im dritten Quartal 2012 bei 2.846 EUR16 und damit 2,6% höher als im Vorjahr. Die Verbraucherpreise erhöhten sich im Jahr 2012 in der Bundeshauptstadt um 2,4%,17 sodass der reale Einkommenszuwachs bei 0,2% liegt. scroll
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Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg,
vgl. Fußnoten 16, 18 und 22 Wohnimmobilienmarkt BerlinDie Attraktivität des Wohnraums Berlin wird anhand der Bevölkerungsentwicklung deutlich: Die Berliner Bevölkerung wächst seit 2005 kontinuierlich – im Gegensatz zu vielen anderen Teilen Deutschlands. In den ersten neun Monaten 2012 erhöhte sich der Bevölkerungsstand im Vergleich zu Jahresbeginn um 0,8% auf 3.531.000 Personen. Dies ist der höchste Stand seit der Wiedervereinigung der Stadt im Jahr 1990.18 Zusammen mit dem Anstieg der Kaufkraft sorgt dieser Trend für günstige Rahmenbedingungen am Berliner Wohnungsmarkt.  Stimuliert wird die Wohnungsnachfrage auch durch die steigende Zahl der Haushalte: Der Anteil jüngerer und älterer Singlehaushalte steigt seit Jahren; dementsprechend verkleinert sich der Durchschnittshaushalt. Die durchschnittliche Berliner Haushaltsgröße lag 2011 mit 1,7 Einwohnern in etwa auf dem Niveau der letzten zehn Jahre, während sich der Anteil der Einpersonenhaushalte an allen Haushaltsformen im gleichen Zeitraum um 3,4Prozentpunkte auf 54,1% erhöhte.19 Dem Anstieg der Wohnungsnachfrage steht bislang keine entsprechende Zunahme des Angebots gegenüber. Im Jahr 2011 wurden in Berlin insgesamt zwar 3,9% mehr Wohnungen durch Neubau oder Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden fertiggestellt als 2010; die Zahl der neu errichteten Gebäude ging jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 3,6% zurück.20 Beide Werte liegen deutlich unter den Zahlen für den Bund, wo im Jahr 2011 14,6% mehr Wohnungen fertiggestellt und 15,1% mehr Wohngebäude neu errichtet wurden als im Vorjahr.21 Der Wohnungsbestand in Berlin lag zum Jahresende 2011 um nur 0,2% über dem Vorjahreswert. Damit setzt sich der Trend der vergangenen zehn Jahre fort, in denen sich der Berliner Wohnungsbestand insgesamt um vergleichsweise niedrige 1,8% erhöht hat.22 In den ersten neun Monaten 2012 wurde der Neubau von 5.085 Wohnungen genehmigt; dies entspricht einem Anstieg von 19,6% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Diese Zahl dürfte jedoch nicht ausreichen, um die zuwanderungsbedingte Zunahme der Nachfrage zu kompensieren.23
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Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung
Nr. 24 vom 30. Januar 2013 Angesichts des Bevölkerungszuwachses, des wirtschaftlichen Aufschwungs und der guten Einkommenssituation der privaten Haushalte erwarten auch die im IBB Wohnungsmarktbarometer 2012 befragten Experten in den kommenden drei Jahren eine weitere Verknappung des Wohnangebots.24 Das Resultat dieser Angebotsverknappung sind steigende Miet- und Kaufpreise: Der Median der Angebotsmieten pro Quadratmeter erhöhte sich von 2009 auf 2010 um 4,5%, im Folgejahr 2011 um 7,8% und im Jahr 2012 gar um 13,8%. Der Median der Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern pro Quadratmeter erfuhr zwischen 2011 und 2012 eine Steigerung um 17%, bei Eigentumswohnungen gar um 19,9%.25 Nachdem die Berliner Wohnungspreise über viele Jahre hinweg stagniert haben, lässt sich daraus aber nicht zwangsläufig eine Immobilienblase für Berlin ableiten. Vielmehr galt der Berliner Immobilienmarkt lange als unterbewertet und passt sich derzeit an fundamentale Faktoren an.26 Besonders für ausländische Investoren ist Berlin interessant: Die Preise und Ankaufsrenditen, insbesondere aber die Mieten, sind weiterhin moderat – gerade im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen, allen voran München und Hamburg.27 Der hohe Stellenwert Berlins wird besonders mit Blick auf die Transaktionen am Wohnungsmarkt deutlich: Laut Gewos-Institut hat Berlin im Jahr 2012 das größte absolute Umsatzplus unter den deutschen Metropolen im Segment der Eigentumswohnungen zu verzeichnen. So stieg das Transaktionsvolumen für Berlin von 3,4 Mrd. EUR im Jahr 2011 um 25% auf 4,3 Mrd. EUR im Jahr 2012 und liegt damit anders als in den Vorjahren vor München.28 
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IBB Wohnungsmarktbarometer 2012  Gesamtaussage zu den wirtschaftlichen RahmenbedingungenNachdem sich Berlin über lange Zeit wirtschaftlich eher schwach entwickelt hat, lag das Wirtschaftswachstum in der deutschen Hauptstadt im Jahre 2012 deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Sinkende Arbeitslosenzahlen und steigende Realeinkommen bilden zudem hervorragende Rahmenbedingungen für den Immobiliensektor. Die Zunahme der Neubautätigkeit kann dem Anstieg der Wohnraumnachfrage nicht standhalten, sodass die Miet- und Kaufpreise über alle Preissegmente hinweg steigen. Angesichts der vergleichsweise geringen Kaufpreise lassen sich somit überdurchschnittliche Mietrenditen realisieren. Die GSW profitierte von dieser Entwicklung durch den Ausbau und die Diversifikation des eigenen Immobilienbestands im abgelaufenen Geschäftsjahr und ist angesichts der positiven Marktprognosen vielversprechend positioniert. Organisation und KonzernstrukturDer GSW-Konzern übt seine operative Geschäftstätigkeit in der GSW Immobilien AG sowie in der Facilita Berlin GmbH aus. Zum 31. Dezember 2012 bestand der GSW-Konzern aus 16 konsolidierten Gesellschaften. Nachfolgende Ausführungen geben einen Überblick über wesentliche Tochterunternehmen der GSW. Unternehmen der GSW-Gruppe gelten als wesentlich, wenn sie mindestens 10% des konsolidierten Eigenkapitals ausmachen oder mindestens 10% zum Jahresergebnis der Gruppe beitragen oder einen Personalanteil in Höhe von mindestens 10% der Belegschaft der GSW-Gruppe haben. Facilita Berlin GmbH, Berlin („Facilita“)Die Facilita bietet Facility-Management speziell für Wohnimmobilien an. Das Angebot umfasst vor allem folgende Leistungen:
Der Vorstand der GSW hat beschlossen, die Facilita als wichtige konzerneigene Servicegesellschaft noch stärker in den Konzern zu integrieren. Insofern werden ursprünglich vorgesehene Veräußerungsabsichten derzeit nicht mehr weiterverfolgt. GSW Grundvermögens- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin („GSW VVG“)Die GSW VVG ist eine bestandshaltende Gesellschaft. Zu ihren Geschäftstätigkeiten gehört das Halten von Grundbesitz, die Umwandlung von Immobilien in Wohnungs- und Teileigentum sowie deren Nutzung und Verwertung. Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal. Die Verwaltung erfolgt durch die GSW AG, das Facility-Management durch die Facilita und die WEG Verwaltung durch die STRABAG Residential Property Services GmbH, ehemals GSW BWG. GSW Pegasus GmbH, Berlin („GSW Pegasus“)Die GSW Pegasus, Berlin, gehört seit November 2011 zum GSW-Konzern. Sie ist eine bestandshaltende Gesellschaft mit Schwerpunkt auf dem Erwerb, dem Halten und dem Verwalten von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten sowie von Beteiligungen. Die Geschäftstätigkeit der Pegasus konzentriert sich im Wesentlichen auf den Standort Berlin. Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal. Die Verwaltung der GSW Pegasus erfolgt durch die GSW Immobilien AG, das Facility-Management durch die Facilita. GSW Corona GmbH, Berlin („GSW Corona“)Die GSW Corona, ehemals ei invest L1 - Berlin I GmbH, ist eine bestandshaltende Gesellschaft, die seit dem 31. Dezember 2012 zum GSW-Konzern gehört. Die Geschäftstätigkeit der GSW Corona konzentriert sich auf Berlin. Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal, die Verwaltung und das Facility-Management erfolgen durch die STRABAG Residential Property Services GmbH (ehemals GSW BWG) und die Facilita. MitarbeiterDie GSW Immobilien AG hat im Jahr 2012 ihren konsequenten Wachstumskurs weiterverfolgt und 7.000 Wohnungen akquiriert. Dabei hat sich der Personalbestand lediglich um 17 Mitarbeiter erhöht. Bei der Facilita konnte die Mitarbeiterzahl im gleichen Zeitraum durch die weitere Fokussierung auf das Kerngeschäft sogar reduziert werden. Zum Stichtag 31. Dezember 2012 waren im GSW-Konzern insgesamt 557 Mitarbeiter (inkl. Vorstand, Prokuristen und Geschäftsführung der Töchter) beschäftigt, darunter 303 im operativen Geschäft der GSW Immobilien AG. Die Gesamtzahl der Mitarbeiter im Konzern reduzierte sich durch den Verkauf der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), umfirmiert in STRABAG Residential Property Services GmbH, an die Ilbau Liegenschaftsverwaltung GmbH, Hoppegarten, zum 1. Oktober 2012. Die Mitarbeiter des Konzerns verteilen sich damit wie folgt auf die GSW und das Tochterunternehmen Facilita: scroll
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Stand 30.09.2012: 58 Mitarbeiter durch Verkauf
der BWG abgegangen Rekrutierung und NachwuchsgewinnungWährend das Wachstum des Konzerns im Jahr 2012 ohne signifikanten Personalaufbau erfolgen konnte, wurde das Unternehmen durch gezieltes Recruiting, auch außerhalb der Immobilienbranche, im gleichen Zeitraum qualitativ verstärkt. So konnten aufgrund der attraktiven Rahmenbedingungen im Konzern und aufgrund der Wachstumsperspektiven des MDAX-Unternehmens hochkarätige Fachspezialisten und Führungskräfte aus anderen Branchen wie Banken, Wirtschaftsprüfung und Beratung gewonnen werden, welche die Eigenleistungskompetenz der GSW durch weiteres Spezialwissen ergänzen. Neben der Rekrutierung erfahrener Mitarbeiter legt die GSW Wert auf die Förderung junger Kollegen und Kolleginnen sowie von Nachwuchskräften. Mit jedem neuen Lehrjahr ermöglicht das Unternehmen bis zu neun Jugendlichen den Einstieg in die Immobilienwirtschaft – entweder über die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann, über ein duales Studium der Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft oder über Praktikanten- und Werkstudentenstellen. Auszubildendescroll
In 2012 sind zudem neue Lernformen zur Stärkung der Metakompetenzen in die Ausbildung integriert worden. Erstmals haben in 2012 Studenten und Auszubildende des zweiten Lehrjahres eine Sommerakademie zu einem vom Vorstand persönlich gestellten Thema – „Die Entwicklung der GSW Immobilien AG nach dem erfolgreichen Börsengang“ – vollständig inhaltlich vorbereitet, organisiert, interne Vortragende gewonnen und zum Abschluss ihre Ergebnisse unmittelbar vor dem Vorstand präsentiert. Vergütungspolitik: Stabiler AusblickEin weiterer Erfolgsbaustein für die langfristige Wachstumsstrategie ist das leistungsorientierte Vergütungssystem der GSW, welches in einem flexiblen unternehmensbezogenen Tarifvertrag verankert ist. Es unterstützt die Fokussierung aller Mitarbeiter auf die Erreichung der Unternehmensziele und stellt sicher, dass die Mitarbeiter leistungsorientiert und marktadäquat bezahlt werden. Mit dem Abschluss des neuen Vergütungstarifvertrags im Oktober 2012 für alle tariflich beschäftigten Mitarbeiter mit einer Laufzeit bis Ende 2015 wurde zudem eine solide Planungsgrundlage für die nächsten Jahre geschaffen. Die GSW hat diese Prinzipien ebenfalls in der Vergütungspolitik für Fach- und Führungskräfte verankert. Die marktgerechte und der internen Wertigkeit der Funktionen entsprechende Vergütung für Fachspezialisten und Führungskräfte ist 2012 durch eine Unternehmensberatung nochmals gesondert geprüft und bestätigt worden. Mitarbeiterbindung und Work-Life-BalanceAuch bei der dauerhaften Bindung von Mitarbeitern an das Unternehmen setzt die GSW auf ihre Position als attraktiver Arbeitgeber. Neben einer marktadäquaten und leistungsorientierten Vergütung bietet die GSW ihren Mitarbeitern ein Arbeitsumfeld, welches die Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben unterstützt. Deshalb hat sich die GSW am 30. August 2012 von der gemeinnützigen Hertie-Stiftung im Audit „berufundfamilie“ zertifizieren lassen. Im Rahmen dieser Auditierung wurde der Bestand der Angebote zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie begutachtet und es wurden weiterführende Maßnahmen für eine familienbewusste Personalpolitik in einer Zielvereinbarung definiert, welche innerhalb der nächsten drei Jahre umgesetzt wird. Damit soll langjährigen Mitarbeitern und dem Unternehmensnachwuchs die bessere Verzahnung von Arbeit und Privatleben ermöglicht werden. Einzelne Maßnahmen konnten bereits 2012 umgesetzt werden, zum Beispiel die Eröffnung eines Eltern-Kind-Büros. Die Attraktivität der GSW als Arbeitgeber, der die Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben unterstützt, spiegelt sich auch in dem hohen Frauenanteil in Fach- und Führungspositionen wider. Unter den 337 Mitarbeitern der GSW Immobilien AG sind 220 weiblich. Mit über 65% liegt der Frauenanteil damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 46% im Jahr 2011. Die GSW legt zudem großen Wert darauf, Führungspositionen mit Frauen zu besetzen. Der Anteil der Frauen in Führungspositionen liegt zum 31. Dezember 2012 bei 35,1% und damit ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt (20,3% im Jahr 2011). scroll
GSW betreibt aktives GesundheitsmanagementDas Wohlbefinden und die Sicherheit der Mitarbeiter nehmen einen hohen Stellenwert bei der GSW ein. Gesundheitsförderung wurde daher zur Managementaufgabe erklärt. Jedem Mitarbeiter der GSW stehen verschiedene Gesundheitsförderungsangebote zur Wahl. Die angebotenen Programme reichen dabei vom jährlichen Gesundheitstag über Raucherentwöhnungsprogramme bis hin zur Teilnahme an Sportgruppen. FluktuationDer Erfolg all dieser Maßnahmen zeigt sich in einer besonders niedrigen Fluktuationsrate. Mit 0,9% hat sich die Mitarbeiterfluktuation im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr (2011: 2,5%) verringert. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit liegt derzeit bei 12 Jahren. Entwicklung der laufenden GeschäftstätigkeitDie Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft in Berlin waren in 2012 deutlich positiv. Wie bereits das Vorjahr war auch 2012 von einer starken Nachfrage nach Berliner Immobilien sowohl bei Mietwohnungen als auch bei Eigentumswohnungen gekennzeichnet. Ursache dafür waren vor allem der Zuzug nach Berlin, der Trend zu Einzelhaushalten und die im Vergleich zur Nachfrage immer noch geringe Neubautätigkeit. Diese starke Nachfrage führt derzeit zu einer Verknappung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt und somit zu tendenziell steigenden Mieten und Kaufpreisen. Die GSW beobachtet die Marktentwicklungen intensiv. So gewährleisten die gemeinsam mit CBRE erstellten Erhebungen über den Berliner Wohnungsmarkt ein frühzeitiges Erkennen der Trends und Entwicklungen und damit der Chancen und Risiken des eigenen Bestands. Die derzeitige Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt spiegelt sich auch in der Mietentwicklung der GSW-Immobilienbestände wider. So erhöhte sich in einer Stichtagsbetrachtung per 31. Dezember 2012 die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete im Immobilienbestand der GSW (ohne Effekte aus Verkäufen und Akquisitionen des Jahres 2012) auf 5,20 EUR/m² Wohnfläche (2011: 5,08 EUR/m² Wohnfläche). Die GSW nutzt insofern systematische Mieterhöhungsspielräume, ohne jedoch die Zahlungsfähigkeit der Mieter in den jeweiligen Häusern und Quartieren zu ignorieren. Weiterhin war ein Rückgang der Leerstandsquote29 im Wohnungsbestand am 31. Dezember 2012 (ohne Effekte aus Verkäufen und Akquisitionen des Jahres 2012) auf nunmehr 2,8% zu verzeichnen (2011: 3,4%). Mit wirtschaftlichem Eigentumsübergang zum 31. Dezember 2012 hat die GSW mehrere Immobilienportfolien mit insgesamt rd. 6.800 Wohneinheiten erworben. Der Erwerb eines Portfolios mit rd. 4.000 Wohneinheiten erfolgte in einem Share deal, bei dem die GSW Corona GmbH, Berlin, erworben worden ist. Die übrigen rd. 2.800 Wohneinheiten wurden als Asset deals akquiriert. Weitere rd. 200 Wohneinheiten gehen zum 1. Januar 2013 in den GSW-Bestand über. Im Rahmen eines Portfolioankaufs wurden auch rd. 460 Wohneinheiten außerhalb Berlins erworben. Diese sind jedoch nicht Bestandteil der GSW-Strategie und sollen zügig wieder veräußert werden. Unter Einbeziehung der per 31. Dezember 2012 angekauften Immobilienportfolien belief sich die Stichtagsmiete der GSW-Immobilienbestände leicht höher auf 5,22 EUR/m² Wohnfläche und die Leerstandsquote auf 2,7%.
