 GSW Immobilien AGBerlinHalbjahresfinanzbericht zum 30.06.2017Zwischenbericht zum 30. Juni 2017KonzernzwischenabschlussLAGEBERICHTDie GSWDie GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "GSW" oder
"GSW Gruppe" bezeichnet) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit
Sitz in Berlin. Ende 2013 wurde die GSW im Wege eines Aktientausches durch die Deutsche
Wohnen AG, Frankfurt, mehrheitlich übernommen. Die Deutsche Wohnen AG hält derzeit
rund 93,89% der GSW-Aktien. Der Immobilienbestand der GSW umfasst rund 51.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin
mit einem Fair Value von insgesamt rund EUR 6,0 Mrd. PortfolioDas Immobilienportfolio der GSW befindet sich ausschließlich in der Wachstumsregion
Berlin. Der Immobilienbestand der GSW stellt sich zum 30. Juni 2017 wie folgt dar: scroll
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden insgesamt 136 Wohneinheiten mit Nutzen-
und Lastenwechsel verkauft (Vorjahreszeitraum: 1.067). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete für Wohnraum am 30. Juni 2017 betrug im Gesamtbestand EUR 6,19 pro m2 (30. Juni 2016: 5,99 pro m2 ). Der durchschnittliche Wohnungsleerstand betrug am 30. Juni 2017 rund 2,4 Prozent (30. Juni 2016: 1,9 Prozent). Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageErtragslageNachfolgend wird die Ertragslage der GSW anhand der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das erste Halbjahr 2017 im Vergleich zur Vorjahresperiode dargestellt: scroll
Das operative Ergebnis EBITDA ist gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum verkaufsbedingt
von EUR 94,6 Mio. auf EUR 85,0 Mio. gesunken. Das Periodenergebnis stieg insgesamt
um EUR 92,4 Mio. auf EUR 299,4 Mio. Wesentlicher Einflussfaktor auf die positive Ergebnisentwicklung
ist die Immobilienbewertung. Daraus ergab sich gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum
ein um EUR 197,7 Mio. höherer Bewertungsgewinn in Höhe von EUR 396,3 Mio. Das Finanzergebnis hat sich aufgrund von Einmaleffekten verschlechtert. In der Vergleichsperiode
vielen im Rahmen von Sondertilgungen nicht zahlungswirksame Erträge aus der Effektivzinsmethode
an und in der laufenden Periode wurde das Finanzergebnis durch Vorfälligkeitsentschädigungen
bei Refinanzierungen belastet. Die laufenden Zinsaufwendungen konnten nochmals von
EUR 15,9 Mio. auf EUR 13,5 Mio. gesenkt werden. Aus der Derivatebewertung zum 30.
Juni 2017 ergibt sich ein Bewertungsgewinn von EUR 2,1 Mio. Vermögens- und Finanzlagescroll
Die größte Bilanzposition stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
dar, die sich maßgeblich durch die Zeitwertanpassung erhöht haben. Der Anstieg des
kurzfristigen Vermögens resultiert aus höheren Deutsche Wohnen Konzern Cash-Pooling
Forderungen im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016. Die Eigenkapitalquote des GSW-Konzerns beträgt unverändert 55,8 %. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Jahresende 2016 im Wesentlichen
durch Neuaufnahmen von Darlehen erhöht. Die sonstigen Verbindlichkeiten sind aufgrund
der Bildung von passiven latenten Steuern in Höhe von EUR 134 Mio. im Rahmen der Neubewertung
des Immobilienportfolios angestiegen. Der Cashflow des Konzerns stellt sich wie folgt dar: scroll
Der positive Mittelzufluss aus der Investitionstätigkeit resultiert im Wesentlichen
aus gesunkenen Forderungen aus dem Deutsche Wohnen Konzern Cash-Pooling im Vergleich
zum ersten Halbjahr 2016. NachtragsberichtWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 10. August 2017 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
KONZERNBILANZ ZUM 30. JUNI 2017Aktivascroll
Passivascroll
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2017scroll
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 30. JUNI 2017scroll
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 30. JUNI 2017scroll
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 30. JUNI 2017scroll
scroll
ANHANGANGABEN1. Allgemeine InformationenDie GSW Immobilien AG (im Folgenden auch "GSW" genannt) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft
mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111)
ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW umfasst die Bewirtschaftung von rd. 51.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten in Berlin. Im Geschäftsjahr 2013 hat die Deutsche Wohnen AG die GSW
mehrheitlich übernommen. Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nichts anderes
angegeben ist, werden sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) bzw. Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. 2. Grundlagen und Methoden des KonzernzwischenabschlussesDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2017 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung, wie er in der EU anzuwenden
ist, aufgestellt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer
prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Dieser Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss erforderlichen
Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum
31. Dezember 2016 zu lesen. Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und derivativen Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden
Zeitwert bewertet werden. Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden
auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts
der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Im ersten Halbjahr 2017 erfolgten
keine wesentlichen Schätzungsänderungen. Die GSW verfügt nur über ein Berichtssegment, welches sich auf die Bewirtschaftung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin richtet. Demnach erfolgt keine Segmentberichterstattung. Die Geschäftstätigkeit der GSW ist im Wesentlichen frei von Saison- oder Konjunktureinflüssen. Der Konzernzwischenabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 30. Juni 2017. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden
unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag
aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres
2017 wurden eine neu erworbene Gesellschaft in der Rechtsform einer Luxemburger Aktiengesellschaft
("S.A.") mit einem unbebauten Grundstück vollkonsolidiert und eine Gesellschaft in
der Rechtsform einer deutschen GmbH entkonsolidiert. In Summe sowie einzeln betrachtet,
hatten die Bewegungen des Konsolidierungskreises keinen wesentlichen Einfluss auf
