 GSW Immobilien AGBerlinJahresabschluss zum 31.12.2013Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013 und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013der GSW Immobilien AG, Berlin1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS1.1 GESCHÄFTSMODELL DER GSW IMMOBILIEN AGDas Geschäftsmodell der GSW Immobilien AG ist auf die langfristige Vermietung von Wohnungen in Berlin ausgerichtet. Im Mittelpunkt des Handelns steht dabei eine nachhaltige Unternehmensführung, die den dauerhaften Unternehmensfortbestand sicherstellen soll. Das Geschäftsmodell der GSW basiert auf der effizienten Bewirtschaftung von rund 60.000 Wohnungen in Berlin, die konservativ und langfristig finanziert sowie auf ein breites Bevölkerungssegment ausgerichtet sind. Damit hat das Geschäftsmodell ein ausgewogenes Risikoprofil und erwirtschaftet gleichzeitig eine angemessene Rendite für die Anleger des Konzerns. Durch die Fokussierung auf den Standort Berlin partizipiert die GSW zudem stark an der dynamischen Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt. Am 27. November 2013 hat die Deutsche Wohnen AG, Frankfurt, die Aktienmehrheit an der GSW erworben. 1.2 ZIELE UND STRATEGIENDie Ziele und die Strategie der Gesellschaft basieren auf folgenden Schwerpunkten: 1.2.1 ERHÖHUNG DER PROFITABILITÄTZiele der GSW sind die weitere Verbesserung der Effizienz der Immobilienbewirtschaftung sowie die Erhöhung der Profitabilität. Dazu soll neben der kontinuierlichen Steigerung des Vermietungsergebnisses auch die Reduktion von Kosten genutzt werden. 1.2.2 BEWIRTSCHAFTUNG VON EIGENEN WOHNIMMOBILIEN IN BERLIN ALS KERNGESCHÄFTDie GSW konzentriert sich auf das standardisierte Massengeschäft der Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen im eigenen Bestand in Berlin. Dieses Geschäft hebt sich aufgrund seiner Fragmentierung und seiner Größe im Risikoprofil deutlich und positiv von alternativen Nutzungsarten in Berlin ab. Aufgrund der gesellschaftlichen und demografischen Entwicklung ist die Nachfrage gut zu antizipieren und daher risikoarm. Volatilere Zielgruppen, Nutzungsarten oder Wertschöpfungsstufen gehören nicht zu den Aktivitäten des Unternehmens. Das Unternehmen konzentriert sich als reiner Bestandshalter auf die wertschöpfenden Aktivitäten wie das Portfoliomanagement, die Neukundenakquisition, die Bestandskundenpflege, das Finanzmanagement und die Instandhaltungssteuerung, die im Wesentlichen mit eigenen Mitarbeitern erbracht werden. 1.3 STEUERUNGSSYSTEMDas Steuerungssystem der GSW basiert grundsätzlich auf der regelmäßigen Berichterstattung aller Fachabteilungen an den Vorstand. Dabei werden die zur Steuerung relevanten Kennziffern regelmäßig ermittelt, analysiert und bewertet. Die regelmäßige Berichterstattung und Analyse versetzen Vorstand und Management somit in die Lage, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen umzusetzen. Die Berichterstattung an den Vorstand erfolgt im Wesentlichen aus den Bereichen Portfoliomanagement, Corporate Finance, Investor Relations, Rechnungswesen, Controlling sowie aus der Akquisitions- und der Verkaufsabteilung. Mittels Plan-/Ist-Vergleichen werden die Entwicklungen, die die Unternehmenskennzahlen beeinflussen, identifiziert und Steuerungsmaßnahmen abgeleitet, die dann vom Management in den einzelnen Bereichen umgesetzt werden. Als Zielorientierung dient dabei die Budgetplanung, die fortlaufend aktualisiert wird. Folgende Finanzkennzahlen stehen im Fokus der Konzernsteuerung:
Hierüber erfolgen Auswertungen und Analysen durch die Bereiche Rechnungswesen und Controlling, die dem Vorstand regelmäßig berichtet werden. Darüber hinaus erfolgt die Steuerung der einzelnen Bereiche anhand spezifischer Bereichskennziffern:
Zudem erfolgen regelmäßig Peer-Group-Vergleiche durch den Bereich Investor Relations, um die Wettbewerbsposition und die Attraktivität der GSW am Kapitalmarkt zu überprüfen. 2. MitarbeiterDas Engagement und die hohe Kompetenz der Mitarbeiter sind ein wesentlicher Faktor für die erfolgreiche Geschäftstätigkeit des Konzerns. So konnten die Neuerwerbe des Berichtsjahres ohne signifikanten Personalaufbau integriert werden. Die wesentlichen mitarbeiterbezogenen Kennzahlen der GSW Immobilien AG stellten sich wie folgt dar: scroll
Rekrutierung und NachwuchsgewinnungDie GSW legte zudem großen Wert auf die Förderung und Gewinnung junger Nachwuchskräfte. Dass die Nachwuchsgewinnung für die GSW ein sehr erfolgreiches Rekrutierungsinstrument ist, beweist unser Mitarbeiterstamm: Am 31. Dezember 2013 arbeiteten 112 Mitarbeiter bei der GSW, die eine Ausbildung im Konzern absolviert haben. Weiterhin bot die GSW auch im Geschäftsjahr 2013 ihren Mitarbeitern ein Arbeitsumfeld, welches die Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben unterstützt. Dies spiegelt sich in dem hohen Anteil der Frauen in Führungspositionen wider. Deshalb hat sich die GSW am 30. August 2012 von der gemeinnützigen Hertie-Stiftung im Audit "berufundfamilie" zertifizieren lassen. Im Rahmen dieser Auditierung wurde der Bestand der Angebote zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie begutachtet. Zugleich wurden weiterführende Maßnahmen für eine familienbewusste Personalpolitik in einer Zielvereinbarung definiert, die innerhalb der nächsten drei Jahre umgesetzt werden soll. Darüber hinaus fördert die GSW aktiv die Gesundheit ihrer Mitarbeiter. Dafür stehen jedem Mitarbeiter verschiedene Gesundheitsförderungsangebote wie beispielsweise Raucherentwöhnungsprogramme oder die Teilnahme an Sportgruppen zur Verfügung. 3. Marktumfeld und wirtschaftliche Rahmenbedingungen3.1 Konjunkturelle EntwicklungWie erwartet ist das Jahr 2013 in Deutschland konjunkturell gesehen eher schwach verlaufen. Nach einem Wachstum des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts von 0,7 % im Jahr 2012 hat die deutsche Wirtschaft auch im vergangenen Jahr nur leicht um 0,4 % zugelegt. Dabei konnte die starke inländische Nachfrage die negativen Effekte aus der mäßigen weltwirtschaftlichen Dynamik und der anhaltenden Rezession in Europa nicht vollständig kompensieren.1 Dagegen hat sich der deutsche Arbeitsmarkt erneut sehr robust entwickelt. Die Arbeitslosenquote blieb mit durchschnittlich 6,9 % im Vergleich zum Vorjahr (6,8 %) nahezu unverändert. Auch wenn sich die Dynamik am Arbeitsmarkt im Jahresverlauf etwas abgeschwächt hat, waren 2013 so viele Menschen erwerbstätig gemeldet wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr.2 Die Teuerung hat sich in Deutschland von 2,0 % im Vorjahr auf 1,5 % im Durchschnitt des Jahres 2013 verlangsamt.3 Unabhängig davon hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im November des vergangenen Jahres erneut gesenkt. Mit 0,25 % wurde abermals ein historischer Tiefststand erreicht.4
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Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung
Nr. 16 vom 15. Januar 2014 Gesamtwirtschaftliche Situation in BerlinWie im Vorjahr hat sich die Berliner Wirtschaft im ersten Halbjahr 2013 im Bundesländervergleich am besten entwickelt: Mit einem Wachstum des BIP von 0,5 % gegenüber dem Vorjahr lag Berlin mit Hamburg zusammen auf Platz eins. Dieser positive Trend hält weiter an. So wird für das Berliner Bruttoinlandsprodukt in 2013 mit 1,2 % ein stärkerer Anstieg prognostiziert als im gesamtdeutschen Durchschnitt (0,5 %). Für 2014 wird sogar ein Wachstum von 1,8 % erwartet.5 Die Arbeitslosenquote ist in diesem positiven Umfeld weiter auf 11,7 % zurückgegangen (2012: 12,3 %)6, die Zahl der Erwerbstätigen entsprechend um 1,9 % auf insgesamt rd. 1,8 Mio.7 angestiegen. Entgegen diesem Trend ist der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst der Berliner Arbeitnehmer einschließlich Sonderzahlungen leicht um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr gesunken (3. Quartal 2013), wobei dieser Effekt insbesondere auf eine geringere Vollzeitbeschäftigung zurückzuführen ist.8 Die Kaufkraft je Berliner Einwohner hat sich im Jahr 2013 um 3,1 % auf 19.966 EUR erhöht.9 Dazu beigetragen hat auch der moderate Anstieg der Verbraucherpreise mit 2,2 % für das Jahr 2013.10
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Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie
und Forschung, Konjunkturbericht: Zur wirtschaftlichen Lage in Berlin
3. Quartal 2013 Wohnimmobilienmarkt BerlinAus Sicht von Immobilienexperten ist Berlin im deutschen Wohnimmobilienmarkt weiterhin Vorreiter.11 Das liegt erstens am kontinuierlichen Bevölkerungswachstum: In den ersten neun Monaten des Jahres 2013 ist die Einwohnerzahl Berlins erneut angestiegen - um 0,8 % auf rund 3,4 Mio.12 Zweitens hat sich die Anzahl der Haushalte in den vergangenen Jahren stark erhöht, was auf den Trend zu Einpersonenhaushalten zurückzuführen ist. Ihr Anteil an allen Haushalten lag 2012 bei 54,3 % (2007: 53,0 %).13 Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist 2012 mit 1,73 Personen nahezu konstant geblieben (2011: 1,74).14 Drittens übersteigt die Wohnungsnachfrage nach wie vor das Angebot, auch wenn in Berlin in den vergangenen Jahren wieder verstärkt gebaut wird. Zum Jahresende 2012 gab es in Berlin 1.899.335 Wohnungen; das waren 0,3 % mehr als Ende 2011.15 In den ersten neun Monaten 2013 nahm die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen um 40 % auf 7.117 Wohnungen zu.16 Gleichwohl gehen die Immobilienexperten der IBB davon aus, dass sich das Wohnungsangebot in Berlin weiter verknappen wird und die Wohnungskosten steigen werden.17 Die Mietpreise ziehen weiter an. 2012 war der Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin mit 8,1 % auf 7,60 EUR/m2 nach München am höchsten. Dieser Trend wird auch langfristig erwartet. Seit 2004 sind die Mieten pro Jahr um 2,6 % gestiegen - auch hier belegt Berlin nach Hamburg mit Rang zwei eine Spitzenposition.18 Die stärksten Zuwächse waren dabei in den Jahren 2011 und 2012 zu beobachten.19 Die Attraktivität des Berliner Wohnimmobilienmarktes äußert sich zudem in noch verhältnismäßig geringen Kaufpreisen und hohen Bruttorenditen. Auch wenn die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren infolge von Aufholeffekten deutlich gestiegen sind - von 800 EUR/m2 im Jahr 2011 auf 1.000 EUR/m2 im ersten Halbjahr 2013 - sind Wohnimmobilien in der Hauptstadt noch deutlich preiswerter als in den übrigen deutschen Metropolen (1.500 EUR/m2 bis 3.300 EUR/m2). Dementsprechend betragen die durchschnittlichen Bruttorenditen in Berlin rund 7,0 %, während etwa in Hamburg nur Renditen von 5,4 % zu erzielen sind.20 Dass die Stadt der mit Abstand beliebteste Investitionsstandort für Wohnimmobilien in Deutschland bleibt, zeigt sich auch daran, dass im Jahr 2013 mit etwa 6,8 Mrd. EUR viermal so viel Kapital in den Berliner Wohnungsmarkt investiert wurde als noch im Vorjahreszeitraum.21
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CBRE, Pressemitteilung vom 1. Oktober 2013 Gesamtaussage zu den wirtschaftlichen RahmenbedingungenDer Aufschwung in Berlin geht weiter. Davon zeugen Wirtschaftswachstum, Arbeitsmarkt und Bevölkerungszunahme. Die Folge ist eine Zunahme der Wohnungsnachfrage, die durch das bestehende Wohnungsangebot und die Neubautätigkeit aktuell nicht befriedigt werden kann. Mieten und Kaufpreise nehmen insbesondere in den niedrigen und mittleren Preissegmenten zu. Da die Kaufpreise zwar steigen, aber im Bundesvergleich noch auf einem moderaten Niveau liegen, lassen sich in Berlin bei zuletzt stark steigenden Mieten attraktive Mietrenditen erwirtschaften. 4. Entwicklung der laufenden GeschäftstätigkeitDie Berliner Immobilienwirtschaft bewegte sich im Jahr 2013 in einem Marktumfeld, das weiterhin durch eine sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum gekennzeichnet war. Der kontinuierliche Anstieg der Berliner Einwohnerzahl sowie die noch immer vergleichsweise geringe Neubautätigkeit sorgten nach wie vor für einen Nachfrageüberhang im Mietwohnungssektor und dem Wohnungseigentumsmarkt. Dies spiegelte sich in deutlichen Mietpreisanstiegen wider sowie signifikante Preisanstiege für Wohnungseigentum wider. Hinzu kam ein Nachfragedruck durch ausländische Investoren, die den Berliner Wohnungseigentumsmarkt als Kaufopportunität zur Vermögenssicherung gegen Inflation ansehen und die Eigentumspreise im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten weiterhin als niedrig einschätzen. Die GSW beobachtet die Marktentwicklungen durch die gemeinsam mit CBRE durchgeführten fortlaufenden Erhebungen sehr intensiv und leitet daraus Chancen und Risiken für die eigene Portfolioentwicklung ab. PortfolioentwicklungDie derzeit hohe Nachfrage auf dem Berliner Immobilienmarkt zeigt sich auch in der Mietentwicklung des GSW-Immobilienportfolios. Die GSW nutzte die Möglichkeiten zur Erhöhung der Mieten, nahm gleichzeitig jedoch Rücksicht auf die Zahlungsfähigkeit der Mieter in den jeweiligen Häusern und Quartieren. In einer Stichtagsbetrachtung per 31. Dezember 2013 erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete auf 5,38 EUR/m2 Wohnfläche (31. Dezember 2012: 5,15 EUR/m2 Wohnfläche). Weiterhin war ein Rückgang der Leerstandsquote22 im Wohnungsbestand am 31. Dezember 2013 auf nunmehr 2,3 % zu verzeichnen (31. Dezember 2012: 2,8 %). Im Geschäftsjahr 2013 hat die GSW drei Immobilienportfolios mit insgesamt 3.089 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit Nutzen-/Lastenwechsel im Berichtsjahr erworben. Davon ging ein Portfolio mit rund 200 Einheiten bereits zum 1. Januar 2013 über. Weitere rund 660 Einheiten gingen mit Nutzen- und Lastenwechsel zum 1. Oktober und 1. November 2013 und die restlichen erworbenen Einheiten zum 31. Dezember 2013 auf die GSW über. Die Akquisitionen erfolgten in Form von Asset Deals.