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Anzahl nicht vermieteter Wohneinheiten im
Verhältnis zu den vermietbaren Wohneinheiten Der GSW-Konzern verfügt per 31. Dezember 2012 über ein Portfolio von 58.668 Wohneinheiten, 993 Gewerbeeinheiten sowie rd. 9.500 Garagen/Stellplätzen: ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENPORTFOLIOS 2011/2012scroll
Das Immobilienportfolio der GSW befindet sich in allen Berliner Bezirken mit Ausnahme von Marzahn-Hellersdorf und ist dadurch breit risikodiversifiziert. Schwerpunkte des Immobilienbestands bilden per 31. Dezember 2012 der Bezirk Spandau mit einem Portfolioanteil von rd. 23,4% sowie die Bezirke Reinickendorf (16,5%) und Friedrichshain-Kreuzberg (12,1%). Mit rd. 92% sanierten bzw. teilsanierten Beständen positioniert sich das Portfolio gut im Berliner Markt. Durch gezielte Investitionen sowohl in die Gebäudesubstanz als auch in den Ausstattungsstandard der Wohnungen werden die langfristige Vermietbarkeit des Immobilienbestands und die Attraktivität des Wohnungsangebotes gestärkt. Das Immobilienportfolio der GSW hat im Geschäftsjahr 2012 einen Wertzuwachs von insgesamt rd. 76,4 Mio. EUR verzeichnet. Dies wurde durch das Wertgutachten des unabhängigen Immobilienbewerters CBRE GmbH bestätigt. Bei vergleichbaren Rahmenbedingungen des Berlin-Brandenburgischen Immobilienmarkts können derzeit weiter stabile und positive Marktwertentwicklungen erwartet werden. Im Rahmen opportunistischer Privatisierungen verkaufte die GSW im Berichtsjahr 920 Einheiten (2011: 935 Einheiten) an Eigennutzer und Kapitalanleger und erzielte damit Veräußerungserlöse von 68,5 Mio. EUR. Mit einem Volumen von 45,3 Mio. EUR sind bereits Verträge mit einem Nutzen-Lasten-Wechsel nach Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres abgeschlossen. Mit Wirkung zum 1. Oktober 2012 hat die GSW ihre Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH, Berlin, veräußert. Die GSW behält weiterhin einen Anteil in Höhe eines Stimmrechts. Ende April 2012 hat die GSW eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Dabei wurden rd. 9,5 Mio. nennwertlose Stückaktien zu einem Emissionspreis von 21,30 EUR/Aktie platziert. Aus dieser Transaktion generierte die Gesellschaft Netto-Mittelzuflüsse von rd. 191 Mio. EUR. Auf der Hauptversammlung am 28. Juni 2012 wurde die Ausschüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 0,90 EUR je dividendenberechtigter Aktie bzw. im Gesamtumfang von 45,5 Mio. EUR beschlossen und anschließend ausgezahlt. Mit Emission am 15. November 2012 hat die GSW erstmals eine Wandelanleihe am Kapitalmarkt platziert. Diese hat eine Laufzeit von sieben Jahren und verbrieft einen Coupon von 2% p.a. Nach Abzug der Transaktionskosten sind der Gesellschaft flüssige Mittel von rd. 180 Mio. EUR zugeflossen. Durch Übereinkunft der Tarifparteien wurde im vierten Quartal 2012 ein geänderter Tarifvertrag für die Angestellten der GSW abgeschlossen. Dieser führt ab dem 1. Oktober 2012 zu durchschnittlichen Gehaltsanhebungen von rd. 2,4% p.a. und hat eine Mindestlaufzeit bis 31. Dezember 2015. Zudem erfolgte im Dezember 2012 eine Bruttozahlung von bis zu 1.200 EUR an die Tarifangestellten. Unternehmensziele und StrategieDas Geschäftsmodell der GSW beruht auf einer nachhaltigen Unternehmensführung, die den dauerhaften Unternehmensfortbestand in den Mittelpunkt des Handelns stellt. Durch die Ausrichtung auf die Bewirtschaftung von Immobilien für ein breites Bevölkerungssegment in Berlin und eine konservative Finanzierungsstruktur geht die GSW bewusst ein niedriges Risikoprofil mit hoher Sicherheit und einer angemessenen Dividendenrendite für Anleger ein. Das Geschäftsmodell und die Strategie zeichnen sich durch die folgenden Parameter aus: • Standardisierte Prozesse und hohe ServiceorientierungDie Vermietung und Bewirtschaftung von rd. 60.000 Wohnungen verlangen eine effiziente Organisation, ohne dabei Abstriche bei der Kundenorientierung zuzulassen. Somit sind standardisierte Prozesse die Voraussetzung zum Generieren von Skaleneffekten. Die GSW ist heute organisatorisch, technisch und personell so aufgestellt, dass auf der einen Seite mit jeder neuen Akquisition zusätzliche Effizienzgewinne bei der Bewirtschaftung des Immobilienportfolios erzielt werden können und auf der anderen Seite für die Mieter eine Erreichbarkeit von mehr als 95% jeden Wochentag von 8 bis 18 Uhr gewährleistet ist. • Bewirtschaftung von eigenen Wohnimmobilien in Berlin als KerngeschäftDie GSW konzentriert sich auf das standardisierte Massengeschäft der Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen für untere und mittlere Einkommensschichten in Berlin. Dieses Geschäft hebt sich aufgrund seiner Fragmentierung und seiner Größe im Risikoprofil deutlich und positiv von alternativen Nutzungsarten in Berlin ab. Aufgrund der gesellschaftlichen und demografischen Entwicklung ist die Nachfrage gut zu antizipieren und daher risikoarm. Aus diesem Grund gehören volatilere Zielgruppen, Nutzungsarten oder Wertschöpfungsstufen nicht zu den Aktivitäten des Unternehmens. Das Unternehmen konzentriert sich als reiner Bestandshalter auf die wertschöpfenden Aktivitäten wie das Portfoliomanagement, die Neukundenakquisition, die Bestandskundenpflege, das Finanzmanagement und die Instandhaltungssteuerung, die allesamt mit eigenen Mitarbeitern erbracht werden. • Wachstum und nachhaltige Unternehmensführung als Grundpfeiler der künftigen EntwicklungDie klaren Ziele sind ein kontinuierliches Wachstum des Wohnungsbestands in Berlin und eine nachhaltige Unternehmensführung. Wachsen soll das Unternehmen durch Investitionen in neue Immobilienbestände mit Entwicklungs- und Ertragspotenzialen unter den Prämissen der Liquiditäts- und Wertsteigerung sowie der Sicherstellung ausschüttungsfähiger Cashflows. Aus diesen Überschüssen können den Aktionären regelmäßig eine signifikante Dividende ausgezahlt, Finanzierungsstrukturen weiter optimiert und marktgerechte, wertsteigernde Investitionen in den Immobilienbestand vorgenommen werden. KonzernsteuerungDie Geschäftsprozesse des GSW-Konzerns werden von Vorstand und Management zentral initiiert und gesteuert. Dabei werden sowohl finanzielle als auch nicht finanzielle Ziele zur Konzernsteuerung und Erfolgsmessung herangezogen. Die finanziellen Ziele wurden für die GSW 2012 insbesondere anhand der Kennzahlen „FFO I/AFFO“ und „NAV-Wachstum“ gemessen. Während FFO I/AFFO als Liquiditätskennzahlen die Leistungsfähigkeit der Bewirtschaftung zur Abdeckung von Tilgungen, Ausschüttungen und Projektkosten darstellen, wird über das NAV-Wachstum die Performance des Konzerns – auch über die Bewirtschaftung hinaus – in die Unternehmenssteuerung einbezogen. Zur Erfolgsmessung der nicht finanziellen Ziele werden insbesondere Faktoren wie Kundenzufriedenheit, soziales und gesellschaftliches Engagement sowie ökologische Ziele herangezogen. Über die Verfolgung derartiger nicht finanzieller Ziele hat die GSW einen Nachhaltigkeitsbericht veröffentlicht. Erläuterung des Geschäftsverlaufs und Analyse der Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageZur Definition einzelner Begriffe und Kennzahlen wird auf das Glossar des Lageberichts verwiesen. ErtragslageDas Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung setzte sich wie folgt zusammen: scroll
Im Geschäftsjahr 2012 stieg das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Vorjahr um 18,9 Mio. EUR. Wesentlicher Einflussfaktor dafür war der Erwerb eines Immobilienportfolios im vierten Quartal 2011, welches in 2012 ganzjährig abgebildet wurde. Weiterhin haben die im Vergleich zum Vorjahr höheren Durchschnittsmieten und der geringere Leerstand zu dieser Ergebnissteigerung beigetragen. So hat sich die durchschnittliche Bestandsmiete für vermietete Wohnungen per 31. Dezember 2012 (ohne Effekte aus Verkäufen und Akquisitionen des Jahres 2012) auf 5,20 EUR/m² erhöht (31. Dezember 2011: 5,08 EUR/m²). Der Wohnungsleerstand für diesen Bestand verringerte sich auf 2,8% (31. Dezember 2011: 3,4%). Aufgrund der Veräußerung der Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), Berlin, zum 1. Oktober 2012 sind die Umsatzerlöse aus dem Betreuungsgeschäft für Fremdeigentümer ab dem vierten Quartal 2012 entfallen. Die Erträge aus Zuschüssen der öffentlichen Hand sind planmäßig auf 7,9 Mio. EUR zurückgegangen (2011: 9,9 Mio. EUR). Der Materialaufwand erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 0,2 Mio. EUR. Dies resultiert aus dem Rückgang der nicht aktivierten Instandhaltungsaufwendungen (-1,3 Mio. EUR) sowie der Betriebskostenaufwendungen einerseits (-2,0 Mio. EUR) und dem Wegfall von Erträgen aus Rückstellungseffekten im Vorjahr (+3,9 Mio. EUR) andererseits. Folgende Grafik zeigt die Gesamtinvestitionen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ohne Rückstellungseffekte):  Die Gesamtinvestitionen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben sich im Geschäftsjahr 2012 auf 46,4 Mio. EUR erhöht (2011: 41,1 Mio. EUR). Dies entspricht Investitionen von 14,00 EUR/m² (2011: 13,01 EUR/m²). Davon wurden werterhöhende Maßnahmen im Umfang von 26,3 Mio. EUR im Immobilienbestand aktiviert (2011: 19,8 Mio. EUR). Die nicht aktivierten Aufwendungen belasten den Materialaufwand in Höhe von 20,1 Mio. EUR (2011: 21,3 Mio. EUR). Durch den Anstieg der Aktivierungsquoten ergibt sich dadurch eine Entlastung des Materialaufwands in Höhe von 1,3 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg der Aktivierungsquote resultiert aus der weiter forcierten Umsetzung werterhöhender Einzelmaßnahmen. Die Aufwendungen für Betriebskosten sind im Vorjahresvergleich zurückgegangen, vor allem aufgrund der geringeren Leerstandsquote, eines höheren Abrechnungsergebnisses aus der Betriebskostenabrechnung und eines geringeren Bestands an Eigentumswohnungen, für die keine Aufwendungen mehr anfallen. Den Aufwandsrückgängen steht der Rückgang der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in 2011 in Höhe von 3,9 Mio. EUR gegenüber, welche den Materialaufwand im Vorjahr entlastet hatten. Der Rückgang der Personalaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf der BWG ab dem vierten Quartal 2012 (58 Mitarbeiter per 30. September 2012). Dem stehen ab dem vierten Quartal 2012 gestiegene Tarifgehälter aus dem neuen Vergütungstarifvertrag gegenüber. Das Vertriebsergebnis setzte sich wie folgt zusammen: scroll
Im Geschäftsjahr 2012 hat die GSW 920 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Nutzen-Lasten-Wechsel in 2012 veräußert (2011: 935 Einheiten). Aufgrund der derzeit überaus guten Marktnachfrage nach Berliner Immobilien erhöhten sich im Geschäftsjahr 2012 auch die Preise für Wohn- eigentum. Dies wirkte sich positiv auf das Vertriebsergebnis der GSW aus, welches um 6,3 Mio. EUR gesteigert werden konnte. Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen haben sich wie folgt entwickelt: scroll
Unbereinigt verringerten sich die Verwaltungsaufwendungen gegenüber dem Vorjahr um 11,3 Mio. EUR. Der Rückgang der Verwaltungsaufwendungen resultiert unter anderem daraus, dass das Vorjahresergebnis durch einmalige Aufwendungen – insbesondere für den Börsengang und die Refinanzierung des CMBS-Darlehens – beeinflusst war. Zudem waren die Aufwendungen für den Long Term Incentive Plan (LTIP) im Vorjahr signifikant höher ausgefallen als im Geschäftsjahr 2012. Bereinigt um Sondereinflüsse ergibt sich ein Anstieg der Verwaltungsaufwendungen auf 30,2 Mio. EUR (2011: 25,4 Mio. EUR). Dieser Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus gestiegenen Personalaufwendungen aufgrund eines höheren Personalbestands sowie der Tariferhöhung ab dem vierten Quartal 2012. Außerdem ergeben sich erhöhte Aufwendungen im Zusammenhang mit der Börsennotierung der Gesellschaft z.B. Hauptversammlung, Geschäftsbericht und Designated Sponsoring. Das Zinsergebnis setzte sich wie folgt zusammen: scroll
Die Zinserträge der Gesellschaft verringerten sich im Vorjahresvergleich um 17,5 Mio. EUR auf 23,3 Mio. EUR. Dies ergibt sich im Wesentlichen aus dem Sondereffekt einer Forderungsveräußerung im Vorjahr, die im Zinsertrag ausgewiesen worden ist (10,8 Mio. EUR). Zudem verringerten sich infolge des allgemein niedrigen Zinsniveaus die Bewertungs- und Zinserträge aus Derivaten. Im Vorjahresvergleich ergaben sich um 11,4 Mio. EUR verringerte Zinsaufwendungen von 98,8 Mio. EUR. Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus verringerten Bewertungsaufwendungen. Dem stehen angestiegene Zinsaufwendungen aufgrund eines höheren Bestands an Immobiliendarlehen und Derivaten gegenüber, die aus dem Ankauf von Immobilien resultieren. Somit ergibt sich im Geschäftsjahr 2012 ein um 6,1 Mio. EUR niedrigeres Zinsergebnis von -75,5 Mio. EUR. Bereinigt um nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen und -erträge sowie um einmalige Auszahlungen stellt sich der Nettozahlungsabfluss für Zinsen wie folgt dar: scroll
Die normalisierten Zinsauszahlungen (Cashflow Nettozinsen) sind gegenüber dem Vorjahr um 8,2 Mio. EUR angestiegen, da das Darlehensvolumen aufgrund der Portfolioankäufe höher lag als im Vorjahr. Die Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich wie folgt dar: scroll
Unter dem Strich steht ein Anstieg des Konzernjahresüberschusses um 38,2 Mio. EUR auf 143,3 Mio. EUR. Der Konzernjahresüberschuss enthält einen einmaligen Veräußerungsgewinn in Höhe von rd. 5,7 Mio. EUR aus dem Verkauf der Beteiligung an der BWG zum 1. Oktober 2012. Das Vorjahresergebnis war jedoch ebenfalls durch Sondereffekte wie den Veräußerungsgewinn aus dem Breitbandkabelgeschäft im Januar 2011 (25,4 Mio. EUR) sowie die Aufwendungen für den Börsengang im April 2011 beeinflusst (6,7 Mio. EUR). Bereinigt um Sondereffekte ergibt sich ein deutlicher Anstieg des EBIT um 40,8 Mio. EUR, der aus dem höheren Vermietungs-, Vertriebs- und Bewertungsergebnis resultiert. Das Ergebnis aus anderen Finanzanlagen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr durch den Einmalertrag der ausstehenden Dividendenzahlung eines früheren Tochterunternehmens in Höhe von 1,1 Mio. EUR. Die Verzinsung dieser ausstehenden Forderung von 0,2 Mio. EUR ist im Zinsergebnis erfasst. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beinhalten laufenden Steueraufwand in Höhe von 0,1 Mio. EUR und Erträge aus latenten Steuern in Höhe von 3,3 Mio. EUR. Eine maßgebliche Kennzahl für die GSW und ihre Aktionäre ist der FFO I. Diese liquiditätsorientierte Kennzahl wird aus dem EBIT abgeleitet und stellt dar, wie hoch das Ergebnis aus dem Kerngeschäft der GSW (ohne Veräußerungsergebnis) im jeweiligen Betrachtungszeitraum ist. Sondereffekte und nicht zahlungswirksame Einflüsse werden dabei eliminiert: scroll
Der Anstieg des bereinigten EBITDA um 13,6 Mio. EUR spiegelt das gegenüber dem Vorjahr höhere Vermietungsergebnis wider, welches zum Teil durch höhere Verwaltungsaufwendung enegalisiert wird. Die laufenden Zinsauszahlungen haben sich durch die Ankaufsfinanzierung im vierten Quartal 2011 und die CMBS-Refinanzierung planmäßig gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht, wodurch sich ein höherer Nettozahlungsmittelabfluss ergibt. Bereinigt um Zins- und Steuerauszahlungen ergibt sich im Geschäftsjahr 2012 ein FFO I von 64,2 Mio. EUR (2011: 56,6 Mio. EUR). Die Kennzahl AFFO berücksichtigt die zur langfristigen Substanzerhaltung erforderlichen Investitionen in den Immobilienbestand, die fortlaufend aus dem FFO I verdient werden müssen. Nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen vom FFO I ergibt sich somit ein AFFO von 37,9 Mio. EUR. VermögenslageIn verkürzter Form stellt sich die Konzernbilanz wie folgt dar: scroll
Den wesentlichen Vermögenswert des GSW-Konzerns mit rd. 92,5% der Bilanzsumme (2011: 96,4%) stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dar. Der Immobilienbestand erhöhte sich in erster Linie durch die Akquisition von 6.791 Wohneinheiten zum 31. Dezember 2012. Zudem hat sich der Wert der Immobilien im Geschäftsjahr 2012 um 76,4 Mio. EUR erhöht. Dies wird durch ein Wertgutachten des unabhängigen externen Immobilienbewerters CBRE GmbH bestätigt. Als Folge der Immobilienankäufe haben sich auch die Finanzverbindlichkeiten der GSW erhöht. Als Teil der Finanzverbindlichkeiten sind 2012 auch erstmals Verbindlichkeiten aus der im November 2012 emittierten Wandelanleihe enthalten (158,7 Mio. EUR). Das Eigenkapital erhöhte sich im Geschäftsjahr 2012 um insgesamt 274,6 Mio. EUR und wurde maßgeblich durch das laufende positive Konzernergebnis sowie die Kapitalerhöhung im Mai 2012 beeinflusst. Zudem ergab sich aus dem hybriden Finanzierungsinstrument Wandelanleihe eine Erhöhung der Kapitalrücklage aufgrund der internationalen Bilanzierungsmethodik in Höhe von 15,0 Mio. EUR. Eigenkapitalmindernd wirkten sich hingegen negative Bewertungseffekte aus Derivaten sowie die Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2011 in Höhe von 45,5 Mio. EUR im Juni 2012 aus. Bereinigt um den negativen Fair Value der Finanzinstrumente sowie die darauf bestehenden latenten Steuern, die im kumulierten übrigen Eigenkapital (OCI, „Other Comprehensive Income“) erfasst sind, ergibt sich ein Anstieg des EPRA NAV gegenüber dem Vorjahr. Ab dem Geschäftsjahr 2012 bezieht die GSW die im sonstigen übrigen Eigenkapital bilanzierten latenten Steuern in die Berechnungsdarstellung des EPRA NAV ein. Effekte aus der Wandelanleihe werden seit dem 31. Dezember 2012 durch die zusätzliche Berechnung eines verwässerten EPRA NAV dargestellt: scroll
VerschuldungsgradDer Verschuldungsgrad (LTV) der GSW verringerte sich im Geschäftsjahr 2012 wie folgt: scroll
Die Verringerung des Verschuldungsgrads ergab sich aus dem überproportionalen Anstieg des Immobilienvermögens im Vergleich zur Nettoverschuldung. Im Geschäftsjahr 2012 hat die GSW ihre darlehensvertraglichen Verpflichtungen jederzeit erfüllt. Finanzlagescroll
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg im Vergleich zum Vorjahr um 61,3 Mio. EUR auf 25,5 Mio. EUR. Dies resultiert in erster Linie aus dem gestiegenen Vermietungsergebnis im Jahr 2012 sowie dem Sondereffekt der Rückzahlung der EK02-Steuerverbindlichkeiten im Geschäftsjahr 2011 (41,7 Mio. EUR). Im Vorjahr haben zudem Auszahlungen für die Vorbereitung und Durchführung der Refinanzierung sowie der Börsengang den operativen Cashflow belastet. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit verringerte sich um 191,3 Mio. EUR auf -189,0 Mio. EUR. Die hohen Auszahlungen resultieren maßgeblich aus den Ankäufen von Immobilienbeständen im vierten Quartal 2012 sowie aus Instandhaltungsinvestitionen (263,5 Mio. EUR). Dem stehen Nettoeinzahlungen aus der Veräußerung von Wohnimmobilien (69,8 Mio. EUR) und der BWG (4,8 Mio. EUR) gegenüber. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum auf 268,6 Mio. EUR. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auf die im Mai 2012 durchgeführte Kapitalerhöhung mit einem Nettomittelzufluss von 191,2 Mio. EUR (2011: Nettomittelzufluss aus IPO von 109,7 Mio. EUR) sowie auf die im November 2012 erfolgte Emission einer Wandelanleihe mit einem Nettozahlungszufluss von 180,0 Mio. EUR. Der Nettozahlungsabfluss aus der laufenden Tilgung und Refinanzierung von Darlehen betrug 57,1 Mio. EUR. Zudem hat die Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 (45,5 Mio. EUR), die auf der Hauptversammlung am 28. Juni 2012 beschlossen wurde, den Cashflow aus Finanzierungstätigkeit gemindert. Ergänzende Angaben nach § 315 Abs. 4 HGBDie GSW Immobilien AG, Berlin, ist eine kapitalmarktorientierte Gesellschaft im Sinne des § 264d HGB. Aus diesem Grund sind nach § 315 Abs. 4 HGB Angaben zum Eigenkapital, zur Aktienstruktur sowie zu den Stimmrechten erforderlich. Für die Angaben nach § 315 Abs. 4 Nr. 1 HGB verweisen wir auf Ziffer 26 im Konzernanhang der GSW. Für die Angabe nach § 315 Abs. 4 Nr. 9 HGB verweisen wir auf den Vergütungsbericht. Sachverhalte, die nach den §§ 315 Abs. 4 Nr. 2, 4, 5, 8 HGB im Konzernlagebericht anzugeben wären, bestehen nicht. Folgende Angaben sind nach den §§ 315 Abs. 4 Nr. 3, 6, 7 zu machen: Zum 31. Dezember 2012 betrug der Stimmrechtsanteil der Massachusetts Financial Services Company (MFS) (Boston, USA) 10,04%. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder, bestimmt deren Zahl und beruft sie ab. Für Änderungen der Satzung ist die Hauptversammlung zuständig. Zur Satzungsänderung reicht die einfache Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals – es sei denn, das Gesetz schreibt zwingend etwas anderes vor. Der Aufsichtsrat ist befugt, Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur deren Fassung betreffen. Ein Beschluss über die Verlegung des Sitzes der Gesellschaft bedarf der Zustimmung aller bei der Beschlussfassung abgegebenen Stimmen. Am 31. Dezember 2012 bestehen folgende Befugnisse zur Aktienausgabe oder zum Rückkauf: Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu 17.000.000,00 EUR zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu 250.000.000,00 EUR zu begeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu 7.500.000,00 EUR (Bedingtes Kapital 2012) zu gewähren. Die Gesellschaft ist ermächtigt, bis zum 17. März 2016 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des Grundkapitals zu erwerben. Ökologische VerantwortungDie GSW stellt sich den Herausforderungen einer ökologisch nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung. Dabei stehen insbesondere die Themen Energieverbrauch, Ressourcenschonung und Abfallrecycling im Vordergrund, die kontinuierlich auf Verbesserungsmöglichkeiten überprüft werden. So versorgt die GSW die allgemein zugänglichen Flächen ihrer Wohnanlagen seit 2010 mit Strom aus erneuerbaren Energien. Dadurch konnte zum einen der CO2-Ausstoß der Immobilien signifikant reduziert werden. Zum anderen profitieren die Mieter aufgrund einer vorteilhaften Vertragsgestaltung mit dem Stromanbieter gleichzeitig von günstigeren Strompreisen. Bei Modernisierungen und Instandsetzungen hält die GSW die Vorschriften zum Umweltschutz ein und strebt energetische Verbesserungen der Anlagen an. Als sehr wirkungsvolle Maßnahme investiert die GSW hier beispielsweise in die Umstellung auf moderne und effiziente Heizungsanlagen. Im Januar 2013 hat die GSW erstmals einen Nachhaltigkeitsbericht herausgegeben, der auch die ökologischen Themen innerhalb des Konzerns darstellt. NachtragsberichtMit Nutzen-Lasten-Wechsel vom 1. Januar 2013 hat die GSW ein Immobilienportfolio in Berlin-Siemensstadt mit rd. 200 Wohneinheiten erworben. Der Aufsichtsrat hat mit Beschluss vom 18. März 2013 dem Wunsch von Thomas Zinnöcker entsprochen, seine Bestellung zum Vorstandsvorsitzenden mit Wirkung zum Ablauf des 15. April 2013 aufzuheben. Der Aufsichtsrat bestellte mit Beschluss vom 18. März 2013 Herrn Dr. Bernd Kottmann zum neuen Vorstandsvorsitzenden mit Wirkung zum 16. April 2013. Risiko- und ChancenberichtDie GSW-Gruppe identifiziert fortlaufend Chancen, durch welche sie ihre Geschäftsentwicklung weiter verbessern kann. Die Nutzung von Chancen erfordert jedoch auch das Eingehen von Risiken. Zur Kontrolle von Risiken und Erkennung von Chancen besteht bei der GSW ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). RisikomanagementDer Betrieb eines geeigneten und angemessenen Risikomanagementsystems (RMS) ist für den Vorstand der GSW ein wichtiges Element verantwortungsvoller Unternehmensführung. Die GSW unterliegt als kapitalmarktorientierte Aktiengesellschaft einer gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung des Risikofrüherkennungssystems durch einen Abschlussprüfer. Das RMS soll gewährleisten, dass alle bestehenden und potenziellen Unternehmensrisiken frühzeitig erkannt, analysiert, priorisiert und an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert werden, sodass diese Maßnahmen zur Risikobewältigung oder -prävention ergreifen können. Dadurch sollen Schäden vermieden bzw. minimiert und der GSW-Konzern langfristig in seinem Fortbestand gesichert werden. Es gelten die folgenden risikopolitischen Grundsätze für die GSW:
