 GSW Immobilien AGBerlinZwischenbericht zum 30. Juni 2018 / 1. HalbjahrKonzernzwischenabschlussLAGEBERICHTDie GSWDie GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "GSW" oder
"GSW Gruppe" bezeichnet) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit
Sitz in Berlin. Ende 2013 wurde die GSW im Wege eines Aktientausches durch die Deutsche
Wohnen SE, Berlin, mehrheitlich übernommen. Die Deutsche Wohnen SE hält derzeit rund
93,89% der GSW-Aktien. Der Immobilienbestand der GSW umfasst rund 51.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin
mit einem beizulegenden Zeitwert von insgesamt rund EUR 6,8 Mrd. PortfolioDas Immobilienportfolio der GSW befindet sich ausschließlich in der Wachstumsregion
Berlin. Der Immobilienbestand der GSW stellt sich zum 30. Juni 2018 wie folgt dar: scroll
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden insgesamt 52 Wohneinheiten mit Nutzen-
und Lastenwechsel verkauft (Vorjahreszeitraum: 136). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete für Wohnraum am 30. Juni 2018 betrug im Gesamtbestand EUR 6,53 pro m2 (30. Juni 2017: 6,19 pro m2 ). Der durchschnittliche Wohnungsleerstand betrug am 30. Juni 2018 rund 2,4 Prozent (30. Juni 2017: 2,4 Prozent). Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageErtragslageNachfolgend wird die Ertragslage der GSW anhand der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das erste Halbjahr 2018 im Vergleich zur Vorjahresperiode dargestellt: scroll
Insbesondere aufgrund der positiven Entwicklung des Ergebnisses aus der Wohnungsbewirtschaftung
konnte die GSW das Betriebsergebnis gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum von
EUR 85,0 Mio. auf EUR 93,9 Mio. steigern. Das Periodenergebnis fiel um EUR 110,7 Mio.
auf EUR 188,7 Mio. Wesentlicher Einflussfaktor auf diese Ergebnisentwicklung ist der
gesunkene Bewertungsgewinn im Rahmen der Immobilienbewertung, der mit EUR 191,4 Mio.
um EUR 204,9 Mio. im Vergleich zur Vorjahresperiode niedriger ausgefallen ist. Da in der aktuellen Berichtsperiode im Vergleich zur Vorjahresperiode wesentlich geringere
Vorfälligkeitsentschädigungen für Refinanzierungen sowie negative nicht liquiditätswirksame
Amortisationseffekte angefallen sind, konnte der negative Ergebnisbeitrag aus dem
Finanzergebnis von EUR 44,1 Mio. auf EUR 17,6 Mio. gesenkt werden. Die laufenden Zinsaufwendungen
in Höhe von EUR 13,7 Mio. entsprechen trotz gestiegener Finanzverbindlichkeiten im
Wesentlichen dem Vorjahresniveau. Aus der Derivatebewertung zum 30. Juni 2017 ergibt
sich ein Bewertungsverlust von EUR 0,4 Mio. Vermögens- und Finanzlagescroll
Die größte Bilanzposition stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
dar, die sich maßgeblich durch die Zeitwertanpassung erhöht haben. Der Anstieg des
kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus höheren Deutsche Wohnen Konzern
Cash-Pooling Forderungen im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017. Die Eigenkapitalquote des GSW-Konzerns ist im Vergleich zum Geschäftsjahresende 2017
leicht von 57,2 % auf 55,6 % gesunken. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Jahresende 2017 im Wesentlichen
durch Aufvalutierungen bestehender Darlehen erhöht. Die sonstigen Verbindlichkeiten,
sind insbesondere aufgrund der Bildung von passiven latenten Steuern in Höhe von EUR
70,4 Mio. im Rahmen der Neubewertung des Immobilienportfolios, angestiegen. Der Cashflow des Konzerns stellt sich wie folgt dar: scroll
Der positive Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen
aus den Aufvalutierungen bestehender Darlehen. NachtragsberichtWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 6. August 2018 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
KONZERNBILANZ ZUM 30. JUNI 2018Aktiva
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Passivascroll
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2018scroll
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 30. JUNI 2018scroll
KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2018scroll
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 30. JUNI 2018scroll
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ANHANGANGABEN1. Allgemeine InformationenDie GSW Immobilien AG (im Folgenden auch "GSW" genannt) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft
mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111)
ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW umfasst die Bewirtschaftung von rd. 51.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten in Berlin. Im Geschäftsjahr 2013 hat die Deutsche Wohnen SE die GSW
mehrheitlich übernommen. Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nichts anderes
angegeben ist, werden sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) bzw. Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. 2. Grundlagen und Methoden des KonzernzwischenabschlussesDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2018 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung, wie er in der EU anzuwenden
ist, aufgestellt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer
prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Dieser Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss erforderlichen
Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum
31. Dezember 2017 zu lesen. Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und derivativen Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden
Zeitwert bewertet werden. Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden
auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts
der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Im ersten Halbjahr 2018 erfolgten
keine wesentlichen Schätzungsänderungen. Die GSW verfügt nur über ein Berichtssegment, welches sich auf die Bewirtschaftung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin richtet. Demnach erfolgt keine Segmentberichterstattung. Die Geschäftstätigkeit der GSW ist im Wesentlichen frei von Saison- oder Konjunktureinflüssen. Der Konzernzwischenabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 30. Juni 2018. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden
unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag
aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Der Konsolidierungskreis hat sich seit dem 31. Dezember 2017 nicht verändert. 3. Änderung von Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie GSW wendet im Vergleich zum Vorjahreszeitraum grundsätzlich die gleichen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden an. In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2018 wurden die neu anzuwendenden
Standards und Interpretationen, die verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden sind,
die nach dem 1. Januar 2018 begonnen haben, angewandt. Zum 1. Januar 2018 wurden IFRS 9 "Finanzinstrumente" und IFRS 15 "Erlöse aus Verträgen
mit Kunden" erstmals angewendet. Im Folgenden werden die Effekte angegeben, wie sie
aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 9 und IFRS 15 resultieren. Die retrospektive Erstanwendung des neuen Standards IFRS 9 ohne Änderung der Vorjahreszahlen
hat zu keinen Umstellungseffekten geführt. Die Neuregelungen umfassen im Wesentlichen
die Klassifikation von Finanzinstrumenten in Abhängigkeit vom Geschäftsmodell, die
Bilanzierung bereits erwarteter Verluste auf finanzielle Vermögenswerte sowie die
neu geregelte Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen. Im Unterschied zu IAS 39 werden finanzielle Vermögenswerte nach IFRS 9 entsprechend
des Geschäftsmodells und den Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme in zwei
anstatt ehemals vier Bewertungskategorien unterteilt: "fortgeführte Anschaffungskosten"
und "beizulegender Zeitwert". In der Bewertungskategorie "fortgeführte Anschaffungskosten"
dürfen nur solche finanzielle Vermögenswerte erfasst werden, die im Rahmen eines auf
die Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme ausgerichteten Geschäftsmodells
gehalten werden. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte müssen in der Bewertungskategorie
"beizulegender Zeitwert" erfasst werden, deren Wertschwankungen erfolgswirksam in
der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden. Für Eigenkapitalinstrumente,
die nicht zu Handelszwecken gehalten werden, hat die GSW das Wahlrecht ausgeübt, dass
alle Wertänderungen erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst werden. Die Kategorisierung der finanziellen Verbindlichkeiten nach IFRS 9 hat sich nicht