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Anzahl nicht vermieteter Wohneinheiten im
Verhältnis zu den vermietbaren Wohneinheiten Unter Berücksichtigung der Anwachsungen und der Immobilienankäufe stellt sich das Portfolio der GSW Immobilien AG in einer Stichtagsbetrachtung per 31. Dezember 2013 wie folgt dar: Entwicklung des Immobilienportfolios 2012/2013scroll
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Angabe 2013 im Vergleich zum Vorjahr ohne
angemietetes Objekt Charlottenstraße 4 Das Immobilienportfolio der GSW befindet sich nahezu in allen Berliner Bezirken und ist dadurch in Berlin risikodiversifiziert. Durch gezielte Investitionen in die Gebäudesubstanz und in den Ausstattungsstandard der Wohnungen werden die langfristige Vermietbarkeit des Immobilienbestands und die Attraktivität des Wohnungsangebots gestärkt. Das Immobilienportfolio der GSW Immobilien AG hat im Geschäftsjahr 2013 einen Wertzuwachs von insgesamt rd. 7,7 Mio. EUR verzeichnet. Dies wurde durch das Wertgutachten des unabhängigen Immobilienbewerters CBRE GmbH bestätigt. Bei vergleichbaren Rahmenbedingungen des Berlin-Brandenburgischen Immobilienmarktes können derzeit weitere stabile und positive Marktwertentwicklungen erwartet werden. Im Rahmen opportunistischer Privatisierungen verkaufte die GSW 1.223 Einheiten im Geschäftsjahr 2013 (2012: 273 Einheiten) an Eigennutzer und Kapitalanleger und erzielte damit Veräußerungserlöse von 49,3 Mio. EUR. Mit einem Volumen von 11,4 Mio. EUR sind bereits Verträge mit einem Nutzen- und Lastenwechsel nach Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres abgeschlossen. DividendeAuf der Hauptversammlung am 18. Juni 2013 wurde die Ausschüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2012 in Höhe von 0,90 EUR je dividendenberechtigter Aktie im Volumen von 45,5 Mio. EUR beschlossen und an die Aktionäre ausgeschüttet. Vorstandswechsel und ÜbernahmeIm Geschäftsjahr 2013 erfolgten verschiedene Veränderungen in den Gesellschaftsorganen. Mit Datum vom 15. April 2013 schied der damalige CEO Thomas Zinnöcker aus der GSW aus. Dem Nachfolger Dr. Bernd Kottmann wurde auf der Hauptversammlung am 18. Juni 2013 das Misstrauen ausgesprochen. Er schied mit Wirkung vom 15. Juli 2013 ebenfalls aus. Der Aufsichtsratsvorsitzende Dr. John von Freyend legte sein Aufsichtsratsmandat mit Wirkung zum 31. Juli 2013 nieder. Danach wurde Herr Claus Wisser am 8. August 2013 zum Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Am 23. August 2013 wurden darauf die Vorstände Jörg Schwagenscheidt und Andreas Segal zu Co-CEOs bestellt. Im August 2013 veröffentlichte die Deutsche Wohnen AG, Frankfurt, ein Übernahmeangebot an die GSW-Aktionäre zum Erwerb der Mehrheitsanteile an der GSW. Den GSW-Aktionären wurden für eine GSW-Aktie 2,55 Aktien der Deutsche Wohnen AG angeboten. Der Vorstand der GSW hat das Übernahmeangebot nach den Vorschriften des WpÜG ausführlich geprüft und seinen Aktionären am 14. Oktober 2013 empfohlen, das Übernahmeangebot anzunehmen. Nach Ablauf aller Fristen am 18. November 2013 haben 91,05 % der GSW-Aktionäre das Umtauschangebot angenommen. Somit unterliegt die GSW faktisch der Beherrschung durch die Deutsche Wohnen AG und wird im Konzernabschluss der Deutsche Wohnen konsolidiert. Im Rahmen der Prüfung des Übernahmeangebots und der Abgabe der begründeten Stellungnahme sind Kosten von 14,2 Mio. EUR angefallen. Am 19. November 2013 hat die GSW die aufgelaufenen Zinsen in Höhe von 3,7 Mio. EUR für die im Jahr 2012 emittierte Wandelanleihe an die Anleihegläubiger gezahlt. Im November 2013 hat die Deutsche Wohnen AG rund 99% (nominal 181 Mio. EUR) der Wandelanleihe am Kapitalmarkt erworben und durch Ausübung der Wandlungsoption am 23. Dezember 2013 in 6.150.646 neue GSW-Aktien gewandelt. Dadurch erhöhten sich das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage der GSW entsprechend. Am 31. Dezember 2013 standen noch Wandelanleihen in Höhe von nominal 1,9 Mio. EUR aus. Gesamtaussage zum GeschäftsverlaufTrotz der dargelegten Veränderungen in den Gremien und der zusätzlichen Belastungen durch die Übernahme war das Geschäftsjahr 2013 erneut äußerst erfolgreich. So konnte das EBIT nachhaltig deutlich gesteigert werden. Der Jahresfehlbetrag von 8,4 Mio. EUR ergibt sich lediglich durch die erstmalige Verlustübernahme der GSW Corona GmbH in Höhe von 15 Mio. EUR aufgrund des im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossenen Ergebnisabführungsvertrages. 5. Erläuterung des Geschäftsverlaufs und Analyse der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage5.1 ERTRAGSLAGEDie Ertragslage stellt sich anhand ausgewählter Posten der Gewinn und Verlustrechnung bereinigt um neutrale Ergebnisbestandteile wie folgt dar: scroll
Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wird die Ertragslage der GSW in der Regel von der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes, von den an der Portfoliostrategie ausgerichteten Vertriebsergebnissen, der Wertentwicklung des Immobilienportfolios sowie der Zinsentwicklung bestimmt. Im Geschäftsjahr 2013 erhöhten sich die Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen um rd. 54,3 Mio. EUR auf 351,8 Mio. EUR (2012: 297,6 Mio. EUR). Dieser Anstieg ergibt sich zum einen aus den gestiegenen Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung von 291,6 Mio. EUR (2012: 272,8 Mio. EUR), die auf die Immobilienankäufe in den Geschäftsjahren 2012 und 2013 zurückzuführen sind, die sich erst im Geschäftsjahr 2013 signifikant in der Ertragslage niederschlagen. Demzufolge haben sich auch die Bestandserhöhungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten erhöht (8,5 Mio. EUR). Zum anderen haben weiter gestiegene Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Liegenschaften in Höhe von 49,3 Mio. EUR (2012: 22,4 Mio. EUR) zur Erhöhung der Gesamterlöse beigetragen. Einhergehend mit den Umsatzanstiegen aus der Vermietung und dem Verkauf haben sich die Materialaufwendungen insgesamt um rd. 34,7 Mio. EUR auf 211,8 Mio. EUR (2012: 177,1 Mio. EUR) erhöht. Dabei haben sich die Bewirtschaftungsaufwendungen aufgrund des gestiegenen Immobilienbestandes um rund 18,7 Mio. EUR erhöht. Gleichzeitig stehen den höheren Umsatzerlösen aus der Veräußerungstätigkeit höhere Buchwertabgänge für die Veräußerungsobjekte in Höhe von 28,2 Mio. EUR (2012: 9,6 Mio. EUR) gegenüber. Die Personalaufwendungen sind im Geschäftsjahr 2013 in erster Linie aufgrund eines höheren Personalbestandes und der Anhebung der Tarifgehälter ab dem vierten Quartal 2012 angestiegen. Weiterhin wurden die Personalaufwendungen durch die Einmalaufwendungen für die Abfindung des zwischenzeitlichen Vorstandsvorsitzenden, der am 15. Juli 2013 ausgeschieden ist, belastet. Der Anstieg der betrieblichen Aufwendungen auf 45,3 Mio. EUR (2012: 36,9 Mio. EUR) resultiert insbesondere aus den Aufwendungen für eine nichtrealisierte Kapitalerhöhung im Frühjahr 2013 sowie aus den Aufwendungen im Zusammenhang mit der Prüfung des Übernahmeangebots der Deutsche Wohnen AG. Weiterhin wurde eine Rückstellung für Rückbauverpflichtungen am Verwaltungsgebäude der GSW gebildet. Insgesamt ergab sich bei der GSW ein deutlicher Anstieg des laufenden Bewirtschaftungsergebnisses (EBIT). Dieser ergibt sich in erster Linie durch die beschriebenen Ergebnisanstiege aus der Hausbewirtschaftung und dem Liegenschaftsverkauf. Das Finanzergebnis beträgt im Geschäftsjahr 2013 -55,0 Mio. EUR (2012: -38,3 Mio. EUR) und hat damit entscheidend zum negativen Jahresergebnis beigetragen. Wesentlicher Einflussfaktor dafür ist die erstmalige Verlustübernahme der GSW Corona GmbH (-15,0 Mio. EUR) aufgrund des im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossenen Ergebnisabführungsvertrages. Das reine Zinsergebnis ist lediglich um -1,6 Mio. EUR zurückgegangen. Das neutrale Ergebnis setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Das neutrale Ergebnis des Geschäftsjahres 2013 ist im Wesentlichen durch die Bewertungseffekte beim Anlagevermögen beeinflusst. Im Geschäftsjahr 2012 hingegen war das neutrale Ergebnis geprägt durch den außerordentlichen Ertrag aus der Anwachsung der früheren GSW Grundbesitz GmbH & Co. KG, Berlin, und den außerordentlichen Verlust aus der Anwachsung der GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Erste Beteiligungs KG, Berlin. Somit ergibt sich im Geschäftsjahr 2013 insgesamt ein Jahresergebnis von -8,4 Mio. EUR. 5.2 FINANZLAGEDer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit betrug 55,2 Mio. EUR. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug -168,0 Mio. EUR und stellt insbesondere die Mittelabflüsse für den Erwerb von Immobilienportfolios im Geschäftsjahr 2013 sowie für laufende Investitionen für Modernisierungen und Instandhaltungen in den Immobilienbestand dar (-217,7 Mio. EUR). Dem stehen Zuflüsse aus der Veräußerung von Immobilien von insgesamt 49,3 Mio. EUR gegenüber. Der Zahlungsmittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit (14,2 Mio. EUR) ergibt sich aus dem Saldo der Darlehensneuaufnahme (147,1 Mio. EUR) und der Darlehenstilgung (-87,4 Mio. EUR) sowie der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 (-45,5 Mio. EUR). Die Darlehensneuaufnahme erfolgte für die Umschuldung von Darlehen und die Ankaufsfinanzierung. Insgesamt hat der Finanzmittelfonds damit um 98,6 Mio. EUR abgenommen. Somit wurden die noch vorhandenen flüssigen Mittel aus der im Geschäftsjahr 2012 begebenen Wandelanleihe vollständig investiert. Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2013 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. 5.3 VERMÖGENSLAGEscroll
Die langfristigen Mittel enthalten alle Positionen mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Wesentlicher Einflussfaktor für die Vermögenssituation der GSW war im Geschäftsjahr 2013 der Erwerb weiterer Immobilienportfolios, was zu einer Erhöhung des Anlagevermögens auf 93,4% der Bilanzsumme führte. Infolge der Akquisitionen haben sich die flüssigen Mittel signifikant verringert. Die Bilanzsumme erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund des angestiegenen Immobilienbestandes auf 2.893,3 Mio. EUR. Maßgeblich für den Anstieg des langfristigen Vermögens sind die Immobilienankäufe sowie laufende Investitionen für Modernisierungen und Instandhaltungen in den Immobilienbestand (217,7 Mio. EUR). Zudem ergaben sich Wertaufholungen beim Grundvermögen von insgesamt 7,7 Mio. EUR. Dem stehen Buchwertabgänge aus Veräußerungen (28,5 Mio. EUR) sowie planmäßige Abschreibungen entgegen (40,5 Mio. EUR). Im Finanzanlagevermögen führten Veränderungen bei der Beteiligungsbewertung und den Ausleihungen an Konzernunternehmen zu einem leichten Rückgang von insgesamt 0,8 Mio. EUR. Das kurz- und mittelfristige Vermögen hat sich in 2013 signifikant verringert. Zwar ergeben sich höhere Vorräte aus noch abzurechnenden Betriebskosten aufgrund des höheren Immobilienbestandes (+10,4 Mio. EUR). Dem stehen jedoch wesentlich verringerte Forderungen gegen verbundenen Unternehmen (-13,6 Mio. EUR) und verringerte flüssige Mittel (-98,6 Mio. EUR) gegenüber. Die Forderungen gegen verbundenen Unternehmen verringerten sich hauptsächlich aufgrund geringerer Liquiditätsüberträge an Konzernunternehmen (-16,2 Mio. EUR). Das Eigenkapital erhöhte sich in 2013 maßgeblich durch eine Kapitalerhöhung im Zuge der Wandlung der Wandelschuldverschreibung im Dezember 2013. Dabei wurden nominal 181,0 Mio. EUR der Anleiheverbindlichkeiten in rund 6,15 Mio. Stück junge GSW-Aktien gewandelt und an den Anleihegläubiger geliefert. Die Anleiheverpflichtungen wurden infolgedessen in das Eigenkapital umgebucht, wobei sich das gezeichnete Kapital um 6,2 Mio. EUR und die Kapitalrücklagen um 174,8 Mio. EUR erhöhten. Die Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 verminderte das Eigenkapital hingegen um 45,5 Mio. EUR. Insgesamt ergibt sich ein Anstieg des Eigenkapitals auf 1.108,0 Mio. EUR; die Eigenkapitalquote erhöhte sich damit auf 38,3% (31. Dezember 2012: 34,5%). Per Saldo und unter Einbeziehung der Tilgungen haben sich die Kreditverbindlichkeiten aufgrund der Ankaufsfinanzierungen um insgesamt 87,8 Mio. EUR erhöht. Hingegen haben sich die Verbindlichkeiten aus der Wandelschuldverschreibung durch die Teilwandlung um 181,0 Mio. EUR auf 1,9 Mio. EUR verringert. Die übrigen Passiva beinhalten im Wesentlichen erhaltene Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen von 112,2 Mio. EUR (31. Dezember 2012: 103,6 Mio. EUR) sowie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Konzernunternehmen von 113,3 Mio. EUR (31. Dezember 2012: 96,5 Mio. EUR). Diese Anstiege ergeben sich zum einen aus dem höheren Immobilienbestand und zum anderen aus der Verlustübernahme der GSW Corona GmbH. Im Geschäftsjahr 2013 hat die GSW jederzeit ihre darlehensvertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Zum Stichtag 31. Dezember 2013 liegen keine wesentlichen Risiken vor, die die Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Unternehmens gefährden. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. 