Ziel ist nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern die Schaffung von Handlungsspielräumen, die ein bewusstes und verantwortungsvolles Eingehen von Risiken aufgrund einer umfassenden Kenntnis der Risiken und der Risikozusammenhänge ermöglichen. Es soll erreicht werden, dass potenziell bedeutende Bedrohungen aus Risiken rechtzeitig erkannt und geeignete Risikobewältigungsmaßnahmen ergriffen werden. Das RMS der GSW dient der Identifikation und der aktiven Prävention von Entwicklungen, die den Bestand der GSW gefährden können. Es stellt sicher, dass die Geschäftsfelder der GSW risikogerecht überprüft und gestaltet werden. Das Risikomanagement ist in die bestehenden Abläufe und Prozesse integriert, sodass auf diese Weise die kontinuierliche Identifikation und Bewertung der Risiken sichergestellt werden kann. Es erfolgt eine jährliche Evaluierung der gesamten Risiken im Rahmen der Risikoinventur. Ziel ist die Erfassung und Aktualisierung aller Risiken und Risikobewältigungsmaßnahmen. Auf Basis der Risikoinventur erfolgt quartalsweise eine Aktualisierung der Risiken. Die aktualisierten Risiken werden nach der Plausibilisierung durch den Bereichsleiter quartalsweise an den Risikomanager gemeldet. Außerhalb der quartalsweise stattfindenden Risikoberichterstattung besteht eine sofortige Meldepflicht für wesentliche Veränderungen der Risikolage durch die Risikoverantwortlichen und den Risikomanager gegenüber dem Vorstand. Auf Basis der Risikomeldungen erstellt der Risikomanager einen Bericht zur Risikoaktualisierung und stellt diesen dem Vorstand zur Verfügung. Der Aufsichtsrat erhält in seinen Sitzungen umfangreiche Informationen zu allen relevanten Entwicklungen des Konzerns. Einer laufenden Kontrolle unterzogen werden dabei insbesondere die im Risikobericht dargestellten Einzelrisiken. Internes Kontrollsystem sowie Risikomanagementsystem im Hinblick auf den KonzernrechnungslegungsprozessDie GSW hat ein konzernweites Internes Kontrollsystem (IKS) eingerichtet. Teil dieses IKS ist ein Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess. Ziel und Zweck des IKS ist die Sicherstellung der richtigen und vollständigen bilanziellen Würdigung sowie der Erfassung und Darstellung aller Geschäftsvorfälle in der Rechnungslegung der GSW. Dies gilt sowohl für den Konzernabschluss als auch für die Einzelabschlüsse aller verbundenen Unternehmen. Grundlage der Rechnungslegung sind dabei die gesetzlichen Vorgaben, die nationalen und internationalen Rechnungslegungsstandards sowie die konzernweite Bilanzierungsrichtlinie. Das bei der GSW implementierte IKS und das dazugehörige Risikomanagementsystem im Hinblick auf die konzernübergreifenden Rechnungslegungsprozesse können wie folgt zusammengefasst werden:
Risiken des UnternehmensMakroökonomische und strategische RisikenDie GSW ist den allgemeinen wirtschaftlichen und makroökonomischen Einflüssen ausgesetzt. Dazu zählen auch weltweite Krisen wie die Finanzmarktkrise im Jahr 2008 sowie die derzeitige Schuldenkrise in Europa. Hieraus können Risiken für die GSW entstehen, die sich je nach Verlauf einer Krise negativ auf den GSW-Konzern auswirken können. Da die GSW jedoch fast ausschließlich in Berlin tätig ist, erwartet der Vorstand 2013 und darüber hinaus keine direkten Auswirkungen aus der Finanzmarkt- und Schuldenkrise auf das laufende operative Geschäft. Weiterhin sind aufgrund der 2011 bereits erfolgten Refinanzierung des CMBS-Darlehens keine wesentlichen kurzfristigen Refinanzierungsrisiken erkennbar. Weiterhin besteht ein inhärentes Risiko, dass veränderte Markttrends am Immobilienmarkt nicht frühzeitig erkannt werden. Da die GSW mit ihrem Immobilienportfolio jedoch in Berlin breit diversifiziert ist, wird dieses Risiko als gering eingeschätzt. LiquiditätsrisikoZunehmender Leerstand, unerwartete Kostensteigerungen und Störungen im Verkaufsprozess können sich negativ auf die freie Liquidität auswirken. Das Risiko wird jedoch als gering eingeschätzt, da die GSW grundsätzlich stabile Einnahmen aus ihrer Geschäftstätigkeit generiert, die sie in die Lage versetzen, ihren regelmäßigen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Erreicht wird dies zusätzlich durch die Koordination der Liquiditätsströme aller Gesellschaften innerhalb der GSW-Gruppe sowie durch eine konzernweite ertragsoptimierte Steuerung der kurz-, mittel- und langfristigen Liquidität. Eine rollierende 12-Monats-Liquiditätsplanung, die unterjährig auf der Grundlage aktueller Forecasts angepasst wird, gibt eine detaillierte Vorschau auf die erwarteten monatlichen Zahlungsströme in der GSW-Gruppe. Im wöchentlichen Cash-Management-Report erfolgt ein Plan-Ist-Abgleich. Dieser wird mit einer Berichterstattung zu den getätigten Anlagegeschäften verbunden. Liquiditätsüberwachung und Gelddisposition erfolgen täglich. Unterstützt wird das Cash Management durch eine integrierte Softwareanwendung. Auf Grundlage der Working Capital-Analyse ist eine taggenaue Liquiditätssteuerung auf Basis tagesaktueller Cashflows möglich. Die Zahlungsfähigkeit der GSW war im Jahr 2012 jederzeit gegeben. Die Kreditlinien wurden nicht in Anspruch genommen. MarktrisikenERTRAGSRISIKODer Ertrag der GSW wird überwiegend von den Mieterlösen bestimmt. Änderungen der allgemeinen Wirtschafts- und Geschäftslage könnten die Ertragslage der GSW negativ beeinflussen. Als Folge einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnten Neuvermietungsmieten sinken, Leerstände und Mietausfälle steigen und Verkaufszahlen zurückgehen. Folgen der derzeitigen politischen Debatte um die Begrenzung von Mieterhöhungsspielräumen sind im Moment nicht erkennbar, können aber auch Einfluss auf die zukünftige Erlösentwicklung haben. AUSFALL VON MIETZAHLUNGENMietausfälle und ansteigende Forderungen aus mietvertraglichen Verpflichtungen blieben 2012 im Verhältnis zu den Vorjahren relativ unverändert und damit im Rahmen der im Wirtschaftsplan berücksichtigten Ansätze. LEERSTAND- UND VERMIETUNGSRISIKODer Berliner Wohnungsmarkt war im Geschäftsjahr 2012 ebenso wie in den Vorjahren von einer stärkeren Nachfrage geprägt – bedingt durch die soziodemografische Entwicklung u.a. mit dem Trend zu Singlehaushalten. Das Ziel, den Leerstand zu verringern, konnte die GSW über gezieltes Marketing erreichen. Zusätzlich war 2012 eine geringere Mieterfluktuation zu verzeichnen, sodass weniger Wohnungen durch Kündigungen für eine Wiedervermietung zur Verfügung standen. VERKAUFSRISIKODer Verkauf von Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Nachfrage angestiegen. Der Vertrieb erfolgt durch einen spezialisierten externen Dienstleister, mit dem im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags bestimmte Absatzmengen und marktgerechte Mindestveräußerungswerte festgelegt worden sind. Für den Fall der Nichterreichung der Absatzmengen hat der Dienstleister Strafzahlungen an die GSW zu entrichten. PORTFOLIORISIKOPortfoliorisiken können sich sowohl für einzelne Objekte als auch für das gesamte Portfolio zeigen. Die GSW ist Instandhaltungs- und Sanierungsrisiken ausgesetzt, insbesondere bedingt durch das Alter der Wohnimmobilien. Diese können sich auch auf die Werthaltigkeit des Immobilienbestands auswirken. Mit fast 60.000 Wohnungen ist die GSW in Berlin breit risikodiversifiziert. Das Immobilienportfolio befindet sich in allen Berliner Bezirken mit Ausnahme von Marzahn-Hellersdorf und besteht aus einem ausgewogenen Verhältnis aller Baualtersklassen. In vielseitigem Engagement, sowohl sozial als auch in Zusammenarbeit mit diversen Organisationen und Behörden, sieht die GSW eine Möglichkeit, ihr Image auch als kultureller Verantwortungsträger weiter zu festigen. Damit will die GSW langfristig eine Mieterkundschaft halten und gewinnen, die sich nachhaltig positiv auf das Immobilienportfolio auswirkt. Die Instandhaltungsstrategie der GSW basiert auf einer zustandsbasierten Bewertung aller Objekte und kombiniert diese Analyse mit Erkenntnissen aus der reaktiven Instandsetzung. Im Ergebnis sollen hierdurch der Werterhalt und die Fortentwicklung des Portfolios sichergestellt werden. Dies ist unter anderem durch die positive Wertentwicklung des Immobilienbestands der vergangenen Jahre bestätigt worden. Allgemeine rechtliche und steuerliche RisikenAllgemeine rechtliche Risiken können aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer und geänderter Gesetze, der Nichteinhaltung von Verträgen oder dem Missmanagement von Versicherungen entstehen. Insbesondere im Rahmen der Akquisition von Portfolien können rechtliche Risiken eintreten, unter anderem Haftungsrisiken. Die Geschäftstätigkeit der GSW unterliegt den allgemeinen steuerlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, die sich nachteilig verändern können. Es ist möglich, dass die GSW nach Betriebsprüfungen der Konzerngesellschaften zusätzliche Steuern entrichten muss. Für die Jahre nach 2004 ist die Betriebsprüfung noch nicht abgeschlossen. Weiterhin können durch die Veränderung der Anteilseigner- und Organisationsstruktur der GSW ggf. Steuern ausgelöst werden. Die GSW unterliegt den Regelungen zur „Zinsschranke“, welche die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der steuerlichen Einkommensermittlung beschränkt. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass in der Zukunft steuerliche Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können, da dies bisher bei der GSW noch nicht Gegenstand von Betriebsprüfungen war. Wesentliche Risiken aus einer veränderten Steuergesetzgebung und Rechtsprechung sind im Jahr 2012 nicht erkennbar gewesen. FinanzierungsrisikoGrundsätzlich können Zinsänderungen, Verschuldungsgrad (LTV), Verpflichtungen aus Vertragsvereinbarungen (Loan Compliance) sowie Zinssicherungsgeschäfte (Interest Hedge Agreements) das operative Geschäft insoweit beeinträchtigen, als auslaufende Zinsbindungen/Kreditverträge nicht zu adäquaten Bedingungen prolongiert bzw. refinanziert werden können (Refinanzierungsrisiko). Für die GSW ist mittelfristig kein Refinanzierungsrisiko resultierend aus Zinsänderungen, Verschuldungsgrad (LTV), Verpflichtungen aus Vertragsvereinbarungen (Loan Compliance) sowie Zinssicherungsgeschäften (Interest Hedge Agreements) erkennbar. Die gewichtete durchschnittliche Kreditlaufzeit beträgt zum Stichtag 10,2 Jahre. Das Zinsänderungsrisiko ist in Anbetracht des insgesamt niedrigen Zinsniveaus gering, zumal die Quote des Kreditbestands mit Zinssicherung bei ca. 99,8% (Festzins und Swaps) liegt. Zur Optimierung ihrer Zinsstrategie hat die GSW mit einem externen Dienstleister eine Vereinbarung zum Zinsmanagement nach der Value-at-Risk-Methode implementiert. Hieraus abgeleitete Handlungsempfehlungen werden in die Planung einbezogen. Für rd. 73,0% des Kreditportfolios sind in den jeweiligen Kreditverträgen Financial Covenants vereinbart (Anteil Restkapital Darlehen mit Covenants am Gesamtdarlehensvolumen). Die Berichtsverpflichtungen aus Loan Compliance wurden im Jahr 2012 gegenüber den Banken vollumfänglich erfüllt. Bei unveränderten Rahmenbedingungen sind in der nahen Zukunft keine Punkte ersichtlich, die eine Nichteinhaltung der Covenants von wesentlichen Kreditverträgen erwarten lassen. Risiken aus Intercompany-Darlehen bestehen zurzeit nicht. Die Kreditnehmer sind Gesellschaften der GSW-Gruppe, mit denen z. T. Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge bestehen. Daher ist die GSW jederzeit über die wirtschaftliche Situation der Kreditnehmer informiert. Sofern notwendig, gleicht sie kurzfristige Liquiditätsengpässe aus. Aus einer im Geschäftsjahr 2012 emittierten Wandelanleihe besteht für die Anleihegläubiger die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung nach Ablauf von fünf Jahren (Put-Option). In diesem Fall müsste die GSW die angedienten Anleihen zum Nennbetrag zuzüglich angelaufener Zinsen zurückzahlen und dementsprechend zu diesem Zeitpunkt über eine ausreichende Liquidität verfügen. Bei den aktuell vorherrschenden Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt würden wir eine Ausübung der Put-Option für einen wesentlichen Teil der Anleihen nicht für wahrscheinlich halten. Operationale RisikenPERSONALRISIKENProfessionalität, Dynamik und das Engagement der Mitarbeiter sind ein zentraler Erfolgsfaktor für die Realisierung der strategischen und operativen Ziele der GSW. Es besteht das Risiko, durch hohe Fluktuation Wissen zu verlieren. Diesem Risiko begegnet die GSW durch eine Personalpolitik, die den Mitarbeitern Eigenverantwortung, Entwicklungsmöglichkeiten und Zufriedenheit ermöglicht. Eine faire, leistungsgerechte Vergütung, die aktive Förderung der individuellen Entwicklung auf Basis von Kompetenzeinschätzungen sowie eine starke Ausrichtung zur Integration von Beruf und Familie sind zentrale Elemente dieser Personalpolitik. Eine Mitarbeiterfluktuation von 0,9% bei der GSW Immobilien AG im Jahr 2012 lässt eine stabile Mitarbeiterbindung erkennen. IT-RISIKENAufgrund der hohen Prozessautomatisierung kommt der Stabilität der IT-Systeme eine hohe Bedeutung zu. Zur Steuerung und Minimierung des Ausfallrisikos bedient sich die GSW externer Dienstleister. Die Systeme, Notfall- und Krisenprozesse im zentralen Rechenzentrum wurden Anfang 2012 im Rahmen einer Auditierung überprüft. Die identifizierten und umgesetzten Maßnahmen haben wesentlich dazu beigetragen, die Stabilitätsrisiken für kritische Prozesse der GSW zu minimieren. Zusätzlich hat die GSW auf Basis einer neuen Sicherheitsrichtlinie Projekte zur weiteren Optimierung der Sicherheitsstandards gestartet und Prozesse etabliert. Chancen der zukünftigen EntwicklungDie GSW hat sich nach dem erfolgreichen Börsengang und der Aufnahme in den MDAX am Kapitalmarkt etabliert. Dies erlaubt der GSW u.a. eine flexible und kurzfristige Beschaffung von Eigenkapital zur Unterstützung einer kontinuierlichen Wachstumsstrategie. Mit einem in Berlin breit diversifizierten Immobilienbestand, der klaren Fokussierung auf das Geschäftsfeld „Wohnen“ sowie der darauf ausgerichteten Verwaltungsorganisation und IT-Landschaft ist die GSW grundlegend gut aufgestellt, um sich bietende Chancen nutzen zu können. Im Einzelnen bestehen derartige Chancen in der Skalierbarkeit der Organisationsstruktur sowie der integrierten Plattform, die es ermöglichen, auch einen steigenden Immobilienbestand mit relativ konstanter Mitarbeiteranzahl gut zu bewirtschaften und somit Skaleneffekte zu realisieren. Die bestehende langfristig orientierte Finanzierungsstruktur der GSW bildet zudem eine stabile Grundlage, um die Wachstumsziele weiterzuverfolgen. Durch effizientes Asset-Management und sinnvolle Zukäufe erwachsen Chancen für die weitere Wertentwicklung des Immobilienportfolios, die zudem durch die derzeitige positive Entwicklung am Berliner Immobilienmarkt unterstützt wird. Die Gesellschaft erwartet weiterhin Mietsteigerungen und rückläufige Leerstandsquoten in der deutschen Metropole. Vor diesem Hintergrund blickt das Unternehmen zuversichtlich in die Zukunft und geht von tendenziell steigenden Mieteinnahmen aus, die sich positiv auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken. VergütungsberichtDer Vergütungsbericht erläutert entsprechend den gesetzlichen Vorschriften und den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Mai 2012 die Grundzüge des Vergütungssystems für Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG sowie die Vergütung der einzelnen Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat. Der Vergütungsbericht ist Bestandteil des Lageberichts. Für das Geschäftsjahr 2012 hatte der Aufsichtsrat einen unabhängigen externen Vergütungsberater damit beauftragt, das bestehende Vergütungssystem für den Vorstand und den Aufsichtsrat zu analysieren und Vorschläge für die Weiterentwicklung der Vergütungssysteme zu unterbreiten. Nach eingehender Würdigung des Gutachtens des Vergütungsberaters und Prüfung der Zieljahreseinkommen der Vorstandsmitglieder wurde das Vergütungssystem für den Vorstand geändert. Mit allen Vorstandsmitgliedern wurden neue Anstellungsverträge abgeschlossen, die rückwirkend ab 1. Januar 2012 eine geänderte Vergütung vorsehen. Die Vergütung des Aufsichtsrats wurde auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2012 geändert. Vergütungssystem des VorstandsDas Vergütungssystem des Vorstands und die Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder werden vom Aufsichtsrat auf Vorschlag des Präsidiums festgelegt und regelmäßig überprüft. Das Vergütungssystem des Vorstands soll sich an der marktüblichen Vergütung in vergleichbaren Unternehmen sowie an der wirtschaftlichen Lage und den zukünftigen Ertragsaussichten der GSW Immobilien AG orientieren. Die Vergütungsstruktur ist auf eine nachhaltige Unternehmensentwicklung auszurichten. Die Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder setzt sich aus einer festen Grundvergütung und zwei variablen Vergütungskomponenten, der jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung (Short Term Incentive) und der erfolgsabhängigen Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive), zusammen. Daneben werden den Mitgliedern des Vorstands sonstige Sachleistungen gewährt. Feste GrundvergütungDie Grundvergütung der Vorstandsmitglieder besteht aus einem festen Betrag, der in zwölf gleichen monatlichen Raten ausgezahlt wird. Die feste Jahresgrundvergütung beträgt für ein ordentliches Vorstandsmitglied 395.000 EUR pro Jahr. Der Vorstandsvorsitzende erhält eine feste Jahresgrundvergütung von 490.000 EUR. Jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung (Short Term Incentive)Neben der Grundvergütung erhalten die Mitglieder des Vorstands eine jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung, die im Einklang mit der kurzfristigen Unternehmensentwicklung die Leistung des Vorstandsmitglieds im jeweils abgelaufenen Geschäftsjahr belohnt. Die Höhe der jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung bemisst sich grundsätzlich danach, inwieweit die für das betreffende Geschäftsjahr zwischen dem Aufsichtsrat und dem jeweiligen Vorstandsmitglied in einer Zielvereinbarung schriftlich festgelegten Jahresziele erreicht wurden. Als Ziele werden zum einen ein einheitlich für alle Vorstandsmitglieder bestimmter Zielwert für den AFFO (adjusted Funds from Operations), zum anderen zwei individuelle Ziele für jedes Vorstandsmitglied festgelegt. Auf den AFFO-Zielwert entfallen 60%, auf die Erreichung der davon unabhängigen individuellen Ziele 40% des höchstens erreichbaren Short Term Incentive. Für die individuell vereinbarten Ziele wird in der Zielvereinbarung eine sechsstufige Skala mit den Zielerreichungsgraden 0%, 50%, 75%, 100%, 110% und 120% definiert, mit linearem Anstieg des erreichbaren Betrags. Für den AFFO besteht ein Zielkorridor zwischen 80% und 120% des Zielwerts. Unter 80% beträgt die Zielerreichung für den auf den AFFO entfallenden Anteil des Short Term Incentive null. Bei Zielerreichung von mehr als 120% steigt die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung nicht weiter an. Nach Ende jedes Geschäftsjahres trifft der Aufsichtsrat in seinem pflichtgemäßen Ermessen Feststellungen über den Grad der Zielerreichung für jede einzelne Zielgröße. Die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung (Short Term Incentive) ist für ein ordentliches Vorstandsmitglied auf höchstens 237.000 EUR brutto und für den Vorstandsvorsitzenden auf höchstens 294.000 EUR brutto begrenzt (Gesamt-Cap). Die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung wird als Geldleistung ausgezahlt. Die jährlichen Zahlungen erfolgen zeitanteilig, falls die Organstellung des Vorstandsmitglieds nicht während des gesamten Geschäftsjahrs bestanden hat. Erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive)Der Long Term Incentive soll eine langfristige und nachhaltige Leistung der Vorstandsmitglieder honorieren und als aktienbasiertes Vergütungselement den Gleichlauf mit den Interessen der Aktionäre an einer positiven Aktienkursentwicklung betonen. Als erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage wird jedem Vorstandsmitglied nach Ablauf eines jeden Geschäftsjahres die Gewährung einer bestimmten Anzahl von Aktien der Gesellschaft (sogenannte Performance Shares) in Aussicht gestellt. Die Anzahl der in Aussicht gestellten Aktien entspricht dem Betrag der gezahlten jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr geteilt durch den Börsenkurs der GSW-Aktie. Drei Jahre nach Ablauf des Geschäftsjahres, für das dem Vorstandsmitglied jeweils die Gewährung der Aktien in Aussicht gestellt wurde, stellt der Aufsichtsrat die Anzahl der tatsächlich zu gewährenden Aktien fest. Maßgeblich dafür ist die durchschnittliche Entwicklung des Aktienkurses der GSW Immobilien AG im jeweiligen Dreijahreszeitraum im Vergleich zur Entwicklung des EPRA Germany-Index. Entspricht die Entwicklung 100%, wird dem Vorstandsmitglied diejenige Anzahl an Aktien gewährt, die ihm ursprünglich in Aussicht gestellt wurde. Beträgt die Entwicklung des GSW-Aktienkurses weniger als 95% des Vergleichswerts, erhält das Vorstandsmitglied keine Aktien. Entspricht die Entwicklung 120% oder mehr, werden stets 120% der in Aussicht gestellten Aktien gewährt (Cap). Zwischen einer Performance von 95% und 100% sowie zwischen einer Performance von 100% und 120% steigt die Anzahl der zu gewährenden Aktien jeweils linear an. Wird in einem Geschäftsjahr innerhalb des Betrachtungszeitraums eine Kapitalerhöhung mit einem Emissionskurs unterhalb des Börsenkurses durchgeführt, wird die Entwicklung des Aktienkurses bis zur Bekanntmachung der Kapitalerhöhung sowie ab diesem Zeitpunkt zeitanteilig zueinander gewichtet und mit der Entwicklung des EPRA Germany-Index verglichen. Die Gewährung der Performance Shares setzt nicht voraus, dass die Organstellung des Vorstandsmitglieds oder dessen Anstellungsvertrag bis zum Zuteilungszeitpunkt fortbestehen. Die Beendigung der Organstellung bzw. die Beendigung des Anstellungsvertrags führt nicht zu einer vorgezogenen Gewährung der Aktien bzw. einem Wegfall der sonstigen für die mehrjährige aktienbasierte Vergütung geltenden Voraussetzungen. Die Vorstandsmitglieder können über die in Aussicht gestellten Aktien bis zur Gewährung nicht verfügen. Sie sind auch nicht berechtigt, die Gewährung der Aktien in irgendeiner Form abzusichern. Sonstige SachleistungenZu den sonstigen Sachleistungen, die den Mitgliedern des Vorstands gewährt werden, zählen insbesondere ein Dienstwagen, der auch privat genutzt werden darf, der Abschluss einer D&O-Versicherung mit einem angemessenen Selbstbehalt sowie der Abschluss einer Invaliditätsversicherung. Die Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr 2012GESAMTVERGÜTUNGDie Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder für das Geschäftsjahr 2012 beträgt TEUR 2.682 (Vorjahr: TEUR 1.998). Auf Grundlage der rückwirkend ab dem 1. Januar 2012 geltenden Vorstandsanstellungsverträge haben die einzelnen Mitglieder des Vorstands für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2012 die folgende Vergütung erhalten: scroll
Als erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage wurde den Mitgliedern des Vorstands in Abhängigkeit von der Entwicklung des Börsenkurses der GSW Immobilien AG die Gewährung einer bestimmten Zahl von Aktien der GSW Immobilien AG im Jahr 2016 in Aussicht gestellt. Den einzelnen Mitgliedern des Vorstands wurde dabei die folgende Anzahl von Aktien in Aussicht gestellt: scroll
