 GSW Immobilien AGBerlinZwischenbericht zum 30. Juni 2019 / 1. HalbjahrLAGEBERICHTDie GSWDie GSW Immobilien AG mit ihren Tochtergesellschaften (nachfolgend als "GSW" oder
"GSW Gruppe" bezeichnet) ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft mit
Sitz in Berlin. Ende 2013 wurde die GSW im Wege eines Aktientausches durch die Deutsche
Wohnen SE, Berlin, mehrheitlich übernommen. Die Deutsche Wohnen SE hält derzeit rund
93,9% der GSW-Aktien. Der Immobilienbestand der GSW umfasst rund 52.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin
mit einem beizulegenden Zeitwert von insgesamt rund EUR 7,9 Mrd. PortfolioDas Immobilienportfolio der GSW befindet sich ausschließlich in der Wachstumsregion
Berlin. Der Immobilienbestand der GSW stellt sich zum 30. Juni 2019 wie folgt dar: scroll
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres wurden insgesamt 53 Wohneinheiten mit Nutzen-
und Lastenwechsel verkauft (Vorjahreszeitraum: 52). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete für Wohnraum am 30. Juni 2019 betrug im Gesamtbestand EUR 6,77 pro m2 (30. Juni 2018: 6,53 pro m2 ). Der durchschnittliche Wohnungsleerstand betrug am 30. Juni 2019 rund 2,3 Prozent (30. Juni 2018: 2,4 Prozent). Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und FinanzlageErtragslageNachfolgend wird die Ertragslage der GSW anhand der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das erste Halbjahr 2019 im Vergleich zur Vorjahresperiode dargestellt: scroll
Insbesondere aufgrund der positiven Entwicklung des Ergebnisses aus der Wohnungsbewirtschaftung
sowie des Verkaufsergebnisses konnte die GSW das Betriebsergebnis (EBITDA) gegenüber
dem Vorjahresvergleichszeitraum von EUR 93,9 Mio. auf EUR 116,5 Mio. steigern. Die Abschreibungen beinhalten mit EUR 1,9 Mio. die planmäßigen Abschreibungen im Zusammenhang
mit der geänderten Leasingbilanzierung. Der Rückgang des Finanzergebnisses betrifft
im Wesentlichen die erfolgswirksame Bewertung der Derivate zum beizulegenden Zeitwert.
Hieraus wurde im Berichtszeitraum ein Bewertungsverlust von EUR 2,6 Mio. (Vorjahr:
EUR 0,4 Mio.) erfasst. Das Ergebnis vor Steuern fiel um EUR 44,2 Mio. auf EUR 223,4 Mio. Ursächlich für diese
Ergebnisentwicklung ist im Wesentlichen der gesunkene Bewertungsgewinn im Rahmen der
Immobilienbewertung, der mit EUR 129,5 Mio. um EUR 61,9 Mio. im Vergleich zur Vorjahresperiode
niedriger ausgefallen ist. Gegenläufig war ein Rückgang der latenten Steuern zu verzeichnen,
der im Wesentlichen aus dem niedrigeren Bewertungsgewinn im Rahmen der Immobilienbewertung
resultiert. Entsprechend ging das Periodenergebnis um EUR 18,3 Mio. auf EUR 170,4
Mio. zurück. Vermögens- und Finanzlagescroll
Die größte Bilanzposition stellen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
dar, die sich maßgeblich durch die Zeitwertanpassung erhöht haben. Der Anstieg des
kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus höheren Deutsche Wohnen Konzern
Cash-Pooling Forderungen im Konzernverbund der Deutsche Wohnen im Vergleich zum Bilanzstichtag
31. Dezember 2018. Die Eigenkapitalquote des GSW-Konzerns ist im Vergleich zum Geschäftsjahresende 2018
mit rund 55 % stabil geblieben. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Jahresende 2018 im Wesentlichen
durch Neuaufnahme von Bankdarlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierungen erhöht.