6. Ökologische VerantwortungDie GSW stellt sich den Herausforderungen einer ökologisch nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung. Dabei stehen insbesondere die Themen Energieverbrauch, Ressourcenschonung und Abfall-Recycling im Vordergrund, die kontinuierlich auf Verbesserungsmöglichkeiten überprüft werden. So versorgt die GSW die allgemein zugänglichen Flächen ihrer Wohnanlagen seit 2010 mit Strom aus erneuerbaren Energien. Dadurch konnte zum einen der CO2-Ausstoß der Immobilien signifikant reduziert werden. Zum anderen profitieren die Mieter aufgrund einer vorteilhaften Vertragsgestaltung mit dem Stromanbieter gleichzeitig von günstigeren Strompreisen. Bei Modernisierungen und Instandsetzungen hält die GSW die Vorschriften zum Umweltschutz ein und strebt energetische Verbesserungen der Anlagen an. Als sehr wirkungsvolle Maßnahme investiert die GSW hier beispielsweise in die Umstellung auf moderne und effiziente Heizungsanlagen. Im Januar 2013 hat die GSW erstmals einen Nachhaltigkeitsbericht herausgegeben, der auch die ökologischen Themen innerhalb des Konzerns darstellt. 7. NachtragsberichtMit Wirkung zum 31. Dezember 2013 haben Claus Wisser (Vorsitzender des Aufsichtsrats), Dr. Jochen Scharpe (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats), Jan Bettink und Veronique Frede ihre Aufsichtsratsmandate bei der GSW niedergelegt. Als Nachfolger wurden die Herren Uwe E. Flach, Dr. Andreas Kretschmer, Matthias Hünlein und Helmut Ullrich gerichtlich bestellt. In seiner konstituierenden Sitzung am 15. Januar 2014 hat der neu besetzte Aufsichtsrat die Vorstände der Deutsche Wohnen AG, Michael Zahn und Lars Wittan, als weitere Vorstandsmitglieder der GSW berufen. Gleichzeitig wurde Michael Zahn zum neuen Vorstandsvorsitzenden (CEO) ernannt. Weiterhin wurden Uwe E. Flach zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats und Dr. Andreas Kretschmer zum stellvertretenden Vorsitzenden des Gremiums gewählt. Mit Wirkung vom 31. Januar 2014 ist der bisherige Co-CEO Jörg Schwagenscheidt aus der GSW ausgeschieden. Im Januar 2014 wurden 0,5 Mio. EUR der Wandelanleihe auf Antrag der Anleihegläubiger zurückerstattet. Anschließend hat die GSW Immobilien AG am 11. Februar 2014 beschlossen, auch die noch ausstehenden Wandelschuldverschreibungen in Höhe von nominal 1,4 Mio. EUR gemäß § 4 Abs. 3 der Anleihebedingungen zum 13. März 2014 zu kündigen und vorzeitig zurückzuzahlen. Der Vorstand der GSW Immobilien AG hat am 19. Februar 2014 beschlossen, einen Antrag auf Widerruf der Zulassung der Aktien zum Prime Standard zu stellen und in den General Standard zu wechseln. Ferner wurde beschlossen, einen Antrag auf Widerruf der Zulassung der Aktien an der Börse Berlin zu stellen. Die Vorstände der Deutsche Wohnen AG und der GSW Immobilien AG haben sich am 7. März 2014 jeweils mit Zustimmung des Aufsichtsrats darauf geeinigt, einen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen AG als herrschendem Unternehmen und der GSW Immobilien AG als beherrschtem Unternehmen vorzubereiten und abzuschließen. Den außenstehenden Aktionären der GSW Immobilien AG soll von der Deutsche Wohnen AG ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Deutsche Wohnen AG gemacht und für die Dauer des Vertrages eine Ausgleichszahlung gewährt werden. Die endgültige Ausgestaltung der Abfindungsregelung und jährlichen Ausgleichszahlung im Vertrag werden die Unternehmen in Übereinstimmung mit den rechtlichen Anforderungen und auf Grundlage einer Unternehmensbewertung festlegen. 8. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHTDie GSW identifiziert fortlaufend Chancen zur Weiterentwicklung des Konzerns. Für die Nutzung derartiger Chancen müssen jedoch in der Regel auch Risiken eingegangen werden. Zur Kontrolle von Risiken und Erkennung von Chancen besteht bei der GSW ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS), welches die Risiken und Chancen in Bezug zu den wesentlichen Leistungskennzahlen setzt. 8.1 PROGNOSEBERICHTEinhaltung der VorjahresprognosenDie im Lagebericht des Vorjahres dargestellten Prognosen für das Geschäftsjahr 2013 konnten fast vollständig eingehalten werden. So ist etwa das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung durch Ankäufe, Mietanhebungen und sinkende Leerstandsquoten angestiegen und auch ein positives Bewertungsergebnis erzielt worden. Das prognostizierte positive Konzernjahresergebnis ist im Geschäftsjahr 2013 aufgrund der erstmaligen Verlustübernahme der GSW Corona GmbH nicht eingetreten. Prognosen für das Geschäftsjahr 2014VermietungsergebnisDer Vorstand erwartet einen deutlichen Anstieg des Vermietungsergebnisses im Geschäftsjahr 2014. Dazu werden vor allem die Immobilienankäufe aus dem Geschäftsjahr 2013 beitragen, die erstmals ganzjährig in das Ergebnis der GSW eingehen. Darüber hinaus erwarten wir ein anhaltend positives Branchenumfeld im Jahr 2014, welches sich in einer weiterhin hohen Wohnungsnachfrage niederschlagen wird. Dies sollte sich positiv auf die Pläne der GSW zur weiteren Reduktion des Leerstands und der Umsetzung von Mieterhöhungsspielräumen auswirken. ZinsergebnisAufgrund des angestiegenen Finanzierungsvolumens durch die Ankäufe in den letzten Geschäftsjahren gehen wir von einem leicht schlechteren Zinsergebnis aus. Wir erwarten in den kommenden 12 Monaten keinen signifikanten Anstieg des Zinsniveaus. Zudem stehen im kommenden Jahr lediglich geringe Darlehensvolumen zur Refinanzierung und Prolongation an; mehr als 99 % des Kreditbestands sind durch Festzinsvereinbarungen oder Zinsderivate mit einem durchschnittlichen stichtagsbezogenen Nominalzins von 3,6 % abgesichert. Insofern sehen wir derzeit kein wesentliches Zinsänderungsrisiko. JahresergebnisDas Jahresergebnis ist aufgrund vieler unvorhersehbarer Sondereffekte nur äußerst schwer zu quantifizieren. Auf Basis der o.g. Teilergebnisprognosen erwarten wir jedoch ein verbessertes Jahresergebnis für das Geschäftsjahr 2014 vor Sondereffekten. Derzeit sind keine Effekte des laufenden Geschäfts oder anderweitige Sondereffekte, die den Zeitraum nach 2014 betreffen, erkennbar. Insofern können keine Aussagen zu wesentlichen Effekten nach dem Prognosezeitraum getroffen werden. 8.2 RISIKOBERICHT8.2.1 RISIKOMANAGEMENTSYSTEMZiele und Strategie des RisikomanagementsDer Betrieb eines geeigneten und angemessenen Risikomanagementsystems (RMS) ist ein wichtiges Element verantwortungsvoller Unternehmensführung. Ziel des RMS ist es, dass alle bestehenden und potenziellen Unternehmensrisiken frühzeitig erkannt, analysiert, priorisiert und an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert werden, so dass Maßnahmen zur Risikobewältigung oder -prävention ergriffen werden können. Dadurch sollen Schäden vermieden oder minimiert und der langfristige Fortbestand des GSW-Konzerns gesichert werden. Das Risikomanagementsystem ist mit allen Unternehmensbereichen verknüpft. Somit wird sichergestellt, dass Risiken aus allen Unternehmensbereichen zeitnah identifiziert und zentral durch den Risikomanager analysiert werden. Im RMS werden die Risiken in Bezug zu den wesentlichen Konzernkennzahlen anschaulich dargestellt und verdeutlichen somit eventuelle Auswirkungen. Um die Funktionsfähigkeit des RMS zu gewährleisten, gelten folgende Grundsätze:
Auf Basis einer vierteljährlichen Risikoinventur (Risikoabfrage) werden alle Risiken des Konzerns erfasst. Das Ziel dieser Inventur besteht in der Erfassung und Aktualisierung aller Risiken und Risikobewältigungsmaßnahmen. Dabei werden alle identifizierten Risiken durch die Bereichsleiter plausibilisiert und fortlaufend an den Risikomanager kommuniziert. Zudem besteht außerhalb der vierteljährlichen Risikoberichterstattung eine sofortige Meldepflicht für wesentliche Veränderungen der Risikolage. Auf Basis der Risikomeldungen erstellt der Risikomanager einen aktualisierten Bericht und setzt den Vorstand in Kenntnis. Zudem erhält der Aufsichtsrat zu jeder seiner Sitzungen umfangreiche Informationen zu allen relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns. Somit wird sichergestellt, dass alle Entscheidungsorgane der Gesellschaft jederzeit Kenntnis über alle wesentlichen Konzernrisiken haben. Die GSW unterliegt als kapitalmarktorientierte Aktiengesellschaft der gesetzlichen Pflicht, die Funktionsfähigkeit des Risikofrüherkennungssystems durch einen Abschlussprüfer prüfen zu lassen. Die Funktionsweise wurde im Berichtsjahr erneut ohne Beanstandungen bestätigt. 8.2.2 EINZELRISIKEN DES UNTERNEHMENSWie jedes Unternehmen ist die GSW allgemeinen Markt- und speziellen Geschäfts- und Branchenrisiken ausgesetzt. Folgende Risiken wurden durch die Gesellschaft identifiziert. Auf eine Quantifizierung des Risikos wurde verzichtet, sofern diese auch für interne Steuerungszwecke nicht vorgenommen wurde oder die Angabe für den Adressaten nicht wesentlich ist. Makroökonomische und strategische RisikenMakroökonomische Risiken ergeben sich potentiell aus weltwirtschaftlichen Krisen, die sich je nach Verlauf auch negativ auf die GSW auswirken können. Dies könnte zum Beispiel die Refinanzierungsmöglichkeiten an den internationalen Kapitalmärkten erschweren oder die Inflation negativ beeinflussen. Zudem besteht das inhärente Risiko, dass veränderte Markttrends am Immobilienmarkt nicht frühzeitig erkannt werden. So könnte sich zum Beispiel die demografische Entwicklung insoweit verändern, dass die GSW gegebenenfalls keine adäquaten Wohnungsangebote im jeweiligen Wohnsegment unterbreiten kann. Rechtliche RisikenRechtliche Risiken können aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer und geänderter Gesetze, der Nichteinhaltung von Verträgen oder dem Missmanagement von Versicherungen entstehen und potenziell zu Vermögensschäden führen. Im Rahmen der Akquisition von Portfolien bestehen zum Beispiel Haftungsrisiken, die im Ergebnis zu Verlusten führen können. Steuerliche RisikenDie Geschäftstätigkeit der GSW unterliegt den steuerlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, die sich nachteilig verändern können. Es ist möglich, dass die GSW nach Betriebsprüfungen der Konzerngesellschaften zusätzliche Steuern entrichten muss. Für die Jahre nach 2008 sind die Betriebsprüfungen noch nicht abgeschlossen. Die GSW unterliegt den Regelungen zur Zinsschranke, welche die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen im Rahmen der steuerlichen Einkommensermittlung beschränkt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass in der Zukunft steuerliche Belastungen aus diesen Regelungen resultieren können, da dies bisher bei der GSW noch nicht Gegenstand von Betriebsprüfungen war. Weiterhin können durch die Veränderung der Anteilseigner- und Organisationsstruktur der GSW ggf. Grunderwerbsteuern ausgelöst werden oder steuerliche Verlustvorträge untergehen. IT-RisikenAufgrund der hohen Prozessautomatisierung und IT-Unterstützung stellt ein Ausfall des IT-Systems ein hohes Risiko für den GSW-Konzern dar. Zur Steuerung und Minimierung des Ausfallrisikos setzt die GSW deshalb spezialisierte externe Dienstleister ein. Die Systeme sowie Notfall- und Krisenprozesse im zentralen Rechenzentrum werden zudem fortlaufend überprüft. Die identifizierten und umgesetzten Maßnahmen haben wesentlich dazu beigetragen, die Stabilitätsrisiken für kritische Prozesse der GSW zu minimieren. Zusätzlich hat die GSW auf Basis einer neuen Sicherheitsrichtlinie Projekte zur weiteren Optimierung der Sicherheitsstandards gestartet und entsprechende Prozesse etabliert. PersonalrisikenDie Professionalität, die Expertise und das Engagement der Mitarbeiter sind zentrale Erfolgsfaktoren für die Erreichung der Unternehmensziele. Es besteht insofern das Risiko, durch ungewollte Fluktuation wichtiges Know-how zu verlieren. Diesem Risiko begegnet die GSW durch eine fördernde Personalpolitik, die den Mitarbeitern Zufriedenheit, Eigenverantwortung und Entwicklungsperspektiven ermöglicht. Zentrale Elemente der Personalpolitik sind zudem eine faire und leistungsgerechte Vergütung, die aktive Förderung der individuellen Entwicklung sowie eine starke Ausrichtung zur Integration von Beruf und Familie. Derzeit lässt die geringe Mitarbeiterfluktuation bei der GSW Immobilien AG eine enge Mitarbeiterbindung erkennen. MarktrisikenErtragsrisikenVerschlechterungen der allgemeinen Wirtschafts- und Geschäftslage in Deutschland und insbesondere in Berlin können die Ertragslage und Liquidität der GSW negativ beeinflussen. So können Konjunktureinbrüche und steigende Arbeitslosenzahlen zu einem Rückgang der Wohnungsnachfrage und des Kaufinteresses führen. Daraus könnten der GSW wesentliche Ertragsrisiken erwachsen, die den Geschäftsverlauf beeinflussen - unter anderem ein geringerer Anstieg der Neuvermietungsmieten, eine Verzögerung der Mietpreisentwicklung bei Bestandsmieten, Erhöhungen des Leerstands, ein Anstieg der Mietausfälle sowie ein Rückgang der Wohnungsverkäufe. Auch die Folgen der derzeitigen politischen Debatte um die Begrenzung von Mieterhöhungsspielräumen können negativen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung unserer Mieten haben. Die GSW tritt dem Mietentwicklungsrisiko seit Mai 2013 durch den Abschluss von Staffelmietvereinbarungen entgegen. Neuvermietungen im preisfreien Segment erfolgen in der Regel mit der Vereinbarung einer jährlichen Mietanhebung um 0,20 Euro / m2 auf die monatliche Nettokaltmiete über einen Zeitraum von bis zu acht Jahren. Dem Leerstands- und Neuvermietungsrisiko begegnet die GSW in erster Linie durch gezieltes Vermietungsmarketing. Weiterhin werden die Wohnungen durch gezielte Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen in einem attraktiven Zustand gehalten. Das Mietausfallrisiko wird bereits vor Abschluss eines Mietvertrags durch vom Mieter zu erbringende Bonitätsnachweise verringert. Sollten Mieter später in wirtschaftliche Notlagen geraten, versucht die GSW durch die Zusammenarbeit mit Mietschuldnerberatungsstellen zu unterstützen. Zudem besteht bei Notlagen des Mieters die Möglichkeit, Mittel aus einem von der GSW eingerichteten Mietersozialfonds in Anspruch zu nehmen. Das Verkaufsrisiko wird durch die Zusammenarbeit mit einem externen Dienstleister verringert. Der Vertrieb erfolgt durch ein spezialisiertes Unternehmen, mit dem im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags bestimmte Absatzmengen und marktgerechte Mindestveräußerungswerte festgelegt worden sind. Für den Fall, dass diese Absatzmengen nicht erreicht werden, hat der Dienstleister Strafzahlungen an die GSW zu entrichten. Die GSW ist grundsätzlich einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt, wodurch sich Zinserhöhungen bei variabel verzinslichen Darlehen ergebnismindernd auswirken können. Dieses Risiko ist jedoch durch den Einsatz von Zinssicherungsinstrumente fast vollständig abgedeckt. PortfoliorisikoPortfoliorisiken können sowohl einzelne Objekte als auch das gesamte Portfolio betreffen. Auf Objektebene können dies beispielsweise Instandhaltungsversäumnisse, Schäden oder Altlasten sein, die hohe Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen erfordern. Auf Portfolioebene können beispielsweise Risiken durch die Verschlechterung der Wohnlage entstehen, die zu einer erschwerten Vermietbarkeit und Wertminderungen führen können. Die GSW wirkt diesen Portfoliorisiken durch eine Reihe von Maßnahmen entgegen, um den Werterhalt und die Fortentwicklung des Portfolios sicherzustellen:
Die positive Wertentwicklung des Immobilienbestands in den vergangenen Geschäftsjahren bestätigt die Erfolge dieser Maßnahmen. Akquisitions- und InvestitionsrisikenEs können sich Risiken für die Entwicklung der Unternehmensergebnisse ergeben, wenn sich die akquirierten Portfolios nicht wie gewünscht entwickeln und sich geplante Mietsteigerungen oder Reduzierungen des Leerstands nicht umsetzen lassen. Bei Share Deals können zudem übernommene steuerliche Risiken aus Vorjahren das Ergebnis beeinflussen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Integration erworbener Portfolios einen höheren Integrationsaufwand erfordert als geplant oder dass sich erwartete Synergieeffekte nicht wie gewünscht realisieren lassen. Diese Risiken versucht die GSW bereits im Ankaufsprozess durch eine umfassende Due Diligence unter Einbeziehung von Rechtsanwälten, Steuerberatern und technischen Sachverständigen zu minimieren. In der Regel wirken sich übernommene Risiken kaufpreismindernd bei Erwerb aus, so dass die GSW tatsächlich nur die Risiken übernimmt, die ab Nutzen- und Lastenwechsel entstehen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass bei größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen Kostenüberschreitungen entstehen oder die geplanten Fertigstellungstermine nicht eingehalten werden können. Dies kann das Vermietungsergebnis vorübergehend negativ beeinflussen. Derzeit ist der Eintritt derartiger wesentlicher Risiken nicht erkennbar. Regulatorische RisikenAuch regulatorische Entscheidungen der Politik können die Ergebnislage der GSW beeinflussen. Etwa könnte die Festlegung pauschaler Mietobergrenzen dazu führen, dass sich das Unternehmensergebnis langsamer entwickelt als derzeit geplant. Angesichts der anhaltenden politischen Debatte in Berlin ist derzeit nicht abzuschätzen, welche regulatorischen Maßnahmen eingesetzt werden und wie sich dies quantitativ auf die Entwicklung der GSW auswirken wird. Gesamtbild der RisikolageUnter allen beschriebenen Risiken stufen wir das Portfoliorisiko sowie das Akquisitionsrisiko und damit verbundene steuerliche Risiken im Rahmen von Share Deals als die wesentlichen Risiken ein. Die Gesamtrisikolage hat sich im Geschäftsjahr 2013 nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren verändert. Zudem haben sich keine bestehenden Risiken weiter herausgebildet oder derart konkretisiert, dass eine seriöse Quantifizierung möglich ist. Auch im Hinblick auf die getroffenen Gegenmaßnahmen stufen wir die Risiken insgesamt als moderat und beherrschbar ein. Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit zudem keine konkreten Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden. 8.3 CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNGDie GSW hat sich in den vergangenen Jahren erfolgreich unter den großen deutschen Immobilienunternehmen etabliert. Durch erfolgreiche Finanzierungsmaßnahmen wie die CMBS-Refinanzierung, den Börsengang, die Kapitalerhöhung oder die Begebung der Wandelanleihe sowie durch verschiedene Immobilienakquisitionen mit teils komplexen Strukturen hat das Management des Konzerns seine Expertise bewiesen und sich weiterentwickelt. Somit sind wir überzeugt, auch zukünftig und nach der Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG unsere Expertise und unsere gute Reputation sowohl auf dem Immobilien- als auch dem Kapitalmarkt wertsteigernd einsetzen zu können. Dazu zählt insbesondere unser Know-how im Hinblick auf eine effiziente Wohnungsbewirtschaftung. Weiterhin sehen wir Chancen in der Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios. Mit unserem breit diversifizierten Immobilienbestand in Berlin und der klaren Fokussierung auf das Geschäftsfeld Wohnen sehen wir auf Basis einer anhaltend positiven Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes weiteres Wertsteigerungspotential. Darüber hinaus unterstützt die derzeit hohe Nachfrage nach Berliner Immobilien unsere Bemühungen im Hinblick auf Mietsteigerungen und die weitere Absenkung des Leerstands. Dies schlägt sich in höheren Umsatzerlösen und somit in einer Verbesserung der Ertragslage nieder. Zudem sehen wir Chancen in der Steigerung der Effizienz der Wohnungsbewirtschaftung. Diese können durch weitere Immobilienankäufe realisiert werden, da mit der bestehenden Organisationsplattform wachsende Immobilienbestände mit nahezu konstanter Mitarbeiteranzahl betreut werden können und somit die Verwaltungskosten je Einheit sinken (Skaleneffekte). Wesentliche Veränderungen der Chancen gegenüber dem Vorjahr ergeben sich aus der Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG und den damit verbundenen Synergiepotentialen von bis zu 25 Mio. EUR jährlich im Gesamtkonzern. Insgesamt schätzt die GSW die Chancen und Risiken als ausgeglichen ein. 9. IKS UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM BEZOGEN AUF DEN KONZERNRECHNUNGSLEGUNGSPROZESSDie GSW hat ein konzernweites Internes Kontrollsystem (IKS) eingerichtet. Teil dieses IKS ist ein Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess. Ziel und Zweck des IKS ist die Sicherstellung der richtigen und vollständigen bilanziellen Würdigung sowie der Erfassung und Darstellung aller Geschäftsvorfälle in der Rechnungslegung der GSW. Dies gilt sowohl für den Konzernabschluss als auch für die Einzelabschlüsse aller verbundenen Unternehmen. Grundlage der Rechnungslegung sind dabei die gesetzlichen Vorgaben, die nationalen und internationalen Rechnungslegungsstandards sowie die konzernweite Bilanzierungsrichtlinie. Das bei der GSW implementierte IKS und das dazugehörige Risikomanagementsystem im Hinblick auf die konzernübergreifenden Rechnungslegungsprozesse können wie folgt zusammengefasst werden:
10. RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTENEs erfolgt eine regelmäßige Risikoberichterstattung über die konzernweiten Finanzinstrumente. Ziel des Risikomanagements ist das frühzeitige Erkennen bestehender und potenzieller Risiken, die im Zusammenhang mit den Finanzinstrumenten entstehen können. Dies sind in erster Linie zinsbedingte Cashflow-Risiken, Ausfallrisiken und Liquiditätsrisiken. Bei variabel verzinslichen Darlehen besteht das Risiko steigender Zinsen, sobald das allgemeine Zinsniveau ansteigt. Das Zinsänderungsrisiko wird als gering eingeschätzt, da 99% des Kreditbestands zinsgesichert (Festzins und Zinsswaps) sind. Zur Optimierung der Zinsstrategie wurde ein Zinsmanagement nach der Value-at-Risk-Methode implementiert. Hieraus abgeleitete Handlungsempfehlungen werden in die Planung einbezogen. Ausfallrisiken in Bezug auf vergebene Darlehen innerhalb des GSW-Konzerns werden als gering eingeschätzt. Da die Kreditnehmer Gesellschaften des Konzerns sind, mit denen teilweise Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge bestehen, ist die GSW jederzeit über die wirtschaftliche Situation der Kreditnehmer informiert. Es bestehen Liquiditätsrisiken, wenn Banken auslaufende Darlehensverträge nicht oder nur zu schlechteren Konditionen prolongieren. Dies kann zu vorübergehend teureren Zwischenfinanzierungen führen und damit das Zinsergebnis negativ beeinflussen. Derzeit schätzt die GSW dieses Risiko jedoch als gering ein, da die gewichtete durchschnittliche Kreditlaufzeit zum Stichtag rund 9,6 Jahre beträgt. Weiterhin bestehen bei rund 75% der Darlehensverträge (Anteil Restkapital Darlehen mit Covenants am Gesamtdarlehensvolumen) Vertragsbedingungen (Financial Covenants), die auf die Einhaltung bestimmter Kennzahlen abzielen. Bei Nichteinhaltung kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen den Darlehensvertrag kündigen oder eine Heilung verlangen. Auch in einem solchen Fall können sich theoretisch kurzfristige Liquiditätsbelastungen ergeben. Momentan wird dies jedoch als sehr unwahrscheinlich eingeschätzt. Die Berichtsverpflichtungen aus Loan Compliance wurden im Jahr 2013 gegenüber den Banken vollumfänglich erfüllt. Bei unveränderten Rahmenbedingungen ist eine Nichteinhaltung der Covenants wesentlicher Kreditverträge nicht erkennbar. Wesentliche Liquiditätsrisiken aus der im Geschäftsjahr 2012 emittierten Wandelanleihe bestehen insbesondere seit der Wandlung des Großteils durch den neuen Anleihegläubiger Deutsche Wohnen nicht mehr. Es verbleibt am Bilanzstichtag eine nichtgewandelte Restanleihe in Höhe von nominal 1,9 Mio. EUR, die durch die GSW auf Grund der Geringfügigkeit des ausstehenden Nennbetrags vorzeitig gekündigt und zum Nennbetrag zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückgezahlt werden kann. Die komplexe Konzernstruktur der GSW erfordert einen hohen Steuerungsaufwand im Hinblick auf die Konzernliquidität, um die operative Geschäftstätigkeit zu gewährleisten. Zudem können steigende Leerstände, Kostensteigerungen oder unerwartete Ausgaben negativen Einfluss auf die freie Liquidität haben. Deshalb erfolgt eine konzernweite Koordination der Liquidität aller Gesellschaften innerhalb des GSW-Konzerns. Eine rollierende Liquiditätsplanung, die unterjährig auf der Grundlage aktueller Forecasts angepasst wird, gibt eine detaillierte Vorschau auf die erwarteten monatlichen Zahlungsströme. In wöchentlichen Cash-Management Reports erfolgen Plan / Ist-Analysen mit einer Berichterstattung zu den getätigten Anlagegeschäften. Liquiditätsüberwachung und Gelddisposition erfolgen täglich und werden durch eine integrierte Softwareanwendung unterstützt. Somit ist eine taggenaue Liquiditätssteuerung auf Basis tagesaktueller Cashflows möglich. 11. ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABENAls kapitalmarktorientierte Gesellschaft im Sinne des § 264d HGB ist die GSW verpflichtet, zusätzliche Angaben nach § 289 Abs. 4 HGB zu machen. Für die Angaben zur Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals verweisen wir auf das Kapitel Eigenkapital im Konzernanhang der GSW. Stimmrechts- oder Übertragungsbeschränkungen bestehen nicht und sind dem Vorstand nicht bekannt. Zum 31. Dezember 2013 betrug der direkte Stimmrechtsanteil der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt, mehr als zehn Prozent (92,02 %). Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder, bestimmt ihre Zahl und beruft sie ab. Für Änderungen der Satzung ist die Hauptversammlung zuständig. Zur Satzungsänderung reicht die einfache Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, es sei denn, das Gesetz schreibt zwingend etwas anderes vor. Der Aufsichtsrat ist befugt, Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur deren Fassung betreffen. Ein Beschluss über die Verlegung des Sitzes der Gesellschaft bedarf der Zustimmung aller bei der Beschlussfassung abgegebenen Stimmen. Am 31. Dezember 2013 bestehen folgende Befugnisse zur Aktienausgabe oder Rückerwerb: Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 17. Juni 2018 (einschließlich) das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 17.000.