HINWEIS ZU DEN ANGABEN ZUR VERGÜTUNG DES VORSTANDS IM GESCHÄFTSJAHR 2011Die Hauptversammlung der GSW Immobilien AG hatte am 14. April 2010 gemäß § 286 Abs. 5 HGB beschlossen, dass die Informationen nach § 285 Nr. 9 Buchstabe a Satz 5 bis 8 HGB, insbesondere zur Gesamtvergütung eines jeden einzelnen Vorstandsmitglieds für die Jahre 2010 bis 2014, längstens jedoch bis zum 14. April 2015, nicht offengelegt werden soll. Dieser Beschluss wurde in der Hauptversammlung der Gesellschaft am 28. Juni 2012 insoweit aufgehoben, als dass erstmals in dem Jahresabschluss und Konzernabschluss der GSW Immobilien AG für das am 31. Dezember 2012 endende Geschäftsjahr und in den folgenden Geschäftsjahren die in § 285 Nr. 9 lit. a) Satz 5 bis 8 und § 314 Abs. 1 Nr. 6 lit. a) Satz 5 bis 8 HGB (ggf. in Verbindung mit § 315a Abs. 1 HGB) verlangten Angaben zu machen sind. Für das Geschäftsjahr 2011 gilt der Aufhebungsbeschluss nicht, sodass im Geschäftsbericht 2012 als Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 nur Gesamtzahlen für die Vergütung aller Vorstandsmitglieder der GSW Immobilien AG mitgeteilt werden. Die Gesamtvergütung des Vorjahres von 1.998 TEUR entfällt mit 1.056 TEUR auf die Festvergütung und mit 942 TEUR auf erfolgsbezogene variable Vergütungen. Leistungen für den Fall der vorzeitigen Beendigung der TätigkeitWird die Bestellung zum Mitglied des Vorstands mehr als sechs Monate vor dem regulären Ende des Anstellungsvertrags aus einem wichtigen Grund, den das Vorstandsmitglied nicht zu vertreten hat, widerrufen, kann der Anstellungsvertrag von beiden Parteien mit einer Frist von sechs Monaten zum Monatsende gekündigt werden. In diesem Fall erhält das Vorstandsmitglied eine Abfindung. Die Höhe der Abfindung bestimmt sich nach der Restlaufzeit, den der Anstellungsvertrag ohne die Kündigung hätte, ist jedoch auf den Betrag einer anteiligen Festvergütung und jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung für einen Zeitraum von 18 Monaten begrenzt. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags ohne wichtigen Grund gemäß § 84 AktG sollen ggf. zu vereinbarende Zahlungen an das Vorstandsmitglied einschließlich Nebenleistungen nicht den Wert von zwei Jahresvergütungen und auch nicht den Wert der Vergütung für die Restlaufzeit des Vertrags überschreiten (Abfindungs-Cap). Für die Berechnung des Abfindungs-Cap soll auf die Gesamtvergütung des abgelaufenen Geschäftsjahres und ggf. auch auf die voraussichtliche Gesamtvergütung für das laufende Geschäftsjahr abgestellt werden. SonstigesDen Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2012 keine Leistungen der betrieblichen Altersvorsorge gewährt. Die Vorstandsmitglieder erhielten von der Gesellschaft keine Darlehen. Die Vorstandsmitglieder erhalten für die Übernahme von Mandaten in Konzerngesellschaften keine zusätzliche Vergütung. Sollten die Vorstandsmitglieder bei der Ausübung ihrer Tätigkeit für Vermögensschäden in Anspruch genommen werden, so ist dieses Haftungsrisiko grundsätzlich durch die D&O-Versicherung für Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft abgedeckt. Die GSW Immobilien AG folgt dabei den Vorgaben des § 93 Abs. 2 Satz 3 AktG, einen Selbstbehalt in Höhe von 10% des Schadens bis zu einer Höhe des Eineinhalbfachen der festen jährlichen Vergütung für sämtliche Schadensfälle innerhalb des Geschäftsjahres vorzusehen. Während der Dauer ihrer Bestellung sind die Vorstandsmitglieder verpflichtet, einen Bestand von mindestens 10.000 Aktien der GSW Immobilien AG zu halten; der Aufbau des Depotbestands hat bis zum 30. Juni 2014 zu geschehen. Der Aktienbesitz ist jeweils zum Ende des Geschäftsjahres, erstmalig zum 31. Dezember 2012, nachzuweisen. Vergütungssystem des AufsichtsratsDas System der Aufsichtsratsvergütung wurde im Geschäftsjahr 2012 überprüft und auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28. Juni 2012 satzungsgemäß geändert. Die Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8 der Satzung geregelt und besteht aus zwei Elementen: Feste VergütungJedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine jährliche feste Grundvergütung in Höhe von 40.000,00 EUR, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Zusätzliche Vergütung für die Ausübung bestimmter FunktionenDer mit der Ausübung bestimmter Funktionen innerhalb des Aufsichtsrats verbundene Mehraufwand wird zusätzlich vergütet: Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält 100.000 EUR, ein stellvertretender Vorsitzender erhält 60.000 EUR als jährliche feste Grundvergütung. Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen des Aufsichtsrats angehören, die mindestens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je nach Ausschuss eine zusätzliche jährliche feste Vergütung in Höhe von 7.500,00 EUR bzw. im Falle des Ausschussvorsitzenden 15.000,00 EUR, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Für die Mitgliedschaft und den Vorsitz im Nominierungsausschuss wird keine Vergütung gezahlt. Aufsichtsratsmitglieder, die dem Aufsichtsrat bzw. einem Ausschuss des Aufsichtsrats nur während eines Teils eines Geschäftsjahres angehört haben, erhalten für dieses Geschäftsjahr eine entsprechende zeitanteilige Vergütung. Eine variable erfolgsabhängige Vergütung wird den Aufsichtsratsmitgliedern nicht gewährt. Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die durch die Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen und sie dieses Recht ausüben. Darüber hinaus hat die Gesellschaft für die Mitglieder des Aufsichtsrats eine Haftpflichtversicherung (sogenannte D&O-Versicherung) mit einem Selbstbehalt in Höhe von 10% des jeweiligen Schadens abgeschlossen. Der Selbstbehalt ist für alle innerhalb eines Versicherungsjahres auftretenden Schadensfälle auf das Eineinhalbfache der festen jährlichen Vergütung des jeweiligen Aufsichtsratsmitglieds begrenzt. Die Aufsichtsratsvergütung im Geschäftsjahr 2012Die in der Hauptversammlung am 28. Juni 2012 beschlossene Satzungsänderung der Aufsichtsratsvergütung führt zu einer anteiligen Berechnung der Gesamtvergütung für das Geschäftsjahr 2012 mit stichtagsbezogener Abgrenzung zum Zeitpunkt des Hauptversammlungsbeschlusses. Im Einzelnen ergeben sich folgende Vergütungen der Aufsichtsratsmitglieder für das Geschäftsjahr 2012: scroll
Die Aufsichtsratsmitglieder Geert-Jan Schipper und Thomas Wiegand haben auf ihre Vergütungsansprüche gegen die GSW Immobilien im Zusammenhang mit der Aufsichtsratstätigkeit verzichtet. SonstigesDen Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen gewährt. PrognoseberichtDie GSW Immobilien AG hat das Geschäftsjahr 2012 erfolgreich abgeschlossen. Der Konzern steht auf einer soliden Finanzierungsbasis, welche die Grundlage für weiteres Wachstum in den Folgejahren bildet. Der Kauf von 7.000 Wohneinheiten zum 31. Dezember 2012/ 1. Januar 2013 wird sich positiv auf die Ertragslage der GSW auswirken. Auch zukünftig ist externes Wachstum durch Ankäufe geplant. VermietungsergebnisDie Grundlage für die weitere Entwicklung des Vermietungsergebnisses der GSW bilden folgende Trends, die den Berliner Wohnungsmarkt derzeit maßgeblich mitbestimmen: Durch den zunehmenden Zuzug von Einwohnern in die Bundeshauptstadt und den Trend zu Singlehaushalten steigt der Bedarf an Wohnraum; dies kann derzeit nicht durch Neubautätigkeiten ausgeglichen werden. Daher erwartet die GSW weiterhin Mietsteigerungen und rückläufige Leerstandsquoten in Berlin. Vor diesem Hintergrund erwartet das Unternehmen tendenziell steigende Mieteinnahmen für den eigenen Immobilienbestand, die sich positiv auf das Vermietungsergebnis der Gesellschaft auswirken. Auch für die Folgejahre rechnet die Gesellschaft mit weiter ansteigenden Bestands- und Neuvermietungsmieten in den GSW-Objekten bei gleichzeitig rückläufigen Leerstandsquoten. BewertungsergebnisSofern sich der gegenwärtige Trend zur Verknappung des Wohnraums und zu steigenden Mieten sowie sinkenden Leerständen in den nächsten Jahren fortsetzt, erwartet der Vorstand weitere positive Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilien. Ziel des Konzerns ist es, ein positives Bewertungsergebnis durch gezielte Modernisierungs- und Marketingmaßnahmen zu unterstützen. ZinsergebnisIn den kommenden Jahren stehen lediglich geringe Darlehensvolumen zur Refinanzierung und Prolongation an. Mehr als 99% des Kreditbestands sind für 2013 durch Festzinsvereinbarungen oder Zinsderivate mit einem Nominalzins von deutlich unter 4% abgesichert. Durch die Emission einer Wandelanleihe hat sich die GSW zudem eine langfristige Finanzierung mit günstiger Verzinsung gesichert. Ankaufsfinanzierungen können zu Veränderungen führen. Die Finanzierungsstruktur wird jedoch auch zukünftig an die Marktgegebenheiten angepasst, um Chancen und Risiken hinsichtlich eines optimierten Finanzergebnisses zu erkennen und zu nutzen. AkquisitionenWeitere Wachstumsimpulse und Ergebnissteigerungen erwartet der Vorstand aus dem Ankauf zusätzlicher Immobilienbestände. Auf Grundlage dieser Faktoren und unter Berücksichtigung des nach der erfolgten Refinanzierung für die kommenden Jahre gesicherten Zinsniveaus rechnet der Vorstand sowohl für 2013 als auch für 2014 mit positiven Konzernjahresergebnissen. Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGBDie Angaben nach § 289a HGB werden im Rahmen des Corporate Governance-Berichts auch auf unserer Internetseite www.gsw.de veröffentlicht. Versicherung der gesetzlichen Vertreter„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“
Berlin, 18. März 2013 GSW Immobilien AG Der Vorstand ANDREAS SEGAL, Finanzvorstand THOMAS ZINNÖCKER, Vorstandsvorsitzender JÖRG SCHWAGENSCHEIDT, Vorstand Glossarscroll
Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese zukunftsgerichteten Aussagen sind erkennbar durch Formulierungen wie „erwarten“, „antizipieren“, „beabsichtigen“, „werden“ oder ähnliche Begriffe. Solche Voraussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von denjenigen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geglaubte oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind. Konzernabschluss und -anhangKonzernbilanzAKTIVA scroll
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Bedingtes Kapital zum 31.12.2012 in Höhe
von 7,5 Mio. EUR (im Vorjahr: 0 EUR). Konzern-Gewinn- und Verlustrechnungscroll
Konzerngesamtergebnisrechnungscroll
Konzerneigenkapitalveränderungsrechnungscroll
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Konzernkapitalflussrechnungscroll
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davon Auszahlungen für Vorfälligkeitsentschädigungen
i.H.v. TEUR 187 (2011: 20.568) und Auszahlungen für Bearbeitungsgebühren
aus der Finanzierungstätigkeit i.H.v. TEUR 1.461 (2011: 9.210) Inhaltsverzeichnis KonzernanhangAllgemeine Angaben 1. Die GSW 2. Grundlagen des Konzernabschlusses 3. Verwendung von Schätzungen 4. Darstellungsänderungen im Konzernabschluss 5. Konsolidierungsgrundsätze 6. Erläuterung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 7. Anwendung der IFRS im Geschäftsjahr 2012 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 8. Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung 9. Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 10. Allgemeine Verwaltungsaufwendungen 11. Andere Erträge und Aufwendungen 12. Zinsergebnis 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14. Gesamthonorar des Abschlussprüfers 15. Sonstige Informationen 16. Ergebnis je Aktie Erläuterungen zur Konzernbilanz 17. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene Immobilien 18. Sachanlagen 19. Derivative Geschäfts- oder Firmenwerte 20. Sonstige Immaterielle Vermögenswerte 21. Sonstige Finanzanlagen 22. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 23. Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen 24. Sonstige Vermögenswerte 25. Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte sowie Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 26. Eigenkapital 27. Pensionsrückstellungen 28. Sonstige Rückstellungen 29. Finanzverbindlichkeiten 30. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen 31. Sonstige Verbindlichkeiten Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung 32. Angaben zur Kapitalflussrechnung Sonstige Angaben 33. Zusätzliche Angaben zu Finanzinstrumenten 34. Nettoergebnisse nach Bewertungskategorien 35. Risiken aus Finanzinstrumenten 36. Sonstige finanzielle Verpflichtungen 37. Anteilsbesitzliste 38. Anteilsbasierte Vergütung 39. Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen 40. Haftungsverhältnisse 41. Management und Aufsichtsrat 42. Beschäftigte im Konzern 43. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 44. Entsprechenserklärung nach § 161 Aktiengesetz Anhang zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012der GSW Immobilien AG, BerlinAllgemeine Angaben1. Die GSWDie GSW Immobilien AG (im Folgenden: „GSW“) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit Sitz in Berlin. Zusammen mit ihren Tochterunternehmen (im Folgenden „GSW-Gruppe“) zählt sie zu den großen Wohnungsunternehmen im Land Berlin. Die GSW wurde 1924 gegründet und ist in der Charlottenstraße 4, 10969 Berlin, geschäftsansässig. Die Gesellschaft ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B eingetragen. Seit dem 15. April 2011 ist die GSW am regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse sowie am regulierten Markt der Berliner Börse gelistet. Darüber hinaus notiert die Aktie der GSW seit September 2011 im MDAX-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse. Die Geschäftstätigkeit der GSW-Gruppe liegt im Wesentlichen in der Bewirtschaftung der eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dabei ist der Fokus der Geschäftstätigkeit auf die Kernregion Berlin gerichtet. Die GSW hat ihren Konzernabschluss am 18. März 2013 aufgestellt; dieser wird voraussichtlich am 21. März 2013 durch den Aufsichtsrat gebilligt. 2. Grundlagen des KonzernabschlussesAls börsennotiertes Unternehmen hat die GSW ihren Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Der Abschluss stellt einen Jahresfinanzbericht im Sinne des Transparenzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (§ 37v WpHG) vom 5. Januar 2007 dar. Die Anforderungen der angewandten Standards wurden vollständig erfüllt und vermitteln ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernabschluss umfasst die Bilanz, die Gesamtergebnisrechnung, die Eigenkapitalveränderungsrechnung, die Kapitalflussrechnung sowie den Anhang. Einzelne Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sowie der Bilanz sind zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Darstellung zusammengefasst. Diese Posten werden im Anhang erläutert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Umsatzkostenverfahren gegliedert. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich auf der Basis einer Bilanzierung der Vermögenswerte und Schulden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, eigengenutzte Immobilien, Wertpapiere der Kategorie available for sale und derivative Finanzinstrumente, die zum am Bilanzstichtag geltenden Zeitwert angesetzt werden. Das Geschäftsjahr der GSW Immobilien AG und der einbezogenen Tochterunternehmen entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wird in EUR aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Tausend (TEUR) bzw. Millionen (Mio. EUR) gerundet. Aus Darstellungsgründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. 3. Verwendung von SchätzungenDie Aufstellung des IFRS-Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden, die Angabe von Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen haben. Wesentliche Schätzungen und Annahmen sind insbesondere hinsichtlich der Festlegung der Zeitwerte der Immobilien, der Einschätzung der Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme bei bestimmten Rückstellungen, der Festsetzung der Marktzinssätze zum Zeitpunkt der Begebung der un- bzw. niedrigverzinslichen Darlehen sowie der Realisierbarkeit aktiver latenter Steuern getroffen worden. Für die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien inklusive der zur Veräußerung bestimmten Immobilien und der zur Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aufgenommenen Darlehen ist insbesondere die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung des Zinsniveaus von Bedeutung. Hinsichtlich der Sensitivität der Immobilienwerte in Abhängigkeit vom Zinsniveau wird auf Ziffer 17; hinsichtlich des Impairmenttest auf Firmenwerte wird auf Ziffer 19; hinsichtlich des Zeitwerts der Darlehen auf Ziffer 33 verwiesen. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von den Beträgen, die sich aus Schätzungen und Annahmen ergeben, abweichen. Einkäufe und Verkäufe in Fremdwährungen werden mit dem zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Tageskurs umgerechnet. Für die Erstbilanzierung der in 2012 emittierten Wandelschuldverschreibung erfolgte die Ermittlung der zu bilanzierenden Fremdkapitalkomponente auf Basis der Konditionen vergleichbarer Finanzinstrumente ohne Wandlungsoption zum Erstbilanzierungszeitpunkt. 4. Darstellungsänderungen im KonzernabschlussZur Verbesserung der Transparenz hat sich die GSW entschieden, folgende Darstellungsänderungen ab dem Jahresabschluss 2012 vorzunehmen:
5. KonsolidierungsgrundsätzeIn den Konzernabschluss der GSW-Gruppe sind alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, bei denen die GSW direkt oder indirekt die Möglichkeit zur Beherrschung der Finanz- und Geschäftspolitik dieser Gesellschaften hatte. Für von Dritten erworbene Unternehmen erfolgt die Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Als Erwerbszeitpunkt wird dabei der Zeitpunkt definiert, an dem die Möglichkeit der Beherrschung des Reinvermögens und der finanziellen und operativen Handlungen des erworbenen Unternehmens auf die GSW-Gruppe übergeht. Im Rahmen der Erwerbsmethode werden die Anschaffungskosten der erworbenen Anteile mit dem anteiligen Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten des Tochterunternehmens zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Ein aus der Verrechnung entstehender positiver Unterschiedsbetrag wird als derivativer Geschäfts- oder Firmenwert aktiviert. Aus der Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt entstehende negative Unterschiedsbeträge werden sofort erfolgswirksam aufgelöst. Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen konsolidierten Unternehmen werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden herausgerechnet. Die Abschlüsse der GSW sowie der einbezogenen Tochter-, assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Die Abschlüsse der einbezogenen Tochter-, assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen sind auf den Abschlussstichtag der GSW erstellt worden. Hinsichtlich der erstmaligen Einbeziehung von Tochter-, assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen in den IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 wird auf Ziffer 5b verwiesen. Minderheitsanteile stellen den Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht dem Konzern zuzurechnen ist. Minderheitsanteile an Personengesellschaften werden unter den Sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. a) KonsolidierungskreisDer Umfang des Konsolidierungskreises der GSW-Gruppe einschließlich der GSW als Mutterunternehmen ergibt sich aus nachfolgender Aufstellung: scroll
Die Veränderung des Konsolidierungskreises resultiert grundsätzlich aus Unternehmenserwerben und Unternehmensveräußerungen. Hierzu wird auf die Absätze (b) und (c) verwiesen. Weiterhin haben sich Änderungen des Konsolidierungskreises durch Umwandlungen ergeben. So ist durch Austrittsbeschluss der Kommanditistin die ehemalige GSW Grundbesitz GmbH & Co. KG, Berlin, mit Wirkung zum 1. Januar 2012 auf die GSW angewachsen. Weiterhin ist durch Austrittsbeschluss der Komplementärin die ehemalige GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Erste Beteiligungs KG, Berlin, mit Wirkung zum 1. Mai 2012 auf die GSW angewachsen. Zudem verringerte sich der Konsolidierungskreis durch die Veräußerung der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH, Berlin, am 1. Oktober 2012. Hingegen ergibt sich mit Wirkung vom 31. Dezember 2012 eine Erweiterung des Konsolidierungskreises aus dem Erwerb der erworbenen GSW Corona GmbH, Berlin (vormals ei invest L1 - Berlin I GmbH). Die vollständige Aufstellung des Anteilsbesitzes des Konzerns gemäß § 313 Abs. 2 Nr. 1 bis 4 und Abs. 3 HGB ist unter Ziffer 37 ersichtlich. Im Konsolidierungskreis sind keine nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten oder Gemeinschaftsunternehmen enthalten. b) ErstkonsolidierungDie GSW hat mit wirtschaftlichem Übergang am 31. Dezember 2012 insgesamt 99,7% an einem Immobilienportfolio mit mehr als 4.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin über direkte und indirekte Gesellschaftsbeteiligungen erworben. Die erworbene Beteiligung GSW Corona GmbH, Berlin (vormals ei invest L1 - Berlin I GmbH), wurde zum Erstkonsolidierungszeitpunkt 31. Dezember 2012 als vollkonsolidiertes Tochterunternehmen in den Konsolidierungskreis einbezogen. Die Erstkonsolidierung wurde im Konzernabschluss als Gruppe von Vermögensgegenständen behandelt, die keinen Geschäftsbetrieb darstellen, da Ziel und Absicht des Geschäfts einzig der Erwerb des in der Beteiligungsgesellschaft enthaltenen Immobilienportfolios war. Ein Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3.3 wurde nicht erworben, da keine wesentlichen Geschäftsprozesse erworben worden sind. Mit Gesellschafterbeschluss vom 4. Dezember 2012 und Eintragung am 4. Januar 2013 wurde die Gesellschaft in GSW Corona GmbH umfirmiert. Die zum Erstkonsolidierungszeitpunkt übernommenen wesentlichen Vermögenswerte und Schulden der GSW Corona GmbH, Berlin, ergeben sich wie folgt: scroll
Mit dem Erwerb der GSW Corona GmbH wurde ein in der Gesellschaft befindliches endfälliges Bankdarlehen zum beizulegenden Wert von TEUR 93.488 übernommen. Es bestehen weiterhin Verbindlichkeiten von TEUR 53.293 gegenüber der GSW Immobilien AG aus einem verzinslichen Konzerndarlehen. Dieses wurde für die Ablösung eines zuvor in der Corona GmbH befindlichen Darlehens und einer Anleiheverbindlichkeit durch die Konzernmutter verauslagt. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der GSW Corona GmbH setzen sich per 31. Dezember 2012 wie folgt zusammen: scroll