Die sonstigen Verbindlichkeiten, sind insbesondere aufgrund der Bildung von passiven
latenten Steuern in Höhe von EUR 48,3 Mio. im Rahmen der Neubewertung des Immobilienportfolios,
angestiegen. Der Cashflow des Konzerns stellt sich wie folgt dar: scroll
Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrifft im Wesentlichen die Nettoinvestitionen
in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Forderungen aus Cash-Pooling. Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus den
neu aufgenommenen Bankdarlehen in Höhe von EUR 100 Mio. Gegenläufig wirkten sich die
gezahlten Dividenden von EUR 79,3 Mio. auf den Mittelzufluss aus. RisikoberichtHinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung sowie der Beschreibung
des Risikomanagementsystems (RMS) verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschlusses
zum 31. Dezember 2018 gemachten Angaben. Die Beurteilung der Gesamtrisikolage hat
sich im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert; konkrete Risiken, die den
Fortbestand des Unternehmens gefährden, bestehen nicht. Die Auswirkungen eines etwaigen
Mietendeckels in Berlin werden auf Basis eines konkreten Gesetzes zu gegebener Zeit
bewertet. NachtragsberichtWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 9. August 2019 GSW Immobilien AG scroll
KONZERNBILANZ ZUM 30. JUNI 2019Aktivascroll
Passivascroll
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2019scroll
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 01. JANUAR BIS 30. JUNI 2018scroll
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS ZUM 30. JUNI 2019scroll
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 30. JUNI 2019scroll
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ANHANGANGABEN1. Allgemeine InformationenDie GSW Immobilien AG (im Folgenden auch "GSW" genannt) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft
mit Sitz in Berlin, Mecklenburgische Str. 57, 14197 Berlin, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B. Die Aktie der GSW (WKN GSW111)
ist im General Standard der Deutsche Börse AG gelistet. Die Geschäftstätigkeit der GSW umfasst die Bewirtschaftung von rd. 52.000 Wohn- und
Gewerbeeinheiten in Berlin. Im Geschäftsjahr 2013 hat die Deutsche Wohnen SE die GSW
mehrheitlich übernommen. Der Konzernzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nichts anderes
angegeben ist, werden sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) bzw. Millionen Euro
(EUR Mio.) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen
Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten. 2. Grundlagen und Methoden des KonzernzwischenabschlussesDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2019 wurde gemäß IAS 34 Zwischenberichterstattung, wie er in der EU anzuwenden
ist, aufgestellt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss ist nicht geprüft oder einer
prüferischen Durchsicht unterzogen worden. Dieser verkürzte Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Konzernabschluss erforderlichen
Informationen und Angaben und ist daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum
31. Dezember 2018 zu lesen. Die Erstellung des Konzernzwischenabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung
fortgeführter Anschaffungskosten. Hiervon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien und derivative Finanzinstrumente, welche zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden. Bei der Erstellung des Konzernabschlusses werden Ermessensentscheidungen, Schätzungen
und Annahmen vom Management gemacht, die sich auf die Höhe der zum Stichtag ausgewiesenen
Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden sowie den Ausweis von Eventualschulden
auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten
jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts
der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden führen. Die GSW verfügt nur über ein Berichtssegment, welches sich auf die Bewirtschaftung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin richtet. Demnach erfolgt keine Segmentberichterstattung. Die Geschäftstätigkeit der GSW ist im Wesentlichen frei von Saison- oder Konjunktureinflüssen. Der Konzernzwischenabschluss umfasst den Abschluss der GSW Immobilien AG und ihrer
Tochterunternehmen zum 30. Juni 2019. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden
unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag
aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Der Konsolidierungskreis hat sich seit dem 31. Dezember 2018 nicht verändert. 3. Änderung von Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie im verkürzten Konzern-Zwischenabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
basieren grundsätzlich auf denselben, die dem Konzernabschluss für das Geschäftsjahr
2018 zugrunde lagen. Ausnahme hiervon bildet insbesondere die erstmalige Anwendung
des IFRS 16 Leasingverhältnisse. Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des IFRS 16 LeasingverhältnisseIm Rahmen der Umstellung auf IFRS 16 zum 01. Januar 2019 wurden erstmalig die operativen
Leasingverhältnisse bilanziert, in denen der Konzern Leasingnehmer ist. Infolge der
Erstanwendung wurden Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen
in Höhe von EUR 12,6 Mio. und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von EUR 12,6 Mio. erfasst.
Die Umstellung auf IFRS 16 erfolgte nach dem modifizierten retrospektiven Ansatz.