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu 17.000.000,00 EUR zu erhöhen. Der Vorstand ist mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 ermächtigt, bis zum 17. Juni 2018 (einschließlich) einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit oder ohne Wandlungs- oder Optionsrecht oder Wandlungspflicht oder eine Kombination dieser Instrumente mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu 350.000.000,00 EUR zu begeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- oder Optionsrechte zum Bezug von insgesamt bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der GSW Immobilien AG mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu 7.500.000,00 EUR (Bedingtes Kapital 2013) zu gewähren. Durch die Wandlung der Wandelschuldverschreibung am 23. Dezember 2013 und die daraufhin erfolgte Lieferung von 6.150.646 jungen GSW-Aktien wurde bereits ein Teil des Bedingten Kapitals 2013 von 1.098.015 EUR verbraucht. Damit beträgt das Bedingte Kapital 2013 per 31. Dezember 2013 6.401.985 EUR. Der Vorstand ist ermächtigt, bis zum 17. März 2016 eigene Aktien bis zu insgesamt 10 % des Grundkapitals zu erwerben. Im Falle eines Kontrollwechsels im Zusammenhang mit einem Übernahmeangebot werden keine bestehenden Vereinbarungen aus Unternehmensverträgen der GSW berührt. Wesentliche wirtschaftliche Folgen würden sich aus Change of Control-Klauseln in Darlehensverträgen nicht ergeben. Entschädigungsvereinbarungen mit dem Vorstand oder Arbeitnehmern im Falle von Übernahmeangeboten bestehen nicht. Für die Vereinbarungen zur vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit von Vorstandsmitgliedern wird auf den Vergütungsbericht verwiesen. 12. VERGÜTUNGSBERICHTDer Vergütungsbericht erläutert entsprechend den gesetzlichen Vorschriften und den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 13. Mai 2013 die Grundzüge des Vergütungssystems für Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG sowie die Vergütung der einzelnen Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat. Der Vergütungsbericht ist Bestandteil des Lageberichts. 12.1 VERGÜTUNGSSYSTEM DES VORSTANDSDas Vergütungssystem des Vorstands und die Vergütung der einzelnen Vorstandsmitglieder werden vom Aufsichtsrat auf Vorschlag des Präsidiums festgelegt und regelmäßig überprüft. Die Vergütung der Vorstandsmitglieder soll sich an der marktüblichen Vergütung in vergleichbaren Unternehmen sowie an der wirtschaftlichen Lage und den zukünftigen Ertragsaussichten der GSW Immobilien AG orientieren. Darüber hinaus soll sie die grundsätzliche Vergütungsstruktur der Gesellschaft berücksichtigen und ist zudem auf eine nachhaltige Unternehmensentwicklung auszurichten. Die Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder setzt sich zusammen aus einer festen Grundvergütung und zwei variablen Vergütungskomponenten, der jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung (Short Term Incentive, STI) und der erfolgsabhängigen Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive, LTI). Daneben werden den Mitgliedern des Vorstands sonstige Sachleistungen gewährt. Zusammensetzung des Vorstands im Geschäftsjahr 2013Herr Thomas Zinnöcker schied zum 15. April 2013 als Vorstandsvorsitzender aus dem Vorstand der GSW Immobilien AG aus. Herr Dr. Bernd Kottmann war ab dem 16. April 2013 bis zur Aufhebung seines Vorstandsdienstvertrags zum 15. Juli 2013 Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft. Am 23. August 2013 ernannte der Aufsichtsrat der Gesellschaft die amtierenden Vorstandsmitglieder Herrn Jörg Schwagenscheidt und Herrn Andreas Segal zu gleichberechtigten Co-Vorsitzenden des Vorstands. Die vertraglichen Vergütungen wurden dabei nicht geändert. Feste GrundvergütungDie Grundvergütung der Vorstandsmitglieder besteht aus einem festen Betrag, der in zwölf gleichen monatlichen Raten ausgezahlt wird. Die feste Jahresgrundvergütung betrug für die Vorstandsmitglieder Jörg Schwagenscheidt und Andreas Segal jeweils 395.000,00 EUR pro Jahr. Die Vorstandsdienstverträge der im Geschäftsjahr 2013 ausgeschiedenen Vorstandsvorsitzenden Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Dr. Bernd Kottmann sahen jeweils eine feste Jahresgrundvergütung von 490.000,00 EUR vor. Die jährlichen Zahlungen erfolgen zeitanteilig, falls die Organstellung des Vorstandsmitglieds nicht während des gesamten Geschäftsjahrs bestanden hat. Jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung (Short Term Incentive)Neben der Grundvergütung erhalten die Mitglieder des Vorstands eine jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung, die im Einklang mit der kurzfristigen Unternehmensentwicklung die Leistung des Vorstandsmitglieds im jeweils abgelaufenen Geschäftsjahr belohnt. Die Höhe der jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung bemisst sich grundsätzlich danach, inwieweit die für das betreffende Geschäftsjahr zwischen dem Aufsichtsrat und dem jeweiligen Vorstandsmitglied in einer Zielvereinbarung schriftlich festgelegten Jahresziele erreicht wurden. Als Ziele werden zum einen ein einheitlich für alle Vorstandsmitglieder bestimmter Zielwert für den AFFO (Adjusted Funds from Operations), zum anderen zwei individuelle Ziele für jedes Vorstandsmitglied festgelegt. Auf den AFFO-Zielwert entfallen 60 %, auf die Erreichung der davon unabhängigen individuellen Ziele 40 % des höchstens erreichbaren Short Term Incentive. Für die individuell vereinbarten Ziele wird in der Zielvereinbarung eine sechsstufige Skala mit den Zielerreichungsgraden 0 %, 50 %, 75 %, 100 %, 110 % und 120 % definiert, mit linearem Anstieg des erreichbaren Betrags. Für den AFFO besteht ein Zielkorridor zwischen 80 % und 120 % des Zielwerts. Unter 80 % beträgt die Zielerreichung für den auf den AFFO entfallenden Anteil des Short Term Incentive null. Bei Zielerreichung von mehr als 120 % steigt die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung nicht weiter an. Nach Ende jedes Geschäftsjahres trifft der Aufsichtsrat in seinem pflichtgemäßen Ermessen Feststellungen über den Grad der Zielerreichung für jede einzelne Zielgröße. Die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung (Short Term Incentive) war für die Vorstandsmitglieder Jörg Schwagenscheidt und Andreas Segal im Berichtsjahr auf höchstens 237.000 EUR brutto begrenzt (Cap). Die Vorstandsdienstverträge der im Geschäftsjahr 2013 ausgeschiedenen Vorstandsvorsitzenden Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Dr. Bernd Kottmann sahen jeweils eine Begrenzung des Short Term Incentive auf höchstens 294.000 EUR brutto vor. Die jahresbezogene erfolgsabhängige Vergütung wird als Geldleistung ausgezahlt. Die jährlichen Zahlungen erfolgen zeitanteilig, falls die Organstellung des Vorstandsmitglieds nicht während des gesamten Geschäftsjahrs bestanden hat. Erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive)Der Long Term Incentive soll eine langfristige und nachhaltige Leistung der Vorstandsmitglieder honorieren und als aktienbasiertes Vergütungselement den Gleichlauf mit den Interessen der Aktionäre an einer positiven Aktienkursentwicklung betonen. Als erfolgsabhängige Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage wird jedem Vorstandsmitglied nach Ablauf eines jeden Geschäftsjahres die Gewährung einer bestimmten Anzahl von Aktien der Gesellschaft (sogenannte Performance Shares) in Aussicht gestellt. Die Anzahl der in Aussicht gestellten Aktien entspricht dem Betrag der gezahlten jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr geteilt durch den Börsenkurs der GSW-Aktie. Drei Jahre nach Ablauf des Geschäftsjahres, für das dem Vorstandsmitglied jeweils die Gewährung der Aktien in Aussicht gestellt wurde, stellt der Aufsichtsrat die Anzahl der tatsächlich zu gewährenden Aktien fest. Maßgeblich dafür ist die durchschnittliche Entwicklung des Aktienkurses der GSW Immobilien AG im jeweiligen Dreijahreszeitraum im Vergleich zur Entwicklung des EPRA Germany-Index. Entspricht die Entwicklung 100 %, wird dem Vorstandsmitglied diejenige Anzahl an Aktien gewährt, die ihm ursprünglich in Aussicht gestellt wurde. Beträgt die Entwicklung des GSW-Aktienkurses weniger als 95 % des Vergleichswerts, erhält das Vorstandsmitglied keine Aktien. Entspricht die Entwicklung 120 % oder mehr, werden stets 120 % der in Aussicht gestellten Aktien gewährt (Cap). Zwischen einer Performance von 95 % und 100 % sowie zwischen einer Performance von 100 % und 120 % steigt die Anzahl der zu gewährenden Aktien jeweils linear an. Wird in einem Geschäftsjahr innerhalb des Betrachtungszeitraums eine Kapitalerhöhung mit einem Emissionskurs unterhalb des Börsenkurses durchgeführt, wird die Entwicklung des Aktienkurses bis zur Bekanntmachung der Kapitalerhöhung sowie ab diesem Zeitpunkt zeitanteilig zueinander gewichtet und mit der Entwicklung des EPRA Germany-Index verglichen. Die Gewährung der Performance Shares setzt nicht voraus, dass die Organstellung des Vorstandsmitglieds oder dessen Anstellungsvertrag bis zum Zuteilungszeitpunkt fortbestehen. Die Beendigung der Organstellung bzw. die Beendigung des Anstellungsvertrags führt nicht automatisch zu einer vorgezogenen Gewährung der Aktien bzw. einem Wegfall der sonstigen für die mehrjährige aktienbasierte Vergütung geltenden Voraussetzungen. Die Vorstandsmitglieder können über die in Aussicht gestellten Aktien bis zur Gewährung nicht verfügen. Sie sind auch nicht berechtigt, die Gewährung der Aktien in irgendeiner Form abzusichern. Sonstige SachleistungenZu den sonstigen Sachleistungen, die den Mitgliedern des Vorstands gewährt werden, zählen insbesondere ein Dienstwagen, der auch privat genutzt werden darf, der Abschluss einer D&O-Versicherung mit einem angemessenen Selbstbehalt sowie der Abschluss einer Invaliditätsversicherung. Die Vorstandsvergütung im Geschäftsjahr 2013GesamtvergütungDie Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder für das Geschäftsjahr 2013 beträgt 3.448 TEUR (Vorjahr: 2.682 TEUR). Die Leistungen im Zusammenhang mit der Beendigung der Vorstandstätigkeit von Herrn Dr. Bernd Kottmann belaufen sich für das Geschäftsjahr 2013 auf insgesamt 1.250 TEUR. Die Mitglieder des Vorstands haben für ihre Tätigkeit bzw. im Zusammenhang mit der Beendigung ihrer Tätigkeit im Geschäftsjahr 2013 im Einzelnen die folgenden Leistungen erhalten: scroll
Hinsichtlich der Gewährung der mehrjährigen aktienbasierten Vergütung sind im Zusammenhang mit der Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG im November 2013 Veränderungen eingetreten, die eine Bemessung des Vergütungsanspruchs auf Grundlage der vertraglichen Regelungen mit den Vorstandsmitgliedern nicht mehr ermöglichen. Mit dem Delisting der GSW Aktie aus dem EPRA Germany-Index und anderen Indices ist die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Vergütungsansprüche entfallen. Der Aufsichtsrat hat im Kontext der Aufhebung des Vorstandsanstellungsvertrages mit Herrn Schwagenscheidt unter Wahrung der gesetzlichen Sorgfaltspflichten einen Abgeltungsbetrag für die Ansprüche aus der aktienbasierten Vergütung der Geschäftsjahre 2012 und 2013 vereinbart. Es sind Rückstellungen auf Basis der eingezogenen Cap-Regelung (120%) gebildet worden. Die Anwendung der Abgeltungsregelung auf die aktienbasierten Vergütungsansprüche von Herrn Segal steht unter dem Genehmigungsvorbehalt des Aufsichtsrats. Vertragliche Regelungen für den Fall der vorzeitigen Beendigung der TätigkeitWird die Bestellung zum Mitglied des Vorstands mehr als sechs Monate vor dem regulären Ende des Anstellungsvertrags aus einem wichtigen Grund widerrufen, den das Vorstandsmitglied nicht zu vertreten hat, kann der Anstellungsvertrag von beiden Parteien mit einer Frist von sechs Monaten zum Monatsende gekündigt werden. In diesem Fall erhält das Vorstandsmitglied eine Abfindung. Die Höhe der Abfindung bestimmt sich nach der Restlaufzeit, den der Anstellungsvertrag ohne die Kündigung hätte, ist jedoch auf den Betrag einer anteiligen Festvergütung und jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung für einen Zeitraum von 18 Monaten begrenzt. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags ohne wichtigen Grund gemäß § 84 AktG sollen gegebenenfalls zu vereinbarende Zahlungen an das Vorstandsmitglied einschließlich Nebenleistungen nicht den Wert von zwei Jahresvergütungen und auch nicht den Wert der Vergütung für die Restlaufzeit des Vertrags überschreiten (Abfindungs-Cap). Für die Berechnung des Abfindungs-Caps soll auf die Gesamtvergütung des abgelaufenen Geschäftsjahres und gegebenenfalls auch auf die voraussichtliche Gesamtvergütung für das laufende Geschäftsjahr abgestellt werden. Gewährte Leistungen im Zusammenhang mit der Beendigung der Vorstandstätigkeit im Geschäftsjahr 2013Die GSW Immobilien AG, vertreten durch den Aufsichtsrat, schloss mit Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Dr. Bernd Kottmann jeweils eine Aufhebungsvereinbarung im Zusammenhang mit der Beendigung der Vorstandstätigkeit. Die aufgrund der Aufhebungsvereinbarungen geleisteten Zahlungen an Herrn Thomas Zinnöcker und Herrn Dr. Bernd Kottmann beinhalten eine pauschale Abgeltung der von der GSW Immobilien AG gewährten, teilweise im Zeitablauf bereits unverfallbar gewordenen Ansprüche aus der jahresbezogenen erfolgsabhängigen Vergütung (Short Term Incentive) und der erfolgsabhängigen Vergütung mit mehrjähriger Bemessungsgrundlage (Long Term Incentive). SonstigesDen Vorstandmitgliedern wurden im Geschäftsjahre 2013 keine Leistungen der betrieblichen Altersvorsorge gewährt. Die Vorstandmitglieder erhielten von der Gesellschaft keine Darlehen. Die Vorstandmitglieder erhalten für die Übernahme von Mandaten in Konzerngesellschaften keine zusätzliche Vergütung. Sollten die Vorstandsmitglieder bei der Ausübung Ihrer Tätigkeit für Vermögensschäden in Anspruch genommen werden, so ist dieses Haftungsrisiko grundsätzlich durch die D&O-Versicherung für Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft abgedeckt. Die GSW Immobilien AG folgt dabei den Vorgaben des § 93 Abs. 2 Satz 3 AktG, einen Selbstbehalt in Höhe von 10 % des Schadens bis zu einer Höhe des Eineinhalbfachen der festen jährlichen Vergütung für sämtliche Schadensfälle innerhalb des Geschäftsjahres vorzusehen. Die GSW Immobilien AG hat den Vorstandsmitgliedern im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot der Deutsche Wohnen AG keine über die dienstvertraglichen Regelungen hinausgehenden finanziellen oder sonstigen geldwerten Vorteile oder Leistungen gewährt, versprochen oder in Aussicht gestellt. 