Zusätzlich hält die GSW Corona GmbH 333 sonstige Wirtschaftseinheiten wie beispielsweise PKW-Stellplätze im Bestand. Die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der GSW Corona GmbH betragen per 31. Dezember 2012 TEUR 181.620. Erlöse und Aufwendungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb der GSW Corona GmbH sind noch nicht im GSW-Konzernabschluss des Geschäftsjahres 2012 enthalten, da die Erstkonsolidierung aus Wesentlichkeitsgründen auf den 31. Dezember 2012 erfolgte. Da an der GSW Corona GmbH indirekt auch konzernfremde Gesellschafter beteiligt sind, ergibt sich aus Konzernsicht die Notwendigkeit eines Minderheitenausweises. Dazu verweisen wir auf das Kapitel Eigenkapital sowie auf die entsprechenden weiteren Jahresabschlussbestandteile. c) UnternehmensveräußerungenMit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 25. Juni 2012 hat die GSW die Anteile an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH, Berlin („BWG“), an der die GSW 100% der Anteile hielt, zu einem Kaufpreis von über EUR 5,8 Mio. veräußert. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang der Beteiligung erfolgte mit Wirkung zum 1. Oktober 2012. Die GSW behält gemäß vertraglicher Vereinbarung einen Geschäftsanteil in Höhe von EUR 500. Mit dem Verkauf wurden Sachanlagen in Höhe von TEUR 38, immaterielle Vermögenswerte in Höhe von TEUR 53, Zahlungsmittel in Höhe von TEUR 680, Forderungen und sonstige Vermögenswerte in Höhe von TEUR 377 sowie Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.044 veräußert. Der Ergebnisbeitrag der BWG zum operativen Geschäft war nicht wesentlich. 6. Erläuterung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethodena) Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienUnter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden die Immobilien der GSW-Gruppe ausgewiesen, die zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. zur Wertsteigerung gehalten werden. Im Rahmen einer Privatisierungsstrategie werden einzelne Einheiten an Mieter, Eigennutzer sowie an private Kapitalanleger verkauft. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zur Veräußerung vorgesehen sind und deren Veräußerung innerhalb der nächsten 12 Monate als höchstwahrscheinlich angesehen wird, werden gemäß IFRS 5 unter den zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten im kurzfristigen Vermögen bilanziert; die Bewertung erfolgt konsistent zur Bewertung der unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geführten Beständen. Bei Immobilien, die die GSW-Gruppe sowohl selbst nutzt als auch fremdvermietet, erfolgt eine Trennung, sofern eine rechtliche Möglichkeit zur Teilung des entsprechenden Objekts besteht und weder die eigengenutzte noch die fremdvermietete Komponente unwesentlich ist. Der fremdvermietete Teil wird den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zugeordnet, während der eigengenutzte Teil unter den Sachanlagen bilanziert wird. Für die Zuordnung der Komponenten wird das Verhältnis der jeweiligen Flächen verwendet. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden im Zeitpunkt des Erwerbs mit den Anschaffungskosten bilanziert. Nachfolgend werden die Immobilien entsprechend dem in IAS 40 vorgesehenen Wahlrecht zum Zeitwert bilanziert. Änderungen der Zeitwerte der Immobilien werden erfolgswirksam erfasst. Entsprechend diesem Standard werden spätere Kosten für den Ausbau, für die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung der Immobilie (IAS 40.17) aktiviert, soweit sich nach dem Komponentenansatz (IAS 40.19) der Ersatz von Teilen einer Einheit ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Des Weiteren ergibt sich eine Aktivierung, wenn sich aus den Aktivitäten ein erhöhter zukünftiger Nutzen ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Die aktivierten Kosten werden nicht planmäßig abgeschrieben, da in Verbindung mit dem Wahlrecht des IAS 40 zur Bilanzierung des Zeitwerts generell keine planmäßige Abschreibung vorgenommen wird. Zum 31. Dezember 2012 erfolgte die Bestimmung der Zeitwerte durch die GSW mithilfe eines externen Gutachters. Auf Ebene einzelner homogener Wirtschaftseinheiten wurden die Objekte unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung, der aktuellen Vertragsmiete und ihrer Entwicklungspotenziale einzeln betrachtet. Die durch die GSW ermittelten beizulegenden Zeitwerte entsprechen den gemäß International Accounting Standards definierten Marktwerten, zu welchen Immobilien zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten (IAS 40.5 rev.). Die Bestimmung der Marktwerte erfolgte auf Grundlage der prognostizierten Nettozahlungszuflüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte unter Nutzung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Bei Objekten ohne positiven Cashflow (in der Regel unbebaute Grundstücke bzw. leer stehende Gebäude) wurde der Marktwert durch das Vergleichswertverfahren oder ggf. das Liquidationswertverfahren ermittelt. Im Rahmen der DCF-Bewertung wurde ein Detailplanungszeitraum von zehn Jahren berücksichtigt. Nach dem Ende des zehnten Jahres wurde ein Verkaufswert angesetzt, der sich durch Kapitalisierung des prognostizierten Jahresreinertrags der elften Periode ermittelt. Im ersten Jahr des Detailplanungszeitraums wurde von den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie und weiteren objektspezifischen Wertparametern ausgegangen. Die Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen des bewerteten Vermögensbestands zum Stichtag beträgt EUR 5,22 je m² (2011: EUR 5,08 je m²). Die weitere Entwicklung der Jahresmiete wurde auf der Basis individueller Annahmen über den Planungszeitraum prognostiziert. Dabei wurde zwischen Einnahmen aus bestehenden Altmietverträgen und Neuvermietungen aufgrund prognostizierter Fluktuation unterschieden. Die Mieten der Altmietverträge werden im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten entwickelt, wobei unter Berücksichtigung von Lage- und Objekteigenschaften auch eine individuelle Obergrenze abweichend von der ortsüblichen Vergleichsmiete des Objekts festgelegt wurde. Zur Ableitung der Marktmiete für Neuvermietungen wurden Mietspiegel und Mietangebote von Vergleichsobjekten sowie aktuelle Vermietungen herangezogen. Die Marktmiete erhöht sich jährlich um einen individuell ermittelten Steigerungssatz. Die angesetzten Marktmietsteigerungen bewegen sich in einer Spanne von 0,45% bis 1,50% (gewichteter Durchschnitt 1,06%) und basieren auf den durchschnittlichen Steigerungssätzen der Ortsteillagen (Marktdaten), welche sofern notwendig an die spezifischen Objektpotenziale angepasst wurden. Ebenso wie die Mietentwicklung orientiert sich auch die Leerstandsentwicklung an den Durchschnittswerten der Ortsteile und wurde, sofern erforderlich objektspezifisch – unter Berücksichtigung der Lage- und Objekteigenschaften – angepasst. Die Leerstandsquote nach Wohn- und Gewerbefläche beträgt zum Bewertungsstichtag 3,1% (2011: 3,7%). Öffentlich geförderte Immobilien wurden je nach Vorliegen und Dauer einer möglichen Mietpreisbindung unterschiedlich behandelt. Bei geförderten Wirtschaftseinheiten ohne Mietpreisbindung wurden Mietanpassungen analog der Vorgehensweise bei preisfreien Objekten vorgenommen. Bei Objekten, bei denen die Mietpreisbindung über das Jahr 2021 hinausgeht, wurden innerhalb der zehn Jahre Mietanpassungen vorgesehen, wenn der durchschnittliche Mietzins der neu abgeschlossenen Mietverträge von dem durchschnittlichen Mietzins der Wirtschaftseinheit nach unten abweicht. In diesen Fällen wurde der durchschnittliche Mietzins der neu abgeschlossenen Mietverträge angesetzt. Mietzuschüsse werden in ihrer tatsächlich zu erwartenden Höhe als Zahlungsströme in die Bewertung aufgenommen. Für reaktive und periodische Instandhaltungsmaßnahmen wird je nach Objektzustand und Baujahr ein Instandhaltungskostenansatz von durchschnittlich EUR 9,16 m2 (gewichteter Durchschnitt) zugrunde gelegt. Weiterhin wurde für Neuvermietungen je nach Objektzustand ein zusätzlicher Kostenansatz für Wiedervermietung bis zu EUR 200,00 (gewichteter Durchschnitt von EUR 57) berücksichtigt. Verwaltungskosten werden von EUR 180,00 bis EUR 400,00 (gewichteter Durchschnitt von EUR 197,00) pro Mieteinheit und EUR 31,00 pro Parkplatz angenommen. Der Diskontierung der Zahlungsströme werden marktübliche und laufzeitkongruente Diskontierungssätze von durchschnittlich 6,07% (gewichteter Durchschnitt) (2011: 6,04%) und marktübliche Kapitalisierungssätze der ewigen Rente von durchschnittlich 5,23% (gewichteter Durchschnitt) (2011: 5,25%) zugrunde gelegt, die basierend auf dem tatsächlichen Bewirtschaftungskostenverhältnis objektspezifisch berechnet wurden und das individuelle Chancen-Risiko-Profil der Immobilien widerspiegeln sollen. Dabei sind in die Bestimmung eines angemessenen Zinssatzes neben Lagekriterien insbesondere der Objekttyp, die Vermietungssituation, der Objektzustand, Verkaufspotenziale und mögliche öffentliche Förderungen eingeflossen. Die unbebauten Grundstücke mit einer Fläche von 94,7 ha (2011: 95,8 ha) zum 31. Dezember 2012 wurden auf der Grundlage der vom Berliner Gutachterausschuss veröffentlichten aktuellen Bodenrichtwerte ermittelt, wobei die jeweilige Flächennutzung sowie eventuell weitere Sondermerkmale der einzelnen Grundstücksflächen durch Zu- und Abschläge angepasst wurden. b) SachanlagenVermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und planmäßig linear entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Nachträgliche Aufwendungen werden aktiviert, wenn diese zu einer Änderung des Nutzungszwecks bzw. zu einer Erhöhung des Nutzungswerts der Sachanlage führen. Änderungen der Restwerte bzw. der Nutzungsdauern, die während der Nutzung der Vermögenswerte eintreten, werden in der Bemessung der Abschreibungsbeträge berücksichtigt. Darüber hinaus werden eigengenutzte Immobilien in Ausübung des Wahlrechts des IAS 16 zum Zeitwert bilanziert („Revaluation model“). Die aus der Neubewertung resultierenden Anpassungen werden erfolgsneutral im kumulierten übrigen Eigenkapital bilanziert, soweit die Anpassung auf den beizulegenden Zeitwert die fortgeführten Anschaffungskosten übersteigt. Die auf die Zeitwerte vorgenommenen plan- und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie Zeitwertminderungen, soweit diese keine Kompensation von in Vorperioden erfolgsneutral vorgenommenen Werterhöhungen darstellen, werden erfolgswirksam vereinnahmt. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Vermögenswerten des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen konzerneinheitlich über die folgenden Nutzungsdauern: scroll
Die Behandlung geringwertiger Wirtschaftsgüter erfolgt in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften des § 6 Abs. 2a ESTG. Demnach werden Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten über EUR 150 bis 1.000 im Jahr des Zugangs in einen Sammelposten eingestellt und über fünf Jahre linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Betrag von EUR 150 netto hingegen werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben. c) Immaterielle VermögenswerteErworbene immaterielle Vermögenswerte werden mit ihren Anschaffungskosten aktiviert. Bei den erworbenen immateriellen Vermögenswerten handelt es sich im Wesentlichen um Softwarelizenzen und ERP-Softwaresysteme mit erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsdauern von drei und fünf Jahren. Diese werden ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung linear über die erwartete wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Der erworbene Geschäfts- oder Firmenwert wurde zu Anschaffungskosten aktiviert und fortlaufend mit seinem erzielbaren Betrag nach IAS 36 bewertet. Er hat eine unbestimmte Nutzungsdauer. Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte bestehen nicht. d) WertminderungenImmaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen werden gemäß IAS 36 auf die Notwendigkeit von Wertminderungen überprüft (Impairment Test). Dagegen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nicht Gegenstand des Werthaltigkeitstests nach IAS 36, da diese zum Zeitwert (Fair Value) bilanziert werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden die Buchwerte der immateriellen Vermögenswerte und Sachanlagen auf Anhaltspunkte für eingetretene Wertminderungen überprüft. In diesem Fall liegt der erzielbare Betrag des betreffenden Vermögenswerts unter dem bilanzierten Buchwert; die Differenz stellt die erforderliche Wertberichtigung des Vermögensgegenstandes dar. Der erzielbare Betrag des Vermögensgegenstandes entspricht dem höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Der Nutzungswert entspricht dem Barwert der erwarteten Cashflows vor Steuern. Als Diskontierungssatz wird ein den Marktbedingungen entsprechender Zinssatz vor Steuern verwendet. Sofern kein erzielbarer Betrag für einen einzelnen Vermögensgegenstand ermittelt werden kann, wird der erzielbare Betrag für die Cash Generating Unit (CGU) bestimmt, welcher der betreffende Vermögenswert zugeordnet werden kann und welche unabhängig Cashflows generiert. Ist der erzielbare Betrag eines Vermögenswerts niedriger als der Buchwert, erfolgt eine sofortige ergebniswirksame Wertberichtigung des Vermögenswerts. Ergibt sich nach einer vorgenommenen Wertminderung zu einem späteren Zeitpunkt ein höherer erzielbarer Betrag des Vermögenswerts oder der CGU, erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe des erzielbaren Betrags. Die Wertaufholung ist begrenzt auf den fortgeführten Buchwert, der sich ohne die Wertberichtigung in der Vergangenheit ergeben hätte. Die vorzunehmende Zuschreibung erfolgt ergebniswirksam. Wertaufholungen von vorgenommenen Wertberichtigungen auf Firmenwerte sind nicht zulässig. Firmenwerte werden gemäß IFRS 3 nach dem sogenannten „Impairmentonly approach“ bilanziert. Dieser legt fest, dass ein Firmenwert im Rahmen der Folgebewertung grundsätzlich zu Anschaffungskosten abzüglich ggf. kumulierter Korrekturen aus außerplanmäßigen Wertminderungen zu bewerten ist. Damit darf ein erworbener Firmenwert nicht mehr planmäßig abgeschrieben werden, sondern muss, ebenso wie immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer, unabhängig vom Vorliegen von Indikatoren für eine mögliche Wertminderung jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung nach IAS 36 unterzogen werden. Daneben bleibt die Verpflichtung zu einer Werthaltigkeitsprüfung bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung bestehen. Aus Unternehmenserwerben resultierende Firmenwerte werden den CGU bzw. Gruppen von CGU zugeordnet, die aus den Synergien des Erwerbs Nutzen ziehen sollen. Solche Gruppen von Vermögenswerten stellen die niedrigste Berichtsebene im Konzern dar, auf der Firmenwerte durch das Management für interne Steuerungszwecke überwacht werden. Der Buchwert einer CGU, die einen Firmenwert enthält, wird jährlich auf Werthaltigkeit überprüft und zusätzlich, wenn zu anderen Zeitpunkten Hinweise auf eine mögliche Wertminderung vorliegen. Im Falle von Wertberichtigungen im Zusammenhang mit einer CGU, die einen Firmenwert enthält, werden zunächst bestehende Firmenwerte reduziert. Übersteigt der Wertberichtigungsbedarf den Buchwert des Firmenwerts wird die Differenz in der Regel proportional auf die verbleibenden langfristigen Vermögenswerte der CGU verteilt. e) Finanzanlagen und WertpapiereMarktübliche Käufe oder Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden in der GSW-Gruppe grundsätzlich zum Erfüllungszeitpunkt bilanziert, d.h. zu dem Zeitpunkt, zu dem der finanzielle Vermögenswert geliefert wird. Anteile an Tochterunternehmen, die aufgrund ihrer Unwesentlichkeit nicht konsolidiert werden, sowie die unter den sonstigen Finanzanlagen und Wertpapieren ausgewiesenen von der GSW-Gruppe gehaltenen Fondsanteile werden gemäß IAS 39 für Bewertungszwecke in die Kategorie „Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ (Available for Sale Financial Assets) klassifiziert. Die übrigen sonstigen Finanzanlagen und Wertpapiere werden gemäß IAS 39 ebenfalls der Kategorie „Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ zugeordnet. Zum Zeitpunkt des Zugangs erfolgt für „Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, welcher in der Regel dem Transaktionspreis, zuzüglich eventuell entstandener Transaktionskosten, entspricht. Die Folgebewertung der „Zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte“ erfolgt zu Anschaffungskosten, sofern der Zeitwert nicht bzw. nicht zuverlässig zu ermitteln ist. Liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung vor, werden Wertminderungsbeträge erfolgswirksam erfasst. Es erfolgt gemäß IAS 39.66 für zu Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte keine Wertaufholung. Da sich die Zeitwerte der von der GSW-Gruppe gehaltenen Fondsanteile nicht über geeignete Bewertungsmethoden ableiten lassen, werden diese Fondsanteile zu Anschaffungskosten bilanziert. Die Anteile an Tochterunternehmen sind nicht notiert. Der Zeitwert dieser Instrumente kann nicht verlässlich bestimmt werden, da die Ergebnisse in Abhängigkeit von individuellen Annahmen sehr breit schwanken. Für die Instrumente gibt es keinen Markt. Derzeit besteht nicht die Absicht, derartige Beteiligungen in nächster Zeit zu veräußern. Von der Möglichkeit, Finanzanlagen und Wertpapiere bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte („Financial Assets at Fair Value Through Profit and Loss“) zu designieren, hat der GSW-Konzern bislang keinen Gebrauch gemacht. f) Bilanzierung von Miet- und Leasingverhältnissen als LeasingnehmerGemietete oder geleaste Vermögenswerte, die gemäß IAS 17 im wirtschaftlichen Eigentum der GSW-Gruppe stehen (Finance lease), werden mit dem Barwert der Miet- bzw. Leasingraten oder, sofern niedriger, mit dem Zeitwert des Miet- bzw. Leasingobjektes im Anlagevermögen aktiviert und planmäßig linear abgeschrieben. Sofern das Eigentum zum Ende der Leasinglaufzeit auf die GSW-Gruppe übergeht, entspricht die Abschreibungsdauer der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, ansonsten der Leasinglaufzeit des Leasinggegenstandes. Die Passivierung einer Verbindlichkeit erfolgt dabei entweder in Höhe des Fair Values des Leasinggegenstandes oder, sofern niedriger, zum Barwert der Zahlungsverpflichtungen aus den künftigen Miet- und Leasingraten. Über die Laufzeit des Leasingverhältnisses wird die passivierte Verbindlichkeit durch den in den Miet- bzw. Leasingzahlungen enthaltenen Tilgungsanteil gemindert. Zu den Verträgen, bei denen das wirtschaftliche Eigentum der GSW-Gruppe zugeordnet wird, zählen auch bestimmte Vereinbarungen, bei denen die GSW-Gruppe ein Nutzungsrecht an einem spezifischen Vermögenswert eingeräumt bekommen hat und eine Komponente der Vergütung in einer nutzungsunabhängigen Gebühr besteht. Derartige Verträge sind gemäß IFRIC 4 nach den Regelungen des IAS 17 zu klassifizieren. Miet- und Leasingverhältnisse, bei denen der GSW-Gruppe kein wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen ist, werden als Operating lease klassifiziert. Die aus diesen Vereinbarungen resultierenden Leasingzahlungen werden im Zeitpunkt der Nutzung der entsprechenden Miet- und Leasinggegenstände verursachungsgerecht als Aufwand erfasst. g) Bilanzierung von Miet- und Leasingverhältnissen als LeasinggeberDie bei der GSW-Gruppe im Bestand gehaltenen Immobilien umfassen sowohl Wohnimmobilien als auch gewerbliche Immobilien, die von der GSW-Gruppe vermietet werden. Die Mietverträge für Wohnimmobilien sind grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Regelungen durch Rechte gekennzeichnet, die dem Mieter eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit einräumen. Insofern sind diese Verträge gemäß IAS 17 als Operating lease zu klassifizieren, da die wesentlichen Risiken und Chancen beim Leasinggeber verbleiben. Bei den Gewerbeimmobilien sind die Risiken und Chancen ebenfalls der GSW-Gruppe zuzuordnen. Die Wohn- und Gewerbeimmobilien werden nach IAS 40 weiterhin im Bestand mit dem Zeitwert bilanziert. Die aus der Vermietung und Verpachtung realisierten Leasingerträge werden linear über die Laufzeit der Leasingverhältnisse erfasst. h) Entwicklungsleistungen für Immobilien und sonstige VorräteDie sonstigen Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt, die auf der Grundlage eines gewichteten Durchschnittswerts bzw. der der Leistungserstellung zurechenbaren Einzelkosten sowie produktionsbezogenen Gemeinkosten erfolgen. Zum Bilanzstichtag erfolgt eine Bewertung der Vorräte zum jeweils niedrigeren Betrag von Anschaffungs- und Herstellungskosten und realisierbarem Nettoveräußerungswert. i) Forderungen und sonstige VermögenswerteForderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögenswerte werden nach IAS 39 der Kategorie „Kredite und Forderungen“ (Loans and Receivables) zugeordnet. Diese werden im Zeitpunkt der Erstbilanzierung mit ihren Zeitwerten zuzüglich Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Von der Möglichkeit, finanzielle Vermögenswerte bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte („Financial Assets at Fair Value through Profit and Loss“) zu designieren, hat der GSW-Konzern bislang keinen Gebrauch gemacht. Reguläre Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden zum Handelszeitpunkt angesetzt, dem Tag, an dem sich der Konzern zum Kauf bzw. Verkauf des Vermögenswerts verpflichtet. Ausfallrisiken werden durch angemessene Wertberichtigungen unter Berücksichtigung der erwarteten Cashflows berücksichtigt, die aufgrund von Erfahrungswerten und individuellen Risikoeinschätzungen ermittelt werden. Dabei wird bei zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumenten zwischen Einzelwertberichtigungen und pauschalierten Einzelwertberichtigungen differenziert. Bei der Einzelwertberichtigung handelt es sich um die Wertberichtigung eines finanziellen Vermögenswerts, bei dem es nicht wahrscheinlich ist, dass alle vertraglich vereinbarten Zahlungen (Zins und/oder Tilgung) bei Fälligkeit zu erzielen sind. Die Risikoeinschätzungen im GSW-Konzern erfolgen anhand folgender Kriterien:
j) Flüssige MittelDie flüssigen Mittel umfassen Bankguthaben und Kassenbestände mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und sind zum Nennwert angesetzt. k) Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte sowie Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen VermögenswertenUnter den zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten werden im Konzernabschluss der GSW in der Regel als Finanzinvestitiongehaltene Immobilien oder Geschäftsbereiche bzw. Veräußerungsgruppen ausgewiesen, für die konkrete Veräußerungsabsichten vorliegen und deren Veräußerung innerhalb der nächsten zwölf Monate als höchstwahrscheinlich angesehen wird. Verbindlichkeiten, die zusammen mit diesen Vermögenswerten übertragen werden sollen, sind entsprechend als „Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten“ gesondert ausgewiesen. Die Bewertung von zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten erfolgt entsprechend IFRS 5 zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die unter den zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten ausgewiesen sind, werden die Transaktionskosten nicht vom beizulegenden Zeitwert abgezogen, da die Bewertungsvorschriften des IFRS 5 in diesem Falle nicht anwendbar sind. l) PensionsrückstellungenRückstellungen für Pensionsverpflichtungen und ähnliche Verpflichtungen werden gemäß IAS 19 nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. In die Pensionsrückstellungen nach IFRS werden auch mittelbare Verpflichtungen einbezogen, sofern die GSW-Gruppe für die Erfüllung der Verpflichtungen durch Zahlung entsprechender Beiträge an den Versorgungsträger eintritt und die Verpflichtungen verlässlich bestimmbar sind. Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen erfolgt dabei auf Basis von Pensionsgutachten unter Einbeziehung etwaiger zur Deckung dieser Verpflichtungen bestehenden Vermögenswerte (Planvermögen). Übersteigen die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste, die aus der Veränderung der versicherungsmathematischen Parameter resultieren, 10% des höheren Betrags von Pensionsverpflichtungen bzw. Planvermögen zum Beginn des Geschäftsjahres, erfolgt eine ergebniswirksame Erfassung des die 10%-Grenze übersteigenden Betrags über die Restdienstdauer der aktiven Anspruchsberechtigten. Dienstzeitaufwand und realisierte versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden im Personalaufwand erfasst. Der in den Pensionsaufwendungen enthaltene Zinsanteil wird als Bestandteil der Zinsaufwendungen ausgewiesen. m) Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren rechtlichen und faktischen Verpflichtungen der GSW-Gruppe gegenüber Dritten, deren Erfüllung wahrscheinlich ist und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden entsprechend IAS 37 mit dem erwarteten Erfüllungsbetrag angesetzt. Langfristige Rückstellungen werden auf der Grundlage entsprechender Marktzinssätze abgezinst und mit ihrem Barwert bilanziert. n) VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten sowie Agien und Disagien angesetzt. Der beizulegende Zeitwert zum Zeitpunkt der Gewährung entspricht dabei dem Barwert der künftigen Zahlungsverpflichtungen auf der Grundlage eines laufzeit- und risikokongruenten Marktzinssatzes. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode, die im Zeitpunkt des Entstehens der Verbindlichkeit bestimmt wird. Änderungen der Konditionen hinsichtlich der Höhe bzw. des Zeitpunktes der Tilgungen führen zu einer Neuberechnung des Buchwerts der Verbindlichkeit in Höhe des Barwerts auf Grundlage des ursprünglich ermittelten Effektivzinssatzes. Differenzen zu dem bisher angesetzten Buchwert der Verbindlichkeit werden erfolgswirksam erfasst. Führen Konditionsänderungen zu substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen nach IAS 39 AG 62, wird nach IAS 39.40 die ursprüngliche Verbindlichkeit behandelt, als würde sie vollständig getilgt. Im Anschluss erfolgt der Ansatz als neue Verbindlichkeit zum beizulegenden Zeitwert. Ist eine Konditionsänderung auf eine Änderung der erwarteten Mittelabflüsse oder -zuflüsse im Sinne des IAS 39 AG 8 zurückzuführen, erfolgt eine Neuberechnung des Buchwerts der Verbindlichkeit in Höhe des Barwerts auf Grundlage des ursprünglich ermittelten Effektivzinssatzes. Differenzen zu dem bisher angesetzten Buchwert der Verbindlichkeit werden erfolgswirksam erfasst. Von der Möglichkeit, finanzielle Verbindlichkeiten bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte („Financial Assets at Fair Value through Profit and Loss“) zu designieren, hat der GSW-Konzern bislang keinen Gebrauch gemacht. Zur Bilanzierung der Wandelanleihe verweisen wir auf die Ausführungen unter Ziffer 29 (b). o) Steuern vom Einkommen und vom ErtragLaufende Steuern vom Einkommen und vom Ertrag werden im Zeitpunkt ihrer Entstehung ergebniswirksam erfasst. Die Bewertung der Ertragsteueransprüche bzw. -verpflichtungen erfolgt mit dem Betrag, in dessen Höhe eine Erstattung von der bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Laufende Steuerforderungen und -verbindlichkeiten werden nur saldiert, sofern die Steuern von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden und gegeneinander verrechnet werden können. Latente Steuern werden gemäß IAS 12 zur Berücksichtigung zukünftiger steuerlicher Folgen aus temporären Differenzen zwischen den steuerlichen Bemessungsgrundlagen der Vermögenswerte und Schulden und deren Wertansätzen im IFRS-Abschluss sowie auf steuerliche Verlustvorträge gebildet. Die Bemessung der latenten Steuern erfolgt dabei auf Grundlage der vom Gesetzgeber erlassenen Regelungen für die Geschäftsjahre, in denen sich die Differenzen ausgleichen bzw. die Verlustvorträge wahrscheinlich genutzt werden. Aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen bzw. Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihre Realisierbarkeit in Zukunft hinreichend gesichert erscheint. Aktive und passive latente Steuern werden nur saldiert, sofern sich die latenten Steuern auf Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden und die gegeneinander verrechnet werden können. Temporäre Differenzen zwischen Wertansätzen in der IFRS- und der Steuerbilanz, die aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden im Rahmen eines Asset Deals resultieren, werden unter Beachtung des IAS 12.24(b) bzw. IAS 12.15(b) nicht angesetzt. p) Derivative FinanzinstrumenteDerivative Finanzinstrumente werden in der GSW-Gruppe zur Absicherung von Zinsrisiken der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Die Bilanzierung der derivativen Finanzinstrumente erfolgt dabei zu Zeitwerten. Änderungen der Zeitwerte der Derivate, die ungeachtet ihrer wirtschaftlichen Sicherungswirkung die Kriterien des IAS 39 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft nicht erfüllen, werden ergebniswirksam berücksichtigt. Derivative Finanzinstrumente, die im Rahmen von Cashflow Hedges als Sicherungsinstrumente eingesetzt werden, werden zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Das Bewertungsergebnis wird dabei in einen effektiven und ineffektiven Teil zerlegt. Die Effektivität in abgelaufenen Perioden wird mithilfe der Dollar-Offset-Methode bestimmt. Der effektive Teil entspricht dem Teil des Bewertungsergebnisses, der eine wirksame Sicherung gegen das Cashflow-Risiko darstellt. Der effektive Teil wird erfolgsneutral nach Berücksichtigung latenter Steuern in einer gesonderten Position im Eigenkapital erfasst (Sicherungsrücklage); in der Eigenkapitalveränderungsrechnung lautet diese Position „Kumulierte Zeitwertanpassung von Derivaten in Cashflow Hedges“. Der ineffektive Teil des Bewertungsergebnisses wird in der Gewinn- und Verlustrechnung vereinnahmt und im Zinsergebnis ausgewiesen. Nach Beendigung der Sicherungsbeziehung werden die im Eigenkapital erfassten Beträge immer dann in die Gewinn- und Verlustrechnung überführt, wenn Ergebnisse im Zusammenhang mit dem ehemaligen Grundgeschäft erfolgswirksam werden. q) Ertrags- und AufwandsrealisierungErlöse aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, bei denen die entsprechenden Miet- und Leasingverträge als Operating lease klassifiziert werden, werden linear über die Laufzeit des Vertrags erfasst. Mietvergünstigungen werden ertragsmindernd in den Gesamterlösen aus der Vermietung und Verpachtung über die Laufzeit des Miet- bzw. Leasingvertrags berücksichtigt. Den Mietern in Rechnung gestellte Nebenkosten werden grundsätzlich mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet und daher nicht als Umsatzerlöse ausgewiesen, da die Erlöse durch die GSW-Gruppe im Interesse Dritter vereinnahmt werden. Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien werden erfasst, wenn die wesentlichen Risiken und Chancen der Immobilie auf den Erwerber übertragen worden sind. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang kann grundsätzlich dann unterstellt werden, wenn die wesentlichen Eigentums- und Nutzungsrechte sowie die wirksame Verfügungsmacht an der Immobilie auf den Käufer übergegangen sind. Eine Umsatzrealisierung erfolgt nicht, solange wesentliche Leistungsverpflichtungen oder Renditegarantien oder Rückgaberechte des Käufers bestehen. Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, die gleichzeitig wieder angemietet werden, werden gemäß IAS 17 als Sale-and-Lease-back-Transaktionen bilanziert. Sofern der Mietvertrag als Finanzierungsleasingverhältnis zu klassifizieren ist, werden die Veräußerungsgewinne über die Laufzeit des Mietvertrags abgegrenzt und ratierlich aufgelöst. Bei einer Klassifizierung als Operating lease erfolgt grundsätzlich eine sofortige erfolgswirksame Vereinnahmung eines Veräußerungsgewinns oder Verlustes. Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung ergebniswirksam erfasst. Zinsen werden periodengerecht als Aufwand bzw. Ertrag erfasst. Erträge bzw. Aufwendungen aus Gewinnabführungs- bzw. Verlustübernahmeverträgen werden in Höhe des nach den deutschen handelsrechtlichen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelten Ergebnisses mit Ablauf des Geschäftsjahres vereinnahmt. Dividenden werden zum Ausschüttungszeitpunkt vereinnahmt, wobei die Periode der Ausschüttung regelmäßig der Periode des Entstehens eines Rechtsanspruchs entspricht. r) Zuwendungen der öffentlichen HandZuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn eine hinreichende Sicherheit dafür besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das Unternehmen die damit verbundenen Bedingungen erfüllt. Sie sind planmäßig als Ertrag zu erfassen, und zwar im Verlauf der Perioden, die erforderlich sind, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die die Zuwendungen der öffentlichen Hand kompensieren sollen, verrechnen zu können. Investitionszulagen sind Zuwendungen, die für den Erwerb oder die Herstellung eines Vermögenswerts gewährt werden. Sie werden in der GSW-Gruppe von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Vermögenswerts abgesetzt. Es erfolgt eine ratierliche Erfassung der Zuwendungen mittels eines reduzierten Abschreibungsbetrags über die Nutzungsdauer der abschreibungsfähigen Vermögenswerte. Laufende Zuschüsse in Form von Instandhaltungs-, Miet- und Aufwendungszuschüssen werden ertragswirksam erfasst. Der Ausweis erfolgt im Rahmen des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung als Erträge aus direkt gewährten Zuschüssen. Die Aufwendungsdarlehen und die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und werden als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Beide weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Ihr Ansatz erfolgt zum Barwert auf Basis des im Zeitpunkt der Aufnahme gültigen Marktzinssatzes. Der Differenzbetrag wird in einen Abgrenzungsposten eingestellt, der zugunsten der Aufwendungen aus der Darlehensamortisation linear über die Restlaufzeit der Darlehen aufgelöst wird. s) FremdkapitalzinsenZinsen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung bzw. Herstellung von Immobilien bzw. anderen Sachanlagen stehen, werden nach IAS 23 in die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dieser Vermögenswerte einbezogen. t) Zeitwerte der FinanzinstrumenteDie Zeitwerte der Finanzinstrumente werden auf Basis entsprechender Marktwerte oder Bewertungsmethoden bestimmt. Für flüssige Mittel und andere kurzfristige originäre Finanzinstrumente entsprechen die Zeitwerte näherungsweise den zu den jeweiligen Stichtagen bilanzierten Buchwerten. Bei langfristigen Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten erfolgt die Bestimmung des Zeitwerts auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Die Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden auf Grundlage der zum Bilanzstichtag bestehenden Referenzzinssätze ermittelt. Bei zum Fair Value zu bilanzierenden Finanzinstrumenten wird der Fair Value grundsätzlich anhand von entsprechenden Markt- bzw. Börsenkursen ermittelt. Sofern keine Markt- bzw. Börsenkurse vorliegen, erfolgt eine Bewertung unter Anwendung marktüblicher Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung instrumentenspezifischer Marktparameter. Die Fair-Value-Ermittlung erfolgt über die Discounted-Cashflow-Methode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Für die Zeitwertermittlung derivativer Finanzinstrumente werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden. Dementsprechend fallen die Derivate in Level 2 der Bewertungshierarchien im Sinne des IFRS 7.27A (Bewertung aufgrund beobachtbarer Inputdaten). u) KapitalmanagementDas Kapital des Konzerns wird mit dem Ziel gesteuert, die Erträge durch Optimierung des Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital zu maximieren. Dazu soll einerseits der Wert des Gesamtkonzerns, ausgedrückt durch die Höhe des Eigenkapitals, gesteigert werden und andererseits eine angemessene Eigenkapitalrendite erzielt werden. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können. Der Vorstand überprüft quartalsweise die Kennzahl Loan-to-Value Ratio (LTV) des Konzerns. Im Berichtsjahr hat der Konzern den LTV von 58,0% auf 53,8% verbessert. Für die Berechnung des LTV wird auf Ziffer 7.3 des Lageberichts verwiesen. Die externen Mindestkapitalanforderungen wurden erfüllt (vgl. Ziffer 34c). Durch die interne Fokussierung auf die Wertentwicklung der Immobilien werden insgesamt Spielräume eröffnet, um das Gesamtkapital bei Verbleib innerhalb des Zielkorridors zu steigern und zu steuern. v) SegmentberichterstattungDie Geschäftsaktivitäten der GSW sind im Wesentlichen auf die Vermietung von Wohnungen im Berliner Raum fokussiert. Verkäufe von Bestandsimmobilien an Mieter, Eigennutzer und private Kapitalanleger werden aufgrund opportunistischer Marktgegebenheiten durchgeführt und im Rahmen der internen Berichterstattung der Vermietung von Wohnungen zugerechnet. Die GSW erzielte mit keinem Kunden Umsatzerlöse, die 10% der Umsatzerlöse des Konzerns übersteigen. Demnach wurde nach den Kriterien des IFRS 8 ein berichtspflichtiges Segment identifiziert, welches alle operativen Aktivitäten des Konzerns umfasst und welches regelmäßig an die Hauptentscheidungsträger Vorstand und Aufsichtsrat berichtet wird („Management approach“). w) Anteilsbasierte VergütungZur Darstellung der anteilsbasierten Vergütung wird auf das Kapitel 38 und auf den Vergütungsbericht im Lagebericht verwiesen. 7. Anwendung der IFRS im Geschäftsjahr 2012Die GSW hat im Konzernabschluss 2012 die bereits im Vorjahr anzuwendenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Angabepflichten unverändert fortgeführt, soweit keine neuen Standards oder Interpretationen verpflichtend anzuwenden waren. a) Im Geschäftsjahr 2012 waren folgende Veränderungen der Standards im Konzernabschluss der GSW anzuwenden:scroll
b) Folgende veröffentlichte, aber noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC) werden die GSW zukünftig betreffen:scroll
c) Folgende vom IASB und IFRIC veröffentlichte Verlautbarungen werden keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der GSW haben:scroll
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung8. Ergebnis aus Vermietung und VerpachtungDas Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung beträgt TEUR 159.987 (2011: TEUR 141.112) und setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Im Geschäftsjahr 2012 stieg das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Vorjahr um TEUR 18.875. Wesentlicher Einflussfaktor dafür war der Erwerb eines Immobilienportfolios im vierten Quartal 2011, welches in 2012 ganzjährig abgebildet wurde. Weiterhin haben die im Vergleich zum Vorjahr höheren Durchschnittsmieten und der geringere Leerstand zu dieser Ergebnissteigerung beigetragen. Aufgrund der Veräußerung der Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), Berlin, zum 1. Oktober 2012 sind die Umsatzerlöse aus dem Betreuungsgeschäft für Fremdeigentümer ab dem vierten Quartal 2012 entfallen. Die Erträge aus Zuschüssen der öffentlichen Hand haben sich planmäßig auf TEUR 7.876 (2011: TEUR 9.919) reduziert. Der Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Der Materialaufwand erhöhte sich im Vorjahresvergleich um TEUR 165. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der nicht aktivierten Instandhaltungsaufwendungen um TEUR 1.279 sowie der Betriebskostenaufwendungen um TEUR 1.164 bei gleichzeitigem Wegfall von Erträgen aus Rückstellungseffekten im Vorjahr (TEUR 3.942). Mieterlöse in Höhe von TEUR 1.780 (2011: TEUR 1.754) und Umsatzkosten der Vermietung und Verpachtung in Höhe von TEUR 3.207 (2011: TEUR 3.227) betreffen das Objekt Charlottenstraße (ehemals Kochstraße). Eine Angabe der Aufwendungen für einzelne Wohnungen, die nicht vermietet werden, kann nicht erfolgen, da entsprechende Informationen in der Kostenrechnung der GSW-Gruppe nicht für alle Kostenarten auf Ebene der einzelnen Wohnungen vorliegen. 9. Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen ImmobilienDas Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Im Geschäftsjahr 2012 hat die GSW 920 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Nutzen-Lasten-Wechsel des selben Jahres veräußert (2011: 935 Einheiten). Aufgrund der derzeit überaus guten Marktnachfrage nach Berliner Immobilien erhöhten sich im Geschäftsjahr 2012 auch die Preise für Wohneigentum. Dies führte zu einer Steigerung des Ergebnisses aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um TEUR 6.311. 10. Allgemeine VerwaltungsaufwendungenDie allgemeinen Verwaltungsaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 11.218 auf TEUR 37.248 verringert. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf die Verringerung der Aufwendungen für Kapitalmaßnahmen sowie der Aufwendungen für die Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung zurückzuführen. Zu der Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung wird auf die Ausführungen unter Ziffer 38 verwiesen. Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen enthalten Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.975 (2011: TEUR 2.881) für die selbst genutzte Fläche des Objekts Kochstraße. Davon entfallen TEUR 2.231 (2011: TEUR 2.165) auf die Generalmiete, TEUR 59 (2011: TEUR 21) auf Aufwendungen für laufende Instandhaltung sowie TEUR 685 (2011: TEUR 695) auf Betriebskosten. In den Jahresabschluss- und Prüfungsaufwendungen sind alle im Geschäftsjahr für den Konzern (inklusive GSW Immobilien AG und aller verbundenen Unternehmen) angefallenen Kosten für die Jahresabschlussprüfung enthalten. 11. Andere Erträge und AufwendungenDie anderen Erträge im Geschäftsjahr 2012 resultieren aus folgenden Einmaleffekten: Mit Wirkung vom 1. Oktober 2012 wurde ein wesentlicher Teil der Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), Berlin, mit einem Veräußerungsgewinn von mehr als 5,7 Mio. EUR verkauft. Im Vorjahr umfassten die anderen Erträge die Erträge aus der Veräußerung der Anteile an der BMH Berlin Mediahaus GmbH (rd. 25 Mio. EUR) sowie Aufwendungen aus der Veräußerung der Berlin Immobilien Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft von 1996 mbH (0,1 Mio. EUR). 12. ZinsergebnisDas Zinsergebnis setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Die Zinserträge reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 17.496 auf TEUR 23.282. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf einen Sondereffekt des Vorjahres in Höhe von TEUR 10.808 aus der Wertaufholung und anschließenden Veräußerung einer wertberichtigten Forderung gegenüber der insolventen Lehman Brothers International Europe (LBIE) aus einem Zinsderivat zurückzuführen. Darüber hinaus führten ein im Vorjahresvergleich gesunkenes allgemeines Zinsniveau sowie eine Verringerung der Anzahl der Zinsderivate zu geringeren Zinserträgen aus Zinsderivaten. Gleichzeitig verringerten sich die Zinsaufwendungen um TEUR 11.457 auf TEUR 98.760. Dies resultiert ebenfalls im Wesentlichen aus dem gegenüber dem Vorjahr gesunkenen allgemeinen Zinsniveau bei einem gestiegenen Darlehensbestand sowie einer verringerten Anzahl von Zinsderivaten. 13. Steuern vom Einkommen und vom ErtragAls Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind die Aufwendungen und Erträge für laufende Ertragsteuern sowie latente Steuern erfasst. Die laufenden Ertragsteuern ergeben sich dabei aus Körperschaftsteuern und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuern. Bei Kapitalgesellschaften fällt Körperschaftsteuer in Höhe von 15% (2011: 15%) sowie ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% (2011: 5,5%) der festgesetzten und um Anrechnungsbeträge geminderten Körperschaftsteuer an. Zusätzlich unterliegen Kapitalgesellschaften sowie gewerblich tätige Personengesellschaften der Gewerbesteuer, deren Höhe sich in Abhängigkeit gemeindespezifischer Hebesätze bestimmt. Der Gewerbesteuerhebesatz für Berlin im Geschäftsjahr 2012 betrug 410% (2011: 410%). Unter Berücksichtigung des Hebesatzes und des Gewerbesteuermessbetrags von 3,5% (2011: 3,5%) beträgt der Gewerbesteuersatz demzufolge 14,35%. Der zur Ermittlung der latenten Steuern sowie für den zu erwartenden (fiktiven) Steueraufwand des GSW-Konzerns zugrundeliegende inländische Steuersatz beträgt damit im Berichtsjahr 30,175% (2011: 30,175%). Die Steuern vom Einkommen und Ertrag im Geschäftsjahr 2012 gliedern sich wie folgt: scroll
Der Bestand an aktiven latenten Steuern entwickelte sich im Geschäftsjahr wie folgt: scroll
Die aktiven latenten Steuern wurden in dem Tochterunternehmen „Facilita Berlin GmbH“ wegen der dort zukünftig erwarteten positiven Ergebnisse gebildet. Der Bestand an passiven latenten Steuern entwickelte sich im Geschäftsjahr wie folgt: scroll
Die passiven latenten Steuern wurden in dem Tochterunternehmen GSW Immobilien Beteiligungs GmbH auf temporäre Differenzen aus den im Berichtsjahr erworbenen Immobilien gebildet. Der erwartete (fiktive) Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag lässt sich wie folgt auf die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag laut Gesamtergebnisrechnung überleiten: scroll
Die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen ergeben sich aus den dem Gewerbeertrag anteilig hinzuzurechnenden Entgelten für Schuldzinsen. Kürzungen sind hinsichtlich der Einheitswerte der Immobilien zu berücksichtigen. Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus den temporären Differenzen und steuerlichen Verlustvorträgen wie folgt: scroll
Aktive latente Steuern werden auf temporäre Differenzen und steuerliche Verlustvorträge angesetzt, sofern deren Realisierung in der näheren Zukunft hinreichend gesichert erscheint. Im Geschäftsjahr 2012 wurden für temporäre Differenzen in Höhe von TEUR 21.009 (2011: TEUR 13.132) sowie für steuerliche Verlustvorträge für körperschaftsteuerliche Zwecke in Höhe von TEUR 1.366.994 (2011: TEUR 1.504.705) und für gewerbesteuerliche Zwecke in Höhe von TEUR 2.015.422 (2011: TEUR 1.755.349) keine aktiven latenten Steuern bilanziert, da für diese Beträge die Erzielung ausreichenden steuerlichen Einkommens in der näheren Zukunft nicht wahrscheinlich ist. Zum Bilanzstichtag hält die GSW es für nicht wahrscheinlich, dass das Verlustvortragsvolumen genutzt werden kann. Daher werden keine aktiven latenten Steuern über die vorhandenen steuerpflichtigen temporären Differenzen angesetzt. Generell ist am Schluss des Wirtschaftsjahres in der Steuerbilanz das Betriebsvermögen anzusetzen, das sich nach den handelsrechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) ergibt. Steuerliche Wahlrechte eröffnen allerdings, unter Beachtung der GoB, die Möglichkeit anderer Wertansätze. In den vergangenen Jahren führten die Immobilienbewertungen oftmals zu außerplanmäßigen Abschreibungen im Handelsrecht und, nach Überprüfung auf die Dauerhaftigkeit der Wertminderung, zu Teilwertabschreibungen im Steuerrecht. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt besteht bezüglich der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die steuerliche Gewinnermittlung ein Wahlrecht, die Teilwertabschreibung in der Steuerbilanz nachzuvollziehen. Die Summe temporärer Differenzen auf Anteile an Tochterunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine passiven latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt TEUR 1.827 (2011: TEUR 234.440). Die Verringerung resultiert im Wesentlichen aus der Anwachsung zweier Tochterunternehmen an die Muttergesellschaft. Die Vortragsfähigkeit der steuerlichen Verlustvorträge in Deutschland ist nach jetziger Rechtslage im Rahmen der Mindestbesteuerung zeitlich unbeschränkt möglich. 14. Gesamthonorar des AbschlussprüfersDas als Aufwand erfasste Gesamthonorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Die anderen Bestätigungsleistungen des Jahres 2012 in Höhe von TEUR 521 sind gleichfalls Bestandteil der Kosten für Kapitalmaßnahmen betreffend die Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2012. Die anderen Bestätigungsleistungen des Jahres 2011 in Höhe von TEUR 585 sind gleichfalls Bestandteil der Kosten für Kapitalmaßnahmen betreffend die übrigen Kosten für den Börsengang der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2011 (siehe Ziffer 15). 15. Sonstige InformationenAusgehend von den IFRS-Werten werden in nachfolgender Tabelle die im Geschäftsjahr angefallenen einmaligen Aufwendungen aus Sondereffekten mit dem betreffenden Funktionsbereich angegeben. scroll
1
Die Projektaufwendungen beinhalten Aufwendungen
für Vorhaben, die weitgehend einmalig sind, deren Struktur komplex
ist und deren Zielsetzung mit vorgegebenen Mitteln und in vorgegebener
Zeit erreicht wird. Für die Funktionsbereiche ergibt sich durch Bereinigung um die Sondereffekte daher folgende Überleitung: scroll
Die Personalaufwendungen betrugen im Berichtsjahr insgesamt TEUR 31.348 (2011: TEUR 30.985). 16. Ergebnis je Aktiea) Unverwässertes Ergebnis je AktieDie Ermittlung des unverwässerten Ergebnisses je Aktie erfolgt gemäß IAS 33.19 mittels Division des Konzernergebnisses durch die gewichtete Anzahl der im Geschäftsjahr im Umlauf befindlichen Stammaktien. Die Ermittlung des gewichteten Durchschnitts der im jeweiligen Geschäftsjahr in Umlauf befindlichen Aktien ergibt sich wie folgt: scroll
Demnach beträgt das unverwässerte Ergebnis je Aktie: scroll
b) Verwässertes Ergebnis je AktieDie Ermittlung des verwässerten Ergebnisses je Aktie erfolgt unter Zugrundelegung der durchschnittlich ausgegebenen Aktienanzahl sowie der Annahme einer vollständigen Ausübung potenziell verwässernder Umtauschrechte in Aktien. Gleichzeitig wird das Jahresergebnis um die im Falle einer vollständigen Wandlung wegfallenden Aufwendungen für den Zinscoupon und den daraus resultierenden Steuereffekt angepasst. Die GSW hat per 31. Dezember 2012 potenziell verwässernde Stückaktien aus einer Wandelschuldverschreibung ausstehend. Diese ermächtigt die Inhaber der Anleihe zum Tausch gegen bis zu rd. 5,05 Mio. junge GSW-Aktien. Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt: scroll