Die Vergleichszahlen der Vorjahresperioden wurden nicht angepasst. Ausgehend von den
operativen Leasingverpflichtungen zum 31. Dezember 2018 ergab sich folgende Überleitung
auf den Eröffnungsbilanzwert der Leasingverbindlichkeiten zum 01.Januar 2019: scroll
Die Leasingverbindlichkeiten wurden unter Verwendung des Grenzfremdkapitalzinssatzes
zum 1. Januar 2019 abgezinst. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz betrug 1,1
%. Nachfolgend werden die Auswirkungen auf die Eröffnungsbilanzwerte zum Umstellungszeitpunkt
dargestellt: Leasing in der BilanzEUR Mio. scroll
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Die Nutzungsrechte wurden in den Sachanlagen ausgewiesen. Aufgrund der Erstanwendung
des IFRS 16 wurden im Berichtszeitraum im Zusammenhang mit erstmalig bilanzierten
Leasingverhältnissen Zinsaufwendungen in Höhe von rund EUR 0,1 Mio. sowie Abschreibungen
in Höhe von EUR 0,9 Mio. erfasst. Hinsichtlich der Leasinggeberbilanzierung bleibt weiterhin die Unterscheidung zwischen
Finanzierungs- und operativen Leasingverhältnissen. Erlöse aus den Betriebskostenarten
Grundsteuer und Gebäudeversicherung fallen mangels Übertragung von Leistungen auf
den Leasingnehmer unter die sonstigen Komponenten des Dauerschuldverhältnisses (weder
Lease- noch Servicekomponente) und werden daher gesondert nach den einschlägigen Vorschriften
des IFRS 15 erfasst. Die geänderte Klassifikation dieser Komponenten aufgrund des
IFRS 16 hatte keine Auswirkungen. 4. Ausgewählte Erläuterungen zur KonzernbilanzDas Vermögen der GSW Gruppe besteht zu mehr als 90 % der Bilanzsumme aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien. Zum 30. Juni 2019 wurden die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien erneut einer detaillierten internen Bewertung unterzogen und mit dem beizulegenden
Zeitwert bilanziert. Die Methodik entsprach dabei der in der Bewertung zum 31. Dezember
2018 angewandten Vorgehensweise. Die Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, (JLL) hat eine überschlägige Wertplausibilisierung auf Basis der zur Verfügung gestellten Daten der Bewertung der GSW Gruppe zum 30. Juni 2019 vorgenommen. Dafür hat sich JLL auf die Ergebnisse je Geschäftsberichtscluster konzentriert. Eine detaillierte Plausibilisierung auf Ebene der einzelnen Bewertungsobjekte / Mikroanlagen erfolgte dabei nicht. Der Fokus lag bei der Analyse auf den Punkten: Veränderung Wert, Ist-Miete, Wert (C/m2 ), Vervielfältiger "Ist" und Vervielfältiger "Markt" gegenüber der durchgeführten Bewertung zum 31.12.2018. Insgesamt sieht Jones Lang LaSalle den Portfoliowert zum 30. Juni 2019 als plausibel
und marktkonform an. Der Berliner Senat hat am 17. Juni 2019 beschlossen, einen Gesetzesentwurf für einen
fünfjährigen Mieterhöhungsstopp in Berlin zu erarbeiten. Die Rechtskonformität dieses
Vorhabens mit bestehendem Bundesrecht wird derzeit mit offenem Ausgang diskutiert.
Dessen ungeachtet kann ein Einfluss aus den hiermit verbundenen Unsicherheiten und
Risiken auf das Verhalten von Anlegern -sowohl im Bereich direkter als auch indirekter
Investitionen in die gegebenenfalls betroffenen Assets -zum jetzigen Zeitpunkt nicht
ausgeschlossen werden, auch wenn im ersten Halbjahr 2019 noch keine unmittelbaren
Auswirkungen der laufenden Debatte auf die Preisbildung am Berliner Wohnimmobilien-Investmentmarkt
zu beobachten waren. Für die Bewertung (Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie - Bewertung auf Basis von Bewertungsmodellen)
zum 30. Juni 2019 wurden die gleichen Grundsätze wie zum 31. Dezember 2018 angewandt. Die folgende Tabelle zeigt den Durchschnitt der in die interne Bewertung eingeflossenen
nichtbeobachtbaren Inputfaktoren (Level 3) für die bebauten Grundstücke: scroll
Aus der Neubewertung ergab sich ein Gewinn von EUR 129,5 Mio. Bei einer Anpassung der wesentlichen Bewertungsparameter (Marktmietwachstum in der
Detailplanungsphase 20% geringer als geplant; Erhöhung des Diskontierungszinses um
0,1%; Erhöhung des Kapitalisierungszinses um 0,1%) ergeben sich folgende nicht kumulierte
Wertanpassungen bezogen auf den Buchwert der Immobilien: scroll
Das Sachanlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus technischen Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung sowie Nutzungsrechten (IFRS 16) zusammen. Die immateriellen
Vermögenswerte enthalten Software und Lizenzen. Die derivativen Finanzinstrumente sind zum Zeitwert bilanzierte Zinssicherungsgeschäfte,
die nicht zu Spekulationszwecken, sondern ausschließlich dazu abgeschlossen wurden,
die Zinsänderungsrisiken und damit Cashflowrisiken variabel verzinslicher Darlehen