12.2 VERGÜTUNGSSYSTEM DES AUFSICHTSRATSDie Vergütung des Aufsichtsrats ist in § 8 der Satzung geregelt und besteht aus zwei Elementen: Feste VergütungJedes Aufsichtsratsmitglied erhält eine jährliche feste Grundvergütung in Höhe von 40.000,00 EUR, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Zusätzliche Vergütung für die Ausübung bestimmter FunktionenDer Mehraufwand, der mit der Ausübung bestimmter Funktionen innerhalb des Aufsichtsrats verbunden ist, wird zusätzlich vergütet: Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält EUR 100.000, ein stellvertretender Vorsitzender erhält 60.000 EUR als jährliche feste Grundvergütung. Aufsichtsratsmitglieder, die einem oder mehreren Ausschüssen des Aufsichtsrats angehören, die mindestens einmal im Jahr tätig geworden sind, erhalten je nach Ausschuss eine zusätzliche jährliche feste Vergütung in Höhe von 7.500,00 EUR bzw. im Falle des Ausschussvorsitzenden 15.000,00 EUR, die jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar ist. Für die Mitgliedschaft und den Vorsitz im Nominierungsausschuss wird keine Vergütung gezahlt. Aufsichtsratsmitglieder, die dem Aufsichtsrat bzw. einem Ausschuss des Aufsichtsrats nur während eines Teils eines Geschäftsjahres angehört haben, erhalten für dieses Geschäftsjahr eine entsprechende zeitanteilige Vergütung. Eine variable, erfolgsabhängige Vergütung wird den Aufsichtsratsmitgliedern nicht gewährt. Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrats die durch die Ausübung ihres Amts entstehenden angemessenen Auslagen. Die auf ihre Vergütung entfallende Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen und sie dieses Recht ausüben. Darüber hinaus hat die Gesellschaft für die Mitglieder des Aufsichtsrats eine Haftpflichtversicherung (sogenannte D&O-Versicherung) mit einem Selbstbehalt in Höhe von 10 % des jeweiligen Schadens abgeschlossen. Der Selbstbehalt ist für alle innerhalb eines Versicherungsjahres auftretenden Schadensfälle auf das Eineinhalbfache der festen jährlichen Vergütung des jeweiligen Aufsichtsratsmitglieds begrenzt. Die Aufsichtsratsvergütung im Geschäftsjahr 2013Im Einzelnen ergeben sich folgende Vergütungen der Aufsichtsratsmitglieder für das Geschäftsjahr 2013: scroll
SonstigesDen Aufsichtsratsmitgliedern wurden von der Gesellschaft keine Darlehen gewährt. Die GSW Immobilien AG hat den Aufsichtsratsmitgliedern im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot der Deutsche Wohnen AG keine über die satzungsmäßige Vergütung hinausgehenden finanziellen oder sonstigen geldwerten Vorteile oder Leistungen gewährt, versprochen oder in Aussicht gestellt. Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Diese zukunftsgerichteten Aussagen sind erkennbar durch Formulierungen wie "erwarten", "antizipieren", "beabsichtigen", "werden" oder ähnliche Begriffe. Solche Voraussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von denjenigen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte, beabsichtigte, geglaubte, oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind. 13. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG NACH § 289a HGBDie Angaben nach § 289a HGB werden im Rahmen des Corporate Governance-Berichtes auch auf unserer Internetseite www.gsw.de veröffentlicht. 14. ERKLÄRUNG GEMÄß § 312 ABS. 3 AKTGDer Vorstand erklärt hinsichtlich der Beziehungen zu den Unternehmen der Deutsche Wohnen Gruppe als verbundenem Unternehmen gemäß § 312 AktG, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem das jeweilige Rechtsgeschäft vorgenommen wurde, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt. Im Berichtsjahr wurden Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der Deutsche Wohnen AG oder ihrer verbundenen Unternehmen nicht getroffen oder unterlassen. Hinsichtlich der Beziehungen zu den weiteren verbundenen Unternehmen erklärt der Vorstand gemäß § 312 AktG, dass im Berichtszeitraum 2013 keine berichtspflichtigen Vorgänge vorgelegen haben. 15. VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind."
Berlin, 10. März 2014 GSW Immobilien AG Der Vorstand Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender Andreas Segal, Vorstand Lars Wittan, Vorstand AKTIVAscroll
PASSIVAscroll
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Bedingtes Kapital zum 31.12.2013 in Höhe von
EUR 6,4 Mio. (im Vorjahr EUR 7,5 Mio.) Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2013scroll
Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013der GSW Immobilien AG, Berlin(1) ALLGEMEINE ANGABEN ZU INHALT UND GLIEDERUNG DES EINZELABSCHLUSSESDer Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 3 HGB. Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung sind entsprechend den Formblättern für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 25. Mai 2009 aufgestellt. Die Bilanz ist um die Positionen Forderungen und Verbindlichkeiten aus Vermietung ergänzt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Soweit nach den gesetzlichen Vorschriften Zusatzangaben zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erforderlich sind, sind diese im Anhang aufgeführt. (2) GRUNDSÄTZE DER BILANZIERUNG UND BEWERTUNGDie Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert fortgeführt, soweit nicht anders dargestellt. (a) IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDEVon dem Aktivierungswahlrecht für selbst geschaffene immaterielle Vermögensgegenstände macht die Gesellschaft keinen Gebrauch. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Vermögensgegenstände werden über einen Zeitraum von drei bzw. fünf Jahren abgeschrieben. Die Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer erfolgt in Anlehnung an das deutsche Steuerrecht. Abweichungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer werden als unwesentlich erachtet. (b) SACHANLAGENDie Sachanlagen sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 und Abs. 2 HGB bewertet, die sich durch planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer vermindern. In Anlehnung an das Steuerrecht bzw. auf Basis von Ertragswertgutachten liegt bei Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten die Nutzungsdauer zwischen 25 und 71 Jahren. Sachanlagen werden gem. § 253 Abs. 3 S. 3 HGB bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag außerplanmäßig abgeschrieben. Die Prüfung einer dauerhaften Wertminderung wird nach Maßgabe des IDW RS WFA 1 durchgeführt. Der beizulegende Wert wird auf Basis eines Ertragswertverfahrens ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist eines von drei Verfahren, das die Wertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB vorsieht. Bei Wegfall des Abschreibungsgrundes erfolgt gemäß § 253 Abs. 5 S. 1 HGB eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei den übrigen Gegenständen des Sachanlagevermögens liegen die Abschreibungszeiträume zwischen 4 und 10 Jahren. Die geringwertigen Wirtschaftsgüter bis 150,00 EUR werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. Die geringwertigen Wirtschaftsgüter zwischen 150,01 EUR und 1.000,00 EUR netto werden über 5 Jahre abgeschrieben. Die Ermittlung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer erfolgt in Anlehnung an das deutsche Steuerrecht. Abweichungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer werden als unwesentlich erachtet. (c) FINANZANLAGENDie Anteile/Ausleihungen an verbundene Unternehmen und Beteiligungen sowie die übrigen Finanzanlagen sind mit Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Diese werden über Bewertungsmodelle ermittelt. Dem Wertaufholungsgebot wird durch Zuschreibungen Rechnung getragen. (d) UMLAUFVERMÖGENDie unbebauten Grundstücke des Umlaufvermögens werden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Als Vergleichsmaßstab werden die aktuellen Bodenrichtwerte herangezogen. Bei den unfertigen Leistungen wurden die gemäß Betriebskostenverordnung umlagefähigen, aber noch nicht abgerechneten Betriebskosten ausgewiesen. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Risiken sind durch angemessene Abwertungen berücksichtigt worden. Die Forderungen an ehemalige Mieter werden grundsätzlich 30 Tage nach Fälligkeit in Gänze wertberichtigt. Die Wertberichtigungen für wohnende Mieter werden in Abhängigkeit vom Alter der Forderungen gebildet. Die zur Absicherung von Zinsrisiken abgeschlossenen Derivate sind selbständige Bewertungsobjekte, die sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, entsprechend dem Wahlrecht des § 254 HGB mit dem abzusichernden Darlehen zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst werden. Maßgebliche Voraussetzungen für die Bildung einer Bewertungseinheit sind insbesondere die objektive Eignung des Sicherungsinstruments zur Absicherung des Risikos aus dem Grundgeschäft und der rechnerische Nachweis der Wirksamkeit bezogen auf das abgesicherte Risiko. Die bilanzielle Abbildung des wirksamen Teils der Bewertungseinheiten erfolgt nach der sogenannten "Einfrierungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertveränderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden. Verbleibt aufgrund einer teilweisen Unwirksamkeit der Sicherungsbeziehung ein unrealisierter Verlust, wird hierfür eine Rückstellung für Bewertungseinheiten gebildet und unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen. Bei der Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden die aus dem Sicherungsinstrument resultierenden Zinszahlungen und die aus dem abgesicherten Grundgeschäft resultierenden Zinserträge bzw. -aufwendungen, ebenso wie entsprechende Abgrenzungsbuchungen zum Bilanzstichtag, unsaldiert ausgewiesen. Sofern die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Bewertungseinheit nicht erfüllt sind, erfolgt ein Ansatz zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert. Im Falle eines Verpflichtungsüberschusses erfolgt die Bildung einer Drohverlustrückstellung. Flüssige Mittel werden zum Nennbetrag bilanziert. Davon ist ein Teil in Höhe von 11,8 Mio. EUR an die Landesbank Berlin bzw. Deutsche Pfandbriefbank verpfändet und unter der Position Sonstige Vermögensgegenstände ausgewiesen. (e) EIGENKAPITALDas gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt. (f) RÜCKSTELLUNGENRückstellungen für Bauleistungsverpflichtungen, Jubiläums- und Altersteilzeitverpflichtungen sowie alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages unter Einbeziehung von Preis- und Kostensteigerungen angesetzt. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Jubiläums- und Altersteilzeitverpflichtungen werden unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Markzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Die Marktzinssätze werden den von der Deutschen Bundesbank zu diesem Zweck monatlich veröffentlichten Statistiken entnommen. Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen werden aufgrund von Versorgungsplänen für Zusagen auf Alters-, Invaliden- und Hinterbliebenenleistungen gebildet. Als Ausnahme von dem Grundsatz der Einzelbewertung mit dem laufzeitkongruenten Durchschnittszinssatz der vergangenen sieben Jahre werden die laufenden Pensionsverpflichtungen sowie den Pensionsanwartschaften entsprechend § 253 Abs. 2 S. 2 HGB pauschal mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz diskontiert, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von fünfzehn Jahren ergibt. (g) VERBINDLICHKEITENVerbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Ein Unterschiedsbetrag zwischen Nennbetrag und Ausgabebetrag von Verbindlichkeiten wird sofort in voller Höhe als Aufwand behandelt. Zur Entwicklung der Verbindlichkeiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen. (h) RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENIn den aktivischen Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. Vom Wahlrecht gemäß § 250 Abs. 3 HGB wird kein Gebrauch gemacht. Ein Unterschiedsbetrag zwischen Erfüllungsbetrag und Ausgabebetrag von Verbindlichkeiten wird im Zeitpunkt seines Entstehens erfolgswirksam gebucht. Passivische Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen. (i) LATENTE STEUERNLatente Steuern werden für zeitliche, sich in der Zukunft voraussichtlich umkehrende Differenzen zwischen den handels- und steuerrechtlichen Bilanzansätzen sowie auf steuerliche Verlustvorträge gebildet, soweit dies nach § 274 HGB geboten ist. Aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen bzw. Verlustvorträge werden nur angesetzt, sofern ihre Realisierbarkeit in Zukunft hinreichend gesichert erscheint. Die sich ergebenden aktiven und passiven latenten Steuern werden saldiert ausgewiesen. Über den Saldierungsbereich hinausgehende aktive Steuerlatenzen werden in Ausübung des Wahlrechtes des § 274 Abs.1 S. 2 HGB nicht aktiviert. (3) ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ(a) ANLAGEVERMÖGENDie Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sind aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) ersichtlich. Die Sachanlagen erhöhten sich um insgesamt 156,6 Mio. EUR davon entfielen auf die Ankäufe 215,1 Mio. EUR. Die planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen beliefen sich dabei auf 40,3 Mio. EUR. Durch dauerhafte Wertminderungen wurden zudem 8,4 Mio. EUR außerplanmäßig abgeschrieben. Weiterhin ergaben sich Abgänge aus Immobilienveräußerungen zu Buchwerten von 28,5 Mio. EUR. Gleichzeitig ergaben sich Wertaufholungen von 16,1 Mio. EUR. Dem steht ein Rückgang der Finanzanlagen um 0,8 Mio. EUR gegenüber. Dieser resultiert im Wesentlichen aus der Tilgung der Darlehen i.H.v. 0,8 Mio. EUR Des Weiteren wurden neue Darlehen und nachträgliche Anschaffungskosten von 0,3 Mio. EUR aktiviert. Auf den Wertansatz der Finanzanlagen sind im Geschäftsjahr 2013 außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 0,6 Mio. EUR erfasst worden. Gleichzeitig ergaben sich Wertaufholungen von 0,3 Mio. EUR. (b) SONSTIGE AKTIVADie Position Unfertige Leistungen enthält ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen bei: scroll
Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen im Wesentlichen aus Liquiditätshilfen (2,4 Mio. EUR), Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen sowie Gewinnvereinnahmungen (29,3 Mio. EUR) sowie aus laufender Leistungsverrechnung. (c) DERIVATEVon der Gesellschaft wurden derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Es handelt sich um insgesamt acht derivative Finanzinstrumente, welche ohne Zahlung einer Prämie abgeschlossen wurden. Die GSW Immobilien AG hat das Wahlrecht zur Bildung von Bewertungseinheiten nach § 254 HGB in Anspruch genommen. Für einen Swap sind die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Bewertungseinheit nicht erfüllt. Es erfolgt ein Ansatz zum niedrigeren beizulegenden Zeitwert in Höhe von -10 TEUR. Aufgrund eines Verpflichtungsüberschusses erfolgt die Bildung einer Drohverlustrückstellung. Für den Swap, der nicht in einer Bewertungseinheit ist, ergeben sich folgende Angaben: scroll
Die Voraussetzungen des § 254 HGB zur Bildung einer Bewertungseinheit mit dem Grundgeschäft sind für folgende Sicherungsinstrumente erfüllt (§ 285 Nr. 23 HGB): scroll
Zum 4. Juli 2013 hat die GSW eine bestehende Swapvereinbarungen komplett aufgelöst und für einen weiteren Swap endete die Laufzeit am 28. März 2013. Infolge von Objektverkäufen und daraus resultierenden Sondertilgungen von Darlehen in der GSW im Laufe des Geschäftsjahres wurden die dem entfallenen Grundgeschäft zugeordneten Layer des Sicherungsinstruments abgelöst und die Bilanzierung der Sicherungsbeziehung für diese Layer eingestellt. Im Zuge des Ankaufs eines Immobilienportfolios wurde darüber hinaus eine neue Swapvereinbarung abgeschlossen, welcher sich in Sicherungsbeziehung befindet. Des Weiteren hatte die GSW zum 26. September 2012 eine Forwardswapvereinbarung mit einer Laufzeit von 6 Jahren abgeschlossen. Der Zinsswap beginnt am 31. Januar 2015. Der Swap wird zum überwiegenden Teil als Bewertungseinheit gemäß § 254 HGB bilanziert. Die Forwardswapvereinbarung dient der Sicherung des Zinsniveaus für eine hochwahrscheinliche künftige Darlehensaufnahme, die sich aus dem Finanzierungsbedarf der GSW begründet. Vor diesem Hintergrund ist die Transaktion als hochwahrscheinlich anzusehen. Infolge einer Anwachsung zu Zeitwerten im Geschäftsjahr 2012 wurde für vier Derivate eine Drohverlustrückstellung gebildet, die über die Dauer der Bewertungseinheit ratierlich aufgelöst wird. Der Ergebniseffekt im Berichtsjahr beträgt 7,2 Mio. EUR. Der beizulegende Zeitwert der Zinsswaps wird mittels der Discounted-Cash-Flow-Methode unter Berücksichtigung marktgerechter Zinsstrukturkurven bestimmt. Bis zum Abschlussstichtag wurden durch die Mikro-Bewertungseinheiten negative Wert- bzw. Zahlungsstromänderungen in Höhe von 19,7 Mio. EUR vermieden. Die Zinsswaps haben Restlaufzeiten von 3 bis 85 Monaten. Bis zum jeweiligen Laufzeitende der Swaps ist ebenfalls mit keinen negativen Wert- und Zahlungsstromänderungen zu rechnen, die zeitgleich die Gewinn- und Verlustrechnung berühren. Die Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird als Voraussetzung für die Bildung von Bewertungseinheiten sowohl prospektiv als auch retrospektiv beurteilt. Die prospektive Beurteilung erfolgt für die Zinsswaps mit Ausnahme des Forward-Swaps mittels der Critical-Terms-Match-Methode, da die Nominalbeträge, die Währungen, die Laufzeiten, die Basis der variablen Seite (EURIBOR), die Zinsanpassungstermine sowie die Termine der Zins- und Tilgungszahlungen für die Schuldtitel und die entsprechenden Zinsswaps identisch sind. Die retrospektive Beurteilung der Effektivität erfolgt auf kumulierter Basis unter Anwendung der Dollar-OffsetMethode mit Hilfe der hypothetischen Derivate-Methode. Bei diesem Ansatz wird die Veränderung des beizulegenden Zeitwertes eines konstruierten hypothetischen Derivats mit Bedingungen, die denen des jeweiligen Grundgeschäfts entsprechen, mit der Veränderung des beizulegenden Zeitwertes des Sicherungsinstruments verglichen. Für den Forward-Swap erfolgt sowohl die prospektive als auch die retrospektive Beurteilung der Effektivität mittels der Dollar-Offset-Methode. Die einzelnen Hedge-Beziehungen werden über die gesamte Sicherungsperiode als effektiv eingestuft. (d) EIGENKAPITALBewegungen des Eigenkapitals der GSW: scroll
Die Anzahl der per 31. Dezember 2013 ausgegebenen nennwertlosen Stückaktien belief sich auf 56,7 Mio. Stück (2012: 50,5 Mio. Stück). Auf jede Aktie entfällt rechnerisch ein anteiliger Betrag des Grundkapitals von 1,00 EUR. Stimmrechtsbeschränkte Aktien existieren nicht. Von der Gesellschaft werden keine eigenen Aktien gehalten. Am 15.11.2012 hat die GSW eine unbesicherte, nicht nachrangige Wandelanleihe mit einer Laufzeit bis November 2019 und einem Gesamtnennbetrag von 182,9 Mio. EUR emittiert. Die Kapitalerhöhung um 6.150.646 EUR (bzw. Aktien) ergab sich aus der Wandlung der im Geschäftsjahr 2012 emittierten Wandelanleihe durch den Anleiheinhaber am 23. Dezember 2013. Dabei wurde die Wandelanleihe im Nominalvolumen von 181 Mio. EUR zu einem Wandlungspreis von 29,43 EUR in junge GSW-Aktien gewandelt. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 wurde die im genehmigten Kapital 2012 enthaltene, aber nach Ausgabe der Wandelschuldverschreibung im November 2012 nicht mehr nutzbare Ermächtigung zum vereinfachten Bezugsrechtsausschluss gem. § 186 Abs. 3 S. 4 AktG im genehmigten Kapital 2012 aufgehoben und das genehmigte Kapital 2012 um eine neue Ermächtigung zum vereinfachten Bezugsrechtsausschluss ergänzt. Diese soll inhaltlich weitgehend der Ermächtigung zum vereinfachten Bezugsrechtsausschluss im genehmigten Kapital 2012 entsprechen, jedoch diejenigen Aktien, die aufgrund der im November 2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibung auszugeben sind, von der Anrechnung auf die 10%-Grenze des § 186 Abs. 3 S. 4 AktG ausnehmen. Weiterhin wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptversammlung ermächtigt, bis zum 17. Juni 2018 (einschließlich) das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 7.500.000,00 EUR durch Ausgabe von bis zu 7.500.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von 1,00 EUR bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital 2013). Davon wurden 1.100.000,00 EUR verbraucht. Die zum 31.12.2010 erstmalig ausgewiesenen anderen Gewinnrücklagen resultieren aus den Anpassungen an das BilMoG, wonach Rückstellungen erstmalig abzuzinsen waren. Nach § 150 Abs. 2 AktG ist für Aktiengesellschaften eine gesetzliche Rücklage vorgeschrieben. Diese ist aus 5% des jährlichen Jahresüberschusses zu speisen bis die gesetzliche Rücklage 10% des Grundkapitals entspricht. Bei der Berechnung dieser Grenze sind Kapitalrücklagen nach § 272 Nr. 1 bis 3 HGB einzubeziehen. Da diese Grenze bei der GSW AG unter Einbeziehung der bestehenden Kapitalrücklagen nach § 272 Nr. 1 bis 3 HGB bereits zum Zeitpunkt des Formwechsels in eine AG im Jahr 2010 gedeckt war, war demnach keine Einstellung in die gesetzliche Rücklage erforderlich. Diese erfolgt erst wieder, wenn die 10%-Grenze unterschritten wird. Ausschüttungsgesperrte Beträge im Sinne des § 268 Abs. 8 HGB bestehen derzeit nicht. Der Bilanzgewinn (553,7 Mio. EUR), setzt sich aus dem Jahresfehlbetrag in Höhe von 8,4 Mio. EUR zzgl. Ausschüttung an Gesellschafter von 45,5 Mio. EUR und dem Gewinnvortrag in Höhe von 607,6 Mio. EUR zusammen. Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 wurde im Berichtszeitraum eine Dividende von 0,90 EUR pro Aktie (insgesamt 45,5 Mio. EUR) für das abgelaufene Geschäftsjahr 2012 ausgeschüttet. (e) RÜCKSTELLUNGEN FÜR PENSIONEN UND ÄHNLICHE VERPFLICHTUNGENDie Rückstellungen wurden zum Erfüllungsbetrag, das heißt unter Berücksichtigung von Gehalts- und Rententrends angesetzt und diskontiert. Hierfür wurde das international anerkannte Anwartschaftsbarwertverfahren angewendet. Die Pensionsverpflichtung entspricht dabei dem Barwert der am Bilanzstichtag erdienten und bewerteten Pensionsansprüche einschließlich wahrscheinlicher künftiger Erhöhungen von Renten und Gehältern. Der Verpflichtungsumfang erhöht sich dabei jährlich um die Aufzinsung und den Barwert der im Geschäftsjahr neu erdienten Ansprüche. Bei der Berechnung wurden die folgenden Parameter verwendet: scroll
Die Berechnung der Pensionsverpflichtung wird von einem Pensionsgutachter vorgenommen. Hinsichtlich der Lebenserwartung wurden die Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck verwendet. Vermögensgegenstände, die ausschließlich der Erfüllung von Alterversorgungsverpflichtungen gegenüber Arbeitnehmern dienen und die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen worden sind (Planvermögen) existieren bei der Gesellschaft nicht. Die sich durch die erstmalige Anwendung des BilMoG ergebende Rückstellungserhöhung wurde in voller Höhe im Geschäftsjahr 2010 berücksichtigt. Von der Möglichkeit, den Zuführungsbetrag auf zukünftige Perioden zu verteilen, wurde kein Gebrauch gemacht. (f) SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN UND VERBINDLICHKEITENIm Posten der sonstigen Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten. Durch die Anwachsung zu Zeitwerten wird eine Drohverlustrückstellung für die Derivate in Höhe von 21,2 Mio. EUR ausgewiesen. Für von der GSW initiierte Fonds bestehen Rückstellungen aus vertraglichen Verpflichtungen (im wesentlichen Mietgarantien und Bauleistungsverpflichtungen) in Höhe von 1,2 Mio. EUR Darüber hinaus enthalten sind Rückstellungen für Prozessrisiken (1,2 Mio. EUR) sowie für Tantiemen (4,1 Mio. EUR). Weiterhin wurden Rückstellungen in Höhe von 4,7 Mio. EUR für zukünftige Rückbauverpflichtungen am GSW-Verwaltungsgebäude gebildet. Rückstellungen für ausstehende Rechnungen wurden mit 5,0 Mio. EUR gebildet. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen aus Darlehen in Höhe von 62,4 Mio. EUR, aus laufenden Liquiditätshilfen von 27,2 Mio. EUR, aus Zinsabgrenzungen für Intercompany-Verbindlichkeiten von 1,9 Mio. EUR sowie aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 5,8 Mio. EUR. (g) PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENPassive Rechnungsabgrenzungsposten entfallen mit 7,9 Mio. EUR auf die Abgrenzung einer Einmalvergütung aus einem Erbbaurechtsvertrag für von der GSW initiierte Fonds. (h) LATENTE STEUERNDie Ermittlung der latenten Steuern wird anhand des bilanzorientierten Konzepts vorgenommen. Danach werden auf sämtliche Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen der Vermögensgegenstände sowie Schulden und deren steuerlichen Wertansätzen latente Steuern abgegrenzt, sofern sich diese Differenzen in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich wieder umkehren. Passive latente Steuern aus dem Wertunterschied der Immobilien bzw. Beteiligungen an Personengesellschaften wurden mit aktiven latenten Steuern auf die handels- und steuerrechtlich voneinander abweichenden Wertansätze von Immobilien, Beteiligungen an Personen- und Kapitalgesellschaften verrechnet. Insgesamt ergibt sich ein Aktivüberhang der in Ausübung des Wahlrechtes nicht aktiviert wird. Der Bewertung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zu Grunde gelegt. (4) ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNGDie Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung wurden fast ausschließlich in Berlin erzielt und gliedern sich vorwiegend in Sollmieten (unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen) mit 182,2 Mio. EUR, Miet-, Aufwendungs- und Zinszuschüsse in Höhe von 6,2 Mio. EUR und abgerechnete Umlagen für Betriebskosten von 103,2 Mio. EUR. Im Geschäftsjahr wurden Erlöse von 49,3 Mio. EUR aus dem Verkauf von Grundstücken erzielt. Der Posten sonstige betriebliche Erträge enthält u. a. periodenfremde Erträge in Höhe von 1,0 Mio. EUR aus der Auflösung von Rückstellungen. Erträge aus der Wertaufholung auf das Sachanlagevermögen von 16,1 Mio. EUR bzw. Finanzanlagen 0,3 Mio. EUR sind ebenfalls hier erfasst. Der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von 0,2 Mio. EUR ist unter dem Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" ausgewiesen. Die Erträge aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen betragen 2 TEUR und werden unter der Position "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" gezeigt. (5) BETEILIGUNGSLISTEDer Anteilsbesitz gemäß § 285 Nr. 11 und Nr. 11a HGB der GSW Immobilien AG, Berlin, umfasst am 31. Dezember 2013 die folgenden Gesellschaften: scroll