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2% auf 182,9 Mio. EUR unter Abzug des Konzernsteuersatzes
von 30,175% Erläuterungen zur Konzernbilanz17. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene ImmobilienDer Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: scroll
Die Veränderungen des Konsolidierungskreises im Berichtsjahr resultieren aus dem Erwerb der GSW Corona GmbH mit insgesamt 4.031 Wohneinheiten und 62 Gewerbeeinheiten. Die Zugänge im Geschäftsjahr 2012 betreffen im Wesentlichen den Ankauf von zwei weiteren Immobilienportfolien. Mit Kaufvertrag vom 16. November 2012 wurden 99 Wohneinheiten und 6 Gewerbeeinheiten in Essen, Magdeburg und Erfurt durch die Tochtergesellschaft Gesellschaft für Stadterneuerung mbH, weitere 371 Wohneinheiten und 4 Gewerbeeinheiten in Duisburg durch die GSW Immobilien Beteiligungs GmbH sowie 2.087 Wohneinheiten und 9 Gewerbeeinheiten in Berlin durch die GSW Immobilien AG erworben. Des Weiteren hat die GSW mit Kaufvertrag vom 17. Oktober 2012 203 Wohneinheiten in Berlin-Spandau erworben. Für ein drittes Immobilienportfolio mit 209 Wohneinheiten und 9 Gewerbeeinheiten in Berlin-Spandau, das ebenfalls mit Kaufvertrag vom 17. Oktober 2012 erworben wurde, erfolgt der wirtschaftliche Übergang erst zum 1. Januar 2013. Hierfür werden geleistete Anzahlungen in Höhe von EUR 19,2 Mio. bilanziert. Darüber hinaus erfolgten Zugänge aus Modernisierungen. Im Geschäftsjahr 2012 fielen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen in Höhe von insgesamt TEUR 46.391 (2011: TEUR 41.139, siehe Ziffer 8) an; dies entspricht Aufwendungen und Investitionen von rd. EUR 14,00/m² (2011: EUR 13,01/m²). In Höhe von TEUR 26.332 (2011: TEUR 19.801) wurden Instandhaltungsaufwendungen aktiviert. Diese betrafen in Höhe von TEUR 28 (2011: TEUR 1.394) Instandhaltungsaufwendungen, für die Zuwendungen der öffentlichen Hand in Anspruch genommen wurden. Gemäß IAS 20 erfolgte eine Absetzung vom Buchwert der entsprechenden Immobilien. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien inklusive der zur Veräußerung vorgesehenen Objekte setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Des Weiteren wird eine eigengenutzte Gewerbeeinheit nach IAS 16 bilanziert. Die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien inklusive der zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien nach IFRS 5 verteilen sich wie folgt: scroll
Die Zeitwerte der zum 31. Dezember 2012 im Bestand befindlichen Immobilien (IAS 40/IFRS 5) würden sich wie folgt ergeben, sofern der Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2012 um +/- 0,5% vom verwendeten Zinssatz abgewichen wäre: scroll
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Keine Korrelation zum Diskontzinssatz. Der
Ansatz bleibt gleich. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind teilweise im Rahmen gewerblicher Miet- bzw. Leasingverträge vermietet. Die Miet- bzw. Leasingverträge haben in der Regel eine Laufzeit von zehn Jahren und beinhalten Verlängerungsoptionen von maximal zweimal fünf Jahren. Die durch die GSW-Gruppe abgeschlossenen Mietverträge für Wohnimmobilien sind grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende durch den Mieter kündbar. Die folgenden Zahlungsansprüche aus den Mindestmieten/-leasingraten werden in den nächsten Jahren auf Grundlage der zum 31. Dezember 2012 bestehenden Verträge erwartet: scroll
18. SachanlagenDie Sachanlagen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: scroll
19. Derivative Geschäfts- oder FirmenwerteIm Berichtsjahr ergab sich aus der jährlichen Überprüfung der Werthaltigkeit des Firmenwerts kein Wertberichtigungsbedarf, da der erzielbare Betrag über dem Buchwert lag. Der Firmenwert ist der Facilita zugeordnet. Die Bestimmung des erzielbaren Betrags erfolgte durch die Ermittlung des Nutzungswerts mithilfe der Discounted-Cashflow-Methode. Dabei werden die geplanten Cashflows (nach Steuern) aus der vom Management der GSW Immobilien AG genehmigten Fünfjahresplanung verwendet. Das fünfte Planjahr wird grundsätzlich auch für die Cashflows jenseits der Fünfjahresperiode angesetzt. Eine Wachstumsrate zur Exploration des letzten Planjahres wird in Höhe von 1% (2011: 1%) berücksichtigt. Der zur Diskontierung verwendete Gesamtkapitalkostensatz basiert auf dem risikofreien Zinssatz in Höhe von 2,25% (2011: 3,25%) sowie einer Marktrisikoprämie in Höhe von 6,5% (2011: 5%). Darüber hinaus werden für die CGU ein aus der jeweiligen Peergroup abgeleiteter Betafaktor, ein Steuersatz sowie die Kapitalstruktur berücksichtigt. Zur Diskontierung der Cashflows wurde ein Vor-Steuer-Diskontierungszinssatz in Höhe von 4,40% (2011: 7,04%) zugrunde gelegt. Die Ermittlung des Nutzungswerts für die Cash Generating Unit erfolgt generell auf Basis der Unternehmensplanung. Zu ihrer Ermittlung werden sowohl Vergangenheitsdaten als auch die erwartete Marktperformance herangezogen. Der Buchwert des Firmenwerts beträgt zum 31. Dezember 2012 TEUR 1.125 (2011: TEUR 1.125). Das Management ist der Auffassung, dass keine nach vernünftigem Ermessen grundsätzlich mögliche Änderung einer der zur Bestimmung des Nutzungswerts der Cash Generating Unit getroffenen Grundannahmen dazu führen könnte, dass der Buchwert der Cash Generating Unit ihren erzielbaren Betrag wesentlich übersteigt. 20. Sonstige immaterielle VermögenswerteDie immateriellen Vermögenswerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: scroll
21. Sonstige FinanzlagenFür die in den sonstigen Finanzanlagen des Anlagevermögens enthaltenen Finanzinstrumente der Kategorie „Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte“ in Höhe von TEUR 6.087 erfolgt der Wertansatz am Bilanzstichtag zu Anschaffungskosten, da für diese finanziellen Vermögenswerte kein aktiver Markt existiert bzw. der Fair Value nicht über andere Bewertungsmethoden verlässlich ermittelt werden kann. Diese Position beinhaltet nicht konsolidierte Anteile an Tochterunternehmen sowie Wertpapiere von Tochterunternehmen, welche der Anlage derzeit nicht benötigter Liquidität dienen. Hinsichtlich der Zusammensetzung der sonstigen Finanzanlagen wird auf Ziffer 33 „Zusätzliche Angaben zu Finanzinstrumenten“ verwiesen. 22. Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Der bilanzierte Betrag der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen verteilt sich dabei wie folgt auf die einzelnen Geschäftsaktivitäten der GSW-Gruppe: scroll
Die Restlaufzeiten der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind wie folgt: scroll
23. Forderungen gegen nahestehende Personen und UnternehmenIm Berichtsjahr bestehen Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen in Höhe von TEUR 505 (2011: TEUR 1). Die Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen betreffen im Wesentlichen Forderungen aus der Ergebnisabführung der zum 1. Oktober 2012 veräußerten Beteiligung an der GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), Berlin. Wertberichtigungen für erkennbare Ausfallrisiken waren zu den jeweiligen Stichtagen nicht notwendig. Entsprechend dem Vorjahr haben die Forderungen gegen nahestehende Personen und Unternehmen eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Weitere Erläuterungen zu den Beziehungen zu nahestehende Personen und Unternehmen finden sich unter Ziffer 39. 24. Sonstige VermögenswerteDie sonstigen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt: scroll
Die Sicherheitsleistungen für Instandhaltungsverpflichtungen bestehen aus verpfändeten Guthaben zugunsten von Kreditinstituten zur Absicherung von Instandhaltungsmaßnahmen, welche kurzfristig nicht verfügbar sind. Bei den geleisteten Anzahlungen handelt es sich um Auszahlungen im Rahmen des Ankaufs neuer Bestände mit Nutzen-Lasten-Wechsel im Geschäftsjahr 2013. Die sonstigen Vermögenswerte weisen die folgenden Restlaufzeiten auf: scroll
25. Zur Veräußerung vorgesehene Vermögenswerte sowie Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen VermögenswertenEntsprechend IFRS 5 werden unter den zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten die Immobilien ausgewiesen, bei denen zum jeweiligen Bilanzstichtag eine Entscheidung zur Veräußerung getroffen worden ist, die Veräußerung der Immobilien innerhalb von zwölf Monaten nach der Entscheidung als höchstwahrscheinlich angesehen werden muss sowie die aktiven Vermarktungsbemühungen initiiert worden sind. Im Vorjahr waren in dieser Bilanzposition neben den zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien auch die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des zur Veräußerung vorgesehenen Tochterunternehmens GSW Betreuungsgesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau mbH (BWG), Berlin, ausgewiesen. Die BWG ist mit wirtschaftlichem Übergang vom 1. Oktober 2012 auf die Käuferin übergangen (siehe Ziffer 5c). Per 31. Dezember 2012 bestehen neben den Veräußerungsimmobilien keine weiteren zur Veräußerung stehenden Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. 26. EigenkapitalDie Veränderung der Eigenkapitalkomponenten ist in der Entwicklung des Konzerneigenkapitals dargestellt. a) Gezeichnetes Kapital, Kapitalrücklage und genehmigtes KapitalDas gezeichnete Kapital der GSW beträgt zum 31. Dezember 2012 EUR 50.526.314 (2011: EUR 41.052.630) und verteilt sich auf eine entsprechende Anzahl ausgegebener Stammaktien zu je EUR 1,00 Nennwert. Die Aktien sind vollständig ausgegeben und eingezahlt. Mit Datum vom 17. April 2012 hat der Vorstand der GSW mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit mittelbaren Bezugsrechten für die Aktionäre beschlossen. Das Grundkapital wurde durch Ausnutzung des vorhandenen genehmigten Kapitals um 9,5 Mio. EUR auf 50,5 Mio. EUR gegen Bareinlagen durch Ausgabe von 9.473.684 neuen auf den Inhaber lautenden Stammaktien (Stückaktien) erhöht. Auf 99,72% der neu ausgegebenen Aktien wurden Bareinlagen in Höhe von 21,30 EUR je Aktie geleistet. Die restlichen Aktien, für die keine Ausübung des Bezugsrechts erfolgte, wurden über die Börse zu einem Preis von 25,95 EUR veräußert. Insgesamt ergab sich ein Bruttoemissionserlös vor Verrechnung mit Transaktionskosten von 201,9 Mio. EUR. Die Kapitalerhöhung wurde am 27. April 2012 in das Handelsregister eingetragen. Die Kapitalrücklage hat sich durch Aufgeldzahlungen im Rahmen der Kapitalerhöhung um 192,4 Mio. EUR erhöht. Die für die Kapitalerhöhung angefallenen Transaktionskosten wurden gemäß IAS 32 mit der Kapitalrücklage verrechnet. Zudem erhöhte sich die Kapitalrücklage der GSW im Berichtszeitraum aufgrund der anteilsbasierten Vergütung gemäß IFRS 2 für die Vorstände um TEUR 2.973 und für Herrn Dr. Scharpe um TEUR 279. Mit Datum vom 15. November 2012 hat die GSW eine Wandelschuldverschreibung mit einem Volumen von nominal EUR 182.900.000 emittiert. Sie gewährt den Anleiheinhabern das Recht, die Anleihen bis 2019 in bis zu insgesamt 5,05 Mio. junge GSW-Aktien umzuwandeln. Da es sich um ein hybrides Finanzinstrument handelt, ist die Wandelanleihe gemäß den Regelungen des IAS 32.31 in einen Eigenkapital- und einen Fremdkapitalanteil aufzuteilen. Die für die Emission entstehenden Transaktionskosten wurden anteilig auf beide Komponenten verrechnet (IAS 32.38). Die Kapitalrücklage hat sich aus der Emission der Wandelschuldverschreibung um einen Eigenkapitalanteil in Höhe von TEUR 14.980 auf schließlich TEUR 328.594 am 31. Dezember 2012 erhöht. Diese setzen sich zusammen aus der Eigenkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung in Höhe von TEUR 21.605 und der darauf entfallenen latenten Steuer von TEUR 6.625. Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 28. Juni 2012 wurde im Berichtszeitraum eine Dividende von 0,90 EUR pro Aktie (insgesamt 45,5 Mio. EUR) für das abgelaufene Geschäftsjahr 2011 aus den Gewinnrücklagen ausgeschüttet. Weitere Beschlüsse: Mit Beschluss der Hauptversammlung wurde ein neues genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2012) mit Ermächtigung zum Ausschluss des Bezugsrechts geschaffen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 17.000.000,00 zu erhöhen. Weiterhin wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung ermächtigt, bis zum 27. Juni 2017 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 250.000.000,00 zu begeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu EUR 7.500.000,00 (Bedingtes Kapital 2012) zu gewähren. b) Erwirtschaftetes KonzerneigenkapitalDas erwirtschaftete Konzerneigenkapital umfasst die in den vergangenen sowie in der laufenden Periode erzielten Ergebnisse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, soweit sie nicht ausgeschüttet worden sind. c) Kumuliertes übriges EigenkapitalDas kumulierte übrige Eigenkapital, das die Zeitwertanpassungen für die nach der Neubewertungsmethode bewerteten eigengenutzten Immobilien und die Zeitwertanpassung von Derivaten in Cashflow Hedges sowie von als Available for sale klassifizierten Wertpapieren und sonstigen Finanzanlagen beinhaltet, hat sich wie folgt entwickelt: scroll
d) Ergebnis anderer GesellschafterDer anderen Gesellschaftern zuzuweisende Anteil am Konzerngesamtergebnis ergibt sich zum Stichtag wie folgt: scroll
Der Anteil anderer Gesellschafter am kumulierten übrigen Eigenkapital in Höhe von -47 TEUR (2011: -10 TEUR) bezieht sich auf die Zeitwertänderung der Zinsderivate in Cashflow Hedges. e) GesamtergebnisrechnungDie Gesamtergebnisrechnung, die die Zeitwertanpassungen für die nach der Neubewertungsmethode bewerteten eigengenutzten Immobilien und die Zeitwertanpassung von Derivaten in Cashflow Hedges sowie von als Available for sale klassifizierten Wertpapieren und sonstigen Finanzanlagen beinhaltet, hat sich wie folgt entwickelt: scroll
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27. PensionsrückstellungenDie Altersversorgungssysteme sind als beitrags- bzw. leistungsorientierte Pläne ausgestaltet. Rückstellungen für Pensionen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften bestimmter ehemaliger Mitarbeiter der GSW-Gruppe sowie für deren Hinterbliebene gebildet. Diese leistungsorientierten Pensionszusagen basieren auf Einzelzusagen mit fixierten Einmalauszahlungsbeträgen und sind vollständig rückstellungsfinanziert. Des Weiteren bestehen beitragsorientierte Pensionszusagen, die von den betreffenden Arbeitnehmern im Rahmen einer Gehaltsumwandlung finanziert werden. Zusätzlich sind Gesellschaften der GSW-Gruppe Mitglieder der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder. Die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder ist eine Anstalt öffentlichen Rechts, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Aufgrund der bestehenden Satzung und Regelungen ist die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch mehrere Träger finanziert wird („multi-employer defined benefit plan“). Entsprechend IAS 19.30(a) werden die über die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder gewährten Zusagen jedoch als beitragsorientierter Plan bilanziert, da aufgrund der vorliegenden Informationen eine Berechnung der Pensionsverpflichtungen nach der im IAS 19 für leistungsorientierte Pläne geforderten Methode nicht möglich ist. Die Berechnung der Pensionsrückstellungen für die leistungsorientierten Versorgungssysteme erfolgt nach IAS 19 auf der Grundlage versicherungsmathematischer Annahmen. In den Geschäftsjahren wurden die folgenden Parameter angewandt: scroll
Hinsichtlich der Lebenserwartung wurden bei den Unternehmen der GSW-Gruppe die Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck verwendet. Für die leistungsorientierten Versorgungssysteme entstanden 2012 Aufwendungen in Höhe von TEUR 81 (2011: TEUR 91), die sich wie folgt zusammensetzen: scroll
Der Wert der Rückstellung setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Der Barwert der Pensionsverpflichtungen hat sich in den entsprechenden Perioden wie folgt entwickelt: scroll
Die Leistungen der GSW-Gruppe an die Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder betrugen 2012 TEUR 1.638 (2011: TEUR 1.644). Der Arbeitgeberanteil zur gesetzlichen Rentenversicherung belief sich in 2012 auf TEUR 2.176 (2011: TEUR 2.216). 28. Sonstige RückstellungenDie sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
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Bei der Rückstellung für belastende Verträge handelt es sich um Bauleistungsverpflichtungen für Objekte, die durch die GSW-Gruppe an Immobilienfonds veräußert wurden. Die Bauleistungsverpflichtungen, welche aus den Kauf- und Bauerrichtungsverträgen bezüglich noch nicht modernisierter Wohnungen bestehen, sind durch die GSW zeitlich unbegrenzt zu erfüllen. Die in den Rückstellungen für Verpflichtungen gegenüber Mitarbeitern enthaltenen Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen beinhalten die zukünftigen Verpflichtungen der GSW-Gruppe aus dem Erfüllungsrückstand während der aktiven Phase der Anspruchsberechtigten sowie dem Aufstockungsbetrag. In die Berechnung wurden die Verpflichtungen gegenüber Arbeitnehmern, die eine Altersteilzeitvereinbarung abgeschlossen haben, einbezogen. Die entsprechenden Zahlungen zur Erfüllung dieser Verpflichtungen werden bis zum Geschäftsjahr 2014 anfallen. Die Rückstellungen für Prozessrisiken beinhalten im Wesentlichen Risiken für Mängelbeseitigungen an zwei Verkaufsobjekten mit einer Restlaufzeit von zwei Jahren. Die sonstigen übrigen Rückstellungen enthalten Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen in Höhe von TEUR 791 (2011: TEUR 649) mit einer Restlaufzeit von zehn Jahren sowie Rückstellungen für Vertriebsprovisionen in Höhe von TEUR 528 (2011: TEUR 0) und Rückstellungen für ausstehende Rechnungen externer Dienstleister in Höhe von TEUR 2.039 (2011: TEUR 630) mit einer Restlaufzeit von jeweils einem Jahr. 29. FinanzverbindlichkeitenDie Finanzverbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen: scroll
a) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus der ImmobilienfinanzierungDie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultieren insbesondere aus der Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Alle Kredite wurden in EUR aufgenommen. Die Verbindlichkeiten sind zu rd. 99,81% (2011: 98,75%) fest verzinslich bzw. über Zinsswaps wirtschaftlich abgesichert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 38.007 auf TEUR 1.807.027 erhöht. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Immobilienfinanzierung der erworbenen GSW Corona GmbH von nominal TEUR 90.000. Des Weiteren führen Amortisationseffekte aus der Effektivzinsmethode gemäß IAS 39.9 sowie Barwertsprünge gemäß IAS 39 AG 8 aufgrund neuer Konditionen, die erst nach Vertragsabschluss vereinbart bzw. absehbar wurden, zu einem Buchwertanstieg. Gegenläufig wirken geleistete planmäßige Tilgungen sowie Sondertilgungen. Die Besicherung der Verbindlichkeiten erfolgt grundsätzlich über die Gewährung entsprechender dinglicher Sicherheiten sowie über die Abtretung der Rechte aus den Mietverträgen. Grundsätzlich dienen alle Bestands- und Vertriebsobjekte als Sicherheit. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus der Immobilienfinanzierung weisen die folgenden Restlaufzeiten auf: scroll
b) Verbindlichkeiten aus WandelschuldverschreibungenZum 31. Dezember 2012 werden Wandelschuldverschreibungen mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 158.728 (2011: TEUR 0) bilanziert. Die GSW hat im Geschäftsjahr 2012 erstmals eine Wandelschuldverschreibung emittiert. Nach Abzug der Transaktionskosten in Höhe von TEUR 2.922 wurde der Nettoemissionserlös von TEUR 179.978 in einen Eigenkapitalanteil und in einen Fremdkapitalanteil aufgeteilt (IAS 32.28). Der Fremdkapitalanteil wurde mit dem Barwert des Emissionstages 15. November 2012 auf Basis eines vergleichbaren Bonds ohne Wandlungsoption bilanziert. Die Verbindlichkeiten aus der Wandelschuldverschreibung werden im Folgenden nach der Effektivzinsmethode mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Laufzeit beträgt sieben Jahre. Zum Bilanzstichtag bestehen zusätzlich Verbindlichkeiten aus der Abgrenzung des Coupons, da die Auszahlung erst im Folgejahr erfolgt. Die Wandelschuldverschreibung beinhaltet neben der Wandlungsoption eingebettete, nicht trennungspflichtige Derivate, da die Anleihebedingungen neben dem Emittentenkündigungsrecht auch ein Inhaberkündigungsrecht vorsehen, das unter bestimmten Voraussetzungen ausgeübt werden kann. c) Verbindlichkeiten aus FinanzierungsleasingverträgenDie Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverträgen resultieren aus Wärmecontracting- sowie IT-Leasing-Verträgen. Diese haben die folgenden Restlaufzeiten: scroll
Die künftigen Zahlungen aus Finanzierungsleasingverträgen lassen sich wie folgt auf den Buchwert der bilanzierten Verbindlichkeiten überleiten: scroll
30. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und UnternehmenIm Berichtsjahr bestehen Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen in Höhe von TEUR 29 (2011: TEUR 20). Die Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen und Unternehmen haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Weitere Erläuterungen zu den Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen finden sich unter Ziffer 39. 31. Sonstige VerbindlichkeitenDie sonstigen Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt: scroll
Die sonstigen Verbindlichkeiten weisen die folgenden Restlaufzeiten auf: scroll
Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung32. Angaben zur KapitalflussrechnungDie Konzernkapitalflussrechnung stellt die Veränderung der flüssigen Mittel durch Mittelzu- und -abflüsse nach IAS 7 dar. Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird dabei indirekt aus dem Konzernergebnis abgeleitet, wohingegen die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit direkt ermittelt werden. Die flüssigen Mittel des Konzerns umfassen TEUR 167.737 und sind unbeschränkt verfügbar. Sonstige Angaben33. Zusätzliche Angaben zu FinanzinstrumentenZahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten. Daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Innerhalb der Klasse Finanzanlagen sind in der Bewertungskategorie „Available For Sale“ Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 6.087 enthalten, die mangels fehlender Marktdaten nicht zum Fair Value bewertet werden. Diese Finanzinstrumente werden zu Anschaffungskosten bewertet. Der Fair Value der Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasingverträgen entspricht dem bilanzierten Buchwert. scroll
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Einstufung in die Fair-Value-Hierarchie gemäß
IFRS 7.27B (a) i.V.m. IFRS 7.27A: scroll
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Einstufung in die Fair-Value-Hierarchie gemäß
IFRS 7.27B (a) i.V.m. IFRS 7.27A: 34. Nettoergebnisse nach BewertungskategorienGemäß IFRS 7.20 (a) sind die Nettogewinne und -verluste von Finanzinstrumenten für jede Bewertungskategorie des IAS 39 offenzulegen. Nicht enthalten sind Ergebniseffekte aus Finance Leases oder Derivaten in Sicherungsbeziehungen, da diese vom Anwendungsbereich des IAS 39 ausgenommen sind bzw. nach Sondervorschriften bilanziert werden und deshalb keiner der in IAS 39 genannten Bewertungskategorien zugeordnet werden. Die Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten, gegliedert nach den einzelnen Bewertungskategorien des IAS 39, stellen sich wie folgt dar: scroll