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzernabschlusses der GSW. Darüber hinaus haben sich im Konsolidierungskreis keine Veränderungen ergeben. 3. Änderung von Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie GSW wendet im Vergleich zum Vorjahreszeitraum grundsätzlich die gleichen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden an. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017 wurden die neu anzuwendenden Standards
und Interpretationen, die verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden sind, die nach
dem 1. Januar 2017 begonnen haben, vollständig angewandt. Daraus ergaben sich keine
wesentlichen Auswirkungen. 4. Ausgewählte Erläuterungen zur KonzernbilanzDas Vermögen der GSW Gruppe besteht zu 92% der Bilanzsumme aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien. Zum 30. Juni 2017 wurden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erneut einer detaillierten internen Bewertung unterzogen und mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Die Methodik entsprach dabei der in der Bewertung zum 31. Dezember
2016 angewandten Vorgehensweise. Parallel wurde der Bestand durch CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am Main, bewertet
und im Gesamtwert bestätigt. Die Wertabweichung für die einzelne Immobilie ist grundsätzlich
nicht größer als +/- 10%, sofern eine absolute Wesentlichkeitsgrenze von +/- TEUR
250 überstiegen wird. Im Gesamtergebnis weicht CB Richard Ellis um rund 0,3% von der
internen Bewertung ab. Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie - Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen)
zum 30. Juni 2017 wurden die gleichen Grundsätze wie zum 31. Dezember 2016 angewandt. Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke: scroll
Aus der Neubewertung ergab sich ein Gewinn von EUR 396,3 Mio. Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Mietwachstum 20% geringer
als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um 0,1%; Erhöhung des Kapitalisierungszinses
um 0,1%) ergeben sich folgende nicht kumulierte Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert
der Immobilien: scroll
Das Sachanlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus selbstgenutzten Immobilien (IAS
16), technischen Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung zusammen. Die immateriellen
Vermögenswerte enthalten Software und Lizenzen. Die derivativen Finanzinstrumente sind zum Zeitwert bilanzierte Zinssicherungsgeschäfte,
die nicht zu Spekulationszwecken, sondern ausschließlich dazu abgeschlossen wurden,
die Zinsänderungsrisiken und damit Cashflowrisiken variabel verzinslicher Darlehen
zu minimieren. Der negative Zeitwert (netto), der auf Basis der Mark-to-Market-Methode
ermittelt wurde, hat sich im Vergleich zum 31. Dezember 2016 um EUR 15,3 Mio. auf
EUR 3,2 Mio. netto verringert. Alle sonstigen finanziellen Vermögenswerte (Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
sonstige Vermögenswerte und Zahlungsmittel) sowie die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten
(lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten) sind zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten dieser Vermögenswerte und Schulden
entsprechen näherungsweise auch dem Zeitwert dieser Vermögenswerte und Schulden. Die Entwicklung des Eigenkapitals ist der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
zu entnehmen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2016 insbesondere
durch Neuaufnahmen von Darlehen erhöht. Die Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag mit einem Abzinsungsfaktor von 1,84%
p.a. (Stichtag 31. Dezember 2016: 1,61% p.a.) bewertet. Dieser leitet sich aus einer
Rendite festverzinslicher Industrieanleihen ab. Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen bestehen nicht. 5. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und VerlustrechnungDie Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Das Ergebnis aus dem Verkauf berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und
Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und Gebäude. Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
6. Angaben zur KapitalflussrechnungDer Finanzmittelfonds besteht aus Kassen- und Bankguthaben. Der Zahlungsmittelbestand
unterlag keinen Verfügungsbeschränkungen. Eventualverpflichtungen haben sich im Berichtszeitraum nicht wesentlich verändert.
Alle Kreditvereinbarungen wurden eingehalten. 7. Sonstige AngabenNahestehende Unternehmen und nahestehende PersonenIm Vergleich zu den zum 31. Dezember 2016 gemachten Angaben bei den nahestehenden
Unternehmen beziehungsweise Personen haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. 8. RisikoberichtHinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung sowie der Beschreibung
des Risikomanagementsystems (RMS) verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschluss
zum 31. Dezember 2016 gemachten Angaben. Die Beurteilung der Gesamtrisikolage hat
sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert; konkrete Risiken, die den Fortbestand
des Unternehmens gefährden, bestehen nicht. FinanzinstrumenteDie folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS 39: scroll
AfS -
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale) scroll
AfS -
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (Available for Sale) Darüber hinaus verweisen wir auf die im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 gemachten
Angaben nach IFRS 7 und IAS 39. 9. Ereignisse nach dem BilanzstichtagWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 10. August 2017 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss der GSW Immobilien
AG für das erste Halbjahr 2017 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung des Konzerns beschrieben sind." Berlin, 10. August 2017 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
DisclaimerDieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen mit damit verbundenen Risiken
und Unwägbarkeiten. Die tatsächliche Geschäftsentwicklung und die Ergebnisse der GSW
Immobilien AG sowie des Konzerns können in Zukunft unter Umständen wesentlich von
den diesem Zwischenbericht zugrunde gelegten Annahmen abweichen. Dieser Zwischenbericht
stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar. Dieser Zwischenbericht verpflichtet
nicht zu einer Aktualisierung der darin enthaltenen Aussagen. Aufgrund von Rundungen
addieren sich die in Tabellen dieses Zwischenberichts aufgeführten Zahlen teilweise
nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht
exakt zu 100% beziehungsweise Zwischensummen auf. |
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