 GSW Immobilien AGBerlinHalbjahresfinanzbericht zum 30.06.2016LAGEBERICHTDie GSWDie GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "GSW" oder
"GSW Gruppe" bezeichnet) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit
Sitz in Berlin. Ende 2013 wurde die GSW im Wege eines Aktientausches durch die Deutsche
Wohnen AG, Frankfurt, mehrheitlich übernommen. Die Deutsche Wohnen AG hält derzeit
rund 93,87% der GSW-Aktien. Der Immobilienbestand der GSW umfasst rund 52.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin
mit einem Fair Value von insgesamt rund EUR 4,5 Mrd. PortfolioDas Immobilienportfolio der GSW befindet sich ausschließlich in der Wachstumsregion
Berlin. Der Immobilienbestand der GSW stellt sich zum 30. Juni 2016 wie folgt dar: scroll
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden insgesamt 1.067 Wohneinheiten mit
Nutzen- und Lastenwechsel verkauft (Vorjahreszeitraum: 5.994). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete für Wohnraum am 30. Juni 2016 betrug im Gesamtbestand EUR 5,99 pro m2 (30. Juni 2015: 5,72 pro m2 ). Der durchschnittliche Wohnungsleerstand betrug am 30. Juni 2016 rund 1,9 Prozent (30. Juni 2015: 2,3 Prozent). Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageErtragslageNachfolgend wird die Ertragslage der GSW anhand der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das erste Halbjahr 2016 im Vergleich zur Vorjahresperiode dargestellt: scroll
Das operative Ergebnis EBITDA ist gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum verkaufsbedingt
von EUR 96,6 Mio. auf EUR 94,6 Mio. gesunken. Das Periodenergebnis sank insgesamt
um EUR 35,1 Mio. Wesentlicher Einflussfaktor ist die Immobilienbewertung. Daraus ergab sich gegenüber
dem Vorjahresvergleichszeitraum ein um EUR 105,0 Mio. geringerer Bewertungsgewinn
in Höhe von EUR 198,6 Mio. Das Finanzergebnis hat sich insgesamt verbessert. Dazu trugen geringere Zinsaufwendungen
aufgrund der Rückführung von Darlehen im Laufe des Geschäftsjahres bei. Ferner profitiert
die GSW bei den variabel verzinslichen Darlehen von weiter gesunkenen Zinsen. Aus
der Derivatebewertung zum 30. Juni 2016 ergeben sich Bewertungsaufwendungen in Höhe
von insgesamt EUR 8,4 Mio. Vermögens- und Finanzlagescroll
Die größte Bilanzposition stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
dar, die sich maßgeblich durch die Zeitwertanpassung erhöht haben. Der Rückgang der Zahlungsmittel der GSW ist auf die Teilnahme der GSW am Cashpooling
der Deutsche Wohnen Gruppe zurückzuführen. Der Zahlungsmittelbestand unterlag keinen
Verfügungsbeschränkungen. Die Eigenkapitalquote des GSW-Konzerns hat sich auf 54,1 % verbessert. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Jahresende 2015 im Wesentlichen
durch laufende Tilgungen und Sondertilgungen aufgrund von Immobilienverkäufen verringert. Der Cashflow des Konzerns stellt sich wie folgt dar: scroll
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Vorjahresangabe retrospektiv angepasst Die Vorjahresangabe wurde hinsichtlich des Ausweises der zahlungswirksamen Veränderungen
aus Cashpooling retrospektiv angepasst. Die zahlungswirksamen Veränderungen der Forderungen
aus Cashpooling werden im Cashflow aus Investitionstätigkeit und die zahlungswirksamen
Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Cashpooling werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
ausgewiesen. NachtragsberichtWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstrichtag sind nicht bekannt. Berlin, 12. August 2016 GSW Immobilien AG scroll
KONZERNBILANZ ZUM 30. JUNI 2016Aktivascroll
Passivascroll
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Bedingtes Kapital zum 30.06.2016 in Höhe von 6,4 Mio. EUR (31.12.2015: 6,4 Mio. EUR) KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2016scroll
Die Ermittlung des Ergebnisses je Aktie erfolgt gemäß IAS 33.19 zum gewichteten Durchschnitt
der während der jeweiligen Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2016scroll
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNGscroll
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Vorjahresangabe retrospektiv angepasst KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 30. JUNI 2016scroll
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ANHANGANGABEN1. Allgemeine InformationenDie GSW Immobilien AG (im Folgenden auch "GSW" genannt) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft
mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111)
ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW umfasst die Bewirtschaftung von rd. 52.200 Wohn- und
Gewerbeeinheiten in Berlin. Im Geschäftsjahr 2013 hat die Deutsche Wohnen AG die GSW
mehrheitlich übernommen. Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nichts anderes
angegeben ist, werden sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) bzw. Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. 2. Grundlagen und Methoden des KonzernzwischenabschlussesDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2016 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung, wie er in der EU anzuwenden