Das Nettoergebnis der Bewertungskategorie ausgereichte Kredite und Forderungen beinhaltet Zinserträge aus liquiden Mitteln, Wertberichtigungen und Wertaufholungen aus der Auflösung von Wertberichtigungen von Mietforderungen sowie Abschreibungen von Mietforderungen. Das Nettoergebnis der Bewertungskategorie zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte beinhaltet Zinserträge aus Dividendenzahlungen von verbundenen Unternehmen sowie Abschreibungen auf gehaltene Finanzanlagen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden. Das Nettoergebnis aus der Bewertungskategorie zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente beinhaltet die Zinsaufwendungen und -erträge für derivative Finanzinstrumente ohne wirksame Sicherungsbeziehung sowie die Ergebnisse aus der Bewertung dieser Derivate zu Marktwerten. Das Nettoergebnis der Bewertungskategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten beinhaltet insbesondere Zinsaufwendungen für den laufenden Kapitaldienst und die Wandelschuldverschreibung sowie das Ergebnis aus der Darlehensamortisation. 35. Risiken aus Finanzinstrumentena) Grundsätze des RisikomanagementsDer GSW-Konzern sieht sich durch den Einsatz von Finanzinstrumenten Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken und Marktrisiken ausgesetzt. Es besteht ein wirksames Risikomanagementsystem, das durch eine klare funktionale Organisation des Risikosteuerungsprozesses unterstützt wird. Der Rahmen der Finanzpolitik wird vom Vorstand festgelegt und vom Aufsichtsrat überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegen dem Bereich Corporate Finance. Der Einsatz derivativer Finanzinstrumente ist durch entsprechende Richtlinien geregelt und kann nur zur Absicherung bestehender Grundgeschäfte sowie geplanter Transaktionen, deren Eintreten hinreichend wahrscheinlich ist, erfolgen. Durch diese Richtlinien werden die Verantwortlichkeiten, der Handlungsrahmen und die Berichterstattung sowie die strikte Trennung von Handel und Abwicklung festgelegt. b) AusfallrisikenAls Kredit- bzw. Ausfallrisiko gilt das Risiko, dass die Geschäftspartner – im Wesentlichen die Mieter – ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können und dies für die GSW-Gruppe zu einem Verlust führen wird. Zur Steuerung der Ausfallrisiken wird eine Überprüfung der Bonität vorgenommen. Ausfallrisiken existieren für alle Klassen von Finanzinstrumenten, insbesondere für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die GSW-Gruppe sieht sich keinem wesentlichen Bonitätsrisiko gegenüber einer einzelnen Vertragspartei ausgesetzt. Die Konzentration des Bonitätsrisikos ist aufgrund des breiten und heterogenen Kundenstamms begrenzt. Die Bonität der Vertragspartner wird laufend überwacht. Bei deutlicher Verschlechterung der Bonität des Vertragspartners ist die GSW bestrebt, bestehende Positionen schnellstmöglich abzubauen; neue Positionen werden mit solchen Vertragspartnern dann nicht mehr eingegangen. Das höchstmögliche Ausfallrisiko entspricht dabei dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, ohne dabei den Wert erhaltener Sicherheiten oder anderer risikomindernder Vereinbarungen einzubeziehen. Der maximale Betrag der Inanspruchnahme für übernommene Bürgschaften für Tochter- bzw. Beteiligungsgesellschaften beläuft sich auf TEUR 3.397. Die folgende Tabelle stellt die finanziellen Vermögenswerte dar, die zum Abschlussstichtag wertgemindert wurden: scroll
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Es bestehen Bruttoforderungen im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung in Höhe von insgesamt EUR 12,6 Mio. Für einen Forderungsbestand von EUR 5,8 Mio. existieren Sicherheiten (im Wesentlichen Mietkautionen) in Höhe von EUR 5,9 Mio., die für die Verrechnung der offenen Forderungen in Betracht kommen, soweit die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. In Höhe von EUR 2,8 Mio. bestehen Übersicherungen, da die jeweils hinterlegte Mietkaution größer ist als die bestehende Forderung. Für offene Forderungen in Höhe von EUR 3,0 Mio. bestehen Untersicherungen, da die jeweils hinterlegte Mietkaution geringer ist als die bestehende Forderung. Darüber hinaus liegen unbare Sicherheiten (im Wesentlichen Bürgschaften und Verpfändungserklärungen) vor. Die erhaltenen Sicherheiten wurden bis zum Abschlussstichtag weder verkauft noch als Sicherheiten weitergegeben und werden nach Beendigung des Mietverhältnisses dem jeweiligen Mieter wieder ausgehändigt, soweit keine verrechenbaren Forderungen bestehen. Die Wertminderungen entwickelten sich 2012 wie folgt: scroll
Die Wertminderungen entwickelten sich 2011 wie folgt: scroll
In der nachfolgenden Tabelle werden die zum Abschlussstichtag überfälligen, aber nicht wertgeminderten Forderungen dargestellt. Die Wertpapiere und Finanzanlagen der Bewertungskategorie available for sale sind zum Bilanzstichtag nicht fällig. scroll
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Die Vorjahresangaben wurden dahingehend angepasst, dass pauschaliert einzelwertberichtigte Mietforderungen nicht mehr in dieser Darstellung enthalten sind. Letztere erfolgen je nach Dauer der Überfälligkeit der Forderungen nach unterschiedlichen Wertberichtigungssätzen. Ab 180 Tagen erfolgen Wertberichtigungen zu 25%, danach schrittweise ansteigend zu 50%, 75% und zu 100%. c) LiquiditätsrisikenAls Liquiditätsrisiko wird das Risiko bezeichnet, dass ein Unternehmen seinen Zahlungsverpflichtungen zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nicht nachkommen kann. Zur Sicherstellung der Liquidität des GSW-Konzerns werden die Liquiditätsbedürfnisse der Gruppe fortlaufend von der Abteilung Treasury überwacht und geplant. Es werden stets ausreichend liquide Mittel gehalten, um die Verpflichtungen der Gruppe für einen bestimmten Zeitraum erfüllen zu können. Zusätzlich besteht eine kurzfristige Kreditlinie in Höhe von EUR 10 Mio., die bei Bedarf in Anspruch genommen werden kann. Die Kreditlinie ist unbesichert. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente mit negativem beizulegenden Zeitwert des GSW-Konzerns ersichtlich. scroll
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Einbezogen sind alle Instrumente im Bestand, für die zum Bilanzstichtag bereits Zahlungen vertraglich vereinbart sind. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Die variablen Zinszahlungen aus Finanzinstrumenten werden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem Bilanzstichtag gefixten Zinssätze ermittelt. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet. Außerdem bestehen Finanzgarantien in Höhe von TEUR 3.397 (2011: TEUR 3.423), welche der Restlaufzeit bis 1 Jahr zuzuordnen sind. In einigen Darlehensverträgen wurden Financial Covenants vereinbart, die bei Nichteinhaltung ein Kündigungsrecht der Bank auslösen können, sofern keine Heilung der Verstöße erfolgt. Per 31. Dezember 2012 wurden keine Covenantverstöße festgestellt. d) Marktrisiken (Zinsrisiken)Die GSW-Gruppe ist aufgrund ihrer Geschäftsaktivitäten einem signifikanten Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Das Zinsänderungsrisiko resultiert dabei insbesondere aus variabel verzinslichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse wird ermittelt, welche Auswirkungen eine Änderung der Marktzinssätze auf die Zinserträge und -aufwendungen, auf Handelsgewinne und -verluste sowie auf das Eigenkapital zum Bilanzstichtag nehmen würde. Das Zinsrisiko kann sowohl als Fair-Value-Risiko (Betrachtung zum Stichtag) als auch als Cashflow-Risiko (Stromgrößenbetrachtung) auftreten. Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse werden die Eigenkapital- und GuV-Effekte durch eine parallele Verschiebung der EUR-Zinskurve um +/-50 Basispunkte (BP) betrachtet. Die Cashflow-Effekte aus Verschiebung der Zinskurve beziehen sich dabei lediglich auf die Zinsaufwendungen bzw. -erträge für die kommende Berichtsperiode. Zur Minimierung der Risiken aus Zinsänderungen werden selektiv für bestimmte Finanzierungen derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Es werden keine derivativen Finanzinstrumente zu spekulativen Zwecken eingesetzt. Der Einsatz derivativer Finanzinstrumente ist durch entsprechende Richtlinien geregelt und kann nur zur Absicherung bestehender Grundgeschäfte sowie geplanter Transaktionen, deren Eintreten hinreichend wahrscheinlich ist, erfolgen. Durch diese Richtlinien werden die Verantwortlichkeiten, die Handlungsrahmen und die Berichterstattung sowie die strikte Trennung von Handel und Abwicklung festgelegt. Zum 30. März 2012 hat die GSW zwei bestehende Swapvereinbarungen vorzeitig gekündigt. Für einen weiteren Zinsswap endete die Laufzeit der Swapvereinbarung. Des Weiteren hat die GSW zum 26. September 2012 eine Forwardswapvereinbarung mit einer Laufzeit von 6 Jahren abgeschlossen. Der Zinsswap beginnt am 31. Januar 2015. Der Swap wird als Sicherungsgeschäft gemäß IAS 39 bilanziert. Infolge von Objektverkäufen und daraus resultierenden Sondertilgungen von Darlehen in der GSW im Laufe des Geschäftsjahres wurden die dem entfallenen Grundgeschäft zugeordneten Layer des Sicherungsinstruments abgelöst und die Bilanzierung der Sicherungsbeziehung für diese Layer wurde eingestellt. Die auf den aufgelösten Teilbetrag entfallende und erfolgsneutral im Eigenkapital erfasste Hedgerücklage wurde in Höhe von TEUR 15 erfolgswirksam aufgelöst (2011: TEUR 184). Zum 31.12.2012 befanden sich folgende derivative Finanzinstrumente im Bestand: scroll
Die im Rahmen des Cashflow-Hedge-Accounting gesicherten Cashflows aus den Grundgeschäften werden in den Jahren 2013 bis 2021 anfallen und zeitgleich die Gewinn- und Verlustrechnung berühren. Im Jahr 2012 wurden im Rahmen des Hedge Accounting Verluste aus Ineffektivitäten in Höhe TEUR 9 (2011: TEUR 0) in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die nachstehende Tabelle zeigt den Betrag, der während des Berichtszeitraums direkt im Eigenkapital erfasst wurde. Dies entspricht dem effektiven Teil der Fair Value-Änderung. Eigenkapital und GuV-Implikationen: scroll
IFRS 7 verlangt im Rahmen der Darstellung zu Marktrisiken ebenfalls Offenlegungen im Bereich der Währungsrisiken und zu sonstigen Preisrisiken. Im Berichtszeitraum hatte der GSW-Konzern keine relevanten Positionen im Bestand. Basierend auf den Finanzinstrumenten, die der GSW-Konzern zum Stichtag hält oder begeben hat, hätte eine hypothetische Veränderung der für die jeweiligen Instrumente maßgeblichen Zinssätze die nachfolgend aufgeführten Effekte (vor Steuern) gehabt. Sensitivitäten 2012: scroll
Sensitivitäten 2011: scroll
36. Sonstige finanzielle VerpflichtungenDie sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Konzerns beinhalten zum Bilanzstichtag künftige Zahlungen (netto) aus „Operating leases“ in Höhe von TEUR 15.333 (2011: TEUR 19.980) sowie das Bestellobligo für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und Sachanlagen in Höhe von TEUR 4.496 (2011: TEUR 2.875). Die zukünftigen Zahlungsverpflichtungen aus nicht umleg- und unkündbaren „Operating leases“ weisen die folgenden Laufzeiten auf: scroll
Zu den wesentlichen Operating-Leasing-Verträgen zählen der Generalmietvertrag für das Verwaltungsgebäude Charlottenstraße (ehemals Kochstraße) sowie der SAP-Betreibervertrag. 37. AnteilsbesitzlisteDer Anteilsbesitz der GSW stellt sich zum 31. Dezember 2012 wie folgt dar: scroll
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Inanspruchnahme der Befreiungsvorschriften
nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB 38. Anteilsbasierte Vergütunga) Long Term Incentive Plan unter den alten Geschäftsführeranstellungsverträgen (Exit LTIP)Im Rahmen der mit den Vorständen vor dem Formwechsel der Gesellschaft in die Rechtsform einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Geschäftsführeranstellungsverträge wurden den Vorständen Langzeitanreize in Form eines Long Term Incentive Plans (LTIP) gewährt. Die Vorstände sollten dabei die Möglichkeit erhalten, an der erzielten Wertsteigerung des von den Investoren eingesetzten Kapitals zum Zeitpunkt eines endgültigen Ausstiegs der Investoren (Exit) zu partizipieren. Bei Eintritt eines Exits (z.B. IPO) sollten die Vorstände eine Barzahlung erhalten, die sich aus individuell festgelegtenProzentsätzen des Net Equity Values (d.h. unter Abzug der Anschaffungskosten), der an die Investoren gezahlten Dividendenzahlungen bzw. des bei Exit erwirtschafteten Gewinns ergibt. Voraussetzung zur Zahlung dieses Exit LTIPs war das Bestehen des Arbeitsverhältnisses zum Zeitpunkt des Exit-Events sowie teilweise das Erreichen bestimmter weiterer Unternehmensziele (z.B. interne Verzinsung). Die Zahlungsverpflichtung bei Eintritt eines Exit-Events und Erreichen aller Ziele lag gemäß den Regelungen bei der GSW Immobilien AG, die im Fall des Vorstandsvorsitzenden durch einen Downstream Merger von dem ursprünglichen Akquisitionsvehikel auf die damalige GSW Immobilien GmbH (vor dem Formwechsel) übergegangen war. b) Modifikation der Exit LTIP Vereinbarung der VorjahreMit Blick auf den im April 2011 erfolgten IPO und das unter den alten Geschäftsführeranstellungsverträgen bestehende Sonderkündigungsrecht bei Gesellschafterwechseln (auch im Fall eines Börsengangs) wurden diese vorstehend dargestellten Regelungen mit Wirkung zum 31. März/1. April 2011 aufgehoben. Die Regelungen zum Exit LTIP wurden unter anderem dahingehend modifiziert, dass die Verpflichtung zur Begleichung der Langzeitanreize nicht mehr durch die GSW Immobilien AG erfolgt, sondern dass diese Verpflichtung von den (ehemaligen) Alleingesellschaftern der Gesellschaft übernommen wurde. Hierdurch sollte insbesondere eine Benachteiligung der mit dem IPO neu hinzutretenden Aktionäre ausgeschlossen werden. Die Exit LTIP-Vereinbarungen mit den Vorständen der GSW Immobilien AG wurden des Weiteren insoweit verändert, dass nur noch ein gewisser Teil des bei Exit ansonsten fällig werdenden Bonusbetrags sofort in bar ausgezahlt und der verbleibende Teil des Bonus durch eine (aufgeschobene) Aktienübertragung (Aktienkomponente) abgewickelt wird. Damit haben die Vorstände auf eine sofortige vollständige Auszahlung der durch die Vereinbarung modifizierten Ansprüche verzichtet und dadurch ihr nachhaltiges, langfristiges Commitment gegenüber der Gesellschaft zum Ausdruck gebracht. Für die Berechnung der Anzahl der in Aussicht gestellten Aktien der GSW Immobilien AG ist der Ausgangsbetrag der Aktienkomponente sowie der Emissionspreis maßgeblich. Der Anspruch auf die Aktienkomponente entsteht anteilig über einen Zeitraum von bis zu drei Jahren jeweils am Jahrestag des Börsengangs. Voraussetzung für die Übertragung ist ein nicht aufgrund einer wirksamen außerordentlichen Kündigung seitens der GSW Immobilien AG gemäß § 626 BGB beendetes Dienstverhältnis. Der Gesamtwert der durch die Gesellschafter gewährten Vergütung ergibt sich für einen Teil der Begünstigten abweichend von den Regelungen des alten Exit LTIP aus einem individuell festgelegten Prozentsatz am Unternehmenswert. Für einen Berechtigten sieht auch diese Vereinbarung weiterhin das Erreichen bestimmter Performancehürden vor. Aufgrund der Modifikation des alten Exit LTI P (Wechsel des Verpflichteten) ist die Vergütungskomponente ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als cash-settled share-based payment transactions, sondern gemäß den Regelungen zu equitysettled share-based payment transactions zu behandeln. Die aufgrund des alten Exit LTIP gebildete Rückstellung in Höhe von TEUR 700 wurde somit zum Zeitpunkt der Modifikation in 2011 aufgelöst und ein korrespondierender Betrag im Eigenkapital gebildet. Der sich durch diese weiteren Modifikationen des alten Exit LTIP ergebende, zusätzlich an die Begünstigten zu gewährende Vorteil beläuft sich zum Zeitpunkt der Änderung im März 2011 auf insgesamt rund EUR 12,8 Mio. bzw. (unter Hinzurechnung der vorgenannten EUR 0,7 Mio.) auf insgesamt rund EUR 13,5 Mio., und zwar wie folgt verteilt: Herr Zinnöcker: EUR 9,6 Mio.; Herr Schwagenscheidt: EUR 2,2 Mio.; Herr Segal: EUR 1,7 Mio. Im IFRS-Konzernabschluss 2012 werden davon TEUR 2.205 (2011: TEUR 9.990) als Aufwand ausgewiesen. Im handelsrechtlichen Jahresabschluss der GSW Immobilien AG dürfen durch die Gesellschafter gewährte Vergütungen für den Vorstand nicht ausgewiesen werden. Zur Bestimmung dieses Werts wurden die zum Zeitpunkt der Änderung erwarteten Annahmen der Formel für die Ermittlung der Höhe des Exit-Bonus zugrunde gelegt. c) LTI (mehrjährige aktienbasierte Vergütung) 2012Im Rahmen der Überarbeitung der Vorstandsverträge wurde auch die anteilsbasierte Vergütungskomponente in Form des LTI überarbeitet. Als erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage wird jedem Vorstandsmitglied nach Ablauf eines jeden Geschäftsjahres die Gewährung einer bestimmten Anzahl von Aktien der Gesellschaft (sogenannte Performance Shares) in Aussicht gestellt. Die Anzahl der in Aussicht gestellten Aktien entspricht dem Betrag der gezahlten jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr geteilt durch den Börsenkurs der GSW-Aktie. Drei Jahre nach Ablauf des Geschäftsjahres, für das dem Vorstandsmitglied jeweils die Gewährung der Aktien in Aussicht gestellt wurde, stellt der Aufsichtsrat die Anzahl der tatsächlich zu gewährenden Aktien fest. Maßgeblich dafür ist die durchschnittliche Entwicklung des Aktienkurses der GSW Immobilien AG im jeweiligen Dreijahreszeitraum im Vergleich zur Entwicklung des EPRA Germany-Index. Die Gewährung der Performance Shares setzt nicht voraus, dass die Organstellung des Vorstandsmitglieds oder dessen Anstellungsvertrag bis zum Zuteilungszeitpunkt fortbestehen. Für weitere Ausführungen zur anteilsbasierten Vergütung verweisen wir auch auf den Vergütungsbericht im Lagebericht. 39. Beziehungen zu nahestehenden Personen und UnternehmenAls nahestehende Personen und Unternehmen gemäß IAS 24 gelten für die GSW-Gruppe die Personen und Unternehmen, die die Gruppe beherrschen bzw. einen maßgeblichen Einfluss auf diese ausüben oder durch die Gruppe beherrscht bzw. maßgeblich beeinflusst werden. Dementsprechend werden die Mitglieder und nahestehende Angehörige der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder der GSW, Mitglieder des Managements mit wesentlichen Leitungsfunktionen sowie die Tochter-, assoziierten und Gemeinschaftsunternehmen der GSW-Gruppe als nahestehende Personen und Unternehmen definiert. Neben den Geschäftsbeziehungen zu den in den Konzernabschluss im Wege der Vollkonsolidierung einbezogenen Tochterunternehmen bestanden die folgenden Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen und Unternehmen: a) Beziehungen zu nahestehenden PersonenDurch Hauptversammlungsbeschluss gemäß § 286 Abs. 5 HGB vom 14. April 2010 wird auf eine individualisierte Offenlegung der Vorstandsvergütung für 2011 verzichtet. Die Gesamtbezüge der Vorstände der GSW betragen in 2012 TEUR 2.682 (Gesamtbezüge Vorjahresvergleichszahl: TEUR 1.998). scroll
Für das Jahr 2011 fielen für den gesamten Vorstand TEUR 1.056 auf fixe Bestandteile und TEUR 704 auf variable Bestandteile an. Darüber hinaus wurde in 2011 ein Anspruch von TEUR 238 auf eine Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung erworben. Die erfolgsbezogene variable Vergütung für das Jahr 2011 betrug endgültig TEUR 684 und wurde in 2012 ausgezahlt. Im Jahr 2012 wurden keine Leistungen aufgrund der Beendigung von Arbeitsverhältnissen gezahlt (2011: TEUR 0). Die Altgesellschafter W2001 Capitol B.V. und Lekkum Holding B.V. tragen im Rahmen von bilateralen Vereinbarungen mit den Vorständen die Kosten für eine ergänzende Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung (long term incentive plan, LTIP). In diesem Jahr weist die Gesellschaft daraus gemäß IFRS 2 einen Aufwand und eine Einlage in die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 2.205 (2011: TEUR 9.990) aus. In den Folgejahren werden weitere TEUR 1.245 erwartet, die durch die Altgesellschafter in Aktien geleistet werden sollen und die an Verbleibensvoraussetzungen der Vorstände in der GSW geknüpft sind. Liquiditätsbelastungen oder (Rück-)Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Altgesellschaftern entstehen der GSW aus diesen Vereinbarungen nicht. Zusammenfassend ergibt sich deshalb eine nach IAS 24.17 anzugebende Vergütung des Vorstands in Höhe von insgesamt TEUR 4.984 (2011: TEUR 12.154). Bezüge früherer Mitglieder der Geschäftsführung und ihrer Hinterbliebenen belaufen sich auf TEUR 152 (2011: TEUR 157). Für die Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Mitgliedern der Geschäftsführung und deren Hinterbliebenen sind TEUR 1.822 (2011: TEUR 1.893) zurückgestellt. Bezüglich der Entschädigungsvereinbarung nach § 315 Abs. 4 Nr. 9 HGB steht dem Vorstandsmitglied ein Sonderkündigungsrecht und – damit verbunden – ein Abfindungsanspruch bei einem Widerruf der Vorstandsbestellung nach § 84 AktG vor dem 1. Dezember 2013 zu, sofern das betroffene Vorstandsmitglied den Abberufungsgrund nicht zu vertreten hat. Die im Geschäftsjahr 2012 erworbenen Ansprüche auf Aufsichtsratsvergütungen betrugen TEUR 299 (2011: TEUR 208). Im 1. Quartal 2011 hat Herr Dr. Scharpe mit den ursprünglichen Gesellschaftern eine grundsätzliche Übereinkunft dahingehend getroffen, im Fall eines erfolgreichen Börsengangs als Gegenleistung für seine Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender im Zeitraum 2004–2010 von den ursprünglichen Gesellschaftern 10.000 Aktien an der Gesellschaft zu erhalten. Eine Zuteilung von Aktien an der Gesellschaft ist im Geschäftsjahr erfolgt. Die Vergütung, die an die Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat für Arbeitsleistungen außerhalb ihrer Aufsichtsratstätigkeit geleistet wurde, ist marktüblich gewesen. b) Beziehungen zu nicht konsolidierten verbundenen UnternehmenEs bestanden keine wesentlichen Leistungsbeziehungen zu den nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen. c) Beziehungen zu assoziierten und GemeinschaftsunternehmenPer 31.12.2012 unterhält die GSW-Gruppe keine Beziehungen zu assoziierten und konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen. 40. HaftungsverhältnisseHaftungsverhältnisse des Konzerns bestehen wie folgt: scroll
Bei den Grundschulden in Höhe von TEUR 10.635 handelt es sich um Eventualverbindlichkeiten gegenüber dem Land Berlin, die nicht zur Absicherung von Darlehen dienen. Ansonsten wurden grundsätzlich alle als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung stehende Immobilien bis auf wenige Ausnahmen als Sicherheit zur Verfügung gestellt. 41. Management und AufsichtsratDer Vorstand der GSW Immobilien AG setzt sich im Berichtszeitraum wie folgt zusammen: scroll
Der Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG setzt sich wie folgt zusammen: scroll
42. Beschäftigte im KonzernDie durchschnittliche Zahl der Beschäftigten im Konzern umfasste im Jahr 2012: scroll
43. Ereignisse nach dem BilanzstichtagMit Nutzen-Lasten-Wechsel vom 1. Januar 2013 hat die GSW ein Immobilienportfolio in Berlin-Siemensstadt mit rd. 200 Wohneinheiten erworben. Der Aufsichtsrat hat mit Beschluss vom 18. März 2013 dem Wunsch von Thomas Zinnöcker entsprochen, seine Bestellung zum Vorstandsvorsitzenden mit Wirkung zum Ablauf des 15. April 2013 aufzuheben. Der Aufsichtsrat bestellte mit Beschluss vom 18. März 2013 Herrn Dr. Bernd Kottmann zum neuen Vorstandsvorsitzenden mit Wirkung zum 16. April 2013. 44. Entsprechenserklärung nach § 161 AktiengesetzVorstand und Aufsichtsrat wenden die Regeln des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) mit Einschränkungen an. Die Entsprechenserklärung ist dauerhaft unter www.gsw.de abrufbar.
Berlin, den 18. März 2013 GSW Immobilien AG, Berlin THOMAS ZINNÖCKER, Vorstandsvorsitzender JÖRG SCHWAGENSCHEIDT, Vorstand ANDREAS SEGAL, Finanzvorstand BestätigungsvermerkWir haben den von der GSW Immobilien AG, Berlin, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, den 18. März 2013 PricewaterhouseCoopers Thomas Kieper, Wirtschaftsprüfer ppa. Dr. Frederik Mielke, Wirtschaftsprüfer |
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