wesentlich geändert. Aus der geänderten Kategorisierung haben sich folgende Ausweisänderungen zum 1. Januar
2018 ergeben: scroll
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Der Wechsel zum Wertberichtigungsmodell basierend auf erwarteten Ausfallraten führte
zu keinen wesentlichen Auswirkungen, da aufgrund der immobilienspezifischen Sollstellung
der Mietforderungen zu Monatsbeginn die Wertberichtigung der offenen Positionen zum
Monatsende bereits nach IAS 39 erfolgte. Die Anwendung der geänderten Bilanzierung
von Sicherungsgeschäften nach IFRS 9 hat ebenfalls keine wesentlichen Auswirkungen
auf die GSW, da diese ausschließlich Cashflows sichert, die aus zukünftigen Zinszahlungen
resultieren. Gemäß IFRS 15 "Erlöse aus Verträgen mit Kunden" werden Umsatzerlöse dann realisiert,
wenn der Kunde die Verfügungsmacht über die vereinbarten Güter und Dienstleistungen
erhält. Weiterhin wird der Umsatz mit dem Betrag der Gegenleistung bewertet, den das
Unternehmen erwartet zu erhalten. Der IFRS 15 ersetzt unter anderem die Inhalte des
IAS 18 und des IAS 11 und sieht zudem umfangreiche neue Angabevorschriften vor. Die
GSW wendet IFRS 15 erstmals seit dem 1. Januar 2018 an und die Erstanwendung hat ausschließlich
zu Ausweisänderungen geführt. Die Ausweisänderungen haben keine Auswirkungen auf die
finanziellen Steuerungsgrößen der GSW und die Vorjahreszahlen wurden entsprechend
angepasst. Die GSW schließt als Leasinggeber Mietverträge, die im Wesentlichen Netto-Kaltmiete
sowie Betriebskosten umfassen. Die Vertragskomponente Netto-Kaltmiete fällt als Leasingverhältnis
nicht in den Regelungsbereich des IFRS 15. Für den weit überwiegenden Teil der Betriebskosten
des Mietvertragsverhältnisses agiert die GSW aufgrund der Regelungen des IFRS 15 als
Prinzipal, da der Konzern die Verfügungsgewalt über diese Güter und Dienstleistungen
erlangt und somit in der Leistungsverpflichtung gegenüber dem Mieter ist. Entsprechend
werden die Aufwendungen für Betriebskosten ab dem Geschäftsjahr 2018 nicht mehr mit
den korrespondierenden Erträgen saldiert dargestellt. Darüber hinaus ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen aus den neu anzuwendenden
Standards und Interpretationen. 4. Ausgewählte Erläuterungen zur KonzernbilanzDas Vermögen der GSW Gruppe besteht zu rund 91% der Bilanzsumme aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien. Zum 30. Juni 2018 wurden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erneut einer detaillierten internen Bewertung unterzogen und mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Die Methodik entsprach dabei der in der Bewertung zum 31. Dezember
2017 angewandten Vorgehensweise. Die Jones Lang LaSalle SE hat eine überschlägige Wertplausibilisierung auf Basis der zur Verfügung gestellten Daten (Mieterliste, Stammdaten, Grundstückinformationen) der Bewertung der GSW Immobilien AG zum 30. Juni 2018 vorgenommen. Dafür hat sich Jones Lang LaSalle auf die Ergebnisse je Standort konzentriert. Der Fokus lag bei der Analyse auf den Punkten: Ist-Miete, Wert (EUR/m2 ), Vervielfältiger Ist und Vervielfältiger Markt. Insgesamt sieht Jones Lang LaSalle den Portfoliowert zum 30. Juni 2018 als plausibel
und marktkonform an. Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie - Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen)
zum 30. Juni 2018 wurden die gleichen Grundsätze wie zum 31. Dezember 2017 angewandt. Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke: scroll
Aus der Neubewertung ergab sich ein Gewinn von EUR 191,4 Mio. Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Mietwachstum 20% geringer
als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um 0,1%; Erhöhung des Kapitalisierungszinses
um 0,1%) ergeben sich folgende nicht kumulierte Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert
der Immobilien: scroll
Das Sachanlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus technischen Anlagen sowie Betriebs-
und Geschäftsausstattung zusammen. Die immateriellen Vermögenswerte enthalten Software
und Lizenzen. Die derivativen Finanzinstrumente sind zum Zeitwert bilanzierte Zinssicherungsgeschäfte,
die nicht zu Spekulationszwecken, sondern ausschließlich dazu abgeschlossen wurden,