ist, aufgestellt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer
prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Dieser Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss erforderlichen
Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum
31. Dezember 2015 zu lesen. Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und derivativen Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden
Zeitwert bewertet werden. Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden
auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts
der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Im ersten Halbjahr 2016 erfolgten
keine wesentlichen Schätzungsänderungen. Die GSW verfügt nur über ein Berichtssegment, welches sich auf die Bewirtschaftung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin richtet. Demnach erfolgt keine Segmentberichterstattung. Die Geschäftstätigkeit der GSW ist im Wesentlichen frei von Saison- oder Konjunktureinflüssen. Der Konzernzwischenabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 30. Juni 2016. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden
unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag
aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Der Konsolidierungskreis hat
sich gegenüber dem 31. Dezember 2015 aufgrund des Erwerbs eines Tochterunternehmens
erhöht. Im ersten Halbjahr 2016 hat die GSW die FACILITA Berlin GmbH, Berlin, an der die GSW
zum 31. Dezember 2015 noch 49% der Stimmrechte hielt, zu 100% übernommen. Diese Gesellschaft
wird seit dem 1. Januar 2016 vollkonsolidiert, sodass die Ergebnisse seit dem 1. Januar
2016 im Periodenergebnis der GSW enthalten sind. Die FACILITA Berlin GmbH, Berlin
erbringt Dienstleistungen in Berlin hauptsächlich für Konzerngesellschaften der Deutsche
Wohnen AG. Die Akquisition wurde nach der Erwerbsmethode (IFRS 3) in diesem Zwischenabschluss
behandelt. Zum Erstkonsolidierungszeitpunkt setzten sich die vorläufigen Zeitwerte der übernommenen
Vermögenswerte und Schulden der FACILITA Berlin GmbH wie folgt zusammen: scroll
Die Ermittlung der Zeitwerte der Vermögenswerte und Schulden ist vorläufig. Bei den übernommenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögensgegenständen
entspricht der beizulegende Zeitwert im Wesentlichen dem Bruttobetrag. Es handelt
sich hauptsächlich um Forderungen gegen Konzerngesellschaften, denen in gleicher Höhe
Verbindlichkeiten dieser Konzerngesellschaften gegenüberstehen. Der Kaufpreis für die Anteile betrug TEUR 51. Unter Berücksichtigung der zum 31. Dezember
2015 als Joint Venture bilanzierten Beteiligung von 49% in Höhe von EUR 1,7 Mio. ergibt
sich ein Ertrag im Sinne von IFRS 3.34 in Höhe von EUR 1,8 Mio., der in der Konzern-Gewinn-
und Verlustrechnung in der Position "Sonstige Aufwendungen/Erträge" enthalten ist. Unter Berücksichtigung der übernommenen liquiden Mittel von EUR 6,2 Mio. ergibt sich
in der Kapitalflussrechnung im Cashflow aus Investitionstätigkeit eine Einzahlung
in der Position "Einzahlungen aus Unternehmenserwerben" in Höhe von EUR 6,2 Mio. Seit dem Erstkonsolidierungszeitpunkt betrugen die in den Konzernabschluss der GSW
einbezogenen Umsatzerlöse der Gesellschaft ca. EUR 7,8 Mio. und der Ergebnisbeitrag
(EBT) ca. EUR 1,0 Mio. Da es sich bei den Umsatzerlösen der Gesellschaft um innerkonzernliche
Leistungen handelt, sind diese konsolidiert. Bei diesem Unternehmenszusammenschluss ist kein Firmenwert entstanden. Darüber hinaus haben sich im Konsolidierungskreis keine Veränderungen ergeben. 3. Änderung von Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie GSW wendet im Vergleich zum Vorjahreszeitraum grundsätzlich die gleichen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden an. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2016 wurden die neu anzuwendenden Standards
und Interpretationen, die verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden sind, die nach
dem 1. Januar 2016 begonnen haben, vollständig angewandt. Daraus ergaben sich keine
wesentlichen Auswirkungen. 4. Ausgewählte Erläuterungen zur KonzernbilanzDas Vermögen der GSW Gruppe besteht zu 88,0 % der Bilanzsumme aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien. Zum 30. Juni 2016 wurden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erneut einer detaillierten internen Bewertung unterzogen und mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Die Methodik entsprach dabei der in der Bewertung zum 31. Dezember
2015 angewandten Vorgehensweise. Parallel wurde der Bestand durch CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am Main, bewertet
und im Gesamtwert bestätigt. Die Wertabweichung für die einzelne Immobilie ist nicht
größer als +/- 10%, sofern eine absolute Wesentlichkeitsgrenze von +/- TEUR 250 überstiegen
wird. Im Gesamtergebnis weicht CB Richard Ellis um rund -1,5% von der internen Bewertung
ab. Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie - Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen)
zum 30. Juni 2016 wurden die gleichen Grundsätze wie zum 31. Dezember 2015 angewandt. Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke: scroll