zu minimieren. Alle sonstigen finanziellen Vermögenswerte (Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
sonstige finanzielle Vermögenswerte und Zahlungsmittel) sowie die sonstigen finanziellen
Verbindlichkeiten (lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten) sind
zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten
dieser Vermögenswerte und Schulden entsprechen näherungsweise auch dem Zeitwert dieser
Vermögenswerte und Schulden. Im Berichtszeitraum wurden für das Geschäftsjahr 2018 Dividenden in Höhe von EUR 79,3
Mio. ausgeschüttet. Die weitere Entwicklung des Eigenkapitals ist der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
zu entnehmen. Die Finanzverbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum 31. Dezember 2018 insbesondere
durch Aufnahme von Darlehen im Rahmen von Immobilienfinanzierungen erhöht. Die Pensionsverpflichtungen wurden zum Stichtag mit einem Abzinsungsfaktor von 0,8%
p.a. (Stichtag 31. Dezember 2018: 1,6% p.a.) bewertet. Dieser leitet sich aus einer
Rendite festverzinslicher Industrieanleihen ab. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte betreffen mit EUR 4,1 Mio. (zum
31.12.2018: EUR 19,0 Mio.) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, für die zum
Bilanzstichtag Kaufverträge vorliegen, jedoch ein Eigentumsübergang noch nicht stattfand. 5. Ausgewählte Erläuterungen zur Konzern - Gewinn- und VerlustrechnungDie Einnahmen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Angaben zur Umsatzrealisierung nach IFRS 15Nachfolgend werden die wesentlichen Erlösströme nach Art und Zeitpunkt der Umsatzrealisierung
nach IFRS 15 dargestellt: scroll
Die Aufwendungen aus der Wohnungsbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Das Ergebnis aus dem Verkauf berücksichtigt die Verkaufserlöse, Verkaufskosten und
Buchwertabgänge der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zum Verkauf
bestimmten Grundstücke und Gebäude. Die Finanzaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
6. Angaben zur KapitalflussrechnungDer Finanzmittelfonds besteht aus Kassen- und Bankguthaben. Der Zahlungsmittelbestand
unterlag keinen Verfügungsbeschränkungen. Alle Kreditvereinbarungen wurden eingehalten. 7. Sonstige AngabenNahestehende Unternehmen und nahestehende PersonenIm Vergleich zu den zum 31. Dezember 2018 gemachten Angaben bei den nahestehenden
Unternehmen beziehungsweise Personen haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. 8. FinanzinstrumenteDie folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden
Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9: scroll
AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und
finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) FVtPL - Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit
and Loss) FVOCI - Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other
Comprehensive Income) scroll
AC - Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte und
finanzielle Verbindlichkeiten (Amortized Cost) FVtPL - Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Profit
and Loss) FVOCI - Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet (Fair Value through Other
Comprehensive Income) Darüber hinaus verweisen wir auf die im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2018 gemachten
Angaben nach IFRS 7 und IFRS 9. 9. Ereignisse nach dem BilanzstichtagWesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht bekannt. Berlin, 9. August 2019 GSW Immobilien AG scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter"Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss der GSW Immobilien
AG für das erste Halbjahr 2019 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung des Konzerns beschrieben sind." Berlin, 9. August 2019 GSW Immobilien AG scroll
DisclaimerDieser Zwischenbericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen mit damit verbundenen Risiken
und Unwägbarkeiten. Die tatsächliche Geschäftsentwicklung und die Ergebnisse der GSW
Immobilien AG sowie des Konzerns können in Zukunft unter Umständen wesentlich von
den diesem Zwischenbericht zugrunde gelegten Annahmen abweichen. Dieser Zwischenbericht
stellt kein Angebot zum Verkauf und keine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum
Kauf von Wertpapieren der GSW Immobilien AG dar. Dieser Zwischenbericht verpflichtet
nicht zu einer Aktualisierung der darin enthaltenen Aussagen. Aufgrund von Rundungen
addieren sich die in Tabellen dieses Zwischenberichts aufgeführten Zahlen teilweise
nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht
exakt zu 100% beziehungsweise Zwischensummen auf. |
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