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Zwischen der GSW bzw. GSW Acquisition 3 und
dem Tochterunternehmen besteht ein Ergebnisabführungsvertrag (6) KONZERNZUGEHÖRIGKEITDie Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG, Pfaffenwiese 300, 65929, Frankfurt (Main), einbezogen. Der Konzernabschluss wird beim elektronischen Bundesanzeiger hinterlegt. Der Konsolidierungskreis der Deutschen Wohnen AG ist der größte Konsolidierungskreis. Der Konsolidierungskreis der GSW Immobilien AG ist der kleinste Konsolidierungskreis. (7) NAHESTEHENDE UNTERNEHMEN UND PERSONENNahestehende natürliche Personen im Sinne des § 285 Nr. 21 HGB sind der Vorstand und die Mitglieder des Aufsichtsrats. Juristische nahestehende Personen sind neben Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen direkte oder indirekte im Anteilsbesitz stehende Tochtergesellschaften soweit diese nicht in mittel- oder unmittelbaren 100%-igen Anteilsbesitz stehen sowie in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG aufgenommen sind. Weder mit natürlichen noch mit juristischen nahestehenden Personen haben im Berichtsjahr sowie im Vorjahr zu marktunüblichen Bedingungen vereinbarte Geschäfte stattgefunden. (8) SONSTIGE, VOR ALLEM RECHTSFORMSPEZIFISCHE PFLICHTANGABEN(a) HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGENEs bestehen Bankbürgschaften in Höhe von 1,1 Mio. EUR. Die offenen Verpflichtungen aus diesen Bürgschaften liegen bei 1,1 Mio. EUR. Zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen aus Darlehen der verbundenen Unternehmen
wurden Garantieerklärungen über 148,1 Mio. EUR durch die GSW Immobilien AG abgegeben. Diese valutieren Ende 2013 mit 133,4 Mio. EUR. Die Gesellschaft wird aus den abgegebenen Garantieerklärungen in Anspruch genommen, sofern die von den Banken gewährten Darlehen nicht bedient werden können. Die GSW haftet über das gezeichnete Kapital hinaus bei der Beteiligungs-KG mit einem Kapital von 18,2 Mio. EUR. Die Laufzeit der Garantien ist grundsätzlich unbegrenzt, wobei die Rückgabe der Garantieerklärungen spätestens nach Tilgung der Darlehen erfolgt. Das Risiko der Inanspruchnahme wird als äußerst gering eingeschätzt, da die Gesellschafter der GSW Verwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. Zweite Beteiligungs KG, zur Absicherung des Kapitaldienstes, alle potenziellen Ausschüttungen einbehalten haben. Auch das Risiko der Inanspruchnahme aus Kreditausfällen bei der GSW Pegasus wird als äußerst gering eingestuft, da die Gesellschaft fortlaufend hohe Vermietungserlöse aus mehr als 4.800 Wohneinheiten generiert. Gemäß einer Bürgschaftsvereinbarung wird die GSW bei unzureichender Sicherheit des Fonds Weinmeisterhornweg 170 - 178 GbR den endfinanzierenden Banken eine Bürgschaft in Form einer Bürgschaftsurkunde oder Grundschuld stellen. Zum 31.12.2013 besteht eine Bürgschaft über 3,7 Mio. EUR. Darüber hinaus hat die GSW gegenüber den endfinanzierenden Banken in Höhe der jeweiligen Anteile bis maximal 49% (derzeit 50,0%) der abgesicherten bzw. abzusichernden Darlehen ein notarielles Schuldanerkenntnis von bis zu 4,2 Mio. EUR übernommen. Die Gesamtverpflichtung besteht in Höhe von 8,0 Mio. EUR. Die offenen Verpflichtungen hieraus belaufen sich derzeit auf 6,4 Mio. EUR. Die der Höhe nach wesentlichen Garantieerklärungen wurden von der Gesellschaft gegenüber verschiedenen Banken abgegeben und besichern mehrheitlich Darlehen, welche der GSW AG oder anderen Gesellschaften der GSW-Gruppe zur Verfügung gestellt wurden. Die Garantien können von den begünstigten Banken in Anspruch genommen werden, sofern die Rückzahlung der Darlehen nicht wie vereinbart erfolgt. Die Laufzeit der Garantien ist in der Regel unbegrenzt, wobei die Garantien nach Rückzahlung des Darlehens zurückzugegeben sind. Das Risiko der Inanspruchnahme wird als außerordentlich gering eingeschätzt, da die GSW im Rahmen der Liquiditätsplanung die Zahlungsfähigkeit sicherstellt und bei den meisten Fonds zudem Vereinbarungen bestehen, wonach alle potenziellen Ausschüttungen an Gesellschafter einbehalten werden. Darüber hinaus wurden in untergeordneter Höhe Bankgarantien für die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Altersteilzeitprogramm, dem Generalmietvertrag für das Hauptgebäude der Gesellschaft sowie sonstigen Verpflichtungen ausgereicht. Das Risiko der Inanspruchnahme wird als sehr gering eingeschätzt, da die Gesellschaft die Erfüllung der Verpflichtungen laufend überwacht. (b) NICHT IN DER BILANZ ERSCHEINENDE GESCHÄFTE, SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGENEin nicht in der Bilanz enthaltenes Geschäft liegt vor, wenn durch ein Rechtsgeschäft bzw. eine Maßnahme Vorteile oder Risiken übernommen werden, ohne dass dies zum Ansatz von Vermögensgegenständen oder Schulden führt. Die Gesellschaft hat, außer den nachstehend genannten sonstigen finanziellen Verpflichtungen, keine wesentlichen zur Beurteilung der Finanzlage notwendigen nicht in der Bilanz erscheinenden Geschäfte getätigt. Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31.12.2013 im Wesentlichen aus dem Generalmietvertrag Kochstraße in Höhe von 7,0 Mio. EUR (davon kurzfristig 4,0 Mio. EUR) sowie aus dem Betreibervertrag für SAP R/3 in Höhe von 1,7 Mio. EUR (davon kurzfristig 0,9 Mio. EUR) und dem Leasingvertrag für Hausdrucker in Höhe von 0,7 Mio. EUR (davon kurzfristig 0,1 Mio. EUR). Die GSW AG hat Erbbaurechtsverträge abgeschlossen, aus denen jährliche Zahlungen von 0,1 Mio. EUR resultieren. Zum 31.12.2013 besteht kein Bestellobligo. Die GSW Immobilien AG ist Mitglied bei der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder, Karlsruhe. Daraus resultieren finanzielle Verpflichtungen für soziale Leistungen. Im Geschäftsjahr 2013 wurden Zahlungen in Höhe von 1,0 Mio. EUR an die VBL geleistet. (c) GESAMTHONORAR DES ABSCHLUSSPRÜFERSIn Bezug auf das vom Abschlussprüfer berechnete Abschlusshonorar wird auf den Konzernabschluss der GSW Immobilien AG verwiesen. (d) ANZAHL DER BESCHÄFTIGENDie durchschnittliche Zahl der Beschäftigten ohne den Vorstand umfasste im Geschäftsjahr 2013 scroll
(e) MITTEILUNGSPFLICHTEN GEMÄß §20 AKTGDen Mitteilungspflichten gemäß § 20 Abs. 6 AktG ist die GSW nachgekommen. Mitteilungspflichtige Beteiligungen nach §160 AktG: Der GSW Immobilien AG sind in 2013 bzw. 2014 folgende Stimmrechtsmitteilungen nach § 21 Abs. 1 WpHG zugegangen: scroll
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(f) GESAMTBEZÜGE DES VORSTANDES UND DES AUFSICHTSRATS SOWIE EHEMALIGER GESCHÄFTSFÜHRERPensionsverpflichtungen gegenüber früheren Mitgliedern der Geschäftsführung bzw. deren Hinterbliebene sind zum 31.12.2013 mit 1,8 Mio. EUR zurückgestellt. Die laufenden Bezüge aus Pensionszusagen für frühere Mitglieder der Geschäftsführung bzw. deren Hinterbliebenen umfassten 0,2 Mio. EUR. Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder von der GSW Immobilien AG lagen im Geschäftsjahr bei 3,5 Mio. EUR. Davon entfallen 1,1 Mio. EUR auf die fixe Vergütung, die in 2013 gezahlt wurde. In 2013 wurden Ansprüche auf eine kurzfristige erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 0,6 Mio. EUR erworben bzw. ausgezahlt. scroll
Weiterhin ist eine Vergütungskomponente mit langfristiger Anreizwirkung in Höhe von 0,6 Mio. EUR im Geschäftsjahr erworben worden. Sowohl Herr Zinnöcker als auch Herr Dr. Kottmann haben das Unternehmen verlassen. Bezüglich der Veränderungen im Vorstand verweisen wir auf unsere Ausführungen unter g). Die im Rahmen der Aufhebungsvereinbarung geregelten Zahlungen an Herrn Zinnöcker (576 TEUR) und Herrn Dr. Kottmann (1.250 TEUR) beinhalten des Weiteren eine pauschale Abgeltung der von der GSW gewährten, teilweise im Zeitablauf bereits unverfallbar gewordenen Ansprüche aus den erfolgsabhängigen Vergütungskomponenten (STI und LTI). Die hieraus entstehenden Aufwendungen im Jahr 2013 sind in obiger Tabelle enthalten. Bezüglich der Entschädigungsvereinbarung nach § 289 Abs. 4 Nr. 9 HGB steht dem Vorstandsmitglied ein Sonderkündigungsrechts und - damit verbunden - ein Abfindungsanspruch bei einem Widerruf der Vorstandsbestellung nach § 84 AktG vor dem 1. Dezember 2013 zu, sofern das betroffene Vorstandsmitglied den Abberufungsgrund nicht zu vertreten hat. Die Vergütungen für den Aufsichtsrat betrugen in 2013 437 TEUR und setzten sich wie folgt zusammen: scroll
(g) MITGLIEDER DES VORSTANDES UND DES AUFSICHTSRATESDer Vorstand der GSW AG setzt sich wie folgt zusammen: scroll
Herr Thomas Zinnöcker schied zum 15. April 2013 als Vorstandsvorsitzender aus dem Vorstand der GSW Immobilien AG aus. Der Aufsichtsrat bestellte mit Beschluss vom 18. März 2013 Herrn Dr. Kottmann zum neuen Vorstandsvorsitzenden mit Wirkung zum 16. April 2013. In der Hauptversammlung vom 18. Juni 2013 sprachen sich 63,3 Prozent des anwesenden Grundkapitals für den beantragten Vertrauensentzug gegenüber dem Vorstandsvorsitzenden, Herrn Dr. Bernd Kottmann, aus. In der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung vom 25. Juni 2013 haben der Aufsichtsrat und Herr Dr. Bernd Kottmann eine einvernehmliche Auflösung seines Vorstandsvertrags mit Wirkung zum 15. Juli 2013 beschlossen. Herr Dr. Kottmann wurde mit sofortiger Wirkung freigestellt. Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung vom 23. August 2013 beschlossen, dass Jörg Schwagenscheidt und Andreas Segal künftig als gleichberechtigte Co-Vorsitzende des Vorstandes die GSW gemeinsam leiten werden. Der Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG setzt sich wie folgt zusammen: scroll
(h) ERGEBNISVERWENDUNGDer Vorstand schlägt vor, das Jahresergebnis auf neue Rechnung vorzutragen. (9) EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAGMit Wirkung zum 31. Dezember 2013 haben Claus Wisser (Vorsitzender des Aufsichtsrats), Dr. Jochen Scharpe (stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats), Jan Bettink und Veronique Frede ihre Aufsichtsratsmandate bei der GSW niedergelegt. Als Nachfolger wurden die Herren Uwe E. Flach, Dr. Andreas Kretschmer, Matthias Hünlein und Helmut Ullrich gerichtlich bestellt. Der Aufsichtsrat hat mit Beschluss vom 15. Januar 2014 die Herren Michael Zahn und Lars Wittan in den Vorstand der Gesellschaft bestellt. Jörg Schwagenscheidt, Mitglied des Vorstands der GSW Immobilien AG, hat sich entschieden, das Unternehmen im gegenseitigen Einvernehmen zum 31. Januar 2014 zu verlassen. Die GSW Immobilien AG hat am 11. Februar beschlossen, die von der Gesellschaft im November 2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 182,9 Mio. EUR, soweit diese noch ausstehen, zum 13. März 2014 zu kündigen und vorzeitig zurückzuzahlen. Die Aktien der GSW Immobilien AG sind zum Börsenhandel im regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse (Prime Standard) sowie zum Handel im regulierten Markt der Börse Berlin zugelassen. Der Vorstand der GSW Immobilien AG hat am 19. Februar 2014 beschlossen, einen Antrag auf Widerruf der Zulassung der Aktien zum Prime Standard zu stellen und in den General Standard zu wechseln. Ferner wurde beschlossen, einen Antrag auf Widerruf der Zulassung der Aktien an der Börse Berlin zu stellen. Die Vorstände der Deutsche Wohnen AG und der GSW Immobilien AG haben sich am 7. März 2014 jeweils mit Zustimmung des Aufsichtsrats darauf geeinigt, einen Beherrschungsvertrag zwischen der Deutsche Wohnen AG als herrschendem Unternehmen und der GSW Immobilien AG als beherrschtem Unternehmen vorzubereiten und abzuschließen. Den außenstehenden Aktionären der GSW Immobilien AG soll von der Deutsche Wohnen AG ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Deutsche Wohnen AG gemacht und für die Dauer des Vertrages eine Ausgleichszahlung gewährt werden. Die endgültige Ausgestaltung der Abfindungsregelung und jährlichen Ausgleichszahlung im Vertrag werden die Unternehmen in Übereinstimmung mit den rechtlichen Anforderungen und auf Grundlage einer Unternehmensbewertung festlegen. (10) ENTSPRECHENSERKLÄRUNG NACH § 161 AKTGVorstand und Aufsichtsrat wenden die Regeln des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) mit Einschränkungen an. Die Entsprechenserklärung ist unter www.gsw.de abrufbar.
Berlin, den 10. März 2014 GSW Immobilien AG, Berlin Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender Andreas Segal, Vorstand Lars Wittan, Vorstand Entwicklung des Anlagevermögens der GSW Immobilien AG per 31.12.2013scroll
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Verbindlichkeitenspiegel der GSW Immobilien AG, Berlin, per 31.12.2013 Sicherheiten für Verbindlichkeiten bestehen nur in grundpfandrechtlicher Art - Werte in EUR -( Vorjahreszahlen zweite Zeile )scroll
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