die Zinsänderungsrisiken und damit Cashflowrisiken variabel verzinslicher Darlehen
zu minimieren. Alle sonstigen finanziellen Vermögenswerte (Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
sonstige finanzielle Vermögenswerte und Zahlungsmittel) sowie die sonstigen finanziellen
Verbindlichkeiten (lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten) sind
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten
dieser Vermögenswerte und Schulden entsprechen näherungsweise auch dem Zeitwert dieser
Vermögenswerte und Schulden. Die Entwicklung des Eigenkapitals ist der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
zu entnehmen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2017 insbesondere
durch Aufvalutierungen bestehender Darlehen erhöht. Die Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag mit einem Abzinsungsfaktor von 1,50%
p.a. (Stichtag 31. Dezember 2017: 1,50% p.a.) bewertet. Dieser leitet sich aus einer
Rendite festverzinslicher Industrieanleihen ab. Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen bestehen nicht. 5. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und VerlustrechnungDie Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Das Ergebnis aus dem Verkauf berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und
Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und Gebäude. Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
6. Angaben zur KapitalflussrechnungDer Finanzmittelfonds besteht aus Kassen- und Bankguthaben. Der Zahlungsmittelbestand
unterlag keinen Verfügungsbeschränkungen. Eventualverpflichtungen haben sich im Berichtszeitraum nicht wesentlich verändert.
Alle Kreditvereinbarungen wurden eingehalten. 7. Sonstige AngabenNahestehende Unternehmen und nahestehende PersonenDie Zusammensetzung des Aufsichtsrates der GSW Immobilien AG hat sich geändert. Die
Mandate von Herrn Michael Zahn, Herrn Helmut Ullrich sowie Frau Kirsten Kistermann-Christophe
endeten mit Ablauf der Hauptversammlung 2018. Der Aufsichtsrat hat Herrn Philip Grosse
zum Vorsitzenden des Aufsichtsrates gewählt. Des Weiteren wurde im Rahmen der ordentlichen
Hauptversammlung Frau Daniela Heyer in den Aufsichtsrat gewählt. Im Vergleich zu den zum 31. Dezember 2017 gemachten Angaben bei den nahestehenden
Unternehmen beziehungsweise Personen haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. 8. RisikoberichtHinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung sowie der Beschreibung
des Risikomanagementsystems (RMS) verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschluss
zum 31. Dezember 2017 gemachten Angaben. Die Beurteilung der Gesamtrisikolage hat
sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert; konkrete Risiken, die den Fortbestand
des Unternehmens gefährden, bestehen nicht. 9. FinanzinstrumenteDie folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9: scroll
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Darüber hinaus verweisen wir auf die im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 gemachten
Angaben nach IFRS 7 und IAS 39. 10. Ereignisse nach dem BilanzstichtagWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 6. August 2018 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss der GSW Immobilien
AG für das erste Halbjahr 2018 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung des Konzerns beschrieben sind." Berlin, 6. August 2018 GSW Immobilien AG Der Vorstand scroll
DisclaimerDieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen mit damit verbundenen Risiken
und Unwägbarkeiten. Die tatsächliche Geschäftsentwicklung und die Ergebnisse der GSW
Immobilien AG sowie des Konzerns können in Zukunft unter Umständen wesentlich von
den diesem Zwischenbericht zugrunde gelegten Annahmen abweichen. Dieser Zwischenbericht
stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar. Dieser Zwischenbericht verpflichtet
nicht zu einer Aktualisierung der darin enthaltenen Aussagen. Aufgrund von Rundungen
addieren sich die in Tabellen dieses Zwischenberichts aufgeführten Zahlen teilweise
nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht
exakt zu 100% beziehungsweise Zwischensummen auf. |
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