Aus der Neubewertung ergab sich ein Gewinn von EUR 198,6 Mio. Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Mietwachstum 20% geringer
als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um 0,1%; Erhöhung des Kapitalisierungszinses
um 0,1%) ergeben sich folgende nicht kumulierte Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert
der Immobilien: scroll
Das Sachanlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus selbstgenutzten Immobilien (IAS
16), technischen Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung zusammen. Die immateriellen
Vermögensgegenstände enthalten Software und Lizenzen. Die derivativen Finanzinstrumente sind zum Zeitwert bilanzierte Zinssicherungsgeschäfte,
die nicht zu Spekulationszwecken, sondern ausschließlich dazu abgeschlossen wurden,
die Zinsänderungsrisiken und damit Cashflowrisiken variabel verzinslicher Darlehen
zu minimieren. Der negative Zeitwert (netto), der auf Basis der Mark-to-Market-Methode
ermittelt wurde, hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2015 um EUR 6,8 Mio. auf EUR
-28,5 Mio. netto verringert. Alle sonstigen finanziellen Vermögenswerte (Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
sonstige Vermögensgegenstände und Zahlungsmittel) sowie die sonstigen finanziellen
Verbindlichkeiten (lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten) sind zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten dieser Vermögenswerte
und Schulden entsprechen näherungsweise auch dem Zeitwert dieser Vermögenswerte und
Schulden. Die Entwicklung des Eigenkapitals ist der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
zu entnehmen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2015 insbesondere
durch Sondertilgungen im Rahmen von Darlehensrefinanzierungen reduziert. Die Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag mit einem Abzinsungsfaktor von 1,24%
p.a. (Stichtag 31. Dezember 2015: 2,03% p.a.) bewertet. Dieser leitet sich aus einer
Rendite festverzinslicher Industrieanleihen ab. Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen bestehen nicht. 5. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und VerlustrechnungDie Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Das Ergebnis aus dem Verkauf berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und
Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und Gebäude. Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
6. Angaben zur KapitalflussrechnungDer Finanzmittelfonds besteht aus Kassen- und Bankguthaben. Der Zahlungsmittelbestand
unterlag keinen Verfügungsbeschränkungen. Die Vorjahresangabe wurde hinsichtlich des Ausweises der zahlungswirksamen Veränderungen
aus Cashpooling retrospektiv angepasst. Die zahlungswirksamen Veränderungen der Forderungen
aus Cashpooling werden im Cashflow aus Investitionstätigkeit und die zahlungswirksamen
Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Cashpooling werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
ausgewiesen. Eventualverpflichtungen haben sich im Berichtszeitraum nicht wesentlich verändert.
Alle Kreditvereinbarungen wurden eingehalten. 7. Sonstige AngabenNahestehende Unternehmen und nahestehende PersonenBei den nahestehenden Personen haben sich im Vergleich zu den zum 31. Dezember 2015
gemachten Angaben keine wesentlichen Änderungen ergeben. 8. RisikoberichtHinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung sowie der Beschreibung
des Risikomanagementsystems (RMS) verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschluss
zum 31. Dezember 2015 gemachten Angaben. FinanzinstrumenteDie folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS 39: scroll
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Darüber hinaus verweisen wir auf die im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 gemachten
Angaben nach IFRS 7 und IAS 39. 9. Ereignisse nach dem BilanzstichtagWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstrichtag sind nicht bekannt. Berlin, 12. August 2016 GSW Immobilien AG scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss der GSW Immobilien
AG für das erste Halbjahr 2016 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung des Konzerns beschrieben sind." Berlin, 12. August 2016 GSW Immobilien AG scroll
DisclaimerDieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen mit damit verbundenen Risiken
und Unwägbarkeiten. Die tatsächliche Geschäftsentwicklung und die Ergebnisse der GSW
Immobilien AG sowie des Konzerns können in Zukunft unter Umständen wesentlich von
den diesem Zwischenbericht zugrunde gelegten Annahmen abweichen. Dieser Zwischenbericht
stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar. Dieser Zwischenbericht verpflichtet
nicht zu einer Aktualisierung der darin enthaltenen Aussagen. Aufgrund von Rundungen
addieren sich die in Tabellen dieses Zwischenberichts aufgeführten Zahlen teilweise
nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht
exakt zu 100% beziehungsweise Zwischensummen auf. |
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